000069华侨城Ａ资产重组最新消息
≈≈华侨城A000069≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
控股股东华侨城集团按照高质量发展要求，以“中国文化产业领跑者、中
国新型城镇化引领者、中国全域旅游示范者”为战略定位，践行“文化+旅游+城镇化
”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城
镇化、电子科技产业及相关业务投资五大业务板块。
在华侨城集团“文化+旅游+城镇化”的战略布局下，公司以“主题公园领
导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，以文化旅游、房地产为主
营业务，不断增强企业竞争力，在文化旅游发展新模式、房地产业务差异化、旅游与
互联网融合等方面进行探索与实践。
（一）文化旅游业务
文化旅游业是公司最具社会影响力和品牌知名度的优势产业，是公司战略
定位的重要组成部分。公司文化旅游业务以“文化+旅游”为内核，采用“旅游+”为
载体的协同发展模式。公司文化旅游资源丰富、业态布局多元广泛，拥有众多特色文
旅产品，分为民俗文化、欢乐休闲、自然康养、艺术展演、美食潮玩、旅行服务6大
产品体系，能够覆盖到不同的消费客群。业态上，以景区、文化旅游综合体、酒店、
旅行社等为核心，其中，旗下“欢乐谷”荣获国内主题公园行业唯一中国驰名商标，
主要布局在一线及核心省会城市，欢乐谷集团成为全国最具实力的主题公园集团；“
欢乐海岸”系列产品作为华侨城文化旅游综合体的旗舰型产品，融汇主题商业、时尚
娱乐、生态旅游、商务度假、在地文化等多种元素于一体，以独特的创想文化塑造“
城市会客厅”，提升都市人的优质生活体验，目前已开业深圳欢乐海岸、顺德欢乐海
岸PLUS和深圳宝安欢乐港湾，宁波欢乐海岸已进入试运营阶段，南京、西安、南昌、
中山、茂名等地欢乐海岸的建设也正同步推进；旗下酒店集团自2018年起连续3年荣
获“中国饭店集团60强”称号，是华侨城酒店资产管理的专业公司，是拓展华侨城酒
店综合项目、实施“酒店+”产品模式的重要探索和实践平台。
公司始终坚持创新、品质和特色，致力于传承、展现、弘扬中国优秀文化
，持续推出符合市场需求的创新型文旅项目和产品，满足人们对美好生活的向往和需
要，打造中国文化旅游业的领军企业。
（二）房地产业务
公司秉承“优质生活创想家”的品牌定位，以文旅内涵融入房地产开发，
形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势，并结合“互联
网+”的思维模式探索特色社区生活一体化运营模式，以人文社区、品质社区、生活
街区为居民提供优质生活及人文体验。近年来，公司积极创新产品模式，在公园式商
业街区、康养旅居等方面进行了深入探索和实践。
二、概述
（一）宏观经济及行业发展状况
2021年上半年，虽然国内外环境依然错综复杂，不稳定因素较多，但我国
经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续稳定恢复，经济基础得到进一步加固，已
逐步进入常态化发展阶段。国家统计局数据显示，上半年我国GDP达53.2万亿元，同
比增长12.7%，两年平均增长5.3%，其中二季度与一季度环比增长1.3%。随着全国系
统性疫情防控和经济社会发展的扎实推进，经济发展韧性持续显现，在政策驱动、结
构性复苏、出口额扩大等诸多因素共同作用下，我国经济继续呈现稳中加固、稳中向
好的发展态势。
1、文化旅游行业
疫情防控常态化条件下，国内旅游市场稳步回升。根据中国旅游研究院（
文化和旅游部数据中心）数据，春节假期，全国国内旅游人数和收入分别恢复至疫前
同期的75.3%和58.6%，清明分别恢复至疫前同期的94.5%和56.7%，五一劳动节分别恢
复至疫前同期的103.2%和77.0%，节假日国内旅游人数已恢复至疫前同期水平，收入
已恢复至疫前同期八成左右。同时，预计上半年国内旅游人次和旅游收入将分别达到
23.55亿人次和1.95万亿元，分别恢复至2019年同期的77%和70%。但是，疫情仍在继
续，全国各地时不时爆发的零星疫情对区域旅游市场仍造成了较大影响。同时疫情影
响下旅游消费理念和方式将持续迭代，消费需求、生活方式的变化更加凸显：自驾游
、自由行、小众性、家庭型成为出游方式的主体，深体验、轻休闲、短度假、慢生活
成为消费方式的主流；围绕“吃、住、行、游、购、娱”六大要素，旅游业的发展将
呈多元并茂的态势：研学旅游模式越来越常见，“文旅+”模式、夜间旅游、乡村旅
游、旅居生活等也处在发展高速期，时代的发展要求文旅行业不断创新，文旅行业线
上线下联动将更加紧密。
2、房地产行业
（1）政策方面，强调“房住不炒”定位，房地产市场调控政策持续收紧。
2021年上半年，疫情逐渐稳定后的国内房地产市场呈现持续回暖状态。中央秉承调控
政策的稳定性和持续性，坚持“房住不炒”的政策主基调不变，强化城市政府主体责
任，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。中央和地方密集出台调控政策以
稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方
加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分城市调控效
果已现。
（2）价格方面，稳中有升，区域分化明显。2021年上半年百城新建住宅价
格累计上涨1.70%，涨幅仍处近年同期较低水平。其中一线城市累计涨幅较去年同期
有所收窄，二线和三四线代表城市价格累计涨幅较去年同期均有所扩大。各区域中，
珠三角继续领涨各城市群，长三角城市群涨幅较去年同期有所收窄。
（3）供求方面，上半年重点城市上市面积创历史同期新高，带动需求积极
释放。2021年上半年，在“就地过年”导向和重点城市供地“两集中”政策等因素影
响下，房企把握市场需求释放节奏，创新营销模式，加大推盘力度，重点城市商品住
宅新批上市面积约1765万平方米，创历史同期新高，同比增长超10%。在供应量增加
的带动下，新房市场活跃度较高，各线城市成交规模同比均有所增长。从销供比来看
，上半年重点城市成交活跃，20个代表城市商品住宅销供比为1.26，短期市场略显供
不应求。重点城市短期库存去化时间缩短至9.3个月。
（4）土地方面，优质地块推出量增加及热点城市土地市场升温，带动楼面
价上涨。2021年上半年，受重点城市宅地供应“两集中”政策影响，全国300城住宅
用地供应规模有所下降，住宅用地成交规模同比下滑。其中，一线城市住宅用地供需
规模明显放量，但成交楼面均价有所回落；二线和三四线城市供应量成交量均下降，
成交楼面均价涨幅明显。受优质地块供应量增多、热点城市土地市场升温等因素影响
，全国300城住宅用地成交楼面均价为6170元/平方米，同比上涨26.7%，住宅用地平
均溢价率为17.5%，较去年同期提高1.3个百分点。
（5）企业方面，加大营销加速回款，销售业绩持续增长。2021年上半年，
房企把握市场销售窗口期，创新营销模式，加大线上线下营销力度，抢收回款，共计
19家房企销售业绩超千亿，百亿以上各阵营企业业绩增长率均值均超30%。
（二）报告期内公司经营情况回顾
2021年上半年，国内疫情的逐渐稳定为我国文化旅游、房地产行业带来缓
和机会。在此环境下，公司持续以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值
实现者”为战略定位，围绕高质量发展要求，坚持稳中求进工作总基调，在疫情防控
常态化的形势下，砥砺奋进，攻坚克难，各项工作取得积极进展。
1、行业利润下行背景下，保持经营业绩持续稳定
结转收入大幅上升，保持稳定的盈利水平。2021年上半年，公司实现营业
收入230.14亿元，同比增长34.41%，实现净利润23.66亿元，同比增长15.09%。其中
：
旅游综合业务实现收入189.22亿元、毛利46.85亿元，分别同比增长89.93%
、24.98%，毛利率24.76%，同比减少12.9个百分点；房地产业务实现收入40.34亿元
、毛利29.50亿元，分别同比减少41.44%、46.95%，毛利率73.12%，同比减少7.59个
百分点。公司上半年旅游综合业务及房地产业务毛利率均较上年同期有所下降，一方
面是受宏观调控政策的影响，公司近年新拓展项目可售物业的毛利率逐步下降，另一
方面是公司上半年结转项目的结转结构和结转区域的占比不同。
签约销售较同期大幅上升，经营现金流健康持稳。在今年上半年疫情有所
缓解的情况下，公司加大推盘力度和推盘量，整体实现签约销售面积226万平米、签
约销售金额达447亿，分别同比增长58%、41%。围绕高质量的发展要求，公司坚持“
去化”速度及优质项目拓展的匹配关系，在实现签约销售金额大额回流情况下，“以
收定投”保持经营净现金流健康为正。资产负债结构稳定，“三道红线”保持“绿档
”。公司上半年持续加强财务风险管控力度，截止2021年6月30日，公司有息负债总
额1380.66亿元，较年初减少33.92亿，资产负债及长短期占比结构稳定，保持项目拓
展、销售回流、对外融资的相对平衡，“三道红线”稳中趋好，持续保持“绿档”的
水平。
2、主营业务创新发展，效果显著
（1）文化旅游业务
2021年上半年，股份公司旗下26家景区、25家酒店、1家旅行社、6家开放
式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2848.2万人次，恢复至2019年同期的160%，主要
是因为同比2019年同期新增西安欢乐谷玛雅海滩水公园、襄阳奇趣童年亲子乐园、顺
德欢乐海岸PLUS、深圳欢乐港湾、宁波欢乐海岸、扬州梦幻之城等文旅项目；按可比
口径恢复至2019年同期的84%,恢复情况优于行业平均水平。
①焕新升级，以节庆活动促进企业经营
为进一步扩大华侨城文旅市场占有率、提升文旅品牌影响力、巩固文旅行
业领先地位，2021华侨城文化旅游节于6月19日正式开启，将持续至10月。本届文化
旅游节以“缤纷欢乐游、就来华侨城”为主题，整合公司旗下遍布全国的优质文旅资
源，于6-10月依次推出城市度假季、电音狂欢季、康养休闲季、国风艺术季、美食潮
玩季五个专题季。与此同时，华侨城旗下各大产品体系还推出丰富多彩、品质精良的
主题活动和文旅产品，满足社会大众多元化、多层次的文旅消费需求。欢乐休闲类产
品方面，欢乐谷集团作为欢乐休闲系列产品的代表，陆续推出“春风游园季”、“超
级儿童节”等节庆活动，其中“春风游园季”节庆整体曝光量超6亿，官方微博一个
月总话题阅读量破8000万，多地欢乐谷活动登上城市热搜前三；襄阳奇梦海滩水乐园
的冰雪主题游戏互动、元宵节诗词大会猜灯谜活动，襄阳奇趣童年亲子乐园的开业奇
遇记活动，南昌玛雅乐园的“乐游MAYA新春嘉年华”、“大手拉小手”父亲节活动日
、“微笑大巴”——天使儿童游MAYA等活动，共同构建华侨城主题公园的欢乐体系。
民俗文化类产品方面，锦绣中华、自贡彩灯大世界等景区开展了春节大庙
会、端午龙船节、国潮游园季等传统文化体验活动，让游客在丰富多彩的活动中感受
民俗文化之美。
自然康养类产品方面，东部华侨城打造“度假过大年”、“健康体验节”
，云南华侨城举办“清凉夏日”、“城市露营节”，白水仙瀑推出“仙瀑仙旅玩转国
潮”活动，古劳水乡推出“芳华五月诗情水乡”、“荷荷美美”荷花季等活动，依托
优美的自然环境与人文风貌打造自然康养好去处。
美食潮玩、艺术展演类产品方面，深圳世界之窗举办“国际街头艺术节”
、“斩男节”，长沙世界之窗打造“火星上过火人节”、“向往的生活之抓鸭子过端
午”、“红鼻子泡泡节”，深圳欢乐海岸推出“超级新年-年年喜翻”，顺德欢乐海
岸PLUS推出“浪漫五月天，缤纷乐活季”、“欢乐六月趣放纵”，深圳欢乐港湾推出
“城市探野”、“寻光不寻常”、“童趣拾光”、“趣致湾心粽生欢喜”等活动，汇
集了特色美食、趣味游戏、潮流表演等各式元素，成为美食潮玩、艺术展演聚集地，
其中深圳欢乐港湾在春节假期7天时间接待游客近80万人，成为城市打卡新地标。
②推陈出新，以文化旅游精品推动文旅产业高质量发展
创新文化和旅游产品供给，新业态、新产品陆续推出。宁波欢乐海岸于1月
30日试营业，项目以“微度假美学生活+泛娱乐休闲空间”为核心，开创性将主题商
业、度假旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，打造宁波首座“都市文娱购物公园，
度假美学目的地”；欢乐港湾“湾区之光”摩天轮于4月18日开业，作为全国首座全
天景轿厢摩天轮，128米的“湾区之光”摩天轮已成为深圳新地标、网红打卡地；襄
阳奇趣童年亲子乐园于4月30日开业，揭开中国首个陪伴式自然亲子乐园的神秘面纱
，项目拥有自然景观、航海奇遇、萌宠动物、田园实践、研学课堂、原创IP、巡游演
艺、亲子玩乐等8大亮点，以及百余项国内外顶尖亲子游乐体验，致力于打造超现实
互动沉浸式“自然教科书”；欢乐版图日益壮大，西安欢乐谷玛雅海滩水公园于6月1
7日盛大开幕,具有国内首台多媒体滑道、西北最大造浪池、凌空3米的国内落差最大
的炮弹滑道、全球首个竞技式湿身水上互动影院、全球最长激流河等百余项水互动体
验项目，致力于打造西北水公园产品的标杆、水公园人文智能化领军者、西安夜娱夜
游的集结地；扬州梦幻之城于6月23日开业，集IP体验、游乐设施、家庭游乐、亲子
互动、文化体验、主题演艺和创意餐饮于一体，利用扬州古运河风光和现代科技共同
打造的淮扬特色新地标，实力引领扬州都市潮玩风尚。
此外，传统景区也持续升级改造，确保华侨城示范项目品质持续引领消费
需求。深圳华侨城旅游度假区核心景区提升成功列入深圳南山区“十四五”规划和政
府重点工作，正以打造世界级景区和度假区的目标推进更新改造。欢乐系列产品更加
丰富，北京欢乐谷全新推出六期-天光夜谭，以“夜经济六部曲”：夜游、夜秀、夜
赏、夜宴、夜购、夜读为体验主旨，构筑文化演艺新矩阵，自5月1日六期全新开放后
，两个月内北京欢乐谷接待人数较2019年同期增幅近40%，营收增幅近50%；
重庆欢乐谷二期超级飞侠实景主题区正式开园，是全球首个超级飞侠实景
主题区，主题区开放后即实现经营突破，6月游客接待量超30万人次，园内二销突破1
000万元大关，较2019年同期分别增长101%、137%，其中家庭客群增幅近300%；武汉
欢乐谷水公园三期“杉林奇遇”是全国首个专为孩子们打造的杉林亲水主题秘境，30
000方超大野趣空间，包含10余项玩水设备及沉浸式主题演艺，打造全新的亲子世界
，三期开园三天即实现入园高峰，游客接待量较2019年同期增长33%，其中家庭游客
占比达到50%，较2019年同期增加10%；上海欢乐谷水公园三期“魔浪水次元”重磅亮
相，推出全新升级的多媒体水滑道及秘境穿越、赛博时空两大沉浸式主题场景，全新
开园后19天内游客接待量突破25万人次，较2019年同期增长113%。深圳世界之窗法老
归来项目于五一正式推出，马赛马拉项目于6月1日正式开放，为亲子游群体打造休憩
观赏区域，丰富亲子游体验的产品品类；长沙世界之窗全新豪华双层旋转木马、“跳
跃云霄”、“六层妖塔”等项目正式对外开放，并首次推出自创舞台剧“大宋-江山
画”。
推进“旅游+IP”结合，创新产品内容，丰富旅游体验。欢乐谷集团通过联
手英雄联盟等顶级IP，结合B站、抖音、快手、腾讯、网易、小红书多个传播路径提
升欢乐谷品牌价值观和感召力；多个大型电竞活动赛事先后落地上海欢乐谷，网易《
第五人格》一周年庆、网易电竞NEXT春季赛、盛大游戏龙之谷DWC全球总决赛、京东
杯电子竞技全国总决赛等，将欢乐延续至线下，带来更多沉浸式游戏体验；武汉欢乐
谷2021年跨年夜、元宵节期间，首创国际IP+现代艺术+传统文化的新潮灯光节，引入
国际知名IP“SMILEY”，将笑脸文化从乐园布置深入到城市心中，与城市共情；2021
年5月，重庆欢乐谷二期项目“超级飞侠”主题区开放，与顶级民族动漫IP深度融合
，标志着重庆欢乐谷正式领跑“大IP时代”。除了主题景观与游乐项目外，主题演艺
、亲子互动、餐饮、周边衍生品等均与超级飞侠IP深度融合，集“游、娱、演、购”
等多元娱乐体验为一体，开创国内主题乐园的“突围新路径”；西安欢乐谷玛雅海滩
水公园结合电竞游乐，联动国漫IP“秦时明月”、游戏IP“剑侠情缘”等多元顶级IP
，用最符合新生代潮玩的设计理念和最先进的科技手段，打造全国首个“电竞嘉年华
”游乐体验基地和全球首个“AR虚拟现实乐园”。
③科技助力，以“旅游+科技”推动文旅智慧化转型
上半年，为更好地推动旅游管理水平的提升，欢乐谷集团通过深化与腾讯
的战略合作，利用大数据支撑新项目拓展、存量主题公园提质升级、新产品研究相关
业务，初步实现数字化赋能产品业务。统一建设了欢乐谷小程序，服务园区数字化运
营；深圳世界之窗成为深圳首家推广使用区块链电子发票的旅游景区，使用区块链电
子发票也成为景区在数字化建设方面提升服务和管理效果的重要举措。
（2）房地产业务
今年以来，中央就房地产市场调控密集发声，严格落实“房住不炒”的政
策主基调不变，坚持落实“三稳”长期调控目标、促进发展。年内，公司在坚定不移
遵守中央“房住不炒”及各地方政府相关政策的同时，通过各事业部一致努力，在资
源获取、合作开发、推盘销售及物业管理等各方面持续发力，并取得较好的效果。20
21年1-6月公司项目推盘、销售、回款同比去年均实现较大幅度增长。
①坚持优中选优，积极稳妥布局文旅及城镇化项目
公司及各事业部聚焦加快去化速度与拓展优质资源之间的匹配关系，在严
控投资风险、保证收益率的前提下，积极稳妥推进项目获取。2021年上半年，公司累
计获取土地项目14个，新增土地面积194万平方米，计容建筑面积315万平方米。公司
在广东肇庆、河南郑州、安徽合肥等地持续跟进肇庆华侨城四期、郑州金水河源二期
、合肥空港二期等项目，获取了相应文旅综合项目、商业及住宅土地资源，保证了公
司在相关区域市场的延续深耕。公司坚持优中选优拿地策略，多措并举，不断拓展优
质资源，扩大核心区域版图，为可持续发展夯实资源基础。
②坚持狠抓项目开发，保障工程进度
年内各单位积极与地方政府、合作单位、施工队伍协调沟通，在确保安全
合规、保证质量的前提下，全力推进现场工程进度，保障项目工期。一是加强内外部
沟通，优化报批报建流程，有效加快项目进度，提前实现项目结转；二是通过设计工
作早启动，主体、精装大穿插施工等措施，合理安排施工节奏，提升施工效率，缩短
总体工期；三是通过优化总包施工部署，加快项目进度。通过各单位努力，目前重点
项目均按预定计划推进。
③坚持创新开发模式，实现合作共赢
2021年上半年，公司各事业部通过内外部强强联合，实现优势互补与效率
提升，在践行对外合作、降低土地成本及投资风险、加快项目周转方面均取得良好效
果。合作方面，中部事业部与五矿资本合作打造武汉欢乐天际中央区；华东事业部与
头部企业及其它合作方合作开发苏州项目等。
通过发挥自身优势、坚持创新开发模式，公司在项目开发质量及周转效率
等方面取得了积极成果。一是自身开发运营能力及项目周转效率的持续提升，如南京
燕熙台、南京华著兰庭、宁波江汇城、杭州丁桥等项目提前入市；二是通过央地合作
、与头部企业合作等模式，充分发挥合作方在资源储备、开发和销售能力等方面的长
处，降低土地成本及投资风险，实现优势互补与效率提升；三是通过转让个别存量项
目，进一步提升周转速度和资产效率。
（3）物业管理业务
2021年上半年，物业公司多策并用，积极扩大发展版图，新增管理建筑面
积104万平方米、储备管理面积36万平方米。目前整体管理项目占地面积超过200平方
公里，在管建筑面积近2000万平方米，业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都、南京
、武汉等66个城市，目前全国共有69家分、子公司，已初步完成了在全国发展的战略
布局。物业公司积极主动作为，不断提升专业水平。一方面深入贯彻“互联网思维”
，稳步推动各项信息化与数字化建设工作，基本完成一张蓝图、三大平台与一套标准
体系，着力提升管理效率与能力，整合区域信息和物业服务资源，为用户带来更舒适
的体验。其中：三维物联网平台已初步搭建华侨城城区6平方公里的三维建模；社区
生活服务平台的侨城汇小程序已全新上线。另一方面，物业公司践行标准，以“四化
”为指引，不断提升专业服务水平。一是以“服务的标准化和场景化”为指引，制定
物业住宅服务标准创建实施办法，适时对标准进行优化。二是以“产品的全链条化和
特色化”为指引，拓展新型业务。年内，物业公司新接管包含深圳南山区沙河街道垃
圾分类督导服务、西藏军区成都后勤中心社会化保障服务、南航湖北基地综合服务、
梅州蕉岭中医院综合服务、赣州江南宋城物业服务、保定顺平绿色经济产业园服务等
新业务领域项目。上半年B端增值业务突飞猛进，超额完成业务指标。
3、金融支撑主业，作用明显
公司坚定贯彻“金融服务主业”的总体指导原则，突出金融支撑作用。一
是积极拓展融资渠道，综合运用直接融资、发行债券、Reits、权益融资等多种手段
实现融资379.54亿元，平均融资成本4.38%，处于同行业较低水平。二是持续深化产
融结合，公司旗下香港华侨城配合公司北方事业部、华东事业部、西部事业部、中部
事业部等落地项目，助力解决各事业部资金需求。三是充分发挥产业基金撬动社会资
本的功能。参与管理或出资的基金11只，总规模超过69.25亿元，实缴到位69.25亿元
，有效撬动社会资本，服务公司主业发展。
（三）2021年下半年经营形势
2021年是“十四五”开局之年，国家经济转向高质量发展阶段。当前全球
疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。结
合国内外环境，中央下半年提出“稳中求进”工作总基调，强调宏观政策将保持连续
性、稳定性和可持续性，统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持经济运行在合理区间
，并强调积极的财政政策要提升政策效能，稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，
助力中小企业和困难行业持续恢复。整体上看，行业政策预计将保持持续、连贯、稳
定，机遇与挑战并存。
1、文化旅游行业
今年文化旅游行业整体恢复态势良好，虽然下半年疫情的反复使旅游行业
又面临短暂停滞，但从上半年的恢复情况来看，旅游行业展现出了充分的发展韧劲。
随着疫情防控措施常态化，行业继续面临深度调整。需求端上，远程游、出境游被近
郊游、国内游等取代；供给端上，旅游企业加速拥抱线上化，技术和产品深度融合，
行业向“互联网+旅游”深度转型。同时，随着城镇化进程的不断推进和新发展格局
的逐步构建，我国国民人均可支配收入增加，旅游基础设施不断完善，以及带薪休假
制度的推行，国内旅游市场规模逐年扩大，居民旅游需求持续增长，出游意愿高涨，
一旦疫情缓和，旅游市场将有望迅速恢复。
从中长期发展来看，支撑旅游业发展的中国经济基本面不会改变，持续增
长的大众旅游基本面没有改变，旅游市场持续向好和稳定发展格局没有改变，文化旅
游产业将在转型升级中迎来更多发展机遇。
2、房地产行业
为确保房地产市场平稳健康发展，行业政策将保持一定的连贯性。中央始
终坚持“房住不炒”定位,并出台一系列政策进行调控,包括“三道红线”、“集中供
地”等;全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。
土地供给层面，增加供应、稳定地价。7月以来中央密集召开会议，政策持
续向供给端侧重，要求增加重点城市土地供应量，并通过重点城市供地“两集中”政
策、加大租赁住房的建设和支持力度等措施，明确增加多元化供给。同时，中央约谈
、督导多个城市，要求夯实城市政府主体责任，必要情况下采取针对性的调控政策措
施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
融资层面，强化房地产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场。在
住建部等八部门联合发文及央行近期召开的会议要求中均明确表示继续加强房地产金
融管控。近期，有关部门持续加强房地产金融方面的管控,完善房地产企业“三线四
档”的融资管理规则。同时,金融机构也在不断加强房地产相关贷款的管理，预计房
地产金融政策仍将持续收紧，房企资金端预计将持续承压。为引导房地产行业的融资
更加规范化发展，商票规模、以销售额为锚划定拿地额度等专项监管预计将进一步强
化。
销售层面，地方调控收紧趋势将延续，房价上涨过快的城市调控加码预期
较高。7月22日住建部强调落实城市政府主体责任,对调控工作不力、房价上涨过快的
城市要坚决予以问责。至8月初，深圳、东莞、北京、成都、杭州、广州、惠州等地
陆续出台调控政策，分别从学区房、二手房、“假离婚”、房屋赠与、购房资质等方
面进行调控。从各地出台的政策来看，对于楼市的调控趋于高频化、精细化，整体调
控力度不减，各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策，不断细化和完善当地调
控“工具箱”。
从实际情况看，受制于上半年土地成交量的缩减，新开工速度或将持续放
缓；市场销售方面，由于受到收紧的调控政策影响，销售规模预计将保持均衡、平稳
状态。
（四）2021年下半年公司经营计划
公司以打造“世界一流”文旅企业为目标，始终坚持创新、坚持品质、坚
持特色，不断增强“旅游”核心竞争力。未来公司将持续扩大优质旅游产品供给，打
造富有文化底蕴，具有先行示范意义的世界级旅游目的地，深化产品迭代升级，构建
旅游产业发展的新引擎。面向未来，公司将加快数字化转型，全力建设“数字华侨城
”，推动数字经济和实体经济深度融合，培育产业新增长极，打开产业新增长空间，
满足人们对美好生活的向往和需求，为打造“世界一流企业”持续奋斗。
1、旅游业务板块
下半年，华侨城文旅企业将在做好现有项目运营的基础上，积极应对市场
变化和行业变革，聚焦高质量发展，继续做大做强文化旅游业务，持续提升公司核心
竞争力。
一是积极应对疫情传播风险。华侨城各文旅企业将坚持“人民至上、生命
至上”的理念，严格按照党中央、国务院和国资委、文旅部、各地政府疫情防控的整
体要求，抓紧、抓实文旅行业疫情防控和生产经营工作，确保人民群众生命安全和生
产经营安全。
二是进一步做好成熟文化旅游产品提质升级。继续推进深圳华侨城旅游度
假区、东部华侨城旅游度假区等重点项目改造提升，巩固华侨城在文化旅游行业的领
先地位。
三是加快完善文旅项目布局。全力推动济南华侨城欢乐荟二期开业；加快
推动襄阳华侨城奇幻谷、西安沣东华侨城大型文化旅游综合项目一期、南京溧水欢乐
时光、中山欢乐海岸、肇庆卡乐小镇、滁州明湖康养小镇、巢湖半汤温泉小镇等项目
建设。
四是持续统筹开展2021华侨城文化旅游节。聚焦市场需求，不断优化旗下
文旅资源整合策略，策划推出一系列文旅主题节庆活动和文旅体验产品，推动文化旅
游消费不断扩大。
2、房地产业务板块
一是关注重点区域与优质资源。深度对接国家重大区域发展战略，深化布
局粤港澳大湾区、长三角及长江经济带、成渝及西安都市圈等重点区域及重点城市，
利用自身在文旅综合项目成片开发方面的优势，积极获取核心优质文旅资源项目以及
周转快、收益好的房地产项目，保障公司稳定的盈利水平及成长性。
二是运用多种手段提升经营水平。一方面，公司不断加强项目团队建设，
提升自身项目开发能力，优化项目周转水平与资金使用效率，稳步修炼内功；另一方
面，公司深入推动公司数字化转型，赋能经营工作，通过扩大线上化覆盖、提升标准
化水平等手段，提升经营管理能力，为公司的增长提供新动能。此外，公司还将通过
项目合作等创新开发模式持续加速项目周转，提升经营效率。
三是保证现金流健康。一方面，公司要积极做好项目推盘销售工作，包括
但不限于华东事业部的上海唐镇、济宁纯水岸、宁波五江口、合肥空港国际小镇、南
京翡翠天域、南京溧水华侨城、南京欢乐滨江等项目，地产公司的深圳渔人码头、深
圳招华会展、深圳正三甲、广州郑田云邸、中山欢乐海岸、顺德欢乐海岸等项目，中
部事业部的武汉欢乐天际、武汉青山、南昌华侨城世纪水岸、襄阳华侨城、郑州二七
原岸等项目，西部事业部的成都青白江、沣东华侨城、昆明呈贡、宜宾华侨城等项目
，北方事业部的天津翡翠嘉和、涿州城市客厅、郑州华侨城、济南华侨城、太原华侨
城、青岛华侨城等项目，确保公司销售回款充足；另一方面，公司积极通过创新开发
模式加快回款速度，坚持量入为出，根据回款情况控制投资规模，推动形成销售回款
再投资的良性循环，确保经营性净现金流持续向好。
3、物业管理业务
2021年下半年，公司物业板块将按照既定规划持续推进各项战略举措，统
筹落实好以下工作：
一是继续强化社区、商旅与城市三大空间的专业化运营水平，加强核心能
力建设。物业管理方面，采取分步策略推进标准化体系的建设与落地，不断提高业主
满意度；社区商业方面，将进一步结合市场动态及现有商业体的优劣势，动态调整营
销推广策略，强化社区商业招商与运营水平。预计全年新增管理建筑面积343万㎡、
储备管理面积239万㎡。
二是持续构建数字化赋能，推进社区服务生态圈建设，稳步探索更多增值
服务。物业公司将提升高端管家服务模式，打造以“360度贴身管家服务”为核心的
服务体系，组织多种类型的社区文化活动，营造美好生活场景；另外，依托数字化技
术手段，完善符合业主生活需求的增值服务体系，加快“侨城汇”电商平台的迭代升
级与消费体验，实现智慧社区、财务管理、人力资源管理、物联网等子系统的有效对
接与互联互通。
三是增强业务拓展工作。下半年，物业公司将积极推进各类市场拓展工作
，多渠道拓展新项目。同时收购有一定特色、与公司业务有互补性的其他公司，优势
互补，形成合力。
（五）公司房地产及相关业务经营情况
1、新增土地储备项目
2、累计土地储备情况
3、主要项目开发情况（统计口径：土地成交金额大于50亿元的项目）
4、旅游综合及房地产项目销售情况
5、旅游综合及房地产项目出租情况
土地一级开发情况
6、主要酒店入住情况
备注：顺德蓝汐国际公寓于2019年8月开业；深圳国际会展中心皇冠假日酒
店于2020年5月开业；襄阳华侨城云海-丽呈别院于2021年6月开业；深圳大鹏所城有
集度假民宿项目于2021年1月开业。
7、融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司之子公司华侨城房地产、宁波华侨城、武汉华侨城、招华会展实业、
南京华侨城、成都华侨城、南京华侨城置地、南昌华侨城等为商品房承购人向银行提
供抵押贷款担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2021年6月30日，尚未结
清的担保金额为3,052,797.54万元。公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
8、公司跟投项目实施进展情况
不断完善跟投机制，优化跟投流程，充分调动员工的主观能动性并长期保
持积极性与创造性，强化项目团队的激励和约束，提高公司的项目投资质量和项目运
营效率。报告期内，本公司持续推动所属各单位开展项目跟投，公司范围内开放跟投
的项目11项，跟投认购总额为5624万元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、公司以“优质生活创想家”为品牌定位，以高质量发展为主线，对内培育创
意型企业文化架构，对外构建生态型品牌体系，将以价值观为核心的品牌文化与以利
润为目标的经营管理高度融合,优化企业形象，提升软实力，为企业改革发展提供不
竭的动力和源泉。公司在旅游、酒店、房地产行业拥有多个知名品牌。
2、公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，
具有行业领军优势。公司多年从事城市综合开发和景区开发经营，在规划设计、开发
建设和运营服务等方面积累了丰富经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一
支优秀的管理和专业技术人才队伍。
3、公司拥有成熟且可延展的商业模式。经过多年发展，公司构筑了成熟的成片
综合开发模式，开创“旅游+地产”模式。进入新时代，华侨城集团根据国家战略，
创造性地提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的发展模式，现有商业
模式顺应经济发展需求与国家战略方向，具备极强的延展性和创新力，未来将创造更
大的商业价值。
4、公司具有卓越的战略协同能力，是控股股东华侨城集团的价值实现者。公司
主动承接华侨城集团的发展战略，以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价
值实现者”为定位，充分借助集团的平台优势，在资源获取、产业互动、产融结合等
方面获得集团的有力支持，专注运营短平快、轻资产、能够产生即期效益的房地产项
目。公司与华侨城集团的战略协同效应显著，有助于进一步拓展发展空间，增加优质
资源储备，促进公司高质量发展。
三、公司面临的风险和应对措施
一是宏观经济风险。房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发
展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。近年来国内外经济形势面临较
多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，
并可能使房地产市场短期内产生波动。
二是国家政策风险。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，在中央“房住
不炒”及“345新规”的指引下，各省市地区因城施策，不断细化和完善当地调控“
工具箱”；政策变化会影响市场供需及价格，对已有项目的去化及新项目的获取或将
产生较大影响，这对于对房地产企业的市场敏感性以及经营管理水平提出了更高要求
。
三是竞争风险。行业竞争更加激烈。近年来，迪士尼、环球影城、默林等国际
文旅巨头纷纷加码在中国的投资，长隆、华强、宋城等国内主题公园运营商也在细分
领域稳步发展，华侨城的文旅行业领军地位不断受到挑战。同时，越来越多的传统地
产开发商和其他相关行业巨头开始跨界涉足文化旅游，行业面临更加激烈的竞争。
四是疫情风险。新冠肺炎疫情反扑可能对公司主营业务产生重大不利影响。一
方面，疫情可能导致高风险地区子企业停产、停工，低风险地区工程建设延期，造成
公司整体项目销售、回款周期拉长；另一方面，疫情可能影响整体营收，如房地产业
开盘现场活动被取消，旅游业闭园或限流导致游客量大幅减少等，营业收入大幅下滑
，直接带来经济损失。
五是财务风险。公司业务属于资金及资产密集型产业，前期需要大量的资金投
入。随着公司规模不断扩大，资本结构对公司而言愈发重要，如资产负债率过高，资
产变现能力差，可能导致公司债务违约，不能正常履行债务偿付责任，进而引发财务
风险。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
十二、公司房地产及相关业务经营情况
1、新增土地储备项目
2、累计土地储备情况
深圳华侨城股份有限公司2021年第一季度报告全文
3、主要项目开发情况（统计口径：土地成交金额大于50亿元的项目）
4、地产及旅游综合项目销售情况
深圳华侨城股份有限公司2021年第一季度报告全文
5、地产及旅游综合项目出租情况。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
控股股东华侨城集团按照高质量发展要求，以“中国文化产业领跑者、中
国新型城镇化引领者、中国全域旅游示范者”为战略定位，践行“文化+旅游+城镇化
”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，着力搭建文化产业、旅游产业、新型城
镇化、电子科技产业及相关业务投资五大业务板块。
在华侨城集团“文化+旅游+城镇化”的战略布局下，公司以“主题公园领
导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，以文化旅游、房地产为主
营业务，不断增强企业竞争力，在文化旅游发展新模式、房地产业务差异化、旅游与
互联网融合等方面进行探索与实践。
（一）文化旅游业务
文化旅游业是公司最具社会影响力和品牌知名度的优势产业，是公司战略
定位的重要组成部分。公司文化旅游业务以“文化+旅游”为内核，采用“旅游+”为
载体的协同发展模式。公司文化旅游资源丰富、业态布局多元广泛，拥有众多特色文
旅产品，分为民俗文化、欢乐休闲、自然康养、艺术展演、美食潮玩、旅行服务6大
产品体系，能够覆盖到不同的消费客群。业态上，以景区、文化旅游综合体、酒店、
旅行社等为核心，其中，旗下“欢乐谷”荣获国内主题公园行业唯一中国驰名商标，
主要布局在一线及核心省会城市，欢乐谷集团成为全国最具实力的主题公园集团；“
欢乐海岸”系列产品作为华侨城文化旅游综合体的旗舰型产品，融汇主题商业、时尚
娱乐、生态旅游、商务度假、在地文化等多种元素于一体，以独特的创想文化塑造“
城市会客厅”，提升都市人的优质生活体验，目前已开业深圳欢乐海岸、顺德欢乐海
岸PLUS和深圳宝安欢乐港湾，宁波欢乐海岸已进入试运营阶段，南京、西安、南昌、
中山、茂名等地欢乐海岸的建设也正同步推进；旗下酒店集团自2018年起连续3年荣
获“中国饭店集团60强”称号，是华侨城酒店资产管理的专业公司，是拓展华侨城酒
店综合项目、实施“酒店+”产品模式的重要探索和实践平台。
公司始终坚持创新、品质和特色，致力于传承、展现、弘扬中国优秀文化
，持续推出符合市场需求的创新型文旅项目和产品，满足人们对美好生活的向往和需
要，打造中国文化旅游业的领军企业。
（二）房地产业务
公司秉承“优质生活创想家”的品牌定位，以文旅内涵融入房地产开发，
形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势，并结合“互联
网+”的思维模式探索特色社区生活一体化运营模式，以人文社区、品质社区、生活
街区为居民提供优质生活及人文体验。近年来，公司积极创新产品模式，在公园式商
业街区、康养旅居等方面进行了深入探索和实践。
二、概述
（一）宏观经济及行业发展状况
2021年上半年，虽然国内外环境依然错综复杂，不稳定因素较多，但我国
经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续稳定恢复，经济基础得到进一步加固，已
逐步进入常态化发展阶段。国家统计局数据显示，上半年我国GDP达53.2万亿元，同
比增长12.7%，两年平均增长5.3%，其中二季度与一季度环比增长1.3%。随着全国系
统性疫情防控和经济社会发展的扎实推进，经济发展韧性持续显现，在政策驱动、结
构性复苏、出口额扩大等诸多因素共同作用下，我国经济继续呈现稳中加固、稳中向
好的发展态势。
1、文化旅游行业
疫情防控常态化条件下，国内旅游市场稳步回升。根据中国旅游研究院（
文化和旅游部数据中心）数据，春节假期，全国国内旅游人数和收入分别恢复至疫前
同期的75.3%和58.6%，清明分别恢复至疫前同期的94.5%和56.7%，五一劳动节分别恢
复至疫前同期的103.2%和77.0%，节假日国内旅游人数已恢复至疫前同期水平，收入
已恢复至疫前同期八成左右。同时，预计上半年国内旅游人次和旅游收入将分别达到
23.55亿人次和1.95万亿元，分别恢复至2019年同期的77%和70%。但是，疫情仍在继
续，全国各地时不时爆发的零星疫情对区域旅游市场仍造成了较大影响。同时疫情影
响下旅游消费理念和方式将持续迭代，消费需求、生活方式的变化更加凸显：自驾游
、自由行、小众性、家庭型成为出游方式的主体，深体验、轻休闲、短度假、慢生活
成为消费方式的主流；围绕“吃、住、行、游、购、娱”六大要素，旅游业的发展将
呈多元并茂的态势：研学旅游模式越来越常见，“文旅+”模式、夜间旅游、乡村旅
游、旅居生活等也处在发展高速期，时代的发展要求文旅行业不断创新，文旅行业线
上线下联动将更加紧密。
2、房地产行业
（1）政策方面，强调“房住不炒”定位，房地产市场调控政策持续收紧。
2021年上半年，疫情逐渐稳定后的国内房地产市场呈现持续回暖状态。中央秉承调控
政策的稳定性和持续性，坚持“房住不炒”的政策主基调不变，强化城市政府主体责
任，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。中央和地方密集出台调控政策以
稳定市场预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方
加快建立房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分城市调控效
果已现。
（2）价格方面，稳中有升，区域分化明显。2021年上半年百城新建住宅价
格累计上涨1.70%，涨幅仍处近年同期较低水平。其中一线城市累计涨幅较去年同期
有所收窄，二线和三四线代表城市价格累计涨幅较去年同期均有所扩大。各区域中，
珠三角继续领涨各城市群，长三角城市群涨幅较去年同期有所收窄。
（3）供求方面，上半年重点城市上市面积创历史同期新高，带动需求积极
释放。2021年上半年，在“就地过年”导向和重点城市供地“两集中”政策等因素影
响下，房企把握市场需求释放节奏，创新营销模式，加大推盘力度，重点城市商品住
宅新批上市面积约1765万平方米，创历史同期新高，同比增长超10%。在供应量增加
的带动下，新房市场活跃度较高，各线城市成交规模同比均有所增长。从销供比来看
，上半年重点城市成交活跃，20个代表城市商品住宅销供比为1.26，短期市场略显供
不应求。重点城市短期库存去化时间缩短至9.3个月。
（4）土地方面，优质地块推出量增加及热点城市土地市场升温，带动楼面
价上涨。2021年上半年，受重点城市宅地供应“两集中”政策影响，全国300城住宅
用地供应规模有所下降，住宅用地成交规模同比下滑。其中，一线城市住宅用地供需
规模明显放量，但成交楼面均价有所回落；二线和三四线城市供应量成交量均下降，
成交楼面均价涨幅明显。受优质地块供应量增多、热点城市土地市场升温等因素影响
，全国300城住宅用地成交楼面均价为6170元/平方米，同比上涨26.7%，住宅用地平
均溢价率为17.5%，较去年同期提高1.3个百分点。
（5）企业方面，加大营销加速回款，销售业绩持续增长。2021年上半年，
房企把握市场销售窗口期，创新营销模式，加大线上线下营销力度，抢收回款，共计
19家房企销售业绩超千亿，百亿以上各阵营企业业绩增长率均值均超30%。
（二）报告期内公司经营情况回顾
2021年上半年，国内疫情的逐渐稳定为我国文化旅游、房地产行业带来缓
和机会。在此环境下，公司持续以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值
实现者”为战略定位，围绕高质量发展要求，坚持稳中求进工作总基调，在疫情防控
常态化的形势下，砥砺奋进，攻坚克难，各项工作取得积极进展。
1、行业利润下行背景下，保持经营业绩持续稳定
结转收入大幅上升，保持稳定的盈利水平。2021年上半年，公司实现营业
收入230.14亿元，同比增长34.41%，实现净利润23.66亿元，同比增长15.09%。其中
：
旅游综合业务实现收入189.22亿元、毛利46.85亿元，分别同比增长89.93%
、24.98%，毛利率24.76%，同比减少12.9个百分点；房地产业务实现收入40.34亿元
、毛利29.50亿元，分别同比减少41.44%、46.95%，毛利率73.12%，同比减少7.59个
百分点。公司上半年旅游综合业务及房地产业务毛利率均较上年同期有所下降，一方
面是受宏观调控政策的影响，公司近年新拓展项目可售物业的毛利率逐步下降，另一
方面是公司上半年结转项目的结转结构和结转区域的占比不同。
签约销售较同期大幅上升，经营现金流健康持稳。在今年上半年疫情有所
缓解的情况下，公司加大推盘力度和推盘量，整体实现签约销售面积226万平米、签
约销售金额达447亿，分别同比增长58%、41%。围绕高质量的发展要求，公司坚持“
去化”速度及优质项目拓展的匹配关系，在实现签约销售金额大额回流情况下，“以
收定投”保持经营净现金流健康为正。资产负债结构稳定，“三道红线”保持“绿档
”。公司上半年持续加强财务风险管控力度，截止2021年6月30日，公司有息负债总
额1380.66亿元，较年初减少33.92亿，资产负债及长短期占比结构稳定，保持项目拓
展、销售回流、对外融资的相对平衡，“三道红线”稳中趋好，持续保持“绿档”的
水平。
2、主营业务创新发展，效果显著
（1）文化旅游业务
2021年上半年，股份公司旗下26家景区、25家酒店、1家旅行社、6家开放
式旅游区、1台旅游演艺共接待游客2848.2万人次，恢复至2019年同期的160%，主要
是因为同比2019年同期新增西安欢乐谷玛雅海滩水公园、襄阳奇趣童年亲子乐园、顺
德欢乐海岸PLUS、深圳欢乐港湾、宁波欢乐海岸、扬州梦幻之城等文旅项目；按可比
口径恢复至2019年同期的84%,恢复情况优于行业平均水平。
①焕新升级，以节庆活动促进企业经营
为进一步扩大华侨城文旅市场占有率、提升文旅品牌影响力、巩固文旅行
业领先地位，2021华侨城文化旅游节于6月19日正式开启，将持续至10月。本届文化
旅游节以“缤纷欢乐游、就来华侨城”为主题，整合公司旗下遍布全国的优质文旅资
源，于6-10月依次推出城市度假季、电音狂欢季、康养休闲季、国风艺术季、美食潮
玩季五个专题季。与此同时，华侨城旗下各大产品体系还推出丰富多彩、品质精良的
主题活动和文旅产品，满足社会大众多元化、多层次的文旅消费需求。欢乐休闲类产
品方面，欢乐谷集团作为欢乐休闲系列产品的代表，陆续推出“春风游园季”、“超
级儿童节”等节庆活动，其中“春风游园季”节庆整体曝光量超6亿，官方微博一个
月总话题阅读量破8000万，多地欢乐谷活动登上城市热搜前三；襄阳奇梦海滩水乐园
的冰雪主题游戏互动、元宵节诗词大会猜灯谜活动，襄阳奇趣童年亲子乐园的开业奇
遇记活动，南昌玛雅乐园的“乐游MAYA新春嘉年华”、“大手拉小手”父亲节活动日
、“微笑大巴”——天使儿童游MAYA等活动，共同构建华侨城主题公园的欢乐体系。
民俗文化类产品方面，锦绣中华、自贡彩灯大世界等景区开展了春节大庙
会、端午龙船节、国潮游园季等传统文化体验活动，让游客在丰富多彩的活动中感受
民俗文化之美。
自然康养类产品方面，东部华侨城打造“度假过大年”、“健康体验节”
，云南华侨城举办“清凉夏日”、“城市露营节”，白水仙瀑推出“仙瀑仙旅玩转国
潮”活动，古劳水乡推出“芳华五月诗情水乡”、“荷荷美美”荷花季等活动，依托
优美的自然环境与人文风貌打造自然康养好去处。
美食潮玩、艺术展演类产品方面，深圳世界之窗举办“国际街头艺术节”
、“斩男节”，长沙世界之窗打造“火星上过火人节”、“向往的生活之抓鸭子过端
午”、“红鼻子泡泡节”，深圳欢乐海岸推出“超级新年-年年喜翻”，顺德欢乐海
岸PLUS推出“浪漫五月天，缤纷乐活季”、“欢乐六月趣放纵”，深圳欢乐港湾推出
“城市探野”、“寻光不寻常”、“童趣拾光”、“趣致湾心粽生欢喜”等活动，汇
集了特色美食、趣味游戏、潮流表演等各式元素，成为美食潮玩、艺术展演聚集地，
其中深圳欢乐港湾在春节假期7天时间接待游客近80万人，成为城市打卡新地标。
②推陈出新，以文化旅游精品推动文旅产业高质量发展
创新文化和旅游产品供给，新业态、新产品陆续推出。宁波欢乐海岸于1月
30日试营业，项目以“微度假美学生活+泛娱乐休闲空间”为核心，开创性将主题商
业、度假旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，打造宁波首座“都市文娱购物公园，
度假美学目的地”；欢乐港湾“湾区之光”摩天轮于4月18日开业，作为全国首座全
天景轿厢摩天轮，128米的“湾区之光”摩天轮已成为深圳新地标、网红打卡地；襄
阳奇趣童年亲子乐园于4月30日开业，揭开中国首个陪伴式自然亲子乐园的神秘面纱
，项目拥有自然景观、航海奇遇、萌宠动物、田园实践、研学课堂、原创IP、巡游演
艺、亲子玩乐等8大亮点，以及百余项国内外顶尖亲子游乐体验，致力于打造超现实
互动沉浸式“自然教科书”；欢乐版图日益壮大，西安欢乐谷玛雅海滩水公园于6月1
7日盛大开幕,具有国内首台多媒体滑道、西北最大造浪池、凌空3米的国内落差最大
的炮弹滑道、全球首个竞技式湿身水上互动影院、全球最长激流河等百余项水互动体
验项目，致力于打造西北水公园产品的标杆、水公园人文智能化领军者、西安夜娱夜
游的集结地；扬州梦幻之城于6月23日开业，集IP体验、游乐设施、家庭游乐、亲子
互动、文化体验、主题演艺和创意餐饮于一体，利用扬州古运河风光和现代科技共同
打造的淮扬特色新地标，实力引领扬州都市潮玩风尚。
此外，传统景区也持续升级改造，确保华侨城示范项目品质持续引领消费
需求。深圳华侨城旅游度假区核心景区提升成功列入深圳南山区“十四五”规划和政
府重点工作，正以打造世界级景区和度假区的目标推进更新改造。欢乐系列产品更加
丰富，北京欢乐谷全新推出六期-天光夜谭，以“夜经济六部曲”：夜游、夜秀、夜
赏、夜宴、夜购、夜读为体验主旨，构筑文化演艺新矩阵，自5月1日六期全新开放后
，两个月内北京欢乐谷接待人数较2019年同期增幅近40%，营收增幅近50%；
重庆欢乐谷二期超级飞侠实景主题区正式开园，是全球首个超级飞侠实景
主题区，主题区开放后即实现经营突破，6月游客接待量超30万人次，园内二销突破1
000万元大关，较2019年同期分别增长101%、137%，其中家庭客群增幅近300%；武汉
欢乐谷水公园三期“杉林奇遇”是全国首个专为孩子们打造的杉林亲水主题秘境，30
000方超大野趣空间，包含10余项玩水设备及沉浸式主题演艺，打造全新的亲子世界
，三期开园三天即实现入园高峰，游客接待量较2019年同期增长33%，其中家庭游客
占比达到50%，较2019年同期增加10%；上海欢乐谷水公园三期“魔浪水次元”重磅亮
相，推出全新升级的多媒体水滑道及秘境穿越、赛博时空两大沉浸式主题场景，全新
开园后19天内游客接待量突破25万人次，较2019年同期增长113%。深圳世界之窗法老
归来项目于五一正式推出，马赛马拉项目于6月1日正式开放，为亲子游群体打造休憩
观赏区域，丰富亲子游体验的产品品类；长沙世界之窗全新豪华双层旋转木马、“跳
跃云霄”、“六层妖塔”等项目正式对外开放，并首次推出自创舞台剧“大宋-江山
画”。
推进“旅游+IP”结合，创新产品内容，丰富旅游体验。欢乐谷集团通过联
手英雄联盟等顶级IP，结合B站、抖音、快手、腾讯、网易、小红书多个传播路径提
升欢乐谷品牌价值观和感召力；多个大型电竞活动赛事先后落地上海欢乐谷，网易《
第五人格》一周年庆、网易电竞NEXT春季赛、盛大游戏龙之谷DWC全球总决赛、京东
杯电子竞技全国总决赛等，将欢乐延续至线下，带来更多沉浸式游戏体验；武汉欢乐
谷2021年跨年夜、元宵节期间，首创国际IP+现代艺术+传统文化的新潮灯光节，引入
国际知名IP“SMILEY”，将笑脸文化从乐园布置深入到城市心中，与城市共情；2021
年5月，重庆欢乐谷二期项目“超级飞侠”主题区开放，与顶级民族动漫IP深度融合
，标志着重庆欢乐谷正式领跑“大IP时代”。除了主题景观与游乐项目外，主题演艺
、亲子互动、餐饮、周边衍生品等均与超级飞侠IP深度融合，集“游、娱、演、购”
等多元娱乐体验为一体，开创国内主题乐园的“突围新路径”；西安欢乐谷玛雅海滩
水公园结合电竞游乐，联动国漫IP“秦时明月”、游戏IP“剑侠情缘”等多元顶级IP
，用最符合新生代潮玩的设计理念和最先进的科技手段，打造全国首个“电竞嘉年华
”游乐体验基地和全球首个“AR虚拟现实乐园”。
③科技助力，以“旅游+科技”推动文旅智慧化转型
上半年，为更好地推动旅游管理水平的提升，欢乐谷集团通过深化与腾讯
的战略合作，利用大数据支撑新项目拓展、存量主题公园提质升级、新产品研究相关
业务，初步实现数字化赋能产品业务。统一建设了欢乐谷小程序，服务园区数字化运
营；深圳世界之窗成为深圳首家推广使用区块链电子发票的旅游景区，使用区块链电
子发票也成为景区在数字化建设方面提升服务和管理效果的重要举措。
（2）房地产业务
今年以来，中央就房地产市场调控密集发声，严格落实“房住不炒”的政
策主基调不变，坚持落实“三稳”长期调控目标、促进发展。年内，公司在坚定不移
遵守中央“房住不炒”及各地方政府相关政策的同时，通过各事业部一致努力，在资
源获取、合作开发、推盘销售及物业管理等各方面持续发力，并取得较好的效果。20
21年1-6月公司项目推盘、销售、回款同比去年均实现较大幅度增长。
①坚持优中选优，积极稳妥布局文旅及城镇化项目
公司及各事业部聚焦加快去化速度与拓展优质资源之间的匹配关系，在严
控投资风险、保证收益率的前提下，积极稳妥推进项目获取。2021年上半年，公司累
计获取土地项目14个，新增土地面积194万平方米，计容建筑面积315万平方米。公司
在广东肇庆、河南郑州、安徽合肥等地持续跟进肇庆华侨城四期、郑州金水河源二期
、合肥空港二期等项目，获取了相应文旅综合项目、商业及住宅土地资源，保证了公
司在相关区域市场的延续深耕。公司坚持优中选优拿地策略，多措并举，不断拓展优
质资源，扩大核心区域版图，为可持续发展夯实资源基础。
②坚持狠抓项目开发，保障工程进度
年内各单位积极与地方政府、合作单位、施工队伍协调沟通，在确保安全
合规、保证质量的前提下，全力推进现场工程进度，保障项目工期。一是加强内外部
沟通，优化报批报建流程，有效加快项目进度，提前实现项目结转；二是通过设计工
作早启动，主体、精装大穿插施工等措施，合理安排施工节奏，提升施工效率，缩短
总体工期；三是通过优化总包施工部署，加快项目进度。通过各单位努力，目前重点
项目均按预定计划推进。
③坚持创新开发模式，实现合作共赢
2021年上半年，公司各事业部通过内外部强强联合，实现优势互补与效率
提升，在践行对外合作、降低土地成本及投资风险、加快项目周转方面均取得良好效
果。合作方面，中部事业部与五矿资本合作打造武汉欢乐天际中央区；华东事业部与
头部企业及其它合作方合作开发苏州项目等。
通过发挥自身优势、坚持创新开发模式，公司在项目开发质量及周转效率
等方面取得了积极成果。一是自身开发运营能力及项目周转效率的持续提升，如南京
燕熙台、南京华著兰庭、宁波江汇城、杭州丁桥等项目提前入市；二是通过央地合作
、与头部企业合作等模式，充分发挥合作方在资源储备、开发和销售能力等方面的长
处，降低土地成本及投资风险，实现优势互补与效率提升；三是通过转让个别存量项
目，进一步提升周转速度和资产效率。
（3）物业管理业务
2021年上半年，物业公司多策并用，积极扩大发展版图，新增管理建筑面
积104万平方米、储备管理面积36万平方米。目前整体管理项目占地面积超过200平方
公里，在管建筑面积近2000万平方米，业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都、南京
、武汉等66个城市，目前全国共有69家分、子公司，已初步完成了在全国发展的战略
布局。物业公司积极主动作为，不断提升专业水平。一方面深入贯彻“互联网思维”
，稳步推动各项信息化与数字化建设工作，基本完成一张蓝图、三大平台与一套标准
体系，着力提升管理效率与能力，整合区域信息和物业服务资源，为用户带来更舒适
的体验。其中：三维物联网平台已初步搭建华侨城城区6平方公里的三维建模；社区
生活服务平台的侨城汇小程序已全新上线。另一方面，物业公司践行标准，以“四化
”为指引，不断提升专业服务水平。一是以“服务的标准化和场景化”为指引，制定
物业住宅服务标准创建实施办法，适时对标准进行优化。二是以“产品的全链条化和
特色化”为指引，拓展新型业务。年内，物业公司新接管包含深圳南山区沙河街道垃
圾分类督导服务、西藏军区成都后勤中心社会化保障服务、南航湖北基地综合服务、
梅州蕉岭中医院综合服务、赣州江南宋城物业服务、保定顺平绿色经济产业园服务等
新业务领域项目。上半年B端增值业务突飞猛进，超额完成业务指标。
3、金融支撑主业，作用明显
公司坚定贯彻“金融服务主业”的总体指导原则，突出金融支撑作用。一
是积极拓展融资渠道，综合运用直接融资、发行债券、Reits、权益融资等多种手段
实现融资379.54亿元，平均融资成本4.38%，处于同行业较低水平。二是持续深化产
融结合，公司旗下香港华侨城配合公司北方事业部、华东事业部、西部事业部、中部
事业部等落地项目，助力解决各事业部资金需求。三是充分发挥产业基金撬动社会资
本的功能。参与管理或出资的基金11只，总规模超过69.25亿元，实缴到位69.25亿元
，有效撬动社会资本，服务公司主业发展。
（三）2021年下半年经营形势
2021年是“十四五”开局之年，国家经济转向高质量发展阶段。当前全球
疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。结
合国内外环境，中央下半年提出“稳中求进”工作总基调，强调宏观政策将保持连续
性、稳定性和可持续性，统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持经济运行在合理区间
，并强调积极的财政政策要提升政策效能，稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，
助力中小企业和困难行业持续恢复。整体上看，行业政策预计将保持持续、连贯、稳
定，机遇与挑战并存。
1、文化旅游行业
今年文化旅游行业整体恢复态势良好，虽然下半年疫情的反复使旅游行业
又面临短暂停滞，但从上半年的恢复情况来看，旅游行业展现出了充分的发展韧劲。
随着疫情防控措施常态化，行业继续面临深度调整。需求端上，远程游、出境游被近
郊游、国内游等取代；供给端上，旅游企业加速拥抱线上化，技术和产品深度融合，
行业向“互联网+旅游”深度转型。同时，随着城镇化进程的不断推进和新发展格局
的逐步构建，我国国民人均可支配收入增加，旅游基础设施不断完善，以及带薪休假
制度的推行，国内旅游市场规模逐年扩大，居民旅游需求持续增长，出游意愿高涨，
一旦疫情缓和，旅游市场将有望迅速恢复。
从中长期发展来看，支撑旅游业发展的中国经济基本面不会改变，持续增
长的大众旅游基本面没有改变，旅游市场持续向好和稳定发展格局没有改变，文化旅
游产业将在转型升级中迎来更多发展机遇。
2、房地产行业
为确保房地产市场平稳健康发展，行业政策将保持一定的连贯性。中央始
终坚持“房住不炒”定位,并出台一系列政策进行调控,包括“三道红线”、“集中供
地”等;全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。
土地供给层面，增加供应、稳定地价。7月以来中央密集召开会议，政策持
续向供给端侧重，要求增加重点城市土地供应量，并通过重点城市供地“两集中”政
策、加大租赁住房的建设和支持力度等措施，明确增加多元化供给。同时，中央约谈
、督导多个城市，要求夯实城市政府主体责任，必要情况下采取针对性的调控政策措
施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
融资层面，强化房地产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场。在
住建部等八部门联合发文及央行近期召开的会议要求中均明确表示继续加强房地产金
融管控。近期，有关部门持续加强房地产金融方面的管控,完善房地产企业“三线四
档”的融资管理规则。同时,金融机构也在不断加强房地产相关贷款的管理，预计房
地产金融政策仍将持续收紧，房企资金端预计将持续承压。为引导房地产行业的融资
更加规范化发展，商票规模、以销售额为锚划定拿地额度等专项监管预计将进一步强
化。
销售层面，地方调控收紧趋势将延续，房价上涨过快的城市调控加码预期
较高。7月22日住建部强调落实城市政府主体责任,对调控工作不力、房价上涨过快的
城市要坚决予以问责。至8月初，深圳、东莞、北京、成都、杭州、广州、惠州等地
陆续出台调控政策，分别从学区房、二手房、“假离婚”、房屋赠与、购房资质等方
面进行调控。从各地出台的政策来看，对于楼市的调控趋于高频化、精细化，整体调
控力度不减，各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策，不断细化和完善当地调
控“工具箱”。
从实际情况看，受制于上半年土地成交量的缩减，新开工速度或将持续放
缓；市场销售方面，由于受到收紧的调控政策影响，销售规模预计将保持均衡、平稳
状态。
（四）2021年下半年公司经营计划
公司以打造“世界一流”文旅企业为目标，始终坚持创新、坚持品质、坚
持特色，不断增强“旅游”核心竞争力。未来公司将持续扩大优质旅游产品供给，打
造富有文化底蕴，具有先行示范意义的世界级旅游目的地，深化产品迭代升级，构建
旅游产业发展的新引擎。面向未来，公司将加快数字化转型，全力建设“数字华侨城
”，推动数字经济和实体经济深度融合，培育产业新增长极，打开产业新增长空间，
满足人们对美好生活的向往和需求，为打造“世界一流企业”持续奋斗。
1、旅游业务板块
下半年，华侨城文旅企业将在做好现有项目运营的基础上，积极应对市场
变化和行业变革，聚焦高质量发展，继续做大做强文化旅游业务，持续提升公司核心
竞争力。
一是积极应对疫情传播风险。华侨城各文旅企业将坚持“人民至上、生命
至上”的理念，严格按照党中央、国务院和国资委、文旅部、各地政府疫情防控的整
体要求，抓紧、抓实文旅行业疫情防控和生产经营工作，确保人民群众生命安全和生
产经营安全。
二是进一步做好成熟文化旅游产品提质升级。继续推进深圳华侨城旅游度
假区、东部华侨城旅游度假区等重点项目改造提升，巩固华侨城在文化旅游行业的领
先地位。
三是加快完善文旅项目布局。全力推动济南华侨城欢乐荟二期开业；加快
推动襄阳华侨城奇幻谷、西安沣东华侨城大型文化旅游综合项目一期、南京溧水欢乐
时光、中山欢乐海岸、肇庆卡乐小镇、滁州明湖康养小镇、巢湖半汤温泉小镇等项目
建设。
四是持续统筹开展2021华侨城文化旅游节。聚焦市场需求，不断优化旗下
文旅资源整合策略，策划推出一系列文旅主题节庆活动和文旅体验产品，推动文化旅
游消费不断扩大。
2、房地产业务板块
一是关注重点区域与优质资源。深度对接国家重大区域发展战略，深化布
局粤港澳大湾区、长三角及长江经济带、成渝及西安都市圈等重点区域及重点城市，
利用自身在文旅综合项目成片开发方面的优势，积极获取核心优质文旅资源项目以及
周转快、收益好的房地产项目，保障公司稳定的盈利水平及成长性。
二是运用多种手段提升经营水平。一方面，公司不断加强项目团队建设，
提升自身项目开发能力，优化项目周转水平与资金使用效率，稳步修炼内功；另一方
面，公司深入推动公司数字化转型，赋能经营工作，通过扩大线上化覆盖、提升标准
化水平等手段，提升经营管理能力，为公司的增长提供新动能。此外，公司还将通过
项目合作等创新开发模式持续加速项目周转，提升经营效率。
三是保证现金流健康。一方面，公司要积极做好项目推盘销售工作，包括
但不限于华东事业部的上海唐镇、济宁纯水岸、宁波五江口、合肥空港国际小镇、南
京翡翠天域、南京溧水华侨城、南京欢乐滨江等项目，地产公司的深圳渔人码头、深
圳招华会展、深圳正三甲、广州郑田云邸、中山欢乐海岸、顺德欢乐海岸等项目，中
部事业部的武汉欢乐天际、武汉青山、南昌华侨城世纪水岸、襄阳华侨城、郑州二七
原岸等项目，西部事业部的成都青白江、沣东华侨城、昆明呈贡、宜宾华侨城等项目
，北方事业部的天津翡翠嘉和、涿州城市客厅、郑州华侨城、济南华侨城、太原华侨
城、青岛华侨城等项目，确保公司销售回款充足；另一方面，公司积极通过创新开发
模式加快回款速度，坚持量入为出，根据回款情况控制投资规模，推动形成销售回款
再投资的良性循环，确保经营性净现金流持续向好。
3、物业管理业务
2021年下半年，公司物业板块将按照既定规划持续推进各项战略举措，统
筹落实好以下工作：
一是继续强化社区、商旅与城市三大空间的专业化运营水平，加强核心能
力建设。物业管理方面，采取分步策略推进标准化体系的建设与落地，不断提高业主
满意度；社区商业方面，将进一步结合市场动态及现有商业体的优劣势，动态调整营
销推广策略，强化社区商业招商与运营水平。预计全年新增管理建筑面积343万㎡、
储备管理面积239万㎡。
二是持续构建数字化赋能，推进社区服务生态圈建设，稳步探索更多增值
服务。物业公司将提升高端管家服务模式，打造以“360度贴身管家服务”为核心的
服务体系，组织多种类型的社区文化活动，营造美好生活场景；另外，依托数字化技
术手段，完善符合业主生活需求的增值服务体系，加快“侨城汇”电商平台的迭代升
级与消费体验，实现智慧社区、财务管理、人力资源管理、物联网等子系统的有效对
接与互联互通。
三是增强业务拓展工作。下半年，物业公司将积极推进各类市场拓展工作
，多渠道拓展新项目。同时收购有一定特色、与公司业务有互补性的其他公司，优势
互补，形成合力。
（五）公司房地产及相关业务经营情况
1、新增土地储备项目
2、累计土地储备情况
3、主要项目开发情况（统计口径：土地成交金额大于50亿元的项目）
4、旅游综合及房地产项目销售情况
5、旅游综合及房地产项目出租情况
土地一级开发情况
6、主要酒店入住情况
备注：顺德蓝汐国际公寓于2019年8月开业；深圳国际会展中心皇冠假日酒
店于2020年5月开业；襄阳华侨城云海-丽呈别院于2021年6月开业；深圳大鹏所城有
集度假民宿项目于2021年1月开业。
7、融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司之子公司华侨城房地产、宁波华侨城、武汉华侨城、招华会展实业、
南京华侨城、成都华侨城、南京华侨城置地、南昌华侨城等为商品房承购人向银行提
供抵押贷款担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2021年6月30日，尚未结
清的担保金额为3,052,797.54万元。公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
8、公司跟投项目实施进展情况
不断完善跟投机制，优化跟投流程，充分调动员工的主观能动性并长期保
持积极性与创造性，强化项目团队的激励和约束，提高公司的项目投资质量和项目运
营效率。报告期内，本公司持续推动所属各单位开展项目跟投，公司范围内开放跟投
的项目11项，跟投认购总额为5624万元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、公司以“优质生活创想家”为品牌定位，以高质量发展为主线，对内培育创
意型企业文化架构，对外构建生态型品牌体系，将以价值观为核心的品牌文化与以利
润为目标的经营管理高度融合,优化企业形象，提升软实力，为企业改革发展提供不
竭的动力和源泉。公司在旅游、酒店、房地产行业拥有多个知名品牌。
2、公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，
具有行业领军优势。公司多年从事城市综合开发和景区开发经营，在规划设计、开发
建设和运营服务等方面积累了丰富经验，形成了一套成熟的标准规范体系，培育出一
支优秀的管理和专业技术人才队伍。
3、公司拥有成熟且可延展的商业模式。经过多年发展，公司构筑了成熟的成片
综合开发模式，开创“旅游+地产”模式。进入新时代，华侨城集团根据国家战略，
创造性地提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的发展模式，现有商业
模式顺应经济发展需求与国家战略方向，具备极强的延展性和创新力，未来将创造更
大的商业价值。
4、公司具有卓越的战略协同能力，是控股股东华侨城集团的价值实现者。公司
主动承接华侨城集团的发展战略，以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价
值实现者”为定位，充分借助集团的平台优势，在资源获取、产业互动、产融结合等
方面获得集团的有力支持，专注运营短平快、轻资产、能够产生即期效益的房地产项
目。公司与华侨城集团的战略协同效应显著，有助于进一步拓展发展空间，增加优质
资源储备，促进公司高质量发展。
三、公司面临的风险和应对措施
一是宏观经济风险。房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发
展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。近年来国内外经济形势面临较
多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，
并可能使房地产市场短期内产生波动。
二是国家政策风险。房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，在中央“房住
不炒”及“345新规”的指引下，各省市地区因城施策，不断细化和完善当地调控“
工具箱”；政策变化会影响市场供需及价格，对已有项目的去化及新项目的获取或将
产生较大影响，这对于对房地产企业的市场敏感性以及经营管理水平提出了更高要求
。
三是竞争风险。行业竞争更加激烈。近年来，迪士尼、环球影城、默林等国际
文旅巨头纷纷加码在中国的投资，长隆、华强、宋城等国内主题公园运营商也在细分
领域稳步发展，华侨城的文旅行业领军地位不断受到挑战。同时，越来越多的传统地
产开发商和其他相关行业巨头开始跨界涉足文化旅游，行业面临更加激烈的竞争。
四是疫情风险。新冠肺炎疫情反扑可能对公司主营业务产生重大不利影响。一
方面，疫情可能导致高风险地区子企业停产、停工，低风险地区工程建设延期，造成
公司整体项目销售、回款周期拉长；另一方面，疫情可能影响整体营收，如房地产业
开盘现场活动被取消，旅游业闭园或限流导致游客量大幅减少等，营业收入大幅下滑
，直接带来经济损失。
五是财务风险。公司业务属于资金及资产密集型产业，前期需要大量的资金投
入。随着公司规模不断扩大，资本结构对公司而言愈发重要，如资产负债率过高，资
产变现能力差，可能导致公司债务违约，不能正常履行债务偿付责任，进而引发财务
风险。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
十二、公司房地产及相关业务经营情况
1、新增土地储备项目
2、累计土地储备情况
深圳华侨城股份有限公司2021年第一季度报告全文
3、主要项目开发情况（统计口径：土地成交金额大于50亿元的项目）
4、地产及旅游综合项目销售情况
深圳华侨城股份有限公司2021年第一季度报告全文
5、地产及旅游综合项目出租情况。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================