房地产行业制度改革系列报告之五:限购政策一席谈

限购政策的历史形成过程:层层加码,最终遍及一二线城市。限购政策是房地产调控的重要组成部分,发端于2010年4月的北京,成形于2010年9月的深圳。2010年1月,“国八条”使得限购从一种地方政府可选的温和调控办法,变成了中央要求各地执行的严厉需求控制手段。2011年,随着珠海“双限令”出台,行政性调控政策预期严厉程度达到顶峰,全国主要城市除极个别外都出台了限购措施。

    限购政策在迟滞总需求和改善需求结构方面功不可没。总量方面,限购政策有效减缓了当期需求增长的压力,为供应的释放争取了宝贵的时间,避免房价在2010年的基础上继续快速增长。结构方面,限购政策使有限的住房供应更多用以满足本地的、首套的、自住的购房需求,避免了在当时情境之下并不合理的改善型和投机投资性需求快速释放,从而有效促进了社会公平,缓解了社会阶层固化。

    限购政策存在弊端和隐患。行政手段划分需求存在争议,甚至产生假离婚等不合理现象;在很多城市,限购也削弱了外地存量房业主卖房的动力,不利于存量住房供给扩大;限购尽管迟滞了很多需求,但并不会消灭需求,也没有改变需求的分布结构,目前房价上涨较快的城市,多是执行了限购政策的城市;限购累积了很多需求,一旦突然退出会触发需求短期大增,从而导致市场大起大落。

    我们预计,限购政策中短期将保持平稳,只有当环境变化,条件具备时,才有可能发生变化。限购并不是一种可以轻言退出的调控政策,目前更不具备退出的条件。

    当然,目前三四线城市市场面貌也决定了限购无需扩大执行范围。我们认为,不存在特定的可以替代限购的具体政策。但我们相信,一旦一二线城市供应基本充足,限购政策就有可能分区域、低调而渐进退出历史舞台。

    风险提示:政策预见性和大局观下降的风险。

    限购等需求端政策争取时间,增加供应的政策解决根本问题,房地产行业调控的长效机制已经初露端倪。我们认为,限购、限贷等需求端的调控政策都有效迟滞了改善和投资性需求,维护了市场的平稳健康发展。但提高住房自有率,提升人均住房面积,适应经济增长和城镇化水平提升的需要,满足居民日益增长的住房需求,防止房价加速上涨,都不可能通过冷冻市场需求来实现,而只能通过增加供给来实现。

    我们相信,三中全会之后房地产调控的长效机制将更加清晰,而行业的基本面则将在很长一段时间保持高位理性。