600048保利地产股票走势分析
≈≈保利发展600048≈≈(更新:22.02.12)
[2022-02-12] 保利发展(600048):单月销售双位数下降,拿地权益比例下降-1月经营公告点评
■天风证券
事件:公司发布2022年1月经营情况公告,1月单月实现销售面积185.76万平方米,同比减少11.73％;实现销售金额283.02亿元,同比减少34.29％。
单月销售同比双位数下降,销售均价环比略有上涨公司2022年1月单月销售金额283.02亿元,同比去年1月减少34.29％,环比去年12月单月下降22.90％;销售面积185.76万平方米,同比去年1月减少11.73％,环比去年12月单月下降24.09％;销售均价为15235.79元/平方米,去年1月单月销售均价为20467.09元/平方米,同比下降25.56％,环比去年12月销售均价15000.82元/平方米增长1.57％,较去年全年累计销售均价16049.38元/平方米下降5.07％。受去年高基数、春节假期和整体环境影响,公司单月销售同比下降较多,但销售均价环比略有上涨。
拿地以华东区域为主,合作拿地增加致权益比例下降公司2022年1月新增5个地块,从区域分布看,华东:华南=3:2;从城市能级看,二线城市:三线城市及以下=3:2;其中华东地区新增地块均位于二线城市,华南地区新增地块均位于海南省,城市能级分别为三线和五线。从权益比例看,100％权益:非100％权益拿地比例为1:4。1月新增项目占地面积为35.29万平方米,新增规划建面89.62万平方米,其中二线城市新增建面占比60.38％,三线城市及以下等低能级城市的新增建面占比为39.62％;华东地区新增建面占比:华南地区新增建面占比同样为60.38％:39.62％。该比例较上月二线城市:三线及以下城市=86.85％:13.15％高能级城市占比有所下降;区域分布看,1月华东区域:华南区域=60.38％:39.62％,去年1月华东区域:华中区域:华南区域:华北区域=54.48％:20.62％:14.17％:10.73％,1月拿地区域更为集中。权益比例看,1月拿地对应权益地价为76.79亿元,总地价为147.12亿元,相应的权益比例为52.19％,较上月的79.58％的权益比例下降较多,这与1月合作拿地增多有关。
当月拿地力度环比下降明显,地售比环比提升较多根据权益地价计算,2022年1月公司拿地力度为27.13％,与上月单月拿地力度60.87％相比下降明显。从楼面价看,2022年1月新增项目楼面价为16416.48元/平方米,较上月8705.81元/平方米提升88.57％,主要与1月补货集中在华东高能级城市有关。1月的地售比为107.75％,较上月的58.04％提升较多。
投资建议:受去年高基数、春节假期和整体环境等因素影响,公司开年首月销售量价同比下跌,但销售均价环比略有上涨,同时补货以华东区域高能级城市为主较为积极。考虑到未来行业毛利率或将下行,结算放缓,我们根据2021年业绩快报下调公司2021-2022年净利润由299.77亿元、330.82亿元至275.76亿元、301.74亿元,对应EPS由2.5、2.76元/股至2.30、2.52元/股,维持"买入"评级
风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期、2021年度数据为初步核算,具体数据以正式年报为准、销售数据可能与定期报告披露的数据存在差异,相关数据以公司定期报告为准
[2022-02-11] 保利发展(600048):销售随行业下行,拿地力度提升,受益供给侧改革-1月销售数据点评
■兴业证券
事件:2月11日,公司发布1月经营数据。2022年1月,公司实现签约面积185.8万平方米,同比-11.7％;实现签约金额283.0亿元,同比-34.3％。
点评:1月销售随行业延续下行态势。1月公司实现签约面积185.8万平方米,同比下降11.7％;实现签约金额283.0亿元,同比下降34.3％;销售均价15236元/平方米,同比下降25.6％。受市场基本面下行及农历新年双重影响,销售业绩延续下行趋势。
1月拿地力度提升,较为积极。1月公司新增5宗住宅地块,拿地总金额147.1亿元,拿地总建面89.6万方,拿地均价16417元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为52.0％。按公司披露口径,21年全年拿地力度为34.6％,22年1月拿地力度有明显提升。21年2月至22年1月近12个月拿地金额,一二线占比为53.7％,三四线占比为46.3％,拿地金额占比较高的城市有:厦门(8.1％)、东莞(6.5％)、佛山(5.9％)、上海(5.7％)、北京(5.6％)。
三道红线持续达标,融资优势持续凸显。截至2021年三季度末,测算公司剔除预收账款资产负债率65.62％,净负债率67.62％,现金短债比2.32。债务结构持续优化。有息负债规模3410亿元,同比增长12.89％,长期负债占全部有息负债比重的72.48％。保利发展2021年11月已经成功发行30亿3年期中票、20亿5年期中票,利率分别仅为3.25％、3.55％;2021年12月公告拟发行不超过100亿租赁住房ABS、2021年11月公告拟发行不超过98亿公司债用于偿还有息债务等。
投资建议:保利发展融资优势明显,供给侧改革下将迎来更大发展机会,未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营,以战略定力穿越周期,大股东和高管增持彰显信心,看好公司中长期价值。我们根据业绩预告维持盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为2.30元和2.37元,以2022年2月10日收盘价计算,对应的PE为7.0倍和6.8倍,维持买入评级。
风险提示:大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。
[2022-02-11] 保利发展(600048):销售表现优于可比公司,有望受益于行业新格局-公司快评
■国信证券
事项:
公司发布销售及拿地情况简报:2022年1月,公司实现签约面积185.76万平方米,同比减少11.73％;实现签约金额283.02亿元,同比减少34.29％。公司1月新增房地产项目5个,合计建筑面积89.62万平方米,共支付价款76.79亿元。
国信地产观点:1)在行业整体销售持续低迷的背景下,虽然公司1月销售录得负增长,但表现仍优于其他可比公司,充分显示公司作为央企龙头的韧性;2)2021年公司归母净利下降4.7％,随着公司结算规模的提升,预计未来有望对冲毛利率下降对公司业绩的影响;3)后危机时代房地产行业将迎来格局重构,国央企将作为"信用中介"托底行业,公司作为经营稳健、信用优异的央企龙头,有望受益于行业新格局,进一步提升销售规模和市场份额。 评论:
销售表现优于可比公司
2022年1月,公司实现签约面积185.76万平方米,同比减少11.73％;实现签约金额283.02亿元,同比减少34.29％。在行业整体销售持续低迷的背景下,头部房企销售增速均有不同程度下滑,根据克而瑞数据,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企1月销售额增速分别为-41.9％、-39.9％、-40.3％、-40.7％。虽然公司1月销售录得负增长,但表现仍优于其他可比公司,充分显示公司作为央企龙头的韧性。2021年归母净利下降4.7％
根据公司此前发布的业绩快报,2021年公司实现收入2850.5亿元,同比增长17.2％;实现归母净利润275.8亿元,同比下降-4.74％。增收不增利的主要原因是由于地价上行及新房限价,公司结算项目的毛利率有所下降。但随着公司结算规模的提升,预计未来有望对冲毛利率下降对公司业绩的影响。有望受益于行业新格局,维持"买入"评级当前房地产行业基本面持续低迷,已有实质性政策利好出台,后续政策仍有持续修复空间。后危机时代房地产行业将迎来格局重构,国央企将作为"信用中介"托底行业,公司作为经营稳健、信用优异的央企龙头,有望受益于行业新格局,进一步提升销售规模和市场份额。预计公司2021、2022、2023年的归母净利润分别为275.8、298.5、322.3亿元,对应最新股本的EPS为2.30、2.49、2.69元,对应最新股价的PE为7.0、6.4、5.9,维持"买入"评级。
风险提示
公司销售、结算进度不及预期,结算项目利润率不及预期。
[2022-02-11] 保利发展(600048):投资力度提升,央企优势凸显-公告点评
■广发证券
1月销售金额283.0亿元,销售排名上升至行业第三。根据公司1月经营公告,1月签约销售金额283.0亿元,同比下滑34.3％,销售面积185.8万方,同比下滑11.7％,销售均价15236元/平,同比下滑25.6％。根据克而瑞数据,22年1月保利全口径销售排名位列第3,较21年全年销售排名上升1位,较20年上升2位。
1月拿地力度52％,近两个月拿地积极。保利1月获取5个项目,拿地金额147.1亿元,拿地建面89.6万方,金额口径权益比例为52％,较21年全年(72％)有所回落。22年1月金额口径拿地力度为52％,高于21年全年(35％),近两个月维持较高的拿地力度。
1月拿地两集中占比76％,充分发挥头部央企优势。1月获取项目中含2宗两集中地块(合肥、厦门),总建面39.3万方,总地价112.1亿元。三批次龙头拿地能力大幅减弱,保利头部央企优势凸显。此外,1月保利还获取常州、三亚、琼海三个项目,整体拿地主要分布于华东及华南,1月平均拿地均价16416元/平,拿地能级较高。
盈利预测与投资建议:预计21-22年EPS分别为2.30元/股、2.38元/股。根据上交所披露,保利发展注册98亿元公司债,拟用于偿债、收购。截至1月,公司在途未发行的公司债、中票、ABS合计319.35亿元,占21Q3有息负债的9.4％。公司在销售、投资、融资方面表现优异,体现出头部绿档央企的优势。预计公司22、23年归母净利润分别为285亿元和309亿元,同比增长3.3％和8.3％,对应22、23年PE估值分别为6.6x与6.1x,我们维持合理价值20.24元/股的观点不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。民营地产风险进一步扩散,影响行业整体结算及业绩增长
[2022-02-08] 保利发展(600048):央企龙头具备穿越周期的战略定力,多重优势奠定未来发展基石-深度研究
■中银证券
公司核心亮点
央企龙头具备穿越周期的战略定力。06年公司上市初销售规模仅84亿,20年达5028亿元,实现14年60倍跨越式增长,年复合增速34％;市占率从0.4％增至2.9％,规模始终位于行业前五,央企第一。我们认为公司穿越周期的能力主要因为其清晰的战略方向及强大的执行力。从战略看,公司自成立以来,始终契合国家发展方向,把握城镇化扩张带来的发展机会。一方面,坚实以刚需和改善性住宅为主,解决住房需求;另一方面,始终坚守住宅地产、坚守核心一二线城市为主、坚守地产相关多元化,没有进行盲目战略转型,保持了稳固的行业地位。与传统央国企不同,公司在推进市场化机制方面是央企中的领先者,股权激励及跟投机制充分;新管理层上任后积极增持,体现持续推动公司发展的决心。
坚守地产主业,坚持"中心城市+城市群"深耕战略。公司21年实现销售额5349亿元,同比+6.4％,销售排名跃升至第四位。由于公司深耕一二线核心城市,销售均价相对较高,21年16049元/平,同比增长8.8％。21H1公司一二线城市销售贡献为67.6％,广州超260亿,佛山超200亿,上海、北京、东莞超100亿,战略聚焦的优势凸显,核心区域及城市深耕效果显著。公司擅长根据土地市场变化灵活调整节奏,合理把握投资节奏,补充优质土地资源,同时始终将拿地成本控制在合理水平,楼面均价/销售均价始终控制在50％以下,保障充足的盈利空间。截至21年6月在建面积1.4亿平,待开发面积7323万平,可满足2-3年开发需求,其中一二线城市占比61％,四大核心城市群占比37％。?
"一主两翼"战略清晰,两翼业务不断发展,合力打造不动产生态平台。截至21年6月末,1)不动产金融翼:公司拥有信保基金(持股40％)、保利资本(持股45％)、太平保利(持股49％)三家不动产基金管理机构,累计管理基金规模超1600亿。2)综合服务翼:公司有效整合行业生态系统资源,其中保利物业(持股72.3％)在管面积4.28亿平,市占率1.6％,38％为房企母公司提供的物业,营收从16年的25.6亿提升至20年的80.4亿,CAGR33％,21年有望破百亿;保利商业已开业购物中心29个,分布14个中心城市,开业面积193万平,在营项目出租率超80％,打造了"时光系"、"together系"商业品牌;保利酒店旗下拥有4个自主品牌,已开业酒店20个,客房数4873间;保利公寓18年面世,为满足不同客群居住需求,形成差异化品牌矩阵,目前共有N+及瑜璟阁两大品牌体系,当前在营项目40个,累计开业6120个房间。保利经纪方面,18年保投顾专业界龙头合富辉煌完成股权整合,公司持股43.9％,销售代理业务覆盖200多个城市,代理项目超2200个,代理销售规模超2500亿。
财务指标:营收业绩稳步增长,盈利、偿债能力位于行业领先地位。公司营收业绩稳步增长;在行业面临利润率下滑压力下,公司开发业务毛利率与净利率整体稳中有升,2021H1以32.5％的毛利率位列TOP30房企第一。同时,多年来始终保持适中杠杆水平,是20年TOP5房企中唯一的绿档企业,截至21Q3依然保持着绿档优势,具备央企多元融资渠道及低息融资优势,融资成本仅4.7％。截至21年9月货币资金1321亿,同比增长7.7％,增速较20年提升3pct,得益于公司提高销售回款管理精细度,17-20年在资金趋紧背景下保持回笼率稳中有升,2021H1实现销售回笼2556亿,同比增长26.3％。
投资建议与盈利预测
在当前"良性循环和健康发展"的基础上,优质房企在融资方面率先获得监管层支持,公司多年以来始终保持适中的杠杆水平,是2020年TOP5房企中唯一实现"三道红线"绿档的企业,截至2021年第三季度末依然保持着绿档的优势,营收业绩及销售规模稳步增长,在整体行业面临利润率下滑的压力下,盈利能力仍保持在行业较高水平。同时,在2021年集中土拍中积极参与,新增项目多集中于高能级核心地区;在手土地储备充足,为未来销售增长提供支撑。我们认为,凭借强大的资源护城河、央企的融资优势、激励机制升级带来的效益提升等因素,公司规模增长将逐步提速,助力实现重返前三愿景。中长期来看,随着风险缓释,行业清整将进一步推动各类资金、土地等资源向优质头部房企聚拢,公司作为融资渠道畅通、综合能力突出的优质龙头房企将享有更高的估值溢价。我们预计公司2021-2023年营业收入分别为2851/3299/3790亿元;归母净利润分别为276/285/295亿元;对应EPS分别为2.30/2.38/2.46元。当前股价对应的PE分别为6.9X/6.7X/6.5X。首次覆盖,给予买入评级。
评级面临的主要风险
销售与结算不及预期;房地产调控超预期收紧;融资持续收紧;多元业务发展不及预期。
[2022-01-28] 保利发展(600048):金融支持住房租赁市场的压舱石-对保利集团与建设银行签署发展保障性租赁住房战略合作的点评
■国泰君安
银企合作,维持增持评级。保利集团与建设银行签署发展保障性租赁住房战略合作协议,维持2021～2023年EPS分别为2.30/2.30/2.55元,鉴于"十四五"全国计划新增保障性租赁650万套,占试点城市新增住房供应总量的40％以上,公司将受益于银行全周期租赁住房金融服务支持,维持增持评级,提升目标价至18元,对应2022年PE为7.8X。
保障性租赁住房从"竞"到"配建",对房企的资金要求较高。保障性租赁住房目标主要通过"竞自持"、固定配建和纯租赁用地三种方式完成。但是从二三轮土拍结果来看,"竞自持"占比大幅下降,配建与纯租赁用地成为租赁住房供给的主力。土拍大幅转冷的背景下,多数设置"竞自持"的地块无法落实租赁住房指标,而土拍固定配建租赁和纯租赁用地的供给显著增加,因此对房企的资金要求提升。
银行提供金融服务支持,房企探索自持、租赁和委托管理等多种运营模式。
公司拟与中国建设银行设立租赁住房发展基金,用于重资产投资持有、孵化培育租赁住房项目,项目成熟后通过发行公募REITs退出。一方面,公司将探索自持、租赁和委托管理等多种运营模式,另一方面将尝试与地方国企合作开发租赁用地、承接政府人才公寓、挖掘存量土地等多种资源获取方式。
保利公寓在多渠道供应租赁住房。集团自2006年开始,累计建设政策性保障住房项目超过100个,建筑面积950万平方米,目前,在管租赁住房项目89个、养老公寓19个,建筑面积167万平方米,房间4.2万间。
风险提示:公司去化下行;存货跌价损失计提大幅增加。
[2022-01-16] 保利发展(600048):22年业绩增长保障性较高,第三批次拿地较多进一步夯实后续发展基础-年度点评
■招商证券
疫情下21年业绩放缓至小幅负增长,略低于市场预期,毛利率或筑底有望对后续业绩回升提供支撑;销售额保持正增长,利用绿档优势在集中供地核心城市获取大量优质土储,拿地节奏相对得当,为后续发展夯实基础;21Q3三道红线继续保持"绿档"水平,财务指标稳健;21年新管理层上任后积极增持彰显对公司发展的信心;预计2021-2023年EPS分别为2.30、2.55和2.71元,维持"强烈推荐-A"评级,考虑到22年政策边际改善或抬升优质绿档央企估值溢价,且历史上多次高于10X,给予目标价25.50元/股(对应2022PE=10X)。
(1)疫情下21年业绩放缓至小幅负增长,略低于市场预期,毛利率或筑底有望对后续业绩回升提供支撑。快报公告显示公司21年营收/营业利润/归母净利分别为2850亿/497亿/276亿,同比分别+17.2％/-4.9％/-4.7％,略低于市场预期。公司快报披露收入取得一定增长,主要源于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入,同时由于结转项目毛利率下降,所以营业利润出现一定下降。往后看,认为结转毛利率或在22年筑底,毛利率回升或有望对后续业绩回升提供支撑。
(2)销售额保持正增长,四季度利用绿档优势在集中供地核心城市获取较多优质土储,拿地节奏相对得当,为后续发展夯实基础。公司21年全口径销售面积/金额分别为3333万方/5349亿元,同比分别-2.2％/+6.4％,销售额保持正增长,对应销售均价约1.6万元/平方米,较20年+9.1％。据克而瑞数据显示,公司21年全口径销售额位列行业第四,较20年前进一名。
全年新增全口径计容建面/拓展金额2722万方/1857亿元,同比分别-14.5％/-21.1％,对应楼面地价6822元/方,较去年降低7.7％。行业融资环境较严的背景下多数房企拿地收缩,公司拿地力度(拿地金额/销售金额)34.7％(较20年降低约12PCT)。节奏上看,公司依靠自身绿档优势,在四季度(第三批次集中供地)以较低溢价率获取较多土地资源,拿地节奏相对得当。据中指研究院数据显示,公司权益拿地金额位列行业第三,为后续发展夯实基础。
(3)21Q3三道红线继续保持"绿档"水平,财务指标稳健。截至21Q3,公司剔除预收账款资产负债率67.1％,净负债率67.6％,现金短债比2.32,继续维持绿档水平,财务指标稳健,且现金流结构较优。
投资建议:疫情下21年业绩放缓至小幅负增长,略低于市场预期,毛利率或筑底有望对后续业绩回升提供支撑;
销售额保持正增长,利用绿档优势在集中供地核心城市获取大量优质土储,拿地节奏相对得当,为后续发展夯实基础;21Q3三道红线继续保持"绿档"水平,财务指标稳健;21年新管理层上任后积极增持彰显对公司发展的信心;预计2021-2023年EPS分别为2.30、2.55和2.71元,维持"强烈推荐-A"评级,考虑到22年政策边际改善或抬升优质绿档央企估值溢价,且历史上多次高于10X,给予目标价25.50元/股(对应2022PE=10X)。。
风险提示:销售增长低于预期、结算规模低于预期、毛利率改善不及预期。
[2022-01-11] 保利发展(600048):业绩短期承压,年末拿地回暖未来市占率有望提升-年度点评
■国盛证券
事件:1月10日,公司发布2021年年度业绩快报。
2021年公司营收同增17％,业绩同比降低近5％。公司2021年实现营业总收入2850.5亿元,同比增长17.2％;营业利润497.3亿元,同比下降4.9％,营业利润下滑主要由于结转项目毛利率下降所致;利润总额500.0亿元,同比下降4.8％;归属于上市公司股东的净利润275.8亿元,同比下降4.7％;基本每股收益2.30元,同比下降5.0％。
全年销售额同增6.4％,销售额规模行业第四。公司2021年实现签约金额5349.3亿元,同比增长6.4％;签约面积3333万方,同比下降2.2％;销售均价16049.4元/平方米,同比增长8.8％。根据CRIC排名,公司全年销售金额位列行业第四,较去年提升一位,销售金额增速在TOP40房企中排名15名。截至2021第三季度,实现销售回笼3672亿元,回笼率达到89.5％。
12月拿地力度回暖,全年在强三线的拿地比例提升。2021年公司拿地金额1856.8亿元,同比下降21.1％;拿地面积2722万平方米,同比下降14.5％。
金额口径和面积口径的投销比分别为34.7％和81.7％,同比分别降低12.1pct和11.8pct。金额口径权益比72.1％,同比提升10.1pct。12月公司拿地金额280.8亿元,环比增长近3倍,同比降低51.7％。8月以来随市场需求趋冷,公司拿地态度一直保持谨慎,单月金额口径拿地力度在55％以内,12月拿地力度回暖,拿地力度达到131.8％。从城市能级分布来看,一二三线拿地金额占比分别为11.2％、45.3％、43.5％,一二线占比较去年下降15pct;区域分布来看,主要集中在长三角(33.4％)、大湾区(14.7％)、海峡西岸(9.8％)、京津冀(8.4％)和成渝城市群(7.2％),合计占比达到73.5％。
财务稳健,三条红线维持绿档。截至2021年第三季度,公司有息负债3410亿元,同比增长12.9％;货币资金1321.09亿元,同比增长7.7％。公司扣除预收账款后资产负债率为65.62％,同比基本持平;净负债率67.6％,同比降低3.3pct;现金短债比2.32,同比增长0.4,短期偿债能力较强。
投资建议:虽然短期毛利率下滑导致业绩承压,但是前期获取的低毛利项目加速结算更有利于后期毛利率修复。考虑到公司财务稳健、销售增长稳定、年末在行业投资力度全面下降的情况下依然能够积极拿地,再加上近期央行银保监会发文支持房企项目并购,我们认为公司未来市占率提升将带动规模和业绩增长。我们根据公司业绩快报下调了盈利预测,预测公司2021/2022/2023年归母净利润为275.8/284.2/293.4亿元,增速分别为-4.7％/3.1％/3.2％。2021/2022年动态PE为7.15/6.94x,维持"买入"评级。
风险提示:结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。
[2022-01-10] 保利发展(600048):趋势服从行业,表现强于市场-年度点评
■广发证券
利润率四季度企稳,业绩小幅下滑。保利发展2021年业绩快报,2021年公司实现主营业务收入2850亿元,同比增长17.2％,归母净利润276亿元,同比下降4.74％。全年公司净利率9.7％,较20年下降2.2个百分点,ROE14.1％,与20年相比下降2个百分点。
合作项目结算进度拖累全年增长。全年业绩低于前期市场预期,主要受到合联营项目结算进度低于预期影响,这也是行业整体压力下,企业不得不面对的现实状况。
销售跑赢市场及头部企业,规模及均价创历史新高。21年全年公司实现全口径销售金额5349.3亿元,同比增长6.4％,全年公司销售均价16050元/平米,金额及均价水平均为历史新高。进入4季度,行业整体处于加速下行状态,百强销售金额单独四季度同比下降35％,保利则较3季度有所改善,仅下降7.79％,显著高于行业头部及整体表现。
投资大踏步前进,相对优势显著。21年全年公司拿地金额1856亿元,投资力度分别为35％,拿地权益占比72％,较20年增长7个百分点,4季度拿地权益占比81％。与54家主流地产拿地力度对比,保利21年领先行业头部企业投资力度6个百分点,4季度领先行业头部20个百分点,在全年集中供地拿地表现中,保利发展整体投资金额排名第二,三批次拿地金额排名第一。
盈利预测与投资建议。预计公司22、23年归母净利润分别为285亿元和309亿元,同比增长3.3％和8.3％,对应22、23年PE估值分别为6.9x与6.4x,按照历史5年地产龙头PE中枢(8.5x),给予公司22年8.5xPE,对应20.24元/股的合理价值。维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,利润率及结算规模不及预期。民营地产风险进一步扩散,影响行业整体结算及业绩增长。
[2022-01-10] 保利发展(600048):供给侧改革已至,奋楫扬帆前景可待-2021年业绩快报点评
■兴业证券
事件:1月10日,公司发布2021年度业绩快报。2021年营业收入2850.48亿元,同比增长17.20％;归母净利润275.77亿元,同比下降4.74％。
1月10日,公司发布12月份销售情况简报。2021年销售面积3333.02万方,同比减少2.23％;销售金额5349.29亿元,同比增加6.38％。
点评:利润率下滑拖累业绩,但当前结算代表过往拿地销售情况。2021年公司实现营收2850.48亿元,同比增长17.20％;实现归母净利润275.70亿元,同比下降4.74％。业绩增速低于营收主要由于公司利润率有所下滑:2021年公司营业利润率17.45％(营业利润/营业收入),较2020年下降4.04个百分点;归母净利润率9.67％,比2020年下降2.23个百分点。净资产收益率14.48％,比2020年下降2.61个百分点。当前结算业绩下滑,代表过往拿地销售情况。
融资优势明显,供给侧改革趋势下极为受益,未来份额和利润率有望改善。1)融资优势明显。11月以来,公司新增发行50亿中票,拟发行不超过100亿租赁住房ABS,且发布98亿公司债券发行预案。2)下半年拿地力度改善,拿地排名靠前。2021年下半年公司拿地力度35.6％,较上半年33.8％的拿地力度有所提升,尤其是12月拿地力度76.5％。根据中指数据,2021年公司拿地权益金额排名第一位。3)当前拿地,利润率改善,未来业绩有支撑。下半年土地市场竞争热度降低,拿地利润率改善。我们计算公司下半年公司拿地平均溢价率7.1％,上半年17％。当前拿地利润率改善,未来趋势向好。
2021年销售金额同比增长,销售排名更进一步。2021年公司实现销售金额5349.29亿元,同比增长6.38％;实现销售面积3333.02万方,同比减少2.23％;
销售均价16049元/平方米,同比增长8.81％。根据克而瑞数据,2021年公司销售金额排名第四,较2020年的第五有所提升。
投资建议:保利发展融资优势明显,供给侧改革下将迎来更大发展机会,未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营,以战略定力穿越周期,大股东和高管增持彰显信心,看好公司中长期价值。我们根据业绩预告调整盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为2.30元和2.37元,以2022年1月7日收盘价计算,对应的PE为7.0倍和6.8倍,维持买入评级。
风险提示:大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。
[2022-01-10] 保利发展(600048):强投资力度下的持续发展-2021年业绩快报点评
■国泰君安
业绩符合预期,维持增持评级。2021年公司实现营业收入2850亿元,同比增长17.2％;归母净利润276亿元,同比减少4.7％;下调2021～2023年EPS分别为2.30/2.30/2.55元(原EPS为2.70/3.34/4.14元),维持目标价16.56元,对应2022年PE为7.2X,鉴于当前土拍市场和融资环境,利好央企和国资背景房企,公司也低成本积极拓展,维持增持评级。
利润率依然处在下行通道,少数股东损益占比处于历史高位。2021年公司的营业利润率和归母净利润率继续同比下降4.0个pct、2.2个pct至17.4％、9.7％。一方面,随着高地价项目的持续结算,毛利率持续下滑;
另一方面,少数股东损益在2021年前三度同比增加14％占比提升至30％的历史高分位,致使业绩增速转负。
当前央企国企引领土拍市场,公司在核心城市的强投资力度预期带来2022年较好的销售增速。当前的土拍市场,利好央企和国资背景房企,公司2021年拿地金额/销售金额达到38％,虽然不及2020年47％的高投资强度,但是公司已经是在权益拿地/销售金额40％的限制下的满格投资。
而且公司近2年土地拓展都回到一二线核心城市,平均楼面价都在7300元/平。
公司需进一步优化资产结构,并加快在手项目去化。2021年公司ROE下降2.61pct,一方面是因为净利率下滑2.2个pct,另一方面是因为公司周转率的低效运行,截止3季报公司还有7153万方的待开发面积。
风险提示:公司去化下行;存货跌价损失计提大幅增加。
[2022-01-10] 保利发展(600048):行业供给侧改革的受益者-2021年业绩快报点评
■中信证券
2021年业绩略有下降。公司发布业绩快报,2021年实现收入2,850.5亿元(未经审计,下同),同比增长17.20％,实现归母净利润275.8亿元,同比下降-4.74％。受新房限价和地价上涨影响,2021年公司盈利能力有所下降,营业利润率由2020年的21.5％下降到2021年的17.4％。我们判断随着房地产行业的产能出清,公司经营层面的毛利率底部已经出现,报表层面的毛利率还有下行压力,但结算规模提升有望对冲盈利能力下降对公司业绩的影响。
销售实现正增长,行业排名第四。2021年,公司实现签约面积3,333.0万平米,同比下降2.23％,实现签约金额5,349.3亿元,同比增长6.38％,行业排名由2020年的第五提升到第四。公司产品符合合理需求,且购房者不担心交付问题,销售表现良好。
四季度依然在积极外拓。2021年四季度,公司新增项目32个,对应建面为538.7万平米,权益价款为346.3亿元。公司融资渠道通畅,资金成本低,销售表现良好,也是少数在2021年四季度行业低谷期依然具备扩张能力的企业之一。我们相信,随着房地产行业托底政策陆续出台,监管机构积极鼓励开发行业内部兼并整合,公司销售规模、市场份额和行业排名都有向上的空间。
以服务链接空间,两翼业务稳健增长。公司网站披露,2021年保利物业营收利润保持稳健增长态势,市场化拓展规模再创新高。保利商业管理规模超500万平米,已开业面积超过200万平米,2021年全年销售额同比去年稳定提升。公司酒店公寓营收同比2020年增长显著,拥有45个国际品牌特许经营权,在营20家酒店及会议中心,筹备运营超60家。
风险因素:房地产行业托底政策不及预期的风险;公司部分项目盈利能力不及预期的风险。
投资建议:公司2021年业绩略有下降,但是全年销售依然实现6.4％的增长,且四季度公司依然在拓展项目。考虑监管机构鼓励行业收购兼并,预计公司销售规模、市场份额和行业排名还会进一步提升。考虑到公司的结算节奏,我们调整公司2021/22/23年EPS预测至2.30/2.56/2.61元(原预测为2.54/2.66/2.75元),考虑到公司发展前景及可比公司平均估值水平,给予公司2022年8倍PE估值,即21.30元的目标价,当前股价16.15元,维持公司"买入"的投资评级。
[2022-01-10] 保利发展(600048):业绩预告低于预期,短期波动不改长期看好逻辑
■中金公司
预告2021年归母净利润同比下降4.7％ 保利发展发布2021年度业绩快报,预计2021年营业收入同比增长17.2％至2850亿元,归母净利润同比下降4.7％至276亿元,低于市场一致预期及我们此前预测,主要因公司期内结算利润率不及预期。
关注要点
报表结算利润率压力明显释放。受四季度市场超预期下滑的影响,公司结算利润率低于预期,4Q21归母净利润率同比下滑3.0ppt至9.5％,致全年下滑2.2ppt至9.7％。公司此前利润率降幅低于行业(2020年税后毛利率仅下滑0.7ppt,我们覆盖的A股房企平均下滑3.5ppt),我们认为公司此次结算利润率的下行使得报表结算利润率压力得到了明显释放,后续年份利润率大幅下滑概率不大。此外,公司4Q21营收同比增长16.6％(1-3Q21同比+17.9％),低于我们此前预期的两成以上增速,也对盈利增速产生了一定拖拽。
受益于行业竞争格局优化,市场份额稳步扩张态势料延续。公司2021年实现签约金额5349亿元,同比增长6.4％,符合我们此前预测;对应销售均价16049元/平,同比增长8.8％,尽管面临市场下行压力仍保持销售量、价稳增。我们认为,伴随行业竞争格局的优化,公司作为行业龙头在拿地、操盘、融资等方面的优势能够助力其在行业调整期获取更多市场份额,2022年销售有望延续稳健增长。
龙头国企财务端优势凸显,积极于下行周期把握投资端良机。公司3Q21末净负债率68％、扣预资产负债率65.62％、现金短债比2.3倍,稳居"绿档"。
在强劲资产负债表支撑下,公司能够在行业下行阶段把握拓储良机,12月拿地已边际提速,新增17个项目(月度公告汇总,下同),对应拿地金额281亿元,环比11月增逾4倍。2021年公司拿地金额1857亿元,同比下降21％,对应拿地强度35％(2020年47％),以40％地货比估算新增货值约4600亿元。我们判断,在当前土地市场尚未回温、竞争烈度下降的背景下,公司将继续积极参与集中供地,择机于公开市场补充优质土储;并有望在行业出清的环境下获取更多收并购机会。
估值与建议
考虑到结算利润率低于预期,我们下调2021/2022年盈利预测9％/9％至276/303亿元,引入2023年盈利预测327亿元,对应2021-23年同比增速-5％/+10％/+8％。公司当前股价交易于6.4/5.9倍2022/2023年市盈率。维持跑赢行业评级和20.18元不变,对应8.0/7.4倍2022/2023年目标市盈率和25％的上行空间。尽管公司2021年业绩预告低于市场预期,我们认为作为均好型龙头房企,公司短期的抗压性和长期的增长性优势突出,目标估值有上行空间,投资价值凸显。重申公司为板块首选标的,提示投资者关注股价受业绩短期波动调整后的"再上车"机会。
风险
主要布局城市调控超预期转紧;销售增速和利润率不及预期。
[2022-01-10] 保利发展(600048):毛利率下滑致业绩承压,销售稳增财务稳健-年度点评
■平安证券
事项:保利发展公布2021年业绩快报,预计2021年营业总收入同比增长17.2％,利润总额同比下降4.8％,归母净利润同比下降4.7％,对应每股EPS2.3元。
平安观点:
毛利率下滑影响业绩表现。公司2021年预计实现营业总收入2850.5亿元,同比增长17.2％;营业利润及利润总额同比分别下降4.85％、4.83％;归母净利润275.8亿元,同比下降4.7％。利润下滑主要由于结转项目毛利率下降。2021年营业利润占营收比重17.4％,较2020年降4个百分点。2021年归母净利润占利润总额55.2％,较2020年微升0.05个百分点,少数股东损益占比整体稳定。
销售额稳步增长,财务维持稳健。公司2021年实现销售金额5349.3亿元,同比增长6.4％;销售面积3333万平米,同比下降2.2％;销售均价16049元/平米,同比增长8.8％。2021年新增建面2722.3万平米,同比下降14.6％,总地价1856.8亿元,同比下降21.1％;拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为81.7％、34.7％,较2020年降11.8个、12.1个百分点。2021年平均楼面价6821元/平米,为同期销售均价的42.5％,较2020年降7.6个百分点。尽管拿地强度降低,但公司三季度末在建面积1.5亿平米,待开发面积7153万平米,总可售货源仍相对充足。三季度末剔除预收款后的资产负债率65.6％、净负债率67.6％,现金短债比2.3倍,持续符合"三条红线"绿档标准。
投资建议:考虑短期行业阵痛带来的结算毛利率承压及销售放缓,下调公司2021-2023年EPS预测至2.30元(原为2.57元)、2.40元(2.79元)、2.48元(3.02元),当前股价对应PE分别为7.0倍、6.7倍、6.5倍。公司财务稳健、融资优势延续,有望借助短期政策改善春风扩大领先优势;中长期"三稳"导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变,公司凭借运营、管控等优势,市占率亦有望稳步提升,维持"推荐"评级。
风险提示:1)若楼市去化压力延续,导致销售以价换量,将带来减值风险
[2022-01-10] 保利发展(600048):业绩承压穿越旧周期,融资优势凸显新格局-年度点评
■华安证券
事件
公司发布2021年度业绩快报公告:2021年实现营业总收入2850.5亿元(+17.2％);归母净利润275.8亿元(-4.74％);基本每股收益2.30元(前值2.42元)。?销售端稳步增长,权益比保持稳定
销售端:2021年1～12月,公司销售稳步增长,实现累计签约金额5349亿元(+6.4％),签约面积3333万平方米(-2.2％),销售均价16049元/平方米(+8.8％)。Q4单季度签约面积789万平方米(-18.2％),签约金额1247亿元(-8.0％),销售均价15800元/平方米(+12.6％)。根据公司公告及克尔瑞百强销售榜单,计算得公司2018～2021年权益比分别为:71.0％、69.1％、72.0％、69.5％,总体稳定在70％上下水平。?
财务稳健融资顺畅,拿地兼顾规模专利润保障
财务端:截至2021Q3末各项指标均符合"三条红线"中绿档企业标准,其中公司净负债率约67.6％;剔除预收账款后资产负债率约65.6％;覆盖短债倍数近2.3倍。截至Q3末,公司在手货币资金约1321.1亿元,短期偿债能力强。
融资端:公司2021年全年成功发行4支中期票据、8支一般公司债及5支ABS,共计发行规模214亿元;其中Q4共成功发行2支中期票据,发行规模共计50亿元,票面利率分别为3.25％、3.55％。并于2021年12月29日,公司董事会全票通过《关于注册100亿元中期票据的议案》。公司于2022年、2023年到期境内债券规模分别为94亿元及84亿元。2021年底监管部门多次释放房地产金融政策信号,引导房企融资环境逐步"解冻",头部优质规模型房企受益良多,公司资金来源进一步丰富
土储端:兼顾规模专利润保障。2021年全年,公司新拓展项目145个,新增建面2722.3万平方米,总拓展成本1856.8亿元。其中,公司Q4放缓拿地节奏,新拓展项目32个,新增建面538.7万方(占比全年20％),总拓展成本422.7亿元(占比全年23％)。公司2021全年投销比约34.7％,相较40％的监控指标仍存提升空间,未来在拿地策略的调整上具备灵活性。?
投资建议
公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局,深耕国家重点发展区域,土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应,净负债率及融资成本均处于行业较优水平。公司拿地张弛有度,兼顾资源获取专利润保障,未来规模提升可期。夯实主业的同时,"两翼"业务取得长足发展。预计公司2021～2023年EPS为2.30、2.46、2.65元/股,对应当前股价PE分别为6.8、6.4、5.9倍,维持"买入"评级。
风险提示
销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等
[2022-01-10] 保利发展(600048):销售业绩稳步提升,盈利能力小幅收窄-2021年业绩快报点评
■光大证券
事件:公司发布2021年业绩快报
2021年全年公司预计实现营业收入2850.5亿元(未经审计,下同),同比上升17.2％;实现归母净利润275.8亿元,同比下降4.7％。点评:销售额实现正增长,营收稳健提升,结转项目毛利率下滑致盈利承压,财务指标稳健
1)2021年销售额实现正增长,拿地单价优化。2021年公司累计实现签约额5349.3亿元,实现签约面积3333.0万方,分别同比增长6.4％和减少2.2％;对应销售均价16049.4元/平,同比增长8.8％。公司住宅产品享有一定市场溢价,且良好央企口碑预计将保障公司未来销售表现。2021年公司新增土地储备2722.3万方,同比下降14.6％;对应投资额1856.8亿元,同比下滑21.1％;拿地单价约6820.7元/平,同比下滑7.6％,有助于公司未来盈利能力的恢复。
2)营收稳健提升,结转项目毛利率下滑致盈利承压。2021年全年公司实现营收2850.5亿元,同比上升17.2％;公司营业利润率约为17.4％,同比下滑4pct;实现归母净利润275.8亿元,同比下降4.7％。2021年,公司收入取得一定增长,主要系公司已销售的房地产项目加速交付,但由于高地价项目进入结算期,公司盈利空间亦跟随行业趋势持续下行。当前房地产行业正逐渐从类金融行业转为类制造业,高杠杆红利逐渐消逝,而成本优势、品牌壁垒及回血能力将成为未来房企构筑核心竞争力的关键所在,公司作为优质央企,预期将于马太效应下进一步提升市占率。
3)财务指标维持稳健。截至2021年三季度末,公司净资产3089.3亿元,净负债率约67.6％,资产负债率约77.9％,扣预后资产负债率约65.6％,资产负债结构稳健合理。此外,公司在手货币资金1321.1亿元,现金短债比约2.3倍,短期偿债能力较强。
盈利预测、估值与评级:受行业盈利空间持续下行影响,我们下调2021-2023年公司预测归母净利润为275.8亿元(下调10.6％)、288.6亿元(下调15.1％)、305.14(下调20.4％)亿元;当前股价对应2021-2023年PE估值为7.1/6.8/6.5倍。当前公司股价受市场环境影响出现小幅波动,但整体来看仍具备长期竞争力,公司业绩稳健增长,盈利能力于行业加速出清下有望迎来修复,两翼业务规模持续扩大,看好公司作为行业龙头的未来发展空间,维持"买入"评级。
风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
[2022-01-09] 保利发展(600048):行业下行期逆流而上,长期增长趋势不改
■中信建投
事件
公司1月9日发布业绩快报,2021年营业总收入2851亿,同比增长17.2％,归母净利润276亿,同比减少4.7％。
简评
受结算毛利率降低影响,公司2021年全年业绩下滑。公司2021年实现营业总收入2851亿元,同比增长17.2％,实现归母净利润276亿元,同比减少4.7％,略低于市场预期,归母净利润下滑主要由结算毛利率降低导致。根据三季报数据,公司1～9月结算毛利率为29.8％,较去年同期下降4.2个百分点。
销售逆势上升,回款率维持高位。公司2021年全年实现签约金额5349亿元,同比增长6.4％,位列克而瑞百强房企销售排行榜第四位,而同期百强房企销售额同比下滑3.2％,十强房企销售额同比下滑5.7％,公司销售实现逆势上升,彰显了公司强大的品牌实力和运营能力,也为未来的业绩增长蓄力。2021年前三季度公司实现销售回笼3672亿元,回款率89.5％,维持在行业较高水平,随着四季度按揭投放力度加大,回款率有望继续提高。
加大核心城市布局力度,可售资源充足。克而瑞数据显示,2021年公司拿地金额1883亿元,新增货值3995亿元,新增货值位列百强房企第二位。公司于22个核心城市通过集中供地拿地金额1028亿元,位列百强房企第一位,布局结构持续优化。公司全年投销比为35.2％,比去年下降11.6个百分点,显示公司并未盲目扩张,而是坚守投资纪律,加强核心城市布局。截至三季度末,公司待开发面积7153万方,可售资源充足。
维持买入评级,上调目标价至21.44元。我们预测公司2021～2023年的EPS为2.30/2.47/2.66元(原预测为2.52/2.69/2.90元)。
可比公司2022年估值为6.7X,由于公司的行业龙头地位,我们认为估值仍有修复空间,给予30％的估值溢价,对应PE为8.7X,对应目标价21.44元。
风险提示:1)开发业务增长不及预期;2)布局城市调控超预期;
3)疫情反复超预期。
[2022-01-09] 保利发展(600048):往事不必追,来者犹可期-年度点评
■申万宏源
21年业绩同比-5％,略低于预期,业绩略降不改受益格局优化改善趋势。2022年1月9日,公司公告业绩快报,2021年预计营业总收入2,850.5亿元,同比+17.2％;营业利润497.3亿元,同比-4.9％;利润总额500.0亿元,同比-4.8％;归母净利润275.8亿元,同比-4.7％;扣非业绩268.5亿元,同比-4.8％;基本每股收益2.30元,同比-5.0％。公司业绩略低于预期,主要源于结算项目盈利能力有所承压,营业利润率17.4％,同比-4.0％;归母净利率9.7％,同比-2.2％。3Q21末预收账款4,608.8亿元,同比+21.2％,覆盖20年地产结算收入1.62倍,保障公司后续业绩稳增。我们判断22年结算收入稳定增长、毛利率有限度下降和投资收益有所回升,以及中长期来看本轮格局优化将推动公司销售集中度和拿地毛利率双升,因而我们预计22、23年业绩增速分别为+5％、+8％。
销售逆势稳增、排名升至第4,拿地/销售面积比82％、拿地毛利率回升。2021年全年,公司销售金额5,349.3亿元,同比+6.4％,销售面积3,333.0万平,同比-2.2％;销售均价1.60万元/平米,同比+8.8％。根据克而瑞数据,公司21年销售额全国排行第4名,较20年末提升1名,实现逆境中的弯道超车。行情需求景气度下行阶段,公司销售表现出更强韧性;受益于资金端优势明显,公司在4季度拿地端逐渐修复。2021年全年,公司新增建面2,722.3万平,同比-14.5％;对应拿地金额1,856.8亿元,同比-21.1％;拿地/销售金额比34.7％、拿地/销售面积比81.7％;拿地权益比提升至75％,较2020年提升6pct;平均楼面地价6,851元/平,占比销售均价42.5％,较20年下降8pct。此外,值得关注的是,公司21Q4开始拿地毛利率开始回升,2021M9-M12平均拿地隐含毛利率已回升至32％(vs.2021M4-M7的19％),这说明公司的盈利能力开始改善。
三条红线稳居绿档,行业资金困境中近期融资放量、融资成本持续低位。至21Q3末,公司剔预资产负债率为66％,同比持平;净负债率68％,同比-3pct;现金短债比2.3倍,公司三条红线指标稳居绿档,财务指标良好,有望助力后续高质量发展。融资方面,2021年,保利发展合计发行8笔公司债、4笔中票、1笔ABS,合计募资196亿元人民币,加权票面利率仅3.5％;11月末,公司公告拟发行不超过98亿元公司债、100亿元租赁住房ABS产品;12月规模21.35亿元商用物业第二期ABS获上交所无异议函;拟向银行间交易协会申请注册发行100亿元中票。当前公司融资通道畅通、成本持续低位,逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下,实现更积极、并更有质量的扩张。
投资分析意见:往事不必追,来者犹可期,维持"买入"评级。保利发展作为老牌龙头央企,军旅特色奠定了强执行力文化,过去三十载中实现长期稳健的成长;销售逆势增长、融资优势明显,拿地隐含毛利率底部回升;21年管理团队平稳过渡,并在行业弱市下大股东及高管双双增持,认可价值、彰显信心。此外,我们预计我国房地产加速出清后格局优化,集中度和盈利能力将进一步提升,优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。考虑到21年业绩略低于预期,我们将公司21-23年每股收益预测分别下调为2.30、2.42、2.62元(原预测为2.50、2.58、2.72元),现价对应21/22PE为7.0/6.8倍,维持目标价至25.00元,维持"买入"评级。
风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围
[2022-01-09] 保利发展(600048):保利发展业绩快报 2021年净利润同比下降4.74%
■证券时报
保利发展发布业绩快报，2021年净利润275.77亿元，同比下降4.74%。公司同日公告，2021年12月，公司实现签约面积244.7万平方米，同比减少15.59%;实现签约金额367.07亿元，同比减少7.78%。2021年1-12月，公司实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23%;实现签约金额5349.29亿元，同比增加6.38%。
[2022-01-09] 保利发展(600048):结算毛利率下降,归母净利润低于预期-年度点评
■国金证券
事件
2022年1月9日,保利发展公布2021年度业绩快报,公司预计2021年营业总收入2,850亿元,同比+17.2％;归母净利润276亿元,同比-4.7％。
点评
归母净利润略低于预期。公司2021年归母净利润低于我们此前预测大约8％,主要因为结转项目毛利率下滑幅度超我们预期。随着高价地逐渐结转完毕,我们预计公司今年的结算毛利率相较2021年会有小幅恢复。
全年销售金额保持正增长,好于行业平均水平。保利发展2021年全年签约销售金额5,349亿元,同比增长6.4％,完成年初目标约97％,增速和销售目标完成程度均好于行业平均。克而瑞数据显示,百强房企2021年全年全口径销售金额同比增速为-3.2％,公布全年销售目标的房企2021年销售完成率平均为88％。
受益优秀的主体信用,发债渠道通畅。今年下半年以来,地产行业流动性紧张成共性,房企暴雷频繁,信用风险蔓延,发债融资渠道受阻。保利发展作为央企,主体信用优异,在融资方面相较民企更为通畅。2021年11月3日和11月20日,保利发展分别发行了2笔中期票据,金额分别为25亿元人民币和20亿元人民币,票面利率分别为3.25％和3.55％。2021年11月23日,公司又公布了发行债券的预案公告,预计发行规模不超过98亿元人民币,期限不超过10年的债券。我们认为在本轮地产行业出清过程中,公司手握大笔现金,有望逆势拿地,未来结算收入和销售规模仍有望保持正增长。
投资建议
公司业绩快报公布的2021年业绩不及我们原先盈利预测,考虑到毛利率下滑幅度超预期,后续恢复需要时间,且地产行业整体销售目前尚未企稳,我们下调公司盈利预测,将2021-23年EPS由2.50元、2.73元、3.14元下调至2.31元、2.52元、2.91元,幅度分别为-7.7％、-7.5％、-7.4％。同时下调目标价至19.60元/股(相较此前目标价下调幅度为7.7％),对应2021-23年PE分别为8.5x和7.8x和6.7x,维持"买入"评级。
风险提示
毛利率修复不及预期;结算收入增速不及预期;未来销售改善程度不及预期
[2021-12-24] 保利发展(600048):稳定盈利的低估值龙头-跟踪点评
■中信证券
销售保持增长,均好性立足市场。由于消费者不担心交付问题,且产品质素良好,公司销售好于同业。2021年11月,公司实现签约面积226.6万平米,同比减少13.8％;实现签约金额380.2亿元,同比减少5.7％。2021年1-11月,公司实现签约面积3088.3万平米,同比减少0.99％;实现签约金额4982.2亿元,同比增加7.60％。公司年初至今的销售增速在同业中位于位居前列。长期而言,我们认为公司的市占率仍有提升空间,公司的远期销售天花板在7000亿以上。
杠杆率保持优秀水准,资金成本无上行压力。三季度末,公司扣除预收账款的资产负债率为65.6％,货币资金对短期有息负债的覆盖为2.32倍,净负债率为67.6％。作为头部央企,公司融资成本维持在极低的水平,借新还旧不存在压力,且有一定的加杠杆空间。
低毛利部分已经进入结算,未来盈利能力下降空间不大。2021年前三季度,公司实现营收1,383.9亿元,归母净利135.8亿元,同比分别增长17.9％及2.9％;公司毛利率为29.8％,较去年同期下降4.2个百分点。2021年Q1、Q2、Q3毛利率分别为35.4％、31.3％和24.8％。随着低毛利部分进入结算,预计公司结算规模反而会相应增大。公司分区地域较广,腾挪空间较大,新增土地储备过程议价能力较强,预计未来盈利能力下降空间不大
两翼业务值得期待。保利物业已经独立上市,是上市物管公司中报表最为扎实,关联交付可信度最高,独立第三方拓盘能力较强的企业,也是少数相信各项指标增速能达到行业75分位,并完成股权激励的公司。保利商业已经开始拓展第三方项目,发展紧随行业第一梯队。销售代理、不动产金融等业务也有亮点。
风险提示:公司盈利能力超预期下降的风险。
盈利预测高确定性之下的低估值优选。尽管整个地产板块企业都估值很低,但只有少数公司盈利具备很强的确定性。公司的信用融资能力和开发能力仍然是市场少见的。公司的低估值是业绩真正可持续的低估值。我们维持公司2021/22/23年2.54/2.66/2.75元的EPS预测,考虑到公司发展前景及可比公司平均估值水平,给予公司2021年8倍PE估值,即20.30元的目标价,当前股价15.60元,维持公司"买入"的投资评级。
[2021-12-19] 保利发展(600048):销售改善,拿地冷静-2021年11月经营数据点评
■国泰君安
本报告导读:2021年前11月公司实现销售金额4982亿元,同比增长7.6％;销售面积3088万方,同比下降1.0％。公司销售增速持续回升,拿地愈发谨慎,成本继续改善。
投资要点:维持目标价16.56元,维持增持评级。我们维持公司2021～2023年营收增速分别为13％/22％/21％;业绩增速分别12％/24％/24％;
2021～2023年EPS分别为2.70/3.34/4.14元。公司销售在当前环境依然维持同比正增长。维持目标价16.56元,对应2021年PE为6.1x。
11月销售同比依然下降,但增速持续回升。2021年11月公司实现销售金额380亿元,销售面积227万方,分别同比下降5.7％和13.8％,较10月同比增速分别提升4.1pcts和9.1pcts,公司销售增速四季度以来持续回升。2021年前11月销售金额和面积分别同比增长7.6％和下降1.0％,较前10月累计增速分别下降1.3pcts和1.2pcts,下行幅度有所改善。随着行业在四季度边际改善以来,公司销售持续改善。
拿地投资在四季度保持谨慎,11月继续下行。2021年11月,公司以权益地价43亿元新增7个项目,权益建面合计92万方,拿地投资力度为14％,继续下降,全年累计水平达到35％。公司作为央企,当期融资端优势明显,但是在市场需求依然偏冷的情况下,公司拿地也保持谨慎,11月单月拿地金额同比下降80％。
公司土储持续去化,拿地成本端继续改善。2021年前11月整体新增项目的成本占比销售均价的44％,拿地成本继续改善。截止2021年11月底,公司土地储备合计约7848万方,货值约1.3万亿元,去化周期约2～3年,土储处于去库存状态。
风险提示:融资环境持续恶化,市场需求进一步下行。
[2021-12-13] 保利发展(600048):稳健投资,充分发挥央企优势
■广发证券
销售表现TOP10最优,前11月累计完成4982亿。根据公司11月经营公告,11月签约销售金额380.2亿元,同比下滑5.6％(比19年同期增长17.0％),单月销售表现为TOP10房企最优。销售面积226.6万方,同比下滑13.8％。累计来看,1-11月累计销售金额4982.2亿元,同比增长7.6％,销售面积3088.3万方,同比下滑1.0％,销售均价16133元/平,同比增长8.7％。
11月拿地力度14％,前11月累计拿地力度32％。保利11月获取7个项目,拿地金额54.1亿元,拿地建面91.9万方,金额及面积口径权益比例80％。拿地力度方面,11月金额及面积口径的拿地力度分别为14％、54％。累计来看,1-11月累计拿地金额1576亿元,拿地面积2400万方,拿地力度分别为32％、78％,全年维持等量拓展。
投资思路清晰,充分发挥央企优势。11月项目中无集中供地资源,从区域上来看,一是获取核心区三线土地(东莞、茂名、舟山、徐州),二是获取非核心区二线城市土地(石家庄、西安)。从前11月整体拿地结构来看,华东占比从20年的32％提升至42％,西部占比从8％提升至13％,公司对华东及西部的重视程度高于往年。两集中方面,截至目前,保利已在南京、厦门、合肥、济南等地收获优质项目,三批次龙头拿地能力大幅减弱,保利头部央企优势凸显。
盈利预测与投资建议。面对市场压力,公司在销售、投资、融资方面表现优异,体现出头部绿档央企的优势。伴随着供给侧改革不断深入,未来优势还将进一步放大。预计21、22年公司归母净利润305、330亿元,增长5％、8％,对应21、22年PE分别为5.9x、5.4x。我们维持合理价值20.90元/股的观点不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2021-12-10] 保利发展(600048):单月销售降幅收窄,融资渠道畅通,受益房企供给侧改革-11月销售点评
■兴业证券
事件:12月10日,公司发布11月经营数据。2021年11月,公司实现签约面积226.64万平方米,同比减少13.79％;实现签约金额380.17亿元,同比减少5.65％。2021年1-11月,公司实现签约面积3088.32万平方米,同比减少0.99％;实现签约金额4982.22亿元,同比增加7.60％。12月3日,银保监首提并购贷,第一财经报道"证监会支持优质房地产企业发行债券,资金可用于出险企业项目的兼并收购"。12月8日,财联社报道,部分央企正在银行间债市注册并购票据。
点评:11月单月销售降幅收窄,累计保持增长。2021年11月,公司实现签约面积226.64万平方米,同比下降13.79％(10月同比-22.89％),合同销售金额380.17亿元,同比下降5.65％(10月同比-9.75％);销售均价16774元/平方米,同比增加9.44％。1-11月累计实现合同销售面积3088.32万方,较2020年同比减少0.99％,较2019年同比增加9.56％;实现签约金额4982.22亿元,较2020年同比增加7.60％,较2019年同比增加18.70％;销售均价16133元/平方米,同比增加8.68％。11月公司保持一定拿地力度。公司11月新增7个开发项目,拿地金额102.6亿元,拿地总建面122.0万方,拿地均价8409元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为27.0％。2021年1-11月累计拿地金额1641.7亿元,拿地总建面2399.1万方,拿地均价6843元/平方米,拿地金额占销售金额比重为33.0％,去年同期该比例为38.3％。1-11月拿地金额中,一二线占比为60.4％,三四线占比为39.6％;拿地金额占比较高的城市有:上海(6.8％)、北京(6.6％)、重庆(6.1％)、东莞(6.8％)、佛山(5.1％)。融资优势持续凸显,受益房企供给侧改革。12月3日,银保监首提并购贷,第一财经报道"证监会支持优质房地产企业发行债券,资金可用于出险企业项目的兼并收购"。12月8日,财联社报道部分央企正在银行间债市注册并购票 据。保利发展作为稀缺的央企优质房地产企业,将在融资端持续受益,进而受益于整个房企供给侧改革的大趋势。此外,保利发展11月已经成功发行30亿3年期中票、20亿5年期中票,利率分别仅为3.25％、3.55％;公告拟发行不超过100亿租赁住房ABS、拟发行不超过98亿公司债用于偿还有息债务等。这些都凸显保利发展作为优质央企的融资优势,是房地产供给侧改革最大受益者之一。
投资建议:保利发展融资优势明显,资金安全性好。我们维持盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为2.54元和2.67元,以2021年12月10日收盘价计算,对应的PE为5.9倍和5.6倍,维持买入评级。
风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆
[2021-12-09] 保利发展(600048):保利发展11月签约金额同比减少5.65%
■上海证券报
保利发展公告，2021年11月，公司实现签约面积226.64万平方米，同比减少13.79%;实现签约金额380.17亿元，同比减少5.65%。2021年1-11月，公司实现签约面积3088.32万平方米，同比减少 0.99%;实现签约金额4982.22亿元，同比增加7.60%。
[2021-12-09] 保利发展(600048):逆境融资优势更凸显,拿地毛利率显著回升-有信息公布需要点评
■申万宏源
11M21销售额4,982亿元,同比+8％,排名升至第4、逆势提升。2021年11月,公司销售金额380.2亿元,同比-5.6％;销售面积226.6万平,同比-13.8％;1-11月,公司销售金额4,982.2亿元,同比+7.6％,销售面积3,088.3万平,同比-1.0％;销售均价1.61万元/平米,同比+8.7％。行情需求景气度下行阶段,公司销售表现出更强韧性、下滑幅度持续收敛,同期50家房企单月销售额、销售面积同比分别为-33.4％、-41.0％,累计同比分别为+5.4％、-3.1％;公司销售明显优于行业均值。根据克而瑞数据,公司21年1-11月销售额全国排行第4名,较20年末提升1名,实现逆境中的弯道超车。公司21年计划新开工4,900万方、对应20年计划新开工同比+14.0％,对应2020年实际新开工同比+5.8％;21年计划竣工4,000万方,对应同比+0.4％。
11M21拿地/销售面积比达78％,21Q4拿地隐含毛利率显著回升。2021年11月,公司新增建面121.8万平,同比-73.4％;对应拿地金额54.1亿元,同比-83.8％;1-11月,公司新增建面2,399.8万平,同比-9.4％;对应拿地金额1,576.0亿元,同比-11.1％;拿地/销售金额比31.6％、拿地/销售面积比77.7％;平均楼面地价6,567.3元/平,占比销售均价41％。至21H1末,公司土储货值约1.57万亿元,相当于20年销售的3倍,土储资源充裕。此外,根据我们的测算,公司在9-12月集中供地中获取项目隐含毛利率分别在34％、33％、28％、31％,均值高达32％;显著高于4-7月集中供地中获取项目隐含毛利率均值19％,显示出21Q4公司拿地隐含毛利率已显著回升,预示公司后续盈利能力的改善。
三条红线稳居绿档,行业资金困境中融资放量、融资成本持续低位。至21Q3末,公司剔预资产负债率为66％,同比持平;净负债率68％,同比-3pct;现金短债比2.3倍,公司三条红线指标稳居绿档,财务指标良好,有望助力后续高质量发展。融资方面,在目前行业资金困境阶段,公司融资优势凸显。2021年年初至今,公司合计发行8笔公司债、4笔中票、1笔ABS,合计募资达196亿元,加权票面利率仅3.5％,其中11月新增融资额达50亿元,月度融资额创年内新高;同时公司拟发行不超过98亿元公司债、100亿元租赁住房ABS产品,当前公司融资通道畅通、成本持续低位,逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下,实现更积极、并更有质量的扩张。
投资分析意见:逆境融资优势更凸显,拿地毛利率显著回升,维持"买入"评级。保利发展作为老牌龙头央企,军旅特色奠定了强执行力文化,过去三十载中实现长期稳健的成长;销售逆势增长、融资优势明显,拿地隐含毛利率底部回升;21年管理团队平稳过渡,并在行业弱市下大股东及高管双双增持,认可价值、彰显信心。此外,预计我国房地产加速出清后格局优化,集中度将进一步提升,优质房企将获更大发展空间,并迎来戴维斯双击。我们维持公司21-23年每股收益预测分别为2.50、2.58、2.72元,目前公司现价对应21PE仅为6.1X,维持目标价至25.00元,维持"买入"评级。
风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。
[2021-11-30] 保利发展(600048):保利发展拟发行不超100亿元租赁住房资产支持证券化产品
■上海证券报
保利发展公告，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元。
[2021-11-22] 保利发展(600048):保利发展拟发行不超98亿元公司债
■上海证券报
保利发展公告，公司拟发行公司债，规模为不超98亿元，募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。
[2021-11-16] 保利发展(600048):以稳健经营穿越行业下行周期
■中金公司
公司近况
我们近期调研了公司基本面情况,更新公司观点如下。
评论
受益于行业竞争格局优化的长期领跑者。凭借强战略定力和平衡稳健、攻守兼备的卓越经营管理能力,尽管面对行业数轮波动,公司上市以来历年均保持销售和盈利的正增长。公司今年1-10月实现签约金额4602亿元,同比增长8.9％,对应销售均价15717元/平,同比增长8.7％,在当前市场普遍承压的环境下仍保持销售量、价稳增。我们预计公司全年销售金额有望实现5-10％的同比增长,当前已完成我们估计金额的85％左右。往前看,我们认为精细的供销存管理能力和突出的品牌优势能够助力公司销售实现强于行业的增长,在行业调整期获取更多的市占率,市场份额有望长期领跑。
投资端蛰伏待机,土储深耕精拓、质优量足。公司1-10月拿地金额1448亿元,对应拿地强度31％,8月以来拿地力度边际放缓(1-7月拿地强度38％)。
我们判断公司出于对后市市场不确定性的考量,保持审慎拓储态度,后续伴随土地市场进一步降温,公司仍将择机补充优质土储资源,当前较充裕的在手现金也将为公司拿地端提供保障。我们认为公司具备优秀的资源获取能力,多年秉承深耕策略,对新进入城市精挑细选,把握投资节奏,严守投资刻度。
中期维度上,伴随行业竞争格局的优化和竞争对手出清,我们预计公司质优量足的土储资源将助力其规模的持续扩张。
财务安全性高,国企融资端优势凸显。公司当期存量有息负债平均资金成本约4.65％,过去5年三条红线指标均处"绿档",财务端严守纪律、安全度高。近期行业融资端出现积极边际变化,受益于龙头央企的融资优势,公司一笔21.35亿元的ABS项目于11月1日已获交易所反馈(此前一个季度房企ABS几乎停发);另外公司11月11日公告拟发行一笔20元中期票据,此次中票计划用于偿还银行开发贷(此前中票只能用于借新还旧)。我们认为公司较低的融资成本和畅通的融资渠道将持续为公司穿越周期保驾护航。
短期业绩仍存不确定性,长期利润率有望先于行业回升。我们预计公司今明两年结算利润率仍存下滑压力,可能导致短期业绩增速承压。考虑到公司当前销售、拿地毛利率基本稳定在20％-25％,与已售未结毛利率持平,我们预计公司毛利率将逐渐企稳,长期中有望凭借拿地和资金优势对冲行业利润率的下滑,实现业绩平稳增长,并有望先于行业迎来利润率拐点。
估值与建议
维持盈利预测不变。当前股价交易于5.7/5.2倍2021/2022年市盈率。维持跑赢行业评级,上调目标价23％至20.18元,主要因行业竞争格局重塑利好优质龙头企业,对应8.0/7.3倍2021/2022年目标市盈率和39％的上行空间。
风险
主要布局城市调控超预期转紧;销售增速和利润率不及预期。
[2021-11-15] 保利发展(600048):融资优势明显,以战略定力穿越周期-动态报告
■兴业证券
三道红线持续达标,融资优势显著。截至2021年9月30日,测算公司剔除预收账款资产负债率65.62％,净负债率67.62％,现金短债比2.32。上半年综合融资成本4.70％,较2020年末下降7bp。今年以来公司已发行公司债87亿、中票80亿,平均融资成本3.6％。且11月11日,公司公告拟在银行间债券市场20亿5年期中期票据用于偿还到期银行贷款,实现低成本债务置换。在房企供给端杠杆持续压缩、部分民营房企信用风险爆发背景下,公司抢抓低成本资源,融资优势明显。
稳健的财务情况和资金优势使公司得以兼顾风险防范与持续扩张,拿地稳中有进。2020年下半年,三道红线背景下,保利逆势拿地,全年拿地销售比达47％(2019年为34％),下半年拿地占全年的65％。今年以来仍保持一定拿地力度,2021年1-10月拿地销售比33％(去年同期34％)。拿地策略聚焦核心城市同时适度下沉三四线,政策边际改善带来更多拿地机会。1)公司深耕核心城市,积极参与集中供地,但溢价率相对合理。据测算,今年上半年公司拿地金额中集中供地占比42.6％,一批集中供地中拿地平均溢价率15％,与22城基本持平;二轮集中供地新增地块6成底价成交,平均溢价率12％。2)适度下沉基本面较好的三四线。2021年1-10月,三四线拿地金额占比39％,较2020年上升11个百分点。拿地金额占比较高的三四线城市,如佛山、温州、东莞等上半年销售基本面均表现较好。3)三批集中供地规则改善,公司可能迎来更多拿地机会。近期苏州、南京、广州、杭州等地陆续调整三批集中供地规则,下调保证金比例、降低竞买门槛、取消限价等,利润率相对改善;除公开市场外,股权合作、收并购方面也有较多优质拿地机会。
销售稳步增长,核心城市贡献明显。2021年1-10月,公司实现签约金额4602亿元,同比+8.9％,签约面积2861.7万平方米,同比+0.2％。销售稳步增长得益于公司城市深耕策略,上半年公司38个核心城市销售贡献达77％,珠三角、长三角签约销售均超过700亿。而2020年末公司38个核心城市储备资源储备占比65％,为后续发展奠定坚实基础。
两翼业务快速发展。1)综合服务翼:截至2021年6月30日,保利物业在管4.28亿方,实现营收51.53亿元,同比增长43％;商业在管已开业购物中心项目29个、酒店项目20个、公寓项目40个;销售代理平台覆盖全国200多城,代理项目超2200个;2)不动产金融翼:基金累计管理规模近1600亿元。实控人和高管持续增持公司股份,彰显信心。2021年8月,公司实控人保利集团、公司高管增持公司股份。此前集团2008、2014、2015历史3次增持均位于基本面低点,也反映对公司内在价值和未来持续发展的看好。
投资建议:保利发展融资优势明显,拿地稳中有进,聚集核心城市同时下沉三四线保障利润率,以战略定力穿越周期。政策边际改善、供给侧改革下,将迎来更多机遇。我们维持公司2021-2022年EPS为2.54元和2.67元,以2021年11月12日收盘价计算,对应的PE为5.9倍和5.6倍,维持买入评级。
风险提示:大幅度收紧按揭等购房杠杆,核心城市调控超预期严格,地产融资收紧超预期
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[2022-02-12] 保利发展(600048):单月销售双位数下降,拿地权益比例下降-1月经营公告点评
■天风证券
事件:公司发布2022年1月经营情况公告,1月单月实现销售面积185.76万平方米,同比减少11.73％;实现销售金额283.02亿元,同比减少34.29％。
单月销售同比双位数下降,销售均价环比略有上涨公司2022年1月单月销售金额283.02亿元,同比去年1月减少34.29％,环比去年12月单月下降22.90％;销售面积185.76万平方米,同比去年1月减少11.73％,环比去年12月单月下降24.09％;销售均价为15235.79元/平方米,去年1月单月销售均价为20467.09元/平方米,同比下降25.56％,环比去年12月销售均价15000.82元/平方米增长1.57％,较去年全年累计销售均价16049.38元/平方米下降5.07％。受去年高基数、春节假期和整体环境影响,公司单月销售同比下降较多,但销售均价环比略有上涨。
拿地以华东区域为主,合作拿地增加致权益比例下降公司2022年1月新增5个地块,从区域分布看,华东:华南=3:2;从城市能级看,二线城市:三线城市及以下=3:2;其中华东地区新增地块均位于二线城市,华南地区新增地块均位于海南省,城市能级分别为三线和五线。从权益比例看,100％权益:非100％权益拿地比例为1:4。1月新增项目占地面积为35.29万平方米,新增规划建面89.62万平方米,其中二线城市新增建面占比60.38％,三线城市及以下等低能级城市的新增建面占比为39.62％;华东地区新增建面占比:华南地区新增建面占比同样为60.38％:39.62％。该比例较上月二线城市:三线及以下城市=86.85％:13.15％高能级城市占比有所下降;区域分布看,1月华东区域:华南区域=60.38％:39.62％,去年1月华东区域:华中区域:华南区域:华北区域=54.48％:20.62％:14.17％:10.73％,1月拿地区域更为集中。权益比例看,1月拿地对应权益地价为76.79亿元,总地价为147.12亿元,相应的权益比例为52.19％,较上月的79.58％的权益比例下降较多,这与1月合作拿地增多有关。
当月拿地力度环比下降明显,地售比环比提升较多根据权益地价计算,2022年1月公司拿地力度为27.13％,与上月单月拿地力度60.87％相比下降明显。从楼面价看,2022年1月新增项目楼面价为16416.48元/平方米,较上月8705.81元/平方米提升88.57％,主要与1月补货集中在华东高能级城市有关。1月的地售比为107.75％,较上月的58.04％提升较多。
投资建议:受去年高基数、春节假期和整体环境等因素影响,公司开年首月销售量价同比下跌,但销售均价环比略有上涨,同时补货以华东区域高能级城市为主较为积极。考虑到未来行业毛利率或将下行,结算放缓,我们根据2021年业绩快报下调公司2021-2022年净利润由299.77亿元、330.82亿元至275.76亿元、301.74亿元,对应EPS由2.5、2.76元/股至2.30、2.52元/股,维持"买入"评级
风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期、2021年度数据为初步核算,具体数据以正式年报为准、销售数据可能与定期报告披露的数据存在差异,相关数据以公司定期报告为准
[2022-02-11] 保利发展(600048):销售随行业下行,拿地力度提升,受益供给侧改革-1月销售数据点评
■兴业证券
事件:2月11日,公司发布1月经营数据。2022年1月,公司实现签约面积185.8万平方米,同比-11.7％;实现签约金额283.0亿元,同比-34.3％。
点评:1月销售随行业延续下行态势。1月公司实现签约面积185.8万平方米,同比下降11.7％;实现签约金额283.0亿元,同比下降34.3％;销售均价15236元/平方米,同比下降25.6％。受市场基本面下行及农历新年双重影响,销售业绩延续下行趋势。
1月拿地力度提升,较为积极。1月公司新增5宗住宅地块,拿地总金额147.1亿元,拿地总建面89.6万方,拿地均价16417元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为52.0％。按公司披露口径,21年全年拿地力度为34.6％,22年1月拿地力度有明显提升。21年2月至22年1月近12个月拿地金额,一二线占比为53.7％,三四线占比为46.3％,拿地金额占比较高的城市有:厦门(8.1％)、东莞(6.5％)、佛山(5.9％)、上海(5.7％)、北京(5.6％)。
三道红线持续达标,融资优势持续凸显。截至2021年三季度末,测算公司剔除预收账款资产负债率65.62％,净负债率67.62％,现金短债比2.32。债务结构持续优化。有息负债规模3410亿元,同比增长12.89％,长期负债占全部有息负债比重的72.48％。保利发展2021年11月已经成功发行30亿3年期中票、20亿5年期中票,利率分别仅为3.25％、3.55％;2021年12月公告拟发行不超过100亿租赁住房ABS、2021年11月公告拟发行不超过98亿公司债用于偿还有息债务等。
投资建议:保利发展融资优势明显,供给侧改革下将迎来更大发展机会,未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营,以战略定力穿越周期,大股东和高管增持彰显信心,看好公司中长期价值。我们根据业绩预告维持盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为2.30元和2.37元,以2022年2月10日收盘价计算,对应的PE为7.0倍和6.8倍,维持买入评级。
风险提示:大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。
[2022-02-11] 保利发展(600048):销售表现优于可比公司,有望受益于行业新格局-公司快评
■国信证券
事项:
公司发布销售及拿地情况简报:2022年1月,公司实现签约面积185.76万平方米,同比减少11.73％;实现签约金额283.02亿元,同比减少34.29％。公司1月新增房地产项目5个,合计建筑面积89.62万平方米,共支付价款76.79亿元。
国信地产观点:1)在行业整体销售持续低迷的背景下,虽然公司1月销售录得负增长,但表现仍优于其他可比公司,充分显示公司作为央企龙头的韧性;2)2021年公司归母净利下降4.7％,随着公司结算规模的提升,预计未来有望对冲毛利率下降对公司业绩的影响;3)后危机时代房地产行业将迎来格局重构,国央企将作为"信用中介"托底行业,公司作为经营稳健、信用优异的央企龙头,有望受益于行业新格局,进一步提升销售规模和市场份额。 评论:
销售表现优于可比公司
2022年1月,公司实现签约面积185.76万平方米,同比减少11.73％;实现签约金额283.02亿元,同比减少34.29％。在行业整体销售持续低迷的背景下,头部房企销售增速均有不同程度下滑,根据克而瑞数据,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企1月销售额增速分别为-41.9％、-39.9％、-40.3％、-40.7％。虽然公司1月销售录得负增长,但表现仍优于其他可比公司,充分显示公司作为央企龙头的韧性。2021年归母净利下降4.7％
根据公司此前发布的业绩快报,2021年公司实现收入2850.5亿元,同比增长17.2％;实现归母净利润275.8亿元,同比下降-4.74％。增收不增利的主要原因是由于地价上行及新房限价,公司结算项目的毛利率有所下降。但随着公司结算规模的提升,预计未来有望对冲毛利率下降对公司业绩的影响。有望受益于行业新格局,维持"买入"评级当前房地产行业基本面持续低迷,已有实质性政策利好出台,后续政策仍有持续修复空间。后危机时代房地产行业将迎来格局重构,国央企将作为"信用中介"托底行业,公司作为经营稳健、信用优异的央企龙头,有望受益于行业新格局,进一步提升销售规模和市场份额。预计公司2021、2022、2023年的归母净利润分别为275.8、298.5、322.3亿元,对应最新股本的EPS为2.30、2.49、2.69元,对应最新股价的PE为7.0、6.4、5.9,维持"买入"评级。
风险提示
公司销售、结算进度不及预期,结算项目利润率不及预期。
[2022-02-11] 保利发展(600048):投资力度提升,央企优势凸显-公告点评
■广发证券
1月销售金额283.0亿元,销售排名上升至行业第三。根据公司1月经营公告,1月签约销售金额283.0亿元,同比下滑34.3％,销售面积185.8万方,同比下滑11.7％,销售均价15236元/平,同比下滑25.6％。根据克而瑞数据,22年1月保利全口径销售排名位列第3,较21年全年销售排名上升1位,较20年上升2位。
1月拿地力度52％,近两个月拿地积极。保利1月获取5个项目,拿地金额147.1亿元,拿地建面89.6万方,金额口径权益比例为52％,较21年全年(72％)有所回落。22年1月金额口径拿地力度为52％,高于21年全年(35％),近两个月维持较高的拿地力度。
1月拿地两集中占比76％,充分发挥头部央企优势。1月获取项目中含2宗两集中地块(合肥、厦门),总建面39.3万方,总地价112.1亿元。三批次龙头拿地能力大幅减弱,保利头部央企优势凸显。此外,1月保利还获取常州、三亚、琼海三个项目,整体拿地主要分布于华东及华南,1月平均拿地均价16416元/平,拿地能级较高。
盈利预测与投资建议:预计21-22年EPS分别为2.30元/股、2.38元/股。根据上交所披露,保利发展注册98亿元公司债,拟用于偿债、收购。截至1月,公司在途未发行的公司债、中票、ABS合计319.35亿元,占21Q3有息负债的9.4％。公司在销售、投资、融资方面表现优异,体现出头部绿档央企的优势。预计公司22、23年归母净利润分别为285亿元和309亿元,同比增长3.3％和8.3％,对应22、23年PE估值分别为6.6x与6.1x,我们维持合理价值20.24元/股的观点不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。民营地产风险进一步扩散,影响行业整体结算及业绩增长
[2022-02-08] 保利发展(600048):央企龙头具备穿越周期的战略定力,多重优势奠定未来发展基石-深度研究
■中银证券
公司核心亮点
央企龙头具备穿越周期的战略定力。06年公司上市初销售规模仅84亿,20年达5028亿元,实现14年60倍跨越式增长,年复合增速34％;市占率从0.4％增至2.9％,规模始终位于行业前五,央企第一。我们认为公司穿越周期的能力主要因为其清晰的战略方向及强大的执行力。从战略看,公司自成立以来,始终契合国家发展方向,把握城镇化扩张带来的发展机会。一方面,坚实以刚需和改善性住宅为主,解决住房需求;另一方面,始终坚守住宅地产、坚守核心一二线城市为主、坚守地产相关多元化,没有进行盲目战略转型,保持了稳固的行业地位。与传统央国企不同,公司在推进市场化机制方面是央企中的领先者,股权激励及跟投机制充分;新管理层上任后积极增持,体现持续推动公司发展的决心。
坚守地产主业,坚持"中心城市+城市群"深耕战略。公司21年实现销售额5349亿元,同比+6.4％,销售排名跃升至第四位。由于公司深耕一二线核心城市,销售均价相对较高,21年16049元/平,同比增长8.8％。21H1公司一二线城市销售贡献为67.6％,广州超260亿,佛山超200亿,上海、北京、东莞超100亿,战略聚焦的优势凸显,核心区域及城市深耕效果显著。公司擅长根据土地市场变化灵活调整节奏,合理把握投资节奏,补充优质土地资源,同时始终将拿地成本控制在合理水平,楼面均价/销售均价始终控制在50％以下,保障充足的盈利空间。截至21年6月在建面积1.4亿平,待开发面积7323万平,可满足2-3年开发需求,其中一二线城市占比61％,四大核心城市群占比37％。?
"一主两翼"战略清晰,两翼业务不断发展,合力打造不动产生态平台。截至21年6月末,1)不动产金融翼:公司拥有信保基金(持股40％)、保利资本(持股45％)、太平保利(持股49％)三家不动产基金管理机构,累计管理基金规模超1600亿。2)综合服务翼:公司有效整合行业生态系统资源,其中保利物业(持股72.3％)在管面积4.28亿平,市占率1.6％,38％为房企母公司提供的物业,营收从16年的25.6亿提升至20年的80.4亿,CAGR33％,21年有望破百亿;保利商业已开业购物中心29个,分布14个中心城市,开业面积193万平,在营项目出租率超80％,打造了"时光系"、"together系"商业品牌;保利酒店旗下拥有4个自主品牌,已开业酒店20个,客房数4873间;保利公寓18年面世,为满足不同客群居住需求,形成差异化品牌矩阵,目前共有N+及瑜璟阁两大品牌体系,当前在营项目40个,累计开业6120个房间。保利经纪方面,18年保投顾专业界龙头合富辉煌完成股权整合,公司持股43.9％,销售代理业务覆盖200多个城市,代理项目超2200个,代理销售规模超2500亿。
财务指标:营收业绩稳步增长,盈利、偿债能力位于行业领先地位。公司营收业绩稳步增长;在行业面临利润率下滑压力下,公司开发业务毛利率与净利率整体稳中有升,2021H1以32.5％的毛利率位列TOP30房企第一。同时,多年来始终保持适中杠杆水平,是20年TOP5房企中唯一的绿档企业,截至21Q3依然保持着绿档优势,具备央企多元融资渠道及低息融资优势,融资成本仅4.7％。截至21年9月货币资金1321亿,同比增长7.7％,增速较20年提升3pct,得益于公司提高销售回款管理精细度,17-20年在资金趋紧背景下保持回笼率稳中有升,2021H1实现销售回笼2556亿,同比增长26.3％。
投资建议与盈利预测
在当前"良性循环和健康发展"的基础上,优质房企在融资方面率先获得监管层支持,公司多年以来始终保持适中的杠杆水平,是2020年TOP5房企中唯一实现"三道红线"绿档的企业,截至2021年第三季度末依然保持着绿档的优势,营收业绩及销售规模稳步增长,在整体行业面临利润率下滑的压力下,盈利能力仍保持在行业较高水平。同时,在2021年集中土拍中积极参与,新增项目多集中于高能级核心地区;在手土地储备充足,为未来销售增长提供支撑。我们认为,凭借强大的资源护城河、央企的融资优势、激励机制升级带来的效益提升等因素,公司规模增长将逐步提速,助力实现重返前三愿景。中长期来看,随着风险缓释,行业清整将进一步推动各类资金、土地等资源向优质头部房企聚拢,公司作为融资渠道畅通、综合能力突出的优质龙头房企将享有更高的估值溢价。我们预计公司2021-2023年营业收入分别为2851/3299/3790亿元;归母净利润分别为276/285/295亿元;对应EPS分别为2.30/2.38/2.46元。当前股价对应的PE分别为6.9X/6.7X/6.5X。首次覆盖,给予买入评级。
评级面临的主要风险
销售与结算不及预期;房地产调控超预期收紧;融资持续收紧;多元业务发展不及预期。
[2022-01-28] 保利发展(600048):金融支持住房租赁市场的压舱石-对保利集团与建设银行签署发展保障性租赁住房战略合作的点评
■国泰君安
银企合作,维持增持评级。保利集团与建设银行签署发展保障性租赁住房战略合作协议,维持2021～2023年EPS分别为2.30/2.30/2.55元,鉴于"十四五"全国计划新增保障性租赁650万套,占试点城市新增住房供应总量的40％以上,公司将受益于银行全周期租赁住房金融服务支持,维持增持评级,提升目标价至18元,对应2022年PE为7.8X。
保障性租赁住房从"竞"到"配建",对房企的资金要求较高。保障性租赁住房目标主要通过"竞自持"、固定配建和纯租赁用地三种方式完成。但是从二三轮土拍结果来看,"竞自持"占比大幅下降,配建与纯租赁用地成为租赁住房供给的主力。土拍大幅转冷的背景下,多数设置"竞自持"的地块无法落实租赁住房指标,而土拍固定配建租赁和纯租赁用地的供给显著增加,因此对房企的资金要求提升。
银行提供金融服务支持,房企探索自持、租赁和委托管理等多种运营模式。
公司拟与中国建设银行设立租赁住房发展基金,用于重资产投资持有、孵化培育租赁住房项目,项目成熟后通过发行公募REITs退出。一方面,公司将探索自持、租赁和委托管理等多种运营模式,另一方面将尝试与地方国企合作开发租赁用地、承接政府人才公寓、挖掘存量土地等多种资源获取方式。
保利公寓在多渠道供应租赁住房。集团自2006年开始,累计建设政策性保障住房项目超过100个,建筑面积950万平方米,目前,在管租赁住房项目89个、养老公寓19个,建筑面积167万平方米,房间4.2万间。
风险提示:公司去化下行;存货跌价损失计提大幅增加。
[2022-01-16] 保利发展(600048):22年业绩增长保障性较高,第三批次拿地较多进一步夯实后续发展基础-年度点评
■招商证券
疫情下21年业绩放缓至小幅负增长,略低于市场预期,毛利率或筑底有望对后续业绩回升提供支撑;销售额保持正增长,利用绿档优势在集中供地核心城市获取大量优质土储,拿地节奏相对得当,为后续发展夯实基础;21Q3三道红线继续保持"绿档"水平,财务指标稳健;21年新管理层上任后积极增持彰显对公司发展的信心;预计2021-2023年EPS分别为2.30、2.55和2.71元,维持"强烈推荐-A"评级,考虑到22年政策边际改善或抬升优质绿档央企估值溢价,且历史上多次高于10X,给予目标价25.50元/股(对应2022PE=10X)。
(1)疫情下21年业绩放缓至小幅负增长,略低于市场预期,毛利率或筑底有望对后续业绩回升提供支撑。快报公告显示公司21年营收/营业利润/归母净利分别为2850亿/497亿/276亿,同比分别+17.2％/-4.9％/-4.7％,略低于市场预期。公司快报披露收入取得一定增长,主要源于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入,同时由于结转项目毛利率下降,所以营业利润出现一定下降。往后看,认为结转毛利率或在22年筑底,毛利率回升或有望对后续业绩回升提供支撑。
(2)销售额保持正增长,四季度利用绿档优势在集中供地核心城市获取较多优质土储,拿地节奏相对得当,为后续发展夯实基础。公司21年全口径销售面积/金额分别为3333万方/5349亿元,同比分别-2.2％/+6.4％,销售额保持正增长,对应销售均价约1.6万元/平方米,较20年+9.1％。据克而瑞数据显示,公司21年全口径销售额位列行业第四,较20年前进一名。
全年新增全口径计容建面/拓展金额2722万方/1857亿元,同比分别-14.5％/-21.1％,对应楼面地价6822元/方,较去年降低7.7％。行业融资环境较严的背景下多数房企拿地收缩,公司拿地力度(拿地金额/销售金额)34.7％(较20年降低约12PCT)。节奏上看,公司依靠自身绿档优势,在四季度(第三批次集中供地)以较低溢价率获取较多土地资源,拿地节奏相对得当。据中指研究院数据显示,公司权益拿地金额位列行业第三,为后续发展夯实基础。
(3)21Q3三道红线继续保持"绿档"水平,财务指标稳健。截至21Q3,公司剔除预收账款资产负债率67.1％,净负债率67.6％,现金短债比2.32,继续维持绿档水平,财务指标稳健,且现金流结构较优。
投资建议:疫情下21年业绩放缓至小幅负增长,略低于市场预期,毛利率或筑底有望对后续业绩回升提供支撑;
销售额保持正增长,利用绿档优势在集中供地核心城市获取大量优质土储,拿地节奏相对得当,为后续发展夯实基础;21Q3三道红线继续保持"绿档"水平,财务指标稳健;21年新管理层上任后积极增持彰显对公司发展的信心;预计2021-2023年EPS分别为2.30、2.55和2.71元,维持"强烈推荐-A"评级,考虑到22年政策边际改善或抬升优质绿档央企估值溢价,且历史上多次高于10X,给予目标价25.50元/股(对应2022PE=10X)。。
风险提示:销售增长低于预期、结算规模低于预期、毛利率改善不及预期。
[2022-01-11] 保利发展(600048):业绩短期承压,年末拿地回暖未来市占率有望提升-年度点评
■国盛证券
事件:1月10日,公司发布2021年年度业绩快报。
2021年公司营收同增17％,业绩同比降低近5％。公司2021年实现营业总收入2850.5亿元,同比增长17.2％;营业利润497.3亿元,同比下降4.9％,营业利润下滑主要由于结转项目毛利率下降所致;利润总额500.0亿元,同比下降4.8％;归属于上市公司股东的净利润275.8亿元,同比下降4.7％;基本每股收益2.30元,同比下降5.0％。
全年销售额同增6.4％,销售额规模行业第四。公司2021年实现签约金额5349.3亿元,同比增长6.4％;签约面积3333万方,同比下降2.2％;销售均价16049.4元/平方米,同比增长8.8％。根据CRIC排名,公司全年销售金额位列行业第四,较去年提升一位,销售金额增速在TOP40房企中排名15名。截至2021第三季度,实现销售回笼3672亿元,回笼率达到89.5％。
12月拿地力度回暖,全年在强三线的拿地比例提升。2021年公司拿地金额1856.8亿元,同比下降21.1％;拿地面积2722万平方米,同比下降14.5％。
金额口径和面积口径的投销比分别为34.7％和81.7％,同比分别降低12.1pct和11.8pct。金额口径权益比72.1％,同比提升10.1pct。12月公司拿地金额280.8亿元,环比增长近3倍,同比降低51.7％。8月以来随市场需求趋冷,公司拿地态度一直保持谨慎,单月金额口径拿地力度在55％以内,12月拿地力度回暖,拿地力度达到131.8％。从城市能级分布来看,一二三线拿地金额占比分别为11.2％、45.3％、43.5％,一二线占比较去年下降15pct;区域分布来看,主要集中在长三角(33.4％)、大湾区(14.7％)、海峡西岸(9.8％)、京津冀(8.4％)和成渝城市群(7.2％),合计占比达到73.5％。
财务稳健,三条红线维持绿档。截至2021年第三季度,公司有息负债3410亿元,同比增长12.9％;货币资金1321.09亿元,同比增长7.7％。公司扣除预收账款后资产负债率为65.62％,同比基本持平;净负债率67.6％,同比降低3.3pct;现金短债比2.32,同比增长0.4,短期偿债能力较强。
投资建议:虽然短期毛利率下滑导致业绩承压,但是前期获取的低毛利项目加速结算更有利于后期毛利率修复。考虑到公司财务稳健、销售增长稳定、年末在行业投资力度全面下降的情况下依然能够积极拿地,再加上近期央行银保监会发文支持房企项目并购,我们认为公司未来市占率提升将带动规模和业绩增长。我们根据公司业绩快报下调了盈利预测,预测公司2021/2022/2023年归母净利润为275.8/284.2/293.4亿元,增速分别为-4.7％/3.1％/3.2％。2021/2022年动态PE为7.15/6.94x,维持"买入"评级。
风险提示:结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。
[2022-01-10] 保利发展(600048):趋势服从行业,表现强于市场-年度点评
■广发证券
利润率四季度企稳,业绩小幅下滑。保利发展2021年业绩快报,2021年公司实现主营业务收入2850亿元,同比增长17.2％,归母净利润276亿元,同比下降4.74％。全年公司净利率9.7％,较20年下降2.2个百分点,ROE14.1％,与20年相比下降2个百分点。
合作项目结算进度拖累全年增长。全年业绩低于前期市场预期,主要受到合联营项目结算进度低于预期影响,这也是行业整体压力下,企业不得不面对的现实状况。
销售跑赢市场及头部企业,规模及均价创历史新高。21年全年公司实现全口径销售金额5349.3亿元,同比增长6.4％,全年公司销售均价16050元/平米,金额及均价水平均为历史新高。进入4季度,行业整体处于加速下行状态,百强销售金额单独四季度同比下降35％,保利则较3季度有所改善,仅下降7.79％,显著高于行业头部及整体表现。
投资大踏步前进,相对优势显著。21年全年公司拿地金额1856亿元,投资力度分别为35％,拿地权益占比72％,较20年增长7个百分点,4季度拿地权益占比81％。与54家主流地产拿地力度对比,保利21年领先行业头部企业投资力度6个百分点,4季度领先行业头部20个百分点,在全年集中供地拿地表现中,保利发展整体投资金额排名第二,三批次拿地金额排名第一。
盈利预测与投资建议。预计公司22、23年归母净利润分别为285亿元和309亿元,同比增长3.3％和8.3％,对应22、23年PE估值分别为6.9x与6.4x,按照历史5年地产龙头PE中枢(8.5x),给予公司22年8.5xPE,对应20.24元/股的合理价值。维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,利润率及结算规模不及预期。民营地产风险进一步扩散,影响行业整体结算及业绩增长。
[2022-01-10] 保利发展(600048):供给侧改革已至,奋楫扬帆前景可待-2021年业绩快报点评
■兴业证券
事件:1月10日,公司发布2021年度业绩快报。2021年营业收入2850.48亿元,同比增长17.20％;归母净利润275.77亿元,同比下降4.74％。
1月10日,公司发布12月份销售情况简报。2021年销售面积3333.02万方,同比减少2.23％;销售金额5349.29亿元,同比增加6.38％。
点评:利润率下滑拖累业绩,但当前结算代表过往拿地销售情况。2021年公司实现营收2850.48亿元,同比增长17.20％;实现归母净利润275.70亿元,同比下降4.74％。业绩增速低于营收主要由于公司利润率有所下滑:2021年公司营业利润率17.45％(营业利润/营业收入),较2020年下降4.04个百分点;归母净利润率9.67％,比2020年下降2.23个百分点。净资产收益率14.48％,比2020年下降2.61个百分点。当前结算业绩下滑,代表过往拿地销售情况。
融资优势明显,供给侧改革趋势下极为受益,未来份额和利润率有望改善。1)融资优势明显。11月以来,公司新增发行50亿中票,拟发行不超过100亿租赁住房ABS,且发布98亿公司债券发行预案。2)下半年拿地力度改善,拿地排名靠前。2021年下半年公司拿地力度35.6％,较上半年33.8％的拿地力度有所提升,尤其是12月拿地力度76.5％。根据中指数据,2021年公司拿地权益金额排名第一位。3)当前拿地,利润率改善,未来业绩有支撑。下半年土地市场竞争热度降低,拿地利润率改善。我们计算公司下半年公司拿地平均溢价率7.1％,上半年17％。当前拿地利润率改善,未来趋势向好。
2021年销售金额同比增长,销售排名更进一步。2021年公司实现销售金额5349.29亿元,同比增长6.38％;实现销售面积3333.02万方,同比减少2.23％;
销售均价16049元/平方米,同比增长8.81％。根据克而瑞数据,2021年公司销售金额排名第四,较2020年的第五有所提升。
投资建议:保利发展融资优势明显,供给侧改革下将迎来更大发展机会,未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营,以战略定力穿越周期,大股东和高管增持彰显信心,看好公司中长期价值。我们根据业绩预告调整盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为2.30元和2.37元,以2022年1月7日收盘价计算,对应的PE为7.0倍和6.8倍,维持买入评级。
风险提示:大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。
[2022-01-10] 保利发展(600048):强投资力度下的持续发展-2021年业绩快报点评
■国泰君安
业绩符合预期,维持增持评级。2021年公司实现营业收入2850亿元,同比增长17.2％;归母净利润276亿元,同比减少4.7％;下调2021～2023年EPS分别为2.30/2.30/2.55元(原EPS为2.70/3.34/4.14元),维持目标价16.56元,对应2022年PE为7.2X,鉴于当前土拍市场和融资环境,利好央企和国资背景房企,公司也低成本积极拓展,维持增持评级。
利润率依然处在下行通道,少数股东损益占比处于历史高位。2021年公司的营业利润率和归母净利润率继续同比下降4.0个pct、2.2个pct至17.4％、9.7％。一方面,随着高地价项目的持续结算,毛利率持续下滑;
另一方面,少数股东损益在2021年前三度同比增加14％占比提升至30％的历史高分位,致使业绩增速转负。
当前央企国企引领土拍市场,公司在核心城市的强投资力度预期带来2022年较好的销售增速。当前的土拍市场,利好央企和国资背景房企,公司2021年拿地金额/销售金额达到38％,虽然不及2020年47％的高投资强度,但是公司已经是在权益拿地/销售金额40％的限制下的满格投资。
而且公司近2年土地拓展都回到一二线核心城市,平均楼面价都在7300元/平。
公司需进一步优化资产结构,并加快在手项目去化。2021年公司ROE下降2.61pct,一方面是因为净利率下滑2.2个pct,另一方面是因为公司周转率的低效运行,截止3季报公司还有7153万方的待开发面积。
风险提示:公司去化下行;存货跌价损失计提大幅增加。
[2022-01-10] 保利发展(600048):行业供给侧改革的受益者-2021年业绩快报点评
■中信证券
2021年业绩略有下降。公司发布业绩快报,2021年实现收入2,850.5亿元(未经审计,下同),同比增长17.20％,实现归母净利润275.8亿元,同比下降-4.74％。受新房限价和地价上涨影响,2021年公司盈利能力有所下降,营业利润率由2020年的21.5％下降到2021年的17.4％。我们判断随着房地产行业的产能出清,公司经营层面的毛利率底部已经出现,报表层面的毛利率还有下行压力,但结算规模提升有望对冲盈利能力下降对公司业绩的影响。
销售实现正增长,行业排名第四。2021年,公司实现签约面积3,333.0万平米,同比下降2.23％,实现签约金额5,349.3亿元,同比增长6.38％,行业排名由2020年的第五提升到第四。公司产品符合合理需求,且购房者不担心交付问题,销售表现良好。
四季度依然在积极外拓。2021年四季度,公司新增项目32个,对应建面为538.7万平米,权益价款为346.3亿元。公司融资渠道通畅,资金成本低,销售表现良好,也是少数在2021年四季度行业低谷期依然具备扩张能力的企业之一。我们相信,随着房地产行业托底政策陆续出台,监管机构积极鼓励开发行业内部兼并整合,公司销售规模、市场份额和行业排名都有向上的空间。
以服务链接空间,两翼业务稳健增长。公司网站披露,2021年保利物业营收利润保持稳健增长态势,市场化拓展规模再创新高。保利商业管理规模超500万平米,已开业面积超过200万平米,2021年全年销售额同比去年稳定提升。公司酒店公寓营收同比2020年增长显著,拥有45个国际品牌特许经营权,在营20家酒店及会议中心,筹备运营超60家。
风险因素:房地产行业托底政策不及预期的风险;公司部分项目盈利能力不及预期的风险。
投资建议:公司2021年业绩略有下降,但是全年销售依然实现6.4％的增长,且四季度公司依然在拓展项目。考虑监管机构鼓励行业收购兼并,预计公司销售规模、市场份额和行业排名还会进一步提升。考虑到公司的结算节奏,我们调整公司2021/22/23年EPS预测至2.30/2.56/2.61元(原预测为2.54/2.66/2.75元),考虑到公司发展前景及可比公司平均估值水平,给予公司2022年8倍PE估值,即21.30元的目标价,当前股价16.15元,维持公司"买入"的投资评级。
[2022-01-10] 保利发展(600048):业绩预告低于预期,短期波动不改长期看好逻辑
■中金公司
预告2021年归母净利润同比下降4.7％ 保利发展发布2021年度业绩快报,预计2021年营业收入同比增长17.2％至2850亿元,归母净利润同比下降4.7％至276亿元,低于市场一致预期及我们此前预测,主要因公司期内结算利润率不及预期。
关注要点
报表结算利润率压力明显释放。受四季度市场超预期下滑的影响,公司结算利润率低于预期,4Q21归母净利润率同比下滑3.0ppt至9.5％,致全年下滑2.2ppt至9.7％。公司此前利润率降幅低于行业(2020年税后毛利率仅下滑0.7ppt,我们覆盖的A股房企平均下滑3.5ppt),我们认为公司此次结算利润率的下行使得报表结算利润率压力得到了明显释放,后续年份利润率大幅下滑概率不大。此外,公司4Q21营收同比增长16.6％(1-3Q21同比+17.9％),低于我们此前预期的两成以上增速,也对盈利增速产生了一定拖拽。
受益于行业竞争格局优化,市场份额稳步扩张态势料延续。公司2021年实现签约金额5349亿元,同比增长6.4％,符合我们此前预测;对应销售均价16049元/平,同比增长8.8％,尽管面临市场下行压力仍保持销售量、价稳增。我们认为,伴随行业竞争格局的优化,公司作为行业龙头在拿地、操盘、融资等方面的优势能够助力其在行业调整期获取更多市场份额,2022年销售有望延续稳健增长。
龙头国企财务端优势凸显,积极于下行周期把握投资端良机。公司3Q21末净负债率68％、扣预资产负债率65.62％、现金短债比2.3倍,稳居"绿档"。
在强劲资产负债表支撑下,公司能够在行业下行阶段把握拓储良机,12月拿地已边际提速,新增17个项目(月度公告汇总,下同),对应拿地金额281亿元,环比11月增逾4倍。2021年公司拿地金额1857亿元,同比下降21％,对应拿地强度35％(2020年47％),以40％地货比估算新增货值约4600亿元。我们判断,在当前土地市场尚未回温、竞争烈度下降的背景下,公司将继续积极参与集中供地,择机于公开市场补充优质土储;并有望在行业出清的环境下获取更多收并购机会。
估值与建议
考虑到结算利润率低于预期,我们下调2021/2022年盈利预测9％/9％至276/303亿元,引入2023年盈利预测327亿元,对应2021-23年同比增速-5％/+10％/+8％。公司当前股价交易于6.4/5.9倍2022/2023年市盈率。维持跑赢行业评级和20.18元不变,对应8.0/7.4倍2022/2023年目标市盈率和25％的上行空间。尽管公司2021年业绩预告低于市场预期,我们认为作为均好型龙头房企,公司短期的抗压性和长期的增长性优势突出,目标估值有上行空间,投资价值凸显。重申公司为板块首选标的,提示投资者关注股价受业绩短期波动调整后的"再上车"机会。
风险
主要布局城市调控超预期转紧;销售增速和利润率不及预期。
[2022-01-10] 保利发展(600048):毛利率下滑致业绩承压,销售稳增财务稳健-年度点评
■平安证券
事项:保利发展公布2021年业绩快报,预计2021年营业总收入同比增长17.2％,利润总额同比下降4.8％,归母净利润同比下降4.7％,对应每股EPS2.3元。
平安观点:
毛利率下滑影响业绩表现。公司2021年预计实现营业总收入2850.5亿元,同比增长17.2％;营业利润及利润总额同比分别下降4.85％、4.83％;归母净利润275.8亿元,同比下降4.7％。利润下滑主要由于结转项目毛利率下降。2021年营业利润占营收比重17.4％,较2020年降4个百分点。2021年归母净利润占利润总额55.2％,较2020年微升0.05个百分点,少数股东损益占比整体稳定。
销售额稳步增长,财务维持稳健。公司2021年实现销售金额5349.3亿元,同比增长6.4％;销售面积3333万平米,同比下降2.2％;销售均价16049元/平米,同比增长8.8％。2021年新增建面2722.3万平米,同比下降14.6％,总地价1856.8亿元,同比下降21.1％;拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为81.7％、34.7％,较2020年降11.8个、12.1个百分点。2021年平均楼面价6821元/平米,为同期销售均价的42.5％,较2020年降7.6个百分点。尽管拿地强度降低,但公司三季度末在建面积1.5亿平米,待开发面积7153万平米,总可售货源仍相对充足。三季度末剔除预收款后的资产负债率65.6％、净负债率67.6％,现金短债比2.3倍,持续符合"三条红线"绿档标准。
投资建议:考虑短期行业阵痛带来的结算毛利率承压及销售放缓,下调公司2021-2023年EPS预测至2.30元(原为2.57元)、2.40元(2.79元)、2.48元(3.02元),当前股价对应PE分别为7.0倍、6.7倍、6.5倍。公司财务稳健、融资优势延续,有望借助短期政策改善春风扩大领先优势;中长期"三稳"导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变,公司凭借运营、管控等优势,市占率亦有望稳步提升,维持"推荐"评级。
风险提示:1)若楼市去化压力延续,导致销售以价换量,将带来减值风险
[2022-01-10] 保利发展(600048):业绩承压穿越旧周期,融资优势凸显新格局-年度点评
■华安证券
事件
公司发布2021年度业绩快报公告:2021年实现营业总收入2850.5亿元(+17.2％);归母净利润275.8亿元(-4.74％);基本每股收益2.30元(前值2.42元)。?销售端稳步增长,权益比保持稳定
销售端:2021年1～12月,公司销售稳步增长,实现累计签约金额5349亿元(+6.4％),签约面积3333万平方米(-2.2％),销售均价16049元/平方米(+8.8％)。Q4单季度签约面积789万平方米(-18.2％),签约金额1247亿元(-8.0％),销售均价15800元/平方米(+12.6％)。根据公司公告及克尔瑞百强销售榜单,计算得公司2018～2021年权益比分别为:71.0％、69.1％、72.0％、69.5％,总体稳定在70％上下水平。?
财务稳健融资顺畅,拿地兼顾规模专利润保障
财务端:截至2021Q3末各项指标均符合"三条红线"中绿档企业标准,其中公司净负债率约67.6％;剔除预收账款后资产负债率约65.6％;覆盖短债倍数近2.3倍。截至Q3末,公司在手货币资金约1321.1亿元,短期偿债能力强。
融资端:公司2021年全年成功发行4支中期票据、8支一般公司债及5支ABS,共计发行规模214亿元;其中Q4共成功发行2支中期票据,发行规模共计50亿元,票面利率分别为3.25％、3.55％。并于2021年12月29日,公司董事会全票通过《关于注册100亿元中期票据的议案》。公司于2022年、2023年到期境内债券规模分别为94亿元及84亿元。2021年底监管部门多次释放房地产金融政策信号,引导房企融资环境逐步"解冻",头部优质规模型房企受益良多,公司资金来源进一步丰富
土储端:兼顾规模专利润保障。2021年全年,公司新拓展项目145个,新增建面2722.3万平方米,总拓展成本1856.8亿元。其中,公司Q4放缓拿地节奏,新拓展项目32个,新增建面538.7万方(占比全年20％),总拓展成本422.7亿元(占比全年23％)。公司2021全年投销比约34.7％,相较40％的监控指标仍存提升空间,未来在拿地策略的调整上具备灵活性。?
投资建议
公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局,深耕国家重点发展区域,土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应,净负债率及融资成本均处于行业较优水平。公司拿地张弛有度,兼顾资源获取专利润保障,未来规模提升可期。夯实主业的同时,"两翼"业务取得长足发展。预计公司2021～2023年EPS为2.30、2.46、2.65元/股,对应当前股价PE分别为6.8、6.4、5.9倍,维持"买入"评级。
风险提示
销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等
[2022-01-10] 保利发展(600048):销售业绩稳步提升,盈利能力小幅收窄-2021年业绩快报点评
■光大证券
事件:公司发布2021年业绩快报
2021年全年公司预计实现营业收入2850.5亿元(未经审计,下同),同比上升17.2％;实现归母净利润275.8亿元,同比下降4.7％。点评:销售额实现正增长,营收稳健提升,结转项目毛利率下滑致盈利承压,财务指标稳健
1)2021年销售额实现正增长,拿地单价优化。2021年公司累计实现签约额5349.3亿元,实现签约面积3333.0万方,分别同比增长6.4％和减少2.2％;对应销售均价16049.4元/平,同比增长8.8％。公司住宅产品享有一定市场溢价,且良好央企口碑预计将保障公司未来销售表现。2021年公司新增土地储备2722.3万方,同比下降14.6％;对应投资额1856.8亿元,同比下滑21.1％;拿地单价约6820.7元/平,同比下滑7.6％,有助于公司未来盈利能力的恢复。
2)营收稳健提升,结转项目毛利率下滑致盈利承压。2021年全年公司实现营收2850.5亿元,同比上升17.2％;公司营业利润率约为17.4％,同比下滑4pct;实现归母净利润275.8亿元,同比下降4.7％。2021年,公司收入取得一定增长,主要系公司已销售的房地产项目加速交付,但由于高地价项目进入结算期,公司盈利空间亦跟随行业趋势持续下行。当前房地产行业正逐渐从类金融行业转为类制造业,高杠杆红利逐渐消逝,而成本优势、品牌壁垒及回血能力将成为未来房企构筑核心竞争力的关键所在,公司作为优质央企,预期将于马太效应下进一步提升市占率。
3)财务指标维持稳健。截至2021年三季度末,公司净资产3089.3亿元,净负债率约67.6％,资产负债率约77.9％,扣预后资产负债率约65.6％,资产负债结构稳健合理。此外,公司在手货币资金1321.1亿元,现金短债比约2.3倍,短期偿债能力较强。
盈利预测、估值与评级:受行业盈利空间持续下行影响,我们下调2021-2023年公司预测归母净利润为275.8亿元(下调10.6％)、288.6亿元(下调15.1％)、305.14(下调20.4％)亿元;当前股价对应2021-2023年PE估值为7.1/6.8/6.5倍。当前公司股价受市场环境影响出现小幅波动,但整体来看仍具备长期竞争力,公司业绩稳健增长,盈利能力于行业加速出清下有望迎来修复,两翼业务规模持续扩大,看好公司作为行业龙头的未来发展空间,维持"买入"评级。
风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
[2022-01-09] 保利发展(600048):行业下行期逆流而上,长期增长趋势不改
■中信建投
事件
公司1月9日发布业绩快报,2021年营业总收入2851亿,同比增长17.2％,归母净利润276亿,同比减少4.7％。
简评
受结算毛利率降低影响,公司2021年全年业绩下滑。公司2021年实现营业总收入2851亿元,同比增长17.2％,实现归母净利润276亿元,同比减少4.7％,略低于市场预期,归母净利润下滑主要由结算毛利率降低导致。根据三季报数据,公司1～9月结算毛利率为29.8％,较去年同期下降4.2个百分点。
销售逆势上升,回款率维持高位。公司2021年全年实现签约金额5349亿元,同比增长6.4％,位列克而瑞百强房企销售排行榜第四位,而同期百强房企销售额同比下滑3.2％,十强房企销售额同比下滑5.7％,公司销售实现逆势上升,彰显了公司强大的品牌实力和运营能力,也为未来的业绩增长蓄力。2021年前三季度公司实现销售回笼3672亿元,回款率89.5％,维持在行业较高水平,随着四季度按揭投放力度加大,回款率有望继续提高。
加大核心城市布局力度,可售资源充足。克而瑞数据显示,2021年公司拿地金额1883亿元,新增货值3995亿元,新增货值位列百强房企第二位。公司于22个核心城市通过集中供地拿地金额1028亿元,位列百强房企第一位,布局结构持续优化。公司全年投销比为35.2％,比去年下降11.6个百分点,显示公司并未盲目扩张,而是坚守投资纪律,加强核心城市布局。截至三季度末,公司待开发面积7153万方,可售资源充足。
维持买入评级,上调目标价至21.44元。我们预测公司2021～2023年的EPS为2.30/2.47/2.66元(原预测为2.52/2.69/2.90元)。
可比公司2022年估值为6.7X,由于公司的行业龙头地位,我们认为估值仍有修复空间,给予30％的估值溢价,对应PE为8.7X,对应目标价21.44元。
风险提示:1)开发业务增长不及预期;2)布局城市调控超预期;
3)疫情反复超预期。
[2022-01-09] 保利发展(600048):往事不必追,来者犹可期-年度点评
■申万宏源
21年业绩同比-5％,略低于预期,业绩略降不改受益格局优化改善趋势。2022年1月9日,公司公告业绩快报,2021年预计营业总收入2,850.5亿元,同比+17.2％;营业利润497.3亿元,同比-4.9％;利润总额500.0亿元,同比-4.8％;归母净利润275.8亿元,同比-4.7％;扣非业绩268.5亿元,同比-4.8％;基本每股收益2.30元,同比-5.0％。公司业绩略低于预期,主要源于结算项目盈利能力有所承压,营业利润率17.4％,同比-4.0％;归母净利率9.7％,同比-2.2％。3Q21末预收账款4,608.8亿元,同比+21.2％,覆盖20年地产结算收入1.62倍,保障公司后续业绩稳增。我们判断22年结算收入稳定增长、毛利率有限度下降和投资收益有所回升,以及中长期来看本轮格局优化将推动公司销售集中度和拿地毛利率双升,因而我们预计22、23年业绩增速分别为+5％、+8％。
销售逆势稳增、排名升至第4,拿地/销售面积比82％、拿地毛利率回升。2021年全年,公司销售金额5,349.3亿元,同比+6.4％,销售面积3,333.0万平,同比-2.2％;销售均价1.60万元/平米,同比+8.8％。根据克而瑞数据,公司21年销售额全国排行第4名,较20年末提升1名,实现逆境中的弯道超车。行情需求景气度下行阶段,公司销售表现出更强韧性;受益于资金端优势明显,公司在4季度拿地端逐渐修复。2021年全年,公司新增建面2,722.3万平,同比-14.5％;对应拿地金额1,856.8亿元,同比-21.1％;拿地/销售金额比34.7％、拿地/销售面积比81.7％;拿地权益比提升至75％,较2020年提升6pct;平均楼面地价6,851元/平,占比销售均价42.5％,较20年下降8pct。此外,值得关注的是,公司21Q4开始拿地毛利率开始回升,2021M9-M12平均拿地隐含毛利率已回升至32％(vs.2021M4-M7的19％),这说明公司的盈利能力开始改善。
三条红线稳居绿档,行业资金困境中近期融资放量、融资成本持续低位。至21Q3末,公司剔预资产负债率为66％,同比持平;净负债率68％,同比-3pct;现金短债比2.3倍,公司三条红线指标稳居绿档,财务指标良好,有望助力后续高质量发展。融资方面,2021年,保利发展合计发行8笔公司债、4笔中票、1笔ABS,合计募资196亿元人民币,加权票面利率仅3.5％;11月末,公司公告拟发行不超过98亿元公司债、100亿元租赁住房ABS产品;12月规模21.35亿元商用物业第二期ABS获上交所无异议函;拟向银行间交易协会申请注册发行100亿元中票。当前公司融资通道畅通、成本持续低位,逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下,实现更积极、并更有质量的扩张。
投资分析意见:往事不必追,来者犹可期,维持"买入"评级。保利发展作为老牌龙头央企,军旅特色奠定了强执行力文化,过去三十载中实现长期稳健的成长;销售逆势增长、融资优势明显,拿地隐含毛利率底部回升;21年管理团队平稳过渡,并在行业弱市下大股东及高管双双增持,认可价值、彰显信心。此外,我们预计我国房地产加速出清后格局优化,集中度和盈利能力将进一步提升,优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。考虑到21年业绩略低于预期,我们将公司21-23年每股收益预测分别下调为2.30、2.42、2.62元(原预测为2.50、2.58、2.72元),现价对应21/22PE为7.0/6.8倍,维持目标价至25.00元,维持"买入"评级。
风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围
[2022-01-09] 保利发展(600048):保利发展业绩快报 2021年净利润同比下降4.74%
■证券时报
保利发展发布业绩快报，2021年净利润275.77亿元，同比下降4.74%。公司同日公告，2021年12月，公司实现签约面积244.7万平方米，同比减少15.59%;实现签约金额367.07亿元，同比减少7.78%。2021年1-12月，公司实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23%;实现签约金额5349.29亿元，同比增加6.38%。
[2022-01-09] 保利发展(600048):结算毛利率下降,归母净利润低于预期-年度点评
■国金证券
事件
2022年1月9日,保利发展公布2021年度业绩快报,公司预计2021年营业总收入2,850亿元,同比+17.2％;归母净利润276亿元,同比-4.7％。
点评
归母净利润略低于预期。公司2021年归母净利润低于我们此前预测大约8％,主要因为结转项目毛利率下滑幅度超我们预期。随着高价地逐渐结转完毕,我们预计公司今年的结算毛利率相较2021年会有小幅恢复。
全年销售金额保持正增长,好于行业平均水平。保利发展2021年全年签约销售金额5,349亿元,同比增长6.4％,完成年初目标约97％,增速和销售目标完成程度均好于行业平均。克而瑞数据显示,百强房企2021年全年全口径销售金额同比增速为-3.2％,公布全年销售目标的房企2021年销售完成率平均为88％。
受益优秀的主体信用,发债渠道通畅。今年下半年以来,地产行业流动性紧张成共性,房企暴雷频繁,信用风险蔓延,发债融资渠道受阻。保利发展作为央企,主体信用优异,在融资方面相较民企更为通畅。2021年11月3日和11月20日,保利发展分别发行了2笔中期票据,金额分别为25亿元人民币和20亿元人民币,票面利率分别为3.25％和3.55％。2021年11月23日,公司又公布了发行债券的预案公告,预计发行规模不超过98亿元人民币,期限不超过10年的债券。我们认为在本轮地产行业出清过程中,公司手握大笔现金,有望逆势拿地,未来结算收入和销售规模仍有望保持正增长。
投资建议
公司业绩快报公布的2021年业绩不及我们原先盈利预测,考虑到毛利率下滑幅度超预期,后续恢复需要时间,且地产行业整体销售目前尚未企稳,我们下调公司盈利预测,将2021-23年EPS由2.50元、2.73元、3.14元下调至2.31元、2.52元、2.91元,幅度分别为-7.7％、-7.5％、-7.4％。同时下调目标价至19.60元/股(相较此前目标价下调幅度为7.7％),对应2021-23年PE分别为8.5x和7.8x和6.7x,维持"买入"评级。
风险提示
毛利率修复不及预期;结算收入增速不及预期;未来销售改善程度不及预期
[2021-12-24] 保利发展(600048):稳定盈利的低估值龙头-跟踪点评
■中信证券
销售保持增长,均好性立足市场。由于消费者不担心交付问题,且产品质素良好,公司销售好于同业。2021年11月,公司实现签约面积226.6万平米,同比减少13.8％;实现签约金额380.2亿元,同比减少5.7％。2021年1-11月,公司实现签约面积3088.3万平米,同比减少0.99％;实现签约金额4982.2亿元,同比增加7.60％。公司年初至今的销售增速在同业中位于位居前列。长期而言,我们认为公司的市占率仍有提升空间,公司的远期销售天花板在7000亿以上。
杠杆率保持优秀水准,资金成本无上行压力。三季度末,公司扣除预收账款的资产负债率为65.6％,货币资金对短期有息负债的覆盖为2.32倍,净负债率为67.6％。作为头部央企,公司融资成本维持在极低的水平,借新还旧不存在压力,且有一定的加杠杆空间。
低毛利部分已经进入结算,未来盈利能力下降空间不大。2021年前三季度,公司实现营收1,383.9亿元,归母净利135.8亿元,同比分别增长17.9％及2.9％;公司毛利率为29.8％,较去年同期下降4.2个百分点。2021年Q1、Q2、Q3毛利率分别为35.4％、31.3％和24.8％。随着低毛利部分进入结算,预计公司结算规模反而会相应增大。公司分区地域较广,腾挪空间较大,新增土地储备过程议价能力较强,预计未来盈利能力下降空间不大
两翼业务值得期待。保利物业已经独立上市,是上市物管公司中报表最为扎实,关联交付可信度最高,独立第三方拓盘能力较强的企业,也是少数相信各项指标增速能达到行业75分位,并完成股权激励的公司。保利商业已经开始拓展第三方项目,发展紧随行业第一梯队。销售代理、不动产金融等业务也有亮点。
风险提示:公司盈利能力超预期下降的风险。
盈利预测高确定性之下的低估值优选。尽管整个地产板块企业都估值很低,但只有少数公司盈利具备很强的确定性。公司的信用融资能力和开发能力仍然是市场少见的。公司的低估值是业绩真正可持续的低估值。我们维持公司2021/22/23年2.54/2.66/2.75元的EPS预测,考虑到公司发展前景及可比公司平均估值水平,给予公司2021年8倍PE估值,即20.30元的目标价,当前股价15.60元,维持公司"买入"的投资评级。
[2021-12-19] 保利发展(600048):销售改善,拿地冷静-2021年11月经营数据点评
■国泰君安
本报告导读:2021年前11月公司实现销售金额4982亿元,同比增长7.6％;销售面积3088万方,同比下降1.0％。公司销售增速持续回升,拿地愈发谨慎,成本继续改善。
投资要点:维持目标价16.56元,维持增持评级。我们维持公司2021～2023年营收增速分别为13％/22％/21％;业绩增速分别12％/24％/24％;
2021～2023年EPS分别为2.70/3.34/4.14元。公司销售在当前环境依然维持同比正增长。维持目标价16.56元,对应2021年PE为6.1x。
11月销售同比依然下降,但增速持续回升。2021年11月公司实现销售金额380亿元,销售面积227万方,分别同比下降5.7％和13.8％,较10月同比增速分别提升4.1pcts和9.1pcts,公司销售增速四季度以来持续回升。2021年前11月销售金额和面积分别同比增长7.6％和下降1.0％,较前10月累计增速分别下降1.3pcts和1.2pcts,下行幅度有所改善。随着行业在四季度边际改善以来,公司销售持续改善。
拿地投资在四季度保持谨慎,11月继续下行。2021年11月,公司以权益地价43亿元新增7个项目,权益建面合计92万方,拿地投资力度为14％,继续下降,全年累计水平达到35％。公司作为央企,当期融资端优势明显,但是在市场需求依然偏冷的情况下,公司拿地也保持谨慎,11月单月拿地金额同比下降80％。
公司土储持续去化,拿地成本端继续改善。2021年前11月整体新增项目的成本占比销售均价的44％,拿地成本继续改善。截止2021年11月底,公司土地储备合计约7848万方,货值约1.3万亿元,去化周期约2～3年,土储处于去库存状态。
风险提示:融资环境持续恶化,市场需求进一步下行。
[2021-12-13] 保利发展(600048):稳健投资,充分发挥央企优势
■广发证券
销售表现TOP10最优,前11月累计完成4982亿。根据公司11月经营公告,11月签约销售金额380.2亿元,同比下滑5.6％(比19年同期增长17.0％),单月销售表现为TOP10房企最优。销售面积226.6万方,同比下滑13.8％。累计来看,1-11月累计销售金额4982.2亿元,同比增长7.6％,销售面积3088.3万方,同比下滑1.0％,销售均价16133元/平,同比增长8.7％。
11月拿地力度14％,前11月累计拿地力度32％。保利11月获取7个项目,拿地金额54.1亿元,拿地建面91.9万方,金额及面积口径权益比例80％。拿地力度方面,11月金额及面积口径的拿地力度分别为14％、54％。累计来看,1-11月累计拿地金额1576亿元,拿地面积2400万方,拿地力度分别为32％、78％,全年维持等量拓展。
投资思路清晰,充分发挥央企优势。11月项目中无集中供地资源,从区域上来看,一是获取核心区三线土地(东莞、茂名、舟山、徐州),二是获取非核心区二线城市土地(石家庄、西安)。从前11月整体拿地结构来看,华东占比从20年的32％提升至42％,西部占比从8％提升至13％,公司对华东及西部的重视程度高于往年。两集中方面,截至目前,保利已在南京、厦门、合肥、济南等地收获优质项目,三批次龙头拿地能力大幅减弱,保利头部央企优势凸显。
盈利预测与投资建议。面对市场压力,公司在销售、投资、融资方面表现优异,体现出头部绿档央企的优势。伴随着供给侧改革不断深入,未来优势还将进一步放大。预计21、22年公司归母净利润305、330亿元,增长5％、8％,对应21、22年PE分别为5.9x、5.4x。我们维持合理价值20.90元/股的观点不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2021-12-10] 保利发展(600048):单月销售降幅收窄,融资渠道畅通,受益房企供给侧改革-11月销售点评
■兴业证券
事件:12月10日,公司发布11月经营数据。2021年11月,公司实现签约面积226.64万平方米,同比减少13.79％;实现签约金额380.17亿元,同比减少5.65％。2021年1-11月,公司实现签约面积3088.32万平方米,同比减少0.99％;实现签约金额4982.22亿元,同比增加7.60％。12月3日,银保监首提并购贷,第一财经报道"证监会支持优质房地产企业发行债券,资金可用于出险企业项目的兼并收购"。12月8日,财联社报道,部分央企正在银行间债市注册并购票据。
点评:11月单月销售降幅收窄,累计保持增长。2021年11月,公司实现签约面积226.64万平方米,同比下降13.79％(10月同比-22.89％),合同销售金额380.17亿元,同比下降5.65％(10月同比-9.75％);销售均价16774元/平方米,同比增加9.44％。1-11月累计实现合同销售面积3088.32万方,较2020年同比减少0.99％,较2019年同比增加9.56％;实现签约金额4982.22亿元,较2020年同比增加7.60％,较2019年同比增加18.70％;销售均价16133元/平方米,同比增加8.68％。11月公司保持一定拿地力度。公司11月新增7个开发项目,拿地金额102.6亿元,拿地总建面122.0万方,拿地均价8409元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为27.0％。2021年1-11月累计拿地金额1641.7亿元,拿地总建面2399.1万方,拿地均价6843元/平方米,拿地金额占销售金额比重为33.0％,去年同期该比例为38.3％。1-11月拿地金额中,一二线占比为60.4％,三四线占比为39.6％;拿地金额占比较高的城市有:上海(6.8％)、北京(6.6％)、重庆(6.1％)、东莞(6.8％)、佛山(5.1％)。融资优势持续凸显,受益房企供给侧改革。12月3日,银保监首提并购贷,第一财经报道"证监会支持优质房地产企业发行债券,资金可用于出险企业项目的兼并收购"。12月8日,财联社报道部分央企正在银行间债市注册并购票 据。保利发展作为稀缺的央企优质房地产企业,将在融资端持续受益,进而受益于整个房企供给侧改革的大趋势。此外,保利发展11月已经成功发行30亿3年期中票、20亿5年期中票,利率分别仅为3.25％、3.55％;公告拟发行不超过100亿租赁住房ABS、拟发行不超过98亿公司债用于偿还有息债务等。这些都凸显保利发展作为优质央企的融资优势,是房地产供给侧改革最大受益者之一。
投资建议:保利发展融资优势明显,资金安全性好。我们维持盈利预测,预计公司2021-2022年EPS为2.54元和2.67元,以2021年12月10日收盘价计算,对应的PE为5.9倍和5.6倍,维持买入评级。
风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆
[2021-12-09] 保利发展(600048):保利发展11月签约金额同比减少5.65%
■上海证券报
保利发展公告，2021年11月，公司实现签约面积226.64万平方米，同比减少13.79%;实现签约金额380.17亿元，同比减少5.65%。2021年1-11月，公司实现签约面积3088.32万平方米，同比减少 0.99%;实现签约金额4982.22亿元，同比增加7.60%。
[2021-12-09] 保利发展(600048):逆境融资优势更凸显,拿地毛利率显著回升-有信息公布需要点评
■申万宏源
11M21销售额4,982亿元,同比+8％,排名升至第4、逆势提升。2021年11月,公司销售金额380.2亿元,同比-5.6％;销售面积226.6万平,同比-13.8％;1-11月,公司销售金额4,982.2亿元,同比+7.6％,销售面积3,088.3万平,同比-1.0％;销售均价1.61万元/平米,同比+8.7％。行情需求景气度下行阶段,公司销售表现出更强韧性、下滑幅度持续收敛,同期50家房企单月销售额、销售面积同比分别为-33.4％、-41.0％,累计同比分别为+5.4％、-3.1％;公司销售明显优于行业均值。根据克而瑞数据,公司21年1-11月销售额全国排行第4名,较20年末提升1名,实现逆境中的弯道超车。公司21年计划新开工4,900万方、对应20年计划新开工同比+14.0％,对应2020年实际新开工同比+5.8％;21年计划竣工4,000万方,对应同比+0.4％。
11M21拿地/销售面积比达78％,21Q4拿地隐含毛利率显著回升。2021年11月,公司新增建面121.8万平,同比-73.4％;对应拿地金额54.1亿元,同比-83.8％;1-11月,公司新增建面2,399.8万平,同比-9.4％;对应拿地金额1,576.0亿元,同比-11.1％;拿地/销售金额比31.6％、拿地/销售面积比77.7％;平均楼面地价6,567.3元/平,占比销售均价41％。至21H1末,公司土储货值约1.57万亿元,相当于20年销售的3倍,土储资源充裕。此外,根据我们的测算,公司在9-12月集中供地中获取项目隐含毛利率分别在34％、33％、28％、31％,均值高达32％;显著高于4-7月集中供地中获取项目隐含毛利率均值19％,显示出21Q4公司拿地隐含毛利率已显著回升,预示公司后续盈利能力的改善。
三条红线稳居绿档,行业资金困境中融资放量、融资成本持续低位。至21Q3末,公司剔预资产负债率为66％,同比持平;净负债率68％,同比-3pct;现金短债比2.3倍,公司三条红线指标稳居绿档,财务指标良好,有望助力后续高质量发展。融资方面,在目前行业资金困境阶段,公司融资优势凸显。2021年年初至今,公司合计发行8笔公司债、4笔中票、1笔ABS,合计募资达196亿元,加权票面利率仅3.5％,其中11月新增融资额达50亿元,月度融资额创年内新高;同时公司拟发行不超过98亿元公司债、100亿元租赁住房ABS产品,当前公司融资通道畅通、成本持续低位,逆境中的融资优势也将推动公司将在更少的竞争环境之下,实现更积极、并更有质量的扩张。
投资分析意见:逆境融资优势更凸显,拿地毛利率显著回升,维持"买入"评级。保利发展作为老牌龙头央企,军旅特色奠定了强执行力文化,过去三十载中实现长期稳健的成长;销售逆势增长、融资优势明显,拿地隐含毛利率底部回升;21年管理团队平稳过渡,并在行业弱市下大股东及高管双双增持,认可价值、彰显信心。此外,预计我国房地产加速出清后格局优化,集中度将进一步提升,优质房企将获更大发展空间,并迎来戴维斯双击。我们维持公司21-23年每股收益预测分别为2.50、2.58、2.72元,目前公司现价对应21PE仅为6.1X,维持目标价至25.00元,维持"买入"评级。
风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。
[2021-11-30] 保利发展(600048):保利发展拟发行不超100亿元租赁住房资产支持证券化产品
■上海证券报
保利发展公告，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元。
[2021-11-22] 保利发展(600048):保利发展拟发行不超98亿元公司债
■上海证券报
保利发展公告，公司拟发行公司债，规模为不超98亿元，募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。
[2021-11-16] 保利发展(600048):以稳健经营穿越行业下行周期
■中金公司
公司近况
我们近期调研了公司基本面情况,更新公司观点如下。
评论
受益于行业竞争格局优化的长期领跑者。凭借强战略定力和平衡稳健、攻守兼备的卓越经营管理能力,尽管面对行业数轮波动,公司上市以来历年均保持销售和盈利的正增长。公司今年1-10月实现签约金额4602亿元,同比增长8.9％,对应销售均价15717元/平,同比增长8.7％,在当前市场普遍承压的环境下仍保持销售量、价稳增。我们预计公司全年销售金额有望实现5-10％的同比增长,当前已完成我们估计金额的85％左右。往前看,我们认为精细的供销存管理能力和突出的品牌优势能够助力公司销售实现强于行业的增长,在行业调整期获取更多的市占率,市场份额有望长期领跑。
投资端蛰伏待机,土储深耕精拓、质优量足。公司1-10月拿地金额1448亿元,对应拿地强度31％,8月以来拿地力度边际放缓(1-7月拿地强度38％)。
我们判断公司出于对后市市场不确定性的考量,保持审慎拓储态度,后续伴随土地市场进一步降温,公司仍将择机补充优质土储资源,当前较充裕的在手现金也将为公司拿地端提供保障。我们认为公司具备优秀的资源获取能力,多年秉承深耕策略,对新进入城市精挑细选,把握投资节奏,严守投资刻度。
中期维度上,伴随行业竞争格局的优化和竞争对手出清,我们预计公司质优量足的土储资源将助力其规模的持续扩张。
财务安全性高,国企融资端优势凸显。公司当期存量有息负债平均资金成本约4.65％,过去5年三条红线指标均处"绿档",财务端严守纪律、安全度高。近期行业融资端出现积极边际变化,受益于龙头央企的融资优势,公司一笔21.35亿元的ABS项目于11月1日已获交易所反馈(此前一个季度房企ABS几乎停发);另外公司11月11日公告拟发行一笔20元中期票据,此次中票计划用于偿还银行开发贷(此前中票只能用于借新还旧)。我们认为公司较低的融资成本和畅通的融资渠道将持续为公司穿越周期保驾护航。
短期业绩仍存不确定性,长期利润率有望先于行业回升。我们预计公司今明两年结算利润率仍存下滑压力,可能导致短期业绩增速承压。考虑到公司当前销售、拿地毛利率基本稳定在20％-25％,与已售未结毛利率持平,我们预计公司毛利率将逐渐企稳,长期中有望凭借拿地和资金优势对冲行业利润率的下滑,实现业绩平稳增长,并有望先于行业迎来利润率拐点。
估值与建议
维持盈利预测不变。当前股价交易于5.7/5.2倍2021/2022年市盈率。维持跑赢行业评级,上调目标价23％至20.18元,主要因行业竞争格局重塑利好优质龙头企业,对应8.0/7.3倍2021/2022年目标市盈率和39％的上行空间。
风险
主要布局城市调控超预期转紧;销售增速和利润率不及预期。
[2021-11-15] 保利发展(600048):融资优势明显,以战略定力穿越周期-动态报告
■兴业证券
三道红线持续达标,融资优势显著。截至2021年9月30日,测算公司剔除预收账款资产负债率65.62％,净负债率67.62％,现金短债比2.32。上半年综合融资成本4.70％,较2020年末下降7bp。今年以来公司已发行公司债87亿、中票80亿,平均融资成本3.6％。且11月11日,公司公告拟在银行间债券市场20亿5年期中期票据用于偿还到期银行贷款,实现低成本债务置换。在房企供给端杠杆持续压缩、部分民营房企信用风险爆发背景下,公司抢抓低成本资源,融资优势明显。
稳健的财务情况和资金优势使公司得以兼顾风险防范与持续扩张,拿地稳中有进。2020年下半年,三道红线背景下,保利逆势拿地,全年拿地销售比达47％(2019年为34％),下半年拿地占全年的65％。今年以来仍保持一定拿地力度,2021年1-10月拿地销售比33％(去年同期34％)。拿地策略聚焦核心城市同时适度下沉三四线,政策边际改善带来更多拿地机会。1)公司深耕核心城市,积极参与集中供地,但溢价率相对合理。据测算,今年上半年公司拿地金额中集中供地占比42.6％,一批集中供地中拿地平均溢价率15％,与22城基本持平;二轮集中供地新增地块6成底价成交,平均溢价率12％。2)适度下沉基本面较好的三四线。2021年1-10月,三四线拿地金额占比39％,较2020年上升11个百分点。拿地金额占比较高的三四线城市,如佛山、温州、东莞等上半年销售基本面均表现较好。3)三批集中供地规则改善,公司可能迎来更多拿地机会。近期苏州、南京、广州、杭州等地陆续调整三批集中供地规则,下调保证金比例、降低竞买门槛、取消限价等,利润率相对改善;除公开市场外,股权合作、收并购方面也有较多优质拿地机会。
销售稳步增长,核心城市贡献明显。2021年1-10月,公司实现签约金额4602亿元,同比+8.9％,签约面积2861.7万平方米,同比+0.2％。销售稳步增长得益于公司城市深耕策略,上半年公司38个核心城市销售贡献达77％,珠三角、长三角签约销售均超过700亿。而2020年末公司38个核心城市储备资源储备占比65％,为后续发展奠定坚实基础。
两翼业务快速发展。1)综合服务翼:截至2021年6月30日,保利物业在管4.28亿方,实现营收51.53亿元,同比增长43％;商业在管已开业购物中心项目29个、酒店项目20个、公寓项目40个;销售代理平台覆盖全国200多城,代理项目超2200个;2)不动产金融翼:基金累计管理规模近1600亿元。实控人和高管持续增持公司股份,彰显信心。2021年8月,公司实控人保利集团、公司高管增持公司股份。此前集团2008、2014、2015历史3次增持均位于基本面低点,也反映对公司内在价值和未来持续发展的看好。
投资建议:保利发展融资优势明显,拿地稳中有进,聚集核心城市同时下沉三四线保障利润率,以战略定力穿越周期。政策边际改善、供给侧改革下,将迎来更多机遇。我们维持公司2021-2022年EPS为2.54元和2.67元,以2021年11月12日收盘价计算,对应的PE为5.9倍和5.6倍,维持买入评级。
风险提示:大幅度收紧按揭等购房杠杆,核心城市调控超预期严格,地产融资收紧超预期
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