002208合肥城建资产重组最新消息
≈≈合肥城建002208≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主营业务为房地产开发。公司成立三十多年来，专注于住
宅地产、商业地产及写字楼和工业地产的开发建设，项目辐射安徽合肥、巢湖、肥东
、肥西、庐江、舒城、淮南、滁州、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司全资子
公司合肥工投工业科技发展有限公司是安徽省规模最大的从事工业标准化厂房开发运
营的工业地产开发企业，在安徽省内具有较高的知名度，在园区开发运营细分领域具
有较为领先行业地位和市场竞争优势。报告期内，公司合肥在建住宅类项目四个（合
肥琥珀东华府、合肥琥珀晴川里、肥西琥珀御宾府、肥东琥珀东澜赋）和工业地产类
项目四个（金融广场，创智天地，合肥智慧产业园，蜀山慧谷环境产业园），合肥竣
工住宅类项目一个（合肥琥珀蜀熙府）；巢湖在建住宅类项目一个（琥珀云台）；庐
江在建住宅类项目一个（庐江保利和府）和工业地产类项目一个（庐江创新产业园）
；淮南在建工业地产类项目一个（淮南现代制造业及双创平台）；三亚竣工住宅类项
目一个（三亚琥珀假日天地）。
报告期内，房地产宏观政策方面，中央继续坚持“房住不炒”和“稳地价
、稳房地价、稳预期”的政策基调。一方面，为落实稳地价、稳房价、稳预期目标，
中央陆续出台“两集中”政策，对土地供应进行调节；另一方面，针对上半年部分热
点城市房地产市场热度上升的情况，地方频繁出台政策并整顿市场。相比于2020年，
2021年上半年的政策调控也有所变化，一是二手房指导价成为了调控新手段，二是学
区房问题越来越受政策关注。总体而言，上半年调控政策呈现出向体系化、全方位管
控发展的趋势。
报告期内，2021年上半年房地产投资保持稳定增长。据统计,2021年上半年
全国房地产开发投资72,179.07亿元，同比增长15%,增速较2020年上半年增加13.1个
百分点。2021年上半年房屋新开工面积101,288.34万平方米，同比增长3.8%；房屋施
工面积873,250.61万平方米，同比增长10.2%；房屋竣工面积36,481.04万平方米，同
比增长25.7%。2021年上半年全国商品房销售面积88,635.35万平方米，同比增长27.7
%；商品房销售额92,931.31亿元，同比增长38.9%。
报告期内，公司主要项目所在地——合肥市2021年4月6日发布房地产新政
策，主要内容为：稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、
深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格
、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度、严厉打击各种房地产市场乱象。
报告期内，根据数据统计，合肥市土地拍卖方面：2021年1-6月，全市共出
让地块33宗、总面积3,265.9亩。其中涉及住宅地块26宗，总面积208.9亩，总建筑面
积387.8万平方米，供地主要集中在新站区域和经开区，其次为蜀山区、滨湖区域。
住宅市场方面：2021年1-6月住宅成交金额741.9亿元，成交面积389.1万平方米，存
量面积309万平方米，平均去化周期为4.62个月。住宅市场从产品供应上看，100㎡至
144平方米户型为市场主力；从成交结构上看，1.4万元-1.6万元/㎡的刚需户型和2万
元-2.4万元/㎡的改善户型成为市场主流；从区域分布上看，上半年包河区和新站区
域住宅销售占比较高，其中包河区住宅销售价格处于全市第一梯队，新站区域为城市
价格洼地且供应量较大，其余除蜀山区外住宅销售基本处于供不应求状态，其中政务
区基本没有库存。总体而言，2021年上半年合肥住宅市场热度持续、房价稳中有涨，
去化周期缩短。
发展战略和未来一年经营计划
2021年公司将继续坚持稳中求进的工作总基调，做稳做精主业，积极向新
业态、新项目、新领域拓展布局，向更高质量更好水平发展，具体包括四个方面：稳
资金回笼，在强营销、去存量中激发活力；稳项目建设，在扩总量、提质量中壮大实
力；稳内部管理与成本控制，在提品质、强管理中挖掘潜力；稳人才建设，在增内涵
、提素质中成为主力。2021年是我国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年，中国
进入“两个一百年”奋斗目标历史交汇点，向着民族复兴伟大梦想勇往直前。公司将
在习近平新时代中国特色社会主义思想的指导下，在市委市政府、市国资委的坚强领
导下，聚焦地产开发主营业务和重大项目建设，狠抓工程管理和营销推广，深化内部
管理和风险防控，扬鞭奋进、再接再厉，为“十四五”新征程开好局、起好步凝心聚
力。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司部分商品房和工业厂房销售采用“按揭”方式，由本公司为业主按
揭购房提供连带责任保证。截至2021年6月30日止，此项担保的金额为331,114.84万
元。
二、核心竞争力分析
1、区域内品牌优势明显。
合肥城建发展股份有限公司（以下简称“公司”）是安徽省第一家房地产上市
公司，是安徽省最早具有国家壹级开发资质和AAA级信用评价等级的房地产企业。公
司成立三十多年来，专注于住宅地产、商业地产及写字楼的开发建设，项目辐射安徽
合肥、巢湖、肥东、肥西、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司开发的产品曾荣
获住建部颁发的鲁班奖、广厦奖、国家康居住宅示范工程等多项国家级殊荣，是中国
房地产上市公司综合实力百强、中国房地产开发企业200强、中国房地产开发企业运
营效率10强和首届中国责任地产百强企业。目前，合肥城建旗下的“琥珀”品牌，开
发建设了琥珀名城、琥珀新天地、琥珀五环城、琥珀花园、琥珀名郡、琥珀庄园等一
系列楼盘，特别是近年通过提升建筑品质打造的琥珀府系产品更加增强了“琥珀”品
牌美誉度。
公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司（以下简称“工业科技）是安
徽省规模最大的从事工业标准化厂房开发运营的工业地产开发企业。工业科技至今已
成功运营26个科技园区，总开发用地约4000亩，建设规划面积约500万平方米，总投
资近100亿元，入驻企业近千家，已成为安徽省领军的科技产业园开发建设和企业孵
化服务综合创新平台，在园区开发运营细分领域具有较为领先行业地位和市场竞争优
势。
2、管理团队经验丰富结构合理。
公司高管团队专业背景涉及建筑相关专业、财会、金融和法律及管理类，绝大
部分自参加工作开始就一直从事房地产行业相关工作，绝大部分是从公司基层做起，
与公司共同成长起来。可以说是一支知识结构合理、行业经验丰富、务实高效、深度
认同公司企业文化的、能够高瞻远瞩的高管团队。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险：房地产行业受政府宏观政策和地方限购政策的影响较大，例如合
肥市2021年4月出台的房地产限购新政和2021年5月出台的土拍新政，均对公司经营策
略产生一定影响。若下半年继续出台新的调控政策，公司如果不能适应相关政策的变
化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
2、经营风险：面临土地价格上涨、土地拍卖竞争加剧，将导致房地产开发利润
率降低等经营风险，公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业
绩产生一定的影响。
应对措施：谨慎获取新项目，加快开发周转速度；尝试与其他房地产类企业合
作，共同开发新项目。
3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周
转速度较慢。同时若信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资
受到限制或公司的融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不利影响。
应对措施：合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务
成本处于合理范围。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
报告期内，房地产政策层面前松后紧，2020年中央继续坚持“房住不炒、
因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调
控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿
元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。但下半年央行设
置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，督
促房企去杠杆、降负债。基于稳财政、稳经济、稳就业的核心诉求，上半年多省市在
土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复
苏。下半年伴随着市场过热，杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码，主要涉及升
级限购、升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容。
报告期内，全国房地产开发投资增速继续回升。2020年全国房地产开发投
资141,443亿元，比上年增长6.99%，增速比上年同期提高0.99个百分点，其中住宅投
资比上年增长7.6%。房屋新开工面积224,433万平方米，比上年减少1.20%，其中住宅
新开工面积比上年减少1.90%。全国商品房销售面积176,086万平方米，比上年增加2.
64%，其中住宅销售面积比上年增长3.2%。全国商品房销售额173,613亿元，比上年增
长8.69%，其中住宅销售额比上年增长10.80%。房地产开发企业土地购置面积25,536
万平方米，比上年减少1.11%。截止到2020年末，全国商品房待售面积49,850万平方
米，比上年末增加29万平方米。全年房地产开发企业到位资金193,115亿元，比上年
增长8.12%。
报告期内，合肥市土地推出面积和成交面积比上年同比减少。据中国指数
研究院统计，2020年1-12月，合肥市推出各类用地382宗，共计2589.37万㎡，同比减
少4.39%。其中，推出住宅用地96宗，共计1237.43万㎡，同比减少24.87%。2020年1-
12月，合肥市共成交各类用地331宗，共计2031.48万㎡，同比减少7.31%，其中成交
住宅用地76宗，共计1021.69万㎡，同比减少21.42%。
报告期内，合肥市商品住宅新增供应面积比上年有所下降，同时商品住宅
成交面积和成交价格比上年有所上升。据中国指数研究院统计，2020年1-12月，合肥
市商品住宅新增供应609.97万平方米，同比下降7.3%。2020年合肥市商品住宅（不含
保障性住房）成交均价为17710.5元/㎡，同比上升11.2%，成交面积为830.5万㎡，同
比上升28.6%。2019年12月-2020年12月，政务区成交均价最高，为21727元/㎡；滨湖
区新房成交189.14万㎡，成交量最高；滨湖区新增供应面积最多，达49.86万平方米
。
报告期内，除合肥市以外，公司主要销售项目所在地为三亚市。2020年三
亚市房地产开发投资额达339.89亿元，比上年增长13.32%。2020年三亚市商品房销售
面积为77.05万平方米，比上年下降36.40%，其中住宅销售面积为65.06,万平方米，
比上年下降36.39%。
报告期内，2020年安徽省商品房销售规模达到9,534.13万平方米，比上年
增加3.30%；2020年安徽省商品房销售金额累计达7,346.15亿，比上年增加7.66%。展
望未来，“十四五”规划定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。
因此，政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基
调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。预计2021年房地产调控不会松
懈，安徽省楼市有望继续保持平稳发展。
园区开发行业属于房地产的细分行业之一，面临着与整体房地产行业相类
似和行业环境。但从经营目标、盈利模式、政策调控等方面，园区开发类企业与一般
的房地产开发企业有明显的不同。园区开发类企业以园区开发和运营为主要职能，其
经营目标主要为：以园区为房产建设、招商引资、专业服务的基地，推动产业集聚效
应以及整个园区内企业的自主创新能力。基于上述目标，园区开发类企业在追求企业
效益的同时，也体现了突出的社会效应。园区开发型企业以产业主营、工业服务为主
要收入来源，但同时还承担了政策引导、加强区域经济功能、提高产业竞争力等功能
。
盈利模式方面，园区开发类企业收入主要来源于产业地产的销售和租赁、
配套设施的租赁和销售，以及围绕产业地产开展的增值服务。投资者在开发区置业的
主要目的是扩大再生产，投机性客户的比例较低，非理性上涨的空间有限，盈利空间
处于相对合理的水平。
政策调控影响方面，2011年以来，从中央到地方各级政府出台了一系列旨
在控制房价过高、增长过快的调控政策，重点是针对普通商品住宅开发企业，而对园
区开发类企业并未直接提出针对性很强的调控政策，企业经营活动受到的负面影响比
较有限，由于园区房地产业务面临的客户对象大多是从事研发、制造型的企业，在中
国经济增长增速仍较快的大环境下，研发办公楼、配套居住型物业具有较强的刚性需
求，园区开发类企业的物业租售价格的持续坚挺和连年保持的低空置率充分说明，房
地产政策调控对园区开发类企业的影响相对有限。
从行业竞争情况来看，目前园区开发类企业主要是依托于所在地区的各类
开发区进行物业开发，大多数企业具有一定的国有背景，在当地具有较强的资源获取
能力和品牌知名度，因此面临的区域竞争相对较小，但近年来，部分经验丰富、实力
较强的企业开始逐步参与外地市场的竞争，积极获取市场资源，在全国多个开发区进
行园区开发建设。
我国目前的产业地产市场尚处于起步阶段，开发模式呈现出产业地产商主
导、政府主导、主体企业引导与综合开发四种模式并存的态势。当前，大部分城市和
区域仍然以政府主导为主，亦或当地的高新区、经开区或新区成立专门的平台公司进
行片区的开发、招商。专业从事产业地产开发运营的开发商较少，在全国布局的更是
屈指可数。但随着市场化程度与专业化程度的逐渐提升，以及当地政府对产业园项目
品质要求越来越高，产业园市场化开发、运作的模式将逐步增多，并将主导市场。
目前公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司是安徽省规模最大的
从事工业标准化厂房建设和经营业务的公司，且开始向安徽省合肥市以外的其他地区
拓展市场，将合肥市工业标准化厂房开发与运营的模式复制到全省。所开发项目起点
高、配套全，推动了安徽省中小企业在工业园区集聚发展，形成产业配套。同时工业
厂房的高容积率，也极大地提高了土地承载力，为工业园区节约了大量的土地资源，
取得了较好的社会和经济效益。
新增土地储备项目
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
2021年公司将继续坚持稳中求进的工作总基调，做稳做精主业，积极向新
业态、新项目、新领域拓展布局，向更高质量更好水平发展，具体包括四个方面：稳
资金回笼，在强营销、去存量中激发活力；稳项目建设，在扩总量、提质量中壮大实
力；稳内部管理与成本控制，在提品质、强管理中挖掘潜力；稳人才建设，在增内涵
、提素质中成为主力。2021年是我国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年，中国
进入“两个一百年”奋斗目标历史交汇点，向着民族复兴伟大梦想勇往直前。公司将
在习近平新时代中国特色社会主义思想的指导下，在市委市政府、市国资委的坚强领
导下，聚焦地产开发主营业务和重大项目建设，狠抓工程管理和营销推广，深化内部
管理和风险防控，扬鞭奋进、再接再厉，为“十四五”新征程开好局、起好步凝心聚
力。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司部分商品房和工业厂房销售采用“按揭”方式，由本公司为业主按
揭购房提供连带责任保证。截至2020年12月31日止，此项担保的金额为478,872.34万
元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、区域内品牌优势明显。
合肥城建发展股份有限公司（以下简称“公司”）是安徽省第一家房地产
上市公司，是安徽省最早具有国家壹级开发资质和AAA级信用评价等级的房地产企业
。公司成立三十多年来，专注于住宅地产、商业地产及写字楼的开发建设，项目辐射
安徽合肥、巢湖、肥东、肥西、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司开发的产品
曾荣获住建部颁发的鲁班奖、广厦奖、国家康居住宅示范工程等多项国家级殊荣，是
中国房地产上市公司综合实力百强、中国房地产开发企业200强、中国房地产开发企
业运营效率10强和首届中国责任地产百强企业。目前，合肥城建旗下的“琥珀”品牌
，开发建设了琥珀名城、琥珀新天地、琥珀五环城、琥珀花园、琥珀名郡、琥珀庄园
等一系列楼盘，特别是近年通过提升建筑品质打造的琥珀府系产品更加增强了“琥珀
”品牌美誉度。
公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司（以下简称“工业科技）
是安徽省规模最大的从事工业标准化厂房开发运营的工业地产开发企业。工业科技至
今已成功运营26个科技园区，总开发用地约4000亩，建设规划面积约500万平方米，
总投资近100亿元，入驻企业近千家，已成为安徽省领军的科技产业园开发建设和企
业孵化服务综合创新平台，在园区开发运营细分领域具有较为领先行业地位和市场竞
争优势。
2、管理团队经验丰富结构合理。
公司高管团队专业背景涉及建筑相关专业、财会、金融和法律及管理三类
，绝大部分自参加工作开始就一直从事房地产行业相关工作，绝大部分是从公司基层
做起，与公司共同成长起来。可以说是一支知识结构合理、行业经验丰富、务实高效
、深度认同公司企业文化的、能够高瞻远瞩的高管团队。
三、公司未来发展的展望
全面落实好“抓重点、强业务、争多元、展人文”的工作要求，具体说就
是，抓好地产开发主营业务这个重点，以工程管理和项目营销促进现金流管理，争取
多元化发展，加强公司治理，展示企业文化，实现在经营业绩、管理效能、组织和队
伍建设方面既有量的扩张，更有质的提升，推动公司高质量稳健发展。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主营业务为房地产开发。公司成立三十多年来，专注于住
宅地产、商业地产及写字楼和工业地产的开发建设，项目辐射安徽合肥、巢湖、肥东
、肥西、庐江、舒城、淮南、滁州、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司全资子
公司合肥工投工业科技发展有限公司是安徽省规模最大的从事工业标准化厂房开发运
营的工业地产开发企业，在安徽省内具有较高的知名度，在园区开发运营细分领域具
有较为领先行业地位和市场竞争优势。报告期内，公司合肥在建住宅类项目四个（合
肥琥珀东华府、合肥琥珀晴川里、肥西琥珀御宾府、肥东琥珀东澜赋）和工业地产类
项目四个（金融广场，创智天地，合肥智慧产业园，蜀山慧谷环境产业园），合肥竣
工住宅类项目一个（合肥琥珀蜀熙府）；巢湖在建住宅类项目一个（琥珀云台）；庐
江在建住宅类项目一个（庐江保利和府）和工业地产类项目一个（庐江创新产业园）
；淮南在建工业地产类项目一个（淮南现代制造业及双创平台）；三亚竣工住宅类项
目一个（三亚琥珀假日天地）。
报告期内，房地产宏观政策方面，中央继续坚持“房住不炒”和“稳地价
、稳房地价、稳预期”的政策基调。一方面，为落实稳地价、稳房价、稳预期目标，
中央陆续出台“两集中”政策，对土地供应进行调节；另一方面，针对上半年部分热
点城市房地产市场热度上升的情况，地方频繁出台政策并整顿市场。相比于2020年，
2021年上半年的政策调控也有所变化，一是二手房指导价成为了调控新手段，二是学
区房问题越来越受政策关注。总体而言，上半年调控政策呈现出向体系化、全方位管
控发展的趋势。
报告期内，2021年上半年房地产投资保持稳定增长。据统计,2021年上半年
全国房地产开发投资72,179.07亿元，同比增长15%,增速较2020年上半年增加13.1个
百分点。2021年上半年房屋新开工面积101,288.34万平方米，同比增长3.8%；房屋施
工面积873,250.61万平方米，同比增长10.2%；房屋竣工面积36,481.04万平方米，同
比增长25.7%。2021年上半年全国商品房销售面积88,635.35万平方米，同比增长27.7
%；商品房销售额92,931.31亿元，同比增长38.9%。
报告期内，公司主要项目所在地——合肥市2021年4月6日发布房地产新政
策，主要内容为：稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、
深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格
、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度、严厉打击各种房地产市场乱象。
报告期内，根据数据统计，合肥市土地拍卖方面：2021年1-6月，全市共出
让地块33宗、总面积3,265.9亩。其中涉及住宅地块26宗，总面积208.9亩，总建筑面
积387.8万平方米，供地主要集中在新站区域和经开区，其次为蜀山区、滨湖区域。
住宅市场方面：2021年1-6月住宅成交金额741.9亿元，成交面积389.1万平方米，存
量面积309万平方米，平均去化周期为4.62个月。住宅市场从产品供应上看，100㎡至
144平方米户型为市场主力；从成交结构上看，1.4万元-1.6万元/㎡的刚需户型和2万
元-2.4万元/㎡的改善户型成为市场主流；从区域分布上看，上半年包河区和新站区
域住宅销售占比较高，其中包河区住宅销售价格处于全市第一梯队，新站区域为城市
价格洼地且供应量较大，其余除蜀山区外住宅销售基本处于供不应求状态，其中政务
区基本没有库存。总体而言，2021年上半年合肥住宅市场热度持续、房价稳中有涨，
去化周期缩短。
发展战略和未来一年经营计划
2021年公司将继续坚持稳中求进的工作总基调，做稳做精主业，积极向新
业态、新项目、新领域拓展布局，向更高质量更好水平发展，具体包括四个方面：稳
资金回笼，在强营销、去存量中激发活力；稳项目建设，在扩总量、提质量中壮大实
力；稳内部管理与成本控制，在提品质、强管理中挖掘潜力；稳人才建设，在增内涵
、提素质中成为主力。2021年是我国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年，中国
进入“两个一百年”奋斗目标历史交汇点，向着民族复兴伟大梦想勇往直前。公司将
在习近平新时代中国特色社会主义思想的指导下，在市委市政府、市国资委的坚强领
导下，聚焦地产开发主营业务和重大项目建设，狠抓工程管理和营销推广，深化内部
管理和风险防控，扬鞭奋进、再接再厉，为“十四五”新征程开好局、起好步凝心聚
力。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司部分商品房和工业厂房销售采用“按揭”方式，由本公司为业主按
揭购房提供连带责任保证。截至2021年6月30日止，此项担保的金额为331,114.84万
元。
二、核心竞争力分析
1、区域内品牌优势明显。
合肥城建发展股份有限公司（以下简称“公司”）是安徽省第一家房地产上市
公司，是安徽省最早具有国家壹级开发资质和AAA级信用评价等级的房地产企业。公
司成立三十多年来，专注于住宅地产、商业地产及写字楼的开发建设，项目辐射安徽
合肥、巢湖、肥东、肥西、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司开发的产品曾荣
获住建部颁发的鲁班奖、广厦奖、国家康居住宅示范工程等多项国家级殊荣，是中国
房地产上市公司综合实力百强、中国房地产开发企业200强、中国房地产开发企业运
营效率10强和首届中国责任地产百强企业。目前，合肥城建旗下的“琥珀”品牌，开
发建设了琥珀名城、琥珀新天地、琥珀五环城、琥珀花园、琥珀名郡、琥珀庄园等一
系列楼盘，特别是近年通过提升建筑品质打造的琥珀府系产品更加增强了“琥珀”品
牌美誉度。
公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司（以下简称“工业科技）是安
徽省规模最大的从事工业标准化厂房开发运营的工业地产开发企业。工业科技至今已
成功运营26个科技园区，总开发用地约4000亩，建设规划面积约500万平方米，总投
资近100亿元，入驻企业近千家，已成为安徽省领军的科技产业园开发建设和企业孵
化服务综合创新平台，在园区开发运营细分领域具有较为领先行业地位和市场竞争优
势。
2、管理团队经验丰富结构合理。
公司高管团队专业背景涉及建筑相关专业、财会、金融和法律及管理类，绝大
部分自参加工作开始就一直从事房地产行业相关工作，绝大部分是从公司基层做起，
与公司共同成长起来。可以说是一支知识结构合理、行业经验丰富、务实高效、深度
认同公司企业文化的、能够高瞻远瞩的高管团队。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险：房地产行业受政府宏观政策和地方限购政策的影响较大，例如合
肥市2021年4月出台的房地产限购新政和2021年5月出台的土拍新政，均对公司经营策
略产生一定影响。若下半年继续出台新的调控政策，公司如果不能适应相关政策的变
化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
2、经营风险：面临土地价格上涨、土地拍卖竞争加剧，将导致房地产开发利润
率降低等经营风险，公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业
绩产生一定的影响。
应对措施：谨慎获取新项目，加快开发周转速度；尝试与其他房地产类企业合
作，共同开发新项目。
3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周
转速度较慢。同时若信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资
受到限制或公司的融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不利影响。
应对措施：合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务
成本处于合理范围。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
报告期内，房地产政策层面前松后紧，2020年中央继续坚持“房住不炒、
因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调
控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿
元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。但下半年央行设
置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，督
促房企去杠杆、降负债。基于稳财政、稳经济、稳就业的核心诉求，上半年多省市在
土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复
苏。下半年伴随着市场过热，杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码，主要涉及升
级限购、升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容。
报告期内，全国房地产开发投资增速继续回升。2020年全国房地产开发投
资141,443亿元，比上年增长6.99%，增速比上年同期提高0.99个百分点，其中住宅投
资比上年增长7.6%。房屋新开工面积224,433万平方米，比上年减少1.20%，其中住宅
新开工面积比上年减少1.90%。全国商品房销售面积176,086万平方米，比上年增加2.
64%，其中住宅销售面积比上年增长3.2%。全国商品房销售额173,613亿元，比上年增
长8.69%，其中住宅销售额比上年增长10.80%。房地产开发企业土地购置面积25,536
万平方米，比上年减少1.11%。截止到2020年末，全国商品房待售面积49,850万平方
米，比上年末增加29万平方米。全年房地产开发企业到位资金193,115亿元，比上年
增长8.12%。
报告期内，合肥市土地推出面积和成交面积比上年同比减少。据中国指数
研究院统计，2020年1-12月，合肥市推出各类用地382宗，共计2589.37万㎡，同比减
少4.39%。其中，推出住宅用地96宗，共计1237.43万㎡，同比减少24.87%。2020年1-
12月，合肥市共成交各类用地331宗，共计2031.48万㎡，同比减少7.31%，其中成交
住宅用地76宗，共计1021.69万㎡，同比减少21.42%。
报告期内，合肥市商品住宅新增供应面积比上年有所下降，同时商品住宅
成交面积和成交价格比上年有所上升。据中国指数研究院统计，2020年1-12月，合肥
市商品住宅新增供应609.97万平方米，同比下降7.3%。2020年合肥市商品住宅（不含
保障性住房）成交均价为17710.5元/㎡，同比上升11.2%，成交面积为830.5万㎡，同
比上升28.6%。2019年12月-2020年12月，政务区成交均价最高，为21727元/㎡；滨湖
区新房成交189.14万㎡，成交量最高；滨湖区新增供应面积最多，达49.86万平方米
。
报告期内，除合肥市以外，公司主要销售项目所在地为三亚市。2020年三
亚市房地产开发投资额达339.89亿元，比上年增长13.32%。2020年三亚市商品房销售
面积为77.05万平方米，比上年下降36.40%，其中住宅销售面积为65.06,万平方米，
比上年下降36.39%。
报告期内，2020年安徽省商品房销售规模达到9,534.13万平方米，比上年
增加3.30%；2020年安徽省商品房销售金额累计达7,346.15亿，比上年增加7.66%。展
望未来，“十四五”规划定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。
因此，政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基
调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。预计2021年房地产调控不会松
懈，安徽省楼市有望继续保持平稳发展。
园区开发行业属于房地产的细分行业之一，面临着与整体房地产行业相类
似和行业环境。但从经营目标、盈利模式、政策调控等方面，园区开发类企业与一般
的房地产开发企业有明显的不同。园区开发类企业以园区开发和运营为主要职能，其
经营目标主要为：以园区为房产建设、招商引资、专业服务的基地，推动产业集聚效
应以及整个园区内企业的自主创新能力。基于上述目标，园区开发类企业在追求企业
效益的同时，也体现了突出的社会效应。园区开发型企业以产业主营、工业服务为主
要收入来源，但同时还承担了政策引导、加强区域经济功能、提高产业竞争力等功能
。
盈利模式方面，园区开发类企业收入主要来源于产业地产的销售和租赁、
配套设施的租赁和销售，以及围绕产业地产开展的增值服务。投资者在开发区置业的
主要目的是扩大再生产，投机性客户的比例较低，非理性上涨的空间有限，盈利空间
处于相对合理的水平。
政策调控影响方面，2011年以来，从中央到地方各级政府出台了一系列旨
在控制房价过高、增长过快的调控政策，重点是针对普通商品住宅开发企业，而对园
区开发类企业并未直接提出针对性很强的调控政策，企业经营活动受到的负面影响比
较有限，由于园区房地产业务面临的客户对象大多是从事研发、制造型的企业，在中
国经济增长增速仍较快的大环境下，研发办公楼、配套居住型物业具有较强的刚性需
求，园区开发类企业的物业租售价格的持续坚挺和连年保持的低空置率充分说明，房
地产政策调控对园区开发类企业的影响相对有限。
从行业竞争情况来看，目前园区开发类企业主要是依托于所在地区的各类
开发区进行物业开发，大多数企业具有一定的国有背景，在当地具有较强的资源获取
能力和品牌知名度，因此面临的区域竞争相对较小，但近年来，部分经验丰富、实力
较强的企业开始逐步参与外地市场的竞争，积极获取市场资源，在全国多个开发区进
行园区开发建设。
我国目前的产业地产市场尚处于起步阶段，开发模式呈现出产业地产商主
导、政府主导、主体企业引导与综合开发四种模式并存的态势。当前，大部分城市和
区域仍然以政府主导为主，亦或当地的高新区、经开区或新区成立专门的平台公司进
行片区的开发、招商。专业从事产业地产开发运营的开发商较少，在全国布局的更是
屈指可数。但随着市场化程度与专业化程度的逐渐提升，以及当地政府对产业园项目
品质要求越来越高，产业园市场化开发、运作的模式将逐步增多，并将主导市场。
目前公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司是安徽省规模最大的
从事工业标准化厂房建设和经营业务的公司，且开始向安徽省合肥市以外的其他地区
拓展市场，将合肥市工业标准化厂房开发与运营的模式复制到全省。所开发项目起点
高、配套全，推动了安徽省中小企业在工业园区集聚发展，形成产业配套。同时工业
厂房的高容积率，也极大地提高了土地承载力，为工业园区节约了大量的土地资源，
取得了较好的社会和经济效益。
新增土地储备项目
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
2021年公司将继续坚持稳中求进的工作总基调，做稳做精主业，积极向新
业态、新项目、新领域拓展布局，向更高质量更好水平发展，具体包括四个方面：稳
资金回笼，在强营销、去存量中激发活力；稳项目建设，在扩总量、提质量中壮大实
力；稳内部管理与成本控制，在提品质、强管理中挖掘潜力；稳人才建设，在增内涵
、提素质中成为主力。2021年是我国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年，中国
进入“两个一百年”奋斗目标历史交汇点，向着民族复兴伟大梦想勇往直前。公司将
在习近平新时代中国特色社会主义思想的指导下，在市委市政府、市国资委的坚强领
导下，聚焦地产开发主营业务和重大项目建设，狠抓工程管理和营销推广，深化内部
管理和风险防控，扬鞭奋进、再接再厉，为“十四五”新征程开好局、起好步凝心聚
力。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司部分商品房和工业厂房销售采用“按揭”方式，由本公司为业主按
揭购房提供连带责任保证。截至2020年12月31日止，此项担保的金额为478,872.34万
元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、区域内品牌优势明显。
合肥城建发展股份有限公司（以下简称“公司”）是安徽省第一家房地产
上市公司，是安徽省最早具有国家壹级开发资质和AAA级信用评价等级的房地产企业
。公司成立三十多年来，专注于住宅地产、商业地产及写字楼的开发建设，项目辐射
安徽合肥、巢湖、肥东、肥西、蚌埠、宣城、广德、海南三亚等地。公司开发的产品
曾荣获住建部颁发的鲁班奖、广厦奖、国家康居住宅示范工程等多项国家级殊荣，是
中国房地产上市公司综合实力百强、中国房地产开发企业200强、中国房地产开发企
业运营效率10强和首届中国责任地产百强企业。目前，合肥城建旗下的“琥珀”品牌
，开发建设了琥珀名城、琥珀新天地、琥珀五环城、琥珀花园、琥珀名郡、琥珀庄园
等一系列楼盘，特别是近年通过提升建筑品质打造的琥珀府系产品更加增强了“琥珀
”品牌美誉度。
公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司（以下简称“工业科技）
是安徽省规模最大的从事工业标准化厂房开发运营的工业地产开发企业。工业科技至
今已成功运营26个科技园区，总开发用地约4000亩，建设规划面积约500万平方米，
总投资近100亿元，入驻企业近千家，已成为安徽省领军的科技产业园开发建设和企
业孵化服务综合创新平台，在园区开发运营细分领域具有较为领先行业地位和市场竞
争优势。
2、管理团队经验丰富结构合理。
公司高管团队专业背景涉及建筑相关专业、财会、金融和法律及管理三类
，绝大部分自参加工作开始就一直从事房地产行业相关工作，绝大部分是从公司基层
做起，与公司共同成长起来。可以说是一支知识结构合理、行业经验丰富、务实高效
、深度认同公司企业文化的、能够高瞻远瞩的高管团队。
三、公司未来发展的展望
全面落实好“抓重点、强业务、争多元、展人文”的工作要求，具体说就
是，抓好地产开发主营业务这个重点，以工程管理和项目营销促进现金流管理，争取
多元化发展，加强公司治理，展示企业文化，实现在经营业绩、管理效能、组织和队
伍建设方面既有量的扩张，更有质的提升，推动公司高质量稳健发展。
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