600048保利地产资产重组最新消息
≈≈保利发展600048≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司是专注于房地产业务的国有控股上市公司，是中国保利集团下属主要
的房地产开发业务平台。经过近30年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主
，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，综合实力连续多年稳居行业前五，
央企第一。
在主业不动产投资开发领域，公司以国家战略为导向，助力社会与行业发
展。公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，助力国
家新型城镇化建设；始终以解决居民住房需求为己任，聚焦刚性和改善性需求，坚持
以中小户型普通住宅为主的产品策略，并积极参与保障性住房、长租公寓、大健康产
业等民生项目建设与投入，践行央企社会责任。公司秉承可持续发展理念，持续加大
绿色节能、建筑科技技术的应用及智慧化社区的推广，在提升居住品质，创造绿色、
智慧的居住环境等方面不断发力。
围绕美好生活同行者的愿景，以不动产投资开发为原点，公司搭建了覆盖
物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等十余个板块的综合服务翼，以及以不
动产基金、普惠金融为主的不动产金融平台，满足居民对生活品质的追求。在做好主
业协同的基础上，持续提升两翼产业核心竞争力和市场化水平，聚力打造新的行业标
杆。
二、经营情况的讨论与分析
（一）市场回顾与展望
2021年上半年，商品房销售市场向好，增速创近年来新高。全国商品房销
售金额9.29万亿元，同比增长38.9%；商品房销售面积8.86亿平方米，同比增长27.7%
。
全国商品房销售情况
注：除另行说明外，数据来源均为国家统计局
2021年上半年，行业延续市场分化趋势。一线城市增长势头强劲，成交面
积同比增长69.6%；二线城市市场热度延续，成交面积同比增长53.2%；三线城市表现
慢热，成交面积同比增长19.5%，低于27.7%的全国增速。
不同级别代表城市住宅月均成交面积情况
代表城市为32个大中城市。一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包
括天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、
长沙、哈尔滨14个城市；三线城市无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳
阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州14个城市。
2021年库存商品房面积规模延续自2019年起的稳定态势。截至2021年6月末
，全国商品房待售面积5.1亿平方米，与2020年同期持平。其中，住宅待售面积2.3亿
平方米，同比下降3.0%。
全国商品房待售情况
2021年上半年，全国土地市场成交0.4万亿元，同比下降5.7%；成交面积0.
7亿平方米，同比下降11.8%；平均土地成交单价5423元/平方米。一季度受去年疫情
低基数和土地供应城市能级下沉的影响，土地成交面积同比走高，但金额同比持续下
滑。二季度起，22城按计划供地，但整体市场供地力度不及去年，致使成交面积同比
增速不断下降，但成交金额累计降幅逐步收窄。
全国土地市场成交情况
2021年上半年，房地产开发投资完成额7.2万亿元，同比增长15.0%，在去
年同期已经实现增速转正的情况下再次实现增长，表明开发投资规模的进一步扩大。
2021年上半年，全国房屋新开工面积10.1亿平方米，累计同比增长3.8%；房屋竣工面
积3.6亿平方米，累计同比增长25.7%。
全国房地产开发投资情况
全国房屋开竣工情况
2021年上半年，全国房地产开发资金来源总量为10.3万亿元，较去年同期
增加2.0万亿元，同比增长23.5%。国内贷款为1.3万亿元，同比下降2.4%，与资金总
量的大幅增长形成反差，表明银行端对房地产的资金投放力度收缩。房企自筹资金、
定金及预收款分别为3.0万亿元和4.0万亿元，同比分别增长11.9%和49.7%；个人按揭
贷款1.6万亿元，同比增长23.9%。
房地产开发资金来源情况
2021年以来，商品房市场、土地市场均表现活跃，整体保持较高热度，但
市场分化延续，核心城市群内各城市成交表现出色，而其他区域市场略显冷淡。另一
方面，行业调控范围与精准度不断升级，更加强调对行业发展的主动引导，以及对开
发商、购房者、银行等多主体联动管控，以土地、金融、财税等为工具的房地产调控
长效机制基本形成。
展望下半年，稳地价、稳房价、稳预期仍将是行业调控的指导思想，调控
力度与精准度仍将延续。而随着信贷、限价、市场准入门槛等政策的不断微调，购房
者预期或逐渐发生变化，市场观望情绪走强；信贷额度收紧、按揭利率走高，导致居
民购买力将有所下降；新冠疫情的反复预计也将降低市场参与活力。在多重因素的综
合影响下，下半年商品房销售预计将阶段性承压，房地产企业将面临较大的去化压力
。叠加行业流动性收紧、信用利差扩大等因素，房地产企业的资金压力预计将进一步
凸显。
四、报告期内核心竞争力分析
1、卓越出色的战略管理能力
公司战略方向清晰坚定，在近三十年的发展过程中，牢牢把握住城镇化扩
张带来的行业发展机遇，经营规模持续攀升。同时，针对行业不同发展阶段的复杂性
和多样性特点，在既定战略的基础上，主动进行战略微调，灵活修正经营策略，确保
公司始终保持正确的发展方向。
公司始终保持强大的战略定力和执行力，在多次外部环境发生重大变化、
行业内对业务及布局等发展方向出现分歧时，坚定地落实以地产开发为主的战略方向
，坚持以住宅产品为主、以核心城市及城市群布局为主的发展策略，不断做大、做精
地产业务，销售规模连续多年稳居行业龙头地位。
2、优异稳健的经营管理能力
作为央企地产龙头，公司始终秉承稳健发展的经营理念，恪守央企责任，
凭借踏实稳健的管理作风，穿越行业每一个调控周期，长期保持行业领先地位。
公司坚持稳健安全的投资策略，始终保持投资定力，不盲从、不追高，实
现公司高质量资源获取。公司持续保持均衡稳健的资产负债结构，债务期限及类型合
理，各项指标满足“三道红线”的绿档企业标准，具备了兼顾风险防范与持续扩张的
能力。公司具备高效稳健的现金流管理能力，在强化项目管控及加大资金回收力度的
同时，科学安排投资额度，做到公司规模发展与流动性安全之间的动态平衡。
3、出色且可持续的资源获取能力
公司依托丰富的资源获取经验与科学的投资体系，准确把握市场节奏，深
度挖掘资源价值，保障投资决策的高效性与准确性。公司充分利用中国保利集团优势
，不断发挥集团间不同产业的协同效应，保障优质资源获取。同时，公司持续在多元
化拓展方面发力，除公开市场招拍挂外，在收并购、合作开发、旧城改造等领域均形
成了强大的资源整合能力。
凭借着出色的资源获取能力，公司储备了质地优良、规模合理的土地资源
，近年来38个核心城市储备资源始终保持在70%以上，住宅货量占比超80%，待开发面
积可满足公司2-3年的开发需求，为公司的可持续发展提供保障。
4、专业团队及高效执行力
公司管理团队兼具经济、营销、投资、设计等多元化专业背景人才，项目
运作经验丰富、管理能力突出，能够根据复杂的宏观形势和行业环境灵活优化经营策
略，充分把握机遇和规避风险。同时，公司人才梯队完善，骨干力量年轻稳定，具备
强大的团队实战和应对周期的能力，保证公司竞争活力。公司秉承奋发向上、团结协
作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神，形成了令行禁止、纪律严明的企业
文化，锻造出雷厉风行、执行高效的管理团队。同时，公司在经营各个环节形成了健
全的管理制度、科学的决策与运营流程，以及完备的内部审计、组织监督等督察机制
，在依法合规的基础上，进一步巩固提升管理效率。
5、市场化的体制机制
公司秉承“稳健而不失进取”的发展精神，不断设立挑战性的阶段发展目
标，始终保持奋发向上的拼搏姿态。公司结合行业发展特点及市场需求的变化，在经
营上不断进行自我创新与突破，以体系改革、资本运作等为手段，持续提升业务市场
化水平及竞争力。
公司积极推进市场化的激励考核机制，在管理层持股、股权激励、员工跟
投等方面均为央企地产的先行者和领先者。公司在拥抱竞争的同时，始终对市场保持
开放的合作态度，致力于与其他优质房企合作共赢，共同享受行业发展的红利。
6、突出的央企品牌影响力
公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，也是旗下房地
产业务的主要运作平台。央企地产龙头形象是公司特色鲜明的品牌符号，提升了市场
对于公司的信赖度与认可度，使公司在多元化拿地、合作开发、低成本多渠道融资、
产品销售等方面均具备突出优势。同时，公司也通过积极响应国家号召、践行央企社
会责任、持续稳健经营发展等方式，不断强化有担当、有作为的形象，提升品牌价值
与影响力。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、公司第一季度简要经营情况
2021年第一季度房地产行业运行平稳，同时受去年同期低基数效应影响，
行业主要指标规模及同比增速均有明显提升。全国商品房销售面积3.60亿平方米，销
售金额3.84万亿元，分别同比增长63.8%和88.5%，规模均创同期历史新高；全国房地
产开发投资2.76万亿元，同比增长25.6%；全国房屋新开工面积3.62亿平方米，竣工
面积1.91亿平方米，分别同比增长28.2%和22.9%。政策方面，中央坚持“房住不炒”
调控基调，房地产金融监管持续强化，严防消费贷、经营贷违规流入房地产市场；同
时，通过推行重点城市供地“两集中”政策，稳定土地供应预期。多个热点城市调控
力度加码，不断完善限购、限售等政策，促进市场健康发展。
报告期内，公司实现签约金额1242.82亿元，签约面积718.25万平方米，分
别同比增加75.0%和46.5%。报告期内，公司新拓展项目38个，新增容积率面积811万
平方米，总获取成本452亿元。一季度新开工面积1033万平方米，同比增长33.2%；竣
工面积482万平方米，同比增长51.9%。截至报告期末，公司共有在建拟建项目698个
，总建筑面积27677万平方米，待开发面积7773万平方米。
报告期内，公司实现营业总收入250.87亿元，归属于上市公司股东的净利
润25.01亿元，同比分别增长5.25%、5.10%；公司毛利率为35.45%，同比下降4.36个
百分点。2021年第一季度，公司实现现金回笼1044亿元，回笼率为84%；期末货币资
金余额1305.77亿元，资金状况良好。截至报告期末，公司总资产为13141.70亿元，
归属于上市公司股东的净资产为1824.78亿元，较上年末分别增长5.02%、1.25%。资
产负债率为78.66%，资产结构保持平稳。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司是专注于房地产业务的国有控股上市公司，是中国保利集团下属主要
的房地产开发业务平台。经过近30年的稳健发展，公司已形成以不动产投资开发为主
，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，综合实力连续多年稳居行业前五，
央企第一。
在主业不动产投资开发领域，公司以国家战略为导向，助力社会与行业发
展。公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，助力国
家新型城镇化建设；始终以解决居民住房需求为己任，聚焦刚性和改善性需求，坚持
以中小户型普通住宅为主的产品策略，并积极参与保障性住房、长租公寓、大健康产
业等民生项目建设与投入，践行央企社会责任。公司秉承可持续发展理念，持续加大
绿色节能、建筑科技技术的应用及智慧化社区的推广，在提升居住品质，创造绿色、
智慧的居住环境等方面不断发力。
围绕美好生活同行者的愿景，以不动产投资开发为原点，公司搭建了覆盖
物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等十余个板块的综合服务翼，以及以不
动产基金、普惠金融为主的不动产金融平台，满足居民对生活品质的追求。在做好主
业协同的基础上，持续提升两翼产业核心竞争力和市场化水平，聚力打造新的行业标
杆。
二、经营情况的讨论与分析
（一）市场回顾与展望
2021年上半年，商品房销售市场向好，增速创近年来新高。全国商品房销
售金额9.29万亿元，同比增长38.9%；商品房销售面积8.86亿平方米，同比增长27.7%
。
全国商品房销售情况
注：除另行说明外，数据来源均为国家统计局
2021年上半年，行业延续市场分化趋势。一线城市增长势头强劲，成交面
积同比增长69.6%；二线城市市场热度延续，成交面积同比增长53.2%；三线城市表现
慢热，成交面积同比增长19.5%，低于27.7%的全国增速。
不同级别代表城市住宅月均成交面积情况
代表城市为32个大中城市。一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包
括天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、
长沙、哈尔滨14个城市；三线城市无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳
阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州14个城市。
2021年库存商品房面积规模延续自2019年起的稳定态势。截至2021年6月末
，全国商品房待售面积5.1亿平方米，与2020年同期持平。其中，住宅待售面积2.3亿
平方米，同比下降3.0%。
全国商品房待售情况
2021年上半年，全国土地市场成交0.4万亿元，同比下降5.7%；成交面积0.
7亿平方米，同比下降11.8%；平均土地成交单价5423元/平方米。一季度受去年疫情
低基数和土地供应城市能级下沉的影响，土地成交面积同比走高，但金额同比持续下
滑。二季度起，22城按计划供地，但整体市场供地力度不及去年，致使成交面积同比
增速不断下降，但成交金额累计降幅逐步收窄。
全国土地市场成交情况
2021年上半年，房地产开发投资完成额7.2万亿元，同比增长15.0%，在去
年同期已经实现增速转正的情况下再次实现增长，表明开发投资规模的进一步扩大。
2021年上半年，全国房屋新开工面积10.1亿平方米，累计同比增长3.8%；房屋竣工面
积3.6亿平方米，累计同比增长25.7%。
全国房地产开发投资情况
全国房屋开竣工情况
2021年上半年，全国房地产开发资金来源总量为10.3万亿元，较去年同期
增加2.0万亿元，同比增长23.5%。国内贷款为1.3万亿元，同比下降2.4%，与资金总
量的大幅增长形成反差，表明银行端对房地产的资金投放力度收缩。房企自筹资金、
定金及预收款分别为3.0万亿元和4.0万亿元，同比分别增长11.9%和49.7%；个人按揭
贷款1.6万亿元，同比增长23.9%。
房地产开发资金来源情况
2021年以来，商品房市场、土地市场均表现活跃，整体保持较高热度，但
市场分化延续，核心城市群内各城市成交表现出色，而其他区域市场略显冷淡。另一
方面，行业调控范围与精准度不断升级，更加强调对行业发展的主动引导，以及对开
发商、购房者、银行等多主体联动管控，以土地、金融、财税等为工具的房地产调控
长效机制基本形成。
展望下半年，稳地价、稳房价、稳预期仍将是行业调控的指导思想，调控
力度与精准度仍将延续。而随着信贷、限价、市场准入门槛等政策的不断微调，购房
者预期或逐渐发生变化，市场观望情绪走强；信贷额度收紧、按揭利率走高，导致居
民购买力将有所下降；新冠疫情的反复预计也将降低市场参与活力。在多重因素的综
合影响下，下半年商品房销售预计将阶段性承压，房地产企业将面临较大的去化压力
。叠加行业流动性收紧、信用利差扩大等因素，房地产企业的资金压力预计将进一步
凸显。
四、报告期内核心竞争力分析
1、卓越出色的战略管理能力
公司战略方向清晰坚定，在近三十年的发展过程中，牢牢把握住城镇化扩
张带来的行业发展机遇，经营规模持续攀升。同时，针对行业不同发展阶段的复杂性
和多样性特点，在既定战略的基础上，主动进行战略微调，灵活修正经营策略，确保
公司始终保持正确的发展方向。
公司始终保持强大的战略定力和执行力，在多次外部环境发生重大变化、
行业内对业务及布局等发展方向出现分歧时，坚定地落实以地产开发为主的战略方向
，坚持以住宅产品为主、以核心城市及城市群布局为主的发展策略，不断做大、做精
地产业务，销售规模连续多年稳居行业龙头地位。
2、优异稳健的经营管理能力
作为央企地产龙头，公司始终秉承稳健发展的经营理念，恪守央企责任，
凭借踏实稳健的管理作风，穿越行业每一个调控周期，长期保持行业领先地位。
公司坚持稳健安全的投资策略，始终保持投资定力，不盲从、不追高，实
现公司高质量资源获取。公司持续保持均衡稳健的资产负债结构，债务期限及类型合
理，各项指标满足“三道红线”的绿档企业标准，具备了兼顾风险防范与持续扩张的
能力。公司具备高效稳健的现金流管理能力，在强化项目管控及加大资金回收力度的
同时，科学安排投资额度，做到公司规模发展与流动性安全之间的动态平衡。
3、出色且可持续的资源获取能力
公司依托丰富的资源获取经验与科学的投资体系，准确把握市场节奏，深
度挖掘资源价值，保障投资决策的高效性与准确性。公司充分利用中国保利集团优势
，不断发挥集团间不同产业的协同效应，保障优质资源获取。同时，公司持续在多元
化拓展方面发力，除公开市场招拍挂外，在收并购、合作开发、旧城改造等领域均形
成了强大的资源整合能力。
凭借着出色的资源获取能力，公司储备了质地优良、规模合理的土地资源
，近年来38个核心城市储备资源始终保持在70%以上，住宅货量占比超80%，待开发面
积可满足公司2-3年的开发需求，为公司的可持续发展提供保障。
4、专业团队及高效执行力
公司管理团队兼具经济、营销、投资、设计等多元化专业背景人才，项目
运作经验丰富、管理能力突出，能够根据复杂的宏观形势和行业环境灵活优化经营策
略，充分把握机遇和规避风险。同时，公司人才梯队完善，骨干力量年轻稳定，具备
强大的团队实战和应对周期的能力，保证公司竞争活力。公司秉承奋发向上、团结协
作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神，形成了令行禁止、纪律严明的企业
文化，锻造出雷厉风行、执行高效的管理团队。同时，公司在经营各个环节形成了健
全的管理制度、科学的决策与运营流程，以及完备的内部审计、组织监督等督察机制
，在依法合规的基础上，进一步巩固提升管理效率。
5、市场化的体制机制
公司秉承“稳健而不失进取”的发展精神，不断设立挑战性的阶段发展目
标，始终保持奋发向上的拼搏姿态。公司结合行业发展特点及市场需求的变化，在经
营上不断进行自我创新与突破，以体系改革、资本运作等为手段，持续提升业务市场
化水平及竞争力。
公司积极推进市场化的激励考核机制，在管理层持股、股权激励、员工跟
投等方面均为央企地产的先行者和领先者。公司在拥抱竞争的同时，始终对市场保持
开放的合作态度，致力于与其他优质房企合作共赢，共同享受行业发展的红利。
6、突出的央企品牌影响力
公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，也是旗下房地
产业务的主要运作平台。央企地产龙头形象是公司特色鲜明的品牌符号，提升了市场
对于公司的信赖度与认可度，使公司在多元化拿地、合作开发、低成本多渠道融资、
产品销售等方面均具备突出优势。同时，公司也通过积极响应国家号召、践行央企社
会责任、持续稳健经营发展等方式，不断强化有担当、有作为的形象，提升品牌价值
与影响力。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、公司第一季度简要经营情况
2021年第一季度房地产行业运行平稳，同时受去年同期低基数效应影响，
行业主要指标规模及同比增速均有明显提升。全国商品房销售面积3.60亿平方米，销
售金额3.84万亿元，分别同比增长63.8%和88.5%，规模均创同期历史新高；全国房地
产开发投资2.76万亿元，同比增长25.6%；全国房屋新开工面积3.62亿平方米，竣工
面积1.91亿平方米，分别同比增长28.2%和22.9%。政策方面，中央坚持“房住不炒”
调控基调，房地产金融监管持续强化，严防消费贷、经营贷违规流入房地产市场；同
时，通过推行重点城市供地“两集中”政策，稳定土地供应预期。多个热点城市调控
力度加码，不断完善限购、限售等政策，促进市场健康发展。
报告期内，公司实现签约金额1242.82亿元，签约面积718.25万平方米，分
别同比增加75.0%和46.5%。报告期内，公司新拓展项目38个，新增容积率面积811万
平方米，总获取成本452亿元。一季度新开工面积1033万平方米，同比增长33.2%；竣
工面积482万平方米，同比增长51.9%。截至报告期末，公司共有在建拟建项目698个
，总建筑面积27677万平方米，待开发面积7773万平方米。
报告期内，公司实现营业总收入250.87亿元，归属于上市公司股东的净利
润25.01亿元，同比分别增长5.25%、5.10%；公司毛利率为35.45%，同比下降4.36个
百分点。2021年第一季度，公司实现现金回笼1044亿元，回笼率为84%；期末货币资
金余额1305.77亿元，资金状况良好。截至报告期末，公司总资产为13141.70亿元，
归属于上市公司股东的净资产为1824.78亿元，较上年末分别增长5.02%、1.25%。资
产负债率为78.66%，资产结构保持平稳。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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