000656ST 东 源股票走势分析
≈≈金科股份000656≈≈(更新:22.02.17)
[2022-02-17] 金科股份(000656):逆境融资改善,偿债压力明显减轻-有信息公布需要点评
■申万宏源
拟发行15亿元公司债,票面利率8％,增强短期流动性,缓解偿债压力。2月16日,公司公告,公司拟发行规模为不超过15亿元(含15亿元),期限为4年期的公司债,最终确定本期债券的票面利率为8％。截至目前,公司6月前到期债务为2月20日到期的19亿元公司债、4月28日到期的1.9亿元ABS、以及5月28日到期的12.5亿元公司债,本次发行15亿元公司债,为公司补充了短期流动性,大幅缓解了短期偿债压力。此外,12月22日,金科股份在全国银行间债券市场成功发行2021年度第四期超短期融资券,发行金额8亿元,票面利率6.8％。在目前行业资金困境阶段,公司融资优势凸显,能够在银行间市场融资的大多为央企、国企,以及少数信用优质的民营企业。公司此次发行公司债,彰显了公司优质的信用背景和稳健经营的市场形象,体现出公司在民企中的融资优势。
21年销售额同比-16％,3Q21拿地/销售额比26％。2021年,公司实现销售金额1,876亿元,同比-15.9％;销售面积1,997万平,同比-10.8％;21年前三季度公司销售回款1,435亿元,回款率高达98％。2021年前3季度,拿地金额达387亿元,同比-48％;新增计容建面990万平,同比-50％,新一线及二三线城市占比85％,多元化拿地占比59％;楼面均价3,909元/平米,同比+5.4％;拿地/销售金额比26％、拿地/销售面积比68％;拿地/销售均价比39％。21H1末,公司总可售面积约7,311万平,相当于20年销售的3.3倍,公司土储丰富、并重庆占比达24％。
三条红线指标维持绿档,经营性现金流同比大增。至2021Q3末,公司有息负债为875.9亿元,较20年末进一步下降100亿元,其中,一年内/一到三年内/三年以上到期有息负债分别占比23.4％/58.8％/17.8％,短债占比降低、长债占比提升,期限结构进一步优化。报告期末,公司资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为80.1％、68.5％,较21H1末分别-0.3pct、-1.1pct;净负债率达77.1％,较21H1末-0.5pct,现金短债比达1.4倍,公司"三条红线"指标维持"绿档"。此外,3Q2021,公司经营性现金流净额74.3亿元,同比增长569.8％。
投资分析意见:逆境融资改善,偿债压力明显减轻,维持"买入"评级。2016年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长。新五年计划中,公司计划打造多元"地产+"业务提升永续经营能力,预计将推动公司买入高质量发展阶段。考虑到行业结算利润率承压,我们下调公司2021-2023年每股盈利预测至1.19/1.20/1.24元(原预测值为1.36/1.47/1.59元),目前21PE仅3.9倍,并20A股息率高达10％,维持目标价10.26元,维持"买入"评级。
风险提示:调控政策超预期收紧,市场销售去化率下行,房地产税试点超预期扩围。1月22日公司收到深交所关注函,要求说明黄斯诗与黄红云解除一致行动的依据是否充分、合理,2月7日,公司公告延期回复深交所关注函,截至目前公司暂未回复关注函。
[2022-01-26] 金科股份(000656):稳规模、降负债,提升经营能力-年度点评
■中金公司
业绩预览
预测2021年归母净利润同比下降5％
我们预计公司2021年营业收入稳增30％,结算毛利率(税后)将下降至18％左右(2020年为20％)。我们估算公司结算项目平均权益比例低于2020年,叠加部分非经常性损益的影响,2021年归母净利润料同比下降5％至67亿元,基本符合市场预期。
关注要点
销售规模料维持平稳,拿地延续谨慎态度。公司2021年实现销售金额1876亿元,同比下降16％,销售面积1997万平,同比下降11％。公司于2021年下半年起持续开展去车位、去尾房等降库存工作,因此带动销售均价同比下降6％至9394元/平。
受行业基本面整体承压的影响,公司2021年下半年以来拿地放缓,全年拿地总额约400亿元,对应拿地强度约20％。我们认为公司短期内将延续审慎拓储的态度,同时考虑到公司2021年末土储总可售面积约6000万平,可支撑2-3年销售,我们预计公司未来销售规模将维持平稳,并力争稳中求进。
有息负债持续压降,年末料延续"绿档"。公司2021年三季度末净负债率、扣预资产负债率和现金短债比分别为74.2％、68.5％和1.4倍,有息负债规模较2021年初压降8％至926亿元(含永续债)。公司积极主动调整债务结构、降低负债规模,我们预计公司年末有息负债规模将较3Q21末继续下降,叠加净利润结算增厚权益,三条红线指标将较3Q21末继续边际改善,延续"绿档"。公司2021年12月末在行业信用承压的背景下成功发行一笔金额8亿元的超短融,票面利率6.8％。
积极提升经营能力,代建业务未来有望成为新的增长点。我们认为公司将继续秉承"一稳二降三提升"的策略,继续稳健发展,降负债、降库存,提升盈利能力、核心竞争力和资产运营能力。公司于2020年下半年组建代建专业团队,到目前为止,公司代建业务已经取得200亿以上货值,2021年代建项目实现销售金额约20亿元。我们认为代建模式有利于降低资金投入和控制经营风险,公司未来有望持续推进该业务发展。
估值与建议
考虑到结算利润率略低于此前预期,我们下调2021/2022年盈利预测5％/7％至67/72亿元,引入2023年预测79亿元,同比增速-5％/8％/10％。当前股价交易于2022/2023年3.9/3.5倍市盈率,维持跑赢行业评级和目标价5.33元不变,目标价对应3.9倍2022年市盈率和2％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧;融资环境超预期转紧。
[2022-01-18] 金科股份(000656):金科股份控股子公司拟认购私募股权投资基金份额
■证券时报
金科股份(000656)1月18日晚间公告，公司控股子公司金科服务作为有限合伙人拟出资1.7亿元，认购厦门融汇弘上二期股权投资合伙企业(有限合伙)(简称“标的基金”)部分新增份额，占此次新增份额后标的基金认缴总出资额的13.08%。标的基金重点关注医疗健康领域、新兴科技领域等。
[2022-01-14] 金科股份(000656):金科股份2021年公司及所投资公司实现销售金额约1876亿元
■证券时报
金科股份(000656)1月14日晚间公告，2021年公司及所投资的公司实现销售金额约1876亿元，房地产销售面积约1997万平方米;公司代建房地产开发项目全年实现销售金额约20亿元。
[2021-12-24] 金科股份(000656):融资环境持续改善,腰部龙头信用修复提速-事件点评
■长江证券
事件描述
12月22日,公司成功发行8亿元超短期融资券,票面利率6.8％,发行期限270天。
事件评论
成功境内融资彰显投资者信任,或将较早受益行业风险偏好与信用端修复。12月22日公司成功发行8亿元超短融,票面利率6.8％,发行期限270天,主要用于置换12月25日到期的8亿元"21金科地产SCP002"。在民营房企资金链整体趋紧的当下,公司领先同行顺利发行超短融,一方面彰显投资者对公司长期价值的认可与安然度过"时艰"的信心,另一方面也舒缓公司债务到期压力,有效消弭资本市场与购房者种种疑虑,有助于信用重铸与购房热情再起。更高层面看,近期监管层明确支持房企在银行间与交易所市场合理融资,央行、银保监会更是发文"鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务,重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目",风险偏好与信用端修复或向腰部民营龙头扩散,公司有望在较早阶段受益,本次超短融的成功发行即是明证。
出让部分金科服务股权引入战投,提升资金安全性。12月16日公司公告转让1.44亿股金科服务股份(总股本的22％)至博裕投资旗下投资主体,股份转让金额37.34亿港元;交易完成后公司仍持有金科服务30.33％的股份,为其第一大股东及控股股东。本次交易一方面为金科服务引入国际知名战投,进一步改善金科服务法人治理结构,提升其长期发展能力;更重要的是一次性大笔资金回笼明显提升了公司手头资金调配的灵活程度,也彰显了公司维持财务安全与稳健经营的信心与决心。
重视回款暂缓拿地,公开债集中到期压力有限。尽管受行业大环境影响,近期销售增速有所有所回落,但前11月销售金额与销售面积仍分别达到1742亿元(-10.8％)、1807万平(-5.0％);且公司持续紧抓回款,前三季度回款率高达98.1％。三季度后公司拿地强度明显下调,主动节流以应对行业波动。公司坚守"一稳二降三提升"战略,在较早阶段就开始降负债调结构。截至21Q3末有息负债为876亿元,较年初压降近100亿元;净负债率/剔除预收的资产负债率/现金短债比分别为73.2％/68.5％/1.5,维持"绿档"地位。此外公司在2022年中前到期公开境内外债券规模有限,且分布较为均匀,不存巨量集中到期压力,公司应对更为灵活。
融资环境持续改善,腰部龙头信用修复提速。融资环境持续改善,优质腰部龙头有望较早阶段受益行业风险偏好与信用端修复;随着稳增长政策逐渐兑现,行业基本面或在2022Q2左右看到拐点,公司有望在竞争中胜出。预计公司2021-2023年归母净利分别为74/81/90亿,对应PE为3.2/2.9/2.6X,维持"买入"评级。
风险提示
1.非核心城市去化情况存不确定性;2.毛利率触底时间存不确定性;3.表外、非标等债务到期情况存不确定性。
[2021-12-24] 金科股份(000656):优质民企融资改善,行业逆境领航突围-有信息公布需要点评
■申万宏源
成功发行8亿元超短融,融资困境中民企融资难能可贵。根据上清所公告的金科股份21年第四期超短融发行公告,12月22日,金科股份在全国银行间债券市场成功发行2021年度第四期超短期融资券,发行金额8亿元,票面利率6.8％,发行期限270天,发行人的主体长期信用评级为AAA级、评级展望稳定。在目前行业资金困境阶段,公司融资优势凸显,能够在银行间市场融资的大多为央企、国企,以及少数信用优质的民营企业。公司本期超短期融资券的成功发行,彰显了公司优质的信用背景和稳健经营的市场形象。截至目前,2021年公司已累计发行11笔境内境外债券,涵盖信用债、ABS、CMBS、超短融及境外美元债,合计发行金额约124.65亿人民币,在行业融资困境中,公司融资渠道相对畅通,体现出公司在民企中的融资优势。
11M21销售额同比-11％,3Q21拿地/销售额比26％。2021年1-11月,公司销售金额1,742亿元,同比-10.8％;销售面积1,807万平,同比-5.0％;21年前三季度公司销售回款1,435亿元,回款率高达98％。2021年前3季度,拿地金额达387亿元,同比-48％;新增计容建面990万平,同比-50％,新一线及二三线城市占比85％,多元化拿地占比59％;楼面均价3,909元/平米,同比+5.4％;拿地/销售金额比26％、拿地/销售面积比68％;拿地/销售均价比39％。21H1末,公司总可售面积约7,311万平,相当于20年销售的3.3倍,公司土储丰富、并重庆占比达24％。
三条红线指标维持绿档,经营性现金流同比大增。至2021Q3末,公司有息负债为875.9亿元,较20年末进一步下降100亿元,其中,一年内/一到三年内/三年以上到期有息负债分别占比23.4％/58.8％/17.8％,短债占比降低、长债占比提升,期限结构进一步优化。报告期末,公司资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为80.1％、68.5％,较21H1末分别-0.3pct、-1.1pct;净负债率达77.1％,较21H1末-0.5pct,现金短债比达1.4倍,公司"三条红线"指标维持"绿档"。此外,3Q2021,公司经营性现金流净额74.3亿元,同比增长569.8％。
投资分析意见:优质民企融资改善,行业逆境领航突围,维持"买入"评级。2016年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长。新五年计划中,公司计划打造多元"地产+"业务提升永续经营能力,预计将推动公司买入高质量发展阶段。我们维持公司2021-2023年每股盈利预测为1.36/1.47/1.59元,同比增速3.1％/8.4％/8.0％,目前21PE仅3.3倍,并20A股息率高达10％,维持目标价10.26元,维持"买入"评级。
风险提示:调控政策超预期收紧,市场销售去化率下行,房地产税试点超预期扩围。
[2021-12-23] 金科股份(000656):西南区域的可能"剩者"-跟踪点评
■中信证券
公司成功实现境内债券市场融资,进一步缓解资金压力。根据上海证券报报道,公司成功发行超短期融资券,金额8亿元,票面利率6.8％。我们认为,在普遍性的资金紧张环境下,公司顺利发行短期融资券,不仅象征境内投资者对公司的认可,也会有效缓解消费者对交付的顾虑。整体来看,公司境外债务数量不多,境内债务借新还旧的可能性则更大一些。我们相信,公司是有能力逐渐恢复主体信用的企业之一,尽管我们也预计公司的主体融资成本有较之历史提升的概率。
公司销售受行业影响,但货值充裕,预计2022年初有复苏的希望。公司2021年11月实现销售金额约126亿元,销售面积约144万平米,同比分别下降44.0％及35.1％。2021年1-11月实现销售金额约1,742亿元,销售面积约1,807万平米,分别下降10.8％及5.0％。我们相信,随着按揭贷款投放的增加,市场预期的稳定,公司销售情况有望在2022年3月回暖。
增加合作,盘活资金。公司出让一部分金科服务的股权给战略投资者,尽全力在保证业务稳定性情况下增加公司内部的自由现金流。我们认为,这种务实和市场化的做法,也是公司能够取得越来越多投资者信任的前提。
公司若发挥深耕重庆的本色,未来有望应对新的市场潮流。历史上公司深耕重庆多年,在重庆市区和周边片区都极富品牌影响力,而整个西南市场仍是公司重心所在。我们认为,全国房地产市场正在走向本地化和区域化,公司在陌生城市的竞争力可能有限,无论是开发经验还是资金成本都未必有优势。但在西南片区,尤其是重庆市场,可以和公司竞争的本地大公司并不多。长期来看,尽管公司仍然面临盈利能力下降的挑战,但若能适当考虑深耕本地,则其发展势头或可以更加看高一线。
风险提示:公司盈利能力整体下行的风险。公司个别项目可能存在减值风险。
投资建议:公司强化销售,顺利债权融资,盘活存量证券化资产,增加体内自由现金流。我们期待公司整体复苏,维持公司2021/2022/2023年EPS预测为1.50/1.65/1.87元,维持7.50元/股的目标价(对应2021年5倍PE),维持公司"买入"的投资评级。
[2021-12-16] 金科股份(000656):金科股份金科服务将引入博裕投资作为战投
■证券时报
金科股份(000656)12月16日晚公告，将引入博裕投资作为金科智慧服务集团股份有限公司战略投资者，并向博裕投资旗下投资主BROAD GONGGA转让所持金科服务22%股份，本次股份转让交易金额为37.34亿港元。
[2021-11-10] 金科股份(000656):金科股份10月实现销售金额约154亿元
■证券时报
金科股份(000656)11月10日晚间公告，2021年10月，公司及所投资的公司实现销售金额约154亿元，房地产销售面积约201万平方米。1-10月，公司及所投资的公司实现销售金额约1616亿元，房地产销售面积约1663万平方米。
[2021-11-02] 金科股份(000656):回款率维持高位,杠杆持续优化-三季点评
■平安证券
事项:公司公布2021年三季报,前三季度实现营收636.8亿元,同比增长33.4％,归母净利润45.3亿元,同比增长2.0％,对应基本EPS为0.80元/股。
平安观点:
业绩保持平稳,未结资源仍充足。公司前三季度营收同比增长33.4％,归母净利润同比增长增2.0％,净利增速低于营收增速主要因:1)地价上涨而政府限价导致期内综合毛利率同比降5.7pct至19.5％;2)期内结算的非并表项目数量减少,合联营企业投资收益同比降52％至3.6亿元;3)少数股东损益占比同比提升5.0pct至25.5％。期内公司经营继续改善,期间费用率同比降0.6pct至8.3％。考虑期末合同负债与预收款合计值较期初提升8.0％至1454.5亿元,为2020年营收1.7倍,叠加全年30％的计划竣工增速,为业绩延续增长奠定基础。
销售略有放缓,但回款率达98％。随着下半年楼市承压,公司销售有所放缓,前三季度销售金额1463亿元,同比降0.7％,完成全年销售目标(2500亿元)的58.5％;销售回款约1435亿元,回款比例高达98％;销售面积1462万平,同比增2.9％;平均售价10007元/平,较2020年全年增0.4％。
投资力度收缩,多元化拿地成效显著。资金环境偏紧叠加销售承压,公司收缩拿地力度以保证现金流安全,期内新增土储计容建面990万平米、总价387亿元,分别为同期销售面积、销售金额67.7％、26.5％,拿地销售金额比较上半年34.5％有所降低,亦略低于2020年全年(39.9％);期内平均楼面地价3909元/平米,地价房价比39.1％,略高于2020年全年(37.9％)。期内公司拿地方式更趋多元化,通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取土地建面583万平方米,占比59％。
杠杆持续降低,维持"绿档"水平。期内公司积极降负债、优化期限结构,有息负债规模从上年末976.6亿元降至期末875.9亿元,压降近100亿元;有息负债中一年以上负债占比达76.6％。期末公司在手现金301.7亿,现金短债比达147.4％,期末剔除预收账款与合同负债后的资净负债率分别为68.5％、73.2％,同比降4.2pct、39.1pct,期末经营性现金流净额74.31亿元,同比增长569.77％,持续满足"三道红线"要求。期内公司完成发行10亿元超短期融资券,融资渠道保持顺畅。
投资建议:维持公司盈利预测,预计2021-2023年EPS分别为1.42元、1.62元、1.81元,当前股价对应PE分别3.1倍、2.7倍、2.4倍。当前公司杠杆持续优化,经营稳定有序,同时土储充足质优、布局更趋均衡合理,中长期看规模有望再上台阶,五年规划亦明确2025年4500亿元销售目标;此外估值处于低位,股息率亦具备吸引力,看好公司后续表现,维持"推荐"评级。
风险提示:1)近期楼市下行压力较大,若后续房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。2)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率仍面临下滑风险;3)个别房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力。
[2021-11-01] 金科股份(000656):销售稳健,拓展审慎优化财务结构-季报点评
■华泰证券
2021前三季度归母净利同比+2.0％,延续稳健增长
10月29日公司披露2021年三季度报。前三季度实现营收636.8亿,同比+33.4％;实现归母净利45.3亿,同比+2.0％。由于毛利率以及市场景气度下行超预期,我们预计公司2021-2023年EPS为1.41、1.54、1.70元(前值1.52、1.82、2.15元),参考可比公司2021年3.1倍PE估值(Wind一致预期),考虑到公司未来5年稳健增长预期和多元化战略,给予公司2021年3.8倍PE估值,目标价5.36元(前值6.08元),维持"买入"评级。
结算放量,毛利率和权益比下行前三季度公司地产结算继续放量,结算面积718万方,推动营收维持高增长,归母净利增速低于营收源于:1、毛利率同比-5.7pct至19.5％;2、表内低权益比项目集中结算,少数股东损益同比+36％至15.5亿,占净利润比重同比+5pct至25.5％。期末合同负债较2020年末+8％至1454亿,为2020全年营收的1.7倍。第三季度受市场景气度下滑影响,销售拿地节奏趋缓前三年季度公司实现销售金额约1463亿,同比微降0.8％;销售回款约1435亿;销售面积约1462万平,同比+2.8％。第三季度受市场热度下降影响去化趋缓,拿地节奏同步放慢。前三季度新增土储计容建面990万平,同比-50.4％,拿地总价387亿,同比-47.7％。投资强度较上半年-8pct至26.5％。权益有所下降,金额口径下拿地额占比较20年全年-5pct至52％。其中通过商业、产业、收并购等方式拿地面积占比59％。
负债平稳改善,持续满足绿档要求
报告期末有息负债余额较年初压降101亿至875.9亿(1年期内、1-3年期、3年期以上占比23％、59％、18％),三道红线指标全部合格,持续满足绿档要求。上半年通过公司债、短融、中票、CMBS、美元债等直融工具募资约100亿元,第三季度成功发行10亿元规模超短融,利率6.8％。
回购彰显成长决心,维持"买入"评级
2021年7月12日董事会通过回购议案,计划未来12月回购金额5-10亿,截至10月29日累计完成回购1.7亿。由于毛利率以及市场景气度下行超预期,我们预计公司2021-2023年EPS为1.41、1.54、1.70元(前值1.52、1.82、2.15元),参考可比公司2021年3.1倍PE估值(Wind一致预期),考虑到公司未来5年稳健增长预期和多元化战略,给予公司2021年3.8倍PE估值,目标价5.36元(前值6.08元),维持"买入"评级。
风险提示:行业景气度下滑;西南市场影响;多元化业务对资金链构成压力
[2021-10-12] 金科股份(000656):金科股份9月销售金额约152亿元 开展车位去库存
■证券时报
金科股份(000656)10月12日晚间公告，公司及所投资的公司9月份实现销售金额约152亿元，房地产销售面积约191万平方米;公司于本月开展专项车位去库存工作，本月实现车位销售金额约12亿元。2021年1-9月，公司及所投资的公司实现销售金额约1,463亿元，房地产销售面积约1,462万平方米。
[2021-09-07] 金科股份(000656):营收高增但毛利率下滑拖累业绩增速,拿地力度适当收敛保障财务稳健-公司点评报告
■招商证券
21年上半年毛利率下滑拖累业绩增速放缓。销售增长稳健,拿地力度略有放缓,多元化拿地控制成本。多元化业务进一步发展。公司有息负债规模进一步减少,三道红线维持绿档水平。预计2021-2023年EPS分别为1.44、1.58和1.73元,维持"强烈推荐-A"评级,目标价8.64元/股(对应2021PE=6X)。
21年上半年结算收入高增,毛利率下滑拖累业绩增速放缓。公司21年上半年营收/营业利润/归母净利分别为439亿/61亿/37亿,同比分别增长45.1％/12.8％/2.5％,业绩维持正增长。公司综合毛利率较去年同期回落5.9PCT至20.1％(较20年底回落3.1PCT),三费费率较去年同期下降0.9PCT至7.1％(较20年底下降0.8PCT),投资净收益6.45亿,较去年同期增加0.6亿,基本持平,主因毛利率的下滑使得营业利润增速较营收增速降低32.3PCT至+12.8％;期内结转项目权益比下降拉低归母净利增速降至2.5％,但仍维持正增长。
销售增长稳健,拿地力度略有放缓,多元化拿地控制成本。公司21年上半年全口径销售面积/金额分别为1005万方/1025亿元,同比分别增长17％/18％,回款率高达97％,保持行业领先水平,销售均价约1.02万元/平,较20年略有提高,销售结构上新一线及二线合计占比达65％。21年计划销售金额2500亿,完成率41％。
全年新增全口径计容建面/金额分别为835万方/354亿元,同比分别-39％/-35％,或为达三道红线绿档目标而适当减缓短期补库存速度,按城级结构划分,新一线及二三线城市占比达93％,城市能级显著提升;按拓展方式划分,公司通过"地产+"、收并购等方式获取土地计容建筑面积472万平方米,占比达57％,在拿地能级提升的情况下通过多元化拿地控制成本。拿地力度(拿地金额/销售金额)为34.5％,较去年全年降低5.5％。
存量土储方面,截至21年上半年,公司总可售面积约7311万方,按12个月滚动销售测算可保障3年销售,土储相对合理充裕,且较20年3.2年开发周期周转速度略有提高。
多元化业务稳步发展。
a.智慧服务业务:2021年上半年,金科服务实现收入约为25.9亿元,同比+88.8％,归母净利润5.3亿元,同比+80.4％。截止报告期末,金科服务在管面积约1.87亿平方米,独立第三方占比约51.8％;合约面积约3.15亿平方米,独立第三方占比约58.3％,规模与质效保持高质量增长。
b."地产+"业务:金科产业集开发、投资、运营于一体。截至报告期末,已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份22个城市,累计运营管理项目28个,累计开发运营面积超1300万方。上半年科技产业新增开发运营面积超百万平方米可持续发展后劲充足。
c.新能源业务:报告期内,公司确定与青岛城投新能源投资有限公司在城市更新、新能源业务、物业管理、项目投融资等领域开展深度战略合作,并将旗下景峡、烟墩两个风电场的重资产业务出让给青岛能投,本次股权交易的对价为13.94亿元,上述交易涉及的子公司股权已于2021年6月29日完成变更登记工作。
公司有息负债规模进一步减少,三道红线维持绿档水平。截至21年上半年,公司账面有息负债941亿元,较20底减少35亿元(较20年中报减少160亿元)。从期限上看,即期有息负债占比降低5PCT至28％,短债占比相对较少。公司三道红线全部达标,净负债率77.08％,较20年底提高2PCT;剔除预收账款的资产负债率69.55％,较20年底下降0.3PCT,主要得益于负债规模控制得当;现金短债比1.38倍,较20年底基本持平,足够覆盖短债。
投资建议:21年上半年毛利率下滑拖累业绩增速放缓。销售增长稳健,拿地力度略有放缓,多元化拿地控制成本;多元化业务稳步发展。公司有息负债规模进一步减少,三道红线维持绿档水平。预计2021-2023年EPS分别为1.44、1.58和1.73元,维持"强烈推荐-A"评级,目标价8.64元/股(对应2021PE=6X)。
风险提示:拿地力度低于预期、结算规模不及预期、中西部三线城市去化不及预期。
[2021-09-05] 金科股份(000656):业绩稳中有升,:三道红线:达成"绿档"-公司点评报告
■华西证券
事件概述
金科股份发布2021年半年报,公司实现营收439.7亿元,同比+45.1％,实现归母净利润37.1亿元,同比+2.5％。
利润平稳增长,盈利能力有所下滑2021年上半年,公司实现营业收入439.7亿元,同比增长45.1％,归母净利润37.1亿元,同比增长2.5％,营收增速大幅高于净利润增速主要系结算毛利率出现下滑所致。上半年,公司毛利率及净利率分别为20.14％和11.07％,分别较上年同期下降5.81pct和2.98pct,前期高地价项目逐步结算的情况下,盈利水平有所下降。
销售稳定增长,拿地趋于保守2021年上半年,公司实现销售金额1025亿元,同比增长18％,销售面积为1005万平方米,同比增长17％,实现销售回款997亿元,回款比例高达97％,销售表现靓丽,连续多年稳居行业前列。拿地方面,公司新增土储39宗,拿地面积为835万平方米,同比下降39.1％,拿地金额达354亿元,同比下降35.2％,拿地金额占销售金额的比重为34.5％,较上年同期下降28.4pct,拿地力度显著减弱,但仍保持在合理的水平。
"三道红线"达标,财务安全度提升截至报告期末,公司净负债率、剔除预收款项的资产负债率、现金短债比分别为77.08％、69.55％和1.38,其中,公司有息负债规模由上年同期的1106亿元下降至941.4亿元,压降规模超160亿元,此外,一年内到期有息负债为268亿元,占比降至28.5％;一到三年内到期有息负债为524.7亿元,占比为55.7％,债务结构持续得到优化。总体来看,公司"三道红线"的各项指标均达标,整体财务的安全性进一步提高。
投资建议
金科股份业绩稳增,销售表现良好,土储资源丰富,财务安全度提升,考虑结算项目增多而利润率下滑的原因,我们上调公司21-22年营收1018.7/1213.3亿元的预测至1153.3/1404.7亿元,下调21-22年EPS1.62/1.91元的预测至1.47/1.62元,并加入23年的盈利预测,预计营收为1623.9亿元,EPS为1.8元,对应2021年9月3日4.99元/股收盘价,PE分别为3.4/3.1/2.8倍,维持公司"买入"评级。
风险提示
房地产调控政策收紧,销售不及预期,项目利润率出现下滑。
[2021-09-03] 金科股份(000656):业绩稳中有升,:三道红线:达成"绿档"-公司点评报告
■海通证券
营收高增,扣非归母净利润下滑13.24％。公司2021年上半年实现营业收入总额439.73亿元,同比增长45.10％;实现归属于上市公司股东的净利润37.05亿元,同比增长2.49％;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为28.50亿元,同比下滑13.24％;实现稀释后每股收益0.67元,同比持平。从营业收入构成来看,房地产销售及运营占营业收入比重高达90.44％,同比增长41.20％;生活服务占营业收入比重为4.25％,同比增长82.08％;其他业务占营业收入比重5.31％,同比增长109.84％。
毛利率显著下滑,三项费用占比优化。2021H1公司实现毛利率20.14％,同比下滑5.81个百分点;净利率8.43％,同比下滑3.50个百分点;三项费用占收入比7.10％,同比下滑0.9个百分点;ROE(摊薄)为9.34％,同比下滑2.87个百分点。
经营现金流转正,三道红线转绿。截至2021H1末,公司资产总额达到3956亿元,同比增长7.73％;资产负债率80.40％,同比减少3.5个百分点;经营活动现金流金额额25.14亿元,同比转正。公司净负债率降至77.08％,扣除合同负债后资产负债率降至69.55％,现金短债比达到1.38,"三道红线"监测指标满足"绿档"。公司主体信用等级稳步提高,境内主流评级机构均给予AAA级,标普国际评级由B+跳级提高至BB-,穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。
货币现金微增,有息规模主动压降。截至2021H1末,公司货币资金余额约370亿元,同比增长0.73％。公司主动调降有息规模至941.44亿元,同比上年同期的1106.05亿元有显著下降;其中一年内到期有息负债占比28.47％,一到三年内占比为55.73％,三年以上占比为15.80％。
销售稳健增长,回款比例高达97％。2021H1公司实现全口径销售金额1025亿元,同比增长18％;销售面积1005万平米,同比增长17％;实现销售回款997亿元,回款比例高达97％。其中,华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南区域销售金额分别达到43％、20％、12％、11％、8％的占比,区域布局日趋合理。
风险提示:1)公司销售增长不达预期风险;2)房价出现较大幅度下行;3)股东变动。
[2021-09-02] 金科股份(000656):销售规模持续增长,拿地布局多元发展-半年报点评
■天风证券
事件:公司公告2021年半年报,上半年实现营业收入439.73亿元,同比增长45.1％,实现归母净利润37.05亿元,同比增长2.49％,实现基本每股收益0.67元,基本与上年同期持平。
销售规模持续增长,销售回款仍居高位2021年上半年,公司实现签约销售金额1025亿元,同比增长18％,期内,公司在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到43％、20％、12％、11％、8％,区域布局逐步多元化。销售面积约1005万平方米,同比增长约17％,位列业内高位。销售均价10199元/平,同比增加4.03％。公司实现销售回款约997亿元,回款率高达97％。销售情况保持优异主要是由于公司坚持去库存、调结构、降分销、抓回款,并同时坚守利润底线,强化科技赋能。拿地方式多元化,拿地城市向高能级跃迁上半年公司积极应对集中供地政策变化,合计新增土地储备39宗,计容建筑面积835万平方米,权益面积494.45万平方米。拿地总价354.0亿元,权益地价186.39亿元,按照地价口径计算,权益比例52.65％,平均楼面单价为4,240元/平方米,投资销售比控制在40％以内。新增土地储备按计容建筑面积计算,二三线(含新一线)城市占比约93％,城市能级显著提升。报告期内,公司通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米,占比57％,拿地方式更趋多元化。公司土地储备资源充裕,截止2021年上半年,公司可售资源面积约7311万平方米。其中,重庆占比降至23.69％,但仍占大头,华东、西南、 华中、华南、华北占比分别为20.94％、18.30％、17.81％、9.22％、5.27％,公司可售资源的多元分布与经济发展及行业趋势契合。
营收稳健增长,地产业务毛利率明显下降2021上半年公司实现收入439.73亿元,同比增长45.1％;净利润48.66亿元,同比增长14.26％;实现归母净利润37.1亿元,同比增长2.5％,低于收入增速。公司房地产业务毛利率为19.01％,较上年同期下降6.85个百分点,主要是由于结算周期变化,以及公司三四线土储比例较高。公司期间费用率7.19％,同比下降0.91％,其中管理费用调控效果明显,2021上半年管理费用率3.72％,同比下降0.84％。三道红线持续满足绿档要求,期限结构不断优化三道红线方面,公司扣除合同负债后的资产负债率为69.55％,净负债率为77.08％,现金短债比为1.38,持续保持绿档。期内录得经营性现金流净额25.14亿元,同比增长202.62％,截至期末,有息负债降至941.44亿元。长短债结构来看,一年内到期有息负债为268.00亿元,占比降至28.47％;一到三年内到期有息负债为524.69亿元,占比为55.73％;三年以上到期有息负债为148.75亿元,占比为15.80％,债务期限结构持续优化。投资建议:2021年上半年公司销售规模维持高增长,在手土储高达7311万平,可售资源多元分布,费率持续优化调控。公司三道红线持续满足绿档要求,期限结构实现优化,同时考虑到公司销售回款率高,结算毛利率有所下降,我们将公司2021、2022年营收预测分别由1072.62 、1295.84亿元调整为1091.92/1313.58亿元,对应归母净利润89.36/109.87亿元调整为82.45/100.02亿元,对应EPS1.54/1.87元/股,PE为3.24X、2.67X,维持"买入"评级。
风险提示:公司销售不达预期,疫情影响超预期,房屋价格下跌超预期
[2021-08-31] 金科股份(000656):投资趋于多元化,财务继续优化-中报点评
■平安证券
事项:公司公布2021年半年报,上半年实现营收439.7亿元,同比增45.1％,归母净利润37.1亿元,同比增2.5％,扣非后归母净利润28.5亿元,同比降13.2％,对应基本EPS为0.67元/股。平安观点:
业绩平稳增长,未结资源充足。公司上半年营收同比增长45.1％,归母净利润同比增长增2.5％,净利增速低于营收增速主要因:1)地价上涨而政府限价导致期内综合毛利率同比降5.9pct至20.1％;2)期内结算的非并表项目数量减少,合联营企业投资收益同比降53％至2.7亿元;3)少数股东损益占比同比提升8.7pct至23.9％;4)上年同期基数相对较高。期内公司经营明显改善,期间费用率同比降0.9pct至7.2％。考虑期末合同负债与预收款合计值较期初提升6.1％至1428.2亿元,为2020年营收1.6倍,叠加全年30％的计划竣工增速,为业绩延续增长奠定基础。
销售增长良好,投资方式多元化、力度略有收缩。公司上半年销售金额1025亿元,同比增长18.1％,销售面积1005万平,同比增长16.9％;平均售价10199元/平,较2020年全年增2.3％,全年销售目标2500亿元(同比增12％)有望达成。期内公司新增土地建面835万平米、总价354亿元,分别为同期销售面积、销售金额的83.1％、34.5％,略低于2020年全年(105.5％、39.9％);平均楼面地价4240元/平米,地价房价比41.6％,高于2020年全年(37.9％),主要因公司加大重点城市布局,期内新增土储按建面计算二三线(含新一线)城市占比93％;同时拿地方式更趋多元化,通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取土地建面472万平米,占比57％。期末总可售资源7311万平米,其中,重庆占比降至23.7％,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北分别占比20.9％、18.3％、17.8％、9.2％、5.3％,分布更加均衡。
财务继续优化,维持"绿档"水平。期末公司在手现金370.3亿,现金短债比达138％,期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为69.6％、77.1％,同比降4.5pct、47.5pct,三项指标持续满足"三道红线"要求。境内主流评级机构均给予公司AAA级,标普国际评级由B+跳级提高至BB-,穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。期内各融资渠道保持通畅,实现境内外各类标准化债券融资规模约百亿元,位居国内A股民企前列,成功发行首单CMBS(16.85亿元,成本6％/年,期限18年);成功发行美元债3.25亿美元,期限3年,票息6.85％,较上期成本降低超150bp,有力支撑公司持续健康发展和现金流安全。
投资建议:考虑毛利率下行幅度超此前预期,我们下调公司盈利预测,预计2021-2023年EPS分别为1.42元、1.62元、1.81元(原为1.61元、1.94元、2.29元),当前股价对应PE分别3.3倍、2.9倍、2.5倍。当前公司土储充足质优、布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶,五年规划亦明确2025年4500亿元销售目标;同时债务持续优化,融资成本有望改善,叠加公司估值处于低位,股息率亦具备吸引力,看好公司后续表现,维持"推荐"评级。
风险提示:1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响;2)若疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;3)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。
[2021-08-30] 金科股份(000656):减量拿地,多种经营-2021年中报点评
■中信证券
业绩情况:2021H1公司实现收入439.7亿元,同比增长45.1％;净利润48.7亿元,同比增长14.3％;由于项目结算结构,少数股东权益占比增加原因,实现归母净利润37.1亿元,同比增长2.5％,显著低于营业收入增速。
销售稳健增长。2021年上半年,公司实现签约销售金额1025亿元,同比增长18％,已完成年度目标的41％,完成度较2020年同期提升1.55个百分点。公司销售规模的超高速成长阶段已经结束,经营重心逐步切换,我们相信,在激励、事业合伙人等长效机制以及中短期跟投制度的有机结合下,公司有望在达成2025年销售规模年复合增长率15％以上目标的同时,持续夯实盈利能力。
减量拿地,匹配稳杠杆决心。报告期末,公司可售资源面积超7300万方,足以覆盖三年销售,土储资源充裕。公司谨慎面对土地市场竞争,2021年上半年,合计新增建面835万方,同比下降39％,显著低于同期销售面积,权益拿地金额为186亿元,同比下降48％。公司新增土储能级明显提升,新一线及二线城市投资金额占比达49％/37％。多元化,即通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取项目金额占比达57％。
持续优化融资结构,坚持经营驱动型发展。报告期末,公司剔除预收账款的资产负债率为69.55％,净负债率为77.08％,现金短债比达1.38,较2020年末分别上升0.55/5.28/-1.80个百分点,但仍满足三道红线要求。公司整体负债结构有所改善,一年内到期债务占比较2020年末下降约5个百分点至28％。2021年上半年,公司经营性现金流净额达25.1亿元,较去年同期的-24.5亿元同样明显改善。
轻资产能力养成,增强公司发展可持续性。公司智慧服务板块增长迅速,2021年上半年归母净利润同比增速超80％,期末合约及在管面积达3.15/1.87亿平米,其独立第三方占比为58％/52％,市场化运作早,拓展能力强。科技产业板块累计开发运营管理面积达1300万平方米;商旅康养板块重塑IP,打造三大产品线。我们相信,在足够的战略重视下,公司有能力继续培育多元化业务能力,打造更强的永续经营能力。
风险因素:公司少数股东权益占比持续提升导致增收不增利的风险;公司项目利润率不及预期的风险;当前绝大多数民营企业债券市场融资十分不畅,若信用情况到年底都无法改观,也会影响公司融资借新还旧。
投资建议:公司销售保持稳健增长,珍惜杠杆率,谨慎面对激烈竞争的土地市场,强化多元拿地能力。我们认为,公司利润率有望避免快速下行。我们小幅调公司2021/2022年EPS预测为1.50/1.65元(原预测为1.50/1.63元),新增2023年EPS预测为1.87元。公司是民营房企中较为稳健保守的,参考可比公司,给予公司2021年5倍PE的目标市值,对应目标价7.5元/股(原目标价10.52元),当前股价4.62元/股,我们维持公司"买入"的投资评级。
[2021-08-29] 金科股份(000656):高质量销售回款拓地谋势而动,三道红线维持绿档-中期点评
■东北证券
事件:公司发布2021半年报,报告期内实现营业收入439.73亿元,同比上涨45.1％,实现归母净利润37.05亿元,同比上涨2.5％。
毛利率下调及少数股东损益增长较快双向影响下,本期归母净利润增长较为平缓。本期归母净利润较营收增长较缓的原因主要系毛利率持续回落,此外在全国化布局中主动降低拿地权益比例(自2018年,少数股东权益/所有者权益抬升至四成左右,而此前基本低于二成)使得本期少数股东损益同比增长80.4％至11.61亿元也对此有所影响。期内公司实现毛利率20.1％,同比-5.8pct,较2020全年下滑3.0pct;实现归母净利率8.4％,同比-3.5pct,较2020全年提升0.4pct。截至期末录得合同负债1488.00亿元,同比+6.7％,覆盖2020年营收1.70倍。费用率方面,期内三费/营收为7.1％,同比-0.9pct,销管费用/营收为6.5％,同比-0.5pct,财务费用/营收为0.6％,同比-0.4pct。
销售稳增回款率位居高位,拿地审慎多元投资保障质效。期内公司实现销售金额1025.00亿元,同比+18.1％,完成全年销售目标2500亿元的41％,其中华东、重庆占比位居第一二,分别为43％、20％,新一线、二线城市占比分别为40％、25％。期内录得销售回款997亿元,对应销售回款率为97％;实现销售面积1005.00万方,同比+16.9％;实现销售均价10199元/平,同比+1.1％。拿地方面,期内公司拿地面积835.00万方,同比-39.1％,多元投资占比来看,公开市场、地产+、收并购占比分别为43％、25％、15％;拿地金额354.0亿元,同比-35.2％,其中新一线、二线占比分别为49％、37％;楼面价4240元/平,同比+6.4％,楼面价/销售均价为41.6％,同比+2.1pct;拿地金额/销售金额为34.5％,同比-28.4pct,在上半年土拍市场竞争激烈的背景下,公司拿地力度有所减弱。截止期末,公司可售面积7300万方,重庆占比降至23.69％,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为20.94％、18.30％、17.81％、9.22％、5.27％。三道红线维持绿档,偿债能力有效提升。三道红线方面,公司资产负债率(扣除合同负债)为69.55％,同比-4.8pct;净负债率为77.08％,同比-49.9pct;现金短债覆盖比为1.38,同比+0.32,继2020年末以来继续保持绿档。期内录得经营性现金流净额25.1 4亿元(去年同期为-24.50亿元),EBITDA利息保障倍数同比+0.29至2.09,偿债能力有效提升,截至期末,有息负债余额同比减少160亿元至941.44亿元。长短债结构来看,短期负债占比为29.1％,同比-3.8pct;长期负债占比为70.9％。投资建议:维持公司买入评级,考虑公司新五年规划追求高质量发展下增速放缓,预计公司2021-23年EPS至1.50/1.67/1.87元,对应PE为3.08/2.77/2.48倍。
风险提示:行业销售景气度下滑超预期,政策调控收紧超预期。
[2021-08-29] 金科股份(000656):结算持续放量,多元拓展见效-中期点评
■华泰证券
2021H1归母净利同比+2.5%，延续稳健增长8月27日公司披露2021半年报:21H1实现营收439.7亿，同比+45.1%；实现归母净利37.1亿，同比+2.5%。公司新五年发展规划提出力争2025年总销售规模4500亿，年复合增速15%以上，向"四位一体、生态协同"的高质量发展稳步迈进。我们维持公司2021-2023年EPS预测1.52、1.82、2.15元，参考可比公司2021年3.3倍PE估值(Wind一致预期)，考虑到公司未来5年稳健增长预期和多元化战略推进，给予公司2021年4倍PE估值，目标价6.08元(前值8.36元)，维持"买入"评级。
结算放量，毛利率和权益比下行21H1公司地产结算继续放量，营收同比+45.1%至439.7亿，归母净利增速低于营收源于:1、结算毛利率同比-5.8pct至20.1%；2、表内低权益比项目集中结算，少数股东损益同比+80.5%至11.6亿，占净利润比重同比+8.8pct至23.9%。21H1期末合同负债较2020年末+6.1%至1428亿，为2020全年营收的1.63倍。21H1销售金额同比+18%，土地投资多元21H1公司实现销售金额约1025亿，同比+18%；销售回款约997亿；销售面积约1005万平，同比+17%。21H1新增土储计容建面835万平，拿地总价354亿，投资强度34.5%，较2020全年-5.5pct。其中二三线面积占比93%，商业、产业、收并购等拿地面积占比57%。21H1可售建面约7311万平，占比前三大地区重庆23.7%、华东20.9%、西南(不含重庆)18.3%。
负债平稳改善，持续满足绿档要求21H1报告期末有息负债余额较年初压降35.2亿至941.4亿(1年期内、1-3年期、3年期以上占比28.5%、55.7%、15.8%)，净负债率、扣除预收账款资产负债率、现金短债比77.1%、69.6%、1.38，持续满足绿档要求。21H1主流机构信用评级稳步提升，通过公司债、短融、中票、CMBS、美元债等直融工具募资约100亿元。
未来5年销售目标复合增速15%，维持"买入"评级2021年7月12日公司董事会通过回购议案，计划未来12月回购金额5-10亿，截至8月13日累计完成回购1.7亿。我们维持公司2021-2023年EPS预测1.52、1.82、2.15元，参考可比公司2021年3.3倍PE估值(Wind一致预期)，考虑到公司未来5年稳健增长预期和多元化战略，给予公司2021年4倍PE估值，目标价6.08元(前值8.36元)，维持"买入"评级。
风险提示:行业景气度下滑；西南市场影响；多元化业务对资金链构成压力。
[2021-08-29] 金科股份(000656):经营稳中有进,财务扎实向优-中期点评
■中金公司
1H21业绩低于市场预期
金科股份公布1H21业绩:营业收入同比增长45％至440亿元,归母净利润同比增长2.5％至37亿元,低于市场预期,主要因:1)结算毛利率同比下降5.8ppt至20.1％;2)结算项目权益比例低于去年同期致少数股东损益同比增长80％,占净利润比重增至24％(去年同期15％)。
财务端稳中向优,延续"绿档"。公司期内强化现金流安全、优化财务结构,上半年回款率97％(2020年90％),经营性现金流入25亿元(去年同期-25亿元),有息负债较年初减少2％(压降19亿元)。公司期末净负债率77.1％,扣预资产负债率69.6％,现金短债比1.4倍,与年初基本持平,维持"绿档"。年内公司发行各类标准化融资工具8笔,合计融资近百亿元,在融资环境趋紧和债市风险偏好较低的环境下,发行规模位居民营房企前列。
发展趋势
全年盈利料稳健增长。公司上半年竣工面积同比增长41％至1030万平,计划全年实现竣工面积2600万平(对应增速30％)。
我们预计积极的竣工交付将带动全年收入增逾三成,结算毛利率料较去年下降3～4ppt至约20％。同时考虑到低权益比例项目结算占比上行,少数股东损益占净利润比重料提升至30～35％,我们预计公司全年盈利将录得高个位数同比增长。
预计全年销售稳中有增,拿地延续审慎。公司上半年销售金额同比增长18％至1025亿元,我们预计全年在约4000亿元可售货值的支撑下,公司销售额有望达到2300亿元,对应增速约5％。出于对现金流安全的保障和对利润率达标的严格要求,公司上半年拿地金额同比下降35％至354亿元,对应拿地强度35％(1H20为63％),地货比约40％。拿地面积同比下降39％至835万平,其中通过地产+商业、地产+产业、收并购等方式获取的土地达472万平,占比57％。公司期末可售资源较年初扩张3％至7311万平,我们预计下半年公司将继续严守投资纪律,积极通过多元方式补充土地资源。
"四位一体、生态协同"战略平稳推进,积极布局"地产+"业务。公司上半年重塑商业IP,推出三条商业产品线;公司计划今年新增3个城市型购物中心和3个社区型购物中心项目,目前已实现长沙项目落地。期内产业板块新增开发运营面积超百万平方米,实现大连、新乡等项目落地。我们预计公司将继续积极推进"地产+"业务,并与地产主业协同发展。
盈利预测与估值
考虑到公司全年结算利润率和权益比例可能低于预期,我们下调2021/2022年盈利预测12％/13％至75/85亿元。当前股价对应2021/2022年3.3/2.9倍市盈率。维持跑赢行业评级,下调目标价13％至6.30元以反映盈利预测变动,新目标价对应2021/2022年4.5/3.9倍市盈率和36％的上行空间。风险融资和信贷环境超预期收紧;主要布局城市调控政策超预期转紧
[2021-08-29] 金科股份(000656):后续展望仍偏稳健,财务结构持续优化-2021年中报点评
■长江证券
事件描述
公司2021H1实现营收439.7亿(+45.1%)，归母净利37.1亿(+2.5%)，扣非归母净利28.5亿(-13.2%)，归母净利润率8.4%(-3.5pct)。
事件评论
毛利率下降拖累短期表现，后续业绩仍有支撑。公司2021H1营收同比+45.1%至439.7亿，主因项目竣工交付量大幅增加(竣工同比+41.1%)。结算毛利率随行业趋势下行(同比-6.9pct至19.0%)，对短期业绩构成拖累，叠加合联营企业投资收益下降与少数股东损益占比提升等影响，公司扣非归母净利同比-13.2%。投资性房地产等公允价值重估贡献一定增量，最终归母净利同比微增2.5%至37.1亿。
公司年中预收款项1428.2亿，预收/年化结算=1.4X；全年竣工目标+30.3%，销售均价逐年提升保障结算均价，且毛利率下行空间相对有限，后续业绩仍有支撑。
销售稳步提升，拿地相对审慎。公司上半年销售稳步提升，实现销售金额1025.0亿元(+18.1%)，销售面积1005.0万平(+16.9%)，销售均价1.02万元/平(+1.1%)；
华东/重庆/西南/华中/华南销售金额占比分别达到43%/20%/12%/11%/8%，区域布局日趋合理。行业融资趋紧和地价偏贵背景下，公司拿地表现相对审慎，上半年拿地面积/销售面积83.1%(-76.2pct)，拿地金额/销售金额34.5%(-28.4pct)，拿地均价/销售均价41.6%(+2.1%)；公司新增土储面积中57%来自非招拍挂拿地，拿地方式日趋多元；二三线(含新一线)城市占比约93%，城市能级显著提升。截至年中公司总可售资源约7311万平，对后续销售稳步增长提供较好保障。
杠杆控制有力，财务结构持续优化。公司杠杆控制得力，年中有息负债较上年末下降35.2亿元至941.4亿元，在手货币资金370.3亿元，净负债率/剔除预收的资产负债率/现金短债比分别为77.1%/69.6%/1.4，维持“绿档”地位。公司亦成功发行首单CMBS，新发美元债融资成本明显下行，财务结构持续优化。
后续展望仍偏稳健，积极回购彰显公司发展信心。公司竣工与销售目标较为积极，结算毛利率再次下行空间相对有限，销售专业绩均有望实现稳健增长；维持“绿档”轻装前行，融资成本有所下行，财务结构持续优化；实控人地位依旧稳健，公司有望长期维持战略定力，积极回购也彰显长期发展信心。预计公司2021-2023年归母净利分别为78/84/90亿，分别同增10.5%/8.1%/7.0%，对应PE分别为3.2/2.9/2.7X，维持“买入”评级。
风险提示
1.非核心城市去化情况存不确定性；
2.毛利率触底时间存不确定性；
3.股权结构与一致行动人关系存不确定性。
[2021-08-29] 金科股份(000656):业绩稳步增长,地产+业务发展良好-2021年中期业绩点评
■中信建投
上半年收入高增但盈利能力持续下滑。公司发布2021年中报,公司2021年中期实现营业收入439.7亿元,同比增长45.1％,归母净利润37.1亿元,同比增长2.5％。上半年公司营收增速高于归母净利润增速的主要原因在于:1、结算毛利率由去年同期的22.5％进一步下行至2021年上半年的18.1％;2、合资合作项目占比提升,少数股东损益占净利润比重较去年同期提升了8.8个百分点至23.9％。
销售量价齐升,华东和成渝区域仍是主力。2021年上半年,公司在销售方面实现量价齐升,上半年实现销售金额1025亿元,同比增长18.1％,实现销售面积1005万平方米,同比增长16.9％,销售均价为10199元/㎡,同比增长1.1％。从各区域销售结构上来看,公司在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到43％、20％、12％、11％和8％,和去年同期的结构基本保持一致。
投资城市能级进一步提升,财务结构持续优化。2021年上半年,公司累计新拓展土地项目39个,总计容面积达835万平方米,同比下滑39.1％,拿地金额为354亿元,同比下滑35.2％,楼面地价为4240元/㎡,同比提升6.4％。投资销售比为34.5％。财务杠杆方面,2021年上半年剔除预收账款后的资产负债率为69.6％,较去年末下降了0.3个百分点,净负债率为77.1％,和去年末基本持平;现金短债比达到1.38,较2020年末有所提升,财务结构进一步优化。
持续孵化地产+业务,打造第二增长曲线。公司于2020年末完成金科服务上市拆分,金科服务于2021年上半年实现收入约25.9亿元,同比增长88.8％;实现净利润5.4亿元,同比增长79.1％。
除了物业管理之外,金科产业、商业均已实现异地项目落地,并拥有重庆两江科技城、金科中心等标杆型项目,地产+业务实力不断提升。
维持买入评级及目标价不变。我们预测2021-2023年公司的EPS为1.53/1.76/2.00元,维持买入评级和9.18元的目标价不变。
风险提示:调控政策超预期;业绩结转可能不达预期。
[2021-08-29] 金科股份(000656):业绩平稳、财务优化,拿地更趋多元化-有业绩公布需要点评
■申万宏源
21H1营收同比+45％,归母净利润同比+2.5％、略低于市场预期。21H1,公司实现营收439.7亿元,同比+45.1％;归母净利润37.1亿元,同比+2.5％,略低于市场预期;扣非后归母净利润28.5亿元,同比-13.2％;基本每股收益0.67元,同比-1.5％;地产结算收入397.7亿元,同比+41.2％;毛利率和归母净利率为20.1％和8.4％,同比分别-5.8pct和-3.5pct,其中房地产销售及运营的结算毛利率为19.0％,同比-6.9pct;三费费率为7.1％,同比-0.9pct,费用率持续优化;少数股东损益比23.9％,同比+8.7pct。公司非经常性损益合计8.5亿元、同比+159.1％,主要包括:1)政府补助约1.4亿元、同比-57.7％,为产业地产的政府补贴;2)IP公允增值5.4亿元、同比+165.6％,源于公司开始布局商业地产业务;3)取得控制权时的原有股权公允增值4.1亿元。截至21H1末,公司预收款达1,428亿元,同比+2.6％,可覆盖20年营收1.6倍,可结算资源较丰富,助力后续业绩稳增。
21H1销售额同比+18％,拿地/销售额比35％,拿地多元化并能级提升。21H1,公司销售金额1,025亿元,同比+18％,目标完成率达41％;销售面积1,005万平,同比+17％;销售回款997亿元,回款率高达97％。21H1,新开工932万平,同比-22.3％;竣工1,030万平,同比+41.1％。21H1,拿地金额达354亿元,同比-35％,其中新一线占比49％,二线占比37％,拿地能级提升;新增计容建面835万平,同比-39％,多元化拿地占比57％;楼面均价4,240元/平米,同比+6％;拿地/销售金额比35％、拿地/销售面积比83％;拿地/销售均价比42％。21H1末,公司总可售面积约7,311万平,相当于20年销售的3.3倍,公司土储丰富、并重庆占比达24％。21年,公司销售目标2,500亿元,同比+12％,计划新开工2,900万平,同比-2.2％,计划竣工2,600万平,同比+30.3％。
财务结构持续优化,三条红线指标维持绿档,评级提升、促融资成本下降。21H1末,公司有息负债为941.4亿元,较20年末进一步下降35亿元,其中,一年内/一到三年内/三年以上到期有息负债分别占比28.5％/55.7％/15.8％,短债占比降低、长债占比提升,期限结构进一步优化。报告期末,公司资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为80.4％、69.6％,较21Q1末分别-0.7pct、-0.4pct;净负债率达77.1％,较21Q1末-5.1pct,现金短债比达1.4倍,公司"三条红线"指标维持"绿档"。公司主体信用等级稳步提高,境内主流评级机构均给予AAA级,标普国际评级由B+跳级提高至BB-,穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面,有望推动公司融资成本的进一步下降。此外,报告期内,公司经营性现金流净额25.14亿元,同比增长202.6％。
投资建议:业绩平稳、财务优化,拿地更趋多元化,维持"买入"评级。2016年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富。新五年计划中,公司计划打造多元"地产+"业务提升永续经营能力,预计将推动公司买入高质量发展阶段。鉴于公司结算利润率仍有下行压力,我们下调公司2021-2023年每股盈利预测至1.42/1.56/1.72元(原预测值为1.52/1.87/2.16元),同比增速7.7％/10.0％/10.3％,目前21PE仅3.3倍,并20A股息率高达9.7％,维持目标价10.26元,维持"买入"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。
[2021-08-10] 金科股份(000656):金科股份7月份实现销售金额约166亿元
■证券时报
金科股份(000656)8月10日晚间公告，2021年7月，公司及所投资的公司1实现销售金额约166亿元，房地产销售面积约141万平方米。2021年1-7月，公司及所投资的公司实现销售金额约1187亿元，房地产销售面积约1146万平方米。
[2021-07-17] 金科股份(000656):上半年盈利料稳增,财务端延续优势-中期点评
■中金公司
上半年盈利料稳增,财务端延续优势
预测IH21归母净利润同比增长15％预计二季度结算利润稳健增长,毛利率延续同比下降趋势。我们预计公司二季度房地产竣工交付增加将带动结算收入延续积极增长(IQ21营业收入同比增长63％),同时结算项目利润率将延续下降趋势,我们预计1H21税后毛利率将下降5个百分点至17.5％左右(IQ21较lQ20下降4.6个百分点至16.7％)。叠加台联营项目结算对投资收益的增厚,我们判断公司上半年盈利将同比增长l5％(隐含第二季度盈利同比增长15％)。
关注要点
全年销售额料达2500亿元,上半年完成度已超四成。公司上半年实现销售金额1021亿元,同比增长23％,较1H19增长29％(历史年份采用克而瑞口径数据,下同),实现销售面积1005万平,同比增长22％,较IH19增长18％,对应销售均价10159元／平,同比增长1％。我们预计公司全年可售货值约4000亿元,以62.5％的去化率估算,全年能够实现2500亿元的销售目标,对应同比增速12％,上半年已完成全年计划的41％。
财务端保持稳健,料维持‘绿档’达标。年初至今公司共发行8笔标准化融资工具(2笔超短融、3笔公司债、1笔中票、1笔ABS和1笔美元债),境内信用债发行规模79.35亿元,加权平均票面利率仅6％,境外美元债发行规模3.25亿美元,票面利率6.85％0在上半年融资环境整体趋紧和债券市场风险偏好较低的环境下,公司融资规模和成本在可比民营房企中表现优异。同时上半年公司信用评级屡获提升,4月标普和穆迪分别上调公司信用评级和展望。1021末,公司净负债率89.7％,剔除预收款后的资产负债率70％,现金短债比1.18倍;我们认为公司将保持财务端优势,中报仍将维持"三条红线"下的"绿档"达标。
"地产+"业务布局稳稳推进。公司秉承"四位一体、生态协同"发展战略制定了中长期发展规划,上半年积极推进相关业务条线组织架构的重新梳理,对产品线进行规划调整并进行人才储备。公司计划今年新增3个城市型购物中心和3个社区型购物中心项目,5月已实现长沙项目落地;此外公司收购3座爱琴海购物公园并全部更名"金科爱琴海"。
估值与建议
维持盈利预测不变,当前股价交易于3.1/2.7倍2021/2022年市盈率,维持跑赢行业评级,下调目标价25％至7_20元(主要因市场风险偏好下行),对应4.5/3.9倍2021/2022年目标市盈率和45％的上行空间。
风险
新战略达成进度不及预期;主要布局城市调控政策超预期转紧。
[2021-07-13] 金科股份(000656):金科股份拟斥资不超10亿进行回购
■上海证券报
金科股份12日晚公告称，公司拟以集中竞价交易方式回购部分社会公众股份，回购金额不低于5亿元(含)且不超过10亿元(含)，回购价格上限为7.90元/股。根据测算，金科股份此番预计回购股份占公司总股本的比例在1.19%至2.37%区间。
公告称，此次回购股份拟用于实施员工持股计划或股权激励计划。若公司未能实施员工持股计划或股权激励计划，公司将依法对回购的股份予以注销。
值得一提的是，根据公司章程约定，金科股份此次回购方案经董事会审议通过即可实施，无需提交股东大会审议。7月12日，金科股份召开董事会，审议通过了此次回购计划。
财务数据显示，截至2020年末，金科股份货币资金余额约435亿元，有息负债余额为977亿元，1年内到期有息负债总额为325亿元，1年内到期的负债占比降至33%，结构更趋优化，且货币资金余额能有效覆盖短期有息负债。2020年末，金科股份成为“三道红线”达成“绿档”标准的企业之一，且持续满足“三道红线”监管指标要求。
从销售情况来看，公司按照全年销售计划稳步推进，狠抓“有质量”的销售，坚持高质量发展理念，针对性地开展各项营销措施，通过提前预判、精细管控、一盘一策等营销策略，提升销售质效。金科股份12日晚发布的销售数据显示，6月，公司及所投资的公司实现销售金额约172亿元，房地产销售面积约187万平方米。今年1月至6月，公司及所投资的公司实现销售金额约1021亿元，同比增长约18%，回款率达95%，房地产销售面积约1005万平方米。
[2021-07-09] 金科股份(000656):金科股份实控人黄红云与股东陶虹遐拟就陶虹遐直接持有的2.49%公司股份解除一致行动关系
■上海证券报
金科股份9日早间公告，公司近日收到公司实际控制人黄红云及股东陶虹遐的来函。公司股东陶虹遐发来《关于限期发布解除<一致行动协议>的函》，要求解除与黄红云一致行动关系。若双方就陶虹遐直接持有的股份(即占公司总股本2.49%的股份)解除一致行动关系，黄红云实际可支配公司表决权的股份比例为27.50%。黄红云与陶虹遐需按照相关法律法规的规定履行解除一致行动人的手续。
7月8日，公司收到主要股东的书面文件，为保障和巩固黄红云对金科股份的实际控制地位，确保金科股份安全稳定发展，当黄红云对金科股份实际可支配表决权的股份比例小于等于20.5425%的情况下，该主要股东将其持有公司6%股份比例的表决权委托给黄红云先生行使，有效期为五年。
黄红云与陶虹遐解除一致行动关系不会导致公司控股股东及实际控制人发生变化，不涉及公司控制权变更，不会对公司生产经营造成重大不利影响，不会损害公司及中小股东利益。
[2021-06-21] 金科股份(000656):实控人地位稳健,融资成本持续优化-事件点评
■长江证券
事件描述
公司6月20日发布公告,实控人相关股权财产分割事项落地,且公司控股股东与实控人并未改变。
事件评论
股权财产分割事项落地,实控人地位稳健。公司实控人相关股权财产分割事项落地,黄红云先生与陶虹遐女士经法院调解达成一致,同意将金科控股持有的金科股份3.72亿股(占公司总股本的6.96％)无限售条件流通股份转让到虹淘公司(黄陶二人在金科控股与虹淘公司持股比例均为51％/4g％)。原一致行动人关系仍将延续,本次股权转让并未导致公司控股股东与实控人发生变动,实控人地位稳健。
销售整体表现较好,拿地较为审慎。销售表现较为亮眼,公司前5月实现销售金额849亿元(较2020/2019同期分别+41.g％/29.5％,之前年份数据参阅克而瑞,下同),销售面积818万平(较2020/2019同期分别+32.4％/12.5％),销售均价1.04万元／平(较2020/2019同期分别+7.2％/15.0％),已经完成全年2500+亿(+12.0％以上)销售目标的34.0％。拿地整体偏审慎,一季度公司新增建面395.5万平(同比+30.9％),土地购置合同金额182.3亿元(+67.5％),拿地金额／销售金额37.1％(-4.1pct)．新增建面／销售面积83.3％(-28.2pct),楼面均价／销售均价44.6％(+7.6pct)。面对上半年整体偏热的土地市场,公司恪守拿地纪律,有效保证了拿地盈利性;而充裕的土地储备也使得公司在保证后续销售的同时,可以更有战略定力应对溢价率上行挑战。
"绿档"轻装前行,发债成本持续优化。公司严控杠杆,2020年末三条红线全部达标,成功晋级"绿档";本年度继续维持低杠杆轻装前行,2021Q1末净负债率／剔除预收的资产负债率／现金短债比分别为82.2％/70.0％/1_2,财务状况健康。融资渠道顺畅,成功发行3年期3.25亿美元债以借新还旧,票息6.85％(2019年公司所发行的2年期3亿美元债票息为8.375％),公司债务久期拉长的同时融资成本持续优化。公司决议下调"19金科03"债券票面利率,财务自信彰显。
未来目标积极融资成本优化,分子分母迎双击。公司竣工与销售目标较为积极,结算毛利率下行空间有限,销售与业绩均有望保持双位数以上增长,业绩与估值具备吸引力;维持"绿档"轻装前行,融资成本持续优化,分子分母迎双击;实控人地位稳健依旧,公司有望维持战略定力。预计公司2021-2023午归母净利分别为86/102/119亿,分别同增22.1％118.g％/17.0％,对应PE分别为3.5/2.9/2.5X,维持"买入"评级。
风险提示
1.非核心城市去化情况存不确定性;2.毛利率触底时间存不确定性。
[2021-06-08] 金科股份(000656):业绩稳健增长可期,财务优化降档成功-首次覆盖报告
■光大证券
全国化均衡布局稳步推进,投资重心重回高能级城市:截至2020年末,公司已进驻全国23个省(市),合计总可售面积超7100万方,覆盖当期销售面积倍数达3.2倍,可售资源充裕。2020年公司新增计容建面2364万方,同比减少28.9％;土地购置额892亿元,同比增长0.5％;拿地成本3773元/平方米,同比增长41.2％,拿地均价/销售均价近三年维持40％安全线以下。土地成本增加主要因公司拿地质量回升所致,2020年公司一二线城市拿地建筑面积占比较上年同期提升20pct至50.5％,土储质量提升利于公司盈利企稳。
销售稳健增长,巩固区域深耕护城河:2020年公司实现全口径销售金额约2232亿元,同比增长20％;重庆、江苏、浙江单省(市)销售规模超200亿元,四川、河南、山东单省销售规模超100亿元,区域深耕效果显著。2021年公司全口径销售目标为2500亿元,同比增长12％。2021年一季度,公司已实现销售额约491亿元,完成全年目标近20％;实现销售面积约475万平方米。
业绩短期内可兑现性较强,净利率小幅回升:2020年公司实现营业收入877亿元,同比增长29.4％;实现归母净利润70.3亿元,同比增长23.9％。我们认为公司未来短期内业绩可兑现性较高,原因包括:1)公司2020年合同负债1346亿元,覆盖2020年营业收入1.5倍;2)2020年受疫情影响的延期竣工项目将迎来集中结算期。2021年公司计划竣工面积达2600万平方米,同比增加30％;3)2019年后公司拿地能级的回升或带来结算均价提高。此外,销售费率改善及投资净收益增加拉动2020年公司净利率提升1.7pct至11.1％。财务指标更趋健康,三道红线降至绿档:2020年公司总有息负债976.5亿元,同比下降1.1％;一年内到期有息负债约325亿元,占比33％,负债规模及结构持续优化。同期公司现金短债比小幅提升至1.3X;净负债率75.1％,同比下降45pct;剔预后资产负债率69.9％,同比下降5pct,达"三道红线"绿档要求。
盈利预测、估值与评级:基于公司当前结算基础及未来销售展望,并参考业绩指引与股权激励指引,我们预测公司2021-2023年EPS分别为1.39、1.56、1.72元。现价对应2021-2023年预测PE分别为4.1、3.6、3.3倍;预测股息率分别为8.8％、9.9％、10.9％。公司全国化布局稳步推进,拿地质量提升,业绩稳健增长,区域深耕优势明显,品牌溢价较强,积极挖掘代建和城市更新等新的利润增长点,为"三道红线"绿档企业,财务指标改善明显。根据DDM估值模型,公司目标价7.13元,对应21年预测PE5.1倍,首次覆盖给予"买入"评级。
风险提示:推盘销售不及预期;财务改善不及预期;业绩承诺兑现不及预期。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================
[2022-02-17] 金科股份(000656):逆境融资改善,偿债压力明显减轻-有信息公布需要点评
■申万宏源
拟发行15亿元公司债,票面利率8％,增强短期流动性,缓解偿债压力。2月16日,公司公告,公司拟发行规模为不超过15亿元(含15亿元),期限为4年期的公司债,最终确定本期债券的票面利率为8％。截至目前,公司6月前到期债务为2月20日到期的19亿元公司债、4月28日到期的1.9亿元ABS、以及5月28日到期的12.5亿元公司债,本次发行15亿元公司债,为公司补充了短期流动性,大幅缓解了短期偿债压力。此外,12月22日,金科股份在全国银行间债券市场成功发行2021年度第四期超短期融资券,发行金额8亿元,票面利率6.8％。在目前行业资金困境阶段,公司融资优势凸显,能够在银行间市场融资的大多为央企、国企,以及少数信用优质的民营企业。公司此次发行公司债,彰显了公司优质的信用背景和稳健经营的市场形象,体现出公司在民企中的融资优势。
21年销售额同比-16％,3Q21拿地/销售额比26％。2021年,公司实现销售金额1,876亿元,同比-15.9％;销售面积1,997万平,同比-10.8％;21年前三季度公司销售回款1,435亿元,回款率高达98％。2021年前3季度,拿地金额达387亿元,同比-48％;新增计容建面990万平,同比-50％,新一线及二三线城市占比85％,多元化拿地占比59％;楼面均价3,909元/平米,同比+5.4％;拿地/销售金额比26％、拿地/销售面积比68％;拿地/销售均价比39％。21H1末,公司总可售面积约7,311万平,相当于20年销售的3.3倍,公司土储丰富、并重庆占比达24％。
三条红线指标维持绿档,经营性现金流同比大增。至2021Q3末,公司有息负债为875.9亿元,较20年末进一步下降100亿元,其中,一年内/一到三年内/三年以上到期有息负债分别占比23.4％/58.8％/17.8％,短债占比降低、长债占比提升,期限结构进一步优化。报告期末,公司资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为80.1％、68.5％,较21H1末分别-0.3pct、-1.1pct;净负债率达77.1％,较21H1末-0.5pct,现金短债比达1.4倍,公司"三条红线"指标维持"绿档"。此外,3Q2021,公司经营性现金流净额74.3亿元,同比增长569.8％。
投资分析意见:逆境融资改善,偿债压力明显减轻,维持"买入"评级。2016年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长。新五年计划中,公司计划打造多元"地产+"业务提升永续经营能力,预计将推动公司买入高质量发展阶段。考虑到行业结算利润率承压,我们下调公司2021-2023年每股盈利预测至1.19/1.20/1.24元(原预测值为1.36/1.47/1.59元),目前21PE仅3.9倍,并20A股息率高达10％,维持目标价10.26元,维持"买入"评级。
风险提示:调控政策超预期收紧,市场销售去化率下行,房地产税试点超预期扩围。1月22日公司收到深交所关注函,要求说明黄斯诗与黄红云解除一致行动的依据是否充分、合理,2月7日,公司公告延期回复深交所关注函,截至目前公司暂未回复关注函。
[2022-01-26] 金科股份(000656):稳规模、降负债,提升经营能力-年度点评
■中金公司
业绩预览
预测2021年归母净利润同比下降5％
我们预计公司2021年营业收入稳增30％,结算毛利率(税后)将下降至18％左右(2020年为20％)。我们估算公司结算项目平均权益比例低于2020年,叠加部分非经常性损益的影响,2021年归母净利润料同比下降5％至67亿元,基本符合市场预期。
关注要点
销售规模料维持平稳,拿地延续谨慎态度。公司2021年实现销售金额1876亿元,同比下降16％,销售面积1997万平,同比下降11％。公司于2021年下半年起持续开展去车位、去尾房等降库存工作,因此带动销售均价同比下降6％至9394元/平。
受行业基本面整体承压的影响,公司2021年下半年以来拿地放缓,全年拿地总额约400亿元,对应拿地强度约20％。我们认为公司短期内将延续审慎拓储的态度,同时考虑到公司2021年末土储总可售面积约6000万平,可支撑2-3年销售,我们预计公司未来销售规模将维持平稳,并力争稳中求进。
有息负债持续压降,年末料延续"绿档"。公司2021年三季度末净负债率、扣预资产负债率和现金短债比分别为74.2％、68.5％和1.4倍,有息负债规模较2021年初压降8％至926亿元(含永续债)。公司积极主动调整债务结构、降低负债规模,我们预计公司年末有息负债规模将较3Q21末继续下降,叠加净利润结算增厚权益,三条红线指标将较3Q21末继续边际改善,延续"绿档"。公司2021年12月末在行业信用承压的背景下成功发行一笔金额8亿元的超短融,票面利率6.8％。
积极提升经营能力,代建业务未来有望成为新的增长点。我们认为公司将继续秉承"一稳二降三提升"的策略,继续稳健发展,降负债、降库存,提升盈利能力、核心竞争力和资产运营能力。公司于2020年下半年组建代建专业团队,到目前为止,公司代建业务已经取得200亿以上货值,2021年代建项目实现销售金额约20亿元。我们认为代建模式有利于降低资金投入和控制经营风险,公司未来有望持续推进该业务发展。
估值与建议
考虑到结算利润率略低于此前预期,我们下调2021/2022年盈利预测5％/7％至67/72亿元,引入2023年预测79亿元,同比增速-5％/8％/10％。当前股价交易于2022/2023年3.9/3.5倍市盈率,维持跑赢行业评级和目标价5.33元不变,目标价对应3.9倍2022年市盈率和2％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧;融资环境超预期转紧。
[2022-01-18] 金科股份(000656):金科股份控股子公司拟认购私募股权投资基金份额
■证券时报
金科股份(000656)1月18日晚间公告，公司控股子公司金科服务作为有限合伙人拟出资1.7亿元，认购厦门融汇弘上二期股权投资合伙企业(有限合伙)(简称“标的基金”)部分新增份额，占此次新增份额后标的基金认缴总出资额的13.08%。标的基金重点关注医疗健康领域、新兴科技领域等。
[2022-01-14] 金科股份(000656):金科股份2021年公司及所投资公司实现销售金额约1876亿元
■证券时报
金科股份(000656)1月14日晚间公告，2021年公司及所投资的公司实现销售金额约1876亿元，房地产销售面积约1997万平方米;公司代建房地产开发项目全年实现销售金额约20亿元。
[2021-12-24] 金科股份(000656):融资环境持续改善,腰部龙头信用修复提速-事件点评
■长江证券
事件描述
12月22日,公司成功发行8亿元超短期融资券,票面利率6.8％,发行期限270天。
事件评论
成功境内融资彰显投资者信任,或将较早受益行业风险偏好与信用端修复。12月22日公司成功发行8亿元超短融,票面利率6.8％,发行期限270天,主要用于置换12月25日到期的8亿元"21金科地产SCP002"。在民营房企资金链整体趋紧的当下,公司领先同行顺利发行超短融,一方面彰显投资者对公司长期价值的认可与安然度过"时艰"的信心,另一方面也舒缓公司债务到期压力,有效消弭资本市场与购房者种种疑虑,有助于信用重铸与购房热情再起。更高层面看,近期监管层明确支持房企在银行间与交易所市场合理融资,央行、银保监会更是发文"鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务,重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目",风险偏好与信用端修复或向腰部民营龙头扩散,公司有望在较早阶段受益,本次超短融的成功发行即是明证。
出让部分金科服务股权引入战投,提升资金安全性。12月16日公司公告转让1.44亿股金科服务股份(总股本的22％)至博裕投资旗下投资主体,股份转让金额37.34亿港元;交易完成后公司仍持有金科服务30.33％的股份,为其第一大股东及控股股东。本次交易一方面为金科服务引入国际知名战投,进一步改善金科服务法人治理结构,提升其长期发展能力;更重要的是一次性大笔资金回笼明显提升了公司手头资金调配的灵活程度,也彰显了公司维持财务安全与稳健经营的信心与决心。
重视回款暂缓拿地,公开债集中到期压力有限。尽管受行业大环境影响,近期销售增速有所有所回落,但前11月销售金额与销售面积仍分别达到1742亿元(-10.8％)、1807万平(-5.0％);且公司持续紧抓回款,前三季度回款率高达98.1％。三季度后公司拿地强度明显下调,主动节流以应对行业波动。公司坚守"一稳二降三提升"战略,在较早阶段就开始降负债调结构。截至21Q3末有息负债为876亿元,较年初压降近100亿元;净负债率/剔除预收的资产负债率/现金短债比分别为73.2％/68.5％/1.5,维持"绿档"地位。此外公司在2022年中前到期公开境内外债券规模有限,且分布较为均匀,不存巨量集中到期压力,公司应对更为灵活。
融资环境持续改善,腰部龙头信用修复提速。融资环境持续改善,优质腰部龙头有望较早阶段受益行业风险偏好与信用端修复;随着稳增长政策逐渐兑现,行业基本面或在2022Q2左右看到拐点,公司有望在竞争中胜出。预计公司2021-2023年归母净利分别为74/81/90亿,对应PE为3.2/2.9/2.6X,维持"买入"评级。
风险提示
1.非核心城市去化情况存不确定性;2.毛利率触底时间存不确定性;3.表外、非标等债务到期情况存不确定性。
[2021-12-24] 金科股份(000656):优质民企融资改善,行业逆境领航突围-有信息公布需要点评
■申万宏源
成功发行8亿元超短融,融资困境中民企融资难能可贵。根据上清所公告的金科股份21年第四期超短融发行公告,12月22日,金科股份在全国银行间债券市场成功发行2021年度第四期超短期融资券,发行金额8亿元,票面利率6.8％,发行期限270天,发行人的主体长期信用评级为AAA级、评级展望稳定。在目前行业资金困境阶段,公司融资优势凸显,能够在银行间市场融资的大多为央企、国企,以及少数信用优质的民营企业。公司本期超短期融资券的成功发行,彰显了公司优质的信用背景和稳健经营的市场形象。截至目前,2021年公司已累计发行11笔境内境外债券,涵盖信用债、ABS、CMBS、超短融及境外美元债,合计发行金额约124.65亿人民币,在行业融资困境中,公司融资渠道相对畅通,体现出公司在民企中的融资优势。
11M21销售额同比-11％,3Q21拿地/销售额比26％。2021年1-11月,公司销售金额1,742亿元,同比-10.8％;销售面积1,807万平,同比-5.0％;21年前三季度公司销售回款1,435亿元,回款率高达98％。2021年前3季度,拿地金额达387亿元,同比-48％;新增计容建面990万平,同比-50％,新一线及二三线城市占比85％,多元化拿地占比59％;楼面均价3,909元/平米,同比+5.4％;拿地/销售金额比26％、拿地/销售面积比68％;拿地/销售均价比39％。21H1末,公司总可售面积约7,311万平,相当于20年销售的3.3倍,公司土储丰富、并重庆占比达24％。
三条红线指标维持绿档,经营性现金流同比大增。至2021Q3末,公司有息负债为875.9亿元,较20年末进一步下降100亿元,其中,一年内/一到三年内/三年以上到期有息负债分别占比23.4％/58.8％/17.8％,短债占比降低、长债占比提升,期限结构进一步优化。报告期末,公司资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为80.1％、68.5％,较21H1末分别-0.3pct、-1.1pct;净负债率达77.1％,较21H1末-0.5pct,现金短债比达1.4倍,公司"三条红线"指标维持"绿档"。此外,3Q2021,公司经营性现金流净额74.3亿元,同比增长569.8％。
投资分析意见:优质民企融资改善,行业逆境领航突围,维持"买入"评级。2016年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长。新五年计划中,公司计划打造多元"地产+"业务提升永续经营能力,预计将推动公司买入高质量发展阶段。我们维持公司2021-2023年每股盈利预测为1.36/1.47/1.59元,同比增速3.1％/8.4％/8.0％,目前21PE仅3.3倍,并20A股息率高达10％,维持目标价10.26元,维持"买入"评级。
风险提示:调控政策超预期收紧,市场销售去化率下行,房地产税试点超预期扩围。
[2021-12-23] 金科股份(000656):西南区域的可能"剩者"-跟踪点评
■中信证券
公司成功实现境内债券市场融资,进一步缓解资金压力。根据上海证券报报道,公司成功发行超短期融资券,金额8亿元,票面利率6.8％。我们认为,在普遍性的资金紧张环境下,公司顺利发行短期融资券,不仅象征境内投资者对公司的认可,也会有效缓解消费者对交付的顾虑。整体来看,公司境外债务数量不多,境内债务借新还旧的可能性则更大一些。我们相信,公司是有能力逐渐恢复主体信用的企业之一,尽管我们也预计公司的主体融资成本有较之历史提升的概率。
公司销售受行业影响,但货值充裕,预计2022年初有复苏的希望。公司2021年11月实现销售金额约126亿元,销售面积约144万平米,同比分别下降44.0％及35.1％。2021年1-11月实现销售金额约1,742亿元,销售面积约1,807万平米,分别下降10.8％及5.0％。我们相信,随着按揭贷款投放的增加,市场预期的稳定,公司销售情况有望在2022年3月回暖。
增加合作,盘活资金。公司出让一部分金科服务的股权给战略投资者,尽全力在保证业务稳定性情况下增加公司内部的自由现金流。我们认为,这种务实和市场化的做法,也是公司能够取得越来越多投资者信任的前提。
公司若发挥深耕重庆的本色,未来有望应对新的市场潮流。历史上公司深耕重庆多年,在重庆市区和周边片区都极富品牌影响力,而整个西南市场仍是公司重心所在。我们认为,全国房地产市场正在走向本地化和区域化,公司在陌生城市的竞争力可能有限,无论是开发经验还是资金成本都未必有优势。但在西南片区,尤其是重庆市场,可以和公司竞争的本地大公司并不多。长期来看,尽管公司仍然面临盈利能力下降的挑战,但若能适当考虑深耕本地,则其发展势头或可以更加看高一线。
风险提示:公司盈利能力整体下行的风险。公司个别项目可能存在减值风险。
投资建议:公司强化销售,顺利债权融资,盘活存量证券化资产,增加体内自由现金流。我们期待公司整体复苏,维持公司2021/2022/2023年EPS预测为1.50/1.65/1.87元,维持7.50元/股的目标价(对应2021年5倍PE),维持公司"买入"的投资评级。
[2021-12-16] 金科股份(000656):金科股份金科服务将引入博裕投资作为战投
■证券时报
金科股份(000656)12月16日晚公告，将引入博裕投资作为金科智慧服务集团股份有限公司战略投资者，并向博裕投资旗下投资主BROAD GONGGA转让所持金科服务22%股份，本次股份转让交易金额为37.34亿港元。
[2021-11-10] 金科股份(000656):金科股份10月实现销售金额约154亿元
■证券时报
金科股份(000656)11月10日晚间公告，2021年10月，公司及所投资的公司实现销售金额约154亿元，房地产销售面积约201万平方米。1-10月，公司及所投资的公司实现销售金额约1616亿元，房地产销售面积约1663万平方米。
[2021-11-02] 金科股份(000656):回款率维持高位,杠杆持续优化-三季点评
■平安证券
事项:公司公布2021年三季报,前三季度实现营收636.8亿元,同比增长33.4％,归母净利润45.3亿元,同比增长2.0％,对应基本EPS为0.80元/股。
平安观点:
业绩保持平稳,未结资源仍充足。公司前三季度营收同比增长33.4％,归母净利润同比增长增2.0％,净利增速低于营收增速主要因:1)地价上涨而政府限价导致期内综合毛利率同比降5.7pct至19.5％;2)期内结算的非并表项目数量减少,合联营企业投资收益同比降52％至3.6亿元;3)少数股东损益占比同比提升5.0pct至25.5％。期内公司经营继续改善,期间费用率同比降0.6pct至8.3％。考虑期末合同负债与预收款合计值较期初提升8.0％至1454.5亿元,为2020年营收1.7倍,叠加全年30％的计划竣工增速,为业绩延续增长奠定基础。
销售略有放缓,但回款率达98％。随着下半年楼市承压,公司销售有所放缓,前三季度销售金额1463亿元,同比降0.7％,完成全年销售目标(2500亿元)的58.5％;销售回款约1435亿元,回款比例高达98％;销售面积1462万平,同比增2.9％;平均售价10007元/平,较2020年全年增0.4％。
投资力度收缩,多元化拿地成效显著。资金环境偏紧叠加销售承压,公司收缩拿地力度以保证现金流安全,期内新增土储计容建面990万平米、总价387亿元,分别为同期销售面积、销售金额67.7％、26.5％,拿地销售金额比较上半年34.5％有所降低,亦略低于2020年全年(39.9％);期内平均楼面地价3909元/平米,地价房价比39.1％,略高于2020年全年(37.9％)。期内公司拿地方式更趋多元化,通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取土地建面583万平方米,占比59％。
杠杆持续降低,维持"绿档"水平。期内公司积极降负债、优化期限结构,有息负债规模从上年末976.6亿元降至期末875.9亿元,压降近100亿元;有息负债中一年以上负债占比达76.6％。期末公司在手现金301.7亿,现金短债比达147.4％,期末剔除预收账款与合同负债后的资净负债率分别为68.5％、73.2％,同比降4.2pct、39.1pct,期末经营性现金流净额74.31亿元,同比增长569.77％,持续满足"三道红线"要求。期内公司完成发行10亿元超短期融资券,融资渠道保持顺畅。
投资建议:维持公司盈利预测,预计2021-2023年EPS分别为1.42元、1.62元、1.81元,当前股价对应PE分别3.1倍、2.7倍、2.4倍。当前公司杠杆持续优化,经营稳定有序,同时土储充足质优、布局更趋均衡合理,中长期看规模有望再上台阶,五年规划亦明确2025年4500亿元销售目标;此外估值处于低位,股息率亦具备吸引力,看好公司后续表现,维持"推荐"评级。
风险提示:1)近期楼市下行压力较大,若后续房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。2)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率仍面临下滑风险;3)个别房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力。
[2021-11-01] 金科股份(000656):销售稳健,拓展审慎优化财务结构-季报点评
■华泰证券
2021前三季度归母净利同比+2.0％,延续稳健增长
10月29日公司披露2021年三季度报。前三季度实现营收636.8亿,同比+33.4％;实现归母净利45.3亿,同比+2.0％。由于毛利率以及市场景气度下行超预期,我们预计公司2021-2023年EPS为1.41、1.54、1.70元(前值1.52、1.82、2.15元),参考可比公司2021年3.1倍PE估值(Wind一致预期),考虑到公司未来5年稳健增长预期和多元化战略,给予公司2021年3.8倍PE估值,目标价5.36元(前值6.08元),维持"买入"评级。
结算放量,毛利率和权益比下行前三季度公司地产结算继续放量,结算面积718万方,推动营收维持高增长,归母净利增速低于营收源于:1、毛利率同比-5.7pct至19.5％;2、表内低权益比项目集中结算,少数股东损益同比+36％至15.5亿,占净利润比重同比+5pct至25.5％。期末合同负债较2020年末+8％至1454亿,为2020全年营收的1.7倍。第三季度受市场景气度下滑影响,销售拿地节奏趋缓前三年季度公司实现销售金额约1463亿,同比微降0.8％;销售回款约1435亿;销售面积约1462万平,同比+2.8％。第三季度受市场热度下降影响去化趋缓,拿地节奏同步放慢。前三季度新增土储计容建面990万平,同比-50.4％,拿地总价387亿,同比-47.7％。投资强度较上半年-8pct至26.5％。权益有所下降,金额口径下拿地额占比较20年全年-5pct至52％。其中通过商业、产业、收并购等方式拿地面积占比59％。
负债平稳改善,持续满足绿档要求
报告期末有息负债余额较年初压降101亿至875.9亿(1年期内、1-3年期、3年期以上占比23％、59％、18％),三道红线指标全部合格,持续满足绿档要求。上半年通过公司债、短融、中票、CMBS、美元债等直融工具募资约100亿元,第三季度成功发行10亿元规模超短融,利率6.8％。
回购彰显成长决心,维持"买入"评级
2021年7月12日董事会通过回购议案,计划未来12月回购金额5-10亿,截至10月29日累计完成回购1.7亿。由于毛利率以及市场景气度下行超预期,我们预计公司2021-2023年EPS为1.41、1.54、1.70元(前值1.52、1.82、2.15元),参考可比公司2021年3.1倍PE估值(Wind一致预期),考虑到公司未来5年稳健增长预期和多元化战略,给予公司2021年3.8倍PE估值,目标价5.36元(前值6.08元),维持"买入"评级。
风险提示:行业景气度下滑;西南市场影响;多元化业务对资金链构成压力
[2021-10-12] 金科股份(000656):金科股份9月销售金额约152亿元 开展车位去库存
■证券时报
金科股份(000656)10月12日晚间公告，公司及所投资的公司9月份实现销售金额约152亿元，房地产销售面积约191万平方米;公司于本月开展专项车位去库存工作，本月实现车位销售金额约12亿元。2021年1-9月，公司及所投资的公司实现销售金额约1,463亿元，房地产销售面积约1,462万平方米。
[2021-09-07] 金科股份(000656):营收高增但毛利率下滑拖累业绩增速,拿地力度适当收敛保障财务稳健-公司点评报告
■招商证券
21年上半年毛利率下滑拖累业绩增速放缓。销售增长稳健,拿地力度略有放缓,多元化拿地控制成本。多元化业务进一步发展。公司有息负债规模进一步减少,三道红线维持绿档水平。预计2021-2023年EPS分别为1.44、1.58和1.73元,维持"强烈推荐-A"评级,目标价8.64元/股(对应2021PE=6X)。
21年上半年结算收入高增,毛利率下滑拖累业绩增速放缓。公司21年上半年营收/营业利润/归母净利分别为439亿/61亿/37亿,同比分别增长45.1％/12.8％/2.5％,业绩维持正增长。公司综合毛利率较去年同期回落5.9PCT至20.1％(较20年底回落3.1PCT),三费费率较去年同期下降0.9PCT至7.1％(较20年底下降0.8PCT),投资净收益6.45亿,较去年同期增加0.6亿,基本持平,主因毛利率的下滑使得营业利润增速较营收增速降低32.3PCT至+12.8％;期内结转项目权益比下降拉低归母净利增速降至2.5％,但仍维持正增长。
销售增长稳健,拿地力度略有放缓,多元化拿地控制成本。公司21年上半年全口径销售面积/金额分别为1005万方/1025亿元,同比分别增长17％/18％,回款率高达97％,保持行业领先水平,销售均价约1.02万元/平,较20年略有提高,销售结构上新一线及二线合计占比达65％。21年计划销售金额2500亿,完成率41％。
全年新增全口径计容建面/金额分别为835万方/354亿元,同比分别-39％/-35％,或为达三道红线绿档目标而适当减缓短期补库存速度,按城级结构划分,新一线及二三线城市占比达93％,城市能级显著提升;按拓展方式划分,公司通过"地产+"、收并购等方式获取土地计容建筑面积472万平方米,占比达57％,在拿地能级提升的情况下通过多元化拿地控制成本。拿地力度(拿地金额/销售金额)为34.5％,较去年全年降低5.5％。
存量土储方面,截至21年上半年,公司总可售面积约7311万方,按12个月滚动销售测算可保障3年销售,土储相对合理充裕,且较20年3.2年开发周期周转速度略有提高。
多元化业务稳步发展。
a.智慧服务业务:2021年上半年,金科服务实现收入约为25.9亿元,同比+88.8％,归母净利润5.3亿元,同比+80.4％。截止报告期末,金科服务在管面积约1.87亿平方米,独立第三方占比约51.8％;合约面积约3.15亿平方米,独立第三方占比约58.3％,规模与质效保持高质量增长。
b."地产+"业务:金科产业集开发、投资、运营于一体。截至报告期末,已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份22个城市,累计运营管理项目28个,累计开发运营面积超1300万方。上半年科技产业新增开发运营面积超百万平方米可持续发展后劲充足。
c.新能源业务:报告期内,公司确定与青岛城投新能源投资有限公司在城市更新、新能源业务、物业管理、项目投融资等领域开展深度战略合作,并将旗下景峡、烟墩两个风电场的重资产业务出让给青岛能投,本次股权交易的对价为13.94亿元,上述交易涉及的子公司股权已于2021年6月29日完成变更登记工作。
公司有息负债规模进一步减少,三道红线维持绿档水平。截至21年上半年,公司账面有息负债941亿元,较20底减少35亿元(较20年中报减少160亿元)。从期限上看,即期有息负债占比降低5PCT至28％,短债占比相对较少。公司三道红线全部达标,净负债率77.08％,较20年底提高2PCT;剔除预收账款的资产负债率69.55％,较20年底下降0.3PCT,主要得益于负债规模控制得当;现金短债比1.38倍,较20年底基本持平,足够覆盖短债。
投资建议:21年上半年毛利率下滑拖累业绩增速放缓。销售增长稳健,拿地力度略有放缓,多元化拿地控制成本;多元化业务稳步发展。公司有息负债规模进一步减少,三道红线维持绿档水平。预计2021-2023年EPS分别为1.44、1.58和1.73元,维持"强烈推荐-A"评级,目标价8.64元/股(对应2021PE=6X)。
风险提示:拿地力度低于预期、结算规模不及预期、中西部三线城市去化不及预期。
[2021-09-05] 金科股份(000656):业绩稳中有升,:三道红线:达成"绿档"-公司点评报告
■华西证券
事件概述
金科股份发布2021年半年报,公司实现营收439.7亿元,同比+45.1％,实现归母净利润37.1亿元,同比+2.5％。
利润平稳增长,盈利能力有所下滑2021年上半年,公司实现营业收入439.7亿元,同比增长45.1％,归母净利润37.1亿元,同比增长2.5％,营收增速大幅高于净利润增速主要系结算毛利率出现下滑所致。上半年,公司毛利率及净利率分别为20.14％和11.07％,分别较上年同期下降5.81pct和2.98pct,前期高地价项目逐步结算的情况下,盈利水平有所下降。
销售稳定增长,拿地趋于保守2021年上半年,公司实现销售金额1025亿元,同比增长18％,销售面积为1005万平方米,同比增长17％,实现销售回款997亿元,回款比例高达97％,销售表现靓丽,连续多年稳居行业前列。拿地方面,公司新增土储39宗,拿地面积为835万平方米,同比下降39.1％,拿地金额达354亿元,同比下降35.2％,拿地金额占销售金额的比重为34.5％,较上年同期下降28.4pct,拿地力度显著减弱,但仍保持在合理的水平。
"三道红线"达标,财务安全度提升截至报告期末,公司净负债率、剔除预收款项的资产负债率、现金短债比分别为77.08％、69.55％和1.38,其中,公司有息负债规模由上年同期的1106亿元下降至941.4亿元,压降规模超160亿元,此外,一年内到期有息负债为268亿元,占比降至28.5％;一到三年内到期有息负债为524.7亿元,占比为55.7％,债务结构持续得到优化。总体来看,公司"三道红线"的各项指标均达标,整体财务的安全性进一步提高。
投资建议
金科股份业绩稳增,销售表现良好,土储资源丰富,财务安全度提升,考虑结算项目增多而利润率下滑的原因,我们上调公司21-22年营收1018.7/1213.3亿元的预测至1153.3/1404.7亿元,下调21-22年EPS1.62/1.91元的预测至1.47/1.62元,并加入23年的盈利预测,预计营收为1623.9亿元,EPS为1.8元,对应2021年9月3日4.99元/股收盘价,PE分别为3.4/3.1/2.8倍,维持公司"买入"评级。
风险提示
房地产调控政策收紧,销售不及预期,项目利润率出现下滑。
[2021-09-03] 金科股份(000656):业绩稳中有升,:三道红线:达成"绿档"-公司点评报告
■海通证券
营收高增,扣非归母净利润下滑13.24％。公司2021年上半年实现营业收入总额439.73亿元,同比增长45.10％;实现归属于上市公司股东的净利润37.05亿元,同比增长2.49％;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为28.50亿元,同比下滑13.24％;实现稀释后每股收益0.67元,同比持平。从营业收入构成来看,房地产销售及运营占营业收入比重高达90.44％,同比增长41.20％;生活服务占营业收入比重为4.25％,同比增长82.08％;其他业务占营业收入比重5.31％,同比增长109.84％。
毛利率显著下滑,三项费用占比优化。2021H1公司实现毛利率20.14％,同比下滑5.81个百分点;净利率8.43％,同比下滑3.50个百分点;三项费用占收入比7.10％,同比下滑0.9个百分点;ROE(摊薄)为9.34％,同比下滑2.87个百分点。
经营现金流转正,三道红线转绿。截至2021H1末,公司资产总额达到3956亿元,同比增长7.73％;资产负债率80.40％,同比减少3.5个百分点;经营活动现金流金额额25.14亿元,同比转正。公司净负债率降至77.08％,扣除合同负债后资产负债率降至69.55％,现金短债比达到1.38,"三道红线"监测指标满足"绿档"。公司主体信用等级稳步提高,境内主流评级机构均给予AAA级,标普国际评级由B+跳级提高至BB-,穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。
货币现金微增,有息规模主动压降。截至2021H1末,公司货币资金余额约370亿元,同比增长0.73％。公司主动调降有息规模至941.44亿元,同比上年同期的1106.05亿元有显著下降;其中一年内到期有息负债占比28.47％,一到三年内占比为55.73％,三年以上占比为15.80％。
销售稳健增长,回款比例高达97％。2021H1公司实现全口径销售金额1025亿元,同比增长18％;销售面积1005万平米,同比增长17％;实现销售回款997亿元,回款比例高达97％。其中,华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南区域销售金额分别达到43％、20％、12％、11％、8％的占比,区域布局日趋合理。
风险提示:1)公司销售增长不达预期风险;2)房价出现较大幅度下行;3)股东变动。
[2021-09-02] 金科股份(000656):销售规模持续增长,拿地布局多元发展-半年报点评
■天风证券
事件:公司公告2021年半年报,上半年实现营业收入439.73亿元,同比增长45.1％,实现归母净利润37.05亿元,同比增长2.49％,实现基本每股收益0.67元,基本与上年同期持平。
销售规模持续增长,销售回款仍居高位2021年上半年,公司实现签约销售金额1025亿元,同比增长18％,期内,公司在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到43％、20％、12％、11％、8％,区域布局逐步多元化。销售面积约1005万平方米,同比增长约17％,位列业内高位。销售均价10199元/平,同比增加4.03％。公司实现销售回款约997亿元,回款率高达97％。销售情况保持优异主要是由于公司坚持去库存、调结构、降分销、抓回款,并同时坚守利润底线,强化科技赋能。拿地方式多元化,拿地城市向高能级跃迁上半年公司积极应对集中供地政策变化,合计新增土地储备39宗,计容建筑面积835万平方米,权益面积494.45万平方米。拿地总价354.0亿元,权益地价186.39亿元,按照地价口径计算,权益比例52.65％,平均楼面单价为4,240元/平方米,投资销售比控制在40％以内。新增土地储备按计容建筑面积计算,二三线(含新一线)城市占比约93％,城市能级显著提升。报告期内,公司通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米,占比57％,拿地方式更趋多元化。公司土地储备资源充裕,截止2021年上半年,公司可售资源面积约7311万平方米。其中,重庆占比降至23.69％,但仍占大头,华东、西南、 华中、华南、华北占比分别为20.94％、18.30％、17.81％、9.22％、5.27％,公司可售资源的多元分布与经济发展及行业趋势契合。
营收稳健增长,地产业务毛利率明显下降2021上半年公司实现收入439.73亿元,同比增长45.1％;净利润48.66亿元,同比增长14.26％;实现归母净利润37.1亿元,同比增长2.5％,低于收入增速。公司房地产业务毛利率为19.01％,较上年同期下降6.85个百分点,主要是由于结算周期变化,以及公司三四线土储比例较高。公司期间费用率7.19％,同比下降0.91％,其中管理费用调控效果明显,2021上半年管理费用率3.72％,同比下降0.84％。三道红线持续满足绿档要求,期限结构不断优化三道红线方面,公司扣除合同负债后的资产负债率为69.55％,净负债率为77.08％,现金短债比为1.38,持续保持绿档。期内录得经营性现金流净额25.14亿元,同比增长202.62％,截至期末,有息负债降至941.44亿元。长短债结构来看,一年内到期有息负债为268.00亿元,占比降至28.47％;一到三年内到期有息负债为524.69亿元,占比为55.73％;三年以上到期有息负债为148.75亿元,占比为15.80％,债务期限结构持续优化。投资建议:2021年上半年公司销售规模维持高增长,在手土储高达7311万平,可售资源多元分布,费率持续优化调控。公司三道红线持续满足绿档要求,期限结构实现优化,同时考虑到公司销售回款率高,结算毛利率有所下降,我们将公司2021、2022年营收预测分别由1072.62 、1295.84亿元调整为1091.92/1313.58亿元,对应归母净利润89.36/109.87亿元调整为82.45/100.02亿元,对应EPS1.54/1.87元/股,PE为3.24X、2.67X,维持"买入"评级。
风险提示:公司销售不达预期,疫情影响超预期,房屋价格下跌超预期
[2021-08-31] 金科股份(000656):投资趋于多元化,财务继续优化-中报点评
■平安证券
事项:公司公布2021年半年报,上半年实现营收439.7亿元,同比增45.1％,归母净利润37.1亿元,同比增2.5％,扣非后归母净利润28.5亿元,同比降13.2％,对应基本EPS为0.67元/股。平安观点:
业绩平稳增长,未结资源充足。公司上半年营收同比增长45.1％,归母净利润同比增长增2.5％,净利增速低于营收增速主要因:1)地价上涨而政府限价导致期内综合毛利率同比降5.9pct至20.1％;2)期内结算的非并表项目数量减少,合联营企业投资收益同比降53％至2.7亿元;3)少数股东损益占比同比提升8.7pct至23.9％;4)上年同期基数相对较高。期内公司经营明显改善,期间费用率同比降0.9pct至7.2％。考虑期末合同负债与预收款合计值较期初提升6.1％至1428.2亿元,为2020年营收1.6倍,叠加全年30％的计划竣工增速,为业绩延续增长奠定基础。
销售增长良好,投资方式多元化、力度略有收缩。公司上半年销售金额1025亿元,同比增长18.1％,销售面积1005万平,同比增长16.9％;平均售价10199元/平,较2020年全年增2.3％,全年销售目标2500亿元(同比增12％)有望达成。期内公司新增土地建面835万平米、总价354亿元,分别为同期销售面积、销售金额的83.1％、34.5％,略低于2020年全年(105.5％、39.9％);平均楼面地价4240元/平米,地价房价比41.6％,高于2020年全年(37.9％),主要因公司加大重点城市布局,期内新增土储按建面计算二三线(含新一线)城市占比93％;同时拿地方式更趋多元化,通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取土地建面472万平米,占比57％。期末总可售资源7311万平米,其中,重庆占比降至23.7％,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北分别占比20.9％、18.3％、17.8％、9.2％、5.3％,分布更加均衡。
财务继续优化,维持"绿档"水平。期末公司在手现金370.3亿,现金短债比达138％,期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为69.6％、77.1％,同比降4.5pct、47.5pct,三项指标持续满足"三道红线"要求。境内主流评级机构均给予公司AAA级,标普国际评级由B+跳级提高至BB-,穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。期内各融资渠道保持通畅,实现境内外各类标准化债券融资规模约百亿元,位居国内A股民企前列,成功发行首单CMBS(16.85亿元,成本6％/年,期限18年);成功发行美元债3.25亿美元,期限3年,票息6.85％,较上期成本降低超150bp,有力支撑公司持续健康发展和现金流安全。
投资建议:考虑毛利率下行幅度超此前预期,我们下调公司盈利预测,预计2021-2023年EPS分别为1.42元、1.62元、1.81元(原为1.61元、1.94元、2.29元),当前股价对应PE分别3.3倍、2.9倍、2.5倍。当前公司土储充足质优、布局更加均衡合理,未来规模有望再上台阶,五年规划亦明确2025年4500亿元销售目标;同时债务持续优化,融资成本有望改善,叠加公司估值处于低位,股息率亦具备吸引力,看好公司后续表现,维持"推荐"评级。
风险提示:1)公司中西部与三四线城市土储占比较高,若后续中西部、三四线楼市景气度下行,或对公司销售造成负面影响;2)若疫情持续时间超出预期,或导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;3)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。
[2021-08-30] 金科股份(000656):减量拿地,多种经营-2021年中报点评
■中信证券
业绩情况:2021H1公司实现收入439.7亿元,同比增长45.1％;净利润48.7亿元,同比增长14.3％;由于项目结算结构,少数股东权益占比增加原因,实现归母净利润37.1亿元,同比增长2.5％,显著低于营业收入增速。
销售稳健增长。2021年上半年,公司实现签约销售金额1025亿元,同比增长18％,已完成年度目标的41％,完成度较2020年同期提升1.55个百分点。公司销售规模的超高速成长阶段已经结束,经营重心逐步切换,我们相信,在激励、事业合伙人等长效机制以及中短期跟投制度的有机结合下,公司有望在达成2025年销售规模年复合增长率15％以上目标的同时,持续夯实盈利能力。
减量拿地,匹配稳杠杆决心。报告期末,公司可售资源面积超7300万方,足以覆盖三年销售,土储资源充裕。公司谨慎面对土地市场竞争,2021年上半年,合计新增建面835万方,同比下降39％,显著低于同期销售面积,权益拿地金额为186亿元,同比下降48％。公司新增土储能级明显提升,新一线及二线城市投资金额占比达49％/37％。多元化,即通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取项目金额占比达57％。
持续优化融资结构,坚持经营驱动型发展。报告期末,公司剔除预收账款的资产负债率为69.55％,净负债率为77.08％,现金短债比达1.38,较2020年末分别上升0.55/5.28/-1.80个百分点,但仍满足三道红线要求。公司整体负债结构有所改善,一年内到期债务占比较2020年末下降约5个百分点至28％。2021年上半年,公司经营性现金流净额达25.1亿元,较去年同期的-24.5亿元同样明显改善。
轻资产能力养成,增强公司发展可持续性。公司智慧服务板块增长迅速,2021年上半年归母净利润同比增速超80％,期末合约及在管面积达3.15/1.87亿平米,其独立第三方占比为58％/52％,市场化运作早,拓展能力强。科技产业板块累计开发运营管理面积达1300万平方米;商旅康养板块重塑IP,打造三大产品线。我们相信,在足够的战略重视下,公司有能力继续培育多元化业务能力,打造更强的永续经营能力。
风险因素:公司少数股东权益占比持续提升导致增收不增利的风险;公司项目利润率不及预期的风险;当前绝大多数民营企业债券市场融资十分不畅,若信用情况到年底都无法改观,也会影响公司融资借新还旧。
投资建议:公司销售保持稳健增长,珍惜杠杆率,谨慎面对激烈竞争的土地市场,强化多元拿地能力。我们认为,公司利润率有望避免快速下行。我们小幅调公司2021/2022年EPS预测为1.50/1.65元(原预测为1.50/1.63元),新增2023年EPS预测为1.87元。公司是民营房企中较为稳健保守的,参考可比公司,给予公司2021年5倍PE的目标市值,对应目标价7.5元/股(原目标价10.52元),当前股价4.62元/股,我们维持公司"买入"的投资评级。
[2021-08-29] 金科股份(000656):高质量销售回款拓地谋势而动,三道红线维持绿档-中期点评
■东北证券
事件:公司发布2021半年报,报告期内实现营业收入439.73亿元,同比上涨45.1％,实现归母净利润37.05亿元,同比上涨2.5％。
毛利率下调及少数股东损益增长较快双向影响下,本期归母净利润增长较为平缓。本期归母净利润较营收增长较缓的原因主要系毛利率持续回落,此外在全国化布局中主动降低拿地权益比例(自2018年,少数股东权益/所有者权益抬升至四成左右,而此前基本低于二成)使得本期少数股东损益同比增长80.4％至11.61亿元也对此有所影响。期内公司实现毛利率20.1％,同比-5.8pct,较2020全年下滑3.0pct;实现归母净利率8.4％,同比-3.5pct,较2020全年提升0.4pct。截至期末录得合同负债1488.00亿元,同比+6.7％,覆盖2020年营收1.70倍。费用率方面,期内三费/营收为7.1％,同比-0.9pct,销管费用/营收为6.5％,同比-0.5pct,财务费用/营收为0.6％,同比-0.4pct。
销售稳增回款率位居高位,拿地审慎多元投资保障质效。期内公司实现销售金额1025.00亿元,同比+18.1％,完成全年销售目标2500亿元的41％,其中华东、重庆占比位居第一二,分别为43％、20％,新一线、二线城市占比分别为40％、25％。期内录得销售回款997亿元,对应销售回款率为97％;实现销售面积1005.00万方,同比+16.9％;实现销售均价10199元/平,同比+1.1％。拿地方面,期内公司拿地面积835.00万方,同比-39.1％,多元投资占比来看,公开市场、地产+、收并购占比分别为43％、25％、15％;拿地金额354.0亿元,同比-35.2％,其中新一线、二线占比分别为49％、37％;楼面价4240元/平,同比+6.4％,楼面价/销售均价为41.6％,同比+2.1pct;拿地金额/销售金额为34.5％,同比-28.4pct,在上半年土拍市场竞争激烈的背景下,公司拿地力度有所减弱。截止期末,公司可售面积7300万方,重庆占比降至23.69％,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为20.94％、18.30％、17.81％、9.22％、5.27％。三道红线维持绿档,偿债能力有效提升。三道红线方面,公司资产负债率(扣除合同负债)为69.55％,同比-4.8pct;净负债率为77.08％,同比-49.9pct;现金短债覆盖比为1.38,同比+0.32,继2020年末以来继续保持绿档。期内录得经营性现金流净额25.1 4亿元(去年同期为-24.50亿元),EBITDA利息保障倍数同比+0.29至2.09,偿债能力有效提升,截至期末,有息负债余额同比减少160亿元至941.44亿元。长短债结构来看,短期负债占比为29.1％,同比-3.8pct;长期负债占比为70.9％。投资建议:维持公司买入评级,考虑公司新五年规划追求高质量发展下增速放缓,预计公司2021-23年EPS至1.50/1.67/1.87元,对应PE为3.08/2.77/2.48倍。
风险提示:行业销售景气度下滑超预期,政策调控收紧超预期。
[2021-08-29] 金科股份(000656):结算持续放量,多元拓展见效-中期点评
■华泰证券
2021H1归母净利同比+2.5%，延续稳健增长8月27日公司披露2021半年报:21H1实现营收439.7亿，同比+45.1%；实现归母净利37.1亿，同比+2.5%。公司新五年发展规划提出力争2025年总销售规模4500亿，年复合增速15%以上，向"四位一体、生态协同"的高质量发展稳步迈进。我们维持公司2021-2023年EPS预测1.52、1.82、2.15元，参考可比公司2021年3.3倍PE估值(Wind一致预期)，考虑到公司未来5年稳健增长预期和多元化战略推进，给予公司2021年4倍PE估值，目标价6.08元(前值8.36元)，维持"买入"评级。
结算放量，毛利率和权益比下行21H1公司地产结算继续放量，营收同比+45.1%至439.7亿，归母净利增速低于营收源于:1、结算毛利率同比-5.8pct至20.1%；2、表内低权益比项目集中结算，少数股东损益同比+80.5%至11.6亿，占净利润比重同比+8.8pct至23.9%。21H1期末合同负债较2020年末+6.1%至1428亿，为2020全年营收的1.63倍。21H1销售金额同比+18%，土地投资多元21H1公司实现销售金额约1025亿，同比+18%；销售回款约997亿；销售面积约1005万平，同比+17%。21H1新增土储计容建面835万平，拿地总价354亿，投资强度34.5%，较2020全年-5.5pct。其中二三线面积占比93%，商业、产业、收并购等拿地面积占比57%。21H1可售建面约7311万平，占比前三大地区重庆23.7%、华东20.9%、西南(不含重庆)18.3%。
负债平稳改善，持续满足绿档要求21H1报告期末有息负债余额较年初压降35.2亿至941.4亿(1年期内、1-3年期、3年期以上占比28.5%、55.7%、15.8%)，净负债率、扣除预收账款资产负债率、现金短债比77.1%、69.6%、1.38，持续满足绿档要求。21H1主流机构信用评级稳步提升，通过公司债、短融、中票、CMBS、美元债等直融工具募资约100亿元。
未来5年销售目标复合增速15%，维持"买入"评级2021年7月12日公司董事会通过回购议案，计划未来12月回购金额5-10亿，截至8月13日累计完成回购1.7亿。我们维持公司2021-2023年EPS预测1.52、1.82、2.15元，参考可比公司2021年3.3倍PE估值(Wind一致预期)，考虑到公司未来5年稳健增长预期和多元化战略，给予公司2021年4倍PE估值，目标价6.08元(前值8.36元)，维持"买入"评级。
风险提示:行业景气度下滑；西南市场影响；多元化业务对资金链构成压力。
[2021-08-29] 金科股份(000656):经营稳中有进,财务扎实向优-中期点评
■中金公司
1H21业绩低于市场预期
金科股份公布1H21业绩:营业收入同比增长45％至440亿元,归母净利润同比增长2.5％至37亿元,低于市场预期,主要因:1)结算毛利率同比下降5.8ppt至20.1％;2)结算项目权益比例低于去年同期致少数股东损益同比增长80％,占净利润比重增至24％(去年同期15％)。
财务端稳中向优,延续"绿档"。公司期内强化现金流安全、优化财务结构,上半年回款率97％(2020年90％),经营性现金流入25亿元(去年同期-25亿元),有息负债较年初减少2％(压降19亿元)。公司期末净负债率77.1％,扣预资产负债率69.6％,现金短债比1.4倍,与年初基本持平,维持"绿档"。年内公司发行各类标准化融资工具8笔,合计融资近百亿元,在融资环境趋紧和债市风险偏好较低的环境下,发行规模位居民营房企前列。
发展趋势
全年盈利料稳健增长。公司上半年竣工面积同比增长41％至1030万平,计划全年实现竣工面积2600万平(对应增速30％)。
我们预计积极的竣工交付将带动全年收入增逾三成,结算毛利率料较去年下降3～4ppt至约20％。同时考虑到低权益比例项目结算占比上行,少数股东损益占净利润比重料提升至30～35％,我们预计公司全年盈利将录得高个位数同比增长。
预计全年销售稳中有增,拿地延续审慎。公司上半年销售金额同比增长18％至1025亿元,我们预计全年在约4000亿元可售货值的支撑下,公司销售额有望达到2300亿元,对应增速约5％。出于对现金流安全的保障和对利润率达标的严格要求,公司上半年拿地金额同比下降35％至354亿元,对应拿地强度35％(1H20为63％),地货比约40％。拿地面积同比下降39％至835万平,其中通过地产+商业、地产+产业、收并购等方式获取的土地达472万平,占比57％。公司期末可售资源较年初扩张3％至7311万平,我们预计下半年公司将继续严守投资纪律,积极通过多元方式补充土地资源。
"四位一体、生态协同"战略平稳推进,积极布局"地产+"业务。公司上半年重塑商业IP,推出三条商业产品线;公司计划今年新增3个城市型购物中心和3个社区型购物中心项目,目前已实现长沙项目落地。期内产业板块新增开发运营面积超百万平方米,实现大连、新乡等项目落地。我们预计公司将继续积极推进"地产+"业务,并与地产主业协同发展。
盈利预测与估值
考虑到公司全年结算利润率和权益比例可能低于预期,我们下调2021/2022年盈利预测12％/13％至75/85亿元。当前股价对应2021/2022年3.3/2.9倍市盈率。维持跑赢行业评级,下调目标价13％至6.30元以反映盈利预测变动,新目标价对应2021/2022年4.5/3.9倍市盈率和36％的上行空间。风险融资和信贷环境超预期收紧;主要布局城市调控政策超预期转紧
[2021-08-29] 金科股份(000656):后续展望仍偏稳健,财务结构持续优化-2021年中报点评
■长江证券
事件描述
公司2021H1实现营收439.7亿(+45.1%)，归母净利37.1亿(+2.5%)，扣非归母净利28.5亿(-13.2%)，归母净利润率8.4%(-3.5pct)。
事件评论
毛利率下降拖累短期表现，后续业绩仍有支撑。公司2021H1营收同比+45.1%至439.7亿，主因项目竣工交付量大幅增加(竣工同比+41.1%)。结算毛利率随行业趋势下行(同比-6.9pct至19.0%)，对短期业绩构成拖累，叠加合联营企业投资收益下降与少数股东损益占比提升等影响，公司扣非归母净利同比-13.2%。投资性房地产等公允价值重估贡献一定增量，最终归母净利同比微增2.5%至37.1亿。
公司年中预收款项1428.2亿，预收/年化结算=1.4X；全年竣工目标+30.3%，销售均价逐年提升保障结算均价，且毛利率下行空间相对有限，后续业绩仍有支撑。
销售稳步提升，拿地相对审慎。公司上半年销售稳步提升，实现销售金额1025.0亿元(+18.1%)，销售面积1005.0万平(+16.9%)，销售均价1.02万元/平(+1.1%)；
华东/重庆/西南/华中/华南销售金额占比分别达到43%/20%/12%/11%/8%，区域布局日趋合理。行业融资趋紧和地价偏贵背景下，公司拿地表现相对审慎，上半年拿地面积/销售面积83.1%(-76.2pct)，拿地金额/销售金额34.5%(-28.4pct)，拿地均价/销售均价41.6%(+2.1%)；公司新增土储面积中57%来自非招拍挂拿地，拿地方式日趋多元；二三线(含新一线)城市占比约93%，城市能级显著提升。截至年中公司总可售资源约7311万平，对后续销售稳步增长提供较好保障。
杠杆控制有力，财务结构持续优化。公司杠杆控制得力，年中有息负债较上年末下降35.2亿元至941.4亿元，在手货币资金370.3亿元，净负债率/剔除预收的资产负债率/现金短债比分别为77.1%/69.6%/1.4，维持“绿档”地位。公司亦成功发行首单CMBS，新发美元债融资成本明显下行，财务结构持续优化。
后续展望仍偏稳健，积极回购彰显公司发展信心。公司竣工与销售目标较为积极，结算毛利率再次下行空间相对有限，销售专业绩均有望实现稳健增长；维持“绿档”轻装前行，融资成本有所下行，财务结构持续优化；实控人地位依旧稳健，公司有望长期维持战略定力，积极回购也彰显长期发展信心。预计公司2021-2023年归母净利分别为78/84/90亿，分别同增10.5%/8.1%/7.0%，对应PE分别为3.2/2.9/2.7X，维持“买入”评级。
风险提示
1.非核心城市去化情况存不确定性；
2.毛利率触底时间存不确定性；
3.股权结构与一致行动人关系存不确定性。
[2021-08-29] 金科股份(000656):业绩稳步增长,地产+业务发展良好-2021年中期业绩点评
■中信建投
上半年收入高增但盈利能力持续下滑。公司发布2021年中报,公司2021年中期实现营业收入439.7亿元,同比增长45.1％,归母净利润37.1亿元,同比增长2.5％。上半年公司营收增速高于归母净利润增速的主要原因在于:1、结算毛利率由去年同期的22.5％进一步下行至2021年上半年的18.1％;2、合资合作项目占比提升,少数股东损益占净利润比重较去年同期提升了8.8个百分点至23.9％。
销售量价齐升,华东和成渝区域仍是主力。2021年上半年,公司在销售方面实现量价齐升,上半年实现销售金额1025亿元,同比增长18.1％,实现销售面积1005万平方米,同比增长16.9％,销售均价为10199元/㎡,同比增长1.1％。从各区域销售结构上来看,公司在华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到43％、20％、12％、11％和8％,和去年同期的结构基本保持一致。
投资城市能级进一步提升,财务结构持续优化。2021年上半年,公司累计新拓展土地项目39个,总计容面积达835万平方米,同比下滑39.1％,拿地金额为354亿元,同比下滑35.2％,楼面地价为4240元/㎡,同比提升6.4％。投资销售比为34.5％。财务杠杆方面,2021年上半年剔除预收账款后的资产负债率为69.6％,较去年末下降了0.3个百分点,净负债率为77.1％,和去年末基本持平;现金短债比达到1.38,较2020年末有所提升,财务结构进一步优化。
持续孵化地产+业务,打造第二增长曲线。公司于2020年末完成金科服务上市拆分,金科服务于2021年上半年实现收入约25.9亿元,同比增长88.8％;实现净利润5.4亿元,同比增长79.1％。
除了物业管理之外,金科产业、商业均已实现异地项目落地,并拥有重庆两江科技城、金科中心等标杆型项目,地产+业务实力不断提升。
维持买入评级及目标价不变。我们预测2021-2023年公司的EPS为1.53/1.76/2.00元,维持买入评级和9.18元的目标价不变。
风险提示:调控政策超预期;业绩结转可能不达预期。
[2021-08-29] 金科股份(000656):业绩平稳、财务优化,拿地更趋多元化-有业绩公布需要点评
■申万宏源
21H1营收同比+45％,归母净利润同比+2.5％、略低于市场预期。21H1,公司实现营收439.7亿元,同比+45.1％;归母净利润37.1亿元,同比+2.5％,略低于市场预期;扣非后归母净利润28.5亿元,同比-13.2％;基本每股收益0.67元,同比-1.5％;地产结算收入397.7亿元,同比+41.2％;毛利率和归母净利率为20.1％和8.4％,同比分别-5.8pct和-3.5pct,其中房地产销售及运营的结算毛利率为19.0％,同比-6.9pct;三费费率为7.1％,同比-0.9pct,费用率持续优化;少数股东损益比23.9％,同比+8.7pct。公司非经常性损益合计8.5亿元、同比+159.1％,主要包括:1)政府补助约1.4亿元、同比-57.7％,为产业地产的政府补贴;2)IP公允增值5.4亿元、同比+165.6％,源于公司开始布局商业地产业务;3)取得控制权时的原有股权公允增值4.1亿元。截至21H1末,公司预收款达1,428亿元,同比+2.6％,可覆盖20年营收1.6倍,可结算资源较丰富,助力后续业绩稳增。
21H1销售额同比+18％,拿地/销售额比35％,拿地多元化并能级提升。21H1,公司销售金额1,025亿元,同比+18％,目标完成率达41％;销售面积1,005万平,同比+17％;销售回款997亿元,回款率高达97％。21H1,新开工932万平,同比-22.3％;竣工1,030万平,同比+41.1％。21H1,拿地金额达354亿元,同比-35％,其中新一线占比49％,二线占比37％,拿地能级提升;新增计容建面835万平,同比-39％,多元化拿地占比57％;楼面均价4,240元/平米,同比+6％;拿地/销售金额比35％、拿地/销售面积比83％;拿地/销售均价比42％。21H1末,公司总可售面积约7,311万平,相当于20年销售的3.3倍,公司土储丰富、并重庆占比达24％。21年,公司销售目标2,500亿元,同比+12％,计划新开工2,900万平,同比-2.2％,计划竣工2,600万平,同比+30.3％。
财务结构持续优化,三条红线指标维持绿档,评级提升、促融资成本下降。21H1末,公司有息负债为941.4亿元,较20年末进一步下降35亿元,其中,一年内/一到三年内/三年以上到期有息负债分别占比28.5％/55.7％/15.8％,短债占比降低、长债占比提升,期限结构进一步优化。报告期末,公司资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为80.4％、69.6％,较21Q1末分别-0.7pct、-0.4pct;净负债率达77.1％,较21Q1末-5.1pct,现金短债比达1.4倍,公司"三条红线"指标维持"绿档"。公司主体信用等级稳步提高,境内主流评级机构均给予AAA级,标普国际评级由B+跳级提高至BB-,穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面,有望推动公司融资成本的进一步下降。此外,报告期内,公司经营性现金流净额25.14亿元,同比增长202.6％。
投资建议:业绩平稳、财务优化,拿地更趋多元化,维持"买入"评级。2016年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富。新五年计划中,公司计划打造多元"地产+"业务提升永续经营能力,预计将推动公司买入高质量发展阶段。鉴于公司结算利润率仍有下行压力,我们下调公司2021-2023年每股盈利预测至1.42/1.56/1.72元(原预测值为1.52/1.87/2.16元),同比增速7.7％/10.0％/10.3％,目前21PE仅3.3倍,并20A股息率高达9.7％,维持目标价10.26元,维持"买入"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。
[2021-08-10] 金科股份(000656):金科股份7月份实现销售金额约166亿元
■证券时报
金科股份(000656)8月10日晚间公告，2021年7月，公司及所投资的公司1实现销售金额约166亿元，房地产销售面积约141万平方米。2021年1-7月，公司及所投资的公司实现销售金额约1187亿元，房地产销售面积约1146万平方米。
[2021-07-17] 金科股份(000656):上半年盈利料稳增,财务端延续优势-中期点评
■中金公司
上半年盈利料稳增,财务端延续优势
预测IH21归母净利润同比增长15％预计二季度结算利润稳健增长,毛利率延续同比下降趋势。我们预计公司二季度房地产竣工交付增加将带动结算收入延续积极增长(IQ21营业收入同比增长63％),同时结算项目利润率将延续下降趋势,我们预计1H21税后毛利率将下降5个百分点至17.5％左右(IQ21较lQ20下降4.6个百分点至16.7％)。叠加台联营项目结算对投资收益的增厚,我们判断公司上半年盈利将同比增长l5％(隐含第二季度盈利同比增长15％)。
关注要点
全年销售额料达2500亿元,上半年完成度已超四成。公司上半年实现销售金额1021亿元,同比增长23％,较1H19增长29％(历史年份采用克而瑞口径数据,下同),实现销售面积1005万平,同比增长22％,较IH19增长18％,对应销售均价10159元／平,同比增长1％。我们预计公司全年可售货值约4000亿元,以62.5％的去化率估算,全年能够实现2500亿元的销售目标,对应同比增速12％,上半年已完成全年计划的41％。
财务端保持稳健,料维持‘绿档’达标。年初至今公司共发行8笔标准化融资工具(2笔超短融、3笔公司债、1笔中票、1笔ABS和1笔美元债),境内信用债发行规模79.35亿元,加权平均票面利率仅6％,境外美元债发行规模3.25亿美元,票面利率6.85％0在上半年融资环境整体趋紧和债券市场风险偏好较低的环境下,公司融资规模和成本在可比民营房企中表现优异。同时上半年公司信用评级屡获提升,4月标普和穆迪分别上调公司信用评级和展望。1021末,公司净负债率89.7％,剔除预收款后的资产负债率70％,现金短债比1.18倍;我们认为公司将保持财务端优势,中报仍将维持"三条红线"下的"绿档"达标。
"地产+"业务布局稳稳推进。公司秉承"四位一体、生态协同"发展战略制定了中长期发展规划,上半年积极推进相关业务条线组织架构的重新梳理,对产品线进行规划调整并进行人才储备。公司计划今年新增3个城市型购物中心和3个社区型购物中心项目,5月已实现长沙项目落地;此外公司收购3座爱琴海购物公园并全部更名"金科爱琴海"。
估值与建议
维持盈利预测不变,当前股价交易于3.1/2.7倍2021/2022年市盈率,维持跑赢行业评级,下调目标价25％至7_20元(主要因市场风险偏好下行),对应4.5/3.9倍2021/2022年目标市盈率和45％的上行空间。
风险
新战略达成进度不及预期;主要布局城市调控政策超预期转紧。
[2021-07-13] 金科股份(000656):金科股份拟斥资不超10亿进行回购
■上海证券报
金科股份12日晚公告称，公司拟以集中竞价交易方式回购部分社会公众股份，回购金额不低于5亿元(含)且不超过10亿元(含)，回购价格上限为7.90元/股。根据测算，金科股份此番预计回购股份占公司总股本的比例在1.19%至2.37%区间。
公告称，此次回购股份拟用于实施员工持股计划或股权激励计划。若公司未能实施员工持股计划或股权激励计划，公司将依法对回购的股份予以注销。
值得一提的是，根据公司章程约定，金科股份此次回购方案经董事会审议通过即可实施，无需提交股东大会审议。7月12日，金科股份召开董事会，审议通过了此次回购计划。
财务数据显示，截至2020年末，金科股份货币资金余额约435亿元，有息负债余额为977亿元，1年内到期有息负债总额为325亿元，1年内到期的负债占比降至33%，结构更趋优化，且货币资金余额能有效覆盖短期有息负债。2020年末，金科股份成为“三道红线”达成“绿档”标准的企业之一，且持续满足“三道红线”监管指标要求。
从销售情况来看，公司按照全年销售计划稳步推进，狠抓“有质量”的销售，坚持高质量发展理念，针对性地开展各项营销措施，通过提前预判、精细管控、一盘一策等营销策略，提升销售质效。金科股份12日晚发布的销售数据显示，6月，公司及所投资的公司实现销售金额约172亿元，房地产销售面积约187万平方米。今年1月至6月，公司及所投资的公司实现销售金额约1021亿元，同比增长约18%，回款率达95%，房地产销售面积约1005万平方米。
[2021-07-09] 金科股份(000656):金科股份实控人黄红云与股东陶虹遐拟就陶虹遐直接持有的2.49%公司股份解除一致行动关系
■上海证券报
金科股份9日早间公告，公司近日收到公司实际控制人黄红云及股东陶虹遐的来函。公司股东陶虹遐发来《关于限期发布解除<一致行动协议>的函》，要求解除与黄红云一致行动关系。若双方就陶虹遐直接持有的股份(即占公司总股本2.49%的股份)解除一致行动关系，黄红云实际可支配公司表决权的股份比例为27.50%。黄红云与陶虹遐需按照相关法律法规的规定履行解除一致行动人的手续。
7月8日，公司收到主要股东的书面文件，为保障和巩固黄红云对金科股份的实际控制地位，确保金科股份安全稳定发展，当黄红云对金科股份实际可支配表决权的股份比例小于等于20.5425%的情况下，该主要股东将其持有公司6%股份比例的表决权委托给黄红云先生行使，有效期为五年。
黄红云与陶虹遐解除一致行动关系不会导致公司控股股东及实际控制人发生变化，不涉及公司控制权变更，不会对公司生产经营造成重大不利影响，不会损害公司及中小股东利益。
[2021-06-21] 金科股份(000656):实控人地位稳健,融资成本持续优化-事件点评
■长江证券
事件描述
公司6月20日发布公告,实控人相关股权财产分割事项落地,且公司控股股东与实控人并未改变。
事件评论
股权财产分割事项落地,实控人地位稳健。公司实控人相关股权财产分割事项落地,黄红云先生与陶虹遐女士经法院调解达成一致,同意将金科控股持有的金科股份3.72亿股(占公司总股本的6.96％)无限售条件流通股份转让到虹淘公司(黄陶二人在金科控股与虹淘公司持股比例均为51％/4g％)。原一致行动人关系仍将延续,本次股权转让并未导致公司控股股东与实控人发生变动,实控人地位稳健。
销售整体表现较好,拿地较为审慎。销售表现较为亮眼,公司前5月实现销售金额849亿元(较2020/2019同期分别+41.g％/29.5％,之前年份数据参阅克而瑞,下同),销售面积818万平(较2020/2019同期分别+32.4％/12.5％),销售均价1.04万元／平(较2020/2019同期分别+7.2％/15.0％),已经完成全年2500+亿(+12.0％以上)销售目标的34.0％。拿地整体偏审慎,一季度公司新增建面395.5万平(同比+30.9％),土地购置合同金额182.3亿元(+67.5％),拿地金额／销售金额37.1％(-4.1pct)．新增建面／销售面积83.3％(-28.2pct),楼面均价／销售均价44.6％(+7.6pct)。面对上半年整体偏热的土地市场,公司恪守拿地纪律,有效保证了拿地盈利性;而充裕的土地储备也使得公司在保证后续销售的同时,可以更有战略定力应对溢价率上行挑战。
"绿档"轻装前行,发债成本持续优化。公司严控杠杆,2020年末三条红线全部达标,成功晋级"绿档";本年度继续维持低杠杆轻装前行,2021Q1末净负债率／剔除预收的资产负债率／现金短债比分别为82.2％/70.0％/1_2,财务状况健康。融资渠道顺畅,成功发行3年期3.25亿美元债以借新还旧,票息6.85％(2019年公司所发行的2年期3亿美元债票息为8.375％),公司债务久期拉长的同时融资成本持续优化。公司决议下调"19金科03"债券票面利率,财务自信彰显。
未来目标积极融资成本优化,分子分母迎双击。公司竣工与销售目标较为积极,结算毛利率下行空间有限,销售与业绩均有望保持双位数以上增长,业绩与估值具备吸引力;维持"绿档"轻装前行,融资成本持续优化,分子分母迎双击;实控人地位稳健依旧,公司有望维持战略定力。预计公司2021-2023午归母净利分别为86/102/119亿,分别同增22.1％118.g％/17.0％,对应PE分别为3.5/2.9/2.5X,维持"买入"评级。
风险提示
1.非核心城市去化情况存不确定性;2.毛利率触底时间存不确定性。
[2021-06-08] 金科股份(000656):业绩稳健增长可期,财务优化降档成功-首次覆盖报告
■光大证券
全国化均衡布局稳步推进,投资重心重回高能级城市:截至2020年末,公司已进驻全国23个省(市),合计总可售面积超7100万方,覆盖当期销售面积倍数达3.2倍,可售资源充裕。2020年公司新增计容建面2364万方,同比减少28.9％;土地购置额892亿元,同比增长0.5％;拿地成本3773元/平方米,同比增长41.2％,拿地均价/销售均价近三年维持40％安全线以下。土地成本增加主要因公司拿地质量回升所致,2020年公司一二线城市拿地建筑面积占比较上年同期提升20pct至50.5％,土储质量提升利于公司盈利企稳。
销售稳健增长,巩固区域深耕护城河:2020年公司实现全口径销售金额约2232亿元,同比增长20％;重庆、江苏、浙江单省(市)销售规模超200亿元,四川、河南、山东单省销售规模超100亿元,区域深耕效果显著。2021年公司全口径销售目标为2500亿元,同比增长12％。2021年一季度,公司已实现销售额约491亿元,完成全年目标近20％;实现销售面积约475万平方米。
业绩短期内可兑现性较强,净利率小幅回升:2020年公司实现营业收入877亿元,同比增长29.4％;实现归母净利润70.3亿元,同比增长23.9％。我们认为公司未来短期内业绩可兑现性较高,原因包括:1)公司2020年合同负债1346亿元,覆盖2020年营业收入1.5倍;2)2020年受疫情影响的延期竣工项目将迎来集中结算期。2021年公司计划竣工面积达2600万平方米,同比增加30％;3)2019年后公司拿地能级的回升或带来结算均价提高。此外,销售费率改善及投资净收益增加拉动2020年公司净利率提升1.7pct至11.1％。财务指标更趋健康,三道红线降至绿档:2020年公司总有息负债976.5亿元,同比下降1.1％;一年内到期有息负债约325亿元,占比33％,负债规模及结构持续优化。同期公司现金短债比小幅提升至1.3X;净负债率75.1％,同比下降45pct;剔预后资产负债率69.9％,同比下降5pct,达"三道红线"绿档要求。
盈利预测、估值与评级:基于公司当前结算基础及未来销售展望,并参考业绩指引与股权激励指引,我们预测公司2021-2023年EPS分别为1.39、1.56、1.72元。现价对应2021-2023年预测PE分别为4.1、3.6、3.3倍;预测股息率分别为8.8％、9.9％、10.9％。公司全国化布局稳步推进,拿地质量提升,业绩稳健增长,区域深耕优势明显,品牌溢价较强,积极挖掘代建和城市更新等新的利润增长点,为"三道红线"绿档企业,财务指标改善明显。根据DDM估值模型,公司目标价7.13元,对应21年预测PE5.1倍,首次覆盖给予"买入"评级。
风险提示:推盘销售不及预期;财务改善不及预期;业绩承诺兑现不及预期。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================