600675中华企业股票走势分析
≈≈中华企业600675≈≈(更新:21.11.10)
[2021-11-10] 中华企业(600675):持有型业务平稳扩张,财务端保持稳健
■中金公司
公司近况
我们近期调研了公司基本面情况。
评论
全年销售额同比跌幅料有所收窄。公司前三季度实现销售金额/面积34亿元/8万平方米,分别同比下降46％/27％;对应销售均价41200元/平方米,同比下降27％。中企光华雅境(顾村住宅项目)已于上半年内达到结构正负零,同时中企云萃江湾(新江湾住宅项目)的楼座主体结构按期施工,我们预计上述两个项目有望于四季度推出入市,带动四季度销售实现同比增长(去年四季度为20亿元)、全年销售额同比跌幅较前三季度有所收窄。
全年租金收入有望实现双位数增长。公司前三季度租金收入同比增长30％至4.4亿元,一/二/三季度单季租金收入分别同比增长74％/16％/16％。考虑到中企财富世纪大厦和中企滨江智慧广场已于上半年开始招租工作,我们预计新项目将于四季度贡献增量租金收入,带动全年租金收入实现20％-30％的同比增长(隐含四季度单季租金收入仍可维持正增长)。
在手现金充裕,财务端安全稳健。公司三季度单季实现筹资活动现金净流入32亿元(主要来自于"华泰-上海洋泾不动产债权投资计划"的37亿元借款),期末公司在手现金较上半年末增长26亿元至175亿元(一年内到期的有息负债仅6亿元);三季度末公司净负债率边际上行至21％(上半年末为12％),剔除预收款后的资产负债率为65％(上半年末为63％),仍保持在"绿档"。
全年营业收入承压,盈利料保持平稳。三季度末公司合并报表范围内的已售未结金额为11亿元(年初为56亿元),我们预计公司四季度营业收入将承压,全年营业收入较去年同比下降20％左右;全年税后毛利率有望较前三季度基本持平,同时考虑到全年结算权益比例较去年有所提升,全年归母净利润料较去年保持平稳。
估值与建议
考虑到公司全年结算进度低于我们此前预期,我们下调2021年每股盈利预测30％至0.23元,引入2022年每股盈利预测0.23元(同比基本持平)。
公司当前股价交易于11.9/11.8倍2021/2022年预测市盈率。维持中性评级,下调目标价30％至2.73元/股(主要因盈利调整),对应12.1/12.0倍2021/2022年目标市盈率,较当前股价有2％的上行空间。
风险
推盘去化、结算进度不及预期;持有型业务收入贡献不及预期。
[2021-03-28] 中华企业(600675):结转毛利率低拖累归母净利润,探索产城模式-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业收入115.52亿元,同比减少13.02％;公司实现归母净利润13.78亿元,同比减少41.11％。公司拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币1.38元(含税)。
报告期内,受具备结转营业收入条件的项目较2019年同期减少影响,公司实现营业收入115.52亿元,同比减少13.02％;受报告期内低毛利项目占比高于2019年同期影响,公司实现归母净利润13.78亿元,同比降幅扩大至41.11％。
2020年,中星集团实现利润13.94亿元,超额完成"三年利润承诺"。同时,2019年公司派发现金红利8.41亿元,占归属上市公司股东净利润的35.95％。报告期内,公司努力拓展土地资源,实施高周转项目开发模式,获得土地5个月后开工,开工后8个月达预售条件并开盘,开盘日去化推盘量的60％以上,三个月去化率达90％,三个月资金回笼60％。
2020年,公司销售项目共计签约83.57亿元,资金回笼80.51亿元。报告期内,公司实现销售金额835678.9万元,销售面积156111.65平方米,实现结转收入金额1041216.91万元,结转面积350028.92平方米(不含车位),报告期末待结转面积407105.75平方米。
截止报告期末,公司融资余额为144.89亿元,其中银行贷款53.43亿元,公司债81.51亿元、中期票据9.95亿元,加权平均融资成本年化利率4.62％。
根据公司2021年3月25日《关于与上海地产闵虹(集团)有限公司共同投资设立公司暨关联交易公告》披露:公司拟与上海地产闵虹(集团)有限公司发生关联交易,共同出资设立新公司,注册资本人民币12亿元。其中,公司持股比例为50.2％,认缴出资额人民币6.024亿元;闵虹公司持股比例为49.8％,认缴出资额人民币5.976亿元。我们认为,公司将借此拓展闵行区域资源,探索产城融合的开发模式转型。
投资建议:上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业,"中性"评级。公司是上海地产集团旗下市场化房地产开发的主要平台。公司以中高端商品住宅开发为核心,同步发展商办地产、资产运营、社区服务、物业管理等相关产业。在深耕上海市场的同时布局环沪及长三角区域。我们预计公司2021、2022年EPS分别是0.34元和0.39元。考虑到公司转型成效逐步显现,给予公司2021年8-10倍动态PE,对应的合理价值区间为2.72-3.40元,维持"中性"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。
[2021-03-24] 中华企业(600675):中华企业2020年实现营业收入115.52亿元 三年业绩承诺完成
■中国证券报
3月24日晚，中华企业披露2020年年报。报告显示，公司实现营业收入115.52亿元，归属于上市公司股东的净利润13.78亿元;销售费用、管理费用、财务费用同比分别下降10.19%、13.27%、10.52%，“三费”连续三年持续优化;同时，公司2020年度拟分红8.41亿元，占归属于上市公司普通股股东净利润的比率为60.99%。
市场最为关注的是重组业绩承诺问题。根据此前公告，控股股东上海地产(集团)有限公司承诺中星集团连续三年实现扣非归母净利润合计不低于50.4亿元。数据显示，至2020年年底，中星集团已超额完成三年利润承诺，三年共完成归母净利润54亿元，完成率107.12%。
公司当日同步发布了《关于与上海地产闵虹(集团)有限公司共同投资设立公司暨关联交易的公告》，公告显示，公司与控股股东上海地产(集团)有限公司下属公司上海地产闵虹(集团)有限公司拟以现金方式出资共同设立新公司，注册资本人民币12亿元，中华企业占股50.2%。资料显示，双方出资共同设立的新公司经营范围为园区开发、建设、经营和管理等。
相关资料显示，地产闵虹是地产集团下属主营产业园区的投资主体，下辖并负责国家级上海闵行经济技术开发区、上海闵行经济技术开发区临港园区(位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区)、零号湾-全球创新创业集聚区等产业园区的日常管理、开发建设、招商引资等工作，拥有从科创企业孵化到服务500强企业的全产业生态和企业全生命周期运营服务经验，以全业态产业载体的规划建设、跨国公司企业集群和研发中心及前沿产业的招商运营、高附加值创新型企业的孵化培育等为核心竞争力，形成了科技策源能力强、单位面积产出优、绿色低碳可持续发展的产业园区产品线。地产闵虹以智能制造为主和跨国公司企业集群规模不断扩大的产业优势将为中华企业推进“产城融合”的整体开发持续赋能。
作为上海地产集团旗下最重要的竞争性企业，中华企业战略方向为：融入城市更新平台，成为区域综合开发运营企业。本次交易为双方强强联合，优势互补。通过新设公司，中华企业将拓展资源获取渠道，向产城融合的开发模式转型，从而进一步提升公司可持续经营能力和市场竞争力。
据公司此前发布股份回购公告，为保护投资者合法权益，维护公司价值及股东权益，同时充分调动公司员工干部的积极性，完善公司长效激励机制和利益共享机制，促进公司健康可持续发展，公司以自有资金回购公司股份，用于股权激励计划，截至发稿日公司已累计回购股份超过497万股。
与此同时，面对近年复杂的市场环境和行业日趋收紧的融资调控，中华企业结合自身发展，通过融资模式创新进一步提升财务把控能力与融资能力。年报显示，2020年公司加权平均融资成本年化利率为4.62%，有效推动融资成本下降0.5个百分点。资产负债率同比降低4.06%至64.61%，公司“三道红线”控制在“绿档”范围内。
[2021-01-18] 中华企业(600675):中华企业拟回购2500万股至5000万股
■上海证券报
中华企业公告，公司拟回购股份全部用于实施股权激励计划。回购数量不低于2,500万股，不高于5,000万股，占公司总股本的比例为0.41%和0.82%。回购价格不超5.17元/股。
[2020-11-04] 中华企业(600675):业绩不及预期,全年销售、租金收入料承压-三季点评
■中金公司
1-3Q20业绩低于我们的预期中华企业公布1-3Q20业绩:营业收入60亿元,同比下降43％;
归母净利润6亿元,同比下降66％,低于我们的预期,主要因:1)地产开发结转收入和租金收入不及预期,致营业收入同比降逾四成;2)毛利率下行,期内公司税后毛利率同比下滑4.8ppt至31.5％;
3)少数股东损益占税后利润的比重提升(主要因结算权益比例下行),由去年同期的23％提升至47％。若扣除转让上海星信房地产股权实现的投资收益(1.43亿元)等非经常性损益,公司归母扣非净利润将同比下降79％至4亿元。
财务端安全稳健,经营活动现金流转正。公司三季度末净负债率较上半年末(28％)边际降至22％,剔除预收款后的资产负债率59％(上半年末61％),维持行业低位。公司三季度实现经营活动净现金流入27亿元(主要因销售回款增加、税费支出减少),带动前三季度经营活动现金流转正至净流入16亿元(上半年净流出11亿元);期末公司在手现金较上半年末增长6％至109亿元,为一年内到期有息负债的2.9倍(上半年末2.3倍)。
发展趋势全年销售料录得同比负增长。公司前三季度实现销售金额63亿元,同比-16％(一/二/三季度分别同比-50％/+26％/+112％);销售面积11万平方米,同比-37％;对应销售均价同比+34％至56368元/平方米(主要因上海区域销售占比大幅提升至80％)。我们预计公司四季度将持续积极推动尚汇豪庭、滨江悦府和半山壹号等项目的销售去化,带动全年销售额同比跌幅收窄至10％左右。
四季度租金收入承压,全年料跌近两成。公司前三季度租金收入同比-25％至3.4亿元(一/二/三季度分别同比-45％/-18％/-14％),三季度租金收入恢复至去年同期的86％(一/二季度分别为55％/82％)。往前看,我们预计公司四季度租金收入将延续回暖势头但仍录得同比负增长,全年租金收入同比下滑20％左右。未来伴随着中企国际金融中心、中企财富世纪大厦和中企未来世纪大厦等位于上海核心区域的写字楼相继建成入市,我们预计公司持有型物业租金收入有望逐年提升,贡献稳定的现金流和利润。
盈利预测与估值考虑到公司全年结转进度和租金收入可能低于我们此前预期,我们下调2020/2021年每股盈利预测52％/25％至0.19/0.32元。公司当前股价交易于20.6/12.0倍2020/2021年预测市盈率。维持中性评级和目标价3.91元/股(考虑到房企融资分档管理下市场对财务稳健的公司风险偏好有所提升),对应20.8/12.1倍2020/2021年目标市盈率,较当前股价有1％的上行空间。
风险新冠疫情影响范围及幅度超预期;结转进度不及预期。
[2020-09-08] 中华企业(600675):营收受疫情短期影响,销售去化提速-中报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年半年报。报告期内,公司实现营业收入49.74亿元,同比减少45.6％;归属于上市公司股东的净利润5.95亿元,同比减少64.4％。
2020年上半年,由于报告期内公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期减少,公司营收同比减少45.6％;同期,公司归母净利润同比减少64.4％。
(1)报告期内,公司实现营业收入49.74亿元,公司实现归属于母公司净利润为5.95亿元;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.66亿元。报告期内压缩带息负债约17.46亿元,期末资产负债率为66.12％。(2)报告期内,公司克服疫情困难,提速销售去化。其中公寓类项目尚汇豪庭实现销售去化约88％;滨江悦府项目实现销售去化约90％;别墅类项目无锡半山壹号实现销售去化约24％,销售业绩跃居无锡市同类产品前三;苏州中华园19天实现销售去化约22％。报告期内,公司累计实现签约面积6.53万平方米,签约金额44.28亿元。(3)报告期内,公司启动100亿公司债券发行,为公司后续经营确保了充足的资金储备。同时,公司聚集资产证券化、年金融资等创新融资模式,有效推动CMBS融资方案和"北金所+交易商协会"组合融资方案,拓展创新融资渠道。
根据公司2020年半年报披露:下半年,公司将在确保公司稳定发展和规范运作的基础上,继续巩固和深化住宅、商办及存量资产三条开发运营线,进一步提升核心竞争力,朝着成为上海有重要影响力的房地产开发企业的战略目标砥砺前行。
投资建议:公司转型初见成效,"中性"评级。公司按照既定战略规划,前瞻性地确立了住宅、商办、存量资产三条重要产品线的战略发展方向,坚定不移地聚焦三条产品线的开发和运营。目前公司开发项目主要集中于上海,辐射昆山、镇江、苏州、杭州、江阴、无锡等长三角重点城市区域。我们预计公司2020、2021年EPS分别是0.36元和0.42元。考虑到公司转型成效逐步显现,给予公司2020年9-11倍动态PE,对应的合理价值区间为3.24-3.96元,调低至"中性"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。
[2020-08-30] 中华企业(600675):上半年业绩不及预期,全年销售料承压-中报点评
■中金公司
业绩回顾1H20业绩低于我们的预期中华企业公布1H20业绩:营业收入50亿元,同比下降46％;归母净利润6亿元,同比下降64％,低于我们的预期.
公司业绩低于预期主要因疲精影响房地产业务结转节奏及持有型物业租金收入°公司上半年房地产销售收入和房产租赁收入分别同比下降48％和31％,共同导致营业收入同比降逾四成。期內公司税后毛利率下降3.0ppt至33.4％,三项费用率上行2.0ppt至6.7％,少数股东损益占净利润比重提升至48％(去年同期22％),最终归母净利润同比降幅超六成.若扣除转让上海星信房地产股权实现的投资收益(1.42亿元)等非经常,性损益,公司扣非后的归母净利润将同比下降77％至4亿元.
现金短演比下降,净负债率边际上行.上半年公司实现经营活动现金净流出11亿元(去年同期净流出9亿元).期末公司在手现金较.2019年末下降24％至103亿元,为一年内到期有息负债的2.3倍(上年末7.2倍),净负债率边际上行至28％(上年末20％).
发展趋势全年销售料录得同比负增长。公司上半年累计实现销售金额/销售面积44.3亿元/6.5万平方米,分別同比下降33％/52％,对应销售均价同比增长39％至67851元/平方米(主要因上海区域销售额占比由2019年的47％提升至92％).公司今年主推项目(尚汇豪庭、滨江悅府和半山壹号等)位于上海、无锡和苏州等中心城市的核心区域,我们预计公司下半年将积极推盘,销售有望回暖,全年销售额同比跌幅较上半年将有所收窄。
持有型物业租金收入短期承压.上半年公司持有型物业实现租金收入2.1亿元,同比下降31％(主要因疫情期间公司对租户减免租金).往前看,我们预计公司下半年租金收入跌幅将收窄至低个位数(一/二畚度分别同比下降45％/18％),全年租金收入同比下滑10％～20％.未来伴随着中企国际金融中心、中企财富世纪大厦和中企未来世纪大厦等位于上海核心区域的写字楼相继建成入市,公司租金收入有望逐年提升,贡献稳定的现金流和利润,
盈利预测与估值考虑到公布全年结转进度和租金收入可能低于我们此前预期,我们下调2020/2021年每股盈利预测24％/22％至0.39/0.43元.公司当前股价交易于10.9/9.9倍2020/2021年预测市盈率.维持中性评级,下调目标价16％至3.91元,对应10.0/9.1倍2020/2021年目标市盈率,较当前股价有9％的下行空间
风险新冠疫情影响范围及幅度超预期:结转进度不及预期。
[2020-05-01] 中华企业(600675):结转暂时影响利润,管理效能逐步提升-年报点评
■海通证券
事件一。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业总收入132.82亿元,同比减少31.13％;归属于上市公司股东的净利润23.40亿元,同比减少9.73％。公司2019年度拟向全体股东每10股派发现金红利1.38元(含税)。
事件二。公司公布2020年一季报。报告期内,公司实现营业总收入13.25亿元,同比减少80.44％;归属于上市公司股东的净利润1.21亿元,同比减少90.78％。
2019年,公司具备结转营业收入条件的项目减少,导致公司营收同比减少31.13％,归母净利润同比减少9.73％。2020年一季度,公司具备结转营业收入条件的项目减少,导致公司营收同比减少80.44％,归母净利润同比减少90.78％。根据公司2019年年报披露:(1)2019年,公司实现营业总收入132.82亿元。其中,开发产品收入119.71亿元,同比减少33.39％;出租开发产品收入6.20亿元,同比减少4.62％。(2)2019年,公司通过公开市场招拍挂成功竞得杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块,实现中华企业七年来市场化土地获取"零突破"。公司报告期内与香港信德集团成立合资公司,完成华侨城集团苏河湾项目50％股权收购项目的相关合同签署。(3)2019年,公司全年新房累计销售签约额95亿元,累计签约面积22.15万平方米,荣列上海房企权益销售金额排行榜50强。2019年公司新推楼盘销售项目4个,其中:中企滨江金融中心实现销售登记备案,完成当年目标;滨江悦府项目一个半月实现销售去化约90％;尚汇豪庭三期半个月内实现销售去化约83％。针对中企库存货值,公司采取大宗交易、圈层突破等多种方式,实现印象春城A栋整栋销售,中星红庐、清水湾和香堤艺墅三个项目尾盘清盘和古北萃庭滞销车位去化。同时,完成经营性不动产港泰广场5层D室转让事项的产权 交易合同签署工作。
投资建议。向房地产开发及综合服务商转型,"优于大市"评级。公司是上海地产集团旗下市场化房地产开发的主要平台。公司聚焦住宅、商办以及存量资产三条产品线的开发和运营,在深耕上海市场的同时布局环沪及长三角区域,辐射昆山、镇江、苏州、杭州、江阴、无锡、合肥等重点城市。我们预计公司2020、2021年EPS分别是0.49元和0.61元。考虑到公司转型成效逐步显现,给予公司2020年9-11倍动态PE,对应的合理价值区间为4.41-5.39元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。
[2020-03-16] 中华企业(600675):中华企业公司在上海市崇明区拥有少量的一般农业用地
■证券时报
连续两日涨停的中华企业(600675)3月16日晚间公告，经公司自查，公司在上海市崇明区拥有少量的一般农业用地，《关于授权和委托用地审批权的决定》对公司业绩无实质影响。目前生产经营受到疫情一定程度影响，但仍处于正常范围。
[2019-11-17] 中华企业(600675):中华企业第二期公司债发行完成,融资成本进一步优化
■中国证券报
11月15日晚间，中华企业发布公告称，公司2019年非公开发行公司债券（第二期）已完成认购缴款。
公告显示，本期债券实际发行规模15.2亿元，期限为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，最终票面利率4.17%。
公司此前公告显示，经上海证券交易所出具的《关于对中华企业股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》（上证函[2019]465号）批准，公司面向合格投资者非公开发行总额不超过人民币90亿元的公司债券符合上交所的挂牌转让条件，上交所对其挂牌转让无异议。
本次债券采取分期发行方式，2019年6月5日公司已完成上述债券第一期的发行工作，共募集31.5亿元人民币，票面利率为4.35%。值得注意的是，相对于第一期公司债，第二期利率更低，这也意味着公司融资成本将得到进一步优化。
据悉，中华企业自重组完成后，通过聚焦住宅、商办及存量资产三条主业务线，着重产品质量和服务、统筹融资管理，公司运营质量及资产结构切实提升，在乐居财经发布《2019年前三季度A股上市房企偿债能力榜TOP50》与《2019前三季度A股上市房企负债率降幅榜TOP20》，中华企业因优秀的现金短债比与资产负债率指标分别位列榜单的第四和第三。
[2019-10-30] 中华企业(600675):业绩符合预期,四季度销售可能继续承压
■中金公司
1~3Q19业绩符合我们预期公司公布1~3Q19业绩:营业收入105亿元,同比增长15％；归母净利润19亿元,同比增长129％,对应每股盈利0.31元,符合预期。
业绩大增主要因毛利率显著上行和三项费用率下降。期内公司税后毛利润同比增长90％,毛利率上行至36％(去年同期22％,去年全年29％),财务费用同比下降50％至2亿元(主要因期内利息收入大增),带动三项费用率下滑5个百分点至6％,两者共同推动归母净利润同比增长129％,归母净利率提高至18％(去年同期9％,去年全年13％)。
在手现金充裕,融资优势凸显。期末公司净负债率上升至17％(年初为净现金),在手现金较年初下降26％至130亿元,仍相当于一年内到期有息负债的5倍。截止半年末,公司加权平均融资成本5.0％(2018年年末5.3％)。
发展趋势预计四季度销售可能承压。期内公司销售面积同比下降6％至18万平方米,销售额同比增长77％至75亿元,对应销售均价同比增长89％至42145元/平方米(主要因销售额中,上海贡献的占比提升至83％,去年同期30％),其中三季度销售额和销售面积分别同比下降55％和44％。考虑到重点布局城市市场景气度下行,我们预计公司四季度销售仍可能承压。
业绩锁定性减弱。期末公司预收款项较年初下降38％至70亿元,仅占2019年全年收入(中金预计)的30％,较年初占比(49％)下行。
盈利预测与估值考虑到公司业绩锁定性减弱,我们下调公司2019/2020e每股盈利预测3％/5％至0.47/0.52元。公司当前交易于9.8/9.0倍2019/2020e市盈率。维持中性评级,下调目标价15％至5.20元(主要因销售端边际趋弱),对应11.0/10.1倍2019/2020e目标市盈率,较当前股价存在11.7％的上行空间。
风险重点布局城市调控政策超预期收紧；公司推盘及交付进度不及预期。
[2019-10-29] 中华企业(600675):中华企业前三季度净利润同比增长129.43%
■中国证券报
10月29日晚间，中华企业（600675）发布三季度报告。报告显示，前三季度公司实现营业收入104.53亿元，同比增长15.33%；净利润18.67亿元，扣非净利润17.06亿元，同比分别增长129.43%和97.65%；净资产收益率为12.98%，比上年同期上升5.33个百分点。
公司方面表示，净利润大幅增加主要系报告期内公司销售结转的营业收入较上年同期增加，且毛利率较上年同期增加。
与三季报同时发布的定期经营数据公告显示，2019 年第三季度，中华企业主要开发项目 32 个，新开工项目 1 个，无新竣工项目；新增项 目储备 1 个，土地面积 4.54 万平方米。
[2019-09-12] 中华企业(600675):38.13亿元！中华企业有望拿下新江湾城纯宅地
■上海证券报
9月11日，上海土地市场官网发布公告，就杨浦区新湾社区N091104单元B02-01地块(新江湾城街道原D6)招标出让中标候选人进行公示，中华企业旗下上海润钻置业有限公司以38.1308亿元的最高有效报价名列该地块中标候选人第一顺位。如无意外，中华企业方面将如愿摘得该地块。38.1308亿元的成交总价折合楼板价约5.25万元/平方米，溢价率约为0.02%。
上海市杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块，东至江湾城路，南至B2-04公共绿地，西至B2-02、B2-03地块，北至国晓路，土地用途为居住用地，出让面积45381.8平方米，容积率1.6。地块总起始价约为38.12亿元。
记者在采访中了解到，该地块于9月10日竞拍，经穿透核查，参与此次竞拍的房企分别为万科、华润、中华企业三家。仅经过一轮出价，最终中华企业旗下上海润钻置业有限公司以38.1308亿元的最高有效报价名列该地块中标候选人第一顺位。
据天眼查显示，上海润钻置业有限公司由A股上市房企中华企业100%持股，其背后母公司为上海地产(集团)有限公司。公开资料显示，中华企业股份有限公司成立于1954年4月，前身为中华企业公司，是经国务院批准设立专业从事房地产开发经营的国有企业。1993年9月，中华企业公司采取社会招股募集方式，改制为股份制上市公司，公司名称改为“中华企业股份有限公司”。
上海中心城区的宅地出让十分稀缺，新江湾板块此前最高的成交纪录由融信保持。2016年7月，融信中国以31.55亿元拍得杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块，楼板价约每平方米5.28万元，溢价率51%。2018年10月，融信世纪江湾以超过9万元/平方米的均价开盘，两小时内几乎售罄。目前板块内新售项目的成交均价在9万元/平方米左右。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从参与竞拍者来看，均是背景和实力雄厚的房企，虽然市场对于这幅地关注度很高，但房企在报价上都非常保守，最终楼板价并未刷新历史纪录。新江湾城已经有诸多品牌开发商入驻，中华企业作为老牌本土企业，最近没有在公开市场上拿过地，此次将这幅土地收入囊中，将为其后续开发经营打下较好的基础。
[2019-09-10] 中华企业(600675):中企滨江七子筑梦金融港,管理优化三费率持续下降
■光大证券
2019H1公司营收同比+19.22％,毛利率提升23.12pc至56％2019年上半年,公司营收91.41亿同比+19.22％,归母净利润16.72亿同比+100.56％。上半年整体毛利率56.02％,同比提升23.12pc,主要受房地产结转区域结构影响。公司管理持续优化,三项费用率持续下降,上半年销售、管理、财务费用率分别同比下降0.52pc、1.13pc、2.62pc。
开发板块:开发重心回归上海,毛利率有望维持高位2019年上半年,公司签约面积13.57万平米,签约金额66.34亿元,分别同比+10.86％和+155.23％。签约均价4.89万/平米同比+130.2％,主要系上海地区签约占比提升。从结构上看,2018年4季度上海地区住宅放量,2019年1季度上海地区商办入市。考虑到上海地区销售占比提升较快,未来毛利率有望维持高位。
租赁板块:加大持有规模,滨江七子全面开工,打造陆家嘴金融港2019年上半年,公司出租建面327309平米,同比减少16.39％,租赁业务收入3.04亿,同比减少2.56％,主要原因系淮海公寓重新装修。公司"陆家嘴北滨江-东外滩"为起点,由"中企滨江七子"组成陆家嘴金融港,规划总建面约37万平方米(其中杨浦东外滩约7万平方米,陆家嘴北滨江约30万平方米),目前已全部开工,预计2020年起陆续入市。
净负债率仍处低位,后续杠杆有空间,融资优势持续凸显2019年上半年带息负债增加3.8亿至158.7亿,在手现金减少33.7亿至142.4亿,净负债率较2018年末提升23.48pc至9.92％,仍处于较低水平,后续杠杆有空间。现金短债比4.28,较2018年末提升1.73,在手现金充沛,短期偿债压力较小。2019上半年加权平均融资成本进一步下降0.3pc至5％,最新一期私募债票面利率4.35％,融资优势持续凸显。
高基数下结算或放缓,目标价5.70元,下调至"增持"评级公司房地产销售重心重回上海,签约均价大幅提升,结构改善带动毛利率稳步上行。同时公司加大持有规模,依托"中企滨江七子"打造陆家嘴金融港,租赁板块中长期发展值得期待。鉴于2018年高基数及在手结算资源有限,我们下调2019-2021年预测EPS至0.44/0.52/0.59元(原为0.57/0.65/0.76元)。鉴于行业估值中枢下移,我们下调2019年PE至13倍,目标价5.70元,下调至"增持"评级。
风险提示:租赁板块建设进度有不及预期可能,推盘有不及预期的可能
[2019-08-25] 中华企业(600675):重组整合初见成效,业绩高增长
■海通证券
事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入91.41亿元,同比增加19.22％；归属于上市公司股东的净利润16.72亿元,同比增加100.56％；实现基本每股收益0.27元。
2019年上半年,受结转营业收入的项目增加推动,公司营收增加19.22％；
同期公司结转项目毛利率增加使得归母净利润大幅增加100.56％。
2019年第2季度,公司新开工项目1个,无新竣工项目,无新增项目储备。
公司目前主要开发项目有31个。根据公司8月23日经营数据公告,公司在第2季度内新开工项目1个(吉林中星总部基地项目),无新竣工项目,无新增项目储备。公司目前主要开发项目有31个,集中于上海市、江苏省、浙江省、安徽省、吉林省,项目包括尚汇豪庭、印象春城、无锡燕尾山庄、杭州中企艮山府及吉林中星总部基地项目等。公司2019年第2季度内(4月-6月)签约面积约5.10万平方米,2019年累计签约面积13.57万平方米；第2季度内签约金额约15.33亿元,2019年累计签约金额约66.34亿元。公司2019年第2季度末出租面积约32.73万平方米,第2季度租金收入约1.56亿元。
投资建议。努力成为上海有重要影响力的房地产开发企业,“优于大市”评级。
公司聚焦住宅、商办及存量资产三条业务线,有效提升盈利能力及行业竞争力。目前公司开发项目主要集中于上海,辐射昆山、镇江、苏州、杭州、江阴、无锡等长三角重点城市。2019年上半年,公司签约金额66.34亿元,同比增长155.22％。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.50元和0.59元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为5.50-7.00元,维持公司“优于大市”评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。
[2019-08-22] 中华企业(600675):中华企业上半年净利实现倍增
■上海证券报
中华企业披露半年报，公司上半年营收为91.41亿元，同比增长19.22%；归属于上市公司股东的净利16.72亿元，同比增长100.56%。每股收益0.27元。
[2019-08-22] 中华企业(600675):销售业绩稳步增长,中华企业上半年净利润同比翻番
■中国证券报
中华企业（600675）8月22日晚间披露2019年半年报。报告期内，公司实现营业收入91.41亿元，同比增长19.22%；实现归属于上市公司股东的净利润16.72亿元，同比增长100.56%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润15.66亿元，同比增长76.99%。
对于业绩增长，中华企业表示，主要系报告期内公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期增加，以及毛利率较上年同期增加。报告期内，公司根据不同城市、不同产品性质制定针对性策略积极推进存货去化，2019年上半年，公司累计签约面积13.57万平方米，同比增长10.86%；签约金额66.34亿元，同比增长155.22%。此外，报告期内公司重组整合初见成效，运营质量持续提升，资产结构不断优化。
对于下半年发展计划，中华企业表示将继续聚焦住宅、商办及存量资产三条业务线，进一步提升核心竞争力。一是深入推进市场研究，主动寻求合适的项目，拓展规模性开发机会；二是强化业绩导向，进一步提升存量去化力度，加速签约回笼；三是夯实基础管理，促进提质增效，全面提高业务管理水平；四是进一步优化资产结构，公司将对无效非主业类子公司进行整合压减，不断优化经营性资产结构。
[2019-05-02] 中华企业(600675):一季度业绩大幅增长,转型提升效率体现-一季度点评
■海通证券
事件。公司公布2019年一季度季报。2019年一季度,公司实现营业收入67.7亿元,同比增342.5％;归属于上市公司股东的净利润13.1亿元,同比大幅增加227.97倍;实现全面摊薄每股收益0.26元。
2019年一季度,受房产结转增加推动,公司营收增342.5％;同期房产结转毛利率较高,这使得公司净利润大幅增长227.97倍。2019年4月26日,公司公告称,2019年1-3月,公司现有主要开发项目31个,新开工项目1个,新竣工项目1个,无新增项目储备。2019年一季度,公司累计实现签约销售面积7.95万平,签约销售金额49.3亿元。2019年一季度末,公司出租租金收入1.48亿元。
投资建议。向房地产开发及综合服务商转型转型,"优于大市"评级。公司以房地产开发经营为主业,逐步从传统房地产开发商向房地产开发及综合服务商转型。公司通过实施资产重组,解决了困扰公司多年的同业竞争问题;通过引进华润置地控股、平安不动产作为战略投资者,优化公司运营管理水平和治理结构;通过注入优质资产,特别是上海区域的优质资源补充公司项目储备。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.60元和0.71元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为6.60-8.40元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险
[2019-04-04] 中华企业(600675):近期情况报告
■财达证券
公司为上海国资背景地产开发企业,于1993年在A股上市。上海土地供应日渐趋紧,而公司的母公司上海地产一直以来具有较强的拿地能力,同时,公司具有对接其土地的优势。2018年公司营业收入同增47.45％,扣非后归属上市公司股东的净利同增763.13％。
收购中星,资源整合具发展潜力。2018年5月公司完成中星集团的收购,中星注入的房产开发项目具有极高的位置优势,注入的投资性物业体量大,出租率高,租金流入稳定,更解决了同业竞争问题。公司整合资源后进一步提升整体运营、盈利能力。截止2018年末,上海地产集团、华润置地控股、平安不动产分列公司第一、第二、第六大股东。
华润进驻管理层有望提升公司经营效率。2018年通过重大资产重组,华润置地成为公司第二大股东。同期,华润置地两名高管入驻公司,或将利用华润置地的经营经验优化公司的开发销售、商业地产项目。
精准营销,销售业绩实现有效突破。2018年公司采取分类措施对不同城市制定针对性策略积极去化,销售业绩实现有效突破,累计签约面积同比增长51.9％;签约金额同比增长98.72％。同时,公司进一步优化资产结构,推动优质不动产持有的战略转型。
资源集中江浙沪。截止2018年末公司待开发土地计容建面约42万平,在崇明岛持有4600亩农业用地;在建项目总建面约164万平(上海61％,江苏32％);截止2018年末,公司持有各类经营性物业面积超60万平米,且存量物业均位于上海。
盈利预测。我们认为公司开发项目储备充足,结合上海地产市场销售行情,预计公司2019-2021年的营业收入分别为195.75亿元、225.11亿元和261.13亿元,对应EPS分别为0.58元、0.67元和0.77元,并给予公司"增持"评级。
风险提示。1)房价下跌风险;2)棚改不及预期风险。
[2019-03-16] 中华企业(600675):2019年,聚焦管理效率提升红利
■光大证券
2018年完成重大资产重组，扣非归母净利润增7.6倍
2018公司年报显示，期末总股本50.8亿股，总资产约566亿元，归母净资产约137亿元；营收192.86亿元调整后同比+47.45%；归母净利润25.92亿元调整后同比+174.21%；扣非归母净利润24.71亿元调整后同比+763.13%；2018年签约金额138.41亿元（上海区域占比66.7%）；签约面积39.98万平方米，签约均价约3.46万元/平。
资源集中江浙沪，现金丰沛财务稳健，经营效率提升明显
资源来看，截止2018年末公司待开发土地计容建面约42万平，在崇明岛持有4600亩农业用地；在建项目总建面约164万平（上海61%，江苏32%）；持有存量物业均位于上海，2018年租金收入6.5亿元。
负债来看，2018年期末公司资产负债率72.4%，扣预收资产负债率52.7%；货币资金176亿，净负债率-14%，现金/短债约为2.55；主体评级为AA+，展望稳定；年化综合融资成本5.3%。
效率来看，公司经营效率提升明显，2018年结算毛利率和归母净利率分别为43%和16.9%；加权ROE和加权扣非ROE分别为22.7%和28.7%，存货周转次数和总资产周转次数分别为0.63和0.46，均出现明显提升。
上调12个月目标价至8元，维持"买入"评级
公司完成重大资产重组，手持现金丰沛，经营效率提升明显，存量资产集中在上海核心区域，受益于全球资产配置、折现率下降及公允价值重估。详见3月13日发布的《2019持续关注存量物业的三大理由》。
我们认为2019年公司亮点在于管理效率的持续提升，在2018年营收基数较高以及当前结算资源相对有限的情况下，预估公司2019年营收增长幅度有限，但得益于毛利率提升及期间费率下降，我们预计公司2019年归母净利润仍能保持双位数的增长。下调2019-2020年预测归母净利润至29亿和32.9亿（原为30.6亿和36.3亿），新引入2021年预测归母净利润为38.5亿，2019-2021三年EPS分别为0.57元、0.65元和0.76元，给予2019年14倍PE估值，上调12个月目标价至8元，维持"买入"评级。
风险提示
公司重组后经营管理效率提升有不及预期的可能；宏观经济增速下滑有导致公司租赁物业租金和出租率下滑的可能。
[2019-03-06] 中华企业(600675):业绩表现靓丽,新战略开启新征程-点评报告
■银河证券
投资要点：
1．事件
公司发布了2018年年度报告。报告期内，公司实现营业收入192.86亿元，同比增长47.45%；公司实现归属上市公司股东的净利润25.92亿元，同比增长174.21%，扣非后归属上市公司股东的净利润为24.71亿元，同比增长763.13%；公司基本每股收益为0.55元，同比增长175%，符合预期。公司2018年度利润分配预案为：以截至2018年末总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利人民币1.8元（含税），以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增2股。
2．我们的分析与判断
（一）2018年完成重组，企业规模显著扩大
报告期内公司完成重大资产重组，中星集团100%股权已过户至公司名下，解决了同业竞争问题。同时引入战略投资者华润置地控股、平安不动产并完成募集配套资金19.94亿元。截止2018年末，上海地产集团、华润置地控股、平安不动产分列公司第一、第二、第六大股东，占公司总股本的68.44%、6.76%和0.59%，公司总资产由279亿元增至566亿元，增幅102.87%，归母净资产从36亿元增至137.4亿元，增幅280%，股本从18.67亿股增至50.8亿股，增幅172%。
（二）精准营销，销售业绩实现有效突破
2018年公司采取分类措施对不同城市制定针对性策略积极去化。上海本地项目精准营销，异地项目采用多策略组合销售手段，零散商业尝试先租后售带租约去化。多种措施下销售业绩实现有效突破，累计签约面积达33.57万平米，同比增长51.9%；签约金额138.41亿元，同比增长98.72%。同时，公司进一步优化资产结构，推动优质不动产持有的战略转型。截止2018年末，公司持有各类经营性物业面积超60万平米，2018年全年租金收入约6.5亿元。
（三）华润进驻管理层有望提升公司经营效率
2018年7月2日，华润置地有限公司华北大区副总经理凌晓洁与华润置地华东大区副总经理王辉宏此次分别被聘任成为中华企业总经理与副总经理，这标志着华润置地即将在中华企业经营管理层面发挥重要作用，有望借鉴华润置地发展经验，大力提升中企的经营效率。
（四）平安不动产有望协助推进地产金融模式平安入股后，公司未来将在金融领域，利用平安旗下的金融地产平台提升公司长期的融资能力。资金实力雄厚，有助拓宽融资渠道。平安不动产背靠平安保险，具有强劲的资金实力：200亿元的自有资金、千亿级的保险资金以及个人客户的第三方资金。平安不动产联合国内具有实力的长租公寓发展商和品牌运营商，采用“重资产主要持有+轻资产运营重要参投"的合作方式长持出租型不动产的资产投资及管理。未来中华企业与平安不动产的合作将有利于公司后续的融资渠道拓宽，利用金融工具加速企业轻资产转型进程，并且会充分挖掘各方优势形成资源互补，积极拓展新的合作业务机会。
3．投资建议
基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑，我们预计公司-2020年的每股收益分别为0.61元和0.65元。以3月5日6.29元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为10.3倍和9.7倍，市净率2.8倍。根据公司目前储备项目，我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。参照可比公司估值水平，公司2019年的动态市盈率为10倍，低于均值12.22倍，具有吸引力，继续维持"推荐"评级。
4．风险提示
房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。
[2019-03-05] 中华企业(600675):中华企业2018年净利同比增174%,拟10转2派1.8
■证券时报
中华企业(600675)3月5日晚披露年报，公司2018年营收为192.86亿元，同比增长47.45%;净利为25.92亿元，同比增长174%。公司拟每10股转增2股并派现1.8元。
[2019-03-05] 中华企业(600675):中华企业2018年净利润同比大增174.21%,拟10派1.8转增2股
■中国证券报
3月5日晚，中华企业（600675）发布2018年年报。报告显示，公司2018年实现营业收入192.86亿元，同比增长47.45%；归属于上市公司股东的净利润为25.92亿元，同比增长174.21%；归属于上市公司股东的净资产增加至137.4亿元，增幅为19.2%。公司计划以2018年末公司总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利人民币1.8元（含税）；同时以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增2股。
公告显示，报告期内，中华企业完成对中星集团100%股权的收购，解决了同业竞争问题并获得了大量优质项目。同时，顺利引入战略投资者华润置地控股、平安不动产并完成募集配套资金19.94亿元。截至2018年12月31日，上海地产集团、华润置地控股、平安不动产分别位列公司第一、第二、第六大股东，占公司总股本的68.44%、6.76%、0.59%。
2018年，公司累计实现签约面积约33.57万平方米，同比增长51.90%；签约金额138.41亿元，同比增长98.72%。
[2019-01-14] 中华企业(600675):中华企业,控股股东完成增持计划,耗资近4亿元
■证券时报
中华企业(600675)1月14日晚间公告，控股股东地产集团完成去年7月披露的增持计划，期间地产集团合计增持公司股份7030.17万股，占公司总股本的1.38%，累计增持金额约3.97亿元。
[2018-12-17] 中华企业(600675):中华企业30亿卖楼,云投生态也要卖地减亏
■证券时报
从一家业绩亏损的*ST公司，变身为一家全年预盈超过25亿元的企业，中华企业(600675)近两年的资本运作和“资产腾挪”收效显著。12月16日晚间，中华企业又披露了一项资产处置计划，公司下属企业富源滨江拟逾30亿元向大地财险出售一栋商用楼。
而另一家企业云投生态(002200)却暂时没能走出业绩泥淖，公司如今也计划出售部分土地使用权及物业，接盘方正是自家大股东，此举可能有助公司2018年度减亏。
中华企业
处置资产变现30亿
目前，中华企业全资子公司中星集团持有富源滨江53%的股份，另一名股东融绿睿江持股47%。据中华企业披露，富源滨江拟将其开发的上海富源置地广场项目1#楼统一销售给大地财险，本次交易合计99套地上物业单位，销售面积约3.6万平方米，销售总价款30.85亿元，由大地财险以现金支付。前述销售价款预计在2021年前分5次完成支付。
值得指出的是，中华企业今年12月才发布对中星集团100%股权的收购报告书，该笔资产作价174.72亿元，其中股份支付部分148.51亿元、现金支付部分26.21亿元。
本次重组完成后，中华企业的资产规模和利润水平也显著提升，公司预计2018年全年净利润区间为25亿元-28亿元。对比之下，中华企业2017年净利润为3.67亿元、2016年净利润为6.5亿元，2014年-2015年连续2年大额亏损，公司因此曾被*ST。
而前述上海富源置地广场项目，即中华企业该次重大资产重组注入资产中的黄浦江沿岸E10单元E04-4地块项目，类型为商业用地、土地使用权面积为1.41万平方米。其中，拟出售的1#楼位于浦东新区源深路38弄6号。
这笔资产才注入上市公司不久便予出售，是出于何种考虑?中华企业表示，本次交易有利于提升公司利润水平、加快资金回笼。证券时报记者注意到，截至今年三季度末，中华企业资产负债率约为78%，流动负债300.63亿元、流动资产418.94亿元;今年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额17.76亿元，同比减少68.16%。
事实上，除了该笔资产出售，2017年以来，中华企业多次进行资产处置。其中包括，转让全资子公司上房集团100%股权转让，该笔转让收回长期股权投资8726万元;转让鼎宝置业25%股权、转让杉野置业100%股权、转让中华园地产100%股权;以及转让古北安亭置业、中企誉德地产股权等。
根据发展规划，中华企业未来将聚焦住宅、商办及存量资产3条开发运营线，计划快速启动异地住宅项目开盘、聚焦中央商务区和新兴商务区写字楼的开发与收购，并通过整体出租、创新运营等方式，改善公司资产结构和质量，增加公司经营性资产收入。
云投生态计划卖地减亏
年底卖楼、卖地的企业并不少见，除了中华企业之外，12月16日晚间，还有一家A股公司云投生态也披露了公司处置部分土地使用权和物业的计划。
云投生态称，公司拟以1.17亿元的价格向控股股东云投集团，出售昆明金殿1#种植基地土地使用权及地上附着物。截至2018年12月4日，本次出售资产的账面价值为1303万元，其中土地使用权账面价值1123万元，固定资产账面价值180万元。目前，该地块主要用于苗木租摆业务苗木中转及公司垂直景观绿化业务办公，因基地固定摊销大、一直处于亏损状态。
同时，云投生态还拟向云投集团转让所持成都子公司100%股权，转让价格为3007万元。据介绍，成都子公司自设立以来，经营效益不高，净资产已出现较大亏损。
对于这两笔资产的处置，云投生态表示此举有利于公司盘活低效资产、收回部分资金、改善公司资金及收益状况。据公司财务部门初步核算，这两笔出售将增加公司当期或期后利润共计约7000万元。
证券时报记者注意到，云投生态近2年的经营情况并不十分乐观。今年1-9月，云投生态净利润亏损约3249万元，公司预计2018年度净利润将亏损1.6亿元至2.5亿元，而上年同期公司净利润亏损逾4亿元。此外，云投生态还表示，前述资产出售能否在2018年完成具有不确定性。
[2018-12-16] 中华企业(600675):中华企业,控股子公司逾30亿向大地财险“卖楼”
■证券时报
中华企业(600675)12月16日晚间公告，公司全资子公司的下属控股子公司富源滨江决定将其开发的上海富源置地广场项目1#楼统一销售给大地财险，销售总价款约30.85亿元，由大地财险在2021年前分五次以现金支付。此次交易有利于提升公司利润水平，加快资金回笼。
[2018-12-05] 中华企业(600675):落实增发,锁定强援-发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金公告点评
■民生证券
一、事件概述
12月4日中华企业公告，公司新增发行的股份在中国证券登记结算有限责任公司办理完毕登记手续，本次募集配套资金发行的股数为3.73亿股，发行价格为5.34元/股,募集资金19.94亿元。
二、分析与判断
落实增发，华润跃居二股东
12月4日中华企业公告，公司完成新增股份在中国证券登记结算有限公司办理完毕登记手续，增发新股3.73亿股，发行价格为5.34元/股，募集资金19.94亿元。本次非公开增发向华润置地控股发行3.44亿股，向平安不动产有限公司发行2987.3万股。本次交易完成后，华润置地控股持有中华企业6.76%的股份，成为公司第二都股东。
华润进驻管理层，经营效率提升可期
中华企业今年4月完成重组后，原华润置地华北大区副总经理凌晓洁与华东大区副总经理王辉宏分别成为公司总经理与副总经理；华润成为第二大股东及进驻管理层，有利于提升公司未来的经营效率。
与平安合作，提升融资能力
平安入股后，公司未来将在金融领域，利用平安旗下的金融地产平台提升公司长期的融资能力。
三、投资建议
中华企业注入优质资产后土地储备充足，背靠大股东上海地产集团，高效管理层入驻，未来业绩有较强的确定性。预计公司18-20年EPS为0.4、0.49、0.58元，对应PE为14.6/12.0/10.1倍，公司近三年最高、最低、中位数PE分别为62.1/-16.8/16.6倍，维持公司"推荐"评级。
四、风险提示：
房地产行业政策调控加剧，公司管理效率提升不及预期。
[2018-10-31] 中华企业(600675):64岁新中企,奋发再起航
■光大证券
优质资产完成注入，强强联合提升经营能力
公司是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，迄今为止已有约64年的历史。2018年4月公司完成中星集团100％股权注入，获取约200万方的优质开发项目，区域分布以上海市为主，还包括昆山、镇江、扬州、合肥、吉林等城市。本次注入项目盈利前景较好，强化了公司于上海核心区域的土地储备和资产质量，业务版图拓展至全国其他地区，有助于提升公司持续经营能力和抗风险水平；重组完成后公司成为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产项目开发平台。
拟与华润、平安强强联合，提升经营管理效率，资源互补协同效应明显公司拟通过非公开发行股份，引入华润置地（占比92％）、平安不动产（占比8％）作为战略投资者。与华润和平安强强联合，一方面有望引入华润置地先进的存量物业管理体系及市场化的运营机制，加速公司在上海区域稀缺资源的价值释放；另一方面后续或与平安旗下多个地产金融地产平台形成资源互补，进一步提升公司融资优势和长期发展潜力。
资源优势逐步体现，2018前三季度业绩大幅提升
2018年前三季度，公司归母净利润同比大幅增长272.42％，主要系结算项目增加、毛利率提升、以及投资收益增加；公司预计2018年全年归母净利润约25-28亿元，其中注入资产产生的净利润占比约80％，同时上海集团承诺2018-2020年注入资产贡献扣非归母净利润合计不低于50.41亿元；公司后续业绩增长的稳定性和持续性具有较强保障。
12个月目标价7.02元，维持“买入”评级
基于公司资产注入后充裕优质的土地储备、以及后续业绩释放较高的确定性，上调公司2018-2019年预测归母净利润至26.43、30.63亿元，并引入2020年预测归母净利润约36.35亿元，对应2018-2020年EPS分别为0.56、0.65、0.77元。综合考虑给予公司2018年12.5倍PE估值，12个月目标价7.02元，维持“买入”评级。
风险提示
公司重组进展不及预期；重组后经营管理能力提升不及预期；重点布局城市调控进一步加码，公司销售不及预期。
[2018-10-30] 中华企业(600675):中华企业,大股东增持逾2.6亿,或将择机继续增持
■中国证券报
10月30日晚间，中华企业(600675)发布控股股东增持公司股份计划的进展公告。截至2018年10月29日收盘，地产集团已通过上海证券交易所集中竞价方式增持公司股份47,927,120股，增持股份占公司总股本的1.02%，增持均价为5.43元/股，累计增持金额已达2.6亿元，后续将继续择机增持。
公司三季报显示，截至三季度末，中华企业实现归属于母公司净利润8.13亿元，同比增长272.42亿元。且中华企业预计，全年归属于上市公司股东的净利润为25亿元至28亿元。基于对公司未来持续稳定发展的信心及对公司价值的认可，地产集团表示后续将严格遵守证监会、上海证券交易所相关规定，按照增持计划继续择机增持公司股份。
自今年7月14日披露控股股东增持计划以来，信心有效传导至二级市场，公司股价给予积极反应，截至10月30日收盘，中华企业股价已累计上涨40.33%，同期上证综指累计下跌8.74%，相较于上证综指公司涨幅优势达到49.07%。
中华企业的控股股东地产集团是上海城市更新的重要运作平台之一，作为其所属唯一的房地产开发市场化运作平台，依托大股东深厚资源平台，加上华润置地的核心团队入驻、组织架构调整、管理效率提升等亮点，业界普遍认为其未来发展前景可期，各项开发运营水平，尤其是商办运营水平有望提升至一个新的能级。
[2018-10-30] 中华企业(600675):国企背景更显优势,重组革新再度启航
■银河证券
核心观点:
国家队出身的上海地方老牌开发商。自1993年上市以来公司一直是上海地方国有控股企业，2017年公司明确在上海地区深耕细作，同时从健康度、核心能力、市场机制三方面提升公司运营水平的发展战略。
开发销售产品佳，经营业务收益稳。2018年上半年，公司累计签约金额25.99亿元，签约面积12.24万平方米，2017年已售部分项目如尚汇豪庭位置极佳。截至2018年二季度末，公司持有建筑面积39.15万平方米的高品质经营性物业，如中华企业大厦、中星城等。?倚靠地方大型国企背景，具有拿地优势。上海土地市场土地供应日渐趋紧，而2018年前8月上海土地市场上地头蛇拿地超过大房企。母公司上海地产一直以来具有较强的拿地能力，同时，公司具有对接其土地的优势。?重组收购中星集团，资源整合更具发展能力。2018年5月公司完成对所属同一母公司的中星集团的收购，通过中星注入的房产开发项目具有极高的位置优势，而注入的投资性物业体量大，出租率高，租金流入稳定。公司整合资源后或将进一步提升整体运营、盈利能力。?引入战略投资者，为业务多元化保驾护航。通过重大资产重组，华润置地将成为公司的第二大股东。2018年7月华润置地两名高管入驻公司，或将利用华润置地的经营经验优化公司的开发销售、商业地产项目。而平安不动产持股或将有助拓宽公司融资渠道，推进地产金融模式。
公司盈利能力向好，偿债能力稳健。公司近两年期间费用率、存货跌价的降低使得盈利能力逐步提高，融资成本、扣预收账款的资产负债率的降低以及充沛的现金流证明公司稳健的偿债能力。与中星集团并表后业绩更佳。?投资建议。基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑，我们预计公司2018-2020年的每股收益分别为0.53元、0.61元和0.65元。以10月29日6.01元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为11.3倍、9.85倍和9.2倍，市净率4.14倍。根据公司目前储备项目，我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。参照可比公司估值水平，公司2018年的动态市盈率为11.2倍，低于均值12.22倍，具有吸引力，我们首次覆盖给予"推荐"评级。
估值与投资建议：
基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑，我们预计公司2018-2020年的每股收益分别为0.53元、0.61元和0.65元。以10月29日6.01元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为11.3倍、9.85倍和9.2倍，市净率4.14倍。参照可比公司估值水平，公司2018年的动态市盈率为11.3倍，低于均值12.22倍，具有吸引力。根据公司目前储备项目，我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。
房地产市场宏观调控力度不减，上海土地市场准入资格趋严，凭借母公司上海地产集团作为上海地方大型国有综合开发企业的优势，公司作为母公司旗下唯一住宅、商业开发销售平台，具有极高的拿地优势。中星集团优质资产的注入，使得公司业绩在较长的一定时期内都有所提升。而华润高管的进驻更将优化公司在房地产开发销售各环节的经营效率。公司业绩存在向好趋势，未来成长空间广阔，我们继续给予"推荐"评级。
股价表现的催化剂：
（1）大股东地产集团增持。
（2）中星集团资产注入带来业绩提升。
（3）华润高管入驻优化公司运营效率。
主要风险因素：
（1）若房地产价格出现大幅下跌，将会降低销售业绩，进而影响公司盈利水平。
（2）若融资环境进一步恶化，则公司成本增加，利润或会受到影响。
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[2021-11-10] 中华企业(600675):持有型业务平稳扩张,财务端保持稳健
■中金公司
公司近况
我们近期调研了公司基本面情况。
评论
全年销售额同比跌幅料有所收窄。公司前三季度实现销售金额/面积34亿元/8万平方米,分别同比下降46％/27％;对应销售均价41200元/平方米,同比下降27％。中企光华雅境(顾村住宅项目)已于上半年内达到结构正负零,同时中企云萃江湾(新江湾住宅项目)的楼座主体结构按期施工,我们预计上述两个项目有望于四季度推出入市,带动四季度销售实现同比增长(去年四季度为20亿元)、全年销售额同比跌幅较前三季度有所收窄。
全年租金收入有望实现双位数增长。公司前三季度租金收入同比增长30％至4.4亿元,一/二/三季度单季租金收入分别同比增长74％/16％/16％。考虑到中企财富世纪大厦和中企滨江智慧广场已于上半年开始招租工作,我们预计新项目将于四季度贡献增量租金收入,带动全年租金收入实现20％-30％的同比增长(隐含四季度单季租金收入仍可维持正增长)。
在手现金充裕,财务端安全稳健。公司三季度单季实现筹资活动现金净流入32亿元(主要来自于"华泰-上海洋泾不动产债权投资计划"的37亿元借款),期末公司在手现金较上半年末增长26亿元至175亿元(一年内到期的有息负债仅6亿元);三季度末公司净负债率边际上行至21％(上半年末为12％),剔除预收款后的资产负债率为65％(上半年末为63％),仍保持在"绿档"。
全年营业收入承压,盈利料保持平稳。三季度末公司合并报表范围内的已售未结金额为11亿元(年初为56亿元),我们预计公司四季度营业收入将承压,全年营业收入较去年同比下降20％左右;全年税后毛利率有望较前三季度基本持平,同时考虑到全年结算权益比例较去年有所提升,全年归母净利润料较去年保持平稳。
估值与建议
考虑到公司全年结算进度低于我们此前预期,我们下调2021年每股盈利预测30％至0.23元,引入2022年每股盈利预测0.23元(同比基本持平)。
公司当前股价交易于11.9/11.8倍2021/2022年预测市盈率。维持中性评级,下调目标价30％至2.73元/股(主要因盈利调整),对应12.1/12.0倍2021/2022年目标市盈率,较当前股价有2％的上行空间。
风险
推盘去化、结算进度不及预期;持有型业务收入贡献不及预期。
[2021-03-28] 中华企业(600675):结转毛利率低拖累归母净利润,探索产城模式-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业收入115.52亿元,同比减少13.02％;公司实现归母净利润13.78亿元,同比减少41.11％。公司拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币1.38元(含税)。
报告期内,受具备结转营业收入条件的项目较2019年同期减少影响,公司实现营业收入115.52亿元,同比减少13.02％;受报告期内低毛利项目占比高于2019年同期影响,公司实现归母净利润13.78亿元,同比降幅扩大至41.11％。
2020年,中星集团实现利润13.94亿元,超额完成"三年利润承诺"。同时,2019年公司派发现金红利8.41亿元,占归属上市公司股东净利润的35.95％。报告期内,公司努力拓展土地资源,实施高周转项目开发模式,获得土地5个月后开工,开工后8个月达预售条件并开盘,开盘日去化推盘量的60％以上,三个月去化率达90％,三个月资金回笼60％。
2020年,公司销售项目共计签约83.57亿元,资金回笼80.51亿元。报告期内,公司实现销售金额835678.9万元,销售面积156111.65平方米,实现结转收入金额1041216.91万元,结转面积350028.92平方米(不含车位),报告期末待结转面积407105.75平方米。
截止报告期末,公司融资余额为144.89亿元,其中银行贷款53.43亿元,公司债81.51亿元、中期票据9.95亿元,加权平均融资成本年化利率4.62％。
根据公司2021年3月25日《关于与上海地产闵虹(集团)有限公司共同投资设立公司暨关联交易公告》披露:公司拟与上海地产闵虹(集团)有限公司发生关联交易,共同出资设立新公司,注册资本人民币12亿元。其中,公司持股比例为50.2％,认缴出资额人民币6.024亿元;闵虹公司持股比例为49.8％,认缴出资额人民币5.976亿元。我们认为,公司将借此拓展闵行区域资源,探索产城融合的开发模式转型。
投资建议:上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业,"中性"评级。公司是上海地产集团旗下市场化房地产开发的主要平台。公司以中高端商品住宅开发为核心,同步发展商办地产、资产运营、社区服务、物业管理等相关产业。在深耕上海市场的同时布局环沪及长三角区域。我们预计公司2021、2022年EPS分别是0.34元和0.39元。考虑到公司转型成效逐步显现,给予公司2021年8-10倍动态PE,对应的合理价值区间为2.72-3.40元,维持"中性"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。
[2021-03-24] 中华企业(600675):中华企业2020年实现营业收入115.52亿元 三年业绩承诺完成
■中国证券报
3月24日晚，中华企业披露2020年年报。报告显示，公司实现营业收入115.52亿元，归属于上市公司股东的净利润13.78亿元;销售费用、管理费用、财务费用同比分别下降10.19%、13.27%、10.52%，“三费”连续三年持续优化;同时，公司2020年度拟分红8.41亿元，占归属于上市公司普通股股东净利润的比率为60.99%。
市场最为关注的是重组业绩承诺问题。根据此前公告，控股股东上海地产(集团)有限公司承诺中星集团连续三年实现扣非归母净利润合计不低于50.4亿元。数据显示，至2020年年底，中星集团已超额完成三年利润承诺，三年共完成归母净利润54亿元，完成率107.12%。
公司当日同步发布了《关于与上海地产闵虹(集团)有限公司共同投资设立公司暨关联交易的公告》，公告显示，公司与控股股东上海地产(集团)有限公司下属公司上海地产闵虹(集团)有限公司拟以现金方式出资共同设立新公司，注册资本人民币12亿元，中华企业占股50.2%。资料显示，双方出资共同设立的新公司经营范围为园区开发、建设、经营和管理等。
相关资料显示，地产闵虹是地产集团下属主营产业园区的投资主体，下辖并负责国家级上海闵行经济技术开发区、上海闵行经济技术开发区临港园区(位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区)、零号湾-全球创新创业集聚区等产业园区的日常管理、开发建设、招商引资等工作，拥有从科创企业孵化到服务500强企业的全产业生态和企业全生命周期运营服务经验，以全业态产业载体的规划建设、跨国公司企业集群和研发中心及前沿产业的招商运营、高附加值创新型企业的孵化培育等为核心竞争力，形成了科技策源能力强、单位面积产出优、绿色低碳可持续发展的产业园区产品线。地产闵虹以智能制造为主和跨国公司企业集群规模不断扩大的产业优势将为中华企业推进“产城融合”的整体开发持续赋能。
作为上海地产集团旗下最重要的竞争性企业，中华企业战略方向为：融入城市更新平台，成为区域综合开发运营企业。本次交易为双方强强联合，优势互补。通过新设公司，中华企业将拓展资源获取渠道，向产城融合的开发模式转型，从而进一步提升公司可持续经营能力和市场竞争力。
据公司此前发布股份回购公告，为保护投资者合法权益，维护公司价值及股东权益，同时充分调动公司员工干部的积极性，完善公司长效激励机制和利益共享机制，促进公司健康可持续发展，公司以自有资金回购公司股份，用于股权激励计划，截至发稿日公司已累计回购股份超过497万股。
与此同时，面对近年复杂的市场环境和行业日趋收紧的融资调控，中华企业结合自身发展，通过融资模式创新进一步提升财务把控能力与融资能力。年报显示，2020年公司加权平均融资成本年化利率为4.62%，有效推动融资成本下降0.5个百分点。资产负债率同比降低4.06%至64.61%，公司“三道红线”控制在“绿档”范围内。
[2021-01-18] 中华企业(600675):中华企业拟回购2500万股至5000万股
■上海证券报
中华企业公告，公司拟回购股份全部用于实施股权激励计划。回购数量不低于2,500万股，不高于5,000万股，占公司总股本的比例为0.41%和0.82%。回购价格不超5.17元/股。
[2020-11-04] 中华企业(600675):业绩不及预期,全年销售、租金收入料承压-三季点评
■中金公司
1-3Q20业绩低于我们的预期中华企业公布1-3Q20业绩:营业收入60亿元,同比下降43％;
归母净利润6亿元,同比下降66％,低于我们的预期,主要因:1)地产开发结转收入和租金收入不及预期,致营业收入同比降逾四成;2)毛利率下行,期内公司税后毛利率同比下滑4.8ppt至31.5％;
3)少数股东损益占税后利润的比重提升(主要因结算权益比例下行),由去年同期的23％提升至47％。若扣除转让上海星信房地产股权实现的投资收益(1.43亿元)等非经常性损益,公司归母扣非净利润将同比下降79％至4亿元。
财务端安全稳健,经营活动现金流转正。公司三季度末净负债率较上半年末(28％)边际降至22％,剔除预收款后的资产负债率59％(上半年末61％),维持行业低位。公司三季度实现经营活动净现金流入27亿元(主要因销售回款增加、税费支出减少),带动前三季度经营活动现金流转正至净流入16亿元(上半年净流出11亿元);期末公司在手现金较上半年末增长6％至109亿元,为一年内到期有息负债的2.9倍(上半年末2.3倍)。
发展趋势全年销售料录得同比负增长。公司前三季度实现销售金额63亿元,同比-16％(一/二/三季度分别同比-50％/+26％/+112％);销售面积11万平方米,同比-37％;对应销售均价同比+34％至56368元/平方米(主要因上海区域销售占比大幅提升至80％)。我们预计公司四季度将持续积极推动尚汇豪庭、滨江悦府和半山壹号等项目的销售去化,带动全年销售额同比跌幅收窄至10％左右。
四季度租金收入承压,全年料跌近两成。公司前三季度租金收入同比-25％至3.4亿元(一/二/三季度分别同比-45％/-18％/-14％),三季度租金收入恢复至去年同期的86％(一/二季度分别为55％/82％)。往前看,我们预计公司四季度租金收入将延续回暖势头但仍录得同比负增长,全年租金收入同比下滑20％左右。未来伴随着中企国际金融中心、中企财富世纪大厦和中企未来世纪大厦等位于上海核心区域的写字楼相继建成入市,我们预计公司持有型物业租金收入有望逐年提升,贡献稳定的现金流和利润。
盈利预测与估值考虑到公司全年结转进度和租金收入可能低于我们此前预期,我们下调2020/2021年每股盈利预测52％/25％至0.19/0.32元。公司当前股价交易于20.6/12.0倍2020/2021年预测市盈率。维持中性评级和目标价3.91元/股(考虑到房企融资分档管理下市场对财务稳健的公司风险偏好有所提升),对应20.8/12.1倍2020/2021年目标市盈率,较当前股价有1％的上行空间。
风险新冠疫情影响范围及幅度超预期;结转进度不及预期。
[2020-09-08] 中华企业(600675):营收受疫情短期影响,销售去化提速-中报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年半年报。报告期内,公司实现营业收入49.74亿元,同比减少45.6％;归属于上市公司股东的净利润5.95亿元,同比减少64.4％。
2020年上半年,由于报告期内公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期减少,公司营收同比减少45.6％;同期,公司归母净利润同比减少64.4％。
(1)报告期内,公司实现营业收入49.74亿元,公司实现归属于母公司净利润为5.95亿元;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.66亿元。报告期内压缩带息负债约17.46亿元,期末资产负债率为66.12％。(2)报告期内,公司克服疫情困难,提速销售去化。其中公寓类项目尚汇豪庭实现销售去化约88％;滨江悦府项目实现销售去化约90％;别墅类项目无锡半山壹号实现销售去化约24％,销售业绩跃居无锡市同类产品前三;苏州中华园19天实现销售去化约22％。报告期内,公司累计实现签约面积6.53万平方米,签约金额44.28亿元。(3)报告期内,公司启动100亿公司债券发行,为公司后续经营确保了充足的资金储备。同时,公司聚集资产证券化、年金融资等创新融资模式,有效推动CMBS融资方案和"北金所+交易商协会"组合融资方案,拓展创新融资渠道。
根据公司2020年半年报披露:下半年,公司将在确保公司稳定发展和规范运作的基础上,继续巩固和深化住宅、商办及存量资产三条开发运营线,进一步提升核心竞争力,朝着成为上海有重要影响力的房地产开发企业的战略目标砥砺前行。
投资建议:公司转型初见成效,"中性"评级。公司按照既定战略规划,前瞻性地确立了住宅、商办、存量资产三条重要产品线的战略发展方向,坚定不移地聚焦三条产品线的开发和运营。目前公司开发项目主要集中于上海,辐射昆山、镇江、苏州、杭州、江阴、无锡等长三角重点城市区域。我们预计公司2020、2021年EPS分别是0.36元和0.42元。考虑到公司转型成效逐步显现,给予公司2020年9-11倍动态PE,对应的合理价值区间为3.24-3.96元,调低至"中性"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。
[2020-08-30] 中华企业(600675):上半年业绩不及预期,全年销售料承压-中报点评
■中金公司
业绩回顾1H20业绩低于我们的预期中华企业公布1H20业绩:营业收入50亿元,同比下降46％;归母净利润6亿元,同比下降64％,低于我们的预期.
公司业绩低于预期主要因疲精影响房地产业务结转节奏及持有型物业租金收入°公司上半年房地产销售收入和房产租赁收入分别同比下降48％和31％,共同导致营业收入同比降逾四成。期內公司税后毛利率下降3.0ppt至33.4％,三项费用率上行2.0ppt至6.7％,少数股东损益占净利润比重提升至48％(去年同期22％),最终归母净利润同比降幅超六成.若扣除转让上海星信房地产股权实现的投资收益(1.42亿元)等非经常,性损益,公司扣非后的归母净利润将同比下降77％至4亿元.
现金短演比下降,净负债率边际上行.上半年公司实现经营活动现金净流出11亿元(去年同期净流出9亿元).期末公司在手现金较.2019年末下降24％至103亿元,为一年内到期有息负债的2.3倍(上年末7.2倍),净负债率边际上行至28％(上年末20％).
发展趋势全年销售料录得同比负增长。公司上半年累计实现销售金额/销售面积44.3亿元/6.5万平方米,分別同比下降33％/52％,对应销售均价同比增长39％至67851元/平方米(主要因上海区域销售额占比由2019年的47％提升至92％).公司今年主推项目(尚汇豪庭、滨江悅府和半山壹号等)位于上海、无锡和苏州等中心城市的核心区域,我们预计公司下半年将积极推盘,销售有望回暖,全年销售额同比跌幅较上半年将有所收窄。
持有型物业租金收入短期承压.上半年公司持有型物业实现租金收入2.1亿元,同比下降31％(主要因疫情期间公司对租户减免租金).往前看,我们预计公司下半年租金收入跌幅将收窄至低个位数(一/二畚度分别同比下降45％/18％),全年租金收入同比下滑10％～20％.未来伴随着中企国际金融中心、中企财富世纪大厦和中企未来世纪大厦等位于上海核心区域的写字楼相继建成入市,公司租金收入有望逐年提升,贡献稳定的现金流和利润,
盈利预测与估值考虑到公布全年结转进度和租金收入可能低于我们此前预期,我们下调2020/2021年每股盈利预测24％/22％至0.39/0.43元.公司当前股价交易于10.9/9.9倍2020/2021年预测市盈率.维持中性评级,下调目标价16％至3.91元,对应10.0/9.1倍2020/2021年目标市盈率,较当前股价有9％的下行空间
风险新冠疫情影响范围及幅度超预期:结转进度不及预期。
[2020-05-01] 中华企业(600675):结转暂时影响利润,管理效能逐步提升-年报点评
■海通证券
事件一。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业总收入132.82亿元,同比减少31.13％;归属于上市公司股东的净利润23.40亿元,同比减少9.73％。公司2019年度拟向全体股东每10股派发现金红利1.38元(含税)。
事件二。公司公布2020年一季报。报告期内,公司实现营业总收入13.25亿元,同比减少80.44％;归属于上市公司股东的净利润1.21亿元,同比减少90.78％。
2019年,公司具备结转营业收入条件的项目减少,导致公司营收同比减少31.13％,归母净利润同比减少9.73％。2020年一季度,公司具备结转营业收入条件的项目减少,导致公司营收同比减少80.44％,归母净利润同比减少90.78％。根据公司2019年年报披露:(1)2019年,公司实现营业总收入132.82亿元。其中,开发产品收入119.71亿元,同比减少33.39％;出租开发产品收入6.20亿元,同比减少4.62％。(2)2019年,公司通过公开市场招拍挂成功竞得杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块,实现中华企业七年来市场化土地获取"零突破"。公司报告期内与香港信德集团成立合资公司,完成华侨城集团苏河湾项目50％股权收购项目的相关合同签署。(3)2019年,公司全年新房累计销售签约额95亿元,累计签约面积22.15万平方米,荣列上海房企权益销售金额排行榜50强。2019年公司新推楼盘销售项目4个,其中:中企滨江金融中心实现销售登记备案,完成当年目标;滨江悦府项目一个半月实现销售去化约90％;尚汇豪庭三期半个月内实现销售去化约83％。针对中企库存货值,公司采取大宗交易、圈层突破等多种方式,实现印象春城A栋整栋销售,中星红庐、清水湾和香堤艺墅三个项目尾盘清盘和古北萃庭滞销车位去化。同时,完成经营性不动产港泰广场5层D室转让事项的产权 交易合同签署工作。
投资建议。向房地产开发及综合服务商转型,"优于大市"评级。公司是上海地产集团旗下市场化房地产开发的主要平台。公司聚焦住宅、商办以及存量资产三条产品线的开发和运营,在深耕上海市场的同时布局环沪及长三角区域,辐射昆山、镇江、苏州、杭州、江阴、无锡、合肥等重点城市。我们预计公司2020、2021年EPS分别是0.49元和0.61元。考虑到公司转型成效逐步显现,给予公司2020年9-11倍动态PE,对应的合理价值区间为4.41-5.39元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。
[2020-03-16] 中华企业(600675):中华企业公司在上海市崇明区拥有少量的一般农业用地
■证券时报
连续两日涨停的中华企业(600675)3月16日晚间公告，经公司自查，公司在上海市崇明区拥有少量的一般农业用地，《关于授权和委托用地审批权的决定》对公司业绩无实质影响。目前生产经营受到疫情一定程度影响，但仍处于正常范围。
[2019-11-17] 中华企业(600675):中华企业第二期公司债发行完成,融资成本进一步优化
■中国证券报
11月15日晚间，中华企业发布公告称，公司2019年非公开发行公司债券（第二期）已完成认购缴款。
公告显示，本期债券实际发行规模15.2亿元，期限为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，最终票面利率4.17%。
公司此前公告显示，经上海证券交易所出具的《关于对中华企业股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》（上证函[2019]465号）批准，公司面向合格投资者非公开发行总额不超过人民币90亿元的公司债券符合上交所的挂牌转让条件，上交所对其挂牌转让无异议。
本次债券采取分期发行方式，2019年6月5日公司已完成上述债券第一期的发行工作，共募集31.5亿元人民币，票面利率为4.35%。值得注意的是，相对于第一期公司债，第二期利率更低，这也意味着公司融资成本将得到进一步优化。
据悉，中华企业自重组完成后，通过聚焦住宅、商办及存量资产三条主业务线，着重产品质量和服务、统筹融资管理，公司运营质量及资产结构切实提升，在乐居财经发布《2019年前三季度A股上市房企偿债能力榜TOP50》与《2019前三季度A股上市房企负债率降幅榜TOP20》，中华企业因优秀的现金短债比与资产负债率指标分别位列榜单的第四和第三。
[2019-10-30] 中华企业(600675):业绩符合预期,四季度销售可能继续承压
■中金公司
1~3Q19业绩符合我们预期公司公布1~3Q19业绩:营业收入105亿元,同比增长15％；归母净利润19亿元,同比增长129％,对应每股盈利0.31元,符合预期。
业绩大增主要因毛利率显著上行和三项费用率下降。期内公司税后毛利润同比增长90％,毛利率上行至36％(去年同期22％,去年全年29％),财务费用同比下降50％至2亿元(主要因期内利息收入大增),带动三项费用率下滑5个百分点至6％,两者共同推动归母净利润同比增长129％,归母净利率提高至18％(去年同期9％,去年全年13％)。
在手现金充裕,融资优势凸显。期末公司净负债率上升至17％(年初为净现金),在手现金较年初下降26％至130亿元,仍相当于一年内到期有息负债的5倍。截止半年末,公司加权平均融资成本5.0％(2018年年末5.3％)。
发展趋势预计四季度销售可能承压。期内公司销售面积同比下降6％至18万平方米,销售额同比增长77％至75亿元,对应销售均价同比增长89％至42145元/平方米(主要因销售额中,上海贡献的占比提升至83％,去年同期30％),其中三季度销售额和销售面积分别同比下降55％和44％。考虑到重点布局城市市场景气度下行,我们预计公司四季度销售仍可能承压。
业绩锁定性减弱。期末公司预收款项较年初下降38％至70亿元,仅占2019年全年收入(中金预计)的30％,较年初占比(49％)下行。
盈利预测与估值考虑到公司业绩锁定性减弱,我们下调公司2019/2020e每股盈利预测3％/5％至0.47/0.52元。公司当前交易于9.8/9.0倍2019/2020e市盈率。维持中性评级,下调目标价15％至5.20元(主要因销售端边际趋弱),对应11.0/10.1倍2019/2020e目标市盈率,较当前股价存在11.7％的上行空间。
风险重点布局城市调控政策超预期收紧；公司推盘及交付进度不及预期。
[2019-10-29] 中华企业(600675):中华企业前三季度净利润同比增长129.43%
■中国证券报
10月29日晚间，中华企业（600675）发布三季度报告。报告显示，前三季度公司实现营业收入104.53亿元，同比增长15.33%；净利润18.67亿元，扣非净利润17.06亿元，同比分别增长129.43%和97.65%；净资产收益率为12.98%，比上年同期上升5.33个百分点。
公司方面表示，净利润大幅增加主要系报告期内公司销售结转的营业收入较上年同期增加，且毛利率较上年同期增加。
与三季报同时发布的定期经营数据公告显示，2019 年第三季度，中华企业主要开发项目 32 个，新开工项目 1 个，无新竣工项目；新增项 目储备 1 个，土地面积 4.54 万平方米。
[2019-09-12] 中华企业(600675):38.13亿元！中华企业有望拿下新江湾城纯宅地
■上海证券报
9月11日，上海土地市场官网发布公告，就杨浦区新湾社区N091104单元B02-01地块(新江湾城街道原D6)招标出让中标候选人进行公示，中华企业旗下上海润钻置业有限公司以38.1308亿元的最高有效报价名列该地块中标候选人第一顺位。如无意外，中华企业方面将如愿摘得该地块。38.1308亿元的成交总价折合楼板价约5.25万元/平方米，溢价率约为0.02%。
上海市杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块，东至江湾城路，南至B2-04公共绿地，西至B2-02、B2-03地块，北至国晓路，土地用途为居住用地，出让面积45381.8平方米，容积率1.6。地块总起始价约为38.12亿元。
记者在采访中了解到，该地块于9月10日竞拍，经穿透核查，参与此次竞拍的房企分别为万科、华润、中华企业三家。仅经过一轮出价，最终中华企业旗下上海润钻置业有限公司以38.1308亿元的最高有效报价名列该地块中标候选人第一顺位。
据天眼查显示，上海润钻置业有限公司由A股上市房企中华企业100%持股，其背后母公司为上海地产(集团)有限公司。公开资料显示，中华企业股份有限公司成立于1954年4月，前身为中华企业公司，是经国务院批准设立专业从事房地产开发经营的国有企业。1993年9月，中华企业公司采取社会招股募集方式，改制为股份制上市公司，公司名称改为“中华企业股份有限公司”。
上海中心城区的宅地出让十分稀缺，新江湾板块此前最高的成交纪录由融信保持。2016年7月，融信中国以31.55亿元拍得杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块，楼板价约每平方米5.28万元，溢价率51%。2018年10月，融信世纪江湾以超过9万元/平方米的均价开盘，两小时内几乎售罄。目前板块内新售项目的成交均价在9万元/平方米左右。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从参与竞拍者来看，均是背景和实力雄厚的房企，虽然市场对于这幅地关注度很高，但房企在报价上都非常保守，最终楼板价并未刷新历史纪录。新江湾城已经有诸多品牌开发商入驻，中华企业作为老牌本土企业，最近没有在公开市场上拿过地，此次将这幅土地收入囊中，将为其后续开发经营打下较好的基础。
[2019-09-10] 中华企业(600675):中企滨江七子筑梦金融港,管理优化三费率持续下降
■光大证券
2019H1公司营收同比+19.22％,毛利率提升23.12pc至56％2019年上半年,公司营收91.41亿同比+19.22％,归母净利润16.72亿同比+100.56％。上半年整体毛利率56.02％,同比提升23.12pc,主要受房地产结转区域结构影响。公司管理持续优化,三项费用率持续下降,上半年销售、管理、财务费用率分别同比下降0.52pc、1.13pc、2.62pc。
开发板块:开发重心回归上海,毛利率有望维持高位2019年上半年,公司签约面积13.57万平米,签约金额66.34亿元,分别同比+10.86％和+155.23％。签约均价4.89万/平米同比+130.2％,主要系上海地区签约占比提升。从结构上看,2018年4季度上海地区住宅放量,2019年1季度上海地区商办入市。考虑到上海地区销售占比提升较快,未来毛利率有望维持高位。
租赁板块:加大持有规模,滨江七子全面开工,打造陆家嘴金融港2019年上半年,公司出租建面327309平米,同比减少16.39％,租赁业务收入3.04亿,同比减少2.56％,主要原因系淮海公寓重新装修。公司"陆家嘴北滨江-东外滩"为起点,由"中企滨江七子"组成陆家嘴金融港,规划总建面约37万平方米(其中杨浦东外滩约7万平方米,陆家嘴北滨江约30万平方米),目前已全部开工,预计2020年起陆续入市。
净负债率仍处低位,后续杠杆有空间,融资优势持续凸显2019年上半年带息负债增加3.8亿至158.7亿,在手现金减少33.7亿至142.4亿,净负债率较2018年末提升23.48pc至9.92％,仍处于较低水平,后续杠杆有空间。现金短债比4.28,较2018年末提升1.73,在手现金充沛,短期偿债压力较小。2019上半年加权平均融资成本进一步下降0.3pc至5％,最新一期私募债票面利率4.35％,融资优势持续凸显。
高基数下结算或放缓,目标价5.70元,下调至"增持"评级公司房地产销售重心重回上海,签约均价大幅提升,结构改善带动毛利率稳步上行。同时公司加大持有规模,依托"中企滨江七子"打造陆家嘴金融港,租赁板块中长期发展值得期待。鉴于2018年高基数及在手结算资源有限,我们下调2019-2021年预测EPS至0.44/0.52/0.59元(原为0.57/0.65/0.76元)。鉴于行业估值中枢下移,我们下调2019年PE至13倍,目标价5.70元,下调至"增持"评级。
风险提示:租赁板块建设进度有不及预期可能,推盘有不及预期的可能
[2019-08-25] 中华企业(600675):重组整合初见成效,业绩高增长
■海通证券
事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入91.41亿元,同比增加19.22％；归属于上市公司股东的净利润16.72亿元,同比增加100.56％；实现基本每股收益0.27元。
2019年上半年,受结转营业收入的项目增加推动,公司营收增加19.22％；
同期公司结转项目毛利率增加使得归母净利润大幅增加100.56％。
2019年第2季度,公司新开工项目1个,无新竣工项目,无新增项目储备。
公司目前主要开发项目有31个。根据公司8月23日经营数据公告,公司在第2季度内新开工项目1个(吉林中星总部基地项目),无新竣工项目,无新增项目储备。公司目前主要开发项目有31个,集中于上海市、江苏省、浙江省、安徽省、吉林省,项目包括尚汇豪庭、印象春城、无锡燕尾山庄、杭州中企艮山府及吉林中星总部基地项目等。公司2019年第2季度内(4月-6月)签约面积约5.10万平方米,2019年累计签约面积13.57万平方米；第2季度内签约金额约15.33亿元,2019年累计签约金额约66.34亿元。公司2019年第2季度末出租面积约32.73万平方米,第2季度租金收入约1.56亿元。
投资建议。努力成为上海有重要影响力的房地产开发企业,“优于大市”评级。
公司聚焦住宅、商办及存量资产三条业务线,有效提升盈利能力及行业竞争力。目前公司开发项目主要集中于上海,辐射昆山、镇江、苏州、杭州、江阴、无锡等长三角重点城市。2019年上半年,公司签约金额66.34亿元,同比增长155.22％。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.50元和0.59元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为5.50-7.00元,维持公司“优于大市”评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。
[2019-08-22] 中华企业(600675):中华企业上半年净利实现倍增
■上海证券报
中华企业披露半年报，公司上半年营收为91.41亿元，同比增长19.22%；归属于上市公司股东的净利16.72亿元，同比增长100.56%。每股收益0.27元。
[2019-08-22] 中华企业(600675):销售业绩稳步增长,中华企业上半年净利润同比翻番
■中国证券报
中华企业（600675）8月22日晚间披露2019年半年报。报告期内，公司实现营业收入91.41亿元，同比增长19.22%；实现归属于上市公司股东的净利润16.72亿元，同比增长100.56%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润15.66亿元，同比增长76.99%。
对于业绩增长，中华企业表示，主要系报告期内公司具备结转营业收入条件的项目较上年同期增加，以及毛利率较上年同期增加。报告期内，公司根据不同城市、不同产品性质制定针对性策略积极推进存货去化，2019年上半年，公司累计签约面积13.57万平方米，同比增长10.86%；签约金额66.34亿元，同比增长155.22%。此外，报告期内公司重组整合初见成效，运营质量持续提升，资产结构不断优化。
对于下半年发展计划，中华企业表示将继续聚焦住宅、商办及存量资产三条业务线，进一步提升核心竞争力。一是深入推进市场研究，主动寻求合适的项目，拓展规模性开发机会；二是强化业绩导向，进一步提升存量去化力度，加速签约回笼；三是夯实基础管理，促进提质增效，全面提高业务管理水平；四是进一步优化资产结构，公司将对无效非主业类子公司进行整合压减，不断优化经营性资产结构。
[2019-05-02] 中华企业(600675):一季度业绩大幅增长,转型提升效率体现-一季度点评
■海通证券
事件。公司公布2019年一季度季报。2019年一季度,公司实现营业收入67.7亿元,同比增342.5％;归属于上市公司股东的净利润13.1亿元,同比大幅增加227.97倍;实现全面摊薄每股收益0.26元。
2019年一季度,受房产结转增加推动,公司营收增342.5％;同期房产结转毛利率较高,这使得公司净利润大幅增长227.97倍。2019年4月26日,公司公告称,2019年1-3月,公司现有主要开发项目31个,新开工项目1个,新竣工项目1个,无新增项目储备。2019年一季度,公司累计实现签约销售面积7.95万平,签约销售金额49.3亿元。2019年一季度末,公司出租租金收入1.48亿元。
投资建议。向房地产开发及综合服务商转型转型,"优于大市"评级。公司以房地产开发经营为主业,逐步从传统房地产开发商向房地产开发及综合服务商转型。公司通过实施资产重组,解决了困扰公司多年的同业竞争问题;通过引进华润置地控股、平安不动产作为战略投资者,优化公司运营管理水平和治理结构;通过注入优质资产,特别是上海区域的优质资源补充公司项目储备。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.60元和0.71元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为6.60-8.40元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险
[2019-04-04] 中华企业(600675):近期情况报告
■财达证券
公司为上海国资背景地产开发企业,于1993年在A股上市。上海土地供应日渐趋紧,而公司的母公司上海地产一直以来具有较强的拿地能力,同时,公司具有对接其土地的优势。2018年公司营业收入同增47.45％,扣非后归属上市公司股东的净利同增763.13％。
收购中星,资源整合具发展潜力。2018年5月公司完成中星集团的收购,中星注入的房产开发项目具有极高的位置优势,注入的投资性物业体量大,出租率高,租金流入稳定,更解决了同业竞争问题。公司整合资源后进一步提升整体运营、盈利能力。截止2018年末,上海地产集团、华润置地控股、平安不动产分列公司第一、第二、第六大股东。
华润进驻管理层有望提升公司经营效率。2018年通过重大资产重组,华润置地成为公司第二大股东。同期,华润置地两名高管入驻公司,或将利用华润置地的经营经验优化公司的开发销售、商业地产项目。
精准营销,销售业绩实现有效突破。2018年公司采取分类措施对不同城市制定针对性策略积极去化,销售业绩实现有效突破,累计签约面积同比增长51.9％;签约金额同比增长98.72％。同时,公司进一步优化资产结构,推动优质不动产持有的战略转型。
资源集中江浙沪。截止2018年末公司待开发土地计容建面约42万平,在崇明岛持有4600亩农业用地;在建项目总建面约164万平(上海61％,江苏32％);截止2018年末,公司持有各类经营性物业面积超60万平米,且存量物业均位于上海。
盈利预测。我们认为公司开发项目储备充足,结合上海地产市场销售行情,预计公司2019-2021年的营业收入分别为195.75亿元、225.11亿元和261.13亿元,对应EPS分别为0.58元、0.67元和0.77元,并给予公司"增持"评级。
风险提示。1)房价下跌风险;2)棚改不及预期风险。
[2019-03-16] 中华企业(600675):2019年,聚焦管理效率提升红利
■光大证券
2018年完成重大资产重组，扣非归母净利润增7.6倍
2018公司年报显示，期末总股本50.8亿股，总资产约566亿元，归母净资产约137亿元；营收192.86亿元调整后同比+47.45%；归母净利润25.92亿元调整后同比+174.21%；扣非归母净利润24.71亿元调整后同比+763.13%；2018年签约金额138.41亿元（上海区域占比66.7%）；签约面积39.98万平方米，签约均价约3.46万元/平。
资源集中江浙沪，现金丰沛财务稳健，经营效率提升明显
资源来看，截止2018年末公司待开发土地计容建面约42万平，在崇明岛持有4600亩农业用地；在建项目总建面约164万平（上海61%，江苏32%）；持有存量物业均位于上海，2018年租金收入6.5亿元。
负债来看，2018年期末公司资产负债率72.4%，扣预收资产负债率52.7%；货币资金176亿，净负债率-14%，现金/短债约为2.55；主体评级为AA+，展望稳定；年化综合融资成本5.3%。
效率来看，公司经营效率提升明显，2018年结算毛利率和归母净利率分别为43%和16.9%；加权ROE和加权扣非ROE分别为22.7%和28.7%，存货周转次数和总资产周转次数分别为0.63和0.46，均出现明显提升。
上调12个月目标价至8元，维持"买入"评级
公司完成重大资产重组，手持现金丰沛，经营效率提升明显，存量资产集中在上海核心区域，受益于全球资产配置、折现率下降及公允价值重估。详见3月13日发布的《2019持续关注存量物业的三大理由》。
我们认为2019年公司亮点在于管理效率的持续提升，在2018年营收基数较高以及当前结算资源相对有限的情况下，预估公司2019年营收增长幅度有限，但得益于毛利率提升及期间费率下降，我们预计公司2019年归母净利润仍能保持双位数的增长。下调2019-2020年预测归母净利润至29亿和32.9亿（原为30.6亿和36.3亿），新引入2021年预测归母净利润为38.5亿，2019-2021三年EPS分别为0.57元、0.65元和0.76元，给予2019年14倍PE估值，上调12个月目标价至8元，维持"买入"评级。
风险提示
公司重组后经营管理效率提升有不及预期的可能；宏观经济增速下滑有导致公司租赁物业租金和出租率下滑的可能。
[2019-03-06] 中华企业(600675):业绩表现靓丽,新战略开启新征程-点评报告
■银河证券
投资要点：
1．事件
公司发布了2018年年度报告。报告期内，公司实现营业收入192.86亿元，同比增长47.45%；公司实现归属上市公司股东的净利润25.92亿元，同比增长174.21%，扣非后归属上市公司股东的净利润为24.71亿元，同比增长763.13%；公司基本每股收益为0.55元，同比增长175%，符合预期。公司2018年度利润分配预案为：以截至2018年末总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利人民币1.8元（含税），以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增2股。
2．我们的分析与判断
（一）2018年完成重组，企业规模显著扩大
报告期内公司完成重大资产重组，中星集团100%股权已过户至公司名下，解决了同业竞争问题。同时引入战略投资者华润置地控股、平安不动产并完成募集配套资金19.94亿元。截止2018年末，上海地产集团、华润置地控股、平安不动产分列公司第一、第二、第六大股东，占公司总股本的68.44%、6.76%和0.59%，公司总资产由279亿元增至566亿元，增幅102.87%，归母净资产从36亿元增至137.4亿元，增幅280%，股本从18.67亿股增至50.8亿股，增幅172%。
（二）精准营销，销售业绩实现有效突破
2018年公司采取分类措施对不同城市制定针对性策略积极去化。上海本地项目精准营销，异地项目采用多策略组合销售手段，零散商业尝试先租后售带租约去化。多种措施下销售业绩实现有效突破，累计签约面积达33.57万平米，同比增长51.9%；签约金额138.41亿元，同比增长98.72%。同时，公司进一步优化资产结构，推动优质不动产持有的战略转型。截止2018年末，公司持有各类经营性物业面积超60万平米，2018年全年租金收入约6.5亿元。
（三）华润进驻管理层有望提升公司经营效率
2018年7月2日，华润置地有限公司华北大区副总经理凌晓洁与华润置地华东大区副总经理王辉宏此次分别被聘任成为中华企业总经理与副总经理，这标志着华润置地即将在中华企业经营管理层面发挥重要作用，有望借鉴华润置地发展经验，大力提升中企的经营效率。
（四）平安不动产有望协助推进地产金融模式平安入股后，公司未来将在金融领域，利用平安旗下的金融地产平台提升公司长期的融资能力。资金实力雄厚，有助拓宽融资渠道。平安不动产背靠平安保险，具有强劲的资金实力：200亿元的自有资金、千亿级的保险资金以及个人客户的第三方资金。平安不动产联合国内具有实力的长租公寓发展商和品牌运营商，采用“重资产主要持有+轻资产运营重要参投"的合作方式长持出租型不动产的资产投资及管理。未来中华企业与平安不动产的合作将有利于公司后续的融资渠道拓宽，利用金融工具加速企业轻资产转型进程，并且会充分挖掘各方优势形成资源互补，积极拓展新的合作业务机会。
3．投资建议
基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑，我们预计公司-2020年的每股收益分别为0.61元和0.65元。以3月5日6.29元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为10.3倍和9.7倍，市净率2.8倍。根据公司目前储备项目，我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。参照可比公司估值水平，公司2019年的动态市盈率为10倍，低于均值12.22倍，具有吸引力，继续维持"推荐"评级。
4．风险提示
房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。
[2019-03-05] 中华企业(600675):中华企业2018年净利同比增174%,拟10转2派1.8
■证券时报
中华企业(600675)3月5日晚披露年报，公司2018年营收为192.86亿元，同比增长47.45%;净利为25.92亿元，同比增长174%。公司拟每10股转增2股并派现1.8元。
[2019-03-05] 中华企业(600675):中华企业2018年净利润同比大增174.21%,拟10派1.8转增2股
■中国证券报
3月5日晚，中华企业（600675）发布2018年年报。报告显示，公司2018年实现营业收入192.86亿元，同比增长47.45%；归属于上市公司股东的净利润为25.92亿元，同比增长174.21%；归属于上市公司股东的净资产增加至137.4亿元，增幅为19.2%。公司计划以2018年末公司总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利人民币1.8元（含税）；同时以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增2股。
公告显示，报告期内，中华企业完成对中星集团100%股权的收购，解决了同业竞争问题并获得了大量优质项目。同时，顺利引入战略投资者华润置地控股、平安不动产并完成募集配套资金19.94亿元。截至2018年12月31日，上海地产集团、华润置地控股、平安不动产分别位列公司第一、第二、第六大股东，占公司总股本的68.44%、6.76%、0.59%。
2018年，公司累计实现签约面积约33.57万平方米，同比增长51.90%；签约金额138.41亿元，同比增长98.72%。
[2019-01-14] 中华企业(600675):中华企业,控股股东完成增持计划,耗资近4亿元
■证券时报
中华企业(600675)1月14日晚间公告，控股股东地产集团完成去年7月披露的增持计划，期间地产集团合计增持公司股份7030.17万股，占公司总股本的1.38%，累计增持金额约3.97亿元。
[2018-12-17] 中华企业(600675):中华企业30亿卖楼,云投生态也要卖地减亏
■证券时报
从一家业绩亏损的*ST公司，变身为一家全年预盈超过25亿元的企业，中华企业(600675)近两年的资本运作和“资产腾挪”收效显著。12月16日晚间，中华企业又披露了一项资产处置计划，公司下属企业富源滨江拟逾30亿元向大地财险出售一栋商用楼。
而另一家企业云投生态(002200)却暂时没能走出业绩泥淖，公司如今也计划出售部分土地使用权及物业，接盘方正是自家大股东，此举可能有助公司2018年度减亏。
中华企业
处置资产变现30亿
目前，中华企业全资子公司中星集团持有富源滨江53%的股份，另一名股东融绿睿江持股47%。据中华企业披露，富源滨江拟将其开发的上海富源置地广场项目1#楼统一销售给大地财险，本次交易合计99套地上物业单位，销售面积约3.6万平方米，销售总价款30.85亿元，由大地财险以现金支付。前述销售价款预计在2021年前分5次完成支付。
值得指出的是，中华企业今年12月才发布对中星集团100%股权的收购报告书，该笔资产作价174.72亿元，其中股份支付部分148.51亿元、现金支付部分26.21亿元。
本次重组完成后，中华企业的资产规模和利润水平也显著提升，公司预计2018年全年净利润区间为25亿元-28亿元。对比之下，中华企业2017年净利润为3.67亿元、2016年净利润为6.5亿元，2014年-2015年连续2年大额亏损，公司因此曾被*ST。
而前述上海富源置地广场项目，即中华企业该次重大资产重组注入资产中的黄浦江沿岸E10单元E04-4地块项目，类型为商业用地、土地使用权面积为1.41万平方米。其中，拟出售的1#楼位于浦东新区源深路38弄6号。
这笔资产才注入上市公司不久便予出售，是出于何种考虑?中华企业表示，本次交易有利于提升公司利润水平、加快资金回笼。证券时报记者注意到，截至今年三季度末，中华企业资产负债率约为78%，流动负债300.63亿元、流动资产418.94亿元;今年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额17.76亿元，同比减少68.16%。
事实上，除了该笔资产出售，2017年以来，中华企业多次进行资产处置。其中包括，转让全资子公司上房集团100%股权转让，该笔转让收回长期股权投资8726万元;转让鼎宝置业25%股权、转让杉野置业100%股权、转让中华园地产100%股权;以及转让古北安亭置业、中企誉德地产股权等。
根据发展规划，中华企业未来将聚焦住宅、商办及存量资产3条开发运营线，计划快速启动异地住宅项目开盘、聚焦中央商务区和新兴商务区写字楼的开发与收购，并通过整体出租、创新运营等方式，改善公司资产结构和质量，增加公司经营性资产收入。
云投生态计划卖地减亏
年底卖楼、卖地的企业并不少见，除了中华企业之外，12月16日晚间，还有一家A股公司云投生态也披露了公司处置部分土地使用权和物业的计划。
云投生态称，公司拟以1.17亿元的价格向控股股东云投集团，出售昆明金殿1#种植基地土地使用权及地上附着物。截至2018年12月4日，本次出售资产的账面价值为1303万元，其中土地使用权账面价值1123万元，固定资产账面价值180万元。目前，该地块主要用于苗木租摆业务苗木中转及公司垂直景观绿化业务办公，因基地固定摊销大、一直处于亏损状态。
同时，云投生态还拟向云投集团转让所持成都子公司100%股权，转让价格为3007万元。据介绍，成都子公司自设立以来，经营效益不高，净资产已出现较大亏损。
对于这两笔资产的处置，云投生态表示此举有利于公司盘活低效资产、收回部分资金、改善公司资金及收益状况。据公司财务部门初步核算，这两笔出售将增加公司当期或期后利润共计约7000万元。
证券时报记者注意到，云投生态近2年的经营情况并不十分乐观。今年1-9月，云投生态净利润亏损约3249万元，公司预计2018年度净利润将亏损1.6亿元至2.5亿元，而上年同期公司净利润亏损逾4亿元。此外，云投生态还表示，前述资产出售能否在2018年完成具有不确定性。
[2018-12-16] 中华企业(600675):中华企业,控股子公司逾30亿向大地财险“卖楼”
■证券时报
中华企业(600675)12月16日晚间公告，公司全资子公司的下属控股子公司富源滨江决定将其开发的上海富源置地广场项目1#楼统一销售给大地财险，销售总价款约30.85亿元，由大地财险在2021年前分五次以现金支付。此次交易有利于提升公司利润水平，加快资金回笼。
[2018-12-05] 中华企业(600675):落实增发,锁定强援-发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金公告点评
■民生证券
一、事件概述
12月4日中华企业公告，公司新增发行的股份在中国证券登记结算有限责任公司办理完毕登记手续，本次募集配套资金发行的股数为3.73亿股，发行价格为5.34元/股,募集资金19.94亿元。
二、分析与判断
落实增发，华润跃居二股东
12月4日中华企业公告，公司完成新增股份在中国证券登记结算有限公司办理完毕登记手续，增发新股3.73亿股，发行价格为5.34元/股，募集资金19.94亿元。本次非公开增发向华润置地控股发行3.44亿股，向平安不动产有限公司发行2987.3万股。本次交易完成后，华润置地控股持有中华企业6.76%的股份，成为公司第二都股东。
华润进驻管理层，经营效率提升可期
中华企业今年4月完成重组后，原华润置地华北大区副总经理凌晓洁与华东大区副总经理王辉宏分别成为公司总经理与副总经理；华润成为第二大股东及进驻管理层，有利于提升公司未来的经营效率。
与平安合作，提升融资能力
平安入股后，公司未来将在金融领域，利用平安旗下的金融地产平台提升公司长期的融资能力。
三、投资建议
中华企业注入优质资产后土地储备充足，背靠大股东上海地产集团，高效管理层入驻，未来业绩有较强的确定性。预计公司18-20年EPS为0.4、0.49、0.58元，对应PE为14.6/12.0/10.1倍，公司近三年最高、最低、中位数PE分别为62.1/-16.8/16.6倍，维持公司"推荐"评级。
四、风险提示：
房地产行业政策调控加剧，公司管理效率提升不及预期。
[2018-10-31] 中华企业(600675):64岁新中企,奋发再起航
■光大证券
优质资产完成注入，强强联合提升经营能力
公司是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，迄今为止已有约64年的历史。2018年4月公司完成中星集团100％股权注入，获取约200万方的优质开发项目，区域分布以上海市为主，还包括昆山、镇江、扬州、合肥、吉林等城市。本次注入项目盈利前景较好，强化了公司于上海核心区域的土地储备和资产质量，业务版图拓展至全国其他地区，有助于提升公司持续经营能力和抗风险水平；重组完成后公司成为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产项目开发平台。
拟与华润、平安强强联合，提升经营管理效率，资源互补协同效应明显公司拟通过非公开发行股份，引入华润置地（占比92％）、平安不动产（占比8％）作为战略投资者。与华润和平安强强联合，一方面有望引入华润置地先进的存量物业管理体系及市场化的运营机制，加速公司在上海区域稀缺资源的价值释放；另一方面后续或与平安旗下多个地产金融地产平台形成资源互补，进一步提升公司融资优势和长期发展潜力。
资源优势逐步体现，2018前三季度业绩大幅提升
2018年前三季度，公司归母净利润同比大幅增长272.42％，主要系结算项目增加、毛利率提升、以及投资收益增加；公司预计2018年全年归母净利润约25-28亿元，其中注入资产产生的净利润占比约80％，同时上海集团承诺2018-2020年注入资产贡献扣非归母净利润合计不低于50.41亿元；公司后续业绩增长的稳定性和持续性具有较强保障。
12个月目标价7.02元，维持“买入”评级
基于公司资产注入后充裕优质的土地储备、以及后续业绩释放较高的确定性，上调公司2018-2019年预测归母净利润至26.43、30.63亿元，并引入2020年预测归母净利润约36.35亿元，对应2018-2020年EPS分别为0.56、0.65、0.77元。综合考虑给予公司2018年12.5倍PE估值，12个月目标价7.02元，维持“买入”评级。
风险提示
公司重组进展不及预期；重组后经营管理能力提升不及预期；重点布局城市调控进一步加码，公司销售不及预期。
[2018-10-30] 中华企业(600675):中华企业,大股东增持逾2.6亿,或将择机继续增持
■中国证券报
10月30日晚间，中华企业(600675)发布控股股东增持公司股份计划的进展公告。截至2018年10月29日收盘，地产集团已通过上海证券交易所集中竞价方式增持公司股份47,927,120股，增持股份占公司总股本的1.02%，增持均价为5.43元/股，累计增持金额已达2.6亿元，后续将继续择机增持。
公司三季报显示，截至三季度末，中华企业实现归属于母公司净利润8.13亿元，同比增长272.42亿元。且中华企业预计，全年归属于上市公司股东的净利润为25亿元至28亿元。基于对公司未来持续稳定发展的信心及对公司价值的认可，地产集团表示后续将严格遵守证监会、上海证券交易所相关规定，按照增持计划继续择机增持公司股份。
自今年7月14日披露控股股东增持计划以来，信心有效传导至二级市场，公司股价给予积极反应，截至10月30日收盘，中华企业股价已累计上涨40.33%，同期上证综指累计下跌8.74%，相较于上证综指公司涨幅优势达到49.07%。
中华企业的控股股东地产集团是上海城市更新的重要运作平台之一，作为其所属唯一的房地产开发市场化运作平台，依托大股东深厚资源平台，加上华润置地的核心团队入驻、组织架构调整、管理效率提升等亮点，业界普遍认为其未来发展前景可期，各项开发运营水平，尤其是商办运营水平有望提升至一个新的能级。
[2018-10-30] 中华企业(600675):国企背景更显优势,重组革新再度启航
■银河证券
核心观点:
国家队出身的上海地方老牌开发商。自1993年上市以来公司一直是上海地方国有控股企业，2017年公司明确在上海地区深耕细作，同时从健康度、核心能力、市场机制三方面提升公司运营水平的发展战略。
开发销售产品佳，经营业务收益稳。2018年上半年，公司累计签约金额25.99亿元，签约面积12.24万平方米，2017年已售部分项目如尚汇豪庭位置极佳。截至2018年二季度末，公司持有建筑面积39.15万平方米的高品质经营性物业，如中华企业大厦、中星城等。?倚靠地方大型国企背景，具有拿地优势。上海土地市场土地供应日渐趋紧，而2018年前8月上海土地市场上地头蛇拿地超过大房企。母公司上海地产一直以来具有较强的拿地能力，同时，公司具有对接其土地的优势。?重组收购中星集团，资源整合更具发展能力。2018年5月公司完成对所属同一母公司的中星集团的收购，通过中星注入的房产开发项目具有极高的位置优势，而注入的投资性物业体量大，出租率高，租金流入稳定。公司整合资源后或将进一步提升整体运营、盈利能力。?引入战略投资者，为业务多元化保驾护航。通过重大资产重组，华润置地将成为公司的第二大股东。2018年7月华润置地两名高管入驻公司，或将利用华润置地的经营经验优化公司的开发销售、商业地产项目。而平安不动产持股或将有助拓宽公司融资渠道，推进地产金融模式。
公司盈利能力向好，偿债能力稳健。公司近两年期间费用率、存货跌价的降低使得盈利能力逐步提高，融资成本、扣预收账款的资产负债率的降低以及充沛的现金流证明公司稳健的偿债能力。与中星集团并表后业绩更佳。?投资建议。基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑，我们预计公司2018-2020年的每股收益分别为0.53元、0.61元和0.65元。以10月29日6.01元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为11.3倍、9.85倍和9.2倍，市净率4.14倍。根据公司目前储备项目，我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。参照可比公司估值水平，公司2018年的动态市盈率为11.2倍，低于均值12.22倍，具有吸引力，我们首次覆盖给予"推荐"评级。
估值与投资建议：
基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑，我们预计公司2018-2020年的每股收益分别为0.53元、0.61元和0.65元。以10月29日6.01元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为11.3倍、9.85倍和9.2倍，市净率4.14倍。参照可比公司估值水平，公司2018年的动态市盈率为11.3倍，低于均值12.22倍，具有吸引力。根据公司目前储备项目，我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。
房地产市场宏观调控力度不减，上海土地市场准入资格趋严，凭借母公司上海地产集团作为上海地方大型国有综合开发企业的优势，公司作为母公司旗下唯一住宅、商业开发销售平台，具有极高的拿地优势。中星集团优质资产的注入，使得公司业绩在较长的一定时期内都有所提升。而华润高管的进驻更将优化公司在房地产开发销售各环节的经营效率。公司业绩存在向好趋势，未来成长空间广阔，我们继续给予"推荐"评级。
股价表现的催化剂：
（1）大股东地产集团增持。
（2）中星集团资产注入带来业绩提升。
（3）华润高管入驻优化公司运营效率。
主要风险因素：
（1）若房地产价格出现大幅下跌，将会降低销售业绩，进而影响公司盈利水平。
（2）若融资环境进一步恶化，则公司成本增加，利润或会受到影响。
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