600675中华企业资产重组最新消息
≈≈中华企业600675≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、所属行业情况说明
2021年1-6月，据国家统计局数据显示，住宅销售额8.4633万亿元，同比增
长41.9%，住宅销售面积增长29.4%；办公楼销售面积增长10.0%，销售额增长10.7%；
商业营业用房销售面积增长5.7%，销售额增长8.8%。据中指研究院数据统计，2021年
上半年百城新建住宅价格累计上涨1.70%，涨幅较去年同期扩大0.43%。中央从全局角
度出发，精准把控房地产市场，因地制宜、多策并举，“三条红线”和“两集中”政
策的相继出台，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。今年以来，上海持续完善
土地市场管理，优化土地供应结构，增加保障性租赁住房供给，强化房地产金融监管
，深化房价地价联动机制，加码商品住房限购政策，努力解决大城市住房难问题。
2、公司主营业务情况说明
2018-2020年公司兑现三年业绩承诺，在专业经验沉淀及运营效率上均有显
著提升，站在“十四五”的新起点上,公司在董事会领导下，进一步明确战略规划，
聚焦核心主业，做强资产运营，落实疫情防控常态化，基本完成了半年度各项工作目
标，超额完成了上半年主营业务指标。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入66.28亿元，较去年同期增长33.24%，公司实
现归属于母公司净利润为9.91亿元，较去年同期增长66.64%；实现归属于上市公司股
东的扣除非经常性损益的净利润8.44亿元，较去年同期增长130.54%。
（一）进一步明确公司未来战略发展方向
报告期内，公司结合地产集团整体战略，通过对宏观政策、行业现状、对
标标杆研究，总结了公司优势所在及未来发展方向，制定了成为“上海有重要影响力
的城市更新综合开发运营企业”的战略定位，形成了“区域综合开发”、“产业综合
运营”、“物业综合服务”三类发展模式。同时，进一步细化战略规划目标、明确市
场化发展方向、形成保障支撑措施，启动了“1+X”专项研究（1即中华企业总体发展
战略，X即“四梁八柱”包含资源获取等配套体系），公司上下凝聚合力，聚焦改革
，深入研究，围绕土储突破、股本多元、融资创新、化零为整、产城融合、机制驱动
、高效运营及数字赋能形成了既贴近实际又有利于企业行稳致远的发展方案。
（二）快速推进项目建设及销售去化
报告期内，公司重点在建项目整体进展提速。在建中企光华雅境（顾村住
宅项目）提前一个月结构全面出正负零，完成示范区联合验收；中企云萃江湾（新江
湾住宅项目）首开楼座主体结构按期施工；新华6-2商办项目提前1个月完成结构封顶
；洋泾17-4商办项目精装修施工收尾，确保年底前竣工交付；中企海睿滨江（洋泾23
-3住宅项目）主体结构按期施工，全面推进形象进度；尚汇豪庭住宅项目三期已于6
月28日完成集中交付；虹桥31号地块商办项目提前完成正负零。
报告期内，公司针对拟售项目，积极备战。云萃江湾、光华雅境、海睿滨
江等，完成营销团队组建并启动相关后续开盘准备工作；潍坊路项目，由整售模式变
更为散售方式进行去化，全面接受客户咨询和意向客户登记。同时，针对续销项目，
持续推进，尚汇豪庭积极争取网签额度、迅速去化，加速资金回笼；苏州燕回平门里
项目上半年完成全年签约指标97.91%。报告期内，公司累计实现签约面积5.5万平方
米，签约金额27.63亿元。
（三）积极开展产城公司组建工作
报告期内，公司根据未来战略发展方向，契合产城融合的城市更新理念，
积极推进产业运营。公司与地产闵虹公司共同投资设立产城公司-上海城佳经济发展
有限公司，该公司是依托地产集团城市更新发展战略，向产城融合方向拓展，作为一
、二级联动的区域整体开发和产业园区运营的平台公司。产城公司的成立，使中华企
业从传统单一宗地开发逐步转型成为市场化城市更新的主力军，进一步了拓展地产资
源获取渠道，布局产业园区运营项目，增强企业综合竞争力。
（四）初步形成物业版块资源整合方案
报告期内，公司正式启动物业公司整合工作，作为公司重要改革板块，上
半年已完成重要阶段性工作：一是成立专项工作小组，深入调研中华企业下辖物业公
司现状，对标分析完成《物业板块改革整合方案》，提出物业整合分步实施，先行启
动“四合一”推进工作；二是成立“中华企业物业板块整合工作领导小组”和“物业
整合推进工作小组（过渡期）”，建立工作组例会机制，完成《中华企业物业板块整
合实操方案》。
（五）有序开展资产运营及“修枝剪叶”工作
报告期内，公司经营资产实收租金收入28,955.99万元，占全年租金收入预
算指标51.17%。中企财富世纪大厦（15-3项目）、中企滨江智慧广场(平凉项目)正积
极推进与意向客户租赁合同及租赁意向书签署工作。与此同时，实施年度8家企业“
修枝剪叶”推进工作。江森设备公司已完成资产转让变现及税费清理，中星广告、中
星营销公司、锦华酒店、中企汇锦、旗捷置业、浦东古北置业、南郊中华园公司资产
处置等清算流程也在稳步开展中。
（六）持续保持财务指标健康
报告期内，公司财务管理工作围绕预算、融资、税务、资金开展。在预算
管理方面，合理编制年度财务预算，有效开展预算执行分析；在融资管理方面，成功
实现资本市场创新融资，发行国君-中企古北国际财富中心资产支持专项计划，规模2
7.5亿元，为2021年同评级原始权益人利率新低；公开发行面向专业投资者2021中企0
1公司债券（第一期），规模30.87亿元，创近年来公司各期限、各品种融资利率最低
；在资金管理方面，有效实施公司资金集中管理制度，统筹资金，提高资金效率，货
币资金余额149.49亿元。公司“三道红线”均处于“绿档”水平，对应剔除预收款后
的资产负债率为62.82%；净负债率为11.66%；现金短债比为32.16。
下半年公司将在宏观经济持续调控的大背景下顺势而为，紧紧把握区域发
展的战略机遇期，积极融入地产集团城市更新等重大发展战略，努力获取优质开发资
源，提高沿江优质资产的投资回报，挖掘物业板块潜力，拓展公司经营赛道，提升公
司盈利能力，实现公司股东利益最大化，努力成为“上海有重要影响力的城市更新综
合开发运营企业”。
在战略发展上，公司将以战略落地工作为抓手，进一步优化顶层设计，明
确经营赛道，补强管理短板。初步确定八大战略落地工程，即土储突破、股本多元、
融资创新、物业整合、资管盘活、产城融合、机制驱动、高效运营及信息化（数字）
赋能。公司将紧跟集团战略部署，找到战略落地工程的关键突破要素，并就每项战略
落地工程制定关键行动计划。
在资源获取上，公司将全力拓展土地储备，继续积极筹划参与土拍，通过
市场化竞争，获取优质土地资源。另一方面积极发挥自身项目开发及资产经营管理的
综合优势，深度融入集团城市更新等重大整体战略，关注三林及新顾城等重点区域，
积极争取宗地开发机会。
在标准化工作上，公司将以“5869”全周期考核计划为指引，确保项目节
点完成进度，结合公司标准产品线的打造，推进设计、成本、招采、合约及工程等多
部门的标准化工作，提高公司整体运营效率。同时，将全力推进提升产品力打造工作
，完善产品线、标准化与质控体系，提升公司产品力。
在资产运营上，公司积极探索资产管理和资产运营分离的管控模式，引入
赛马机制，以“业主代表+物业管理+增值服务”为运营模式，在降本增效上加大工作
力度。一方面，完善下属经营性企业绩效考核体系，加强经营性资产的成本控制；另
一方面，加强资产分类，定制差异化经营策略，加大招商力度，提升资产经营效益。
在人才建设上，公司将持续打造奋斗为本，创造价值的员工队伍，携手员
工共创价值，共享美好。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1.宏观经济风险
现阶段全球疫情控制及经济复苏并不乐观，经济结构和市场供求关系不平
衡等因素，导致宏观经济增长依旧存在较大压力。房地产行业景气周期与经济周期息
息相关，宏观经济的波动可能对公司业绩产生影响。公司将紧跟国家发展战略，进一
步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，优化完善公司发展战略并及时调整行动
计划，为实现公司高质量发展夯实基础。
2.政策风险
目前，国家对房地产行业的调控趋向常态化、精细化，在“房住不炒”的
主基调下，今年以来房地产调控以及限价、限购、金融控制继续加码，房地产行业持
续面临销售调控、拿地难度上行、融资渠道持续紧缩的局面。公司将加强政策研究，
适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做
好充分的准备工作，迎接房地产行业的新挑战。
3.经营风险
房地产开发具有周期长、投入大、综合性强等特点，对于项目开发的控制
、销售等方面均具有较高的要求。集中供地和销售限价等一系列调控政策给公司经营
工作的推进带来了不确定性。公司将进一步推进快开发高周转的项目管控开发模式，
完善防范措施，构筑强大的抗冲击能力，来应对未来可能面临潜在的经营风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1．明确的战略引领
公司作为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产开发平台，承接地产集团
战略、担负国企责任，实现经济价值和社会价值，确立了成为“上海有重要影响力的
城市更新综合开发运营企业”的战略定位，形成了“区域综合开发”、“产业综合运
营”、“物业综合服务”三类发展模式，一是在公司传统开发优势的基础上，进一步
做好综合开发；二是契合产城融合的城市更新理念，做实产业运营，形成利润增长点
；三是整合现有物业板块资源，拓展全业务链能力，做强综合服务。
2.良好的资源储备
公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，具有一定的区域优势，公
司现有的中企云萃江湾（新江湾）、中企光华雅境（顾村）、中企海睿滨江（洋泾23
-3）等商品房住宅项目，市场稀缺性较高，居住氛围好，立足中高端住宅开发定位，
为公司主营业务收入提供保障；持有的在建写字楼项目大多位于陆家嘴、北滨江、东
外滩等上海核心区域，未来将有力提升公司经营不动产业务规模，成为公司业绩的稳
定器和压舱石。公司长期经营实践而积累起的专业、信息、人脉、经验等多方面本土
优势，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。
3.优质的物业品牌
公司旗下物业板块聚焦中高档住宅、商业、办公、轨道交通、滨江码头以
及公共配套设施等诸多城市业务领域，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业
专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行
业前茅。公司旗下的古北物业始创于1991年，是为客户提供物业管理服务、资产和客
户资源运营的综合服务平台。经过近30年的发展，古北物业在住宅物业、商办物业以
及城市服务领域均处于行业领先水平，连续两次获得“上海名牌（物业服务）”称号
；三次获得“上海名牌（物业服务）”荣誉称号，以及“上海市著名商标”和“中国
物业服务百强企业”称号，公司业务覆盖的主要区域，已具有较强的品牌影响力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是中华企业兑现“三年业绩承诺”的收官之年。公司以经营业绩为
导向，以党建为引领，坚持改革创新，强化担当作为，狠抓落实攻坚，全力以赴做好
疫情防控和复工复产，鼓足干劲完成收官冲刺，超额完成三年利润承诺，在公司治理
、土地拓展、销售去化、资产运营、设计管控、融资管理、质量安全、客户维护、组
织绩效等各个方面推进有力，为把中华企业打造成“上海有重要影响力的城市更新综
合开发运营企业”奠定扎实基础。报告期内具体经营情况如下：
1.全面兑现“三年利润承诺”，圆满完成资产重组工作
报告期内，公司通过全面预算及组织绩效管控等措施，分解指标并落实至
各责任主体，圆满完成三年利润承诺。一方面针对影响三年利润承诺的主要项目，分
类梳理，区别对待，对症下药;另一方面通过加强过程管理、动态预警、确保指标落
地。至2020年年底，中星集团超额完成三年利润承诺：2018年完成18.69亿元，2019
年完成21.37亿元，2020年完成13.94亿元，三年共完成54.00亿元，完成率107.12%。
2.规范上市公司治理，资本市场形象持续提升
报告期内，公司股票被纳入中证500指数成分股，并荣获年度上市公司社会
责任、中国房地产上市公司综合实力百强、中国房地产开发企业品牌价值华东十强、
中国房地产上市公司ESG最佳实践企业TOP50等多项资本市场殊荣，中华企业进入更多
专业机构投资者视野，促进更多机构对公司进行指数性投资配置。同时，为回报股东
，公司派发2019年度现金红利8.41亿元，占归属于上市公司股东的净利润比例35.95%
，与股东共享公司经营发展成果，切实维护股东权益，提振市场形象和投资者信心。
3.积极拓展土地资源，实施项目快开发快周转
报告期内，公司全面梳理和研判，制定项目投资拓展管理流程指引，努力
拓展土地资源。一方面积极对接上海地产集团系统内资源，另一方面积极参与公开市
场“招拍挂”，报告期内成功竞得顾村项目。与此同时，建立“5869”快开发高周转
的项目管控开发模式，土地获取后5个月开工，开工后8个月达到预售条件并开盘，开
盘当日去化推盘量的60%以上，三个月去化率达到90%，三个月资金回笼60%，为项目
后续利润结转和交付运营夯实基础。
4.坚持多措并举，销售签约额保持稳定
报告期内，公司坚持“强去化+快回笼“的营销模式，坚持多措并举，创新
应用移动互联、线上直播等科技营销方式，匹配灵活进取的销售策略和全员营销的执
行力，确保销售业绩完成。本地项目，稳健销售，提前锁定年度销售资金回笼金额；
异地项目，采取分类施策、因地制宜销售策略，快去化抢回笼，其中苏州燕回平门里
中式别墅项目，通过充分发挥产品优势、强化圈层营销，减少营销费用的同时提高去
化率；苏州太湖源二期、无锡燕尾山庄、镇江中山府、南山墅及吉林中环滨江世纪等
上海以外项目通过关键节点把控、强化拓客、聚焦资源，圆满完成年度销售任务。
2020年度，公司销售项目共计签约83.57亿元，资金回笼80.51亿元。
5.弘扬社会责任，资产管理平稳运营
报告期内，公司及时布控、严防死守，在资产产权范围内，杜绝疫情传播
，全年未发生产权范围内的疫情存在。按照上海地产集团“应知尽知，应减尽减”的
要求，认真落实疫情期间中小企业租金减免政策，弘扬国资企业的社会责任。报告期
内，古北财富中心出租率仍维持较高水平。对存量资产的处置，以利益最大化为原则
，合法合规地推进闵行区6街坊5丘的土地征收及相关资产处置工作。
6.统筹财务管理，提高资金效益
报告期内，公司为应对行业日趋收紧的融资环境，持续强化融资管理。公
司积极推进资产证券化、非标产品等融资模式创新，通过比选资产证券计划、保债计
划、年金融资等创新融资方案，推动融资创新落地。古北财富中心二期27.5亿元不动
产抵押贷款资产证券化计划获得上海证券交易所无条件通过，26亿元“中企国际金融
中心不动产债权投资计划”也已启动，并于2021年初，获批公开发行74.25亿元公司
债券。与此同时，通过编制财务核算工作手册和信息系统运用，深化核算数据管理，
加大台账管控，提升财务管理辅助数据的颗粒度和对业务决策的支撑，报告期内，融
资成本下降0.5个百分点，加权平均融资成本年化利率为4.62%。
7.推进“乐居质量行”，提升客户满意度
报告期内，公司通过“乐居质量行”品控活动，聚焦安全防范、施工质量
提升和公区品质提升，在3个城市、6个项目开展了社区品质提升行动，从满足广大业
主日常生活需求出发，落实提升举措近90项，提升社区硬件质量。同时，着力从提升
客户满意度上下功夫，借力“400热线”、“物业互查”管控平台，深化“小区经理
接待日”、“物业互查”、“入户深访”、“业委会座谈”及“心连心恳谈会”等五
大管控机制，切实加强物业与业主之间的情感交流与融合、强化对物业服务质量的管
控，使“相守”到“共融”再到“共鉴”的“三步走”策略得到有效实施。
8.秉承党建引领，发挥组织优势促发展
报告期内，公司深入开展“四史”教育，以史为镜、知史明责，筑牢守初
心担使命的思想根基；夯实五星党建，推进班子建设，强化理论武装、提升政治站位
、增强大局观念、提高责任担当；深化文明创建，凝聚群团合力，以“奋斗者为本”
理念为引领，宣贯践行“实干、创新、和谐、廉洁”核心价值观，总结提炼中企的使
命愿景和核心理念，积极推进企业文化建设，强化青年后备力量建设，推动公司党建
和业务工作相互促进，促进企业文化与经济建设的协调发展。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入115.52亿元，较去年同期减少13.02%，实现
归属于母公司净利润为13.78亿元，较去年同期减少41.11%；实现归属于上市公司股
东的扣除非经常性损益的净利润10.78亿元，较去年同期减少48.09%。报告期内压缩
带息负债约22.30亿元，期末资产负债率为64.61%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1.行业政策趋势
当前，保持房价的稳定对我国经济社会的稳定和金融安全至关重要。在此
背景下，展望2021年，预计房地产市场仍将坚定调控方向，在施策方向上依然保持“
五个不变”：“房住不炒”的战略定位不变；“租售并举”的供给体系不变；“因城
施策”的调控机制不变；实现“三稳”的调控目标不变；房地产金融政策维持稳健不
变。
2.行业发展趋势
（1）国内经济形势总体向好：尽管疫情对国内外“冲击”较大，国际环境
不确定、不稳定性因素仍较多，但相较国外，我国控制疫情效果明显，经济动能并未
受根本性损伤，复苏相对较快；中长期看，我国经济稳中向好的基本态势没有改变。
（2）国内房地产市场运行平稳：根据中国指数研究院发布《中国房地产市
场2020总结&2021展望》，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，
销售均价平稳上涨，新开工维持高
位，投资中高速增长“的特点。地区分化仍将继续，在非热门地区三四线
城市持续萎缩趋势下，一、二线城市以及新一线城市的房地产市场将保持稳步增长。
（3）上海房产市场机遇犹存：近期随着上海5个新城的规划建设以及虹桥
国际开放枢纽建设总体方案的公布，上海城市更新战略被进一步拔高推广，上海仍是
全国一线城市的“佼佼者”，地产市场面临深度挖潜、提升实力的重大机遇。
(二)公司发展战略
作为上海地产集团旗下最重要的竞争性企业，公司致力于成为上海有重要
影响力的城市更新综合开发运营企业，聚焦住宅和商办开发及资产运营，兼顾物业服
务。通过党建引领，凝心聚力，始终保持奋发有为的精神状态，坚定不移地坚持市场
化改革方向，进一步完善法人治理结构；坚持“弱矩阵式”管控模式，做强做实总部
，做精做优项目；通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以
服务集团“区域整体开发”为导向，加强市场化土地资源拓展，增强发展后劲；聚焦
项目库、资金库和人才库的建设发展，通过深化改革，切实破解瓶颈，狠抓落实，持
续保持高质量发展态势；努力完善法人治理结构和组织机构，提高资本运作能级，稳
定业绩，提升企业品牌形象，实现对股东持续回报。
(三)经营计划
2021年是“十四五”规划的开局之年，公司将在宏观经济持续调控的大背
景下顺势而为，紧紧把握区域发展的战略机遇期，积极融入地产集团城市更新等重大
发展战略，努力实现“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”的战略定位
。
1.积极融入地产集团城市更新战略
2021年，公司将以积极主动的姿态融入地产集团城市更新中心平台发展及
区域整体开发的战略布局，积极对接地产集团城市更新相关重大重点任务，主动对接
、承接项目资源，充分发挥中华企业的优势和作用，进行房地产项目开发及后续资产
经营等综合业务，公司将以宝山顾村等项目开发为契机，积极投身上海地产集团城市
更新发展战略，为公司后续能够承接更多类似项目打下坚实基础。
2.努力提升上市公司资本市场形象
2021年，公司将主动对接资本市场，多渠道提升公司资本形象。进一步打
造核心竞争力，扩大业务规模提升经营业绩，调整优化资产结构，合理化可售物业与
持有型物业比例，加大物业管理等“轻资产高毛利”业务板块的贡献，保持企业健康
度；进一步深化市场化改革，完善法人治理结构、优化激励奖惩机制，提升决策及管
理效率，提高个体能效水平，全力提升上市公司资本市场形象，为股东创造价值。
3.积极开拓土地资源获取途径
2021年，公司将在积极服务上海地产集团城市更新战略的同时，紧跟上海
土地市场政策调整的步伐，努力获取市场化项目资源，着力构建并夯实资源获取方面
的核心竞争力，实现多层次、多渠道、多方式的获取土地手段和方法，努力通过“招
、拍、挂”市场化竞争方式获取项目资源，与此同时，探索实践一二级联动模式尝试
获取土地资源，亦可主动搜寻项目转让、股权转让、增资扩股等收并购机会，并加强
与标杆房企的合作，优势互补，共同获取土地资源，进一步增加土地项目储备。
4.积极推进项目开发管控
2021年，公司将细化“5869”快开发模式内涵作为全面提升公司核心竞争
力的重要举措之一，公司明确新开工项目拿地5个月内必须开工，拿地前完成前期设
计方案、投前目标成本等前置工作。同时，完善公司开发项目标准工期的研究和制定
。加强项目管控，确保尚汇豪庭三期项目按期竣工交付，新江湾、顾村项目及E23-3
项目2021年四季度按期开盘销售；加大资金回笼力度，实现新开盘项目开盘当日去化
推盘量60%以上，为项目精细化、快速化运营打下基础。
5.积极提升资产经营效益
2021年，公司资产经营板块将通过市场化、专业化对标，提高资产经营能
力和效益水平，逐步打造公司资产经营的核心竞争力，充分发挥经营性资产长期、稳
定收益及抵御抗风险作用，真正使经营性资产成为公司未来业务发展的重要组成。20
21年，亦是公司上海黄浦江滨江优质物业入市经营的第一年，公司将倾力做好招租工
作，引进优质客户，确保招租效率。同时做好淮海公寓等高端物业项目的自主运营，
以“业主代表+物业管理+增值服务”为运营模式，致力于提高资产收益水平。
6.积极提升物业管理板块品牌力
2021年，公司将遵循地产集团战略，未来提升物业板块管理能级。在业务
模式方面，加强物业管理人、财、物资源整合，提升物业服务品牌力；在发展路径方
面，公司将通过不断提升物业管理市场化、专业化水平，通过构筑“中华家圆”综合
服务运营平台信息化支撑，充分利用客户资源、大数据资源，实现社区资源分享，提
升服务附加值，降低管理成本，提升经营效益，在业内铸就物业品牌声誉。
7.始终坚持党建引领保障改革发展
2021年，公司将始终加强党的领导，全面从严管党治企，继续夯实党建工
作，加强企业文化建设。着力建设一个强有力的企业领导班子，深化实践一个高标准
的五星党建品牌，努力形成一个创新型的党群联动网络，努力打造一支高素质的党员
干部队伍，迎接建党100周年。强化党风廉政建设，助推改革发展，深化细化“四责
协同”，切实履行“一岗双责”，全力构建知责明责、履责尽责的责任体系，构建纪
检、审计和监事会齐抓共管的大监督工作格局，健全工作流程，完善内控制度，调整
防控措施，健全完善廉政建设长效机制，为企业经济建设保驾护航。
(四)可能面对的风险
1.政策风险
现阶段国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产
市场的总体供求关系、产品供应结构等，房地产宏观调控仍将延续，在此形势下，公
司将着力提高宏观政策敏感性和房地产行业的敏锐度，积极研判市场和政策形势，强
化危机意识和风险意识，做好项目低毛利率环境和行业周期性波动等风险应对的同时
，亦应紧抓上海城市更新发展的战略的重大机遇期，做好战略规划，最大程度降低政
策不确定性影响。
2.市场风险
当前外部环境的不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了
更高要求，对企业综合实力的考量更加严峻。随着国内疫情逐步得到控制，公司生产
经营活动也逐步恢复，公司将进一步专注目标市场，构建核心优势，规范企业运营，
严格履行内部决策程序，强化内部监督检查机制，完善内控体系建设，降低运营风险
，确保企业的稳健经营和可持续发展。
3.经营风险
新冠疫情的蔓延及复杂多变的国内外经济金融环境给公司经营工作的推进
带来了不确定性，商办写字楼空置率上升，租赁运营收入降低，面对一系列困难和挑
战，公司将尽快完成风险评估并完善防范措施，构筑强大的抗冲击能力，来应对未来
可能面临潜在的经营风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1.股东背景雄厚：公司作为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产开发平
台，控股股东具有优质的品牌口碑，公司有服务股东战略及获取项目资源的优势。
2.自身资源较优：公司现有一定规模存量资产，且2020年后续几年，将有
一批上海黄浦江滨江两岸商办项目陆续入市，提升经营资产规模，有利于形成稳定的
经营收入。
3.品牌形象悠久：公司成立于1954年，于1993上市，是为A股市场上为数不
多的以“中华”二字命名的老品牌，有先天品牌优势。
4.股东回报稳定：公司上市以来，同时秉持关注股东回报的经营理念，在
符合《公司章程》规定的分红条件下，通过送股或现金分红等方式给予股东持续回报
，历年累计现金分红超过累计归母净利润30%以上。2020年度，在经济增速短期受到
较大冲击的不利环境下，仍拟向股东派发占归母净利润较高比例（超过60%）的现金
红利。
5.物业管理板块成熟：公司旗下物业管理公司拥有三十多年物业管理经验
，管辖物业类型涉及高档住宅、办公、商业以及滨江码头、轨道交通公众物业等诸多
领域，以客户需求为核心导向，提供前期介入、销售案场、住宅物业、社区资产和社
区生活等一系列高品质服务。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、所属行业情况说明
2021年1-6月，据国家统计局数据显示，住宅销售额8.4633万亿元，同比增
长41.9%，住宅销售面积增长29.4%；办公楼销售面积增长10.0%，销售额增长10.7%；
商业营业用房销售面积增长5.7%，销售额增长8.8%。据中指研究院数据统计，2021年
上半年百城新建住宅价格累计上涨1.70%，涨幅较去年同期扩大0.43%。中央从全局角
度出发，精准把控房地产市场，因地制宜、多策并举，“三条红线”和“两集中”政
策的相继出台，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。今年以来，上海持续完善
土地市场管理，优化土地供应结构，增加保障性租赁住房供给，强化房地产金融监管
，深化房价地价联动机制，加码商品住房限购政策，努力解决大城市住房难问题。
2、公司主营业务情况说明
2018-2020年公司兑现三年业绩承诺，在专业经验沉淀及运营效率上均有显
著提升，站在“十四五”的新起点上,公司在董事会领导下，进一步明确战略规划，
聚焦核心主业，做强资产运营，落实疫情防控常态化，基本完成了半年度各项工作目
标，超额完成了上半年主营业务指标。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入66.28亿元，较去年同期增长33.24%，公司实
现归属于母公司净利润为9.91亿元，较去年同期增长66.64%；实现归属于上市公司股
东的扣除非经常性损益的净利润8.44亿元，较去年同期增长130.54%。
（一）进一步明确公司未来战略发展方向
报告期内，公司结合地产集团整体战略，通过对宏观政策、行业现状、对
标标杆研究，总结了公司优势所在及未来发展方向，制定了成为“上海有重要影响力
的城市更新综合开发运营企业”的战略定位，形成了“区域综合开发”、“产业综合
运营”、“物业综合服务”三类发展模式。同时，进一步细化战略规划目标、明确市
场化发展方向、形成保障支撑措施，启动了“1+X”专项研究（1即中华企业总体发展
战略，X即“四梁八柱”包含资源获取等配套体系），公司上下凝聚合力，聚焦改革
，深入研究，围绕土储突破、股本多元、融资创新、化零为整、产城融合、机制驱动
、高效运营及数字赋能形成了既贴近实际又有利于企业行稳致远的发展方案。
（二）快速推进项目建设及销售去化
报告期内，公司重点在建项目整体进展提速。在建中企光华雅境（顾村住
宅项目）提前一个月结构全面出正负零，完成示范区联合验收；中企云萃江湾（新江
湾住宅项目）首开楼座主体结构按期施工；新华6-2商办项目提前1个月完成结构封顶
；洋泾17-4商办项目精装修施工收尾，确保年底前竣工交付；中企海睿滨江（洋泾23
-3住宅项目）主体结构按期施工，全面推进形象进度；尚汇豪庭住宅项目三期已于6
月28日完成集中交付；虹桥31号地块商办项目提前完成正负零。
报告期内，公司针对拟售项目，积极备战。云萃江湾、光华雅境、海睿滨
江等，完成营销团队组建并启动相关后续开盘准备工作；潍坊路项目，由整售模式变
更为散售方式进行去化，全面接受客户咨询和意向客户登记。同时，针对续销项目，
持续推进，尚汇豪庭积极争取网签额度、迅速去化，加速资金回笼；苏州燕回平门里
项目上半年完成全年签约指标97.91%。报告期内，公司累计实现签约面积5.5万平方
米，签约金额27.63亿元。
（三）积极开展产城公司组建工作
报告期内，公司根据未来战略发展方向，契合产城融合的城市更新理念，
积极推进产业运营。公司与地产闵虹公司共同投资设立产城公司-上海城佳经济发展
有限公司，该公司是依托地产集团城市更新发展战略，向产城融合方向拓展，作为一
、二级联动的区域整体开发和产业园区运营的平台公司。产城公司的成立，使中华企
业从传统单一宗地开发逐步转型成为市场化城市更新的主力军，进一步了拓展地产资
源获取渠道，布局产业园区运营项目，增强企业综合竞争力。
（四）初步形成物业版块资源整合方案
报告期内，公司正式启动物业公司整合工作，作为公司重要改革板块，上
半年已完成重要阶段性工作：一是成立专项工作小组，深入调研中华企业下辖物业公
司现状，对标分析完成《物业板块改革整合方案》，提出物业整合分步实施，先行启
动“四合一”推进工作；二是成立“中华企业物业板块整合工作领导小组”和“物业
整合推进工作小组（过渡期）”，建立工作组例会机制，完成《中华企业物业板块整
合实操方案》。
（五）有序开展资产运营及“修枝剪叶”工作
报告期内，公司经营资产实收租金收入28,955.99万元，占全年租金收入预
算指标51.17%。中企财富世纪大厦（15-3项目）、中企滨江智慧广场(平凉项目)正积
极推进与意向客户租赁合同及租赁意向书签署工作。与此同时，实施年度8家企业“
修枝剪叶”推进工作。江森设备公司已完成资产转让变现及税费清理，中星广告、中
星营销公司、锦华酒店、中企汇锦、旗捷置业、浦东古北置业、南郊中华园公司资产
处置等清算流程也在稳步开展中。
（六）持续保持财务指标健康
报告期内，公司财务管理工作围绕预算、融资、税务、资金开展。在预算
管理方面，合理编制年度财务预算，有效开展预算执行分析；在融资管理方面，成功
实现资本市场创新融资，发行国君-中企古北国际财富中心资产支持专项计划，规模2
7.5亿元，为2021年同评级原始权益人利率新低；公开发行面向专业投资者2021中企0
1公司债券（第一期），规模30.87亿元，创近年来公司各期限、各品种融资利率最低
；在资金管理方面，有效实施公司资金集中管理制度，统筹资金，提高资金效率，货
币资金余额149.49亿元。公司“三道红线”均处于“绿档”水平，对应剔除预收款后
的资产负债率为62.82%；净负债率为11.66%；现金短债比为32.16。
下半年公司将在宏观经济持续调控的大背景下顺势而为，紧紧把握区域发
展的战略机遇期，积极融入地产集团城市更新等重大发展战略，努力获取优质开发资
源，提高沿江优质资产的投资回报，挖掘物业板块潜力，拓展公司经营赛道，提升公
司盈利能力，实现公司股东利益最大化，努力成为“上海有重要影响力的城市更新综
合开发运营企业”。
在战略发展上，公司将以战略落地工作为抓手，进一步优化顶层设计，明
确经营赛道，补强管理短板。初步确定八大战略落地工程，即土储突破、股本多元、
融资创新、物业整合、资管盘活、产城融合、机制驱动、高效运营及信息化（数字）
赋能。公司将紧跟集团战略部署，找到战略落地工程的关键突破要素，并就每项战略
落地工程制定关键行动计划。
在资源获取上，公司将全力拓展土地储备，继续积极筹划参与土拍，通过
市场化竞争，获取优质土地资源。另一方面积极发挥自身项目开发及资产经营管理的
综合优势，深度融入集团城市更新等重大整体战略，关注三林及新顾城等重点区域，
积极争取宗地开发机会。
在标准化工作上，公司将以“5869”全周期考核计划为指引，确保项目节
点完成进度，结合公司标准产品线的打造，推进设计、成本、招采、合约及工程等多
部门的标准化工作，提高公司整体运营效率。同时，将全力推进提升产品力打造工作
，完善产品线、标准化与质控体系，提升公司产品力。
在资产运营上，公司积极探索资产管理和资产运营分离的管控模式，引入
赛马机制，以“业主代表+物业管理+增值服务”为运营模式，在降本增效上加大工作
力度。一方面，完善下属经营性企业绩效考核体系，加强经营性资产的成本控制；另
一方面，加强资产分类，定制差异化经营策略，加大招商力度，提升资产经营效益。
在人才建设上，公司将持续打造奋斗为本，创造价值的员工队伍，携手员
工共创价值，共享美好。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1.宏观经济风险
现阶段全球疫情控制及经济复苏并不乐观，经济结构和市场供求关系不平
衡等因素，导致宏观经济增长依旧存在较大压力。房地产行业景气周期与经济周期息
息相关，宏观经济的波动可能对公司业绩产生影响。公司将紧跟国家发展战略，进一
步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，优化完善公司发展战略并及时调整行动
计划，为实现公司高质量发展夯实基础。
2.政策风险
目前，国家对房地产行业的调控趋向常态化、精细化，在“房住不炒”的
主基调下，今年以来房地产调控以及限价、限购、金融控制继续加码，房地产行业持
续面临销售调控、拿地难度上行、融资渠道持续紧缩的局面。公司将加强政策研究，
适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做
好充分的准备工作，迎接房地产行业的新挑战。
3.经营风险
房地产开发具有周期长、投入大、综合性强等特点，对于项目开发的控制
、销售等方面均具有较高的要求。集中供地和销售限价等一系列调控政策给公司经营
工作的推进带来了不确定性。公司将进一步推进快开发高周转的项目管控开发模式，
完善防范措施，构筑强大的抗冲击能力，来应对未来可能面临潜在的经营风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1．明确的战略引领
公司作为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产开发平台，承接地产集团
战略、担负国企责任，实现经济价值和社会价值，确立了成为“上海有重要影响力的
城市更新综合开发运营企业”的战略定位，形成了“区域综合开发”、“产业综合运
营”、“物业综合服务”三类发展模式，一是在公司传统开发优势的基础上，进一步
做好综合开发；二是契合产城融合的城市更新理念，做实产业运营，形成利润增长点
；三是整合现有物业板块资源，拓展全业务链能力，做强综合服务。
2.良好的资源储备
公司核心资产主要集中在上海及上海周边区域，具有一定的区域优势，公
司现有的中企云萃江湾（新江湾）、中企光华雅境（顾村）、中企海睿滨江（洋泾23
-3）等商品房住宅项目，市场稀缺性较高，居住氛围好，立足中高端住宅开发定位，
为公司主营业务收入提供保障；持有的在建写字楼项目大多位于陆家嘴、北滨江、东
外滩等上海核心区域，未来将有力提升公司经营不动产业务规模，成为公司业绩的稳
定器和压舱石。公司长期经营实践而积累起的专业、信息、人脉、经验等多方面本土
优势，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。
3.优质的物业品牌
公司旗下物业板块聚焦中高档住宅、商业、办公、轨道交通、滨江码头以
及公共配套设施等诸多城市业务领域，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业
专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行
业前茅。公司旗下的古北物业始创于1991年，是为客户提供物业管理服务、资产和客
户资源运营的综合服务平台。经过近30年的发展，古北物业在住宅物业、商办物业以
及城市服务领域均处于行业领先水平，连续两次获得“上海名牌（物业服务）”称号
；三次获得“上海名牌（物业服务）”荣誉称号，以及“上海市著名商标”和“中国
物业服务百强企业”称号，公司业务覆盖的主要区域，已具有较强的品牌影响力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是中华企业兑现“三年业绩承诺”的收官之年。公司以经营业绩为
导向，以党建为引领，坚持改革创新，强化担当作为，狠抓落实攻坚，全力以赴做好
疫情防控和复工复产，鼓足干劲完成收官冲刺，超额完成三年利润承诺，在公司治理
、土地拓展、销售去化、资产运营、设计管控、融资管理、质量安全、客户维护、组
织绩效等各个方面推进有力，为把中华企业打造成“上海有重要影响力的城市更新综
合开发运营企业”奠定扎实基础。报告期内具体经营情况如下：
1.全面兑现“三年利润承诺”，圆满完成资产重组工作
报告期内，公司通过全面预算及组织绩效管控等措施，分解指标并落实至
各责任主体，圆满完成三年利润承诺。一方面针对影响三年利润承诺的主要项目，分
类梳理，区别对待，对症下药;另一方面通过加强过程管理、动态预警、确保指标落
地。至2020年年底，中星集团超额完成三年利润承诺：2018年完成18.69亿元，2019
年完成21.37亿元，2020年完成13.94亿元，三年共完成54.00亿元，完成率107.12%。
2.规范上市公司治理，资本市场形象持续提升
报告期内，公司股票被纳入中证500指数成分股，并荣获年度上市公司社会
责任、中国房地产上市公司综合实力百强、中国房地产开发企业品牌价值华东十强、
中国房地产上市公司ESG最佳实践企业TOP50等多项资本市场殊荣，中华企业进入更多
专业机构投资者视野，促进更多机构对公司进行指数性投资配置。同时，为回报股东
，公司派发2019年度现金红利8.41亿元，占归属于上市公司股东的净利润比例35.95%
，与股东共享公司经营发展成果，切实维护股东权益，提振市场形象和投资者信心。
3.积极拓展土地资源，实施项目快开发快周转
报告期内，公司全面梳理和研判，制定项目投资拓展管理流程指引，努力
拓展土地资源。一方面积极对接上海地产集团系统内资源，另一方面积极参与公开市
场“招拍挂”，报告期内成功竞得顾村项目。与此同时，建立“5869”快开发高周转
的项目管控开发模式，土地获取后5个月开工，开工后8个月达到预售条件并开盘，开
盘当日去化推盘量的60%以上，三个月去化率达到90%，三个月资金回笼60%，为项目
后续利润结转和交付运营夯实基础。
4.坚持多措并举，销售签约额保持稳定
报告期内，公司坚持“强去化+快回笼“的营销模式，坚持多措并举，创新
应用移动互联、线上直播等科技营销方式，匹配灵活进取的销售策略和全员营销的执
行力，确保销售业绩完成。本地项目，稳健销售，提前锁定年度销售资金回笼金额；
异地项目，采取分类施策、因地制宜销售策略，快去化抢回笼，其中苏州燕回平门里
中式别墅项目，通过充分发挥产品优势、强化圈层营销，减少营销费用的同时提高去
化率；苏州太湖源二期、无锡燕尾山庄、镇江中山府、南山墅及吉林中环滨江世纪等
上海以外项目通过关键节点把控、强化拓客、聚焦资源，圆满完成年度销售任务。
2020年度，公司销售项目共计签约83.57亿元，资金回笼80.51亿元。
5.弘扬社会责任，资产管理平稳运营
报告期内，公司及时布控、严防死守，在资产产权范围内，杜绝疫情传播
，全年未发生产权范围内的疫情存在。按照上海地产集团“应知尽知，应减尽减”的
要求，认真落实疫情期间中小企业租金减免政策，弘扬国资企业的社会责任。报告期
内，古北财富中心出租率仍维持较高水平。对存量资产的处置，以利益最大化为原则
，合法合规地推进闵行区6街坊5丘的土地征收及相关资产处置工作。
6.统筹财务管理，提高资金效益
报告期内，公司为应对行业日趋收紧的融资环境，持续强化融资管理。公
司积极推进资产证券化、非标产品等融资模式创新，通过比选资产证券计划、保债计
划、年金融资等创新融资方案，推动融资创新落地。古北财富中心二期27.5亿元不动
产抵押贷款资产证券化计划获得上海证券交易所无条件通过，26亿元“中企国际金融
中心不动产债权投资计划”也已启动，并于2021年初，获批公开发行74.25亿元公司
债券。与此同时，通过编制财务核算工作手册和信息系统运用，深化核算数据管理，
加大台账管控，提升财务管理辅助数据的颗粒度和对业务决策的支撑，报告期内，融
资成本下降0.5个百分点，加权平均融资成本年化利率为4.62%。
7.推进“乐居质量行”，提升客户满意度
报告期内，公司通过“乐居质量行”品控活动，聚焦安全防范、施工质量
提升和公区品质提升，在3个城市、6个项目开展了社区品质提升行动，从满足广大业
主日常生活需求出发，落实提升举措近90项，提升社区硬件质量。同时，着力从提升
客户满意度上下功夫，借力“400热线”、“物业互查”管控平台，深化“小区经理
接待日”、“物业互查”、“入户深访”、“业委会座谈”及“心连心恳谈会”等五
大管控机制，切实加强物业与业主之间的情感交流与融合、强化对物业服务质量的管
控，使“相守”到“共融”再到“共鉴”的“三步走”策略得到有效实施。
8.秉承党建引领，发挥组织优势促发展
报告期内，公司深入开展“四史”教育，以史为镜、知史明责，筑牢守初
心担使命的思想根基；夯实五星党建，推进班子建设，强化理论武装、提升政治站位
、增强大局观念、提高责任担当；深化文明创建，凝聚群团合力，以“奋斗者为本”
理念为引领，宣贯践行“实干、创新、和谐、廉洁”核心价值观，总结提炼中企的使
命愿景和核心理念，积极推进企业文化建设，强化青年后备力量建设，推动公司党建
和业务工作相互促进，促进企业文化与经济建设的协调发展。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入115.52亿元，较去年同期减少13.02%，实现
归属于母公司净利润为13.78亿元，较去年同期减少41.11%；实现归属于上市公司股
东的扣除非经常性损益的净利润10.78亿元，较去年同期减少48.09%。报告期内压缩
带息负债约22.30亿元，期末资产负债率为64.61%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1.行业政策趋势
当前，保持房价的稳定对我国经济社会的稳定和金融安全至关重要。在此
背景下，展望2021年，预计房地产市场仍将坚定调控方向，在施策方向上依然保持“
五个不变”：“房住不炒”的战略定位不变；“租售并举”的供给体系不变；“因城
施策”的调控机制不变；实现“三稳”的调控目标不变；房地产金融政策维持稳健不
变。
2.行业发展趋势
（1）国内经济形势总体向好：尽管疫情对国内外“冲击”较大，国际环境
不确定、不稳定性因素仍较多，但相较国外，我国控制疫情效果明显，经济动能并未
受根本性损伤，复苏相对较快；中长期看，我国经济稳中向好的基本态势没有改变。
（2）国内房地产市场运行平稳：根据中国指数研究院发布《中国房地产市
场2020总结&2021展望》，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，
销售均价平稳上涨，新开工维持高
位，投资中高速增长“的特点。地区分化仍将继续，在非热门地区三四线
城市持续萎缩趋势下，一、二线城市以及新一线城市的房地产市场将保持稳步增长。
（3）上海房产市场机遇犹存：近期随着上海5个新城的规划建设以及虹桥
国际开放枢纽建设总体方案的公布，上海城市更新战略被进一步拔高推广，上海仍是
全国一线城市的“佼佼者”，地产市场面临深度挖潜、提升实力的重大机遇。
(二)公司发展战略
作为上海地产集团旗下最重要的竞争性企业，公司致力于成为上海有重要
影响力的城市更新综合开发运营企业，聚焦住宅和商办开发及资产运营，兼顾物业服
务。通过党建引领，凝心聚力，始终保持奋发有为的精神状态，坚定不移地坚持市场
化改革方向，进一步完善法人治理结构；坚持“弱矩阵式”管控模式，做强做实总部
，做精做优项目；通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以
服务集团“区域整体开发”为导向，加强市场化土地资源拓展，增强发展后劲；聚焦
项目库、资金库和人才库的建设发展，通过深化改革，切实破解瓶颈，狠抓落实，持
续保持高质量发展态势；努力完善法人治理结构和组织机构，提高资本运作能级，稳
定业绩，提升企业品牌形象，实现对股东持续回报。
(三)经营计划
2021年是“十四五”规划的开局之年，公司将在宏观经济持续调控的大背
景下顺势而为，紧紧把握区域发展的战略机遇期，积极融入地产集团城市更新等重大
发展战略，努力实现“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”的战略定位
。
1.积极融入地产集团城市更新战略
2021年，公司将以积极主动的姿态融入地产集团城市更新中心平台发展及
区域整体开发的战略布局，积极对接地产集团城市更新相关重大重点任务，主动对接
、承接项目资源，充分发挥中华企业的优势和作用，进行房地产项目开发及后续资产
经营等综合业务，公司将以宝山顾村等项目开发为契机，积极投身上海地产集团城市
更新发展战略，为公司后续能够承接更多类似项目打下坚实基础。
2.努力提升上市公司资本市场形象
2021年，公司将主动对接资本市场，多渠道提升公司资本形象。进一步打
造核心竞争力，扩大业务规模提升经营业绩，调整优化资产结构，合理化可售物业与
持有型物业比例，加大物业管理等“轻资产高毛利”业务板块的贡献，保持企业健康
度；进一步深化市场化改革，完善法人治理结构、优化激励奖惩机制，提升决策及管
理效率，提高个体能效水平，全力提升上市公司资本市场形象，为股东创造价值。
3.积极开拓土地资源获取途径
2021年，公司将在积极服务上海地产集团城市更新战略的同时，紧跟上海
土地市场政策调整的步伐，努力获取市场化项目资源，着力构建并夯实资源获取方面
的核心竞争力，实现多层次、多渠道、多方式的获取土地手段和方法，努力通过“招
、拍、挂”市场化竞争方式获取项目资源，与此同时，探索实践一二级联动模式尝试
获取土地资源，亦可主动搜寻项目转让、股权转让、增资扩股等收并购机会，并加强
与标杆房企的合作，优势互补，共同获取土地资源，进一步增加土地项目储备。
4.积极推进项目开发管控
2021年，公司将细化“5869”快开发模式内涵作为全面提升公司核心竞争
力的重要举措之一，公司明确新开工项目拿地5个月内必须开工，拿地前完成前期设
计方案、投前目标成本等前置工作。同时，完善公司开发项目标准工期的研究和制定
。加强项目管控，确保尚汇豪庭三期项目按期竣工交付，新江湾、顾村项目及E23-3
项目2021年四季度按期开盘销售；加大资金回笼力度，实现新开盘项目开盘当日去化
推盘量60%以上，为项目精细化、快速化运营打下基础。
5.积极提升资产经营效益
2021年，公司资产经营板块将通过市场化、专业化对标，提高资产经营能
力和效益水平，逐步打造公司资产经营的核心竞争力，充分发挥经营性资产长期、稳
定收益及抵御抗风险作用，真正使经营性资产成为公司未来业务发展的重要组成。20
21年，亦是公司上海黄浦江滨江优质物业入市经营的第一年，公司将倾力做好招租工
作，引进优质客户，确保招租效率。同时做好淮海公寓等高端物业项目的自主运营，
以“业主代表+物业管理+增值服务”为运营模式，致力于提高资产收益水平。
6.积极提升物业管理板块品牌力
2021年，公司将遵循地产集团战略，未来提升物业板块管理能级。在业务
模式方面，加强物业管理人、财、物资源整合，提升物业服务品牌力；在发展路径方
面，公司将通过不断提升物业管理市场化、专业化水平，通过构筑“中华家圆”综合
服务运营平台信息化支撑，充分利用客户资源、大数据资源，实现社区资源分享，提
升服务附加值，降低管理成本，提升经营效益，在业内铸就物业品牌声誉。
7.始终坚持党建引领保障改革发展
2021年，公司将始终加强党的领导，全面从严管党治企，继续夯实党建工
作，加强企业文化建设。着力建设一个强有力的企业领导班子，深化实践一个高标准
的五星党建品牌，努力形成一个创新型的党群联动网络，努力打造一支高素质的党员
干部队伍，迎接建党100周年。强化党风廉政建设，助推改革发展，深化细化“四责
协同”，切实履行“一岗双责”，全力构建知责明责、履责尽责的责任体系，构建纪
检、审计和监事会齐抓共管的大监督工作格局，健全工作流程，完善内控制度，调整
防控措施，健全完善廉政建设长效机制，为企业经济建设保驾护航。
(四)可能面对的风险
1.政策风险
现阶段国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产
市场的总体供求关系、产品供应结构等，房地产宏观调控仍将延续，在此形势下，公
司将着力提高宏观政策敏感性和房地产行业的敏锐度，积极研判市场和政策形势，强
化危机意识和风险意识，做好项目低毛利率环境和行业周期性波动等风险应对的同时
，亦应紧抓上海城市更新发展的战略的重大机遇期，做好战略规划，最大程度降低政
策不确定性影响。
2.市场风险
当前外部环境的不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了
更高要求，对企业综合实力的考量更加严峻。随着国内疫情逐步得到控制，公司生产
经营活动也逐步恢复，公司将进一步专注目标市场，构建核心优势，规范企业运营，
严格履行内部决策程序，强化内部监督检查机制，完善内控体系建设，降低运营风险
，确保企业的稳健经营和可持续发展。
3.经营风险
新冠疫情的蔓延及复杂多变的国内外经济金融环境给公司经营工作的推进
带来了不确定性，商办写字楼空置率上升，租赁运营收入降低，面对一系列困难和挑
战，公司将尽快完成风险评估并完善防范措施，构筑强大的抗冲击能力，来应对未来
可能面临潜在的经营风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1.股东背景雄厚：公司作为上海地产集团旗下唯一的市场化房地产开发平
台，控股股东具有优质的品牌口碑，公司有服务股东战略及获取项目资源的优势。
2.自身资源较优：公司现有一定规模存量资产，且2020年后续几年，将有
一批上海黄浦江滨江两岸商办项目陆续入市，提升经营资产规模，有利于形成稳定的
经营收入。
3.品牌形象悠久：公司成立于1954年，于1993上市，是为A股市场上为数不
多的以“中华”二字命名的老品牌，有先天品牌优势。
4.股东回报稳定：公司上市以来，同时秉持关注股东回报的经营理念，在
符合《公司章程》规定的分红条件下，通过送股或现金分红等方式给予股东持续回报
，历年累计现金分红超过累计归母净利润30%以上。2020年度，在经济增速短期受到
较大冲击的不利环境下，仍拟向股东派发占归母净利润较高比例（超过60%）的现金
红利。
5.物业管理板块成熟：公司旗下物业管理公司拥有三十多年物业管理经验
，管辖物业类型涉及高档住宅、办公、商业以及滨江码头、轨道交通公众物业等诸多
领域，以客户需求为核心导向，提供前期介入、销售案场、住宅物业、社区资产和社
区生活等一系列高品质服务。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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