600663陆家嘴 资产重组最新消息
≈≈陆家嘴600663≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
2021年上半年，公司坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融
服务为纽带，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。公司聚焦浦东“五
大倍增行动”，深度参与浦东各新兴区域的蓬勃发展，在深耕细作陆家嘴金融城的同
时，围绕“金色中环”，推进前滩、张江科学城、川沙新市镇等项目开发建设。
公司聚焦主业发展，整合优势资源，持续提升核心资产价值。同时，秉承
“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，不断提高项目开发及运营水
平，加强团队专业化管理能力，提升客户体验及满意度，全方位彰显“陆家嘴”品牌
价值。
一方面，公司牢牢抓住商业地产板块中住宅类房地产销售、商业房地产租
赁及转让，在持续提升运营管理水平，做精做强长期持有优质产品的同时，推进短期
住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。
另一方面，公司紧紧把握金融行业发展机遇，根据战略定位有效整合资源
，持续优化内部管理体系，对持牌机构实施差异化发展，集中力量、培育优势，差异
管理、有进有退，并将金融服务深度嵌入区域产业链，服务实体经济，推动地产与金
融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。
综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者
转让住宅及零星物业，做优做强商业地产的同时，深化与金融板块的业务协同，推动
“地产+金融”双轮驱动战略取得实质性升级，实现公司股东利益最大化的目标。
（二）行业情况
房地产板块方面，2021年在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中
央从全局角度出发，精准把控房地产市场，全面落实房地产长效机制，强化城市主体
责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。“三条红线”和“两集
中”政策相继出台，上海持续强化房地产金融监管，深化房地价联动机制，加码商品
住房限购政策；同时，完善上海土地市场管理，优化土地供应结构，增加保障性租赁
住房供给，努力解决大城市住房难问题。
上半年，TMT、消费品制造业以及金融业为上海办公写字楼主力需求产业，
而随着多个新项目入市，多元化选择也使得市场竞争压力加剧，核心区域写字楼空置
率持续上升，租金报价下行趋势虽有企稳，但仍处于同期低位，客户议价和选址有较
大空间。未来，随着上海非中央商务区轨交建设持续延伸，新兴板块将逐渐成型，促
进办公楼市场形成新格局，企业的选址或将发生变化。
金融板块方面，今年以来随着疫情和管控措施的影响逐步消减，国内经济
稳健复苏，以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局正加快形成
。上半年，中央继续坚持稳中求进工作总基调，实施积极的财政和货币政策，强调健
全金融机构治理，有效防范系统性金融风险，进一步降低实体经济融资成本，促进资
本市场健康发展。同时，着力加强金融行业监管力度，全面强化金融领域反垄断，落
实金融机构风险防范主体责任，有序压降信托融资及通道类业务规模，并持续推动证
券行业高质量发展，深化寿险行业改革提质，实现稳增长和防风险长期均衡。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是中国共产党成立100周年，也是公司助推浦东新区落实“五大倍增
行动”的第二年。站在“十四五”的新起点上,公司在董事会领导下，时刻牢记以习
近平同志为核心的党中央赋予上海的一系列新的重大使命和任务，把握“稳中求进”
的工作基调，积极践行“一切为了客户”的价值观，聚焦核心主业，做精区域开发，
做强金融服务，落实疫情防控常态化，基本完成了半年度各项工作目标。
（一）2021年上半年度经营工作回顾
1、上半年，营业收入约57.77亿元，其中：房地产业务收入43.04亿元；金
融业务收入14.73亿元。
2、上半年，房地产业务成本15.21亿元；金融业务成本及管理费用2.18亿
元。
3、上半年，项目开发投资支出26.04亿元，与2020年同期相比增加了45.88
%。
4、上半年，实现归属上市公司净利润20.57亿元，与2020年同期相比增加2
2.59%。
（二）2021年上半年度经营工作分析。
1、经营收入分析。
（1）物业租赁收入。
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计18.89亿元。
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2021年上半年度租赁收
入为15.70亿元，比2020年上半年度增加0.34亿元，同比增加2%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积超过191万平方米。
截至2021年二季度末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为78
%，平均租金8.36元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出
租率约为74%，平均租金3.45元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园
区以及陆家嘴金融航运大楼。截至2021年二季度末，长期在营高品质研发楼总建筑面
积已超过32万平方米，出租率达到84%，平均租金达6.32元/平方米/天。
商业物业。2021年上半年度租赁收入为2.36亿元，比2020年上半年度增加1
.08亿元，同比增加84%。
商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配
套商业设施以及位于上海、天津的两个L+Mall。截至2021年二季度末，商业物业总建
筑面积约46万平方米，其中：在营的陆家嘴96广场出租率为84%，陆家嘴1885出租率
为100%；上海L+Mall和天津L+Mall出租率分别为95%和91%；陆悦坊出租率为89%。
酒店物业。2021年上半年度营业收入为0.51亿元，比2020年上半年度增加0
.29亿元，同比增加131.82%。
公司拥有三家商务型酒店----东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴
万怡酒店。东怡大酒店配备209间房间，2021年上半年GOP率为35.81%，平均出租率为
61.24%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2021年上半年GOP率为50.12%，平均出租率
98.19%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2021年上半年GOP率为15.06%，平均出
租率为65.56%。
住宅物业。2021年上半年度租赁收入为0.3亿元，比2020年上半年度减少0.
43亿元，同比减少59%。
公司原用于租赁的东和公寓项目已基本完成销售，整体去化率达到98%。
养老物业。公司在营的养老物业是金色阳光颐养院，共有120个套间，总建
筑面积1.7万平方米，2021年上半年度租赁收入223万元。同时，公司引进泰康健康产
业投资控股有限公司作为养老物业新管理人的工作正在推进中。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计3.56亿元。
公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限
公司以投资收益方式计入合并报表。
会展物业。2021年上半年租赁收入2.97亿元，比2020年同期增加3,200%。
富都世界。2021年上半年租赁收入0.59亿元，比2020年同期增加118.52%。
（2）房产销售收入。
2021年上半年，公司实现房产销售现金流入合计38.86亿元。
主要来自于东和公寓、锦绣观澜一期、锦绣观澜二期、天津海上花苑二期
、苏州15地块二期、苏州14地块，上海存量房及上海、天津存量车位的销售。2021年
上半年累计住宅物业合同销售面积3.6万平方米，同比增长208%；合同销售金额28.52
亿元，同比增长819%；在售项目的整体去化率为53%。
（3）物业管理及服务性收入。
合并报表范围内，2021年上半年，公司实现8.94亿元物业管理收入，比202
0年同期增加35.53%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2021年上半年实现1.30亿
元的服务性收入，比2020同期增加26.21%。上海富都世界有限公司2021年上半年实现
0.06亿元物业管理收入，比2020同期减少64.71%。
（4）金融服务收入。
2021年上半年金融业务实现收入14.73亿元，占公司营业收入总额的25.50%
。
2、项目建设情况
续建项目17个，总建筑面积198.66万平方米，为前滩54-01地块、张江中区
73-02号地块、张江中区74-01号地块、张江中区75-02号地块、张江中区57-01号地块
、张江中区56-01号地块、川沙C04-12号地块、川沙C04-13/14号地块、川沙C06-01/0
2号地块、竹园2-16-1号地块、潍坊社区497-02号地块（竹园2-13-1/2号地块）、苏
州8号地块、苏州9号地块、苏州12号地块、苏州14号地块、苏州16号地块、苏州13号
地块。
竣工项目2个，总建筑面积14.53万平方米，为前滩中心酒店（前滩25-02地
块）、苏州2号地块。
前期准备项目2个，总建筑面积28.61万平方米，为苏州4号地块、苏州10号
地块。
3、有息负债现状。
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由
五部分组成：短期贷款、超短期融资券、长期贷款、中期票据及应付债券。2021年6
月30日余额为483亿元，占2021年上半年公司总资产的45.46%，较上年末438.65亿增
加10.11%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为204.68亿元，超短期融资
券40亿元，长期贷款为98.32亿元，中期票据为90亿元，应付债券（公司债）50亿元
。
4、经营业绩影响分析。
公司2021年上半年利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中
：长期持有物业出租毛利率为72.02%；房地产销售毛利率为74.34%，金融业务毛利率
为85.23%。
(三)2021年下半年经营工作计划
（1）深化业务统筹，全面打响“金色中环”攻坚战。
全面打响“金色中环”攻坚战。下半年要充分发挥区域开发专业团队优势
，牢牢抓住张江科学城扩区契机，全力以赴在“金色中环”战役中发挥主力军作用。
要结合《上海市张江科学城发展“十四五”规划》，凝心聚力推进张江科学城五个项
目的开发建设，为张江地区打造“科学特征明显、科技要素集聚、环境人文生态、充
满创新活力”的国际一流科学城建设优秀载体。要全力推进前滩25-02地块香格里拉
酒店酒店项目的交付及按时开业工作。同时，要牢固树立大局意识，统筹考虑前滩区
域全局，为太古地产等合作伙伴提供有关工程管理等建议帮助。集团委托的前滩各项
目须保质保量推进，并持续推进全前滩区域的品质功能提升。确保前滩国际商务区在
“十四五”期间全面建成；新纳入张江科学城的御桥科创园三期要实现开工，助力推
进张江科学城升级提质。
深化业务统筹，为提升区域经济夯实根基。下半年，要继续聚焦统筹管控
，推进经营管控与成本控制：要持续提高企业运营效能；丰富多元融资渠道，继续推
进企业债和CMBS等融资工具的使用；提高财务管理水平，确保资金使用效率及项目建
设贷款资金及时到位，全力保障公司在新区各大区域的开发和运营，保持整体运营稳
中有进、进中有质。要积极推进ERP系统II期工程，从资产统筹运营管理的角度出发
，做好资源数据分析，推进板块联动、办公居住联动，提升租赁效率与客户满意度。
（2）招商运维相辅相成，携手进步共创价值。
结合中央提出的“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”战略思想
，发挥以楼招商，锁定总部机构，做强楼宇经济。通过提升楼宇的硬实力与服务的软
实力，不断优化营商环境，多方位夯实招商稳商工作，助推浦东作为社会主义现代化
建设引领区，积极承担起历史的重任，做好双循环的重要交接点。
办公楼宇营销方面，加快推进已入市项目陆家嘴滨江中心、前滩东方广场I
期的租赁工作，进一步打响“前滩中心”市场知名度，以标志性建筑提升前滩区域影
响力。在大张江科学城区域，要积极推进张江城市副中心项目的前期战略招商，助力
浦东更大范围内的招商引资工作。积极推进完成专项研究课题《基于未来五年上海办
公楼市场分析的我司办公楼宇产品和运营策略建议》，为公司在营物业的长期租赁工
作打好基础。
商业零售发展方面，进一步优化“地标性大型综合体购物中心”、“区域
性中型商业体”、“社区型配套商业”等三类产品为主的商业发展格局。在营商业要
进一步打造推广亮点、活跃商业气氛、加强品质管理，持续推进在营商业的客流与效
益，提高品质管理、服务“上海购物”。
住宅产品发展方面，虽然一二手倒挂的市场环境催生新房高认筹量，但住
宅销售仍要居安思危，要推进住宅项目设计方案深化，持续提升核心竞争力；同时继
续保持线上开盘的模式，做好疫情防控，不断优化开盘流程。要全力推进苏州12号地
块项目的开盘、15号地块（二期）的清盘。
酒店、会展运营方面，要把握行业回暖契机，持续夯实基础、苦练内功，
在服务提质等方面下功夫，不断提高客户满意度，以口碑促营销。酒店运营要配合公
司区域开发等主营业务市场开拓，前滩香格里拉酒店要确保三季度开业。新国际博览
中心要结合开业20周年契机，扩大运营经验与品牌影响力，稳中求进力推场馆运营，
保持业绩，与时俱进。
物业管理服务方面，下半年要继续践行“一切为了客户”的核心价值观，
做好在营物业的优质安全管理，做好疫情常态化防控，筑牢服务意识，强化服务保障
能力、提升服务品质；要继续彰显“上海品牌”软实力，积极沉淀连续保障三届进博
会的成功经验，全力以赴、通力合作，以进博会上的优质服务促营销。要通过二次创
业、二次转型，从提供服务的传统模式转变为标准的建立和输出，努力实现“最可信
赖和最受尊敬的商办及会展物业管理的引领者”，再创“上海服务”新贡献。
（3）聚焦安全工期质量，有序推进项目开发。
公司上下要充分发挥统筹优势，精心组织、科学管理，结合项目管理实际
工作要求和新情况，对项目建设的进度、投资、安全实行全方位、全过程管理，做到
环节可控、流程在控、过程能控。在全面推进开发建设的同时，要继续高度重视工地
防疫，深入学习贯彻《生命重于泰山——学习习近平总书记关于安全生产重要论述》
有关精神，落实安全生产主体责任、抓紧隐患排查、守住安全底线，通过持续强化安
全生产责任制和安全保障措施，有序推进工地建设，严格管理在建工地与装修工程，
为浦东新区的建设和发展营造安全有序、和谐稳定的环境。
（4）提速增资严控风险，千谋百计推动发展。
金融服务板块要加强对投资企业的治理管控，尽快形成“一优一特一重整
”的总格局，争取早日实现“产融结合、双轮驱动”的战略目标。下半年，持牌机构
的增资工作要取得实质性进展，其中：陆家嘴信托要优化业务结构，增加项目储备，
落实标品发展，提升市场排名，实现成为行业头部的目标。
金融板块一定要坚持“敬畏、合规、奋进”的工作主基调，推进持牌机构
的廉政风险排查工作，归纳整理潜在的廉政风险点，帮助持牌机构建立完善的廉政风
险防范机制，全面完成各项工作。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
三、可能面对的风险
上半年，国内疫情影响虽逐步消减、经济恢复稳健，但全球疫情控制及经
济复苏并不乐观，国内外经济形势十分复杂。在‘房住不炒’的主基调下，今年以来
房地产调控以及限价、限购、金融控制继续加码，减缓房地产贷款速度、抑制房地产
杠杆率上升等风险防范措施相继出台，房地产行业持续面临销售调控、拿地难度上行
、融资渠道持续紧缩的局面。在此形势下，公司积极应对市场，着力推动企业高质量
发展、锻炼高素质经营团队，坚持成为“实施国家战略的平台，实现国资保值的载体
”，努力提升持有物业经营质量、盘活商业物业资源、布局多元化区域开发战略，迎
接房地产行业的新挑战。
另一方面，金融板块完成收购后，随着金融行业监管力度加强、资管新规
及其配套政策陆续出台、风险防范主体责任落实，公司正不断提高三个持牌金融机构
自主管理能力，有效建立风险隔离机制和预防机制，通过资源整合和优势培育，根据
市场需求调整金融产品结构、营销模式和客户服务，促进金融板块服务浦东开发、区
域发展，打造具有浦东特色、陆家嘴优势的金融服务板块，实现区域开发与金融服务
两大主业的业务协同。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区
核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将商业地产布局延伸到了前滩国际商务区
、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区、天津红桥区以及苏州高新区，确立了公
司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城
市开发经验。
公司的核心竞争力主要体现在以下五个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转
型之初约15万平方米，到2021年上半年末增至282万平方米。现公司持有的运营物业
大多位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，区位极佳，交通
便捷，为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。公司将继续积极参与浦东
各新兴区域发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深挺进，并构建
以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运维平台，进一步提升在营商办经营性
物业的优质性，增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司形成了一
支稳定、成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和酒店，分
别组建专业化运营管理团队。团队之间既有分工，又有合作，为公司产品经营提供有
效保障。公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，利用自身积累的良好客
户资源以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租
、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策
环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅
专注于为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服
务能级，并聚焦服务城市发展战略，做好上海进博会服务保障工作，助力打响上海“
四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质发展。
（三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团重要的区域开
发平台，仍处在一个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司勇挑浦东开发
重担，围绕“金色中环”建设，成功进军前滩国际商务区、张江科学城核心区，区域
标志性建筑的开发建设全面推进，部分项目已竣工交付并投入运营；此外，公司也积
极参与上海临港区域的开发，临港中心项目于今年上半年全面竣工。公司受托承接的
集团在前滩、御桥、临港等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。根据7
月发布的《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建
设引领区的意见》，到2035年，浦东现代化经济体系全面构建，现代化城区全面建成
，现代化治理全面实现，城市发展能级和国际竞争力跃居世界前列，这将是浦东开发
开放以来又一次历史新机遇。
（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于2017年完成了陆金发100%
股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业
地产+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹
的推进，公司成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持
续提升。
（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《
上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交
易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范日
常运作，防范经营风险，加强信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司
其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监
事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护
广大投资者和公司的利益。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是“十三五”规划收官之年，是“十四五”规划启动实施的奠基之
年，也是极为艰辛的一年。突如其来的新冠疫情和错综复杂的国际经济形势，对公司
发展带来了极大挑战。一年来，在董事会领导下，公司聚焦“七年再造一个新浦东”
的宏伟目标,深入浦东“金色中环”重点开发区域，把握“稳中求进”的工作基调，
践行抗疫精神，持续推进“地产+金融”双轮驱动战略，攻坚克难圆满完成了年度各
项工作任务。
二、报告期内主要经营情况
2020年，公司董事会持续加强团队建设，提高风险意识，规范内部管理，
坚持市场化运作，发挥专业能力、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，
权责清晰，有效维护公司及股东方利益。全年，公司共召开11次董事会（含临时董事
会），召开13次专门委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保
障。
（一）2020年度经营工作回顾
1、2020年度营业收入144.74亿元，其中：房地产业务收入119.60亿元；金
融业务收入25.14亿元。
2、2020年度房地产业务成本36.24亿元；金融业务成本及管理费用6.24亿
元。
3、2020年度的项目开发投资支出41.15亿元。
4、2020年度实现归属上市公司净利润40.12亿元，与2019年度相比增长了9
.1%。
（二）2020年经营工作分析。
2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情对整体经济环境造成了巨大的影响，
全市购物消费活动、旅游住宿活动、会展展览活动、宴会餐饮活动等均暂时性停滞，
对公司商业、酒店及会展业务产生较大影响。在此期间，公司高度重视疫情防控工作
，及时根据市、区各类疫情防控要求，在建设工地防疫、商办租户扶持、在营物业防
控、员工安全防护等方面下功夫，坚持疫情防控和复工复产复市两手抓，推进各项工
作稳定发展。
作为国有控股上市公司，公司积极履行国有企业服务区域经济发展的主体
责任，严格落实上海市《全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》
和浦东新区出台的支持服务企业平稳健康发展的18条措施，努力营造温馨暖心的营商
环境，对受本次疫情影响且符合条件的中小微服务企业实施部分租金减免措施，共克
时艰，共渡难关。年内，公司已完成全部的租金减免工作，对909家租户共计减免金
额2.39亿元，对稳定市场与民生起到了积极的保障作用。
1、经营收入分析。
（1）物业租赁收入。
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计35.83亿元。
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2020年度租赁收入30.59
亿元，比2019年减少1.4亿元，同比下降4.4%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积192万平方米。截至
2020年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率80%，平均租金8.8
3
元/平方米/天，同比上涨逾1.96%。天津甲级写字楼的出租率76%，平均租
金3.45元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园
区以及陆家嘴金融航运大楼。截至2020年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超
过32万平方米，出租率达到82%，平均租金6.27元/平方米/天。
商业物业。2020年度租赁收入为3.10亿元，比2019年减少1.33亿元，同比
下降30%。
商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配
套商业设施以及位于上海、天津的两个L+MAll。截至2020年末，商业物业总建筑面积
46万平方米，其中：在营的陆家嘴96广场出租率为80%；陆家嘴1885出租率为96%；
上海L+MAll出租率为94%；天津L+MAll出租率为90%；陆悦坊出租率为74%。
酒店物业。2020年全年营业收入为0.76亿元，比2019年同期减少46.1%。
公司拥有三家商务型酒店----东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴
万怡酒店。东怡大酒店配备209间房间，2020年GOP率为29.48%，平均出租率为49.83%
；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2020年GOP率为13.21%，平均出租率52.59%；天津
陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2020年GOP率为2.04%，平均出租率为51.49%。
住宅物业。2020年度租赁收入1.28亿元，比2019年减少0.3亿元，同比减少
19%。公司原用于租赁的东和公寓的租转售工作正有序推进。
养老物业。公司长期持有在营的养老物业是金色阳光颐养院，共有120个套
间，总建筑面积1.7万平方米，2020年度租赁收入1011万元。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计4.63亿元。
公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限
公司以投资收益方式计入合并报表。
会展物业。2020年度租赁收入4.01亿元，比2019年同期减少46.46%。
富都世界。2020年度租赁收入0.62亿元，比2019年同期减少21.52%。
（2）房产销售收入。
2020年度，公司实现房产销售现金流入合计58.91亿元：
主要来自于东和公寓、锦绣观澜一期、天津海上花苑二期（东标段）、苏
州15地块二期等的销售。2020年度累计住宅物业合同销售面积10.36万平方米，同比
增长38.13%；合同销售金额67.11亿元，同比增长96.34%；在售项目的整体去化率为5
9%。
（3）物业管理及服务性收入。
合并报表范围内，2020年度，公司实现16.70亿元物业管理收入，比2019年
度同期减少0.71%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2020年度实现2.81亿元的
服务性收入，比2019年度同期减少35.84%。上海富都世界有限公司2020年度实现亿元
物业管理收入0.50亿元，比2019年度同期增加了6.38%。
（4）金融服务收入。
2020年度金融业务实现收入25.14亿元，占公司营业收入总额的17.37%。
（二）项目投资分析
新开工项目6个，总建筑面积36.8万平方米，为前滩54-01地块、川沙C06-0
1/02号地块、潍坊社区497-02号地块（竹园2-13-1/2号地块）、苏州2号地块、苏州1
6号地块、苏州13号地块。
续建项目13个，总建筑面积176.4万平方米，为前滩中心酒店（前滩25-02
地块）、张江中区73-02号地块、张江中区74-01号地块、张江中区75-02号地块、张
江中区57-01号地块、张江中区56-01号地块、川沙C04-12号地块、川沙C04-13/14号
地块、竹园2-16-1号地块、苏州8号地块、苏州9号地块、苏州12号地块、苏州14号地
块。
竣工项目2个，总建筑面积33.32万平方米，为前滩中心超高层办公楼（前
滩25-02地块）、天津海上花苑二期(东标段)。
（三）有息负债现状。
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由
五部分组成：短期贷款、超短期融资券、长期贷款、中期票据及应付债券。2020年末
余额为438.65亿元，占2020年末公司总资产的43.28%，较上年末380.53亿增加了15.2
7%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为169.55亿元，超短期融资券35亿
元，长期贷款为144.10亿元，中期票据为40亿元，应付债券（公司债）50亿元。
（四）经营业绩影响分析。
公司2020年度当年利润来源主要由房地产销售、租赁及金融业务组成。其
中：长期持有物业出租毛利率为74.13%；房地产销售毛利率为79.45%；金融业务利润
率为75.16%。
除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：
1、税金支出：公司2020年度共缴纳45.25亿元税收（实际支付总额），较2
019年度增加66.95%，占营业收入144.75亿元的31.26%。
2、投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2020年度摊销投资性房地产6.
85亿元。
3、现金分红支出：2020年，公司向股东派发2019年度现金红利共计18.40
亿元（含税），现金分红占2019年度归属于母公司净利润50.02%。
4、员工薪酬支出：2020年度合并报表范围员工总数5658人，人数同比减少
1.9%，薪酬支出总额为10.23亿元，人均18.08万元。
2021年度经营工作计划
2021年是“十四五”的开元之年，也是浦东围绕GDP倍增目标，推动产业能
级、项目投资、功能优势、土地效益、服务效能“五大倍增”计划的第二年。站在“
十四
五”开局的新台阶上，公司将切实形成抓发展、求突破的干事氛围，全面
提高区域开发、运营管理、金融服务能力，主动服务构建浦东新区发展新格局，推动
浦东社会经济发展再上新台阶，向建党100周年献礼。
（一）深化业务统筹，加快推进“金色中环”建设
公司将充分发挥区域开发专业团队优势，全力以赴参与“金色中环”建设
发展。要深耕细作张江城市副中心，加快推进“科学之门”A塔等五个项目的开发建
设，尽快出形象，跑出“金色中环”速度。前滩国际商务区的建设要继续全力推进，
前滩25-02号地块香格里拉酒店项目要在2021年年内开业。集团委托的项目要按计划
保质保量推进建设，确保受托承接的前滩、御桥、临港等新兴区域开发高质量实施。
同时，公司要继续聚焦统筹管控，推进经营管控与成本控制。要持续提高
企业运营效能，进一步加大横向整合、纵向压缩的力度。通过做实做细需求预算、提
升资金使用效率等方式提高整体财务管理水平，全力保障公司在浦东新区各大区域项
目的正常开发和运营，保持整体运营稳中有进、进中有质。要积极推进财务系统与业
务系统的对接，从资产统筹运营管理的角度出发，推进板块联动，提高协同效率。要
着眼长远可持续发展，对公司持有资产进行判断、把握和转变，促进实现资产价值最
大化。
（二）招商运营相辅相成，产品价值持续提升。
强化以楼招商，做强楼宇经济，锁定总部机构，做好产业聚集。既要注重
物业品质和配套完善，又要注重招商定位与租金策略，做优做强服务，多方位夯实招
商稳商工作，争取把握好国内外宏观环境逐步走上正轨的机遇，推进招商工作再上新
台阶。
办公楼宇营销方面，公司将加快推进已入市项目陆家嘴滨江中心、前滩东
方广场I期的租赁工作；保持前滩中心租赁的良好势头，为前滩国际商务区继续引进
产业、聚拢人气，并推进“科学之门”A塔的战略招商工作，为“金色中环”两个重
要区域交付后的运营夯实基础。要继续加强招商专题研究，推进未来五年在上海市场
公司办公楼宇产品和运营策略的相关专题报告。
商业零售发展方面，要做好充分准备迎接后疫情时代消费者的陆续回归，
但也要对疫情带来的消费习惯改变有所预判，研究契合当下的商业模式，满足消费需
求多元化。在营商业要加强品质管理，随时准备优化调整现有的业态格局及组合，特
别是针对上海、天津L+MALL的商业发展规划，要提高站位，站在全区、全市的角度悉
心谋划。同时，要进一步优化公司“地标性大型综合体购物中心”、“区域性中型商
业体”、“社区型配套商业”等三类产品为主的商业发展格局，持续推进在营商业的
品质提升、助力上海加快打造国际消费中心城市。
住宅产品发展方面，销售住宅项目要持续关注设计方案深化，紧贴市场需
求与热点；租赁住宅项目做好入市前的各项准备工作，确保后期项目的顺利入市。要
继续推进东和公寓从租转售的平稳过渡，做好苏州锦绣澜山14号地块项目二期销售工
作，全力完成苏州锦绣澜山15号地块二期、天津海上花苑二期的清盘销售，实现市场
较好的口碑；已售罄的项目要力促回款。
物业管理服务方面，要将“一切为了客户”融入公司企业文化，力推《在
营物业管理钻石标准》执行落地，切实增强为客户服务的理念，逐步推广办公营销团
队与物业团队深度合作的一体化管理模式。要继续做好在营物业的优质安全管理，做
好疫情常态化防控、强化服务保障能力、提升服务品质，提高客户体验。要继续彰显
“上海品牌”软实力，积极沉淀连续保障三届进博会的成功经验，全力以赴、通力合
作，用高标准与高质量的服务推进“6天+365天”永不落幕的进博会。
（三）聚焦安全工期质量，有序推进项目开发。
2021年，公司竣工及续建项目19个，总建筑面积210万平方米。
公司上下要充分发挥房地产板块统筹优势，在项目精细化管理方面下苦功
。要通过周密计划、精心组织、科学管理，结合项目管理实际工作要求和新情况，对
项目建设的进度、投资、安全实行全方位、全过程管理，做到环节可控、流程在控、
过程能控。项目竣工交付要以满足客户入驻使用为标准，要认真严格开展竣工项目物
业验收及整改督促工作，不断提升新项目质量及客户使用满意度。
在全面推进开发建设的同时，要继续高度重视工地防疫，落实安全生产主
体责任、抓紧隐患排查、守住安全底线，通过持续强化安全生产责任制和安全保障措
施，有序推进工地建设，严格管理在建工地与装修工程。要贯彻落实2020年12月31日
召开的浦东新区加强建设工程招投标管理工作会议精神，要遵照《浦东新区加强建设
工程招投标管理若干意见》依法合规地开展招投标工作，为浦东新区的建设和发展营
造安全有序、和谐稳定的环境。
（四）严控风险稳健经营，归核赋能推动发展。
要在2020年基本完成金融板块统筹的基础上，继续全面提升价值创造能力
，发挥好公司与持牌机构之间的枢纽作用，加强风险防控，实现发展方向更清晰、资
源配置更高效、经营举措更科学、创新能力更突出的目标，补齐短板、培育优势、整
合资源，以点带面提高金融服务板块对公司发展的贡献度，助力“地产+金融”发展
模式取得系统性升级。其中，陆家嘴信托要依法合规做强，重点推进资产证券化、股
权投资、资本市场“三个突破”，实现合规经营与业务发展并重、市场拓展与战略创
新并驱、资产管理与财富管理并行，力争综合实力继续稳步提升。
2021年公司经营工作收入计划如下：房地产业务总流入197.19亿元，总流
出249.90亿元。金融业务总流入27.30亿元，总流出24.23亿元。利润坚持“终点即起
点”目标，稳中有升，并按公司《2020-2022年度股东回报规划》，积极回报股东。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、办公物业。
回顾2020年，世界处于百年未有之大变局，新冠疫情全球大流行使这个大
变局加速演变，给本就竞争激烈的写字楼租赁市场带来了更大的挑战。随着一系列政
策措施在沪的推进落实和叠加发力，上海经济已走出疫情影响并逐步复苏。在未来较
长时间内，上海写字楼市场将持续租方市场：
（1）供应先抑后扬，未来预计大量优质写字楼入市，新兴商务板块后劲十
足。
受疫情影响，2020年上海写字楼市场部分新项目延后交付，全年新增供应
同比减少32%。根据专业第三方机构预测统计，未来五年上海写字楼市场年均供给将
超过120万平方米,写字楼供应的高峰将伴随上海城市中央活动区的外扩和经济结构提
升。在区域分布上，大多新项目集中在土地供应较为充足的新兴市场及部分核心拓展
区，而核心区的可供开发土地有限。
（2）市场需求超预期回暖，市场租金降幅逐步收窄。
2020年下半年写字楼市场快速复苏，需求增长超预期，具有性价比的新入
市楼宇激活大面积租赁需求，全年全市净吸纳量为49.4万平方米，同比增加67%。核
心商务区及核心拓展区与新兴商务区的有效租金差距进一步缩小，由于新兴商务区的
兴起，市场选择增多，承租方议价能力变强，降价续租已成为市场主流，较合理的租
金水平也将引导租户向高品质楼宇进行升级扩租。
（3）大型企业办公改善需求明显，超级租户将是办公楼的压舱石。
上海写字楼需求的持续增长植根于城市辐射能级提升和产业转型升级，金
融、科技和先进制造业是该进程的三大推动力。2020年，金融业、TMT、消费品制造
业、专业服务以及医药和生命科学是上海写字楼租赁市场的主力需求行业。大型企业
的办公改善需求将是未来的机会，总部经济大有可为。与此同时，先进制造业租户的
升级搬迁需求与上海快速发展的核心拓展区和新兴商务区形成良好契合，目前500强
外资制造业逾60%仍承租于非甲级写字楼。据第三方研究机构测算，先进制造业租户
的升级整合有望为核心拓展区及新兴商务区带来近100万平方米的甲级写字楼需求。
（4）在区位、建筑硬件外，超甲级写字楼更是凭借优质的服务穿越地产牛
熊市。
对于写字楼租赁而言，区位、硬件、综合配套优势是基础，同时租赁策略
、专业口碑、优质服务更是关键。2020年爆发的新冠肺炎疫情是对办公楼宇运营和物
业服务能力的一次巨大考验。超甲级写字楼凭借优质的软硬件所形成的良好口碑，在
疫情期间仍旧维持较高的出租率。未来，写字楼市场竞争加剧，在区位和硬件设施外
，业主的软实力也将是吸引优质客户的一大亮点。
目前，公司主要在营办公物业总建筑面积达282万平方米，其中长期在营甲
级写字楼总建筑面积约192万平方米，且大多位于上海陆家嘴区域世纪大道、花木及
前滩区域。面对日趋激烈的市场竞争以及不断增大的办公楼宇总量，公司将根据市场
竞争环境以及不同项目特征，及时调整租赁策略。具体措施如下：
（1）因地制宜，制定运营策略。陆家嘴存量板块，团队精耕细作，推进项
目经理制的楼宇运营方式，加强招商稳商工作；以前滩为代表的新兴板块，则采用赛
马机制直面市场竞争，同时不断加强客户服务体系。
（2）匹配资源为客户精准服务，以口碑促营销。一方面发挥公司城市综合
运营商的优势，整合各方面资源，理解客户需求，为其提供精准服务；另一方面持续
向内审视，不断加强“一切为了客户”理念并落实到位，提升陆家嘴品牌，以口碑促
营销。
（3）聚焦大型企业，重视各类客户，以总部经济和大型企业为契机，以点
带线，以线带面，在楼宇招商的基础上发展产业链招商，并以此作为公司办公楼宇运
营方面的策略之一。
（4）打造梯度产品，以行业标杆项目树立区域和陆家嘴品牌形象，并打造
多层级的办公楼宇产品，从楼宇区域分布、楼宇档次各方面形成梯度，为大型企业的
不同条线以及各类企业提供一揽子解决方案。
（5）重视存量产品的持续更新，保持良好的软硬件状态，使其在区域楼宇
竞争中立于不败之地。
2、居住物业。
（1）商品住宅。
上海区域
从上海商品住宅新增供应来看，2020年新增供应量约753.4万平方米，同比
下跌1.55%，与2019年基本持平；其中公寓市场供应量约617.3万平方米，同比下降10
%；别墅市场供应量约136.1万平方米，同比上升76.5%。
从上海商品住宅成交情况来看，上海2020年一季度受疫情影响楼市近乎停
摆，5月、6月受前期抑制的购房需求释放，楼市呈报复性回暖；2020年下半成交持续
火热，传统旺季金九银十热度不减，年终翘尾。
就总体成交而言，2020年商品住宅交易量与2019年相比涨幅明显，2020全
年商品住宅成交面积为888.7万平方米，在供应量基本持平情况下，成交量同比上涨1
7.9%；成交金额为5082.2亿元，同比上涨22.6%，成交均价57198元/平方米，受中环
以内高价位盘集中供应等因素影响，成交均价同比上涨5.2%。市场去化速度为月均去
化74.1万平方米，相比2019年月均去化62.3万平方米，同比上涨19%，整体市场呈量
价齐升态势。
从开盘情况来看，中高端项目放量明显且普遍去化优异，上海全年平均开
盘去化率高达59%，市中心各区开盘去化全面飘红，内中环、中外环热度最高，开盘
去化率较2019年均有显著提升。
政策方面，2020年“房住不炒，因城施策”的楼市调控总基调不变，受疫
情影响，政策以稳为主，局部定向宽松。具体来看，疫情后为纾困房企压力，上海供
应端限价限签率先放开，为进一步提振市场信心，土拍规则、预售门槛降低并延续至
今，仅限价限签伴随年中地房市过热收紧；需求端9月起陆续出台人才落户新政，降
低落户门槛来刺激购房需求，政策端松紧并行，稳定房地产市场走向。
就2021年而言，为避免房地产市场过热，十四五前中央出台“三道红线”
、肯定房地产对稳定经济发展起积极作用，完善房地产调控长效机制，提前为楼市上
闸，确保房地产业“不越位”，预计2021年上海仍继续贯彻“房炒不住、因城施策”
维稳主基调，同步实现房地产同实体经济均衡发展。另外，疫情后高品质住房改善需
求明显提升，预计未来改善性需求仍将稳步增长。
天津区域
天津331限贷限购政策持续至今，但2019年开始天津限价有所松动，逐步释
放利好政策，2020年天津落户政策也多次放宽，但办理周期长，对市场刺激有限，市
场秩序规范仍在不断完善。2020年，天津整体市场受疫情影响，供销量锐减。
2020年，天津商品住宅供应面积1306.16万平方米，同比去年下降16%，成
交面积1215.96万平方米，同比去年下降7%，成交均价16575元/平方米，同比去年上
涨5%。2020年，天津商品住宅主力成交总价段为100-150万，总占比达50%；天津市内
六区商品住宅主力成交总价段为300-450万，总占比34%；600万以上成交住宅仅占12%
，高总价房源去化难度较大。
截至2020年12月底，天津市商品住宅存量为2131.25万平方米，同比上涨4.
4%，去化周期约为21个月，同比增加2个月；市内六区存量257万平方米，同比增长4.
5%，去化较慢，去化周期高达32个月。2020年四季度部分高端项目亮相，主力总价在
600-1200万，2021年将进入集中销售期，且各个项目产品各有特色，精装、全屋智能
化成为主要卖点，未来天津高端市场竞争压力极大。
苏州区域
2020年，苏州（不含吴江区）商品住宅共计成交4.98万套，同比上涨6%；
成交面积634.68万平方米，同比上涨12%；成交总金额1801.96亿元，同比上涨19%，
商品住宅成交均价28392元/平方米。截至2020年12月31日，苏州（不含吴江区）商品
住宅库存765万平方米，去化周期约14.5个月。
2020年苏州市场呈现供大于求态势，但成交容量依旧稳定，核心区多盘入
市推高城市均价；下半年后受大环境制约，虽活跃推新但难带动成交量上涨，供销比
逐渐拉大；受供销端影响，三季度以来库存及出清周期不断推高，但整体开发风险可
控。
2021年市场预判，目前土地预售条件取消，土块入市周期缩短，将于2021
年集中入市，但2020年土地成交同比略降，后期难推动供应端的大增，因此预计2021
年供应端不会出现大幅波动。同时疫情及市场叠加影响依旧存在，短期较难突破横盘
时代。
苏州项目所在的浒通板块截至2020年12月31日，库存套数5070套，面积67.
77万平方米，去化周期需16.8个月，2020年住宅均价24266元/平方米，板块各项目主
力月均去化在25-50套。2020年受疫情的冲击，土拍政策中封顶销售、现房销售条件
根据地块灵活设置，导致土拍市场火热，但政府严格限价，未出现新地王；预判2021
年整体市场成交平稳运行，价格受到限价政策影响上涨空间有限。未来广义存量依然
较大，受待入市地块冲击，区域竞争激烈。
在切实贯彻国家和地方政府于房地产市场的相关政策与指示下，2021年公
司将继续积极做好各项准备工作，重点措施如下：
（1）销售方面
保质保量，抓紧落实上海前滩板块及苏州浒通项目的入市准备，确保各项
目建设按计划推进，并持续提升产品品质。2020年上海房企拿地热度之下，房企竞争
逐渐回归本源，构筑产品力将成2021年各房企重点研究课题，也是实现品牌价值的核
心关键点。所以，结合企业自身，建立成熟产品库，在符合市场主流产品的基础上，
积极拥抱市场变化，适度产品创新，从客户需求的角度、进一步强化产品标准化、精
细化以及多元化，通过产品价值影响业界认知度，方能获得客户口碑，从而实现营销
的可持续性。
（2）租赁方面
顺应政府对于租赁市场的政策与指示，结合自身的优势，站在城市发展的
高度，做好张江住宅租赁项目入市前的各项准备工作，确保后期项目的顺利入市。
3、商业物业
2020年，新冠疫情对整体经济环境造成了较大的影响，商业地产在疫情中
遭受明显冲击，在防疫、减租、撤铺、低迷等重重压力下，面临经济及市场环境不佳
的困境，商业地产不断寻求复苏与突破，加速了行业创新求变。
（1）受疫情冲击，商业地产经营压力加剧。
近年来，线下实体商业本就面临低迷的市场环境，不断遭受电商的冲击，
而今年在新冠疫情影响下，该情况更甚。疫情使消费者生活受限，严重时只能被迫减
少甚至取消线下消费活动，转至线上，待国内疫情有所好转之后，线下商业虽有回暖
，但疫情已然加速了消费习惯的变革，致使线上商业抢占了更多的市场份额。与此同
时，市场份额的减少，也愈加激发线下商业互相的竞争，互联网时代下商业地产行业
将逐步形成新的格局。像上海等一线核心城市发展已较为成熟，商业地产渐渐步入存
量竞争阶段，运营能力的提升尤为重要。故而如何在此市场环境中寻求突破并占据一
席之地，是商业地产要面临的重点课题。
（2）商业地产市场需求有所下降，租金涨幅乏力。
2020年因疫情影响，商业地产在减租降租的同时还要面对品牌的收缩与撤
铺，虽然疫情较快得到有效控制，国内经济不断复苏，但国外疫情的蔓延对世界经济
产生巨大冲击，全球经济与市场情况持续发生演变，外部风险挑战等不确定性因素不
断增多。在此背景下，对国内经济恢复与稳定运行也带来了诸多影响，投资与消费趋
向谨慎。
由此，一方面导致商业地产的需求有所下降，诸多商业项目今年的空置率
明显提高；另一方面商铺的租金水平也持续承压，不但在疫情期间租金环比持续下跌
，且后续的租金涨幅也较为乏力。
（3）商业地产发展模式处在不断升级转型的阶段。
在如今互联网+的时代背景下，消费习惯本就在不断改变，而今年受疫情影
响，零售业态的线上消费占比进一步提升，更加速推动了商业发展模式的转型。一方
面商业地产正往线上与线下融合发展，诸多商业地产企业都不再局限于线下单一渠道
与服务形态，更多地投入到新技术的应用及全渠道的运营方式，利用互联网科技，搭
建线上平台，获取消费需求，将线下作为载体提供商品与服务。另一方面商业地产在
向数字化智慧商业转型，随着5G、云计算、大数据、物联网、人工智能、数字孪生等
新一代信息技术的迅速发展，更多的商业地产已开始尝试数字化转型，利用新的科技
手段，更高效地挖掘消费者偏好从而实施精准营销及优化业态品类布局，并打造智能
场景提供智慧服务，提升客户体验。未来商业地产的发展模式仍将不断发生变化，对
商业地产的运营管理能力提出了更高的要求。
（4）商业直播带货成热门营销模式。
直播带货在互联网时代发展迅速，原先主要集中在线上商业中，但2020年
的疫情改变了整个商业的生态，直播带货的商业模式也更快地从线上走到线下。在疫
情期间，诸多商场搭建了直播间，且直播形式多元化，刮起“云逛街”热潮，以此通
过创新消费场景，将卖场转至线上，给消费者带来全新购物体验的同时，也助力了实
体商业的复苏。直播带货俨然从线上的创新变成了商业中的通用营销模式，代表着消
费观念与生活方式在不断改变。
（5）体验业态与市场推广成为商业地产愈加重要的竞争手段。
在疫情影响下，消费习惯加速倾向线上之际，促进消费者走向线下商场有
两个重要原因：一是线上难以获得的体验感，休闲娱乐、餐饮、儿童等业态均在疫情
控制后得到较快恢复，因此商业地产愈加重视创造独特的消费者体验，打造新的生活
方式体验场，在业态组合及社交化场景化上不断创新，创造新鲜有趣的主题和热点，
以顾客体验舒适为主导方向。二是实体商业均开展了大量的市场推广活动助力复苏，
但因疫情关系，购物中心均不同程度上减少了人群聚集性的商业活动，增加促销活动
拉动消费，而如今是否有“市场推广活动”已然对实体商业的客流与营业额产生巨大
影响，丰富特色的市场推广活动也已成为线下商业互相之间及与线上商业竞争的重要
手段，如何借此吸引顾客提升营业额，是实体商业都在重点考虑的问题。
（6）综合性地块的开发运营能力是未来取得竞争优势的关键。
随着城市化的推进，城市核心区已较为成熟，未来的开发重心将逐步向外
围转移，从目前各城市的总体规划来看，全新区域的开发均呈现地块综合性的特点，
写字楼、住宅、酒店都离不开配套商业的需求，这就要求开发商不仅有综合性地块的
开发能力，更要有各类地产产品的综合运营能力，其中商业的运营能力尤为重要，只
有做好配套商业的运营，才能保持整体项目的价值，吸引优质客户。
面对上述市场发展的趋势，公司积极做好各项准备工作，具体来说,有如下
重点措施：
（1）基于自有商业产品，夯实商业发展基础。近几年，公司商业板块发展
较为迅速，在营商业项目已初步形成“L+MALL系列的地标性大型综合体购物中心”、
“九六类型的区域性中型商业体”、“陆悦品牌的满足最后一公里需求的社区配套型
商业”这三类主产品线，故应以此为基础，一方面确保在营项目经营质量稳中有升，
另一方面要不断总结经验，充分做好在建项目的开业准备工作，将自有商业产品做强
做大，形成品牌和规模效应，为公司商业板块及公司整体未来的发展夯实基础。
（2）提升商业运营管理能力，打造核心竞争力。随着市场竞争压力的加剧
，运营管理能力的提升显得尤为重要，应充分利用本身可整合的各类资源，着力于形
成贯穿项目建设至运营全过程可复制的标准化精细化管理体系，并密切关注商业发展
趋势与前景，不断探索适合自身发展的商业模式和前进道路，适应市场环境变化做好
转型和突破的准备工作，打造商业板块经营的核心竞争力。
（3）强化商业研策能力建设。目前，公司仍有在建商业项目，需从多方面
强化前期研策能力，一方面要在项目设计上深入研究，彰显项目吸引力的同时注重体
验感；另一方面在项目策划与定位上下功夫，结合市场与项目周边的实际情况，做出
科学合理且契合后期经营的定位与策划，并寻求特色与差异化经营思路。通过建设全
面专业的前期研策能力，为项目顺利开展提供保障。
（4）做好智慧商业数字化转型准备。互联网时代的变化迅速，“数字化”
已成为各行各业发展的关键，商业地产亦是如此，故商业智能建设需加紧步伐，不断
应用新科技来武装智慧商业，为消费者提供精准服务，带来良好消费互动体验。要在
现有商业系统基础上，做好数字技术平台、系统化管理体系建设等方面的准备工作，
并研究线下线上融合的全渠道商业运营模式，为商业地产数字化、智慧化转型工作打
下基础。
（5）持续扩展招商合作品牌库，构建多维度产品体系。目前，公司商业项
目深度合作品牌较为有限，尤其在零售业态仍有较大的发展空间。而今年疫情影响下
，零售业态出现两个特点，一是海外奢侈品市场销售出现严重下滑，而国内奢侈品消
费却逆势增长，因国外出行受限，以往中国消费者境外的奢侈品消费均回流国内，诸
多高端商场的奢侈品门店排队现象已成常态，国内商业地产奢侈品门店迎来难得的市
场机遇；二是“国潮”品牌不断涌现，成为新的市场热点与“消费宠儿”。因此要继
续加强招商运营能力，不断扩展储备合作品牌库，以为未来在各消费层次领域的商业
市场中占据一席之地。
4、金融行业
2020年，新冠疫情不仅冲击了国内经济，也给全球经济带来重创。在国内
外经济环境复杂多变的大背景下，我国着力加大金融市场改革力度，持续从严监管信
托行业，助推证券行业政策红利释放，促进寿险行业稳健发展，牢牢守住不发生系统
性金融风险的底线。中央明确提出“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环
相互促进的新发展格局”。双循环新发展格局的构建需要高水平的金融服务体系支持
。2021年是“十四五”规划的开局之年，金融作为现代经济的核心和血液，应在“双
循环”新发展格局的形成过程中发挥重要作用。
（1）金融继续深化改革，严格防范风险。
2020年以来，金融行业不断加快深化改革的进程：加速推进利率市场化改
革，有效降低实体经济融资成本；有序推进创业板改革，全面实施新证券法，打造更
加规范透明的资本市场；持续推动各类金融对外开放措施落地，进一步利好外资准入
和营商环境。随着经济企稳复苏，预计金融行业监管力度将持续加强：一是全面强化
金融领域反垄断，防止资本无序扩张；二是金融创新需严守风险底线，要在审慎监管
的前提下开展；三是进一步健全宏观审慎政策框架，系统重要性金融机构和金融控股
公司也需纳入监管系统；四是强调落实金融机构主体责任，夯实公司治理基础，不断
增强抗风险能力。
（2）信托行业监管从严，行业转型加速。
随着金融供给侧改革的持续推进，快速发展多年的信托行业已步入转型发
展新阶段。监管对于防范化解风险的重视度愈加提升，密集出台各类政策新规，持续
压降融资及通道类业务规模，限制非标投资比例，严格管控地产信托额度，倒逼信托
业从“重规模”转向“重质量”发展模式。随着资管新规过渡期末的临近，信托通道
类及融资类业务将面临刚性的收缩压力，或将加速行业信用风险的暴露，行业面临的
转型压力加大。在监管持续加码的背景下，大力发展和丰富标品信托业务或将成为未
来展业方向。
（3）证券行业政策利好，行业分化加剧。
2020年，资本市场再融资新规、新证券法、扩大对外开放、注册制改革等
举措陆续实施，政策红利不断释放，有力助推券商经纪、自营和投行业务高速增长。
在我国探索经济新动能的背景下，未来资本市场将持续深化改革。一方面，随着全面
推行注册制被写入“十四五”规划，大投行业务预计迎来提速扩张的黄金期；另一方
面，行业马太效应不断加剧，龙头券商凭借强劲的综合实力，将更大限度地分享改革
红利，行业头部化趋势日益明显。中小券商需探索特色化、专业化、精品化的发展道
路。
（4）寿险行业扩面提质，或迎新一轮增长。
年初受疫情影响，寿险公司传统代理人线下业务展业受阻，人均新业务价
值显著降低，整体业绩短期内受到较大冲击。2020年12月9日，国务院常务会议提出
加快发展商业健康保险、将商业养老保险纳入养老保障第三支柱等两大发展路径，部
署促进人身险扩面提质。同时，后疫情时代，在居民保险保障意识提升、可支配收入
不断攀升等因素的催化下，居民保险保障和财富管理的需求将加速扩大。在政策面和
需求面的双重推动下，商业健康保险和商业养老保险或将迎来新一轮增长周期。
在此背景下，2021年，公司金融板块将持续优化管理体系，以三大持牌机
构为重点，整合资源、培育优势、补齐短板，积极推动金融板块稳定、健康发展。
一是要梳理项目，有效整合资源。根据战略定位、股权控制力、业绩表现
，将现有投资项目进行梳理和分类，坚持进退有序，差异化推进优化整合。
二是要培育优势，重点实现。抓住金融行业发展机遇，按照“一优一特一
重整”的总体思路，对持牌机构进行差异化管理，集中力量，培育优势。
三是要补齐短板，增强管理职能。规范管理流程，加强事前预防，提高风
控水平，立足持牌机构的发展现状，破解如何走出发展困境、转型创新以及特色化发
展的难题，为金融板块持续发展蓄能。
四是要助力“地产+金融”核心商业模式取得系统性升级。金融板块要积极
探索新的业务合作模式，在合法合规的前提下，实现地产与金融在业务、客户、资产
等多维度、多领域更深层次的合作。
(二)公司发展战略
经过近三十年的发展，公司完成了主营业务从单一土地开发向区域开发运
营及金融服务的转型。区域开发板块已经发展到一个比较成熟的阶段。公司以商办物
业租赁与销售为主业，物业规模、租金收入在经历了快速增长期后，正逐步平缓。20
17年，公司积极响应国资国企改革的号召，完成了上海陆家嘴金融发展有限公司100%
股权的收购，一举获得信托、证券、保险三家持牌金融机构，将业务领域从区域开发
运营拓展至金融服务板块。作为国内知名的区域开发企业，公司不断寻求新发展途径
，在优化公司产业布局的同时，持续拓展发展地域，从单纯的“同质扩大”转为关联
产业的“适度多元扩张”，推进前滩国际商务区、张江科学城核心承载区等区域项目
的开发与运营，实现公司发展的“量”、“质”齐升，从而有效推进“商业地产+商
业零售+金融服务”发展格局，实现公司可持续发展。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区
核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张
江科学城核心区、川沙新市镇城南社区、天津红桥区以及苏州高新区，确立了公司在
行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开
发经验，公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转
型之初约15万平方米，到2020年增至282万平方米。现公司持有的运营物业大多位于
上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，为
公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。公司将继续积极参与浦东各新兴区
域发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深挺进，并构建以“专业
化”为核心的城市中心、城市副中心运维平台，进一步提升在营商办经营性物业的优
质性，增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成
了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和酒店，
分别组建专业化营销管理团队。营销团队之间既有分工，又有合作，为公司产品经营
提供有效保障。公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，利用自身积累的
良好客户资源以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，提供注册、税收双落地企
业扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招
商政策环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队
，不仅专注于为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司
项目服务能级，并聚焦服务城市发展战略，做好上海进博会服务保障工作，助力打响
上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质发展。
（三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团重要的区域开
发平台，仍处在一个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司勇挑浦东开发
重担，围绕“金色中环”建设，成功进军前滩国际商务区、张江科学城核心区，区域
标志性建筑的开发建设全面推进，部分项目已竣工交付并投入运营；此外，公司也积
极参与上海临港区域的开发，参股项目建设持续推进。同时，公司受托承接的集团在
前滩、御桥、临港等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。
（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于2017年完成了陆金发100%
股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业
地产+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹
的推进，公司正成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的
持续提升。
（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《
上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交
易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公
司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权
责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管
理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效
性，切实维护广大投资者和公司的利益。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
2021年上半年，公司坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融
服务为纽带，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。公司聚焦浦东“五
大倍增行动”，深度参与浦东各新兴区域的蓬勃发展，在深耕细作陆家嘴金融城的同
时，围绕“金色中环”，推进前滩、张江科学城、川沙新市镇等项目开发建设。
公司聚焦主业发展，整合优势资源，持续提升核心资产价值。同时，秉承
“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，不断提高项目开发及运营水
平，加强团队专业化管理能力，提升客户体验及满意度，全方位彰显“陆家嘴”品牌
价值。
一方面，公司牢牢抓住商业地产板块中住宅类房地产销售、商业房地产租
赁及转让，在持续提升运营管理水平，做精做强长期持有优质产品的同时，推进短期
住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。
另一方面，公司紧紧把握金融行业发展机遇，根据战略定位有效整合资源
，持续优化内部管理体系，对持牌机构实施差异化发展，集中力量、培育优势，差异
管理、有进有退，并将金融服务深度嵌入区域产业链，服务实体经济，推动地产与金
融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。
综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者
转让住宅及零星物业，做优做强商业地产的同时，深化与金融板块的业务协同，推动
“地产+金融”双轮驱动战略取得实质性升级，实现公司股东利益最大化的目标。
（二）行业情况
房地产板块方面，2021年在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中
央从全局角度出发，精准把控房地产市场，全面落实房地产长效机制，强化城市主体
责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。“三条红线”和“两集
中”政策相继出台，上海持续强化房地产金融监管，深化房地价联动机制，加码商品
住房限购政策；同时，完善上海土地市场管理，优化土地供应结构，增加保障性租赁
住房供给，努力解决大城市住房难问题。
上半年，TMT、消费品制造业以及金融业为上海办公写字楼主力需求产业，
而随着多个新项目入市，多元化选择也使得市场竞争压力加剧，核心区域写字楼空置
率持续上升，租金报价下行趋势虽有企稳，但仍处于同期低位，客户议价和选址有较
大空间。未来，随着上海非中央商务区轨交建设持续延伸，新兴板块将逐渐成型，促
进办公楼市场形成新格局，企业的选址或将发生变化。
金融板块方面，今年以来随着疫情和管控措施的影响逐步消减，国内经济
稳健复苏，以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局正加快形成
。上半年，中央继续坚持稳中求进工作总基调，实施积极的财政和货币政策，强调健
全金融机构治理，有效防范系统性金融风险，进一步降低实体经济融资成本，促进资
本市场健康发展。同时，着力加强金融行业监管力度，全面强化金融领域反垄断，落
实金融机构风险防范主体责任，有序压降信托融资及通道类业务规模，并持续推动证
券行业高质量发展，深化寿险行业改革提质，实现稳增长和防风险长期均衡。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是中国共产党成立100周年，也是公司助推浦东新区落实“五大倍增
行动”的第二年。站在“十四五”的新起点上,公司在董事会领导下，时刻牢记以习
近平同志为核心的党中央赋予上海的一系列新的重大使命和任务，把握“稳中求进”
的工作基调，积极践行“一切为了客户”的价值观，聚焦核心主业，做精区域开发，
做强金融服务，落实疫情防控常态化，基本完成了半年度各项工作目标。
（一）2021年上半年度经营工作回顾
1、上半年，营业收入约57.77亿元，其中：房地产业务收入43.04亿元；金
融业务收入14.73亿元。
2、上半年，房地产业务成本15.21亿元；金融业务成本及管理费用2.18亿
元。
3、上半年，项目开发投资支出26.04亿元，与2020年同期相比增加了45.88
%。
4、上半年，实现归属上市公司净利润20.57亿元，与2020年同期相比增加2
2.59%。
（二）2021年上半年度经营工作分析。
1、经营收入分析。
（1）物业租赁收入。
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计18.89亿元。
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2021年上半年度租赁收
入为15.70亿元，比2020年上半年度增加0.34亿元，同比增加2%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积超过191万平方米。
截至2021年二季度末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为78
%，平均租金8.36元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出
租率约为74%，平均租金3.45元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园
区以及陆家嘴金融航运大楼。截至2021年二季度末，长期在营高品质研发楼总建筑面
积已超过32万平方米，出租率达到84%，平均租金达6.32元/平方米/天。
商业物业。2021年上半年度租赁收入为2.36亿元，比2020年上半年度增加1
.08亿元，同比增加84%。
商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配
套商业设施以及位于上海、天津的两个L+Mall。截至2021年二季度末，商业物业总建
筑面积约46万平方米，其中：在营的陆家嘴96广场出租率为84%，陆家嘴1885出租率
为100%；上海L+Mall和天津L+Mall出租率分别为95%和91%；陆悦坊出租率为89%。
酒店物业。2021年上半年度营业收入为0.51亿元，比2020年上半年度增加0
.29亿元，同比增加131.82%。
公司拥有三家商务型酒店----东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴
万怡酒店。东怡大酒店配备209间房间，2021年上半年GOP率为35.81%，平均出租率为
61.24%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2021年上半年GOP率为50.12%，平均出租率
98.19%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2021年上半年GOP率为15.06%，平均出
租率为65.56%。
住宅物业。2021年上半年度租赁收入为0.3亿元，比2020年上半年度减少0.
43亿元，同比减少59%。
公司原用于租赁的东和公寓项目已基本完成销售，整体去化率达到98%。
养老物业。公司在营的养老物业是金色阳光颐养院，共有120个套间，总建
筑面积1.7万平方米，2021年上半年度租赁收入223万元。同时，公司引进泰康健康产
业投资控股有限公司作为养老物业新管理人的工作正在推进中。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计3.56亿元。
公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限
公司以投资收益方式计入合并报表。
会展物业。2021年上半年租赁收入2.97亿元，比2020年同期增加3,200%。
富都世界。2021年上半年租赁收入0.59亿元，比2020年同期增加118.52%。
（2）房产销售收入。
2021年上半年，公司实现房产销售现金流入合计38.86亿元。
主要来自于东和公寓、锦绣观澜一期、锦绣观澜二期、天津海上花苑二期
、苏州15地块二期、苏州14地块，上海存量房及上海、天津存量车位的销售。2021年
上半年累计住宅物业合同销售面积3.6万平方米，同比增长208%；合同销售金额28.52
亿元，同比增长819%；在售项目的整体去化率为53%。
（3）物业管理及服务性收入。
合并报表范围内，2021年上半年，公司实现8.94亿元物业管理收入，比202
0年同期增加35.53%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2021年上半年实现1.30亿
元的服务性收入，比2020同期增加26.21%。上海富都世界有限公司2021年上半年实现
0.06亿元物业管理收入，比2020同期减少64.71%。
（4）金融服务收入。
2021年上半年金融业务实现收入14.73亿元，占公司营业收入总额的25.50%
。
2、项目建设情况
续建项目17个，总建筑面积198.66万平方米，为前滩54-01地块、张江中区
73-02号地块、张江中区74-01号地块、张江中区75-02号地块、张江中区57-01号地块
、张江中区56-01号地块、川沙C04-12号地块、川沙C04-13/14号地块、川沙C06-01/0
2号地块、竹园2-16-1号地块、潍坊社区497-02号地块（竹园2-13-1/2号地块）、苏
州8号地块、苏州9号地块、苏州12号地块、苏州14号地块、苏州16号地块、苏州13号
地块。
竣工项目2个，总建筑面积14.53万平方米，为前滩中心酒店（前滩25-02地
块）、苏州2号地块。
前期准备项目2个，总建筑面积28.61万平方米，为苏州4号地块、苏州10号
地块。
3、有息负债现状。
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由
五部分组成：短期贷款、超短期融资券、长期贷款、中期票据及应付债券。2021年6
月30日余额为483亿元，占2021年上半年公司总资产的45.46%，较上年末438.65亿增
加10.11%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为204.68亿元，超短期融资
券40亿元，长期贷款为98.32亿元，中期票据为90亿元，应付债券（公司债）50亿元
。
4、经营业绩影响分析。
公司2021年上半年利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中
：长期持有物业出租毛利率为72.02%；房地产销售毛利率为74.34%，金融业务毛利率
为85.23%。
(三)2021年下半年经营工作计划
（1）深化业务统筹，全面打响“金色中环”攻坚战。
全面打响“金色中环”攻坚战。下半年要充分发挥区域开发专业团队优势
，牢牢抓住张江科学城扩区契机，全力以赴在“金色中环”战役中发挥主力军作用。
要结合《上海市张江科学城发展“十四五”规划》，凝心聚力推进张江科学城五个项
目的开发建设，为张江地区打造“科学特征明显、科技要素集聚、环境人文生态、充
满创新活力”的国际一流科学城建设优秀载体。要全力推进前滩25-02地块香格里拉
酒店酒店项目的交付及按时开业工作。同时，要牢固树立大局意识，统筹考虑前滩区
域全局，为太古地产等合作伙伴提供有关工程管理等建议帮助。集团委托的前滩各项
目须保质保量推进，并持续推进全前滩区域的品质功能提升。确保前滩国际商务区在
“十四五”期间全面建成；新纳入张江科学城的御桥科创园三期要实现开工，助力推
进张江科学城升级提质。
深化业务统筹，为提升区域经济夯实根基。下半年，要继续聚焦统筹管控
，推进经营管控与成本控制：要持续提高企业运营效能；丰富多元融资渠道，继续推
进企业债和CMBS等融资工具的使用；提高财务管理水平，确保资金使用效率及项目建
设贷款资金及时到位，全力保障公司在新区各大区域的开发和运营，保持整体运营稳
中有进、进中有质。要积极推进ERP系统II期工程，从资产统筹运营管理的角度出发
，做好资源数据分析，推进板块联动、办公居住联动，提升租赁效率与客户满意度。
（2）招商运维相辅相成，携手进步共创价值。
结合中央提出的“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”战略思想
，发挥以楼招商，锁定总部机构，做强楼宇经济。通过提升楼宇的硬实力与服务的软
实力，不断优化营商环境，多方位夯实招商稳商工作，助推浦东作为社会主义现代化
建设引领区，积极承担起历史的重任，做好双循环的重要交接点。
办公楼宇营销方面，加快推进已入市项目陆家嘴滨江中心、前滩东方广场I
期的租赁工作，进一步打响“前滩中心”市场知名度，以标志性建筑提升前滩区域影
响力。在大张江科学城区域，要积极推进张江城市副中心项目的前期战略招商，助力
浦东更大范围内的招商引资工作。积极推进完成专项研究课题《基于未来五年上海办
公楼市场分析的我司办公楼宇产品和运营策略建议》，为公司在营物业的长期租赁工
作打好基础。
商业零售发展方面，进一步优化“地标性大型综合体购物中心”、“区域
性中型商业体”、“社区型配套商业”等三类产品为主的商业发展格局。在营商业要
进一步打造推广亮点、活跃商业气氛、加强品质管理，持续推进在营商业的客流与效
益，提高品质管理、服务“上海购物”。
住宅产品发展方面，虽然一二手倒挂的市场环境催生新房高认筹量，但住
宅销售仍要居安思危，要推进住宅项目设计方案深化，持续提升核心竞争力；同时继
续保持线上开盘的模式，做好疫情防控，不断优化开盘流程。要全力推进苏州12号地
块项目的开盘、15号地块（二期）的清盘。
酒店、会展运营方面，要把握行业回暖契机，持续夯实基础、苦练内功，
在服务提质等方面下功夫，不断提高客户满意度，以口碑促营销。酒店运营要配合公
司区域开发等主营业务市场开拓，前滩香格里拉酒店要确保三季度开业。新国际博览
中心要结合开业20周年契机，扩大运营经验与品牌影响力，稳中求进力推场馆运营，
保持业绩，与时俱进。
物业管理服务方面，下半年要继续践行“一切为了客户”的核心价值观，
做好在营物业的优质安全管理，做好疫情常态化防控，筑牢服务意识，强化服务保障
能力、提升服务品质；要继续彰显“上海品牌”软实力，积极沉淀连续保障三届进博
会的成功经验，全力以赴、通力合作，以进博会上的优质服务促营销。要通过二次创
业、二次转型，从提供服务的传统模式转变为标准的建立和输出，努力实现“最可信
赖和最受尊敬的商办及会展物业管理的引领者”，再创“上海服务”新贡献。
（3）聚焦安全工期质量，有序推进项目开发。
公司上下要充分发挥统筹优势，精心组织、科学管理，结合项目管理实际
工作要求和新情况，对项目建设的进度、投资、安全实行全方位、全过程管理，做到
环节可控、流程在控、过程能控。在全面推进开发建设的同时，要继续高度重视工地
防疫，深入学习贯彻《生命重于泰山——学习习近平总书记关于安全生产重要论述》
有关精神，落实安全生产主体责任、抓紧隐患排查、守住安全底线，通过持续强化安
全生产责任制和安全保障措施，有序推进工地建设，严格管理在建工地与装修工程，
为浦东新区的建设和发展营造安全有序、和谐稳定的环境。
（4）提速增资严控风险，千谋百计推动发展。
金融服务板块要加强对投资企业的治理管控，尽快形成“一优一特一重整
”的总格局，争取早日实现“产融结合、双轮驱动”的战略目标。下半年，持牌机构
的增资工作要取得实质性进展，其中：陆家嘴信托要优化业务结构，增加项目储备，
落实标品发展，提升市场排名，实现成为行业头部的目标。
金融板块一定要坚持“敬畏、合规、奋进”的工作主基调，推进持牌机构
的廉政风险排查工作，归纳整理潜在的廉政风险点，帮助持牌机构建立完善的廉政风
险防范机制，全面完成各项工作。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
三、可能面对的风险
上半年，国内疫情影响虽逐步消减、经济恢复稳健，但全球疫情控制及经
济复苏并不乐观，国内外经济形势十分复杂。在‘房住不炒’的主基调下，今年以来
房地产调控以及限价、限购、金融控制继续加码，减缓房地产贷款速度、抑制房地产
杠杆率上升等风险防范措施相继出台，房地产行业持续面临销售调控、拿地难度上行
、融资渠道持续紧缩的局面。在此形势下，公司积极应对市场，着力推动企业高质量
发展、锻炼高素质经营团队，坚持成为“实施国家战略的平台，实现国资保值的载体
”，努力提升持有物业经营质量、盘活商业物业资源、布局多元化区域开发战略，迎
接房地产行业的新挑战。
另一方面，金融板块完成收购后，随着金融行业监管力度加强、资管新规
及其配套政策陆续出台、风险防范主体责任落实，公司正不断提高三个持牌金融机构
自主管理能力，有效建立风险隔离机制和预防机制，通过资源整合和优势培育，根据
市场需求调整金融产品结构、营销模式和客户服务，促进金融板块服务浦东开发、区
域发展，打造具有浦东特色、陆家嘴优势的金融服务板块，实现区域开发与金融服务
两大主业的业务协同。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区
核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将商业地产布局延伸到了前滩国际商务区
、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区、天津红桥区以及苏州高新区，确立了公
司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城
市开发经验。
公司的核心竞争力主要体现在以下五个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转
型之初约15万平方米，到2021年上半年末增至282万平方米。现公司持有的运营物业
大多位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，区位极佳，交通
便捷，为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。公司将继续积极参与浦东
各新兴区域发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深挺进，并构建
以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运维平台，进一步提升在营商办经营性
物业的优质性，增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司形成了一
支稳定、成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和酒店，分
别组建专业化运营管理团队。团队之间既有分工，又有合作，为公司产品经营提供有
效保障。公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，利用自身积累的良好客
户资源以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租
、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策
环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅
专注于为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服
务能级，并聚焦服务城市发展战略，做好上海进博会服务保障工作，助力打响上海“
四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质发展。
（三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团重要的区域开
发平台，仍处在一个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司勇挑浦东开发
重担，围绕“金色中环”建设，成功进军前滩国际商务区、张江科学城核心区，区域
标志性建筑的开发建设全面推进，部分项目已竣工交付并投入运营；此外，公司也积
极参与上海临港区域的开发，临港中心项目于今年上半年全面竣工。公司受托承接的
集团在前滩、御桥、临港等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。根据7
月发布的《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建
设引领区的意见》，到2035年，浦东现代化经济体系全面构建，现代化城区全面建成
，现代化治理全面实现，城市发展能级和国际竞争力跃居世界前列，这将是浦东开发
开放以来又一次历史新机遇。
（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于2017年完成了陆金发100%
股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业
地产+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹
的推进，公司成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持
续提升。
（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《
上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交
易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范日
常运作，防范经营风险，加强信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司
其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监
事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护
广大投资者和公司的利益。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是“十三五”规划收官之年，是“十四五”规划启动实施的奠基之
年，也是极为艰辛的一年。突如其来的新冠疫情和错综复杂的国际经济形势，对公司
发展带来了极大挑战。一年来，在董事会领导下，公司聚焦“七年再造一个新浦东”
的宏伟目标,深入浦东“金色中环”重点开发区域，把握“稳中求进”的工作基调，
践行抗疫精神，持续推进“地产+金融”双轮驱动战略，攻坚克难圆满完成了年度各
项工作任务。
二、报告期内主要经营情况
2020年，公司董事会持续加强团队建设，提高风险意识，规范内部管理，
坚持市场化运作，发挥专业能力、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，
权责清晰，有效维护公司及股东方利益。全年，公司共召开11次董事会（含临时董事
会），召开13次专门委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保
障。
（一）2020年度经营工作回顾
1、2020年度营业收入144.74亿元，其中：房地产业务收入119.60亿元；金
融业务收入25.14亿元。
2、2020年度房地产业务成本36.24亿元；金融业务成本及管理费用6.24亿
元。
3、2020年度的项目开发投资支出41.15亿元。
4、2020年度实现归属上市公司净利润40.12亿元，与2019年度相比增长了9
.1%。
（二）2020年经营工作分析。
2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情对整体经济环境造成了巨大的影响，
全市购物消费活动、旅游住宿活动、会展展览活动、宴会餐饮活动等均暂时性停滞，
对公司商业、酒店及会展业务产生较大影响。在此期间，公司高度重视疫情防控工作
，及时根据市、区各类疫情防控要求，在建设工地防疫、商办租户扶持、在营物业防
控、员工安全防护等方面下功夫，坚持疫情防控和复工复产复市两手抓，推进各项工
作稳定发展。
作为国有控股上市公司，公司积极履行国有企业服务区域经济发展的主体
责任，严格落实上海市《全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》
和浦东新区出台的支持服务企业平稳健康发展的18条措施，努力营造温馨暖心的营商
环境，对受本次疫情影响且符合条件的中小微服务企业实施部分租金减免措施，共克
时艰，共渡难关。年内，公司已完成全部的租金减免工作，对909家租户共计减免金
额2.39亿元，对稳定市场与民生起到了积极的保障作用。
1、经营收入分析。
（1）物业租赁收入。
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计35.83亿元。
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2020年度租赁收入30.59
亿元，比2019年减少1.4亿元，同比下降4.4%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积192万平方米。截至
2020年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率80%，平均租金8.8
3
元/平方米/天，同比上涨逾1.96%。天津甲级写字楼的出租率76%，平均租
金3.45元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园
区以及陆家嘴金融航运大楼。截至2020年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超
过32万平方米，出租率达到82%，平均租金6.27元/平方米/天。
商业物业。2020年度租赁收入为3.10亿元，比2019年减少1.33亿元，同比
下降30%。
商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配
套商业设施以及位于上海、天津的两个L+MAll。截至2020年末，商业物业总建筑面积
46万平方米，其中：在营的陆家嘴96广场出租率为80%；陆家嘴1885出租率为96%；
上海L+MAll出租率为94%；天津L+MAll出租率为90%；陆悦坊出租率为74%。
酒店物业。2020年全年营业收入为0.76亿元，比2019年同期减少46.1%。
公司拥有三家商务型酒店----东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴
万怡酒店。东怡大酒店配备209间房间，2020年GOP率为29.48%，平均出租率为49.83%
；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2020年GOP率为13.21%，平均出租率52.59%；天津
陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2020年GOP率为2.04%，平均出租率为51.49%。
住宅物业。2020年度租赁收入1.28亿元，比2019年减少0.3亿元，同比减少
19%。公司原用于租赁的东和公寓的租转售工作正有序推进。
养老物业。公司长期持有在营的养老物业是金色阳光颐养院，共有120个套
间，总建筑面积1.7万平方米，2020年度租赁收入1011万元。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计4.63亿元。
公司持股50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限
公司以投资收益方式计入合并报表。
会展物业。2020年度租赁收入4.01亿元，比2019年同期减少46.46%。
富都世界。2020年度租赁收入0.62亿元，比2019年同期减少21.52%。
（2）房产销售收入。
2020年度，公司实现房产销售现金流入合计58.91亿元：
主要来自于东和公寓、锦绣观澜一期、天津海上花苑二期（东标段）、苏
州15地块二期等的销售。2020年度累计住宅物业合同销售面积10.36万平方米，同比
增长38.13%；合同销售金额67.11亿元，同比增长96.34%；在售项目的整体去化率为5
9%。
（3）物业管理及服务性收入。
合并报表范围内，2020年度，公司实现16.70亿元物业管理收入，比2019年
度同期减少0.71%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司2020年度实现2.81亿元的
服务性收入，比2019年度同期减少35.84%。上海富都世界有限公司2020年度实现亿元
物业管理收入0.50亿元，比2019年度同期增加了6.38%。
（4）金融服务收入。
2020年度金融业务实现收入25.14亿元，占公司营业收入总额的17.37%。
（二）项目投资分析
新开工项目6个，总建筑面积36.8万平方米，为前滩54-01地块、川沙C06-0
1/02号地块、潍坊社区497-02号地块（竹园2-13-1/2号地块）、苏州2号地块、苏州1
6号地块、苏州13号地块。
续建项目13个，总建筑面积176.4万平方米，为前滩中心酒店（前滩25-02
地块）、张江中区73-02号地块、张江中区74-01号地块、张江中区75-02号地块、张
江中区57-01号地块、张江中区56-01号地块、川沙C04-12号地块、川沙C04-13/14号
地块、竹园2-16-1号地块、苏州8号地块、苏州9号地块、苏州12号地块、苏州14号地
块。
竣工项目2个，总建筑面积33.32万平方米，为前滩中心超高层办公楼（前
滩25-02地块）、天津海上花苑二期(东标段)。
（三）有息负债现状。
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由
五部分组成：短期贷款、超短期融资券、长期贷款、中期票据及应付债券。2020年末
余额为438.65亿元，占2020年末公司总资产的43.28%，较上年末380.53亿增加了15.2
7%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为169.55亿元，超短期融资券35亿
元，长期贷款为144.10亿元，中期票据为40亿元，应付债券（公司债）50亿元。
（四）经营业绩影响分析。
公司2020年度当年利润来源主要由房地产销售、租赁及金融业务组成。其
中：长期持有物业出租毛利率为74.13%；房地产销售毛利率为79.45%；金融业务利润
率为75.16%。
除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：
1、税金支出：公司2020年度共缴纳45.25亿元税收（实际支付总额），较2
019年度增加66.95%，占营业收入144.75亿元的31.26%。
2、投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2020年度摊销投资性房地产6.
85亿元。
3、现金分红支出：2020年，公司向股东派发2019年度现金红利共计18.40
亿元（含税），现金分红占2019年度归属于母公司净利润50.02%。
4、员工薪酬支出：2020年度合并报表范围员工总数5658人，人数同比减少
1.9%，薪酬支出总额为10.23亿元，人均18.08万元。
2021年度经营工作计划
2021年是“十四五”的开元之年，也是浦东围绕GDP倍增目标，推动产业能
级、项目投资、功能优势、土地效益、服务效能“五大倍增”计划的第二年。站在“
十四
五”开局的新台阶上，公司将切实形成抓发展、求突破的干事氛围，全面
提高区域开发、运营管理、金融服务能力，主动服务构建浦东新区发展新格局，推动
浦东社会经济发展再上新台阶，向建党100周年献礼。
（一）深化业务统筹，加快推进“金色中环”建设
公司将充分发挥区域开发专业团队优势，全力以赴参与“金色中环”建设
发展。要深耕细作张江城市副中心，加快推进“科学之门”A塔等五个项目的开发建
设，尽快出形象，跑出“金色中环”速度。前滩国际商务区的建设要继续全力推进，
前滩25-02号地块香格里拉酒店项目要在2021年年内开业。集团委托的项目要按计划
保质保量推进建设，确保受托承接的前滩、御桥、临港等新兴区域开发高质量实施。
同时，公司要继续聚焦统筹管控，推进经营管控与成本控制。要持续提高
企业运营效能，进一步加大横向整合、纵向压缩的力度。通过做实做细需求预算、提
升资金使用效率等方式提高整体财务管理水平，全力保障公司在浦东新区各大区域项
目的正常开发和运营，保持整体运营稳中有进、进中有质。要积极推进财务系统与业
务系统的对接，从资产统筹运营管理的角度出发，推进板块联动，提高协同效率。要
着眼长远可持续发展，对公司持有资产进行判断、把握和转变，促进实现资产价值最
大化。
（二）招商运营相辅相成，产品价值持续提升。
强化以楼招商，做强楼宇经济，锁定总部机构，做好产业聚集。既要注重
物业品质和配套完善，又要注重招商定位与租金策略，做优做强服务，多方位夯实招
商稳商工作，争取把握好国内外宏观环境逐步走上正轨的机遇，推进招商工作再上新
台阶。
办公楼宇营销方面，公司将加快推进已入市项目陆家嘴滨江中心、前滩东
方广场I期的租赁工作；保持前滩中心租赁的良好势头，为前滩国际商务区继续引进
产业、聚拢人气，并推进“科学之门”A塔的战略招商工作，为“金色中环”两个重
要区域交付后的运营夯实基础。要继续加强招商专题研究，推进未来五年在上海市场
公司办公楼宇产品和运营策略的相关专题报告。
商业零售发展方面，要做好充分准备迎接后疫情时代消费者的陆续回归，
但也要对疫情带来的消费习惯改变有所预判，研究契合当下的商业模式，满足消费需
求多元化。在营商业要加强品质管理，随时准备优化调整现有的业态格局及组合，特
别是针对上海、天津L+MALL的商业发展规划，要提高站位，站在全区、全市的角度悉
心谋划。同时，要进一步优化公司“地标性大型综合体购物中心”、“区域性中型商
业体”、“社区型配套商业”等三类产品为主的商业发展格局，持续推进在营商业的
品质提升、助力上海加快打造国际消费中心城市。
住宅产品发展方面，销售住宅项目要持续关注设计方案深化，紧贴市场需
求与热点；租赁住宅项目做好入市前的各项准备工作，确保后期项目的顺利入市。要
继续推进东和公寓从租转售的平稳过渡，做好苏州锦绣澜山14号地块项目二期销售工
作，全力完成苏州锦绣澜山15号地块二期、天津海上花苑二期的清盘销售，实现市场
较好的口碑；已售罄的项目要力促回款。
物业管理服务方面，要将“一切为了客户”融入公司企业文化，力推《在
营物业管理钻石标准》执行落地，切实增强为客户服务的理念，逐步推广办公营销团
队与物业团队深度合作的一体化管理模式。要继续做好在营物业的优质安全管理，做
好疫情常态化防控、强化服务保障能力、提升服务品质，提高客户体验。要继续彰显
“上海品牌”软实力，积极沉淀连续保障三届进博会的成功经验，全力以赴、通力合
作，用高标准与高质量的服务推进“6天+365天”永不落幕的进博会。
（三）聚焦安全工期质量，有序推进项目开发。
2021年，公司竣工及续建项目19个，总建筑面积210万平方米。
公司上下要充分发挥房地产板块统筹优势，在项目精细化管理方面下苦功
。要通过周密计划、精心组织、科学管理，结合项目管理实际工作要求和新情况，对
项目建设的进度、投资、安全实行全方位、全过程管理，做到环节可控、流程在控、
过程能控。项目竣工交付要以满足客户入驻使用为标准，要认真严格开展竣工项目物
业验收及整改督促工作，不断提升新项目质量及客户使用满意度。
在全面推进开发建设的同时，要继续高度重视工地防疫，落实安全生产主
体责任、抓紧隐患排查、守住安全底线，通过持续强化安全生产责任制和安全保障措
施，有序推进工地建设，严格管理在建工地与装修工程。要贯彻落实2020年12月31日
召开的浦东新区加强建设工程招投标管理工作会议精神，要遵照《浦东新区加强建设
工程招投标管理若干意见》依法合规地开展招投标工作，为浦东新区的建设和发展营
造安全有序、和谐稳定的环境。
（四）严控风险稳健经营，归核赋能推动发展。
要在2020年基本完成金融板块统筹的基础上，继续全面提升价值创造能力
，发挥好公司与持牌机构之间的枢纽作用，加强风险防控，实现发展方向更清晰、资
源配置更高效、经营举措更科学、创新能力更突出的目标，补齐短板、培育优势、整
合资源，以点带面提高金融服务板块对公司发展的贡献度，助力“地产+金融”发展
模式取得系统性升级。其中，陆家嘴信托要依法合规做强，重点推进资产证券化、股
权投资、资本市场“三个突破”，实现合规经营与业务发展并重、市场拓展与战略创
新并驱、资产管理与财富管理并行，力争综合实力继续稳步提升。
2021年公司经营工作收入计划如下：房地产业务总流入197.19亿元，总流
出249.90亿元。金融业务总流入27.30亿元，总流出24.23亿元。利润坚持“终点即起
点”目标，稳中有升，并按公司《2020-2022年度股东回报规划》，积极回报股东。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、办公物业。
回顾2020年，世界处于百年未有之大变局，新冠疫情全球大流行使这个大
变局加速演变，给本就竞争激烈的写字楼租赁市场带来了更大的挑战。随着一系列政
策措施在沪的推进落实和叠加发力，上海经济已走出疫情影响并逐步复苏。在未来较
长时间内，上海写字楼市场将持续租方市场：
（1）供应先抑后扬，未来预计大量优质写字楼入市，新兴商务板块后劲十
足。
受疫情影响，2020年上海写字楼市场部分新项目延后交付，全年新增供应
同比减少32%。根据专业第三方机构预测统计，未来五年上海写字楼市场年均供给将
超过120万平方米,写字楼供应的高峰将伴随上海城市中央活动区的外扩和经济结构提
升。在区域分布上，大多新项目集中在土地供应较为充足的新兴市场及部分核心拓展
区，而核心区的可供开发土地有限。
（2）市场需求超预期回暖，市场租金降幅逐步收窄。
2020年下半年写字楼市场快速复苏，需求增长超预期，具有性价比的新入
市楼宇激活大面积租赁需求，全年全市净吸纳量为49.4万平方米，同比增加67%。核
心商务区及核心拓展区与新兴商务区的有效租金差距进一步缩小，由于新兴商务区的
兴起，市场选择增多，承租方议价能力变强，降价续租已成为市场主流，较合理的租
金水平也将引导租户向高品质楼宇进行升级扩租。
（3）大型企业办公改善需求明显，超级租户将是办公楼的压舱石。
上海写字楼需求的持续增长植根于城市辐射能级提升和产业转型升级，金
融、科技和先进制造业是该进程的三大推动力。2020年，金融业、TMT、消费品制造
业、专业服务以及医药和生命科学是上海写字楼租赁市场的主力需求行业。大型企业
的办公改善需求将是未来的机会，总部经济大有可为。与此同时，先进制造业租户的
升级搬迁需求与上海快速发展的核心拓展区和新兴商务区形成良好契合，目前500强
外资制造业逾60%仍承租于非甲级写字楼。据第三方研究机构测算，先进制造业租户
的升级整合有望为核心拓展区及新兴商务区带来近100万平方米的甲级写字楼需求。
（4）在区位、建筑硬件外，超甲级写字楼更是凭借优质的服务穿越地产牛
熊市。
对于写字楼租赁而言，区位、硬件、综合配套优势是基础，同时租赁策略
、专业口碑、优质服务更是关键。2020年爆发的新冠肺炎疫情是对办公楼宇运营和物
业服务能力的一次巨大考验。超甲级写字楼凭借优质的软硬件所形成的良好口碑，在
疫情期间仍旧维持较高的出租率。未来，写字楼市场竞争加剧，在区位和硬件设施外
，业主的软实力也将是吸引优质客户的一大亮点。
目前，公司主要在营办公物业总建筑面积达282万平方米，其中长期在营甲
级写字楼总建筑面积约192万平方米，且大多位于上海陆家嘴区域世纪大道、花木及
前滩区域。面对日趋激烈的市场竞争以及不断增大的办公楼宇总量，公司将根据市场
竞争环境以及不同项目特征，及时调整租赁策略。具体措施如下：
（1）因地制宜，制定运营策略。陆家嘴存量板块，团队精耕细作，推进项
目经理制的楼宇运营方式，加强招商稳商工作；以前滩为代表的新兴板块，则采用赛
马机制直面市场竞争，同时不断加强客户服务体系。
（2）匹配资源为客户精准服务，以口碑促营销。一方面发挥公司城市综合
运营商的优势，整合各方面资源，理解客户需求，为其提供精准服务；另一方面持续
向内审视，不断加强“一切为了客户”理念并落实到位，提升陆家嘴品牌，以口碑促
营销。
（3）聚焦大型企业，重视各类客户，以总部经济和大型企业为契机，以点
带线，以线带面，在楼宇招商的基础上发展产业链招商，并以此作为公司办公楼宇运
营方面的策略之一。
（4）打造梯度产品，以行业标杆项目树立区域和陆家嘴品牌形象，并打造
多层级的办公楼宇产品，从楼宇区域分布、楼宇档次各方面形成梯度，为大型企业的
不同条线以及各类企业提供一揽子解决方案。
（5）重视存量产品的持续更新，保持良好的软硬件状态，使其在区域楼宇
竞争中立于不败之地。
2、居住物业。
（1）商品住宅。
上海区域
从上海商品住宅新增供应来看，2020年新增供应量约753.4万平方米，同比
下跌1.55%，与2019年基本持平；其中公寓市场供应量约617.3万平方米，同比下降10
%；别墅市场供应量约136.1万平方米，同比上升76.5%。
从上海商品住宅成交情况来看，上海2020年一季度受疫情影响楼市近乎停
摆，5月、6月受前期抑制的购房需求释放，楼市呈报复性回暖；2020年下半成交持续
火热，传统旺季金九银十热度不减，年终翘尾。
就总体成交而言，2020年商品住宅交易量与2019年相比涨幅明显，2020全
年商品住宅成交面积为888.7万平方米，在供应量基本持平情况下，成交量同比上涨1
7.9%；成交金额为5082.2亿元，同比上涨22.6%，成交均价57198元/平方米，受中环
以内高价位盘集中供应等因素影响，成交均价同比上涨5.2%。市场去化速度为月均去
化74.1万平方米，相比2019年月均去化62.3万平方米，同比上涨19%，整体市场呈量
价齐升态势。
从开盘情况来看，中高端项目放量明显且普遍去化优异，上海全年平均开
盘去化率高达59%，市中心各区开盘去化全面飘红，内中环、中外环热度最高，开盘
去化率较2019年均有显著提升。
政策方面，2020年“房住不炒，因城施策”的楼市调控总基调不变，受疫
情影响，政策以稳为主，局部定向宽松。具体来看，疫情后为纾困房企压力，上海供
应端限价限签率先放开，为进一步提振市场信心，土拍规则、预售门槛降低并延续至
今，仅限价限签伴随年中地房市过热收紧；需求端9月起陆续出台人才落户新政，降
低落户门槛来刺激购房需求，政策端松紧并行，稳定房地产市场走向。
就2021年而言，为避免房地产市场过热，十四五前中央出台“三道红线”
、肯定房地产对稳定经济发展起积极作用，完善房地产调控长效机制，提前为楼市上
闸，确保房地产业“不越位”，预计2021年上海仍继续贯彻“房炒不住、因城施策”
维稳主基调，同步实现房地产同实体经济均衡发展。另外，疫情后高品质住房改善需
求明显提升，预计未来改善性需求仍将稳步增长。
天津区域
天津331限贷限购政策持续至今，但2019年开始天津限价有所松动，逐步释
放利好政策，2020年天津落户政策也多次放宽，但办理周期长，对市场刺激有限，市
场秩序规范仍在不断完善。2020年，天津整体市场受疫情影响，供销量锐减。
2020年，天津商品住宅供应面积1306.16万平方米，同比去年下降16%，成
交面积1215.96万平方米，同比去年下降7%，成交均价16575元/平方米，同比去年上
涨5%。2020年，天津商品住宅主力成交总价段为100-150万，总占比达50%；天津市内
六区商品住宅主力成交总价段为300-450万，总占比34%；600万以上成交住宅仅占12%
，高总价房源去化难度较大。
截至2020年12月底，天津市商品住宅存量为2131.25万平方米，同比上涨4.
4%，去化周期约为21个月，同比增加2个月；市内六区存量257万平方米，同比增长4.
5%，去化较慢，去化周期高达32个月。2020年四季度部分高端项目亮相，主力总价在
600-1200万，2021年将进入集中销售期，且各个项目产品各有特色，精装、全屋智能
化成为主要卖点，未来天津高端市场竞争压力极大。
苏州区域
2020年，苏州（不含吴江区）商品住宅共计成交4.98万套，同比上涨6%；
成交面积634.68万平方米，同比上涨12%；成交总金额1801.96亿元，同比上涨19%，
商品住宅成交均价28392元/平方米。截至2020年12月31日，苏州（不含吴江区）商品
住宅库存765万平方米，去化周期约14.5个月。
2020年苏州市场呈现供大于求态势，但成交容量依旧稳定，核心区多盘入
市推高城市均价；下半年后受大环境制约，虽活跃推新但难带动成交量上涨，供销比
逐渐拉大；受供销端影响，三季度以来库存及出清周期不断推高，但整体开发风险可
控。
2021年市场预判，目前土地预售条件取消，土块入市周期缩短，将于2021
年集中入市，但2020年土地成交同比略降，后期难推动供应端的大增，因此预计2021
年供应端不会出现大幅波动。同时疫情及市场叠加影响依旧存在，短期较难突破横盘
时代。
苏州项目所在的浒通板块截至2020年12月31日，库存套数5070套，面积67.
77万平方米，去化周期需16.8个月，2020年住宅均价24266元/平方米，板块各项目主
力月均去化在25-50套。2020年受疫情的冲击，土拍政策中封顶销售、现房销售条件
根据地块灵活设置，导致土拍市场火热，但政府严格限价，未出现新地王；预判2021
年整体市场成交平稳运行，价格受到限价政策影响上涨空间有限。未来广义存量依然
较大，受待入市地块冲击，区域竞争激烈。
在切实贯彻国家和地方政府于房地产市场的相关政策与指示下，2021年公
司将继续积极做好各项准备工作，重点措施如下：
（1）销售方面
保质保量，抓紧落实上海前滩板块及苏州浒通项目的入市准备，确保各项
目建设按计划推进，并持续提升产品品质。2020年上海房企拿地热度之下，房企竞争
逐渐回归本源，构筑产品力将成2021年各房企重点研究课题，也是实现品牌价值的核
心关键点。所以，结合企业自身，建立成熟产品库，在符合市场主流产品的基础上，
积极拥抱市场变化，适度产品创新，从客户需求的角度、进一步强化产品标准化、精
细化以及多元化，通过产品价值影响业界认知度，方能获得客户口碑，从而实现营销
的可持续性。
（2）租赁方面
顺应政府对于租赁市场的政策与指示，结合自身的优势，站在城市发展的
高度，做好张江住宅租赁项目入市前的各项准备工作，确保后期项目的顺利入市。
3、商业物业
2020年，新冠疫情对整体经济环境造成了较大的影响，商业地产在疫情中
遭受明显冲击，在防疫、减租、撤铺、低迷等重重压力下，面临经济及市场环境不佳
的困境，商业地产不断寻求复苏与突破，加速了行业创新求变。
（1）受疫情冲击，商业地产经营压力加剧。
近年来，线下实体商业本就面临低迷的市场环境，不断遭受电商的冲击，
而今年在新冠疫情影响下，该情况更甚。疫情使消费者生活受限，严重时只能被迫减
少甚至取消线下消费活动，转至线上，待国内疫情有所好转之后，线下商业虽有回暖
，但疫情已然加速了消费习惯的变革，致使线上商业抢占了更多的市场份额。与此同
时，市场份额的减少，也愈加激发线下商业互相的竞争，互联网时代下商业地产行业
将逐步形成新的格局。像上海等一线核心城市发展已较为成熟，商业地产渐渐步入存
量竞争阶段，运营能力的提升尤为重要。故而如何在此市场环境中寻求突破并占据一
席之地，是商业地产要面临的重点课题。
（2）商业地产市场需求有所下降，租金涨幅乏力。
2020年因疫情影响，商业地产在减租降租的同时还要面对品牌的收缩与撤
铺，虽然疫情较快得到有效控制，国内经济不断复苏，但国外疫情的蔓延对世界经济
产生巨大冲击，全球经济与市场情况持续发生演变，外部风险挑战等不确定性因素不
断增多。在此背景下，对国内经济恢复与稳定运行也带来了诸多影响，投资与消费趋
向谨慎。
由此，一方面导致商业地产的需求有所下降，诸多商业项目今年的空置率
明显提高；另一方面商铺的租金水平也持续承压，不但在疫情期间租金环比持续下跌
，且后续的租金涨幅也较为乏力。
（3）商业地产发展模式处在不断升级转型的阶段。
在如今互联网+的时代背景下，消费习惯本就在不断改变，而今年受疫情影
响，零售业态的线上消费占比进一步提升，更加速推动了商业发展模式的转型。一方
面商业地产正往线上与线下融合发展，诸多商业地产企业都不再局限于线下单一渠道
与服务形态，更多地投入到新技术的应用及全渠道的运营方式，利用互联网科技，搭
建线上平台，获取消费需求，将线下作为载体提供商品与服务。另一方面商业地产在
向数字化智慧商业转型，随着5G、云计算、大数据、物联网、人工智能、数字孪生等
新一代信息技术的迅速发展，更多的商业地产已开始尝试数字化转型，利用新的科技
手段，更高效地挖掘消费者偏好从而实施精准营销及优化业态品类布局，并打造智能
场景提供智慧服务，提升客户体验。未来商业地产的发展模式仍将不断发生变化，对
商业地产的运营管理能力提出了更高的要求。
（4）商业直播带货成热门营销模式。
直播带货在互联网时代发展迅速，原先主要集中在线上商业中，但2020年
的疫情改变了整个商业的生态，直播带货的商业模式也更快地从线上走到线下。在疫
情期间，诸多商场搭建了直播间，且直播形式多元化，刮起“云逛街”热潮，以此通
过创新消费场景，将卖场转至线上，给消费者带来全新购物体验的同时，也助力了实
体商业的复苏。直播带货俨然从线上的创新变成了商业中的通用营销模式，代表着消
费观念与生活方式在不断改变。
（5）体验业态与市场推广成为商业地产愈加重要的竞争手段。
在疫情影响下，消费习惯加速倾向线上之际，促进消费者走向线下商场有
两个重要原因：一是线上难以获得的体验感，休闲娱乐、餐饮、儿童等业态均在疫情
控制后得到较快恢复，因此商业地产愈加重视创造独特的消费者体验，打造新的生活
方式体验场，在业态组合及社交化场景化上不断创新，创造新鲜有趣的主题和热点，
以顾客体验舒适为主导方向。二是实体商业均开展了大量的市场推广活动助力复苏，
但因疫情关系，购物中心均不同程度上减少了人群聚集性的商业活动，增加促销活动
拉动消费，而如今是否有“市场推广活动”已然对实体商业的客流与营业额产生巨大
影响，丰富特色的市场推广活动也已成为线下商业互相之间及与线上商业竞争的重要
手段，如何借此吸引顾客提升营业额，是实体商业都在重点考虑的问题。
（6）综合性地块的开发运营能力是未来取得竞争优势的关键。
随着城市化的推进，城市核心区已较为成熟，未来的开发重心将逐步向外
围转移，从目前各城市的总体规划来看，全新区域的开发均呈现地块综合性的特点，
写字楼、住宅、酒店都离不开配套商业的需求，这就要求开发商不仅有综合性地块的
开发能力，更要有各类地产产品的综合运营能力，其中商业的运营能力尤为重要，只
有做好配套商业的运营，才能保持整体项目的价值，吸引优质客户。
面对上述市场发展的趋势，公司积极做好各项准备工作，具体来说,有如下
重点措施：
（1）基于自有商业产品，夯实商业发展基础。近几年，公司商业板块发展
较为迅速，在营商业项目已初步形成“L+MALL系列的地标性大型综合体购物中心”、
“九六类型的区域性中型商业体”、“陆悦品牌的满足最后一公里需求的社区配套型
商业”这三类主产品线，故应以此为基础，一方面确保在营项目经营质量稳中有升，
另一方面要不断总结经验，充分做好在建项目的开业准备工作，将自有商业产品做强
做大，形成品牌和规模效应，为公司商业板块及公司整体未来的发展夯实基础。
（2）提升商业运营管理能力，打造核心竞争力。随着市场竞争压力的加剧
，运营管理能力的提升显得尤为重要，应充分利用本身可整合的各类资源，着力于形
成贯穿项目建设至运营全过程可复制的标准化精细化管理体系，并密切关注商业发展
趋势与前景，不断探索适合自身发展的商业模式和前进道路，适应市场环境变化做好
转型和突破的准备工作，打造商业板块经营的核心竞争力。
（3）强化商业研策能力建设。目前，公司仍有在建商业项目，需从多方面
强化前期研策能力，一方面要在项目设计上深入研究，彰显项目吸引力的同时注重体
验感；另一方面在项目策划与定位上下功夫，结合市场与项目周边的实际情况，做出
科学合理且契合后期经营的定位与策划，并寻求特色与差异化经营思路。通过建设全
面专业的前期研策能力，为项目顺利开展提供保障。
（4）做好智慧商业数字化转型准备。互联网时代的变化迅速，“数字化”
已成为各行各业发展的关键，商业地产亦是如此，故商业智能建设需加紧步伐，不断
应用新科技来武装智慧商业，为消费者提供精准服务，带来良好消费互动体验。要在
现有商业系统基础上，做好数字技术平台、系统化管理体系建设等方面的准备工作，
并研究线下线上融合的全渠道商业运营模式，为商业地产数字化、智慧化转型工作打
下基础。
（5）持续扩展招商合作品牌库，构建多维度产品体系。目前，公司商业项
目深度合作品牌较为有限，尤其在零售业态仍有较大的发展空间。而今年疫情影响下
，零售业态出现两个特点，一是海外奢侈品市场销售出现严重下滑，而国内奢侈品消
费却逆势增长，因国外出行受限，以往中国消费者境外的奢侈品消费均回流国内，诸
多高端商场的奢侈品门店排队现象已成常态，国内商业地产奢侈品门店迎来难得的市
场机遇；二是“国潮”品牌不断涌现，成为新的市场热点与“消费宠儿”。因此要继
续加强招商运营能力，不断扩展储备合作品牌库，以为未来在各消费层次领域的商业
市场中占据一席之地。
4、金融行业
2020年，新冠疫情不仅冲击了国内经济，也给全球经济带来重创。在国内
外经济环境复杂多变的大背景下，我国着力加大金融市场改革力度，持续从严监管信
托行业，助推证券行业政策红利释放，促进寿险行业稳健发展，牢牢守住不发生系统
性金融风险的底线。中央明确提出“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环
相互促进的新发展格局”。双循环新发展格局的构建需要高水平的金融服务体系支持
。2021年是“十四五”规划的开局之年，金融作为现代经济的核心和血液，应在“双
循环”新发展格局的形成过程中发挥重要作用。
（1）金融继续深化改革，严格防范风险。
2020年以来，金融行业不断加快深化改革的进程：加速推进利率市场化改
革，有效降低实体经济融资成本；有序推进创业板改革，全面实施新证券法，打造更
加规范透明的资本市场；持续推动各类金融对外开放措施落地，进一步利好外资准入
和营商环境。随着经济企稳复苏，预计金融行业监管力度将持续加强：一是全面强化
金融领域反垄断，防止资本无序扩张；二是金融创新需严守风险底线，要在审慎监管
的前提下开展；三是进一步健全宏观审慎政策框架，系统重要性金融机构和金融控股
公司也需纳入监管系统；四是强调落实金融机构主体责任，夯实公司治理基础，不断
增强抗风险能力。
（2）信托行业监管从严，行业转型加速。
随着金融供给侧改革的持续推进，快速发展多年的信托行业已步入转型发
展新阶段。监管对于防范化解风险的重视度愈加提升，密集出台各类政策新规，持续
压降融资及通道类业务规模，限制非标投资比例，严格管控地产信托额度，倒逼信托
业从“重规模”转向“重质量”发展模式。随着资管新规过渡期末的临近，信托通道
类及融资类业务将面临刚性的收缩压力，或将加速行业信用风险的暴露，行业面临的
转型压力加大。在监管持续加码的背景下，大力发展和丰富标品信托业务或将成为未
来展业方向。
（3）证券行业政策利好，行业分化加剧。
2020年，资本市场再融资新规、新证券法、扩大对外开放、注册制改革等
举措陆续实施，政策红利不断释放，有力助推券商经纪、自营和投行业务高速增长。
在我国探索经济新动能的背景下，未来资本市场将持续深化改革。一方面，随着全面
推行注册制被写入“十四五”规划，大投行业务预计迎来提速扩张的黄金期；另一方
面，行业马太效应不断加剧，龙头券商凭借强劲的综合实力，将更大限度地分享改革
红利，行业头部化趋势日益明显。中小券商需探索特色化、专业化、精品化的发展道
路。
（4）寿险行业扩面提质，或迎新一轮增长。
年初受疫情影响，寿险公司传统代理人线下业务展业受阻，人均新业务价
值显著降低，整体业绩短期内受到较大冲击。2020年12月9日，国务院常务会议提出
加快发展商业健康保险、将商业养老保险纳入养老保障第三支柱等两大发展路径，部
署促进人身险扩面提质。同时，后疫情时代，在居民保险保障意识提升、可支配收入
不断攀升等因素的催化下，居民保险保障和财富管理的需求将加速扩大。在政策面和
需求面的双重推动下，商业健康保险和商业养老保险或将迎来新一轮增长周期。
在此背景下，2021年，公司金融板块将持续优化管理体系，以三大持牌机
构为重点，整合资源、培育优势、补齐短板，积极推动金融板块稳定、健康发展。
一是要梳理项目，有效整合资源。根据战略定位、股权控制力、业绩表现
，将现有投资项目进行梳理和分类，坚持进退有序，差异化推进优化整合。
二是要培育优势，重点实现。抓住金融行业发展机遇，按照“一优一特一
重整”的总体思路，对持牌机构进行差异化管理，集中力量，培育优势。
三是要补齐短板，增强管理职能。规范管理流程，加强事前预防，提高风
控水平，立足持牌机构的发展现状，破解如何走出发展困境、转型创新以及特色化发
展的难题，为金融板块持续发展蓄能。
四是要助力“地产+金融”核心商业模式取得系统性升级。金融板块要积极
探索新的业务合作模式，在合法合规的前提下，实现地产与金融在业务、客户、资产
等多维度、多领域更深层次的合作。
(二)公司发展战略
经过近三十年的发展，公司完成了主营业务从单一土地开发向区域开发运
营及金融服务的转型。区域开发板块已经发展到一个比较成熟的阶段。公司以商办物
业租赁与销售为主业，物业规模、租金收入在经历了快速增长期后，正逐步平缓。20
17年，公司积极响应国资国企改革的号召，完成了上海陆家嘴金融发展有限公司100%
股权的收购，一举获得信托、证券、保险三家持牌金融机构，将业务领域从区域开发
运营拓展至金融服务板块。作为国内知名的区域开发企业，公司不断寻求新发展途径
，在优化公司产业布局的同时，持续拓展发展地域，从单纯的“同质扩大”转为关联
产业的“适度多元扩张”，推进前滩国际商务区、张江科学城核心承载区等区域项目
的开发与运营，实现公司发展的“量”、“质”齐升，从而有效推进“商业地产+商
业零售+金融服务”发展格局，实现公司可持续发展。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区
核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张
江科学城核心区、川沙新市镇城南社区、天津红桥区以及苏州高新区，确立了公司在
行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开
发经验，公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转
型之初约15万平方米，到2020年增至282万平方米。现公司持有的运营物业大多位于
上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，为
公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。公司将继续积极参与浦东各新兴区
域发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深挺进，并构建以“专业
化”为核心的城市中心、城市副中心运维平台，进一步提升在营商办经营性物业的优
质性，增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成
了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和酒店，
分别组建专业化营销管理团队。营销团队之间既有分工，又有合作，为公司产品经营
提供有效保障。公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，利用自身积累的
良好客户资源以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，提供注册、税收双落地企
业扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招
商政策环境。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队
，不仅专注于为公司旗下商业、办公及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司
项目服务能级，并聚焦服务城市发展战略，做好上海进博会服务保障工作，助力打响
上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质发展。
（三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团重要的区域开
发平台，仍处在一个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司勇挑浦东开发
重担，围绕“金色中环”建设，成功进军前滩国际商务区、张江科学城核心区，区域
标志性建筑的开发建设全面推进，部分项目已竣工交付并投入运营；此外，公司也积
极参与上海临港区域的开发，参股项目建设持续推进。同时，公司受托承接的集团在
前滩、御桥、临港等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。
（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于2017年完成了陆金发100%
股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业
地产+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹
的推进，公司正成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的
持续提升。
（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《
上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交
易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公
司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权
责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管
理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效
性，切实维护广大投资者和公司的利益。
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