资产重组最新消息
≈≈招商蛇口001979≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务与经营模式
招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团
内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。公司以“成为中国领先的城市和
园区综合开发运营服务商”为目标，以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，
全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。
公司致力于成为“美好生活承载者”，从城市功能升级、生产方式升级、
生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户
的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。
城市功能升级方面，招商蛇口在全国邮轮港口进行网络化布局与商业模式
复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经
济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈，目前已初步完成在深圳、厦门、湛江、
上海、天津等沿海城市的布局。同时，公司正在打造集展览、会议、活动（赛事、演
艺等）、餐饮、购物、办公、服务等于一体的全球最大会展中心——深圳国际会展中
心，其对提升城市功能和形象、促进城市的现代化、国际化和创新发展有重要的意义
。
生产方式升级方面，公司聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业
创新赋能。从产业研究、产城规划到产业聚集、园区运营，从主题园区、特色产业带
到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源源
不断的活力。
生活方式升级方面，公司专注为不同类型的家庭打造理想的居住空间，住
宅产品涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房等类型。在聚焦精品住宅开发的同
时，公司的持有类业务也进入了蓬勃发展期：集中商业产品覆盖海上世界、花园城等
产品线，长租公寓三大产品线已全面覆盖国内一线及核心二线城市，在深圳、广州、
武汉、杭州、嘉兴、南通、常熟等城市落地养老公寓、观颐之家、美仑健康中心等大
健康产品与服务。
（二）经济市场环境分析
2021年上半年，得益于对疫情的科学有效防控，中国经济增长持续改善，
结构继续优化。虽然居民收入和消费尚未恢复到疫情前的正常水平，但以国内大循环
为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局正在逐步形成。
报告期内，在“房住不炒、因城施策”总基调下，国家陆续出台多项房地
产调控政策，包括三道红线、房地产贷款集中管理和两集中供地等，针对地方政府、
房企、银行三个主体全面监测和调控，对房地产行业的政策调控基本形成完整闭环，
房地产行业在存量大周期下进入严监管时代。上半年，全国商品房销售规模增幅依然
明显，销售金额达9.29万亿，同比增长38.9%，商品房销售面积达8.86亿平方米，同
比增长27.7%，但销售面积、开发投资和新开工面积增速均呈现倒V型走势。在行业竞
争日趋充分和新常态化调控下，纯开发业务的利润率下行压力加剧。房地产企业一方
面需针对不同城市市场的分化格局制定更具针对性的经营策略，另一方面需积极向管
理要红利，寻找新赛道，布局大资管时代。在“双循环”格局下，区域经济与产业经
济也呈现出新变化、新趋势。在区域经济上，京津冀协同发展、长三角区域一体化、
粤港澳大湾区等重大区域战略稳步推进，成渝双城经济圈已逐渐成长为我国经济的第
四极，成为“双循环”关键的承载地，海南自由贸易区（港）成为双循环的重要枢纽
；在产业经济上，我国会更加重视全产业链发展和供应链安全，“卡脖子”“补短板
”产业也将获重大投入，未来将会迎来关键产业环节的国产替代加速，先进制造业与
现代服务深度融合以及产业高端化、专业化、特色化三大产业新趋势。
2021年，国际邮轮市场逐渐开放限制，主要邮轮公司稳步加大复航规模，
但疫情事件仍然时有发生。国内出入境邮轮业务恢复时间暂未明朗，部分邮轮港口利
用停航期进行设备升级或内部重整。国家“十四五”规划纲要提出完善邮轮游艇发展
策略，海南、福建、上海等地邮轮利好政策频出，邮轮产业长期向好的发展趋势未变
。
（三）公司经营情况概述
开发业务持续提升操盘能力，追求有质量的内生增长
2021年上半年，公司以能力谋发展，提升全价值链操盘能力。继续推行一
城一模板2.0升级迭代，以问题为导向着重解决各专业板块经营痛点，上半年开发业
务板块主要业绩指标实现有质量的增长。
1-6月，公司累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%；累
计实现签约销售金额1,769.76亿元，同比增加59.85%。其中苏州、合肥、南京、上海
、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市进入当地年度累计流量销
售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。
报告期内，公司围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局能级高的核心城市。1
-6月，公司累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万
平方米，权益面积560.32万平方米。新获取的项目中，85%的项目预期能够实现在年
内开盘，对年度销售目标达成增添保障。投资的城市也是紧紧围绕一二线核心城市，
包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等，投
资比例超过60%，均是位于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市或都
市发展核心圈。
公司资源获取渠道多样。报告期内，公司借助深圳国际会展中心的运营经
验，已成功获取佛山西站枢纽新城会展中心等多个会展中心项目的建设或运营权。上
半年，公司旧改项目加速发力，获取大湾区3个项目前期服务商资格，重点推进转化2
0余个旧改项目。此外，公司积极与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，该基
金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧
区改造和城市更新项目。
深化持有物业双百战略，开发运营并举
基于对行业形势的判断以及公司实际资源沉淀和发展需要的考虑，在十四
五战略规划中公司进一步深化持有物业“双百战略”的行动计划。报告期内，公司基
本完成持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓
手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，逐步补齐持有业态经营
短板，在持有物业发展与管理逻辑上形成管理闭环。
集中商业作为公司十四五战略四大核心IP之一，其“一业态一模板”以提
升EBITDA回报率为目标，重塑全产业链标准，全面提升资源获取、开发建设和运营管
理能力。上半年，集中商业已成功新获取南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目
。截至报告期末，公司处于运营期的主要集中商业项目17个，布局在上海、深圳、南
京、成都和重庆等12个城市。主要集中商业项目
1、主要集中商业项目为计容建面大于3万平米的项目。
2、本年累计运营收入包括租金收入、物管收入、推广收入、停车场收入、
多经收入、其他收入、营业外收入等全口径的收入。
3、第6、7、9、14项物业股权为公司之控股子公司招商积余持有，第8、11
、13项物业股权为公司之控股子公司招商局置地持有。
4、公司之控股子公司招商局置地通过中信金石-招商蛇口一期资产支持专
项计划间接持有第10项物业17%股权。5、公司通过持有招商局商业房托（1503.HK)份
额间接持有第17项资产，其收入及出租率情况见招商局商业房托的定期报告。
报告期内，公司基于写字楼发展趋势研判以及对不同行业客户偏好的理解
，深度挖掘写字楼建设运营各业务模块的提升机会。报告期末，公司运营管理的写字
楼项目主要布局在深圳、上海、武汉等城市。
公司主要运营管理的写字楼项目
1、主要项目包含计容建面3万平米以上的整栋的写字楼项目。
2、本年累计运营收入包括租金收入、物管收入、推广收入、停车场收入、
多经收入、其他收入、营业外收入等全口径的收入。
3、其中公司通过持有招商局商业房托（1503.HK)份额间接持有第6-9项资
产，其收入及出租率情况见招商局商业房托的定期报告。
上半年，国内长租公寓市场迎来了多项利好政策，鼓励和扶持住房租赁企
业的发展。公司持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务
式公寓等产品体系。报告期内，公司通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资
源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理
能力及品牌价值。截至报告期末，公司长租公寓合计布局全国20城，约3.4万间。
公司主要运营管理的长租公寓项目
1、主要长租公寓项目为品牌经营的整栋及以上物业，不包括零星项目。
2、运营收入统计口径：含租金收入、物管费收入、多种经营收入、代销能
源收入、其他收入。
3、第7-10、18、19、20、22、23、28、30项目为公司整租经营项目，不持
股。
公司不断优化酒店业务全周期操盘管理能力，迭代升级酒店投研体系和完
善运营管理标准，同时积极打造自有酒店品牌，报告期内公司首家中高端商务及生活
方式酒店——太子伊敦睿选酒店在深圳正式开业。截至报告期末，公司运营管理中的
酒店共14家，包括国内12家，国外2家。
公司主要运营管理的酒店项目
1、主要酒店项目为品牌经营的独栋及以上酒店物业，不包括零星项目。
2、运营收入统计口径：含客房收入、餐饮收入、会议宴会收入、其他收入
。
3、第5项深圳明华国际会议中心项目处于改造期。
4、第10项昆山皇冠假日酒店项目的股权为公司之控股子公司招商积余持有
。
3、遵循商业逻辑，做精园区运营
园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，目前已经布局覆盖
国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家
。截至报告期末，公司产业新城项目总合作面积约468平方公里；运营管理的产业园
区项目（网谷/意库/智慧城）布局15个城市，规划建面约475万平方米；园区内还具
备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。
公司主要运营管理的产业园区项目
1、其中第1项蛇口网谷项目不含蛇口产园REIT(180101)所属资产。
2、本年累计运营收入包括租金收入、推广收入、停车场收入、多经收入、
其他收入、营业外收入等全口径的收入。3、第5、7、8、10-14项为公司整租经营项
目，不持股。
上半年，公司以“找差距、定目标、抓落实、重牵引、再提升”为总体思
路，推行“一园一策”专项工作，做精存量每个园区，提升园区经营水平。在产业发
展方面，公司持续完善产业组织构建，储备产业资源及生态合作伙伴，发挥产业基金
联动作用，吸引优质企业落地。公司立足于服务国家战略，为新发展格局增添新动力
，有序推进中白工业园、吉布提项目，漳州开发区、海南自贸港、前海蛇口自贸区以
及雄安新区等重点区域重点项目的开发建设。
报告期内，秉承先行先试的改革精神，以公司原持有的万融、万海大厦为
基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“蛇口产园
”，基金代码“SZ.180101”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批9单基础设施RE
ITs之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机
制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。至此，公司形成了蛇口产园REIT（SZ.1
80101），协同联动招商局商业房托（HK.1503）覆盖产园、商业等多业态退出通道的
双平台，将有效助力公司持有物业规模化发展。
4、招商积余迈入谋划高质量发展的新阶段
招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，以“国内领先的物业资产管
理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业。报告期内，招商积余通
过资产重组、业务整合，初步形成业务管理一体化，迈入“谋划高质量发展”的新阶
段。站在新起点上，招商积余深化推进融合融效，发挥整合优势，以品牌建设为抓手
，提供高品质、差异性且富有温度的人文服务，打造行业领导品牌，探索跨越式平台
化发展模式，在高质量发展道路上加快前进。报告期内，招商积余实现营业收入477,
873万元，较上年同期增长23.56%；利润总额36,370万元，较上年同期增长33.50%；
归属于上市公司股东的净利润24,805万元，较上年同期增长38.85%；报告期内，招商
积余实现新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%。截至2021年6月末，招商积余
在管项目1,520个，管理面积1.99亿平方米。
5、邮轮板块短期经营面临考验，业务创新能力不断加强
受疫情反复影响，邮轮板块的经营管理仍面临巨大考验。靠泊公司旗下邮
轮港口的国内出入境邮轮复航时间待定，海上客运业务多条航线停运。虽然邮轮业务
恢复尚需时间，但国家政策支持力度未减，公司将按照原有战略继续推进邮轮业务。
报告期内，公司控股子公司招商维京游轮公司推进首艘五星红旗游轮项目取得阶段性
成果。购入“维京太阳号”游轮靠泊蛇口邮轮母港，顺利完成入境防疫、船舶进口、
船舶交接、船舶入级、船舶所有权与国籍登记、获批游轮运力、开业许可、产品设计
与开发、市场推广与营销准备等一系列工作，并于6月26日成功命名为“招商伊敦号
”，成为我国首艘悬挂五星红旗的豪华游轮。目前正在全力准备首个售卖航次的运营
。
“湾区游”业务运营能力不断提升。上半年，“大湾区一号”完成客流量8
.4万人次，“大湾区二号”顺利交付并投入使用。随着湾区游进入双船运营模式，公
司将加快推进探索粤港澳大湾区新兴海上旅游与“海洋－海岛－海岸”、跨岛游立体
开发模式，丰富海上休闲度假航线，进一步助力大湾区高端滨海旅游业的发展。
6、积极拓展健康版图，打造健康生态圈
公司从养老、医疗和健康管理三方面开展大健康业务，目前已落子深圳、
广州、杭州、武汉、嘉兴、南通、西安等地。报告期内，由于疫情反复，行业政策强
控等因素，对健康管理、养老业务的开展产生一定影响。健康管理方面，美伦健康巩
固体检业务，同时落地专病中心、推动家庭医生签约，积极业务转型、探索健康管理
新收入增长点；养老方面，蛇口招商观颐之家于5月实现首次100%入住；医院方面，
太子湾医院、常熟琴湖医院建设正常推进，同步启动学科及科室深化工作。
除此之外，公司积极拓展健康版图、打造健康生态圈，与首都医科大学脑
重大疾病研究院、术康、联合医务、招商信诺人寿等机构达成战略合作，推进“心脑
健康适应微诊所”、“海外员工远程咨询平台”、“联合医务视频问诊”等项目相继
落地。
7、数字化建设提速，赋能核心业务发展
报告期内，公司以“经营情况看得清”和“客户经营水平提升”为核心方
向，落位全面数据化经营、数字化投资管理、数字化营销、商业数字化以及全域客户
经营等数字化举措，深化数字化落地，赋能公司核心业务。
8、多渠道控制融资成本，公司治理获市场认可
报告期内，公司通过积极参与国家重大金融创新，树立标杆地位，提升市
场影响力，助力粤港澳大湾区建设，通过基础设施公募REITs平台，促进基础设施良
性循环。为保障自有资金来源助力业务发展，公司加大金融创新、拓展融资渠道及品
种，持续落实降本增效举措，上半年综合资金成本降至4.6%。
报告期内，公司凭借领先的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略
，荣获多项市场殊荣，获观点指数研究院评选的“2021中国房地产上市企业30强（地
产G30）”、“2021中国房地产卓越100榜”；荣获中国房地产TOP10研究组评选的“2
021沪深上市房地产公司综合实力TOP10”、“2021沪深上市房地产公司财富创造能力
TOP10”、“2021沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2021沪深上市房地产公
司投资价值TOP10”、“2021年中国房地产ESG发展优秀企业”；获得由经观传媒、《
经济观察报》颁发的“第十八届（2021）蓝筹年会综合实力10强企业”、“2021品牌
价值典范企业”奖项；获得由克尔瑞-产城发展论坛评选的“2021年全国产城发展商
综合实力TOP30第一名”、“全国优秀产业园区TOP10（招商局光明智慧城）”。
持有型物业经营情况
报告期末，公司拥有可出租土地面积140.62万平米，出租率99%，报告期出
租收入0.43亿；报告期内，公司实现持有型物业经营收入16.70亿元，同比增加21.77
%，总体出租率85%；酒店经营收入3.03亿，同比增长66.50%。
融资途径
三道红线情况
2021年6月末，本公司剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账
款的资产负债率69.45%，净负债率34.74%，现金短债比1.35（根据监管要求，在计算
总资产、净资产等科目时，剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券）
。
2021年上半年，本公司包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并
购含住宅项目的土地成本权益支出496.65亿元，住宅开发项目权益销售额950.16亿元
，近三年经营活动产生的现金流量净额不为负。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，
担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办
妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约
456.86亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
二、核心竞争力分析
（一）招商局集团内部协同优势
作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，招商局集团旗下拥有一批横跨实业和
金融两大领域的优秀企业。集团149年的稳健经营，一定程度上为公司多渠道、低成
本地获取资源起到了良好的作用，促进公司不断实现跨越式发展。近年来，集团内部
资源整合频频、产融协同高效，为公司实现综合发展提供了强有力的资源与资金支撑
，进一步促进了公司对内获取互补资源、对外强化竞争优势。此外，招商局集团强大
的企业背景，在全国乃至世界范围具有较大的影响力，其拥有的外部协同资源也将给
公司带来巨大的商业机遇。
（二）独特的“前港—中区—后城”综合发展模式与丰富的综合开发运营经验
在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与
共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式，即“蛇口模式”，亦是“前港—中
区—后城”综合发展模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临
港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协
同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期
产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间
价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司
持续积累优质资源，助力业务增长。
在此过程中，招商蛇口积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅
培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的
综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益
。
（三）特有的战略资源优势
招商蛇口积极响应招商局集团号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国
家重大战略与重要倡议，努力实现“蛇口模式”的异地推广和复制，通过产城、港城
联动，在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资
源。
发展湾区经济已是世界经济强国的“标配”，粤港澳大湾区承载着中国塑造区
域发展新格局的重要使命。公司在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、
太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量优质资源，随着湾区经济的不断发
展，上述资源的价值也日益凸显。
（四）助力公司转型发展的探索创新精神
创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神
是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜
、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、蛇口基因”说的就是
招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创
新者赢。推动招商蛇口战略落地的背后，创新是重要动力。从员工持股到项目跟投、
从体制创新到机制改革、从业务转型到管理变革，创新贯穿着招商蛇口发展的每个细
节。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）可能面临的风险
1、国内外宏观形势变化
当前疫情依然在全球蔓延，对世界的巨大冲击或将持续。全球经济增长放缓、
国际格局复杂多变、国内经济恢复结构性压力等问题会在未来一段时间内长期存在。
新冠疫情引发了各国对自身产业链完备性的重新认识，萌生的去全球化思潮以及新型
地缘政治等因素，使得全球贸易风险加大，或将进一步引发相关企业经营困难甚至倒
闭等连锁反应，进而影响房地产市场需求。
2、房地产调控政策变化
中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营，影响着市场
对房地产行业走势的预期。目前来看，调控的核心是“稳”，在坚持“一城一策”的
前提下，市场趋冷政策会放松、市场趋热政策会收紧，窄幅波动或将成为常态；房地
产税的立法工作仍在推进过程中，市场各方对于其何时落地、如何落地的预测各不相
同；加之住房制度改革、人口人才政策、棚改旧改政策等多因素层层叠加，或将进一
步增加公司的经营和转型压力。
3、产业新城建设开发进度存在不确定性
产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及资源标的规模大、合作方式复杂，需
要一定的谈判周期。公司在各地签约的产业新城项目，由于土地面积较大、方案沟通
费时，规划与建设开发方案均需与当地政府进行协商谈判，产业新城项目开发建设的
时间存在不确定性。
4、邮轮业务发展进度存在不确定性
新冠疫情使全球邮轮行业陷入停摆，恢复缓慢。虽然邮轮行业制定了成熟、完
备的公共卫生应急预案，多方式多渠道开展邮轮安心行动，但国际邮轮航线的恢复仍
需等待疫情消散，时间具有不确定性；而国内邮轮市场，包括航线、目的地开发均不
够成熟，大众对邮轮旅游的认知亦不足，市场培育需要一定时间。
（二）应对与举措
当今世界百年未有之大变局加速演进，国际环境错综复杂，新冠肺炎疫情影响
广泛深远，全球产业链供应链面临重塑，不稳定性不确定性明显增加。但在创新驱动
、数字化、市场化、城镇化等综合作用下，我国总体处于战略机遇期。在这样的变局
中，企业只有拥抱市场变化，求变求新，以创新引领，才能做大做强。
2021年下半年，公司将持续加强区域、城市与板块聚焦，围绕核心都市圈、重
点城市群进行深耕细作；进一步推进战略落地，深化质效提升工作运作机制，以“一
城一模板”、“一业态一模板”等专项工作的升级迭代为抓手，重点突破各业态能力
短板，推动公司高质量发展；继续以提高产品和服务质量为基础，提升公司品牌形象
；加快数字化高效落地，实现数字化赋能经营；坚持绩效优先，聚焦强调股东回报水
平的提升；持续深化提质增效，向管理要效益。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期经济市场环境分析
2020年，新型冠状病毒疫情对全球政治局势以及社会经济发展带来了前所
未有的冲击。在国家实施促进社会经济发展等一系列政策的背景下，随着对疫情的科
学有效防控，中国经济率先复苏，最终实现在全球主要经济体中唯一正增长。报告期
内，房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定。上半年，信贷政策中
性偏积极，多地政府从供需两端助力市场复苏；下半年，因“三道红线”要求，房地
产市场整体有息负债规模增速压降，多地调控政策收紧。房地产市场总体表现强韧，
销售、土地成交、开发投资等指标实现V型反转。2020年全国商品房销售额再创新高
，达17.36万亿元，同比增加8.7%。行业集中度持续提高，千亿房企继续扩容。随着
行业竞争日趋激烈以及调控的常态化，行业利润率下滑已成大势，企业经营压力加剧
。
产业是发展的根基，是实现高质量发展的区域经济布局的关键力量；园区
作为产业发展的载体，从过去、现在到未来，都承担着产业集聚和创新升级的先锋作
用。2020年，产业用地政策越来越精细化，产业发展政策聚焦“新”，创新发展、新
业态、新型城镇化、数字化等主题最为高频，基础设施公募REITs试点起步，园区业
务投融资机制将进一步被激活。随着京津冀协同发展、长江经济带、粤港澳大湾区、
长三角一体化、海南自由贸易区（港）、雄安新区等一系列重大区域战略的稳步推进
，我国东西南北纵横联动发展的布局已逐步形成。
2020年，邮轮业务与水上客运市场遭遇寒冬。受疫情影响，国内外邮轮航
线持续停航，国内邮轮港口接待量大幅下滑，全年国内邮轮客流量24.5万人次，为20
19年的6%。自2018年国家交通运输部等十部委出台促进我国邮轮经济发展措施以来，
国内多地纷纷出台政策将发展邮轮经济作为地区产业转型和发展的方向，如粤港澳大
湾区发展规划中明确支持发展水上客运及邮轮产业、深圳建设中国特色社会主义先行
示范区中将邮轮经济与邮轮港口发展作为重要举措、上海建设邮轮旅游示范区以及国
内沿海、沿江港口城市出台系列邮轮经济发展的举措等。总体来看，邮轮产业长期向
好的发展趋势未变。
（二）报告期公司经营情况概述
回顾不平凡的2020，国内新冠疫情年初严峻、年底反复，社会各行业的发
展复杂多变。身处城市和园区综合开发运营领域的招商蛇口坚持双线战疫，在防疫抗
疫的同时积极复工复产，将疫情的不利影响降至最低，各项工作取得突破。
开发业务全力以赴，经营业绩稳步增长
报告期内，公司狠推“一城一模板”，全面对标标杆竞企，提升综合操盘
能力，向管理要效益。多手段稳定货值，高质量去化，销售创新高。2020年，公司实
现签约销售面积1,243.53万平方米，同比增加6.34%；实现签约销售金额2,776.08亿
元，同比增加25.91%。其中，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7个城市
公司突破百亿销售，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%，
销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%，城市深耕取得阶段性成效。
报告期内，公司持续加大投资力度，重点聚焦于核心一二线城市，多渠道
主动争取发展空间；坚定执行城市深耕策略，单城资源投放力度较去年翻倍，加强布
局西安、合肥、南通、东莞等明星城市。2020年，公司累计获取土地98宗，新增土地
面积687.98万平方米，总计容建面1,624.83万平方米，权益面积1,044.82万平方米，
港城联动、产城联动已经成为公司综合发展模式下获取优质资源的重要方式。继深圳
、厦门、湛江邮轮母港及海门国际邮轮城项目后，公司在报告期通过港城联动又相继
获取南通滨江及烟台芝罘项目；而产城联动更是喜结硕果，成都天府新区项目、太原
小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等一系列大型项目的落
地都将成为公司中长期的货值储备。
持有业务实现突破，四大业态加速经营恢复
2020年是招商蛇口的资管年，公司持有型业务实现突破。报告期内，公司
成立资产管理中心，协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“
招商伊敦”酒店公寓管理平台，以专业化、垂直化为原则重塑组织管理体系。此外，
公司全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，设置不同的
持有及管理策略。年内，公司产融体系
渐成，深圳泰格明华、南京马群花园城等类Reits产品成功创新发行，为资
产有序有效退出奠定基础。
面对疫情冲击，四大业态全力加速经营恢复。报告期内，公司集中商业整
体出租率逐月稳步回升，新签续约租金单价保持正向增长，同时利用疫情窗口期，对
部分写字楼、酒店、公寓进行升级改造，加速经营恢复。报告期内新开成都招商花园
城、深圳海上世界汇港购物中心二期、上海森兰花园城、苏州金融小镇花园天地、宁
波1872-花园坊等5个购物中心。2020年，公司正式成立深圳招商伊敦酒店及公寓管理
有限公司，建立“伊敦酒店”及“伊敦睿选酒店”自有酒店品牌。长租公寓持续打造
“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，合计
布局全国17城，约2.8万间。推动高质量综合发展，园区业务成果丰硕
园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展重要的板块。公司目前在国内海
南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等战略区域以及海外“一带一路”重要节点拥
有13个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，占地300平方公里；
拥有网谷、意库和智慧城三个产品线下27个特色产业园区，规划建筑面积403万平方
米，有效引领片区产业集聚和全新升级；园区内还具备创新孵化基地——招商创库，
目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。
报告期内，园区业务主动拥抱变化，稳保出租率等各项核心指标，经营收
入逆势增长；园区运营质量稳健提升，产业数字化初具规模，内部生态逐渐完善；产
业组织能力不断提高，近20家战略及龙头客户落地各大园区；创新驱动全方位推进，
产业投资基金持续发挥以投带引和孵化创新作用，轻资产能力输出及变现取得突破。
招商积余完善顶层战略，在发展中推进融合融效
招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，明晰了“12347”发展战略，
以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主
业。报告期内，物业管理市场拓展持续发力，高质量深化服务现有业态的同时，在城
市服务、军队等业态接连获得新突破。截至2020年末，招商积余物业在管项目达到1,
438个，覆盖全国逾100个城市，管理面积达到19,090万平方米，同比增长25%，其中,
非住宅管理面积9,476万平方米，住宅管理面积9,614万平方米。招商积余全年实现营
业收入863,515万元，较上年同期增长42.07%；归属于上市公司股东的净利润43,514
万元，较上年同期增长52.03%。
邮轮及水上客运遭遇寒冬，国家政策长期向好
因疫情影响，自1月下旬起，靠泊公司旗下邮轮港口的邮轮全部停航。虽然
邮轮业务恢复尚需时间，但国家政策支持力度未减，公司将按照原有战略继续推进邮
轮业务。报告期内，公司苦练内功，全面复盘邮轮营销，为2021年引轮做准备。蛇口
太子湾邮轮母港的水上客运业务出入境航线自2月起相继停航，港口客流量直至下半
年开始缓慢回升。公司一方面灵活调整港口及人员修整计划，降本增效；一方面积极
开辟“蛇口-横琴”、“蛇口-中山”等深受欢迎的国内航线，并率先实现澳门航线、
香港机场单向航线的有限度复航；国内首艘高端湾区游船“大湾区一号”轮投入运营
，开航港珠澳大桥、深圳湾大桥航班，初步建立湾区游运营能力。
大健康抗疫有招，主业赋能显成效
从养老、医疗和健康管理三方面入手，积极参与大健康产业，目前已落子
华东、华南、华中七城。报告期内，公司广州、深圳观颐之家的防疫经验被欧洲同行
学习采用并获广泛宣传；深圳及常熟两家国际医院相继开工建设；探索并落地地产+
社区健康管理模式，健康业务有效赋能公司的综合发展。
科技引领，产业数字化转型提速
疫情对公司数字化转型提出了更高的要求，也加快了转型的进程。2020年
，数字化建设以客户服务为出发点，结合业务需求与管理痛点，围绕“地产开发业务
管理提速增效”、“大会员体系构建”、“全面数据化经营体系构建”、“智慧空间
建设”等方面开展工作。开发业务方面，“招商好房”线上售楼平台助力公司销售业
绩，大会员体系盘活存量客户助力营销降本，客服数字化实现维修专项、满意度管理
等系统落地，采购数字化实现场景式采购、商城式下单；持有业务方面，四大业态实
现全面线上统一管理，园区租赁业务系统快速迭代并全面推广，自主研发公寓数字化
系统提供自助线上服务。此外，智慧空间联动社区/商业/园区稳步推进，生态创新以
招商荟为载体构建内外生态圈。
提升组织能力，强化内生动力
报告期内，公司通过管控模式、组织架构、权责体系、内部协同等方面持
续优化、创新组织管理模式；构建人效管理体系，关注内部管理效率，优化人员配置
；以市场化、业绩化以及差异化为原则，持续深化薪酬激励体系改革；2020年，公司
启动“卓越人才计划”，强化人才聚集能力，为业务赋能。
多渠道控制融资成本，公司治理获市场认可
年内，公司大力提升现金流管理能力，优化销售回款管理举措，持续提升
签约回款率，缩短回款周期；加强资金集中管理，提高资金综合使用效率；借LPR换
锚机会降本增效，通过优化债务品种、加大供应链金融产品应用等举措，全年综合资
金成本为4.70%；积极开展直接融资工作，先后滚动发行了超短期融资券、中期票据
等产品，发行金额合计206.5亿元，均为同期市场较优利率，在有效控制资金成本的
同时防范了债务风险；做好债务规模管控，年末“三道红线”监测指标全部绿档，为
公司持续发展奠定坚实的基础。
报告期内，公司凭借领先的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略
，荣获多项市场殊荣：以营业收入、利润、资产和市值综合评分在福布斯2020全球企
业2000强榜位列348位，较2019年上升31名；深交所信息披露考核结果连续17年为A，
MSCIESG评级维持BBB水平，蝉联新财富“最佳上市公司”奖；凭借开发模式、资产规
模、产业营运和产业培育、创新孵化等综合能力获评“2020年度中国产业园区运营商
TOP50”第一名，继2019年之后再登榜首，招商局三亚深海科技城获评“中国产业新
城最佳新锐奖”；获得由每日经济新闻颁发的“2020年度价值地产上市公司”、“20
20最具社会责任上市公司”奖项；被中国企业管理研究会、国企管理编委会评选为“
2020全国国企管理创新成果第一等级”。
注1：“项目名称”列中，含“*”是公司2020年新获取的项目。报告期内
，公司新获取项目合计新增计容建面1,624.83万平方米。
注2：新西兰项目是公司2020年之前，在新西兰Karaka、Matua、GulfHarbo
ur、Tauranga、Papakura、Orewa等地获取的房地产项目信息汇总。
注3：未来，可能因引入合作方共同开发等原因，导致公司在项目中的权益
比例发生变化；可能因为规划调整等原因，导致公司项目的计划投资、计容积率规划
建筑面积等指标发生变化。
注4：报告期内，公司实现签约销售面积1,243.53万平方米，签约销售金额
2,776.08亿元；公司合并报表范围内结转面积634.24万平方米，结转收入1,168.62亿
元。
注5：公司在前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平方米的项目储
备（不含人才用房），截至2020年底尚有387.46万平方米的项目储备未开工。后续，
公司将按照前快后稳、品质引领的原则，综合考虑市场需求、资金平衡、交通条件、
产业发展等因素，推进前海土地的开发建设。
注6：公司在蛇口太子湾片区共拥有计容建面170万平方米的项目储备，截
至2020年底尚有48.73万平方米的项目储备未开工。主要项目出租情况
报告期末，公司拥有可出租土地面积149.18万平米，出租率93%，报告期出
租收入1.24亿；公司拥有的可出租物业总可出租面积413.65万平米，包含公寓、住宅
、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入
28.93亿元，同比增加2.41%，总体出租率82%；报告期末，公司在深圳、北京、漳州
、杭州、昆山等地拥有酒店客房1,718套，酒店收入5.11亿。受疫情影响，2020年租
赁业务出租率、酒店业务客流量及入住率不同程度下降，导致租赁业务和酒店业务收
入明显下滑；在此期间，公司积极履行央企社会责任，开展了较大范围的减免租金行
动，公司租赁业务收入因此受到较大影响。报告期内租赁业务收入同比增加，主要是
出租性物业期末可出租面积增加导致。
融资途径
2020年末，本公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，未剔除预收账款
的资产负债率66.22%，净负债率28.81%，现金短债比1.23（根据监管要求，在计算总
资产、净资产等科目时，剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券）。
2020年本公司包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅
项目的土地成本权益支出589.3亿元，住宅开发项目权益销售额1,487.79亿元，近三
年经营活动产生的现金流量净额不为负。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，
担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办
妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约
329.20亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
董监高与上市公司共同投资不适用。
二、主营业务分析
1、概述
2020年，公司实现营业收入1,296.21亿元，同比增长32.71%，实现归属于
上市公司股东的净利润122.53亿，同比减少23.58%，基本每股收益1.46元，同比减少
26.63%。
二、核心竞争力分析
（一）招商局集团内部协同优势
作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，招商局集团旗下拥有一批横跨实
业和金融两大领域的优秀企业。集团148年的稳健经营，一定程度上为公司多渠道、
低成本地获取资源起到了良好的作用，促进公司不断实现跨越式发展。近年来，集团
内部资源整合频频、产融协同高效，为公司实现综合发展提供了强有力的资源与资金
支撑，进一步促进了公司对内获取互补资源、对外强化竞争优势。此外，招商局集团
强大的企业背景，在全国乃至世界范围具有较大的影响力，其拥有的外部协同资源也
将给公司带来巨大的商业机遇。
（二）独特的“前港—中区—后城”综合发展模式与丰富的综合开发运营
经验
在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发
展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式，即“蛇口模式”，亦是“前港
—中区—后城”综合发展模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，
以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合
与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命
周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、
空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，
公司持续积累优质资源，助力业务增长。
在此过程中，招商蛇口积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，
不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完
整的综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会
效益。
（三）特有的战略资源优势
招商蛇口积极响应招商局集团号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践
行国家重大战略与重要倡议，努力实现“蛇口模式”的异地推广和复制，通过产城、
港城联动，在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战
略资源。
发展湾区经济已是世界经济强国的“标配”，粤港澳大湾区承载着中国塑
造区域发展新格局的重要使命。公司在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇
口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源，随着湾区
经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。
（四）助力公司转型发展的探索创新精神
创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新
精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面
旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、蛇口基因”说的
就是招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改
革创新者赢。推动招商蛇口战略落地的背后，创新是重要动力。从员工持股到项目跟
投、从体制创新到机制改革、从业务转型到管理变革，创新贯穿着招商蛇口发展的每
个细节。
三、公司未来发展的展望
（一）市场环境分析
2021年，我国开始进入“十四五”时期。世界经济短期受疫情冲击严重，
全球经济中期不确定性上升；我国经济发展长期向好的基本面保持不变，同时也要看
到构建国际、国内相互促进的双循环新发展格局，经济或将面临诸多风险挑战。对房
地产行业而言，未来五年不变的是“房住不炒”的定位、变化的是长效机制将更加完
善，虽然行业利润空间虽逐年收窄，但机会仍存。与开发业务不同，疫情给持有型业
态带来深远影响，其需求没有延迟释放而是被替代。未来，商业体验式和服务类占比
将会提升，写字楼要对企业客户所处的行业保持敏感度，长租公寓在一线、强二线城
市争夺发展势头。在“国内循环为主，国内国际互促双循环”的新格局下，一纸协议
获取成片开发土地的时代一去不复返，各地产业新城政策差异大且变化快，政府对产
业要求越来越高，产业资源的获取面临更大挑战。产园运营资金占用大、开发周期长
，运营商的综合能力起着至关重要的作用，诸如公募REITs等产融创新退出渠道尚待
探索尝试。
虽然疫情对邮轮行业造成了巨大冲击，但从中产阶层壮大、国民旅游升级
、美好生活需求、人口结构改变等基本面来看，国内邮轮产业长期向好的发展趋势不
会改变。国际邮轮市场恢复仍有较大不确定性，预计复航至少推迟至今年下半年或明
年；国内邮轮市场将迎来复苏曙光，国内沿海航线、无目的地游航线预计将率先复航
。
（二）开启“十四五”战略新征程
2020年是招商蛇口“十三五”战略规划收关之年。五年间，公司以多元化
业务承载美好生活，战略布局国内重点区域及“一带一路”沿线国家，以“前港-中
区-后城”综合发展模式向高质量发展转型，综合实力迈上了新台阶。
在“十四五”战略规划下，公司将以综合发展为总纲，以数字化和创新为
驱动力，以健全的风险管控体系保驾护航，强化区域聚焦与城市深耕，强化产融结合
与内外协同，强化产业聚集与资产管理，着力构建现金牛、成长型、创新型、平台型
及机会型的业务组合，积极打造产业园区、集中商业、招商积余及邮轮等四大核心IP
。至“十四五”规划期末，公司力争综合发展取得显著成效，形成结构优化的业态组
合，打造全生命周期的产品与服务，将招商蛇口建设成为中国领先的城市和园区综合
开发运营服务商。
（三）2021年度经营计划
2021年为公司“十四五”战略规划开局之年，公司将聚焦能力提升，全力
推进综合发展模式有效落地，重点推进品牌美誉度全面提升，为未来五年的高质量发
展开好头、起好步。2021年，公司预计新开工面积1,300万平方米、竣工面积1,300万
平方米，全年力争实现签约销售额3,300亿元。重点工作方面，公司将夯实精益管理
能力，做精开发周转能力，做强持有业务经营能力；以提高产品和服务质量为基础，
提升公司品牌形象；加快数字化高效落地，实现数字化赋能经营；考核导向坚持绩效
优先，聚焦强调股东回报水平的提升；持续深化提质增效，向管理要效益。
（四）可能面临的风险
1、国内外宏观形势变化
当前疫情依然在全球蔓延，对世界的巨大冲击或将持续。全球经济增长放
缓、国际格局复杂多变、国内经济恢复结构性压力等问题会在未来一段时间内长期存
在。新冠疫情引发了各国对自身产业链完备性的重新认识，萌生的去全球化思潮以及
新型地缘政治等因素，使得全球贸易风险加大，或将进一步引发相关企业经营困难甚
至倒闭等连锁反应，进而影响房地产市场需求。
2、房地产调控政策变化
中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营，影响着
市场对房地产行业走势的预期。目前来看，调控的核心是“稳”，在坚持“一城一策
”的前提下，市场趋冷政策会放松、市场趋热政策会收紧，窄幅波动或将成为常态；
房地产税的立法工作仍在推进过程中，市场各方对于其何时落地、如何落地的预测各
不相同；加之住房制度改革、人口人才政策、棚改旧改政策等多因素层层叠加，或将
进一步增加公司的经营和转型压力。
3、产业新城建设开发进度存在不确定性
产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及资源标的规模大、合作方式复杂
，需要一定的谈判周期。公司在各地签约的产业新城项目，由于土地面积较大、方案
沟通费时，规划与建设开发方案均需与当地政府进行协商谈判，产业新城项目开发建
设的时间存在不确定性。
4、邮轮业务发展进度存在不确定性
新冠疫情使全球邮轮行业陷入停摆，恢复缓慢。虽然邮轮行业制定了成熟
、完备的公共卫生应急预案，多方式多渠道开展邮轮安心行动，但国际邮轮航线的恢
复仍需等待疫情消散，时间具有不确定性；而国内邮轮市场，包括航线、目的地开发
均不够成熟，大众对邮轮旅游的认知亦不足，市场培育需要一定时间。
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务与经营模式
招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团
内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。公司以“成为中国领先的城市和
园区综合开发运营服务商”为目标，以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，
全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。
公司致力于成为“美好生活承载者”，从城市功能升级、生产方式升级、
生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户
的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。
城市功能升级方面，招商蛇口在全国邮轮港口进行网络化布局与商业模式
复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经
济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈，目前已初步完成在深圳、厦门、湛江、
上海、天津等沿海城市的布局。同时，公司正在打造集展览、会议、活动（赛事、演
艺等）、餐饮、购物、办公、服务等于一体的全球最大会展中心——深圳国际会展中
心，其对提升城市功能和形象、促进城市的现代化、国际化和创新发展有重要的意义
。
生产方式升级方面，公司聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业
创新赋能。从产业研究、产城规划到产业聚集、园区运营，从主题园区、特色产业带
到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源源
不断的活力。
生活方式升级方面，公司专注为不同类型的家庭打造理想的居住空间，住
宅产品涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房等类型。在聚焦精品住宅开发的同
时，公司的持有类业务也进入了蓬勃发展期：集中商业产品覆盖海上世界、花园城等
产品线，长租公寓三大产品线已全面覆盖国内一线及核心二线城市，在深圳、广州、
武汉、杭州、嘉兴、南通、常熟等城市落地养老公寓、观颐之家、美仑健康中心等大
健康产品与服务。
（二）经济市场环境分析
2021年上半年，得益于对疫情的科学有效防控，中国经济增长持续改善，
结构继续优化。虽然居民收入和消费尚未恢复到疫情前的正常水平，但以国内大循环
为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局正在逐步形成。
报告期内，在“房住不炒、因城施策”总基调下，国家陆续出台多项房地
产调控政策，包括三道红线、房地产贷款集中管理和两集中供地等，针对地方政府、
房企、银行三个主体全面监测和调控，对房地产行业的政策调控基本形成完整闭环，
房地产行业在存量大周期下进入严监管时代。上半年，全国商品房销售规模增幅依然
明显，销售金额达9.29万亿，同比增长38.9%，商品房销售面积达8.86亿平方米，同
比增长27.7%，但销售面积、开发投资和新开工面积增速均呈现倒V型走势。在行业竞
争日趋充分和新常态化调控下，纯开发业务的利润率下行压力加剧。房地产企业一方
面需针对不同城市市场的分化格局制定更具针对性的经营策略，另一方面需积极向管
理要红利，寻找新赛道，布局大资管时代。在“双循环”格局下，区域经济与产业经
济也呈现出新变化、新趋势。在区域经济上，京津冀协同发展、长三角区域一体化、
粤港澳大湾区等重大区域战略稳步推进，成渝双城经济圈已逐渐成长为我国经济的第
四极，成为“双循环”关键的承载地，海南自由贸易区（港）成为双循环的重要枢纽
；在产业经济上，我国会更加重视全产业链发展和供应链安全，“卡脖子”“补短板
”产业也将获重大投入，未来将会迎来关键产业环节的国产替代加速，先进制造业与
现代服务深度融合以及产业高端化、专业化、特色化三大产业新趋势。
2021年，国际邮轮市场逐渐开放限制，主要邮轮公司稳步加大复航规模，
但疫情事件仍然时有发生。国内出入境邮轮业务恢复时间暂未明朗，部分邮轮港口利
用停航期进行设备升级或内部重整。国家“十四五”规划纲要提出完善邮轮游艇发展
策略，海南、福建、上海等地邮轮利好政策频出，邮轮产业长期向好的发展趋势未变
。
（三）公司经营情况概述
开发业务持续提升操盘能力，追求有质量的内生增长
2021年上半年，公司以能力谋发展，提升全价值链操盘能力。继续推行一
城一模板2.0升级迭代，以问题为导向着重解决各专业板块经营痛点，上半年开发业
务板块主要业绩指标实现有质量的增长。
1-6月，公司累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%；累
计实现签约销售金额1,769.76亿元，同比增加59.85%。其中苏州、合肥、南京、上海
、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市进入当地年度累计流量销
售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。
报告期内，公司围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局能级高的核心城市。1
-6月，公司累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万
平方米，权益面积560.32万平方米。新获取的项目中，85%的项目预期能够实现在年
内开盘，对年度销售目标达成增添保障。投资的城市也是紧紧围绕一二线核心城市，
包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等，投
资比例超过60%，均是位于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市或都
市发展核心圈。
公司资源获取渠道多样。报告期内，公司借助深圳国际会展中心的运营经
验，已成功获取佛山西站枢纽新城会展中心等多个会展中心项目的建设或运营权。上
半年，公司旧改项目加速发力，获取大湾区3个项目前期服务商资格，重点推进转化2
0余个旧改项目。此外，公司积极与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，该基
金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧
区改造和城市更新项目。
深化持有物业双百战略，开发运营并举
基于对行业形势的判断以及公司实际资源沉淀和发展需要的考虑，在十四
五战略规划中公司进一步深化持有物业“双百战略”的行动计划。报告期内，公司基
本完成持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓
手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，逐步补齐持有业态经营
短板，在持有物业发展与管理逻辑上形成管理闭环。
集中商业作为公司十四五战略四大核心IP之一，其“一业态一模板”以提
升EBITDA回报率为目标，重塑全产业链标准，全面提升资源获取、开发建设和运营管
理能力。上半年，集中商业已成功新获取南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目
。截至报告期末，公司处于运营期的主要集中商业项目17个，布局在上海、深圳、南
京、成都和重庆等12个城市。主要集中商业项目
1、主要集中商业项目为计容建面大于3万平米的项目。
2、本年累计运营收入包括租金收入、物管收入、推广收入、停车场收入、
多经收入、其他收入、营业外收入等全口径的收入。
3、第6、7、9、14项物业股权为公司之控股子公司招商积余持有，第8、11
、13项物业股权为公司之控股子公司招商局置地持有。
4、公司之控股子公司招商局置地通过中信金石-招商蛇口一期资产支持专
项计划间接持有第10项物业17%股权。5、公司通过持有招商局商业房托（1503.HK)份
额间接持有第17项资产，其收入及出租率情况见招商局商业房托的定期报告。
报告期内，公司基于写字楼发展趋势研判以及对不同行业客户偏好的理解
，深度挖掘写字楼建设运营各业务模块的提升机会。报告期末，公司运营管理的写字
楼项目主要布局在深圳、上海、武汉等城市。
公司主要运营管理的写字楼项目
1、主要项目包含计容建面3万平米以上的整栋的写字楼项目。
2、本年累计运营收入包括租金收入、物管收入、推广收入、停车场收入、
多经收入、其他收入、营业外收入等全口径的收入。
3、其中公司通过持有招商局商业房托（1503.HK)份额间接持有第6-9项资
产，其收入及出租率情况见招商局商业房托的定期报告。
上半年，国内长租公寓市场迎来了多项利好政策，鼓励和扶持住房租赁企
业的发展。公司持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务
式公寓等产品体系。报告期内，公司通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户资
源，加强产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理
能力及品牌价值。截至报告期末，公司长租公寓合计布局全国20城，约3.4万间。
公司主要运营管理的长租公寓项目
1、主要长租公寓项目为品牌经营的整栋及以上物业，不包括零星项目。
2、运营收入统计口径：含租金收入、物管费收入、多种经营收入、代销能
源收入、其他收入。
3、第7-10、18、19、20、22、23、28、30项目为公司整租经营项目，不持
股。
公司不断优化酒店业务全周期操盘管理能力，迭代升级酒店投研体系和完
善运营管理标准，同时积极打造自有酒店品牌，报告期内公司首家中高端商务及生活
方式酒店——太子伊敦睿选酒店在深圳正式开业。截至报告期末，公司运营管理中的
酒店共14家，包括国内12家，国外2家。
公司主要运营管理的酒店项目
1、主要酒店项目为品牌经营的独栋及以上酒店物业，不包括零星项目。
2、运营收入统计口径：含客房收入、餐饮收入、会议宴会收入、其他收入
。
3、第5项深圳明华国际会议中心项目处于改造期。
4、第10项昆山皇冠假日酒店项目的股权为公司之控股子公司招商积余持有
。
3、遵循商业逻辑，做精园区运营
园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展的重要板块，目前已经布局覆盖
国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家
。截至报告期末，公司产业新城项目总合作面积约468平方公里；运营管理的产业园
区项目（网谷/意库/智慧城）布局15个城市，规划建面约475万平方米；园区内还具
备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。
公司主要运营管理的产业园区项目
1、其中第1项蛇口网谷项目不含蛇口产园REIT(180101)所属资产。
2、本年累计运营收入包括租金收入、推广收入、停车场收入、多经收入、
其他收入、营业外收入等全口径的收入。3、第5、7、8、10-14项为公司整租经营项
目，不持股。
上半年，公司以“找差距、定目标、抓落实、重牵引、再提升”为总体思
路，推行“一园一策”专项工作，做精存量每个园区，提升园区经营水平。在产业发
展方面，公司持续完善产业组织构建，储备产业资源及生态合作伙伴，发挥产业基金
联动作用，吸引优质企业落地。公司立足于服务国家战略，为新发展格局增添新动力
，有序推进中白工业园、吉布提项目，漳州开发区、海南自贸港、前海蛇口自贸区以
及雄安新区等重点区域重点项目的开发建设。
报告期内，秉承先行先试的改革精神，以公司原持有的万融、万海大厦为
基础资产的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金简称“蛇口产园
”，基金代码“SZ.180101”）在深圳证券交易所上市，成为国内首批9单基础设施RE
ITs之一，开辟了产业园区“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机
制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。至此，公司形成了蛇口产园REIT（SZ.1
80101），协同联动招商局商业房托（HK.1503）覆盖产园、商业等多业态退出通道的
双平台，将有效助力公司持有物业规模化发展。
4、招商积余迈入谋划高质量发展的新阶段
招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，以“国内领先的物业资产管
理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业。报告期内，招商积余通
过资产重组、业务整合，初步形成业务管理一体化，迈入“谋划高质量发展”的新阶
段。站在新起点上，招商积余深化推进融合融效，发挥整合优势，以品牌建设为抓手
，提供高品质、差异性且富有温度的人文服务，打造行业领导品牌，探索跨越式平台
化发展模式，在高质量发展道路上加快前进。报告期内，招商积余实现营业收入477,
873万元，较上年同期增长23.56%；利润总额36,370万元，较上年同期增长33.50%；
归属于上市公司股东的净利润24,805万元，较上年同期增长38.85%；报告期内，招商
积余实现新签年度合同额13.59亿元，同比增长20.59%。截至2021年6月末，招商积余
在管项目1,520个，管理面积1.99亿平方米。
5、邮轮板块短期经营面临考验，业务创新能力不断加强
受疫情反复影响，邮轮板块的经营管理仍面临巨大考验。靠泊公司旗下邮
轮港口的国内出入境邮轮复航时间待定，海上客运业务多条航线停运。虽然邮轮业务
恢复尚需时间，但国家政策支持力度未减，公司将按照原有战略继续推进邮轮业务。
报告期内，公司控股子公司招商维京游轮公司推进首艘五星红旗游轮项目取得阶段性
成果。购入“维京太阳号”游轮靠泊蛇口邮轮母港，顺利完成入境防疫、船舶进口、
船舶交接、船舶入级、船舶所有权与国籍登记、获批游轮运力、开业许可、产品设计
与开发、市场推广与营销准备等一系列工作，并于6月26日成功命名为“招商伊敦号
”，成为我国首艘悬挂五星红旗的豪华游轮。目前正在全力准备首个售卖航次的运营
。
“湾区游”业务运营能力不断提升。上半年，“大湾区一号”完成客流量8
.4万人次，“大湾区二号”顺利交付并投入使用。随着湾区游进入双船运营模式，公
司将加快推进探索粤港澳大湾区新兴海上旅游与“海洋－海岛－海岸”、跨岛游立体
开发模式，丰富海上休闲度假航线，进一步助力大湾区高端滨海旅游业的发展。
6、积极拓展健康版图，打造健康生态圈
公司从养老、医疗和健康管理三方面开展大健康业务，目前已落子深圳、
广州、杭州、武汉、嘉兴、南通、西安等地。报告期内，由于疫情反复，行业政策强
控等因素，对健康管理、养老业务的开展产生一定影响。健康管理方面，美伦健康巩
固体检业务，同时落地专病中心、推动家庭医生签约，积极业务转型、探索健康管理
新收入增长点；养老方面，蛇口招商观颐之家于5月实现首次100%入住；医院方面，
太子湾医院、常熟琴湖医院建设正常推进，同步启动学科及科室深化工作。
除此之外，公司积极拓展健康版图、打造健康生态圈，与首都医科大学脑
重大疾病研究院、术康、联合医务、招商信诺人寿等机构达成战略合作，推进“心脑
健康适应微诊所”、“海外员工远程咨询平台”、“联合医务视频问诊”等项目相继
落地。
7、数字化建设提速，赋能核心业务发展
报告期内，公司以“经营情况看得清”和“客户经营水平提升”为核心方
向，落位全面数据化经营、数字化投资管理、数字化营销、商业数字化以及全域客户
经营等数字化举措，深化数字化落地，赋能公司核心业务。
8、多渠道控制融资成本，公司治理获市场认可
报告期内，公司通过积极参与国家重大金融创新，树立标杆地位，提升市
场影响力，助力粤港澳大湾区建设，通过基础设施公募REITs平台，促进基础设施良
性循环。为保障自有资金来源助力业务发展，公司加大金融创新、拓展融资渠道及品
种，持续落实降本增效举措，上半年综合资金成本降至4.6%。
报告期内，公司凭借领先的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略
，荣获多项市场殊荣，获观点指数研究院评选的“2021中国房地产上市企业30强（地
产G30）”、“2021中国房地产卓越100榜”；荣获中国房地产TOP10研究组评选的“2
021沪深上市房地产公司综合实力TOP10”、“2021沪深上市房地产公司财富创造能力
TOP10”、“2021沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2021沪深上市房地产公
司投资价值TOP10”、“2021年中国房地产ESG发展优秀企业”；获得由经观传媒、《
经济观察报》颁发的“第十八届（2021）蓝筹年会综合实力10强企业”、“2021品牌
价值典范企业”奖项；获得由克尔瑞-产城发展论坛评选的“2021年全国产城发展商
综合实力TOP30第一名”、“全国优秀产业园区TOP10（招商局光明智慧城）”。
持有型物业经营情况
报告期末，公司拥有可出租土地面积140.62万平米，出租率99%，报告期出
租收入0.43亿；报告期内，公司实现持有型物业经营收入16.70亿元，同比增加21.77
%，总体出租率85%；酒店经营收入3.03亿，同比增长66.50%。
融资途径
三道红线情况
2021年6月末，本公司剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账
款的资产负债率69.45%，净负债率34.74%，现金短债比1.35（根据监管要求，在计算
总资产、净资产等科目时，剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券）
。
2021年上半年，本公司包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并
购含住宅项目的土地成本权益支出496.65亿元，住宅开发项目权益销售额950.16亿元
，近三年经营活动产生的现金流量净额不为负。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，
担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办
妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约
456.86亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
二、核心竞争力分析
（一）招商局集团内部协同优势
作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，招商局集团旗下拥有一批横跨实业和
金融两大领域的优秀企业。集团149年的稳健经营，一定程度上为公司多渠道、低成
本地获取资源起到了良好的作用，促进公司不断实现跨越式发展。近年来，集团内部
资源整合频频、产融协同高效，为公司实现综合发展提供了强有力的资源与资金支撑
，进一步促进了公司对内获取互补资源、对外强化竞争优势。此外，招商局集团强大
的企业背景，在全国乃至世界范围具有较大的影响力，其拥有的外部协同资源也将给
公司带来巨大的商业机遇。
（二）独特的“前港—中区—后城”综合发展模式与丰富的综合开发运营经验
在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发展与
共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式，即“蛇口模式”，亦是“前港—中
区—后城”综合发展模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，以临
港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协
同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命周期
产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间
价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，公司
持续积累优质资源，助力业务增长。
在此过程中，招商蛇口积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，不仅
培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完整的
综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益
。
（三）特有的战略资源优势
招商蛇口积极响应招商局集团号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国
家重大战略与重要倡议，努力实现“蛇口模式”的异地推广和复制，通过产城、港城
联动，在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资
源。
发展湾区经济已是世界经济强国的“标配”，粤港澳大湾区承载着中国塑造区
域发展新格局的重要使命。公司在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、
太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量优质资源，随着湾区经济的不断发
展，上述资源的价值也日益凸显。
（四）助力公司转型发展的探索创新精神
创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神
是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜
、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、蛇口基因”说的就是
招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创
新者赢。推动招商蛇口战略落地的背后，创新是重要动力。从员工持股到项目跟投、
从体制创新到机制改革、从业务转型到管理变革，创新贯穿着招商蛇口发展的每个细
节。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）可能面临的风险
1、国内外宏观形势变化
当前疫情依然在全球蔓延，对世界的巨大冲击或将持续。全球经济增长放缓、
国际格局复杂多变、国内经济恢复结构性压力等问题会在未来一段时间内长期存在。
新冠疫情引发了各国对自身产业链完备性的重新认识，萌生的去全球化思潮以及新型
地缘政治等因素，使得全球贸易风险加大，或将进一步引发相关企业经营困难甚至倒
闭等连锁反应，进而影响房地产市场需求。
2、房地产调控政策变化
中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营，影响着市场
对房地产行业走势的预期。目前来看，调控的核心是“稳”，在坚持“一城一策”的
前提下，市场趋冷政策会放松、市场趋热政策会收紧，窄幅波动或将成为常态；房地
产税的立法工作仍在推进过程中，市场各方对于其何时落地、如何落地的预测各不相
同；加之住房制度改革、人口人才政策、棚改旧改政策等多因素层层叠加，或将进一
步增加公司的经营和转型压力。
3、产业新城建设开发进度存在不确定性
产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及资源标的规模大、合作方式复杂，需
要一定的谈判周期。公司在各地签约的产业新城项目，由于土地面积较大、方案沟通
费时，规划与建设开发方案均需与当地政府进行协商谈判，产业新城项目开发建设的
时间存在不确定性。
4、邮轮业务发展进度存在不确定性
新冠疫情使全球邮轮行业陷入停摆，恢复缓慢。虽然邮轮行业制定了成熟、完
备的公共卫生应急预案，多方式多渠道开展邮轮安心行动，但国际邮轮航线的恢复仍
需等待疫情消散，时间具有不确定性；而国内邮轮市场，包括航线、目的地开发均不
够成熟，大众对邮轮旅游的认知亦不足，市场培育需要一定时间。
（二）应对与举措
当今世界百年未有之大变局加速演进，国际环境错综复杂，新冠肺炎疫情影响
广泛深远，全球产业链供应链面临重塑，不稳定性不确定性明显增加。但在创新驱动
、数字化、市场化、城镇化等综合作用下，我国总体处于战略机遇期。在这样的变局
中，企业只有拥抱市场变化，求变求新，以创新引领，才能做大做强。
2021年下半年，公司将持续加强区域、城市与板块聚焦，围绕核心都市圈、重
点城市群进行深耕细作；进一步推进战略落地，深化质效提升工作运作机制，以“一
城一模板”、“一业态一模板”等专项工作的升级迭代为抓手，重点突破各业态能力
短板，推动公司高质量发展；继续以提高产品和服务质量为基础，提升公司品牌形象
；加快数字化高效落地，实现数字化赋能经营；坚持绩效优先，聚焦强调股东回报水
平的提升；持续深化提质增效，向管理要效益。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期经济市场环境分析
2020年，新型冠状病毒疫情对全球政治局势以及社会经济发展带来了前所
未有的冲击。在国家实施促进社会经济发展等一系列政策的背景下，随着对疫情的科
学有效防控，中国经济率先复苏，最终实现在全球主要经济体中唯一正增长。报告期
内，房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定。上半年，信贷政策中
性偏积极，多地政府从供需两端助力市场复苏；下半年，因“三道红线”要求，房地
产市场整体有息负债规模增速压降，多地调控政策收紧。房地产市场总体表现强韧，
销售、土地成交、开发投资等指标实现V型反转。2020年全国商品房销售额再创新高
，达17.36万亿元，同比增加8.7%。行业集中度持续提高，千亿房企继续扩容。随着
行业竞争日趋激烈以及调控的常态化，行业利润率下滑已成大势，企业经营压力加剧
。
产业是发展的根基，是实现高质量发展的区域经济布局的关键力量；园区
作为产业发展的载体，从过去、现在到未来，都承担着产业集聚和创新升级的先锋作
用。2020年，产业用地政策越来越精细化，产业发展政策聚焦“新”，创新发展、新
业态、新型城镇化、数字化等主题最为高频，基础设施公募REITs试点起步，园区业
务投融资机制将进一步被激活。随着京津冀协同发展、长江经济带、粤港澳大湾区、
长三角一体化、海南自由贸易区（港）、雄安新区等一系列重大区域战略的稳步推进
，我国东西南北纵横联动发展的布局已逐步形成。
2020年，邮轮业务与水上客运市场遭遇寒冬。受疫情影响，国内外邮轮航
线持续停航，国内邮轮港口接待量大幅下滑，全年国内邮轮客流量24.5万人次，为20
19年的6%。自2018年国家交通运输部等十部委出台促进我国邮轮经济发展措施以来，
国内多地纷纷出台政策将发展邮轮经济作为地区产业转型和发展的方向，如粤港澳大
湾区发展规划中明确支持发展水上客运及邮轮产业、深圳建设中国特色社会主义先行
示范区中将邮轮经济与邮轮港口发展作为重要举措、上海建设邮轮旅游示范区以及国
内沿海、沿江港口城市出台系列邮轮经济发展的举措等。总体来看，邮轮产业长期向
好的发展趋势未变。
（二）报告期公司经营情况概述
回顾不平凡的2020，国内新冠疫情年初严峻、年底反复，社会各行业的发
展复杂多变。身处城市和园区综合开发运营领域的招商蛇口坚持双线战疫，在防疫抗
疫的同时积极复工复产，将疫情的不利影响降至最低，各项工作取得突破。
开发业务全力以赴，经营业绩稳步增长
报告期内，公司狠推“一城一模板”，全面对标标杆竞企，提升综合操盘
能力，向管理要效益。多手段稳定货值，高质量去化，销售创新高。2020年，公司实
现签约销售面积1,243.53万平方米，同比增加6.34%；实现签约销售金额2,776.08亿
元，同比增加25.91%。其中，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7个城市
公司突破百亿销售，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%，
销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%，城市深耕取得阶段性成效。
报告期内，公司持续加大投资力度，重点聚焦于核心一二线城市，多渠道
主动争取发展空间；坚定执行城市深耕策略，单城资源投放力度较去年翻倍，加强布
局西安、合肥、南通、东莞等明星城市。2020年，公司累计获取土地98宗，新增土地
面积687.98万平方米，总计容建面1,624.83万平方米，权益面积1,044.82万平方米，
港城联动、产城联动已经成为公司综合发展模式下获取优质资源的重要方式。继深圳
、厦门、湛江邮轮母港及海门国际邮轮城项目后，公司在报告期通过港城联动又相继
获取南通滨江及烟台芝罘项目；而产城联动更是喜结硕果，成都天府新区项目、太原
小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等一系列大型项目的落
地都将成为公司中长期的货值储备。
持有业务实现突破，四大业态加速经营恢复
2020年是招商蛇口的资管年，公司持有型业务实现突破。报告期内，公司
成立资产管理中心，协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“
招商伊敦”酒店公寓管理平台，以专业化、垂直化为原则重塑组织管理体系。此外，
公司全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，设置不同的
持有及管理策略。年内，公司产融体系
渐成，深圳泰格明华、南京马群花园城等类Reits产品成功创新发行，为资
产有序有效退出奠定基础。
面对疫情冲击，四大业态全力加速经营恢复。报告期内，公司集中商业整
体出租率逐月稳步回升，新签续约租金单价保持正向增长，同时利用疫情窗口期，对
部分写字楼、酒店、公寓进行升级改造，加速经营恢复。报告期内新开成都招商花园
城、深圳海上世界汇港购物中心二期、上海森兰花园城、苏州金融小镇花园天地、宁
波1872-花园坊等5个购物中心。2020年，公司正式成立深圳招商伊敦酒店及公寓管理
有限公司，建立“伊敦酒店”及“伊敦睿选酒店”自有酒店品牌。长租公寓持续打造
“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，合计
布局全国17城，约2.8万间。推动高质量综合发展，园区业务成果丰硕
园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展重要的板块。公司目前在国内海
南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等战略区域以及海外“一带一路”重要节点拥
有13个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目，占地300平方公里；
拥有网谷、意库和智慧城三个产品线下27个特色产业园区，规划建筑面积403万平方
米，有效引领片区产业集聚和全新升级；园区内还具备创新孵化基地——招商创库，
目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。
报告期内，园区业务主动拥抱变化，稳保出租率等各项核心指标，经营收
入逆势增长；园区运营质量稳健提升，产业数字化初具规模，内部生态逐渐完善；产
业组织能力不断提高，近20家战略及龙头客户落地各大园区；创新驱动全方位推进，
产业投资基金持续发挥以投带引和孵化创新作用，轻资产能力输出及变现取得突破。
招商积余完善顶层战略，在发展中推进融合融效
招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，明晰了“12347”发展战略，
以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主
业。报告期内，物业管理市场拓展持续发力，高质量深化服务现有业态的同时，在城
市服务、军队等业态接连获得新突破。截至2020年末，招商积余物业在管项目达到1,
438个，覆盖全国逾100个城市，管理面积达到19,090万平方米，同比增长25%，其中,
非住宅管理面积9,476万平方米，住宅管理面积9,614万平方米。招商积余全年实现营
业收入863,515万元，较上年同期增长42.07%；归属于上市公司股东的净利润43,514
万元，较上年同期增长52.03%。
邮轮及水上客运遭遇寒冬，国家政策长期向好
因疫情影响，自1月下旬起，靠泊公司旗下邮轮港口的邮轮全部停航。虽然
邮轮业务恢复尚需时间，但国家政策支持力度未减，公司将按照原有战略继续推进邮
轮业务。报告期内，公司苦练内功，全面复盘邮轮营销，为2021年引轮做准备。蛇口
太子湾邮轮母港的水上客运业务出入境航线自2月起相继停航，港口客流量直至下半
年开始缓慢回升。公司一方面灵活调整港口及人员修整计划，降本增效；一方面积极
开辟“蛇口-横琴”、“蛇口-中山”等深受欢迎的国内航线，并率先实现澳门航线、
香港机场单向航线的有限度复航；国内首艘高端湾区游船“大湾区一号”轮投入运营
，开航港珠澳大桥、深圳湾大桥航班，初步建立湾区游运营能力。
大健康抗疫有招，主业赋能显成效
从养老、医疗和健康管理三方面入手，积极参与大健康产业，目前已落子
华东、华南、华中七城。报告期内，公司广州、深圳观颐之家的防疫经验被欧洲同行
学习采用并获广泛宣传；深圳及常熟两家国际医院相继开工建设；探索并落地地产+
社区健康管理模式，健康业务有效赋能公司的综合发展。
科技引领，产业数字化转型提速
疫情对公司数字化转型提出了更高的要求，也加快了转型的进程。2020年
，数字化建设以客户服务为出发点，结合业务需求与管理痛点，围绕“地产开发业务
管理提速增效”、“大会员体系构建”、“全面数据化经营体系构建”、“智慧空间
建设”等方面开展工作。开发业务方面，“招商好房”线上售楼平台助力公司销售业
绩，大会员体系盘活存量客户助力营销降本，客服数字化实现维修专项、满意度管理
等系统落地，采购数字化实现场景式采购、商城式下单；持有业务方面，四大业态实
现全面线上统一管理，园区租赁业务系统快速迭代并全面推广，自主研发公寓数字化
系统提供自助线上服务。此外，智慧空间联动社区/商业/园区稳步推进，生态创新以
招商荟为载体构建内外生态圈。
提升组织能力，强化内生动力
报告期内，公司通过管控模式、组织架构、权责体系、内部协同等方面持
续优化、创新组织管理模式；构建人效管理体系，关注内部管理效率，优化人员配置
；以市场化、业绩化以及差异化为原则，持续深化薪酬激励体系改革；2020年，公司
启动“卓越人才计划”，强化人才聚集能力，为业务赋能。
多渠道控制融资成本，公司治理获市场认可
年内，公司大力提升现金流管理能力，优化销售回款管理举措，持续提升
签约回款率，缩短回款周期；加强资金集中管理，提高资金综合使用效率；借LPR换
锚机会降本增效，通过优化债务品种、加大供应链金融产品应用等举措，全年综合资
金成本为4.70%；积极开展直接融资工作，先后滚动发行了超短期融资券、中期票据
等产品，发行金额合计206.5亿元，均为同期市场较优利率，在有效控制资金成本的
同时防范了债务风险；做好债务规模管控，年末“三道红线”监测指标全部绿档，为
公司持续发展奠定坚实的基础。
报告期内，公司凭借领先的综合实力、出色的市场表现和稳健的财务策略
，荣获多项市场殊荣：以营业收入、利润、资产和市值综合评分在福布斯2020全球企
业2000强榜位列348位，较2019年上升31名；深交所信息披露考核结果连续17年为A，
MSCIESG评级维持BBB水平，蝉联新财富“最佳上市公司”奖；凭借开发模式、资产规
模、产业营运和产业培育、创新孵化等综合能力获评“2020年度中国产业园区运营商
TOP50”第一名，继2019年之后再登榜首，招商局三亚深海科技城获评“中国产业新
城最佳新锐奖”；获得由每日经济新闻颁发的“2020年度价值地产上市公司”、“20
20最具社会责任上市公司”奖项；被中国企业管理研究会、国企管理编委会评选为“
2020全国国企管理创新成果第一等级”。
注1：“项目名称”列中，含“*”是公司2020年新获取的项目。报告期内
，公司新获取项目合计新增计容建面1,624.83万平方米。
注2：新西兰项目是公司2020年之前，在新西兰Karaka、Matua、GulfHarbo
ur、Tauranga、Papakura、Orewa等地获取的房地产项目信息汇总。
注3：未来，可能因引入合作方共同开发等原因，导致公司在项目中的权益
比例发生变化；可能因为规划调整等原因，导致公司项目的计划投资、计容积率规划
建筑面积等指标发生变化。
注4：报告期内，公司实现签约销售面积1,243.53万平方米，签约销售金额
2,776.08亿元；公司合并报表范围内结转面积634.24万平方米，结转收入1,168.62亿
元。
注5：公司在前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平方米的项目储
备（不含人才用房），截至2020年底尚有387.46万平方米的项目储备未开工。后续，
公司将按照前快后稳、品质引领的原则，综合考虑市场需求、资金平衡、交通条件、
产业发展等因素，推进前海土地的开发建设。
注6：公司在蛇口太子湾片区共拥有计容建面170万平方米的项目储备，截
至2020年底尚有48.73万平方米的项目储备未开工。主要项目出租情况
报告期末，公司拥有可出租土地面积149.18万平米，出租率93%，报告期出
租收入1.24亿；公司拥有的可出租物业总可出租面积413.65万平米，包含公寓、住宅
、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入
28.93亿元，同比增加2.41%，总体出租率82%；报告期末，公司在深圳、北京、漳州
、杭州、昆山等地拥有酒店客房1,718套，酒店收入5.11亿。受疫情影响，2020年租
赁业务出租率、酒店业务客流量及入住率不同程度下降，导致租赁业务和酒店业务收
入明显下滑；在此期间，公司积极履行央企社会责任，开展了较大范围的减免租金行
动，公司租赁业务收入因此受到较大影响。报告期内租赁业务收入同比增加，主要是
出租性物业期末可出租面积增加导致。
融资途径
2020年末，本公司剔除预收账款后的资产负债率58.84%，未剔除预收账款
的资产负债率66.22%，净负债率28.81%，现金短债比1.23（根据监管要求，在计算总
资产、净资产等科目时，剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券）。
2020年本公司包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅
项目的土地成本权益支出589.3亿元，住宅开发项目权益销售额1,487.79亿元，近三
年经营活动产生的现金流量净额不为负。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，
担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办
妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约
329.20亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
董监高与上市公司共同投资不适用。
二、主营业务分析
1、概述
2020年，公司实现营业收入1,296.21亿元，同比增长32.71%，实现归属于
上市公司股东的净利润122.53亿，同比减少23.58%，基本每股收益1.46元，同比减少
26.63%。
二、核心竞争力分析
（一）招商局集团内部协同优势
作为招商蛇口的控股股东和实际控制人，招商局集团旗下拥有一批横跨实
业和金融两大领域的优秀企业。集团148年的稳健经营，一定程度上为公司多渠道、
低成本地获取资源起到了良好的作用，促进公司不断实现跨越式发展。近年来，集团
内部资源整合频频、产融协同高效，为公司实现综合发展提供了强有力的资源与资金
支撑，进一步促进了公司对内获取互补资源、对外强化竞争优势。此外，招商局集团
强大的企业背景，在全国乃至世界范围具有较大的影响力，其拥有的外部协同资源也
将给公司带来巨大的商业机遇。
（二）独特的“前港—中区—后城”综合发展模式与丰富的综合开发运营
经验
在开发建设蛇口工业区40余年的历程中，得益于集团内部多产业的协同发
展与共同升级，孕育形成了招商特有的片区开发模式，即“蛇口模式”，亦是“前港
—中区—后城”综合发展模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口，
以临港的产业园区为核心和主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合
与协同发展，形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于，通过公司全生命
周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、
空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。该模式下，
公司持续积累优质资源，助力业务增长。
在此过程中，招商蛇口积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验，
不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力，也形成了完
整的综合开发体系，获得了应有的商业利益，为片区及城市的发展带来了巨大的社会
效益。
（三）特有的战略资源优势
招商蛇口积极响应招商局集团号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践
行国家重大战略与重要倡议，努力实现“蛇口模式”的异地推广和复制，通过产城、
港城联动，在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战
略资源。
发展湾区经济已是世界经济强国的“标配”，粤港澳大湾区承载着中国塑
造区域发展新格局的重要使命。公司在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇
口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源，随着湾区
经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。
（四）助力公司转型发展的探索创新精神
创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新
精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面
旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、蛇口基因”说的
就是招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改
革创新者赢。推动招商蛇口战略落地的背后，创新是重要动力。从员工持股到项目跟
投、从体制创新到机制改革、从业务转型到管理变革，创新贯穿着招商蛇口发展的每
个细节。
三、公司未来发展的展望
（一）市场环境分析
2021年，我国开始进入“十四五”时期。世界经济短期受疫情冲击严重，
全球经济中期不确定性上升；我国经济发展长期向好的基本面保持不变，同时也要看
到构建国际、国内相互促进的双循环新发展格局，经济或将面临诸多风险挑战。对房
地产行业而言，未来五年不变的是“房住不炒”的定位、变化的是长效机制将更加完
善，虽然行业利润空间虽逐年收窄，但机会仍存。与开发业务不同，疫情给持有型业
态带来深远影响，其需求没有延迟释放而是被替代。未来，商业体验式和服务类占比
将会提升，写字楼要对企业客户所处的行业保持敏感度，长租公寓在一线、强二线城
市争夺发展势头。在“国内循环为主，国内国际互促双循环”的新格局下，一纸协议
获取成片开发土地的时代一去不复返，各地产业新城政策差异大且变化快，政府对产
业要求越来越高，产业资源的获取面临更大挑战。产园运营资金占用大、开发周期长
，运营商的综合能力起着至关重要的作用，诸如公募REITs等产融创新退出渠道尚待
探索尝试。
虽然疫情对邮轮行业造成了巨大冲击，但从中产阶层壮大、国民旅游升级
、美好生活需求、人口结构改变等基本面来看，国内邮轮产业长期向好的发展趋势不
会改变。国际邮轮市场恢复仍有较大不确定性，预计复航至少推迟至今年下半年或明
年；国内邮轮市场将迎来复苏曙光，国内沿海航线、无目的地游航线预计将率先复航
。
（二）开启“十四五”战略新征程
2020年是招商蛇口“十三五”战略规划收关之年。五年间，公司以多元化
业务承载美好生活，战略布局国内重点区域及“一带一路”沿线国家，以“前港-中
区-后城”综合发展模式向高质量发展转型，综合实力迈上了新台阶。
在“十四五”战略规划下，公司将以综合发展为总纲，以数字化和创新为
驱动力，以健全的风险管控体系保驾护航，强化区域聚焦与城市深耕，强化产融结合
与内外协同，强化产业聚集与资产管理，着力构建现金牛、成长型、创新型、平台型
及机会型的业务组合，积极打造产业园区、集中商业、招商积余及邮轮等四大核心IP
。至“十四五”规划期末，公司力争综合发展取得显著成效，形成结构优化的业态组
合，打造全生命周期的产品与服务，将招商蛇口建设成为中国领先的城市和园区综合
开发运营服务商。
（三）2021年度经营计划
2021年为公司“十四五”战略规划开局之年，公司将聚焦能力提升，全力
推进综合发展模式有效落地，重点推进品牌美誉度全面提升，为未来五年的高质量发
展开好头、起好步。2021年，公司预计新开工面积1,300万平方米、竣工面积1,300万
平方米，全年力争实现签约销售额3,300亿元。重点工作方面，公司将夯实精益管理
能力，做精开发周转能力，做强持有业务经营能力；以提高产品和服务质量为基础，
提升公司品牌形象；加快数字化高效落地，实现数字化赋能经营；考核导向坚持绩效
优先，聚焦强调股东回报水平的提升；持续深化提质增效，向管理要效益。
（四）可能面临的风险
1、国内外宏观形势变化
当前疫情依然在全球蔓延，对世界的巨大冲击或将持续。全球经济增长放
缓、国际格局复杂多变、国内经济恢复结构性压力等问题会在未来一段时间内长期存
在。新冠疫情引发了各国对自身产业链完备性的重新认识，萌生的去全球化思潮以及
新型地缘政治等因素，使得全球贸易风险加大，或将进一步引发相关企业经营困难甚
至倒闭等连锁反应，进而影响房地产市场需求。
2、房地产调控政策变化
中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营，影响着
市场对房地产行业走势的预期。目前来看，调控的核心是“稳”，在坚持“一城一策
”的前提下，市场趋冷政策会放松、市场趋热政策会收紧，窄幅波动或将成为常态；
房地产税的立法工作仍在推进过程中，市场各方对于其何时落地、如何落地的预测各
不相同；加之住房制度改革、人口人才政策、棚改旧改政策等多因素层层叠加，或将
进一步增加公司的经营和转型压力。
3、产业新城建设开发进度存在不确定性
产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及资源标的规模大、合作方式复杂
，需要一定的谈判周期。公司在各地签约的产业新城项目，由于土地面积较大、方案
沟通费时，规划与建设开发方案均需与当地政府进行协商谈判，产业新城项目开发建
设的时间存在不确定性。
4、邮轮业务发展进度存在不确定性
新冠疫情使全球邮轮行业陷入停摆，恢复缓慢。虽然邮轮行业制定了成熟
、完备的公共卫生应急预案，多方式多渠道开展邮轮安心行动，但国际邮轮航线的恢
复仍需等待疫情消散，时间具有不确定性；而国内邮轮市场，包括航线、目的地开发
均不够成熟，大众对邮轮旅游的认知亦不足，市场培育需要一定时间。
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