001979招商蛇口最新消息公告-001979最新公司消息
≈≈招商蛇口001979≈≈(更新:22.02.28)────────────────────────────────────
最新提示:1)2021年年报预约披露：2022年03月22日
2)定于2022年3 月1 日召开股东大会
3)02月28日(001979)招商蛇口:关于调整2022年第一次临时股东大会疫情
防控相关注意事项的提示性公告(详见后)
分红扩股:1)2021年中期利润不分配,不转增
2)2020年末期以总股本773910万股为基数,每10股派6.4元 ;股权登记日:20
21-07-27;除权除息日:2021-07-28;红利发放日:2021-07-28;
增发预案:1)2020年拟非公开发行股份数量:22306.18万股; 发行价格：15.77元/股;
预计募集资金：351768.50万元; 方案进度:停止实施 发行对象:平安资
产管理有限责任公司
2)2020年拟非公开发行股份数量:23421.49万股; 发行价格：15.77元/股;
预计募集资金：369356.93万元; 方案进度:停止实施 发行对象:深圳市
投资控股有限公司
机构调研:1)2021年03月23日机构到上市公司调研(详见后)
●21-12-31 净利润:1037225.42万 同比增:-15.35% 营业收入:1606.43亿 同比增:23.93%
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主要指标(元) │21-12-31│21-09-30│21-06-30│21-03-31│20-12-31
每股收益 │ 1.1600│ 0.6900│ 0.4700│ 0.0500│ 1.4600
每股净资产 │ 10.9300│ 10.2193│ 10.0051│ 10.2282│ 10.4200
每股资本公积金 │ --│ 1.7802│ 1.7779│ 1.7767│ 1.7756
每股未分配利润 │ --│ 7.3547│ 7.1415│ 7.3561│ 7.3361
加权净资产收益率│ 10.8300│ 6.5400│ 4.4300│ 0.4900│ 14.4000
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按最新总股本计算│21-12-31│21-09-30│21-06-30│21-03-31│20-12-31
每股收益 │ --│ 0.8016│ 0.5365│ 0.0845│ 1.5464
每股净资产 │ --│ 14.2262│ 13.5468│ 12.7996│ 12.7941
每股资本公积金 │ --│ 1.7802│ 1.7779│ 1.7767│ 1.7756
每股未分配利润 │ --│ 7.3547│ 7.1415│ 7.3561│ 7.3361
摊薄净资产收益率│ --│ 5.6345│ 3.9602│ 0.6602│ 12.0872
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A 股简称:招商蛇口 代码:001979 │总股本(万):792324.26 │法人:许永军
上市日期:2015-12-30 发行价:23.6│A 股 (万):792172.01 │总经理:蒋铁峰
主承销商:招商证券股份有限公司,中信证券股份有限公司│限售流通A股(万):152.24│行业:房地产业
电话:0755-26818928 董秘:刘宁 │主营范围:园区开发与运营、社区开发与运营
│、邮轮产业建设与运营
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公司近五年每股收益(单位:元) <仅供参考,据此操作盈亏与本公司无涉.>
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年 度 │ 年 度│ 三 季│ 中 期│ 一 季
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2021年 │ 1.1600│ 0.6900│ 0.4700│ 0.0500
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2020年 │ 1.4600│ 0.1900│ 0.0500│ 0.0300
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2019年 │ 1.9900│ 0.6000│ 0.6000│ 0.3200
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2018年 │ 1.8900│ 1.0200│ 0.8800│ 0.7300
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2017年 │ 1.5500│ 0.4700│ 0.4400│ 0.4400
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[2022-02-28](001979)招商蛇口:关于调整2022年第一次临时股东大会疫情防控相关注意事项的提示性公告
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2022-030
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
关于调整 2022 年第一次临时股东大会疫情防控
相关注意事项的提示性公告
公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或 重大遗漏。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于 2022
年2月12日及2月25日分别披露了《关于召开2022年第一次临时股东大会的通知》、
《关于召开 2022 年第一次临时股东大会的提示性公告》，公司定于 2022 年 3 月 1
日下午 2：30 在公司总部会议室召开 2022 年第一次临时股东大会，本次股东大会以现场投票和网络投票相结合的方式召开。
由于目前处在新型冠状病毒肺炎疫情防控时期，为保护股东、股东代理人和其他参会人员的健康安全，同时依法保障股东合法权益，公司对疫情防控期间参加本次股东大会的相关注意事项进行了调整，现特别提示如下：
一、建议优先选择网络投票方式参会
为配合防控新型冠状病毒肺炎疫情工作，保护参会股东、股东代理人及其他参会人员的健康安全，减少人群聚集、降低公共卫生风险及个人感染风险，建议股东优先选择通过网络投票方式参加本次股东大会。
二、现场参会注意事项
拟现场参加会议的股东及股东代理人须提前（3 月 1 日 12:00 前）与公司联系，
登记近期个人行程及健康状况等防疫信息，未提前登记的股东及股东代理人将无法进入会议现场；股东及股东代理人进入会场前须履行相关防疫要求，包括但不限于出示粤康码绿码、出示 24 小时内核酸阴性证明、出示行程绿码、测量体温、佩戴口罩等（具体防疫要求可能根据届时疫情状况有所调整），不符合防疫要求的股东及股东代理人将无法进入会议现场。
2022 年第一次临时股东大会的会议地点、召开方式、股权登记日、审议事项等
其他事项均不变。
特此公告。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董 事 会
二〇二二年二月二十八日
[2022-02-25](001979)招商蛇口:关于召开2022年第一次临时股东大会的提示性公告
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2022-029
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
关于召开 2022 年第一次临时股东大会的提示性公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
特别提示：拟现场参加本次股东大会的股东及股东代理人请关注本公告“一、召开会议的基本情况”中第五条第四、五款关于疫情防控的相关要求。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“本公司”）于 2022 年 2
月 12 日公告了《关于召开 2022 年第一次临时股东大会的通知》。本次股东大会采用现场投票与网络投票表决相结合的方式，为保护投资者合法权益，方便各位股东行使股东大会表决权，现将有关事项再次通知如下：
一、召开会议的基本情况
1、股东大会届次：2022 年第一次临时股东大会
2、召集人：公司董事会
3、合法合规性说明：本公司第三届董事会 2022 年第二次临时会议审议通
过了《关于召开 2022 年第一次临时股东大会的议案》，会议的召集、召开符合有关法律、法规、规章和公司章程的规定。
4、召开时间：
现场会议开始时间：2022 年 3 月 1 日（星期二）下午 2：30
网络投票时间：2022 年 3 月 1 日，其中，通过深圳证券交易所交易系统进
行网络投票的具体时间为：2022 年 3 月 1 日 9:15－9:25,9:30－11:30，13:00
－15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的具体时间为：2022 年 3 月1 日 9:15-15:00 期间的任意时间。
5、会议的召开及表决方式：本次股东大会召开现场会议，采用现场表决与网络投票相结合的方式表决。
公司将通过深圳证券交易所交易系统和互联网投票系统向股东提供网络形
式的投票平台，截至 2022 年 2 月 24 日下午交易结束后在中国证券登记结算有限
责任公司深圳分公司登记在册的本公司全体股东均可以在网络投票时间内通过上述系统行使表决权，或参加现场股东大会行使表决权。
同一表决权只能选择现场或网络投票表决方式中的一种。同一表决权出现重复表决的以第一次表决为准。
特别提示：鉴于当前疫情形势,为避免人员聚集，降低交叉感染和传播风险，建议股东及股东代理人优先通过网络投票方式进行投票；拟现场参加会议的股东
及股东代理人须提前（3 月 1 日 12:00 前）与公司联系，登记近期个人行程及健
康状况等防疫信息，未提前登记的股东及股东代理人将无法进入会议现场；股东及股东代理人进入会场前须履行相关防疫要求，包括但不限于出示粤康码绿码、出示 48 小时内核酸阴性证明、出示行程绿码、测量体温、佩戴口罩等（具体防疫要求可能根据届时疫情状况有所调整），不符合防疫要求的股东及股东代理人将无法进入会议现场。
参加现场会议的股东及股东代理人须自备口罩，做好往返途中的防疫措施，遵守深圳市有关疫情防控的相关规定和要求。
6、会议的股权登记日：2022 年 2 月 24 日
7、出席对象：
（1）截至 2022 年 2 月 24 日下午交易结束后在中国证券登记结算有限责任
公司深圳分公司登记在册的本公司全体股东。因故不能出席本次会议的股东，可委托代理人出席会议和参加表决，该股东代理人不必是公司股东。
（2）本公司董事、监事和高级管理人员。
（3）本公司聘请的律师。
8、现场会议地点：公司总部会议室
二、会议审议事项
备注
提案 提案名称 该列打勾
编码 的栏目可
以投票
非累积投票提案
1.00 关于补选股东代表监事的议案 √
说明：
1、上述议案的详细内容已于 2022 年 2 月 12 日披露于巨潮资讯网站：
http://www.cninfo.com.cn。
三、会议登记办法
1、登记手续：
（1）法人股东的法定代表人须持有股东账户卡、加盖公司公章的营业执照复印件、法人代表证明书和本人身份证办理登记手续；委托代理人出席的，还须持法人授权委托书和出席人身份证。
（2）个人股东须持本人身份证、股东账户卡及持股凭证办理登记手续；受委托出席的股东代理人还须持有出席人身份证和授权委托书。
（3）异地股东可通过信函或电子邮件方式进行登记。
2、登记时间：2022 年 2 月 25 日至 2 月 28 日，上午 9：00—下午 5:30（非
工作时间除外），3 月 1 日上午 9：00—上午 12:00。
3、登记地点：广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼。
4、注意事项：出席会议的股东及股东代理人请携带相关证件原件到场。四、参加网络投票的具体操作流程
股东通过交易系统进行网络投票类似于买卖股票，通过互联网投票系统进行投票类似于填写选择项，其具体投票流程详见附件二。
五、投票规则
公司股东应严肃行使表决权，投票表决时，同一股份只能选择现场投票、网络投票两种投票方式中的一种表决方式，不能重复投票。网络投票包含证券交易系统和互联网系统两种投票方式，同一股份只能选择其中一种方式。如果出现重复投票将按以下规则处理：1、如果同一股份通过现场、网络重复投票，以第一次有效投票结果为准；2、如果同一股份通过网络多次重复投票，以第一次网络投票为准。
六、会议联系方式
电话：（0755）26695281，邮箱：secretariat@cmhk.com
地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼（邮编：518067）
联系人：陈 晨。
七、其它事项
会议时间半天，与会人员食宿及交通费自理。
特此通知。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董 事 会
二〇二二年二月二十五日
附件一：
授权委托书
兹委托 先生/女士代表本人（本公司）出席招商局蛇口工业区控股股份
有限公司 2022 年第一次临时股东大会并代为行使表决权。
委托人股票帐号： 持股数： 股
委托人身份证号码（法人股东营业执照号码）：
被委托人（签名）： 被委托人身份证号码：
委托人对下述议案表决如下（请在相应的表决意见项下划“√”）：
备注 表决意见
提案 提案内容 该列打勾 同 反 弃 备
编码 的栏目可
以投票 意 对 权 注
非累积投票提案
1.00 关于补选股东代表监事的议案 √
如果委托人未对上述议案作出具体表决指示，被委托人可否按自己决定表决：
可以 不可以
委托人签名（法人股东加盖公章）：
委托日期：二〇二二年 月
附件二：
招商局蛇口工业区控股股份有限公司股东
参加网络投票的操作程序
本次股东大会，公司将向股东提供网络投票平台，在股权登记日登记在册的公司股东均可以通过深圳证券交易所交易系统或者互联网投票系统参加网络投票。
一、网络投票的程序
1.投票代码为“361979”，投票简称为“招商投票”。
2.填报表决意见
本次股东大会全部议案均为非累积投票议案，填报表决意见，同意、反对、弃权。
二、通过深交所交易系统投票的程序
1.投票时间：2022 年 3 月 1 日的交易时间，即 9：15-9：25，9:30—11:30
和 13:00—15:00。
2.股东可以登录证券公司交易客户端通过交易系统投票。
三、通过深交所互联网投票系统投票的程序
1.互联网投票系统开始投票的时间为 2022 年 3 月 1 日上午 9：15，结束时
间为 2022 年 3 月 1 日下午 3：00。
2.股东通过互联网投票系统进行网络投票，需按照《深圳证券交易所投资者网络服务身份认证业务指引（2016 年修订）》的规定办理身份认证，取得“深交所数字证书”或“深交所投资者服务密码”。具体的身份认证流程可登录互联网投票系统 http://wltp.cninfo.com.cn 规则指引栏目查阅。
股东根据获取的服务密码或数字证书，可登录 http://wltp.cninfo.com.cn
在规定时间内通过深交所互联网投票系统进行投票。
[2022-02-24](001979)招商蛇口:2021年度业绩快报
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2022-023
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
2021 年度业绩快报
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏。
特别提示：本公告所载2021年度的财务数据仅为初步核算数据，未经会计师事务所审计，与2021年年度报告中披露的最终数据可能存在差异，请投资者注意投资风险。
一、2021年度主要财务数据和指标
单位：万元
项目 本报告期 上年同期 增减变动幅度
(%)
营业总收入 16,064,341.30 12,962,081.84 23.93
营业利润 2,283,764.20 2,407,954.22 -5.16
利润总额 2,284,259.96 2,410,943.32 -5.25
归属于上市公司股东的净利润 1,037,225.42 1,225,286.48 -15.35
扣除非经常性损益后的归属于 885,907.00 908,232.95 -2.46
上市公司股东的净利润
基本每股收益（元） 1.16 1.46 -20.55
加权平均净资产收益率 10.83% 14.40% 减少 3.57个百分
点
本报告期末 本报告期初 增减变动幅度
(%)
总资产 85,620,334.74 73,922,806.67 15.82
归属于上市公司股东的所有者 10,867,125.86 10,113,025.77 7.46
权益
股本 792,324.26 792,324.26 -
归属于上市公司股东的每股净 10.93 10.42 4.89
资产（元）
注：计算基本每股收益、加权平均净资产收益率、归属于上市公司股东的每股净资产时，考虑了其他权益工具永续债和库存股的影响。
二、经营业绩和财务状况情况说明
报告期内，公司营业总收入16,064,341.30万元，同比增加23.93%；利润总额2,284,259.96万元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润1,037,225.42
万元，同比减少15.35%。主要原因是：
1、报告期内,公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降；
2、公司按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，减少公司2021年度归属于上市公司股东的净利润34.56亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元；
3、报告期内，公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元。
三、其他说明
本公告所载2021年度的财务数据为初步核算数据，未经会计师事务所审计，公司2021年度财务数据以公司披露的2021年年度报告为准，请投资者注意投资风险。
四、备查文件
经公司现任法定代表人、主管会计工作的负责人、会计机构负责人签字并盖章的比较式资产负债表和利润表。
特此公告。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董 事 会
二〇二二年二月二十四日
[2022-02-24](001979)招商蛇口:第三届董事会2022年第三次临时会议决议公告
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2022-025
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
第三届董事会 2022 年第三次临时会议决议公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”或“招商蛇口”）第三届董
事会 2022 年第三次临时会议通知于 2022 年 2 月 22 日以电子邮件等方式送达全体董事、
监事及高级管理人员。2022 年 2 月 23 日会议以通讯方式举行,应到董事 9 人,实到董事 9
人。会议的召集、召开符合有关法律、法规和公司章程的规定。会议审议通过了如下议案：
一、关于子公司为招商璞海提供担保的议案
议案具体内容详见公司今日披露的《关于子公司为招商璞海提供担保的公告》。
二、关于子公司为招商尚贤提供担保的议案
议案具体内容详见公司今日披露的《关于子公司为招商尚贤提供担保的公告》。
三、关于为珠海雍景提供担保的议案
议案具体内容详见公司今日披露的《关于为珠海雍景提供担保的公告》。
上述议案均以 9 票同意，0 票反对，0 票弃权的表决结果审议通过。
特此公告。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董 事 会
二〇二二年二月二十四日
[2022-02-24](001979)招商蛇口:关于2021年度计提资产减值准备的公告
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2022-024
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
关于 2021 年度计提资产减值准备的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏。
根据《企业会计准则》及招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称 “公司”）会计政策的相关规定，公司对截至2021年12月31日存在减值迹象的 资产进行了减值测试，本着谨慎原则，对可能发生减值损失的资产计提了减值 准备。主要情况如下：
一、本次计提资产减值准备情况
单位：万元
科目 计提减值准备金额 计提原因
信用损失准备 98,096 按信用风险特征对单项计提信用损失准备类
别应收款项计提信用损失准备。
存货跌价准备 171,898 存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其
可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。
投资性房地产减值准备 77,901
对存在减值迹象的投资性房地产、长期股权
投资估计其可收回金额。当可收回金额低于
长期股权投资减值准备 89,292 其账面价值时，按其差额计提资产减值准备。
合计 437,187
二、本次计提资产减值准备合理性的说明
1、 信用损失准备
公司按信用风险特征的相似性和相关性对应收款项进行分组，这些信用风险 通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检 查资产的未来现金流量测算相关。各类别确定依据及信用损失准备计提方法如 下：
类别名称 确定组合的依据
本类别按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收公司关
低风险类别 联方、政府部门及合作方、备用金、押金等类别的款项，此类
款项发生坏账损失的可能性极小。
本类别为除低风险类别及单项计提信用损失准备类别之外的部
正常风险类别 分，公司结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流
量情况等，按账龄分析法对本类别的应收款项计提信用损失准
备。
单项计提信用损失准备类别 单笔计提信用损失准备金额计人民币 1,000 万元以上的应收账
款。
按类别计提信用损失准备的计提方法
低风险类别 按该等类别余额的零至千分之一计提
正常风险类别 账龄分析法
单项计提信用损失准备类别 单独进行减值测试，按照其未来现金流量现值低于其账面价值
的差额计提信用损失准备
报告期末，公司按照计提应收款项信用损失准备的会计政策，对单项计提信 用损失准备类别的应收款项进行了单独减值测试，按照其未来现金流量现值低于 其账面价值的差额计提信用损失准备98,096万元。
2、 存货跌价准备
报告期内，部分房地产项目销售价格未达预期。报告期末，公司根据市场参 考价格，按照存货的预计售价减去至完工时预计将要发生的成本、销售费用以及 相关税费后的金额确定可变现净值。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价 准备，共计提存货跌价准备171,898万元。
3、 投资性房地产减值准备
报告期末，公司根据租赁市场预期租金收入、出租率等情况，估计存在减 值迹象的投资性房地产的可收回金额，按其低于账面价值的差额计提资产减值 准备，共计提投资性房地产减值准备77,901万元。
4、 长期股权投资减值准备
报告期末，对经营低于预期，且未有改善迹象的长期股权投资判断其存在 减值迹象。公司对该等长期股权投资估计其可收回金额，按其低于账面价值的 差额计提资产减值准备，计提长期股权投资减值89,292万元。
三、本次计提资产减值准备对公司的影响
上述资产减值准备计提共计437,187万元，减少公司2021年度归属于上市公 司股东的净利润345,562万元。
本次计提资产减值准备金额为公司财务部门初步测算结果，未经会计师事
务所审计，最终数据以会计师事务所审计的财务数据为准。
特此公告。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董 事 会
二〇二二年二月二十四日
[2022-02-24](001979)招商蛇口:关于为珠海雍景提供担保的公告
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2022-028
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
关于为珠海雍景提供担保的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏。
一、担保情况概述
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）之合营公司珠海雍景华越房地产有限公司（以下简称“珠海雍景”）因项目开发需要向珠海农业融资担保有限公司（以下简称“珠海农担”）申请开立保函，保函金额为人民币2亿元，期限2年。本公司拟按34%的股权比例为上述保函提供连带责任保证担保，担保本金金额不超过人民币0.68亿元，担保期限为债务履行期限届满之日起二年。
2022年2月23日，公司第三届董事会2022年第三次临时会议对上述事项进行了审议，会议以9票同意、0票反对、0票弃权的表决结果审议通过了《关于为珠海雍景提供担保的议案》，独立董事发表了独立意见。该议案无需提交本公司股东大会审议。
二、被担保人基本情况
珠海雍景成立于 2020 年 12 月 28 日，注册地址：珠海市斗门区腾达路 1033
号 2 栋社区工作用房；法定代表人：李俊霆；注册资本：3 亿元；本公司间接持有其 34%股权、珠海华发实业股份有限公司间接持有其 36%股权、卓越置业集团有限公司间接持有其 30%股权；经营范围：一般项目:以自有资金从事投资活动；物业管理；非居住房地产租赁；园区管理服务；酒店管理；房地产咨询；园林绿化工程施工；广告制作(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)许可项目：房地产开发经营；停车场服务；住宅室内装饰装修；建设工程设计；建筑物拆除作业(爆破作业除外)(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)。
珠海雍景主要财务指标：截至2022年1月31日，资产总额102,949.88万元，负债总额63,190.55元，净资产39,759.33万元；营业收入0万元，净利润-727.61万元。截至2021年12月31日，资产总额92,444.36万元，负债总额63,073.65万元，
净资产29,370.72万元；2021年，营业收入0万元，净利润-681.42万元。珠海雍景不存在担保、诉讼的事项，不属于失信被执行人。
三、担保协议的主要内容
本公司拟按 34%的股权比例为珠海雍景向珠海农担申请的保函提供连带责
任保证担保，担保本金金额不超过 0.68 亿元，担保期限为债务履行期限届满之日起二年。珠海雍景其他股东亦按各自股权比例提供连带责任保证担保。
四、董事会意见
珠海雍景因项目开发需要开立保函。在本公司为该保函提供连带责任保证担保的同时，项目其他股东亦按其持股比例提供担保，担保行为公平对等，担保风险可控，不会对本公司的正常运作和业务发展造成影响。
五、独立董事意见
本公司按其股权比例为珠海雍景向珠海农担申请的保函提供连带责任保证担保，担保风险可控，有利于促进其经营发展；相关事项审议程序合法合规，不存在损害公司及公司股东、特别是中小股东利益的情形。独立董事同意公司为珠海雍景提供担保。
六、累计对外担保数量及逾期担保的数量
截至公告日，本公司及控股子公司的对外担保总额（不包括子公司为客户提供的销售按揭担保）为409.34亿元，占本公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的40.38%；本公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保余额为61.04亿元，占本公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的6.02%；本公司及控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼的担保及因担保被判决败诉而应承担损失的情况。
特此公告
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董 事 会
二〇二二年二月二十四日
[2022-02-24](001979)招商蛇口:关于子公司为招商璞海提供担保的公告
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2022-026
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
关于子公司为招商璞海提供担保的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏。
一、担保情况概述
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）之合营公司佛山招商璞海房地产开发有限公司（以下简称“招商璞海”）因项目开发需要向广东南粤银行股份有限公司佛山分行（以下简称“南粤银行佛山分行”）申请贷款7,406万元，贷款期限3年。公司控股子公司广州招商房地产有限公司（以下简称“广州招商”）拟按36%的持股比例为上述贷款提供连带责任保证担保，担保本金金额不超过2,666.16万元，担保期限为债务履行期限届满之日起三年。
2022年2月23日，公司第三届董事会2022年第三次临时会议对上述事项进行了审议，会议以9票同意、0票反对、0票弃权的表决结果审议通过了《关于为招商璞海提供担保的议案》，独立董事发表了独立意见。该议案无需提交本公司股东大会审议。
二、被担保人基本情况
招商璞海成立于 2021 年 11 月 25 日，注册地址：佛山市南海区桂城街道桂
澜北路 26 号招商置地中心 1 座 3211 室（住所申报）；法定代表人：黄庆浩；注
册资本：3,300 万元；本公司控股子公司广州招商持有其 36%股权、佛山市禅悦投资有限公司持有其 32%股权、佛山市火石企业管理有限公司持有其 32%股权；经营范围：许可项目：房地产开发经营;各类工程建设活动。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。一般项目：土地整治服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
招商璞海主要财务指标：截至2022年1月31日，资产总额3,610.90万元，负债总额1,602.74万元，净资产2,008.16万元；2022年1月，营业收入0万元，净利润-0.05万元。截至2021年12月31日，资产总额1,610.95万元，负债总额1,602.74万元，净资产8.21万元；2021年，营业收入0万元，净利润8.21万元。招商璞海
不存在担保、诉讼的事项，不属于失信被执行人。
三、担保协议的主要内容
公司控股子公司广州招商拟按 36%的持股比例为招商璞海向南粤银行佛山
分行申请的贷款提供连带责任保证担保，担保本金金额不超过 2,666.16 万元，担保期限为债务履行期限届满之日起三年。招商璞海的其他股东将分别为招商璞海前述贷款提供全额连带责任保证担保。
四、董事会意见
招商璞海因项目开发需要，通过银行借款补充资金，有利于促进其经营发展。招商璞海的其他股东将分别为招商璞海前述贷款提供全额连带责任保证担保，担保行为公平对等，担保风险可控，不会对本公司的正常运作和业务发展造成影响。
五、独立董事意见
公司控股子公司广州招商按其持股比例为招商璞海向南粤银行佛山分行申请的贷款提供连带责任保证担保，担保风险可控，有利于促进其经营发展；相关事项审议程序合法合规，不存在损害公司及公司股东、特别是中小股东利益的情形。独立董事同意广州招商为招商璞海提供担保。
六、累计对外担保数量及逾期担保的数量
截至公告日，本公司及控股子公司的对外担保总额（不包括子公司为客户提供的销售按揭担保）为409.34亿元，占本公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的40.38%；本公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保余额为61.04亿元，占本公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的6.02%；本公司及控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼的担保及因担保被判决败诉而应承担损失的情况。
特此公告
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董 事 会
二〇二二年二月二十四日
[2022-02-24](001979)招商蛇口:关于子公司为招商尚贤提供担保的公告
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2022-027
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
关于子公司为招商尚贤提供担保的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏。
一、担保情况概述
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）之合营公司佛山招商尚贤房地产开发有限公司（以下简称“招商尚贤”）因项目开发向广东南海农村商业银行股份有限公司罗村支行（以下简称“南海农商银行罗村支行”）申请贷款6,000万元，贷款期限5年。公司控股子公司广州招商房地产有限公司（以下简称“广州招商”）拟按40%的持股比例为上述贷款提供连带责任保证担保，担保本金金额不超过2,400万元，担保期限为债务履行期限届满之日起三年。
2022年2月23日，公司第三届董事会2022年第三次临时会议对上述事项进行了审议，会议以9票同意、0票反对、0票弃权的表决结果审议通过了《关于为招商尚贤提供担保的议案》，独立董事发表了独立意见。该议案无需提交本公司股东大会审议。
二、被担保人基本情况
招商尚贤成立于 2021 年 1 月 27 日，注册地址：佛山市南海区桂城街道桂澜
北路 26 号招商置地中心 1 座 3201 室（住所申报）；法定代表人：黄庆浩；注册
资本：3,000 万元；本公司控股子公司广州招商持有其 40%股权、佛山鼎航房地产咨询服务有限公司持有其 30%股权、佛山市舜健置业投资有限公司持有其 30%股权；经营范围：许可项目：房地产开发经营;各类工程建设活动。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。一般项目：土地整治服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
招商尚贤主要财务指标：截至2022年1月31日，资产总额4,000.03万元，负债总额1,000万元，净资产3,000.03万元；2022年1月，营业收入0万元，净利润0.02万元。截至2021年12月31日，资产总额4,000.01万元，负债总额1,000.00
万元，净资产3,000.01万元。2021年，营业收入0万元，净利润0.01万元。招商尚贤不存在担保、诉讼的事项，不属于失信被执行人。
三、担保协议的主要内容
公司控股子公司广州招商拟按 40%的持股比例为招商尚贤向南海农商银行
罗村支行申请的贷款提供连带责任保证担保，担保本金金额不超过 2,400 万元，担保期限为债务履行期限届满之日起三年。招商尚贤其他股东亦按各自股权比例提供连带责任保证担保。
四、董事会意见
招商璞海因项目开发需要，通过银行借款补充资金，有利于促进其经营发展。项目其他股东按其持股比例提供担保，担保行为公平对等，担保风险可控，不会对本公司的正常运作和业务发展造成影响。
五、独立董事意见
公司控股子公司广州招商按其持股比例为招商尚贤向南海农商银行申请的贷款提供连带责任保证担保，担保风险可控，有利于促进其经营发展；相关事项审议程序合法合规，不存在损害公司及公司股东、特别是中小股东利益的情形。独立董事同意广州招商为招商尚贤提供担保。
六、累计对外担保数量及逾期担保的数量
截至公告日，本公司及控股子公司的对外担保总额（不包括子公司为客户提供的销售按揭担保）为409.34亿元，占本公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的40.38%；本公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保余额为61.04亿元，占本公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的6.02%；本公司及控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼的担保及因担保被判决败诉而应承担损失的情况。
特此公告
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董 事 会
二〇二二年二月二十四日
[2022-02-23]招商蛇口(001979):招商蛇口业绩快报2021年净利润103.72亿元 同比降15.35%
▇证券时报
招商蛇口(001979)2月23日晚间发布业绩快报，2021年营业收入为1606.43亿元，同比增长23.93%;归母净利润103.72亿元，同比下滑15.35%;基本每股收益1.16元。公司对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元。
[2022-02-23](001979)招商蛇口:关于为深圳招商提供担保的公告
证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2022-021
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
关于为深圳招商提供担保的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏。
一、担保情况概述
为满足项目建设需要，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）之全资子公司深圳招商房地产有限公司（以下简称“深圳招商”）向招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称“招商银行深圳分行”）申请贷款7亿元，贷款期限为3年。本公司拟按100%的持股比例对上述贷款承担连带保证责任，担保的本金金额不超过人民币7亿元，保证期限为自本担保书生效之日起至债务到期之日起另加三年。
公司于2021年3月19日、2021年6月25日分别召开了第二届董事会第九次会议及2020年年度股东大会，审议通过了《关于审议为控股子公司提供担保额度的议案》，同意公司为公司控股子公司的银行等金融机构信贷业务以及其它业务提供不超过人民币550亿元的担保额度，其中公司为资产负债率70%以上的控股子公司提供担保的额度不超过人民币350亿元，担保额度的有效期为自2020年度股东大会审议通过之日起至2021年度股东大会决议之日止。本次担保后，公司为控股子公司提供担保的额度余额为173.03亿元，其中，公司为资产负债率70%以上的控股子公司提供担保的额度余额为173.03亿元。本次担保事项在上述担保额度范围内，无需公司另行召开董事会及股东大会审议。
二、被担保人基本情况
深圳招商成立于1984年5月5日，注册资本为30亿元人民币，法定代表人：彭以良；公司持有其100%股权；注册地址：深圳市南山区蛇口街道太子路1号新时代广场29楼；公司类型：有限责任公司（法人独资）。经营范围：主要为房地产开发及商品房销售；房屋建筑工程设计服务；建筑工程装修、装饰、工程设计与施工。
深圳招商主要财务数据：截至2022年1月31日，资产总额299.00亿元，负债总额128.50亿元，净资产170.50亿元；2022年1月，营业收入0.47亿元，净利润
0.64亿元。截至2021年12月31日，资产总额300.01亿元，负债总额130.83亿元，净资产169.18亿元，对外担保余额为98.09亿元；2021年1-12月，营业收入62.01亿元，净利润12.15亿元。深圳招商不存在土地和在建工程抵押，不属于失信被执行人。
三、担保协议的主要内容
本公司拟按100%的持股比例为深圳招商向招商银行深圳分行申请的7亿元贷款承担连带保证责任，担保的本金金额不超过人民币7亿元，保证期限为自本担保书生效之日起至债务到期之日起另加三年。
四、公司意见
深圳招商因项目建设需要，通过融资补充资金，有利于促进其经营发展。深圳招商为公司全资子公司，财务风险可控，具备债务偿还能力，不会对本公司的正常运作和业务发展造成影响。
五、累计对外担保数量及逾期担保的数量
截至公告日，本公司及控股子公司的对外担保总额（不包括子公司为客户提供的销售按揭担保）为409.34亿元，占本公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的40.38%；本公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保余额为61.04亿元，占本公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的6.02%；本公司及控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼的担保及因担保被判决败诉而应承担损失的情况。
特此公告。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司
董 事 会
二〇二二年二月二十二日
★★机构调研
调研时间:2021年03月23日
调研公司:投资者
接待人:副总经理、董事会秘书:刘宁,副总经理、总法律顾问:刘晔,董事长:许永军,董事总经理:蒋铁峰,副总经理:聂黎明,财务总监:黄均隆
调研内容:一、业绩发布
招商蛇口2020年度业绩发布会暨投资者交流会，由公司副总经理兼董事会秘书刘宁主持。主持人开场逐一介绍了出席本次会议的公司管理层，并以数字动画的方式发布了公司2020年度业绩情况。随后，公司董事长许永军、董事总经理蒋铁峰各自分享了对公司2021年以及未来发展的看法。
二、主要问题及回复
（一）主持人宣读三个网上征集的提问
1、问：公司一直强调综合发展，但其实多度多元化也是一种风险，世界上很多优秀的企业就只有一种产品，比如可口可乐、吉列刀片，中国的爱尔眼科。蛇口资源这么多，如何保证在公司多元化的同时，是有质量的多元化、协同的多元化？
答：招商蛇口是城市园区的发展商和运营商，也是“美好生活承载者”。政府在空间规划时，是多元化的，综合的，多维度、多方位的规划，除了建设以外，还需要有内容。招商蛇口“综合发展”有独特优势，无论从基本的建设、运营，包括不同的业态，有酒店、有办公、有医院、有公寓、有商业、有学校等等，有经验，有能力。“招商系”是依海而生，“前港后城”是城市发展的规律，亦成为招商蛇口的发展规律。我们整个的业务模式，从经营结果来看，综合发展占这几年发展的，如果从土储的角度，占了30%；地价按照周边比较低于30%。并且所有这些产品，无论是销售还是持有，在中长期都有很好的发展价值。那么，综合发展有没有风险呢？如果你什么都做、什么都做不好，那就有风险。如果大体量，因为很多综合发展的量体都很大，规划不好、设计不好、平衡不好、约定不好，那风险也很大，这我不说大家也都知道。招商蛇口这40年来最核心特点之一就是“稳健”，所以我们在设计“综合发展”的时候，因为每个综合发展是“一城一策”“一园一策”，也是不一样的，每个都有它的特质。所以，我们在发展过程当中均衡各个方面的因素，这样就不会产生投资者所关心的什么都做、什么都做不好、体量大，最后现金流跟不上这种风险，我们不会发生。在“十四五”发展过程当中，我们通过梳理，综合发展当中也是有取舍的。所以我们“1+4”的业务组合，这个组合中有快周转销售型的，4300+万方的土储，60%是商业快周转的，25%是在粤港澳大湾区。另外，对综合发展当中不同的内容也分了平台型，成长型、创新型、机会型。这样的话，在整个发展过程当中结构合理、方向聚焦，就也是2015年招商蛇口上市以来要以蛇口工业区作为主打的原因，其核心就在于此，所以这五年来我们坚定不移，按照2015年制定的这个方向往前走。
2、问：公司管理层好！去年公司归母净利润同比下滑了23.58%，出现了增收不增利的情况，主要原因是什么？从股价的走势看，感觉已经到了底部区域，希望管理层可以给我们一点信心，告诉我们公司的业绩未来是否能够回到并保持增长的趋势？
答：谢谢这位投资者。这位投资者提的问题相信也是广大股民、广大投资者关心的问题。我们其实在年报里也做了披露，我在这里再简要的回答一下。2020年公司营收增长，但是归母利润同比减少。主要原因是：第一，报告期内公司的房地产项目结转收入规模增长，但受行业利润下滑及房地产产品结转产品类型不同的影响，导致结转毛利率同比有所下降。第二，公司参照市场价格对截至2020年末存在减值迹象的资产计提减值准备31亿元，这样就减少了归母净利润22亿元。这部分主要是2016年、2017年拿了一些高价地，但目前有价格上的限制。第三，去年同期我们转让子公司产生投资收益31.17亿元。第四，去年碰到了疫情，我们的持有物业经营收入，对扶持中小企的减租这块也有几个亿。综上几个因素，导致我们的利润下滑。虽然房地产开发利润下滑是行业的普遍现象，但是我们也清醒的看到自己的问题，我们也深刻的认识到房地产早就不再是土地红利、金融红利的时代，现在靠管理要效益。刚才我在前面向各位投资者介绍2020年工作和部署2021年工作中，重点是我们的操盘能力提升。住宅业务，以质效提升为抓手，以“一城一模板”为手段，全面对标提升公司的操盘能力。我们今年还继续把“一城一模板”的管理升级，完善考核激励、加大利润掘金、完善货值管理，这些举措已经取得明显的效果，这对未来公司业绩逐步提升奠定了良好的基础。我们每个月披露了拿地金额，我们拿地的金额和拿地的质量都是在稳步的增长、稳中求进。另外，我们会重点做好持有物业的经营和管理，持续提升业绩的稳定性，请大家看我们今年和明年，未来这一块会逐步得到一定的改善。
3、问：我们看到公司挖来了原凯德中国总部商用管理董事总经理袁嘉骅，公司是不是在商业地产方面有大动作？具体有什么计划？
答：行业正在从增量时代转入存量时代，由单一的开发逐步转入开发和运营。其实招商蛇口做商业起步很早，2006年就做了第一个蛇口花园城，沃尔玛进入中国的第一家店就开在蛇口。在过去我们多元发展，商业这一块更多是各地自己在摸索和探索。我们去年对战略进行了梳理，商业在持有物业占比是最高的，接近一半，而且集中商业跟社会销售总额增长是密切相关的，成长的空间也比较巨大，跟公司现金流业务有高度的协同，对未来的发展也至关重要。同时，公司由于在粤港澳大湾区这些片区有大量优质的土地资源，其中也有很多商业土地储备。所以，在未来“十四五”规划中把这些商业做好、经营好是我们的重要任务。袁嘉骅先生在持有物业领域有丰富的经验，我们请他加盟招商蛇口，重点希望提升公司在持有物业，特别商业和写字楼方面的管理能力，从品牌效应、人才、能力、创新等多个维度提升经营水平，向国内领先水平靠拢。我们也会坚持专业化、垂直化的管理思路，在未来的五年中，我们还会主动持续地加大持有商业的投资，通过总部做强、区域做实和项目做优，加强持有商业的能力，扩大商家资源库、管理标准体系化，做出一批标杆项目，来提升我们持有商业的回报，也会逐步提升商业利润在经常性利润的占比。
（二）投资者直播平台进行提问
1、问：管理层好！公司2020年少数股东损益占比接近28%，提高了差不多13个百分点，公司未来少数股东损益会继续提升么？未来的趋势？
答：感谢这位投资者。公司2017年合作拿地比较多一点，到了2020年结转的时候少数股权那部分就比往常要多一些。2018年、2019年、2020年，直到现在，这几年拿地的权益比是在适当的增长，所以我们也是在考虑拿地和合作的模式，适当提高拿地权益比。所以，未来结转权益利润贡献是要比今年会多一些的。
2、问：请问许董，公司把地产园区和集中商业定位为是公司的成长型业务，是不是意味着这两项业务未来将是公司非常重要的盈利增长点？能否详细介绍一下，公司这两项业务的发展策略？
答：成长型的内涵是什么？第一，在未来的“十四五”当中，我们从资源上、战略上要更加重视、更加朝这方面集中；第二，这两块也是我们综合发展当中重要的引擎之一；第三，这两块也是招商蛇口未来产品重要组成部分之一。利润来源，将来从持有方面来看、从销售方面来看，它们都会做出很大的贡献。商业，因为我们很多大型的综合项目都在一线、强二线，大家对商业的需求是不断提升的。我们也制定了“双百”目标，即在十四五规划期末，百个购物中心，百亿持有物业经营收入。产业园区，大家都知道，“招商蛇口”叫蛇口工业区控股股份有限公司，40年来以产业导入、以招商引资、搭平台，这是我们区别于很多竞争对手的基础。我们招商系在全国内有很多适应于综合发展的空间。产业园区的建设也正是国家未来“十四五”规划的重点内容，国家的区域战略跟我们的产业园区计划都是相匹配的，现在无论是在海南、粤港澳大湾区、雄安新区、东北振兴，都能看到我们园区的身影，乃至“一带一路”上。这是我们梳理了“十三五”之后，展望“十四五”，结合国家战略、结合招商蛇口自身，所以我们把它作为成长性的业务来发展。
3、问：请问蒋总，公司今年销售目标定在3300亿元，比去年实际完成情况增长接近20%，按目标同比来看，增长了超过30%，完成会不会有压力？未来地产行业可能就是龙头房企占绝大多数的市场份额，公司怎么看？在销售规模上有没有中长期的目标？
答：谢谢提问。公司2021年销售目标3300亿元，我们2020年完成了2770亿元，其实增长率只有18%，并没有到30%。我们现在的可售货值有5300亿元，按照去年的去化率，就可以达到这个目标，这还不含今年要新增的，近期新增的项目，今年内很多都可以上市。如果今年市场没有出现剧烈的波动，我们是很有机会完成3300亿元这个目标的。对未来龙头房企占市场的份额，我个人也有自己的看法，中国房地产依然处于高速发展的阶段，市场规模在不断的增长，17万亿、18万亿，未来还有进一步增长到19万亿、20万亿的空间。因为中国的房地产跟国外的不一样，我们的城市更新，30年前旧住宅的品质非常差，还需要不断的推倒重来。即使在美国、欧洲、日本城镇化已经到了70%停滞的国家，大家对房屋置换的需求人均每年也有0.5-1平方米的水平。根据这个来预测，中国房地产即使进入城市化终点的时候，每年销售房地产市场份额依然在10万亿平方米以上，所以销售规模这个市场依然一直是大有可为的，这还是我们的主战场。加上国家对房地产政策越来越趋于稳定，调控越来越精准，对我们这种房企来说是好事。我们做企业非常害怕市场的不确定性，在确定的市场，我们只要把自己内功练好、把能力做好就够了。中国房地产龙头企业占据市场份额，跟国际上一些西方国家相比还是偏低的，前十强龙头企业都占比比较低，所以龙头企业份额进一步提升是方向，特别是对现在集中供地“三线四档”管理政策限制下，我相信龙头房企占有市场份额会进一步提升。公司会继续，首先是提升能力，只有能力提升了，我们才能在市场上抢据更多的份额。你没有能力，你的销售目标就是一纸空谈。我们继续秉持练好内功，追求有质量的增长，没有质量的增长，粗放的增长，靠杠杆的增长，我们是不要的。我们是追求有利润的销售，有现金回款的销售，我们的整个策略是稳中求进。我们的“十四五”规划希望赶超进位，一定要稳定在前10强，排名能够稳步的提升。具体的规模目标，这里不好具体说，我们希望按照稳中求进的目标每年逐步得到提升，我相信只要市场不发生剧烈的变化，这个市场是可以预期的。
4、问：过去两年存货计提减值较多，招商蛇口后续还有存货减值压力吗？
答：因为受行业宏观调控政策的影响，加上去年又受疫情的影响，所以我们公司有部分项目的盈利水平没有达到预期，公司出于稳健财务政策的考虑，计提了减值准备。这也是行业普遍现象，我们公司每年年末都会对资产做减值测试。至于后续是否还会存在减值这个问题，要看行业的政策，要看市场，并且要看那个时候我们公司的资产状况来决定，现在年初还定不了。
5、问：从招商蛇口角度来看，上市物管企业规模与业绩跨越式增长的背景下，尤其是昨天碧桂园服务公布了5年千亿收入计划之后，公司对于招商积余未来又怎样的期待与要求？
答：明天下午是招商积余的投资者交流会，也会和投资者做很深入的交流。今天从招商蛇口的角度，我简要的回答一下这个问题。从整个市场来看，整个物业管理行业是市场空间非常巨大，发展的环境也非常友好，但同时也面临着激烈的竞争，所以现在各个物业管理企业都在制定非常宏大和快速增长的计划。作为招商积余，我们也是对于自己的发展制定比较好的目标，在去年也公布了“12347”的战略。对于今年和明年，及未来的五年，我们也会争取高速的增长，在行业里面继续保持领先的地位。当然我们讲的这种增长一定是有质量、有效益的增长，我们一直在讲质量、效益、规模均衡发展，我们会去追求规模的快速增长，但是不会单一追求规模的快速增长，既需要在行业里面保持领先的地位，同时我们也会去为公司的持续和健康发展做得更有质量和更有效益。作为招商蛇口，在这方面也会给招商积余提供大的支持和帮助。招商积余的董事会和经营班子对这个问题有过深入的研究，在明天下午招商积余的投资者交流会上会和大家再做深入的探讨。
6、问：请公司管理层介绍一下对三道红线和集中集中供地政策的？在这个政策背景下，公司对土地市场的看法？
答：首先，我们非常支持国家对集中供地政策和三道红线的管理。三道红线，刚才永军董事长也介绍了，在“十三五”规划期间我们的销售增速是37%，从700亿增长到2700多亿，增长率不低，已经很高了。但是跟很多同行相比，我们的增长还是显得慢的，这也是经常受投资者诟病的地方。主要是按照国家的要求，我们负债率已经很低。在没有三道红线之前，我们的负债率一直在国家规定的红线之下。很多企业他们的负债率高达100%以上，所以他们是靠加大杠杆来获得高增长；三道红线之后，对我们这种稳健型的企业获得了更加公平、更好的竞争机会，对招商蛇口的发展会是利好，有助于我们在行业中的地位和排名进一步提升。集中供地政策是国家对供给侧改革很重要的举措。原来调控只是调控购房者，现在调控的政策，精准调控的有土地供应、有银行、有开发商、有购房者，这是多维度的立体的调控，这对房地产的健康持续稳定发展是有益的。22城集中供地，会面临土地集中上市，会需要大量的土地资金去购买土地、去参与，这对于我们这种资金成本低、资金实力雄厚的企业来说是机会。最近集中供地政策之后，我们也看到22个城市之外的多个城市多次开出“地王”和高价，但是往往拍这些土地的都是中小房企，品牌房企很少来高价抢地。我个人认为，这是对市场过度的反应。招商蛇口秉承的目标，按照国家政策的要求，按照国家对所在片区限价的政策，根据我们的成本来理智地出价，我们追求的是有利润、有回款的销售，追求的是有质量地增长，所以我们会继续保持对土地市场的客观和冷静，然后做好对每一个城市的研究，因城施策，积极参与22城的集中供地，也积极参与非22城之外的土地供应，稳健出价，持续的低价获取优质资源，助力公司的发展。同时，我们还有产业园区、邮轮产业也给我们带来很多优质低价土地的机会。所以，我们对在集中供地政策上获取综合片区开发获取土地的机会会进一步加大，这也将对招商蛇口的优势进一步放大。我相信未来22城的土地市场竞争力度会降低，22城之外的土地市场竞争力度可能会抬高，但是有资金有势力的开发商会持续在土地市场中获得更优质的资源。
7、问：请问公司管理层，现在在商业领域发力的企业非常多，龙湖、华润、新城、宝龙等等，请问公司商业地产的未来是哪种类型？主要布局城市是什么？
答：现在同行在商业领域确实发力的很多，也各有各的亮点和特色，有些聚焦在一线和强二线城市，城市级的购物中心，有些是聚焦在区域级的购物中心，也有一些会聚焦社区型的购物中心，也有一些会和文化、旅游文商旅紧密结合的策略。首先我们判断有没有这种生意机会，生意的机会我们从两个方面来看，一是有没有足够大的市场空间，二是有没有合理的回报水平。这是我们来判断它的商业机会。判断了商业机会之后，要结合自身能力和自身资源去判断能力资源与商业机会的匹配程度，我在这种机会面前能不能抓得住、能不能做得好、能不能够有一定的竞争优势。结合这样一些考量，招商蛇口在商业领域的类型更多的是区域型的购物中心。主要布局的城市，将会在GDP前十的一线和强二线的城市，以及处于快速发展，也在都市圈范围内的新兴快速发展城市，这样的在全国来看也有15-20个。当然任何一种模式都不是绝对的，在我们聚焦或者更关注这样一些类型或者城市之外，对于其他合适的项目、合适的机会，我们会积极去把握，积极去争取，主动的去投资更多的商业项目，在“十四五”规划期我们希望能够实现100个购物中心、百亿持有物业经营收入这一目标。
8、问：请教管理层一个问题，现在一二线城市是房企的必争之地，竞争非常的激烈，三四线城市量级大，但考验房企的周转能力，公司对一二线城市和三四线城市的发展机会怎么看？
答：谢谢投资者的提问。这个命题对所有的房企都是问题，其实我们的答案已经写在投资策略里面了。我们现在的投资占比，一线就占了25%，二线占了51%，三四线占了24%，一二线合计占了76%左右，一二线城市人居高、去化快，但是竞争激烈、门槛也高，这是我们的主战场，我们绝对不能放弃的。公司去年在一线城市也是获得了很多宗优质土地。我们在深圳，本身在前海蛇口自贸区有大量的土储，去年在深圳土拍合作中也获得了一些土地。在广州，我们去年合作或者自己获取，也获取了7、8块土地。在上海，全年我们是权益土地卖地最多的金额开发商，去年在上海投资买地超过200亿。在北京，我们也获得了一些土地。我们进一步夯实了在一线城市的领先地位。二线城市也非常多，我们重点在强二线城市积极的投资，占据了整个投资的50%左右。三四线城市，其实不能一概而论，我们对二线和三四线城市都是要因城施策的。三四线城市，我们更看重都市圈的三四线城市。粤港澳大湾区、长三角、长江中游城市群、京津冀在这几个三四线城市中，我们最看好长三角江浙沪一带的三四线城市，这些城市经济发展非常好，人民购买力强，政府亲商，我们三四线投资去年有50%投在了长三角；粤港澳大湾区有非常多的机会，但粤港澳大湾区三四线城市的机会不是均等的，有些城市机会非常好，东莞、惠州、珠海，有些城市偏一点的地方机会还没有到来，我们也在谨慎地选择；京津冀周边的都市圈，夺取几年面临比较大的下滑，我们在比较谨慎地投资；长江中游和成渝的城市，我们也在积极地考虑。在过去几年中我们快速提升了周转能力，我们有些项目已经做到了拿地第二天进行报建报批，去年有几个项目已经做到了3个多月开盘，这也是达到了业内最优秀的水平。现在我们通过“一城一模板”，通过操盘能力的提升，只要市场有机会，不管一线二线，还是三线四线，我们都有能力把它做好。我们现在最关键的是做好城市的战略研究，做好城市轮动机会、结构性机会，把我们的投资投在最有效的地方，所以我们今年会进一步加强总部的战略研究，从城市的经济、政策、人口，各方面的动向来洞悉城市发展的机会，提高投资效率。
9、问：公司近几年的投资收益波动较大，特别是股权交易的收益，2019年有85亿，2020年是54亿，2021年公司有没有什么资产盘活或者股权交易的计划？对于这类利润贡献，公司有无中长期的规划？
答：投资收益对应的是股权交易，我们的销售方式有资产交易，也有些选择是用股权交易。股权交易的方式，是公司重要的经常性的销售方式之一，公司将会根据产品的不同和客户的需要，来选择是以股权交易还是以资产销售的方式。比如，住宅业务，我们一般就会选择资产交易；写字楼业务，有些写字楼客户他要整栋买去，这样我们就会选择以股权方式进行销售。因此，2021年及以后中长期规划期内，股权交易方式都是我们会选择的一种销售方式。所以，您问的有无计划？我回答是肯定的，是一定会有这个计划，就是今年会有，以后依然会有。
10、问：公司如何平衡商业和住宅之间的资金调配？有没有投资的比例指引？商业增量怎么做？
答：谢谢提问，这个问题问得非常好，也是过去这大半年里我们做“十三五”规划的总结和“十四五”规划纲要重点讨论的一个问题。其实不仅仅是商业的，因为招商蛇口持有的物业品类非常多，我们一直在思考、在探索哪些作为成长的业务，哪些作为创新型业务，刚才永军董事长也给大家作了报告。实际上核心还是能力，我们总共的投资金额，住宅赚的钱一定是一部分来投向商业长期回报。我们对战略进行梳理之后，把产园和商业作为成长性业务，作为主动投资的重要方向，但事实上产业园区需要投入金额并不需要太多，我们现在产业园区的发展模式也逐渐成熟，它能够实现滚动开发给公司带来稳定的回报。我们新增的投入主要是投在商业，有个投资比例，大概是10%左右，就是每年购地金额的10%左右投向持有商业。当然也根据项目情况和能力提升速度，我们依然是保持稳中求进的策略。如果我们的商业能力提升很快、能力很强、项目的机会很好，我们会适当加大一点。但是如果没有那么好的机会，我们也不要为了投而去投。去年我们投了7%-8%，今年希望在10%左右，未来我们会更加积极主动的投资商业，特别我们邀请了袁嘉骅先生加盟之后，对商业体系的重塑、组织能力的提升、经营效益的提高做好之后，我们可能还会进一步的加大。所以，商业的增量，我相信未来会形成“投、融、建、管、退”一体化的通道，就是核心资产长期持有，但是有些资产让它流动起来，投资、到融资、到建设管理，最后到通过REITs或者产融基金退出，形成良性的循环。未来商业持有的比重肯定在总资产中会稳步的上升，它对公司业绩的回报、对利润的贡献也会持续地增加。
11、问：希望许董说一下公司在数字化方面有什么具体的动作？
答：这个问题作为最后一个问题，也很有意义。为什么呢？因为数字化是所有的公司，无论在什么行业，传统行业，还是新兴行业，未来数字化都是基础、都是方向。所以，招商蛇口这几年来一直在这个方面高度重视。第一件事情，我们就成立了招商蛇口城市科技公司，我们叫“城科”。第二件事情，搭好这个架构之后，我们在全球招最合适的领军人物。第三件事情，这两年在这个方面，只要有需要就给予投入，只要给需要就有编制，所以现在城科公司规模也很大，上百人。这两年很多效果也凸显：比如说，疫情期间线上销售成果斐然；比如说，这几年物业管理在智能化方面为客户提供了很多体验良好的服务；比如说，在很多的小区内，包括新建的我们称之为新的综合开发项目，当中导入的智慧空间。这都为未来招商蛇口给客户提供良好、舒适、快捷、智慧化的服务。未来，我们在产品的各个环节当中，从规划、发展、设计到建设，都会融入到跟数字化有关方面的技术。我在公司内部提出来，对数字化的理解要像有信仰一样，在招商蛇口上上下下大家都会关注主动应用，主动要求数字化的方法、数字化的手段。未来，我们将从数字化的产业，到产业的数字化的发展变化。在下一个五年期内，招商蛇口城科公司将有一些产品不仅为自己服务，也会为我们的上下游伙伴，为广大的客户服务。
(一)龙虎榜
【交易日期】2021-11-11 日价格涨幅偏离值达到7%
涨幅偏离值:8.86 成交量:9569.87万股 成交金额:101442.78万元
┌───────────────────────────────────┐
｜ 买入金额排名前5名营业部 ｜
├───────────────────┬───────┬───────┤
｜ 营业部名称 ｜买入金额(万元)｜卖出金额(万元)｜
├───────────────────┼───────┼───────┤
｜深股通专用 ｜6954.40 ｜8121.12 ｜
｜华鑫证券有限责任公司上海分公司 ｜5265.05 ｜98.60 ｜
｜机构专用 ｜3187.92 ｜-- ｜
｜机构专用 ｜2800.34 ｜-- ｜
｜机构专用 ｜2574.77 ｜-- ｜
├───────────────────┴───────┴───────┤
｜ 卖出金额排名前5名营业部 ｜
├───────────────────┬───────┬───────┤
｜ 营业部名称 ｜买入金额(万元)｜卖出金额(万元)｜
├───────────────────┼───────┼───────┤
｜中信建投证券股份有限公司北京太平桥路证｜0.43 ｜10236.67 ｜
｜券营业部 ｜ ｜ ｜
｜深股通专用 ｜6954.40 ｜8121.12 ｜
｜中国中金财富证券有限公司深圳分公司 ｜1948.83 ｜4360.70 ｜
｜招商证券交易单元(353800) ｜525.00 ｜1297.57 ｜
｜东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第二｜217.30 ｜701.05 ｜
｜证券营业部 ｜ ｜ ｜
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(二)大宗交易
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｜交易日期 ｜成交价｜成交数量｜成交金额｜ 买方营业部 ｜ 卖方营业部 ｜
｜ ｜格(元)｜ (万股) ｜ (万元) ｜ ｜ ｜
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｜2019-07-15｜20.99 ｜16.99 ｜356.69 ｜机构专用 ｜机构专用 ｜
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(三)融资融券
┌─────┬─────┬─────┬────┬─────┬──────┐
｜ 交易日期 ｜ 融资余额 ｜融资买入额｜融券余额｜融券卖出量｜融资融券余额｜
｜ ｜ (万元) ｜ (万元) ｜（万元）｜ (万股) ｜ (万元) ｜
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｜2019-06-27｜93166.15 ｜2491.77 ｜606.82 ｜1.25 ｜93772.97 ｜
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