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≈≈招商蛇口001979≈≈(更新:22.02.25)
[2022-02-25] 招商蛇口(001979):全年营收超预期,谨慎计提减值准备影响业绩-业绩快报点评
■天风证券
事件:公司发布2021年业绩快报,公司2021年实现营业收入1606.43亿元,同比增长23.93％;利润总额228.43亿元,同比减少5.25％;归属于上市公司股东的净利润103.72亿元,同比减少15.35％。
竣工结转面积增长,全年营收超预期
公司2021年实现营业收入1606.43亿元,同比增长23.93％;利润总额228.43亿元,同比减少5.25％;归属于上市公司股东的净利润103.72亿元,同比减少15.35％。公司营业收入快速增长,主要由于公司房地产项目竣工交付并且结转的面积增长,因此房地产业务结转收入增加。利润下降的主要原因:1)房地产业务结转毛利率同比有所下降;2)计提资产减值准备和计提信用减值准备43.72亿元,减少公司归属于上市公司股东的净利润34.56亿元,对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元;3)公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元,由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元。
谨慎计提减值准备,业绩受到一定影响
公司计提资产减值准备43.72亿元,减少公司归属于上市公司股东的净利润34.56亿元。1)计提信用损失准备9.81亿元,公司按照信用风险特征对单项计提信用损失准备类别应收款项计提信用损失准备。2)计提存货跌价准备17.19亿元,主要由于报告期内部分房地产项目价格未达预期。3)计提投资性房地产减值准备7.79亿元,主要由于报告期末公司根据租赁市场预期租金收入、出租率等情况,对存在减值迹象的投资性房地产计提减值准备。4)计提长期股权投资减值8.93亿元,公司对经营低于预期,未有改善迹象的长期股权投资计提减值准备。
全年销售双位数增长,销售均价同比基本持平
公司2021年全年累计实现签约销售面积1464.47万平方米,同比增长17.77％;累计实现签约销售金额3268.34亿元,同比增长17.73％;累计销售均价22317.56元/平方米,较2020年全年销售均价22324.19元/平方米基本持平。根据克而瑞排名,2021年公司权益销售金额排名第9,与2020年持平。尽管行业在2021年下半年开始转淡,但是公司保持龙头优势,全年销售面积、金额保持双位数增长。
投资建议:公司2021年收入双位数增长,但在行业下行、年内疫情背景下,公司毛利率下行,谨慎计提减值准备,业绩受到一定影响。考虑到行业毛利率整体下行,根据业绩快报,我们将公司2021-2022年净利润由129.47亿元、144.84亿元下调至103.72亿元、113.47亿元,维持"买入"评级。
风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期、2021年度数据为初步核算,具体数据以正式年报为准、销售数据可能与定期报告披露的数据存在差异,相关数据以公司定期报告为准
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):结算业绩符合预期,减值摊薄当期表现-年度点评
■广发证券
结算业绩符合预期,减值摊薄当期表现。根据公司2021年业绩快报,全年实现营收1606.43亿元,同比增长24％,营业利润228.38亿元,同比下降5％,归母净利润103.72亿元,同比下降15％,扣非归母净利润88.6亿元,同比下降2％。全年公司归母净利润率6.5％,较20年回落3pct。蛇口21年计划竣工面积增长同比19％,收入增速高于竣工计划,公司结转节奏正常。公司21年计提资产减值准备43.7亿元,对归母净利润影响34.56亿元,上半年REIT上市贡献19.5亿元,税后贡献14.6亿元,扣除这两部分后,地产贡献123.7亿元的税后净利润,同比增长13％,占营业收入的7.7％,较20年下降0.7pct。
延续高成长态势,销售排名持续提升。销售层面,21年蛇口完成销售3268.3亿元,同比增长17.7％,增速领先TOP10房企整体24个百分点,全口径销售排名上升至第7,22年1月上升至第6。
21年全口径拿地规模第一,拿地力度领先36pct。投资方面,公司21年拿地金额2149.9亿元,全口径排名所有房企第一,拿地力度66％,领先44家房企均值36个百分点。拿地权益比57％,较20年下降6pct。2021年蛇口拿地能级显著提升,拿地均价同比增长48％,长三角资源占比64％,较20年上升12pct。
盈利预测与投资建议。招商蛇口21年业绩表现基本符合预期,出售资产贡献的利润逐步被经营性(REITs、物业出租)利润取代,利润结构优化。我们预计22-23年归母净利润分别为110、125亿元,同比分别增长6％、14％,对应10.0x、8.8xPE。我们维持合理价值17.07元/股的观点不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):结转收入加速释放,高地价项目结转致盈利承压-2021年业绩快报点评
■光大证券
事件:公司发布2021年业绩快报2021年全年公司预计实现营业收入1606.4亿元(未经审计,下同),同比上升23.9％;实现归母净利润103.7亿元,同比下降15.4％。
点评:结转收入加速释放,毛利率仍承压,审慎计提资产减值准备43.7亿元;
销售表现亮眼,土地投资城市能级提升。
1)结转收入加速释放,毛利率下行及审慎计提资产减值准备致盈利承压。2021年,公司实现营业总收入1606.4亿元,同比增加23.93％,期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长,结转收入释放加速;实现利润总额228.4亿元,同比减少5.25％;实现归属于上市公司股东的净利润103.7亿元,同比减少15.35％。值得注意的是,2021年公司归母扣非净利润录得88.6亿元,同比仅下滑2.5％,韧性较强。
2021年公司盈利承压主要系:1)2017-2018年高价土地项目进入结算周期,叠加近期房地产限价等调控政策遏制了行业整体盈利水平,致使公司盈利指标随之下行;2)公司对存货、投资性物业等审慎计提资产减值准备合计43.7亿元,减少公司归母净利润34.6亿元;3)公司投资收益同比减少24.5亿元,因而同比减少公司归母净利润20.5亿元。
2)销售稳步提升。2021年全年,公司累计实现签约销售面积1464.5万平方米,同比增加17.8％;累计实现签约销售金额3268.3亿元,同比增加17.7％,为行业下行趋势中少数实现销售量价双位数增长的房地产企业之一。
3)拿地力度相对积极,投资城市能级提升。2021年全年,公司累计新增土储建筑面积1550.6万方,新增土储总地价2149.9亿元(同比增长42％,权益比约57％),面积口径拿地强度约105.9％、金额口径拿地强度约65.8％。公司土地投资稳健有序,同时投资城市能级提升,2021年一二线城市拿地金额占比约74％,利于保障后续供货力度和缓和低能级城市去化风险。
盈利预测、估值与评级:受行业盈利空间持续下行影响,我们下调2021-2023年公司预测EPS分别为1.23、1.24、1.31元(下调幅度分别为23.0％、30.6％、33.4％);当前股价对应2021-2023年PE估值为11.2、11.2、10.6倍。当前公司股价受市场环境影响出现小幅波动,但整体来看仍具备长期竞争力,公司销售表现突出,拿地城市能级提升,财务维持稳健,信用优势明显,看好公司未来发展潜力,维持"买入"评级。
风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):业绩有所下滑,销售较快增长,融资保持优势-2021年业绩快报点评
■兴业证券
事件:2月24日,公司发布2021年业绩快报。2021年公司实现营收1606.43亿元,同比增长23.93％,利润总额228.43亿元,同比减少5.25％;归母净利润103.72亿元,同比减少15.35％。
点评:
业绩有所下滑,主要因结转毛利率下降、减值准备、转让子公司收益下行。2021年公司实现营收1606.43亿元,同比增长23.93％,归母净利润103.72亿元,同比减少15.35％。2021年公司归母净利率6.46％,同比下降3.00个百分点;营业利润率14.22％,同比下降4.38个百分点;加权平均净资产收益率10.83％,同比下降3.57个百分点。1)结转毛利率同比下降:受市场下行等影响;2)计提资产减值准备:共43.72亿元,其中存货跌价准备17.19亿元、投资性物业减值准备7.79亿元、长期股权投资减值准备8.93亿元、信用减值准备9.81亿元。减少公司2021年归母净利润34.56亿元,2020年为减少21.84亿元,同比多影响12.72亿元;3)转让子公司投资收益减少:公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元,对应影响归母净利润同比减少20.49亿元。
2021年全年销售较快增长,表现优于行业整体。2021年全年累计签约面积1464.5万平方米,同比增长17.8％;累计签约金额3268.3亿元,同比增长17.7％;销售均价22318元/平方米,同比持平。拿地积极,且主要布局一二线城市。2021年,公司累计拿地建面1550.7万方,拿地金额2136.3亿元,楼面均价为13777元/平方米,拿地力度65.4％,拿地积极。按拿地金额计算,一二线城市占比70.0％,三四线城市占比30.0％。拿地金额排名前五的城市为:上海(17.79％),南京(9.44％),南通(5.19％),苏州(4.87％),广州(4.77％)。
保持央企融资优势,供给侧改革下将迎来更大发展机会。1月发行1笔6.45亿3年期中票,利率2.89％,1笔6.45亿5年期中票,利率3.30％,均用于收并购。此外,三道红线持续达标,截至2021年6月末,剔除预收账款的资产负债率为60.26％,净负债率34.74％,现金短债比1.35。保持融资优势,财务稳健,供给侧改革趋势下,公司将迎来更大发展机会。
投资建议:公司开发与运营并举,融资优势明显,在一二线核心区域有大量优质土地储备。看好公司中长期投资价值。根据业绩快报,调整公司盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为1.31元、1.41元,以2022年2月23日收盘价计算,对应PE分别为10.6倍、9.8倍,维持"买入"评级。
风险提示:房地产调控超预期,大幅度收紧按揭等居民杠杆。
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):逆境弯道超车,未来增长可期-年度点评
■申万宏源
21年归母净利润同比-15％、扣非同比-2.5％,源于结算利润率下行和资产减值等。2021年,公司营业收入1,606亿元,同比+23.9％;归母净利润103.7亿元,同比-15.3％,业绩略低于市场预期;扣非后归母净利润88.6亿元,同比-2.5％;基本每股收益1.16元/股,同比-20.6％。公司归母净利润同比下降,主要源于:1)受市场下行影响,公司房地产业务结转毛利率同比下降;2)公司对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元,减少公司2021年度归母净利润34.56亿元,对归母净利润的影响同比增加12.72亿元;3)公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元,由此形成的归母净利润同比减少20.49亿元。
21年销售3,268亿元,同比+18％,21年拿地/销售面积比达106％、逆境弯道超车。2021年,公司销售金额3,268亿元,同比+17.7％,完成年初销售计划的99％;销售面积1,464万平,同比+17.8％;行业逆境中,公司销售显著优于行业。根据克而瑞数据,公司21年销售额全国排行第8名,较20年末提升2名,实现了逆境中的弯道超车。2021年,公司新增建面1,551万平,同比-5％;拿地金额1,987亿元,同比+31％;拿地/销售面积比106％,拿地积极扩张,优于同期行业水平;平均楼面地价12,811元/平,占比销售均价57％。21H1末,公司总未竣工面积5,708万方,可覆盖20年销售面积4.6倍,土储资源充裕。根据我们的测算,公司在9-12月集中供地中获取项目隐含毛利率分别在25％、31％、38％、35％,均值高达32％;显著高于4-7月集中供地中获取项目隐含毛利率均值21％,显示出21Q4公司拿地隐含毛利率已显著回升,预示着公司后续盈利能力的改善。
三条红线保持绿档、财务稳健,行业资金困境中融资逐步放量、并成本保持低位。至2021Q3末,公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为59.6％、34.0％,现金短债比1.8,公司三条红线指标处于绿档,财务指标良好,有望助力后续高质量发展。此外,融资方面,在目前行业资金困境阶段,公司融资优势凸显。2021年,公司合计发行4笔公司债、2笔中票、9笔超短融、1笔ABS,合计募资达235亿元人民币,加权票面利率仅2.3％,并且11月新增融资额达60亿元,月度融资额创年内新高。当前公司融资通道畅通、融资成本持续低位,逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下,实现更积极的扩张,有助于助力公司实现销售规模和盈利能力的双双提升。
投资分析意见:逆境弯道超车,未来增长可期,维持"买入"评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时,公司融资端开始放量、成本持续低位,融资优势凸显,同时公司保持积极扩张策略,有助于后续销售实现持续增长,并拿地隐含毛利率已显著回升,预示着后续盈利能力的改善。考虑到行业结算利润率承压,我们下调公司2021-2023年每股收益预测至1.31/1.40/1.61元(原预测值为1.70/1.86/2.13元),维持目标价17.06元,维持"买入"评级。
风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):历史盈利能力问题在报表呈现-2021年业绩快报点评
■中信证券
业绩继续同比下降。公司披露2021年度业绩快报,实现营业总收入约1,606.4亿元,同比增加23.93％;实现利润总额约228.4亿元,同比减少5.25％;实现归属于上市公司股东的净利润约103.7亿元,同比减少15.35％。业绩下降主要系结转毛利率下降、投资收益减少以及计提资产减值准备影响。
全年销售好于同业。2021年1-12月,公司累计实现签约销售面积1,464.47万平方米,同比增加17.77％;累计实现签约销售金额3,268.34亿元,同比增加17.73％,好于行业增幅。2022年年初公司推货不足。1月公司实现签约销售面积70.56万平方米,同比减少27.66％;实现签约销售金额151.47亿元,同比减少38.47％。
整售项目告一段落,新增土地盈利能力有限。公司在历史上凭借蛇口等片区优质土地资源,整售了一些历史开发成本低,售价较高的项目,实现了阶段性的高业绩兑现。2021年之后,公司整售项目告一段落,而市场化开发的项目盈利能力又较为有限。不过,长期而言公司仍具备规模庞大的存量优质土地储备,且市场化开发能力正逐步提升,长期业绩稳定仍有保障。
具备持续融资和新增项目储备的能力。公司凭借央企良好的信用,持续低成本融资,也积极增加土地储备。2021年,我们统计公司新增土地储备的总建面超过销售面积,从而能够推动公司未来销售和结算规模继续增长。2022年1月份,公司仍在宁波等地取得了三宗土地储备。
风险因素:公司盈利能力继续下降的风险。
投资建议:我们认为,2021年业绩的下降,是大多数地产上市公司的常态。2019年以来高涨的地价,使得很多项目无利可图。但公司的资金成本较低,存量优质土地储备仍然充裕,且积极培育新的业务能力,仍有望在未来维持业绩的平稳。我们小幅调整公司EPS预测到1.32/1.32/1.33元(原预测为1.40/1.32/1.33元),参考可比公司估值,维持公司2022年13倍PE目标估值,维持目标价17.2元,维持"买入"的投资评级。
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):融资优势明显,拿地销售稳健-年度点评
■平安证券
事项:
公司公布2021年业绩快报,全年实现营收1606亿元,同比增23.9％,归母净利润103.7亿元,同比减15.4％。
平安观点:
毛利率下行叠加减值准备等,业绩同比下滑。公司预计2021年归母净利润同比降15.4％,主要因:1)结算毛利率继续下行,2021年营业利润占营收比重14％,较2020年降5pct;2)基于审慎原则计提减值准备43.7亿元,减少归母净利润34.6亿元;3)结算项目权益比例降低,2021年归母净利润占利润总额45％,较2020年降6pct;4)转让子公司产生投资收益同比减少24.5亿元。
销售表现突出,投资相对积极。2021年公司实现销售面积1464.5万平方米,同比增加17.8％,销售金额3268.3亿元,同比增加17.7％,销售金额、面积增速显著优于全国(4.8％、1.9％)。拿地方面,公司2021年拿地金额2149.9亿元、面积1550.6万平方米,拿地销售金额比、拿地销售面积比分别为66％、106％,投资力度显著高于其他主流房企,同时聚焦重点城市,全年楼面均价13865元/平,同比增长50％,充足土储为后续销售奠定基础。2022年1月,公司成功发行第一期并购中票12.9亿元,用于置换2021年8月蛇口收购项目的前期投入。当前行业资金压力较大背景下,后续公司有望凭借央企财务稳健优势,获取优质收并购项目。
投资建议:考虑短期行业阵痛可能带来销售放缓、利润率承压及减值计提,我们下调公司盈利预测,预计2021-2023年EPS为1.31元、1.32元、1.39元(原为2.15元、2.46元、2.76元),当前股价对应PE分别为10.6倍、10.5倍、10.0倍。短期行业政策端持续改善,有望带来板块估值修复;中长期看,公司作为央企龙头,财务稳健,融资优势突出,且拿地投资积极,有望带动业绩逐步恢复,我们看好公司中长期表现,维持"推荐"评级。
风险提示:1)若楼市去化压力延续,导致销售以价换量,将带来公司结算毛利率进一步下行,前期高价地减值风险;2)若政策呵护力度不及预期,将对公司规模发展产生负面影响,导致业绩表现不及预期;3)公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
[2022-02-23] 招商蛇口(001979):招商蛇口业绩快报2021年净利润103.72亿元 同比降15.35%
■证券时报
招商蛇口(001979)2月23日晚间发布业绩快报，2021年营业收入为1606.43亿元，同比增长23.93%;归母净利润103.72亿元，同比下滑15.35%;基本每股收益1.16元。公司对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元。
[2022-02-14] 招商蛇口(001979):基本面扎实稳进,行业整合中迎份额提升契机-年度点评
■中金公司
预测2021年归母净利润同比下降20％我们预计公司2021年归母净利润同比下滑20％至98亿元左右。
关注要点
销售端有望延续增长态势。2021年公司销售额同比增长18％至3,268亿元,基本完成3,300亿元的销售目标且增速在龙头房企中位居前列(Top15房企整体销售额同比下滑3％),全国排名较2020年上升3位至第7名(克而瑞口径)。往前看,伴随行业竞争格局优化,我们认为公司作为央企龙头可依托资源和资金优势捕获更多市场份额,进而实现销售规模和市占率的持续提升。
央企龙头财务优势显著。3Q21末公司净负债率、扣预资产负债率和现金短债比分别为34％、60％和1.8倍,稳居"绿档"且优于多数龙头房企。
2021年公司通过发行超短融、中期票据、公司债和ABS等融资工具累计募集资金约250亿元(根据公司公告等公开信息统计),且公司1H21综合资金成本仅4.6％;近期又分别以2.89％/3.30％的利率发行了总额均为6.45亿元的3/5年期并购票据。我们认为公司在强劲的资产负债表和畅通的融资渠道支撑下,能够在行业下行周期中把握更多的优质投资机会。
积极把握窗口性拓储机会。2021年公司拿地金额同比增长42％至2,150亿元(月度公告口径),拿地强度持续提升至66％(2019-20年分别为45％和55％),远高于龙头房企均值(34％)。往前看,在"一城一模板"的经营方针下,我们预计公司仍将深耕核心城市、积极参与集中供地,并有望在行业持续出清的过程中获得更多的收并购机会。
资产出表提升资金使用效率。2021年公司通过蛇口产园REIT(180101.SZ)上市探索持有型资产"投、融、建、管、退"全生命周期发展模式与投融资机制,且公司兼具在境内外市场实现资产退出的经验(2019年招商局商业房托(1503.HK)在港交所上市)。往前看,公司在"双百战略"行动计划的指引下正积极推进持有型物业的规模化发展,轻资产运营模式的探索有助于公司盘活存量资产、实现资金使用效率的提升。
估值与建议
维持公司2021/2022/2023年盈利预测98/108/114亿元不变,对应2021-23年同比增速分别为-20.1％/+10.6％/+5.2％。公司当前股价交易于1.0/10.4倍2022年市净率/市盈率和58％的NAV折让。维持跑赢行业评级,考虑到市场对销售稳增、土储优质和财务安全的均好型房企风险偏好上行,我们上调公司目标价25％至16.94元,新目标价对应50％的NAV折让、1.2倍2022年目标市净率和20％的上行空间。
风险
主要布局城市调控超预期转紧;销售增速和结转利润率不及预期。
[2022-02-11] 招商蛇口(001979):首月销售同比下降,销售均价环比提升-1月经营公告点评
■天风证券
事件:公司发布2022年1月经营情况公告,1月单月实现销售面积70.56万平方米,同比减少27.66％;实现销售金额151.47亿元,同比减少38.47％。首月销售同比下降,销售均价环比提升公司2022年1月单月销售金额151.47亿元,同比去年减少38.47％;销售面积70.56万平方米,同比去年减少27.66％;销售均价为21466.84元/平方米,较去年1月单月销售均价为25239.9元/平方米,同比降低14.95％,环比去年12月销售均价19863.33元/平方米增长8.07％,较去年全年累计销售均价22317.56元/平方米同比下降3.81％。受春节假期、去年高基数、整体环境等因素影响,公司单月销售双位数下跌,但销售均价环比有所提升。
补货集中在华东区域,低能级城市拿地比例有所提升公司2022年1月新增3个地块,从区域分布看,3个地块全部位于华东区域;从城市能级看,二线城市:三线城市=1:2,低能级城市补货力度大;从权益比例看,全部为非100％权益拿地。1月新增项目总占地面积为18.35万平方米,新增规划建面49.12万平方米,华东区域新增建面占比100％,该比例与上月华东区域:华南区域:西南区域=55.58％:29.20％:15.22％相比更加集中;二线城市和三线城市的新增建面占比分别为68.30％、31.70％,该比例与上月一线城市:二线城市:三线及以下城市=27.4％:66.4％:6.2％相比,低能级城市拿地比例有所上升;1月权益地价为24.37亿元,总地价为55.11亿元,相应的权益比例为44.22％,较上月的53.96％的权益比例有所降低,主要与合作拿地比例提升有关。
当月拿地力度有所下降,楼面价较上月下降以权益地价计算,2022年1月公司拿地力度为16.09％,与上月40.68％相比下降明显。从楼面价看,2022年1月新增项目楼面价为11218.88元/平方米,较上月13925.98/平方米下降19.44％,主要与当月在低能级城市的补货比例有所提升。1月的地售比为52.26％,较上月的70.11％相差17.85pct,主要与补货区域不同于销售区域有关。
投资建议:受春节假期、去年高基数、整体环境等因素综合影响,公司首月销售同比下降,但销售均价环比提升。考虑到行业整体利润率下行和结算速度放缓,我们将公司2021-2022年净利润由131.30亿元、147.91亿元下调至129.47亿元、144.84亿元,对应EPS由1.66元/股、1.87元/股下调至1.63元/股、1.83元/股,维持"买入"评级
风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期
[2022-02-11] 招商蛇口(001979):并购中票成功发行,延续稳定拿地投资-公告点评
■广发证券
22年1月完成销售151.5亿元,同比下降38.5％。根据公司22年1月经营公告,公司1月签约销售金额151.5亿元,同比下降38.5％,销售面积70.6万方,同比下降27.7％,销售均价21467元/平。
22年1月拿地力度36％,延续低权益方式获取资源。公司1月获取3个项目,拿地金额55亿元,拿地建面49万方,金额口径拿地力度36％,金额口径权益比例44％,与21年下半年(45％)大致持平。
1月新增3宗宅地,包含1宗收购项目。公司1月获取盐城宅地2宗,总建面33.6万方,总地价36.8亿元。通过收购方式于宁波拿地1宗,总建面15.6万方,地价18.3亿元,权益比例33％,该宁波地块为两集中一批次地块,由荣安和德信的联合体拿地,成交价18.4亿元。
蛇口成功发行第一期并购票据,总规模12.9亿元。1月24日,公司成功发行第一期并购中票12.9亿元,用于置换21年8月9日蛇口收购项目的前期投入。公司目前有规划发行的信用债规模为17.1亿元,按照正常发行节奏可以在22年1季度贡献,则1季度公司净融资额为13亿元,从21Q4开始公司基本一直维持净融资状态。
盈利预测与投资建议:预计21-22年EPS分别为1.31元/股、1.39元/股。招商蛇口作为中票及并购票据第一批试点的头部央企,具备承接市场机会的能力,22年销售及投资将更具进攻性。预计21、22年公司归母净利润分别为104亿元、110亿元,对应21、22年PE为10.9x、10.3x。当前市值对应21Q3归母净资产(下同)的PB为1.0x,考虑地产公司在手土储及未结算资源,NAV约为21Q3归母净资产的1.6x,考虑到当前市场景气度资产存在折价,按照21Q3归母净资产1.2x估计,对应公司合理价值17.07元/股,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2022-02-11] 招商蛇口(001979):首月销售同比下降,均价环比提升-1月经营公告点评
■天风证券
事件:公司发布2022年1月经营情况公告,1月单月实现销售面积70.56万平方米,同比减少27.66％;实现销售金额151.47亿元,同比减少38.47％。
首月销售同比下降,销售均价环比提升
公司2022年1月单月销售金额151.47亿元,同比去年减少38.47％;销售面积70.56万平方米,同比去年减少27.66％;销售均价为21466.84元/平方米,较去年1月单月销售均价为25239.9元/平方米,同比降低14.95％,环比去年12月销售均价19863.33元/平方米增长8.07％,较去年全年累计销售均价22317.56元/平方米同比下降3.81％。受春节假期、去年高基数、整体环境等因素影响,公司单月销售双位数下跌,但销售均价环比有所提升。
补货集中在华东区域,低能级城市拿地比例有所提升
公司2022年1月新增3个地块,从区域分布看,3个地块全部位于华东区域;从城市能级看,二线城市:三线城市=1:2,低能级城市补货力度大;从权益比例看,全部为非100％权益拿地。1月新增项目总占地面积为18.35万平方米,新增规划建面49.12万平方米,华东区域新增建面占比100％,该比例与上月华东区域:华南区域:西南区域=55.58％:29.20％:15.22％相比更加集中;二线城市和三线城市的新增建面占比分别为68.30％、31.70％,该比例与上月一线城市:二线城市:三线及以下城市=27.4％:66.4％:6.2％相比,低能级城市拿地比例有所上升;1月权益地价为24.37亿元,总地价为55.11亿元,相应的权益比例为44.22％,较上月的53.96％的权益比例有所降低,主要与合作拿地比例提升有关。
当月拿地力度有所下降,楼面价较上月下降
以权益地价计算,2022年1月公司拿地力度为16.09％,与上月40.68％相比下降明显。从楼面价看,2022年1月新增项目楼面价为11218.88元/平方米,较上月13925.98/平方米下降19.44％,主要与当月在低能级城市的补货比例有所提升。1月的地售比为52.26％,较上月的70.11％相差17.85pct,主要与补货区域不同于销售区域有关。
投资建议:受春节假期、去年高基数、整体环境等因素综合影响,公司首月销售同比下降,但销售均价环比提升。考虑到行业整体利润率下行和结算速度放缓,我们将公司2021-2022年净利润由131.30亿元、147.91亿元下调至129.47亿元、144.84亿元,对应EPS由1.66元/股、1.87元/股下调至1.63元/股、1.83元/股,维持"买入"评级
风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期
[2022-02-10] 招商蛇口(001979):销售有所下行,保持融资优势,受益供给侧改革-1月点评
■兴业证券
事件:
2月10日,公司发布1月经营数据。2022年1月公司实现签约面积70.6万平方米,同比减少27.7％;实现签约金额151.47亿元,同比减少38.5％。
点评:
销售量价同环比下滑。1月单月销售量价同环比下滑,签约面积70.6万平方米,同比减少27.7％,环比减少68.2％,较19年同比上升24.0％;签约金额151.47亿元,同比减少38.5％,环比减少65.6％,较19年同比上升28.5％;销售均价21467元/㎡,同比下滑14.9％,较19年同比上升3.6％。
拿地谨慎,主要布局一二线城市。1月新增3宗地块,拿地总建筑面积49.1万方,拿地总金额55.1亿元,拿地楼面均价11219元/㎡,拿地金额占销售金额比重36.4％。从21年2月至22年1月近12个月来看,按拿地金额计算,一二线城市占比67.5％,三四线城市占比32.5％,拿地聚集一二线,尤其是一线占比29.4％。拿地金额排名前五的城市为:上海(18.3％),南京(8.84％),南通(5.34％),广州(4.91％),苏州(4.55％)。
保持央企融资优势,供给侧改革下将迎来更大发展机会。1月发行1笔6.45亿3年期中票,利率2.89％,1笔6.45亿5年期中票,利率3.30％,均用于收并购。近期媒体报道,承债式收购,相关并购贷款不计入三道红线。此外,三道红线持续达标,截至2021年6月末,剔除预收账款的资产负债率为60.26％,净负债率34.74％,现金短债比1.35。保持融资优势,财务稳健,供给侧改革趋势下,公司将迎来更大发展机会。
投资建议:公司开发与运营并举,融资优势明显,在一二线核心区域有大量优质土地储备。看好公司中长期投资价值。我们维持公司盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为1.68元、1.86元,以2022年2月9日收盘价计算,对应PE分别为8.4倍、7.6倍,维持"买入"评级。
风险提示:大幅收紧购房杠杆资金,调控政策超预期严格,信用风险加剧。
[2022-02-09] 招商蛇口(001979):招商蛇口1月签约销售金额同比减少38.47%
■证券时报
招商蛇口(001979)2月9日晚间公告，1月，公司实现签约销售面积70.56万平方米，同比减少27.66%;实现签约销售金额151.47亿元，同比减少38.47%。
[2022-01-12] 招商蛇口(001979):招商蛇口30亿元并购票据成功注册
■证券时报
记者从知情人士处获悉，招商蛇口30亿元并购票据已于1月12日完成注册。首期发行25.8亿元，其中12.9亿元用于收购住宅项目公司股权，为项目公司注入资金，确保项目顺利推进。知情人士表示，支持市场主体参与房地产企业项目并购，有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用;据悉，除招商蛇口外，多家房地产企业亦计划近期在交易商协会注册发行并购票据。
[2022-01-11] 招商蛇口(001979):稳健扩张之路-2021年销售数据点评
■中信证券
单月销售大幅增长,表现优于行业。2021年1-12月,公司累计实现签约销售面积1,464.47万平方米,同比增加17.77％;累计实现签约销售金额3,268.34亿元,同比增加17.73％。单月方面,2021年12月,公司实现签约销售面积221.70万平方米,同比增加28.17％;实现签约销售金额440.37亿元,同比增加37.01％,呈现出远优于行业的大幅增长。
高信用央企、融资渠道畅通、消费者具备信心下的扩张之路。公司作为高信用的央企,具备稳健的财务结构,融资渠道畅通,资金链安全,消费者不担心交付问题,结合良好的经营及推盘策略,是公司能够逆势实现销售同比高增的核心原因。而顺畅的销售本身,也进一步强化公司的现金流,充裕的资金使得公司在土地市场具备更强的竞争力,能够从容获取具备合理收益率的项目。
全年拿地十分积极主动。2021年1-12月,公司新增项目计容面积超过1500万平方米,总价款超过2100亿元,分别对应销售面积、金额的106％和66％,是整个市场拿地最为进取的公司之一。单月来看,2021年12月份公司新增项目拿地总价达332亿元,权益地价为179亿元,权益占比较此前明显回升。全年来看,公司权益地价为1237亿元,金额权益比约为58％,合作成为常态。下半年,公司新增项目聚焦一线及强二线等需求、去化较好的城市,新拓布局较多的城市包括上海、南通、合肥、成都、广州、东莞、重庆等。
由量向质,由重入轻。公司持续优化业务结构,强化空间运营服务能力。物管板块透过收并购及第三方外拓夯实细分赛道服务能力;REITs市场逐步成熟及交易活跃下,公司优质持有资产的出表等,都有望进一步优化公司业务抗周期性、报表稳健性以及面向存量的空间运营服务能力。
风险因素:公司盈利能力持续偏低的风险。
投资建议:"稳健"的逆势扩张,"弹性"的安心选择。尽管公司销售显著恢复,但销售均价的确也有下行的趋势,未来盈利能力仍然是需要面对的挑战。
考虑到市场房价下降,我们调整2021/2022/2023年EPS预测到1.40/1.32/1.33元(原预测为1.60/1.64/1.68元)。但考虑公司融资渠道畅通,且作为资金充裕的高信用的央企,在当前市场环境下能够从容获取优质的土地项目,未来市场份额有望进一步增加,具备相对优势,我们参考可比公司估值,给予公司2022年13倍PE目标估值,对应目标价17.2元(原目标价16.4元),维持"买入"的投资评级。
[2022-01-10] 招商蛇口(001979):经营表现领先行业,并购中票持续推进
■广发证券
销售排名升至第7,基本完成年初目标。根据公司经营公告,蛇口12月签约销售金额440.4亿元,同比增长37.0％,单月销售规模为历史第二高,增速高于TOP10房企整体增速63个百分点。全年来看,销售金额3268.3亿元,同比增长17.7％,增速领先TOP10房企整体24个百分点,全口径销售排名上升至行业第7,基本完成年初目标。
四季度拿地力度领先行业60个百分点。蛇口21年四季度拿地力度69.5％,为我们统计的54家房企最高,领先54家房企均值60个百分点。全年来看,21年公司拿地金额2149.9亿元,拿地力度66％,全口径拿地金额同比增长42％,权益拿地金额同比增长24％,拿地权益比57％,较20年下降6pct。2021年蛇口拿地能级显著提升,拿地均价同比增长48％,一二线拿地金额占比74％,长三角资源占比64％,较20年上升12pct。集中供地方面,公司获取749亿元(占比35％)土地,权益比例69％(非两集中地块51％),权益拿地金额排名第5。
蛇口已获首批增量资源,并购票据持续推进。21年11月公司新发行的中期票据用途变更为"偿还银行贷款",在用途上取得了突破。22年1月5日,招商蛇口并购专项票据状态变为"待上会",并购票据30亿元,其中15亿元可用于并购,剩余用于偿还银行贷款。
盈利预测与投资建议:预计21-22年EPS分别为1.66元/股、1.77元/股。公司21年销售、投资、融资的表现,在龙头房企中处于领先位置。作为中票及并购票据第一批试点的企业,我们看好公司未来行业格局重构中的阿尔法机会。预计21、22年公司归母净利润分别为131亿元、140亿元,增长7％、7％,对应21、22年PE为8.5x、7.9x,我们维持合理价值17.41元/股的观点不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2022-01-09] 招商蛇口(001979):销售靓丽、拿地积极,受益供给侧改革-12月点评
■兴业证券
事件:1月7日,公司发布12月经营数据。2021年12月公司实现签约面积221.7万平方米,同比增长28.2％;实现签约金额440.37亿元,同比增长37％。2021年全年公司累计实现签约面积1464.5万平方米,同比增长17.77％;累计实现签约金额3268.34亿元,同比增长17.7％。点评:销售表现靓丽。12月单月销售高增长,签约面积221.7万平方米,同比增长28.2％;签约金额440.4亿元,同比增长37％。全年销售也保持较高增速,2021年全年累计签约面积1464.5万平方米,同比增长17.8％;累计签约金额3268.3亿元,同比增长17.7％;销售均价22318元/平方米,同比持平。拿地积极,且主要布局一二线城市。12月新增17宗地块,拿地总建筑面积238.4万方,拿地总金额332.0亿元,拿地金额占销售金额比重75.4％。按拿地金额计算,一二线城市占比74.6％,三四线城市占比25.4％,拿地聚集一二线,尤其是一线占比47.1％。全年来看,累计拿地建面1550.7万方,拿地金额2136.3亿元,楼面均价为13777元/平方米,拿地力度65.4％,拿地积极。按拿地金额计算,一二线城市占比70.0％,三四线城市占比30.0％。拿地金额排名前五的城市为:上海(17.79％),南京(9.44％),南通(5.19％),苏州(4.87％),广州(4.77％)。
融资优势明显,供给侧改革下将迎来更大发展机会。11月发行30亿中票,30亿超短融。近期拟注册发行中票30亿元,其中首期25.8亿,且12.9亿用于收购。近期媒体报道,承债式收购,相关并购贷款不计入三道红线。此外,三道红线持续达标,截至2021年6月末,剔除预收账款的资产负债率为60.26％,净负债率34.74％,现金短债比1.35。融资优势明显,财务稳健,供给侧改革趋势下,公司将迎来更大发展机会。投资建议:公司开发与运营并举,融资优势明显,在一二线核心区域有大量优质土地储备。看好公司中长期投资价值。我们维持公司盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为1.68元、1.86元,以2022年1月7日收盘价计算,对应PE分别为8.4倍、7.6倍,维持"买入"评级。
[2022-01-07] 招商蛇口(001979):招商蛇口去年12月签约销售金额440亿 同比增加37%
■证券时报
招商蛇口(001979)1月7日晚间公告，2021年12月，公司实现签约销售面积221.70万平方米，同比增加28.17%;实现签约销售金额440.37亿元，同比增加37.01%。2021年1-12月，公司累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%;累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。
[2021-12-22] 招商蛇口(001979):安心之选,弹性潜力-跟踪点评
■中信证券
单月销售下降规模不大。2021年1-11月,公司累计实现签约销售面积1,243万平方米,同比增加16.1％;累计实现签约销售金额2,828亿元,同比增加15.2％。单月方面,2021年11月,公司实现签约销售面积126万平方米,同比减少0.5％;实现签约销售金额253亿元,同比减少13.6％,单月下降规模不大(20家重点企业11月销售额/面积同比下降34％/36％)。
基本面下行下,拿地谨慎。2021年1-11月,公司新增项目计容面积1306万平方米,对应总价款2701亿元,分别对应销售的105％和96％,保持等量拿地,全年来看,自下半年开始,受到行业基本面向下的影响,拿地节奏有所放缓。
此外,公司新增项目权益比亦有所下降,2021年1-11月约为60％。
资金链安全,有并购和拓展空间。2021年三季度末,公司对短期有息负债的覆盖为105.0％,净负债率为38.4％,剔除预收账款的资产负债率为62.5％(考虑永续债影响),公司依然保持绿档地位。此外,公司在11月以来发行多笔信用债,包括2021年第一期中期票据,发行总额15(品种一)+15(品种二)亿元,发行利率3.23％(品种一)、3.55％(品种二);以及第九期超短融,发行总额30亿元,发行利率2.84％,无论是发行规模还是发行利率均处于行业前列。我们认为,公司央企身份和稳健的财务结构,能够保证其平稳度过市场下行周期。另外,公司相对较充裕的资金,使得公司有望利用招拍挂或并购等方式,增加土地储备,稳步增加市场份额。
部分项目利润率低,看好市场边际恢复后的利润弹性。目前,政策托底房地产销售投资的意愿和维持房地产信贷稳定投放的意愿积极。当前按揭贷款加速投放的态势明显,且利率距离4.65％的LPR利率还有明显空间,我们预计2022年初按揭将更加充裕,而行业销售将在3月份回暖。一旦房价开始恢复,公司一些较低毛利的项目具备一定的利润弹性释放空间。
风险因素:公司资源整售、资产出表均存在不确定性;公司仍然受当前主要区域市场房价下降影响,盈利能力可能继续下降。
有弹性的安心之选。公司销售然随市场下行,但资金安全无虞,销售下行程度小于低信用同业。公司稳健的资金面,也是公司未来一段时间提升市场份额的根本。我们维持2021/2022/2023年EPS预测为1.60/1.64/1.68元。考虑到公司的资金安全地位和利润弹性,参考可比公司估值,我们给予公司2022年10倍PE目标估值,对应目标价16.4元/股(原目标价为12.8元/股),公司目前股价为13.1元/股,我们上调公司投资评级到"买入"。
[2021-12-17] 招商蛇口(001979):招商蛇口子公司拟参与投资设立上海城市更新引导基金
■上海证券报
招商蛇口公告，公司全资子公司上海招商置业有限公司拟作为有限合伙人之一参与投资设立上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)。上海城市更新引导基金的募集规模为100.02亿元，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。上海招商置业认缴出资金额为20亿元，占上海城市更新引导基金的比例为19.996%。
[2021-12-17] 招商蛇口(001979):拿地节奏放缓,销售略带反弹-2021年11月经营数据点评
■国泰君安
本报告导读:2021年前11月,公司累计实现销售金额2828亿元,同比增长15.2％;实现销售面积1243万方,同比增长16.1％。公司拿地节奏大幅放慢,土地成本有所改善。
投资要点:
维持增持评级,维持目标价23.26元。我们维持公司2021-2023年营收增速分别为25％/21％/16％;业绩增速分别为28％/19％/11％;维持2021～2023年EPS分别为1.98/2.36/2.62元。维持公司增持评级,维持目标价23.26元,对应2021/2022年PE为11.74x/9.86x。
11月公司销售增速略有反弹,随行业政策边际改善而略有好转。2021年11月,公司实现销售金额253亿元,销售面积126万方,分别同比下降13.6％和0.5％,较10月增速分别提升22.9pcts和35.4pcts。2021年前11月累计销售金额和面积分别同比增长15.2％和16.1％,较前10月累计增速分别下降3.9pcts和2.2pcts。自行业在四季度以来金融环境的改善,监管层持续释放稳定房地产市场的信号,行业基本面下滑速度已放缓,公司在11月销售增速也出现了一定程度的改善。
11月拿地投资力度有所下降,土地成本占比有所改善。2021年11月,公司以15亿元新增8个项目,权益建面合计15万方,主要是长三角地区城市,以及新西兰奥克兰市。其中,长三角地区的地块,公司依然采取较低的权益比例获取,平均约30％。11月土地投资力度出现较大幅度下降,单月仅19％,但全年整体依然处于较高水平。11月中国项目的楼面价为10427元/平方米,占比当前销售均价的46％,较10月下降5pcts。
全口径土储依然处于高位,央企更具底气。截止2021年11月底,公司土储合计约5373万方,去化周期约在3～4年,较10月底有所下降。
风险提示:高价地削薄利润率,行业需求进一步下行,融资环境收紧。
[2021-12-16] 招商蛇口(001979):销售单月下滑但累计高增,融资优势显著,受益行业供给侧改-11月点评
■兴业证券
事件:2021年11月,公司实现签约销售面积126.43万平方米,同比减少0.46％;实现签约销售金额252.91亿元,同比减少13.57％。2021年1-11月,公司累计实现签约销售面积1242.77万平方米,同比增加16.09％;累计实现签约销售金额2827.97亿元,同比增加15.21％。
点评:11月单月销售下滑,累计同比高增。2021年11月,公司实现签约销售面积126.43万平方米,同比下降0.46％(10月-35.90％);实现签约销售金额252.91亿元,同比下降13.57％(10月-36.44％),降幅缩窄。1-11月,公司累计销售面积1242.77万平方米,同比增加16.09％;累计销售金额2827.97亿元,同比增加15.21％,销售均价22755元/平方米,同比下降0.76％。
11月新拓海外项目,保持一定拿地力度。公司11月拿地总建筑面积46.2万方,拿地总金额48.1亿元,拿地均价10421元/平方米。11月份新增8宗地块中4宗位于新西兰奥克兰市,新拓海外项目。1-11月份累计拿地面积1312.3万方,拿地金额1804.3亿元,拿地力度63.8％。按拿地金额计算,一二线城市占比69.11％,三四线城市占比30.85％,海外占比0.04％。拿地金额排名前五的城市为:上海(15.19％),南京(11.18％),南通(6.15％),苏州(5.76％),广州(5.65％)。
三道红线持续达标,财务结构稳健。截至2021年6月末,公司剔除预收账款的资产负债率为60.26％,净负债率34.74％,现金短债比1.35。三季度末,公司有息负债1714亿元,同比增长10.1％,其中长期借款占比60.6％,财务结构稳健,安全性高。
融资优势持续凸显,或受益行业供给侧改革。11月公司发行3年期、5年期中期票据各15亿元、期限270天的超短期融资券30亿元,均用于偿还到期的债务工具,票面利率分别为3.23％、3.55％、2.84％。此外,财联社报道,招商蛇口拟在银行间债市注册发行并购票据,募集资金用于房地产项目的兼并收购。招商蛇口作为优质央企,融资端优势将持续凸显,进而也将受益于房企供给侧改革的大趋势。
投资建议:公司开发与运营并举,融资优势明显,在一二线核心区域有大量优质土地储备。中长期看好公司投资价值。我们维持公司盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为1.68元、1.86元,以2021年12月16日收盘价计算,对应PE分别为7.5倍、6.7倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,政策调控超预期严格。
[2021-12-14] 招商蛇口(001979):融资端获增量额度,投资端权益比下降
■广发证券
前11月累计完成销售2828亿元,超20全年规模。根据公司11月经营公告,公司11月签约销售金额252.9亿元,同比下降13.6％(同比19年11月增长40.9％),销售面积126.4万方,同比下降0.5％,销售均价20004元/平。累计来看,1-11月销售金额2828.0亿元,同比增长15.2％,销售面积1242.8万方,同比增长16.1％。
累计拿地力度64％,权益比例下降。公司11月获取8个项目,拿地金额48亿元,拿地建面46万方,金额及面积口径的拿地力度分别为19％、37％。累计来看,1-11月累计获取95个项目,拿地金额1818亿元,拿地面积1312万方,金额及面积口径的拿地力度为64％、106％。
值得一提的是,公司10-11月拿地权益比例32％(低于年内累计值58％、20年全年63％),10-11月整体拿地力度63％,四季度在保持高投资强度的同时,通过低权益比的方式获取资源。
11月于海外新增4宗地,本年首次拓展海外项目。公司11月获取的8宗地中,4宗位于新西兰奥克兰市(17-19年获取4个项目,已累计获取8个),4宗奥克兰项目总建面1.2万方,总地价0.7亿元。另外4宗位于长三角,从前11月累计来看,华东及江南资源占比65％,较20年上升13pct,为年内投资占比最高的板块。
盈利预测与投资建议:预计21-22年EPS分别为1.66元/股、1.77元/股。公司11月发行3笔中票,募集资金用途从偿还到期变更为偿还银行贷款,得到增量额度。根据证券时报网消息,公司还将计划发行并购票据,用于兼并收购。监管结构化调节,因企施策的想法已经非常明显。预计21、22年公司归母净利润分别为131亿元、140亿元,增长7％、7％,对应21、22年PE为7.6x、7.1x,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2021-12-13] 招商蛇口(001979):招商蛇口招为投资拟减持不超0.26%股份
■证券时报
招商蛇口(001979)12月13日晚间公告，公司控股股东之一致行动人招为投资拟在公告之日起15个交易日后的6个月内以集中竞价交易方式减持公司股份不超过2091万股，占公司总股本比例的0.26%。
[2021-12-09] 招商蛇口(001979):招商蛇口前11月签约销售金额2827.97亿元 同比增15.21%
■证券时报
招商蛇口(001979)12月9日晚间公告，2021年11月，公司实现签约销售面积126.43万平方米，同比减少0.46%;实现签约销售金额252.91亿元，同比减少13.57%。1-11月，公司累计实现签约销售面积1242.77万平方米，同比增加16.09%;累计实现签约销售金额2827.97亿元，同比增加15.21%。
[2021-12-08] 招商蛇口(001979):逆境融资优势凸显,拿地毛利率显著回升-有信息公布需要点评
■申万宏源
10M21销售额2,575亿元,同比+19％,销售靓丽、排名提升、逆境弯道超车。2021年1-10月,公司销售金额2,575.1亿元,同比+19.1％,显著优于同期行业水平;销售面积1,116.3万平,同比+18.3％;销售均价2.31万元/平米,同比+0.7％;公司销售表现优于同行。根据克而瑞数据,公司2021年1-10月销售额全国排行第8名,较20年末提升2名,实现了逆境中的弯道超车。公司21年销售计划3,300亿元、对应同比+18.9％;21年计划新开工1,300万方、对应20年计划新开工同比+18.2％,对应2020年实际新开工同比-4.1％;21年计划竣工1,300万方,对应同比+18.6％。此外,考虑到公司近几年销售表现持续靓丽以及今年竣工积极,这将共同助力21年结转规模稳增。
10M21拿地/销售面积比达113％、积极扩张,21Q4拿地隐含毛利率显著回升。2021年1-10月,公司新增建面1,266万平,同比+0.5％;对应拿地金额1,759亿元,同比+57％;拿地/销售面积比113％,拿地积极扩张,并显著优于同期行业水平;平均楼面地价13,896元/平,占比销售均价60％。公司拿地集中于城市圈及重点一二线。至21H1末,公司总未竣工面积5,708万方,可覆盖20年销售面积4.6倍,土储资源充裕。此外,根据我们的测算,公司在9-12月集中供地中获取项目隐含毛利率分别在25％、31％、38％、35％,均值高达32％;显著高于4-7月集中供地中获取项目隐含毛利率均值21％,显示出21Q4公司拿地隐含毛利率已显著回升,预示着公司后续盈利能力的改善。
三条红线保持绿档、财务稳健,行业资金困境中融资开始放量、并成本持续低位。至21Q3末,公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为59.6％、34.0％,现金短债比1.8,公司三条红线指标处于绿档,财务指标良好,有望助力后续高质量发展。此外,融资方面,在目前行业资金困境阶段,公司融资优势凸显。2021年年初至今,公司合计发行4笔公司债、2笔中票、9笔超短融、1笔ABS,合计募资达235亿元人民币,加权票面利率仅2.3％,并且11月新增融资额达60亿元,月度融资额创年内新高。当前公司融资通道畅通、融资成本持续低位,逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下,实现更积极的扩张,有助于助力公司实现销售规模和盈利能力的双双提升。
投资分析意见:逆境融资优势凸显,拿地毛利率显著回升,维持"买入"评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备"市场化+非市场化"强大拿地优势。在目前行业遭遇资金困境之时,公司融资端开始放量、成本持续低位,融资优势凸显,同时公司保持积极扩张策略,有助于后续销售实现持续增长,并拿地隐含毛利率已显著回升,预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2021-2023年每股收益预测为1.70/1.86/2.13元,维持目标价17.06元、对应21PE为10X,维持"买入"评级。
风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。
[2021-12-04] 招商蛇口(001979):开发与运营并举,提质增效正当时-动态报告
■兴业证券
公司资金优势持续凸显。当前行业信用风险犹存,但公司融资渠道相对畅通成本较低,融资优势突出为公司开发与运营并举发展奠定基础。1三道红线持续达标。截至2021年6月末,公司剔除预收账款的资产负债率为60.26％％,净负债率34.74％％,现金短债比1.35。2财务结构稳健。三季度末公司有息负债1714亿元,同比增长10.1％10.1％,其中长期借款占比60.6％。3多元化融资渠道丰富融资成本较低。今年以来公司共发行债券中票、公司债、ABS、超短期融资券等规模235.39亿元,平均融资成本309。上半年公司综合融资成本4.6％4.6％,较2020年末下降0.1个百分点。
销售累计高增,供给侧改革下份额有望加速提升。2016年2020年,公司销售规模快速增长,年均复合增速39.2％。2021年110月,公司累计销售金额2575.1亿元,同比增加19.1％。公司行业排名由2016年的14名提升至2021年10月的7名。行业供给侧改革背景下公司资源、资金优势突出,市场份额可能加速提升。
拿地积极,聚焦一二线城市土储丰厚。1)补库存较为积极。110月公司累计拿地1266.1万方,拿地金额1610.1亿元,拿地力度拿地金额销售金额62.5较2020年提升8.3个百分点。2)投资围绕一二线核心城市。110月按拿地金额计算,一二线占比74.6％较2020年提升7.2个百分点。截至2021年上半年,公司未竣工口径土储5708万方,其中70位于一二线价值丰厚支撑规模增长。
持有型物业发展具备一定基础。截至2021年6月,公司持有型物业经营收入16.7亿元,同比21.8投资性物业净额990.7亿占总资产比重11.9。
公司未来大力发展商业,提出"双百计划资源、运营有支撑,发展可期。
1资源有支撑:截至2021年6月,招商商管持有管理商业项目66个,总体量近400万方,3万方以上项目17个。目前在建商业项目28个预计5年内开业。
此外,今年3月管理层在2020年业绩发布会提出每年购地金额10％左右投入持有商业也支持目标完成2020年78％％)。110月按拿地金额计算商业综合体拿地占比41.7％。2运营有支撑:原凯德总经理袁嘉骅、中骏高管贾晋燕等优秀人才加盟为公司商管体系重塑提供重要支撑。
投资建议:公司开发与运营并举,融资优势明显,在一二线核心区域有大量优质土地储备。中长期看好公司投资价值。我们维持20212022年公司盈利预测为1.68元、1.86元,以2021年12月3日收盘价计算,对应PE分别为74倍、6.7倍维持买入评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格。
[2021-11-22] 招商蛇口(001979):央企龙头受益集中度提升,毛利率即将走出至暗时刻-首次覆盖报告
■国盛证券
深耕地产行业四十余年,2015年重组上市以来实现规模快速扩张。公司是招商局旗下唯一的地产上市平台,主营业务包括园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块,2020年营收占比分别为78.1％、21.8％和0.1％。2021年Q1-3公司实现营收和净利分别为817.6和63.5亿元,16-20年CAGR分别为19.5％和5.2％。2016-2020年,公司销售额从一千亿迈入三千亿,CAGR达39.2％,行业排名从15升至第10名。2021年前三季度公司实现销售额2409.6亿元,同增26.7％,行业排名提升至第7,随着行业集中度提升,预计公司市占率将进一步增长。
开发优势:拿地积极且渠道多元,土储丰厚,深耕核心都市圈。公司通过产城联动、港城联动、兼并收购、城市更新等多元化方式积极扩储,2021年前三季度拿地金额1549.3亿元,同增62.2％,面积口径和金额口径的投销比分别为104.1％和64.3％。截至2020年公司总土储超4300万方,按照2020年销售均价计算货值约9600亿元,可覆盖2020年销售额3.5倍。公司采取城市深耕战略,聚焦高能级城市,能够提供良好的供需环境,2021年新增土储一二线金额占比77.5％。考虑到公司2021年可售资源充裕(5300亿元),配比均衡,有望达成3300亿元的销售目标。
多元业务优势:"前港-中区-后城"的综合发展模式。该模式的核心在于以港口为切入,园区为载体,配套城市开发,通过港区城融合带动不同业务板块的联动发展。在该模式下,公司将业务主要划分为五类:现金牛业务(物业销售)、成长型业务(产业园区和集中商业)、机会型业务(酒店、公寓、写字楼)、平台型业务(招商积余)、创新型业务(邮轮等)。其中持有型物业为公司近年主要发力点,公司计划到2025年实现100个购物中心和100亿元持有物业营收,相当于五年营收CAGR约25％。
财务优势:利润率存在改善空间,负债率和融资成本位于行业低位。由于17、18年获取的低毛利项目集中结算,公司近两年毛利率下滑幅度显著大于行业,再加上主动计提了大量存货跌价准备,预计公司后续毛利率下行压力相对较小。公司三道红线指标均长期位于绿档,截至2021年中期,公司净负债率34.7％,剔预资产负债率60.3％,现金短债比1.4,负债率在主流房企中处于低位。公司综合融资成本4.6％,融资余额1702.9亿元,信托等非标融资占比仅3.5％,银行贷款占比51％,融资结构优良。
盈利预测与估值。2021年三季度末公司预收账款1741.8亿元,可覆盖2020年结转收入的1.5倍,业绩增长有保障。预计21-23年公司营收1531.8/1782.4/2042.6亿元;归母净利润为133.4/151.7/174亿元。给予2022年目标市值1225.5亿元,首次覆盖,给予"买入"评级。
风险提示:持有物业收入不及预期;物业销售增长不及预期;毛利率下滑超预期;关键假设可能存在误差。
[2021-11-18] 招商蛇口(001979):招商蛇口双鱼岛启动全岛开发，计划投资280亿
■证券时报
据招商蛇口消息，11月18日，中国·双鱼岛开发启动暨项目奠基仪式举行。据介绍，双鱼岛项目位于漳州开发区二区，是国务院批准的首例经营性用海项目，由招商蛇口投资建设。双鱼岛未来几年计划投资280亿元，建设旅游度假、康养运动、高端社区。规划面积约2.25平方公里，已完成造岛工程及市政配套投资35亿元。
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[2022-02-25] 招商蛇口(001979):全年营收超预期,谨慎计提减值准备影响业绩-业绩快报点评
■天风证券
事件:公司发布2021年业绩快报,公司2021年实现营业收入1606.43亿元,同比增长23.93％;利润总额228.43亿元,同比减少5.25％;归属于上市公司股东的净利润103.72亿元,同比减少15.35％。
竣工结转面积增长,全年营收超预期
公司2021年实现营业收入1606.43亿元,同比增长23.93％;利润总额228.43亿元,同比减少5.25％;归属于上市公司股东的净利润103.72亿元,同比减少15.35％。公司营业收入快速增长,主要由于公司房地产项目竣工交付并且结转的面积增长,因此房地产业务结转收入增加。利润下降的主要原因:1)房地产业务结转毛利率同比有所下降;2)计提资产减值准备和计提信用减值准备43.72亿元,减少公司归属于上市公司股东的净利润34.56亿元,对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元;3)公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元,由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元。
谨慎计提减值准备,业绩受到一定影响
公司计提资产减值准备43.72亿元,减少公司归属于上市公司股东的净利润34.56亿元。1)计提信用损失准备9.81亿元,公司按照信用风险特征对单项计提信用损失准备类别应收款项计提信用损失准备。2)计提存货跌价准备17.19亿元,主要由于报告期内部分房地产项目价格未达预期。3)计提投资性房地产减值准备7.79亿元,主要由于报告期末公司根据租赁市场预期租金收入、出租率等情况,对存在减值迹象的投资性房地产计提减值准备。4)计提长期股权投资减值8.93亿元,公司对经营低于预期,未有改善迹象的长期股权投资计提减值准备。
全年销售双位数增长,销售均价同比基本持平
公司2021年全年累计实现签约销售面积1464.47万平方米,同比增长17.77％;累计实现签约销售金额3268.34亿元,同比增长17.73％;累计销售均价22317.56元/平方米,较2020年全年销售均价22324.19元/平方米基本持平。根据克而瑞排名,2021年公司权益销售金额排名第9,与2020年持平。尽管行业在2021年下半年开始转淡,但是公司保持龙头优势,全年销售面积、金额保持双位数增长。
投资建议:公司2021年收入双位数增长,但在行业下行、年内疫情背景下,公司毛利率下行,谨慎计提减值准备,业绩受到一定影响。考虑到行业毛利率整体下行,根据业绩快报,我们将公司2021-2022年净利润由129.47亿元、144.84亿元下调至103.72亿元、113.47亿元,维持"买入"评级。
风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期、2021年度数据为初步核算,具体数据以正式年报为准、销售数据可能与定期报告披露的数据存在差异,相关数据以公司定期报告为准
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):结算业绩符合预期,减值摊薄当期表现-年度点评
■广发证券
结算业绩符合预期,减值摊薄当期表现。根据公司2021年业绩快报,全年实现营收1606.43亿元,同比增长24％,营业利润228.38亿元,同比下降5％,归母净利润103.72亿元,同比下降15％,扣非归母净利润88.6亿元,同比下降2％。全年公司归母净利润率6.5％,较20年回落3pct。蛇口21年计划竣工面积增长同比19％,收入增速高于竣工计划,公司结转节奏正常。公司21年计提资产减值准备43.7亿元,对归母净利润影响34.56亿元,上半年REIT上市贡献19.5亿元,税后贡献14.6亿元,扣除这两部分后,地产贡献123.7亿元的税后净利润,同比增长13％,占营业收入的7.7％,较20年下降0.7pct。
延续高成长态势,销售排名持续提升。销售层面,21年蛇口完成销售3268.3亿元,同比增长17.7％,增速领先TOP10房企整体24个百分点,全口径销售排名上升至第7,22年1月上升至第6。
21年全口径拿地规模第一,拿地力度领先36pct。投资方面,公司21年拿地金额2149.9亿元,全口径排名所有房企第一,拿地力度66％,领先44家房企均值36个百分点。拿地权益比57％,较20年下降6pct。2021年蛇口拿地能级显著提升,拿地均价同比增长48％,长三角资源占比64％,较20年上升12pct。
盈利预测与投资建议。招商蛇口21年业绩表现基本符合预期,出售资产贡献的利润逐步被经营性(REITs、物业出租)利润取代,利润结构优化。我们预计22-23年归母净利润分别为110、125亿元,同比分别增长6％、14％,对应10.0x、8.8xPE。我们维持合理价值17.07元/股的观点不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):结转收入加速释放,高地价项目结转致盈利承压-2021年业绩快报点评
■光大证券
事件:公司发布2021年业绩快报2021年全年公司预计实现营业收入1606.4亿元(未经审计,下同),同比上升23.9％;实现归母净利润103.7亿元,同比下降15.4％。
点评:结转收入加速释放,毛利率仍承压,审慎计提资产减值准备43.7亿元;
销售表现亮眼,土地投资城市能级提升。
1)结转收入加速释放,毛利率下行及审慎计提资产减值准备致盈利承压。2021年,公司实现营业总收入1606.4亿元,同比增加23.93％,期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积增长,结转收入释放加速;实现利润总额228.4亿元,同比减少5.25％;实现归属于上市公司股东的净利润103.7亿元,同比减少15.35％。值得注意的是,2021年公司归母扣非净利润录得88.6亿元,同比仅下滑2.5％,韧性较强。
2021年公司盈利承压主要系:1)2017-2018年高价土地项目进入结算周期,叠加近期房地产限价等调控政策遏制了行业整体盈利水平,致使公司盈利指标随之下行;2)公司对存货、投资性物业等审慎计提资产减值准备合计43.7亿元,减少公司归母净利润34.6亿元;3)公司投资收益同比减少24.5亿元,因而同比减少公司归母净利润20.5亿元。
2)销售稳步提升。2021年全年,公司累计实现签约销售面积1464.5万平方米,同比增加17.8％;累计实现签约销售金额3268.3亿元,同比增加17.7％,为行业下行趋势中少数实现销售量价双位数增长的房地产企业之一。
3)拿地力度相对积极,投资城市能级提升。2021年全年,公司累计新增土储建筑面积1550.6万方,新增土储总地价2149.9亿元(同比增长42％,权益比约57％),面积口径拿地强度约105.9％、金额口径拿地强度约65.8％。公司土地投资稳健有序,同时投资城市能级提升,2021年一二线城市拿地金额占比约74％,利于保障后续供货力度和缓和低能级城市去化风险。
盈利预测、估值与评级:受行业盈利空间持续下行影响,我们下调2021-2023年公司预测EPS分别为1.23、1.24、1.31元(下调幅度分别为23.0％、30.6％、33.4％);当前股价对应2021-2023年PE估值为11.2、11.2、10.6倍。当前公司股价受市场环境影响出现小幅波动,但整体来看仍具备长期竞争力,公司销售表现突出,拿地城市能级提升,财务维持稳健,信用优势明显,看好公司未来发展潜力,维持"买入"评级。
风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):业绩有所下滑,销售较快增长,融资保持优势-2021年业绩快报点评
■兴业证券
事件:2月24日,公司发布2021年业绩快报。2021年公司实现营收1606.43亿元,同比增长23.93％,利润总额228.43亿元,同比减少5.25％;归母净利润103.72亿元,同比减少15.35％。
点评:
业绩有所下滑,主要因结转毛利率下降、减值准备、转让子公司收益下行。2021年公司实现营收1606.43亿元,同比增长23.93％,归母净利润103.72亿元,同比减少15.35％。2021年公司归母净利率6.46％,同比下降3.00个百分点;营业利润率14.22％,同比下降4.38个百分点;加权平均净资产收益率10.83％,同比下降3.57个百分点。1)结转毛利率同比下降:受市场下行等影响;2)计提资产减值准备:共43.72亿元,其中存货跌价准备17.19亿元、投资性物业减值准备7.79亿元、长期股权投资减值准备8.93亿元、信用减值准备9.81亿元。减少公司2021年归母净利润34.56亿元,2020年为减少21.84亿元,同比多影响12.72亿元;3)转让子公司投资收益减少:公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元,对应影响归母净利润同比减少20.49亿元。
2021年全年销售较快增长,表现优于行业整体。2021年全年累计签约面积1464.5万平方米,同比增长17.8％;累计签约金额3268.3亿元,同比增长17.7％;销售均价22318元/平方米,同比持平。拿地积极,且主要布局一二线城市。2021年,公司累计拿地建面1550.7万方,拿地金额2136.3亿元,楼面均价为13777元/平方米,拿地力度65.4％,拿地积极。按拿地金额计算,一二线城市占比70.0％,三四线城市占比30.0％。拿地金额排名前五的城市为:上海(17.79％),南京(9.44％),南通(5.19％),苏州(4.87％),广州(4.77％)。
保持央企融资优势,供给侧改革下将迎来更大发展机会。1月发行1笔6.45亿3年期中票,利率2.89％,1笔6.45亿5年期中票,利率3.30％,均用于收并购。此外,三道红线持续达标,截至2021年6月末,剔除预收账款的资产负债率为60.26％,净负债率34.74％,现金短债比1.35。保持融资优势,财务稳健,供给侧改革趋势下,公司将迎来更大发展机会。
投资建议:公司开发与运营并举,融资优势明显,在一二线核心区域有大量优质土地储备。看好公司中长期投资价值。根据业绩快报,调整公司盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为1.31元、1.41元,以2022年2月23日收盘价计算,对应PE分别为10.6倍、9.8倍,维持"买入"评级。
风险提示:房地产调控超预期,大幅度收紧按揭等居民杠杆。
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):逆境弯道超车,未来增长可期-年度点评
■申万宏源
21年归母净利润同比-15％、扣非同比-2.5％,源于结算利润率下行和资产减值等。2021年,公司营业收入1,606亿元,同比+23.9％;归母净利润103.7亿元,同比-15.3％,业绩略低于市场预期;扣非后归母净利润88.6亿元,同比-2.5％;基本每股收益1.16元/股,同比-20.6％。公司归母净利润同比下降,主要源于:1)受市场下行影响,公司房地产业务结转毛利率同比下降;2)公司对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元,减少公司2021年度归母净利润34.56亿元,对归母净利润的影响同比增加12.72亿元;3)公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元,由此形成的归母净利润同比减少20.49亿元。
21年销售3,268亿元,同比+18％,21年拿地/销售面积比达106％、逆境弯道超车。2021年,公司销售金额3,268亿元,同比+17.7％,完成年初销售计划的99％;销售面积1,464万平,同比+17.8％;行业逆境中,公司销售显著优于行业。根据克而瑞数据,公司21年销售额全国排行第8名,较20年末提升2名,实现了逆境中的弯道超车。2021年,公司新增建面1,551万平,同比-5％;拿地金额1,987亿元,同比+31％;拿地/销售面积比106％,拿地积极扩张,优于同期行业水平;平均楼面地价12,811元/平,占比销售均价57％。21H1末,公司总未竣工面积5,708万方,可覆盖20年销售面积4.6倍,土储资源充裕。根据我们的测算,公司在9-12月集中供地中获取项目隐含毛利率分别在25％、31％、38％、35％,均值高达32％;显著高于4-7月集中供地中获取项目隐含毛利率均值21％,显示出21Q4公司拿地隐含毛利率已显著回升,预示着公司后续盈利能力的改善。
三条红线保持绿档、财务稳健,行业资金困境中融资逐步放量、并成本保持低位。至2021Q3末,公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为59.6％、34.0％,现金短债比1.8,公司三条红线指标处于绿档,财务指标良好,有望助力后续高质量发展。此外,融资方面,在目前行业资金困境阶段,公司融资优势凸显。2021年,公司合计发行4笔公司债、2笔中票、9笔超短融、1笔ABS,合计募资达235亿元人民币,加权票面利率仅2.3％,并且11月新增融资额达60亿元,月度融资额创年内新高。当前公司融资通道畅通、融资成本持续低位,逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下,实现更积极的扩张,有助于助力公司实现销售规模和盈利能力的双双提升。
投资分析意见:逆境弯道超车,未来增长可期,维持"买入"评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时,公司融资端开始放量、成本持续低位,融资优势凸显,同时公司保持积极扩张策略,有助于后续销售实现持续增长,并拿地隐含毛利率已显著回升,预示着后续盈利能力的改善。考虑到行业结算利润率承压,我们下调公司2021-2023年每股收益预测至1.31/1.40/1.61元(原预测值为1.70/1.86/2.13元),维持目标价17.06元,维持"买入"评级。
风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):历史盈利能力问题在报表呈现-2021年业绩快报点评
■中信证券
业绩继续同比下降。公司披露2021年度业绩快报,实现营业总收入约1,606.4亿元,同比增加23.93％;实现利润总额约228.4亿元,同比减少5.25％;实现归属于上市公司股东的净利润约103.7亿元,同比减少15.35％。业绩下降主要系结转毛利率下降、投资收益减少以及计提资产减值准备影响。
全年销售好于同业。2021年1-12月,公司累计实现签约销售面积1,464.47万平方米,同比增加17.77％;累计实现签约销售金额3,268.34亿元,同比增加17.73％,好于行业增幅。2022年年初公司推货不足。1月公司实现签约销售面积70.56万平方米,同比减少27.66％;实现签约销售金额151.47亿元,同比减少38.47％。
整售项目告一段落,新增土地盈利能力有限。公司在历史上凭借蛇口等片区优质土地资源,整售了一些历史开发成本低,售价较高的项目,实现了阶段性的高业绩兑现。2021年之后,公司整售项目告一段落,而市场化开发的项目盈利能力又较为有限。不过,长期而言公司仍具备规模庞大的存量优质土地储备,且市场化开发能力正逐步提升,长期业绩稳定仍有保障。
具备持续融资和新增项目储备的能力。公司凭借央企良好的信用,持续低成本融资,也积极增加土地储备。2021年,我们统计公司新增土地储备的总建面超过销售面积,从而能够推动公司未来销售和结算规模继续增长。2022年1月份,公司仍在宁波等地取得了三宗土地储备。
风险因素:公司盈利能力继续下降的风险。
投资建议:我们认为,2021年业绩的下降,是大多数地产上市公司的常态。2019年以来高涨的地价,使得很多项目无利可图。但公司的资金成本较低,存量优质土地储备仍然充裕,且积极培育新的业务能力,仍有望在未来维持业绩的平稳。我们小幅调整公司EPS预测到1.32/1.32/1.33元(原预测为1.40/1.32/1.33元),参考可比公司估值,维持公司2022年13倍PE目标估值,维持目标价17.2元,维持"买入"的投资评级。
[2022-02-24] 招商蛇口(001979):融资优势明显,拿地销售稳健-年度点评
■平安证券
事项:
公司公布2021年业绩快报,全年实现营收1606亿元,同比增23.9％,归母净利润103.7亿元,同比减15.4％。
平安观点:
毛利率下行叠加减值准备等,业绩同比下滑。公司预计2021年归母净利润同比降15.4％,主要因:1)结算毛利率继续下行,2021年营业利润占营收比重14％,较2020年降5pct;2)基于审慎原则计提减值准备43.7亿元,减少归母净利润34.6亿元;3)结算项目权益比例降低,2021年归母净利润占利润总额45％,较2020年降6pct;4)转让子公司产生投资收益同比减少24.5亿元。
销售表现突出,投资相对积极。2021年公司实现销售面积1464.5万平方米,同比增加17.8％,销售金额3268.3亿元,同比增加17.7％,销售金额、面积增速显著优于全国(4.8％、1.9％)。拿地方面,公司2021年拿地金额2149.9亿元、面积1550.6万平方米,拿地销售金额比、拿地销售面积比分别为66％、106％,投资力度显著高于其他主流房企,同时聚焦重点城市,全年楼面均价13865元/平,同比增长50％,充足土储为后续销售奠定基础。2022年1月,公司成功发行第一期并购中票12.9亿元,用于置换2021年8月蛇口收购项目的前期投入。当前行业资金压力较大背景下,后续公司有望凭借央企财务稳健优势,获取优质收并购项目。
投资建议:考虑短期行业阵痛可能带来销售放缓、利润率承压及减值计提,我们下调公司盈利预测,预计2021-2023年EPS为1.31元、1.32元、1.39元(原为2.15元、2.46元、2.76元),当前股价对应PE分别为10.6倍、10.5倍、10.0倍。短期行业政策端持续改善,有望带来板块估值修复;中长期看,公司作为央企龙头,财务稳健,融资优势突出,且拿地投资积极,有望带动业绩逐步恢复,我们看好公司中长期表现,维持"推荐"评级。
风险提示:1)若楼市去化压力延续,导致销售以价换量,将带来公司结算毛利率进一步下行,前期高价地减值风险;2)若政策呵护力度不及预期,将对公司规模发展产生负面影响,导致业绩表现不及预期;3)公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
[2022-02-23] 招商蛇口(001979):招商蛇口业绩快报2021年净利润103.72亿元 同比降15.35%
■证券时报
招商蛇口(001979)2月23日晚间发布业绩快报，2021年营业收入为1606.43亿元，同比增长23.93%;归母净利润103.72亿元，同比下滑15.35%;基本每股收益1.16元。公司对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元。
[2022-02-14] 招商蛇口(001979):基本面扎实稳进,行业整合中迎份额提升契机-年度点评
■中金公司
预测2021年归母净利润同比下降20％我们预计公司2021年归母净利润同比下滑20％至98亿元左右。
关注要点
销售端有望延续增长态势。2021年公司销售额同比增长18％至3,268亿元,基本完成3,300亿元的销售目标且增速在龙头房企中位居前列(Top15房企整体销售额同比下滑3％),全国排名较2020年上升3位至第7名(克而瑞口径)。往前看,伴随行业竞争格局优化,我们认为公司作为央企龙头可依托资源和资金优势捕获更多市场份额,进而实现销售规模和市占率的持续提升。
央企龙头财务优势显著。3Q21末公司净负债率、扣预资产负债率和现金短债比分别为34％、60％和1.8倍,稳居"绿档"且优于多数龙头房企。
2021年公司通过发行超短融、中期票据、公司债和ABS等融资工具累计募集资金约250亿元(根据公司公告等公开信息统计),且公司1H21综合资金成本仅4.6％;近期又分别以2.89％/3.30％的利率发行了总额均为6.45亿元的3/5年期并购票据。我们认为公司在强劲的资产负债表和畅通的融资渠道支撑下,能够在行业下行周期中把握更多的优质投资机会。
积极把握窗口性拓储机会。2021年公司拿地金额同比增长42％至2,150亿元(月度公告口径),拿地强度持续提升至66％(2019-20年分别为45％和55％),远高于龙头房企均值(34％)。往前看,在"一城一模板"的经营方针下,我们预计公司仍将深耕核心城市、积极参与集中供地,并有望在行业持续出清的过程中获得更多的收并购机会。
资产出表提升资金使用效率。2021年公司通过蛇口产园REIT(180101.SZ)上市探索持有型资产"投、融、建、管、退"全生命周期发展模式与投融资机制,且公司兼具在境内外市场实现资产退出的经验(2019年招商局商业房托(1503.HK)在港交所上市)。往前看,公司在"双百战略"行动计划的指引下正积极推进持有型物业的规模化发展,轻资产运营模式的探索有助于公司盘活存量资产、实现资金使用效率的提升。
估值与建议
维持公司2021/2022/2023年盈利预测98/108/114亿元不变,对应2021-23年同比增速分别为-20.1％/+10.6％/+5.2％。公司当前股价交易于1.0/10.4倍2022年市净率/市盈率和58％的NAV折让。维持跑赢行业评级,考虑到市场对销售稳增、土储优质和财务安全的均好型房企风险偏好上行,我们上调公司目标价25％至16.94元,新目标价对应50％的NAV折让、1.2倍2022年目标市净率和20％的上行空间。
风险
主要布局城市调控超预期转紧;销售增速和结转利润率不及预期。
[2022-02-11] 招商蛇口(001979):首月销售同比下降,销售均价环比提升-1月经营公告点评
■天风证券
事件:公司发布2022年1月经营情况公告,1月单月实现销售面积70.56万平方米,同比减少27.66％;实现销售金额151.47亿元,同比减少38.47％。首月销售同比下降,销售均价环比提升公司2022年1月单月销售金额151.47亿元,同比去年减少38.47％;销售面积70.56万平方米,同比去年减少27.66％;销售均价为21466.84元/平方米,较去年1月单月销售均价为25239.9元/平方米,同比降低14.95％,环比去年12月销售均价19863.33元/平方米增长8.07％,较去年全年累计销售均价22317.56元/平方米同比下降3.81％。受春节假期、去年高基数、整体环境等因素影响,公司单月销售双位数下跌,但销售均价环比有所提升。
补货集中在华东区域,低能级城市拿地比例有所提升公司2022年1月新增3个地块,从区域分布看,3个地块全部位于华东区域;从城市能级看,二线城市:三线城市=1:2,低能级城市补货力度大;从权益比例看,全部为非100％权益拿地。1月新增项目总占地面积为18.35万平方米,新增规划建面49.12万平方米,华东区域新增建面占比100％,该比例与上月华东区域:华南区域:西南区域=55.58％:29.20％:15.22％相比更加集中;二线城市和三线城市的新增建面占比分别为68.30％、31.70％,该比例与上月一线城市:二线城市:三线及以下城市=27.4％:66.4％:6.2％相比,低能级城市拿地比例有所上升;1月权益地价为24.37亿元,总地价为55.11亿元,相应的权益比例为44.22％,较上月的53.96％的权益比例有所降低,主要与合作拿地比例提升有关。
当月拿地力度有所下降,楼面价较上月下降以权益地价计算,2022年1月公司拿地力度为16.09％,与上月40.68％相比下降明显。从楼面价看,2022年1月新增项目楼面价为11218.88元/平方米,较上月13925.98/平方米下降19.44％,主要与当月在低能级城市的补货比例有所提升。1月的地售比为52.26％,较上月的70.11％相差17.85pct,主要与补货区域不同于销售区域有关。
投资建议:受春节假期、去年高基数、整体环境等因素综合影响,公司首月销售同比下降,但销售均价环比提升。考虑到行业整体利润率下行和结算速度放缓,我们将公司2021-2022年净利润由131.30亿元、147.91亿元下调至129.47亿元、144.84亿元,对应EPS由1.66元/股、1.87元/股下调至1.63元/股、1.83元/股,维持"买入"评级
风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期
[2022-02-11] 招商蛇口(001979):并购中票成功发行,延续稳定拿地投资-公告点评
■广发证券
22年1月完成销售151.5亿元,同比下降38.5％。根据公司22年1月经营公告,公司1月签约销售金额151.5亿元,同比下降38.5％,销售面积70.6万方,同比下降27.7％,销售均价21467元/平。
22年1月拿地力度36％,延续低权益方式获取资源。公司1月获取3个项目,拿地金额55亿元,拿地建面49万方,金额口径拿地力度36％,金额口径权益比例44％,与21年下半年(45％)大致持平。
1月新增3宗宅地,包含1宗收购项目。公司1月获取盐城宅地2宗,总建面33.6万方,总地价36.8亿元。通过收购方式于宁波拿地1宗,总建面15.6万方,地价18.3亿元,权益比例33％,该宁波地块为两集中一批次地块,由荣安和德信的联合体拿地,成交价18.4亿元。
蛇口成功发行第一期并购票据,总规模12.9亿元。1月24日,公司成功发行第一期并购中票12.9亿元,用于置换21年8月9日蛇口收购项目的前期投入。公司目前有规划发行的信用债规模为17.1亿元,按照正常发行节奏可以在22年1季度贡献,则1季度公司净融资额为13亿元,从21Q4开始公司基本一直维持净融资状态。
盈利预测与投资建议:预计21-22年EPS分别为1.31元/股、1.39元/股。招商蛇口作为中票及并购票据第一批试点的头部央企,具备承接市场机会的能力,22年销售及投资将更具进攻性。预计21、22年公司归母净利润分别为104亿元、110亿元,对应21、22年PE为10.9x、10.3x。当前市值对应21Q3归母净资产(下同)的PB为1.0x,考虑地产公司在手土储及未结算资源,NAV约为21Q3归母净资产的1.6x,考虑到当前市场景气度资产存在折价,按照21Q3归母净资产1.2x估计,对应公司合理价值17.07元/股,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2022-02-11] 招商蛇口(001979):首月销售同比下降,均价环比提升-1月经营公告点评
■天风证券
事件:公司发布2022年1月经营情况公告,1月单月实现销售面积70.56万平方米,同比减少27.66％;实现销售金额151.47亿元,同比减少38.47％。
首月销售同比下降,销售均价环比提升
公司2022年1月单月销售金额151.47亿元,同比去年减少38.47％;销售面积70.56万平方米,同比去年减少27.66％;销售均价为21466.84元/平方米,较去年1月单月销售均价为25239.9元/平方米,同比降低14.95％,环比去年12月销售均价19863.33元/平方米增长8.07％,较去年全年累计销售均价22317.56元/平方米同比下降3.81％。受春节假期、去年高基数、整体环境等因素影响,公司单月销售双位数下跌,但销售均价环比有所提升。
补货集中在华东区域,低能级城市拿地比例有所提升
公司2022年1月新增3个地块,从区域分布看,3个地块全部位于华东区域;从城市能级看,二线城市:三线城市=1:2,低能级城市补货力度大;从权益比例看,全部为非100％权益拿地。1月新增项目总占地面积为18.35万平方米,新增规划建面49.12万平方米,华东区域新增建面占比100％,该比例与上月华东区域:华南区域:西南区域=55.58％:29.20％:15.22％相比更加集中;二线城市和三线城市的新增建面占比分别为68.30％、31.70％,该比例与上月一线城市:二线城市:三线及以下城市=27.4％:66.4％:6.2％相比,低能级城市拿地比例有所上升;1月权益地价为24.37亿元,总地价为55.11亿元,相应的权益比例为44.22％,较上月的53.96％的权益比例有所降低,主要与合作拿地比例提升有关。
当月拿地力度有所下降,楼面价较上月下降
以权益地价计算,2022年1月公司拿地力度为16.09％,与上月40.68％相比下降明显。从楼面价看,2022年1月新增项目楼面价为11218.88元/平方米,较上月13925.98/平方米下降19.44％,主要与当月在低能级城市的补货比例有所提升。1月的地售比为52.26％,较上月的70.11％相差17.85pct,主要与补货区域不同于销售区域有关。
投资建议:受春节假期、去年高基数、整体环境等因素综合影响,公司首月销售同比下降,但销售均价环比提升。考虑到行业整体利润率下行和结算速度放缓,我们将公司2021-2022年净利润由131.30亿元、147.91亿元下调至129.47亿元、144.84亿元,对应EPS由1.66元/股、1.87元/股下调至1.63元/股、1.83元/股,维持"买入"评级
风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期
[2022-02-10] 招商蛇口(001979):销售有所下行,保持融资优势,受益供给侧改革-1月点评
■兴业证券
事件:
2月10日,公司发布1月经营数据。2022年1月公司实现签约面积70.6万平方米,同比减少27.7％;实现签约金额151.47亿元,同比减少38.5％。
点评:
销售量价同环比下滑。1月单月销售量价同环比下滑,签约面积70.6万平方米,同比减少27.7％,环比减少68.2％,较19年同比上升24.0％;签约金额151.47亿元,同比减少38.5％,环比减少65.6％,较19年同比上升28.5％;销售均价21467元/㎡,同比下滑14.9％,较19年同比上升3.6％。
拿地谨慎,主要布局一二线城市。1月新增3宗地块,拿地总建筑面积49.1万方,拿地总金额55.1亿元,拿地楼面均价11219元/㎡,拿地金额占销售金额比重36.4％。从21年2月至22年1月近12个月来看,按拿地金额计算,一二线城市占比67.5％,三四线城市占比32.5％,拿地聚集一二线,尤其是一线占比29.4％。拿地金额排名前五的城市为:上海(18.3％),南京(8.84％),南通(5.34％),广州(4.91％),苏州(4.55％)。
保持央企融资优势,供给侧改革下将迎来更大发展机会。1月发行1笔6.45亿3年期中票,利率2.89％,1笔6.45亿5年期中票,利率3.30％,均用于收并购。近期媒体报道,承债式收购,相关并购贷款不计入三道红线。此外,三道红线持续达标,截至2021年6月末,剔除预收账款的资产负债率为60.26％,净负债率34.74％,现金短债比1.35。保持融资优势,财务稳健,供给侧改革趋势下,公司将迎来更大发展机会。
投资建议:公司开发与运营并举,融资优势明显,在一二线核心区域有大量优质土地储备。看好公司中长期投资价值。我们维持公司盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为1.68元、1.86元,以2022年2月9日收盘价计算,对应PE分别为8.4倍、7.6倍,维持"买入"评级。
风险提示:大幅收紧购房杠杆资金,调控政策超预期严格,信用风险加剧。
[2022-02-09] 招商蛇口(001979):招商蛇口1月签约销售金额同比减少38.47%
■证券时报
招商蛇口(001979)2月9日晚间公告，1月，公司实现签约销售面积70.56万平方米，同比减少27.66%;实现签约销售金额151.47亿元，同比减少38.47%。
[2022-01-12] 招商蛇口(001979):招商蛇口30亿元并购票据成功注册
■证券时报
记者从知情人士处获悉，招商蛇口30亿元并购票据已于1月12日完成注册。首期发行25.8亿元，其中12.9亿元用于收购住宅项目公司股权，为项目公司注入资金，确保项目顺利推进。知情人士表示，支持市场主体参与房地产企业项目并购，有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用;据悉，除招商蛇口外，多家房地产企业亦计划近期在交易商协会注册发行并购票据。
[2022-01-11] 招商蛇口(001979):稳健扩张之路-2021年销售数据点评
■中信证券
单月销售大幅增长,表现优于行业。2021年1-12月,公司累计实现签约销售面积1,464.47万平方米,同比增加17.77％;累计实现签约销售金额3,268.34亿元,同比增加17.73％。单月方面,2021年12月,公司实现签约销售面积221.70万平方米,同比增加28.17％;实现签约销售金额440.37亿元,同比增加37.01％,呈现出远优于行业的大幅增长。
高信用央企、融资渠道畅通、消费者具备信心下的扩张之路。公司作为高信用的央企,具备稳健的财务结构,融资渠道畅通,资金链安全,消费者不担心交付问题,结合良好的经营及推盘策略,是公司能够逆势实现销售同比高增的核心原因。而顺畅的销售本身,也进一步强化公司的现金流,充裕的资金使得公司在土地市场具备更强的竞争力,能够从容获取具备合理收益率的项目。
全年拿地十分积极主动。2021年1-12月,公司新增项目计容面积超过1500万平方米,总价款超过2100亿元,分别对应销售面积、金额的106％和66％,是整个市场拿地最为进取的公司之一。单月来看,2021年12月份公司新增项目拿地总价达332亿元,权益地价为179亿元,权益占比较此前明显回升。全年来看,公司权益地价为1237亿元,金额权益比约为58％,合作成为常态。下半年,公司新增项目聚焦一线及强二线等需求、去化较好的城市,新拓布局较多的城市包括上海、南通、合肥、成都、广州、东莞、重庆等。
由量向质,由重入轻。公司持续优化业务结构,强化空间运营服务能力。物管板块透过收并购及第三方外拓夯实细分赛道服务能力;REITs市场逐步成熟及交易活跃下,公司优质持有资产的出表等,都有望进一步优化公司业务抗周期性、报表稳健性以及面向存量的空间运营服务能力。
风险因素:公司盈利能力持续偏低的风险。
投资建议:"稳健"的逆势扩张,"弹性"的安心选择。尽管公司销售显著恢复,但销售均价的确也有下行的趋势,未来盈利能力仍然是需要面对的挑战。
考虑到市场房价下降,我们调整2021/2022/2023年EPS预测到1.40/1.32/1.33元(原预测为1.60/1.64/1.68元)。但考虑公司融资渠道畅通,且作为资金充裕的高信用的央企,在当前市场环境下能够从容获取优质的土地项目,未来市场份额有望进一步增加,具备相对优势,我们参考可比公司估值,给予公司2022年13倍PE目标估值,对应目标价17.2元(原目标价16.4元),维持"买入"的投资评级。
[2022-01-10] 招商蛇口(001979):经营表现领先行业,并购中票持续推进
■广发证券
销售排名升至第7,基本完成年初目标。根据公司经营公告,蛇口12月签约销售金额440.4亿元,同比增长37.0％,单月销售规模为历史第二高,增速高于TOP10房企整体增速63个百分点。全年来看,销售金额3268.3亿元,同比增长17.7％,增速领先TOP10房企整体24个百分点,全口径销售排名上升至行业第7,基本完成年初目标。
四季度拿地力度领先行业60个百分点。蛇口21年四季度拿地力度69.5％,为我们统计的54家房企最高,领先54家房企均值60个百分点。全年来看,21年公司拿地金额2149.9亿元,拿地力度66％,全口径拿地金额同比增长42％,权益拿地金额同比增长24％,拿地权益比57％,较20年下降6pct。2021年蛇口拿地能级显著提升,拿地均价同比增长48％,一二线拿地金额占比74％,长三角资源占比64％,较20年上升12pct。集中供地方面,公司获取749亿元(占比35％)土地,权益比例69％(非两集中地块51％),权益拿地金额排名第5。
蛇口已获首批增量资源,并购票据持续推进。21年11月公司新发行的中期票据用途变更为"偿还银行贷款",在用途上取得了突破。22年1月5日,招商蛇口并购专项票据状态变为"待上会",并购票据30亿元,其中15亿元可用于并购,剩余用于偿还银行贷款。
盈利预测与投资建议:预计21-22年EPS分别为1.66元/股、1.77元/股。公司21年销售、投资、融资的表现,在龙头房企中处于领先位置。作为中票及并购票据第一批试点的企业,我们看好公司未来行业格局重构中的阿尔法机会。预计21、22年公司归母净利润分别为131亿元、140亿元,增长7％、7％,对应21、22年PE为8.5x、7.9x,我们维持合理价值17.41元/股的观点不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2022-01-09] 招商蛇口(001979):销售靓丽、拿地积极,受益供给侧改革-12月点评
■兴业证券
事件:1月7日,公司发布12月经营数据。2021年12月公司实现签约面积221.7万平方米,同比增长28.2％;实现签约金额440.37亿元,同比增长37％。2021年全年公司累计实现签约面积1464.5万平方米,同比增长17.77％;累计实现签约金额3268.34亿元,同比增长17.7％。点评:销售表现靓丽。12月单月销售高增长,签约面积221.7万平方米,同比增长28.2％;签约金额440.4亿元,同比增长37％。全年销售也保持较高增速,2021年全年累计签约面积1464.5万平方米,同比增长17.8％;累计签约金额3268.3亿元,同比增长17.7％;销售均价22318元/平方米,同比持平。拿地积极,且主要布局一二线城市。12月新增17宗地块,拿地总建筑面积238.4万方,拿地总金额332.0亿元,拿地金额占销售金额比重75.4％。按拿地金额计算,一二线城市占比74.6％,三四线城市占比25.4％,拿地聚集一二线,尤其是一线占比47.1％。全年来看,累计拿地建面1550.7万方,拿地金额2136.3亿元,楼面均价为13777元/平方米,拿地力度65.4％,拿地积极。按拿地金额计算,一二线城市占比70.0％,三四线城市占比30.0％。拿地金额排名前五的城市为:上海(17.79％),南京(9.44％),南通(5.19％),苏州(4.87％),广州(4.77％)。
融资优势明显,供给侧改革下将迎来更大发展机会。11月发行30亿中票,30亿超短融。近期拟注册发行中票30亿元,其中首期25.8亿,且12.9亿用于收购。近期媒体报道,承债式收购,相关并购贷款不计入三道红线。此外,三道红线持续达标,截至2021年6月末,剔除预收账款的资产负债率为60.26％,净负债率34.74％,现金短债比1.35。融资优势明显,财务稳健,供给侧改革趋势下,公司将迎来更大发展机会。投资建议:公司开发与运营并举,融资优势明显,在一二线核心区域有大量优质土地储备。看好公司中长期投资价值。我们维持公司盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为1.68元、1.86元,以2022年1月7日收盘价计算,对应PE分别为8.4倍、7.6倍,维持"买入"评级。
[2022-01-07] 招商蛇口(001979):招商蛇口去年12月签约销售金额440亿 同比增加37%
■证券时报
招商蛇口(001979)1月7日晚间公告，2021年12月，公司实现签约销售面积221.70万平方米，同比增加28.17%;实现签约销售金额440.37亿元，同比增加37.01%。2021年1-12月，公司累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增加17.77%;累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%。
[2021-12-22] 招商蛇口(001979):安心之选,弹性潜力-跟踪点评
■中信证券
单月销售下降规模不大。2021年1-11月,公司累计实现签约销售面积1,243万平方米,同比增加16.1％;累计实现签约销售金额2,828亿元,同比增加15.2％。单月方面,2021年11月,公司实现签约销售面积126万平方米,同比减少0.5％;实现签约销售金额253亿元,同比减少13.6％,单月下降规模不大(20家重点企业11月销售额/面积同比下降34％/36％)。
基本面下行下,拿地谨慎。2021年1-11月,公司新增项目计容面积1306万平方米,对应总价款2701亿元,分别对应销售的105％和96％,保持等量拿地,全年来看,自下半年开始,受到行业基本面向下的影响,拿地节奏有所放缓。
此外,公司新增项目权益比亦有所下降,2021年1-11月约为60％。
资金链安全,有并购和拓展空间。2021年三季度末,公司对短期有息负债的覆盖为105.0％,净负债率为38.4％,剔除预收账款的资产负债率为62.5％(考虑永续债影响),公司依然保持绿档地位。此外,公司在11月以来发行多笔信用债,包括2021年第一期中期票据,发行总额15(品种一)+15(品种二)亿元,发行利率3.23％(品种一)、3.55％(品种二);以及第九期超短融,发行总额30亿元,发行利率2.84％,无论是发行规模还是发行利率均处于行业前列。我们认为,公司央企身份和稳健的财务结构,能够保证其平稳度过市场下行周期。另外,公司相对较充裕的资金,使得公司有望利用招拍挂或并购等方式,增加土地储备,稳步增加市场份额。
部分项目利润率低,看好市场边际恢复后的利润弹性。目前,政策托底房地产销售投资的意愿和维持房地产信贷稳定投放的意愿积极。当前按揭贷款加速投放的态势明显,且利率距离4.65％的LPR利率还有明显空间,我们预计2022年初按揭将更加充裕,而行业销售将在3月份回暖。一旦房价开始恢复,公司一些较低毛利的项目具备一定的利润弹性释放空间。
风险因素:公司资源整售、资产出表均存在不确定性;公司仍然受当前主要区域市场房价下降影响,盈利能力可能继续下降。
有弹性的安心之选。公司销售然随市场下行,但资金安全无虞,销售下行程度小于低信用同业。公司稳健的资金面,也是公司未来一段时间提升市场份额的根本。我们维持2021/2022/2023年EPS预测为1.60/1.64/1.68元。考虑到公司的资金安全地位和利润弹性,参考可比公司估值,我们给予公司2022年10倍PE目标估值,对应目标价16.4元/股(原目标价为12.8元/股),公司目前股价为13.1元/股,我们上调公司投资评级到"买入"。
[2021-12-17] 招商蛇口(001979):招商蛇口子公司拟参与投资设立上海城市更新引导基金
■上海证券报
招商蛇口公告，公司全资子公司上海招商置业有限公司拟作为有限合伙人之一参与投资设立上海城市更新引导私募基金合伙企业(有限合伙)。上海城市更新引导基金的募集规模为100.02亿元，投资领域聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。上海招商置业认缴出资金额为20亿元，占上海城市更新引导基金的比例为19.996%。
[2021-12-17] 招商蛇口(001979):拿地节奏放缓,销售略带反弹-2021年11月经营数据点评
■国泰君安
本报告导读:2021年前11月,公司累计实现销售金额2828亿元,同比增长15.2％;实现销售面积1243万方,同比增长16.1％。公司拿地节奏大幅放慢,土地成本有所改善。
投资要点:
维持增持评级,维持目标价23.26元。我们维持公司2021-2023年营收增速分别为25％/21％/16％;业绩增速分别为28％/19％/11％;维持2021～2023年EPS分别为1.98/2.36/2.62元。维持公司增持评级,维持目标价23.26元,对应2021/2022年PE为11.74x/9.86x。
11月公司销售增速略有反弹,随行业政策边际改善而略有好转。2021年11月,公司实现销售金额253亿元,销售面积126万方,分别同比下降13.6％和0.5％,较10月增速分别提升22.9pcts和35.4pcts。2021年前11月累计销售金额和面积分别同比增长15.2％和16.1％,较前10月累计增速分别下降3.9pcts和2.2pcts。自行业在四季度以来金融环境的改善,监管层持续释放稳定房地产市场的信号,行业基本面下滑速度已放缓,公司在11月销售增速也出现了一定程度的改善。
11月拿地投资力度有所下降,土地成本占比有所改善。2021年11月,公司以15亿元新增8个项目,权益建面合计15万方,主要是长三角地区城市,以及新西兰奥克兰市。其中,长三角地区的地块,公司依然采取较低的权益比例获取,平均约30％。11月土地投资力度出现较大幅度下降,单月仅19％,但全年整体依然处于较高水平。11月中国项目的楼面价为10427元/平方米,占比当前销售均价的46％,较10月下降5pcts。
全口径土储依然处于高位,央企更具底气。截止2021年11月底,公司土储合计约5373万方,去化周期约在3～4年,较10月底有所下降。
风险提示:高价地削薄利润率,行业需求进一步下行,融资环境收紧。
[2021-12-16] 招商蛇口(001979):销售单月下滑但累计高增,融资优势显著,受益行业供给侧改-11月点评
■兴业证券
事件:2021年11月,公司实现签约销售面积126.43万平方米,同比减少0.46％;实现签约销售金额252.91亿元,同比减少13.57％。2021年1-11月,公司累计实现签约销售面积1242.77万平方米,同比增加16.09％;累计实现签约销售金额2827.97亿元,同比增加15.21％。
点评:11月单月销售下滑,累计同比高增。2021年11月,公司实现签约销售面积126.43万平方米,同比下降0.46％(10月-35.90％);实现签约销售金额252.91亿元,同比下降13.57％(10月-36.44％),降幅缩窄。1-11月,公司累计销售面积1242.77万平方米,同比增加16.09％;累计销售金额2827.97亿元,同比增加15.21％,销售均价22755元/平方米,同比下降0.76％。
11月新拓海外项目,保持一定拿地力度。公司11月拿地总建筑面积46.2万方,拿地总金额48.1亿元,拿地均价10421元/平方米。11月份新增8宗地块中4宗位于新西兰奥克兰市,新拓海外项目。1-11月份累计拿地面积1312.3万方,拿地金额1804.3亿元,拿地力度63.8％。按拿地金额计算,一二线城市占比69.11％,三四线城市占比30.85％,海外占比0.04％。拿地金额排名前五的城市为:上海(15.19％),南京(11.18％),南通(6.15％),苏州(5.76％),广州(5.65％)。
三道红线持续达标,财务结构稳健。截至2021年6月末,公司剔除预收账款的资产负债率为60.26％,净负债率34.74％,现金短债比1.35。三季度末,公司有息负债1714亿元,同比增长10.1％,其中长期借款占比60.6％,财务结构稳健,安全性高。
融资优势持续凸显,或受益行业供给侧改革。11月公司发行3年期、5年期中期票据各15亿元、期限270天的超短期融资券30亿元,均用于偿还到期的债务工具,票面利率分别为3.23％、3.55％、2.84％。此外,财联社报道,招商蛇口拟在银行间债市注册发行并购票据,募集资金用于房地产项目的兼并收购。招商蛇口作为优质央企,融资端优势将持续凸显,进而也将受益于房企供给侧改革的大趋势。
投资建议:公司开发与运营并举,融资优势明显,在一二线核心区域有大量优质土地储备。中长期看好公司投资价值。我们维持公司盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为1.68元、1.86元,以2021年12月16日收盘价计算,对应PE分别为7.5倍、6.7倍,维持"买入"评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,政策调控超预期严格。
[2021-12-14] 招商蛇口(001979):融资端获增量额度,投资端权益比下降
■广发证券
前11月累计完成销售2828亿元,超20全年规模。根据公司11月经营公告,公司11月签约销售金额252.9亿元,同比下降13.6％(同比19年11月增长40.9％),销售面积126.4万方,同比下降0.5％,销售均价20004元/平。累计来看,1-11月销售金额2828.0亿元,同比增长15.2％,销售面积1242.8万方,同比增长16.1％。
累计拿地力度64％,权益比例下降。公司11月获取8个项目,拿地金额48亿元,拿地建面46万方,金额及面积口径的拿地力度分别为19％、37％。累计来看,1-11月累计获取95个项目,拿地金额1818亿元,拿地面积1312万方,金额及面积口径的拿地力度为64％、106％。
值得一提的是,公司10-11月拿地权益比例32％(低于年内累计值58％、20年全年63％),10-11月整体拿地力度63％,四季度在保持高投资强度的同时,通过低权益比的方式获取资源。
11月于海外新增4宗地,本年首次拓展海外项目。公司11月获取的8宗地中,4宗位于新西兰奥克兰市(17-19年获取4个项目,已累计获取8个),4宗奥克兰项目总建面1.2万方,总地价0.7亿元。另外4宗位于长三角,从前11月累计来看,华东及江南资源占比65％,较20年上升13pct,为年内投资占比最高的板块。
盈利预测与投资建议:预计21-22年EPS分别为1.66元/股、1.77元/股。公司11月发行3笔中票,募集资金用途从偿还到期变更为偿还银行贷款,得到增量额度。根据证券时报网消息,公司还将计划发行并购票据,用于兼并收购。监管结构化调节,因企施策的想法已经非常明显。预计21、22年公司归母净利润分别为131亿元、140亿元,增长7％、7％,对应21、22年PE为7.6x、7.1x,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2021-12-13] 招商蛇口(001979):招商蛇口招为投资拟减持不超0.26%股份
■证券时报
招商蛇口(001979)12月13日晚间公告，公司控股股东之一致行动人招为投资拟在公告之日起15个交易日后的6个月内以集中竞价交易方式减持公司股份不超过2091万股，占公司总股本比例的0.26%。
[2021-12-09] 招商蛇口(001979):招商蛇口前11月签约销售金额2827.97亿元 同比增15.21%
■证券时报
招商蛇口(001979)12月9日晚间公告，2021年11月，公司实现签约销售面积126.43万平方米，同比减少0.46%;实现签约销售金额252.91亿元，同比减少13.57%。1-11月，公司累计实现签约销售面积1242.77万平方米，同比增加16.09%;累计实现签约销售金额2827.97亿元，同比增加15.21%。
[2021-12-08] 招商蛇口(001979):逆境融资优势凸显,拿地毛利率显著回升-有信息公布需要点评
■申万宏源
10M21销售额2,575亿元,同比+19％,销售靓丽、排名提升、逆境弯道超车。2021年1-10月,公司销售金额2,575.1亿元,同比+19.1％,显著优于同期行业水平;销售面积1,116.3万平,同比+18.3％;销售均价2.31万元/平米,同比+0.7％;公司销售表现优于同行。根据克而瑞数据,公司2021年1-10月销售额全国排行第8名,较20年末提升2名,实现了逆境中的弯道超车。公司21年销售计划3,300亿元、对应同比+18.9％;21年计划新开工1,300万方、对应20年计划新开工同比+18.2％,对应2020年实际新开工同比-4.1％;21年计划竣工1,300万方,对应同比+18.6％。此外,考虑到公司近几年销售表现持续靓丽以及今年竣工积极,这将共同助力21年结转规模稳增。
10M21拿地/销售面积比达113％、积极扩张,21Q4拿地隐含毛利率显著回升。2021年1-10月,公司新增建面1,266万平,同比+0.5％;对应拿地金额1,759亿元,同比+57％;拿地/销售面积比113％,拿地积极扩张,并显著优于同期行业水平;平均楼面地价13,896元/平,占比销售均价60％。公司拿地集中于城市圈及重点一二线。至21H1末,公司总未竣工面积5,708万方,可覆盖20年销售面积4.6倍,土储资源充裕。此外,根据我们的测算,公司在9-12月集中供地中获取项目隐含毛利率分别在25％、31％、38％、35％,均值高达32％;显著高于4-7月集中供地中获取项目隐含毛利率均值21％,显示出21Q4公司拿地隐含毛利率已显著回升,预示着公司后续盈利能力的改善。
三条红线保持绿档、财务稳健,行业资金困境中融资开始放量、并成本持续低位。至21Q3末,公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别为59.6％、34.0％,现金短债比1.8,公司三条红线指标处于绿档,财务指标良好,有望助力后续高质量发展。此外,融资方面,在目前行业资金困境阶段,公司融资优势凸显。2021年年初至今,公司合计发行4笔公司债、2笔中票、9笔超短融、1笔ABS,合计募资达235亿元人民币,加权票面利率仅2.3％,并且11月新增融资额达60亿元,月度融资额创年内新高。当前公司融资通道畅通、融资成本持续低位,逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下,实现更积极的扩张,有助于助力公司实现销售规模和盈利能力的双双提升。
投资分析意见:逆境融资优势凸显,拿地毛利率显著回升,维持"买入"评级。招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备"市场化+非市场化"强大拿地优势。在目前行业遭遇资金困境之时,公司融资端开始放量、成本持续低位,融资优势凸显,同时公司保持积极扩张策略,有助于后续销售实现持续增长,并拿地隐含毛利率已显著回升,预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司2021-2023年每股收益预测为1.70/1.86/2.13元,维持目标价17.06元、对应21PE为10X,维持"买入"评级。
风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。
[2021-12-04] 招商蛇口(001979):开发与运营并举,提质增效正当时-动态报告
■兴业证券
公司资金优势持续凸显。当前行业信用风险犹存,但公司融资渠道相对畅通成本较低,融资优势突出为公司开发与运营并举发展奠定基础。1三道红线持续达标。截至2021年6月末,公司剔除预收账款的资产负债率为60.26％％,净负债率34.74％％,现金短债比1.35。2财务结构稳健。三季度末公司有息负债1714亿元,同比增长10.1％10.1％,其中长期借款占比60.6％。3多元化融资渠道丰富融资成本较低。今年以来公司共发行债券中票、公司债、ABS、超短期融资券等规模235.39亿元,平均融资成本309。上半年公司综合融资成本4.6％4.6％,较2020年末下降0.1个百分点。
销售累计高增,供给侧改革下份额有望加速提升。2016年2020年,公司销售规模快速增长,年均复合增速39.2％。2021年110月,公司累计销售金额2575.1亿元,同比增加19.1％。公司行业排名由2016年的14名提升至2021年10月的7名。行业供给侧改革背景下公司资源、资金优势突出,市场份额可能加速提升。
拿地积极,聚焦一二线城市土储丰厚。1)补库存较为积极。110月公司累计拿地1266.1万方,拿地金额1610.1亿元,拿地力度拿地金额销售金额62.5较2020年提升8.3个百分点。2)投资围绕一二线核心城市。110月按拿地金额计算,一二线占比74.6％较2020年提升7.2个百分点。截至2021年上半年,公司未竣工口径土储5708万方,其中70位于一二线价值丰厚支撑规模增长。
持有型物业发展具备一定基础。截至2021年6月,公司持有型物业经营收入16.7亿元,同比21.8投资性物业净额990.7亿占总资产比重11.9。
公司未来大力发展商业,提出"双百计划资源、运营有支撑,发展可期。
1资源有支撑:截至2021年6月,招商商管持有管理商业项目66个,总体量近400万方,3万方以上项目17个。目前在建商业项目28个预计5年内开业。
此外,今年3月管理层在2020年业绩发布会提出每年购地金额10％左右投入持有商业也支持目标完成2020年78％％)。110月按拿地金额计算商业综合体拿地占比41.7％。2运营有支撑:原凯德总经理袁嘉骅、中骏高管贾晋燕等优秀人才加盟为公司商管体系重塑提供重要支撑。
投资建议:公司开发与运营并举,融资优势明显,在一二线核心区域有大量优质土地储备。中长期看好公司投资价值。我们维持20212022年公司盈利预测为1.68元、1.86元,以2021年12月3日收盘价计算,对应PE分别为74倍、6.7倍维持买入评级。
风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格。
[2021-11-22] 招商蛇口(001979):央企龙头受益集中度提升,毛利率即将走出至暗时刻-首次覆盖报告
■国盛证券
深耕地产行业四十余年,2015年重组上市以来实现规模快速扩张。公司是招商局旗下唯一的地产上市平台,主营业务包括园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块,2020年营收占比分别为78.1％、21.8％和0.1％。2021年Q1-3公司实现营收和净利分别为817.6和63.5亿元,16-20年CAGR分别为19.5％和5.2％。2016-2020年,公司销售额从一千亿迈入三千亿,CAGR达39.2％,行业排名从15升至第10名。2021年前三季度公司实现销售额2409.6亿元,同增26.7％,行业排名提升至第7,随着行业集中度提升,预计公司市占率将进一步增长。
开发优势:拿地积极且渠道多元,土储丰厚,深耕核心都市圈。公司通过产城联动、港城联动、兼并收购、城市更新等多元化方式积极扩储,2021年前三季度拿地金额1549.3亿元,同增62.2％,面积口径和金额口径的投销比分别为104.1％和64.3％。截至2020年公司总土储超4300万方,按照2020年销售均价计算货值约9600亿元,可覆盖2020年销售额3.5倍。公司采取城市深耕战略,聚焦高能级城市,能够提供良好的供需环境,2021年新增土储一二线金额占比77.5％。考虑到公司2021年可售资源充裕(5300亿元),配比均衡,有望达成3300亿元的销售目标。
多元业务优势:"前港-中区-后城"的综合发展模式。该模式的核心在于以港口为切入,园区为载体,配套城市开发,通过港区城融合带动不同业务板块的联动发展。在该模式下,公司将业务主要划分为五类:现金牛业务(物业销售)、成长型业务(产业园区和集中商业)、机会型业务(酒店、公寓、写字楼)、平台型业务(招商积余)、创新型业务(邮轮等)。其中持有型物业为公司近年主要发力点,公司计划到2025年实现100个购物中心和100亿元持有物业营收,相当于五年营收CAGR约25％。
财务优势:利润率存在改善空间,负债率和融资成本位于行业低位。由于17、18年获取的低毛利项目集中结算,公司近两年毛利率下滑幅度显著大于行业,再加上主动计提了大量存货跌价准备,预计公司后续毛利率下行压力相对较小。公司三道红线指标均长期位于绿档,截至2021年中期,公司净负债率34.7％,剔预资产负债率60.3％,现金短债比1.4,负债率在主流房企中处于低位。公司综合融资成本4.6％,融资余额1702.9亿元,信托等非标融资占比仅3.5％,银行贷款占比51％,融资结构优良。
盈利预测与估值。2021年三季度末公司预收账款1741.8亿元,可覆盖2020年结转收入的1.5倍,业绩增长有保障。预计21-23年公司营收1531.8/1782.4/2042.6亿元;归母净利润为133.4/151.7/174亿元。给予2022年目标市值1225.5亿元,首次覆盖,给予"买入"评级。
风险提示:持有物业收入不及预期;物业销售增长不及预期;毛利率下滑超预期;关键假设可能存在误差。
[2021-11-18] 招商蛇口(001979):招商蛇口双鱼岛启动全岛开发，计划投资280亿
■证券时报
据招商蛇口消息，11月18日，中国·双鱼岛开发启动暨项目奠基仪式举行。据介绍，双鱼岛项目位于漳州开发区二区，是国务院批准的首例经营性用海项目，由招商蛇口投资建设。双鱼岛未来几年计划投资280亿元，建设旅游度假、康养运动、高端社区。规划面积约2.25平方公里，已完成造岛工程及市政配套投资35亿元。
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