全国住房和城乡建设工作会议点评:强调三稳目标、支持自住需求,深化租房购房金融支持力度

1、强调三稳,分类指导或预示更灵活因城施策,加强供需双向调节,支持合理自住需求

    本次会议指出,“明年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核;加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求。”从731政治局经济会议中“坚决遏制房价上涨”到10月、12月两次政治局会议均未提及地产,目前“稳地价稳房价稳预期”的目标再次显示中央调控基调已经缓和,并且分类指导也预示后续将地方或将自主执行更灵活的因城施策。此外,本次住建部会议首次提出“加强房地产市场供需双向调节”,表明之后供应端将有所改善;另外,在去年住建部“满足首套刚需、支持改善需求”的提法之后,本次会议也提出“支持合理自住需求”,表明之后仍将保障刚改等合理需求,目前地方政府楼市调控的手段(如菏泽取消限售等)也在向保障合理需求引导。

    2、盘活存量土地、降低城市准入门槛、推进棚改和租赁住房,供应端后续料将有所修正

    本次会议指出,“支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市,降低准入门槛,增加公租房有效供应,因地制宜发展共有产权住房,继续推进棚户区改造。在人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地,加快推进租赁住房建设,切实增加有效供应”。本次会议继续提出推进租赁住房、增加公租房和共有产权房供应,结合昨日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提出非农建设用地将不再“必须国有”,供给端修正或将继续推进;并且,降低准入门槛、推进棚户区改造也与7月“因地制宜、推进货币化安置”的提法一致,各地要切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,后续棚改或将有序放缓、而非一刀切停止。商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置,表明目前棚改货币化安置仍不会退出舞台。

    3、深化租房购房金融支持力度,1亿人落户目标推动城镇化率提升,稳定总量需求

    本次会议首次提出,“深化住房公积金制度改革,研究建立住宅政策性金融机构,加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度,全面提高住房公积金服务效能和管理水平”。事实上,2009年经济学家马光远曾撰写《住房公积金应该转为住房银行》一文,建议废除住房公积金制度,以住房银行和购房减税政策代替;2015年4月,住房和城乡建设部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称“国家住房银行”成立的条件已经成熟;2018年1月,国家金融与发展实验室发布报告,建议国家成立政策性住房金融机构,加大发行公积金贷款支持证券,从制度和产品设计上解决未来公积金资金供给不足;同月国家行政学院决策咨询部副主任、研究员王小广指出,我国的实物保障和货币化补贴已经不少,但是缺乏专门的保障金融机构。住房公积金目前存在利用不充分、不能形成全国“一盘棋”的特点;而成立“国家住房银行”可以盘活存量资金,特别是增加住房专项资金的供应,解决年轻的“夹心层”的首套房需求。事实上,国外主流国家均有针对中产及以下人群专门设立的普惠和优惠的金融支持计划。结合中央经济工作会议指中落实2020年1亿人落户目标,我们认为配套的“国家住房银行”将推动购房需求释放,一定程度上利好一二线城市,并且考虑到目前我国城镇化率仍有较大提升空间,我们仍然认为,未来全国住宅需求总量稳定,预计中枢为13亿平米。

    4、投资建议:强调三稳目标、支持自住需求,深化租房购房金融支持力度,维持推荐、继续看多龙头

    从近期中央政治局会议、中央经济工作会议和住建部会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿,政策和资金环境都有望逐步改善,政策方面,“分类指导”表态表明地方政府调控的自主权将有所提升,后续将遵循因地制宜的、有松有紧的、更为灵活的“因城施策”政策,比如近期菏泽、广州、珠海的政策微调,而在资金方面,“宏观政策逆周期调节、货币政策松紧适度、提高直接融资比重”的表态,财政、货币强调积极稳健,预计房地产资金环境也将逐步改善,比如近期多城市房贷利率松动继续扩围,同时房企融资也已出现改善迹象;另外,住建部首次提出“加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度”,未来“国家住房银行”或将为中产及以下人群购房需求释放提供一定金融支撑。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍,对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍,目前主流房企NAV折价40-70%,均表明估值已经处于底部,维持行业“推荐”评级以及看多龙头,维持推荐:一二线龙头(受益一二线需求弹性):万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口;二线蓝筹(受益资金端放松):新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

    5、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧