000656ST 东 源资产重组最新消息
≈≈金科股份000656≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司成立于1998年，经20余年发展，公司已经具备强大的综合竞争力，是
中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建
筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质
、建筑行业设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
公司以国家城市群发展战略为导向，紧密围绕“三圈一带”（即京津冀经
济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带）、“八大城市群”进行区域战略
布局，事业遍布全国23个省、直辖市、自治区，主要分布在重庆、杭州、郑州、成都
、济南、合肥、南宁、苏州、温州、无锡等重点城市。报告期内，公司获得“2021中
国房地产百强企业稳健TOP10”、“2021中国房地产百强企业”、“2021中国房地产
上市公司综合实力20强”、“2021中国房地产上市公司A股十强”等荣誉。
公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精
耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的
科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建强大的商旅康养IP打造能力，
培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
智慧服务定位于全国领先的智慧生活服务商，以智慧服务平台为支撑，打
造城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务体系，为中高端住宅、产业园区、商
写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元化业态提供全方位服务。
科技产业秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能
制造、数字科技、健康科技、总部经济等产业方向，构建产业综合运营服务体系、孵
化入园企业，推动区域产业结构升级，实现入园企业、政府平台与金科产业的合作共
赢。
商旅康养是公司重要发展方向之一，公司将抓住商业和文旅融合的趋势，
构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。积极探索符合中国市场需
求的康养新模式，稳步推进包括以社区与居家养老为特色的养老业态和整合保险、旅
游、商业资源的康养新业态。
（一）公司所属行业发展情况
2021年上半年，面对复杂多变的国内外环境，在党中央坚强领导下，全国
上下齐心、持续巩固疫情防控和经济社会发展成果，精准实施宏观政策，经济持续稳
定恢复，生产需求继续回升，就业、物价总体稳定，新动能快速成长，质量效益稳步
提高，市场主体预期向好，经济发展呈现稳中加固、稳中向好态势。上半年宏观经济
由于低基数原因，维持较高增速，一季度经济增速为18.3%，二季度为7.9%，上半年
为12.7%，两年均增5.3%；但当下仍存在全球疫情持续演变，外部不稳定、不确定因
素较多；国内经济恢复不均衡，巩固稳定恢复发展的基础仍需努力。
房地产政策方面，系统化调控已成常态，长效政策落地。政策调控持续加
码，包括住房限购、“三道红线”、贷款集中度管控、政府集中供地等，2021年政府
工作报告再次提及“房住不炒”和“三稳”预期。在需求端，调控持续趋紧，但需求
依然保持韧性，人口结构的多维度变化正推动着房地产消费需求呈现结构性红利；在
供给端，调控不断升级，三道红线和贷款集中度管理抑制行业过度加杠杆冲动。
房地产销售方面，疫情防控形势持续向好，销售全面复苏。2021年上半年
，全国商品房销售面积8.86亿平方米，同比增长27.7%；商品房销售额9.29万亿元，
同比增长38.9%；受益于疫情恢复的影响，销售数据同比大幅增长，房地产销售规模
创历史同期新高，但随着调控政策不断趋严和上年高基数影响恢复正常，预计下半年
销售规模增幅将持续收窄。
近年商品房销售面积、销售额及同比增速走势统计图
房地产投资方面，土地市场成交明显缩量，成交均价持续上涨。2021年上
半年，全国300城市土地供应量同比减少10%，价格上涨26%；受政策影响，采取“集
中供地”的22城在成交金额上已经超过50%的比重，房地产市场向核心城市集聚的效
应进一步强化。
近年全国300城住宅用地成交走势统计图
房地产融资方面，行业融资规模增速下降，市场流动性偏紧。2021年上半
年，房地产贷款集中度管控效果显现，上半年房地产贷款余额同比增速下降至9.5%，
低于全部贷款增速，新增房地产贷款占比下降至18.9%。房地产开发企业到位资金102
,898亿元，同比增长23.5%；其中，国内贷款13,465亿元，同比下降2.4%；随着各项
政策不断加码，房地产行业融资环境持续收紧。
近年新增房地产贷款占比统计图
（二）报告期公司经营情况总结
1、报告期公司主要经营情况总结与分析
2021年上半年，公司顺应“三道红线”、“政府集中供地”等行业调控政
策变化，在新一届董事会和经营管理层的领导下，快速适应行业变化，全力推动高质
量发展，及时确定“一稳二降三提升”的经营策略。“一稳”指稳健发展；“二降”
指降负债，降库存；“三提升”指提升核心竞争能力，提升资产运营能力，提升综合
盈利能力。公司在“一稳二降三提升”经营策略的指导下，主动优化财务结构，
积极抢抓销售回款，充分重视现金安全，果断聚焦经营质效，稳步推进公
司可持续健康发展，并取得以下几方面经营成果：
（1）现金流安全充分加固，财务结构持续优化
公司始终致力于打造优质的平台，强化现金流安全、优化财务结构。报告
期末，公司货币资金余额约370亿元，同比增长0.73%，货币资金余额对短期有息负债
覆盖更为充裕；为实现更好的发展质量，保持合理的杠杆水平，公司主动调整有息负
债规模，并由2020年同期的1,106.05亿元下降至上年末的976.64亿元，至本报告期末
进一步降至941.44亿元，同比压降规模超160亿元；其中，一年内到期有息负债为268
.00亿元，占比降至28.47%；一到三年内到期有息负债为524.69亿元，占比为55.73%
；三年以上到期有息负债为148.75亿元，占比为15.80%；有息负债规模的降低和期限
结构的优化为公司流动性安全筑牢了厚实的防火墙。
截止报告期末，公司资产总额达3,956亿元，较上年末增长3.80%；资产负
债率降至80.40%，较上年末降低0.32个百分点；经营性现金流净额25.14亿元，同比
增长202.62%；净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，现金
短债比达到1.38，公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”。公司主体信用等级
稳步提高，境内主流评级机构均给予AAA级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪
国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。
得益于财务结构的持续优化、信用评级的持续提升、三道红线的持续改善
和金融机构的充分信任，公司在报告期内各融资渠道保持通畅，尤其是实现境内外各
类标准化债券融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）规模约百亿元，位
居国内A股民营企业前列，成功发行首单CMBS（16.85亿元，成本6%/年，期限18年）
；成功发行美元债3.25亿美元，期限3年，票息6.85%，较上期成本降低超150个BP，
为公司的可持续健康发展和现金流安全起到强力支撑。
（2）经营业绩稳中有升，销售规模稳步增长
报告期内，公司实现营业收入439.73亿元，同比增长45.10%；实现净利润4
8.66亿元，同比增长14.26%，其中归属于上市公司股东的净利润37.05亿元，同比增
长2.49%；每股收益0.67元，基本与上年同期持平。
报告期内，公司坚持去库存、调结构、降分销、抓回款，坚守利润底线，
强化科技赋能，系统提升销售力，销售规模持续增长。公司及所投资的公司1实现销
售金额约1,025亿元，同比增长18%，连续多年稳居行业TOP20（来源中指院数据）；
房地产销售面积约1,005万平方米，同比增长约17%，连续多年
1“公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范
围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的合资公司及非并表的参股合资公司
；
位居行业TOP10（来源中指院数据）；实现销售回款约997亿元，回款比例
高达97%。报告期内，公司在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区2销售
金额占比分别达到43%、20%、12%、11%、8%，区域布局日趋合理。
（3）多元拿地补充土储，可售资源结构优化
报告期内，公司积极应对政府集中供地政策变化，坚持多元化拿地模式，
获取优质土地资源，累计新增土地储备39宗，土地购置合同金额达到354亿元，计容
建筑面积835万平方米，平均楼面单价为4,240元/平方米，投资销售比控制在40%以内
，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。
报告期内，拿地方式更趋多元化，拿地能力显著提升。公司通过“地产+商
业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占
比57%；新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）3城市占比约93%，城
市能级显著提升。
截止报告期末，公司总可售资源约7,311万平方米，其中，重庆占比降至23
.69%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为20.94%、18.30%、17
.81%、9.22%、5.27%，公司可售资源的分布与经济发展及行业趋势更为契合。
（4）持续回报股东信任，资本市场形象继续提升
报告期内，公司在兼顾发展的同时，坚持持续回报股东信任，实现2020年
度现金分红23.99亿元，分红比例约为上年归母净利润的35%，以股权登记日收盘价计
算股息率达到7.85%，分红金额、分红比例及股息率连续多年保持行业内较高水平。
报告期内，公司先后举办董事会换届沟通会、定期报告业绩说明会、年度
股东大会、美元债发行路演、投资者调研等形式多样的投资者沟通活动，充分利用新
媒体、新渠道、新方法传递企业发展价值，持续优化投资者结构，新纳入沪深300ESG
基准指数。公司坚持开放互信、守法合规的资本市场沟通，获得资本市场广泛认可。
（5）积极履行社会责任，品牌形象深入人心
报告期内，公司积极履行社会责任，持续参与精准扶贫、乡村振兴和社会
公益事业，获得党中央、国务院颁发的“全国脱贫攻坚先进集体”荣誉奖项，得到党
中央、国务院对公司长久以来深度参与脱贫攻坚、积极履行社会责任的高度肯定。
报告期内，公司坚持打造金科形象，加强品牌宣传；策划东方人居建筑展
，邀请李云迪先生代言博
2本报告中华东地区包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省、江西省、山东
省、福建省；西南（不含重庆）地区包括四川省、贵州省、云南省；华中地区包括河
南省、湖北省、湖南省；华南地区包括广东省、广西壮族自治区；华北地区包括北京
市、天津市、河北省、山西省；其他地区包括陕西省、辽宁省等。
3本报告针对中国城市能级的分类标准主要引用第一财经-新一线城市研究
所城市能级分类（2021年版）数据。
翠产品系，助力公司产品品牌提档升级。围绕中国共产党成立100周年，策
划并举办金科全国第二届儿童合唱节、六一爱心助养、第七届中国廉政书画展重庆巡
展等系列活动。
2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
（1）公司新增土地储备情况
报告期内，公司新增土地39宗，计容建筑面积835万平方米，土地购置合同
金额354亿元。
（2）公司主要房地产项目开发情况
截止报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目427个，上半年新开工面
积约932万平方米，期末在建面积约6,762万平方米，竣工面积约1,030万平方米。
（3）公司主要房地产项目销售情况
报告期内，公司销售规模实现有质量的增长，公司及所投资的公司实现销
售金额1,025亿元，同比增长18%；房地产销售面积1,005万平方米，同比增长17%。
3、公司可售资源情况
公司围绕“三圈一带、八大城市群”进行投资布局，坚持省域深耕策略，
截止本报告期末，公司总可售资源约7,311万平方米。
4、智慧服务业务
金科服务在做优住宅物业的同时，积极拓展非住宅物业，构建多业态服务
体系，目前已涵盖产业园、商写办公楼、商业综合体、政府办公楼、学校、医院等多
元化服务业态。报告期内，金科服务连续六年蝉联“中国物业服务综合实力十强”，
连续六年在西南地区市占率第一，先后入选恒生综合指数成分股及富时罗素旗舰指数
成分股。
2021年上半年，金科服务实现收入约为25.9亿元，同比增长约88.8%，实现
净利润约5.4亿元，同比增长约79.1%，经营绩效保持高增长。报告期内，得益于社区
增值业务开展、科技赋能、提质增效、服务单价提升等因素，毛利率达到32.5%，同
比提升0.9个百分点，其中基础物管毛利率约28.4%，同比提升0.6个百分点；净利率
持续提升至21.0%。截止报告期末，金科服务在管面积共计约1.87亿平方米，独立第
三方占比约51.8%；合约面积共计约3.15亿平方米，独立第三方占比约58.3%，规模与
质效保持高质量增长。
5、“地产+”业务
根据公司“四位一体、生态协同”的战略指导，以科技产业和商旅康养为
代表的“地产+”业务是公司重要的业务组成，报告期内“地产+”业务取得良好经营
效果，其中：
金科产业集开发、投资、运营于一体，致力于成为中国领先的科技产业（
园区）综合运营商。截止报告期末，金科产业已进入重庆、四川、湖南、山东、山西
、江苏、河北等14个省份22个城市，累计运营管理项目28个，累计开发运营面积超1,
300万平方米，打造了以长沙科技新城、重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、
山西智慧科技城等为代表的一大批标杆项目。报告期内，科技产业新增开发运营面积
超百万平方米，快速推进金科-大连健康科技城、金科景朝-新乡智慧科技城、仪征智
慧创新中心等多个创新项目，投资撬动效应较为明显，可持续发展后劲充足。
报告期内，公司重塑金科商业IP,推出金科中心、金科爱琴海、金WALK未来
生活中心三大商业产品线，金科首个大型综合体项目金科中心建成并逐步投入运营，
同时完成重庆、昆明、慈溪三个购物中心“金科爱琴海”的品牌落位；通过金科爱琴
海IP获取长沙粮仓型项目，助力“地产+”业务健康发展。
报告期内，公司坚持“健康+地产”业务模式，聚焦“大健康”领域，顺应
老龄化发展趋势，稳步推进“医、康、养”三位一体的“大健康”业务生态。
6、新能源业务
报告期内，为进一步提高主业核心竞争力，经公司总裁办公会审议通过，
并与多家潜在合作方接洽后，最终公司确定与青岛城投新能源投资有限公司（以下简
称“青岛能投”）在城市更新、新能源业务、物业管理、项目投融资等领域开展深度
战略合作，并将旗下景峡、烟墩两个风电场的重资产业务出让给青岛能投，本次股权
交易的对价为13.94亿元，上述交易涉及的子公司股权已于2021年6月29日完成变更登
记工作。
7、公司融资情况表
二、核心竞争力分析
公司根据《金科股份发展战略规划纲要（2021-2025年）》，围绕“投资力、产
品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司可持续发展。其主要
体现在以下几个方面：
1、投资力：精准高效、多元投拓
公司坚持投资力为“公司高质效的火车头，公司高质量发展的基石”的角色定
位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后
保障能力”，践行投资体系改革。坚定聚焦深耕，围绕三圈一带，聚焦八大城市群，
坚持“二三线城市为主、一四线城市为辅”的投资策略，形成科学均衡的全国化布局
结构。着力提升非招拍挂拿地能力，加强地产+、收并购、城市更新、一二级联动等
拿地能力构建和项目获取力度。通过锻造多元拿地能力，快速拓宽高盈利项目获取渠
道，系统提升投资综合竞争力，保障高质量发展。
2、产品力:创新驱动、产品引领
公司坚持以客户价值创造为导向，建立以客户为中心、创新驱动的产品文化。
坚持以“东方人居”为产品理念，在原有集美、博翠、琼华三大产品线基础上新推出
和雅、都荟两条产品线，塑造8大美好场景+4大价值体系产品新主张；通过“产品+服
务”的创新链接，提升全业态、全生命周期客户服务水平，不断提升客户满意度和忠
诚度；持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产
品创新意识，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，实现产品去化快
、利润高。
3、服务力：客户满意、服务领先
公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨
合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，打造具有“金科邻里文化”特色的服务IP
，塑造有客户感染力、行业竞争力和社会影响力的服务品牌，不断提升客户满意度、
忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行，加快智慧服
务落地实施。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维
持高位水平，服务力逐年提升。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）公司面临的风险
1、政策变化风险
房地产作为国家支柱产业之一，是国家政策调控的重点关注领域，以“三道红
线”、“银行贷款集中度管控”、“政府集中供地”等为代表的房地产供给侧改革持
续深化，房地产调控的长效机制已逐步形成。同时，十四五规划对未来五年房地产行
业发展确定了主基调——“房住不炒、租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健
康发展”，未来“以稳为主，因城施策”的方向不会改变。如果公司不能适应政府调
控政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
2、宏观经济风险
当今世界正经历百年未有之大变局，综合分析国内外形势，受新冠疫情和国际
经济形势复杂变化的影响，未来宏观经济增长依旧存在较大压力，房地产行业与宏观
经济之间存在较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。因此，公司能否针对宏观经
济与行业发展周期相应调整公司的经营策略和投资行为，将对公司业绩产生较大影响
。
3、市场竞争风险
房地产市场行业集中度不断提高的趋势明显，各种资源正逐步向竞争力更强、
影响力更大的领先企业聚集，公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势
，将决定公司能否被市场认可，进而对公司业务和经营业绩产生影响。
4、土地投资风险
房地产企业主要通过获取土地资源进行项目开发，一方面优质土地资源的招拍
挂面临激烈竞争，可能导致投资成本上升；另一方面多地政府出台土地竞配建、竞自
持、现房销售和集中供地政策调控，也增加了土地获取的不确定性。虽然成熟的经营
管理和运营水平能提升公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司
获取项目成本，加大经营风险。
5、项目开发风险
房地产项目开发流程包括土地获取、项目设计、建设规划、施工建设、销售及
市场推广、交付及售后服务等多个环节。尽管公司具备丰富的房地产开发经验和较强
的项目开发能力，但是近年国家陆续出台了更为严格的审批要求，可能导致公司房地
产开发及销售周期延长，进而增加开发成本和风险，并对公司经营业绩产生负面影响
。
6、经营管理风险
近年来公司业务不断拓展，经营规模不断扩大，对公司的管理能力、决策效率
和风险防范等提出了更高的要求。如果公司在管理体系、制度建设、人力资源保障和
风险控制等方面不能适应上述要求，公司将面临一定的管理风险。
7、项目融资风险
在公司发展过程中，需投入大量的资金用于土地获取、项目开发以保持和提升
公司竞争力，公司开发资金除来源于自有资金外，还需要通过金融机构借款、发行有
价证券等方式进行融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化，
可能导致公司融资受限或融资成本上升，从而对生产经营产生不利影响。
8、开发成本风险
公司为了增强自身在行业中的竞争优势，未来几年可能将保持较大的成本支出
规模。若项目投资失败，将会对公司的未来收益产生较大影响。
9、其他不确定因素
房地产企业开发周期长，监管环节多，受宏观环境影响较大，故公司在实际经
营过程中还可能发生其他不确定因素，敬请投资者注意投资风险。
（二）公司应对风险实现战略目标的保障措施
为了坚定发展方向，服务“四位一体、生态协同”战略，确保公司在稳中有变
的环境中持续保持竞争力，公司将从以下十个方面系统性、深层次推动公司高质量发
展。
1、提升先进的企业文化
坚决拥护党的领导，自觉践行社会主义核心价值观；坚持抓好思想意识作风建
设工作，展现“创新拼搏、追求卓越”的核心价值观，坚持“客户至上、价值创造”
的经营理念。
2、提升强大的创新能力
一是要培育创新文化，破除陈旧思想观念和体制机制弊端；二是要打造创新平
台，促进创新孵化，创造新的利润增长点；三是要提升创新能力，注重研究开发能力
，研究新技术、新工艺，创建新平台；四是要加强创新成果转化，及时进行应用和试
点，转化为实践产出，强化投入产出效益的管理。
3、提升科学的公司治理能力
优化多元的治理结构，强化“三会”健康运行，提升三会运行能力水平；在决
策层面优化董事会构成，注重多元化和专业化的专门委员会设置；在执行层面要建设
标准明确的选聘机制，匹配科学的中长期激励机制；在监督层面注重内、外部监督的
有效性。提高董事会决策、监事会监督的责任意识和能力水平。
4、提升领先的科技能力
推动科技与产品、生产、管理、营销的深度融合，打造数字化金科，建设大生
产体系，客户营销体系、业财融合的财务体系、共享服务体系，实现业务、流程及数
据在线，赋能发展和管理；利用前沿科技在生产经营全链条深度赋能，依托地产智慧
化、多元化、场景化优势探索新一代信息技术下的新经济、新模式、新产业，推动企
业价值聚变。
5、提升全面的管控能力
一是要优化总部管理，构建紧密型企业集团；二是要实行分类管控，不同业务
板块、不同区域实施差异化管理模式；三是打造系统明确、功能清晰的组织结构；四
是绩效导向原则，健全绩效考核体系，确保经营决策的正确和有效。
6、提升高效的执行能力
一是要贯彻落实坚决执行原则；二是科学制定目标和任务；三是打造善打大仗
，敢打硬仗、能打胜仗的“狼性团队”；四是做到制度规范和流程合理，以制度约束
标准和细化职责；五是高效沟通及时纠偏，信息传递高效准确。
7、提升系统的风险防控能力
严控投资风险和资金链风险；不断提升法律法规意识，持续修订完善公司治理
制度，持续加强业务合规性审查，持续加强法律法规宣讲，提高依法治企的能力和水
平。
8、提升前瞻的战略制定能力
构建科学的战略和方略制定能力，提升领导干部战略思维能力。强化哲学修养
，提高理论素质，增强思维的目的性和全局性、强调前瞻性、预见性、发展性和重点
性；优化知识结构，拓宽战略视野；强化战略意识，加大对宏观经济形势及各区域、
各城市的房地产市场以及经营模式的研究力度，以客观精准的调查研究结论支撑战略
制定，确保战略制定的科学性。
9、提升强大的品牌经营能力
坚持“美好你的生活”的品牌理念，持续诉求“产品美、服务好、企业强、公
益善”的四大品牌主张，持续提升品牌“三度”，打造“有温度、有态度、有广度”
的美好企业形象；整合优质资源，讲述好金科故事，输出好金科价值，扩大品牌影响
力；完善品牌经营体系，统筹各经营板块，增强企业与社会的情感联系，获得广泛的
品牌认同。
10、提升创新的资本运作能力
一是充分发挥A+H股境内外上市的资本平台优势，着力提升境内外投资机构认可
，全面提升境内外主体信用评级；二是提升产业链资源整合优势，加强对上下游生态
圈的资本赋能，构建资本运作体系化能力；三是坚持以创造价值为核心的经营理念，
打造可持续性盈利能力，坚持合理分红，回报公司股东支持，与价值投资者共同成长
。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
3、报告期内公司经营情况 本报告期内，公司实现营业收入123.98亿元，
同比增长62.56%；实现净利润6.82亿元，同比增长34.94%，其中归属于上市公司股东
的净利润4.59亿元，同比增长15.57%。截至报告期末，公司资产总额约3,883亿元，
“三道红线”监测指标持续满足“绿档”标准。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司成立于1998年，经20余年发展，公司已经具备强大的综合竞争力，是
中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有房地产开发壹级资质、建
筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业管理壹级资质
、建筑行业设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
公司以国家城市群发展战略为导向，紧密围绕“三圈一带”（即京津冀经
济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带）、“八大城市群”进行区域战略
布局，事业遍布全国23个省、直辖市、自治区，主要分布在重庆、杭州、郑州、成都
、济南、合肥、南宁、苏州、温州、无锡等重点城市。报告期内，公司获得“2021中
国房地产百强企业稳健TOP10”、“2021中国房地产百强企业”、“2021中国房地产
上市公司综合实力20强”、“2021中国房地产上市公司A股十强”等荣誉。
公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精
耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的
科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建强大的商旅康养IP打造能力，
培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
智慧服务定位于全国领先的智慧生活服务商，以智慧服务平台为支撑，打
造城市空间服务、美好生活服务、智慧科技服务体系，为中高端住宅、产业园区、商
写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元化业态提供全方位服务。
科技产业秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能
制造、数字科技、健康科技、总部经济等产业方向，构建产业综合运营服务体系、孵
化入园企业，推动区域产业结构升级，实现入园企业、政府平台与金科产业的合作共
赢。
商旅康养是公司重要发展方向之一，公司将抓住商业和文旅融合的趋势，
构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。积极探索符合中国市场需
求的康养新模式，稳步推进包括以社区与居家养老为特色的养老业态和整合保险、旅
游、商业资源的康养新业态。
（一）公司所属行业发展情况
2021年上半年，面对复杂多变的国内外环境，在党中央坚强领导下，全国
上下齐心、持续巩固疫情防控和经济社会发展成果，精准实施宏观政策，经济持续稳
定恢复，生产需求继续回升，就业、物价总体稳定，新动能快速成长，质量效益稳步
提高，市场主体预期向好，经济发展呈现稳中加固、稳中向好态势。上半年宏观经济
由于低基数原因，维持较高增速，一季度经济增速为18.3%，二季度为7.9%，上半年
为12.7%，两年均增5.3%；但当下仍存在全球疫情持续演变，外部不稳定、不确定因
素较多；国内经济恢复不均衡，巩固稳定恢复发展的基础仍需努力。
房地产政策方面，系统化调控已成常态，长效政策落地。政策调控持续加
码，包括住房限购、“三道红线”、贷款集中度管控、政府集中供地等，2021年政府
工作报告再次提及“房住不炒”和“三稳”预期。在需求端，调控持续趋紧，但需求
依然保持韧性，人口结构的多维度变化正推动着房地产消费需求呈现结构性红利；在
供给端，调控不断升级，三道红线和贷款集中度管理抑制行业过度加杠杆冲动。
房地产销售方面，疫情防控形势持续向好，销售全面复苏。2021年上半年
，全国商品房销售面积8.86亿平方米，同比增长27.7%；商品房销售额9.29万亿元，
同比增长38.9%；受益于疫情恢复的影响，销售数据同比大幅增长，房地产销售规模
创历史同期新高，但随着调控政策不断趋严和上年高基数影响恢复正常，预计下半年
销售规模增幅将持续收窄。
近年商品房销售面积、销售额及同比增速走势统计图
房地产投资方面，土地市场成交明显缩量，成交均价持续上涨。2021年上
半年，全国300城市土地供应量同比减少10%，价格上涨26%；受政策影响，采取“集
中供地”的22城在成交金额上已经超过50%的比重，房地产市场向核心城市集聚的效
应进一步强化。
近年全国300城住宅用地成交走势统计图
房地产融资方面，行业融资规模增速下降，市场流动性偏紧。2021年上半
年，房地产贷款集中度管控效果显现，上半年房地产贷款余额同比增速下降至9.5%，
低于全部贷款增速，新增房地产贷款占比下降至18.9%。房地产开发企业到位资金102
,898亿元，同比增长23.5%；其中，国内贷款13,465亿元，同比下降2.4%；随着各项
政策不断加码，房地产行业融资环境持续收紧。
近年新增房地产贷款占比统计图
（二）报告期公司经营情况总结
1、报告期公司主要经营情况总结与分析
2021年上半年，公司顺应“三道红线”、“政府集中供地”等行业调控政
策变化，在新一届董事会和经营管理层的领导下，快速适应行业变化，全力推动高质
量发展，及时确定“一稳二降三提升”的经营策略。“一稳”指稳健发展；“二降”
指降负债，降库存；“三提升”指提升核心竞争能力，提升资产运营能力，提升综合
盈利能力。公司在“一稳二降三提升”经营策略的指导下，主动优化财务结构，
积极抢抓销售回款，充分重视现金安全，果断聚焦经营质效，稳步推进公
司可持续健康发展，并取得以下几方面经营成果：
（1）现金流安全充分加固，财务结构持续优化
公司始终致力于打造优质的平台，强化现金流安全、优化财务结构。报告
期末，公司货币资金余额约370亿元，同比增长0.73%，货币资金余额对短期有息负债
覆盖更为充裕；为实现更好的发展质量，保持合理的杠杆水平，公司主动调整有息负
债规模，并由2020年同期的1,106.05亿元下降至上年末的976.64亿元，至本报告期末
进一步降至941.44亿元，同比压降规模超160亿元；其中，一年内到期有息负债为268
.00亿元，占比降至28.47%；一到三年内到期有息负债为524.69亿元，占比为55.73%
；三年以上到期有息负债为148.75亿元，占比为15.80%；有息负债规模的降低和期限
结构的优化为公司流动性安全筑牢了厚实的防火墙。
截止报告期末，公司资产总额达3,956亿元，较上年末增长3.80%；资产负
债率降至80.40%，较上年末降低0.32个百分点；经营性现金流净额25.14亿元，同比
增长202.62%；净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，现金
短债比达到1.38，公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”。公司主体信用等级
稳步提高，境内主流评级机构均给予AAA级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪
国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。
得益于财务结构的持续优化、信用评级的持续提升、三道红线的持续改善
和金融机构的充分信任，公司在报告期内各融资渠道保持通畅，尤其是实现境内外各
类标准化债券融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）规模约百亿元，位
居国内A股民营企业前列，成功发行首单CMBS（16.85亿元，成本6%/年，期限18年）
；成功发行美元债3.25亿美元，期限3年，票息6.85%，较上期成本降低超150个BP，
为公司的可持续健康发展和现金流安全起到强力支撑。
（2）经营业绩稳中有升，销售规模稳步增长
报告期内，公司实现营业收入439.73亿元，同比增长45.10%；实现净利润4
8.66亿元，同比增长14.26%，其中归属于上市公司股东的净利润37.05亿元，同比增
长2.49%；每股收益0.67元，基本与上年同期持平。
报告期内，公司坚持去库存、调结构、降分销、抓回款，坚守利润底线，
强化科技赋能，系统提升销售力，销售规模持续增长。公司及所投资的公司1实现销
售金额约1,025亿元，同比增长18%，连续多年稳居行业TOP20（来源中指院数据）；
房地产销售面积约1,005万平方米，同比增长约17%，连续多年
1“公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范
围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的合资公司及非并表的参股合资公司
；
位居行业TOP10（来源中指院数据）；实现销售回款约997亿元，回款比例
高达97%。报告期内，公司在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区2销售
金额占比分别达到43%、20%、12%、11%、8%，区域布局日趋合理。
（3）多元拿地补充土储，可售资源结构优化
报告期内，公司积极应对政府集中供地政策变化，坚持多元化拿地模式，
获取优质土地资源，累计新增土地储备39宗，土地购置合同金额达到354亿元，计容
建筑面积835万平方米，平均楼面单价为4,240元/平方米，投资销售比控制在40%以内
，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。
报告期内，拿地方式更趋多元化，拿地能力显著提升。公司通过“地产+商
业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占
比57%；新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）3城市占比约93%，城
市能级显著提升。
截止报告期末，公司总可售资源约7,311万平方米，其中，重庆占比降至23
.69%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为20.94%、18.30%、17
.81%、9.22%、5.27%，公司可售资源的分布与经济发展及行业趋势更为契合。
（4）持续回报股东信任，资本市场形象继续提升
报告期内，公司在兼顾发展的同时，坚持持续回报股东信任，实现2020年
度现金分红23.99亿元，分红比例约为上年归母净利润的35%，以股权登记日收盘价计
算股息率达到7.85%，分红金额、分红比例及股息率连续多年保持行业内较高水平。
报告期内，公司先后举办董事会换届沟通会、定期报告业绩说明会、年度
股东大会、美元债发行路演、投资者调研等形式多样的投资者沟通活动，充分利用新
媒体、新渠道、新方法传递企业发展价值，持续优化投资者结构，新纳入沪深300ESG
基准指数。公司坚持开放互信、守法合规的资本市场沟通，获得资本市场广泛认可。
（5）积极履行社会责任，品牌形象深入人心
报告期内，公司积极履行社会责任，持续参与精准扶贫、乡村振兴和社会
公益事业，获得党中央、国务院颁发的“全国脱贫攻坚先进集体”荣誉奖项，得到党
中央、国务院对公司长久以来深度参与脱贫攻坚、积极履行社会责任的高度肯定。
报告期内，公司坚持打造金科形象，加强品牌宣传；策划东方人居建筑展
，邀请李云迪先生代言博
2本报告中华东地区包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省、江西省、山东
省、福建省；西南（不含重庆）地区包括四川省、贵州省、云南省；华中地区包括河
南省、湖北省、湖南省；华南地区包括广东省、广西壮族自治区；华北地区包括北京
市、天津市、河北省、山西省；其他地区包括陕西省、辽宁省等。
3本报告针对中国城市能级的分类标准主要引用第一财经-新一线城市研究
所城市能级分类（2021年版）数据。
翠产品系，助力公司产品品牌提档升级。围绕中国共产党成立100周年，策
划并举办金科全国第二届儿童合唱节、六一爱心助养、第七届中国廉政书画展重庆巡
展等系列活动。
2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
（1）公司新增土地储备情况
报告期内，公司新增土地39宗，计容建筑面积835万平方米，土地购置合同
金额354亿元。
（2）公司主要房地产项目开发情况
截止报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目427个，上半年新开工面
积约932万平方米，期末在建面积约6,762万平方米，竣工面积约1,030万平方米。
（3）公司主要房地产项目销售情况
报告期内，公司销售规模实现有质量的增长，公司及所投资的公司实现销
售金额1,025亿元，同比增长18%；房地产销售面积1,005万平方米，同比增长17%。
3、公司可售资源情况
公司围绕“三圈一带、八大城市群”进行投资布局，坚持省域深耕策略，
截止本报告期末，公司总可售资源约7,311万平方米。
4、智慧服务业务
金科服务在做优住宅物业的同时，积极拓展非住宅物业，构建多业态服务
体系，目前已涵盖产业园、商写办公楼、商业综合体、政府办公楼、学校、医院等多
元化服务业态。报告期内，金科服务连续六年蝉联“中国物业服务综合实力十强”，
连续六年在西南地区市占率第一，先后入选恒生综合指数成分股及富时罗素旗舰指数
成分股。
2021年上半年，金科服务实现收入约为25.9亿元，同比增长约88.8%，实现
净利润约5.4亿元，同比增长约79.1%，经营绩效保持高增长。报告期内，得益于社区
增值业务开展、科技赋能、提质增效、服务单价提升等因素，毛利率达到32.5%，同
比提升0.9个百分点，其中基础物管毛利率约28.4%，同比提升0.6个百分点；净利率
持续提升至21.0%。截止报告期末，金科服务在管面积共计约1.87亿平方米，独立第
三方占比约51.8%；合约面积共计约3.15亿平方米，独立第三方占比约58.3%，规模与
质效保持高质量增长。
5、“地产+”业务
根据公司“四位一体、生态协同”的战略指导，以科技产业和商旅康养为
代表的“地产+”业务是公司重要的业务组成，报告期内“地产+”业务取得良好经营
效果，其中：
金科产业集开发、投资、运营于一体，致力于成为中国领先的科技产业（
园区）综合运营商。截止报告期末，金科产业已进入重庆、四川、湖南、山东、山西
、江苏、河北等14个省份22个城市，累计运营管理项目28个，累计开发运营面积超1,
300万平方米，打造了以长沙科技新城、重庆两江健康科技城、成都青羊总部基地、
山西智慧科技城等为代表的一大批标杆项目。报告期内，科技产业新增开发运营面积
超百万平方米，快速推进金科-大连健康科技城、金科景朝-新乡智慧科技城、仪征智
慧创新中心等多个创新项目，投资撬动效应较为明显，可持续发展后劲充足。
报告期内，公司重塑金科商业IP,推出金科中心、金科爱琴海、金WALK未来
生活中心三大商业产品线，金科首个大型综合体项目金科中心建成并逐步投入运营，
同时完成重庆、昆明、慈溪三个购物中心“金科爱琴海”的品牌落位；通过金科爱琴
海IP获取长沙粮仓型项目，助力“地产+”业务健康发展。
报告期内，公司坚持“健康+地产”业务模式，聚焦“大健康”领域，顺应
老龄化发展趋势，稳步推进“医、康、养”三位一体的“大健康”业务生态。
6、新能源业务
报告期内，为进一步提高主业核心竞争力，经公司总裁办公会审议通过，
并与多家潜在合作方接洽后，最终公司确定与青岛城投新能源投资有限公司（以下简
称“青岛能投”）在城市更新、新能源业务、物业管理、项目投融资等领域开展深度
战略合作，并将旗下景峡、烟墩两个风电场的重资产业务出让给青岛能投，本次股权
交易的对价为13.94亿元，上述交易涉及的子公司股权已于2021年6月29日完成变更登
记工作。
7、公司融资情况表
二、核心竞争力分析
公司根据《金科股份发展战略规划纲要（2021-2025年）》，围绕“投资力、产
品力、服务力”三大核心竞争力，持续提升经营质效，确保公司可持续发展。其主要
体现在以下几个方面：
1、投资力：精准高效、多元投拓
公司坚持投资力为“公司高质效的火车头，公司高质量发展的基石”的角色定
位，系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经营能力、科学决策能力、投后
保障能力”，践行投资体系改革。坚定聚焦深耕，围绕三圈一带，聚焦八大城市群，
坚持“二三线城市为主、一四线城市为辅”的投资策略，形成科学均衡的全国化布局
结构。着力提升非招拍挂拿地能力，加强地产+、收并购、城市更新、一二级联动等
拿地能力构建和项目获取力度。通过锻造多元拿地能力，快速拓宽高盈利项目获取渠
道，系统提升投资综合竞争力，保障高质量发展。
2、产品力:创新驱动、产品引领
公司坚持以客户价值创造为导向，建立以客户为中心、创新驱动的产品文化。
坚持以“东方人居”为产品理念，在原有集美、博翠、琼华三大产品线基础上新推出
和雅、都荟两条产品线，塑造8大美好场景+4大价值体系产品新主张；通过“产品+服
务”的创新链接，提升全业态、全生命周期客户服务水平，不断提升客户满意度和忠
诚度；持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意识、客户体验意识、产
品创新意识，着力打造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品，实现产品去化快
、利润高。
3、服务力：客户满意、服务领先
公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化，整合全生命周期（准业主期、磨
合期、稳定期、老业主期）客户服务内容，打造具有“金科邻里文化”特色的服务IP
，塑造有客户感染力、行业竞争力和社会影响力的服务品牌，不断提升客户满意度、
忠诚度。坚持服务力转型突破，强调管理与协同并重，创新与赋能并行，加快智慧服
务落地实施。坚持强化客户全生命周期管理，刷新项目基础服务品质，客户满意度维
持高位水平，服务力逐年提升。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）公司面临的风险
1、政策变化风险
房地产作为国家支柱产业之一，是国家政策调控的重点关注领域，以“三道红
线”、“银行贷款集中度管控”、“政府集中供地”等为代表的房地产供给侧改革持
续深化，房地产调控的长效机制已逐步形成。同时，十四五规划对未来五年房地产行
业发展确定了主基调——“房住不炒、租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健
康发展”，未来“以稳为主，因城施策”的方向不会改变。如果公司不能适应政府调
控政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
2、宏观经济风险
当今世界正经历百年未有之大变局，综合分析国内外形势，受新冠疫情和国际
经济形势复杂变化的影响，未来宏观经济增长依旧存在较大压力，房地产行业与宏观
经济之间存在较大关联性，受宏观经济周期的影响较大。因此，公司能否针对宏观经
济与行业发展周期相应调整公司的经营策略和投资行为，将对公司业绩产生较大影响
。
3、市场竞争风险
房地产市场行业集中度不断提高的趋势明显，各种资源正逐步向竞争力更强、
影响力更大的领先企业聚集，公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势
，将决定公司能否被市场认可，进而对公司业务和经营业绩产生影响。
4、土地投资风险
房地产企业主要通过获取土地资源进行项目开发，一方面优质土地资源的招拍
挂面临激烈竞争，可能导致投资成本上升；另一方面多地政府出台土地竞配建、竞自
持、现房销售和集中供地政策调控，也增加了土地获取的不确定性。虽然成熟的经营
管理和运营水平能提升公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司
获取项目成本，加大经营风险。
5、项目开发风险
房地产项目开发流程包括土地获取、项目设计、建设规划、施工建设、销售及
市场推广、交付及售后服务等多个环节。尽管公司具备丰富的房地产开发经验和较强
的项目开发能力，但是近年国家陆续出台了更为严格的审批要求，可能导致公司房地
产开发及销售周期延长，进而增加开发成本和风险，并对公司经营业绩产生负面影响
。
6、经营管理风险
近年来公司业务不断拓展，经营规模不断扩大，对公司的管理能力、决策效率
和风险防范等提出了更高的要求。如果公司在管理体系、制度建设、人力资源保障和
风险控制等方面不能适应上述要求，公司将面临一定的管理风险。
7、项目融资风险
在公司发展过程中，需投入大量的资金用于土地获取、项目开发以保持和提升
公司竞争力，公司开发资金除来源于自有资金外，还需要通过金融机构借款、发行有
价证券等方式进行融资。若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化，
可能导致公司融资受限或融资成本上升，从而对生产经营产生不利影响。
8、开发成本风险
公司为了增强自身在行业中的竞争优势，未来几年可能将保持较大的成本支出
规模。若项目投资失败，将会对公司的未来收益产生较大影响。
9、其他不确定因素
房地产企业开发周期长，监管环节多，受宏观环境影响较大，故公司在实际经
营过程中还可能发生其他不确定因素，敬请投资者注意投资风险。
（二）公司应对风险实现战略目标的保障措施
为了坚定发展方向，服务“四位一体、生态协同”战略，确保公司在稳中有变
的环境中持续保持竞争力，公司将从以下十个方面系统性、深层次推动公司高质量发
展。
1、提升先进的企业文化
坚决拥护党的领导，自觉践行社会主义核心价值观；坚持抓好思想意识作风建
设工作，展现“创新拼搏、追求卓越”的核心价值观，坚持“客户至上、价值创造”
的经营理念。
2、提升强大的创新能力
一是要培育创新文化，破除陈旧思想观念和体制机制弊端；二是要打造创新平
台，促进创新孵化，创造新的利润增长点；三是要提升创新能力，注重研究开发能力
，研究新技术、新工艺，创建新平台；四是要加强创新成果转化，及时进行应用和试
点，转化为实践产出，强化投入产出效益的管理。
3、提升科学的公司治理能力
优化多元的治理结构，强化“三会”健康运行，提升三会运行能力水平；在决
策层面优化董事会构成，注重多元化和专业化的专门委员会设置；在执行层面要建设
标准明确的选聘机制，匹配科学的中长期激励机制；在监督层面注重内、外部监督的
有效性。提高董事会决策、监事会监督的责任意识和能力水平。
4、提升领先的科技能力
推动科技与产品、生产、管理、营销的深度融合，打造数字化金科，建设大生
产体系，客户营销体系、业财融合的财务体系、共享服务体系，实现业务、流程及数
据在线，赋能发展和管理；利用前沿科技在生产经营全链条深度赋能，依托地产智慧
化、多元化、场景化优势探索新一代信息技术下的新经济、新模式、新产业，推动企
业价值聚变。
5、提升全面的管控能力
一是要优化总部管理，构建紧密型企业集团；二是要实行分类管控，不同业务
板块、不同区域实施差异化管理模式；三是打造系统明确、功能清晰的组织结构；四
是绩效导向原则，健全绩效考核体系，确保经营决策的正确和有效。
6、提升高效的执行能力
一是要贯彻落实坚决执行原则；二是科学制定目标和任务；三是打造善打大仗
，敢打硬仗、能打胜仗的“狼性团队”；四是做到制度规范和流程合理，以制度约束
标准和细化职责；五是高效沟通及时纠偏，信息传递高效准确。
7、提升系统的风险防控能力
严控投资风险和资金链风险；不断提升法律法规意识，持续修订完善公司治理
制度，持续加强业务合规性审查，持续加强法律法规宣讲，提高依法治企的能力和水
平。
8、提升前瞻的战略制定能力
构建科学的战略和方略制定能力，提升领导干部战略思维能力。强化哲学修养
，提高理论素质，增强思维的目的性和全局性、强调前瞻性、预见性、发展性和重点
性；优化知识结构，拓宽战略视野；强化战略意识，加大对宏观经济形势及各区域、
各城市的房地产市场以及经营模式的研究力度，以客观精准的调查研究结论支撑战略
制定，确保战略制定的科学性。
9、提升强大的品牌经营能力
坚持“美好你的生活”的品牌理念，持续诉求“产品美、服务好、企业强、公
益善”的四大品牌主张，持续提升品牌“三度”，打造“有温度、有态度、有广度”
的美好企业形象；整合优质资源，讲述好金科故事，输出好金科价值，扩大品牌影响
力；完善品牌经营体系，统筹各经营板块，增强企业与社会的情感联系，获得广泛的
品牌认同。
10、提升创新的资本运作能力
一是充分发挥A+H股境内外上市的资本平台优势，着力提升境内外投资机构认可
，全面提升境内外主体信用评级；二是提升产业链资源整合优势，加强对上下游生态
圈的资本赋能，构建资本运作体系化能力；三是坚持以创造价值为核心的经营理念，
打造可持续性盈利能力，坚持合理分红，回报公司股东支持，与价值投资者共同成长
。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
3、报告期内公司经营情况 本报告期内，公司实现营业收入123.98亿元，
同比增长62.56%；实现净利润6.82亿元，同比增长34.94%，其中归属于上市公司股东
的净利润4.59亿元，同比增长15.57%。截至报告期末，公司资产总额约3,883亿元，
“三道红线”监测指标持续满足“绿档”标准。
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