000002万 科Ａ资产重组最新消息
≈≈万科A000002≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
近年来，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，中央在金融、
土地、市场监管等领域连续出台政策，各地按照长效机制要求也不断严格调控。加快
建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、“促进房地产与实体经济协调
发展”的政策方向连续、稳定，倒逼企业转变发展模式。房地产行业正在发生深刻变
局。本集团将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略，与城市同步发展、与客户
同步发展，以“长期最大化市场价值”为目标，加速推进公司转型。
2021年1-6月，本集团实现营业收入1,671.1亿元，同比增长14.2%。其中房
地产开发业务结算收入1,443.3亿元，占比86.36%。受报告期结算的房地产开发项目
利润率下降影响，归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
本集团继续保持安全、稳健的财务、资金状况。一季度末本集团顺利回归
“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。截至报告
期末，本集团净负债率为20.2%；持有货币资金1,952.2亿元，远高于短期借款和一年
内到期有息负债总和843.0亿元，剔除预收款项的资产负债率为69.7%。
在《财富》“世界500强”2021年榜单中，本集团位列第160位。
（一）上半年市场情况回顾
报告期内，稳地价、稳房价、稳预期的调控措施全面落实，同时支持租赁
住房发展的政策陆续出台。
全国商品房销量增长较快，但单月增速开始回落。受2020年上半年基数较
低的影响，今年上半年全国商品房销售同比增长较快。国家统计局数据显示，1-6月
全国商品房销售面积8.86亿平方米，同比增长27.7%；销售金额9.29万亿元，同比增
长38.9%。但单月销售增速逐步回落，6月全国商品房销售面积和金额的同比增速分别
降至7.5%和8.6%。
房地产开发投资保持增长，新开工增长乏力。上半年全国房地产开发投资
完成额同比增长15.0%，全国房屋新开工面积同比仅增长3.8%，相对于2019年同期仍
下降4.0%。
土地成交面积同比有所下降。根据中国指数研究院的数据，2021年上半年
全国300个城市住宅用地成交面积同比下降8%，住宅类用地成交的平均溢价率为17%。
房地产贷款增速下滑。央行数据显示，上半年全国主要金融机构房地产贷
款余额同比增长9.5%，增速较2020年全年进一步回落2.2个百分点。
支持租赁住房发展的政策陆续出台。报告期内，租赁企业面向个人出租住
房有关税收优惠政策发布。
国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，鼓励市场力
量参与，增加小户型保障性租赁住房供给。《集中式租赁住房建设适用标准》等一系
列行业规范公布实施。租赁住房有关制度正在逐步建立和完善。本集团亦在密切关注
有关政策的制定和实施情况，积极寻求发展。
（二）报告期内主要工作
本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，遵循“与城市同步发展
，与客户同步发展”的策略，主营业务包括房地产开发及相关资产经营业务、物业服
务，在此基础上亦围绕人民美好生活场景开展其他业务。
2021年上半年，本集团实现营业收入1,671.1亿元，同比增长14.2%；实现
归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同
比下降14.1%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点。
本集团2021年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本
。
分业务类型看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务
的营业收入为1,575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比
5.1%。
二、公司面临的风险和应对措施
报告期内，公司认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营
能力。公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
第三节 经营情况讨论与分析
一、 第一季度房地产市场情况
2020年一季度受疫情影响，全国房地产销售及开发投资均有下滑，相对于
去年同期较低的基数，今年一季度上述指标增长明显。国家统计局数据显示，一季度
全国商品房销售面积同比增长63.8%，全国房地产开发投资同比增长25.6%，房屋新开
工面积同比增长28.2%。
土地市场成交规模有所上升。根据中国指数研究院的数据，一季度全国300
个城市住宅类用地供应建筑面积同比基本持平，成交规划建筑面积同比增加10%。上
述300个城市住宅类用地成交的平均溢价率为17.8%，较去年同期上涨5.1个百分点。
二、 报告期内本集团业务进展
（一）主要财务指标情况
报告期内，本集团实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；实现归属于
上市公司股东的净利润12.9亿元，同比增长3.4%。其中，房地产业务的结算面积为37
4.7万平方米，同比增长18.5%；贡献营业收入530.0亿元，同比增长34.6%。
第一季度本集团房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税
金及附加）为16.1%，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。
本集团财务、资金状况稳健。截至报告期末，本集团净负债率为15.5%；持
有货币资金1,966.0亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。本
集团的净负债率、现金短债比指标均显著优于重点房地产企业资金监测和融资管理规
则的要求，剔除预收款项的资产负债率亦为69.5%，符合“绿档”企业标准。
（二）主要经营情况
报告期内本集团房地产业务实现合同销售面积1,104.4万平方米，合同销售
金额1,794.7亿元，同比分别增长24.8%和30.2%。
分区域的销售情况
截至一季度末，本集团合并报表范围内有5,352.0万平方米已售资源未竣工
结算，合同金额约7,623.8亿元，较2020年底分别增长8.8%和9.2%。
本集团坚持理性投资，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下
发掘项目投资机会。一季度新增加开发项目32个，总规划建筑面积480.6万平方米，
权益规划建筑面积340.6万平方米。
截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约11,301.9万平方米，权益建
筑面积约6,699.3万平方米；规划中项目总建筑面积约4,734.0万平方米，权益建筑面
积约2,978.1万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件
，权益建筑面积合计约339.8万平方米。
一季度本集团实现新开工面积804.7万平方米，同比增长13.5%，占全年开
工计划的25.6%（2020年同期为24.3%）；实现竣工面积309.9万平方米，同比增长27.
7%，占全年竣工计划的8.6%（2020年同期为7.3%）。
本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，遵循“与城市同步发
展，与客户同步发展”，围绕人民美好生活场景开展房地产开发及相关资产经营业务
、物业服务以及其他各类业务。
报告期内，万物云与招商银行达成战略合作，万物云通过“星尘系统”接
入银行账户服务，在“住这儿”APP上打造“万物云钱包”，为社区客户提供高品质
用户账户专属服务。长租公寓坚持推进“好产品、好服务” 和经营提效，一季度间
天出租率（累计房间出租天数/累计房间开业天数）稳定在95%以上。万纬物流携手沃
尔玛，启动产地直采的端到端供应链业务；同时万纬物流积极支持新冠疫苗紧急存储
任务，仅用68天就将北京亦庄项目改造成为疫苗外延冷库，获得合作方认可。印力集
团继续坚持“盘活商业物业资产、推进资产证券化创新”的理念，印象3号资产支持
专项计划成功完成发行。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
近年来，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，中央在金融、
土地、市场监管等领域连续出台政策，各地按照长效机制要求也不断严格调控。加快
建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、“促进房地产与实体经济协调
发展”的政策方向连续、稳定，倒逼企业转变发展模式。房地产行业正在发生深刻变
局。本集团将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略，与城市同步发展、与客户
同步发展，以“长期最大化市场价值”为目标，加速推进公司转型。
2021年1-6月，本集团实现营业收入1,671.1亿元，同比增长14.2%。其中房
地产开发业务结算收入1,443.3亿元，占比86.36%。受报告期结算的房地产开发项目
利润率下降影响，归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
本集团继续保持安全、稳健的财务、资金状况。一季度末本集团顺利回归
“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。截至报告
期末，本集团净负债率为20.2%；持有货币资金1,952.2亿元，远高于短期借款和一年
内到期有息负债总和843.0亿元，剔除预收款项的资产负债率为69.7%。
在《财富》“世界500强”2021年榜单中，本集团位列第160位。
（一）上半年市场情况回顾
报告期内，稳地价、稳房价、稳预期的调控措施全面落实，同时支持租赁
住房发展的政策陆续出台。
全国商品房销量增长较快，但单月增速开始回落。受2020年上半年基数较
低的影响，今年上半年全国商品房销售同比增长较快。国家统计局数据显示，1-6月
全国商品房销售面积8.86亿平方米，同比增长27.7%；销售金额9.29万亿元，同比增
长38.9%。但单月销售增速逐步回落，6月全国商品房销售面积和金额的同比增速分别
降至7.5%和8.6%。
房地产开发投资保持增长，新开工增长乏力。上半年全国房地产开发投资
完成额同比增长15.0%，全国房屋新开工面积同比仅增长3.8%，相对于2019年同期仍
下降4.0%。
土地成交面积同比有所下降。根据中国指数研究院的数据，2021年上半年
全国300个城市住宅用地成交面积同比下降8%，住宅类用地成交的平均溢价率为17%。
房地产贷款增速下滑。央行数据显示，上半年全国主要金融机构房地产贷
款余额同比增长9.5%，增速较2020年全年进一步回落2.2个百分点。
支持租赁住房发展的政策陆续出台。报告期内，租赁企业面向个人出租住
房有关税收优惠政策发布。
国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，鼓励市场力
量参与，增加小户型保障性租赁住房供给。《集中式租赁住房建设适用标准》等一系
列行业规范公布实施。租赁住房有关制度正在逐步建立和完善。本集团亦在密切关注
有关政策的制定和实施情况，积极寻求发展。
（二）报告期内主要工作
本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，遵循“与城市同步发展
，与客户同步发展”的策略，主营业务包括房地产开发及相关资产经营业务、物业服
务，在此基础上亦围绕人民美好生活场景开展其他业务。
2021年上半年，本集团实现营业收入1,671.1亿元，同比增长14.2%；实现
归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同
比下降14.1%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点。
本集团2021年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本
。
分业务类型看，上半年营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务
的营业收入为1,575.3亿元，占比94.3%；来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比
5.1%。
二、公司面临的风险和应对措施
报告期内，公司认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营
能力。公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
第三节 经营情况讨论与分析
一、 第一季度房地产市场情况
2020年一季度受疫情影响，全国房地产销售及开发投资均有下滑，相对于
去年同期较低的基数，今年一季度上述指标增长明显。国家统计局数据显示，一季度
全国商品房销售面积同比增长63.8%，全国房地产开发投资同比增长25.6%，房屋新开
工面积同比增长28.2%。
土地市场成交规模有所上升。根据中国指数研究院的数据，一季度全国300
个城市住宅类用地供应建筑面积同比基本持平，成交规划建筑面积同比增加10%。上
述300个城市住宅类用地成交的平均溢价率为17.8%，较去年同期上涨5.1个百分点。
二、 报告期内本集团业务进展
（一）主要财务指标情况
报告期内，本集团实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；实现归属于
上市公司股东的净利润12.9亿元，同比增长3.4%。其中，房地产业务的结算面积为37
4.7万平方米，同比增长18.5%；贡献营业收入530.0亿元，同比增长34.6%。
第一季度本集团房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税
金及附加）为16.1%，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。
本集团财务、资金状况稳健。截至报告期末，本集团净负债率为15.5%；持
有货币资金1,966.0亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。本
集团的净负债率、现金短债比指标均显著优于重点房地产企业资金监测和融资管理规
则的要求，剔除预收款项的资产负债率亦为69.5%，符合“绿档”企业标准。
（二）主要经营情况
报告期内本集团房地产业务实现合同销售面积1,104.4万平方米，合同销售
金额1,794.7亿元，同比分别增长24.8%和30.2%。
分区域的销售情况
截至一季度末，本集团合并报表范围内有5,352.0万平方米已售资源未竣工
结算，合同金额约7,623.8亿元，较2020年底分别增长8.8%和9.2%。
本集团坚持理性投资，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下
发掘项目投资机会。一季度新增加开发项目32个，总规划建筑面积480.6万平方米，
权益规划建筑面积340.6万平方米。
截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约11,301.9万平方米，权益建
筑面积约6,699.3万平方米；规划中项目总建筑面积约4,734.0万平方米，权益建筑面
积约2,978.1万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件
，权益建筑面积合计约339.8万平方米。
一季度本集团实现新开工面积804.7万平方米，同比增长13.5%，占全年开
工计划的25.6%（2020年同期为24.3%）；实现竣工面积309.9万平方米，同比增长27.
7%，占全年竣工计划的8.6%（2020年同期为7.3%）。
本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，遵循“与城市同步发
展，与客户同步发展”，围绕人民美好生活场景开展房地产开发及相关资产经营业务
、物业服务以及其他各类业务。
报告期内，万物云与招商银行达成战略合作，万物云通过“星尘系统”接
入银行账户服务，在“住这儿”APP上打造“万物云钱包”，为社区客户提供高品质
用户账户专属服务。长租公寓坚持推进“好产品、好服务” 和经营提效，一季度间
天出租率（累计房间出租天数/累计房间开业天数）稳定在95%以上。万纬物流携手沃
尔玛，启动产地直采的端到端供应链业务；同时万纬物流积极支持新冠疫苗紧急存储
任务，仅用68天就将北京亦庄项目改造成为疫苗外延冷库，获得合作方认可。印力集
团继续坚持“盘活商业物业资产、推进资产证券化创新”的理念，印象3号资产支持
专项计划成功完成发行。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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