600322天房发展资产重组最新消息
≈≈天房发展600322≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）行业情况说明
政策层面，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局出发
，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确
保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。具体表现在：中央就房地产市场密集发声
，严格落实“房住不炒”的政策主基调；土地出让金划转税务部门征收，长期利于控
制并压降地方政府杠杆率；以严打经营贷为主、调升房贷利率为辅，信贷资金管控全
面趋紧。
投资层面，上半年投资先抑后扬，22城双集中供地是上半年百强房企投资
的转折点，随着企业三道红线指标不断优化，二季度房企投资积极性显著提升，百强
房企拿地销售比从0.2提升至0.3，TOP50强房企投资力度已经升至去年二季度的高点
。
（二）公司主营业务情况说明
天房发展是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售、商业
资产运营和建筑材料经营为一体的房地产综合性企业。根据《上市公司行业分类指引
》（2012年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于房地产业，相关披露
按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号—房地产》进行信
息披露。
报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务
和经营模式未发生变化。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司合规经营，主营业务保持稳定，实现营业收入4.86亿
元，归属于母公司所有者净利润为-9829.14万元。截至2021年上半年末，公司总资产
为231.86亿元，归属于母公司所有者净资产为20.40亿元。公司（含全资、控股子公
司、参股公司按权益计算）2021年上半年实现合同销售面积8.91万平方米，实现合同
销售金额23.57亿元。2021年上半年主要的经营进展如下：
1、入住交接顺利完成
上半年，公司积极推进在施项目开发建设，合理安排施工周期，顺利按时
完成盛庭花园百年宅项目以及汉沽区美岸英郡项目入住工作。对于盛雅佳苑项目，报
告期内公司对其配套幼儿园等积极组织施工维修和验收工作，并完成相关移交工作，
履行了企业责任。
2.资产盘活有效推进
报告期，面对目前整体商业市场疲软的大环境，公司最大程度的扩宽宣传
通路，创新经营思维、优化销售模式，于报告期内结合市场需求，将地库、地上停车
楼、商业等资产的盘活方面实现了较大进展。
3.企业管理结构优化
为进一步深化三项制度改革，公司根据优化调整后的组织架构和职责，对
天房发展初级及以下管理人员进行岗位竞聘，切实做到了干部“能上能下”，拓宽选
人、用人渠道，最大程度做到人岗匹配、人尽其才，促进公司健康良性发展，为全面
完成公司2021年度的生产经营任务提供了保障和支持。
4．项目储备稳步探索
报告期内，公司着力探索存量项目的盘活工作，积极跟踪反馈情况，密切
保持与相关部门协调沟通，部分项目取得阶段性进展。另一方面，公司深入挖掘公司
历史项目潜力，已对有待开发利用的土地资源进行了有效盘点。此外，公司亦在积极
筹划通过并购等方式获取新项目储备，努力为公司未来可持续发展获取项目储备。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
公司在之前的各年度报告中对可能面对的行业政策风险、金融风险、土地
和原材料价格上涨以及项目开发建设环节等房地产行业面临的固有风险进行了说明。
我国新冠疫情防控形势不断好转，经济恢复稳健，但全球疫情控制及经济
复苏并不乐观，国内外经济形势严峻复杂。受新冠疫情影响，房地产行业的销售业绩
都受到较大冲击，公司部分房地产项目开发进度受到一定影响，存在项目不能按期交
付风险，公司将结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度地降低和化解疫情
可能对公司生产经营产生的不利影响。
随着国家一系列政策法则的实施，以及市场预期的变化，所在区域房地产
市场走势呈现差异化。公司因融资政策收紧、所在区域房地产市场不景气等因素影响
，销售回款可能有所下降，可能面临短期资金流动性风险，公司将做好资金安排，防
范风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司
形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制
能力、人才开发能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以
房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期，公司继续按照在
提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思
路，进一步提升公司核心竞争力水平，同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开
发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生
变化。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
（一）宏观政策趋势
为了平抑新冠肺炎疫情导致的经济疲软，2020年的货币释放有所提升。202
0年12月，广义货币（M2）余额218.68万亿元，同比增长10.1%，增速比上月末低0.6
个百分点，比上年同期高1.4个百分点；狭义货币（M1）余额62.56万亿元，同比增长
8.6%，增速比上月末低1.4个百分点，比上年同期高4.2个百分点。
作为资金密集型行业，房企对资金的敏感度较高。受益于2020年降准降息
等政策的影响，房企的资金环境较2019年改善明显，其中前两个季度到位资金是负增
长，尤其是第一季度，降幅更是达到了17.5％，这也是自2017年以来的首次负增长。
但从第二季度，随着政策调整、房企积极救市，房地产市场开始回暖，并在第三季度
开始实现正增长。2020年，房地产开发企业到位资金193,115.00亿元，比上年增长8.
1%，增速比1-11月份提高1.5个百分点，比上年提高0.5个百分点。其中，国内贷款26
,676.00亿元，增长5.7%；利用外资192.00亿元，增长9.3%；自筹资金63,377.00亿元
，增长9.0%；定金及预收款66,547.00亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29,976.00亿元
，增长9.9%。从资金情况看，房企资金到位规模呈现先降后升的趋势。
（二）房地产行业全国数据分析
从投资额、销售业绩等指标看，行业处于调控换档阶段，整体发展态势由
以往的高增长逐步趋稳。
1、房企投资额趋势
2020年1—12月份，全国房地产开发投资141,443.00亿元，比上年增长7.0%
，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。其中，住宅投资104
,446.00亿元，增长7.6%。
2、商品房销售情况
（1）销售面积
2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1—11
月份提高1.3个百分点，其中，住宅销售面积增长3.2%。从整体上看，2017-2019，三
年间逐年下浮，宏观调控政策效果显著。
（2）销售额
2020年，商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增速比1—11月份提高1.5
个百分点，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%。
（三）重点关注区域
1、天津市场销售情况
天津区域销售面积有所下滑。受疫情影响，一季度出现楼市断档，后续逐
月销售趋于稳定，区域市场以价换量特征明显，各房企推广力度加大，抢抓客户、随
行就市、以价换量，保证销量和现流，成为各房企的“主旋律”。
2、苏州市场销售情况
2020年，苏州市区新房总签约66866套，同比2019年下跌12.88%；成交面积
约835万㎡，同比2019年下跌11.33%；成交均价26339元/㎡，同比2019年上涨19.35%
。
受疫情影响，第一季度整体销售数据出现下滑，3月开始市场逐步回温。二
季度销售数据持续走高，三季度成交表现平稳，保持高位，四季度在11月份小幅回落
后，于12月创下年内第二高峰。
经历了疫情影响、严格限价、LPR变革、三道红线、经济放缓等等重大事件
的2020年，成交面积在近五年中排名第三，成交均价为历史最高。苏州拥有开放的市
场环境和独到的区位优势，市场需求强大、楼市发展健康、购房者信心充足，苏州楼
市在平稳成长。
（四）整体发展趋势
1、宏观市场层面：
（1）保证宏观政策连续性、稳定性、可持续性，宏观政策的操作性将更加
精准有效，时效性将持续提高，进一步巩固经济基本盘，促进经济运行保持在合理区
间。
（2）完善新型城镇化战略，2021-2025年，中国城镇化率仍有一定提升空
间，城镇人口的持续增长是住房需求增长的重要支撑，房地产市场份额或将向城市群
和都市圈集中，未来京津冀、长三角、成渝等核心城市群依然是对人口最有吸引力的
地区。
（3）实施城市更新行动，将进一步完善住房市场体系和住房保障体系，推
进新型城市基础设施建设，加强城镇老旧小区改造，提升住宅品质。
2、行业发展层面：
（1）房地产行业融资调控政策收紧，对房企的资金面具有一定的挑战性，
行业的收并购力度或将持续。国企、央企内部整合加速，产业多元化模式在融资方面
更有优势，对行业格局将产生一定冲击。
（2）房地产行业去杠杆上升为长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆
率逐渐回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。
（3）增加租赁、共有产权住房供给，规范租赁住房监管政策，降低租赁住
房税费负担，推动保障性住房建设，多措并举解决大城市住房突出问题。
二、报告期内主要经营情况
2020年度，公司合规经营，主营业务保持稳定，公司实现营业收入27.53亿
元，利润总额-26.90亿元，净利润为-28.04亿元。归属于母公司所有者净利润为-25.
17亿元。截至2020年末，公司总资产为229.44亿元，净资产为25.96亿元，归属于母
公司所有者净资产为21.39亿元。公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算
）2020年全年实现合同销售面积24.95万平方米，实现合同销售金额57.30亿元。公司
全年施工面积为265.40万平方米，竣工面积为48.40万平方米。本年度公司主要的经
营情况如下：
1、加强党的建设、发挥引领作用
2020年度，公司党委在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，认真
发挥“把方向、管大局、保落实”的作用。把党的政治建设摆在首位，坚持理论武装
，巩固深化“不忘初心、牢记使命”主题教育成果。遵循条例建强党的组织，坚持加
强党的领导和完善公司治理相统一，把党的领导融入公司治理各环节。组织开展“公
司党建质量年”，运用多种方式，推进党建工作与经济工作深度融合。持续深化三项
制度改革，激发担当作为促进人才成长。强基固本，从严治党。坚持抓基层打基础，
突出党支部建设，增强基层党组织生机活力，带领员工团结奋斗，为统筹疫情防控和
公司改革发展稳定提供了坚强的政治和组织保证。
2、推动工程建设、确保按期入住
报告期，公司积极推动重点工程、重点项目建设。面对新冠肺炎疫情带来
的不利影响，公司努力平衡资金、协调总包和施工单位，合理安排施工周期、全力抢
抓工期，确保公司在施项目稳步推进。2020年，苏州吴侬里项目和盛庭花园百年宅等
项目均保证了按期入住。
3、加大销售力度、促进项目回款
2020年，受新冠肺炎疫情影响，地产及金融政策持续收紧，地产市场形势
下滑明显。公司密切关注市场动向，将互联网思维嵌入销售各环节，在疫情期间布局
“线上+线下”销售模式，联合本部、苏州等多销售板块通力合作，主动进取开展各
项推售、回款工作，着力提升各项目销售策略的预判性、快速性、有效性，全年公司
（含全资、控参股子公司）完成销售面积24.95万平方米，签约转回款率超90%。2020
年，销售现金回款是2019年度的1.8倍。在克尔瑞房产信息统计中，公司2020年上半
年在天津市房企销售额排名中名列第九，全年在天津市房企商品房销售流量金额排行
中名列第十五。
4、创新盘活思路、发挥资产效益
2020年租赁及资产盘活工作受疫情及形势影响，公司齐心协力，多措并举
，全年完成租赁面积3.78万平方米，全年的合同履约率为95%以上，实现租金收入572
6.48万元。
在存量资产盘活方面，公司拓展盘活思路，探索“新路径、新方法、新模
式”，以创新方式将存量优质车库资产推向市场，将长寿公寓、美域兰庭、美域华庭
等组团车库进行整体经营承包转让，全年完成盘活销售合同额近1亿元。
5、斩获国家奖项、助力品牌建设
公司在苏州开发建设的心著华庭项目荣获第九届（2019-2020年度）中房协
“广厦奖”和“2020中国土木工程詹天佑优秀住宅小区金奖”两项国家级奖项。两个
国家级奖项充分体现了公司作为房地产企业在综合开发方面的实力，为公司在异地开
发建设的项目树立了良好口碑，并在一定程度上形成了社会品牌效应，促进了苏州社
会公众对公司及苏州城市公司开发建设产品的认可度，进一步提升了公司“开发精品
、树立品牌、提升形象”的开发理念。
6、扩展探索渠道、增加项目储备
2020年度，一方面，公司着力探索存量项目的盘活工作，积极跟踪反馈情
况，密切保持与相关部门协调沟通。另一方面，公司以“天津市飞地治理”为契机，
深入挖掘公司历史项目潜力，寻找有待开发利用的土地资源。此外，公司亦在积极筹
划通过并购等方式获取新项目储备，努力为公司未来可持续发展获取项目储备。
7、深化制度改革、搭建人才梯队
报告期，公司认真贯彻落实市国资委要求，深入推进三项制度改革，顺利
完成了公司层面的组织架构优化、人才优化和管理优化。公司本部的职能部室由17个
部室缩减为15个，运营效率有效提升；顺利完成了中级管理人员的竞聘工作，为实现
干部年轻化奠定了基础。
8、完善治理结构、提升规范水平
报告期，公司严格按照《公司法》《证券法》和《上海证券交易所股票上
市规则》等法律法规及有关规定，不断完善公司法人治理结构，提升公司规范运作水
平。公司于2020年4月结合监管要求修订了《内部控制手册（2020版）》等制度文件
。2020年5月，公司按期完成了第十届董事会、监事会换届选举及高级管理人员聘任
工作。报告期内，公司积极组织董事、监事和高级管理人员参加地方证券监管部门和
上海证券交易所组织的各项培训，并组织相关部门和人员学习新《证券法》、新《股
票上市规则》等法律法规规章制度、证券市场知识，并定期分析违规案例，有效提高
了公司规范运作和科学决策水平。
9、积极互动沟通、保障合法权益
公司历来重视投资者关系的构建和维护工作。报告期，公司按照《投资者
关系管理办法》扩展沟通渠道，积极互动沟通。公司设立了投资者电子邮箱、投资者
专线电话、通过“e互动”平台与投资者积极互动，多渠道、多角度保持与投资者沟
通交流，充分听取投资者的意见和诉求，增进投资者对公司生产经营情况的了解，保
障投资者的合法权益。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)公司发展战略
公司发展战略规划（2014-2018）已经执行完毕，下一期发展战略规划正在
制定中。
(二)经营计划
1、发挥党建引领作用，促进公司实现新发展
2021年，公司党委认真贯彻落实两个“一以贯之”，坚持和加强党的全面
领导，不断提高公司党的建设质量。认真组织开展党史学习教育，结合公司上市二十
周年，学习党史、践行使命、担当作为，重整行装再出发。精心谋划、用心实施公司
战略发展规划。持续深化改革，激发动力活力，在实践中大力培养政治过硬本领高强
的优秀人才队伍。坚持从严治党、严明纪律规矩。坚持以社会主义核心价值观引领企
业文化建设，弘扬劳模精神、工匠精神，大力宣传、表彰先进典型。统筹推进公司改
革发展稳定，切实把党的组织优势转化为发展优势，将组织活力转化为公司发展的动
力，以新时代奋斗者的姿态和干劲，凝心聚力、团结奋斗、狠抓落实，促进公司实现
新发展。
2、稳中求进优化管理，布局可持续发展战略规划
2021年，公司将继续着力开展销售及资产盘活工作，努力提升公司运营资
金水平；销售工作将紧紧围绕快销售、促回款的工作重点，加大工程建设的投入，确
保开盘、清盘、加推、入住等销售节点及项目交竣按时完成；全力以赴盘活公司存量
资产，公司将对在管资产进行认真分析，优先等级分类，制定合理盘活方案，实现资
产收益最大化。
同时，公司将持续创新优化管理链条，推进三项制度改革，进一步完善组
织结构，保持公司上下的沟通顺畅，建立市场化运作的管控体系，继续强化风险控制
与激励等一系列制度改革举措，提升公司运作效率。
此外，公司将结合十四五战略规划编制，在城市更新、城市运营、城市服
务商和资产管理等方面进行有益探索，尝试优化经营质量、多元化产品结构、扩大服
务半径，提升公司整体发展质量和前瞻性战略布局水平，实现公司可持续发展。
(三)可能面对的风险
公司在之前的各年度报告中对可能面对的行业政策风险、金融风险、项目
储备、土地和原材料价格上涨以及项目开发建设环节等房地产行业面临的固有风险进
行了说明。
1、宏观调控政策
国家政策对房地产投资、开发、销售等过程中的土地供给、地价、税费、
住房、销售价格、金融政策等，均对房企有较大影响。若公司不能适应宏观调控政策
的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。
为此，公司将紧跟国家及行业政策，动态调整开发经营生产计划；加强市
场研判，把握房项目所在地区市场动态；深入研究业主需求，合理制定营销方案；严
格成本费用，提升管理水平；积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力。
2、新冠肺炎疫情
2020年，受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，房地产行业的销售业绩波动极
大。疫情影响减弱后，销售市场虽有回暖，在激烈市场竞争下会有“挤出效应”影响
，公司将做好销售对策，进行防范。因疫情影响，部分地产项目被迫停工，可能造成
入住项目的开发进度变慢，存在项目不能按期交付风险，公司将进行后续项目进度精
细管控予以防范。
3、资金流动性
公司目前因融资政策收紧、所在区域房地产市场不景气及新型冠状病毒疫
情等因素影响，销售回款可能有所下降，可能面临短期资金流动性风险，公司将做好
资金安排，防范风险。在因城施策背景下，信贷政策将被作为应对价格过快回升的防
备手段，存在进一步收紧的可能。在一定程度上，可能导致销售回款周期拉长，考验
房企的资金流动能力。公司将做好流动性管理，防范风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司
形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制
能力、人才开发能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以
房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期，公司继续按照在
提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思
路，进一步提升公司核心竞争力水平，同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开
发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生
变化。
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免责条款
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）行业情况说明
政策层面，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局出发
，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确
保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。具体表现在：中央就房地产市场密集发声
，严格落实“房住不炒”的政策主基调；土地出让金划转税务部门征收，长期利于控
制并压降地方政府杠杆率；以严打经营贷为主、调升房贷利率为辅，信贷资金管控全
面趋紧。
投资层面，上半年投资先抑后扬，22城双集中供地是上半年百强房企投资
的转折点，随着企业三道红线指标不断优化，二季度房企投资积极性显著提升，百强
房企拿地销售比从0.2提升至0.3，TOP50强房企投资力度已经升至去年二季度的高点
。
（二）公司主营业务情况说明
天房发展是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售、商业
资产运营和建筑材料经营为一体的房地产综合性企业。根据《上市公司行业分类指引
》（2012年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于房地产业，相关披露
按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号—房地产》进行信
息披露。
报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务
和经营模式未发生变化。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司合规经营，主营业务保持稳定，实现营业收入4.86亿
元，归属于母公司所有者净利润为-9829.14万元。截至2021年上半年末，公司总资产
为231.86亿元，归属于母公司所有者净资产为20.40亿元。公司（含全资、控股子公
司、参股公司按权益计算）2021年上半年实现合同销售面积8.91万平方米，实现合同
销售金额23.57亿元。2021年上半年主要的经营进展如下：
1、入住交接顺利完成
上半年，公司积极推进在施项目开发建设，合理安排施工周期，顺利按时
完成盛庭花园百年宅项目以及汉沽区美岸英郡项目入住工作。对于盛雅佳苑项目，报
告期内公司对其配套幼儿园等积极组织施工维修和验收工作，并完成相关移交工作，
履行了企业责任。
2.资产盘活有效推进
报告期，面对目前整体商业市场疲软的大环境，公司最大程度的扩宽宣传
通路，创新经营思维、优化销售模式，于报告期内结合市场需求，将地库、地上停车
楼、商业等资产的盘活方面实现了较大进展。
3.企业管理结构优化
为进一步深化三项制度改革，公司根据优化调整后的组织架构和职责，对
天房发展初级及以下管理人员进行岗位竞聘，切实做到了干部“能上能下”，拓宽选
人、用人渠道，最大程度做到人岗匹配、人尽其才，促进公司健康良性发展，为全面
完成公司2021年度的生产经营任务提供了保障和支持。
4．项目储备稳步探索
报告期内，公司着力探索存量项目的盘活工作，积极跟踪反馈情况，密切
保持与相关部门协调沟通，部分项目取得阶段性进展。另一方面，公司深入挖掘公司
历史项目潜力，已对有待开发利用的土地资源进行了有效盘点。此外，公司亦在积极
筹划通过并购等方式获取新项目储备，努力为公司未来可持续发展获取项目储备。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
公司在之前的各年度报告中对可能面对的行业政策风险、金融风险、土地
和原材料价格上涨以及项目开发建设环节等房地产行业面临的固有风险进行了说明。
我国新冠疫情防控形势不断好转，经济恢复稳健，但全球疫情控制及经济
复苏并不乐观，国内外经济形势严峻复杂。受新冠疫情影响，房地产行业的销售业绩
都受到较大冲击，公司部分房地产项目开发进度受到一定影响，存在项目不能按期交
付风险，公司将结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度地降低和化解疫情
可能对公司生产经营产生的不利影响。
随着国家一系列政策法则的实施，以及市场预期的变化，所在区域房地产
市场走势呈现差异化。公司因融资政策收紧、所在区域房地产市场不景气等因素影响
，销售回款可能有所下降，可能面临短期资金流动性风险，公司将做好资金安排，防
范风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司
形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制
能力、人才开发能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以
房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期，公司继续按照在
提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思
路，进一步提升公司核心竞争力水平，同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开
发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生
变化。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
（一）宏观政策趋势
为了平抑新冠肺炎疫情导致的经济疲软，2020年的货币释放有所提升。202
0年12月，广义货币（M2）余额218.68万亿元，同比增长10.1%，增速比上月末低0.6
个百分点，比上年同期高1.4个百分点；狭义货币（M1）余额62.56万亿元，同比增长
8.6%，增速比上月末低1.4个百分点，比上年同期高4.2个百分点。
作为资金密集型行业，房企对资金的敏感度较高。受益于2020年降准降息
等政策的影响，房企的资金环境较2019年改善明显，其中前两个季度到位资金是负增
长，尤其是第一季度，降幅更是达到了17.5％，这也是自2017年以来的首次负增长。
但从第二季度，随着政策调整、房企积极救市，房地产市场开始回暖，并在第三季度
开始实现正增长。2020年，房地产开发企业到位资金193,115.00亿元，比上年增长8.
1%，增速比1-11月份提高1.5个百分点，比上年提高0.5个百分点。其中，国内贷款26
,676.00亿元，增长5.7%；利用外资192.00亿元，增长9.3%；自筹资金63,377.00亿元
，增长9.0%；定金及预收款66,547.00亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29,976.00亿元
，增长9.9%。从资金情况看，房企资金到位规模呈现先降后升的趋势。
（二）房地产行业全国数据分析
从投资额、销售业绩等指标看，行业处于调控换档阶段，整体发展态势由
以往的高增长逐步趋稳。
1、房企投资额趋势
2020年1—12月份，全国房地产开发投资141,443.00亿元，比上年增长7.0%
，增速比1—11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。其中，住宅投资104
,446.00亿元，增长7.6%。
2、商品房销售情况
（1）销售面积
2020年，商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1—11
月份提高1.3个百分点，其中，住宅销售面积增长3.2%。从整体上看，2017-2019，三
年间逐年下浮，宏观调控政策效果显著。
（2）销售额
2020年，商品房销售额173613亿元，增长8.7%，增速比1—11月份提高1.5
个百分点，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额增长10.8%。
（三）重点关注区域
1、天津市场销售情况
天津区域销售面积有所下滑。受疫情影响，一季度出现楼市断档，后续逐
月销售趋于稳定，区域市场以价换量特征明显，各房企推广力度加大，抢抓客户、随
行就市、以价换量，保证销量和现流，成为各房企的“主旋律”。
2、苏州市场销售情况
2020年，苏州市区新房总签约66866套，同比2019年下跌12.88%；成交面积
约835万㎡，同比2019年下跌11.33%；成交均价26339元/㎡，同比2019年上涨19.35%
。
受疫情影响，第一季度整体销售数据出现下滑，3月开始市场逐步回温。二
季度销售数据持续走高，三季度成交表现平稳，保持高位，四季度在11月份小幅回落
后，于12月创下年内第二高峰。
经历了疫情影响、严格限价、LPR变革、三道红线、经济放缓等等重大事件
的2020年，成交面积在近五年中排名第三，成交均价为历史最高。苏州拥有开放的市
场环境和独到的区位优势，市场需求强大、楼市发展健康、购房者信心充足，苏州楼
市在平稳成长。
（四）整体发展趋势
1、宏观市场层面：
（1）保证宏观政策连续性、稳定性、可持续性，宏观政策的操作性将更加
精准有效，时效性将持续提高，进一步巩固经济基本盘，促进经济运行保持在合理区
间。
（2）完善新型城镇化战略，2021-2025年，中国城镇化率仍有一定提升空
间，城镇人口的持续增长是住房需求增长的重要支撑，房地产市场份额或将向城市群
和都市圈集中，未来京津冀、长三角、成渝等核心城市群依然是对人口最有吸引力的
地区。
（3）实施城市更新行动，将进一步完善住房市场体系和住房保障体系，推
进新型城市基础设施建设，加强城镇老旧小区改造，提升住宅品质。
2、行业发展层面：
（1）房地产行业融资调控政策收紧，对房企的资金面具有一定的挑战性，
行业的收并购力度或将持续。国企、央企内部整合加速，产业多元化模式在融资方面
更有优势，对行业格局将产生一定冲击。
（2）房地产行业去杠杆上升为长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆
率逐渐回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。
（3）增加租赁、共有产权住房供给，规范租赁住房监管政策，降低租赁住
房税费负担，推动保障性住房建设，多措并举解决大城市住房突出问题。
二、报告期内主要经营情况
2020年度，公司合规经营，主营业务保持稳定，公司实现营业收入27.53亿
元，利润总额-26.90亿元，净利润为-28.04亿元。归属于母公司所有者净利润为-25.
17亿元。截至2020年末，公司总资产为229.44亿元，净资产为25.96亿元，归属于母
公司所有者净资产为21.39亿元。公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算
）2020年全年实现合同销售面积24.95万平方米，实现合同销售金额57.30亿元。公司
全年施工面积为265.40万平方米，竣工面积为48.40万平方米。本年度公司主要的经
营情况如下：
1、加强党的建设、发挥引领作用
2020年度，公司党委在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，认真
发挥“把方向、管大局、保落实”的作用。把党的政治建设摆在首位，坚持理论武装
，巩固深化“不忘初心、牢记使命”主题教育成果。遵循条例建强党的组织，坚持加
强党的领导和完善公司治理相统一，把党的领导融入公司治理各环节。组织开展“公
司党建质量年”，运用多种方式，推进党建工作与经济工作深度融合。持续深化三项
制度改革，激发担当作为促进人才成长。强基固本，从严治党。坚持抓基层打基础，
突出党支部建设，增强基层党组织生机活力，带领员工团结奋斗，为统筹疫情防控和
公司改革发展稳定提供了坚强的政治和组织保证。
2、推动工程建设、确保按期入住
报告期，公司积极推动重点工程、重点项目建设。面对新冠肺炎疫情带来
的不利影响，公司努力平衡资金、协调总包和施工单位，合理安排施工周期、全力抢
抓工期，确保公司在施项目稳步推进。2020年，苏州吴侬里项目和盛庭花园百年宅等
项目均保证了按期入住。
3、加大销售力度、促进项目回款
2020年，受新冠肺炎疫情影响，地产及金融政策持续收紧，地产市场形势
下滑明显。公司密切关注市场动向，将互联网思维嵌入销售各环节，在疫情期间布局
“线上+线下”销售模式，联合本部、苏州等多销售板块通力合作，主动进取开展各
项推售、回款工作，着力提升各项目销售策略的预判性、快速性、有效性，全年公司
（含全资、控参股子公司）完成销售面积24.95万平方米，签约转回款率超90%。2020
年，销售现金回款是2019年度的1.8倍。在克尔瑞房产信息统计中，公司2020年上半
年在天津市房企销售额排名中名列第九，全年在天津市房企商品房销售流量金额排行
中名列第十五。
4、创新盘活思路、发挥资产效益
2020年租赁及资产盘活工作受疫情及形势影响，公司齐心协力，多措并举
，全年完成租赁面积3.78万平方米，全年的合同履约率为95%以上，实现租金收入572
6.48万元。
在存量资产盘活方面，公司拓展盘活思路，探索“新路径、新方法、新模
式”，以创新方式将存量优质车库资产推向市场，将长寿公寓、美域兰庭、美域华庭
等组团车库进行整体经营承包转让，全年完成盘活销售合同额近1亿元。
5、斩获国家奖项、助力品牌建设
公司在苏州开发建设的心著华庭项目荣获第九届（2019-2020年度）中房协
“广厦奖”和“2020中国土木工程詹天佑优秀住宅小区金奖”两项国家级奖项。两个
国家级奖项充分体现了公司作为房地产企业在综合开发方面的实力，为公司在异地开
发建设的项目树立了良好口碑，并在一定程度上形成了社会品牌效应，促进了苏州社
会公众对公司及苏州城市公司开发建设产品的认可度，进一步提升了公司“开发精品
、树立品牌、提升形象”的开发理念。
6、扩展探索渠道、增加项目储备
2020年度，一方面，公司着力探索存量项目的盘活工作，积极跟踪反馈情
况，密切保持与相关部门协调沟通。另一方面，公司以“天津市飞地治理”为契机，
深入挖掘公司历史项目潜力，寻找有待开发利用的土地资源。此外，公司亦在积极筹
划通过并购等方式获取新项目储备，努力为公司未来可持续发展获取项目储备。
7、深化制度改革、搭建人才梯队
报告期，公司认真贯彻落实市国资委要求，深入推进三项制度改革，顺利
完成了公司层面的组织架构优化、人才优化和管理优化。公司本部的职能部室由17个
部室缩减为15个，运营效率有效提升；顺利完成了中级管理人员的竞聘工作，为实现
干部年轻化奠定了基础。
8、完善治理结构、提升规范水平
报告期，公司严格按照《公司法》《证券法》和《上海证券交易所股票上
市规则》等法律法规及有关规定，不断完善公司法人治理结构，提升公司规范运作水
平。公司于2020年4月结合监管要求修订了《内部控制手册（2020版）》等制度文件
。2020年5月，公司按期完成了第十届董事会、监事会换届选举及高级管理人员聘任
工作。报告期内，公司积极组织董事、监事和高级管理人员参加地方证券监管部门和
上海证券交易所组织的各项培训，并组织相关部门和人员学习新《证券法》、新《股
票上市规则》等法律法规规章制度、证券市场知识，并定期分析违规案例，有效提高
了公司规范运作和科学决策水平。
9、积极互动沟通、保障合法权益
公司历来重视投资者关系的构建和维护工作。报告期，公司按照《投资者
关系管理办法》扩展沟通渠道，积极互动沟通。公司设立了投资者电子邮箱、投资者
专线电话、通过“e互动”平台与投资者积极互动，多渠道、多角度保持与投资者沟
通交流，充分听取投资者的意见和诉求，增进投资者对公司生产经营情况的了解，保
障投资者的合法权益。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)公司发展战略
公司发展战略规划（2014-2018）已经执行完毕，下一期发展战略规划正在
制定中。
(二)经营计划
1、发挥党建引领作用，促进公司实现新发展
2021年，公司党委认真贯彻落实两个“一以贯之”，坚持和加强党的全面
领导，不断提高公司党的建设质量。认真组织开展党史学习教育，结合公司上市二十
周年，学习党史、践行使命、担当作为，重整行装再出发。精心谋划、用心实施公司
战略发展规划。持续深化改革，激发动力活力，在实践中大力培养政治过硬本领高强
的优秀人才队伍。坚持从严治党、严明纪律规矩。坚持以社会主义核心价值观引领企
业文化建设，弘扬劳模精神、工匠精神，大力宣传、表彰先进典型。统筹推进公司改
革发展稳定，切实把党的组织优势转化为发展优势，将组织活力转化为公司发展的动
力，以新时代奋斗者的姿态和干劲，凝心聚力、团结奋斗、狠抓落实，促进公司实现
新发展。
2、稳中求进优化管理，布局可持续发展战略规划
2021年，公司将继续着力开展销售及资产盘活工作，努力提升公司运营资
金水平；销售工作将紧紧围绕快销售、促回款的工作重点，加大工程建设的投入，确
保开盘、清盘、加推、入住等销售节点及项目交竣按时完成；全力以赴盘活公司存量
资产，公司将对在管资产进行认真分析，优先等级分类，制定合理盘活方案，实现资
产收益最大化。
同时，公司将持续创新优化管理链条，推进三项制度改革，进一步完善组
织结构，保持公司上下的沟通顺畅，建立市场化运作的管控体系，继续强化风险控制
与激励等一系列制度改革举措，提升公司运作效率。
此外，公司将结合十四五战略规划编制，在城市更新、城市运营、城市服
务商和资产管理等方面进行有益探索，尝试优化经营质量、多元化产品结构、扩大服
务半径，提升公司整体发展质量和前瞻性战略布局水平，实现公司可持续发展。
(三)可能面对的风险
公司在之前的各年度报告中对可能面对的行业政策风险、金融风险、项目
储备、土地和原材料价格上涨以及项目开发建设环节等房地产行业面临的固有风险进
行了说明。
1、宏观调控政策
国家政策对房地产投资、开发、销售等过程中的土地供给、地价、税费、
住房、销售价格、金融政策等，均对房企有较大影响。若公司不能适应宏观调控政策
的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。
为此，公司将紧跟国家及行业政策，动态调整开发经营生产计划；加强市
场研判，把握房项目所在地区市场动态；深入研究业主需求，合理制定营销方案；严
格成本费用，提升管理水平；积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力。
2、新冠肺炎疫情
2020年，受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，房地产行业的销售业绩波动极
大。疫情影响减弱后，销售市场虽有回暖，在激烈市场竞争下会有“挤出效应”影响
，公司将做好销售对策，进行防范。因疫情影响，部分地产项目被迫停工，可能造成
入住项目的开发进度变慢，存在项目不能按期交付风险，公司将进行后续项目进度精
细管控予以防范。
3、资金流动性
公司目前因融资政策收紧、所在区域房地产市场不景气及新型冠状病毒疫
情等因素影响，销售回款可能有所下降，可能面临短期资金流动性风险，公司将做好
资金安排，防范风险。在因城施策背景下，信贷政策将被作为应对价格过快回升的防
备手段，存在进一步收紧的可能。在一定程度上，可能导致销售回款周期拉长，考验
房企的资金流动能力。公司将做好流动性管理，防范风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司
形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制
能力、人才开发能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以
房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。报告期，公司继续按照在
提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思
路，进一步提升公司核心竞争力水平，同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开
发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生
变化。
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