汇率改革与银行改革对房地产市场的影响
2003年之后，我国不断膨胀的房地产市场越来越引起学者的关注，但大多数研究者在研究我国的房地产泡沫时，都主要从市场的需求与供给角度分析。我认为，我国正在进行的金融改革对房地产市场影响很大。本研究将从汇率改革和银行改革的角度分析我国的金融改革对房地产市场的影响。
人民币汇率改革对房地产市场的影响
2005年7月21日，中国人民银行宣布人民币从即日起与美元的兑换价格升值2%，人民币不再盯住单一的美元，人民币开始和一篮子货币挂钩。这标志着人民币汇率改革的序幕已经开启。
汇率改革究竟对我国的房地产市场产生怎样的影响？从20世纪80年代日本和我国台湾地区的汇率改革的历史轨迹看，汇率的升值导致了房地产价格的上涨，甚至产生严重的房地产泡沫。我希望通过对日本和我国台湾地区汇率改革过程中的房地产价格走势的分析中找到一些有用的东西，为我国的汇率改革和房地产调控提供一点帮助。
1. 日元升值与日本的地价上涨
二战以后，日本经历了两次大的汇率变动，第一次是1971年12月的“斯密森协议”，第二次是1985年12月的“广场协议”之后，日元迅速升值，到1987年底，日元汇率升值66%。
日本的两次汇率改革都导致了地价的上涨。1971年底的汇率改革导致了1973年的地价上涨，但因为石油危机的影响，时间只持续了1年，在此，我们不作重点分析。1985年后的日元升值导致了地价的连续5年的上涨，见图1-2，我们以1983年为基期计算，到1988年东京的地价上涨了两倍多。当时日本的房地产价格上涨速度之快是举世公认的，它已经成为现代经济学研究中典型的泡沫经济案例。
日元汇率升值为什么会导致日本房地产价格的迅速上涨？主要有两个原因。
原因之一是汇率改革迫使日本政府采取宽松的货币政策。由于日元升值的影响，日本的工业受到了相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲升值对产业经济的影响，日本中央银行放松了银根，利率不断下调，1986年9月和1987年5月，两次采取紧急经济对策，将官方贴现率从5%降到2.5%。而当时的日本经济仍然处于经济上升的过程中，不当的经济政策刺激了包括房地产在内的投资品价格的不断上涨。
原因二：为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在汇率改革的过程中，推行银行资本金管理改革，部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。
2. 我国台湾的汇率改革与房地产价格波动
与日本类似，我国台湾的汇率改革也导致了台湾地区的房地产价格的大幅度波动。
我国台湾1979年2月建立外汇市场之初，新台币对美元的汇率是36：1，之后小幅贬值，在1985年12月之前，汇率基本维持在40：1的水平。但从1986年开始，在美国的压力之下，新台币不断升值（逐步升值），新台币与美元的汇率从1985年的100新台币兑换2.51美元上升到1989年的3.82美元，4年升值52%。
新台币的小幅度缓慢升值的方式，使企业可以争取调整的时间，但同时带来了大量的投机资本，助长了新台币的升值压力。为了稳定新台币，就必须不断从市场上购买美元，抛出新台币，导致货币的过多投放，1985年的货币供应量M₁为12.23%，1986年增加为51.42%，1987年为37.82%，1988年为24.37%，使房地产价格和股市价格膨胀。见图1-3，1987年、1988年和1989年台北市的住宅价格上涨速度分别达到36.8%、96.5%和78.24%。
3. 人民币的升值预期使国外资本投机我国的房地产市场
日本和我国台湾地区的汇率改革的经验和教训，对于我国的汇率改革有直接的参考价值。我们注意到，自2002年之后，人民币升值预期已经吸引了大量国际资本流入我国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。根据官方的统计数据，2002年、2003年和2004年1~11月境外资金进入上海房地产开发领域的金额分别为109.5亿元、150.0亿元和153.5亿元，境外资金购买商品房的金额分别为32.2亿元、39.3亿元和68.6亿元。此外，2004年境外机构、个人通过借用外汇贷款结汇后进入房地产开发和购买商品房的金额分别为58.6亿元和52.4亿元。可见，上海市2002年之后的房价的大幅度飙升，外资“功不可没”，见图1-4。从全国的情况看，2001年之后，中国政府从外汇市场购买的外汇数量迅速增加，见图1-5，2001年的交易数量是765亿美元，2004年上升为2067亿美元。需要强调的是，这些新增加的外汇，有些是通过正常的渠道进入我国的，但也有相当的部分是通过非正常的途径进入的，这从国家外汇平衡表中就可以看出来，在1980年至2001年的长达20多年的时间里，我国的外汇平衡表的误差与漏损项目一直是负数，意味着在这段时间里，一直有人通过非正常的手段将国家的外汇流出国外。但统计资料显示，见图1-6，2001年以后，该项目突然从负数变为正数，而且数量逐渐增加。这意味着越来越多的国际资本正在通过非正常的途径进入我国。
如今，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格还会不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是中国政府必须警惕的。
