000002万 科Ａ股票走势分析
≈≈万科A000002≈≈(更新:22.02.23)
[2022-02-23] 万科A(000002):公司经营稳健,静待行业筑底,建议AH股"买进"
■群益证券
结论与建议:公司1月份实现销售面积210.6万平方米,销售金额356亿元,YOY分别为-47.2％和-50.2％。1月份单月销售均价为16904元/平方米,MOM-7％,YOY-5.7％。公司1月份销量较弱,但随着市场出现积极托底信号,公司销量有望逐渐改善。
当前房地产行业处于洗牌阶段,今年仍旧是房企负债到期高峰,我们预计杠杆过高的企业将被加速出清,公司运营稳健,有望受益于市场集中度提升。此外,公司物业"万物云"拟分拆至港股上市,发展有望加速;仓储物流、租赁住宅等未来也将成长为公司重要的运营板块,为公司开拓新的增长空间。预计公司2021、2022和2023年净利润将分别达到319亿元、328亿元和363亿元,YOY分别-23％、+2.8％和+10.7％,EPS分别为2.75元、2.82元和3.13元,按目前A股价格计算,对应PE分别为7.4倍、7.2倍和6.5倍,2022年PB0.8倍;H股对应PE为6.7倍、6.5倍和5.9倍,2022年PB0.8倍,目前公司估值较低,销售资料有望边际改善,建议AH股"买进"。
公司1月份销售金额和面积降幅较大,静待行业筑底:公司1月份实现销售面积210.6万平方米,销售金额356亿元,YOY分别为-47.2％和-50.2％。1月份单月销售均价为16904元/平方米,MOM-7％,YOY-5.7％。由于市场内房企暴雷隐患犹存,房价整体走弱,目前消费者购房信心严重受挫,导致公司1月份销售情况不佳。1月份,公司新增加2个开发项目,总计容积率面积为30万平方米,其中公司权益面积为23.4万平方米,对应权益地价为33.4亿元,同比降幅较大。
为了防止房地产市场过快下挫,近期各地房贷政策已经开始有了不同程度的松动,比如菏泽、重庆、赣州、佛山等城市下调了首套房的首付款比例。房贷政策的局部松动向市场传达出了积极的信号,有助于恢复市场信心。
公司将发行20亿元中期票据,经营稳健:公司21日披露2022年第三期中期票据发行文件,发行金额为20亿元,将于2月23日至24日发行,募得的资金将用于商品房建设。此前,公司于1月份和2月份已发行了金额均为人民币30亿元的第一和第二期中期票据,发行利率分别为2.95％和2.98％。本次中期票据成功发行后,本年度公司募集到的资金将达到80亿元。截至21年3Q,公司净负债率为31.9％,且公司22年Q1无到期债务,负债情况相对健康。
盈利预测:预计公司2021、2022和2023年净利润将分别达到319亿元、328亿元和363亿元,YOY分别-23％、+2.8％和+10.7％,EPS分别为2.75元、2.82元和3.13元,按目前A股价格计算,对应PE分别为7.4倍、7.2倍和6.5倍,2022年PB0.8倍;H股对应PE为6.7倍、6.5倍和5.9倍,2022年PB0.8倍,目前公司估值较低,销售资料有望边际改善,建议AH股"买进"。
[2022-02-13] 万科A(000002):管理红利时代的长跑胜将,多元业务开花结果-深度研究
■中信建投
管理红利时代的长跑胜将,综合实力行业居首。公司具备丰富行业经验和深厚底蕴,已成为开发、经营、服务并重的全能选手。2017年引入深圳地铁成为大股东后,公司股权结构渐趋稳定,同时享受国资背景的资源支持。公司2018年战略定位"城乡建设与生活服务商",2020年提出行业进入"管理红利"时代,并在多元业务能力完善、组织架构扁平化、合伙人制度建设等方面臻于成熟。近年来公司业绩保持稳定增长,管理效率实现优化提升。
开发业务稳居龙头地位,财务健康保障长期经营。公司商品房销售额长期位居行业前三,2021年销售规模达到6277亿元。公司坚持核心城市群深耕,销售贡献城市稳定在70个左右,2020年全面下沉,贡献销售城市增至90个以上。得益于深耕策略,公司在38个城市市占率前三,其中19个城市第一。当前公司土地储备充足,约1.6亿平土储可保障2-3年销售。公司为三道红线下的绿档房企,财务长期保持健康,且各融资渠道畅通,综合融资成本在行业内具备显著优势。
多元业务硕果累累,新增长极有望享受价值重估。公司旗下物业服务、租赁住宅、商业开发及运营、物流仓储四大明星业务,发展规模均在各自领域处于数一数二水平。目前,物业服务运营平台万物云已启动赴港上市进程,租赁住宅品牌泊寓现金流状况逐步改善,商业开发及运营依托印力品牌实现运营能力的提升,物流仓储业务凭借万纬物流平台打造高效资产。这些多元业务发展成果显著并为公司创造现金流,有望享受价值重估。
重申买入评级,目标价33.70元。我们预测2021-2023年公司EPS为2.99/3.46/3.85元(原预测为3.84/4.12/4.39元)。根据分部估值法,我们预计公司合理市值在3918亿,对应目标价33.70元。看好公司在开发领域龙头地位和多元化业务前景,维持买入评级。
风险提示:政策调控超预期;销售及结算不及预期;多元化受阻。
[2022-02-11] 万科A(000002):保持稳定运营,百亿中票额度获批-公告点评
■广发证券
22年1月销售金额356亿元,销售面积211万方。根据公司1月经营公告,万科1月实现合同销售金额356.0亿元,同比下降50.2％,但就绝对规模来看,在所有房企中排名第二位。销售面积210.6万方,同比下降47.2％,销售均价16904元/平。
22年1月新增2宗地,拿地金额39亿元,维持高权益比例投资。万科1月获取位于合肥、常州的2个项目,其中合肥项目为收购,合计拿地金额38.9亿元,拿地建面30.0万方,金额口径的拿地力度为11％。
万科21年以来显著提升投资权益比例,从20年的69％提升至82％,22年1月权益比例为87％,维持高权益比例投资。
22年1月,万科发行30亿3年期中票。根据中票发行公告,公司发行30亿元3年期中期票据,用于商品房项目建设,利率2.95％,较21年9月的3年期中票利率下降13bp。目前4笔中票完成注册,总规模100亿元,22年1季度无公开债务到期,净融资规模将显著提升。
盈利预测与投资建议。2022年,万科资源获取上或将得到一定的支持,看好公司顺周期经营表现。预计21-22年归母净利润303亿元、315亿元,同比分别下降27％、增长4％,对应7.7xPE、7.4xPE。万科当前市值对应21Q3归母净资产PB为1.03x,考虑公司在手土储及未结算资源,NAV约为21Q3归母净资产的1.9x,考虑到当前市场景气度资产存在折价,按照21Q3归母净资产1.3x估计,对应万科A合理价值25.45元/股,过去5年A股相对H股溢价15％,按照汇率及溢价计算,对应H股27.12港元/股,维持A\H股"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2022-02-09] 万科A(000002):销售有所下行,融资优势明显,受益供给侧改革-1月销售点评
■兴业证券
事件:2月9日,公司发布1月经营数据。2022年1月公司实现签约面积210.6万平方米,同比-47.2％;实现签约金额356.0亿元,同比-50.2％。
点评:1月销售受市场趋冷影响下滑,售价同比下行。1月公司实现签约面积210.6万平方米,同比下滑47.2％,较19年同比下滑33.7％;实现签约金额356.0亿元,同比下滑50.2％,较19年同比下滑27.2％;销售均价16904元/平方米,同比下滑5.7％,较19年上升9.9％。受市场基本面下行及农历新年双重影响,销售业绩下滑。拿地保持谨慎,1月新增2宗住宅地块,布局于二线和强三线。1月公司新增2宗住宅地块,拿地总金额38.6亿元,拿地总建面30.0万方,拿地均价12863元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为10.8％。按公司披露口径,21年拿地力度为30.4％。21年2月至22年1月近12个月来,公司拿地集中于二线城市和核心区域三线城市,根据拿地金额计算,二线城市占比53.9％,三四线城市占比46.1％,其中,东莞(5.4％)、中山(5.3％)、苏州(4.9％)、南京(4.3％)、佛山(4.3％)。
财务、资金状况稳健,受益供给侧改革,融资优势明显。截至三季度末,公司净负债率为31.9％;持有货币资金1471.1亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债。且有息负债中70.6％为长期负债,财务资金状况稳健。2021年共发行债券249亿元,加权平均融资成本3.26％。公司受益于供给侧改革,融资优势明显,22年1月25日成功发行一笔30亿元的中期票据,利率为2.95％,公司发债成本持续保持业界低位。另有两笔共计50亿元的中期票据在1月14日注册完毕。
投资建议:万科龙头地位稳固,三条红线达标,安全性较好,受益地产供给侧改革。多元化业务快速发展,物业、物流内在价值丰厚。我们维持盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为3.01、3.05元,以2022年2月8日收盘价计算,对应的PE为6.9倍和6.8倍。
风险提示:大幅收紧购房杠杆资金,调控政策超预期严格,信用风险加剧。
[2022-02-08] 万科A(000002):万科A1月份合同销售金额356亿元
■上海证券报
万科A公告，2022年1月公司实现合同销售面积210.6万平方米，合同销售金额356.0亿元。
[2022-01-18] 万科A(000002):投资稳健保经营安全,多元业务稳增引导收入质量提高-年度点评
■招商证券
21年全年销售规模位居行业第二,年末销售数据已出现边际改善。21年全口径销售金额/面积分别为6278亿元/3808万方,同比分别-10.8％/-18.4％,销售单价16487元/平,同比+9.3％,据克而瑞销售排行榜,公司全口径销售金额排名第二。12月全口径销售金额636亿元,较11月环比提升47％,较19年同期提升10.9％,月度销售数据出现边际改善。
21年权益口径拿地金额居行业第二,权益口径拿地力度约为39％,上半年占比较多。全口径拿地金额/建面分别为1909亿元/2823万方,建面同比-16.1％,全口径楼面价6761元/平;权益方面,权益口径拿地金额/建面分别为1569亿元/2140万方,同比分别+13.6％/+4.0％,面积口径权益比例为76％(同比+15pct),拿地权益比例有一定提升,据中指研究院数据显示,公司21年权益口径拿地金额居行业第二,为后续市占率提升夯实基础;强度方面,全口径拿地力度为30％(同比-1.7pct),权益口径投资力度预估达39％(根据克而瑞权益销售金额计算),较为积极;节奏方面,上下半年拿地占比分别为62％/38％,顺周期拿地。。
前三季度营收增长超10％,但毛利率下行拖累归母净利负增长。前三季度营收/营业利润/归母净利分别为2715亿元/329亿元/167亿元,同比分别+12.4％/-21.9％/-16.0％,整体毛利率为22.1％(较20年全年下降7.1pct)。截至第三季度末,并表已售未结金额为7732.9亿元(较年初增长10.8％),对应结算收入保障倍数为1.72(较20年末提高0.06x),或有效保障未来结算规模,预计21年全年结算收入有望保持两位数增长。 多元化业务稳步增长,潜在价值逐步凸显。(a)租赁业务:第三季度新开业3400间,截至9月末,累计开业14.9万间,累计签约19.5万间;(b)物流业务:第三季度新开业项目3个,截至9月末,累计运营建面818万方,其中高标库769万方,冷链49万方;(c)商业业务:第三季度新开业建面32.6万方,截至9月末,累计开业建面1020.6万方。
投资建议:21年全口径销售金额及权益拿地金额均位居行业第二,在行业下行期,公司稳健投资,保证销售经营安全,为后续市占率提升夯实基础,同时公司稳步发展多元化业务,收入质量及业绩韧性逐步提升,提高驾驭周期的能力。在行业即将全面到来的"管理红利时代",(1)公司战略清晰,或受益于行业竞争格局改善,高质量周转及现金流管理能力或推动第二次大发展,(2)生态圈业务成熟或将推动估值提升。我们持续看好公司中长期价值,维持"强烈推荐-A"评级,目标价27.00元/股(对应22年PE9x)。
风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期,毛利率下降超预期等。
[2022-01-10] 万科A(000002):严推盘,扩权益,底线思维提升经营质量-2021年经营点评
■广发证券
低景气度维持谨慎的推盘策略。根据2021年12月经营公告,万科12月实现合同销售金额635.6亿元,同比下降37.4％。累计来看,21年全年销售金额6277.8亿元,同比下降10.8％,累计销售面积3807.8万方,同比下降18.4％,销售均价16487元/平,同比增长9.3％。下半年基本面下行压力加大,公司采取谨慎的推盘策略。
21年拿地金额行业前二,权益投资增长10％。2021年全年,万科共计获取152个项目,拿地金额1909亿元,拿地面积2823万方,金额及面积口径的拿地力度分别为30％、74％,与20年略有提升。2021万科全口径拿地金额行业前二,权益投资1569亿元,同比增长10％,权益比例从20年的69％提升至82％。
投资聚焦核心城市,上海区域占比提升。万科21年无新进入城市,布局10年以上城市投资金额占比为72％,与过去5年平均水平(71％)基本一致。上海区域投资比例40％,较20年上升4pct,南方维持25％,中西部维持16％,西北上升至8％,北京区域降至13％。21年共获取36宗两集中地块,总地价457亿元,占全年拿地金额的24％。
盈利预测与投资建议。万科整体经营稳健,低景气度谨慎推盘,保持良好的投资纪律。行业资源向优质"经营绿档"公司倾斜,将促使公司主业增速提升。预计21-22年业绩361亿元、372亿元,同比分别-13％、+3.0％,对应6.8xPE、6.6xPE,维持合理价值26.42元/股,考虑到过去5年A股相对H股溢价15％,按照汇率及溢价计算,对应H股28.14港元/股,维持A\H股"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2022-01-07] 万科A(000002):综合实力强者,行业优化受益-2021年销售数据点评报告
■浙商证券
12月销售环比增速企稳。公司12月单月实现合同销售面积350万平,合同销售金额636亿元,分别环比+37.7％和+47.3％,同比2021年12月-45.6％和-37.4％,同比2019年12月-15.7％和+10.9％。公司2021年全年累计实现合同销售面积3808万平,合同销售金额6278亿元,分别同比-18.4％和-10.8％。我们认为,受2020年底高基数影响公司12月单月销售同比下滑情有可原。
拿地权益比改善,楼面均价/销售均价比值维持,成本控制得当。2021年公司累计新增拿地152宗,新增建面2823万平,同比-16.1％,其中权益拿地建面2140万平,同比+4.0％,权益比上升至76％,较20年提升15pct。2021年公司全口径拿地金额/销售金额33％,较2020年提升1pct,全口径拿地建面/销售建面74％,较2020年提升2pct,楼面均价/销售均价44％,和2020年持平。公司2021年拿地主要集中在南京、成都、西安、武汉等热点二线城市。
财务经营稳健,保持融资成本优势。截至2021Q3,公司净负债率31.9％,现金短债比1.79,剔除预收账款资产负债率70.5％,较中期下降0.7pct,负债结构改善,整体经营稳健。融资成本优势明显,国际评级保持稳定,年内发行利率2.99-3.98％,后续有望持续受益于融资政策纠偏。
多元业务支持中长期逻辑。公司较早布局多元业务,着重发力物管、租赁、商业、物流子赛道,规模位居行业前列。1)物管:截至2021H1万物云实现营收104亿元,同比+33.3％,2020年底在管面积5.66亿平,基本形成以住宅、商业、增值服务、城市服务为主的商业模式。公司21年11月公告分拆上市计划,加速业务转型,挖掘存量市场空间。2)"泊寓"长租公寓:截至2021H1泊寓实现营收13亿元,同比+25.6％,在管房源19.2万间,累计开业14.8万间,出租率95％,规模位列行业第一。3)商业:截至2021H1,商业累计开业989万平,同比+18.3％,整体出租率92.3％,项目储备丰厚,规划和在建549万平,实现营收36亿元,同比+19.0％,其中印力收入贡献占比约68％。4)物流:截至2021H1万纬累计管理可租赁面积1149万平,累计开业797万平,稳定期出租率约93％,实现营收13亿元,同比+64％。5)酒店:2020年公司整合原冰雪事业部后成立酒店与度假事业部,运营公司持有的23个酒店资产和3个滑雪场项目。我们认为公司多元化业务的有序推进验证了公司综合开发能力和运营实力,行业格局优化过程中公司中长期发展竞争力较强。
投资建议:我们认为,公司稳健经营,融资成本优势明显,2021年有效补充优质土储为后续销售奠定基础。此外公司多元化业务持续推进,综合实力强劲,行业格局优化过程中具备较强竞争实力。我们预测公司2021、2022年EPS为每股3.48元和3.65元,参考可比公司估值给予2022年7.5倍PE估值,对应目标价为27.4元,对应市值为2663亿元,给予买入评级。
风险提示:开发业务短期利润下行,利润增速不及预期。
[2022-01-07] 万科A(000002):地产开发龙头,受益供给侧改革-点评报告
■兴业证券
事件:1月4日,万科新注册3笔中票共80亿元,其中40亿拟用于偿还银行贷款,40亿拟用于商品房建设,目前项目状态均为"待上会"。1月5日,发布经营数据。2021年1-12月累计实现签约金额6277.8亿元,同比-10.8％。
点评:
开发规模仍然保持龙头地位。2021年公司销售金额6277.8亿元,根据克而瑞数据,排名第二。销售规模虽然有一定程度下降,但仍然保持龙头地位。2021年销售金额6277.8亿元,同比下降10.8％,销售面积3807.9万方,同比下降18.4％。公司销售下行跟行业销售下行也有较大关系。但整体来看,公司销售规模仍然保持行业龙头地位。万科融资优势明显,供给侧改革迎来更大发展机会。1)融资渠道畅通,且成本较低。2022年1月4日,万科新注册中票80亿元。2021年公司共发行债券249亿元,平均融资成本3.36％。2)三道红线达标,信用评级优质。截至2021年上半年末,公司现金短债比为2.32,净负债率为20.2％,剔除预收账款的资产负债率为69.7％。标普、穆迪和惠誉分别维持公司"BBB+","Baa1"和"BBB+"的长期企业信用评级;国内评级AAA。融资优势下,虽然当前拿地力度不高,但受益供给侧改革趋势。2021年拿地面积2823.4万方,拿地金额1908.8亿元,拿地力度30.4％(2020年为29.4％),保持了一定拿地力度。融资优势下,受益供给侧改革趋势,将迎来更多发展机会。根据中指数据,2021年全年万科权益拿地金额排名第二,下半年排名第四。并且政策多次提及支持优质企业收并购,万科2021年也参与了蓝光发展的项目。
多元化业务内在价值丰厚。1)物业:2021年11月公司公告拟分拆万物云至港交所上市,截至2021年上半年末,万科物业已布局全国105个大中城市,服务3490个项目;万物梁行已服务项目超1900个;万物云城已辐射21城,签约合同增至31份;2)物流:截至上半年末,万纬物流主要覆盖国内一二线及内陆核心城市,累计在管44城148个项目,可租赁建筑面积1149万平方米,其中高标库1056万方,冷库93万方,目前已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2021年万科物流增资扩股,引入多家战投,未来发展可期。3)租赁住宅:截至2021年上半年末,泊寓共有房源19.2万间,累计开业14.8万间,规模位列集中式公寓全国第一。4)商业:截至2021年上半年,累计开业商业建面988.8万方,规划和在建商业建面549.3万方,已开业项目整体出租率92.3％,其中开业3年以上商业项目出租率93.9％。
投资建议:万科龙头地位稳固,三条红线达标,安全性较好,受益地产供给侧改革。多元化业务快速发展,物业、物流内在价值丰厚。我们调整盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为3.01、3.05元,以2022年1月6日收盘价计算,对应的PE为7.0倍和6.9倍。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2022-01-06] 万科A(000002):寻求三个平衡之路-2021年销售数据点评
■中信证券
公司2021年12月实现合同销售面积350万平米,销售金额636亿元,同比分别下降46％和37％。公司2021年全年实现销售面积3808万平米,销售额6278亿元,同比分别下降18％和11％。公司在2020年底的高月度销售基数是导致2021年12月单月销售显著负增长的原因,从环比来看2021年12月销售成绩完全可以接受。公司稳健的信用赢得购房人信任,在项目层面不存在交付不确定性。
盈利能力和市场份额的平衡。由于全国各地房价跌多涨少,公司存量土地确实面临盈利能力下降的问题。如果公司更看重盈利能力,则市场份额可能下降更快。但如果公司强调市场份额,则销售含金量可能会更低。我们认为,公司以较广阔的土地储备布局兼顾盈利能力和市场份额,至少在企业归母盈利行业占比方面有上升空间。
资金沉淀业务和开发业务的平衡。公司探索新业务起步较早,物流、商业、长租等业务都初具规模,但其中大多数是资金耗用型业务。随着开发业务销售回款的放慢,若公司在新业务方面占用资金过多,就会进一步影响公司业绩增速,但如果在新业务方面投入资金过少,又会影响新业务的行业竞争力。我们认为,公司有可能透过不断分拆新业务,即推动新业务自身造血的方式来实现开发业务和其它业务的均衡发展。
资金安全和并购拓展的平衡。公司2021年12月公告新增权益地价仅29亿元,拿地投入远少于销售对应地价,公司在参与各地土拍报名时也较为谨慎。我们认为,房价仍处于下降区间,公司不少合作项目可能存在合作方资金困难需要退出的问题,保留资金合情合理。中期而言,公司将在2022年一季度遇到新的挑战,即是将资金投入到拓展和并购,还是继续谋求现金为王。
风险因素:公司开发业务盈利能力下降的风险。
投资建议:我们认为2021年之后大地产公司出现业绩同比下降将是较为普遍的现象,公司以稳健运营实现业绩基本平稳,在行业内仍然将占据有利位置。在寻求三个平衡的道路上,公司积累了经验,锻炼了能力,维持了信用,预计开发业务在业内相对地位不会下降,其他业务的独立发展更值得期待。我们维持公司2021/2022/2023年EPS预测3.05/2.97/2.95元,考虑到地产的政策支持去化预期更加明朗,以及A股投资者"看重预期变动拐点"的历史经验,我们小幅上调公司目标估值到2021年9倍PE,对应27.4元/股的目标价,维持万科企业(H股)2021年7倍PE,对应26.0港元/股目标价。均维持"买入"评级。
[2022-01-05] 万科A(000002):受益格局优化,价值有所低估
■申万宏源
三条红线绿档,财务保持稳健,受益于行业出清格局优化。3Q2021末,公司处于三条红线绿档,资产负债率80.9％;我们计算剔预负债率69.7％;净负债率19.1％;现金短债比1.8倍,资产负债表保持稳健。21年内公司标普、惠誉评级BBB+,穆迪Baa1,评级展望稳定。我们认为,鉴于公司稳健的资产负债表,公司在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。近期公司新增2笔增量中票融资,分别是2021/12/27注册20亿元(用于偿还存量银行贷款)、2022/1/4注册30亿元(15亿元拟用于偿还存量银行贷款,15亿元拟用于商品房项目建设),预计公司后续仍将持续受益于行业融资政策的修复。
多元业务价值蕴藏,万物云、商业、长租、物流等多元发展。1)物业管理方面,21H1末万物云布局105城3,409个住宅项目;21H1全口径营收103.8亿元,同比+33.3％;万物梁行服务项目超1,900个,万物云城覆盖21城、签约31份合同;万物云计划分拆上市。
2)商业地产方面,21Q3末累计开业1,021万平,其中今年新开业33万平。3)物流地产方面,21Q3末累计开业818万平,其中高标库占比94％;21Q3万科物流增资扩股,引入GIC和淡马锡等多家战投。4)租赁住宅方面,在管泊寓19.5万间,已开业14.9万间,出租率95％。我们估算公司物业管理+商业地产+物流地产+租赁住宅等存量可持续发展业务权益估值超2,500亿元,多元业务价值蕴藏。
前11月销售额同比-6％、销售偏弱,前11月拿地较为谨慎。2021年1-11月公司累计实现销售金额5,642亿元,同比-6.4％,行业排名第二、较上年提升1名;累计销售面积3,458万平,同比下降14.1％;累计销售均价1.63元/平,同比+9.1％。1-11月,公司拿地谨慎,拿地面积2,794万平,同比+12.0％;拿地金额1,878亿元,同比+21.1％;拿地均价6,721元/平,同比+8.2％。1-11月,公司拿地/销售金额比33.3％;拿地/销售面积比80.9％;拿地/销售均价比41％。虽然公司2021年拿地和销售表现较弱,但公司作为昔日行业龙头,并考虑到公司在运营管理方面依然具有一定优势,我们预计公司将在2022年行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。
投资分析意见:受益格局优化,价值有所低估,维持"买入"评级。万科作为房地产行业龙头,持续领跑行业三十多载。近年来,持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则,行业进入到管理红利时代,考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力,预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。此外,公司物业管理、商业地产、物流地产、租赁住宅等业务快速发展,我们估算多元化业务权益估值超2,500亿元,多元化业务蕴藏价值非常可观。我们维持公司21-23年每股收益预测分别为2.96/2.81/2.82元,目前21PE为7.1倍,维持"买入"评级。
风险提示:房地产调控超预期收紧,市场销售去化率不及预期。
[2022-01-05] 万科A(000002):万科A2021年12月实现合同销售金额635.6亿元
■上海证券报
万科A公告，2021年12月公司实现合同销售面积349.6万平方米，合同销售金额635.6亿元。2021年1-12月公司累计实现合同销售面积3,807.8万平方米，合同销售金额6,277.8亿元。
[2021-12-25] 万科A(000002):抓住人才振兴、产业振兴的“牛鼻子” 万科 接续奋斗勾勒乡村美好生活曲线
■上海证券报
脱贫摘帽不是终点，而是新生活、新奋斗的起点。脱贫攻坚战取得全面胜利后，一批饮水思源、回报社会的企业，在强烈的责任感和使命感的驱动下，接续推进脱贫地区发展和群众生活改善。这其中，将“以人民的美好生活为己任”写入社会责任报告的万科，正是一支重要的“公司力量”。
打开这家龙头房企探索创新乡村振兴模式的版图，当中既有结合福建、贵州、甘肃等地实际，坚守教育扶贫阵地，下“绣花”功夫做好教育扶贫的生动实践;也有在广东河源、汕尾等地，以改善村容村貌、建设基础设施、扶持产业发展为着力点，打造出的美丽乡村样本……
从授人以鱼转变为授人以渔，万科正在脚踏实地，一步一个脚印，抓住人才振兴、产业振兴的“牛鼻子”，助力所帮扶地区提升可持续发展的能力，探索着一条可学习、可复制的路径。
为乡村育人才：
润物无声中赋能师生
李昌鸿是贵州省黔西南州贞丰县第一小学一名科学课教师。以前，科学课在当地并不受重视，李昌鸿是全校仅有的科学课教师。如今，科学教育在贞丰县第一小学乃至整个贞丰县早已蔚然成风，李昌鸿不仅成为了桂馨·贞丰科学教育工作室的负责人，今年更是凭借在科学教育方面的出色业绩晋升“副高”职称。在他的带动下，桂馨·贞丰科学教育工作室一批专业从事科学教育的教师快速成长并崭露头角。
“万科和桂馨基金会进驻帮扶之后，县教育局高度重视并给予政策支持，万科通过组织一系列活动，给县里的科学课教师搭建各种平台，旨在培育打造一批县级科学名师。大家奔着这个目标，争先恐后报名来上科学课。”李昌鸿告诉上海证券报记者，在万科和桂馨基金会的积极推动下，贞丰县小学科学课程评价改革今年初在全县范围内正式实施，目前县教育局已在研究通过政府采购确保在乡村的学校都能拥有一套完整的科学教学实验仪器。
在对贞丰县的帮扶过程中，万科和桂馨基金会始终把支持提升乡村教师专业能力和职业能力当作“基石”工程加以推进。为此，项目团队每年都会分模块针对阅读、科学以及教师职业能力和职业心理等方向，邀请专家对贞丰县的乡村教师进行线上与线下相结合的培训。
以阅读教育领域的培训为例，项目团队会针对校长、图书管理员、学科教师分层级、分阶段培训，逐步让老师们意识到阅读的重要性和趣味性，不断引导老师们自身开展阅读，爱上阅读。在每年一度的中国儿童阅读论坛上，总能见到贞丰县老师们的身影，老师们也非常珍惜这来之不易的学习机会。
“在万科的帮助下，我们学校的图书室面积从80平方米扩大到110平方米，藏书约2.5万册，学生阅读的场景变得非常棒。”贞丰县沙坪镇民族小学语文教师、图书室管理员蔡莹告诉记者，在乡村学校，不少学生都是留守儿童，父母对孩子在教育方面的投入远远不够。万科和桂馨基金会雪中送炭，学校的阅读条件大为改善，在老师的悉心指导下，越来越多的学生对阅读产生了浓厚的兴趣。
基于贵州省贞丰项目取得的实践经验，万科公益基金会决定在湖南省永顺县投入公益资金1500万元，在2021年至2025年的项目周期内，通过桂馨书屋、桂馨科学课、桂馨乡村教师支持系列项目的开展，培养支持更多的乡村学校校长和老师，促使更多的乡村儿童接受良好的教育，助力改善县域乡村教育环境，充分激发县域乡村教育活力。
为乡村建产业：
多镇连片助推民俗村落焕发新生
广东省北部深山之中，藏着一个瑶族自治县。那里山雄水奇，风景秀丽，是世界过山瑶(即粤北地区采用刀耕火种的游耕生活方式的瑶族)的发源地。很多现移居海外的过山瑶，其祖辈都是以乳源瑶族自治县必背镇为起点或者中转点逐渐外迁的，因此，乳源又被称作“世界过山瑶之乡”。
距离镇圩3公里的大村瑶寨是必背镇最大的瑶寨，同时也是保存最完好的过山瑶村寨。瑶寨依山傍水，瑶族同胞建起了排排房屋，开垦梯田，过着自给自足的生活。近些年村民陆续搬出，房屋空置，只剩下一些老人留守。
今年6月，广东省委省政府提出“千企帮千镇、万企兴万村”行动，推动乡村全面振兴。万科响应省委省政府的需求，首次以县域为规模进行乡村帮扶，围绕乳源县的乳桂公路建设一个多镇连片的乡村振兴示范带，示范带涉及全县十个镇里的乳城、一六、游溪、桂头、必背等五个镇区及其下辖村落。
在项目建设上，万科提出了“最美瑶客共生振兴走廊、最美瑶客民俗绿道、最佳运动康养绿谷、最美田园风光绿带”的发展定位，采用“绿道整合多镇连片资源”的策略，将快速路变为慢行“活力带”，山水纳入游憩系统，串联乳源周边众多风景和人文资源，形成最美“瑶客共生”振兴的文化走廊，最终让民俗村落焕发新生。万科将连续三年投入资金建设乳源，并在项目建成后，无偿移交给乳源县，持续支持乳源做好示范带的相关运营工作。
万科有关负责人告诉记者，万科与当地政府成立了联合工作团队，每两周开一次例会。由县委书记和农业农村局牵头联合各镇政府成立工作组，及时沟通化解困难和矛盾，保证项目有序推进。“我们的帮扶不是居高临下，他们有自己的文化特色、地方优势和乡村生活节奏，我们聆听他们诉求，并帮助他们把这种文化的传承很自信地表达出来。”
为乡村探路径：
因地制宜构建美好生活新图景
在乳源项目之前，万科已在广东河源仙坑村、江苏兴化东罗村，成功实践了通过产业帮扶来实现乡村振兴的路径。
仙坑村位于广东省河源市东源县县城东约60公里处，是有着400年历史的古村，但由于地处偏远，产业不兴，村民收入始终上不去。通过对广东河源仙坑村的资源禀赋进行分析，万科为仙坑村谋划了两条产业路径，研学文旅及有机农产品销售。
在研学文旅产业推进中，万科组织开展历史资料挖掘、村内老人访谈，并参考古建筑专家建议，完成两座古建筑的布展工作，吸引游客感受客家围屋的建筑之美和文化底蕴，弘扬客家传统文化和客家精神。
在助力农产品销售方面，万科着力打造仙坑茶叶，对其原有产品包装进行改造升级，促进茶叶销量翻番、价格翻番。援建项目的实施，激活了仙坑文化旅游产业的发展，目前研学和茶叶已经成为村民经济收入的新增长点。
万科董事长郁亮曾说，万科不能只关心城市，也需要关心乡村，万科不是要去乡村盖房子，是要建设美好生活的场景、乡村振兴的场景。从仙坑到乳源，万科正持续迈出坚实步伐助力乡村振兴。
[2021-12-17] 万科A(000002):销售仍在探底,拿地愈发谨慎-2021年11月经营数据点评
■国泰君安
本报告导读:2021年前11月公司实现销售金额5642亿元,同比下降6.4％;销售面积3548万方,同比下降14.1％。公司销售增速持续下行,仍在探底,而拿地也愈发谨慎。
投资要点:维持目标价26.70元,维持增持评级。我们维持公司2021～2023年营收增速分别为9％/4％/14％,业绩增速分别为9％/5％/14％;维持2021～2023年EPS分别为3.90/4.10/4.68元。鉴于公司能通过优秀管理证明其长期稳健经营,给予2022年6.5xPE,维持目标价26.7元。
公司11月销售增速持续下行,仍在探底。2021年11月,公司实现销售金额432亿元,销售面积254万方,分别同比下降25.0％和35.6％,较10月同比增速分别同比下降5.2pcts和6.2pcts。2021年前11月累计销售金额和面积分别同比下降6.4％和14.1％,较前10月累计增速分别下降2.0pcts和2.3pcts,公司销售增速持续下行。行业随着政策的边际放松在11月出现了小幅度改善,公司销售增速仍在探底中。
公司愈加谨慎,土地投资力度进一步下降。2021年11月,公司以权益地价68亿元新增7个开发项目,新增权益建面61万方,权益比例为67％,土地投资力度为22％,拿地愈加谨慎。11月公司新增拿地主要在二线城市,楼面价为11281元/平方米,较前10月累计拿地成本大幅提升,但是2021年整体土地成本占比销售均价依然维持41％,较2020年全年下降3pcts,整体成本有所改善。
公司土储全年依然呈下降状态。截止到2021年11月底,公司土地储备合计约6906万方,货值约1.1万亿元,去化周期维持在2年左右。
风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓,土地市场进一步变冷,融资环境持续恶化,市场需求进一步下行。
[2021-12-17] 万科A(000002):万科A上海万科参与投资上海城市更新引导基金
■上海证券报
万科A公告，近日，公司下属子公司上海万科与国泰君安创新投资有限公司等普通合伙人，以及上海世博土地控股有限公司等其他有限合伙人签署《上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)协议》，共同投资设立“上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)”。上海城市更新引导基金的募集规模为100.02亿元，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。上海万科认缴出资金额为20亿元，占上海城市更新引导基金的比例为19.996%。
[2021-12-06] 万科A(000002):市场降温拖累销售,拟发行ABS,融资优势明显-11月销售点评
■兴业证券
事件:12月4日,公司发布11月经营情况。2021年11月公司实现合同销售面积253.8万平方米,合同销售金额431.5亿元。1-11月公司累计实现合同销售面积3458.3万平方米,合同销售金额5642.2亿元。11月新增开发项目7个,总建筑面积90.7万方,需支付价款68.4亿元。
点评:11月销售同比有所下滑且降幅较上月有所扩大。2021年11月,公司实现合同销售面积253.8万平方米,同比减少-10月同比-29.5％));合同销售金额431.5亿元,同比减少-10月同比-19.8％));销售均价17002元/平方米,同比上升16.5％。1-11月公司累计实现合同销售面积3458.3万平方米较20年同期减少14.1％,较19年同期减少6.5％;实现合同销售金额5642.2亿元,较20年同期减少6.4％,较19年同期减少1.6％;累计销售均价16315元/平方米,同比上升9.0％。
11月拿地相对谨慎。公司11月新增7个开发项目,拿地金额94.4亿元,拿地总建面90.7万方,拿地均价10411元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为21.9％。2021年1-11月累计拿地金额1876.0亿元,拿地总建面2780.9万方,拿地均价6746元/平方米,拿地金额占销售金额比重为20年同期该比例为19年同期该比例为38.4％。1-11月按拿地金额计算占比较高的为东莞5.0％)、中山5.0％)、苏州4.5％)、郑州4.4％)、成都、佛山(4.0％)、南京。
财务、资金状况稳健,融资优势明显。
截至三季度末,公司净负债率为持有货币资金1471.1亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债。且有息负债中70.6％为长期负债,财务资金状况稳健。三季度,公司发行两笔公司债票面利率分别为3.19％、3.49％。且据中国证券网,万科拟于近期发行7.77亿元供应链ABS,并计划于12月将2021年内供应链ABS额度发行完毕融资优势明显。
投资建议:万科龙头地位稳固,三条红线达标,安全性较好。多元化业务快速发展,物业、物流内在价值丰厚。我们维持盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为3.62、3.73元,以2021年12月3日收盘价计算,对应的PE为5.3倍和5.2倍。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-12-03] 万科A(000002):万科A前11月累计实现合同销售金额5642.2亿元
■上海证券报
万科A公告，2021年11月公司实现合同销售面积253.8万平方米，合同销售金额431.5亿元;2021年1-11月公司累计实现合同销售面积3,458.3万平方米，合同销售金额5,642.2亿元。
[2021-11-27] 万科A(000002):万物云赴港上市获股东支持万科将拓展经营和服务赛道
■证券时报
11月份的深圳还体会不到冬天的滋味，但地产行业的寒冬已经席卷而至。
11月26日，在深圳大梅沙万科中心召开的临时股东大会上，万科高管表示，当前，安全比增长更重要，能力比规模更重要，地产行业仍有机会，万科并不悲观;除了万物云，公司还将努力推动长租公寓、物流等业务板块上市，从不动产开发拓展经营与服务能力。
万物云分拆上市正当时
本次股东大会审议内容主要集中在万物云赴港股上市、补选董事等相关议案，均获通过。
作为万科自主孵化的主要物业板块，万物云上市的猜测持续不断。特别是2020年，其运营主体“万科物业发展股份有限公司”更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”，让猜测进一步发酵。但直至今年11月5日，万科才正式发布公告表示，将分拆万物云到港交所上市。
万科董事会主席郁亮表示，万物云的城市运营服务商业务已经成熟，已不是传统物业服务商，且传统住区物业服务里面，每年新增的来自万科开发的项目占比已经不到一半;从估值来看，目前上市时点比去年更合适，因为现在市场估值更理性，会对优秀公司给出适当定价。郁亮回忆90年代自己参与万科B股高位发行后股价回落，表示如今自己对高估值充满警惕，估值理性更有利于员工和业务的成长。
今年上半年，万物云实现营收103.83亿元，同比增长约三成，营业利润为10.43亿元;总资产190.1亿元，所有者权益70.8亿元。截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云62.89%股权，上市后万科仍将保持对万物云的控股权。万物云首席合伙人、CEO朱保全也进一步介绍了万物云旗下住宅、商业以及城市物业板块情况，希望不再局限于传统的资产服务定位，而是升级为空间科技服务商。虽然在资本市场还是所属于服务业，但是科技、云服务是未来重仓投资方向，“万物云是‘披着物业外衣，做住的消费和企业服务’。”
据介绍，万物云已经联合海康威视打造最大安防机电公司，旗下万睿科技作为智能硬件服务商，提供线下服务、硬件施工等业务，而非云底层技术层面，所以与阿里云、华为云、腾讯云、微软云等是合作而非竞争关系;万物云将承接政府和企业的环境管理外包，定位服务中间商，成为城市管家。
拓展经营与服务赛道
在当前房地产开发行业步入下行周期的大背景下，近期，市场流传万科“节衣缩食”倡议书，万物云的上市也一度被视为输血之举。对此，郁亮表示，物业上市解决万科的资金问题是不存在的，募集的资金有自己的用途;而“节衣缩食”倡议书系总部青年自发提出的。
当前行业巨大改变在于房地产行业的民生特征凸显，意味着未来行业得赚小钱、赚慢钱。地产行业仍然有机会，万科并不悲观，因为中国市场发展是不均衡、不充分的，存量更新预估有8万亿规模的市场。另外，万科也在拓展更多的赛道，本次万物云分拆上市将是第一步，未来还会适时推动长租公寓、物流等业务板块上市，提升经营与服务能力。
今年前三季度，万科处在增收不增利的状态，净利润实现167亿元，同比下降近16%，第三季度的盈利增速、毛利率均下滑。销售方面，今年1-10月公司累计实现合同销售面积3204.5万平方米，合同销售金额5210.7亿元，均同比下降。对于这份成绩单，万科首席执行官祝九胜表示“很内疚”，归因来看，一方面，当前整个行业去规模、减杠杆，地售比三年时间提升了17个百分点，影响了毛利率，这属于不可控因素，行业观望气息越来越浓;另一方面，2018年万科控制了开发业务的规模、节点，影响了今年的业绩。
整体来看，祝九胜评价万科目前的应对还是基本恰当的，“安全比增长更重要，能力比规模更重要”。祝九胜表示，明年态势还不明确，预计最低的经营目标比今年还向下调;但仅仅活下去是不够的，万科需要构建适应新常态的能力，全周期全品类去看待建造，对价值链进行重构，服务好业主;并且从不动产开发向经营与服务拓展。
今年以来，万科股价累计下跌约30%。现场有股东提出不满，郁亮称自己持股30多年，现在压力特别大，集团有2000多位骨干也通过合伙人计划增持公司股份至5.04%，希望未来通过努力能改变当前股价低迷状态。
[2021-11-26] 万科A(000002):万科郁亮 万物云现在上市比去年更合适 对高估值保持警惕
■证券时报
11月26日万科股东大会上，万科董事会主席郁亮回复投资者提问时表示，万物云上市不突然，物业上市解决万科的资金问题是不存在的。万物云的城市运营服务商业务已经成熟，已不是传统物业服务商，这个意义是非凡的;现在万科给万物云的传统住宅业务不到其一半。至于估值问题，郁亮表示目前上市时点比去年更合适，现在市场估值更理性，会对优秀公司给出适当定价;郁亮表示对高估值充满警惕，担心对员工心态产生不理性的影响。
[2021-11-18] 万科A(000002):万物云战略路径清晰
■中金公司
公司近况
2021年11月10日,公司公告拟分拆子公司万物云至香港联交所上市,我们更新观点如下: 评论
万物云多维度均具备市场领先的竞争力。我们认为万物云历经逾三十年发展,已在多业态形成领先的战略打法和能力:住宅物业方面,我们认为公司着力打造独立于传统"四保"的"管家"能力,截至2020年末公司总在管面积已达5.66亿平米,属行业龙头;城市服务方面,我们认为公司同样强调"城市大管家"概念(而非环卫、绿化等工作的执行者),以总包商身份对"站城一体化"、"产城融合"等多业态城市复合空间进行运营管理,截至2021年4月末城市空间服务覆盖超30个城市,项目数量超40个;
商企服务方面,与国际"五大行"之一的戴德梁行成立的合资公司万物梁行除提供物业管理服务外,还具备为商企客户提供综合设施管理(IFM)、资产管理服务(AM)等能力,截至2021年6月末业务覆盖超140个城市,服务项目超1,900个。
万物云致力于打破"回"字型服务边界,打开未来成长空间。我们认为传统物管服务提供的是"家"(小"口")以外、"围墙"(大"口")以内的社区共有设施管理服务,而万物云致力于打破边界、延展服务:对于小"口" 以内,公司一方面以低频高客单资产服务("朴邻"租售业务、家装、美居服务等)为切入点,叠加到家服务,全面捕捉居民关于"住"的消费,我们认为相关广义市场空间可达数万亿元;另一方面以高频低客单业务充分把握商企客户能源管理、资产服务、定制化行政服务外包等需求。对于大"口" 以外,公司以"大管家"身份承接城市空间环卫绿化、水务环保等服务,并以精细化运营管理能力赋能城市服务,我们认为市场空间亦在万亿级别。
"BPaaS流程即服务"赋能万物云空间服务效率。我们认为万物云将"科技"作为三大核心战略之一,致力于通过科技平台建设重塑空间服务:通过前端AIoT智能设备(摄像头、传感器等)实时采集大量数据,进而以SaaS工具实现作业流程标准化、固定化(即"BPaaS流程即服务"),提升全流程效率;往前看,随着数据资产沉淀,我们认为公司有望构建"数字孪生" 云上空间,进一步重塑行业生态。
估值与建议
维持公司2021年和2022年盈利预测不变。公司当前股价对应2021/2022年6.6/6.0倍市盈率。维持跑赢行业评级和目标价23.60元,在SOTP估值法下对应5倍2021年住宅开发业务目标PE和1,133亿元非住开发业务目标市值(已考虑未上市折价),较当前股价有21％的上行空间。
风险
销售下行幅度超出预期;结算进度不及预期;毛利率下行幅度超出预期。
[2021-11-11] 万科A(000002):销售小幅改善,不改谨慎态势-2021年10月经营数据点评
■国泰君安
维持目标价26.70元,维持增持评级。我们维持公司2021～2023年营收增速分别为9％/4％/14％,业绩增速分别为9％/5％/14％;维持2021～2023年EPS分别为3.90/4.10/4.68元。鉴于公司能通过优秀管理证明其长期稳健经营,给予2022年6.5xPE,维持目标价26.7元。
10月销售跌幅继续缩窄,下行趋势不改。2021年10月,公司实现单月销售金额420亿元,销售面积258万方,分别同比下降19.8％和29.5％,较9月单月同比增速分别提升14.0pcts和9pcts,销售增速跌幅继续收窄。随着监管层对行业调控政策的纠偏,部分城市和区域房贷额度有所松绑和缓和,带来销售下行速度放缓。整体上,行业下行销售趋势不改,公司销售继续处于下行阶段。
拿地继续维持谨慎,拿地成本有所改善。2021年10月,公司以权益地价112亿元新增6个土地项目,新增权益建面233万方,权益比例为76％,土地投资力度为30％,拿地继续保持谨慎。10月公司新增拿地主要在二线城市,楼面价为4812元/平方米,比前9月累计拿地成本6953元有所下降,占前十月销售均价的比例从43％下降到41％。
公司土储略有补充,全年依然呈下降状态。截止到2021年10月底,公司土地储备合计约7069万方,货值约1.1万亿元,较9月底略有增长,但较年初下降约6.8％,去化周期维持在2年左右。
风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓,土地市场进一步变冷,融资环境持续恶化,市场需求进一步下行。
[2021-11-09] 万科A(000002):万物云拟分拆上市,多元业务价值提升-事件点评
■中泰证券
事件:11月06日,万科A公告拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称"万物云")到香港联合交易所有限公司上市。
万物云分拆上市,万科A维持控股权
截至2021年11月6日,万科A直接或间接合计持有万物云62.889％的股权。本次万物云分拆上市,发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15％(超额配售选择权行使前),并授予承销商不超过上述发行的H股股数15％的超额配售选择权。分拆上市完成后,万科A股权结构不会发生变化,且仍将维持对万物云的控股权。
定位空间科技服务,提出平台化发展战略
万物云定位于比物业服务范围更广的空间科技服务,业务主要由空间(Space)、Tech(科技)、和Grow(成长)三大模块构成,并以空间服务为主。城市空间服务中包含以"万科物业"为品牌的社区空间服务、以"万物梁行"为品牌的商企空间服务和以"万物云城"为品牌的城市空间服务;Tech模块包括"万睿科技"、"第五空间";Grow模块的"万物成长"是公司的孵化器,不仅连接成熟企业,而且孵化创新企业。发展方向上,万科云提出了平台化发展愿景,与其他物业公司建立合作共赢关系。万物云在住宅物业领域形成的BPaaS服务,未来将全面覆盖旗下各空间服务子品牌,并通过睿联盟向外输出。
管理规模行业领先,住宅物业营收占比最高
截至2020年底,万物云在管面积5.66亿平方米,位居行业前列。2021年上半年,万物云实现营业收入103.8亿元(YoY+33.3％)。其中,住宅物业服务收入57.1亿元,占比55.0％,比例最高;截至2021年上半年,万科物业已在全国105个城市(含香港)布局,服务3490个项目。商业物业及设施服务收入31.6亿元,占比30.4％,万物梁行累计服务项目超1900个。智慧城市服务收入6.3亿元,占比6.1％,业务范围覆盖21个城市。此外,社区生活服务收入5.6亿元,占比为5.4％;万物成长收入3.2亿元,占比为3.1％。
债务结构安全,融资渠道拓宽
公司债务结构健康合理,自2021年一季度回归绿档以来,债务结构持续优化。截至9月底,公司净负债率为31.9％(YoY+4.3pct);有息负债占总资产的比例仅为13.6％,且其中70.6％为长期负债。债务安全之外,公司在手现金充足。截至2021年9月末,拥有货币资金1471.1亿(YoY-15.0％),大幅高于短债及一年内到期有息负债总和782.9亿(YoY-8.0％)。此外,万物云分拆上市后,融资渠道更为多元。我们认为,一方面,分拆上市可有效增强万物云资本实力,使其拥有独立的资本运作平台和投资者基础。另一方面,分拆上市也有利于万科A进一步优化财务结构,为未来持续稳定经营奠定基础。
投资建议:短期行业景气度受到需求下行压力冲击从而有所下行。在行业不断出清的过程中,龙头房企低成本拿地机会增加,中长期良性成长空间打开。同时,公司多元业务稳步推进,可持续经营能力大幅增强,分拆物业版块更加有利于公司向开发、经营、服务并重的"城市综合运营商"转型,助力企业估值水平上移。我们预计,公司2021年至2023年,实现归属母公司净利润445亿、480亿及551亿,EPS分别为3.82、4.13及4.74,当前股价对应PE为4.76、4.41及3.84,维持"买入"评级。?
风险提示:调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。
[2021-11-09] 万科A(000002):万科A为全资子公司重庆万科融资提供担保
■证券时报
万科A(000002)11月9日晚间公告，公司之直接全资子公司重庆万科拟通过保险资金不动产债权投资计划向平安资管申请融资，融资本金金额不超过58亿元，融资期限最长为15年。公司已于11月8日与平安资管签订保证合同，为该融资事项提供全额担保。
[2021-11-08] 万科A(000002):拟分拆万物云上市,释放内在价值-公告点评
■兴业证券
事件:11月6日,万科发布拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司("万物云")到香港联交所上市的公告。点评:
拟分拆万物云至港交所上市。11月6日,万科发布公告,拟分拆子公司万物云到香港联交所上市。根据公告,本次发行H股股数不高于万物云发行后总股本的15％(超额配售选择权行使前),并授予承销商不超过上述发行的H股股数15％的超额配售选择权。截至11月6日,万科直接或间接持有万物云62.889％的股权,分拆上市完成后,公司仍将维持对万物云的控股权。
万物云内在价值丰厚:1)22年末在管面积55亿方,规模行业领先。截至22年末,万物云在管面积5.66亿平方米,居于行业领先地位。201820182018年,万物云营收年均复合增速为27.27.27.。2021年上半年,万物云实现营收103.8亿元,同比+33.3％,营业利润率101010。其中,住宅物业/商业物业/智慧城市服务/社区生活服务/万物成长分别实现营收57.1/31.6/6.3/5.6/3.2亿元,占比分别为55.0％/30.4％/6.1％/5.4％/3.1％。2)聚焦城市空间科技服务,开放式赋能平台取得一定进展。万物云定位城市空间科技服务平台型公司,并已取得一定进展。22年11月,公司发布"星尘"操作系统作为开放连接平台。22年7月,公司武汉远程运营中心正式落成并启用,3000多个在管项目实现线上指挥调度和运营考核,进一步提升了布局浓度及服务效率。
释放内在价值,增强资本实力。万物云内在价值丰厚,本次公司分拆万物云上市有利于:1)释放内在价值,由不稳定现金流业务向稳定现金流业务持续转型。本次分拆有利于推动公司向开发、经营、服务业务并重转型发展,提高公司持续经营能力。2)增强万物云资本实力,拓宽融资渠道。本次上市也有利于拓宽融资渠道,进一步提升万物云空间科技运营服务领域优势。
投资建议:万科龙头地位稳固,三条红线达标,安全性较好。多元化业务稳步发展,物业、物流内在价值丰厚,本次拟分拆万物云上市有利于释放内在价值。我们维持公司202120212021年的EPS为3.62、3.73元,以2021年11月5日收盘价计算,对应的PE为4.4.倍和4.8倍。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-11-08] 万科A(000002):拟分拆万物云上市,积极探索另一种可能-点评报告
■长江证券
事件描述
11月5日,公司董事会通过议案,拟分拆万物云港股上市。
事件评论
万物云深耕行业逾30年,不止是物业服务,积极探索另一种可能。1990年万科第一个物业项目管理处成立;1992年万科物业正式开始公司化运作;2000年万科集团成立物业管理部,2009年升级为物业管理事业部,2015年开启全面市场化之路,引入事业合伙人机制,2017年引入博裕资本(占当时总股本25％)与58集团(占当时总股本5％)两家战投,2018年开始布局城市服务,2019年与戴德梁行合作进入高端商办物管领域,2020年"万科物业"正式更名为"万物云"。区别于同行(基础服务+增值服务),万物云讲述的不止是物业服务,旗下包含"空间(Space)"、"科技(Tech)"、"成长(Grow)"三大模块,致力于以科技推动空间服务业的数字化升级,以资产管理和平台化思路积极探索行业另一种可能。
规模位居行业前列,住宅与商写贡献收入大头,新业务已初见成效。万物云2021H总收入103.8亿(+33.3％)(含关联交易),规模位居行业前列,住宅/商写/城市/社区生活/万物成长占比分别为55.0％/30.4％/6.1％/5.4％/3.1％;剔除关联交易后收入85.7亿(+28.0％),扣税后营业利润率17.5％(+3.1pct)。万科物业已布局全国105个大中城市(含香港),服务3490个项目;万物梁行服务超1900个项目,涵盖商业综合体、写字楼、科技园、学校、城市公共建筑、城市更新特色街区等业态;万物云城累计辐射21个城市,签约合同达31份,短期增速最具弹性。
1000-1500亿可能是保守假设下的大概估值区间。万物云2020年总收入182.0亿(含关联交易),归母净利润约14.2亿(415.16*2.15％/63％);中性假设下,按照2021H收入增速(+33％)推算,2021年总收入约243亿,假设归母净利率与2020年一致(偏保守),则2021年归母净利润约19亿,合并阳光智博后预计提升至约22亿。1)根据阳光城披露数据,阳光智博换股万物云时作价49亿,这意味着万物云当时综合估值约1024亿(49/4.8％),此估值可能为万物云上市估值的底线。2)PE对标,碧桂园服务2021PE=34.5X,万物云对应估值约760亿;3)PS对标,碧桂园服务2021PS=5.7X,万物云对应估值约1385亿(243*5.7)。综合而言,万物云规模与碧桂园服务大体相当,商业模式、细分业态、城市布局、以及目标客群等角度具备一定优势,结合上市前的底线估值,我们认为保守假设下万物云大概估值约1000-1500亿之间。
投资建议:房地产行业整合背景下,优质物业龙头也迎来发展良机,万科拟分拆万物云港股上市,助力第二曲线提速,也明显改善财务指标,价值最大化的窗口将逐步打开。预计2021-2023年归母净利382/400/429亿,增速-7.9％/4.6％/7.4％,P/E为5.4/5.2/4.8X,维持"买入"评级。
风险提示
1.拿地强度不及预期;
2.政策托底不及预期;
3.结算进度不及预期。
[2021-11-08] 万科A(000002):拟分拆万物云上市,价值重估正当时
■中金公司
公司近况
公司公告称拟分拆子公司万物云到香港联交所上市。
评论
万物云拟分拆上市,发行股数不超过发行后总股本的15％。截至2021年11月6日末,公司合计持有万物云6.6亿股股份,持股比例为63％。若不考虑行使超额配售选择权(不超过发行股数的15％),发行完成后公司持股比例将降至53％(假设按照上限发行),仍将保持对万物云的控制权。受制于法律障碍,公司拟仅向现有H股股东提供万物云发行新股配额保证(配额比例不超过发行数量的20％,不考虑行使超额配售选择权)。
住宅物业聚焦浓度提升,商业与城市物业处高速增长期。2021上半年万物云实现营业收入104亿元,其中住宅物业服务、商业物业及设施服务、智慧城市服务、社区生活服务、万物成长收入占比分别为55％、30％、6％、5％、3％。根据万物云官网信息,过去4年万物云已在全国288条街道实现3公里半径的区域物业项目浓度超25％,未来将聚焦中国100个城市的1000条高浓度街道,进而实现住宅物业服务的高质量增长(增速控制在30％以内)与商业物业、城市物业的高速增长(计划增速分别为"30％-60％"、"大于60％")。
多元业务分拆上市有利于公司价值兑现。公司过去始终以成本法计量各类资产,多元业务的分拆上市能够释放其内在价值(转为公允价值计量),增厚公司业绩与权益。往前看,我们认为分拆万物云只是公司多元业务上市的起点,其他板块有望在业务成熟后陆续登录资本市场。长期来看,公司有望构建为开发、经营、服务并重的平台型公司,存在公司价值重估的潜力。
估值与建议
维持公司2021年和2022年盈利预测不变。公司当前股价对应2021/2022年6.0/5.5倍市盈率。维持跑赢行业评级和目标价23.60元不变,在SOTP估值法下对应5倍2021年住宅开发业务目标PE和1133亿元非住开发业务目标市值(已考虑未上市折价),较当前股价有32％的上行空间。
风险
销售下行幅度超出预期;结算进度不及预期;毛利率下行幅度超出预期。
[2021-11-07] 万科A(000002):拟分拆物业港股上市,增强万物云资本实力-公司公告点评
■海通证券
公司拟分拆物业子公司H股上市。
1)公司拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称"万物云")在香港联合交易所有限公司发行境外上市外资股(H股)股票并上市。本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15％(超额配售选择权行使前),并授予承销商不超过上述发行的H股股数15％的超额配售选择权。?2)万物云的主营业务为空间科技服务,主要包括物业管理、设施管理及智慧城市综合服务。公司和万物云有独立的业务板块,业务划分清晰,所从事的主营业务不同,不存在实质性同业竞争和替代关系。
3)本次分拆万物云境外上市后,公司仍将继续保持对万物云的控股权,不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响,不影响公司独立上市地位。
物业分拆属大势所趋,有利万物云发挥资本市场优势,扩大未来业务范围。
1)目前大部分蓝筹房企均已经通过分拆方式实现物业上市。通过本次分拆上市,可以有效增强万物云的资本实力,并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础,为其业务发展提供更为多元化的融资渠道,提升万物云竞争优势,同时符合公司股东的整体利益。
2)我们认为分拆同时可以有序补充母公司资金实力,为后续寻找行业机会提供潜在资金优势。
投资建议:维持"优于大市"评级。预计公司2021年和2022年EPS在3.09和3.12元。按照11月5日股价17.82元计算,对应2021年PE为5.77倍。目前公司RNAV在44.8元。考虑公司龙头地位,我们给予公司估值适度溢价,按照2021年9-10XPE水平,对应合理区间价值区间27.81-30.9元,维持"优于大市"评级。估值适度溢价原因:1)公司财务健康稳定,具备可持续发展空间;2)行业供给侧改革,龙头公司长期发展优势更大。
风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险。3)万物云上市工作仍需股东大会、中国证监会、香港联交所及相关有权部门的审核。
[2021-11-07] 万科A(000002):重塑空间效率,服务历久弥新
■国泰君安
公司拟分拆子公司万物云赴香港上市,维持增持评级。目前万科直接或间接合计持有万物云62.9％股权,分拆后将为其业务发展提供更为多元化的融资渠道,维持2021/2022/2023年EPS分别为3.90/4.10/4.68元,维持目标价26.7元,对应2021年6.8XPE。
万物云是国内最大的物管公司之一,核心业务主要集中于Space。截止2020年,万物云和碧桂园服务分别实现182亿元、156亿元的营收,分别同比增长27％、62％,在管面积分别为5.66亿平、5.05亿平(包括"三供一业"业务),且万物云2020年营业利润率为9.4％。
万物云拥有三大业务板块,分别是Space、Tech和Grow。万物云中住宅物业服务收入占比为55.2％、商业物业及设施服务占比为29.2％、智慧城市服务收入占比为5.4％、万物成长收入占比为4.7％。
万科物业/朴邻发展+万物梁行+万物云城三驾马车并进,未来非住板块将快速成长。空间包括服务于住宅物业的万科物业/朴邻发展、服务于商业物业的万物梁行和城市空间服务品牌万物云城。万物云CEO朱保全曾表态在增长规模方面,万科物业增速控制在30％以内、万物梁行增速保持在30％-60％、万物云城增速大于60％。
在地产行业艰难转型的阶段,物业资产也是很多地产公司唯一拿得出手的资产。物管行业相对较轻资产模式,以及稳定的现金流,较高的增速,伴随高毛利增值服务提升业绩,获得资本市场高估值的青睐。
风险提示:住宅外拓展以及非住物业拓展不及预期
[2021-11-07] 万科A(000002):利润率压力较大,新业务贡献不足-季报点评
■广发证券
利润率承压,现金流出规模较大。21年前三季度,实现收入2714.9亿元,同比增长12.4％,实现归母净利润166.9亿元,同比下降16.0％。
单季度收入增长9.7％,归母净利润下降23.3％,三季报整体趋势和半年度一致,结算收入增长无法抵消利润率下滑的影响。公司现金流出规模较大,1-3季度公司现金及等价物净减少470亿元,主要受销售下滑、合作项目股权款支付、分配股利及偿债等经营行为的影响。
推盘及去化率回落,三季度销售规模下降。1-3季度累计销售金额4791亿元,同比下降3％,三季度单季度同比下滑28％。考虑市场热度及年内供地节奏等问题,我们预计全年万科销售规模下降5％。
立项标准提升,加大权益投资比例。根据经营公告,3季度公司拿地金额468万方,同比下降27％,拿地力度38％,累计拿地力度35％,高于20年全年水平。前三季度公司地价权益占比82％,高于20年(62.8％)水平,第二批集中供地万科减少投资,市场热度回落,公司提升了对于项目回报率的立项要求,适当降低增量投资比例。
盈利预测与投资建议:21-22年业绩分别为3.11元/股、3.20元/股。
目前万科经营方面维持谨慎策略,未来还是要关注行业整体政策环境,针对头部绿档公司是否会有增量变化,促使公司主业增速提升。预计21-22年业绩361亿元、372亿元,同比分别-13％、+3.0％,对应5.5xPE、5.4xPE,我们给予公司21年8.5xPE,对应26.42元/股的合理价值,考虑到过去5年A股相对H股溢价15％,按照汇率及溢价计算,对应H股27.94港元/股,维持A\H股"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2021-11-07] 万科A(000002):分拆万物云赴港上市,打造物管行业新模式-有信息公布需要点评
■申万宏源
事件:2021年11月5日,公司公告拟分拆万物云在香港联交所挂牌上市。公司拟就万物云境外上市仅向公司现有H股股东提供该等保证配额,配额比例预计不超过发行数量(未考虑超额配售选择权的行使)的20％。该议案尚需提交股东大会审议,并尚须提交中国证监会及香港联交所核准。
投资要点:
拟分拆万物云赴港上市,定位空间科技服务商打造物管新模式。万科目前持有万物云62.889％股权。公司计划万物云上市发行H股股数不高于发行后总股本的15％,并授予不超过上述发行H股股数15％的超额配售选择权。由于目前向公司现有A股股东提供万物云境外发行新股的保证配额存在法律和政策等方面的障碍,因此公司将仅向公司现有H股股东提供该等保证配额,配额比例预计不超过发行数量的20％。至2020年末,万物云在管面积5.66亿平方米。2020年,万物云实现营收182.04亿元,同比增长27％,近5年复合增速34％;2021H1,万物云实现营收103.8亿元,同比增长33％。其中住宅/商写/城市服务/社区增值/万物成长分别占比55％/30％/6％/5％/3％;万物梁行服务项目超1,900个,万物云城覆盖21城、签约31份合同;20年/21H1万物云营业利润分别为17.2/10.4亿元。万物云定位为空间科技服务商,打造物管新模式。
前10月销售5,211亿、同比-4％,前10月拿地/销售面积比85％。销售方面,10月公司销售额419.5亿元,同比-19.8％;销售面积258.1万平,同比-29.5％;销售均价1.63万元/平,同比+13.7％。1-10月累计销售额5,211亿元,同比-4.4％;累计销售面积3,205万平,同比-11.7％;累计销售均价1.63万元/平,同比+8.5％。拿地方面,10月公司拿地面积308万平,同比+49.3％;拿地金额125亿元,同比-27.3％;拿地均价4,059元/平,同比-51.3％。10月公司拿地/销售金额比30％;拿地/销售面积比119％;拿地/销售均价比25％。1-10月,公司新增建面2,703万平,同比+27.6％;对应总地价1,784亿元,同比+32.5％;拿地均价6,597元/平,同比+3.9％。1-10月,公司拿地/销售金额比34.2％;拿地/销售面积比84.5％;拿地/销售均价比40.5％。
投资分析意见:分拆万物云赴港上市,打造物管行业新模式,维持"买入"评级。万科作为房地产行业龙头,持续领跑行业三十多载。近年来,持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则,行业进入到管理红利时代,预计公司也将凭借深厚内功重返荣耀。此外,公司物业管理、商业地产、物流地产、租赁住宅等业务快速发展,多元化业务蕴藏价值非常可观。我们维持公司21-23年每股收益预测分别为2.96/2.81/2.82元,维持"买入"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期,本次分拆万物云赴港上市议案尚需提交股东大会审议,并尚须提交中国证监会及香港联交所核准。
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[2022-02-23] 万科A(000002):公司经营稳健,静待行业筑底,建议AH股"买进"
■群益证券
结论与建议:公司1月份实现销售面积210.6万平方米,销售金额356亿元,YOY分别为-47.2％和-50.2％。1月份单月销售均价为16904元/平方米,MOM-7％,YOY-5.7％。公司1月份销量较弱,但随着市场出现积极托底信号,公司销量有望逐渐改善。
当前房地产行业处于洗牌阶段,今年仍旧是房企负债到期高峰,我们预计杠杆过高的企业将被加速出清,公司运营稳健,有望受益于市场集中度提升。此外,公司物业"万物云"拟分拆至港股上市,发展有望加速;仓储物流、租赁住宅等未来也将成长为公司重要的运营板块,为公司开拓新的增长空间。预计公司2021、2022和2023年净利润将分别达到319亿元、328亿元和363亿元,YOY分别-23％、+2.8％和+10.7％,EPS分别为2.75元、2.82元和3.13元,按目前A股价格计算,对应PE分别为7.4倍、7.2倍和6.5倍,2022年PB0.8倍;H股对应PE为6.7倍、6.5倍和5.9倍,2022年PB0.8倍,目前公司估值较低,销售资料有望边际改善,建议AH股"买进"。
公司1月份销售金额和面积降幅较大,静待行业筑底:公司1月份实现销售面积210.6万平方米,销售金额356亿元,YOY分别为-47.2％和-50.2％。1月份单月销售均价为16904元/平方米,MOM-7％,YOY-5.7％。由于市场内房企暴雷隐患犹存,房价整体走弱,目前消费者购房信心严重受挫,导致公司1月份销售情况不佳。1月份,公司新增加2个开发项目,总计容积率面积为30万平方米,其中公司权益面积为23.4万平方米,对应权益地价为33.4亿元,同比降幅较大。
为了防止房地产市场过快下挫,近期各地房贷政策已经开始有了不同程度的松动,比如菏泽、重庆、赣州、佛山等城市下调了首套房的首付款比例。房贷政策的局部松动向市场传达出了积极的信号,有助于恢复市场信心。
公司将发行20亿元中期票据,经营稳健:公司21日披露2022年第三期中期票据发行文件,发行金额为20亿元,将于2月23日至24日发行,募得的资金将用于商品房建设。此前,公司于1月份和2月份已发行了金额均为人民币30亿元的第一和第二期中期票据,发行利率分别为2.95％和2.98％。本次中期票据成功发行后,本年度公司募集到的资金将达到80亿元。截至21年3Q,公司净负债率为31.9％,且公司22年Q1无到期债务,负债情况相对健康。
盈利预测:预计公司2021、2022和2023年净利润将分别达到319亿元、328亿元和363亿元,YOY分别-23％、+2.8％和+10.7％,EPS分别为2.75元、2.82元和3.13元,按目前A股价格计算,对应PE分别为7.4倍、7.2倍和6.5倍,2022年PB0.8倍;H股对应PE为6.7倍、6.5倍和5.9倍,2022年PB0.8倍,目前公司估值较低,销售资料有望边际改善,建议AH股"买进"。
[2022-02-13] 万科A(000002):管理红利时代的长跑胜将,多元业务开花结果-深度研究
■中信建投
管理红利时代的长跑胜将,综合实力行业居首。公司具备丰富行业经验和深厚底蕴,已成为开发、经营、服务并重的全能选手。2017年引入深圳地铁成为大股东后,公司股权结构渐趋稳定,同时享受国资背景的资源支持。公司2018年战略定位"城乡建设与生活服务商",2020年提出行业进入"管理红利"时代,并在多元业务能力完善、组织架构扁平化、合伙人制度建设等方面臻于成熟。近年来公司业绩保持稳定增长,管理效率实现优化提升。
开发业务稳居龙头地位,财务健康保障长期经营。公司商品房销售额长期位居行业前三,2021年销售规模达到6277亿元。公司坚持核心城市群深耕,销售贡献城市稳定在70个左右,2020年全面下沉,贡献销售城市增至90个以上。得益于深耕策略,公司在38个城市市占率前三,其中19个城市第一。当前公司土地储备充足,约1.6亿平土储可保障2-3年销售。公司为三道红线下的绿档房企,财务长期保持健康,且各融资渠道畅通,综合融资成本在行业内具备显著优势。
多元业务硕果累累,新增长极有望享受价值重估。公司旗下物业服务、租赁住宅、商业开发及运营、物流仓储四大明星业务,发展规模均在各自领域处于数一数二水平。目前,物业服务运营平台万物云已启动赴港上市进程,租赁住宅品牌泊寓现金流状况逐步改善,商业开发及运营依托印力品牌实现运营能力的提升,物流仓储业务凭借万纬物流平台打造高效资产。这些多元业务发展成果显著并为公司创造现金流,有望享受价值重估。
重申买入评级,目标价33.70元。我们预测2021-2023年公司EPS为2.99/3.46/3.85元(原预测为3.84/4.12/4.39元)。根据分部估值法,我们预计公司合理市值在3918亿,对应目标价33.70元。看好公司在开发领域龙头地位和多元化业务前景,维持买入评级。
风险提示:政策调控超预期;销售及结算不及预期;多元化受阻。
[2022-02-11] 万科A(000002):保持稳定运营,百亿中票额度获批-公告点评
■广发证券
22年1月销售金额356亿元,销售面积211万方。根据公司1月经营公告,万科1月实现合同销售金额356.0亿元,同比下降50.2％,但就绝对规模来看,在所有房企中排名第二位。销售面积210.6万方,同比下降47.2％,销售均价16904元/平。
22年1月新增2宗地,拿地金额39亿元,维持高权益比例投资。万科1月获取位于合肥、常州的2个项目,其中合肥项目为收购,合计拿地金额38.9亿元,拿地建面30.0万方,金额口径的拿地力度为11％。
万科21年以来显著提升投资权益比例,从20年的69％提升至82％,22年1月权益比例为87％,维持高权益比例投资。
22年1月,万科发行30亿3年期中票。根据中票发行公告,公司发行30亿元3年期中期票据,用于商品房项目建设,利率2.95％,较21年9月的3年期中票利率下降13bp。目前4笔中票完成注册,总规模100亿元,22年1季度无公开债务到期,净融资规模将显著提升。
盈利预测与投资建议。2022年,万科资源获取上或将得到一定的支持,看好公司顺周期经营表现。预计21-22年归母净利润303亿元、315亿元,同比分别下降27％、增长4％,对应7.7xPE、7.4xPE。万科当前市值对应21Q3归母净资产PB为1.03x,考虑公司在手土储及未结算资源,NAV约为21Q3归母净资产的1.9x,考虑到当前市场景气度资产存在折价,按照21Q3归母净资产1.3x估计,对应万科A合理价值25.45元/股,过去5年A股相对H股溢价15％,按照汇率及溢价计算,对应H股27.12港元/股,维持A\H股"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2022-02-09] 万科A(000002):销售有所下行,融资优势明显,受益供给侧改革-1月销售点评
■兴业证券
事件:2月9日,公司发布1月经营数据。2022年1月公司实现签约面积210.6万平方米,同比-47.2％;实现签约金额356.0亿元,同比-50.2％。
点评:1月销售受市场趋冷影响下滑,售价同比下行。1月公司实现签约面积210.6万平方米,同比下滑47.2％,较19年同比下滑33.7％;实现签约金额356.0亿元,同比下滑50.2％,较19年同比下滑27.2％;销售均价16904元/平方米,同比下滑5.7％,较19年上升9.9％。受市场基本面下行及农历新年双重影响,销售业绩下滑。拿地保持谨慎,1月新增2宗住宅地块,布局于二线和强三线。1月公司新增2宗住宅地块,拿地总金额38.6亿元,拿地总建面30.0万方,拿地均价12863元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为10.8％。按公司披露口径,21年拿地力度为30.4％。21年2月至22年1月近12个月来,公司拿地集中于二线城市和核心区域三线城市,根据拿地金额计算,二线城市占比53.9％,三四线城市占比46.1％,其中,东莞(5.4％)、中山(5.3％)、苏州(4.9％)、南京(4.3％)、佛山(4.3％)。
财务、资金状况稳健,受益供给侧改革,融资优势明显。截至三季度末,公司净负债率为31.9％;持有货币资金1471.1亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债。且有息负债中70.6％为长期负债,财务资金状况稳健。2021年共发行债券249亿元,加权平均融资成本3.26％。公司受益于供给侧改革,融资优势明显,22年1月25日成功发行一笔30亿元的中期票据,利率为2.95％,公司发债成本持续保持业界低位。另有两笔共计50亿元的中期票据在1月14日注册完毕。
投资建议:万科龙头地位稳固,三条红线达标,安全性较好,受益地产供给侧改革。多元化业务快速发展,物业、物流内在价值丰厚。我们维持盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为3.01、3.05元,以2022年2月8日收盘价计算,对应的PE为6.9倍和6.8倍。
风险提示:大幅收紧购房杠杆资金,调控政策超预期严格,信用风险加剧。
[2022-02-08] 万科A(000002):万科A1月份合同销售金额356亿元
■上海证券报
万科A公告，2022年1月公司实现合同销售面积210.6万平方米，合同销售金额356.0亿元。
[2022-01-18] 万科A(000002):投资稳健保经营安全,多元业务稳增引导收入质量提高-年度点评
■招商证券
21年全年销售规模位居行业第二,年末销售数据已出现边际改善。21年全口径销售金额/面积分别为6278亿元/3808万方,同比分别-10.8％/-18.4％,销售单价16487元/平,同比+9.3％,据克而瑞销售排行榜,公司全口径销售金额排名第二。12月全口径销售金额636亿元,较11月环比提升47％,较19年同期提升10.9％,月度销售数据出现边际改善。
21年权益口径拿地金额居行业第二,权益口径拿地力度约为39％,上半年占比较多。全口径拿地金额/建面分别为1909亿元/2823万方,建面同比-16.1％,全口径楼面价6761元/平;权益方面,权益口径拿地金额/建面分别为1569亿元/2140万方,同比分别+13.6％/+4.0％,面积口径权益比例为76％(同比+15pct),拿地权益比例有一定提升,据中指研究院数据显示,公司21年权益口径拿地金额居行业第二,为后续市占率提升夯实基础;强度方面,全口径拿地力度为30％(同比-1.7pct),权益口径投资力度预估达39％(根据克而瑞权益销售金额计算),较为积极;节奏方面,上下半年拿地占比分别为62％/38％,顺周期拿地。。
前三季度营收增长超10％,但毛利率下行拖累归母净利负增长。前三季度营收/营业利润/归母净利分别为2715亿元/329亿元/167亿元,同比分别+12.4％/-21.9％/-16.0％,整体毛利率为22.1％(较20年全年下降7.1pct)。截至第三季度末,并表已售未结金额为7732.9亿元(较年初增长10.8％),对应结算收入保障倍数为1.72(较20年末提高0.06x),或有效保障未来结算规模,预计21年全年结算收入有望保持两位数增长。 多元化业务稳步增长,潜在价值逐步凸显。(a)租赁业务:第三季度新开业3400间,截至9月末,累计开业14.9万间,累计签约19.5万间;(b)物流业务:第三季度新开业项目3个,截至9月末,累计运营建面818万方,其中高标库769万方,冷链49万方;(c)商业业务:第三季度新开业建面32.6万方,截至9月末,累计开业建面1020.6万方。
投资建议:21年全口径销售金额及权益拿地金额均位居行业第二,在行业下行期,公司稳健投资,保证销售经营安全,为后续市占率提升夯实基础,同时公司稳步发展多元化业务,收入质量及业绩韧性逐步提升,提高驾驭周期的能力。在行业即将全面到来的"管理红利时代",(1)公司战略清晰,或受益于行业竞争格局改善,高质量周转及现金流管理能力或推动第二次大发展,(2)生态圈业务成熟或将推动估值提升。我们持续看好公司中长期价值,维持"强烈推荐-A"评级,目标价27.00元/股(对应22年PE9x)。
风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期,毛利率下降超预期等。
[2022-01-10] 万科A(000002):严推盘,扩权益,底线思维提升经营质量-2021年经营点评
■广发证券
低景气度维持谨慎的推盘策略。根据2021年12月经营公告,万科12月实现合同销售金额635.6亿元,同比下降37.4％。累计来看,21年全年销售金额6277.8亿元,同比下降10.8％,累计销售面积3807.8万方,同比下降18.4％,销售均价16487元/平,同比增长9.3％。下半年基本面下行压力加大,公司采取谨慎的推盘策略。
21年拿地金额行业前二,权益投资增长10％。2021年全年,万科共计获取152个项目,拿地金额1909亿元,拿地面积2823万方,金额及面积口径的拿地力度分别为30％、74％,与20年略有提升。2021万科全口径拿地金额行业前二,权益投资1569亿元,同比增长10％,权益比例从20年的69％提升至82％。
投资聚焦核心城市,上海区域占比提升。万科21年无新进入城市,布局10年以上城市投资金额占比为72％,与过去5年平均水平(71％)基本一致。上海区域投资比例40％,较20年上升4pct,南方维持25％,中西部维持16％,西北上升至8％,北京区域降至13％。21年共获取36宗两集中地块,总地价457亿元,占全年拿地金额的24％。
盈利预测与投资建议。万科整体经营稳健,低景气度谨慎推盘,保持良好的投资纪律。行业资源向优质"经营绿档"公司倾斜,将促使公司主业增速提升。预计21-22年业绩361亿元、372亿元,同比分别-13％、+3.0％,对应6.8xPE、6.6xPE,维持合理价值26.42元/股,考虑到过去5年A股相对H股溢价15％,按照汇率及溢价计算,对应H股28.14港元/股,维持A\H股"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2022-01-07] 万科A(000002):综合实力强者,行业优化受益-2021年销售数据点评报告
■浙商证券
12月销售环比增速企稳。公司12月单月实现合同销售面积350万平,合同销售金额636亿元,分别环比+37.7％和+47.3％,同比2021年12月-45.6％和-37.4％,同比2019年12月-15.7％和+10.9％。公司2021年全年累计实现合同销售面积3808万平,合同销售金额6278亿元,分别同比-18.4％和-10.8％。我们认为,受2020年底高基数影响公司12月单月销售同比下滑情有可原。
拿地权益比改善,楼面均价/销售均价比值维持,成本控制得当。2021年公司累计新增拿地152宗,新增建面2823万平,同比-16.1％,其中权益拿地建面2140万平,同比+4.0％,权益比上升至76％,较20年提升15pct。2021年公司全口径拿地金额/销售金额33％,较2020年提升1pct,全口径拿地建面/销售建面74％,较2020年提升2pct,楼面均价/销售均价44％,和2020年持平。公司2021年拿地主要集中在南京、成都、西安、武汉等热点二线城市。
财务经营稳健,保持融资成本优势。截至2021Q3,公司净负债率31.9％,现金短债比1.79,剔除预收账款资产负债率70.5％,较中期下降0.7pct,负债结构改善,整体经营稳健。融资成本优势明显,国际评级保持稳定,年内发行利率2.99-3.98％,后续有望持续受益于融资政策纠偏。
多元业务支持中长期逻辑。公司较早布局多元业务,着重发力物管、租赁、商业、物流子赛道,规模位居行业前列。1)物管:截至2021H1万物云实现营收104亿元,同比+33.3％,2020年底在管面积5.66亿平,基本形成以住宅、商业、增值服务、城市服务为主的商业模式。公司21年11月公告分拆上市计划,加速业务转型,挖掘存量市场空间。2)"泊寓"长租公寓:截至2021H1泊寓实现营收13亿元,同比+25.6％,在管房源19.2万间,累计开业14.8万间,出租率95％,规模位列行业第一。3)商业:截至2021H1,商业累计开业989万平,同比+18.3％,整体出租率92.3％,项目储备丰厚,规划和在建549万平,实现营收36亿元,同比+19.0％,其中印力收入贡献占比约68％。4)物流:截至2021H1万纬累计管理可租赁面积1149万平,累计开业797万平,稳定期出租率约93％,实现营收13亿元,同比+64％。5)酒店:2020年公司整合原冰雪事业部后成立酒店与度假事业部,运营公司持有的23个酒店资产和3个滑雪场项目。我们认为公司多元化业务的有序推进验证了公司综合开发能力和运营实力,行业格局优化过程中公司中长期发展竞争力较强。
投资建议:我们认为,公司稳健经营,融资成本优势明显,2021年有效补充优质土储为后续销售奠定基础。此外公司多元化业务持续推进,综合实力强劲,行业格局优化过程中具备较强竞争实力。我们预测公司2021、2022年EPS为每股3.48元和3.65元,参考可比公司估值给予2022年7.5倍PE估值,对应目标价为27.4元,对应市值为2663亿元,给予买入评级。
风险提示:开发业务短期利润下行,利润增速不及预期。
[2022-01-07] 万科A(000002):地产开发龙头,受益供给侧改革-点评报告
■兴业证券
事件:1月4日,万科新注册3笔中票共80亿元,其中40亿拟用于偿还银行贷款,40亿拟用于商品房建设,目前项目状态均为"待上会"。1月5日,发布经营数据。2021年1-12月累计实现签约金额6277.8亿元,同比-10.8％。
点评:
开发规模仍然保持龙头地位。2021年公司销售金额6277.8亿元,根据克而瑞数据,排名第二。销售规模虽然有一定程度下降,但仍然保持龙头地位。2021年销售金额6277.8亿元,同比下降10.8％,销售面积3807.9万方,同比下降18.4％。公司销售下行跟行业销售下行也有较大关系。但整体来看,公司销售规模仍然保持行业龙头地位。万科融资优势明显,供给侧改革迎来更大发展机会。1)融资渠道畅通,且成本较低。2022年1月4日,万科新注册中票80亿元。2021年公司共发行债券249亿元,平均融资成本3.36％。2)三道红线达标,信用评级优质。截至2021年上半年末,公司现金短债比为2.32,净负债率为20.2％,剔除预收账款的资产负债率为69.7％。标普、穆迪和惠誉分别维持公司"BBB+","Baa1"和"BBB+"的长期企业信用评级;国内评级AAA。融资优势下,虽然当前拿地力度不高,但受益供给侧改革趋势。2021年拿地面积2823.4万方,拿地金额1908.8亿元,拿地力度30.4％(2020年为29.4％),保持了一定拿地力度。融资优势下,受益供给侧改革趋势,将迎来更多发展机会。根据中指数据,2021年全年万科权益拿地金额排名第二,下半年排名第四。并且政策多次提及支持优质企业收并购,万科2021年也参与了蓝光发展的项目。
多元化业务内在价值丰厚。1)物业:2021年11月公司公告拟分拆万物云至港交所上市,截至2021年上半年末,万科物业已布局全国105个大中城市,服务3490个项目;万物梁行已服务项目超1900个;万物云城已辐射21城,签约合同增至31份;2)物流:截至上半年末,万纬物流主要覆盖国内一二线及内陆核心城市,累计在管44城148个项目,可租赁建筑面积1149万平方米,其中高标库1056万方,冷库93万方,目前已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。2021年万科物流增资扩股,引入多家战投,未来发展可期。3)租赁住宅:截至2021年上半年末,泊寓共有房源19.2万间,累计开业14.8万间,规模位列集中式公寓全国第一。4)商业:截至2021年上半年,累计开业商业建面988.8万方,规划和在建商业建面549.3万方,已开业项目整体出租率92.3％,其中开业3年以上商业项目出租率93.9％。
投资建议:万科龙头地位稳固,三条红线达标,安全性较好,受益地产供给侧改革。多元化业务快速发展,物业、物流内在价值丰厚。我们调整盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为3.01、3.05元,以2022年1月6日收盘价计算,对应的PE为7.0倍和6.9倍。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2022-01-06] 万科A(000002):寻求三个平衡之路-2021年销售数据点评
■中信证券
公司2021年12月实现合同销售面积350万平米,销售金额636亿元,同比分别下降46％和37％。公司2021年全年实现销售面积3808万平米,销售额6278亿元,同比分别下降18％和11％。公司在2020年底的高月度销售基数是导致2021年12月单月销售显著负增长的原因,从环比来看2021年12月销售成绩完全可以接受。公司稳健的信用赢得购房人信任,在项目层面不存在交付不确定性。
盈利能力和市场份额的平衡。由于全国各地房价跌多涨少,公司存量土地确实面临盈利能力下降的问题。如果公司更看重盈利能力,则市场份额可能下降更快。但如果公司强调市场份额,则销售含金量可能会更低。我们认为,公司以较广阔的土地储备布局兼顾盈利能力和市场份额,至少在企业归母盈利行业占比方面有上升空间。
资金沉淀业务和开发业务的平衡。公司探索新业务起步较早,物流、商业、长租等业务都初具规模,但其中大多数是资金耗用型业务。随着开发业务销售回款的放慢,若公司在新业务方面占用资金过多,就会进一步影响公司业绩增速,但如果在新业务方面投入资金过少,又会影响新业务的行业竞争力。我们认为,公司有可能透过不断分拆新业务,即推动新业务自身造血的方式来实现开发业务和其它业务的均衡发展。
资金安全和并购拓展的平衡。公司2021年12月公告新增权益地价仅29亿元,拿地投入远少于销售对应地价,公司在参与各地土拍报名时也较为谨慎。我们认为,房价仍处于下降区间,公司不少合作项目可能存在合作方资金困难需要退出的问题,保留资金合情合理。中期而言,公司将在2022年一季度遇到新的挑战,即是将资金投入到拓展和并购,还是继续谋求现金为王。
风险因素:公司开发业务盈利能力下降的风险。
投资建议:我们认为2021年之后大地产公司出现业绩同比下降将是较为普遍的现象,公司以稳健运营实现业绩基本平稳,在行业内仍然将占据有利位置。在寻求三个平衡的道路上,公司积累了经验,锻炼了能力,维持了信用,预计开发业务在业内相对地位不会下降,其他业务的独立发展更值得期待。我们维持公司2021/2022/2023年EPS预测3.05/2.97/2.95元,考虑到地产的政策支持去化预期更加明朗,以及A股投资者"看重预期变动拐点"的历史经验,我们小幅上调公司目标估值到2021年9倍PE,对应27.4元/股的目标价,维持万科企业(H股)2021年7倍PE,对应26.0港元/股目标价。均维持"买入"评级。
[2022-01-05] 万科A(000002):受益格局优化,价值有所低估
■申万宏源
三条红线绿档,财务保持稳健,受益于行业出清格局优化。3Q2021末,公司处于三条红线绿档,资产负债率80.9％;我们计算剔预负债率69.7％;净负债率19.1％;现金短债比1.8倍,资产负债表保持稳健。21年内公司标普、惠誉评级BBB+,穆迪Baa1,评级展望稳定。我们认为,鉴于公司稳健的资产负债表,公司在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。近期公司新增2笔增量中票融资,分别是2021/12/27注册20亿元(用于偿还存量银行贷款)、2022/1/4注册30亿元(15亿元拟用于偿还存量银行贷款,15亿元拟用于商品房项目建设),预计公司后续仍将持续受益于行业融资政策的修复。
多元业务价值蕴藏,万物云、商业、长租、物流等多元发展。1)物业管理方面,21H1末万物云布局105城3,409个住宅项目;21H1全口径营收103.8亿元,同比+33.3％;万物梁行服务项目超1,900个,万物云城覆盖21城、签约31份合同;万物云计划分拆上市。
2)商业地产方面,21Q3末累计开业1,021万平,其中今年新开业33万平。3)物流地产方面,21Q3末累计开业818万平,其中高标库占比94％;21Q3万科物流增资扩股,引入GIC和淡马锡等多家战投。4)租赁住宅方面,在管泊寓19.5万间,已开业14.9万间,出租率95％。我们估算公司物业管理+商业地产+物流地产+租赁住宅等存量可持续发展业务权益估值超2,500亿元,多元业务价值蕴藏。
前11月销售额同比-6％、销售偏弱,前11月拿地较为谨慎。2021年1-11月公司累计实现销售金额5,642亿元,同比-6.4％,行业排名第二、较上年提升1名;累计销售面积3,458万平,同比下降14.1％;累计销售均价1.63元/平,同比+9.1％。1-11月,公司拿地谨慎,拿地面积2,794万平,同比+12.0％;拿地金额1,878亿元,同比+21.1％;拿地均价6,721元/平,同比+8.2％。1-11月,公司拿地/销售金额比33.3％;拿地/销售面积比80.9％;拿地/销售均价比41％。虽然公司2021年拿地和销售表现较弱,但公司作为昔日行业龙头,并考虑到公司在运营管理方面依然具有一定优势,我们预计公司将在2022年行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。
投资分析意见:受益格局优化,价值有所低估,维持"买入"评级。万科作为房地产行业龙头,持续领跑行业三十多载。近年来,持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则,行业进入到管理红利时代,考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力,预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。此外,公司物业管理、商业地产、物流地产、租赁住宅等业务快速发展,我们估算多元化业务权益估值超2,500亿元,多元化业务蕴藏价值非常可观。我们维持公司21-23年每股收益预测分别为2.96/2.81/2.82元,目前21PE为7.1倍,维持"买入"评级。
风险提示:房地产调控超预期收紧,市场销售去化率不及预期。
[2022-01-05] 万科A(000002):万科A2021年12月实现合同销售金额635.6亿元
■上海证券报
万科A公告，2021年12月公司实现合同销售面积349.6万平方米，合同销售金额635.6亿元。2021年1-12月公司累计实现合同销售面积3,807.8万平方米，合同销售金额6,277.8亿元。
[2021-12-25] 万科A(000002):抓住人才振兴、产业振兴的“牛鼻子” 万科 接续奋斗勾勒乡村美好生活曲线
■上海证券报
脱贫摘帽不是终点，而是新生活、新奋斗的起点。脱贫攻坚战取得全面胜利后，一批饮水思源、回报社会的企业，在强烈的责任感和使命感的驱动下，接续推进脱贫地区发展和群众生活改善。这其中，将“以人民的美好生活为己任”写入社会责任报告的万科，正是一支重要的“公司力量”。
打开这家龙头房企探索创新乡村振兴模式的版图，当中既有结合福建、贵州、甘肃等地实际，坚守教育扶贫阵地，下“绣花”功夫做好教育扶贫的生动实践;也有在广东河源、汕尾等地，以改善村容村貌、建设基础设施、扶持产业发展为着力点，打造出的美丽乡村样本……
从授人以鱼转变为授人以渔，万科正在脚踏实地，一步一个脚印，抓住人才振兴、产业振兴的“牛鼻子”，助力所帮扶地区提升可持续发展的能力，探索着一条可学习、可复制的路径。
为乡村育人才：
润物无声中赋能师生
李昌鸿是贵州省黔西南州贞丰县第一小学一名科学课教师。以前，科学课在当地并不受重视，李昌鸿是全校仅有的科学课教师。如今，科学教育在贞丰县第一小学乃至整个贞丰县早已蔚然成风，李昌鸿不仅成为了桂馨·贞丰科学教育工作室的负责人，今年更是凭借在科学教育方面的出色业绩晋升“副高”职称。在他的带动下，桂馨·贞丰科学教育工作室一批专业从事科学教育的教师快速成长并崭露头角。
“万科和桂馨基金会进驻帮扶之后，县教育局高度重视并给予政策支持，万科通过组织一系列活动，给县里的科学课教师搭建各种平台，旨在培育打造一批县级科学名师。大家奔着这个目标，争先恐后报名来上科学课。”李昌鸿告诉上海证券报记者，在万科和桂馨基金会的积极推动下，贞丰县小学科学课程评价改革今年初在全县范围内正式实施，目前县教育局已在研究通过政府采购确保在乡村的学校都能拥有一套完整的科学教学实验仪器。
在对贞丰县的帮扶过程中，万科和桂馨基金会始终把支持提升乡村教师专业能力和职业能力当作“基石”工程加以推进。为此，项目团队每年都会分模块针对阅读、科学以及教师职业能力和职业心理等方向，邀请专家对贞丰县的乡村教师进行线上与线下相结合的培训。
以阅读教育领域的培训为例，项目团队会针对校长、图书管理员、学科教师分层级、分阶段培训，逐步让老师们意识到阅读的重要性和趣味性，不断引导老师们自身开展阅读，爱上阅读。在每年一度的中国儿童阅读论坛上，总能见到贞丰县老师们的身影，老师们也非常珍惜这来之不易的学习机会。
“在万科的帮助下，我们学校的图书室面积从80平方米扩大到110平方米，藏书约2.5万册，学生阅读的场景变得非常棒。”贞丰县沙坪镇民族小学语文教师、图书室管理员蔡莹告诉记者，在乡村学校，不少学生都是留守儿童，父母对孩子在教育方面的投入远远不够。万科和桂馨基金会雪中送炭，学校的阅读条件大为改善，在老师的悉心指导下，越来越多的学生对阅读产生了浓厚的兴趣。
基于贵州省贞丰项目取得的实践经验，万科公益基金会决定在湖南省永顺县投入公益资金1500万元，在2021年至2025年的项目周期内，通过桂馨书屋、桂馨科学课、桂馨乡村教师支持系列项目的开展，培养支持更多的乡村学校校长和老师，促使更多的乡村儿童接受良好的教育，助力改善县域乡村教育环境，充分激发县域乡村教育活力。
为乡村建产业：
多镇连片助推民俗村落焕发新生
广东省北部深山之中，藏着一个瑶族自治县。那里山雄水奇，风景秀丽，是世界过山瑶(即粤北地区采用刀耕火种的游耕生活方式的瑶族)的发源地。很多现移居海外的过山瑶，其祖辈都是以乳源瑶族自治县必背镇为起点或者中转点逐渐外迁的，因此，乳源又被称作“世界过山瑶之乡”。
距离镇圩3公里的大村瑶寨是必背镇最大的瑶寨，同时也是保存最完好的过山瑶村寨。瑶寨依山傍水，瑶族同胞建起了排排房屋，开垦梯田，过着自给自足的生活。近些年村民陆续搬出，房屋空置，只剩下一些老人留守。
今年6月，广东省委省政府提出“千企帮千镇、万企兴万村”行动，推动乡村全面振兴。万科响应省委省政府的需求，首次以县域为规模进行乡村帮扶，围绕乳源县的乳桂公路建设一个多镇连片的乡村振兴示范带，示范带涉及全县十个镇里的乳城、一六、游溪、桂头、必背等五个镇区及其下辖村落。
在项目建设上，万科提出了“最美瑶客共生振兴走廊、最美瑶客民俗绿道、最佳运动康养绿谷、最美田园风光绿带”的发展定位，采用“绿道整合多镇连片资源”的策略，将快速路变为慢行“活力带”，山水纳入游憩系统，串联乳源周边众多风景和人文资源，形成最美“瑶客共生”振兴的文化走廊，最终让民俗村落焕发新生。万科将连续三年投入资金建设乳源，并在项目建成后，无偿移交给乳源县，持续支持乳源做好示范带的相关运营工作。
万科有关负责人告诉记者，万科与当地政府成立了联合工作团队，每两周开一次例会。由县委书记和农业农村局牵头联合各镇政府成立工作组，及时沟通化解困难和矛盾，保证项目有序推进。“我们的帮扶不是居高临下，他们有自己的文化特色、地方优势和乡村生活节奏，我们聆听他们诉求，并帮助他们把这种文化的传承很自信地表达出来。”
为乡村探路径：
因地制宜构建美好生活新图景
在乳源项目之前，万科已在广东河源仙坑村、江苏兴化东罗村，成功实践了通过产业帮扶来实现乡村振兴的路径。
仙坑村位于广东省河源市东源县县城东约60公里处，是有着400年历史的古村，但由于地处偏远，产业不兴，村民收入始终上不去。通过对广东河源仙坑村的资源禀赋进行分析，万科为仙坑村谋划了两条产业路径，研学文旅及有机农产品销售。
在研学文旅产业推进中，万科组织开展历史资料挖掘、村内老人访谈，并参考古建筑专家建议，完成两座古建筑的布展工作，吸引游客感受客家围屋的建筑之美和文化底蕴，弘扬客家传统文化和客家精神。
在助力农产品销售方面，万科着力打造仙坑茶叶，对其原有产品包装进行改造升级，促进茶叶销量翻番、价格翻番。援建项目的实施，激活了仙坑文化旅游产业的发展，目前研学和茶叶已经成为村民经济收入的新增长点。
万科董事长郁亮曾说，万科不能只关心城市，也需要关心乡村，万科不是要去乡村盖房子，是要建设美好生活的场景、乡村振兴的场景。从仙坑到乳源，万科正持续迈出坚实步伐助力乡村振兴。
[2021-12-17] 万科A(000002):销售仍在探底,拿地愈发谨慎-2021年11月经营数据点评
■国泰君安
本报告导读:2021年前11月公司实现销售金额5642亿元,同比下降6.4％;销售面积3548万方,同比下降14.1％。公司销售增速持续下行,仍在探底,而拿地也愈发谨慎。
投资要点:维持目标价26.70元,维持增持评级。我们维持公司2021～2023年营收增速分别为9％/4％/14％,业绩增速分别为9％/5％/14％;维持2021～2023年EPS分别为3.90/4.10/4.68元。鉴于公司能通过优秀管理证明其长期稳健经营,给予2022年6.5xPE,维持目标价26.7元。
公司11月销售增速持续下行,仍在探底。2021年11月,公司实现销售金额432亿元,销售面积254万方,分别同比下降25.0％和35.6％,较10月同比增速分别同比下降5.2pcts和6.2pcts。2021年前11月累计销售金额和面积分别同比下降6.4％和14.1％,较前10月累计增速分别下降2.0pcts和2.3pcts,公司销售增速持续下行。行业随着政策的边际放松在11月出现了小幅度改善,公司销售增速仍在探底中。
公司愈加谨慎,土地投资力度进一步下降。2021年11月,公司以权益地价68亿元新增7个开发项目,新增权益建面61万方,权益比例为67％,土地投资力度为22％,拿地愈加谨慎。11月公司新增拿地主要在二线城市,楼面价为11281元/平方米,较前10月累计拿地成本大幅提升,但是2021年整体土地成本占比销售均价依然维持41％,较2020年全年下降3pcts,整体成本有所改善。
公司土储全年依然呈下降状态。截止到2021年11月底,公司土地储备合计约6906万方,货值约1.1万亿元,去化周期维持在2年左右。
风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓,土地市场进一步变冷,融资环境持续恶化,市场需求进一步下行。
[2021-12-17] 万科A(000002):万科A上海万科参与投资上海城市更新引导基金
■上海证券报
万科A公告，近日，公司下属子公司上海万科与国泰君安创新投资有限公司等普通合伙人，以及上海世博土地控股有限公司等其他有限合伙人签署《上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)协议》，共同投资设立“上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)”。上海城市更新引导基金的募集规模为100.02亿元，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。上海万科认缴出资金额为20亿元，占上海城市更新引导基金的比例为19.996%。
[2021-12-06] 万科A(000002):市场降温拖累销售,拟发行ABS,融资优势明显-11月销售点评
■兴业证券
事件:12月4日,公司发布11月经营情况。2021年11月公司实现合同销售面积253.8万平方米,合同销售金额431.5亿元。1-11月公司累计实现合同销售面积3458.3万平方米,合同销售金额5642.2亿元。11月新增开发项目7个,总建筑面积90.7万方,需支付价款68.4亿元。
点评:11月销售同比有所下滑且降幅较上月有所扩大。2021年11月,公司实现合同销售面积253.8万平方米,同比减少-10月同比-29.5％));合同销售金额431.5亿元,同比减少-10月同比-19.8％));销售均价17002元/平方米,同比上升16.5％。1-11月公司累计实现合同销售面积3458.3万平方米较20年同期减少14.1％,较19年同期减少6.5％;实现合同销售金额5642.2亿元,较20年同期减少6.4％,较19年同期减少1.6％;累计销售均价16315元/平方米,同比上升9.0％。
11月拿地相对谨慎。公司11月新增7个开发项目,拿地金额94.4亿元,拿地总建面90.7万方,拿地均价10411元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为21.9％。2021年1-11月累计拿地金额1876.0亿元,拿地总建面2780.9万方,拿地均价6746元/平方米,拿地金额占销售金额比重为20年同期该比例为19年同期该比例为38.4％。1-11月按拿地金额计算占比较高的为东莞5.0％)、中山5.0％)、苏州4.5％)、郑州4.4％)、成都、佛山(4.0％)、南京。
财务、资金状况稳健,融资优势明显。
截至三季度末,公司净负债率为持有货币资金1471.1亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债。且有息负债中70.6％为长期负债,财务资金状况稳健。三季度,公司发行两笔公司债票面利率分别为3.19％、3.49％。且据中国证券网,万科拟于近期发行7.77亿元供应链ABS,并计划于12月将2021年内供应链ABS额度发行完毕融资优势明显。
投资建议:万科龙头地位稳固,三条红线达标,安全性较好。多元化业务快速发展,物业、物流内在价值丰厚。我们维持盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为3.62、3.73元,以2021年12月3日收盘价计算,对应的PE为5.3倍和5.2倍。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-12-03] 万科A(000002):万科A前11月累计实现合同销售金额5642.2亿元
■上海证券报
万科A公告，2021年11月公司实现合同销售面积253.8万平方米，合同销售金额431.5亿元;2021年1-11月公司累计实现合同销售面积3,458.3万平方米，合同销售金额5,642.2亿元。
[2021-11-27] 万科A(000002):万物云赴港上市获股东支持万科将拓展经营和服务赛道
■证券时报
11月份的深圳还体会不到冬天的滋味，但地产行业的寒冬已经席卷而至。
11月26日，在深圳大梅沙万科中心召开的临时股东大会上，万科高管表示，当前，安全比增长更重要，能力比规模更重要，地产行业仍有机会，万科并不悲观;除了万物云，公司还将努力推动长租公寓、物流等业务板块上市，从不动产开发拓展经营与服务能力。
万物云分拆上市正当时
本次股东大会审议内容主要集中在万物云赴港股上市、补选董事等相关议案，均获通过。
作为万科自主孵化的主要物业板块，万物云上市的猜测持续不断。特别是2020年，其运营主体“万科物业发展股份有限公司”更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”，让猜测进一步发酵。但直至今年11月5日，万科才正式发布公告表示，将分拆万物云到港交所上市。
万科董事会主席郁亮表示，万物云的城市运营服务商业务已经成熟，已不是传统物业服务商，且传统住区物业服务里面，每年新增的来自万科开发的项目占比已经不到一半;从估值来看，目前上市时点比去年更合适，因为现在市场估值更理性，会对优秀公司给出适当定价。郁亮回忆90年代自己参与万科B股高位发行后股价回落，表示如今自己对高估值充满警惕，估值理性更有利于员工和业务的成长。
今年上半年，万物云实现营收103.83亿元，同比增长约三成，营业利润为10.43亿元;总资产190.1亿元，所有者权益70.8亿元。截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云62.89%股权，上市后万科仍将保持对万物云的控股权。万物云首席合伙人、CEO朱保全也进一步介绍了万物云旗下住宅、商业以及城市物业板块情况，希望不再局限于传统的资产服务定位，而是升级为空间科技服务商。虽然在资本市场还是所属于服务业，但是科技、云服务是未来重仓投资方向，“万物云是‘披着物业外衣，做住的消费和企业服务’。”
据介绍，万物云已经联合海康威视打造最大安防机电公司，旗下万睿科技作为智能硬件服务商，提供线下服务、硬件施工等业务，而非云底层技术层面，所以与阿里云、华为云、腾讯云、微软云等是合作而非竞争关系;万物云将承接政府和企业的环境管理外包，定位服务中间商，成为城市管家。
拓展经营与服务赛道
在当前房地产开发行业步入下行周期的大背景下，近期，市场流传万科“节衣缩食”倡议书，万物云的上市也一度被视为输血之举。对此，郁亮表示，物业上市解决万科的资金问题是不存在的，募集的资金有自己的用途;而“节衣缩食”倡议书系总部青年自发提出的。
当前行业巨大改变在于房地产行业的民生特征凸显，意味着未来行业得赚小钱、赚慢钱。地产行业仍然有机会，万科并不悲观，因为中国市场发展是不均衡、不充分的，存量更新预估有8万亿规模的市场。另外，万科也在拓展更多的赛道，本次万物云分拆上市将是第一步，未来还会适时推动长租公寓、物流等业务板块上市，提升经营与服务能力。
今年前三季度，万科处在增收不增利的状态，净利润实现167亿元，同比下降近16%，第三季度的盈利增速、毛利率均下滑。销售方面，今年1-10月公司累计实现合同销售面积3204.5万平方米，合同销售金额5210.7亿元，均同比下降。对于这份成绩单，万科首席执行官祝九胜表示“很内疚”，归因来看，一方面，当前整个行业去规模、减杠杆，地售比三年时间提升了17个百分点，影响了毛利率，这属于不可控因素，行业观望气息越来越浓;另一方面，2018年万科控制了开发业务的规模、节点，影响了今年的业绩。
整体来看，祝九胜评价万科目前的应对还是基本恰当的，“安全比增长更重要，能力比规模更重要”。祝九胜表示，明年态势还不明确，预计最低的经营目标比今年还向下调;但仅仅活下去是不够的，万科需要构建适应新常态的能力，全周期全品类去看待建造，对价值链进行重构，服务好业主;并且从不动产开发向经营与服务拓展。
今年以来，万科股价累计下跌约30%。现场有股东提出不满，郁亮称自己持股30多年，现在压力特别大，集团有2000多位骨干也通过合伙人计划增持公司股份至5.04%，希望未来通过努力能改变当前股价低迷状态。
[2021-11-26] 万科A(000002):万科郁亮 万物云现在上市比去年更合适 对高估值保持警惕
■证券时报
11月26日万科股东大会上，万科董事会主席郁亮回复投资者提问时表示，万物云上市不突然，物业上市解决万科的资金问题是不存在的。万物云的城市运营服务商业务已经成熟，已不是传统物业服务商，这个意义是非凡的;现在万科给万物云的传统住宅业务不到其一半。至于估值问题，郁亮表示目前上市时点比去年更合适，现在市场估值更理性，会对优秀公司给出适当定价;郁亮表示对高估值充满警惕，担心对员工心态产生不理性的影响。
[2021-11-18] 万科A(000002):万物云战略路径清晰
■中金公司
公司近况
2021年11月10日,公司公告拟分拆子公司万物云至香港联交所上市,我们更新观点如下: 评论
万物云多维度均具备市场领先的竞争力。我们认为万物云历经逾三十年发展,已在多业态形成领先的战略打法和能力:住宅物业方面,我们认为公司着力打造独立于传统"四保"的"管家"能力,截至2020年末公司总在管面积已达5.66亿平米,属行业龙头;城市服务方面,我们认为公司同样强调"城市大管家"概念(而非环卫、绿化等工作的执行者),以总包商身份对"站城一体化"、"产城融合"等多业态城市复合空间进行运营管理,截至2021年4月末城市空间服务覆盖超30个城市,项目数量超40个;
商企服务方面,与国际"五大行"之一的戴德梁行成立的合资公司万物梁行除提供物业管理服务外,还具备为商企客户提供综合设施管理(IFM)、资产管理服务(AM)等能力,截至2021年6月末业务覆盖超140个城市,服务项目超1,900个。
万物云致力于打破"回"字型服务边界,打开未来成长空间。我们认为传统物管服务提供的是"家"(小"口")以外、"围墙"(大"口")以内的社区共有设施管理服务,而万物云致力于打破边界、延展服务:对于小"口" 以内,公司一方面以低频高客单资产服务("朴邻"租售业务、家装、美居服务等)为切入点,叠加到家服务,全面捕捉居民关于"住"的消费,我们认为相关广义市场空间可达数万亿元;另一方面以高频低客单业务充分把握商企客户能源管理、资产服务、定制化行政服务外包等需求。对于大"口" 以外,公司以"大管家"身份承接城市空间环卫绿化、水务环保等服务,并以精细化运营管理能力赋能城市服务,我们认为市场空间亦在万亿级别。
"BPaaS流程即服务"赋能万物云空间服务效率。我们认为万物云将"科技"作为三大核心战略之一,致力于通过科技平台建设重塑空间服务:通过前端AIoT智能设备(摄像头、传感器等)实时采集大量数据,进而以SaaS工具实现作业流程标准化、固定化(即"BPaaS流程即服务"),提升全流程效率;往前看,随着数据资产沉淀,我们认为公司有望构建"数字孪生" 云上空间,进一步重塑行业生态。
估值与建议
维持公司2021年和2022年盈利预测不变。公司当前股价对应2021/2022年6.6/6.0倍市盈率。维持跑赢行业评级和目标价23.60元,在SOTP估值法下对应5倍2021年住宅开发业务目标PE和1,133亿元非住开发业务目标市值(已考虑未上市折价),较当前股价有21％的上行空间。
风险
销售下行幅度超出预期;结算进度不及预期;毛利率下行幅度超出预期。
[2021-11-11] 万科A(000002):销售小幅改善,不改谨慎态势-2021年10月经营数据点评
■国泰君安
维持目标价26.70元,维持增持评级。我们维持公司2021～2023年营收增速分别为9％/4％/14％,业绩增速分别为9％/5％/14％;维持2021～2023年EPS分别为3.90/4.10/4.68元。鉴于公司能通过优秀管理证明其长期稳健经营,给予2022年6.5xPE,维持目标价26.7元。
10月销售跌幅继续缩窄,下行趋势不改。2021年10月,公司实现单月销售金额420亿元,销售面积258万方,分别同比下降19.8％和29.5％,较9月单月同比增速分别提升14.0pcts和9pcts,销售增速跌幅继续收窄。随着监管层对行业调控政策的纠偏,部分城市和区域房贷额度有所松绑和缓和,带来销售下行速度放缓。整体上,行业下行销售趋势不改,公司销售继续处于下行阶段。
拿地继续维持谨慎,拿地成本有所改善。2021年10月,公司以权益地价112亿元新增6个土地项目,新增权益建面233万方,权益比例为76％,土地投资力度为30％,拿地继续保持谨慎。10月公司新增拿地主要在二线城市,楼面价为4812元/平方米,比前9月累计拿地成本6953元有所下降,占前十月销售均价的比例从43％下降到41％。
公司土储略有补充,全年依然呈下降状态。截止到2021年10月底,公司土地储备合计约7069万方,货值约1.1万亿元,较9月底略有增长,但较年初下降约6.8％,去化周期维持在2年左右。
风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓,土地市场进一步变冷,融资环境持续恶化,市场需求进一步下行。
[2021-11-09] 万科A(000002):万物云拟分拆上市,多元业务价值提升-事件点评
■中泰证券
事件:11月06日,万科A公告拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称"万物云")到香港联合交易所有限公司上市。
万物云分拆上市,万科A维持控股权
截至2021年11月6日,万科A直接或间接合计持有万物云62.889％的股权。本次万物云分拆上市,发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15％(超额配售选择权行使前),并授予承销商不超过上述发行的H股股数15％的超额配售选择权。分拆上市完成后,万科A股权结构不会发生变化,且仍将维持对万物云的控股权。
定位空间科技服务,提出平台化发展战略
万物云定位于比物业服务范围更广的空间科技服务,业务主要由空间(Space)、Tech(科技)、和Grow(成长)三大模块构成,并以空间服务为主。城市空间服务中包含以"万科物业"为品牌的社区空间服务、以"万物梁行"为品牌的商企空间服务和以"万物云城"为品牌的城市空间服务;Tech模块包括"万睿科技"、"第五空间";Grow模块的"万物成长"是公司的孵化器,不仅连接成熟企业,而且孵化创新企业。发展方向上,万科云提出了平台化发展愿景,与其他物业公司建立合作共赢关系。万物云在住宅物业领域形成的BPaaS服务,未来将全面覆盖旗下各空间服务子品牌,并通过睿联盟向外输出。
管理规模行业领先,住宅物业营收占比最高
截至2020年底,万物云在管面积5.66亿平方米,位居行业前列。2021年上半年,万物云实现营业收入103.8亿元(YoY+33.3％)。其中,住宅物业服务收入57.1亿元,占比55.0％,比例最高;截至2021年上半年,万科物业已在全国105个城市(含香港)布局,服务3490个项目。商业物业及设施服务收入31.6亿元,占比30.4％,万物梁行累计服务项目超1900个。智慧城市服务收入6.3亿元,占比6.1％,业务范围覆盖21个城市。此外,社区生活服务收入5.6亿元,占比为5.4％;万物成长收入3.2亿元,占比为3.1％。
债务结构安全,融资渠道拓宽
公司债务结构健康合理,自2021年一季度回归绿档以来,债务结构持续优化。截至9月底,公司净负债率为31.9％(YoY+4.3pct);有息负债占总资产的比例仅为13.6％,且其中70.6％为长期负债。债务安全之外,公司在手现金充足。截至2021年9月末,拥有货币资金1471.1亿(YoY-15.0％),大幅高于短债及一年内到期有息负债总和782.9亿(YoY-8.0％)。此外,万物云分拆上市后,融资渠道更为多元。我们认为,一方面,分拆上市可有效增强万物云资本实力,使其拥有独立的资本运作平台和投资者基础。另一方面,分拆上市也有利于万科A进一步优化财务结构,为未来持续稳定经营奠定基础。
投资建议:短期行业景气度受到需求下行压力冲击从而有所下行。在行业不断出清的过程中,龙头房企低成本拿地机会增加,中长期良性成长空间打开。同时,公司多元业务稳步推进,可持续经营能力大幅增强,分拆物业版块更加有利于公司向开发、经营、服务并重的"城市综合运营商"转型,助力企业估值水平上移。我们预计,公司2021年至2023年,实现归属母公司净利润445亿、480亿及551亿,EPS分别为3.82、4.13及4.74,当前股价对应PE为4.76、4.41及3.84,维持"买入"评级。?
风险提示:调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。
[2021-11-09] 万科A(000002):万科A为全资子公司重庆万科融资提供担保
■证券时报
万科A(000002)11月9日晚间公告，公司之直接全资子公司重庆万科拟通过保险资金不动产债权投资计划向平安资管申请融资，融资本金金额不超过58亿元，融资期限最长为15年。公司已于11月8日与平安资管签订保证合同，为该融资事项提供全额担保。
[2021-11-08] 万科A(000002):拟分拆万物云上市,释放内在价值-公告点评
■兴业证券
事件:11月6日,万科发布拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司("万物云")到香港联交所上市的公告。点评:
拟分拆万物云至港交所上市。11月6日,万科发布公告,拟分拆子公司万物云到香港联交所上市。根据公告,本次发行H股股数不高于万物云发行后总股本的15％(超额配售选择权行使前),并授予承销商不超过上述发行的H股股数15％的超额配售选择权。截至11月6日,万科直接或间接持有万物云62.889％的股权,分拆上市完成后,公司仍将维持对万物云的控股权。
万物云内在价值丰厚:1)22年末在管面积55亿方,规模行业领先。截至22年末,万物云在管面积5.66亿平方米,居于行业领先地位。201820182018年,万物云营收年均复合增速为27.27.27.。2021年上半年,万物云实现营收103.8亿元,同比+33.3％,营业利润率101010。其中,住宅物业/商业物业/智慧城市服务/社区生活服务/万物成长分别实现营收57.1/31.6/6.3/5.6/3.2亿元,占比分别为55.0％/30.4％/6.1％/5.4％/3.1％。2)聚焦城市空间科技服务,开放式赋能平台取得一定进展。万物云定位城市空间科技服务平台型公司,并已取得一定进展。22年11月,公司发布"星尘"操作系统作为开放连接平台。22年7月,公司武汉远程运营中心正式落成并启用,3000多个在管项目实现线上指挥调度和运营考核,进一步提升了布局浓度及服务效率。
释放内在价值,增强资本实力。万物云内在价值丰厚,本次公司分拆万物云上市有利于:1)释放内在价值,由不稳定现金流业务向稳定现金流业务持续转型。本次分拆有利于推动公司向开发、经营、服务业务并重转型发展,提高公司持续经营能力。2)增强万物云资本实力,拓宽融资渠道。本次上市也有利于拓宽融资渠道,进一步提升万物云空间科技运营服务领域优势。
投资建议:万科龙头地位稳固,三条红线达标,安全性较好。多元化业务稳步发展,物业、物流内在价值丰厚,本次拟分拆万物云上市有利于释放内在价值。我们维持公司202120212021年的EPS为3.62、3.73元,以2021年11月5日收盘价计算,对应的PE为4.4.倍和4.8倍。
风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期。
[2021-11-08] 万科A(000002):拟分拆万物云上市,积极探索另一种可能-点评报告
■长江证券
事件描述
11月5日,公司董事会通过议案,拟分拆万物云港股上市。
事件评论
万物云深耕行业逾30年,不止是物业服务,积极探索另一种可能。1990年万科第一个物业项目管理处成立;1992年万科物业正式开始公司化运作;2000年万科集团成立物业管理部,2009年升级为物业管理事业部,2015年开启全面市场化之路,引入事业合伙人机制,2017年引入博裕资本(占当时总股本25％)与58集团(占当时总股本5％)两家战投,2018年开始布局城市服务,2019年与戴德梁行合作进入高端商办物管领域,2020年"万科物业"正式更名为"万物云"。区别于同行(基础服务+增值服务),万物云讲述的不止是物业服务,旗下包含"空间(Space)"、"科技(Tech)"、"成长(Grow)"三大模块,致力于以科技推动空间服务业的数字化升级,以资产管理和平台化思路积极探索行业另一种可能。
规模位居行业前列,住宅与商写贡献收入大头,新业务已初见成效。万物云2021H总收入103.8亿(+33.3％)(含关联交易),规模位居行业前列,住宅/商写/城市/社区生活/万物成长占比分别为55.0％/30.4％/6.1％/5.4％/3.1％;剔除关联交易后收入85.7亿(+28.0％),扣税后营业利润率17.5％(+3.1pct)。万科物业已布局全国105个大中城市(含香港),服务3490个项目;万物梁行服务超1900个项目,涵盖商业综合体、写字楼、科技园、学校、城市公共建筑、城市更新特色街区等业态;万物云城累计辐射21个城市,签约合同达31份,短期增速最具弹性。
1000-1500亿可能是保守假设下的大概估值区间。万物云2020年总收入182.0亿(含关联交易),归母净利润约14.2亿(415.16*2.15％/63％);中性假设下,按照2021H收入增速(+33％)推算,2021年总收入约243亿,假设归母净利率与2020年一致(偏保守),则2021年归母净利润约19亿,合并阳光智博后预计提升至约22亿。1)根据阳光城披露数据,阳光智博换股万物云时作价49亿,这意味着万物云当时综合估值约1024亿(49/4.8％),此估值可能为万物云上市估值的底线。2)PE对标,碧桂园服务2021PE=34.5X,万物云对应估值约760亿;3)PS对标,碧桂园服务2021PS=5.7X,万物云对应估值约1385亿(243*5.7)。综合而言,万物云规模与碧桂园服务大体相当,商业模式、细分业态、城市布局、以及目标客群等角度具备一定优势,结合上市前的底线估值,我们认为保守假设下万物云大概估值约1000-1500亿之间。
投资建议:房地产行业整合背景下,优质物业龙头也迎来发展良机,万科拟分拆万物云港股上市,助力第二曲线提速,也明显改善财务指标,价值最大化的窗口将逐步打开。预计2021-2023年归母净利382/400/429亿,增速-7.9％/4.6％/7.4％,P/E为5.4/5.2/4.8X,维持"买入"评级。
风险提示
1.拿地强度不及预期;
2.政策托底不及预期;
3.结算进度不及预期。
[2021-11-08] 万科A(000002):拟分拆万物云上市,价值重估正当时
■中金公司
公司近况
公司公告称拟分拆子公司万物云到香港联交所上市。
评论
万物云拟分拆上市,发行股数不超过发行后总股本的15％。截至2021年11月6日末,公司合计持有万物云6.6亿股股份,持股比例为63％。若不考虑行使超额配售选择权(不超过发行股数的15％),发行完成后公司持股比例将降至53％(假设按照上限发行),仍将保持对万物云的控制权。受制于法律障碍,公司拟仅向现有H股股东提供万物云发行新股配额保证(配额比例不超过发行数量的20％,不考虑行使超额配售选择权)。
住宅物业聚焦浓度提升,商业与城市物业处高速增长期。2021上半年万物云实现营业收入104亿元,其中住宅物业服务、商业物业及设施服务、智慧城市服务、社区生活服务、万物成长收入占比分别为55％、30％、6％、5％、3％。根据万物云官网信息,过去4年万物云已在全国288条街道实现3公里半径的区域物业项目浓度超25％,未来将聚焦中国100个城市的1000条高浓度街道,进而实现住宅物业服务的高质量增长(增速控制在30％以内)与商业物业、城市物业的高速增长(计划增速分别为"30％-60％"、"大于60％")。
多元业务分拆上市有利于公司价值兑现。公司过去始终以成本法计量各类资产,多元业务的分拆上市能够释放其内在价值(转为公允价值计量),增厚公司业绩与权益。往前看,我们认为分拆万物云只是公司多元业务上市的起点,其他板块有望在业务成熟后陆续登录资本市场。长期来看,公司有望构建为开发、经营、服务并重的平台型公司,存在公司价值重估的潜力。
估值与建议
维持公司2021年和2022年盈利预测不变。公司当前股价对应2021/2022年6.0/5.5倍市盈率。维持跑赢行业评级和目标价23.60元不变,在SOTP估值法下对应5倍2021年住宅开发业务目标PE和1133亿元非住开发业务目标市值(已考虑未上市折价),较当前股价有32％的上行空间。
风险
销售下行幅度超出预期;结算进度不及预期;毛利率下行幅度超出预期。
[2021-11-07] 万科A(000002):拟分拆物业港股上市,增强万物云资本实力-公司公告点评
■海通证券
公司拟分拆物业子公司H股上市。
1)公司拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称"万物云")在香港联合交易所有限公司发行境外上市外资股(H股)股票并上市。本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15％(超额配售选择权行使前),并授予承销商不超过上述发行的H股股数15％的超额配售选择权。?2)万物云的主营业务为空间科技服务,主要包括物业管理、设施管理及智慧城市综合服务。公司和万物云有独立的业务板块,业务划分清晰,所从事的主营业务不同,不存在实质性同业竞争和替代关系。
3)本次分拆万物云境外上市后,公司仍将继续保持对万物云的控股权,不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响,不影响公司独立上市地位。
物业分拆属大势所趋,有利万物云发挥资本市场优势,扩大未来业务范围。
1)目前大部分蓝筹房企均已经通过分拆方式实现物业上市。通过本次分拆上市,可以有效增强万物云的资本实力,并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础,为其业务发展提供更为多元化的融资渠道,提升万物云竞争优势,同时符合公司股东的整体利益。
2)我们认为分拆同时可以有序补充母公司资金实力,为后续寻找行业机会提供潜在资金优势。
投资建议:维持"优于大市"评级。预计公司2021年和2022年EPS在3.09和3.12元。按照11月5日股价17.82元计算,对应2021年PE为5.77倍。目前公司RNAV在44.8元。考虑公司龙头地位,我们给予公司估值适度溢价,按照2021年9-10XPE水平,对应合理区间价值区间27.81-30.9元,维持"优于大市"评级。估值适度溢价原因:1)公司财务健康稳定,具备可持续发展空间;2)行业供给侧改革,龙头公司长期发展优势更大。
风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险。3)万物云上市工作仍需股东大会、中国证监会、香港联交所及相关有权部门的审核。
[2021-11-07] 万科A(000002):重塑空间效率,服务历久弥新
■国泰君安
公司拟分拆子公司万物云赴香港上市,维持增持评级。目前万科直接或间接合计持有万物云62.9％股权,分拆后将为其业务发展提供更为多元化的融资渠道,维持2021/2022/2023年EPS分别为3.90/4.10/4.68元,维持目标价26.7元,对应2021年6.8XPE。
万物云是国内最大的物管公司之一,核心业务主要集中于Space。截止2020年,万物云和碧桂园服务分别实现182亿元、156亿元的营收,分别同比增长27％、62％,在管面积分别为5.66亿平、5.05亿平(包括"三供一业"业务),且万物云2020年营业利润率为9.4％。
万物云拥有三大业务板块,分别是Space、Tech和Grow。万物云中住宅物业服务收入占比为55.2％、商业物业及设施服务占比为29.2％、智慧城市服务收入占比为5.4％、万物成长收入占比为4.7％。
万科物业/朴邻发展+万物梁行+万物云城三驾马车并进,未来非住板块将快速成长。空间包括服务于住宅物业的万科物业/朴邻发展、服务于商业物业的万物梁行和城市空间服务品牌万物云城。万物云CEO朱保全曾表态在增长规模方面,万科物业增速控制在30％以内、万物梁行增速保持在30％-60％、万物云城增速大于60％。
在地产行业艰难转型的阶段,物业资产也是很多地产公司唯一拿得出手的资产。物管行业相对较轻资产模式,以及稳定的现金流,较高的增速,伴随高毛利增值服务提升业绩,获得资本市场高估值的青睐。
风险提示:住宅外拓展以及非住物业拓展不及预期
[2021-11-07] 万科A(000002):利润率压力较大,新业务贡献不足-季报点评
■广发证券
利润率承压,现金流出规模较大。21年前三季度,实现收入2714.9亿元,同比增长12.4％,实现归母净利润166.9亿元,同比下降16.0％。
单季度收入增长9.7％,归母净利润下降23.3％,三季报整体趋势和半年度一致,结算收入增长无法抵消利润率下滑的影响。公司现金流出规模较大,1-3季度公司现金及等价物净减少470亿元,主要受销售下滑、合作项目股权款支付、分配股利及偿债等经营行为的影响。
推盘及去化率回落,三季度销售规模下降。1-3季度累计销售金额4791亿元,同比下降3％,三季度单季度同比下滑28％。考虑市场热度及年内供地节奏等问题,我们预计全年万科销售规模下降5％。
立项标准提升,加大权益投资比例。根据经营公告,3季度公司拿地金额468万方,同比下降27％,拿地力度38％,累计拿地力度35％,高于20年全年水平。前三季度公司地价权益占比82％,高于20年(62.8％)水平,第二批集中供地万科减少投资,市场热度回落,公司提升了对于项目回报率的立项要求,适当降低增量投资比例。
盈利预测与投资建议:21-22年业绩分别为3.11元/股、3.20元/股。
目前万科经营方面维持谨慎策略,未来还是要关注行业整体政策环境,针对头部绿档公司是否会有增量变化,促使公司主业增速提升。预计21-22年业绩361亿元、372亿元,同比分别-13％、+3.0％,对应5.5xPE、5.4xPE,我们给予公司21年8.5xPE,对应26.42元/股的合理价值,考虑到过去5年A股相对H股溢价15％,按照汇率及溢价计算,对应H股27.94港元/股,维持A\H股"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2021-11-07] 万科A(000002):分拆万物云赴港上市,打造物管行业新模式-有信息公布需要点评
■申万宏源
事件:2021年11月5日,公司公告拟分拆万物云在香港联交所挂牌上市。公司拟就万物云境外上市仅向公司现有H股股东提供该等保证配额,配额比例预计不超过发行数量(未考虑超额配售选择权的行使)的20％。该议案尚需提交股东大会审议,并尚须提交中国证监会及香港联交所核准。
投资要点:
拟分拆万物云赴港上市,定位空间科技服务商打造物管新模式。万科目前持有万物云62.889％股权。公司计划万物云上市发行H股股数不高于发行后总股本的15％,并授予不超过上述发行H股股数15％的超额配售选择权。由于目前向公司现有A股股东提供万物云境外发行新股的保证配额存在法律和政策等方面的障碍,因此公司将仅向公司现有H股股东提供该等保证配额,配额比例预计不超过发行数量的20％。至2020年末,万物云在管面积5.66亿平方米。2020年,万物云实现营收182.04亿元,同比增长27％,近5年复合增速34％;2021H1,万物云实现营收103.8亿元,同比增长33％。其中住宅/商写/城市服务/社区增值/万物成长分别占比55％/30％/6％/5％/3％;万物梁行服务项目超1,900个,万物云城覆盖21城、签约31份合同;20年/21H1万物云营业利润分别为17.2/10.4亿元。万物云定位为空间科技服务商,打造物管新模式。
前10月销售5,211亿、同比-4％,前10月拿地/销售面积比85％。销售方面,10月公司销售额419.5亿元,同比-19.8％;销售面积258.1万平,同比-29.5％;销售均价1.63万元/平,同比+13.7％。1-10月累计销售额5,211亿元,同比-4.4％;累计销售面积3,205万平,同比-11.7％;累计销售均价1.63万元/平,同比+8.5％。拿地方面,10月公司拿地面积308万平,同比+49.3％;拿地金额125亿元,同比-27.3％;拿地均价4,059元/平,同比-51.3％。10月公司拿地/销售金额比30％;拿地/销售面积比119％;拿地/销售均价比25％。1-10月,公司新增建面2,703万平,同比+27.6％;对应总地价1,784亿元,同比+32.5％;拿地均价6,597元/平,同比+3.9％。1-10月,公司拿地/销售金额比34.2％;拿地/销售面积比84.5％;拿地/销售均价比40.5％。
投资分析意见:分拆万物云赴港上市,打造物管行业新模式,维持"买入"评级。万科作为房地产行业龙头,持续领跑行业三十多载。近年来,持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则,行业进入到管理红利时代,预计公司也将凭借深厚内功重返荣耀。此外,公司物业管理、商业地产、物流地产、租赁住宅等业务快速发展,多元化业务蕴藏价值非常可观。我们维持公司21-23年每股收益预测分别为2.96/2.81/2.82元,维持"买入"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期,本次分拆万物云赴港上市议案尚需提交股东大会审议,并尚须提交中国证监会及香港联交所核准。
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