000002万 科Ａ最新消息公告-000002最新公司消息
≈≈万科A000002≈≈(更新:22.02.26)────────────────────────────────────
最新提示:1)2021年年报预约披露：2022年03月31日
2)02月26日(000002)万科A:2022年度第三期中期票据发行结果公告(详见
后)
分红扩股:1)2021年中期利润不分配,不转增
2)2020年末期以总股本972420万股为基数,每10股派12.5元 ;股权登记日:2
021-08-24;除权除息日:2021-08-25;红利发放日:2021-08-25;
机构调研:1)2021年08月30日机构到上市公司调研(详见后)
●21-09-30 净利润:1668879.63万 同比增:-15.98% 营业收入:2714.86亿 同比增:12.42%
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主要指标(元) │21-09-30│21-06-30│21-03-31│20-12-31│20-09-30
每股收益 │ 1.4360│ 0.9500│ 0.1112│ 3.6200│ 1.7410
每股净资产 │ 19.5798│ 19.1000│ 19.4279│ 19.3200│ 17.4453
每股资本公积金 │ 1.5932│ 1.5844│ 1.5877│ 1.5971│ 1.6145
每股未分配利润 │ 8.6521│ 8.1721│ 8.5825│ 8.4713│ 8.9005
加权净资产收益率│ 7.3100│ 4.7900│ 0.5700│ 20.1300│ 10.1300
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按最新总股本计算│21-09-30│21-06-30│21-03-31│20-12-31│20-09-30
每股收益 │ 1.4355│ 0.9502│ 0.1112│ 3.5711│ 1.7086
每股净资产 │ 19.5798│ 19.0846│ 19.4151│ 19.3121│ 17.4338
每股资本公积金 │ 1.5932│ 1.5834│ 1.5867│ 1.5960│ 1.6134
每股未分配利润 │ 8.6521│ 8.1667│ 8.5768│ 8.4657│ 8.8947
摊薄净资产收益率│ 7.3318│ 4.9791│ 0.5725│ 18.4915│ 9.8003
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A 股简称:万科A 代码:000002 │总股本(万):1162538.34 │法人:郁亮
B 股简称:万科B(退市) 代码:200002│A 股 (万):971755.33 │总经理:祝九胜
H 股简称:万科企业 代码:02202 │H 股 (万):190118.68 │行业:房地产业
上市日期:1991-01-29 发行价:1 │限售流通A股(万):664.33
主承销商:深圳经济特区证券公司 │主营范围:公司为专业化房地产公司,主要产
电话:0755-25606666;0852-23098822;0852-23098888 董秘:朱旭│品为商品住宅
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公司近五年每股收益(单位:元) <仅供参考,据此操作盈亏与本公司无涉.>
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年 度 │ 年 度│ 三 季│ 中 期│ 一 季
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2021年 │ --│ 1.4360│ 0.9500│ 0.1112
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2020年 │ 3.6200│ 1.7410│ 1.1100│ 0.1105
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2019年 │ 3.4700│ 1.6310│ 1.0600│ 0.1020
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2018年 │ 3.0600│ 1.2670│ 0.8300│ 0.0810
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2017年 │ 2.5400│ 1.0050│ 0.6600│ 0.6600
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[2022-02-26](000002)万科A:2022年度第三期中期票据发行结果公告
万科企业股份有限公司
2022 年度第三期中期票据发行结果公告
证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2022-016
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
根据万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）2021年第一次临时股东大会授权，公司向中国银行间市场交易商协会申请并获准注册人民币 20 亿元中期票据（注册通知书文号：中市协注【2022】MTN35号）。
根据公司资金计划安排和中国银行间债券市场情况，2022 年 2 月 23日-2022 年 2 月 24
日，公司发行了 2022 年度第三期中期票据，发行金额为人民币 20 亿元，募集资金已于 2022
年 2 月 25 日到账。现将发行结果公告如下：
中期票据名称 万科企业股份有限公司 2022年度第三期中期票据
中期票据代码 102280364
中期票据简称 22 万科 MTN003 中期票据期限 3 年
计息方式 附息固定利率
起息日期 2022 年 2 月 25 日 兑付日期 2025 年 2 月 25 日
本次计划发行总额 20 亿元 本次实际发行总额 20 亿元
发行价格 100 元/百元面值 发行利率 3.0%/年
主承销商 中国农业银行股份有限公司、平安银行股份有限公司
本次中期票据发行相关文件已在中国货币网（www.chinamoney.com.cn）和上海清算所网站（www.shclearing.com）上刊登。
经通过“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）等途径核查，公司不属于失信责任主体。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇二二年二月二十六日
[2022-02-24](000002)万科A:万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)2022年付息及回售部分债券兑付公告
万科企业股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专
项公司债券（第一期）2022 年付息及回售部分债券兑付公告
证券代码：000002、299903、112844 证券简称：万科 A、万科 H 代、19 万科 01
公告编号：〈万〉2022-015
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
特别提示：
债券名称：万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（以下简称“本期债券”）
债券代码：112844
债券简称：19万科01
债权登记日：2022年2月25日
债券付息日：2022年2月28日（2022年2月26日为休息日，顺延至其后的第1个交易日）
债券除息日：2022年2月28日（2022年2月26日为休息日，顺延至其后的第1个交易日）
凡在2022年2月25日（含）前买入并持有本期债券的投资者享有本次派发的利息；2022年2月25日卖出本期债券的投资者不享有本次派发的利息
回售资金发放日：2022年2月28日
万科企业股份有限公司（以下简称“发行人”）2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）将于2022年2月28日开始支付自2021年2月26日至2022年2月25日期间（以下简称“本年度”）的利息和回售部分债券的兑付资金。为保证本次付息和回售部分债券兑付工作的顺利进行，方便投资者及时领取利息和回售部分债券兑付资金，根据《万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)募集说明书》，现将有关事宜公告如下：
一、本期债券的基本情况
1、债券名称：万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公
司债券(第一期)。
2、债券简称：19万科01。
3、债券代码：112844。
4、发行人：万科企业股份有限公司。
5、发行规模：人民币20亿元。
6、债券期限：5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
7、债券利率：3.65%，在债券存续期内前3年固定不变；如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后2年票面利率为前3年票面利率加/减调整基点，在其存续期后2年固定不变。如发行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后2年票面利率仍维持原有票面利率不变。
8、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在债券登记机构开立的托管账户托管记载。
9、还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
10、起息日：2019年2月26日。
11、利息登记日：本期债券的付息债权登记日将按照深交所和登记托管机构的相关规定执行。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。
12、付息日：本期债券的付息日为2020年至2024年每年的2月26日。如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为2020年至2022年每年的2月26日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；每次付息款项不另计利息）。
13、兑付债权登记日：本期债券的兑付债权登记日将按照深交所和登记托管机构的相关规定执行。
14、兑付日：本期债券的兑付日为2024年2月26日。如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为2022年2月26日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。
15、债券担保情况：本期债券无担保；
16、本次债券登记、代理债券付息、兑付机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司（以下简称“中国结算深圳分公司”）。
二、本期债券本年度付息情况
1、本次付息计息期限：2021年2月26日至2022年2月25日。
2、本次付息计息利率：3.65%。
3、债权登记日：2022年2月25日。
4、债券除息日：2022年2月28日（2022年2月26日为休息日，顺延至其后的第1个交易日）。
5、债券付息日：2022年2月28日（2022年2月26日为休息日，顺延至其后的第1个交易日）。
6、还本付息方式：采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券本息支付将按照债券登记机构的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付的具体事项按照债券登记机构的相关规定办理。
7、下一计息期间起息日：2022年2月26日。
8、下一计息期间票面金额：每张票面金额为人民币100元。
9、下一计息期间票面利率：2.50%。
三、本次债券付息方案
按照公司《万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)票面利率公告》，本期债券票面利率为3.65%。每10张“19万科01”面值人民币1,000元派发利息人民币36.50元（含税）。非居民企业（包含QFII、RQFII）取得的实际每10张派发利息为人民币36.50元，扣税后个人、证券投资基金债券持有人取得的实际每10张派发利息为人民币29.20元。
按照《国家税务总局关于加强企业债券利息个人所得税代扣代缴工作的通知》（国税函[2003]612号）规定，本期债券利息个人所得税将统一由各兑付机构负责代扣代缴并直接向各兑付机构所在地的税务部门缴付。请各兑付机构按照个人所得税法的有关规定做好代扣代缴个人所得税工作。如各兑付机构未履行上述债券利息个人所得税的代扣代缴义务，由此产生的法律责任由各兑付机构自行承担。
四、本期债券付息对象
本期债券付息对象为截止2022年2月25日深圳证券交易所收市后，在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司（下称“中国结算深圳分公司”）在册的全体债券持有人。2022年2月25日买入本期债券的投资者，享有本次派发的利息；2022年2月25日卖出本期债券的投资者，不享有本次派发的利息。
五、本期债券回售部分债券兑付情况
1、回售申报日：2022年1月10日、2022年1月11日、2022年1月12日、2022年1月13日、2022年1月14日。
2、回售价格：人民币100元/张（不含利息）。
根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据，“19万科01”的回售数量为19,970,000张，回售金额为1,997,000,000.00元（大写：壹拾玖亿玖仟柒佰万元整）（不包含利息），本次有效回售后剩余未回售数量为30,000张。
4、回售部分债券兑付时间：2022年2月28日（2022年2月26日为休息日，顺延至其后的第1个交易日）。
六、本期债券付息和回售部分债券兑付办法
公司将委托中国结算深圳分公司进行本次付息和回售部分债券兑付。
在本次付息日和回售部分债券兑付日的2个交易日前，公司会将本期债券本次利息和回售部分债券兑付本金足额划付至中国结算深圳分公司指定的银行账户。中国结算深圳分公司收到款项后，通过资金结算系统将本期债券本次利息和回售部分债券兑付本金划付给相应的付息网点（由债券持有人指定的证券公司营业部或中国结算深圳分公司认可的其他机构）。
公司与中国结算深圳分公司的相关协议规定，如本公司未按时足额将本期债券本次利息和和回售部分债券兑付本金划入中国结算深圳分公司指定的银行账户，则中国结算深圳分公司将终止本次委托代理债券兑付兑息服务，后续本期债券的兑付兑息工作由本公司自行负责办理，相关实施事宜以公司相关公告为准。
七、关于本次付息对象缴纳公司债券利息所得税的说明
1、个人投资者缴纳公司债券利息所得税的说明
根据《中华人民共和国个人所得税法》以及其他相关税收法规和文件的规定，本期债券个人（包括证券投资基金）债券持有者应缴纳公司债券利息个人所得税，征税税率为利息额的20%。根据《国家税务总局关于加强企业债券利息个人所得税代扣代缴工作的通知》（国税函[2003]612号）规定，本期债券利息个人所得税统一由各付息网点在向债券持有人支付利息时负责代扣代缴，就地入库。
2、非居民企业缴纳公司债券利息所得税的说明
本期债券非居民企业（包含QFII、RQFII）债券持有者取得的本期债券利息暂免征收企业所得税。
3、其他债券持有者缴纳公司债券利息所得税的说明
对于其他债券持有者，其债券利息所得税自行缴纳。
八、咨询联系方式
咨询机构：万科企业股份有限公司
联系地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
电话：0755-22198132
传真：0755-25531696
邮编：518083
主承销商/受托管理人：中信证券股份有限公司
地址：深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座
联系人：杨芳、邓小强、陈东辉、刘玢玥
电话：021-20262380
传真：010-60833504
邮编：100026
特此公告。
（以下无正文）
2 24
[2022-02-17](000002)万科A:2022年度第二期中期票据发行结果公告
万科企业股份有限公司
2022 年度第二期中期票据发行结果公告
证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2022-014
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
根据万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）2021年第一次临时股东大会授权，公司向中国银行间市场交易商协会申请并获准注册人民币 30 亿元中期票据（注册通知书文号：中市协注【2022】MTN36号）。
根据公司资金计划安排和中国银行间债券市场情况，2022 年 2 月 14日-2022 年 2 月 15
日，公司发行了 2022 年度第二期中期票据，发行金额为人民币 30 亿元，募集资金已于 2022
年 2 月 16 日到账。现将发行结果公告如下：
中期票据名称 万科企业股份有限公司 2022年度第二期中期票据
中期票据代码 102280265
中期票据简称 22 万科 MTN002 中期票据期限 3 年
计息方式 附息固定利率
起息日期 2022 年 2 月 16 日 兑付日期 2025 年 2 月 16 日
本次计划发行总额 30 亿元 本次实际发行总额 30 亿元
发行价格 100 元/百元面值 发行利率 2.98%/年
主承销商 兴业银行股份有限公司、中国民生银行股份有限公司
本次中期票据发行相关文件已在中国货币网（www.chinamoney.com.cn）和上海清算所网站（www.shclearing.com）上刊登。
经通过“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）等途径核查，公司不属于失信责任主体。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇二二年二月十七日
[2022-02-09](000002)万科A:2022年1月销售及近期新增项目情况简报
万科企业股份有限公司
2022 年 1 月销售及近期新增项目情况简报
证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2022-013
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
一、2022年 1月销售情况
2022 年 1 月公司实现合同销售面积 210.6万平方米，合同销售金额 356.0亿元。鉴于销
售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关
统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
二、新增开发项目情况
2021 年 12 月销售简报披露以来，公司新增加开发项目 2个，情况如下：
单位：万平方米
权益 占地 综合 计容积率 万科权益 需支付权
序号 城市 项目名称 位置 比例 面积 容积率 建筑面积 建筑面积 益地价
（亿元）
1 合肥 观山隐秀项目 蜀山区 50% 6.1 2.1 13.1 6.5 5.20
2 常州 瑧湾汇项目 钟楼区 100% 7.7 2.2 16.9 16.9 28.19
合计 13.8 - 30.0 23.4 33.39
三、新增物流地产项目
2021 年 12 月销售简报披露以来，公司无新增物流地产项目。
以上项目中，未来可能有部分项目因引进合作方共同开发等原因导致万科在项目中所占
的权益比例发生变化。目前披露的权益比例，仅供投资者阶段性参考。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇二二年二月九日
[2022-02-08]万科A(000002):万科A1月份合同销售金额356亿元
▇上海证券报
万科A公告，2022年1月公司实现合同销售面积210.6万平方米，合同销售金额356.0亿元。
[2022-01-28](000002)万科A:2022年度第一期中期票据发行结果公告
万科企业股份有限公司
2022 年度第一期中期票据发行结果公告
证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2022-011
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
根据万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）2021年第一次临时股东大会授权，公司向中国银行间市场交易商协会申请并获准注册人民币 30 亿元中期票据（注册通知书文号：中市协注【2022】MTN37号）。
根据公司资金计划安排和中国银行间债券市场情况，2022 年 1 月 25日-2022 年 1 月 26
日，公司发行了 2022 年度第一期中期票据，发行金额为人民币 30 亿元，募集资金已于 2022
年 1 月 27 日到账。现将发行结果公告如下：
中期票据名称 万科企业股份有限公司 2022年度第一期中期票据
中期票据代码 102280222
中期票据简称 22 万科 MTN001 中期票据期限 3 年
计息方式 附息固定利率
起息日期 2022 年 1 月 27 日 兑付日期 2025 年 1 月 27 日
本次计划发行总额 30 亿元 本次实际发行总额 30 亿元
发行价格 100 元/百元面值 发行利率 2.95%/年
主承销商 中国银行股份有限公司、招商银行股份有限公司
本次中期票据发行相关文件已在中国货币网（www.chinamoney.com.cn）和上海清算所网站（www.shclearing.com）上刊登。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇二二年一月二十八日
[2022-01-21](000002)万科A:万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)2022年付息公告
万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专
项公司债券（第一期）2022 年付息公告
证券代码： 证券简称：
000002、299903、149357、149358 万科 A、万科 H 代、21 万科 01、21 万科 02
公告编号：〈万〉2022- 010
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
特别提示：
万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一
期）（以下简称“本期债券”）2022 年付息债权登记日为 2022 年 1 月 21 日。凡在 2022 年
1 月 21 日前（含当日）买入本期债券的投资者，根据其在 2022 年 1 月 21 日收市后中国证
券登记结算有限责任公司深圳分公司登记在册的本期债券数量，享有获得本次付息的权利。
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）2021 年面向合格投资者公开
发行住房租赁专项公司债券（第一期）（以下简称“本期债券”）将于 2022 年 1 月 24 日（2022
年 1 月 22 日为休息日，顺延至其后的第 1 个交易日）支付 2021 年 1 月 22 日至 2022 年 1
月 21 日期间的利息。根据本期债券《万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书》、《万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）在深圳证券交易所上市的公告》有关条款的规定，现将本次付息有关事项公布如下：
一、本期债券的基本情况
1、发行人：万科企业股份有限公司。
2、债券名称：万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）。（品种一债券简称：21 万科 01，债券代码：149357；品种二债券简称：
21 万科 02，债券代码：149358）。
3、发行规模：本期债券品种一发行规模为 19 亿元；品种二发行规模为 11 亿元。
4、债券期限：本期债券主要分为两个品种，品种一为 3 年期（附第 2 年末发行人赎回
选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权），品种二期限为 7 年期（附第 5年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权）。
5、发行人赎回选择权：发行人有权决定在品种一存续期的第 2 年末行使品种一赎回选择权。发行人将于品种一第 2 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，通过中国证监会指定的上市公司信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使赎回选择权，品种一将被视为第 2 年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部品种一。所赎回的本金加第 2 个计息年度利息在兑付日一起支付。发行人将按照品种一登记机构的有关规定统计债券持有人名单，按照证券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权，则品种一将继续在第 3 年存续。
发行人有权决定在品种二存续期的第 5 年末行使品种二赎回选择权。发行人将于品种二第 5 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，通过中国证监会指定的上市公司信息披露媒体发布关于是否行使赎回选择权的公告。若发行人决定行使赎回选择权，品种二将被视为第 5年全部到期，发行人将以票面面值加最后一期利息向投资者赎回全部品种二。所赎回的本金加第 5 个计息年度利息在兑付日一起支付。发行人将按照品种二登记机构的有关规定统计债券持有人名单，按照证券登记机构的相关规定办理。若发行人不行使赎回选择权，则品种二将继续在第 6、7 年存续。
6、发行人调整票面利率选择权：若发行人放弃行使第 2 年末赎回选择权，发行人有权决定是否在本期债券品种一存续期的第 2 年末调整后续期限的票面利率。发行人将于本期债券品种一第 2 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，以深交所、证券登记机构和中国证券业协会批准的方式发布关于放弃行使赎回权的公告，将同时在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券品种一票面利率、调整方式以及调整幅度的公告。若发行人未行使票面利率调整选择权，则本期债券品种一后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
若发行人放弃行使第 5 年末赎回选择权，发行人有权决定是否在本期债券品种二存续期的第 5 年末调整后续期限的票面利率。发行人将于本期债券品种二第 5 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，以深交所、证券登记机构和中国证券业协会批准的方式发布关于放弃行使赎回权的公告，将同时在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券品
种二票面利率、调整方式以及调整幅度的公告。若发行人未行使票面利率调整选择权，则本期债券品种二后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
7、投资者回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券品种一票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在第 2 个计息年度付息日前将其持有的本期债券品种一全部或部分按面值回售给发行人。本期债券品种一第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
发行人发出关于是否调整本期债券品种二票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在第 5 个计息年度付息日前将其持有的本期债券品种二全部或部分按面值回售给发行人。本期债券品种二第 5 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
8、回售申报：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起5 个交易日内，行使回售权的债券持有人可通过指定的方式进行回售申报，债券持有人的回售申报经确认后，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
9、债券利率：本期债券品种一票面利率为 3.38%，在品种一存续期的前 2 年内固定不
变；品种二票面利率为 3.98%，在品种二存续期的前 5 年内固定不变。
品种一：如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后 1 年票面利率为前 2 年票面利率加/减调整基点，在其存续期后 1 年固定不变。如发行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后 1 年票面利率仍维持原有票面利率不变。
品种二：如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后 2 年票面利率为前 5 年票面利率加/减调整基点，在其存续期后 2 年固定不变。如发行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后 2 年票面利率仍维持原有票面利率不变。
10、发行价格：本期债券按面值平价发行，发行价格为100元/张。
11、债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构、开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机、构的规定进行债券的转让、质押等操作。
12、发行首日、网下认购起始日：本期债券的发行首日、网下认购起始日为2021年1月21日。
13、起息日：本期债券的起息日为2021年1月22日。
14、付息债权登记日：本期债券的付息债权登记日将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。在付息债权登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债券获得该付息债权登记日所在计息年度的利息。
15、付息日：本期债券品种一的付息日为2022年至2024年每年的1月22日。如发行人行使赎回选择权，则本期债券的付息日为自2022年至2023年每年的1月22日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日），如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为2022年至2023年每年的1月22日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；每次付息款项不另计利息）。本期债券品种二的付息日为2022年至2028年每年的1月22日。如发行人行使赎回选择权，则本期债券的付息日为自2022年至2026年每年的1月22日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日），如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的付息日为2022年至2026年每年的1月22日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；每次付息款项不另计利息）。顺延期间付息款项不另计息。
16、兑付债权登记日：本期债券的兑付债权登记日将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。
17、兑付日：本期债券品种一的兑付日为2024年1月22日。如发行人行使赎回选择权，则本期债券的兑付日为2023年1月22日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息），如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为2023年1月22日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。本期债券品种二的兑付日为2028年1月22日。如发行人行使赎回选择权，则本期债券的兑付日为2026年1月22日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息），如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为2026年1月22日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。
18、本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最后一期利息及所持有的债券票面总额的本金。
19、付息、兑付方式：本期债券本息支付将按照证券登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照证券登记机构的相关规定办理。
20、担保情况：本期债券无担保。
21、信用级别及资信评级机构：经中诚信国际综合评定，本公司的主体信用等级为AAA，本期债券的信用等级为AAA。
22、募集资金用途：本次债券募集资金扣除发行费用后，拟用于发行人住房租赁项目建设及补充营运资金。
二、本次付息方案
“21 万科 01”的票面利率为 3.38%，本次付息每手（面值 1,000 元）债券派发利息人
民币 33.80 元（含税）。扣税后个人、证券投资基金债券持有人取得的实际每手派发利息为27.04 元；扣税后非居民企业（包含 QFII、RQFII）取得的实际每手派发利息为 33.80 元。
“21 万科 02”的票面利率为 3.98%，本次付息每手（面值 1,000 元）债券派发利息人
民币 39.80 元（含税）。扣税后个人、证券投资基金债券持有人取得的实际每手派发利息为31.84 元；扣税后非居民企业（包含 QFII、RQFII）取得的实际每手派发利息为 39.80 元。
三、本次付息债权登记日、除息日及派息款到账日
1. 债权登记日：2022年1月21日
2. 除息日：2022年1月24日（2022年1月22日为休息日，顺延至其后的第1个交易日）
3. 付息日：2022年1月24日（2022年1月22日为休息日，顺延至其后的第1个交易日）
四、付息对象
本期债券本次付息的对象为：截至 2022 年 1 月 21 日下午深圳证券交易所收市后，在
中国结算深圳分公司登记在册的本期债券全体持有人。
五、付息办法
[2022-01-18](000002)万科A:万科企业股份有限公司关于“19万科01”回售申报情况的公告
万科企业股份有限公司
关于“19 万科 01”回售申报情况的公告
证券代码：000002、299903、112844 证券简称：万科 A、万科 H代、19万科 01
公告编号：〈万〉2022-009
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
根据《万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书》及相关规定，万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）分别于2022年1月10日、1月11日、1月14日在深圳证券交易所网站公告了《万科企业股份有限公司关于“19万科01”票面利率调整及回售实施办法的第一次提示性公告》、《万科企业股份有限公司关于“19万科01”票面利率调整及回售实施办法的第二次提示性公告》、《万科企业股份有限公司关于“19万科01”票面利率调整及回售实施办法的第三次提示性公告》。投资者可在回售登记期内选择将持有的“19万科01”全部或部分回售给公司，回售价格为人民币100元/张（不含利息），“19万科01”回售申报日为2022年1月10日、2022年1月11日、2022年1月12日、2021年1月13日、2021年1月14日。
根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的数据，“19万科01”的回售数量为19,970,000张，回售金额为1,997,000,000.00元（大写：壹拾玖亿玖仟柒佰万元整）（不包含利息），本次有效回售后剩余未回售数量为30,000张。
2022年2月28日为回售资金到账日，公司将对有效申报回售的“19万科01”债券持有人支付本金及当期利息。
根据相关规定，公司可选择是否对回售债券进行转售。公司决定不对“19万科01”回售债券进行转售。
特此公告。
[2022-01-14](000002)万科A:万科企业股份有限公司关于“19万科01”票面利率调整及回售实施办法的第三次提示性公告
万科企业股份有限公司
关于“19 万科 01”票面利率调整及回售实施办法的
第三次提示性公告
证券代码：000002、299903、112844 证券简称：万科 A、万科 H 代、19 万科 01
公告编号：〈万〉2022-008
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
重要提示：
1、利率调整：根据《万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）募集说明书》（以下简称“《募集说明书》”）的约定，公司有权决定在存续期的第3年末调整本期债券存续期后2年的票面利率。根据公司的实际情况以及当前的市场环境，公司决定下调本期债券的票面利率，即本期债券在存续期前3年票面利率为3.65%，在本期债券存续期的第3年末，发行人选择调整存续期后2年的票面利率为2.50%。
2、投资者回售选择权：根据《募集说明书》中约定的投资者回售选择权，投资者有权选择在投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人，或选择继续持有本期债券。
3、投资者选择将持有的本期债券全部或部分回售给发行人的，须于回售登记期内登记；若投资者未作登记，则视为继续持有债券。
4、回售价格：人民币100.00元/张（不含利息）。
5、回售登记期：2022年1月10日、2022年1月11日、2022年1月12日、2022年1月13日、2022年1月14日。
6、回售资金到账日：2022年2月28日。
7、风险提示：投资者选择回售等同于以人民币100元/张（不含利息）卖出持有的“19万科01”。投资者选择回售可能会带来损失，敬请投资者注意风险。在回售资金发放日之前，如发生司法冻结或扣划等情形，债券持有人的该笔回售申报业务失效。
8、根据《募集说明书》约定，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销。
为保证投资者回售选择权有关工作的顺利进行，现将有关事宜公告如下：
一、本期债券基本情况
1、发行人：万科企业股份有限公司。
2、债券名称：万科企业股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）。
3、债券简称：19万科01。
4、债券代码：112844。
5、发行规模：20亿元人民币，截至本公告出具日，债券余额20亿元。
6、债券期限：本期债券为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
7、债券利率：本期债券票面利率3.65%，在其存续期的前3年内固定不变。如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后2年票面利率为前3年票面利率加/减调整基点，在其存续期后2年固定不变。如发行人未行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后2年票面利率仍维持原有票面利率不变。
8、还本付息方式：本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
9、本期债券的起息日：2019年2月26日。
10、本期债券付息日：本期债券的付息日为2020年至2024年每年的2月26日。如投资者行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为2020年至2022年每年的2月26日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；每次付息款项不另计利息）。
11、本期债券的兑付日：本期债券的兑付日为2024年2月26日。如投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为2022年2月26日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息）。
12、信用评级情况：经中诚信国际信用评级有限责任公司于2021年5月出具的《万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期、第二期）及2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告》综合评定，维持公司主体信用等级AAA，维持本期债券信用等级AAA。
13、担保情况：无担保。
14、主承销商、债券受托管理人：中信证券股份有限公司。
15、上市时间和地点：本期债券于2019年3月12日在深圳证券交易所上市。
16、登记、委托债券派息、兑付机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司（以下简称“中国结算深圳分公司”）。
二、本期债券利率调整情况
按照《募集说明书》中所设定的发行人票面利率调整选择权，公司有权决定是否在本期债券存续期的第3年末调整存续期后2年的票面利率。根据公司的实际情况以及当前的市场环境，公司决定下调本期债券票面利率，即本期债券存续期第4年和第5年（2022年2月26日至2024年2月25日）的票面利率为2.50%。
本次拟下调本期债券票面利率安排符合本期债券《募集说明书》相关约定，针对本期债券票面利率下调等安排发行人将承担相应法律责任。
本期债券采用单利按年计息，不计复利。
三、本期债券投资者回售选择权及回售实施办法
1、投资者回售选择权：债券持有人可在回售申报期间，按照债券代码进行回售申报。投资者可选择不回售、部分回售或全部回售。
2、回售登记期：2022年1月10日、2022年1月11日、2022年1月12日、2022年1月13日、2022年1月14日。
3、回售价格：人民币100元/张（不含利息）。以1张100元为一个回售单位，回售数量必须是1张及其整数倍。
4、回售登记办法：投资者可选择将持有的债券全部或部分回售给公司，在回售申报期内通过深圳证券交易所交易系统进行回售申报，回售申报当日可以撤单，回售申报一经确认，不能撤销，相应的债券将被冻结交易。如果当日未能申报成功，或有未进行回售申报的债券余额，可于次日继续进行回售申报（限申报登记期内）。
5、回售部分债权兑付日：2022年2月28日。发行人委托中国结算深圳分公司为登记回售的投资人办理兑付。
6、选择回售的债券持有人须于回售申报期内进行登记，逾期未办理回售登记手续即视为债券持有人放弃回售，同意继续持有本期债券。
四、回售部分债券付款安排
1、回售资金到账日：2022年2月28日。
2、回售部分债券享有2021年2月26日至2022年2月25日期间利息，利率为3.65%。付息每手债券面值1,000元的“19万科01”派发利息为人民币36.50元（含税），扣税后本期债券个人
（包括证券投资基金）债券持有者取得的实际每手派发利息为人民币29.20元，扣税后非居民企业（包含QFII、RQFII）取得的实际每手派发利息为36.50元。
3、付款方式：本公司将按照中国结算深圳分公司的申报结果对本期债券回售部分支付本金及利息，该回售资金通过中国结算深圳分公司清算系统进入投资者开立的证券公司的登记公司备付金账户中，再由该证券公司在回售资金到账日划付至投资者在该证券公司的资金账户中。
五、回售申报期间的交易
本期债券在回售申报期间将继续交易，回售部分债券在回售申报日收市后将被冻结。
六、关于本次付息对象缴纳公司债券利息所得税的说明
1、个人缴纳公司债券利息所得税的说明
根据《中华人民共和国个人所得税法》以及其他相关法规、规定，本期债券个人（包括证券投资基金）债券持有者应缴纳公司债券个人利息收入所得税，征税税率为利息额的 20%。根据《国家税务总局关于加强企业债券利息个人所得税代扣代缴工作的通知》（国税函[2003]612 号）规定，本期债券利息个人所得税统一由各付息网点在向债券持有人支付利息时负责代扣代缴，就地入库。
2、非居民企业缴纳公司债券利息所得税的说明
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法》（国税发[2009]3 号）、《关于境外投资机构境内债券市场企业所得税、增值税的
通知》（财税[2018]108 号）等规定，自 2018 年 11 月 7 日至 2021 年 11 月 6 日止，对境外机
构投资境内债券市场取得的债券利息收入暂免征收企业所得税和增值税。上述暂免征收企业所得税的范围不包括境外机构在境内设立的机构、场所取得的与该机构、场所有实际联系的债券利息。
2021 年 10 月 27 日，国务院常务会议决定将境外机构投资者投资境内债券市场取得的
债券利息收入免征企业所得税和增值税政策的实施期限延长至 2025 年 12 月 31 日。
3、其他债券持有者缴纳公司债券利息所得税的说明
对于其他债券持有者，其债券利息所得税需自行缴纳。
七、本期债券回售的相关机构
1、发行人：万科企业股份有限公司
联系地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
联 系 人：毛敏
联系电话：0755-22198132
传 真：0755-25531696
2、主承销商：中信证券股份有限公司
法定代表人：张佑君
注册地址：深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
联 系 人：杨芳、邓小强、陈东辉、刘玢玥
联系电话：021-20262380
传 真：010-60833504
特此公告。
3
[2022-01-12](000002)万科A:关于为新疆万科融资提供担保的公告
万科企业股份有限公司
关于为新疆万科融资提供担保的公告
证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代
公告编号：〈万〉2022-007
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
一、担保情况概述
为满足项目发展需要，万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“万科”）之直接全资子公司万科（新疆）企业有限公司（以下简称“新疆万科”），拟通过保险资金不动产债权投资计划向金融机构申请融资，融资本金金额不超过人民币 7 亿元，融资期限最长为 15年。
公司已于 2022 年 1 月10 日与金融机构签订保证合同，为前述融资事项提供全额担保。
根据公司 2020 年度股东大会已审议通过的《关于提请股东大会授权公司对控股子公
司提供担保的议案》，股东大会授权公司董事会并转授权公司总裁决策公司为其控股子公司提供担保，公司总裁已在上述授权范围内决策同意前述担保事项。
二、被担保人基本情况
公司名称：万科（新疆）企业有限公司
成立日期：2010 年 3 月31 日
注册地点：新疆乌鲁木齐市
法定代表人：潘岩松
注册资本：人民币 10,000万元
股权结构：公司合计持有新疆万科 100%股权
经营范围：企业管理服务；房地产经纪服务；房地产经营开发；商务信息咨询服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截止 2020 年 12 月 31日，新疆万科资产总额人民币 716,999.68万元，负债总额人民
币 688,783.66万元，净资产人民币 28,216.02 万元；营业收入人民币 15,500.27 万元，利润总
额人民币 43,438.79万元，净利润人民币42,401.31万元 ，资产负债率为 96%。
截止 2021 年 12 月 31 日，新疆万科资产总额人民币 619,712.31 万元，负债总额人民
币 594,278.64 万元，净资产人民币 25,433.67 万元；2021 年 1 月-12 月，营业收入人民币
20,835.33 万元，利润总额人民币 25,613.97 万元，净利润人民币 24,018.2 万元 ，资产负债
率为 96%。截止目前，新疆万科不存在对外提供担保、抵押，不存在诉讼事项。新疆万科非失信被执行人。
三、担保协议的主要内容
公司在保证合同下为前述融资事项的本息全额（以金融机构实际划拨给新疆万科的金额为准）提供无条件不可撤销连带责任保证担保，如新疆万科未偿还其在前述融资项下的任何到期债务，或金融机构宣布新疆万科需加速到期偿还，而新疆万科不能加速到期清偿的债务，金融机构有权要求公司履行担保责任。担保期限为债务履行期限届满之日起 3年。
四、董事会意见
公司为新疆万科融资提供担保，有助于支持新疆万科的业务发展，新疆万科作为公司的直接全资子公司，有能力偿付有关融资。有关担保符合《公司法》、《公司章程》及《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发[2005]120号）等相关规定。
五、累计对外担保数量及逾期担保的数量
截至 2021 年 12 月 31 日，公司担保余额人民币 388.22 亿元，占公司 2020 年末经审计
归属于上市公司股东净资产的比重为 17.29%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币 248.84 亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额人民币 139.38 亿元。公司及公司控股子公司不存在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。
本次担保发生后，本公司对外担保总额将约为人民币 395.22 亿元，占公司 2020 年末经
审计归属于上市公司股东净资产的比重将为17.60%。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇二二年一月十二日
★★机构调研
调研时间:2021年08月30日
调研公司:网络直播面向所有投资者
接待人:董事会秘书:朱旭,执行副总裁、首席运营官:刘肖,董事、总裁、首席执行官:祝九胜,执行副总裁、财务负责人:韩慧华
调研内容:第一部分：2021年中期业绩解读
万科A 2021年中期业绩推介会由公司董事会秘书朱旭主持。主持人开场逐一介绍了出席本次会议的董事会成员及公司管理层，并介绍了公司2021年中期业绩情况，包括业绩概况、财务状况、业绩情况和未来展望。
第二部分：问答环节
(一) 线上直播投资者提问
1、问：管理层好，万科上一次在半年或者半年以上维度出现净利润的同比下跌应该还是要追溯到2008年金融危机的时候，这么长时间之后再度出现一个半年维度的同比下跌，管理层能不能解释业绩下滑背后的原因，是否有阶段性的短期因素的影响？从展望的角度，行业环境给财务稳健的公司提供了更好的发展空间，也打开了优秀企业的长周期增长逻辑。近期半年报季部分头部绿档房企也纷纷给出了相对强劲的中长期增长指引。同样作为绿色档的头部企业，万科中长期的增长上有什么策略？
答：谢谢你的提问。关于净利润的下降，主要三个方面的原因：第一是我们的销售规模增长有限；第二是毛利率的下降稍快；第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。这几年我们的开发业务销售增速相对都有限，上半年结算收入增长11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。同时我们的开发业务的利润率处于下降状态，近年来公司所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从17年到20年，地售比提高17个百分点左右，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。我们今年跟去年同期相比，中期的毛利率从税后的24%降到了18%，未扣税的毛利率从32%降到了23%。总体上我们的销售增长对毛利下降的对冲是有限的，不足以对冲利润率的下滑。此外，转型业务效果还没有真正体现出来，还需要时间。我们从2014年开始逐步从房地产开发转向了房地产开发、经营、服务并重。服务、经营业务的逻辑，与开发的逻辑不同，而且我们还有很多投资不动产的业务，这部分由于我们采取了稳健的会计政策，按历史成本计价，不光价值未重估，而且每年会有折旧和摊销，累计的影响也会相对较高。今天再来反思我们的新业务、新赛道，也有很多值得检讨的地方。例如，我们当年起步的时候严重低估了完成转型过程所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，太过乐观。经营类、服务类的业务虽然在国外已经做了超过百年，但今天的时代不再一样，或许业务的底层逻辑都需要重新构建，因此某种意义上说都是新业务，都需要找到新的解题方法。但是，挑战和风险正如一枚硬币的正反面，我们如果能真正建立这些能力，找到解题方式，从中长期来看就会有更好的发展机会。同时，我们也需要转变对新业务的看法。即使所有的经营服务业务做得很好，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值。以上原因，导致了我们今年中期净利润的下降。接着再回答您的第二个问题，能不能有一个长周期的增长逻辑。长周期的增长逻辑肯定是存在的，但我们认为整个行业的游戏规则正在发生变化，我们的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继，对万科来说，我们除了自己独立思考以外，也向优秀的同行借鉴学习。万科多年以来都坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对。我们不会把规模和速度当成唯一的目标来看待。我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。首先，作为一个企业，我们2018年就提出来“活下去”，在我们的认知里面，“活下去”比什么都重要，因为办一家企业，要对广大利益相关方担起责任，因此我们首先将确保经营安全。特别是规模超过5000亿以后，经营安全的重要性变得更为突出。第二，坚持规模与能力的平衡，我们强调先能力后规模，假设规模长到一定的层次，能力没有及时地跟上，没有及时地迭代、提升，规模的基础就不牢固。第三，我们会继续坚持城乡建设与生活服务商的战略，坚持与城市、跟客户同步发展，我们相信目前布局的物业服务、租赁住宅、物流这些业务都有良好的发展前景。对业绩问题，我们觉得最好的回答就是靠行动、靠长期的行动，靠努力、靠长期的努力。在刚才介绍未来展望的最后一页里面，我们对不同业务、不同赛道都有下半年和未来的中期的考量和安排。
2、问：管理层好，我问的问题是，今年以来房地产市场出台了较多调控政策，包括40%销售额拿地限制等。请问管理层如何看待当前房地产市场的发展现状？
答：从十九大以来，行业政策关键一直是八个字：房住不炒、租购并举。我们认为政策主基调一直是很明确的，当前的政策也是围绕这个主基调。我们一直认为政策是让人遵守的，我们也一直按照政策和相关的监管要求执行。政策的主基调越明确、越一致，对从业的企业而言就更好遵守。例如三道红线，我们把不突破红线，长期处于绿档，保持良好的评级、良好的流动性，都列为优先级事项，是我们稳中求进的基本前提。我们的主张一直是我们是农民，老老实实地种地，不去预测天气。其实作为农民，有时候是摆脱不了“看天收获”的局限性的，我们尽可能地在同样的政策、同样的市场环境下，让自己的收成能够越来越好，尽可能地让广大利益相关方满意。
3、问：现在很多城市的第二批集中供地也陆续有新的规则公布出来了，公司怎么看待后续核心城市的资源竞争的问题？以对第二批集中供地竞争的态度，是不是会考虑增加总体的投入的比例？未来有没有考虑过在什么样的情形下可能会在系统性地增加对于开发项目投资的力度？
答：谢谢您的提问。双集中对市场、对我们而言都是新生事物。大规模集中公开、集中出让对大家都有挑战，我们也处在适应和磨合的过程中。首轮和部分城市第二轮集中供地中，我们都在努力摸索和形成经验，相信政策的出发点是促进行业的健康发展。如祝总刚才提到，我们是农民不预测天气，因此公司本身并没有对第二轮出让的热度做一个详细的预测。但是我们可以明确的是，行稳致远是我们的总基调，我们第二轮还是一如既往地坚持稳健的投资策略，就像我们在第一轮一样，坚持好战略导向、坚持投资标准、坚持投资纪律，量入为出，关注投资的质量和效益。
4、问：管理层好，之前传闻万科和恒大的收并购传闻是否属实，目前进展如何？最近万科频繁出现在各种收购的买家名单，公司目前的收并购策略是怎么样的？此外，泰禾的收购进展目前如何，是否会不了了之？
答：谢谢您的提问。恒大确实和我们过往就有一些项目层面的合作，最近这几个月我们有过接触和探讨，但目前没有实质性的更多合作。对于泰禾，我们一直有一个工作组密切地在跟他们联系，帮他们把关一些专业问题，给他们一些建议，如果能符合此前约定的条件，我们仍然会履约。对于并购这个问题，外界觉得我们的近期的传闻比较多，其实对于我们而言，是觉得应该去做一些有利于整个行业的事。无论是什么样的同行，我们都有过不同的接触和合作。在管理红利时代，我们需要更多的金融合作方、土地合作方、同行合作方，也需要优秀的总包单位、优秀的供应商，一起共同为我们的终端客户打造好产品和好服务。当然，合作过程中，如何避免给客户、给股东惹麻烦，或者说带来不良的、不可承受的影响，这是我们要特别防范的问题。合作是我们拓展项目的重要方式之一，我们除了参与双集中供地之外，并购特别是项目并购和合作也是我们的拓展方式之一，此外我们还通过三旧改造的方式进行合作（旧城、旧村、旧厂房的改造），城市微改造、微更新，就像深圳的南头古城、广州的永庆坊等等。我们还有一种合作方式就是直接介入到不良资产包，建立和提升自己在不良资产方面的接包、解包能力。合作是永远的主题，只要是符合我们投资标准的项目，还是欢迎大家来推荐，我们一起共同来解题。
5、问：管理层好，第一个问题是三孩政策的解读，外界觉得三孩政策里面其中一座大山就是房地产，万科的管理层怎么解读？第二个问题想问问毛利的问题，现在的毛利18%是不是已经很接近底部？如果还没到的话，会不会是明年上半年触底？
答：住房、教育、医疗是大家很关心的问题，教育我们涉及了一点点，医疗跟我们有关的只是养老业务里有一点点养护，这两个行业我们并非真正的从业者。住房，与我们高度相关，作为住房的从业者，我们所做的贡献还不够，还是有点惭愧。早在20多年前，万科就提出我们的使命是让新进入城市的年轻人获得有尊严感的居住条件，这也是我们做业务的初心之一。但从现状来看，我们目前做的贡献是不够的，解题也不是特别有力。我们认为我们所作的贡献中，唯一值得一提的是长租公寓业务。我们从2008年开始探索长租公寓业务，2014年开始大规模布局，到今天14.8万间房间，服务了超50万的客户，我们就是希望提供高性价比、有尊严感的出租公寓。我们的城市泊寓均价也不高，均价含管理费是1991元。在这方面，我们觉得挺安慰，我们认为这是响应了租购并举，提供了居住解决方案。但股东就不满意了，因为我们这项业务现在不赚钱，但投入了相当的时间、精力和资本，客观来说也影响了我们开发即售业务的销售增长。在推进泊寓业务和其他相关经营业务过程中，我们越来越发现这些业务的民生属性非常强，是为产业、为实体服务。虽然赚钱有难度，但解决了社会真实的需求和痛点，对我们而言仍是一件有价值的事情。第二个问题，关于18%的毛利率有没有触底，未来毛利会出现什么样的走势？大家都知道，越短期的预测越难做，长期还可以做一点推断。整个行业的毛利的下降是有目共睹的，我们全年的压力还在。至于降到什么时候，什么时候可以回升，我认为从更长远的角度，行业一定要回到平均的回报水平。当然行业的平均回报水平不等于企业的回报水平，可以推断的是，谁的精细管理做得好，谁的产品好、服务好，谁更能够赢得客户、赢得投资人的青睐，他的回报水平就会高一点。万科是一个战略导向清晰的公司，我们对自己的战略选择，对我们所进入的城市，对我们所选定的业务和赛道，都会坚定不移地努力做好。如果我们有做的不好的地方，希望大家及时提醒，帮助我们做得更好。
6、问：最近的中期业绩会上，部分开发商对整体的利润率企稳有明确的预期，请问管理层认为万科的利润率什么时候能够企稳？同时，也看到万科在财务管理这方面非常严格，利息资本化率水平新低，未来有没有考虑过通过提高资本化率来提高利润？
答：我们中报的扣税后整体毛利率是18%，开发业务扣税后大概是19.6%，如果还原到同口径的税前的毛利率是24.9%。过去这几年，特别是2017年以来，地售比一直是在上升的，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势，从销售端逐渐地体现在结算端。所以，可以看到从一季度、中期，乃至全年可能都是这样一个逻辑。对我们自身而言，未来两年还是有一定的毛利率压力，当然我们希望通过自己的努力，尽可能地去减少对业绩的影响。关于利息资本化，我们在财务上一直是坚持非常审慎的原则，我们的利息资本化政策也是严格按照企业会计准则的要求，在满足“融资已经发生、建造活动已经发生，真正用到项目上去” 这三个基本的条件基础上，再进行资本化，因此这几年呈现出来的资本化率大概在40%到50%的水平，未来我们仍会严格地按照这一政策执行，继续坚持审慎的财务策略。
7、问：公司认为住宅租赁行业未来的发展前景如何，行业的市场规模会有多大？什么时候这个行业可以实现社会责任和盈利能力的统一？也就是说未来这个行业什么时候能赚钱？如果需要赚钱的话，是不是需要一些新的政策支持，或者说公司在哪个层面要多进行一些努力？此外，公司怎么看待2021年下半年融资环境，包括行业的融资成本、公司的融资成本，以及公司融资计划等？
答：万科在2008年已开始探索租赁住宅业务，目前也是中国最大的集中式租赁住宅服务商。我们一直非常坚定地看好这个赛道，根据最新的人口的普查数据，全国人户分离的数据达到了4.93亿人，比之前年度统计的人户分离的数据增长了约1倍。这种城市间和城市之内的人口流动，对房屋租赁提出了很大需求。同时，与美国和日本的进程很像，中国独居化的特征也非常明显，一人户占比2013年是14.5%，2019年已提高到18.5%，预计2030年独居人口会达到1.5亿到2亿人。人口流动和人口独居化都意味着租赁住宅需求会有显著的增长空间。但是在供应结构上，公共租赁住房，特别是面向新市民的中小户型租赁住房，相对而言供应是不够的，配套品质也有提升空间。租赁住房特别是保障性租赁住房政策已上升到了国家战略，政府也出台了税收、金融、用地供应等方面的政策红利，我想未来10年，租赁住房市场都会处在健康有序发展的阶段。万科也希望能够发挥自己的优势，在微利可持续的前提下，探索长租房的规模化发展，帮助城市留住青年人才，帮助实体经济发展。如您所说，目前万科的长租业务并不赚钱，但经过最近一两年的努力，无论在品牌优势，还是运营效率、科技系统先进性以及客户黏性方面，我们都有可喜的进步，这些进步会逐渐体现在我们的财务指标上。经过努力，我们的城市泊寓NOI率可以达到5%以上，我们的客户续租率和净推荐率也达到了行业领先的水平，这些都预示着这个行业未来会更加健康发展。租赁住宅行业的健康发展需要社会和企业的共同努力，国家已经从税收、金融到土地方面给了许多优惠政策，未来公司将会继续坚持做好这个赛道。在这个赛道上，我们要保持自己的竞争优势，复盘已有项目的不同商业模式，探索微利可持续发展的商业模式，打磨好行业领先的资产运营队伍，通过人力和资源相结合，获取合理的、可持续的利润。韩慧华：我回答一下关于融资的问题，在三道红线融资的管理机制之下，整个行业去杠杆是大趋势，特别是今年以来，整个融资环境持续收紧，不管是银行贷款端还是按揭回款，增速都在回落，债券融资规模增速上也在下降，金融机构在房企的融资上会更加谨慎。对万科自己而言，我们一直坚持长期、稳健的财务策略，行稳致远是未来公司长期的主基调，坚守财经纪律也是我们未来发展的底线和基础，因此，总体上我们融资会更加审慎。上半年我们的融资基本上是借新还旧，融资成本在之前4.59%的基础上进一步下降了约32BP，目前整体平均约4.27%。下半年，我们融资安排也会在持续保持绿档，保持行业领先信用评级的基础上，结合市场环境变化和公司经营情况，在融资节奏上灵活安排。总体上，我们会保持对融资总量的克制和控制，不断地优化我们的融资结构，让我们的财务健康水平能够比过往更好，更审慎和稳健。
8、问：万科上半年从蓝光发展和华夏幸福手中都收购了多个项目，想请问一下目前是否已经介入这些项目的操盘流程？接下来还会考虑更多的项目接盘或者考虑对两家公司的股权收购吗？此外，上半年万科进行了近年来最大的组织架构调整，其实万科进行组织重建已经将近3年，但从上半年的整体业绩表现来看，这种持续的组织重建似乎没有为万科的业务贡献带来正向效果，包括近几年管理层一直在强调向精细化要利润，但上半年的净利润降幅超过10%，因此请问，如此大力度的组织变动，对公司的经营产生什么正向效果？
答：蓝光方面，我们确实有项目层面的收并购，截至目前，我们收了蓝光的6个项目，收过来的项目处于一个正常的开发节奏当中。华夏幸福最近这一年多，我们没有过总对总接触的项目层面合作和谈判，在个别城市有合作开展。关于组织重建及其效果，过去几年我们的经营管理就四个方面：战略检讨、业务梳理、组织重建和事人匹配。这是我们的四大工作重点、工作抓手和管理工具。在不同的发展时期，我们可能会使用的不同的说法、不同的名词，反映的是我们对行业、对环境、对自身认知的迭代。我们是一个战略驱动的长期稳健型的公司，该变的得变，该坚守的我们也一定会坚守。“组织、战略、机制、文化、人”五位一体的变革，不是短期的，我们相信所做的每一步改变，所建的每一项能力，长期来看都将让公司，也让股东，让其它的利益相关方得到回报。世界上许多矛盾的是来自于短期和长期的矛盾。短期和长期需要很好的平衡，短期的东西不好说，长期的是靠自己的韧性，靠坚定不移地做下去。我们有这个韧性，愿意死磕到底，愿意跟城市、跟客户同步发展，愿意解决城市和客户的真实问题和痛点，我们的组织重建也一直紧扣这个主题。尽管我们组织重建的动作和迭代的频次也许在外界来看高了一点，但其实我们的底层逻辑和最终目标从未改变。
9、问：年初到现在，万科整体的股价掉的也比较多，现在跌幅基本上有30%了，想请问一下管理层对目前万科现有的价值如何看待？我记得公司公告过回购的一般性授权，目前来看这个回购是不是已经成熟了？会不会有增持的可能？此外，关于万科商业， 6月份的时候王海武总任职了万科印力，目前来看咱们对印力的综合评价是怎么样的？以及未来在商业业务这一块会有什么样的战略？是否会有一些其他的重新规划？
答：的确今年公司的股价下跌的比较多，行业的股价也下跌的比较多，我们在股东大会的时候申请获得了一般性授权，就是为了需要维护市场价值的时候，可以回购股票。维护市场价值有两个底线，一个是股价跌破了每股净资产，第二个是连续20个交易日的股价跌幅超过30%。一旦触发条件，我们会立即启动回购机制。万科的事业合伙人也有持股，也是股东，关于股价下跌，事业合伙人跟各位股东都是感同身受的。股价下跌可能受到很多因素的影响，但是最终还是要看公司能不能为股东创造长期价值，管理层也会为此一直努力。首先，我们在商业业务上，与行业优秀同行相比，我们尚有差距，这也是我们需要努力提升之处。我们反思自己的问题是，业绩上有差异，能力上的差异小于业绩的差异。以印力为例，上海印力在当地的竞争力还是非常不错的，大家有机会在上海去逛逛我们的商场，去体验一下我们的商业。从管理上，我们最大的难题在于，我们既有像上海印力这样做得好的，也有一些城市做得不够好，我个人总结是二元特征，好的很好，差的不及格，所以业绩总量和报表呈现一般。因此，我觉得是报表差距大于能力的差距，我们仍有信心在商业方面找到差异化的解决方式。王海武前往印力首先是他本人对商业业务感兴趣，他10年前在东莞当总经理的时候，就在街区商业和片区商业上有过实践。他过去后和我们的7个区域BG的联动和拉通肯定能够起到很好作用。印力此前董事长和CEO是丁力业一个人，王海武去了之后可以更好地协助丁力业，丁力业管方向性的事情，王海武管更落地执行的事情。并且他们也从外部招来了新的EMT成员，最近印力最明显的变化是经营管理团队得到了很好的充实，能力互补的特征基本形成。感谢大家关心，请大家多去我们的商场逛逛，多给我们提宝贵意见。
10、问：我们现在从土地开发转移到存量改造，意味着我们转型的效果要到三五年后甚至更久才能体现，本身您也提到旧改项目也有很多预计的困难，这块骨头是比较难啃的，所以我们会很关心万科做这个事的底气在哪里？万科现在在手现金有将近2000亿元，我看很多投资者都很关心这笔钱怎么花，您怎么看待这个问题？
答：我们这些年的转型，一句话概括，就是从房地产开发转向不动产的开发、经营、服务并重。我们的存量改造分为两块，一块是大拆大建的更新业务，一块是修旧如旧的微更新业务。这两块业务特点不一样，能力要求也不一样。以三旧改造、大拆大建来说，同行很多人都有能力，有些同行能力比我们更好。最近，住建部有一个政策变化，大拆大建的比例要控制在20%以内，也就是说未来城市不可能有那么多大拆大建的机会。另一种方式就是修旧如旧的微更新，从上海的上生新所、广州的永庆坊、北京的望京小街、深圳的南头古镇，再到沈阳的红梅文创园、福州的仓前九里等，这类业务表面上赚钱很难，但是它对解题的能力要求很高。万科公益基金会多年前就去山西修古庙，在10年前投资人看来做这种事情可能是毫无价值的，但是正因为有这种能力的建立，我们今天在南头古城、永庆坊这类带有城市记忆，带有文物性质、带有文化承载性质的项目上，才有可能长袖善舞。硬骨头啃得下来，就变成了能力，能力迟早有创造价值、体现价值的那一天。剩下的就是这一天什么时候来的问题。关于手持现金的使用，我们一直是稳健为主、行稳致远、稳字当头。我们长期帐面上的现金一直比较多，注重稳健。三道红线净负债率这一条，我们最近20年来的净负债率都是在40%以下，持续在行业低位。这种做法，不如激进风格阶段性对股东的回报多，但我们认为保障长期活下去，保障经营安全，可能比短期的回报更优先。当然我们不会让它硬趴在帐上，会在流动性、收益性和安全性这三者之间求得一个平衡。应该为股东争取的利益，每分钱我们都会去争。在管理红利时代，我们更应该坚守一贯的稳健政策。有人会问，稳健发展应该业绩更好，但为什么现在业绩表现一般。但很多时候打针、吃药治病，或者吃保健品强身健体，效果出来需要一定的时间。长期来看，我们对自己的能力还是有底气的，也很感谢大家的支持。对于长期跟着我们一起的利益相关方，只要你们愿意陪着我们跑，我们一定担当我们的劣后责任，我们一定能够跑得更好，跑得更远。
11、问：目前整个住宅的投资增速，包括新开工、拿地各方面都处于趋紧的状态，部分城市从七八月份开始很多的调控政策也推出了，管理层怎么看待目前供给侧的调控政策，它后续的走向？
答：现在土地市场的供给侧呈现多元化的特征，各种渠道都有。首先，双集中是一种新的方式，然后并购也是一种方式。过去三年，我们在项目层面的收并购，占到我们整个开发业务投资额的接近40%，因此这也是一种重要的方式。供给侧变化其实挺大，公司也在详细地判断新的发展路径，比如说城市更新改造也是供给侧的变化，城市更新正在成为越来越常见的土地供应方式，尤其是在北上广深这样的城市，北京很多土地是集体用地供应，或是存量资产改造的土地供应，万科也在上海参加了城市更新基金，这反映了城市更新本身就成为城市发展的一种新的方式，放在更长的时间看，我们会发现城市发展方向、城市发展本身的规律是最终驱动供给侧变化的规律，当然过程中政策的变化也会影响这样的规律。总体来看，未来不论是公开市场还是收并购市场，或是城市更新的市场，或是TOD等多元模式，一方面反映城市供应本身的发展趋势，另一方面，也反映万科的投资策略会根据城市的变化、政策的变化而相应变化。您所提到的收紧可能是部分渠道的收紧，总体来讲是稳健的，各个渠道有的增加、有的减少的特征。对我们来说，还是把能力练好，因为很多新的投资渠道需要配置新的能力，我们前瞻性地去配置这些能力，才能抓住供给侧渠道之间相对变化给我们带来的机遇。
12、问：管理层好，我想问一下关于多元业务方面，今年上半年泊寓和商业的收入都有比较大幅的增长，想知道具体在什么合适的时间段会体现在咱们的收入报表中？
答：今年上半年我们泊寓的收入，还有商业的收入都有一定规模的增长，这部分业务收入体现在报表中的“房地产和相关资产经营业务收入”里面，没有单列出来，因为现在从收入体量规模上来说，占比还是相对比较小的，我们整个开发业务的规模占比比较大，所以目前收入披露里面还是把他们放在一起。但是我们在介绍每个业务的时候，具体披露了它们的收入以及同比的变化。您刚才提到的其它业务收入，主要是我们对于联合营公司收的品牌管理费等等方面的收入，并不是持有物业或新业务的收入。
(二) 对于公告征集问题的回复
会前公司发布了公告，公开征集大家关注的问题。收集到的问题涉及行业政策、公司战略、开发业务、经营性业务的发展情况、分红政策等多个方面。所有问题在业绩汇报和问答环节中已全部覆盖。
(一)龙虎榜
【交易日期】2021-02-25 日价格涨幅偏离值达到10%
涨幅偏离值:10.51 成交量:25954.04万股 成交金额:838266.36万元
┌───────────────────────────────────┐
｜ 买入金额排名前5名营业部 ｜
├───────────────────┬───────┬───────┤
｜ 营业部名称 ｜买入金额(万元)｜卖出金额(万元)｜
├───────────────────┼───────┼───────┤
｜深股通专用 ｜128937.21 ｜27069.21 ｜
｜机构专用 ｜28154.19 ｜-- ｜
｜广发证券股份有限公司西安南广济街证券营｜18308.58 ｜85.56 ｜
｜业部 ｜ ｜ ｜
｜招商证券交易单元(353800) ｜12531.89 ｜18505.41 ｜
｜华泰证券股份有限公司无锡梁清路证券营业｜11060.19 ｜75.76 ｜
｜部 ｜ ｜ ｜
├───────────────────┴───────┴───────┤
｜ 卖出金额排名前5名营业部 ｜
├───────────────────┬───────┬───────┤
｜ 营业部名称 ｜买入金额(万元)｜卖出金额(万元)｜
├───────────────────┼───────┼───────┤
｜深股通专用 ｜128937.21 ｜27069.21 ｜
｜机构专用 ｜-- ｜22422.09 ｜
｜招商证券交易单元(353800) ｜12531.89 ｜18505.41 ｜
｜国泰君安证券股份有限公司海口国贸大道证｜1756.50 ｜12166.97 ｜
｜券营业部 ｜ ｜ ｜
｜光大证券股份有限公司沈阳十一纬路证券营｜658.04 ｜11011.24 ｜
｜业部 ｜ ｜ ｜
└───────────────────┴───────┴───────┘
(二)大宗交易
┌─────┬───┬────┬────┬───────┬───────┐
｜交易日期 ｜成交价｜成交数量｜成交金额｜ 买方营业部 ｜ 卖方营业部 ｜
｜ ｜格(元)｜ (万股) ｜ (万元) ｜ ｜ ｜
├─────┼───┼────┼────┼───────┼───────┤
｜2019-07-25｜29.97 ｜169.40 ｜5076.80 ｜机构专用 ｜机构专用 ｜
└─────┴───┴────┴────┴───────┴───────┘
(三)融资融券
┌─────┬─────┬─────┬────┬─────┬──────┐
｜ 交易日期 ｜ 融资余额 ｜融资买入额｜融券余额｜融券卖出量｜融资融券余额｜
｜ ｜ (万元) ｜ (万元) ｜（万元）｜ (万股) ｜ (万元) ｜
├─────┼─────┼─────┼────┼─────┼──────┤
｜2019-06-27｜247733.10 ｜12178.37 ｜3860.95 ｜5.31 ｜251594.06 ｜
└─────┴─────┴─────┴────┴─────┴──────┘
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1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
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