600748上实发展资产重组最新消息
≈≈上实发展600748≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼
顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩
展物业管理规模。
2021年上半年，随着国内进入后疫情时代，政府在推进疫苗接种、巩固疫
情防控成果的同时有序推动经济复苏，国内房地产市场表现升温。纵观今年上半年，
我国商品房销售面积约8.86亿平方米，较2020年上半年因疫情所致在低位的房地产销
售数据同比增长27.7%；商品房销售金额约9.29万亿元，亦同比增长38.9%。其中，从
区域分布来看，东部、中部地区领涨，销售面积增幅均超30%。从库存情况来看，我
国截至今年6月末的商品房待售面积约5.2亿平方米，保持在相对低位。房地产政策方
面，中央政府依然坚持“房住不炒”基本属性，调控的决心依然坚定。上半年“两集
中”供地政策、房企“三道红线”、居民房贷“五档分类”等政策相继出台，行业投
融两端不断收紧，行业内企业更加注重风险化解与防范。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，全国房地产市场开局表现总体平稳，但随后土地市场迅速
火热，多地楼市轮动，出现量价齐升现象。为了给市场降温，上半年各地调控政策再
次密集出台，全国多个城市升级房地产市场调控，除限购、限贷、限价、限签、限制
放款等政策外，新增了包括新房积分摇号、调整房地产交易相关税费等新措施，保障
刚需，强调房地产居住属性。
2021年上半年，面对国际疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司积极研
判外部环境变化，以“十四五”规划为起点，着眼集团整体发展战略，立足全局，聚
焦资源，稳健发展，实现时间过半、任务过半，为实现全年目标打下了较好基础。
1.抓准市场形势积极销售，重大战略项目持续筹备推进
报告期内，国内市场迅速升温，政府同步密集出台相关调控政策。公司积
极研判市场形势，做好可售项目的盘点，抓住市场机会迅速推盘，同时加大非住宅类
项目去化力度。宝山顾村“上实-海上菁英”项目二期于2021年6月正式开盘，在认筹
与购房资格同步审核的新系统下有效引导客户，开盘当日去化率达到97%，认购金额
超30亿元。湖州项目抓住年初的市场小高潮，加推“上实-雍景湾”别墅项目、带动
“上实-天澜湾”项目清盘，认购金额超过15亿元；静安“泰府名邸”项目实现清盘
，新增销售4.3亿元；
泉州“上实-海上海”项目二期6月底加推，商业楼宇与政府协调增加了煤
气等设施，有序引导参与住宅摇号的客户，带动非住宅产品的销售。截至今年上半年
，公司签约面积约18.48万平方米，签约金额约40.43亿元。
报告期内，公司与上海城投（集团）有限公司、上海建工集团股份有限公
司组成联合体竞得虹口区北外滩91号地块。取得该地块是公司深耕虹口北外滩区域重
大战略项目的进一步布局，对公司未来的商业办公品牌打造具有积极影响。通过规模
化联动开发，公司深入参与虹口北外滩区域“一心两片，新旧融合”核心商务区建设
。
2.工程建设有序开展，创新施工绿色应用
报告期内公司在建项目7个地块、在建面积148.43万平方米，工程质量、进
度和安全达到既定目标。泉州“上实-海上海”三期住宅、青岛啤酒城三期、青浦“
上实-海上湾”五期、北外滩剧院完成结构封顶，宝山顾村“上实-海上菁英”项目完
成主体结构封顶以及主体结构验收。在施工管理方面，报告期内公司落实标准化、规
范化的安全管控流程，抓住关键路线、守住纠偏底线，实施动态跟踪，关注资源组织
、工序交叉、前置关系等工程要素，减少质量通病发生，对精装修工程注重细节管理
。工程技术方面，扩大绿建、PC、智能化、健康建筑等四新技术的应用范围，对绿色
化、产业化和信息化相关政策和发展趋势进行了梳理和分析。持续完善绿色建筑、装
配式建筑与BIM技术的应用，为公司未来更好更广地推进绿色、健康建筑打下坚实的
基础。
3.不动产经营优化维稳，物业管理蓄力创新
报告期内，国内办公和商业租赁市场租赁率和价格整体趋势下行，尤其对
非核心商圈的租赁物业影响尤为明显，同时新办公物业不断入市，竞争日益白热化。
公司对市场情况进行深入调研及分析，强化市场导向，对标竞争楼宇，及时调整经营
策略和招商思路，重整客户结构和业态，立足整层需求的大客户，通过局部升级、增
加软装等手段提升各项目办公区租户交付标准，吸引优质客户，加强谈判能力，平均
租赁率稳定在90%。物业管理方面，报告期内公司以调整在管物业结构、退出亏损项
目、清理历史欠缴为重点，新承接项目15个，新增合同面积46万平方米，在管物业面
积2677万平方米，在管项目278个。
2021年下半年，面对国内国际疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司将
顺势而为，聚焦质量效益，聚力新动能培育，稳步推进企业战略转型和改革创新，坚
持对标先进与绩效导向，着力推进重点工作和管理优化，按照调整存量与做优增量并
举的方向，进一步优化资产配置，加强销售和运营、服务联动，整合资源，发挥优势
，努力提升企业盈利水平、拓展发展空间。
1.拓宽多元化融资渠道，战略布局引导资源配置
今年下半年公司将加快盘点存量资产，拓宽融资渠道，守住“三条红线”
，保持与银行的良好的合作关系和授信额度，加强资金的整体平衡，保证资金存量稳
健。继续研究多种渠道融资方式，在目前的形势下寻求适合公司的创新融资方式和融
资渠道，为公司发展提供保障。公司将通过新一轮的“十四五”战略规划，研究政策
变化，理清发展思路，明确战略目标，设计业务组合，拓展商业模式，优化产业布局
结构，坚持融产结合，整合内外部资源，以战略规划推动发展，加快主业升级，突破
投资的局限性，开拓投资方式，积蓄企业后续经营与发展资源，结合资金情况实现项
目落地。
2.精准定位市场导向，保持销售良好趋势
今年下半年公司将结合政策环境及市场变化情况，努力保持良好的销售势
头，精准定位目标客群、制定销售策略，在确保全年目标的基础上力争销售业绩进一
步增长。一要做好重点项目开盘和顺售，包括青浦“上实-海上湾”五期的备案销售
，保证湖州“上实-雍景湾”别墅、泉州“上实-海上海”项目二期商办和三期住宅加
推、杭州“上实-海上海”项目二期商铺开盘的去化量，宝山顾村“上实-海上菁英”
项目一二期清盘，加大客户转签，加快现金回流。二是做好尾盘项目的销售和清盘，
完成项目收尾工作。三是做好泉州“上实-海上海”项目二期的联合验房及集中交付
，提升客户满意度，加强售后管理。
3.融合绿色低碳健康理念，进一步提升建设开发品质
今年下半年公司预计在建面积保持在150万平方米左右。公司在建设项目过
程中，以“低碳、绿色、健康”为指引，全面提升项目开发品质，以数字化转型为路
径，提升项目精细化管控水平，提高品质感观、有效降低成本，学习和借鉴绿色化、
产业化、信息化及新技术融合应用的发展趋势，商品住宅开发项目的室内和景观发展
趋势，形成成本控制力与产品竞争力，增加项目综合效益。
4.不动产经营提升效能，物业管理强化品牌
不动产经营方面，随着房地产行业逐渐从增量竞争转变为存量竞争，商业
管理、资本运营能力成为企业可持续发展的核心竞争力之一。今年下半年公司将着力
提升商业策划能力、招商能力、资源整合能力、现场运营管理能力，对标业内标杆企
业，进一步提高现有物业的租赁率和租金水平；同时，对新的商业运营模式作深度研
究，配合国家扩大保障性租赁住房供给等租赁政策的落地实施，为企业多元化经营进
行探索。物业管理方面，2021年恰逢物业管理行业改革发展40周年，中国物业管理协
会将今年定义为行业的“品牌建设年”。今年下半年，一是进一步扩大企业品牌影响
力，集中资源积极外拓非居类项目，努力拓展规模、增长业绩，增强业主信任，提升
品牌竞争力，进一步丰富“上实服务”品牌内涵；二是探索物业服务转型升级，转变
盈利模式，提升核心竞争力和服务附加值，提高内部管理绩效，形成服务特色；三是
有序推进智慧物业平台建设，持续在规模化、品牌化、科技化、资本化方面的探索。
报告期内房地产经营情况（2021年1-6月）
（1）项目储备情况表
（2）项目建设情况表
（3）项目销售情况表
（4）项目租赁情况表
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
2021年下半年，多变的国际政治经济形势以及疫情的反复对国内经济的影
响仍存在较强的不确定性。房地产方面，房住不炒的政策将继续，政府将进一步落实
房地产长效机制。公司主要项目所在地集中于长三角区域核心城市群，集中供地、积
分认筹及限购限贷等政策的施行对房企的周期掌控能力、资金筹划能力、统筹决策能
力、资产运营能力等提出了更高的要求。鉴于此，公司将积极发挥主观能动性，密切
把握政策及市场动向，调整优化公司战略布局，深挖市场机会，盘活存量资产，充分
创新融资方式和融资渠道，积极研究增厚土地储备的可能性，促经营、增效能、保回
款，推动公司实现健康稳定高质量发展。
四、报告期内核心竞争力分析
公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝
为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理
优化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资
源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司加大物业服务业等新产业的
培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，提升盈利，
成为公司业务的重要组成部分。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，面对突如其来的疫情、错综复杂的国际形势和艰巨繁重的国内改
革发展稳定任务，我国经济在复工复产后呈现强劲复苏态势，全年经济增长依然保持
稳中有进，GDP总额首超100万亿元大关，为我国“十三五规划”画上圆满句号。房地
产方面，全年总体呈现先抑后扬的态势。上半年，在流动性支持宽裕、部分地方人才
落户政策放开的情况下，房地产行业从受疫情影响几乎停摆的状态中迅速复苏。下半
年，中央政府以“三红线”规范房地产企业的负债、去杠杆问题，旨在化解房地产市
场金融风险。各地方政府也因城施策，加强房地产调控力度，稳房价、稳地价、稳预
期，坚决落实执行“房住不炒”，防范房地产市场风险。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司积极应对不断变化的市场环境和行业格局，在确保疫情防
控不松懈的情况下，坚持全年工作目标不变，积极灵活应变，狠抓工作重点、紧跟工
作节点、克服工作难点，保障公司整体经营平稳有序。
1.市场融资紧抓机遇，加强分红回报股东
报告期内，公司密切关注资本市场流动性和债券市场动态，敏锐捕捉债券
市场窗口期。一方面，公司提前调动自有资金，于3月23日顺利完成了“14上实01”
的本息兑付工作。另一方面，公司在复工复产后，持续关注债券市场走势，于4月底
抓住债券市场利率急剧走低的窗口期，以2.74%的票面利率发行了人民币8亿元的（3+
2年期）公司债券，刷新了AA+公司所有期限公司债券利率的最佳发行利率，切实有效
降低了公司的中期资金成本。股东回报方面，公司在2019年业绩持续向好的情况下，
由公司董事会提议并经股东大会审议通过，适当提高现金分红水平至每10股分派1元
，分红同比增长超过100%，与广大投资者分享公司经营发展成果。
2.多措并举拓展销售，项目拓展协同深耕
报告期内，受到疫情影响，今年上半年传统售楼处现场销售的模式一度处
于完全停滞状态。公司下属各项目公司严格遵守各地方政府的防疫要求，运用线上线
下相结合的方式多措并举丰富营销手段，以线上直播、直播看房等各种新媒体手段进
行项目推广和宣传。在线下看房逐步恢复后加强与意向客户、已签约未回款客户的交
流与沟通，加速落实签约、保障落实回款。公司上海青浦“上实-海上湾”、宝山顾
村“上实-海上菁英”、静安“泰府名邸”、湖州“上实海上海-天澜湾”、泉州“上
实-海上海”等项目均销售畅旺。2020年全年，公司签约面积约22.92万平方米，签约
金额约50亿元。项目拓展方面，今年12月公司以挂牌价38.93亿元成功摘得上海虹口
北外滩90#地块商办用地，该地块紧邻公司正在开发建设的北外滩89#地块，对公司更
好地参与上海北外滩区域建设产生协同效应，对公司未来的商办品牌打造具有积极影
响。
3.安全生产提速建设，深化信息化标准管控
报告期内，公司在建项目9个，在建面积约192平方米。公司在复工复产后
，精准落实各项目所在地方政府的复工复产和防疫要求，充分确保人员施工安全和后
勤物资保障，各项目公司争分夺秒加紧赶工，快速推进项目建设，最大限度抢工期减
损失。公司青浦“上实-海上湾”四期、上海静安“泰府名邸”精装修和湖州“上实
海上海-雍景湾”均顺利提前完成竣工备案，上海宝山顾村“上实-海上菁英”工程达
到销售条件，上海虹口北外滩89#地块项目顺利结构封顶。另一方面，公司信息化管
控建设贯穿公司主要工作场景，初见成果。年内，公司信息化建设完成了以业务前台
、业务中台和数据中台、业务后台为主心骨的中台建设框架规划。公司主营业务系统
、物业服务信息系统和不动产信息化系统完成云上迁移。工程建设主数据系统完善运
营期巡检标准，对项目建设实现动态数字化管控。公司各在建项目也积极深入推广BI
M工程协同平台建设，其中上海北外滩89#地块项目的BIM技术管理平台荣获上海市第
二届BIM技术创新应用大赛佳作奖。
4.不动产经营迎难而上，物业管理坚守奋斗
报告期内，面对疫情和市场环境不景气等多重压力，公司不动产经营在困
难中摸索前进。在复工复产初期，公司根据上海市国资委《关于本市国有企业减免中
小企业房屋租金的实施细则》等相关规定，对各不动产经营项目进行排摸调研，了解
中小企业实际困难，开展中小企业部分租金减免工作，涉及中小企业承租人287家，
减租面积约个19.6万平方米。同时，与合约到期租户积极磋商，采取一定优惠措施保
障老租户的续租和新租户招商的平稳过渡。公司不动产经营租赁收入达3.7亿元人民
币，出租率依然保持在90%以上的高位。物业管理方面，疫情期间，公司每天约有500
0余名员工奋战在全国各项目现场防控一线，为在管260余个项目进行着高频现场消毒
、为业主提供各项帮助服务工作，迅速有效的措施受到了各级政府主管部门、相关方
和广大业户的认可。防疫进入常态化以后，物业始终没有放松警惕，在严格落实各项
防控要求的同时抓好经营管理工作，新拓展上海联通核心机房、金融法院、大宁久光
百货等23个项目、续约39个项目，新增面积138万平方米，在管面积达到2665万平方
米。在2020全国物业行业发展指数评测中，上实服务在全国物业服务企业综合实力排
名第52位，华东区域排名第9位，品牌价值位居34位，评为行政办公物业服务领先企
业等。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2021年，是我国“十四五”规划开篇之年，也是我国现代化建设进程中的
重要一年。我国将坚持稳中求进工作总基调，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构
建新发展格局，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革
创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，坚持系统观念，
巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，更好统筹发展和安全，扎实做好“六稳”工
作、全面落实“六保”任务，科学精准实施宏观政策，努力保持经济运行在合理区间
。房地产政策方面，坚持“房住不炒”定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场
平稳健康发展。政府将高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，支持租
赁住房土地供应，整顿规范租赁市场秩序，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同
等权利，规范发展长租房市场。
(二)公司发展战略
公司以优化产品结构、优化库存结构、优化资本结构和优化财务结构为核
心，聚合内外部优势资源，做精地产开发，做新地产服务，做专产业地产。在战略布
局上，坚持以上海为核心，形成以上海为中心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区
域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，深耕城市群布局，聚焦一二线城
市。在业务结构上，坚持以房地产开发、运营为主，辅以地产服务和新兴产业“一核
多翼”多元发展的战略指导思路，在深耕金融地产、文化地产的同时，探索城市更新
、长租公寓、养老地产等房地产细分领域的产业布局，推动落实主业多层次、多领域
、高附加值的立体化升级。
(三)经营计划
2021年，是公司“十四五”规划的启航之年，也是公司持续改革创新、转
型升级的重要之年。面对严峻多变的经济形势和房地产行业格局不断变化的挑战，公
司将紧跟国家发展战略、紧跟上海发展战略，顺应市场发展趋势，集合内外部优势资
源，探索发展机遇谋求推动公司高质量发展。2021年，公司要在保持房地产主业开发
运营平稳健康的基础上，推动板块协同、深化融产结合、拓展产业创新，为公司“十
四五”规划开篇谋局。公司力争实现营业收入90亿元，预计营业成本58亿元；预计新
开工面积约38万平方米，竣工面积约46万平方米。
1.项目拓展与资金回流良性互动
2021年，一方面，公司要创新思维，深挖潜力，继续聚焦重点区域、深耕
优势城市。在以上海为核心的长三角区域、以青岛为核心的环渤海区域、成渝地区等
深耕地区整合资源、寻求合作、适当拓展项目。另一方面，公司要根据实际经营需求
，在坚守三条红线的基础上，加大存量资产处置力度，同时运用资本市场融资工具，
拓宽融资渠道，保障公司经营资金合理充裕，为公司健康发展奠定基础。
2.项目销售与科学管控齐头并进
2021年，项目销售方面，公司将贯彻落实“去库存、抢回款、快周转”的
指导思想。密切关注政策动向和市场环境变化，总结更新线上线下多元化销售手段，
加大推广、推售力度，着力提高蓄客量和转化率，切实巩固公司产品竞争力，保障上
海、泉州、湖州等重点地区项目的销售业绩。工程建设方面，公司将延续技术管控、
科学管控模式，逐步提高工程建设的科技含量和附加值。整合在绿色建筑、装配式建
筑、BIM技术运用等领域的专题研究和实践成果，总结经验积累技术，为公司后续项
目开发储备技术。系统化推动标准化流程管理，助力公司项目建设的安全生产工作。
3.不动产经营与物业管理做精做实
2021年，随着公司持有型物业的增加，持有类型的多元化，公司将深化加
强不动产运营能力和资本运营能力。潜心研究市场环境，在品牌塑造、市场推广、经
营模式统一管理的模式下，发挥自身所长、整合上下游优势资源，拓宽持有型物业多
元化收入空间。物业服务方面，公司在上实服务平台搭建成型后，围绕服务上海的战
略定位，构建上实服务运营模型；梳理不同业态的服务标准和规范流程，形成专业指
导书；建立专家团队管理制度，实现物管端、运营端和政府端联动的优享服务模式，
多措并举实现上实服务的业务精细化。加大市场拓展力度，在细分市场和高端市场实
现双管齐下，实现上实服务的规模增长。
(四)可能面对的风险
2021年，国内外经济形势依然错综复杂，疫情防控将进入常态化，区域经
济下行压力更为突出。房地产政策方面，“房住不炒”总基调将依然持续贯彻，因城
施策调控不放松，结合“三条红线”的全面实施，严格防范房地产金融风险。房地产
行业方面，头部房企运用资源优势互补联合拿地开发的模式愈发普遍，房地产投资热
点区域的竞争愈发激烈，房地产行业集中化态势愈发明显，中小房地产企业的生存空
间进一步受挤压。在此情况下，公司将密切关注宏观经济、行业政策和市场变化，潜
心研究对策，合理配置资源，优化营销策略，保障项目回款。多元化运用金融工具确
保公司经营资金需求，多措并举为公司稳健经营保驾护航。
四、报告期内核心竞争力分析
公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝
为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理
优化，不断提高项目管理的效率与精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资
源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司将加大物业服务业等新产业
的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，逐步提升
盈利，逐步成为公司业务的重要组成部分。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼
顾商业地产的开发及运营，在创新物业管理模式、提升物业管理水平的基础上适度扩
展物业管理规模。
2021年上半年，随着国内进入后疫情时代，政府在推进疫苗接种、巩固疫
情防控成果的同时有序推动经济复苏，国内房地产市场表现升温。纵观今年上半年，
我国商品房销售面积约8.86亿平方米，较2020年上半年因疫情所致在低位的房地产销
售数据同比增长27.7%；商品房销售金额约9.29万亿元，亦同比增长38.9%。其中，从
区域分布来看，东部、中部地区领涨，销售面积增幅均超30%。从库存情况来看，我
国截至今年6月末的商品房待售面积约5.2亿平方米，保持在相对低位。房地产政策方
面，中央政府依然坚持“房住不炒”基本属性，调控的决心依然坚定。上半年“两集
中”供地政策、房企“三道红线”、居民房贷“五档分类”等政策相继出台，行业投
融两端不断收紧，行业内企业更加注重风险化解与防范。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，全国房地产市场开局表现总体平稳，但随后土地市场迅速
火热，多地楼市轮动，出现量价齐升现象。为了给市场降温，上半年各地调控政策再
次密集出台，全国多个城市升级房地产市场调控，除限购、限贷、限价、限签、限制
放款等政策外，新增了包括新房积分摇号、调整房地产交易相关税费等新措施，保障
刚需，强调房地产居住属性。
2021年上半年，面对国际疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司积极研
判外部环境变化，以“十四五”规划为起点，着眼集团整体发展战略，立足全局，聚
焦资源，稳健发展，实现时间过半、任务过半，为实现全年目标打下了较好基础。
1.抓准市场形势积极销售，重大战略项目持续筹备推进
报告期内，国内市场迅速升温，政府同步密集出台相关调控政策。公司积
极研判市场形势，做好可售项目的盘点，抓住市场机会迅速推盘，同时加大非住宅类
项目去化力度。宝山顾村“上实-海上菁英”项目二期于2021年6月正式开盘，在认筹
与购房资格同步审核的新系统下有效引导客户，开盘当日去化率达到97%，认购金额
超30亿元。湖州项目抓住年初的市场小高潮，加推“上实-雍景湾”别墅项目、带动
“上实-天澜湾”项目清盘，认购金额超过15亿元；静安“泰府名邸”项目实现清盘
，新增销售4.3亿元；
泉州“上实-海上海”项目二期6月底加推，商业楼宇与政府协调增加了煤
气等设施，有序引导参与住宅摇号的客户，带动非住宅产品的销售。截至今年上半年
，公司签约面积约18.48万平方米，签约金额约40.43亿元。
报告期内，公司与上海城投（集团）有限公司、上海建工集团股份有限公
司组成联合体竞得虹口区北外滩91号地块。取得该地块是公司深耕虹口北外滩区域重
大战略项目的进一步布局，对公司未来的商业办公品牌打造具有积极影响。通过规模
化联动开发，公司深入参与虹口北外滩区域“一心两片，新旧融合”核心商务区建设
。
2.工程建设有序开展，创新施工绿色应用
报告期内公司在建项目7个地块、在建面积148.43万平方米，工程质量、进
度和安全达到既定目标。泉州“上实-海上海”三期住宅、青岛啤酒城三期、青浦“
上实-海上湾”五期、北外滩剧院完成结构封顶，宝山顾村“上实-海上菁英”项目完
成主体结构封顶以及主体结构验收。在施工管理方面，报告期内公司落实标准化、规
范化的安全管控流程，抓住关键路线、守住纠偏底线，实施动态跟踪，关注资源组织
、工序交叉、前置关系等工程要素，减少质量通病发生，对精装修工程注重细节管理
。工程技术方面，扩大绿建、PC、智能化、健康建筑等四新技术的应用范围，对绿色
化、产业化和信息化相关政策和发展趋势进行了梳理和分析。持续完善绿色建筑、装
配式建筑与BIM技术的应用，为公司未来更好更广地推进绿色、健康建筑打下坚实的
基础。
3.不动产经营优化维稳，物业管理蓄力创新
报告期内，国内办公和商业租赁市场租赁率和价格整体趋势下行，尤其对
非核心商圈的租赁物业影响尤为明显，同时新办公物业不断入市，竞争日益白热化。
公司对市场情况进行深入调研及分析，强化市场导向，对标竞争楼宇，及时调整经营
策略和招商思路，重整客户结构和业态，立足整层需求的大客户，通过局部升级、增
加软装等手段提升各项目办公区租户交付标准，吸引优质客户，加强谈判能力，平均
租赁率稳定在90%。物业管理方面，报告期内公司以调整在管物业结构、退出亏损项
目、清理历史欠缴为重点，新承接项目15个，新增合同面积46万平方米，在管物业面
积2677万平方米，在管项目278个。
2021年下半年，面对国内国际疫情形势的复杂和经济形势的多变，公司将
顺势而为，聚焦质量效益，聚力新动能培育，稳步推进企业战略转型和改革创新，坚
持对标先进与绩效导向，着力推进重点工作和管理优化，按照调整存量与做优增量并
举的方向，进一步优化资产配置，加强销售和运营、服务联动，整合资源，发挥优势
，努力提升企业盈利水平、拓展发展空间。
1.拓宽多元化融资渠道，战略布局引导资源配置
今年下半年公司将加快盘点存量资产，拓宽融资渠道，守住“三条红线”
，保持与银行的良好的合作关系和授信额度，加强资金的整体平衡，保证资金存量稳
健。继续研究多种渠道融资方式，在目前的形势下寻求适合公司的创新融资方式和融
资渠道，为公司发展提供保障。公司将通过新一轮的“十四五”战略规划，研究政策
变化，理清发展思路，明确战略目标，设计业务组合，拓展商业模式，优化产业布局
结构，坚持融产结合，整合内外部资源，以战略规划推动发展，加快主业升级，突破
投资的局限性，开拓投资方式，积蓄企业后续经营与发展资源，结合资金情况实现项
目落地。
2.精准定位市场导向，保持销售良好趋势
今年下半年公司将结合政策环境及市场变化情况，努力保持良好的销售势
头，精准定位目标客群、制定销售策略，在确保全年目标的基础上力争销售业绩进一
步增长。一要做好重点项目开盘和顺售，包括青浦“上实-海上湾”五期的备案销售
，保证湖州“上实-雍景湾”别墅、泉州“上实-海上海”项目二期商办和三期住宅加
推、杭州“上实-海上海”项目二期商铺开盘的去化量，宝山顾村“上实-海上菁英”
项目一二期清盘，加大客户转签，加快现金回流。二是做好尾盘项目的销售和清盘，
完成项目收尾工作。三是做好泉州“上实-海上海”项目二期的联合验房及集中交付
，提升客户满意度，加强售后管理。
3.融合绿色低碳健康理念，进一步提升建设开发品质
今年下半年公司预计在建面积保持在150万平方米左右。公司在建设项目过
程中，以“低碳、绿色、健康”为指引，全面提升项目开发品质，以数字化转型为路
径，提升项目精细化管控水平，提高品质感观、有效降低成本，学习和借鉴绿色化、
产业化、信息化及新技术融合应用的发展趋势，商品住宅开发项目的室内和景观发展
趋势，形成成本控制力与产品竞争力，增加项目综合效益。
4.不动产经营提升效能，物业管理强化品牌
不动产经营方面，随着房地产行业逐渐从增量竞争转变为存量竞争，商业
管理、资本运营能力成为企业可持续发展的核心竞争力之一。今年下半年公司将着力
提升商业策划能力、招商能力、资源整合能力、现场运营管理能力，对标业内标杆企
业，进一步提高现有物业的租赁率和租金水平；同时，对新的商业运营模式作深度研
究，配合国家扩大保障性租赁住房供给等租赁政策的落地实施，为企业多元化经营进
行探索。物业管理方面，2021年恰逢物业管理行业改革发展40周年，中国物业管理协
会将今年定义为行业的“品牌建设年”。今年下半年，一是进一步扩大企业品牌影响
力，集中资源积极外拓非居类项目，努力拓展规模、增长业绩，增强业主信任，提升
品牌竞争力，进一步丰富“上实服务”品牌内涵；二是探索物业服务转型升级，转变
盈利模式，提升核心竞争力和服务附加值，提高内部管理绩效，形成服务特色；三是
有序推进智慧物业平台建设，持续在规模化、品牌化、科技化、资本化方面的探索。
报告期内房地产经营情况（2021年1-6月）
（1）项目储备情况表
（2）项目建设情况表
（3）项目销售情况表
（4）项目租赁情况表
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
2021年下半年，多变的国际政治经济形势以及疫情的反复对国内经济的影
响仍存在较强的不确定性。房地产方面，房住不炒的政策将继续，政府将进一步落实
房地产长效机制。公司主要项目所在地集中于长三角区域核心城市群，集中供地、积
分认筹及限购限贷等政策的施行对房企的周期掌控能力、资金筹划能力、统筹决策能
力、资产运营能力等提出了更高的要求。鉴于此，公司将积极发挥主观能动性，密切
把握政策及市场动向，调整优化公司战略布局，深挖市场机会，盘活存量资产，充分
创新融资方式和融资渠道，积极研究增厚土地储备的可能性，促经营、增效能、保回
款，推动公司实现健康稳定高质量发展。
四、报告期内核心竞争力分析
公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝
为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理
优化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资
源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司加大物业服务业等新产业的
培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，提升盈利，
成为公司业务的重要组成部分。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，面对突如其来的疫情、错综复杂的国际形势和艰巨繁重的国内改
革发展稳定任务，我国经济在复工复产后呈现强劲复苏态势，全年经济增长依然保持
稳中有进，GDP总额首超100万亿元大关，为我国“十三五规划”画上圆满句号。房地
产方面，全年总体呈现先抑后扬的态势。上半年，在流动性支持宽裕、部分地方人才
落户政策放开的情况下，房地产行业从受疫情影响几乎停摆的状态中迅速复苏。下半
年，中央政府以“三红线”规范房地产企业的负债、去杠杆问题，旨在化解房地产市
场金融风险。各地方政府也因城施策，加强房地产调控力度，稳房价、稳地价、稳预
期，坚决落实执行“房住不炒”，防范房地产市场风险。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司积极应对不断变化的市场环境和行业格局，在确保疫情防
控不松懈的情况下，坚持全年工作目标不变，积极灵活应变，狠抓工作重点、紧跟工
作节点、克服工作难点，保障公司整体经营平稳有序。
1.市场融资紧抓机遇，加强分红回报股东
报告期内，公司密切关注资本市场流动性和债券市场动态，敏锐捕捉债券
市场窗口期。一方面，公司提前调动自有资金，于3月23日顺利完成了“14上实01”
的本息兑付工作。另一方面，公司在复工复产后，持续关注债券市场走势，于4月底
抓住债券市场利率急剧走低的窗口期，以2.74%的票面利率发行了人民币8亿元的（3+
2年期）公司债券，刷新了AA+公司所有期限公司债券利率的最佳发行利率，切实有效
降低了公司的中期资金成本。股东回报方面，公司在2019年业绩持续向好的情况下，
由公司董事会提议并经股东大会审议通过，适当提高现金分红水平至每10股分派1元
，分红同比增长超过100%，与广大投资者分享公司经营发展成果。
2.多措并举拓展销售，项目拓展协同深耕
报告期内，受到疫情影响，今年上半年传统售楼处现场销售的模式一度处
于完全停滞状态。公司下属各项目公司严格遵守各地方政府的防疫要求，运用线上线
下相结合的方式多措并举丰富营销手段，以线上直播、直播看房等各种新媒体手段进
行项目推广和宣传。在线下看房逐步恢复后加强与意向客户、已签约未回款客户的交
流与沟通，加速落实签约、保障落实回款。公司上海青浦“上实-海上湾”、宝山顾
村“上实-海上菁英”、静安“泰府名邸”、湖州“上实海上海-天澜湾”、泉州“上
实-海上海”等项目均销售畅旺。2020年全年，公司签约面积约22.92万平方米，签约
金额约50亿元。项目拓展方面，今年12月公司以挂牌价38.93亿元成功摘得上海虹口
北外滩90#地块商办用地，该地块紧邻公司正在开发建设的北外滩89#地块，对公司更
好地参与上海北外滩区域建设产生协同效应，对公司未来的商办品牌打造具有积极影
响。
3.安全生产提速建设，深化信息化标准管控
报告期内，公司在建项目9个，在建面积约192平方米。公司在复工复产后
，精准落实各项目所在地方政府的复工复产和防疫要求，充分确保人员施工安全和后
勤物资保障，各项目公司争分夺秒加紧赶工，快速推进项目建设，最大限度抢工期减
损失。公司青浦“上实-海上湾”四期、上海静安“泰府名邸”精装修和湖州“上实
海上海-雍景湾”均顺利提前完成竣工备案，上海宝山顾村“上实-海上菁英”工程达
到销售条件，上海虹口北外滩89#地块项目顺利结构封顶。另一方面，公司信息化管
控建设贯穿公司主要工作场景，初见成果。年内，公司信息化建设完成了以业务前台
、业务中台和数据中台、业务后台为主心骨的中台建设框架规划。公司主营业务系统
、物业服务信息系统和不动产信息化系统完成云上迁移。工程建设主数据系统完善运
营期巡检标准，对项目建设实现动态数字化管控。公司各在建项目也积极深入推广BI
M工程协同平台建设，其中上海北外滩89#地块项目的BIM技术管理平台荣获上海市第
二届BIM技术创新应用大赛佳作奖。
4.不动产经营迎难而上，物业管理坚守奋斗
报告期内，面对疫情和市场环境不景气等多重压力，公司不动产经营在困
难中摸索前进。在复工复产初期，公司根据上海市国资委《关于本市国有企业减免中
小企业房屋租金的实施细则》等相关规定，对各不动产经营项目进行排摸调研，了解
中小企业实际困难，开展中小企业部分租金减免工作，涉及中小企业承租人287家，
减租面积约个19.6万平方米。同时，与合约到期租户积极磋商，采取一定优惠措施保
障老租户的续租和新租户招商的平稳过渡。公司不动产经营租赁收入达3.7亿元人民
币，出租率依然保持在90%以上的高位。物业管理方面，疫情期间，公司每天约有500
0余名员工奋战在全国各项目现场防控一线，为在管260余个项目进行着高频现场消毒
、为业主提供各项帮助服务工作，迅速有效的措施受到了各级政府主管部门、相关方
和广大业户的认可。防疫进入常态化以后，物业始终没有放松警惕，在严格落实各项
防控要求的同时抓好经营管理工作，新拓展上海联通核心机房、金融法院、大宁久光
百货等23个项目、续约39个项目，新增面积138万平方米，在管面积达到2665万平方
米。在2020全国物业行业发展指数评测中，上实服务在全国物业服务企业综合实力排
名第52位，华东区域排名第9位，品牌价值位居34位，评为行政办公物业服务领先企
业等。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2021年，是我国“十四五”规划开篇之年，也是我国现代化建设进程中的
重要一年。我国将坚持稳中求进工作总基调，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构
建新发展格局，以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革
创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，坚持系统观念，
巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，更好统筹发展和安全，扎实做好“六稳”工
作、全面落实“六保”任务，科学精准实施宏观政策，努力保持经济运行在合理区间
。房地产政策方面，坚持“房住不炒”定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场
平稳健康发展。政府将高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，支持租
赁住房土地供应，整顿规范租赁市场秩序，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同
等权利，规范发展长租房市场。
(二)公司发展战略
公司以优化产品结构、优化库存结构、优化资本结构和优化财务结构为核
心，聚合内外部优势资源，做精地产开发，做新地产服务，做专产业地产。在战略布
局上，坚持以上海为核心，形成以上海为中心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区
域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，深耕城市群布局，聚焦一二线城
市。在业务结构上，坚持以房地产开发、运营为主，辅以地产服务和新兴产业“一核
多翼”多元发展的战略指导思路，在深耕金融地产、文化地产的同时，探索城市更新
、长租公寓、养老地产等房地产细分领域的产业布局，推动落实主业多层次、多领域
、高附加值的立体化升级。
(三)经营计划
2021年，是公司“十四五”规划的启航之年，也是公司持续改革创新、转
型升级的重要之年。面对严峻多变的经济形势和房地产行业格局不断变化的挑战，公
司将紧跟国家发展战略、紧跟上海发展战略，顺应市场发展趋势，集合内外部优势资
源，探索发展机遇谋求推动公司高质量发展。2021年，公司要在保持房地产主业开发
运营平稳健康的基础上，推动板块协同、深化融产结合、拓展产业创新，为公司“十
四五”规划开篇谋局。公司力争实现营业收入90亿元，预计营业成本58亿元；预计新
开工面积约38万平方米，竣工面积约46万平方米。
1.项目拓展与资金回流良性互动
2021年，一方面，公司要创新思维，深挖潜力，继续聚焦重点区域、深耕
优势城市。在以上海为核心的长三角区域、以青岛为核心的环渤海区域、成渝地区等
深耕地区整合资源、寻求合作、适当拓展项目。另一方面，公司要根据实际经营需求
，在坚守三条红线的基础上，加大存量资产处置力度，同时运用资本市场融资工具，
拓宽融资渠道，保障公司经营资金合理充裕，为公司健康发展奠定基础。
2.项目销售与科学管控齐头并进
2021年，项目销售方面，公司将贯彻落实“去库存、抢回款、快周转”的
指导思想。密切关注政策动向和市场环境变化，总结更新线上线下多元化销售手段，
加大推广、推售力度，着力提高蓄客量和转化率，切实巩固公司产品竞争力，保障上
海、泉州、湖州等重点地区项目的销售业绩。工程建设方面，公司将延续技术管控、
科学管控模式，逐步提高工程建设的科技含量和附加值。整合在绿色建筑、装配式建
筑、BIM技术运用等领域的专题研究和实践成果，总结经验积累技术，为公司后续项
目开发储备技术。系统化推动标准化流程管理，助力公司项目建设的安全生产工作。
3.不动产经营与物业管理做精做实
2021年，随着公司持有型物业的增加，持有类型的多元化，公司将深化加
强不动产运营能力和资本运营能力。潜心研究市场环境，在品牌塑造、市场推广、经
营模式统一管理的模式下，发挥自身所长、整合上下游优势资源，拓宽持有型物业多
元化收入空间。物业服务方面，公司在上实服务平台搭建成型后，围绕服务上海的战
略定位，构建上实服务运营模型；梳理不同业态的服务标准和规范流程，形成专业指
导书；建立专家团队管理制度，实现物管端、运营端和政府端联动的优享服务模式，
多措并举实现上实服务的业务精细化。加大市场拓展力度，在细分市场和高端市场实
现双管齐下，实现上实服务的规模增长。
(四)可能面对的风险
2021年，国内外经济形势依然错综复杂，疫情防控将进入常态化，区域经
济下行压力更为突出。房地产政策方面，“房住不炒”总基调将依然持续贯彻，因城
施策调控不放松，结合“三条红线”的全面实施，严格防范房地产金融风险。房地产
行业方面，头部房企运用资源优势互补联合拿地开发的模式愈发普遍，房地产投资热
点区域的竞争愈发激烈，房地产行业集中化态势愈发明显，中小房地产企业的生存空
间进一步受挤压。在此情况下，公司将密切关注宏观经济、行业政策和市场变化，潜
心研究对策，合理配置资源，优化营销策略，保障项目回款。多元化运用金融工具确
保公司经营资金需求，多措并举为公司稳健经营保驾护航。
四、报告期内核心竞争力分析
公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝
为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理
优化，不断提高项目管理的效率与精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资
源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司将加大物业服务业等新产业
的培育、整合力度，坚持融产结合，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，逐步提升
盈利，逐步成为公司业务的重要组成部分。
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