600748上实发展股票走势分析
≈≈上实发展600748≈≈(更新:22.01.13)
[2022-01-13] 上实发展(600748):实探上实发展爆雷子公司 疑似卷入专网通信骗局
■证券时报
一则监管函让上实发展(600748)子公司上实龙创应收类账款“黑洞”浮出水面。
1月11日晚间，上实发展公告，公司近期收到上交所监管工作函，根据监管工作函要求，就上实龙创应收类账款事项开展自查工作。截至2021年末，上实龙创未经审计的应收类款项合计约26.15亿元，其中部分业务可能涉及融资性贸易。
证券时报·e公司记者调查后发现，上实发展公告中未“挑明”的融资性贸易或牵涉上海电气系列专网通信事件。抽丝剥茧，上实龙创部分下游客户与此前专网通信骗局中的爆雷客户重合。
“现在还在业务清查过程中，涉及合同较多，需要时间进行完整清查，才能给出自查结果，我们会有相应的工作组和外部机构，目前自查时间预估至少需要一周。”上实发展董秘办工作人员向证券时报·e公司记者表示。
上实龙创究竟是一家怎样的公司，26.15亿元的应收账款又是如何形成的?证券时报·e公司记者实地探访了上实龙创总部，工作人员称，对应收账款事项并不知情，目前公司员工仍正常上班。“公司光事业部就有很多个，都是项目制的，还参与了不少大的项目，哪块业务会涉及专网通信就不知道了。”
同时，记者多次致电上实龙创创始人、董事长、总经理曹文龙，但截至截稿时均未接通。
1月12日开盘，上实发展闪崩近8个点，截至收盘跌5.23%，报3.99元/股。
实探上实龙创总部
1月12日，证券时报·e公司记者来到位于上海静安区万荣路信息服务产业基地的上实龙创总部。公司门口停放着十余台私家车，办公楼主体是一幢6层高的灰白色大楼，办公楼顶层挂着“上实龙创”的Logo。
时值中午，办公楼不时有人员进出，根据楼层索引，1楼至5楼均为上实龙创的办公场所，6楼则是其他公司。其中，1楼是上实龙创智慧城市创新中心、研发实验室，2楼到4楼是上实龙创技研中心、运营中心、财务中心以及各大事业部。5楼是公司董事会办公室、总经理办公室等。透过办公楼外立面的窗户可以看到，各楼层的灯都是亮着的。
“我们公司大概有两三百人，以前是产品代理商，现在主要是做人工智能应用服务运营，业务规模也不小。”一位上实龙创的工作人员告诉记者。而对于26亿元应收账款事项，该工作人员表示并不知情，“我们正常上班，还看不出来影响。”
随后，记者来到上实龙创智能创新体验中心，这里更像是一个展示中心，左面的墙挂着公司的发展历程，右边的墙摆满了企业荣誉证书和奖杯。从企业发展历程来看，上实龙创经历了几次业务转型和更名。
1999年，曹文龙创立上海龙创自控系统有限公司，两年后，公司开始楼宇智能化与建筑节能系统。上实龙创于2012年完成融资股改，更名为上海龙创节能系统股份有限公司。2014年，公司开发云计算、大数据能效管理平台，开始发展建筑能效业务。到2018年，上实龙创又切换到人工智能行业应用。
“公司的发展轨迹就是一个行业传奇，曾经默默无闻，如今已经从一家曾经的卖电脑的公司，成长为人工智能应用技术领域的服务商。”在上实龙创20周年宣传册里，记者看到了公司员工的这番评价。
在上实龙创研发实验室，记者看到高低温试验柜等设备，一旁的白板上还贴着边缘计算研发组的工作进度表，但实验室里并没有工作人员。
子公司设多个事业部
企查查信息显示，上实龙创以智能物联(AloT)、边缘计算和行业SaaS应用为城市提供专业的智能解决方案。
从股东结构看，上实龙创共有5位股东，注册资本6118.68万元，其中上实发展认缴出资4269.92万元，占上实龙创69.78%的股权。曹文龙认缴出资917.8万元，持股15%。另外，上海上实创业投资有限公司持股约10.22%，自然人吴大伟和戴剑飚持股比例分别是3%、2%。
除了2015年被上实发展收购外，2016年1月，上实龙创还经历了一轮战略融资，投资方为新丝路金控，交易金额未披露。
上实龙创法定代表人曹文龙也是该公司的董事长兼总经理，曹文龙还实际控制了上海龙创心文节能科技有限公司、上海龙创低碳科技有限公司等12家公司。
1月11日晚间，上实发展发布公告，下属控股子公司上实龙创未经审计的约26.15亿元应收类账款存在不可收回的风险。
上实发展收到上交所监管函，要求公司对控股子公司上实龙创的应收类款项的相关业务性质与风险进行自查核实，并履行相应的信息披露义务。
目前上述核查工作正在进行中，结合初步自查结果，截至2021年12月31日，上实龙创未经审计的应收类款项合计约人民币26.15亿元，其中部分业务可能涉及融资性贸易，该类业务模式存在重大经营风险。
记者从上实龙创总部员工处了解到，公司的业务涉及全国31个省区，共有4350多个项目。“公司光事业部就有很多个，包括智慧医疗、数字楼宇、信息基础设施、新基建等事业部，公司也基本是项目制，至于哪块业务会涉及专网通信就不知道了。”该员工表示。
从公司总部摆放的宣传册来看，上实龙创参与的大项目不在少数，包括2009年的上海地铁13号线项目、上海虹桥国际机场2号航站楼项目;2010年上海世博会的中国馆、世博轴项目;2019年的北京大兴国际机场项目。
而在荣誉方面，上实龙创曾获得上海市科技小巨人企业、上海市五一劳动奖状。今年1月5日，上实龙创在官方微信公众号上披露，公司入选2021年上海市设计引领示范企业名单，该认定工作由上海市经济和信息化委员会主办，一同上榜的还有多家知名互联网企业。
监管函下达前
已展开自查
上实龙创为上实发展实施多元化并购而来。上市公司自身主营房地产开发与经营，经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营。实控人为上海市国资委。
2015年11月，上实发展披露定增募资48亿元，其中6.39亿元用于向曹文龙等收购龙创节能部分股权并对其增资。
2016年1月，上实发展完成对上实龙创的控股(持股比例61.48%)，将其纳入合并报表。曹文龙等股东方对上实龙创2015年至2017年累计净利润作出了2.03亿元的业绩承诺。
在2015年至2017年，上实龙创如约完成了业绩承诺，3年累计实现扣非后净利润2.06亿元，略超承诺业绩。财务数据显示，上实龙创2020年营收规模在上市公司子公司序列中排名第二。2020年实现营收19.12亿元，净利润为6033.45万元。
上实龙创在上市公司体系中举足轻重，该公司应收账款风险何以因近期受监管关注才曝光?
“公司自查持续的时间已经比较久了，在接到监管函之前就已经开启整体自查工作，是在(2021年)12月之前。”上实发展董秘办工作人员向记者表示，“上实龙创我们的控股子公司，我们有相应的制度对他进行监督管理。目前的自查工作平稳有序。”
不过，就自查工作组成员是否包含上实龙创的高管，该人士则表示不方便透露。
一个细节是，在最新公告中，上实发展将上实龙创全称写为“上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司”，而这是该公司曾用名，上实龙创被上实发展收购后已两度易名。
企查查显示，2016年2月，由“上海龙创节能系统股份有限公司”变更为“上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司”，2020年5月后工商名称又改为现在的“上海上实龙创智能科技股份有限公司”。记者注意到，在此前的多份公告中，上实龙创的全称也出现混用的情况。
应收款项迷雾重重
此前上实发展在公告中并未介绍过上实龙创涉及融资性贸易业务。根据公告，上市公司是因收到监管工作函要求，才披露已对上实龙创应收款项开展自查。
上实发展方面称，将继续尽全力尽快查明上述事项，并审慎评估上述事项对公司2021年度经营业绩的影响。
但这份公告背后尚有诸多疑问待解。公告显示，截至2021年末，上实龙创应收类款项合计高达约26.15亿元。其中部分业务可能涉及融资性贸易。但“部分业务”并没有具体指向，上市公司没有进行介绍，具体的涉及金额也尚不清楚。
就上实龙创融资性贸易系何时开展，涉及的产品、具体业务模式、上下游客户等情况，公告中亦只字未提。
对于目前自查出的不可回收应收类款项比例情况，前述上实发展董秘办工作人员表示还未有准确数据，以后续公告为准。至于上实龙创何时开展融资性贸易，要梳理全部合同后才能给出严格说明，届时会有相关业务分类的拆分披露。
此前业绩稳定的上实龙创出现经营异动并非没有预兆。2021年以来，围绕该公司的经营风险便已现端倪。
上实发展曾于2021年3月公告，公司2020年度计提各项资产减值准备约2.31亿元，其中，计提其他应收款的坏账准备约8078.05万元。计提主要项目即包括上实龙创部分项目涉及合同纠纷，通过违约风险和整个存续期预期信用率，计算预期信用损失约5045.83万元。此外计提合同资产减值准备约5011.34万元，计提主要项目为上实龙创与部分采购方的合同资产因预计无法收回全额计提减值准备金额约2029.45万元。
2021年半年报中，上实龙创业绩亦出现显著下滑，期间上实龙创营收为6.21亿元，亏损1.52亿元，经营活动现金流为-5.85亿元。此外，半年报中还披露了上实龙创2020年涉及的多起诉讼事项进展。
疑涉专网通信骗局
2021年5月30日，沪上另一家知名国企上海电气突告87亿应收账款爆雷，此后，一个以专网通信业务为幌子的隐蔽融资性贸易网络浮出水面，十余家上市公司渐次卷入该事件。
而证券时报·e公司记者调查后发现，上实发展未“挑明”的子公司融资性贸易或卷入该事件之中。
记者查询央行征信中心动产融资统一登记公示平台发现，2019年4月、10月，上实龙创先后有两笔应收账款质押给民生银行上海分行，为累计1.5亿元的商业承兑汇票贴现提供担保。而这两笔应收账款是基于与下游客户中电科技(南京)电子信息发展有限公司、富申实业公司分别签订的设备买卖合同，涉及的合同所产生全部应收账款分别约1.15亿元、1.18亿元。
上实龙创的下游客户富申实业，正是上海电气事件中子公司上电通讯的爆雷客户。2019年5月至2020年12月期间，富申实业向上电通讯购买了8.86亿元的通信产品，但至起诉日尚欠付货款7.88亿元。而富申实业还曾出现在ST新海、*ST华讯、ST凯乐、瑞斯康达、国瑞科技等多家涉及专网通信骗局上市公司的名单中。
此外，记者查阅上实龙创此前所涉司法案件，环球景行实业有限公司在上实龙创2021年的一起合同买卖纠纷中现身。而环球景行也在去年专网通信骗局事件中多次出现，为上海电气、瑞斯康达、ST凯乐等公司的爆雷客户。
去年9月，证监会新闻发言人就相关上市公司涉及专网通信业务有关风险答记者问时指出，证监会会同相关证监局、交易所对上市公司从事此类专网通信业务的风险情况、交易实质、信息披露进行了全面排查，发现这类业务涉嫌虚假贸易，个别上市公司涉嫌财务造假。
当时，证监会新闻发言人还表示，下一步，证监会将秉持“零容忍”态度，对涉嫌违法违规的上市公司及责任人员依法从严处理，严肃市场纪律，涉嫌犯罪的依法移送公安机关追究刑事责任。
对于融资性贸易的风险监管，2021年12月9日，上海国资委在《关于巡视整改进展情况的通报》中披露，全面防止融资性贸易。已制定下发《关于监管企业全面防止融资性贸易和建立监督检查长效机制的工作方案》。对2019年、2020年专项检查发现的问题，督促企业压降敞口，做好整改。将融资性贸易检查事项列入日常检查事项，在企业法定代表人经营业绩考核中剔除违规开展融资性贸易的金额，并对违规开展融资性贸易业务实施严格考核扣分。同时，根据相关规定，将对存在融资性贸易业务以及整改不到位、虚假整改等情况开展责任追究。
就公司是否卷入专网通信事件，“还是要以我们的调查结果、核查结果，业务定性等情况来看。”前述上实发展工作人员表示。
一封判决书则是上实龙创曾参与空转贸易的佐证。2020年12月，中国裁判文书网发布号的《谭剑波受贿一审刑事判决书》显示，2016年，被告人谭剑波与南京衡尔辉网络科技有限公司(现更名为江苏振益华网络科技有限公司)、南京酷亨网络科技有限公司等公司实际控制人虞某相识后，虞某欲将博微信息公司发展为进行空转贸易的平台，于是通过密切交往取得谭剑波信任，将谭剑波拉入空转贸易圈，开展空转贸易，使相关公司垫付的资金在上下游公司之间循环流转，最终资金流转至虞某处，使其获得大额资金使用权、银行贴息利差以及经营业绩等利益。
上实龙创正是空转贸易的参与方之一。其中，2018年下半年、2019年上半年，虞某均有安排博微信息公司与上实龙创等在内的多家公司签订采购合同，开展空转贸易。
重重疑问的揭开最快或需等待一周时间。“现在还在业务清查过程中，涉及合同较多，需要时间进行完整清查，才能给出自查结果，我们会有相应的工作组和外部机构，目前自查时间预估至少需要一周。”上实发展董秘办工作人员向记者表示。
[2022-01-11] 上实发展(600748):上实发展控股子公司应收类账款或存不可收回风险
■上海证券报
上实发展公告，经公司初步自查，截至2021年12月31日，控股子公司上实龙创未经审计的应收类款项合计约26.15亿元，其中部分业务可能涉及融资性贸易，该类业务所涉及的应收类账款可能存在不可收回的风险，具体涉及金额公司正在加紧进一步核查。
[2021-11-19] 上实发展(600748):上实发展拟挂牌转让绍兴上投100%股权及相应债权
■证券时报
上实发展(600748)11月19日晚间公告，公司下属全资子公司上海上投控股有限公司(简称“上投控股”)拟通过上海联合产权交易所公开转让其所持有的绍兴上投置业发展有限公司(简称“绍兴上投”)100%股权及相应债权，此次交易起始挂牌价为3.2亿元。
[2021-08-29] 上实发展(600748):营收、净利同比下降,积极培育物业管理业务-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2021年半年报。报告期内,公司实现营业收入40.25亿元,同比下降10.4％;归属于上市公司股东的净利润为3.44亿元,同比下降19.84％。
2021年上半年,受房地产销售结转收入有所减少影响,公司营收下滑10.4％。
根据公司2021年半年报披露:报告期内,公司积极研判市场形势,做好可售项目的盘点,抓住市场机会迅速推盘,同时加大非住宅类项目去化力度。宝山顾村"上实·海上菁英"项目二期于2021年6月正式开盘,在认筹与购房资格同步审核的新系统下有效引导客户,开盘当日去化率达到97％,认购金额超30亿元。湖州项目抓住年初的市场小高潮,加推"上实·雍景湾"别墅项目、带动"上实·天澜湾"项目清盘,认购金额超过15亿元;静安"泰府名邸"项目实现清盘,新增销售4.3亿元。
截至今年上半年,公司签约面积约18.48万平方米,签约金额约40.43亿元。报告期内,公司与上海城投(集团)有限公司、上海建工集团股份有限公司组成联合体竞得虹口区北外滩91号地块。报告期内公司在建项目7个地块、在建面积148.43万平方米。
物业管理方面,报告期内公司以调整在管物业结构、退出亏损项目、清理历史欠缴为重点,新承接项目15个,新增合同面积46万平方米,在管物业面积2677万平方米,在管项目278个。
投资建议。培育物业管理业务,"中性"评级。公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营,在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。我们预计公司2021-2022年将实现EPS是0.44元和0.51元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2021年8-9倍动态PE估值,对应的合理价值区间为3.52-3.96元,维持"中性"评级。
风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2021-03-31] 上实发展(600748):上实发展积极推动主业升级 谋求多层次多领域发展
■上海证券报
上实发展于日前发布的2020年年报显示，公司实现营业收入80.49亿元，同比减少9.21%;归母净利润8.18亿元，同比增长4.59%;经营活动净额同比增长286.64%。公司通过发挥优势资源加大创新力度，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升级。
上实发展是地处上海的一家主营房地产开发与经营的品牌上市公司，以中高端住宅楼宇开发为主，兼顾商业地产开发与运营。近年来，公司坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源;与此同时，通过立足于创新物业管理模式，提升物业管理水平，适度扩展物业管理规模。
报告期内，公司旗下项目公司积极运用线上线下相结合的多元化营销模式进行项目推介，并逐步加强与意向客户、已签约未回款客户的交流沟通，加速落实签约与保障落实回款，确保了公司在上海青浦“上实·海上湾”、宝山顾村“上实·海上菁英”、静安“泰府名邸”、湖州“上实海上海·天澜湾”、泉州“上实·海上海”等项目实现销售畅旺。
报告期内，公司在建项目9个，在建面积约192平方米，当年签约面积约22.92万平方米，资金规模约50亿元。12月，公司以挂牌价38.93亿元成功摘得上海虹口地区北外滩90#地块商办用地。该地块紧邻公司正在开发建设的北外滩89#地块，借助预期产生的协同效应有利于公司更好地参与北外滩区域开发。公司还新拓展了包括上海联通核心机房、金融法院、大宁久光百货等在内的23个物业管理项目，并续签39个项目，在管面积合计达到了2665万平方米。
2020年，上实发展借助信息化实施管控已初见成果。报告期内，公司的信息化建设完成了中台建设框架规划，主营业务系统、物业服务信息系统和不动产信息化系统也完成了云上迁移。此外，公司各在建项目也深入推广BIM工程协同平台建设，其中上海北外滩89#地块项目的BIM 技术管理平台荣获了上海市第二届BIM 技术创新应用大赛佳作奖。
上实发展董事会在阐述未来经营规划时表示，2021年公司要在保持房地产主业开发运营平稳健康基础上，推动板块协同、深化融产结合、拓展产业创新，力争实现营业收入90亿元，预计营业成本58亿元、新开工面积约38万平方米、竣工面积约46万平方米。
[2021-03-29] 上实发展(600748):归母净利润有所增长,摘得上海北外滩项目-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业收入80.49亿元,同比减少9.21％;实现归母净利润8.18亿元,同比增加4.59％。报告期内,公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.56元(含税)。
报告期内,公司营业收入80.49亿元,同比减少9.21％,其中,房地产销售实现营业收入48.85亿元,同比减少20.5％;工程项目收入18.96亿元,同比增加31.39％;物业管理服务收入8.61亿元,同比增加7.36％;房地产租赁收入3.39亿元,同比减少16.3％。
公司主营业务为房地产开发与经营。根据公司2020年年报披露:2020年,公司签约面积约22.92万平方米,签约金额约50亿元。2020年12月公司以挂牌价38.93亿元成功摘得上海虹口北外滩90#地块商办用地,该地块紧邻公司正在开发建设的北外滩89#地块,对公司更好地参与上海北外滩区域建设产生协同效应。报告期内,公司在建项目9个,在建面积约192万平。物业管理方面,公司新拓展了23个项目、续约39个项目,新增面积138万平方米,在管面积达到2665万平方米。
2020年,公司共计实现销售金额约50亿元,销售面积约22.92万平,实现结转收入金额约48.82亿元,结转面积约26.56万平,报告期末待结转面积约54.47万平。
2020年,公司对外股权投资总额为76298.17万元,比上期增加6301.42万元,增加9％。2020年11月,公司拟出资1亿元共同发起设立四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业(有限合伙),投资方向以人工智能产业为主。截至2020年12月31日,公司已实际出资5000万元。
投资建议。地产转型升级,"中性"评级。公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营,在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升级。我们预计公司2021-2022年将实现EPS是0.55元和0.68元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2021年8-9倍动态PE估值,对应的合理价值区间为4.40-4.95元,维持"中性"评级。
风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2020-08-30] 上实发展(600748):时间过半任务过半,营收和归母净利保持双增-中报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年半年报。报告期内,公司实现营业收入44.93亿元,同比上升3.29％;归属于上市公司股东的净利润为4.29亿元,同比上升4.05％。
2020年上半年,由于公司工程项目收入有所增长,公司营收上升3.29％;同期,归母净利润上升4.05％。
根据公司2020年半年报披露:报告期内,公司于4月底以2.74％的票面利率发行了人民币8亿元的(3+2年期)公司债券,切实有效降低了公司的中期资金成本。报告期内,公司湖州"上实海上海〃天澜湾"、泉州"上实〃海上海"等项目均实现逆市畅销。截至今年上半年,公司签约面积约6.8万平方米,签约金额约11亿元。工程建设方面,公司于报告期内在建项目9个,在建面积约192万平方米。项目拓展方面,于上半年拓展上海联通机房、上海金融法院、芜湖市政府服务中心等机关项目7个,新增在管面积约31万平方米,整体在管面积依然保持在2500万平方米以上。
下半年,公司计划在建面积超过200万平方。在持有型物业方面,公司将向业内标杆企业学习;物业管理方面,做好成本控制,聚焦非居、高标项目的市场拓展,大胆探索物业服务转型升级。
2020年上半年,公司一手抓疫情防控,一手抓复工复产,坚持全年工作目标不变,积极灵活应变,克服重重困难,保障公司整体经营业绩平稳有序,切实做到时间过半任务过半。
投资建议。地产转型升级,"中性"评级。公司主营业务为房地产开发与经营。
经营模式以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营,在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升级。我们预计公司2020-2021年将实现EPS是0.50元和0.58元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2020年9-11倍动态PE估值,对应的合理价值区间为4.5-5.5元,维持"中性"评级。
风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2020-03-16] 上实发展(600748):两连板上实发展公司未持有任何农业用地
■证券时报
连续两日涨停的上实发展(600748)3月16日晚间公告，截至目前，公司未持有任何农业用地，《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》对公司经营业绩无实质影响。
[2019-09-04] 上实发展(600748):业绩保持较快增长,持续转型升级
■海通证券
事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入43.50亿元,同比增加15.42％；归属于上市公司股东的净利润4.13亿元,同比上升48.77％；实现基本每股收益0.22元。
2019年上半年,受房产销售收入增加推动,公司营收增加15.42％；同期开发项目少数股东损益占比较少,公司归母净利润同比增幅扩大至48.77％。
2019年上半年,公司在建面积约201万平方米,无新开、竣工项目。上半年,公司实现合约销售面积约16.35万平方米,租赁面积约38.4万平方米。
根据公司8月28日经营数据公告:2019年上半年,公司合计持有待开发土地面积约合40.79万平方米,相应规划计容建筑面积约合29.20万平方米。
2019年上半年,公司在建面积约201万平方米,同比下降5.63％；无新开工项目,无竣工项目。2019年上半年,公司实现合约销售金额约合人民币26.52亿元,同比下降24.23％；合约销售面积约合16.35万平方米,同比下降16.58％。2019年上半年,公司实现包括写字楼、商铺、车库、厂房等业态的不动产租赁收入约合人民币2.13亿元,同比增长11.52％；租赁面积约合38.4万平方米,同比增长9.62％。今年2月底,公司以28.2亿元,楼板价约合2.4万/平方米的低价摘得上海宝山顾村大型居住社区两幅地块国有建设用地使用权,该两幅地块合计占地面积约5.87万平方米,容积率2.0,符合公司深耕核心区域,进一步参与以上海为中心的长三角地区开发建设的发展战略。
2019年上半年,公司新拓展司法机构、民政服务、会展中心等城市公共设施及商业物业项目18个,在管面积超2500万平方米,物业服务板块营业收入达4.2亿元。
投资建议。地产转型升级,“中性”评级。公司主营业务为房地产开发与经营。
经营模式以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营。同时,推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业、共享空间等领域实现主业升级。预计公司2019-2020年将实现EPS是0.65元和0.74元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2019年9-11倍动态PE估值,对应的合理价值区间为5.85-7.15元,调低至“中性”评级。
风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2019-04-24] 上实发展(600748):深耕上海,受益长三角一体化示范区
■天风证券
纯正国企血统,背靠实控人实力雄厚。公司直接控股股东是控股48.60％的上实地产发展有限公司,公司的间接控股股东是上海实业控股(00363.HK,主要从事基建设施、房地产和消费品等业务),公司实际控制人上实集团,是上海市政府1981年在香港成立的窗口公司,目前由上海市国资委全资控股,是上海在境外规模最大、实力最强的综合性企业集团和香港最具地方代表性的中资企业之一。公司于2003年借壳浦东不锈上市后,又于2007年分别以定增和自筹资金的形式收购集团旗下23家房企的股权,其中上实物业和青岛啤酒城公司分别以65％和80％的股权进入公司,涵盖集团下大部分地产业务。
营收向好,盈利能力维持稳定。公司销售规模不断扩大,营业收入稳中有升。2018年公司实现营业收入86.64亿元,同比增长18.01％,发展良好。2018年,受上海地产市场严冬拖累,公司实现归属母公司利润6.58亿元,同比下滑24.99％。我们公司盈利能力受一线市场调控政策影响十分明显,同时随公司销售、管理改善,结合19年一线地产市场回暖,公司业绩有望快速发展,此外物业快速攀升,二者贡献90％的业绩。自2016年起,公司新增工程项目收入,贡献6％到10％左右的业绩。另一方面,公司的房产租赁营收持续攀升。同时,公司顺应政府政策,崇明岛养老地产蓬勃发展。
土储优势明显,有望受益于长三角一体化。截至2018年年报,公司拥有开发性地产项目储备21项,项目用地面积合计达274.9万平,权益建面合计达320.9万平。其中公司土地储备以优质一二线为主,长三角占比55.7％。上海市项目建面占比达33.4％,湖州、杭州建面占比次之,分别为11.3％和8.5％。此外公司在上海市持有物业面积达32.6万平米,储备丰富。
自2018年进博会习近平主席提出支持长三角一体化发展以来,今年两会期间长三角一体化又被上升为国家战略。公司在上海青浦区有4个项目,总计权益建面36.5万方(占总权益建面11.4％),占上海市权益土储逾40％。随着长三角一体化示范区建设推进,有望带来租金收入与货值提升的双重受益。
融资、负债结构优化,杠杆和净利率得到双重控制。近5年来,公司杠杆水平大致呈下降趋势,资产负债率落回70％以内。2014-2018年,得益于公司主营业务经营改善,经营现金流由负转正,呈健康状况。公司保持偿付债务、分配股利及支付债券利息,融资结构优化,公司的杠杆与净利率得到控制。2015-2017年公司通过定增发股、发行公司债和中期票据,融资规模不断扩张;因公司发行的公司债的融资占比不断走低,公司综合融资成本低至5％以下。
投资建议:我们认为由于公司上海市土储丰厚,业绩受一线城市调控政策影响十分明显,随一线城市地产政策逐渐放宽,上海市交易明显回暖。同时伴随长三角一体化示范区建设推进,公司在手土储、物业升值潜力极强,据此我们认为19年、20年公司业绩有望得到释放。基于此,我们预计公司19、20年归母净利润分别为12.13亿元、15.97亿元,对应EPS分别为0.66、0.87元/股,我们选取同样受惠于政策红利的上海本地股——陆家嘴作为可比公司,参考可比公司一致性预期PE,目前公司PE略低于可比公司。但公司在上海土储面积是可比公司的近5倍,未来随着长三角一体化的推进,公司相对更高的在手货值弹性较高,给予公司19年19倍PE,对应目标价12.54元,首次覆盖,给予?增持?评级。
风险提示:长三角一体化示范区推进不及预期,房屋价格大幅波动,物业出租不及预期,同业竞争解决进度不及预期
[2019-04-19] 上实发展(600748):上实发展2019年公司债一期将发行
■上海证券报
据上实发展最新披露，公司2019年公开发行公司债券（第一期）预计将于4月23日至24日发行，本期债券发行总规模不超过8.9亿元（含），主承销商为中信证券，债券期限为5年，发行主体和债项均获AA+评级，募集资金将用于偿还公司债务。
发行公告显示，公司本次8.9亿元公司债发行系2018年底披露的18亿元公司债项下第一期债券。公司今年3月29日披露，公司已收到证监会就该18亿元公司债的核准批文。公告显示，本次18亿元公司债券采用分期发行方式，首期发行自证监会核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起24个月内完成。
公司称，本期发行公司债的募集资金将用于偿还“14上实02”公司债务。公告显示，“14上实02 ”公司债发行规模为10亿元，到期日为2021年3月11日，其中8.9亿元已提前回售，回售支付日为2019年3月11日。
公司表示，本期债券发行的募资到位前，公司已以自筹资金偿还已回售的“14上实02”公司债券，在募资到位后将用本期债券募集资金偿还发行人自筹资金予以置换。
[2018-12-28] 上实发展(600748):上实发展拟发行公司债募资不超18亿元
■证券时报
上实发展(600748)12月28日晚披露公司债券发行预案，发行规模不超过18亿元，拟用于偿还公司债务、补充流动资金及其他用途。
[2018-11-20] 上实发展(600748):上实发展拟收购泉州上实49%股权
■中国证券报
上实发展11月19日晚公告称，公司拟收购菲莉（福建）投资有限公司（简称“菲莉公司”）持有的泉州市上实投资发展有限公司（简称“泉州上实”）49%股权，收购价格为9.78亿元。收购完成后，公司将持有泉州上实100%股权。鉴于菲莉公司持有公司重要控股子公司泉州上实49%股权，为公司的关联法人，交易构成关联交易。
公告显示，泉州上实成立于2007年12月28日，注册资本5.88亿元，公司主营房地产开发。泉州上实所开发建设的泉州“上实·海上海”项目位于泉州市丰泽区，处于环泉州湾经济、交通圈核心地带，具有明显的地理位置优势。项目用地面积约17.01万平方米，包括C-7、C-8-1、C-8-2三幅地块，规划总建筑面积约105.16万平方米，规划计容建筑面积约76.56万平方米。截至2018年9月30日，项目C-8-2地块已竣工，C-7及C-8-1地块正在建设当中。泉州“上实·海上海”项目2018年前三季度签约面积约为2.3万平方米，累计签约面积约15.3万平方米。
根据万隆（上海）资产评估有限公司出具的评估报告，经资产基础法评估，泉州上实至基准日2018年4月30日评估总资产65.33亿元，评估负债45.36亿元，评估净资产为19.96亿元，评估净资产增值14.34亿元。
[2018-11-19] 上实发展(600748):上实发展拟9.78亿元收购泉州上实49%股权,实现全资控股
■证券时报
上实发展(600748)11月19日晚间公告，公司拟9.78亿元收购菲莉公司持有的泉州市上实投资发展有限公司49%股权。收购完成后，公司将持有泉州上实100%股权。泉州上实所开发建设的泉州“上实·海上海”项目位于泉州市丰泽区，处于环泉州湾经济、交通圈核心地带。本次交易有利于公司进一步加快推进泉州“上实·海上海”项目开发建设。
[2018-09-07] 上实发展(600748):业绩稳健增长,加强物业管理服务-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2018年半年报。报告期内，公司实现营业收入37.69亿元，同比增加56.73%；归属于上市公司股东的净利润2.77亿元，同比增加21.83%；实现全面摊薄每股收益0.15元。
2018年上半年，受房产销售收入增加影响，公司营收同比增加56.73%。同期，公司归母净利润同比上升21.83%。根据公司2018年半年报披露，2018年上半年，公司实现签约面积19.6万平，签约金额约35亿元；报告期内，公司在建项目10个，在建面积约213万平。报告期内，公司物业服务板块实现收入3.96亿元，新承接项目9个、成功续标项目19个，物业服务面积约2200万平，非住宅类物业服务比例攀升至40%；报告期内，公司对外股权投资总额为70532.15万元，同比减少0.52%。
2018年2月，公司控股和全资子公司收购申大物业和上海城开商用物业100%股权的交易均已取得产权交易凭证。根据2017年公司年报披露，2018年，公司力争实现营业收入75亿元，预计营业成本54亿元；预计新开工面积约103万平，竣工面积约50万平。
投资建议。地产转型升级，“优于大市”评级。公司是上实集团旗下重要的地产平台之一，拥有土地权益建面432.7万平，同时努力拓展地产产业链（金融地产、养老地产、文化地产等）。预计公司2018-2019年将实现EPS是0.56元和0.65元，对应RNAV是16.09元。目前市场期待公司解决同业竞争问题，以及公司创新业务的拓展，从谨慎角度，我们参考同行业相关公司估值水平，给予公司9-11倍PE，对应的合理价值区间为5.04-6.16元，给予公司“优于大市”评级。
风险提示：公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2018-05-15] 上实发展(600748):业绩延续稳健增长,租赁,物管发展提速-动态跟踪
■光大证券
2017年超额完成营收目标，2018年Q1业绩延续稳健增长
公司2017年实现营收72.3亿元，同比增11.5%，超额完成65亿元目标；受投资收益增加及少数股东损益占比下降影响，公司实现归母净利润8.7亿元，同比增长47.2%。2018年公司设立了75亿元营收目标，对应增速约3.7%。一季度，公司延续稳健增长的态势，实现营收13.2亿元，同比增25.1%；实现归母净利润1.3亿元，同比增11.5%。考虑到2017年末预收房款余额约为去年房地产结算收入的1.5倍，后续业绩保障力度较强，我们认为公司大概率超额完成今年营收入目标。
2018年Q1销售面积降10.8%，均价上涨推动金额反弹32.1%
由于重点布局城市（尤其是大本营上海）严格调控，公司2017年实现签约金额53亿元，较2016年高峰滑落51.8%。2018年一季度，公司合约销售面积7.35万方，同比减少10.8%；然而由于其中约70%来自于杭州项目，整体销售均价同比提升48.1%至21007元/平方米，推动合约销售金额同比增长32.1%至15.44亿元。
租金收入持续增长，资源整合扩大物管规模
因上海和青岛三个重点项目的商办部分交付使用，公司2017年出租建面和租金收入分别同比增长30.8%、32.9%。2018年一季度，公司取得租金收入0.97亿元，同比增长49.2%。预计随着新培育项目逐渐成熟，公司房地产租赁业务将继续保持良好增长的态势。2017年，公司积极整合内外部资源，扩大物业管理规模，年内完成收购上实城开旗下两家物业公司，新增管理面积超过400万方。
12个月目标价7.00元，上调至"买入"评级
考虑到公司充裕的预收账款、租赁和物管业务加速推进、以及少数股东损益占比显著减少，我们小幅上调公司2018/2019/2020年EPS至0.50、0.52、0.54元。综合考虑给予相对估值2018年14倍PE，12个月目标价7.00元。公司近期股价回调明显，定增折价约35.7%，投资价值凸显，上调至"买入"评级。
风险提示
一二线城市预售证获取不及预期；利率提升导致公司负债成本提升；可售资源不足导致销售不及预期。
[2018-05-04] 上实发展(600748):1季度业绩符合预期,多元业务稳步推进-一季度点评
■中金公司
业绩回顾
2018年1季度归母净利润1.3亿元，同比+11.5％，符合预期上实发展公布2018年1季度业绩：营业收入13.18亿元，同比增长25.1％；归母净利润1.3亿元，同比增长11.5％，对应每股盈利0.07元。
税后毛利率维持高位。期内公司税后结算毛利率达28.3％，较去年全年提高4.8个百分点，但相对于去年同期降低10.9个百分点，主要因去年同期高毛利项目结算占比较高。
三项费用率显著下滑。期内公司三项费用率12.5％，较去年同期下降6.1个百分点，主要因期内代理佣金费和费用化利息减少。
销售均价提高带动销售额大增。尽管期内公司销售面积同比下降10.8％至7.35万平方米，但销售均价同比增长48.1％至21007元/平方米，带动销售额同比增长32.1％至15.4亿元，其中销售主力区域是杭州和泉州。
净负债率显著上升。期末公司净负债率达66.2％，较去年同期和2017年年末分别上升17.2和23.3个百分点，但依然处于行业较低水平。
发展趋势
多元业务稳步推进。期内公司完成收购上海申大物业和城开商用100％股权，新增在管物业面积逾400万平方米，提升市场占有率，加快公司向都市服务供应商及集成商的转型步伐。另外，资产管理、商业营运、养老服务和长租公寓服务等垂直领域的增值服务均值得期待。
盈利预测
我们维持公司盈利预测不变。
估值与建议
目前，公司股价对应11.9/11.2倍2018/19e市盈率。我们维持推荐评级和目标价6.97元，对应14.5/13.6倍2018/19e目标市盈率和21％上行空间。
风险
热点城市调控超预期加码；交付进度不及预期。
[2018-03-28] 上实发展(600748):FY17业绩超预期,关注多元业务布局-年度点评
■中金公司
业绩回顾
FY17业绩每股0.47元，同比上升47％，超过预期上实发展公布FY17业绩：营业收入72.3亿元，同比增长11.5％；
归属母公司净利润8.7亿元，同比增长47.2％，对应每股盈利0.47元，超出市场一致预期30％。
地产结转平稳，毛利率小升。公司期内实现地产结算收入52.5亿元，同比增长5.4％；综合税后毛利率达23.5％，较2016年提升1.3个百分点。
投资收益激增推升盈利。公司期内实现投资收益3.7亿元（2016年-0.3亿元），带动净利润同比增长22.7％至9.15亿元。
财务端保持稳健。公司期末在手现金92.7亿元，显著高于短期借款和一年内到期负债之和35.9亿元。公司期末净负债率较期初提高3.7个百分点至39.9％，平均融资成本4.5％，均处于行业较低水平。
发展趋势
销售受调控影响显著下滑。受限签等行业调控因素影响，公司期内实现房地产签约销售额53亿元，同比下滑51.8％；签约面积26万平方米，同比下滑65.3％。
多元业务稳步推进。期内公司收购上实城开旗下两家物业公司，总物业服务面积已超2100万平方米；联合办公品牌WE+成功并购广州酷窝，已布局海内外19个城市的51个项目，成为业内规模最大、分布最广的联合办公企业。
盈利预测
考虑公司地产交付及多元业务发展提速，我们上调2018年每股盈利预测30％至人民币0.48元，引入2019年每股盈利预测0.51元。
估值与建议
目前，公司股价对应2018/19年市盈率12.1/11.4倍。我们维持推荐评级，上调目标价5％至6.97元（隐含目标市盈率受调控风险影响下行）。新目标价对应14.5/13.6倍2018/19年预测市盈率，较目前股价有20％上行空间。
风险
结转进度不及预期；热点城市调控超预期加码。
[2017-11-24] 上实发展(600748):坚守地产主业,多元化升级提升估值-深度报告
■海通证券
公司是上海市窗口企业上实集团旗下重要的地产开发平台之一。2003年2月，公司借壳上市，公司控股股东是控股48.60％的上实控股（00363.HK），实际控制人是上实集团，上海市国资委间接控股比例合计达36.15％。1981年7月在香港成立的上实集团是上海市国资委全资控股的实力最强的香港窗口企业，旗下拥有上实控股（00363.HK）等5家境内外上市公司和850家成员企业。
2016年底，上实集团总资产达3100亿港元，营收达1650亿港元。目前，上实集团确立了“融产结合”发展战略和“1+4+X”产业布局。
公司确立了“坚守主业、适度多元”发展战略，努力成为房地产综合集成商。
公司主营业务为房地产开发与经营，即以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，适度增加优质不动产资源和扩展物业管理规模。同时，在金融地产（青岛啤酒城项目）、文化地产（虹口北外滩项目）、养老地产（崇明东滩长者社区）、共享空间（WE+）等领域实现主业升级。房地产主业坚持以上海为核心的“1+3”战略布局。即以上海为核心，形成长三角、青岛为中心的环渤海和成渝为中心的西南片区的3个深耕区域。2017年上半年，公司开发性地产储备合计权益建面399.7万平，自持物业合计权益建面33.0万平。近年来，公司营业收入跃上新台阶。2011-2014年之间，公司营收在30多亿元。2015-2016年，公司分别实现营收66.2亿元、64.9亿元。目前，公司主营业务分为地产销售、房产租赁、物业管理和工程项目。2017年上半年，公司实现开发结转收入16.5亿元，同比增加73.5％，实现租赁收入1.01亿元，同比增加11.0％。
市场期待公司与上实城开同业竞争问题解决。2011年，上海上实将63.65％公司股权转至上实控股，由此形成后者旗下H股上实城开（00563.HK）和A股上实发展（600748.SH）间的同业竞争。2017年7月，公司同意再延期2年解决。上实发展和上实城开间的地产储备（432.7万平和462.3万平）和权益净增加值（204.2亿元和195.5亿元）及公司NAV（309.1亿元和301.4亿元）比较接近，但2017年11月22日市值却相差较大（114.7亿元和69.1亿元），即相似情况下A股估值相对H股更有优势。
投资建议：地产转型升级，市场期待同业竞争解决，首次给予“买入”评级。
公司是上实集团旗下重要的地产平台之一，拥有土地权益建面432.7万平，同时努力拓展地产产业链（金融地产、养老地产、文化地产等）。预计公司2017-2018年将实现EPS是0.35元和0.46元，对应RNAV是16.76元。目前市场期待公司解决同业竞争问题，以及公司创新业务的拓展，从谨慎角度，我们参考同行业相关公司估值水平，取2017年动态22倍PE对应的7.7元/股作为目标价，首次给予“买入”评级。风险提示：公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2017-11-03] 上实发展(600748):销售大幅下滑,关注多元业态布局-三季度点评
■中金公司
1~3Q17业绩每股0.19元，同比+14％，符合预期上实发展公布1~3Q17业绩：营业收入37.61亿元，同比增长1％；
归属母公司净利润3.54亿元，同比增长14％，对应每股盈利0.19元。
销售大幅下滑。1~3Q17公司期内实现房地产签约销售金额38.6亿元，同比下滑53％，签约面积19.5万平方米，同比下滑64％。
租金收入增速平稳。期内公司出租物业面积34万平方米，同比+27.7％，租金收入达2亿元，同比+13.6％。
毛利率企稳。公司期内毛利率达25.9％，与去年同期基本持平（1~3Q16为26.2％）；净利率达9.4％，较去年同期提升1.1个百分点。三项费用率期内上升1.7个百分点至13.7％。
净负债率显著上升。公司期末净负债率62.8％，较期初上升26.5个百分点。
发展趋势
看好公司多元业态的运营模式。公司积极推动“产业X+地产”的运营模式，青岛啤酒城项目、虹口北外滩文化地产项目、众创空间WE+并购广州酷窝公司以及崇明东滩养老地产均值得关注。
盈利预测
我们将2017、2018年每股盈利预测分别从人民币0.36元与0.4元下调5％与8％至人民币0.34元与0.37元，主要因销售不及预期。
估值与建议
目前，公司股价对应19.8倍/18.5倍2017/18年预测市盈率。我们维持推荐的评级，但将目标价下调21.22％至人民币8.24元，对应23.9倍2017年预测市盈率，主要由于公司销售受调控负面影响程度超预期且短期难有明显好转。
风险
一二线城市地产调控再升级。
[2017-10-09] 上实发展(600748):短期预收高增锁定业绩,长期看好多元业务拓展
■光大证券
低负债稳健经营，上海国企改革优质标的公司以房地产开发、运营为主，辅以地产服务和新兴产业"一核多翼"多元发展；2017H1归母净利润同比增长12.5％，净负债率为42.8％。上实集团地产上市平台包括上实发展和上实城市开发（0563.HK）；上实集团将原《避免同业竞争承诺函》的解决期限延期至2019年7月，以利同业竞争问题的妥善彻底解决。6月国资委主任肖亚庆强调当前国企改革已进入"施工高峰期，落实攻坚期"，公司有望受益于资源整合与效率提升。
销售回款亮眼锁定业绩，核心区域租赁物业保证现金流2017H1杭州"海上海"、泉州"海上海"等项目热销；公司实现回款33.7亿元，同比增长4.7％；预收账款75.8亿元，较年初增长20％。期末房地产开发项目权益建面353万平方米，储备项目权益建面42万平方米；主要分布在上海、青岛等一二线城市及湖州等强三线城市。2017H1房地产出租项目建面35万平方米，租金收入1.3亿元；实业大厦、金钟广场等项目位于上海市区核心地段，出租率高、现金流稳定。
拓展产业地产项目，深化多元业务布局公司持续推进产业地产项目，围绕地产链深化多元业务布局。虹口北外滩项目已获方案批复并完成开工报批工作，计划下半年开工；众创空间WE+并购广州酷窝公司，进入华南市场；东滩长者社区项目（公司持股38％）总规划建面约100万平方米，总投资约150亿元，目前一期项目已入市。
6个月目标价8元，首次覆盖增持评级公司当前股价较2016年初11.63元/股的定增发行价折价约39％。我们长期看好公司房地产主业及多元业务发展。
预测2017/2018/2019年营收分别为71/78/84亿元，归母净利润分别为6.64/7.76/8.43亿元，EPS分别为0.36/0.42/0.46元。综合考虑给予相对估值2017年22倍PE，6个月目标价8元，首次覆盖增持评级。
风险提示：房地产调控时间过长导致销售不及预期；房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟；多元业务发展不及预期。
[2017-08-29] 上实发展(600748):地产业绩稳健,业态多元化加速落实-2017年半年报点评
■东兴证券
事件：
公司日前发布2017年半年报，本报告期末，公司实现营业收入23.58亿元，同比增长5.97％；归属于上市公司股东净利润2.28亿元，同比增长12.45％。公司合并报表总资产354.81亿，同比增加20.17％，净资产103.20亿元，同比增长7.24％。
观点：
地产销售回款带动净利润和总资产大幅上涨。截至本报告期末，公司实现营业收入23.58亿元，同比增长5.97％；归属于上市公司股东净利润2.28亿元，同比增长12.45％。公司合并报表总资产354.81亿，同比增加20.17％，净资产103.20亿元，同比增长7.24％。报告期内销售回款33.7亿元，同比上涨4.7％，为公司未来两年业绩提供有力支撑。
坐拥上海优质地块，东滩项目开发可期。集团的地产板块主要由公司和上实城开（0563.HK）两个平台运营，截止本报告期末，拥有超过1600万方土地储备，在建面积超过500万平米，持有性物业约110万平方米，物业管理规模达1800万平米。集团内部资源整合进程再度延期，但不改整合的"势在必行"，预期未来资源整合完成后，公司以国资背景"做大做强"的目标有望实现。
受制于行业调控和可售资源不足等因素，报告期内，公司实现签约面积13.88万平方米，签约金额24.27亿元，同比有所下降，实现回款33.7亿元，同比上涨4.7％，房地产销售均价17486元/平方米。
虹口北外滩项目引入外资合作，加速布局文化地产。虹口是海派文化的发源地，诸多文化名人的聚集地。公司以北外滩HK324-01号地块为始点，在此区域的布局文化地产。2016年9月，公司与倪德伦环球注册合资公司"上实倪德伦"，注册资本人民币1000万元，双方各持股50％。发挥双方优势资源合力打造上海首家专业的音乐剧演出剧院--上实中心剧院。预计该剧院将于2020年在北外滩落成，届时将引入、教育、培训产生更多的百老汇及国内外优质音乐剧，推动中国音乐剧生态圈的形成，打造北外滩区域文化、餐饮、贩物、休闲服务综合体。公司于7月27日在公司公告中宣布虹口北外滩项目获得方案批复并完成开工报批工作，计划下半年开工；引入日本森公司，形成战略合作，提升项目建设和运营品质。
除此之外，公司对于多元化地产业态不断实践，如上海东滩的长者社区项目、we+众创空间、产业投资基金等都成果颇丰，未来进一步成长壮大值得期待。
风险提示：地产调控趋严、销售不及预期、国企改革进程不及预期
[2017-08-29] 上实发展(600748):经营稳健,多元业态值得期待-中报点评
■中金公司
1H17业绩同比增长12.4％，符合预期
上实发展公布1H17业绩：营业收入23.6亿元，同比增长6.0％；
归属母公司净利润2.3亿元，同比增长12.4％，对应每股盈利0.12元，符合预期。
结算收入和毛利率均维持稳定：公司期内实现地产结算收入16.5亿元，同比增长5.4％，主力结算项目包括海上纳缇、青岛啤酒城二期、长宁八八项目。期内综合税后毛利率27.8％，同比基本持平，较去年全年水平提高5.4个百分点。
销售略有下滑，但回款靓眼：公司期内实现房地产签约销售金额24亿元，同比下滑39％，但期内实现销售回款34亿元，使得期末预收账款余额较期初上涨20％至76亿元。
净负债率小幅提升：公司期末净负债率为42.8％，较期初小幅提升6.4个百分点，公司期末在手现金91亿元，远高于短期负债和一年内到期负债之和37亿元，公司财务结构健康。
发展趋势
预计全年销售同比下滑10％，依旧看好公司业态多元的运营模式：公司目前可售货源丰富，包括上海海上公元、泉州海上海、杭州海上海等，但由于公司布局城市多为严格调控城市，预计全年销售额同比下滑约10％。我们依旧看好公司“产业X+地产”的运营模式，虹口北外滩文化地产项目、WE+联合办公以及崇明养老地产均值得关注。
盈利预测
我们维持2017/2018年全年每股盈利预测不变。
估值与建议
目前，公司股价对应17/18年市盈率19.5倍/17.5倍，较NAV折让36％。我们维持推荐的评级和人民币10.46元的目标价，较目前股价有48.37％上行空间。目标价与NAV基本持平。
风险
楼市调控升级。
[2017-04-07] 上实发展(600748):上海国改提速,关注集团同业整合-公司快报
■安信证券
事件：1）公司2016年年报披露，全年实现营业收入64.88亿元，同比-1.97％，实现归属上市公司股东净利润5.91亿元，同比+13.89％，EPS0.32。2）公司一季度实现营业收入8.97亿元，同比+89.04％；实现归属于上市公司股东净利润1.02亿元，同比+54.37％。基本EPS0.07，同比+16.67％。
地产销售回款无忧，EPS有所摊薄。1）地产结算下滑、营收略有下降：公司营业收入同比下降1.97％，由于地产业务结算下降15.12％，尤其华北地区营收下降82.09％，但华东、西南地区收入增加，新增合并的建筑业务贡献收入8.4亿，营收规模与去年持平；2）经营性现金流大增，业绩锁定性强：由于下半年销售回款大增，2016年经营性现金净额达到56.53亿元（上年-13.5亿）。
截至年末，公司预收款余额63.17亿元（+205％），货币现金余额100.2亿元（+83.6％）。年报披露公司2017年收入目标为65亿元，预计营业成本47亿，对应毛利率38.3％，预收款余额覆盖17年收入目标的97％，业绩锁定性强。3）归母净利润增13.9％、销售净利率均有所修复。2016年，公司扣非后归母净利润4.82亿元（+102.97％），净利率11.48％（+2.35％）；但由于2016年非公开发行实施及资本公积转增股本，增加股本分别占2015年的39％和31％，EPS有所摊薄，同比下降33％。
资源整合促突破、全年销售额增长170％。1）销售破百亿创新高：公司全年签约金额109.9亿（+170％）；签约面积75万方（+184％），其中上年定增注入的上投控股贡献20％销售额；2）土储优质、开工提升：公司在建工程面积213万方，1/3位于上海，货值溢价可期；3）低成本融资：16年完成增发募资39.02亿元，并以3.23％利率发行10亿公司债，资产负债率降至70.81％（上年同期79.79％），短期偿债倍数升至2.35（上年同期1.29），整体融资成本仅为4.72％（同比-0.91％）。
深耕产业地产、多元布局羽翼渐丰。金融地产、文化地产、养老产业和新兴产业多元化发展的“产业X+地产”模式已现雏形：1）青岛“国际啤酒城”项目：浦发、民生区域性总部和青岛基金中心整体进驻，巩固其作为青岛核心金融城地位；2）虹口北外滩文化地产项目：携手百老汇巨头倪德伦，打造虹口音乐剧综合体；3）崇明东滩长者社区养老地产项目：项目总建面约100万方、总投资120亿，预计显著受益于崇明岛撤县改区及轨交崇明线的通车。4）联合柯罗尼，打造联合创业办公空间WE+（众创空间）。依托股东资源优势和兼并收购，在不同垂直领域探索模式创新，提升存量资产价值。5）收购龙创节能，进军智慧建筑及家居领域：上实龙创2016年贡献营收8.46亿元，扣非后净利润6860万，超过6800万的业绩承诺，未来计划将业务版图扩展延伸至大型工业、船舶、核电及基建领域，培育新的盈利增长点；
国企改革继续推进、业务整合在即。上实集团承诺将于2017年7月前解决上实发展和上实城开的同业竞争问题，上实发展有望成为集团整体平台。上实城开资质优良、估值偏低，目前P/B估值少于1。根据2016年年报披露，上实城开营收总额49.13亿元、净利润4.62亿元、土储总建面436万方，预计整合后业务年营收规模可达百亿。
投资建议：公司实现金融地产、文化地产、养老产业和新兴产业多元化发展的“产业X+地产”模式，作为上海国改潜在整合的资源，后续存在持续整合的预期。我们预计公司2017-2019年EPS为0,38、0.49和0.53，维持“买入-A”评级，目标价13.31元。
风险提示：产业地产经营风险、资源整合不及预期。
[2017-03-30] 上实发展(600748):销售翻番突破百亿,优质上海国企标的
■中银国际
支撑评级的要点
16年营业收入65亿元，归母净利5.9亿增14％。公司2016年实现营业收入64.9亿元，同比减少2％，其中房地产销售结算收入49.8亿元，主要结转上海、苏州、湖州、青岛、成都等项目；2016年新开工面积29万平方米，竣工面积62万平方米。2017年，公司力争实现营业收入65亿元，预计新开工面积90万平方米，竣工面积50万平方米。
16年销售首破百亿，预收款锁定17年业绩。公司2016年房地产销售签约金额109.9亿元，同比增长170％；签约面积75万平方米，同比增长184％，销售均价14,653元/平米，实现销售额百亿的历史性突破，其中通过定增收购的上投控股的项目销售额贡献占比20％。公司目前预收房款高达到62.1亿元，已完全锁定2017年的房地产结转收入。
优质物业资产低估，负债大减现金充裕。公司2016年实现房地产租赁业务收入2.1亿元，坐拥实业大厦（3.3万平米）和金钟大厦（6.1万平米）等上海核心商业地段老牌办公物业，合计持有商办物业27.4万平米，账面成本29.4亿元租金回报率超过8％，重估价值可观。此外，随着去年销售回款创历史新高以及公司债发行和定增的实施，公司目前账面在手现金高达100亿元，净负债率大幅下降至36.3％。
"产业X+地产"多元化发展，优质国企成长可期。公司以智慧城市、联合办公、健康养老等新兴产业实现跨界融合。其中，龙创节能2016年实现智能建筑工程收入8.5亿元，净利7,107万元。公司作为优质上海国企上实集团的A股地产上市平台，有望乘着上海国企改革东风实现优质资源和资产整合，未来成长空间可期。
评级面临的主要风险
房地产销售受到限购和货币政策影响，上海国企改革推进低于预期。
估值
我们预测公司2017-2018年每股收益分别为0.35元和0.39元，目标价格由11.00元下调至9.90元，相当于10％的RNAV折价，维持买入评级。
[2017-01-10] 上实发展(600748):主业扎实,多元开花
■中金公司
要点
我们近期拜访了上实发展，更新公司近况如下：
2016年地产销售同比增长预计超过100%。预计2016年全年地产销售较2015年的40亿元同比增长超过100%，创历史新高，主力贡献项目包括上海朱家角项目（上实滨湖城）、杭州海上海、苏州现代园墅、金山海上纳缇、长宁金廷88等，其余项目如青岛国际啤酒城、泉州海上海在4季度也取得良好销售表现。2017年主力推盘项目包括嘉定海上公元，泉州海上海、杭州海上海、朱家角海上湾四期等，整体可售货源较为充足。拿地方面，公司2016年无新增项目，主要由于土地市场火热，土地获取成本较高，而2017年公司将积极关注现有进驻城市的土地市场机会。
WE+业务拓展迅猛。截至2016年底，公司新业务WE+联合办公已建立32个运营空间，分布于上海、杭州等13个城市，总工位数超过1.3万个，其中已开业空间21个。目前上海大本营正式运营的空间9个，工位数超过2200个，平均出租率在80%以上，核心地段的空间，如金钟广场WE+出租率在90%以上。公司在16年底已完成pre-A轮融资，资金实力得到进一步扩充。
北外滩项目顺利推进。北外滩89号地项目（文化地产）拟于2017年初正式开工，上实中心剧院及项目整体预计将在2020年实现交付。公司联合倪德伦环球娱乐公司共同发起设立文化发展合资公司，重点着眼演出经纪、剧院管理、教育培训等核心业务，2017年至2018年将引入百老汇经典音乐剧《金牌制作人》进行制作及亚洲巡演。
龙创节能经营稳定。公司于16年非公开发行收购的龙创节能，已在1H16实现收入3.6亿元，16年全年将大概率完成业绩承诺目标。
建议
我们维持公司2016/17年盈利预测每股0.32/0.36元不变，并引入2018年盈利预测每股0.40元。公司当前股价对应2017/18年市盈率分别为23.2/20.9倍，较NAV折让36%，我们继续维持“推荐”评级和目标价10.46元。
风险
上海楼市调控继续升级。
[2016-11-21] 上实发展(600748):上海国改风起,优质资产低估-公司研究
■中银国际
上实发展是上海实业集团旗下在A股的上市房地产公司，开发业务以上海为核心，向长三角、华东地区辐射，资产优质且上海项目货值占比近半。上实集团是上海市国资委旗下大型的国有企业集团，公司和上实城开作为集团两大上市的地产平台，资源优势显著。公司今年前三季营收同比增长47％，销售额翻番，为后续业绩释放提供保障。我们认为随着上海国企改革的深化，集团优质资产整合也将积极推进，而公司目前股价仍较年初定增价格8.92元/股折价，叠加优质物业资产，具有较高的安全边际，公司布局的养老地产、智慧城市等多元化领域也看点十足。我们预测公司2016-2018年每股收益分别为0.33元、0.37元、0.42元，采用分部估值法，给予公司目标价11.00元/股，首次覆盖给予买入评级。
支撑评级的要点
优质资产聚焦上海。公司背靠上实集团优势资源，拥有近300万平米优质物业，权益货值近500亿，其中上海货值占比60％，RNAV约200亿元。公司前三季度实现销售额82亿同比翻番，创造了公司半年销售业绩的历史记录。此外，公司位于淮海路、徐家汇、北外滩的等黄金地段持有型物业重估价值可观，并计划增加优质不动产物业持有量。
上实集团实力雄厚。上实集团是上海在境外规模最大、实力最强的综合性集团之一，在推动上海建设等方面一直发挥巨大作用，并在新一轮国企改革中担当运作平台。上实集团现已形成房地产、医药、消费品、基建、金融投资等五大产业主体，而上实发展和上实城开分别是集团在A股和港股两大重要的地产上市平台。
地产产业链升级转型。公司积极布局金融地产、文化地产、养老产业、众创空间等新兴领域：与集团合作开发的崇明东滩养老社区项目，总建面100万平米，有望与集团医药资源合作实现医养结合。公司向上游智慧城市、健康医疗、环保节能等领域积极拓展，后续外延扩张值得期待。
评级面临的主要风险
地产项目去化率偏低；上海国企改革进程偏慢。
估值
我们采用分部估值法，对于地产业务按重估净资产平价方法给予195亿元的估值，龙创节能2016年6,800万元承诺净利润给予15倍估值8亿元，合计估值202亿元，即11.00元/股，首次覆盖给予买入评级。
[2016-11-08] 上实发展(600748):地产业务升级,集团资源丰富-长三角系列报告之上实发展
■东兴证券
报告摘要：
大量优质土地储备保障未来业务发展。除公司自有的土地储备外，伴随着2017年中解决同业竞争问题的预期，我们认为集团所拥有的大量优质土地储备未来有望注入公司进而实现业务规模的进一步扩张。
截止2015年底，公司新增土地储备50.69万方，未开发土地储备面积64.68万方，在建中的建面201.68万方，总建筑面积超过500万方，其中上海地区占比超过1/3。
上实集团拥有崇明东滩的开发权为其最大的待开发资源，总面积86平方公里，目前养老项目己开发面积30万方，项目总体设计规模为100万方，总投入约120亿元。
全年销售额已经实现历史新高。2016年前三季度，公司的签约销售额为82.2亿元，签约销售面积达54.7万方，按照当前销售进度，我们预期年内销售额将创新高。
地产业务转型升级成效显现。公司在传统住宅地产开发的基础上，实现模式升级，已形成“文化地产、金融地产、养老产业和新兴产业”四大模式。
公司盈利预测及投资评级。公司是上海国资龙头房企，在传统住宅地产开发的基础上形成了“文化地产、金融地产、养老产业和新兴产业”四个地产升级模式。公司拥有大量优质土地储备，同时有望显著受益于集团重组地产资源机遇。
在不考虑预期注入资产的收益下，我们预计公司2016年-2018年营业收入分别为86.7亿元、96.3亿元和120.9亿元；每股收益分别为0.37元、0.43元和0.54元，对应PE分别为21.13、19.14和15.12；NAV为12.32元，较当前股价折让33％。给予公司6个月目标价12元，维持公司“强烈推荐”评级。
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[2022-01-13] 上实发展(600748):实探上实发展爆雷子公司 疑似卷入专网通信骗局
■证券时报
一则监管函让上实发展(600748)子公司上实龙创应收类账款“黑洞”浮出水面。
1月11日晚间，上实发展公告，公司近期收到上交所监管工作函，根据监管工作函要求，就上实龙创应收类账款事项开展自查工作。截至2021年末，上实龙创未经审计的应收类款项合计约26.15亿元，其中部分业务可能涉及融资性贸易。
证券时报·e公司记者调查后发现，上实发展公告中未“挑明”的融资性贸易或牵涉上海电气系列专网通信事件。抽丝剥茧，上实龙创部分下游客户与此前专网通信骗局中的爆雷客户重合。
“现在还在业务清查过程中，涉及合同较多，需要时间进行完整清查，才能给出自查结果，我们会有相应的工作组和外部机构，目前自查时间预估至少需要一周。”上实发展董秘办工作人员向证券时报·e公司记者表示。
上实龙创究竟是一家怎样的公司，26.15亿元的应收账款又是如何形成的?证券时报·e公司记者实地探访了上实龙创总部，工作人员称，对应收账款事项并不知情，目前公司员工仍正常上班。“公司光事业部就有很多个，都是项目制的，还参与了不少大的项目，哪块业务会涉及专网通信就不知道了。”
同时，记者多次致电上实龙创创始人、董事长、总经理曹文龙，但截至截稿时均未接通。
1月12日开盘，上实发展闪崩近8个点，截至收盘跌5.23%，报3.99元/股。
实探上实龙创总部
1月12日，证券时报·e公司记者来到位于上海静安区万荣路信息服务产业基地的上实龙创总部。公司门口停放着十余台私家车，办公楼主体是一幢6层高的灰白色大楼，办公楼顶层挂着“上实龙创”的Logo。
时值中午，办公楼不时有人员进出，根据楼层索引，1楼至5楼均为上实龙创的办公场所，6楼则是其他公司。其中，1楼是上实龙创智慧城市创新中心、研发实验室，2楼到4楼是上实龙创技研中心、运营中心、财务中心以及各大事业部。5楼是公司董事会办公室、总经理办公室等。透过办公楼外立面的窗户可以看到，各楼层的灯都是亮着的。
“我们公司大概有两三百人，以前是产品代理商，现在主要是做人工智能应用服务运营，业务规模也不小。”一位上实龙创的工作人员告诉记者。而对于26亿元应收账款事项，该工作人员表示并不知情，“我们正常上班，还看不出来影响。”
随后，记者来到上实龙创智能创新体验中心，这里更像是一个展示中心，左面的墙挂着公司的发展历程，右边的墙摆满了企业荣誉证书和奖杯。从企业发展历程来看，上实龙创经历了几次业务转型和更名。
1999年，曹文龙创立上海龙创自控系统有限公司，两年后，公司开始楼宇智能化与建筑节能系统。上实龙创于2012年完成融资股改，更名为上海龙创节能系统股份有限公司。2014年，公司开发云计算、大数据能效管理平台，开始发展建筑能效业务。到2018年，上实龙创又切换到人工智能行业应用。
“公司的发展轨迹就是一个行业传奇，曾经默默无闻，如今已经从一家曾经的卖电脑的公司，成长为人工智能应用技术领域的服务商。”在上实龙创20周年宣传册里，记者看到了公司员工的这番评价。
在上实龙创研发实验室，记者看到高低温试验柜等设备，一旁的白板上还贴着边缘计算研发组的工作进度表，但实验室里并没有工作人员。
子公司设多个事业部
企查查信息显示，上实龙创以智能物联(AloT)、边缘计算和行业SaaS应用为城市提供专业的智能解决方案。
从股东结构看，上实龙创共有5位股东，注册资本6118.68万元，其中上实发展认缴出资4269.92万元，占上实龙创69.78%的股权。曹文龙认缴出资917.8万元，持股15%。另外，上海上实创业投资有限公司持股约10.22%，自然人吴大伟和戴剑飚持股比例分别是3%、2%。
除了2015年被上实发展收购外，2016年1月，上实龙创还经历了一轮战略融资，投资方为新丝路金控，交易金额未披露。
上实龙创法定代表人曹文龙也是该公司的董事长兼总经理，曹文龙还实际控制了上海龙创心文节能科技有限公司、上海龙创低碳科技有限公司等12家公司。
1月11日晚间，上实发展发布公告，下属控股子公司上实龙创未经审计的约26.15亿元应收类账款存在不可收回的风险。
上实发展收到上交所监管函，要求公司对控股子公司上实龙创的应收类款项的相关业务性质与风险进行自查核实，并履行相应的信息披露义务。
目前上述核查工作正在进行中，结合初步自查结果，截至2021年12月31日，上实龙创未经审计的应收类款项合计约人民币26.15亿元，其中部分业务可能涉及融资性贸易，该类业务模式存在重大经营风险。
记者从上实龙创总部员工处了解到，公司的业务涉及全国31个省区，共有4350多个项目。“公司光事业部就有很多个，包括智慧医疗、数字楼宇、信息基础设施、新基建等事业部，公司也基本是项目制，至于哪块业务会涉及专网通信就不知道了。”该员工表示。
从公司总部摆放的宣传册来看，上实龙创参与的大项目不在少数，包括2009年的上海地铁13号线项目、上海虹桥国际机场2号航站楼项目;2010年上海世博会的中国馆、世博轴项目;2019年的北京大兴国际机场项目。
而在荣誉方面，上实龙创曾获得上海市科技小巨人企业、上海市五一劳动奖状。今年1月5日，上实龙创在官方微信公众号上披露，公司入选2021年上海市设计引领示范企业名单，该认定工作由上海市经济和信息化委员会主办，一同上榜的还有多家知名互联网企业。
监管函下达前
已展开自查
上实龙创为上实发展实施多元化并购而来。上市公司自身主营房地产开发与经营，经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营。实控人为上海市国资委。
2015年11月，上实发展披露定增募资48亿元，其中6.39亿元用于向曹文龙等收购龙创节能部分股权并对其增资。
2016年1月，上实发展完成对上实龙创的控股(持股比例61.48%)，将其纳入合并报表。曹文龙等股东方对上实龙创2015年至2017年累计净利润作出了2.03亿元的业绩承诺。
在2015年至2017年，上实龙创如约完成了业绩承诺，3年累计实现扣非后净利润2.06亿元，略超承诺业绩。财务数据显示，上实龙创2020年营收规模在上市公司子公司序列中排名第二。2020年实现营收19.12亿元，净利润为6033.45万元。
上实龙创在上市公司体系中举足轻重，该公司应收账款风险何以因近期受监管关注才曝光?
“公司自查持续的时间已经比较久了，在接到监管函之前就已经开启整体自查工作，是在(2021年)12月之前。”上实发展董秘办工作人员向记者表示，“上实龙创我们的控股子公司，我们有相应的制度对他进行监督管理。目前的自查工作平稳有序。”
不过，就自查工作组成员是否包含上实龙创的高管，该人士则表示不方便透露。
一个细节是，在最新公告中，上实发展将上实龙创全称写为“上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司”，而这是该公司曾用名，上实龙创被上实发展收购后已两度易名。
企查查显示，2016年2月，由“上海龙创节能系统股份有限公司”变更为“上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司”，2020年5月后工商名称又改为现在的“上海上实龙创智能科技股份有限公司”。记者注意到，在此前的多份公告中，上实龙创的全称也出现混用的情况。
应收款项迷雾重重
此前上实发展在公告中并未介绍过上实龙创涉及融资性贸易业务。根据公告，上市公司是因收到监管工作函要求，才披露已对上实龙创应收款项开展自查。
上实发展方面称，将继续尽全力尽快查明上述事项，并审慎评估上述事项对公司2021年度经营业绩的影响。
但这份公告背后尚有诸多疑问待解。公告显示，截至2021年末，上实龙创应收类款项合计高达约26.15亿元。其中部分业务可能涉及融资性贸易。但“部分业务”并没有具体指向，上市公司没有进行介绍，具体的涉及金额也尚不清楚。
就上实龙创融资性贸易系何时开展，涉及的产品、具体业务模式、上下游客户等情况，公告中亦只字未提。
对于目前自查出的不可回收应收类款项比例情况，前述上实发展董秘办工作人员表示还未有准确数据，以后续公告为准。至于上实龙创何时开展融资性贸易，要梳理全部合同后才能给出严格说明，届时会有相关业务分类的拆分披露。
此前业绩稳定的上实龙创出现经营异动并非没有预兆。2021年以来，围绕该公司的经营风险便已现端倪。
上实发展曾于2021年3月公告，公司2020年度计提各项资产减值准备约2.31亿元，其中，计提其他应收款的坏账准备约8078.05万元。计提主要项目即包括上实龙创部分项目涉及合同纠纷，通过违约风险和整个存续期预期信用率，计算预期信用损失约5045.83万元。此外计提合同资产减值准备约5011.34万元，计提主要项目为上实龙创与部分采购方的合同资产因预计无法收回全额计提减值准备金额约2029.45万元。
2021年半年报中，上实龙创业绩亦出现显著下滑，期间上实龙创营收为6.21亿元，亏损1.52亿元，经营活动现金流为-5.85亿元。此外，半年报中还披露了上实龙创2020年涉及的多起诉讼事项进展。
疑涉专网通信骗局
2021年5月30日，沪上另一家知名国企上海电气突告87亿应收账款爆雷，此后，一个以专网通信业务为幌子的隐蔽融资性贸易网络浮出水面，十余家上市公司渐次卷入该事件。
而证券时报·e公司记者调查后发现，上实发展未“挑明”的子公司融资性贸易或卷入该事件之中。
记者查询央行征信中心动产融资统一登记公示平台发现，2019年4月、10月，上实龙创先后有两笔应收账款质押给民生银行上海分行，为累计1.5亿元的商业承兑汇票贴现提供担保。而这两笔应收账款是基于与下游客户中电科技(南京)电子信息发展有限公司、富申实业公司分别签订的设备买卖合同，涉及的合同所产生全部应收账款分别约1.15亿元、1.18亿元。
上实龙创的下游客户富申实业，正是上海电气事件中子公司上电通讯的爆雷客户。2019年5月至2020年12月期间，富申实业向上电通讯购买了8.86亿元的通信产品，但至起诉日尚欠付货款7.88亿元。而富申实业还曾出现在ST新海、*ST华讯、ST凯乐、瑞斯康达、国瑞科技等多家涉及专网通信骗局上市公司的名单中。
此外，记者查阅上实龙创此前所涉司法案件，环球景行实业有限公司在上实龙创2021年的一起合同买卖纠纷中现身。而环球景行也在去年专网通信骗局事件中多次出现，为上海电气、瑞斯康达、ST凯乐等公司的爆雷客户。
去年9月，证监会新闻发言人就相关上市公司涉及专网通信业务有关风险答记者问时指出，证监会会同相关证监局、交易所对上市公司从事此类专网通信业务的风险情况、交易实质、信息披露进行了全面排查，发现这类业务涉嫌虚假贸易，个别上市公司涉嫌财务造假。
当时，证监会新闻发言人还表示，下一步，证监会将秉持“零容忍”态度，对涉嫌违法违规的上市公司及责任人员依法从严处理，严肃市场纪律，涉嫌犯罪的依法移送公安机关追究刑事责任。
对于融资性贸易的风险监管，2021年12月9日，上海国资委在《关于巡视整改进展情况的通报》中披露，全面防止融资性贸易。已制定下发《关于监管企业全面防止融资性贸易和建立监督检查长效机制的工作方案》。对2019年、2020年专项检查发现的问题，督促企业压降敞口，做好整改。将融资性贸易检查事项列入日常检查事项，在企业法定代表人经营业绩考核中剔除违规开展融资性贸易的金额，并对违规开展融资性贸易业务实施严格考核扣分。同时，根据相关规定，将对存在融资性贸易业务以及整改不到位、虚假整改等情况开展责任追究。
就公司是否卷入专网通信事件，“还是要以我们的调查结果、核查结果，业务定性等情况来看。”前述上实发展工作人员表示。
一封判决书则是上实龙创曾参与空转贸易的佐证。2020年12月，中国裁判文书网发布号的《谭剑波受贿一审刑事判决书》显示，2016年，被告人谭剑波与南京衡尔辉网络科技有限公司(现更名为江苏振益华网络科技有限公司)、南京酷亨网络科技有限公司等公司实际控制人虞某相识后，虞某欲将博微信息公司发展为进行空转贸易的平台，于是通过密切交往取得谭剑波信任，将谭剑波拉入空转贸易圈，开展空转贸易，使相关公司垫付的资金在上下游公司之间循环流转，最终资金流转至虞某处，使其获得大额资金使用权、银行贴息利差以及经营业绩等利益。
上实龙创正是空转贸易的参与方之一。其中，2018年下半年、2019年上半年，虞某均有安排博微信息公司与上实龙创等在内的多家公司签订采购合同，开展空转贸易。
重重疑问的揭开最快或需等待一周时间。“现在还在业务清查过程中，涉及合同较多，需要时间进行完整清查，才能给出自查结果，我们会有相应的工作组和外部机构，目前自查时间预估至少需要一周。”上实发展董秘办工作人员向记者表示。
[2022-01-11] 上实发展(600748):上实发展控股子公司应收类账款或存不可收回风险
■上海证券报
上实发展公告，经公司初步自查，截至2021年12月31日，控股子公司上实龙创未经审计的应收类款项合计约26.15亿元，其中部分业务可能涉及融资性贸易，该类业务所涉及的应收类账款可能存在不可收回的风险，具体涉及金额公司正在加紧进一步核查。
[2021-11-19] 上实发展(600748):上实发展拟挂牌转让绍兴上投100%股权及相应债权
■证券时报
上实发展(600748)11月19日晚间公告，公司下属全资子公司上海上投控股有限公司(简称“上投控股”)拟通过上海联合产权交易所公开转让其所持有的绍兴上投置业发展有限公司(简称“绍兴上投”)100%股权及相应债权，此次交易起始挂牌价为3.2亿元。
[2021-08-29] 上实发展(600748):营收、净利同比下降,积极培育物业管理业务-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2021年半年报。报告期内,公司实现营业收入40.25亿元,同比下降10.4％;归属于上市公司股东的净利润为3.44亿元,同比下降19.84％。
2021年上半年,受房地产销售结转收入有所减少影响,公司营收下滑10.4％。
根据公司2021年半年报披露:报告期内,公司积极研判市场形势,做好可售项目的盘点,抓住市场机会迅速推盘,同时加大非住宅类项目去化力度。宝山顾村"上实·海上菁英"项目二期于2021年6月正式开盘,在认筹与购房资格同步审核的新系统下有效引导客户,开盘当日去化率达到97％,认购金额超30亿元。湖州项目抓住年初的市场小高潮,加推"上实·雍景湾"别墅项目、带动"上实·天澜湾"项目清盘,认购金额超过15亿元;静安"泰府名邸"项目实现清盘,新增销售4.3亿元。
截至今年上半年,公司签约面积约18.48万平方米,签约金额约40.43亿元。报告期内,公司与上海城投(集团)有限公司、上海建工集团股份有限公司组成联合体竞得虹口区北外滩91号地块。报告期内公司在建项目7个地块、在建面积148.43万平方米。
物业管理方面,报告期内公司以调整在管物业结构、退出亏损项目、清理历史欠缴为重点,新承接项目15个,新增合同面积46万平方米,在管物业面积2677万平方米,在管项目278个。
投资建议。培育物业管理业务,"中性"评级。公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营,在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。我们预计公司2021-2022年将实现EPS是0.44元和0.51元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2021年8-9倍动态PE估值,对应的合理价值区间为3.52-3.96元,维持"中性"评级。
风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2021-03-31] 上实发展(600748):上实发展积极推动主业升级 谋求多层次多领域发展
■上海证券报
上实发展于日前发布的2020年年报显示，公司实现营业收入80.49亿元，同比减少9.21%;归母净利润8.18亿元，同比增长4.59%;经营活动净额同比增长286.64%。公司通过发挥优势资源加大创新力度，推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升级。
上实发展是地处上海的一家主营房地产开发与经营的品牌上市公司，以中高端住宅楼宇开发为主，兼顾商业地产开发与运营。近年来，公司坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源;与此同时，通过立足于创新物业管理模式，提升物业管理水平，适度扩展物业管理规模。
报告期内，公司旗下项目公司积极运用线上线下相结合的多元化营销模式进行项目推介，并逐步加强与意向客户、已签约未回款客户的交流沟通，加速落实签约与保障落实回款，确保了公司在上海青浦“上实·海上湾”、宝山顾村“上实·海上菁英”、静安“泰府名邸”、湖州“上实海上海·天澜湾”、泉州“上实·海上海”等项目实现销售畅旺。
报告期内，公司在建项目9个，在建面积约192平方米，当年签约面积约22.92万平方米，资金规模约50亿元。12月，公司以挂牌价38.93亿元成功摘得上海虹口地区北外滩90#地块商办用地。该地块紧邻公司正在开发建设的北外滩89#地块，借助预期产生的协同效应有利于公司更好地参与北外滩区域开发。公司还新拓展了包括上海联通核心机房、金融法院、大宁久光百货等在内的23个物业管理项目，并续签39个项目，在管面积合计达到了2665万平方米。
2020年，上实发展借助信息化实施管控已初见成果。报告期内，公司的信息化建设完成了中台建设框架规划，主营业务系统、物业服务信息系统和不动产信息化系统也完成了云上迁移。此外，公司各在建项目也深入推广BIM工程协同平台建设，其中上海北外滩89#地块项目的BIM 技术管理平台荣获了上海市第二届BIM 技术创新应用大赛佳作奖。
上实发展董事会在阐述未来经营规划时表示，2021年公司要在保持房地产主业开发运营平稳健康基础上，推动板块协同、深化融产结合、拓展产业创新，力争实现营业收入90亿元，预计营业成本58亿元、新开工面积约38万平方米、竣工面积约46万平方米。
[2021-03-29] 上实发展(600748):归母净利润有所增长,摘得上海北外滩项目-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业收入80.49亿元,同比减少9.21％;实现归母净利润8.18亿元,同比增加4.59％。报告期内,公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.56元(含税)。
报告期内,公司营业收入80.49亿元,同比减少9.21％,其中,房地产销售实现营业收入48.85亿元,同比减少20.5％;工程项目收入18.96亿元,同比增加31.39％;物业管理服务收入8.61亿元,同比增加7.36％;房地产租赁收入3.39亿元,同比减少16.3％。
公司主营业务为房地产开发与经营。根据公司2020年年报披露:2020年,公司签约面积约22.92万平方米,签约金额约50亿元。2020年12月公司以挂牌价38.93亿元成功摘得上海虹口北外滩90#地块商办用地,该地块紧邻公司正在开发建设的北外滩89#地块,对公司更好地参与上海北外滩区域建设产生协同效应。报告期内,公司在建项目9个,在建面积约192万平。物业管理方面,公司新拓展了23个项目、续约39个项目,新增面积138万平方米,在管面积达到2665万平方米。
2020年,公司共计实现销售金额约50亿元,销售面积约22.92万平,实现结转收入金额约48.82亿元,结转面积约26.56万平,报告期末待结转面积约54.47万平。
2020年,公司对外股权投资总额为76298.17万元,比上期增加6301.42万元,增加9％。2020年11月,公司拟出资1亿元共同发起设立四川川沪合作创新股权投资基金合伙企业(有限合伙),投资方向以人工智能产业为主。截至2020年12月31日,公司已实际出资5000万元。
投资建议。地产转型升级,"中性"评级。公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营,在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升级。我们预计公司2021-2022年将实现EPS是0.55元和0.68元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2021年8-9倍动态PE估值,对应的合理价值区间为4.40-4.95元,维持"中性"评级。
风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2020-08-30] 上实发展(600748):时间过半任务过半,营收和归母净利保持双增-中报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年半年报。报告期内,公司实现营业收入44.93亿元,同比上升3.29％;归属于上市公司股东的净利润为4.29亿元,同比上升4.05％。
2020年上半年,由于公司工程项目收入有所增长,公司营收上升3.29％;同期,归母净利润上升4.05％。
根据公司2020年半年报披露:报告期内,公司于4月底以2.74％的票面利率发行了人民币8亿元的(3+2年期)公司债券,切实有效降低了公司的中期资金成本。报告期内,公司湖州"上实海上海〃天澜湾"、泉州"上实〃海上海"等项目均实现逆市畅销。截至今年上半年,公司签约面积约6.8万平方米,签约金额约11亿元。工程建设方面,公司于报告期内在建项目9个,在建面积约192万平方米。项目拓展方面,于上半年拓展上海联通机房、上海金融法院、芜湖市政府服务中心等机关项目7个,新增在管面积约31万平方米,整体在管面积依然保持在2500万平方米以上。
下半年,公司计划在建面积超过200万平方。在持有型物业方面,公司将向业内标杆企业学习;物业管理方面,做好成本控制,聚焦非居、高标项目的市场拓展,大胆探索物业服务转型升级。
2020年上半年,公司一手抓疫情防控,一手抓复工复产,坚持全年工作目标不变,积极灵活应变,克服重重困难,保障公司整体经营业绩平稳有序,切实做到时间过半任务过半。
投资建议。地产转型升级,"中性"评级。公司主营业务为房地产开发与经营。
经营模式以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营,在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩展物业管理规模。同时推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业等领域实现主业升级。我们预计公司2020-2021年将实现EPS是0.50元和0.58元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2020年9-11倍动态PE估值,对应的合理价值区间为4.5-5.5元,维持"中性"评级。
风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2020-03-16] 上实发展(600748):两连板上实发展公司未持有任何农业用地
■证券时报
连续两日涨停的上实发展(600748)3月16日晚间公告，截至目前，公司未持有任何农业用地，《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》对公司经营业绩无实质影响。
[2019-09-04] 上实发展(600748):业绩保持较快增长,持续转型升级
■海通证券
事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入43.50亿元,同比增加15.42％；归属于上市公司股东的净利润4.13亿元,同比上升48.77％；实现基本每股收益0.22元。
2019年上半年,受房产销售收入增加推动,公司营收增加15.42％；同期开发项目少数股东损益占比较少,公司归母净利润同比增幅扩大至48.77％。
2019年上半年,公司在建面积约201万平方米,无新开、竣工项目。上半年,公司实现合约销售面积约16.35万平方米,租赁面积约38.4万平方米。
根据公司8月28日经营数据公告:2019年上半年,公司合计持有待开发土地面积约合40.79万平方米,相应规划计容建筑面积约合29.20万平方米。
2019年上半年,公司在建面积约201万平方米,同比下降5.63％；无新开工项目,无竣工项目。2019年上半年,公司实现合约销售金额约合人民币26.52亿元,同比下降24.23％；合约销售面积约合16.35万平方米,同比下降16.58％。2019年上半年,公司实现包括写字楼、商铺、车库、厂房等业态的不动产租赁收入约合人民币2.13亿元,同比增长11.52％；租赁面积约合38.4万平方米,同比增长9.62％。今年2月底,公司以28.2亿元,楼板价约合2.4万/平方米的低价摘得上海宝山顾村大型居住社区两幅地块国有建设用地使用权,该两幅地块合计占地面积约5.87万平方米,容积率2.0,符合公司深耕核心区域,进一步参与以上海为中心的长三角地区开发建设的发展战略。
2019年上半年,公司新拓展司法机构、民政服务、会展中心等城市公共设施及商业物业项目18个,在管面积超2500万平方米,物业服务板块营业收入达4.2亿元。
投资建议。地产转型升级,“中性”评级。公司主营业务为房地产开发与经营。
经营模式以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营。同时,推动房地产主业在金融地产、文化地产、养老产业、共享空间等领域实现主业升级。预计公司2019-2020年将实现EPS是0.65元和0.74元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2019年9-11倍动态PE估值,对应的合理价值区间为5.85-7.15元,调低至“中性”评级。
风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2019-04-24] 上实发展(600748):深耕上海,受益长三角一体化示范区
■天风证券
纯正国企血统,背靠实控人实力雄厚。公司直接控股股东是控股48.60％的上实地产发展有限公司,公司的间接控股股东是上海实业控股(00363.HK,主要从事基建设施、房地产和消费品等业务),公司实际控制人上实集团,是上海市政府1981年在香港成立的窗口公司,目前由上海市国资委全资控股,是上海在境外规模最大、实力最强的综合性企业集团和香港最具地方代表性的中资企业之一。公司于2003年借壳浦东不锈上市后,又于2007年分别以定增和自筹资金的形式收购集团旗下23家房企的股权,其中上实物业和青岛啤酒城公司分别以65％和80％的股权进入公司,涵盖集团下大部分地产业务。
营收向好,盈利能力维持稳定。公司销售规模不断扩大,营业收入稳中有升。2018年公司实现营业收入86.64亿元,同比增长18.01％,发展良好。2018年,受上海地产市场严冬拖累,公司实现归属母公司利润6.58亿元,同比下滑24.99％。我们公司盈利能力受一线市场调控政策影响十分明显,同时随公司销售、管理改善,结合19年一线地产市场回暖,公司业绩有望快速发展,此外物业快速攀升,二者贡献90％的业绩。自2016年起,公司新增工程项目收入,贡献6％到10％左右的业绩。另一方面,公司的房产租赁营收持续攀升。同时,公司顺应政府政策,崇明岛养老地产蓬勃发展。
土储优势明显,有望受益于长三角一体化。截至2018年年报,公司拥有开发性地产项目储备21项,项目用地面积合计达274.9万平,权益建面合计达320.9万平。其中公司土地储备以优质一二线为主,长三角占比55.7％。上海市项目建面占比达33.4％,湖州、杭州建面占比次之,分别为11.3％和8.5％。此外公司在上海市持有物业面积达32.6万平米,储备丰富。
自2018年进博会习近平主席提出支持长三角一体化发展以来,今年两会期间长三角一体化又被上升为国家战略。公司在上海青浦区有4个项目,总计权益建面36.5万方(占总权益建面11.4％),占上海市权益土储逾40％。随着长三角一体化示范区建设推进,有望带来租金收入与货值提升的双重受益。
融资、负债结构优化,杠杆和净利率得到双重控制。近5年来,公司杠杆水平大致呈下降趋势,资产负债率落回70％以内。2014-2018年,得益于公司主营业务经营改善,经营现金流由负转正,呈健康状况。公司保持偿付债务、分配股利及支付债券利息,融资结构优化,公司的杠杆与净利率得到控制。2015-2017年公司通过定增发股、发行公司债和中期票据,融资规模不断扩张;因公司发行的公司债的融资占比不断走低,公司综合融资成本低至5％以下。
投资建议:我们认为由于公司上海市土储丰厚,业绩受一线城市调控政策影响十分明显,随一线城市地产政策逐渐放宽,上海市交易明显回暖。同时伴随长三角一体化示范区建设推进,公司在手土储、物业升值潜力极强,据此我们认为19年、20年公司业绩有望得到释放。基于此,我们预计公司19、20年归母净利润分别为12.13亿元、15.97亿元,对应EPS分别为0.66、0.87元/股,我们选取同样受惠于政策红利的上海本地股——陆家嘴作为可比公司,参考可比公司一致性预期PE,目前公司PE略低于可比公司。但公司在上海土储面积是可比公司的近5倍,未来随着长三角一体化的推进,公司相对更高的在手货值弹性较高,给予公司19年19倍PE,对应目标价12.54元,首次覆盖,给予?增持?评级。
风险提示:长三角一体化示范区推进不及预期,房屋价格大幅波动,物业出租不及预期,同业竞争解决进度不及预期
[2019-04-19] 上实发展(600748):上实发展2019年公司债一期将发行
■上海证券报
据上实发展最新披露，公司2019年公开发行公司债券（第一期）预计将于4月23日至24日发行，本期债券发行总规模不超过8.9亿元（含），主承销商为中信证券，债券期限为5年，发行主体和债项均获AA+评级，募集资金将用于偿还公司债务。
发行公告显示，公司本次8.9亿元公司债发行系2018年底披露的18亿元公司债项下第一期债券。公司今年3月29日披露，公司已收到证监会就该18亿元公司债的核准批文。公告显示，本次18亿元公司债券采用分期发行方式，首期发行自证监会核准发行之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起24个月内完成。
公司称，本期发行公司债的募集资金将用于偿还“14上实02”公司债务。公告显示，“14上实02 ”公司债发行规模为10亿元，到期日为2021年3月11日，其中8.9亿元已提前回售，回售支付日为2019年3月11日。
公司表示，本期债券发行的募资到位前，公司已以自筹资金偿还已回售的“14上实02”公司债券，在募资到位后将用本期债券募集资金偿还发行人自筹资金予以置换。
[2018-12-28] 上实发展(600748):上实发展拟发行公司债募资不超18亿元
■证券时报
上实发展(600748)12月28日晚披露公司债券发行预案，发行规模不超过18亿元，拟用于偿还公司债务、补充流动资金及其他用途。
[2018-11-20] 上实发展(600748):上实发展拟收购泉州上实49%股权
■中国证券报
上实发展11月19日晚公告称，公司拟收购菲莉（福建）投资有限公司（简称“菲莉公司”）持有的泉州市上实投资发展有限公司（简称“泉州上实”）49%股权，收购价格为9.78亿元。收购完成后，公司将持有泉州上实100%股权。鉴于菲莉公司持有公司重要控股子公司泉州上实49%股权，为公司的关联法人，交易构成关联交易。
公告显示，泉州上实成立于2007年12月28日，注册资本5.88亿元，公司主营房地产开发。泉州上实所开发建设的泉州“上实·海上海”项目位于泉州市丰泽区，处于环泉州湾经济、交通圈核心地带，具有明显的地理位置优势。项目用地面积约17.01万平方米，包括C-7、C-8-1、C-8-2三幅地块，规划总建筑面积约105.16万平方米，规划计容建筑面积约76.56万平方米。截至2018年9月30日，项目C-8-2地块已竣工，C-7及C-8-1地块正在建设当中。泉州“上实·海上海”项目2018年前三季度签约面积约为2.3万平方米，累计签约面积约15.3万平方米。
根据万隆（上海）资产评估有限公司出具的评估报告，经资产基础法评估，泉州上实至基准日2018年4月30日评估总资产65.33亿元，评估负债45.36亿元，评估净资产为19.96亿元，评估净资产增值14.34亿元。
[2018-11-19] 上实发展(600748):上实发展拟9.78亿元收购泉州上实49%股权,实现全资控股
■证券时报
上实发展(600748)11月19日晚间公告，公司拟9.78亿元收购菲莉公司持有的泉州市上实投资发展有限公司49%股权。收购完成后，公司将持有泉州上实100%股权。泉州上实所开发建设的泉州“上实·海上海”项目位于泉州市丰泽区，处于环泉州湾经济、交通圈核心地带。本次交易有利于公司进一步加快推进泉州“上实·海上海”项目开发建设。
[2018-09-07] 上实发展(600748):业绩稳健增长,加强物业管理服务-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2018年半年报。报告期内，公司实现营业收入37.69亿元，同比增加56.73%；归属于上市公司股东的净利润2.77亿元，同比增加21.83%；实现全面摊薄每股收益0.15元。
2018年上半年，受房产销售收入增加影响，公司营收同比增加56.73%。同期，公司归母净利润同比上升21.83%。根据公司2018年半年报披露，2018年上半年，公司实现签约面积19.6万平，签约金额约35亿元；报告期内，公司在建项目10个，在建面积约213万平。报告期内，公司物业服务板块实现收入3.96亿元，新承接项目9个、成功续标项目19个，物业服务面积约2200万平，非住宅类物业服务比例攀升至40%；报告期内，公司对外股权投资总额为70532.15万元，同比减少0.52%。
2018年2月，公司控股和全资子公司收购申大物业和上海城开商用物业100%股权的交易均已取得产权交易凭证。根据2017年公司年报披露，2018年，公司力争实现营业收入75亿元，预计营业成本54亿元；预计新开工面积约103万平，竣工面积约50万平。
投资建议。地产转型升级，“优于大市”评级。公司是上实集团旗下重要的地产平台之一，拥有土地权益建面432.7万平，同时努力拓展地产产业链（金融地产、养老地产、文化地产等）。预计公司2018-2019年将实现EPS是0.56元和0.65元，对应RNAV是16.09元。目前市场期待公司解决同业竞争问题，以及公司创新业务的拓展，从谨慎角度，我们参考同行业相关公司估值水平，给予公司9-11倍PE，对应的合理价值区间为5.04-6.16元，给予公司“优于大市”评级。
风险提示：公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2018-05-15] 上实发展(600748):业绩延续稳健增长,租赁,物管发展提速-动态跟踪
■光大证券
2017年超额完成营收目标，2018年Q1业绩延续稳健增长
公司2017年实现营收72.3亿元，同比增11.5%，超额完成65亿元目标；受投资收益增加及少数股东损益占比下降影响，公司实现归母净利润8.7亿元，同比增长47.2%。2018年公司设立了75亿元营收目标，对应增速约3.7%。一季度，公司延续稳健增长的态势，实现营收13.2亿元，同比增25.1%；实现归母净利润1.3亿元，同比增11.5%。考虑到2017年末预收房款余额约为去年房地产结算收入的1.5倍，后续业绩保障力度较强，我们认为公司大概率超额完成今年营收入目标。
2018年Q1销售面积降10.8%，均价上涨推动金额反弹32.1%
由于重点布局城市（尤其是大本营上海）严格调控，公司2017年实现签约金额53亿元，较2016年高峰滑落51.8%。2018年一季度，公司合约销售面积7.35万方，同比减少10.8%；然而由于其中约70%来自于杭州项目，整体销售均价同比提升48.1%至21007元/平方米，推动合约销售金额同比增长32.1%至15.44亿元。
租金收入持续增长，资源整合扩大物管规模
因上海和青岛三个重点项目的商办部分交付使用，公司2017年出租建面和租金收入分别同比增长30.8%、32.9%。2018年一季度，公司取得租金收入0.97亿元，同比增长49.2%。预计随着新培育项目逐渐成熟，公司房地产租赁业务将继续保持良好增长的态势。2017年，公司积极整合内外部资源，扩大物业管理规模，年内完成收购上实城开旗下两家物业公司，新增管理面积超过400万方。
12个月目标价7.00元，上调至"买入"评级
考虑到公司充裕的预收账款、租赁和物管业务加速推进、以及少数股东损益占比显著减少，我们小幅上调公司2018/2019/2020年EPS至0.50、0.52、0.54元。综合考虑给予相对估值2018年14倍PE，12个月目标价7.00元。公司近期股价回调明显，定增折价约35.7%，投资价值凸显，上调至"买入"评级。
风险提示
一二线城市预售证获取不及预期；利率提升导致公司负债成本提升；可售资源不足导致销售不及预期。
[2018-05-04] 上实发展(600748):1季度业绩符合预期,多元业务稳步推进-一季度点评
■中金公司
业绩回顾
2018年1季度归母净利润1.3亿元，同比+11.5％，符合预期上实发展公布2018年1季度业绩：营业收入13.18亿元，同比增长25.1％；归母净利润1.3亿元，同比增长11.5％，对应每股盈利0.07元。
税后毛利率维持高位。期内公司税后结算毛利率达28.3％，较去年全年提高4.8个百分点，但相对于去年同期降低10.9个百分点，主要因去年同期高毛利项目结算占比较高。
三项费用率显著下滑。期内公司三项费用率12.5％，较去年同期下降6.1个百分点，主要因期内代理佣金费和费用化利息减少。
销售均价提高带动销售额大增。尽管期内公司销售面积同比下降10.8％至7.35万平方米，但销售均价同比增长48.1％至21007元/平方米，带动销售额同比增长32.1％至15.4亿元，其中销售主力区域是杭州和泉州。
净负债率显著上升。期末公司净负债率达66.2％，较去年同期和2017年年末分别上升17.2和23.3个百分点，但依然处于行业较低水平。
发展趋势
多元业务稳步推进。期内公司完成收购上海申大物业和城开商用100％股权，新增在管物业面积逾400万平方米，提升市场占有率，加快公司向都市服务供应商及集成商的转型步伐。另外，资产管理、商业营运、养老服务和长租公寓服务等垂直领域的增值服务均值得期待。
盈利预测
我们维持公司盈利预测不变。
估值与建议
目前，公司股价对应11.9/11.2倍2018/19e市盈率。我们维持推荐评级和目标价6.97元，对应14.5/13.6倍2018/19e目标市盈率和21％上行空间。
风险
热点城市调控超预期加码；交付进度不及预期。
[2018-03-28] 上实发展(600748):FY17业绩超预期,关注多元业务布局-年度点评
■中金公司
业绩回顾
FY17业绩每股0.47元，同比上升47％，超过预期上实发展公布FY17业绩：营业收入72.3亿元，同比增长11.5％；
归属母公司净利润8.7亿元，同比增长47.2％，对应每股盈利0.47元，超出市场一致预期30％。
地产结转平稳，毛利率小升。公司期内实现地产结算收入52.5亿元，同比增长5.4％；综合税后毛利率达23.5％，较2016年提升1.3个百分点。
投资收益激增推升盈利。公司期内实现投资收益3.7亿元（2016年-0.3亿元），带动净利润同比增长22.7％至9.15亿元。
财务端保持稳健。公司期末在手现金92.7亿元，显著高于短期借款和一年内到期负债之和35.9亿元。公司期末净负债率较期初提高3.7个百分点至39.9％，平均融资成本4.5％，均处于行业较低水平。
发展趋势
销售受调控影响显著下滑。受限签等行业调控因素影响，公司期内实现房地产签约销售额53亿元，同比下滑51.8％；签约面积26万平方米，同比下滑65.3％。
多元业务稳步推进。期内公司收购上实城开旗下两家物业公司，总物业服务面积已超2100万平方米；联合办公品牌WE+成功并购广州酷窝，已布局海内外19个城市的51个项目，成为业内规模最大、分布最广的联合办公企业。
盈利预测
考虑公司地产交付及多元业务发展提速，我们上调2018年每股盈利预测30％至人民币0.48元，引入2019年每股盈利预测0.51元。
估值与建议
目前，公司股价对应2018/19年市盈率12.1/11.4倍。我们维持推荐评级，上调目标价5％至6.97元（隐含目标市盈率受调控风险影响下行）。新目标价对应14.5/13.6倍2018/19年预测市盈率，较目前股价有20％上行空间。
风险
结转进度不及预期；热点城市调控超预期加码。
[2017-11-24] 上实发展(600748):坚守地产主业,多元化升级提升估值-深度报告
■海通证券
公司是上海市窗口企业上实集团旗下重要的地产开发平台之一。2003年2月，公司借壳上市，公司控股股东是控股48.60％的上实控股（00363.HK），实际控制人是上实集团，上海市国资委间接控股比例合计达36.15％。1981年7月在香港成立的上实集团是上海市国资委全资控股的实力最强的香港窗口企业，旗下拥有上实控股（00363.HK）等5家境内外上市公司和850家成员企业。
2016年底，上实集团总资产达3100亿港元，营收达1650亿港元。目前，上实集团确立了“融产结合”发展战略和“1+4+X”产业布局。
公司确立了“坚守主业、适度多元”发展战略，努力成为房地产综合集成商。
公司主营业务为房地产开发与经营，即以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运营，适度增加优质不动产资源和扩展物业管理规模。同时，在金融地产（青岛啤酒城项目）、文化地产（虹口北外滩项目）、养老地产（崇明东滩长者社区）、共享空间（WE+）等领域实现主业升级。房地产主业坚持以上海为核心的“1+3”战略布局。即以上海为核心，形成长三角、青岛为中心的环渤海和成渝为中心的西南片区的3个深耕区域。2017年上半年，公司开发性地产储备合计权益建面399.7万平，自持物业合计权益建面33.0万平。近年来，公司营业收入跃上新台阶。2011-2014年之间，公司营收在30多亿元。2015-2016年，公司分别实现营收66.2亿元、64.9亿元。目前，公司主营业务分为地产销售、房产租赁、物业管理和工程项目。2017年上半年，公司实现开发结转收入16.5亿元，同比增加73.5％，实现租赁收入1.01亿元，同比增加11.0％。
市场期待公司与上实城开同业竞争问题解决。2011年，上海上实将63.65％公司股权转至上实控股，由此形成后者旗下H股上实城开（00563.HK）和A股上实发展（600748.SH）间的同业竞争。2017年7月，公司同意再延期2年解决。上实发展和上实城开间的地产储备（432.7万平和462.3万平）和权益净增加值（204.2亿元和195.5亿元）及公司NAV（309.1亿元和301.4亿元）比较接近，但2017年11月22日市值却相差较大（114.7亿元和69.1亿元），即相似情况下A股估值相对H股更有优势。
投资建议：地产转型升级，市场期待同业竞争解决，首次给予“买入”评级。
公司是上实集团旗下重要的地产平台之一，拥有土地权益建面432.7万平，同时努力拓展地产产业链（金融地产、养老地产、文化地产等）。预计公司2017-2018年将实现EPS是0.35元和0.46元，对应RNAV是16.76元。目前市场期待公司解决同业竞争问题，以及公司创新业务的拓展，从谨慎角度，我们参考同行业相关公司估值水平，取2017年动态22倍PE对应的7.7元/股作为目标价，首次给予“买入”评级。风险提示：公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
[2017-11-03] 上实发展(600748):销售大幅下滑,关注多元业态布局-三季度点评
■中金公司
1~3Q17业绩每股0.19元，同比+14％，符合预期上实发展公布1~3Q17业绩：营业收入37.61亿元，同比增长1％；
归属母公司净利润3.54亿元，同比增长14％，对应每股盈利0.19元。
销售大幅下滑。1~3Q17公司期内实现房地产签约销售金额38.6亿元，同比下滑53％，签约面积19.5万平方米，同比下滑64％。
租金收入增速平稳。期内公司出租物业面积34万平方米，同比+27.7％，租金收入达2亿元，同比+13.6％。
毛利率企稳。公司期内毛利率达25.9％，与去年同期基本持平（1~3Q16为26.2％）；净利率达9.4％，较去年同期提升1.1个百分点。三项费用率期内上升1.7个百分点至13.7％。
净负债率显著上升。公司期末净负债率62.8％，较期初上升26.5个百分点。
发展趋势
看好公司多元业态的运营模式。公司积极推动“产业X+地产”的运营模式，青岛啤酒城项目、虹口北外滩文化地产项目、众创空间WE+并购广州酷窝公司以及崇明东滩养老地产均值得关注。
盈利预测
我们将2017、2018年每股盈利预测分别从人民币0.36元与0.4元下调5％与8％至人民币0.34元与0.37元，主要因销售不及预期。
估值与建议
目前，公司股价对应19.8倍/18.5倍2017/18年预测市盈率。我们维持推荐的评级，但将目标价下调21.22％至人民币8.24元，对应23.9倍2017年预测市盈率，主要由于公司销售受调控负面影响程度超预期且短期难有明显好转。
风险
一二线城市地产调控再升级。
[2017-10-09] 上实发展(600748):短期预收高增锁定业绩,长期看好多元业务拓展
■光大证券
低负债稳健经营，上海国企改革优质标的公司以房地产开发、运营为主，辅以地产服务和新兴产业"一核多翼"多元发展；2017H1归母净利润同比增长12.5％，净负债率为42.8％。上实集团地产上市平台包括上实发展和上实城市开发（0563.HK）；上实集团将原《避免同业竞争承诺函》的解决期限延期至2019年7月，以利同业竞争问题的妥善彻底解决。6月国资委主任肖亚庆强调当前国企改革已进入"施工高峰期，落实攻坚期"，公司有望受益于资源整合与效率提升。
销售回款亮眼锁定业绩，核心区域租赁物业保证现金流2017H1杭州"海上海"、泉州"海上海"等项目热销；公司实现回款33.7亿元，同比增长4.7％；预收账款75.8亿元，较年初增长20％。期末房地产开发项目权益建面353万平方米，储备项目权益建面42万平方米；主要分布在上海、青岛等一二线城市及湖州等强三线城市。2017H1房地产出租项目建面35万平方米，租金收入1.3亿元；实业大厦、金钟广场等项目位于上海市区核心地段，出租率高、现金流稳定。
拓展产业地产项目，深化多元业务布局公司持续推进产业地产项目，围绕地产链深化多元业务布局。虹口北外滩项目已获方案批复并完成开工报批工作，计划下半年开工；众创空间WE+并购广州酷窝公司，进入华南市场；东滩长者社区项目（公司持股38％）总规划建面约100万平方米，总投资约150亿元，目前一期项目已入市。
6个月目标价8元，首次覆盖增持评级公司当前股价较2016年初11.63元/股的定增发行价折价约39％。我们长期看好公司房地产主业及多元业务发展。
预测2017/2018/2019年营收分别为71/78/84亿元，归母净利润分别为6.64/7.76/8.43亿元，EPS分别为0.36/0.42/0.46元。综合考虑给予相对估值2017年22倍PE，6个月目标价8元，首次覆盖增持评级。
风险提示：房地产调控时间过长导致销售不及预期；房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟；多元业务发展不及预期。
[2017-08-29] 上实发展(600748):地产业绩稳健,业态多元化加速落实-2017年半年报点评
■东兴证券
事件：
公司日前发布2017年半年报，本报告期末，公司实现营业收入23.58亿元，同比增长5.97％；归属于上市公司股东净利润2.28亿元，同比增长12.45％。公司合并报表总资产354.81亿，同比增加20.17％，净资产103.20亿元，同比增长7.24％。
观点：
地产销售回款带动净利润和总资产大幅上涨。截至本报告期末，公司实现营业收入23.58亿元，同比增长5.97％；归属于上市公司股东净利润2.28亿元，同比增长12.45％。公司合并报表总资产354.81亿，同比增加20.17％，净资产103.20亿元，同比增长7.24％。报告期内销售回款33.7亿元，同比上涨4.7％，为公司未来两年业绩提供有力支撑。
坐拥上海优质地块，东滩项目开发可期。集团的地产板块主要由公司和上实城开（0563.HK）两个平台运营，截止本报告期末，拥有超过1600万方土地储备，在建面积超过500万平米，持有性物业约110万平方米，物业管理规模达1800万平米。集团内部资源整合进程再度延期，但不改整合的"势在必行"，预期未来资源整合完成后，公司以国资背景"做大做强"的目标有望实现。
受制于行业调控和可售资源不足等因素，报告期内，公司实现签约面积13.88万平方米，签约金额24.27亿元，同比有所下降，实现回款33.7亿元，同比上涨4.7％，房地产销售均价17486元/平方米。
虹口北外滩项目引入外资合作，加速布局文化地产。虹口是海派文化的发源地，诸多文化名人的聚集地。公司以北外滩HK324-01号地块为始点，在此区域的布局文化地产。2016年9月，公司与倪德伦环球注册合资公司"上实倪德伦"，注册资本人民币1000万元，双方各持股50％。发挥双方优势资源合力打造上海首家专业的音乐剧演出剧院--上实中心剧院。预计该剧院将于2020年在北外滩落成，届时将引入、教育、培训产生更多的百老汇及国内外优质音乐剧，推动中国音乐剧生态圈的形成，打造北外滩区域文化、餐饮、贩物、休闲服务综合体。公司于7月27日在公司公告中宣布虹口北外滩项目获得方案批复并完成开工报批工作，计划下半年开工；引入日本森公司，形成战略合作，提升项目建设和运营品质。
除此之外，公司对于多元化地产业态不断实践，如上海东滩的长者社区项目、we+众创空间、产业投资基金等都成果颇丰，未来进一步成长壮大值得期待。
风险提示：地产调控趋严、销售不及预期、国企改革进程不及预期
[2017-08-29] 上实发展(600748):经营稳健,多元业态值得期待-中报点评
■中金公司
1H17业绩同比增长12.4％，符合预期
上实发展公布1H17业绩：营业收入23.6亿元，同比增长6.0％；
归属母公司净利润2.3亿元，同比增长12.4％，对应每股盈利0.12元，符合预期。
结算收入和毛利率均维持稳定：公司期内实现地产结算收入16.5亿元，同比增长5.4％，主力结算项目包括海上纳缇、青岛啤酒城二期、长宁八八项目。期内综合税后毛利率27.8％，同比基本持平，较去年全年水平提高5.4个百分点。
销售略有下滑，但回款靓眼：公司期内实现房地产签约销售金额24亿元，同比下滑39％，但期内实现销售回款34亿元，使得期末预收账款余额较期初上涨20％至76亿元。
净负债率小幅提升：公司期末净负债率为42.8％，较期初小幅提升6.4个百分点，公司期末在手现金91亿元，远高于短期负债和一年内到期负债之和37亿元，公司财务结构健康。
发展趋势
预计全年销售同比下滑10％，依旧看好公司业态多元的运营模式：公司目前可售货源丰富，包括上海海上公元、泉州海上海、杭州海上海等，但由于公司布局城市多为严格调控城市，预计全年销售额同比下滑约10％。我们依旧看好公司“产业X+地产”的运营模式，虹口北外滩文化地产项目、WE+联合办公以及崇明养老地产均值得关注。
盈利预测
我们维持2017/2018年全年每股盈利预测不变。
估值与建议
目前，公司股价对应17/18年市盈率19.5倍/17.5倍，较NAV折让36％。我们维持推荐的评级和人民币10.46元的目标价，较目前股价有48.37％上行空间。目标价与NAV基本持平。
风险
楼市调控升级。
[2017-04-07] 上实发展(600748):上海国改提速,关注集团同业整合-公司快报
■安信证券
事件：1）公司2016年年报披露，全年实现营业收入64.88亿元，同比-1.97％，实现归属上市公司股东净利润5.91亿元，同比+13.89％，EPS0.32。2）公司一季度实现营业收入8.97亿元，同比+89.04％；实现归属于上市公司股东净利润1.02亿元，同比+54.37％。基本EPS0.07，同比+16.67％。
地产销售回款无忧，EPS有所摊薄。1）地产结算下滑、营收略有下降：公司营业收入同比下降1.97％，由于地产业务结算下降15.12％，尤其华北地区营收下降82.09％，但华东、西南地区收入增加，新增合并的建筑业务贡献收入8.4亿，营收规模与去年持平；2）经营性现金流大增，业绩锁定性强：由于下半年销售回款大增，2016年经营性现金净额达到56.53亿元（上年-13.5亿）。
截至年末，公司预收款余额63.17亿元（+205％），货币现金余额100.2亿元（+83.6％）。年报披露公司2017年收入目标为65亿元，预计营业成本47亿，对应毛利率38.3％，预收款余额覆盖17年收入目标的97％，业绩锁定性强。3）归母净利润增13.9％、销售净利率均有所修复。2016年，公司扣非后归母净利润4.82亿元（+102.97％），净利率11.48％（+2.35％）；但由于2016年非公开发行实施及资本公积转增股本，增加股本分别占2015年的39％和31％，EPS有所摊薄，同比下降33％。
资源整合促突破、全年销售额增长170％。1）销售破百亿创新高：公司全年签约金额109.9亿（+170％）；签约面积75万方（+184％），其中上年定增注入的上投控股贡献20％销售额；2）土储优质、开工提升：公司在建工程面积213万方，1/3位于上海，货值溢价可期；3）低成本融资：16年完成增发募资39.02亿元，并以3.23％利率发行10亿公司债，资产负债率降至70.81％（上年同期79.79％），短期偿债倍数升至2.35（上年同期1.29），整体融资成本仅为4.72％（同比-0.91％）。
深耕产业地产、多元布局羽翼渐丰。金融地产、文化地产、养老产业和新兴产业多元化发展的“产业X+地产”模式已现雏形：1）青岛“国际啤酒城”项目：浦发、民生区域性总部和青岛基金中心整体进驻，巩固其作为青岛核心金融城地位；2）虹口北外滩文化地产项目：携手百老汇巨头倪德伦，打造虹口音乐剧综合体；3）崇明东滩长者社区养老地产项目：项目总建面约100万方、总投资120亿，预计显著受益于崇明岛撤县改区及轨交崇明线的通车。4）联合柯罗尼，打造联合创业办公空间WE+（众创空间）。依托股东资源优势和兼并收购，在不同垂直领域探索模式创新，提升存量资产价值。5）收购龙创节能，进军智慧建筑及家居领域：上实龙创2016年贡献营收8.46亿元，扣非后净利润6860万，超过6800万的业绩承诺，未来计划将业务版图扩展延伸至大型工业、船舶、核电及基建领域，培育新的盈利增长点；
国企改革继续推进、业务整合在即。上实集团承诺将于2017年7月前解决上实发展和上实城开的同业竞争问题，上实发展有望成为集团整体平台。上实城开资质优良、估值偏低，目前P/B估值少于1。根据2016年年报披露，上实城开营收总额49.13亿元、净利润4.62亿元、土储总建面436万方，预计整合后业务年营收规模可达百亿。
投资建议：公司实现金融地产、文化地产、养老产业和新兴产业多元化发展的“产业X+地产”模式，作为上海国改潜在整合的资源，后续存在持续整合的预期。我们预计公司2017-2019年EPS为0,38、0.49和0.53，维持“买入-A”评级，目标价13.31元。
风险提示：产业地产经营风险、资源整合不及预期。
[2017-03-30] 上实发展(600748):销售翻番突破百亿,优质上海国企标的
■中银国际
支撑评级的要点
16年营业收入65亿元，归母净利5.9亿增14％。公司2016年实现营业收入64.9亿元，同比减少2％，其中房地产销售结算收入49.8亿元，主要结转上海、苏州、湖州、青岛、成都等项目；2016年新开工面积29万平方米，竣工面积62万平方米。2017年，公司力争实现营业收入65亿元，预计新开工面积90万平方米，竣工面积50万平方米。
16年销售首破百亿，预收款锁定17年业绩。公司2016年房地产销售签约金额109.9亿元，同比增长170％；签约面积75万平方米，同比增长184％，销售均价14,653元/平米，实现销售额百亿的历史性突破，其中通过定增收购的上投控股的项目销售额贡献占比20％。公司目前预收房款高达到62.1亿元，已完全锁定2017年的房地产结转收入。
优质物业资产低估，负债大减现金充裕。公司2016年实现房地产租赁业务收入2.1亿元，坐拥实业大厦（3.3万平米）和金钟大厦（6.1万平米）等上海核心商业地段老牌办公物业，合计持有商办物业27.4万平米，账面成本29.4亿元租金回报率超过8％，重估价值可观。此外，随着去年销售回款创历史新高以及公司债发行和定增的实施，公司目前账面在手现金高达100亿元，净负债率大幅下降至36.3％。
"产业X+地产"多元化发展，优质国企成长可期。公司以智慧城市、联合办公、健康养老等新兴产业实现跨界融合。其中，龙创节能2016年实现智能建筑工程收入8.5亿元，净利7,107万元。公司作为优质上海国企上实集团的A股地产上市平台，有望乘着上海国企改革东风实现优质资源和资产整合，未来成长空间可期。
评级面临的主要风险
房地产销售受到限购和货币政策影响，上海国企改革推进低于预期。
估值
我们预测公司2017-2018年每股收益分别为0.35元和0.39元，目标价格由11.00元下调至9.90元，相当于10％的RNAV折价，维持买入评级。
[2017-01-10] 上实发展(600748):主业扎实,多元开花
■中金公司
要点
我们近期拜访了上实发展，更新公司近况如下：
2016年地产销售同比增长预计超过100%。预计2016年全年地产销售较2015年的40亿元同比增长超过100%，创历史新高，主力贡献项目包括上海朱家角项目（上实滨湖城）、杭州海上海、苏州现代园墅、金山海上纳缇、长宁金廷88等，其余项目如青岛国际啤酒城、泉州海上海在4季度也取得良好销售表现。2017年主力推盘项目包括嘉定海上公元，泉州海上海、杭州海上海、朱家角海上湾四期等，整体可售货源较为充足。拿地方面，公司2016年无新增项目，主要由于土地市场火热，土地获取成本较高，而2017年公司将积极关注现有进驻城市的土地市场机会。
WE+业务拓展迅猛。截至2016年底，公司新业务WE+联合办公已建立32个运营空间，分布于上海、杭州等13个城市，总工位数超过1.3万个，其中已开业空间21个。目前上海大本营正式运营的空间9个，工位数超过2200个，平均出租率在80%以上，核心地段的空间，如金钟广场WE+出租率在90%以上。公司在16年底已完成pre-A轮融资，资金实力得到进一步扩充。
北外滩项目顺利推进。北外滩89号地项目（文化地产）拟于2017年初正式开工，上实中心剧院及项目整体预计将在2020年实现交付。公司联合倪德伦环球娱乐公司共同发起设立文化发展合资公司，重点着眼演出经纪、剧院管理、教育培训等核心业务，2017年至2018年将引入百老汇经典音乐剧《金牌制作人》进行制作及亚洲巡演。
龙创节能经营稳定。公司于16年非公开发行收购的龙创节能，已在1H16实现收入3.6亿元，16年全年将大概率完成业绩承诺目标。
建议
我们维持公司2016/17年盈利预测每股0.32/0.36元不变，并引入2018年盈利预测每股0.40元。公司当前股价对应2017/18年市盈率分别为23.2/20.9倍，较NAV折让36%，我们继续维持“推荐”评级和目标价10.46元。
风险
上海楼市调控继续升级。
[2016-11-21] 上实发展(600748):上海国改风起,优质资产低估-公司研究
■中银国际
上实发展是上海实业集团旗下在A股的上市房地产公司，开发业务以上海为核心，向长三角、华东地区辐射，资产优质且上海项目货值占比近半。上实集团是上海市国资委旗下大型的国有企业集团，公司和上实城开作为集团两大上市的地产平台，资源优势显著。公司今年前三季营收同比增长47％，销售额翻番，为后续业绩释放提供保障。我们认为随着上海国企改革的深化，集团优质资产整合也将积极推进，而公司目前股价仍较年初定增价格8.92元/股折价，叠加优质物业资产，具有较高的安全边际，公司布局的养老地产、智慧城市等多元化领域也看点十足。我们预测公司2016-2018年每股收益分别为0.33元、0.37元、0.42元，采用分部估值法，给予公司目标价11.00元/股，首次覆盖给予买入评级。
支撑评级的要点
优质资产聚焦上海。公司背靠上实集团优势资源，拥有近300万平米优质物业，权益货值近500亿，其中上海货值占比60％，RNAV约200亿元。公司前三季度实现销售额82亿同比翻番，创造了公司半年销售业绩的历史记录。此外，公司位于淮海路、徐家汇、北外滩的等黄金地段持有型物业重估价值可观，并计划增加优质不动产物业持有量。
上实集团实力雄厚。上实集团是上海在境外规模最大、实力最强的综合性集团之一，在推动上海建设等方面一直发挥巨大作用，并在新一轮国企改革中担当运作平台。上实集团现已形成房地产、医药、消费品、基建、金融投资等五大产业主体，而上实发展和上实城开分别是集团在A股和港股两大重要的地产上市平台。
地产产业链升级转型。公司积极布局金融地产、文化地产、养老产业、众创空间等新兴领域：与集团合作开发的崇明东滩养老社区项目，总建面100万平米，有望与集团医药资源合作实现医养结合。公司向上游智慧城市、健康医疗、环保节能等领域积极拓展，后续外延扩张值得期待。
评级面临的主要风险
地产项目去化率偏低；上海国企改革进程偏慢。
估值
我们采用分部估值法，对于地产业务按重估净资产平价方法给予195亿元的估值，龙创节能2016年6,800万元承诺净利润给予15倍估值8亿元，合计估值202亿元，即11.00元/股，首次覆盖给予买入评级。
[2016-11-08] 上实发展(600748):地产业务升级,集团资源丰富-长三角系列报告之上实发展
■东兴证券
报告摘要：
大量优质土地储备保障未来业务发展。除公司自有的土地储备外，伴随着2017年中解决同业竞争问题的预期，我们认为集团所拥有的大量优质土地储备未来有望注入公司进而实现业务规模的进一步扩张。
截止2015年底，公司新增土地储备50.69万方，未开发土地储备面积64.68万方，在建中的建面201.68万方，总建筑面积超过500万方，其中上海地区占比超过1/3。
上实集团拥有崇明东滩的开发权为其最大的待开发资源，总面积86平方公里，目前养老项目己开发面积30万方，项目总体设计规模为100万方，总投入约120亿元。
全年销售额已经实现历史新高。2016年前三季度，公司的签约销售额为82.2亿元，签约销售面积达54.7万方，按照当前销售进度，我们预期年内销售额将创新高。
地产业务转型升级成效显现。公司在传统住宅地产开发的基础上，实现模式升级，已形成“文化地产、金融地产、养老产业和新兴产业”四大模式。
公司盈利预测及投资评级。公司是上海国资龙头房企，在传统住宅地产开发的基础上形成了“文化地产、金融地产、养老产业和新兴产业”四个地产升级模式。公司拥有大量优质土地储备，同时有望显著受益于集团重组地产资源机遇。
在不考虑预期注入资产的收益下，我们预计公司2016年-2018年营业收入分别为86.7亿元、96.3亿元和120.9亿元；每股收益分别为0.37元、0.43元和0.54元，对应PE分别为21.13、19.14和15.12；NAV为12.32元，较当前股价折让33％。给予公司6个月目标价12元，维持公司“强烈推荐”评级。
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