华发股份:坐拥粤港澳禀赋,重启新一轮成长

核心观点

    公司在上一轮增长中证明了自己的成长能力,而2017年以来公司加大拿地力度、全国布局趋于均衡,政策环境的边际改善叠加充裕货值将助推其在2019年迎来新机遇,公司和大股东在粤港澳大湾区的深厚资源也将受益于区域红利的提振。我们预计公司2018-2020年EPS为1.09、1.46、1.84元,首次覆盖给予“买入”评级。

    重启成长步伐,销售弹性可期

    公司2012年起提速,2016年销售增速领先全国,而2017年由于政策加码,销售增长有所停滞。但随着区域布局的扩围以及积极营销推盘,公司2018年重启新一轮成长,销售金额约555亿元,重回TOP50榜单。2017年以来公司拿地力度持续增加,重视高能级城市拓展,且积极参与城市更新模式。据我们跟踪至2018年末公司已覆盖27个城市,合计土地储备有望突破2000万平。我们预计公司2019年可推货值超过1200亿元,预计2019年销售金额有望超过800亿元,并向1000亿元门槛努力。

    融资优势凸显,激励护航成长

    公司近年短期负债压力和净负债率都有所提升,但凭借国企背景控股股东华发集团的背书,公司融资余额不断增长的同时平均融资成本持续回落,去杠杆环境下凸显融资优势。公司于2017年推出限制性股票激励计划,进一步绑定管理层和投资者利益的同时,开创珠海市国企改革之先河,同时2017年以来公司相继设立项目跟投机制、项目拓展激励机制、董事局奖励基金,进一步推进市场化激励。

    拥有丰富粤港澳大湾区资源,区域红利有望持续释放

    据我们统计,公司在粤港澳大湾区拥有丰富土地储备,2018年末占比约37%。香港特首林郑月娥2019年2月12日表示,粤港澳大湾区发展规划纲要即将公布,随着大湾区建设推进,公司土储价值有望迎来重估。同时珠海市限购政策已边际改善,市场成交量近两个月持续回升,助推公司业绩提振。除了上市公司,公司控股股东华发集团在珠海的大量土地储备和一级开发项目未来将持续护航公司发展。

    坐拥粤港澳禀赋,首次覆盖给予“买入”评级

    我们预计公司2018-2020年EPS为1.09、1.46、1.84元,NAV为14.54元/股。我们选取与公司体量接近的开发类房企首开股份、滨江集团、中粮地产,以及在大湾区拥有较多布局的招商蛇口作为可比公司,2019年平均PE为6.25倍。考虑到公司2019年销售弹性较强、享受区域红利催化,我们给予公司一定估值溢价,认为公司2019年合理PE估值水平为6.5-7.0倍,目标价9.49-10.22元,首次覆盖给予“买入”评级。

    风险提示:净负债率较高带来的资金链风险;布局较为集中带来的区域市场风险;房地产行业销售存在下滑风险,公司销售可能受到行业拖累。