600663陆家嘴 股票走势分析
≈≈陆家嘴600663≈≈(更新:22.02.11)
[2022-02-11] 陆家嘴(600663):陆家嘴50亿元中期票据获准注册
■证券时报
陆家嘴(600663)2月11日晚间公告，近日，公司收到交易商协会出具的通知书，交易商协会决定接受公司中期票据注册。公司本次中期票据注册金额为50亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。
[2021-10-31] 陆家嘴(600663):持有型业务持续恢复,全年盈利料平稳增长-三季点评
■中金公司
2021年三季报业绩符合我们预期
陆家嘴公布1-3Q21业绩:收入79亿元,同比下降9％;归母净利润26亿元,对应每股盈利0.64元,同比增长13％,符合我们的预期。
营业外收入大幅增加,结算权益比例提升。公司前三季度结算税后毛利率与去年同期基本持平(61％),营业外收入大幅增至4.5亿元(主要为金融板块赔偿金收入,去年同期为0.5亿元);期间公司少数股东损益占税后利润的比例较去年同期下行12ppt至16％,致归母净利润实现双位数增长。
办公楼与商业出租率保持平稳。①办公楼:三季度末公司上海地区甲级写字楼/高品质研发楼出租率分别环比提升2ppt/1ppt至80％/85％,租金较二季度环比下行2％至8.23/6.23元/平方米/天。②商业:三季度末公司上海商铺的出租率、平均租金较二季度末基本持平。③酒店:三季度末公司酒店出租率环比下降11ppt至73％,平均租金环比下降4％至453元/间/夜。
发展趋势
全年销售额料有所下滑,租赁业务延续增势。公司前三季度实现销售金额43亿元,与去年同期基本持平,期末在售项目累计去化率达60％(上半年末为53％)。考虑到当前市场下滑较快,我们预计公司全年销售额将较去年有所下滑。公司前三季度房地产租赁现金流入同比增长8％至29亿元,三季度单季同比增长10％至10亿元(环比增长13％)。公司前滩办公楼租赁工作正稳步推进,我们预计四季度租金收入仍有望维持增长,全年料恢复至2019年水平(近40亿元),对应同比增速约10％。
全年盈利有望实现平稳增长。三季度末公司合并报表范围内的已售未结金额较年初增长68％至72亿元,为公司的收入结算提供有力支撑。我们预计公司全年营业收入与去年基本持平(隐含四季度收入同比增长14％),全年税后毛利率较前三季度保持平稳,叠加结算权益比例较去年有所回升,全年归母净利润有望实现5％-10％的同比增长。
盈利预测与估值
维持2021年和2022年盈利预测不变。当前A股股价对应2021/2022年10.1倍/9.4倍市盈率。当前B股股价对应2021/2022年5.6倍/5.2倍市盈率。A股维持中性评级和12.62元目标价,对应11.8倍2021年市盈率和11.0倍2022年市盈率,较当前股价有17％的上行空间。B股维持中性评级和0.88美元目标价,对应5.5倍2021年市盈率和5.1倍2022年市盈率,较当前股价有1％的下行空间。
风险
推盘、去化进度不及预期;持有型业务恢复情况不及预期。
[2021-08-01] 陆家嘴(600663):聚焦浦东金色中环发展,多维业务释放潜在价值-中期点评
■银河证券
事件:公司公布2021年半年度业绩报告。2021H1实现营业收入57.77亿元,同比增速-12.8％;实现归母净利润20.57亿元,同比增速22.5％,每股收益0.51元/股,同比增速22.5％。
业绩较同期略有下滑,核心区域优质物业形成护城河。2021上半年,受房地产销售收入减少的影响,公司营收较去年同期下滑12.83％,房地产销售营收16.02亿元,同比下滑35.73％,毛利率74.34％,同比下滑7.87％,主要原因为房地产行业政策调控的背景下,公司重点布局于上海、苏州、天津的高地价项目进入结算期后难以快速消化,但从中长期来看,公司核心区域的优质物业和高质量新建项目将形成护城河,带来稳定收入。
持有型业务表现亮眼,三位一体释放潜在价值。公司持续推进"商业地产+商业零售+金融服务"三位一体的业务格局。2021上半年,公司在房地产租赁、金融业务、物业管理、酒店业的业务实现收入分别为16.57亿元、14.73亿元、8.37亿元、0.51亿元,占比分别为28.69％、25.50％、14.49％、0.89％,同比增速分别为5.60％、3.01％、23.61％、128.33％,各业务营收稳中有升,物业租赁首次取代房屋销售,成为公司最高营收业务。截至报告期末,公司持有商业物业、酒店物业、办公物业共计281.73万平方米,商业物业出租率整体提升8pct,酒店物业出租率整体提升43pct,办公物业出租率于天津提升8pct,于上海下降11pct,下降的主要原因为上半年上海多个新项目入市,市场竞争压力加剧,核心区域写字楼空置率普遍有所上升。
浦东新政外力蓬勃拓增业务空间,公司紧抓发展新机遇。7月29日,浦东新区中环发展"十四五"规划正式发布,"金色中环发展带"将成为浦东社会主义现代化建设引领区的重点区域之一,强化产业、生态、空间三大长板。在浦东的一系列推动发展政策的背景下,公司积极深度参与各新兴区域的发展,包括上海临港区域开发,积极承接前滩、御桥和临港等新兴区域的项目开发和招商运营。随着上海国际金融中心成为全球资源配置的功能高地,公司持有的核心区域物业价值有望持续上升,会展项目、金融服务也预期为公司带来更高收入。
投资建议:公司持续深入布局"商业地产+商业零售+金融服务"三位一体的业务,未来业绩有良好的增长基本面。公司现持有位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、天津红桥区等区位的运营物业共计282万平方米,为公司稳健发展提供有力支撑。随着上海国际金融中心的建设,公司持有的核心区域物业价值有望持续上升。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为1.13元/股、1.35元/股,以7月30日的收盘价11.61元计算,对应的市盈率分别为10.2倍、8.6倍。我们给予首次"推荐"评级。
风险提示:自持资产招商运营不及预期,行业销售不及预期。
[2021-07-30] 陆家嘴(600663):三轮驱动一体化发展,归母净利稳健增长-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2021年半年报。报告期内,公司实现营业收入57.77亿元,同比降低12.83％;归属于上市公司股东的净利润为20.57亿元,同比增长22.52％。
分项目看,2021年上半年,公司房地产销售收入16.03亿元,同比降低35.73％;房地产租赁收入16.57亿元,同比上涨5.60％;物业管理收入8.37亿元,同比增长23.61％;酒店业收入0.51亿元,同比增加128.33％;金融业收入14.73亿元,同比增加3.01％。
根据公司2021年半年报披露:(1)2021年上半年,公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计18.89亿元;实现各类房产销售现金流入合计38.86亿元;合并报表范围内实现8.94亿元物业管理收入;金融业务实现收入14.73亿元。(2)2021年上半年末,公司续建项目17个,总建筑面积198.66万平方米;竣工项目2个,总建筑面积14.53万平方米;前期准备项目2个,总建筑面积28.61万平方米。(3)公司2021年上半年利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中:长期持有物业出租毛利率为72.02％;房地产销售毛利率为74.34％,金融业务毛利率为85.23％。
此外,2021年上半年,公司累计住宅物业合同销售面积3.6万平方米,同比增长208％;合同销售金额28.52亿元,同比增长819％;在售项目的整体去化率为53％。
投资建议。"商业地产+商业零售+金融服务"一体化发展,"优于大市"评级。公司坚持以商业地产为核心,以商业零售为延伸,以金融服务为纽带,构建"商业地产+商业零售+金融服务"发展格局。公司聚焦浦东"五大倍增行动",围绕"金色中环",推进前滩、张江科学城、川沙新市镇等项目开发建设。截止2021年上半年,公司在营物业面积为282万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。我们预计公司2021-2022年EPS分别是1.17元和1.41元,给予公司2021年11-14倍动态PE,对应的合理价值区间为12.87-16.38元,给予公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
[2021-04-30] 陆家嘴(600663):1季度租金收入同比转正,全年料恢复至2019年水平-一季点评
■中金公司
1Q21业绩符合预期陆家嘴公布1Q21业绩:营业收入29亿元,同比-29％;归母净利润9亿元,同比+16％,符合我们的预期。
毛利率持续提升,少数股东损益占比大幅下降。得益于高毛利项目的持续结转,1Q21公司税后毛利率提升至59％(2019-20年分别为47％、55％)。1Q21公司少数股东损益大幅降至1.6亿元(1Q20为5.7亿元),占税后利润的比例同比下降64ppt至15％(2019-20年分别为26％、20％)。
持有型业务基本平稳。1Q21末,公司位于上海/天津的甲级写字楼出租率分别较2020年末-2ppt/+3ppt至78％/79％;1Q21平均租金分别为8.65/3.45元/平方米/天,较2020全年分别-2％/持平。
发展趋势
1季度销售高增,,2021年料维持平稳。1Q21公司在售的住宅项目主要为东和公寓、锦绣观澜一期、天津海上花苑二期、苏州15地块二期,期间实现销售金额21亿元,较1Q19(3亿元)、1Q20(1亿元)大幅增加;截至1Q21末,上述在售项目累计去化率达75％(2020年末59％)。2021年公司将着力推动存量在售项目的销售去化,同时川沙项目二期有望开盘入市贡献增量,我们预计公司全年销售额与2020年(67亿元)基本持平。
1季度租金收入同比转正,全年料恢复至疫情前水平。1Q21公司实现房地产租赁现金流入9.6亿元,同比+9.2％(2020上、下半年分别同比-9.4％、-9.1％);权益租赁现金流入8.2亿元,同比+10.6％。往前看,考虑到疫情的影响逐步消退,市场需求有望回暖,叠加陆家嘴滨江中心、前滩东方广场Ⅰ期出租率的稳步提升,以及"科学之门"A塔招商工作的有序推进,我们预计公司2021年租金收入有望恢复至2019年水平(39.5亿元),对应同比增速约10％。
盈利预测与估值维持2021/2022年每股盈利预测不变。当前A股股价对应10.4/9.7倍2021/2022年预测市盈率,B股股价对应5.7/5.3倍2021/2022年预测市盈率。A股维持中性评级,维持目标价12.62元不变,对应11.8/11.0倍2021/2022年预测市盈率,较当前股价有14％的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应5.5/5.1倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有4％的下行空间。
风险推盘、去化进度不及预期;持有型业务恢复情况不及预期。
[2021-04-02] 陆家嘴(600663):"地产+商业+金融"一体化发展,业绩稳健-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业收入144.75亿元,同比下滑2.02％;实现归母净利润40.12亿元,同比增加9.10％。同期,公司按每10股向全体股东分配现金红利人民币4.98元(含税)。
2020年,受物业租赁收入等减少的影响,公司营收下滑2.02％,但由于营业成本大幅下降,归母净利润上升9.10％。
根据公司2020年年报披露:(1)2020年,公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计35.83亿元;实现各类房产销售现金流入合计58.91亿元;合并报表范围内实现16.70亿元物业管理收入;金融业务实现收入25.14亿元。(2)公司2020年度利润来源主要由房地产销售和租赁及金融业务组成。其中:长期持有物业出租毛利率为74.13％;房地产销售毛利率为79.45％;金融业务利润率为75.16％。(3)公司2020年新开工总建筑面积36.8万平方米;续建项目总建筑面积176.4万平方米;竣工项目总建筑面积33.32万平方米。
根据公司2020年年报披露:2021年公司经营工作收入计划如下:房地产业务总流入197.19亿元,总流出249.90亿元。金融业务总流入27.30亿元,总流出24.23亿元。根据公司2020年年报披露:2021年,公司计划建设项目(含竣工及续建)项目共有19个,总建筑面积210万平方米。
投资建议。"商业地产+商业零售+金融服务"一体化发展,"优于大市"评级。公司打造以商业地产为核心,以商业零售为延伸,以金融服务为纽带,聚焦浦东"五大倍增行动",围绕"金色中环",推进前滩、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。截止2020年,公司在营物业面积为282万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100％股权后获得了3家持牌金融机构。我们预计公司2021-2022年EPS分别是1.17元和1.41元,给予公司2021年11-14倍动态PE,对应的合理价值区间为12.87-16.38元,给予公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
[2021-04-01] 陆家嘴(600663):2020年业绩超预期,2021年租金收入料恢复至2019年水平-年度点评
■中金公司
2020年业绩超出我们的预期
陆家嘴公布2020年业绩:营业收入145亿元,同比-2％;归母净利润40亿元,同比+9％,超出我们的预期(-0.8％)。
公司盈利超出预期主要因:1)毛利率大幅提升,得益于东和公寓、明城花苑等高毛利项目集中结转,2020年公司税后毛利率同比提升8ppt至55％。2)少数股东损益占比下降,2020年少数股东损益占净利润的比例同比下降6ppt至20％。商业与酒店呈复苏态势,办公楼仍承压。2020下半年公司商业与酒店物业经营情况有所好转,全年租金同比跌幅收窄至30％/46％(上、下半年同比跌幅分别为36％/67％、25％/27％);受市场需求疲弱的影响,2020年公司办公楼租金收入同比下滑4％至31亿元,上/下半年同比跌幅分别为4％/5％。
发展趋势
2020年销售同比倍增,2021年料维持平稳。2020年公司实现销售金额67亿元(2019年34亿元),同比接近倍增。2021年公司将着力实现东和公寓存量项目和苏州项目的去化,同时川沙项目二期有望开盘入市,我们预计公司全年销售额与去年基本持平。
2021年租金收入料恢复至疫情前水平。2020年公司租金收入(现金流入)同比-9.2％至35.8亿元(上/下半年分别同比-9.4％/-9.1％),剔除租金减免(2.4亿元)的影响后同比仅下滑3.2％。往前看,考虑到疫情的影响逐步消退,市场需求有望回暖,叠加陆家嘴滨江中心、前滩东方广场Ⅰ期出租率的稳步提升,以及"科学之门"A塔招商工作的有序推进,我们预计公司2021年租金收入有望恢复至2019年水平(39.5亿元),对应同比增速约10％。
盈利预测与估值
考虑到公司未来结算毛利率可能超出我们此前预期,上调2021年每股盈利预测9％至1.07元,引入2022年每股盈利预测1.15元,对应同比增速7％。当前A股股价对应10.1/9.5倍2020/2021年预测市盈率,B股股价对应5.5/5.1倍2021/2022年预测市盈率。A股维持中性评级,维持目标价12.62元不变,对应11.8/11.0倍2021/2022年预测市盈率,较当前股价有16％的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应5.5/5.1倍2020/2021年预测市盈率,与当前股价持平。
风险
新冠疫情影响范围及幅度超预期;推盘、去化进度不及预期;持有型业务恢复情况不及预期。
[2021-03-05] 陆家嘴(600663):陆家嘴2020年净利净利40.12亿元 同比增9.1%
■证券时报
陆家嘴(600663)3月5日晚间披露业绩快报，2020年实现营收144.75亿元，同比下滑2.02%;净利润40.12亿元，同比增长9.1%;每股收益0.99元。报告期内，公司受托开发管理、受托销售管理、受托租赁管理及金融板块收入增加。
[2020-11-03] 陆家嘴(600663):业绩符合预期,预计全年租金收入保持平稳-三季点评
■中金公司
1-3Q20业绩符合我们的预期公司公布1-3Q20业绩:营业收入87亿元,同比下降17％;归母净利润23亿元,同比下降8％,符合我们的预期。
毛利率结构性上行,投资收益大幅下滑。得益于明城花苑项目历史成本较低,公司前三季度税后毛利率同比提升14ppt至61％,推动税后毛利润同比+7％。受合联营公司利润下降影响,公司前三季度投资收益降至262万元(去年同期4亿元),叠加实际有效税率和少数股东损益占净利润的比重由去年同期的22.7％/24.7％上行至26.0％/28.0％,最终归母净利润录得8％的同比负增长。
酒店出租率持续回暖,办公楼租金、出租率保持平稳。1)公司酒店三季度末出租率回升至77％(一/二季度末分别为10％/41％);
平均租金448元/间/夜(较二季度基本持平),但同比仍下滑21％。
2)期末公司上海甲级写字楼/天津甲级写字楼/高品质研发楼出租率分别为87％/67％/79％,期间平均租金分别为8.83/3.45/6.31元/平方米/天,较二季度和去年同期基本保持平稳。3)三季度公司上海商铺平均租金较二季度(10.53元/平方米/天)环比下降4％,同比下降11％,出租率环比提高2ppt。
发展趋势前三季度销售已超去年,全年料达70亿元。前三季度公司实现销售金额43亿元(2019年34亿元),销售面积7万平方米,对应销售均价61142元/平方米。考虑到公司四季度主要销售项目为东和公寓(去化率28％,后续仍有新盘推出),我们估计公司四季度销售额与去年同期持平,对应全年销售额近70亿元(同比倍增)。
全年租金收入料保持平稳。前三季度公司租金收入(现金流入)同比-11％至27亿元(一/二/三季度分别为8.8/8.8/9.5亿元)。往前看,考虑到陆家嘴滨江中心出租率逐步提高,叠加前滩中心招商、运营工作有序推进,我们预计公司四季度租金收入延续三季度环比增长态势,全年累计实现租金收入37亿元(去年39亿元)。
盈利预测与估值维持2020/2021年每股盈利预测不变。当前A股股价对应12.4/11.5倍2020/2021年预测市盈率,B股股价对应5.9/5.4倍2020/2021年预测市盈率。A股维持中性评级,维持目标价12.62元不变,对应14.0/12.9倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有12％的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应6.5/6.0倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有11％的上行空间。
风险新冠疫情影响范围及幅度超预期;推盘、去化进度不及预期。
[2020-09-09] 陆家嘴(600663):陆家嘴与陆家嘴集团出资设立东袤置业 注册资本100亿元
■证券时报
陆家嘴(600663)9月9日晚公告，公司与关联方陆家嘴集团共同出资设立上海东袤置业有限公司(东袤置业)，注册资本100亿元。其中，公司持股比例为30%，认缴出资额30亿元;陆家嘴集团持股比例为70%，认缴出资额70亿元。公司和陆家嘴集团按各自持股比例，同比例向东袤置业提供股东借款，借款期限不超过半年，公司提供的股东借款金额不超过9亿元。
[2020-08-06] 陆家嘴(600663):受疫情影响,房产销售收入暂时下滑
■海通证券
事件。公司公布2020年半年报。报告期内,公司实现营业收入66.27亿元,同比下滑19.07％;实现归母净利润约为16.78亿元,同比下滑18.01％。
2020年上半年,受房产销售收入减少的影响,公司营收下滑19.07％,归母净利润下滑18.01％。根据公司2020年半年报披露:(1)2020年上半年,公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计17.64亿元;实现各类房产销售现金流入合计3.69亿元;合并报表范围内实现6.59亿元物业管理收入;金融业务实现收入14.30亿元。(2)公司2020年上半年利润来源主要由房地产销售和租赁及金融业务组成。其中:长期持有物业出租毛利率为78.66％;房地产销售毛利率为82.07％;金融业务利润率为79％。(3)公司2020年新开工总建筑面积5.96万平方米;续建项目总建筑面积230.91万平方米;前期准备项目总建筑面积35.36万平方米。
根据公司2019年年报披露:公司2020年公司经营工作收入计划如下:房地产业务总流入145.96亿元,总流出194.11亿元(其土地储备及资产、股权收购款56.72亿元)。金融业务总流入23.80亿元,总流出14.07亿元。
根据公司2020年半年报披露:下半年,公司的建设项目(含新开工、竣工及续建)及前期准备项目共有25个,总建筑面积279万平方米。
投资建议。"商业地产+商业零售+金融服务"一体化发展,"优于大市"评级。
公司打造"以商业地产为核心,以商业零售和金融服务为两翼,以浦东、天津、苏州为三城"的"一核两翼三城"发展格局。截止2020年上半年,公司在营物业面积为272万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100％股权后获得了3家持牌金融机构。我们预计公司2020年、2021年EPS分别是1.00元和1.16元,给予公司2020年14-18倍动态PE,对应的合理价值区间为14.0-18.0元,给予公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
[2020-07-29] 陆家嘴(600663):上半年业绩略低于预期,全年租金收入保持平稳-中报点评
■中金公司
1H20业绩略低于我们的预期公司公布1H20业绩:营业收入66亿元,同比下降19％;归母净利润17亿元,同比下降18％,对应每股盈利0.42元,略低于我们的预期。
高基数下房地产销售结转收入大幅下滑,投资收益和少数股东损益进一步拖累业绩。一方面,公司上半年房地产销售结算收入同比下降47％(去年同期因金融广场2号办公楼销售结算基数较高),致营业收入同比下降19％;另一方面,得益于结算项目(明城花苑)毛利率较高,公司上半年综合税后毛利率同比提高14个百分点至60％,税后毛利润最终录得6％的同比增长。受合联营公司业绩拖累,公司上半年投资收益为-0.45亿元(去年同期2.07亿元),叠加少数股东损益占净利润的比重提升至31％(去年同期22％),公司上半年归母净利润同比下降18％。
二季度经营性现金流转正,净负债率边际上行,融资成本处于低位。公司第二季度经营性现金净流入4亿元(去年同期净流出11亿元,一季度净流出22亿元),上半年累计净流出19亿元(去年同期净流出16亿元)。截至上半年末,公司净负债率143％(2019年末132％)。上半年,公司分别以2.36％(270天)/2.48％(180天)/1.98％(175天)的票面利率发行了三期超短期融资券。发展趋势全年销售额料与去年持平。受推盘节奏影响,公司上半年销售金额同比下降50％至3亿元。考虑到公司目前主要在售项目(天津海上花苑二期和苏州15地块二期)未售面积达7.1万平方米,同时川沙锦绣观澜和苏州锦绣澜山项目计划在下半年入市销售(新推货值20-25亿元),我们预计公司下半年可实现销售额近30亿元,全年销售额有望同比持平。
预计全年租金收入维持平稳。上半年公司确认房地产租赁业务收入16亿元,同比增长4％。往前看,考虑到陆家嘴滨江中心租金贡献逐步提高,叠加前滩中心入市招商工作有序推进,我们预计公司2020年租金收入同比保持平稳。
盈利预测与估值维持2020/2021年每股盈利预测不变。当前A股股价对应13.4/12.3倍2020/2021年预测市盈率,B股股价对应6.4/5.9倍2020/2021年预测市盈率。A股维持中性评级,维持目标价12.62元不变,对应14.0/12.9倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有4％的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应6.7/6.2倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有5％的上行空间。
风险新冠疫情影响范围及幅度超预期;推盘、去化进度不及预期。
[2020-03-31] 陆家嘴(600663):归母净利润稳健增长,参与张江核心区建设
■海通证券
事件。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业收入147.73亿元,同比增加16.89％;实现归母净利润约为36.77亿元,同比增长9.76％。公司2019年度按每10股向全体股东分配现金红利人民币4.56元(含税)。
2019年,受物业租赁收入和房产销售收入增加的推动,公司营收增加16.89％,归母净利润增加9.76％。根据公司2019年年报披露:(1)2019年,公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计39.47亿元;实现各类房产销售现金流入合计43.29亿元;实现16.82亿元物业管理收入;金融业务实现收入19.46亿元。(2)公司2019年度当年利润来源主要由房地产销售、租赁及金融业务组成。其中:长期持有物业出租毛利率为78.05％;
房地产销售毛利率为64.22％;金融业务利润率为57.71％。(3)公司2019年竣工总建筑面积15.07万平方米;新开工总建筑面积149.47万平方米。
报告期内,公司与控股股东陆家嘴集团共同出资东翌置业,公司持股比例为60％,认缴出资额人民币45亿元。2019年7月25日东翌置业以人民币91.09亿元竞得张江中区56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地块及57-02公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间的国有建设用地使用权。该地块上地总面积约8.99万平方米,规划总建筑面积约82.88万平方米,土地用途为办公、商业及其他商服、租赁住房。
根据公司2019年年报披露:2020年,公司将全力以赴聚焦张江科学城核心区的项目建设。公司2020年公司经营工作收入计划如下:房地产业务总流入145.96亿元,总流出194.11亿元(其土地储备及资产、股权收购款56.72亿元)。金融业务总流入23.80亿元,总流出14.07亿元。
投资建议。:"商业地产+商业零售+金融服务"一体化发展,"优于大市"评级。
公司积极打造"以商业地产为核心,以商业零售和金融服务为两翼,以浦东、天津、苏州为三城"的"一核两翼三城"发展格局。截止2019年底,公司在营物业面积为272万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100％股权后获得了3家持牌金融机构。我们预计公司2020年、2021年EPS分别是1.00元和1.16元,给予公司2020年14-18倍动态PE,对应的合理价值区间为14.0-18.0元,给予公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
[2020-03-29] 陆家嘴(600663):业绩符合预期,2020年租金收入料同比持平
■中金公司
2019业绩符合我们预期公司公布2019业绩:营业收入148亿元,同比增长17％;归母净利润37亿元,对应每股盈利0.91元,同比增长10％,符合预期。
毛利率上行,投资收益降逾六成。公司2019年房地产销售业务收入同比增长17％至72亿元(其中高毛利项目前滩东方逸品约贡献其中的65％),房地产销售毛利率较2018年提高15个百分点至64％,带动营业收入同比增长17％,综合税后毛利率提高至47％(2018年44％)。公司2019年投资收益同比下降61％(主要因2018年上半年处置子公司前绣实业50％股权),少数股东损益占净利润的比重提高至26％(2018年18％),二者共同拖累归母净利润同比仅增10％(低于营收增速),归母净利率下降2个百分点至25％。高分红比例延续,融资成本低。公司2019年每股分红0.46元,分红率50％,与2018年持平,对应股息收益率4.1％。公司2019年末净负债率131.6％(2018年末131.1％),平均融资成本4.4％(2018年末4.7％),处于行业低水平。
发展趋势预计2020年住宅销售额同比小增。2019年公司住宅物业签约销售额/销售面积分别同比下降48％/41％至34亿元/8万平方米。公司目前在售项目海上花苑东块和苏州15号地块二期可售未售面积合计达8.1万平方米,同时考虑到上海川沙项目2020年新开盘(住宅类面积6.6万平方米),我们预计公司2020年销售额同比小增。
预计2020年持有性物业收入保持平稳。公司2019年表内长期在营物业租金现金流入同比增长12％至39亿元,其中商场和酒店收入合计占比15％。往前看,受疫情影响公司商场和酒店收入短期承压,但考虑到甲级写字楼前滩东方新都和陆家嘴滨江中心(2019年下半年正式入市,租赁面积占甲级写字楼的10％)收入贡献增加,我们预计公司2020年持有性物业收入有望保持平稳(疫情前我们预计同比增约6％)。
盈利预测与估值维持2020年和2021年盈利预测不变。当前A股股价对应2020/2021年12.3倍/11.4倍市盈率。当前B股股价对应2020/2021年5.8倍/5.4倍市盈率。A股维持中性评级,考虑到新冠疫情对公司结转进度和租金的影响,下调目标价3％至12.62元,对应14.0/12.9倍2020/2021年目标市盈率,较当前股价有13％的上行空间。B股维持中性评级,下调目标价8％至0.88美元,对应6.5倍/6.0倍2020/2021年目标市盈率,较当前股价有12％的上行空间。
风险新冠疫情影响范围和幅度超预期;推盘、去化进度不及预期。
[2020-03-27] 陆家嘴(600663):陆家嘴2019年净利同比增9.76%,拟10派4.56元
■证券时报
陆家嘴(600663)3月27日晚发布年报，2019年度，公司实现营收147.73亿元，同比增长16.89%；净利为36.77亿元，同比增长9.76%。基本每股收益0.91元。公司拟每10股派现4.56元。公司同时披露，拟非公开发行不超过50亿元公司债券，用于偿还有息债务等。
[2020-02-22] 陆家嘴(600663):2019年业绩料延续个位数增长,租赁业务稳步发展
■中金公司
预测盈利同比增长6％我们预计公司2019年将实现归母净利润36亿元,对应同比增速6％,对应每股盈利0.88元,符合市场预期。关注要点预计2019年业绩个位数增长,利润率边际上行。我们预计公司2019年营业收入同比增长12％至142亿元(其中高毛利项目前滩34号地块贡献约50亿元收入),毛利率较2018年上行2个百分点至46％,归母净利润同比增长6％。2019年持有性物业面积扩张有望带动租赁收入稳增。我们估算2019年末甲级写字楼物业总建筑面积同比增长11％至175万平方米(主要因2019年下半年东方新都和陆家嘴滨江中心正式入市),商铺物业总建筑面积增长3％至46万平方米(上海陆悦坊竣工并开始营业),我们预计公司2019年租赁收入同比增长10％(2019年前三季度同比增长15％)。往前看,受疫情影响公司商场和酒店收入短期承压,考虑到约20％持有性物业为商场酒店(面积口径),我们预计公司2020年租赁收入基本保持平稳。
2019年销售额降逾五成,2020年销售额料维持30亿元左右。我们预计公司2019年实现销售额30亿元,同比下降54％。考虑到2020年上海川沙项目开盘,我们预计2020年销售额可保持于30亿元。2019年公司于上海新增土储63万平方米(2018年新增5万平方米),新增土储总成本121亿元,大约是同期销售额的4倍。融资端料维持优势,延续高分红比例。考虑到公司2019年下半年获取张江项目(总成本91亿元),我们预计2019年末净负债率仍处于较高水平(3Q19末净负债率140％)。我们估算公司2019年末平均融资成本4.5％左右(2018年末4.7％),处于行业低水平,2019和2020年料延续50％的分红比例(2017/2018年均50％),对应股息收益率3.6％和3.7％。
估值与建议维持2019年每股盈利预测不变,下调2020年每股盈利预测3％至0.90元(主要考虑到疫情对公司租金收入的负面冲击),引入2021年每股盈利预测0.98元。公司当前股价交易于13.5/12.4倍2020/2021年预测市盈率。维持A股中性评级和目标价13.01元,对应14.4/13.3倍2020/2021年目标市盈率,较当前股价有7％的上行空间。维持B股中性评级和目标价0.94美元,对应7.0/6.5倍2019/2020年目标市盈率,较当前股价有4％的上行空间。
风险新冠疫情持续期长于预期;出租率低于预期;川沙项目推盘进度不及预期。
[2019-10-31] 陆家嘴(600663):收入、业绩稳增,全年销售料承压
■中金公司
1~3Q19业绩符合我们预期公司公布1~3Q19业绩:营业收入105亿元,同比增长22％；归母净利润25亿元,同比增长16％,对应摊薄每股盈利0.62元,符合预期。
毛利率上升,三项费用率下行。公司前三季度税后毛利率较去年同期提高6个百分点至48％,三项费用率下降3个百分点至12％。
受去年上半年投资收益高基数影响,公司上半年归母净利润同比增长11％,但第三季度录得44％的同比增速,带动前三季度归母净利润同比增长16％。
经营性现金流持续为负,净负债率处高位。公司第三季度经营性现金流出90亿元(第一/第二季度分别流出6/11亿元,去年同期流入22亿元),前三季度累计流出106亿元(去年同期流入32亿元)。期末在手现金较年初下降2％至36亿元,净负债率140％(2018/1H19末分别131％/151％)。公司第三季度分别以3.2％/2.98％的票面利率发行10/8亿元第一期/二期超短融(期限均为270天),融资成本处低位。
发展趋势预计全年销售额12~15亿元。公司前三季度住宅物业合同销售面积同比下降81％至2万平方米,销售额同比下降75％至8亿元,对应销售均价同比增长36％至52451元/平方米,其中第三季度销售额和销售面积分别同比下降92％和94％。我们预计公司全年销售额12~15亿元,较去年(65亿元)显著下滑。
租赁业务稳步发展。公司前三季度房地产租赁收入同比增长15％至30亿元,其中第三季度同比增长23％,主要因第三季度甲级写字楼平均租金较上半年增长约10％。
盈利预测与估值考虑到销售端疲软,我们下调公司2019/2020年每股盈利预测5％/9％至0.88/0.93元。公司A股当前交易于15.5/14.7倍2019/2020e市盈率,B股交易于8.7/8.2倍2019/2020e市盈率。
维持A股中性评级,下调目标价8％至14.88元(主要因公司财务端承压和销售大幅下滑),对应16.8/16.0倍2019/2020年目标市盈率,较当前股价有8.9％的上行空间。维持B股中性评级,下调目标价17％至1.21美元,对应9.5/9.0倍2019/2020年目标市盈率,较当前股价有9.1％的上行空间。
风险公司推盘进度不及预期；重点布局城市调控升级。
[2019-09-05] 陆家嘴(600663):陆家嘴,子公司91亿元竞得张江科学城核心地块使用权
■证券时报
陆家嘴(600663)9月5日晚公告，公司控股子公司东翌置业以91亿元竞得浦东新区张江中区56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地块及57-02公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间的国有建设用地使用权。同日，东翌置业与上海市浦东新区规划和自然资源局签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同》。该地块位于张江科学城核心区，其建设和开发旨在聚焦国家战略，打造国际一流的张江科学城。
[2019-08-26] 陆家嘴(600663):前滩高毛利项目结转,写字楼出租率略回升-中期点评
■光大证券
营收同比+23.86％,毛利率同比提升9.36pc
2019年上半年,公司营收81.89亿元同比+23.86％,归母净利润20.47亿元同比+11.34％。分项来看,销售、租赁、金融、物管板块增速分别为27.48％、8.9％、47％、7.62％。整体毛利率58.62％,较2018年同期提升9.36pc,主要系住宅板块高毛利项目结转拉动。
房产销售:天津项目仍有支撑,苏州项目梯度合理
2019年上半年签约面积1.17万平米,签约金额6.16亿元,分别同比-22％和-12％。上半年主要销售项目为天津海上花苑(东标段)及上海存量房,下半年主要在售项目仍为天津海上花苑(东标段),同时苏州项目梯度布局合理,下半年有望择机入市。
租赁:写字楼出租率带动租赁业务毛利率回升,新项目持续入市
上半年实现租赁收入15.05亿,同比增加8.9％,较一季度增速下降,主要系2019年二季度写字楼租金增速下滑。商业物业收入同比+66％,主要受上海、天津的两个L+Mall影响(2018年下半年开业)。2019年上半年甲级写字楼出租率较2018年回升1pc,带动租赁业务毛利率较2018年提升0.91pc。下半年东方广场一期和陆家嘴滨江中心有望入市,随着租赁面积扩大,租赁板块收入有望持续提升。
净负债率小幅上行,融资成本优势凸显
2019年上半年净负债率提升12.58pc至118.29％,主要系发行债券增加,现金短债比上升0.07至0.39。公司的主体长期信用等级为AAA,最新一期公司债票面利率进一步下降至3.88％,融资优势持续凸显。出于谨慎性考虑,我们在业绩预测中将涉债券"16富贵01"和"15新光01"、"15新光02"、"11新光债"违约纳入考量。
目标价17.12元,上调至"买入"评级
考虑到上半年SN1办公楼项目交付,2019年高毛利项目步入结转,我们上调公司2019-2021年预测EPS至0.95、1.04、1.19元(原为0.91、1.02、1.16元),当前股价对应2019-2021年预测PE为14.9、13.6、11.9倍。鉴于申万房地产行业估值中枢下移,我们下调2019年PE至18倍(原为19倍),下调目标价至17.12元。高毛利项目入账,出租率企稳回升,上调至"买入"评级。
风险提示:公司推盘有不及预期的可能；结算进度有不及预期的可能。
[2019-08-19] 陆家嘴(600663):业绩稳健,"一核两翼三城"格局成型
■海通证券
事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入81.89亿元,同比增加23.86％；归属于上市公司股东的净利润20.47亿元,同比增加11.34％；实现基本每股收益0.51元。
2019年上半年,受房产销售结转和金融业收入增加推动,公司营收增加23.86％；同期公司投资收益减少使得净利润增幅收窄至11.34％。根据公司2019年半年报披露:(1)2019年上半年,公司合并报表范围内长期在营物业租金收入(现金流入),合计19.47亿元。其中,办公物业方面,2019年上半年度租赁收入15.98亿元,同比增幅5％；商业物业方面,2019年上半年租赁收入为1.99亿元,同比增幅66％。(2)2019年上半年,公司实现各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。(3)2019年上半年,合并报表范围内,公司实现7.5亿元物业管理收入(现金流入),比2018年同期增加21.56％。(4)2019年上半年,公司金融业务实现收入10.20亿元,占公司营业收入总额的12.44％。根据公司2019年半年报披露:2019年上半年,公司竣工项目3个,总建筑面积15.88万平方米。新开工项目2个,总建筑面积13.67万平方米。续建项目8个,总建筑面积95.63万平方米。2019年6月30日有息负债余额为354.93亿元,占2019年上半年公司总资产的42.2％,较上年末295.78亿增加20％。
投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展,“优于大市”评级。
公司积极打造“以商业地产为核心,以商业零售和金融服务为两翼,以浦东、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。根据公司2019年半年报披露,公司在营物业面积为264万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100％股权后获得了3家持牌金融机构。按照公司最新总股本40.34亿股测算(公司2018年总股本为33.62亿股,经2018年度利润分配实施完毕后,2019年6月末总股本为40.34亿股),我们预计公司2019年、2020年EPS分别是0.98元和1.12元,给予公司2019年17-21倍动态PE,对应的合理价值区间为16.66-20.58元,给予公司“优于大市”评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
[2019-07-26] 陆家嘴(600663):上半年业绩符合预期,地产销售仍疲软
■中金公司
1H19业绩符合预期公司公布1H19业绩:营业收入82亿元,同比增长24％,归母净利润20亿元,同比增长11％,对应每股盈利0.51元,符合我们预期。
毛利率大幅上行,但投资收益高基数拖累归母净利润增速。公司期内实现房地产销售收入49亿元,同比增长27％,带动营业收入同比增长24％。期内房地产销售业务毛利率提高14个百分点至59％,带动税后综合毛利率提高6个百分点至46％,税后毛利润同比增长41％。去年同期公司处置子公司前绣实业50％股权,带动1H18投资收益大增至14亿元,受该基数影响公司期内投资收益同比下降85％至2亿元,拖累归母净利润同比仅增11％。
租赁业务平稳增长。公司期内表内在营物业租金收入同比增长8％至19亿元,其中办公物业租赁收入同比增长5％,主要受益于成熟甲级写字楼平均租金同比上涨逾5％。期末持有的主要在营物业面积同比增长2％至264万平方米。
融资成本处低位,净负债率上行。年初至今公司以3.88~3.95％的票面利率累计发行35亿元公司债(期限5年),并以3.2％的票面利率发行10亿元超短融(期限270天),融资成本显著低于行业平均水平。期末公司在手现金54亿元,较年初增长46％。期末公司净负债率150％,较年初扩大19个百分点。
发展趋势预计全年销售仍相对偏弱。公司期内住宅物业合同销售额/合同销售面积分别同比下降12％/23％至6亿元/1万平方米,对应销售均价52744元/平方米,同比增长14％。我们预计下半年销售有望边际回暖(主要因公司上半年新开工面积13.67万平方米,有望为下半年增加可售资源),但全年销售相较行业其他可比公司仍偏弱。
盈利预测与估值公司当前股价对应13.5/12.3倍2019/20e市盈率。维持A股中性评级和目标价16.18元,对应14.5/13.1倍2019/20e年市盈率,较当前股价有7％的上行空间。维持B股中性评级和目标价1.46美元,较当前股价有22％的上行空间。
风险重点布局城市调控政策大幅加码；去化率和推盘进度不及预期。
[2019-07-25] 陆家嘴(600663):陆家嘴上半年净利同比增长11%
■上海证券报
陆家嘴披露半年报，公司2019年上半年实现营业收入81.89亿元，同比增长23.86%；归属于上市公司股东的净利润20.47亿元，同比增长11.34%。每股收益0.51元。
[2019-06-28] 陆家嘴(600663):管理层增持机制成熟,或有因素纳入审慎考量
■光大证券
一季度公司营收+197%，净利润+27%2019年一季度实现营收38.54亿，归母净利润8.72亿，分别同比+197.3%和+27.2%。营收大增主要系结转了浦东金融广场2号办公楼22.4亿元，净利润增速低于营收增速原因在于2018年一季度确认投资收益13.1亿元。前滩项目2019年有望结转并带动毛利率提升。
苏州项目进度或放缓，租赁板块增速回升，未决诉讼纳入审慎考量2019年一季度签约面积0.43万平米，合同金额2.6亿元，低基数下同比+1047%和+897%。一季度销售主要来自于天津海上花苑二期入市(占比27%)，上海前滩东方逸品尾盘去化(占比22%)及上海存量房去化(占比51%)。19年预计可售资源主要集中于天津和苏州，受苏州超预期地产调控影响，苏州项目开发进度或放缓。一季度租赁收入10.17亿元同比+13.5%，季度增速明显回升。目前出租率低位企稳，平均租金稳步提升，并已成功布局前滩新兴商务区，可有效分散核心商务区分流风险。目前旗下爱建证券涉及未决诉讼，分别为富贵鸟和新光集团债务违约，涉及金额分别为47676万元和22034万元。出于谨慎性原则考虑，我们在业绩预测中将上述两起诉讼影响纳入考量。
发债利率进一步下行，管理层增持公司股票的机制已较成熟公司的主体长期信用等级为AAA，最新一期公司债票面利率进一步下降至3.88%，融资优势持续凸显。2019年6月，公司部分高管及核心团队成员使用2018年度超额奖励合计增持公司A股股票286500股，占公司总股本的0.0071%，2016年起公司已形成管理层利用年度超额奖励增持公司股票的稳定机制。
12个月目标价17.30元，下调至"增持"评级考虑到苏州地区调控程度超预期趋严，公司苏州项目开发进度有可能受到较大影响；以及爱建证券涉及未决诉讼，出于谨慎性原则，我们将上述影响纳入业绩考量。综上，我们下调公司2019-2021年预测EPS(摊薄)为0.91、1.02、1.16元(原为1.00、1.17、1.36元(摊薄))。当前股价对应2019-2021年预测PE为16.9、15.1、13.3倍。维持2019年19倍PE，对应目标价17.30元，下调至"增持"评级。
风险提示公司推盘进度有不及预期的可能；未决诉讼存在一定的不确定性。
[2019-05-22] 陆家嘴(600663):陆家嘴超短期融资券获准注册
■上海证券报
陆家嘴公告，近期，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，决定接受公司超短期融资券注册，通知书中明确：本次超短期融资券注册金额为70亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。公司在注册有效期内可分期发行超短期融资券。
[2019-04-29] 陆家嘴(600663):陆家嘴一季度净利增长27%
■上海证券报
陆家嘴披露一季报。公司实现营收3,853,576,821.11元，同比增长197.25%；归属于上市公司股东的净利润871,735,222.66元，同比增长27.16%。每股收益0.26元。
[2019-04-12] 陆家嘴(600663):短期销售低位大幅放量,长期受益核心存量资产-年度点评
■光大证券
2018年营收同比增35％，毛利率提升4.17pc18年营收126.39亿同比+35.54％，归母净利润33.5亿同比+7.04％。净利润增速低于营收系17年营收低基数叠加18年投资收益下滑。经营活动净收益同比+80.95％，占比+27pc。整体毛利率上行4.17pc至53.97％。
地产销售：销售低位放量，SN1办公项目提供结算支撑结算方面：18年房产结算收入61.07亿元同比+104.04％。受17年销售影响，住宅结算偏弱，SN1办公楼项目结算提供支撑，毛利率提升17.77pc至49.56％。销售方面：18年住宅签约面积12.7万平米同比+5456％，住宅签约金额65.49亿元同比+6449％。18年底预收账款60.41亿同比+125％，19年预售陆家嘴金融广场2号楼22.6亿，后续房产结算有保障。2018年住宅销售均价提升18％至5.16万/平米，后续结算毛利率有支撑。苏州项目步入开发周期，上海新增拿地，后续销售资源有支撑。
地产租赁：出租率承压，供给放量，收入仍有支撑18年房地产租赁收入32.19亿元同比+4.65％，增幅收窄主要系上海写字楼出租率下降。18年新增写字楼3座，预计19年新竣工3座，租赁供给放量，后续地产租金收入仍有支撑。
净负债率下行，融资优势持续凸显18年末净负债率下行18.41pc至121.84％，现金短债比微幅上行0.02。公司主体长期信用等级为AAA，18年以来发债利率持续下行，2019年3月最新一期公司债票面利率3.95％，融资优势持续凸显。
12个月目标价22.71元，上调至"买入"评级公司销售放量，毛利率提升，地产业务步入新一轮开发周期；租赁业务新项目入市，供给放量情况下租金收入有支撑。净负债率下行，融资成本具备优势。参与设立上海浦东科技创新投资基金，充分受益于长三角一体化及科创发展。上调公司2019-2020年预测EPS为1.20、1.40元（原为1.19/1.38元），引入2021年预测EPS为1.63元。当前股价对应2019-2021年预测PE为15.7、13.5、11.6倍。给予2019年19倍PE，对应目标价22.71元，上调至"买入"评级。
风险提示公司推盘进度有不及预期的可能；项目结算进度有不及预期的可能。
[2019-04-03] 陆家嘴(600663):业绩稳健增长,地产、商业多元发展
■海通证券
事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入126.39亿元,同比增加35.54％;归属于上市公司股东的净利润33.50亿元,同比增加7.04％;实现全面摊薄每股收益1.00元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利4.99元(含税)并送红股2股。
2018年,受房产结转推动,公司营收增加35.54％;同期公司投资收益减少等使得归母净利润增幅缩小至7.04％。根据公司2018年年报披露:2018年公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入35.16亿元。其中,办公物业租赁收入29.5亿元,同比增幅8％;商铺物业租赁收入2.39亿元,同比增幅14％;酒店物业营业收入1.58亿元,同比增加24.41％;住宅物业租赁收入1.6亿元,同比减少2％;养老物业租赁收入900万元。2018年公司各类房产销售现金流入73.14亿元。其中,住宅物业实现销售收入59.12亿元;
办公物业实现现金流入14.02亿元。2018年公司合并报表范围内物业管理收入13.83亿元,同比增加30.97％。2018年公司转让了前绣实业50％股权,取得交易价款13.49亿元。2018年公司实现金融服务收入16.30亿元,占营收总额的12.89％。根据公司2018年年报披露:截至2018年末公司持有的主要在营物业面积约259万平,在建面积156万平。
2019年2月,公司以29.45亿元竞得上海市浦东三幅合计建面12.28万平的综合地块。2019年3月,公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”。
投资建议。“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2018年年报披露,公司在营物业面积约259万平,在建面积156万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。公司完成收购陆金发100％股权后获得了3家持牌金融机构。目前公司立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2019年、2020年EPS分别是1.18和1.35元。我们给予公司2019年17-21倍PE,对应的合理价值区间为20.06-24.78元,给予公司“优于大市”评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险
[2019-04-02] 陆家嘴(600663):销售新高储备优渥,尽享区位政策红利
■中信建投
陆家嘴发布18年年报,实现营收126.39亿元,同比增长35.54％;实现归母净利33.5亿元,同比增长7.04％;EPS0.997元。
租赁市场淡静,业绩稳健增长:期内公司业绩增幅不及规模增幅的主要原因在于:1、结转结构有所变化,毛利水平较低的房产销售业务结转收入同比增幅超100％。而由于租赁市场的寡淡,期内高毛利的租赁业务收入仅同比增长8.6％;2、期内营业税金由17年同期的6.02亿元增长至当期的12.27亿元;3、投资收益大幅滑落。
合约销售突破历史高点,储备丰富力保规模再跨越:报告期内,公司住宅物业合同销售面积12.7万方,合同销售金额65.36亿元,同比分别达到456％和1336％。全年整体在售项目的去化率约62％。其中8月份入市的前滩东方逸品项目带动住宅销售均价由17年的1.99万/平大幅跃升至当期的5.04万/平,这也为锁定和增厚公司未来两年的业绩奠定了坚实基础。土储拓展方面,公司重归上海扩充储备,当前在上海地区的土储建面达约90万方。
租赁收入增速趋缓:持有物业为公司贡献持续而稳定的现金流。报告期内,公司实现房地产租赁收入32.19亿元,同比增加4.66％。我们认为在当前房地产项目资产证券化迎来政策风口的机遇下,公司作为核心地区大体量的持有物业主,同时兼具完备的金融平台,有望在未来赢得更广阔的发展机遇。
投资高峰回落减轻杠杆压力,融资优势显著但仍需拓宽:工程投资高峰已过,短债压力由17年末的约338％回落至约314％,净负债率由17年末的约124％回落至约106％。公司2018年至今共发行三期公司债,今年3月最新发行的一期利率进一步下降至3.95％,18年末综合融资成本4.74％。
因势利导参与设立科创板基金,金融板块蓄力长足发展:公司出资4亿元设立"上海浦东科技创新投资基金",我们认为公司在金融板块的蓄力将为公司的长期发展不断注入活力。
盈利预测与投资评级:预计公司19-20年EPS分别为1.18、1.49元,维持"增持评级
[2019-04-02] 陆家嘴(600663):陆家嘴信托获关联方20亿认购单一信托产品
■证券时报
上市公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(简称“陆家嘴”)近日公告称，公司关联人上海陆家嘴(集团)有限公司(简称“陆家嘴集团”)拟向公司控股子公司——陆家嘴国际信托有限公司(简称“陆家嘴信托”)购买“陆家嘴信托·樽盈财富二号单一资金信托”信托产品(简称“樽盈财富二号”)，计划认购规模不超过人民币20亿元，存续期限不超过12个月。
这笔巨额资金将产生怎样的收益?公告表示，预期信托收益率将根据信托产品成立时公开市场价格确定，以不优于对非关联方同类交易的条件进行。
有业界观察人士称，大股东对旗下信托公司的支持有多种形式，相对于增资这类程序复杂、耗时耗力且难以变通的方式，将大额资金交由信托公司打理，双方的自由度都更高，也有助于信托公司做大主动管理规模。
支持力度不可谓不大
单一信托，也称个别资金信托，是指信托公司接受单个委托人的资金委托，依据委托人确定的管理方式(指定用途)，或由信托公司代为确定的管理方式(非指定用途)，单独管理和运用货币资金的信托。
陆家嘴信托是上市公司陆家嘴控股的信托机构，而陆家嘴集团是陆家嘴的控股股东。
据证券时报·信托百佬汇记者了解，樽盈财富二号的投资标的范围包括陆家嘴信托发行的信托产品及银行同业存款、货币市场基金，以及经陆家嘴信托准入的现金管理类信托计划或资管计划等。
“股东方提供了20亿元资金购买产品，且陆家嘴信托有较大的自主权限，收益率方面随行就市，这样的支持力度不可谓不大。”一家中型信托公司高管对此表示。
陆家嘴表示，本次交易有助于公司金融板块的业务发展。
控股股东财力雄厚
公开资料显示，陆家嘴集团注册资本为23.57亿元，是国有独资公司，以房地产开发经营、市政基础设施为主营。
截至2018年末，陆家嘴集团合并报表中的总资产为人民币1434.41亿元，归属于母公司所有者权益合计为人民币246.55亿元，2018年度营业总收入为人民币280.33亿元(未经审计)。
陆家嘴信托前身为“海协信托”，2012年2月经原银监会批准重新登记开业。公司注册地位于青岛，管理总部位于上海，并在北京、杭州、苏州、济南、郑州、昆明、无锡等多个重点城市设立业务分部。2018年，经中国银保监会批准，陆家嘴信托注册资本金增至40亿元。
截至2018年末，陆家嘴信托实现营业收入11.2亿元，净利润4.36亿元，信托收入8.96亿元。2018年该公司累计发行成立信托计划1258个，规模6805.65亿元，其中存续信托项目432个，规模2284.24亿元，新增发行成立信托计划217个，规模997.29亿元。
[2019-04-01] 陆家嘴(600663):地产销售、结算高增,投资收益降逾四成
■中金公司
2018年每股盈利1.00元,同比增长7％,符合预期
陆家嘴公布2018年业绩:营业收入126亿元,同比增长36％;归属母公司净利润34亿元,同比增长7％,对应每股盈利1.00元。
营收大增,但投资收益降逾四成拖累归母净利润增速。公司期内住宅物业实现销售收入59亿元(2017年仅5亿元),带动营业收入同比增长36％,税后毛利率较年初提高1个百分点。三项费用率下降7个百分点至12％,主要因资本化利息占比提高(2018年33％vs.2017年8％)带动财务费用同比下降23％。投资收益同比下降41％,拖累归母净利润仅增7％。
租金上涨带动租赁收入小增。公司期内表内在营物业租金收入35亿元,同比增长9％,其中办公物业租赁收入录得8％的同比增长,主要受益于平均租金的上涨(上海成熟甲级写字楼平均租金同比上涨逾6％,高品质研发楼平均租金上涨9％)。
净负债率下降,但短期偿债压力凸显。期末公司净负债率106％,较年初收窄19个百分点。期末在手现金同比增长4％至37亿元,仅相当于一年内到期有息负债的32％。
发展趋势
苏州项目入市料为公司销售提供有力支撑。公司期内住宅物业合同销售额/合同销售面积65亿元/13万平方米(去年同期1亿元/2286平方米)。伴随新开工项目苏州14号地块住宅项目和15号地块一期和二期商品房首开入市,预计2019年商品房销售额将继续复苏。
盈利预测
我们维持2019e盈利预测不变,引入2020e每股盈利预测1.23元。
估值与建议
公司当前股价对应16.4/14.4倍2019/2020e市盈率。维持A股中性评级和目标价15.93元,对应14.7/13.0倍2019/2020e目标市盈率及10％下行空间;维持B股中性评级和目标价1.46美元,较当前股价有1％的下行空间。
风险
苏州项目推盘进度不及预期。
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[2022-02-11] 陆家嘴(600663):陆家嘴50亿元中期票据获准注册
■证券时报
陆家嘴(600663)2月11日晚间公告，近日，公司收到交易商协会出具的通知书，交易商协会决定接受公司中期票据注册。公司本次中期票据注册金额为50亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。
[2021-10-31] 陆家嘴(600663):持有型业务持续恢复,全年盈利料平稳增长-三季点评
■中金公司
2021年三季报业绩符合我们预期
陆家嘴公布1-3Q21业绩:收入79亿元,同比下降9％;归母净利润26亿元,对应每股盈利0.64元,同比增长13％,符合我们的预期。
营业外收入大幅增加,结算权益比例提升。公司前三季度结算税后毛利率与去年同期基本持平(61％),营业外收入大幅增至4.5亿元(主要为金融板块赔偿金收入,去年同期为0.5亿元);期间公司少数股东损益占税后利润的比例较去年同期下行12ppt至16％,致归母净利润实现双位数增长。
办公楼与商业出租率保持平稳。①办公楼:三季度末公司上海地区甲级写字楼/高品质研发楼出租率分别环比提升2ppt/1ppt至80％/85％,租金较二季度环比下行2％至8.23/6.23元/平方米/天。②商业:三季度末公司上海商铺的出租率、平均租金较二季度末基本持平。③酒店:三季度末公司酒店出租率环比下降11ppt至73％,平均租金环比下降4％至453元/间/夜。
发展趋势
全年销售额料有所下滑,租赁业务延续增势。公司前三季度实现销售金额43亿元,与去年同期基本持平,期末在售项目累计去化率达60％(上半年末为53％)。考虑到当前市场下滑较快,我们预计公司全年销售额将较去年有所下滑。公司前三季度房地产租赁现金流入同比增长8％至29亿元,三季度单季同比增长10％至10亿元(环比增长13％)。公司前滩办公楼租赁工作正稳步推进,我们预计四季度租金收入仍有望维持增长,全年料恢复至2019年水平(近40亿元),对应同比增速约10％。
全年盈利有望实现平稳增长。三季度末公司合并报表范围内的已售未结金额较年初增长68％至72亿元,为公司的收入结算提供有力支撑。我们预计公司全年营业收入与去年基本持平(隐含四季度收入同比增长14％),全年税后毛利率较前三季度保持平稳,叠加结算权益比例较去年有所回升,全年归母净利润有望实现5％-10％的同比增长。
盈利预测与估值
维持2021年和2022年盈利预测不变。当前A股股价对应2021/2022年10.1倍/9.4倍市盈率。当前B股股价对应2021/2022年5.6倍/5.2倍市盈率。A股维持中性评级和12.62元目标价,对应11.8倍2021年市盈率和11.0倍2022年市盈率,较当前股价有17％的上行空间。B股维持中性评级和0.88美元目标价,对应5.5倍2021年市盈率和5.1倍2022年市盈率,较当前股价有1％的下行空间。
风险
推盘、去化进度不及预期;持有型业务恢复情况不及预期。
[2021-08-01] 陆家嘴(600663):聚焦浦东金色中环发展,多维业务释放潜在价值-中期点评
■银河证券
事件:公司公布2021年半年度业绩报告。2021H1实现营业收入57.77亿元,同比增速-12.8％;实现归母净利润20.57亿元,同比增速22.5％,每股收益0.51元/股,同比增速22.5％。
业绩较同期略有下滑,核心区域优质物业形成护城河。2021上半年,受房地产销售收入减少的影响,公司营收较去年同期下滑12.83％,房地产销售营收16.02亿元,同比下滑35.73％,毛利率74.34％,同比下滑7.87％,主要原因为房地产行业政策调控的背景下,公司重点布局于上海、苏州、天津的高地价项目进入结算期后难以快速消化,但从中长期来看,公司核心区域的优质物业和高质量新建项目将形成护城河,带来稳定收入。
持有型业务表现亮眼,三位一体释放潜在价值。公司持续推进"商业地产+商业零售+金融服务"三位一体的业务格局。2021上半年,公司在房地产租赁、金融业务、物业管理、酒店业的业务实现收入分别为16.57亿元、14.73亿元、8.37亿元、0.51亿元,占比分别为28.69％、25.50％、14.49％、0.89％,同比增速分别为5.60％、3.01％、23.61％、128.33％,各业务营收稳中有升,物业租赁首次取代房屋销售,成为公司最高营收业务。截至报告期末,公司持有商业物业、酒店物业、办公物业共计281.73万平方米,商业物业出租率整体提升8pct,酒店物业出租率整体提升43pct,办公物业出租率于天津提升8pct,于上海下降11pct,下降的主要原因为上半年上海多个新项目入市,市场竞争压力加剧,核心区域写字楼空置率普遍有所上升。
浦东新政外力蓬勃拓增业务空间,公司紧抓发展新机遇。7月29日,浦东新区中环发展"十四五"规划正式发布,"金色中环发展带"将成为浦东社会主义现代化建设引领区的重点区域之一,强化产业、生态、空间三大长板。在浦东的一系列推动发展政策的背景下,公司积极深度参与各新兴区域的发展,包括上海临港区域开发,积极承接前滩、御桥和临港等新兴区域的项目开发和招商运营。随着上海国际金融中心成为全球资源配置的功能高地,公司持有的核心区域物业价值有望持续上升,会展项目、金融服务也预期为公司带来更高收入。
投资建议:公司持续深入布局"商业地产+商业零售+金融服务"三位一体的业务,未来业绩有良好的增长基本面。公司现持有位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、天津红桥区等区位的运营物业共计282万平方米,为公司稳健发展提供有力支撑。随着上海国际金融中心的建设,公司持有的核心区域物业价值有望持续上升。我们预计公司2021-2022年每股收益分别为1.13元/股、1.35元/股,以7月30日的收盘价11.61元计算,对应的市盈率分别为10.2倍、8.6倍。我们给予首次"推荐"评级。
风险提示:自持资产招商运营不及预期,行业销售不及预期。
[2021-07-30] 陆家嘴(600663):三轮驱动一体化发展,归母净利稳健增长-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2021年半年报。报告期内,公司实现营业收入57.77亿元,同比降低12.83％;归属于上市公司股东的净利润为20.57亿元,同比增长22.52％。
分项目看,2021年上半年,公司房地产销售收入16.03亿元,同比降低35.73％;房地产租赁收入16.57亿元,同比上涨5.60％;物业管理收入8.37亿元,同比增长23.61％;酒店业收入0.51亿元,同比增加128.33％;金融业收入14.73亿元,同比增加3.01％。
根据公司2021年半年报披露:(1)2021年上半年,公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计18.89亿元;实现各类房产销售现金流入合计38.86亿元;合并报表范围内实现8.94亿元物业管理收入;金融业务实现收入14.73亿元。(2)2021年上半年末,公司续建项目17个,总建筑面积198.66万平方米;竣工项目2个,总建筑面积14.53万平方米;前期准备项目2个,总建筑面积28.61万平方米。(3)公司2021年上半年利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中:长期持有物业出租毛利率为72.02％;房地产销售毛利率为74.34％,金融业务毛利率为85.23％。
此外,2021年上半年,公司累计住宅物业合同销售面积3.6万平方米,同比增长208％;合同销售金额28.52亿元,同比增长819％;在售项目的整体去化率为53％。
投资建议。"商业地产+商业零售+金融服务"一体化发展,"优于大市"评级。公司坚持以商业地产为核心,以商业零售为延伸,以金融服务为纽带,构建"商业地产+商业零售+金融服务"发展格局。公司聚焦浦东"五大倍增行动",围绕"金色中环",推进前滩、张江科学城、川沙新市镇等项目开发建设。截止2021年上半年,公司在营物业面积为282万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。我们预计公司2021-2022年EPS分别是1.17元和1.41元,给予公司2021年11-14倍动态PE,对应的合理价值区间为12.87-16.38元,给予公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
[2021-04-30] 陆家嘴(600663):1季度租金收入同比转正,全年料恢复至2019年水平-一季点评
■中金公司
1Q21业绩符合预期陆家嘴公布1Q21业绩:营业收入29亿元,同比-29％;归母净利润9亿元,同比+16％,符合我们的预期。
毛利率持续提升,少数股东损益占比大幅下降。得益于高毛利项目的持续结转,1Q21公司税后毛利率提升至59％(2019-20年分别为47％、55％)。1Q21公司少数股东损益大幅降至1.6亿元(1Q20为5.7亿元),占税后利润的比例同比下降64ppt至15％(2019-20年分别为26％、20％)。
持有型业务基本平稳。1Q21末,公司位于上海/天津的甲级写字楼出租率分别较2020年末-2ppt/+3ppt至78％/79％;1Q21平均租金分别为8.65/3.45元/平方米/天,较2020全年分别-2％/持平。
发展趋势
1季度销售高增,,2021年料维持平稳。1Q21公司在售的住宅项目主要为东和公寓、锦绣观澜一期、天津海上花苑二期、苏州15地块二期,期间实现销售金额21亿元,较1Q19(3亿元)、1Q20(1亿元)大幅增加;截至1Q21末,上述在售项目累计去化率达75％(2020年末59％)。2021年公司将着力推动存量在售项目的销售去化,同时川沙项目二期有望开盘入市贡献增量,我们预计公司全年销售额与2020年(67亿元)基本持平。
1季度租金收入同比转正,全年料恢复至疫情前水平。1Q21公司实现房地产租赁现金流入9.6亿元,同比+9.2％(2020上、下半年分别同比-9.4％、-9.1％);权益租赁现金流入8.2亿元,同比+10.6％。往前看,考虑到疫情的影响逐步消退,市场需求有望回暖,叠加陆家嘴滨江中心、前滩东方广场Ⅰ期出租率的稳步提升,以及"科学之门"A塔招商工作的有序推进,我们预计公司2021年租金收入有望恢复至2019年水平(39.5亿元),对应同比增速约10％。
盈利预测与估值维持2021/2022年每股盈利预测不变。当前A股股价对应10.4/9.7倍2021/2022年预测市盈率,B股股价对应5.7/5.3倍2021/2022年预测市盈率。A股维持中性评级,维持目标价12.62元不变,对应11.8/11.0倍2021/2022年预测市盈率,较当前股价有14％的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应5.5/5.1倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有4％的下行空间。
风险推盘、去化进度不及预期;持有型业务恢复情况不及预期。
[2021-04-02] 陆家嘴(600663):"地产+商业+金融"一体化发展,业绩稳健-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业收入144.75亿元,同比下滑2.02％;实现归母净利润40.12亿元,同比增加9.10％。同期,公司按每10股向全体股东分配现金红利人民币4.98元(含税)。
2020年,受物业租赁收入等减少的影响,公司营收下滑2.02％,但由于营业成本大幅下降,归母净利润上升9.10％。
根据公司2020年年报披露:(1)2020年,公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计35.83亿元;实现各类房产销售现金流入合计58.91亿元;合并报表范围内实现16.70亿元物业管理收入;金融业务实现收入25.14亿元。(2)公司2020年度利润来源主要由房地产销售和租赁及金融业务组成。其中:长期持有物业出租毛利率为74.13％;房地产销售毛利率为79.45％;金融业务利润率为75.16％。(3)公司2020年新开工总建筑面积36.8万平方米;续建项目总建筑面积176.4万平方米;竣工项目总建筑面积33.32万平方米。
根据公司2020年年报披露:2021年公司经营工作收入计划如下:房地产业务总流入197.19亿元,总流出249.90亿元。金融业务总流入27.30亿元,总流出24.23亿元。根据公司2020年年报披露:2021年,公司计划建设项目(含竣工及续建)项目共有19个,总建筑面积210万平方米。
投资建议。"商业地产+商业零售+金融服务"一体化发展,"优于大市"评级。公司打造以商业地产为核心,以商业零售为延伸,以金融服务为纽带,聚焦浦东"五大倍增行动",围绕"金色中环",推进前滩、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。截止2020年,公司在营物业面积为282万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100％股权后获得了3家持牌金融机构。我们预计公司2021-2022年EPS分别是1.17元和1.41元,给予公司2021年11-14倍动态PE,对应的合理价值区间为12.87-16.38元,给予公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
[2021-04-01] 陆家嘴(600663):2020年业绩超预期,2021年租金收入料恢复至2019年水平-年度点评
■中金公司
2020年业绩超出我们的预期
陆家嘴公布2020年业绩:营业收入145亿元,同比-2％;归母净利润40亿元,同比+9％,超出我们的预期(-0.8％)。
公司盈利超出预期主要因:1)毛利率大幅提升,得益于东和公寓、明城花苑等高毛利项目集中结转,2020年公司税后毛利率同比提升8ppt至55％。2)少数股东损益占比下降,2020年少数股东损益占净利润的比例同比下降6ppt至20％。商业与酒店呈复苏态势,办公楼仍承压。2020下半年公司商业与酒店物业经营情况有所好转,全年租金同比跌幅收窄至30％/46％(上、下半年同比跌幅分别为36％/67％、25％/27％);受市场需求疲弱的影响,2020年公司办公楼租金收入同比下滑4％至31亿元,上/下半年同比跌幅分别为4％/5％。
发展趋势
2020年销售同比倍增,2021年料维持平稳。2020年公司实现销售金额67亿元(2019年34亿元),同比接近倍增。2021年公司将着力实现东和公寓存量项目和苏州项目的去化,同时川沙项目二期有望开盘入市,我们预计公司全年销售额与去年基本持平。
2021年租金收入料恢复至疫情前水平。2020年公司租金收入(现金流入)同比-9.2％至35.8亿元(上/下半年分别同比-9.4％/-9.1％),剔除租金减免(2.4亿元)的影响后同比仅下滑3.2％。往前看,考虑到疫情的影响逐步消退,市场需求有望回暖,叠加陆家嘴滨江中心、前滩东方广场Ⅰ期出租率的稳步提升,以及"科学之门"A塔招商工作的有序推进,我们预计公司2021年租金收入有望恢复至2019年水平(39.5亿元),对应同比增速约10％。
盈利预测与估值
考虑到公司未来结算毛利率可能超出我们此前预期,上调2021年每股盈利预测9％至1.07元,引入2022年每股盈利预测1.15元,对应同比增速7％。当前A股股价对应10.1/9.5倍2020/2021年预测市盈率,B股股价对应5.5/5.1倍2021/2022年预测市盈率。A股维持中性评级,维持目标价12.62元不变,对应11.8/11.0倍2021/2022年预测市盈率,较当前股价有16％的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应5.5/5.1倍2020/2021年预测市盈率,与当前股价持平。
风险
新冠疫情影响范围及幅度超预期;推盘、去化进度不及预期;持有型业务恢复情况不及预期。
[2021-03-05] 陆家嘴(600663):陆家嘴2020年净利净利40.12亿元 同比增9.1%
■证券时报
陆家嘴(600663)3月5日晚间披露业绩快报，2020年实现营收144.75亿元，同比下滑2.02%;净利润40.12亿元，同比增长9.1%;每股收益0.99元。报告期内，公司受托开发管理、受托销售管理、受托租赁管理及金融板块收入增加。
[2020-11-03] 陆家嘴(600663):业绩符合预期,预计全年租金收入保持平稳-三季点评
■中金公司
1-3Q20业绩符合我们的预期公司公布1-3Q20业绩:营业收入87亿元,同比下降17％;归母净利润23亿元,同比下降8％,符合我们的预期。
毛利率结构性上行,投资收益大幅下滑。得益于明城花苑项目历史成本较低,公司前三季度税后毛利率同比提升14ppt至61％,推动税后毛利润同比+7％。受合联营公司利润下降影响,公司前三季度投资收益降至262万元(去年同期4亿元),叠加实际有效税率和少数股东损益占净利润的比重由去年同期的22.7％/24.7％上行至26.0％/28.0％,最终归母净利润录得8％的同比负增长。
酒店出租率持续回暖,办公楼租金、出租率保持平稳。1)公司酒店三季度末出租率回升至77％(一/二季度末分别为10％/41％);
平均租金448元/间/夜(较二季度基本持平),但同比仍下滑21％。
2)期末公司上海甲级写字楼/天津甲级写字楼/高品质研发楼出租率分别为87％/67％/79％,期间平均租金分别为8.83/3.45/6.31元/平方米/天,较二季度和去年同期基本保持平稳。3)三季度公司上海商铺平均租金较二季度(10.53元/平方米/天)环比下降4％,同比下降11％,出租率环比提高2ppt。
发展趋势前三季度销售已超去年,全年料达70亿元。前三季度公司实现销售金额43亿元(2019年34亿元),销售面积7万平方米,对应销售均价61142元/平方米。考虑到公司四季度主要销售项目为东和公寓(去化率28％,后续仍有新盘推出),我们估计公司四季度销售额与去年同期持平,对应全年销售额近70亿元(同比倍增)。
全年租金收入料保持平稳。前三季度公司租金收入(现金流入)同比-11％至27亿元(一/二/三季度分别为8.8/8.8/9.5亿元)。往前看,考虑到陆家嘴滨江中心出租率逐步提高,叠加前滩中心招商、运营工作有序推进,我们预计公司四季度租金收入延续三季度环比增长态势,全年累计实现租金收入37亿元(去年39亿元)。
盈利预测与估值维持2020/2021年每股盈利预测不变。当前A股股价对应12.4/11.5倍2020/2021年预测市盈率,B股股价对应5.9/5.4倍2020/2021年预测市盈率。A股维持中性评级,维持目标价12.62元不变,对应14.0/12.9倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有12％的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应6.5/6.0倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有11％的上行空间。
风险新冠疫情影响范围及幅度超预期;推盘、去化进度不及预期。
[2020-09-09] 陆家嘴(600663):陆家嘴与陆家嘴集团出资设立东袤置业 注册资本100亿元
■证券时报
陆家嘴(600663)9月9日晚公告，公司与关联方陆家嘴集团共同出资设立上海东袤置业有限公司(东袤置业)，注册资本100亿元。其中，公司持股比例为30%，认缴出资额30亿元;陆家嘴集团持股比例为70%，认缴出资额70亿元。公司和陆家嘴集团按各自持股比例，同比例向东袤置业提供股东借款，借款期限不超过半年，公司提供的股东借款金额不超过9亿元。
[2020-08-06] 陆家嘴(600663):受疫情影响,房产销售收入暂时下滑
■海通证券
事件。公司公布2020年半年报。报告期内,公司实现营业收入66.27亿元,同比下滑19.07％;实现归母净利润约为16.78亿元,同比下滑18.01％。
2020年上半年,受房产销售收入减少的影响,公司营收下滑19.07％,归母净利润下滑18.01％。根据公司2020年半年报披露:(1)2020年上半年,公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计17.64亿元;实现各类房产销售现金流入合计3.69亿元;合并报表范围内实现6.59亿元物业管理收入;金融业务实现收入14.30亿元。(2)公司2020年上半年利润来源主要由房地产销售和租赁及金融业务组成。其中:长期持有物业出租毛利率为78.66％;房地产销售毛利率为82.07％;金融业务利润率为79％。(3)公司2020年新开工总建筑面积5.96万平方米;续建项目总建筑面积230.91万平方米;前期准备项目总建筑面积35.36万平方米。
根据公司2019年年报披露:公司2020年公司经营工作收入计划如下:房地产业务总流入145.96亿元,总流出194.11亿元(其土地储备及资产、股权收购款56.72亿元)。金融业务总流入23.80亿元,总流出14.07亿元。
根据公司2020年半年报披露:下半年,公司的建设项目(含新开工、竣工及续建)及前期准备项目共有25个,总建筑面积279万平方米。
投资建议。"商业地产+商业零售+金融服务"一体化发展,"优于大市"评级。
公司打造"以商业地产为核心,以商业零售和金融服务为两翼,以浦东、天津、苏州为三城"的"一核两翼三城"发展格局。截止2020年上半年,公司在营物业面积为272万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100％股权后获得了3家持牌金融机构。我们预计公司2020年、2021年EPS分别是1.00元和1.16元,给予公司2020年14-18倍动态PE,对应的合理价值区间为14.0-18.0元,给予公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
[2020-07-29] 陆家嘴(600663):上半年业绩略低于预期,全年租金收入保持平稳-中报点评
■中金公司
1H20业绩略低于我们的预期公司公布1H20业绩:营业收入66亿元,同比下降19％;归母净利润17亿元,同比下降18％,对应每股盈利0.42元,略低于我们的预期。
高基数下房地产销售结转收入大幅下滑,投资收益和少数股东损益进一步拖累业绩。一方面,公司上半年房地产销售结算收入同比下降47％(去年同期因金融广场2号办公楼销售结算基数较高),致营业收入同比下降19％;另一方面,得益于结算项目(明城花苑)毛利率较高,公司上半年综合税后毛利率同比提高14个百分点至60％,税后毛利润最终录得6％的同比增长。受合联营公司业绩拖累,公司上半年投资收益为-0.45亿元(去年同期2.07亿元),叠加少数股东损益占净利润的比重提升至31％(去年同期22％),公司上半年归母净利润同比下降18％。
二季度经营性现金流转正,净负债率边际上行,融资成本处于低位。公司第二季度经营性现金净流入4亿元(去年同期净流出11亿元,一季度净流出22亿元),上半年累计净流出19亿元(去年同期净流出16亿元)。截至上半年末,公司净负债率143％(2019年末132％)。上半年,公司分别以2.36％(270天)/2.48％(180天)/1.98％(175天)的票面利率发行了三期超短期融资券。发展趋势全年销售额料与去年持平。受推盘节奏影响,公司上半年销售金额同比下降50％至3亿元。考虑到公司目前主要在售项目(天津海上花苑二期和苏州15地块二期)未售面积达7.1万平方米,同时川沙锦绣观澜和苏州锦绣澜山项目计划在下半年入市销售(新推货值20-25亿元),我们预计公司下半年可实现销售额近30亿元,全年销售额有望同比持平。
预计全年租金收入维持平稳。上半年公司确认房地产租赁业务收入16亿元,同比增长4％。往前看,考虑到陆家嘴滨江中心租金贡献逐步提高,叠加前滩中心入市招商工作有序推进,我们预计公司2020年租金收入同比保持平稳。
盈利预测与估值维持2020/2021年每股盈利预测不变。当前A股股价对应13.4/12.3倍2020/2021年预测市盈率,B股股价对应6.4/5.9倍2020/2021年预测市盈率。A股维持中性评级,维持目标价12.62元不变,对应14.0/12.9倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有4％的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应6.7/6.2倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有5％的上行空间。
风险新冠疫情影响范围及幅度超预期;推盘、去化进度不及预期。
[2020-03-31] 陆家嘴(600663):归母净利润稳健增长,参与张江核心区建设
■海通证券
事件。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业收入147.73亿元,同比增加16.89％;实现归母净利润约为36.77亿元,同比增长9.76％。公司2019年度按每10股向全体股东分配现金红利人民币4.56元(含税)。
2019年,受物业租赁收入和房产销售收入增加的推动,公司营收增加16.89％,归母净利润增加9.76％。根据公司2019年年报披露:(1)2019年,公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入合计39.47亿元;实现各类房产销售现金流入合计43.29亿元;实现16.82亿元物业管理收入;金融业务实现收入19.46亿元。(2)公司2019年度当年利润来源主要由房地产销售、租赁及金融业务组成。其中:长期持有物业出租毛利率为78.05％;
房地产销售毛利率为64.22％;金融业务利润率为57.71％。(3)公司2019年竣工总建筑面积15.07万平方米;新开工总建筑面积149.47万平方米。
报告期内,公司与控股股东陆家嘴集团共同出资东翌置业,公司持股比例为60％,认缴出资额人民币45亿元。2019年7月25日东翌置业以人民币91.09亿元竞得张江中区56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地块及57-02公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间的国有建设用地使用权。该地块上地总面积约8.99万平方米,规划总建筑面积约82.88万平方米,土地用途为办公、商业及其他商服、租赁住房。
根据公司2019年年报披露:2020年,公司将全力以赴聚焦张江科学城核心区的项目建设。公司2020年公司经营工作收入计划如下:房地产业务总流入145.96亿元,总流出194.11亿元(其土地储备及资产、股权收购款56.72亿元)。金融业务总流入23.80亿元,总流出14.07亿元。
投资建议。:"商业地产+商业零售+金融服务"一体化发展,"优于大市"评级。
公司积极打造"以商业地产为核心,以商业零售和金融服务为两翼,以浦东、天津、苏州为三城"的"一核两翼三城"发展格局。截止2019年底,公司在营物业面积为272万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100％股权后获得了3家持牌金融机构。我们预计公司2020年、2021年EPS分别是1.00元和1.16元,给予公司2020年14-18倍动态PE,对应的合理价值区间为14.0-18.0元,给予公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
[2020-03-29] 陆家嘴(600663):业绩符合预期,2020年租金收入料同比持平
■中金公司
2019业绩符合我们预期公司公布2019业绩:营业收入148亿元,同比增长17％;归母净利润37亿元,对应每股盈利0.91元,同比增长10％,符合预期。
毛利率上行,投资收益降逾六成。公司2019年房地产销售业务收入同比增长17％至72亿元(其中高毛利项目前滩东方逸品约贡献其中的65％),房地产销售毛利率较2018年提高15个百分点至64％,带动营业收入同比增长17％,综合税后毛利率提高至47％(2018年44％)。公司2019年投资收益同比下降61％(主要因2018年上半年处置子公司前绣实业50％股权),少数股东损益占净利润的比重提高至26％(2018年18％),二者共同拖累归母净利润同比仅增10％(低于营收增速),归母净利率下降2个百分点至25％。高分红比例延续,融资成本低。公司2019年每股分红0.46元,分红率50％,与2018年持平,对应股息收益率4.1％。公司2019年末净负债率131.6％(2018年末131.1％),平均融资成本4.4％(2018年末4.7％),处于行业低水平。
发展趋势预计2020年住宅销售额同比小增。2019年公司住宅物业签约销售额/销售面积分别同比下降48％/41％至34亿元/8万平方米。公司目前在售项目海上花苑东块和苏州15号地块二期可售未售面积合计达8.1万平方米,同时考虑到上海川沙项目2020年新开盘(住宅类面积6.6万平方米),我们预计公司2020年销售额同比小增。
预计2020年持有性物业收入保持平稳。公司2019年表内长期在营物业租金现金流入同比增长12％至39亿元,其中商场和酒店收入合计占比15％。往前看,受疫情影响公司商场和酒店收入短期承压,但考虑到甲级写字楼前滩东方新都和陆家嘴滨江中心(2019年下半年正式入市,租赁面积占甲级写字楼的10％)收入贡献增加,我们预计公司2020年持有性物业收入有望保持平稳(疫情前我们预计同比增约6％)。
盈利预测与估值维持2020年和2021年盈利预测不变。当前A股股价对应2020/2021年12.3倍/11.4倍市盈率。当前B股股价对应2020/2021年5.8倍/5.4倍市盈率。A股维持中性评级,考虑到新冠疫情对公司结转进度和租金的影响,下调目标价3％至12.62元,对应14.0/12.9倍2020/2021年目标市盈率,较当前股价有13％的上行空间。B股维持中性评级,下调目标价8％至0.88美元,对应6.5倍/6.0倍2020/2021年目标市盈率,较当前股价有12％的上行空间。
风险新冠疫情影响范围和幅度超预期;推盘、去化进度不及预期。
[2020-03-27] 陆家嘴(600663):陆家嘴2019年净利同比增9.76%,拟10派4.56元
■证券时报
陆家嘴(600663)3月27日晚发布年报，2019年度，公司实现营收147.73亿元，同比增长16.89%；净利为36.77亿元，同比增长9.76%。基本每股收益0.91元。公司拟每10股派现4.56元。公司同时披露，拟非公开发行不超过50亿元公司债券，用于偿还有息债务等。
[2020-02-22] 陆家嘴(600663):2019年业绩料延续个位数增长,租赁业务稳步发展
■中金公司
预测盈利同比增长6％我们预计公司2019年将实现归母净利润36亿元,对应同比增速6％,对应每股盈利0.88元,符合市场预期。关注要点预计2019年业绩个位数增长,利润率边际上行。我们预计公司2019年营业收入同比增长12％至142亿元(其中高毛利项目前滩34号地块贡献约50亿元收入),毛利率较2018年上行2个百分点至46％,归母净利润同比增长6％。2019年持有性物业面积扩张有望带动租赁收入稳增。我们估算2019年末甲级写字楼物业总建筑面积同比增长11％至175万平方米(主要因2019年下半年东方新都和陆家嘴滨江中心正式入市),商铺物业总建筑面积增长3％至46万平方米(上海陆悦坊竣工并开始营业),我们预计公司2019年租赁收入同比增长10％(2019年前三季度同比增长15％)。往前看,受疫情影响公司商场和酒店收入短期承压,考虑到约20％持有性物业为商场酒店(面积口径),我们预计公司2020年租赁收入基本保持平稳。
2019年销售额降逾五成,2020年销售额料维持30亿元左右。我们预计公司2019年实现销售额30亿元,同比下降54％。考虑到2020年上海川沙项目开盘,我们预计2020年销售额可保持于30亿元。2019年公司于上海新增土储63万平方米(2018年新增5万平方米),新增土储总成本121亿元,大约是同期销售额的4倍。融资端料维持优势,延续高分红比例。考虑到公司2019年下半年获取张江项目(总成本91亿元),我们预计2019年末净负债率仍处于较高水平(3Q19末净负债率140％)。我们估算公司2019年末平均融资成本4.5％左右(2018年末4.7％),处于行业低水平,2019和2020年料延续50％的分红比例(2017/2018年均50％),对应股息收益率3.6％和3.7％。
估值与建议维持2019年每股盈利预测不变,下调2020年每股盈利预测3％至0.90元(主要考虑到疫情对公司租金收入的负面冲击),引入2021年每股盈利预测0.98元。公司当前股价交易于13.5/12.4倍2020/2021年预测市盈率。维持A股中性评级和目标价13.01元,对应14.4/13.3倍2020/2021年目标市盈率,较当前股价有7％的上行空间。维持B股中性评级和目标价0.94美元,对应7.0/6.5倍2019/2020年目标市盈率,较当前股价有4％的上行空间。
风险新冠疫情持续期长于预期;出租率低于预期;川沙项目推盘进度不及预期。
[2019-10-31] 陆家嘴(600663):收入、业绩稳增,全年销售料承压
■中金公司
1~3Q19业绩符合我们预期公司公布1~3Q19业绩:营业收入105亿元,同比增长22％；归母净利润25亿元,同比增长16％,对应摊薄每股盈利0.62元,符合预期。
毛利率上升,三项费用率下行。公司前三季度税后毛利率较去年同期提高6个百分点至48％,三项费用率下降3个百分点至12％。
受去年上半年投资收益高基数影响,公司上半年归母净利润同比增长11％,但第三季度录得44％的同比增速,带动前三季度归母净利润同比增长16％。
经营性现金流持续为负,净负债率处高位。公司第三季度经营性现金流出90亿元(第一/第二季度分别流出6/11亿元,去年同期流入22亿元),前三季度累计流出106亿元(去年同期流入32亿元)。期末在手现金较年初下降2％至36亿元,净负债率140％(2018/1H19末分别131％/151％)。公司第三季度分别以3.2％/2.98％的票面利率发行10/8亿元第一期/二期超短融(期限均为270天),融资成本处低位。
发展趋势预计全年销售额12~15亿元。公司前三季度住宅物业合同销售面积同比下降81％至2万平方米,销售额同比下降75％至8亿元,对应销售均价同比增长36％至52451元/平方米,其中第三季度销售额和销售面积分别同比下降92％和94％。我们预计公司全年销售额12~15亿元,较去年(65亿元)显著下滑。
租赁业务稳步发展。公司前三季度房地产租赁收入同比增长15％至30亿元,其中第三季度同比增长23％,主要因第三季度甲级写字楼平均租金较上半年增长约10％。
盈利预测与估值考虑到销售端疲软,我们下调公司2019/2020年每股盈利预测5％/9％至0.88/0.93元。公司A股当前交易于15.5/14.7倍2019/2020e市盈率,B股交易于8.7/8.2倍2019/2020e市盈率。
维持A股中性评级,下调目标价8％至14.88元(主要因公司财务端承压和销售大幅下滑),对应16.8/16.0倍2019/2020年目标市盈率,较当前股价有8.9％的上行空间。维持B股中性评级,下调目标价17％至1.21美元,对应9.5/9.0倍2019/2020年目标市盈率,较当前股价有9.1％的上行空间。
风险公司推盘进度不及预期；重点布局城市调控升级。
[2019-09-05] 陆家嘴(600663):陆家嘴,子公司91亿元竞得张江科学城核心地块使用权
■证券时报
陆家嘴(600663)9月5日晚公告，公司控股子公司东翌置业以91亿元竞得浦东新区张江中区56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地块及57-02公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间的国有建设用地使用权。同日，东翌置业与上海市浦东新区规划和自然资源局签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同》。该地块位于张江科学城核心区，其建设和开发旨在聚焦国家战略，打造国际一流的张江科学城。
[2019-08-26] 陆家嘴(600663):前滩高毛利项目结转,写字楼出租率略回升-中期点评
■光大证券
营收同比+23.86％,毛利率同比提升9.36pc
2019年上半年,公司营收81.89亿元同比+23.86％,归母净利润20.47亿元同比+11.34％。分项来看,销售、租赁、金融、物管板块增速分别为27.48％、8.9％、47％、7.62％。整体毛利率58.62％,较2018年同期提升9.36pc,主要系住宅板块高毛利项目结转拉动。
房产销售:天津项目仍有支撑,苏州项目梯度合理
2019年上半年签约面积1.17万平米,签约金额6.16亿元,分别同比-22％和-12％。上半年主要销售项目为天津海上花苑(东标段)及上海存量房,下半年主要在售项目仍为天津海上花苑(东标段),同时苏州项目梯度布局合理,下半年有望择机入市。
租赁:写字楼出租率带动租赁业务毛利率回升,新项目持续入市
上半年实现租赁收入15.05亿,同比增加8.9％,较一季度增速下降,主要系2019年二季度写字楼租金增速下滑。商业物业收入同比+66％,主要受上海、天津的两个L+Mall影响(2018年下半年开业)。2019年上半年甲级写字楼出租率较2018年回升1pc,带动租赁业务毛利率较2018年提升0.91pc。下半年东方广场一期和陆家嘴滨江中心有望入市,随着租赁面积扩大,租赁板块收入有望持续提升。
净负债率小幅上行,融资成本优势凸显
2019年上半年净负债率提升12.58pc至118.29％,主要系发行债券增加,现金短债比上升0.07至0.39。公司的主体长期信用等级为AAA,最新一期公司债票面利率进一步下降至3.88％,融资优势持续凸显。出于谨慎性考虑,我们在业绩预测中将涉债券"16富贵01"和"15新光01"、"15新光02"、"11新光债"违约纳入考量。
目标价17.12元,上调至"买入"评级
考虑到上半年SN1办公楼项目交付,2019年高毛利项目步入结转,我们上调公司2019-2021年预测EPS至0.95、1.04、1.19元(原为0.91、1.02、1.16元),当前股价对应2019-2021年预测PE为14.9、13.6、11.9倍。鉴于申万房地产行业估值中枢下移,我们下调2019年PE至18倍(原为19倍),下调目标价至17.12元。高毛利项目入账,出租率企稳回升,上调至"买入"评级。
风险提示:公司推盘有不及预期的可能；结算进度有不及预期的可能。
[2019-08-19] 陆家嘴(600663):业绩稳健,"一核两翼三城"格局成型
■海通证券
事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入81.89亿元,同比增加23.86％；归属于上市公司股东的净利润20.47亿元,同比增加11.34％；实现基本每股收益0.51元。
2019年上半年,受房产销售结转和金融业收入增加推动,公司营收增加23.86％；同期公司投资收益减少使得净利润增幅收窄至11.34％。根据公司2019年半年报披露:(1)2019年上半年,公司合并报表范围内长期在营物业租金收入(现金流入),合计19.47亿元。其中,办公物业方面,2019年上半年度租赁收入15.98亿元,同比增幅5％；商业物业方面,2019年上半年租赁收入为1.99亿元,同比增幅66％。(2)2019年上半年,公司实现各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。(3)2019年上半年,合并报表范围内,公司实现7.5亿元物业管理收入(现金流入),比2018年同期增加21.56％。(4)2019年上半年,公司金融业务实现收入10.20亿元,占公司营业收入总额的12.44％。根据公司2019年半年报披露:2019年上半年,公司竣工项目3个,总建筑面积15.88万平方米。新开工项目2个,总建筑面积13.67万平方米。续建项目8个,总建筑面积95.63万平方米。2019年6月30日有息负债余额为354.93亿元,占2019年上半年公司总资产的42.2％,较上年末295.78亿增加20％。
投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展,“优于大市”评级。
公司积极打造“以商业地产为核心,以商业零售和金融服务为两翼,以浦东、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。根据公司2019年半年报披露,公司在营物业面积为264万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100％股权后获得了3家持牌金融机构。按照公司最新总股本40.34亿股测算(公司2018年总股本为33.62亿股,经2018年度利润分配实施完毕后,2019年6月末总股本为40.34亿股),我们预计公司2019年、2020年EPS分别是0.98元和1.12元,给予公司2019年17-21倍动态PE,对应的合理价值区间为16.66-20.58元,给予公司“优于大市”评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
[2019-07-26] 陆家嘴(600663):上半年业绩符合预期,地产销售仍疲软
■中金公司
1H19业绩符合预期公司公布1H19业绩:营业收入82亿元,同比增长24％,归母净利润20亿元,同比增长11％,对应每股盈利0.51元,符合我们预期。
毛利率大幅上行,但投资收益高基数拖累归母净利润增速。公司期内实现房地产销售收入49亿元,同比增长27％,带动营业收入同比增长24％。期内房地产销售业务毛利率提高14个百分点至59％,带动税后综合毛利率提高6个百分点至46％,税后毛利润同比增长41％。去年同期公司处置子公司前绣实业50％股权,带动1H18投资收益大增至14亿元,受该基数影响公司期内投资收益同比下降85％至2亿元,拖累归母净利润同比仅增11％。
租赁业务平稳增长。公司期内表内在营物业租金收入同比增长8％至19亿元,其中办公物业租赁收入同比增长5％,主要受益于成熟甲级写字楼平均租金同比上涨逾5％。期末持有的主要在营物业面积同比增长2％至264万平方米。
融资成本处低位,净负债率上行。年初至今公司以3.88~3.95％的票面利率累计发行35亿元公司债(期限5年),并以3.2％的票面利率发行10亿元超短融(期限270天),融资成本显著低于行业平均水平。期末公司在手现金54亿元,较年初增长46％。期末公司净负债率150％,较年初扩大19个百分点。
发展趋势预计全年销售仍相对偏弱。公司期内住宅物业合同销售额/合同销售面积分别同比下降12％/23％至6亿元/1万平方米,对应销售均价52744元/平方米,同比增长14％。我们预计下半年销售有望边际回暖(主要因公司上半年新开工面积13.67万平方米,有望为下半年增加可售资源),但全年销售相较行业其他可比公司仍偏弱。
盈利预测与估值公司当前股价对应13.5/12.3倍2019/20e市盈率。维持A股中性评级和目标价16.18元,对应14.5/13.1倍2019/20e年市盈率,较当前股价有7％的上行空间。维持B股中性评级和目标价1.46美元,较当前股价有22％的上行空间。
风险重点布局城市调控政策大幅加码；去化率和推盘进度不及预期。
[2019-07-25] 陆家嘴(600663):陆家嘴上半年净利同比增长11%
■上海证券报
陆家嘴披露半年报，公司2019年上半年实现营业收入81.89亿元，同比增长23.86%；归属于上市公司股东的净利润20.47亿元，同比增长11.34%。每股收益0.51元。
[2019-06-28] 陆家嘴(600663):管理层增持机制成熟,或有因素纳入审慎考量
■光大证券
一季度公司营收+197%，净利润+27%2019年一季度实现营收38.54亿，归母净利润8.72亿，分别同比+197.3%和+27.2%。营收大增主要系结转了浦东金融广场2号办公楼22.4亿元，净利润增速低于营收增速原因在于2018年一季度确认投资收益13.1亿元。前滩项目2019年有望结转并带动毛利率提升。
苏州项目进度或放缓，租赁板块增速回升，未决诉讼纳入审慎考量2019年一季度签约面积0.43万平米，合同金额2.6亿元，低基数下同比+1047%和+897%。一季度销售主要来自于天津海上花苑二期入市(占比27%)，上海前滩东方逸品尾盘去化(占比22%)及上海存量房去化(占比51%)。19年预计可售资源主要集中于天津和苏州，受苏州超预期地产调控影响，苏州项目开发进度或放缓。一季度租赁收入10.17亿元同比+13.5%，季度增速明显回升。目前出租率低位企稳，平均租金稳步提升，并已成功布局前滩新兴商务区，可有效分散核心商务区分流风险。目前旗下爱建证券涉及未决诉讼，分别为富贵鸟和新光集团债务违约，涉及金额分别为47676万元和22034万元。出于谨慎性原则考虑，我们在业绩预测中将上述两起诉讼影响纳入考量。
发债利率进一步下行，管理层增持公司股票的机制已较成熟公司的主体长期信用等级为AAA，最新一期公司债票面利率进一步下降至3.88%，融资优势持续凸显。2019年6月，公司部分高管及核心团队成员使用2018年度超额奖励合计增持公司A股股票286500股，占公司总股本的0.0071%，2016年起公司已形成管理层利用年度超额奖励增持公司股票的稳定机制。
12个月目标价17.30元，下调至"增持"评级考虑到苏州地区调控程度超预期趋严，公司苏州项目开发进度有可能受到较大影响；以及爱建证券涉及未决诉讼，出于谨慎性原则，我们将上述影响纳入业绩考量。综上，我们下调公司2019-2021年预测EPS(摊薄)为0.91、1.02、1.16元(原为1.00、1.17、1.36元(摊薄))。当前股价对应2019-2021年预测PE为16.9、15.1、13.3倍。维持2019年19倍PE，对应目标价17.30元，下调至"增持"评级。
风险提示公司推盘进度有不及预期的可能；未决诉讼存在一定的不确定性。
[2019-05-22] 陆家嘴(600663):陆家嘴超短期融资券获准注册
■上海证券报
陆家嘴公告，近期，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，决定接受公司超短期融资券注册，通知书中明确：本次超短期融资券注册金额为70亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。公司在注册有效期内可分期发行超短期融资券。
[2019-04-29] 陆家嘴(600663):陆家嘴一季度净利增长27%
■上海证券报
陆家嘴披露一季报。公司实现营收3,853,576,821.11元，同比增长197.25%；归属于上市公司股东的净利润871,735,222.66元，同比增长27.16%。每股收益0.26元。
[2019-04-12] 陆家嘴(600663):短期销售低位大幅放量,长期受益核心存量资产-年度点评
■光大证券
2018年营收同比增35％，毛利率提升4.17pc18年营收126.39亿同比+35.54％，归母净利润33.5亿同比+7.04％。净利润增速低于营收系17年营收低基数叠加18年投资收益下滑。经营活动净收益同比+80.95％，占比+27pc。整体毛利率上行4.17pc至53.97％。
地产销售：销售低位放量，SN1办公项目提供结算支撑结算方面：18年房产结算收入61.07亿元同比+104.04％。受17年销售影响，住宅结算偏弱，SN1办公楼项目结算提供支撑，毛利率提升17.77pc至49.56％。销售方面：18年住宅签约面积12.7万平米同比+5456％，住宅签约金额65.49亿元同比+6449％。18年底预收账款60.41亿同比+125％，19年预售陆家嘴金融广场2号楼22.6亿，后续房产结算有保障。2018年住宅销售均价提升18％至5.16万/平米，后续结算毛利率有支撑。苏州项目步入开发周期，上海新增拿地，后续销售资源有支撑。
地产租赁：出租率承压，供给放量，收入仍有支撑18年房地产租赁收入32.19亿元同比+4.65％，增幅收窄主要系上海写字楼出租率下降。18年新增写字楼3座，预计19年新竣工3座，租赁供给放量，后续地产租金收入仍有支撑。
净负债率下行，融资优势持续凸显18年末净负债率下行18.41pc至121.84％，现金短债比微幅上行0.02。公司主体长期信用等级为AAA，18年以来发债利率持续下行，2019年3月最新一期公司债票面利率3.95％，融资优势持续凸显。
12个月目标价22.71元，上调至"买入"评级公司销售放量，毛利率提升，地产业务步入新一轮开发周期；租赁业务新项目入市，供给放量情况下租金收入有支撑。净负债率下行，融资成本具备优势。参与设立上海浦东科技创新投资基金，充分受益于长三角一体化及科创发展。上调公司2019-2020年预测EPS为1.20、1.40元（原为1.19/1.38元），引入2021年预测EPS为1.63元。当前股价对应2019-2021年预测PE为15.7、13.5、11.6倍。给予2019年19倍PE，对应目标价22.71元，上调至"买入"评级。
风险提示公司推盘进度有不及预期的可能；项目结算进度有不及预期的可能。
[2019-04-03] 陆家嘴(600663):业绩稳健增长,地产、商业多元发展
■海通证券
事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入126.39亿元,同比增加35.54％;归属于上市公司股东的净利润33.50亿元,同比增加7.04％;实现全面摊薄每股收益1.00元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利4.99元(含税)并送红股2股。
2018年,受房产结转推动,公司营收增加35.54％;同期公司投资收益减少等使得归母净利润增幅缩小至7.04％。根据公司2018年年报披露:2018年公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入35.16亿元。其中,办公物业租赁收入29.5亿元,同比增幅8％;商铺物业租赁收入2.39亿元,同比增幅14％;酒店物业营业收入1.58亿元,同比增加24.41％;住宅物业租赁收入1.6亿元,同比减少2％;养老物业租赁收入900万元。2018年公司各类房产销售现金流入73.14亿元。其中,住宅物业实现销售收入59.12亿元;
办公物业实现现金流入14.02亿元。2018年公司合并报表范围内物业管理收入13.83亿元,同比增加30.97％。2018年公司转让了前绣实业50％股权,取得交易价款13.49亿元。2018年公司实现金融服务收入16.30亿元,占营收总额的12.89％。根据公司2018年年报披露:截至2018年末公司持有的主要在营物业面积约259万平,在建面积156万平。
2019年2月,公司以29.45亿元竞得上海市浦东三幅合计建面12.28万平的综合地块。2019年3月,公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”。
投资建议。“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2018年年报披露,公司在营物业面积约259万平,在建面积156万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。公司完成收购陆金发100％股权后获得了3家持牌金融机构。目前公司立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2019年、2020年EPS分别是1.18和1.35元。我们给予公司2019年17-21倍PE,对应的合理价值区间为20.06-24.78元,给予公司“优于大市”评级。
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险
[2019-04-02] 陆家嘴(600663):销售新高储备优渥,尽享区位政策红利
■中信建投
陆家嘴发布18年年报,实现营收126.39亿元,同比增长35.54％;实现归母净利33.5亿元,同比增长7.04％;EPS0.997元。
租赁市场淡静,业绩稳健增长:期内公司业绩增幅不及规模增幅的主要原因在于:1、结转结构有所变化,毛利水平较低的房产销售业务结转收入同比增幅超100％。而由于租赁市场的寡淡,期内高毛利的租赁业务收入仅同比增长8.6％;2、期内营业税金由17年同期的6.02亿元增长至当期的12.27亿元;3、投资收益大幅滑落。
合约销售突破历史高点,储备丰富力保规模再跨越:报告期内,公司住宅物业合同销售面积12.7万方,合同销售金额65.36亿元,同比分别达到456％和1336％。全年整体在售项目的去化率约62％。其中8月份入市的前滩东方逸品项目带动住宅销售均价由17年的1.99万/平大幅跃升至当期的5.04万/平,这也为锁定和增厚公司未来两年的业绩奠定了坚实基础。土储拓展方面,公司重归上海扩充储备,当前在上海地区的土储建面达约90万方。
租赁收入增速趋缓:持有物业为公司贡献持续而稳定的现金流。报告期内,公司实现房地产租赁收入32.19亿元,同比增加4.66％。我们认为在当前房地产项目资产证券化迎来政策风口的机遇下,公司作为核心地区大体量的持有物业主,同时兼具完备的金融平台,有望在未来赢得更广阔的发展机遇。
投资高峰回落减轻杠杆压力,融资优势显著但仍需拓宽:工程投资高峰已过,短债压力由17年末的约338％回落至约314％,净负债率由17年末的约124％回落至约106％。公司2018年至今共发行三期公司债,今年3月最新发行的一期利率进一步下降至3.95％,18年末综合融资成本4.74％。
因势利导参与设立科创板基金,金融板块蓄力长足发展:公司出资4亿元设立"上海浦东科技创新投资基金",我们认为公司在金融板块的蓄力将为公司的长期发展不断注入活力。
盈利预测与投资评级:预计公司19-20年EPS分别为1.18、1.49元,维持"增持评级
[2019-04-02] 陆家嘴(600663):陆家嘴信托获关联方20亿认购单一信托产品
■证券时报
上市公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(简称“陆家嘴”)近日公告称，公司关联人上海陆家嘴(集团)有限公司(简称“陆家嘴集团”)拟向公司控股子公司——陆家嘴国际信托有限公司(简称“陆家嘴信托”)购买“陆家嘴信托·樽盈财富二号单一资金信托”信托产品(简称“樽盈财富二号”)，计划认购规模不超过人民币20亿元，存续期限不超过12个月。
这笔巨额资金将产生怎样的收益?公告表示，预期信托收益率将根据信托产品成立时公开市场价格确定，以不优于对非关联方同类交易的条件进行。
有业界观察人士称，大股东对旗下信托公司的支持有多种形式，相对于增资这类程序复杂、耗时耗力且难以变通的方式，将大额资金交由信托公司打理，双方的自由度都更高，也有助于信托公司做大主动管理规模。
支持力度不可谓不大
单一信托，也称个别资金信托，是指信托公司接受单个委托人的资金委托，依据委托人确定的管理方式(指定用途)，或由信托公司代为确定的管理方式(非指定用途)，单独管理和运用货币资金的信托。
陆家嘴信托是上市公司陆家嘴控股的信托机构，而陆家嘴集团是陆家嘴的控股股东。
据证券时报·信托百佬汇记者了解，樽盈财富二号的投资标的范围包括陆家嘴信托发行的信托产品及银行同业存款、货币市场基金，以及经陆家嘴信托准入的现金管理类信托计划或资管计划等。
“股东方提供了20亿元资金购买产品，且陆家嘴信托有较大的自主权限，收益率方面随行就市，这样的支持力度不可谓不大。”一家中型信托公司高管对此表示。
陆家嘴表示，本次交易有助于公司金融板块的业务发展。
控股股东财力雄厚
公开资料显示，陆家嘴集团注册资本为23.57亿元，是国有独资公司，以房地产开发经营、市政基础设施为主营。
截至2018年末，陆家嘴集团合并报表中的总资产为人民币1434.41亿元，归属于母公司所有者权益合计为人民币246.55亿元，2018年度营业总收入为人民币280.33亿元(未经审计)。
陆家嘴信托前身为“海协信托”，2012年2月经原银监会批准重新登记开业。公司注册地位于青岛，管理总部位于上海，并在北京、杭州、苏州、济南、郑州、昆明、无锡等多个重点城市设立业务分部。2018年，经中国银保监会批准，陆家嘴信托注册资本金增至40亿元。
截至2018年末，陆家嘴信托实现营业收入11.2亿元，净利润4.36亿元，信托收入8.96亿元。2018年该公司累计发行成立信托计划1258个，规模6805.65亿元，其中存续信托项目432个，规模2284.24亿元，新增发行成立信托计划217个，规模997.29亿元。
[2019-04-01] 陆家嘴(600663):地产销售、结算高增,投资收益降逾四成
■中金公司
2018年每股盈利1.00元,同比增长7％,符合预期
陆家嘴公布2018年业绩:营业收入126亿元,同比增长36％;归属母公司净利润34亿元,同比增长7％,对应每股盈利1.00元。
营收大增,但投资收益降逾四成拖累归母净利润增速。公司期内住宅物业实现销售收入59亿元(2017年仅5亿元),带动营业收入同比增长36％,税后毛利率较年初提高1个百分点。三项费用率下降7个百分点至12％,主要因资本化利息占比提高(2018年33％vs.2017年8％)带动财务费用同比下降23％。投资收益同比下降41％,拖累归母净利润仅增7％。
租金上涨带动租赁收入小增。公司期内表内在营物业租金收入35亿元,同比增长9％,其中办公物业租赁收入录得8％的同比增长,主要受益于平均租金的上涨(上海成熟甲级写字楼平均租金同比上涨逾6％,高品质研发楼平均租金上涨9％)。
净负债率下降,但短期偿债压力凸显。期末公司净负债率106％,较年初收窄19个百分点。期末在手现金同比增长4％至37亿元,仅相当于一年内到期有息负债的32％。
发展趋势
苏州项目入市料为公司销售提供有力支撑。公司期内住宅物业合同销售额/合同销售面积65亿元/13万平方米(去年同期1亿元/2286平方米)。伴随新开工项目苏州14号地块住宅项目和15号地块一期和二期商品房首开入市,预计2019年商品房销售额将继续复苏。
盈利预测
我们维持2019e盈利预测不变,引入2020e每股盈利预测1.23元。
估值与建议
公司当前股价对应16.4/14.4倍2019/2020e市盈率。维持A股中性评级和目标价15.93元,对应14.7/13.0倍2019/2020e目标市盈率及10％下行空间;维持B股中性评级和目标价1.46美元,较当前股价有1％的下行空间。
风险
苏州项目推盘进度不及预期。
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