000011深物业A 资产重组最新消息
≈≈深物业A000011≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改
名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点
单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。
1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程
，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震
寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴
，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的
忠实践行者。四十载风雨兼程，一代代深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神
旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心
、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公
司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段
，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景
奋力前行。
2021年是“十四五”开局之年，报告期内，面对新冠疫情冲击与房地产深
度调控等因素的叠加影响，公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业
生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破
”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
1.产城空间开发
公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态
的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌
项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以
下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司等作
为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空
间开发板块。报告期内，该板块稳妥推进深圳本地和异地现有项目开发，加快徐州、
扬州等异地项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建
设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
2.物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为中国第二家成立的物业管
理企业、国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务
能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强
”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南
、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅
景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层
社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态
综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极
构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大
模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
3.产业生态运营
产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础
行业的发展基础和全产业链发展优势，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开
发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服
务和租赁生态圈。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩
大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力。在此基础上，未来公司将逐步将产业生态
运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值
链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
4.其他业务
报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深
圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表
地闻名中外，开业至今累计接待过600多名国家首脑、名人和无以数计的中外来宾，
声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲
级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理
工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
（二）行业发展形势
1.房地产行业
2021年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，主要
宏观经济指标保持在合理区间，供给侧结构性改革持续推进，改革开放继续深化，人
民生活水平和质量继续提高，推动高质量发展的积极因素增多。地产调控依然从紧，
2021年，中央多次在重要会议上强调坚持“房住不炒”的定位，明确“三稳”目标。
稳预期方面，出台针对房企的“三道红线”政策以及针对银行的“两个集中度”政策
，从资金层面防止房企无序扩张，监管部门严厉打击经营贷、消费贷违规入楼市；稳
房价方面，各地方政府出台“限价”、“限购”的举措；稳地价方面，出台集中供地
政策，从土地层面直接控制地价的溢价率从而进一步稳定房价水平。在金融政策维持
审慎、风险事件持续发酵以及土地集中出让背景下，房企的整体融资能力继续受到抑
制，土地市场有望边际降温，而稳健、资金优势强的房企预计将迎来拿地窗口期。从
区域市场看，2021年上半年，深圳房地产市场继续保持调控加码、监管强化的发展态
势。2月，深圳发布二手房指导价，变相提高二手房交易首付比例，二手房市场成交
及价格涨幅双双受抑；3月，深圳市住建局明文要求所有住宅类项目入市必须经“i深
圳”进行诚意登记与线上选房。同时，深圳“打新”全面实施积分排序政策，严查首
付资金来源，严打众筹、代持（购房）等行为，严防经营贷、抵押贷等资金违规流入
楼市。各项政策的严格执行降低了房地产的金融投资属性，市场迅速冷却，观望情绪
浓厚。
尽管政策端持续收紧，但从行业数据来看，基本面仍然表现出了较强的韧
性。2021年上半年商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；较2019年1-6月
增长17.0%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%；较2019年1-6月增长31.4%。
面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，根据克而瑞
证券统计，目前主流房企在非住宅开发销售领域均有所涉及，其中物管、商业、长租
、物流地产等已经形成较为稳定的行业格局，此外，在养老、教育、代建等子行业均
快速发展。行业从房地产加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动
优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。
2.物业管理行业
近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加
科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。随着物业管理行业社会地位的
日益提升，2021年上半年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进行业发展。
年初，住建部联合十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》后，各省
市地方政府陆续出台物业管理新政，在细则上落实中央的政策导向，从中央到地方已
经达成支持和鼓励物业管理行业发展的共识。2021年5月28日国家商务部等12部门发
布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》中也明确提出鼓励有条件的物业服
务企业向养老、托育、家政、邮政快递等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”，
并明确提出在金融、税费上给予优惠政策，为物管行业的快速增长和规范发展创造了
空前的有利条件。
扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。2021年上半年物管行业并购
频发，行业加速整合。据中指院不完全统计，上半年物管并购事件超40起，收并购总
金额已近133亿元，超过了2020年全年的100亿元，中长期看，兼并收购将大力推动行
业集中度的进一步提升，具有开发商背景的物业管理公司在此方面更具有优势。物管
企业上市热潮延续，上半年又有4家物企登陆资本市场，截至2021年6月30日，共有46
家物业服务企业上市，其中香港主板42家，A股4家，总市值突破万亿元。提高智能化
水平、打造智慧社区仍然是企业发展的重要方向之一，上半年各大物业服务企业陆续
推出、升级全新的智慧物业管理系统，推行集成物业管理，以更便捷的方式提供物业
通知、保修、访客、生活缴费等服务，部分企业积极与互联网公司展开合作，共同探
索智慧科技在物业服务场景的应用，提高增值服务水平。
（三）报告期内公司经营情况
2021年是全面落实“十四五”规划的开局之年，公司紧紧围绕落实年初制
定的重点工作部署，立足“长期有目标，中期有预期，短期见成效”，促进整体效益
实现长期可持续发展。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物
管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目
标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，公
司实现营业收入25.41亿元，同比上升78.80%；利润总额8.63亿元，同比上升222.86%
；归属于母公司的净利润6.76亿元，同比增长219.09%。现金短债比、净负债率、剔
除预收款后的资产负债率均未突破红线，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控
制之下。
一是产城空间开发板块业绩突出，积极推进项目建设。上半年，房地产业
务实现营业收入18.97亿元，占总营收比重为74.66%，同比大幅增长，增长率达120.8
2%；毛利率达86.49%，较上年同期提高约4个百分点。报告期内，公司房地产板块持
续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转，全盘统筹金领假日
项目年度销售工作，把握入市节奏，B、C座尾盘顺利实现清盘，并踩准疫情稳控的节
点在5月14日实现A座开盘销售，取得良好业绩，为收入及利润增长提供了强有力的支
撑。此外，福汇华苑项目、半山御景二期项目、观澜蚌岭项目、福源工业区城市更新
改造项目等均有序推进，其中，观澜蚌岭项目作为公司以市场化方式落地龙华观澜片
区的第一个产城综合体项目，被纳入龙华区2021年第一批重点产业、重大民生项目集
中开工，计划总投资超80亿元，总建筑面积约62万平方米，将引进数字智造、数字文
教、数字健康、金融服务等智慧科技产业，建成集产业办公、住宅、商业于一体的大
型产城综合体，助力集团转型跨越发展。
二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。上半年，物业管理
业务实现营业收入5.42亿元，占总营收比重为21.32%，同比增长约10.44%，仍为集团
第二大营收来源；毛利率为16.66%，较上年同期提高约2个百分点。上半年物管板块
累计拓展16个项目，包括济南市民服务中心、深圳湾（保定）创新中心、扬州市蜀冈
唐子城风景区、深圳市交通运输局罗湖管理局等项目，拓展面积约110万平方米。截
至半年度末，总的在管面积约2356万平方米，在管项目196个，其中产业园区面积约8
27万平方米，在管项目46个。在高端增值服务领域，创新收购高端增值服务商设施之
家部分股权，共同合作积极探索小物业、园区类企业订制商务服务等增值服务，加快
启动全国性全场景多业态管控平台建设，成为物管板块信息化、数字化、智能化转型
发展的重要抓手。
三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。上半年，租
赁运营业务实现营业收入1.02亿元，同比增长42.90%，主要是上年同期实施了免租政
策所致。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓
展力度等措施，多路径培育核心运营能力，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式
转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。上半年与投控公司、深投发展签订协议
托管97项物业约8.2万㎡资产，预计每年可增加收入约700万元，现阶段公司可租赁面
积约达43万㎡，并坚持提质增效为核心，加快推进资产改造升级、盘活利用、处置低
效资产。产业招商从零起步做了大量工作，半年来接洽20余家意向合作单位，提前布
局观澜蚌岭等产业招商工作，拟定《产业招商运营策略白皮书》等，产业招商体系已
初步成型。金领假日A栋精装工程、福昌二期、观澜蚌岭项目监理工作有序开展，严
格按照监理工作规范流程及公司内控相关要求扎实开展各项工作，确保顺利完成现有
项目监理工作。
（四）重点在建项目进展情况
1.新增土地储备项目
报告期内公司未有新增土地储备项目。
2.累计土地储备情况
3.主要项目开发情况
4.主要项目销售情况
5.主要项目出租情况
6.土地一级开发情况
7.融资途径
8.发展战略和未来一年经营计划
切实在“扩容、提速、转型、赋能、见效”上下功夫做文章。土地储备方
面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济
发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目尽快
落地；开发方面，推进重点项目建设，持续加强对项目总目标、节点目标、进度时间
表以及投资计划的统筹把控，强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提
速周转；销售方面，重点围绕金领假日项目A座的清盘销售目标，展开各项营销组织
工作，同时大力推进扬州湖畔御景项目的清盘；物管业务方面，大力拓展新增物业管
理项目并购及自主拓展；推进高端增值服务或新兴产业并购。
9.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提
供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2021年6月30日，尚未解除担保的保证金余
额为19,667万元，该笔担保将于按揭款付清日解除。由于截至目前承购人未发生违约
，且该等房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小
。
10.董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创
新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团
高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合作开
发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，
并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，省外项目占比90%+
市场化拓展占比90%，彰显了公司物管业务在全国市场上具备的强势竞争力；公司同
步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源
、选拔人才和考核奖惩等。全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开
发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底
层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
产城融合优势：从最早的国贸大厦城市综合体、罗湖商业城、皇岗口岸片区开
发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特
色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进
，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
三、公司面临的风险和应对措施
1.市场风险
虽然国内对疫情进一步扩散取得良好管控效果，但近期部分城市仍有部分新增
确诊病例，给整体行业运行带来不确定性。在“房住不炒”的大基调下，房地产市场
受到首付比例提高，政府严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市，房贷利率上调等
一系列调控政策组合拳的影响，对市场行情产生一定冲击，下半年房地产行业政策预
计将持续偏紧。
应对措施：面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇
和挑战，积极寻求战略突围方向，按照“1个愿景+2大模式+3个驱动+4大业务+5个增
值服务”的“12345”总体发展思路，谋求“主业延伸、边缘突破”，着力提升可持
续发展能力。
2.土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土
地供应依然紧张，单块土地价格逐年攀升，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业
兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行
业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
应对措施：面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实
现扩张扩容，把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏，积极加大土地储备拓展力
度，促进项目尽快落地。
3.融资风险
2020年下半年来，中央对房地产的金融监管持续收紧，“三条红线”的出台使
房企融资受到进一步限制。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中，需
投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还
需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
应对措施：一是基于保障性住房建设成本较低、需求稳定、自有资金占比较低
、资金压力较小等优势，可多渠道拓展保障性住房建设资源，从而在一定程度上规避
房地产调控压力；二是房贷“两道红线”出台后，银行开发贷收紧，房企融资会更加
困难，通过共同拿地，合作开发的模式，有助于减少自有资金支出；三是不断提升地
产公司的运营能力，加快项目周转，迅速回笼资金。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期行业发展回顾
1.宏观经济形势
2020年，新冠肺炎疫情在全球蔓延，成为与贸易摩擦、地缘政治并存的具
有极大不确定性的系统性风险，世界经济遭受巨大冲击。目前国内疫情已得到有效控
制，海外疫情形势仍不容乐观。在金融领域，经济萎缩引发强烈避险情绪，全球股市
频繁震荡。失业率上升与收入减少等因素进一步抑制消费需求，各国中央银行纷纷实
行宽松货币政策促进经济渐进复苏，全球债务水平创历史新高。整体来看，疫情反弹
使美欧经济复苏受阻，全球通胀持续低迷，预测全年经济将萎缩3.5%。但最严峻的时
刻已经过去，随着全球疫情进入新常态、世界政治局势趋于稳定、贸易保护措施有望
下降，世界经济有望进入复苏周期，复苏进程主要取决于全球疫情发展态势。
在全球经济萎缩的大背景下，2020年我国国内生产总值达101.6万亿元，同
比增长2.3%，首次突破百亿元大关，是全球唯一实现正增长的主要经济体。年初受突
发疫情影响，全国大面积停工停产，一季度GDP同比下降6.8%。随着疫情逐渐得到控
制、有序推进复工复产，我国经济复苏态势渐稳，二、三、四季度GDP同比增速分别
为3.2%、4.9%和6.5%。在国内疫情率先控制、海外疫情多次反复的情况下，我国出口
表现强劲，全年进出口贸易总额32.16万亿元，同比增长1.9%，其中出口增长4%，进
口下降0.7%。全年国内消费品零售总额39.2亿元，同比下降3.9%。物价水平经年初小
幅回落后缓慢回升，年度CPI上涨2.5%。固定资产投资整体表现先降后升，制造业、
基础设施建设投资增速逐渐回升，房地产投资韧性延续。1-11月，全国房地产开发投
资129492亿元，同比增长6.8%，行业景气度持续回暖。
2021年是“十四五”规划开局之年。疫情影响还在延续，我国经济仍处于
持续复苏阶段，财政政策与货币政策将回归中性，内生消费和制造业投资将成为经济
增长的主要引擎。预计2021年中国经济将逐步回归正常态并对全球经济复苏作出重要
贡献。整体来看，我国经济稳中向好的态势长期不变。
2.行业政策环境
2020年，中央房地产调控始终坚持“房住不炒”主基调。在疫情形势最为
严峻的上半年，中央实行宽松的货币政策，房地产行业资金环境有所改善。地方政府
因城施策更加灵活，需求端以人才引进政策与落户放松为重点，供给端出台相关市场
扶持政策，如上海、杭州、南京等市适度放宽房企拿地缴纳出让金时限；福州、湖州
、天津等市出台项目开竣工期可顺延；徐州、东莞等市调整商品房预售条件；南昌、
济南、无锡、西安等市下调资金监管要求；厦门、深圳、广州等市增加信贷额度。
下半年随着疫情影响逐渐减弱与房市热度逆势高涨，调控政策环境趋紧，
持续强化金融监管。8月住建部与央行召开重点房地产企业座谈会，再次强调要坚持
“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调
控政策的连续性与稳定性。会议形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，“三
条红线”的提出对房企转变传统融资模式提出新要求，有利于引导房地产行业良性发
展。
2020年12月中央经济工作会议提出2021年中央8大重点任务，强调要解决好
大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉，要因地制宜、多策并举，促进房地产
市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，大力规范长租房市场。土地供
应向租赁住房建设倾斜，鼓励房企探索利用集体建设用地和自有闲置土地建设租赁住
房。同时要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，合理调控租金水平。
2020年12月31日，央行与银保监会发布联合通知，决定建立银行业金融机
构房地产贷款集中度管理制度。该制度的实施有利于市场主体形成稳定的政策预期，
促进房地产市场可持续发展。
3.区域市场格局
2020年，在疫情与调控的叠加影响下，深圳房地产市场仍然实现供需两旺
，领跑全国。一季度在疫情冲击下，楼市基本处于停滞状态。二季度由于疫情渐稳，
同时政策宽松促使大量资金流入，房地产市场迅速反弹，楼市价格大幅上涨，并催生
出炒房热、资金违规流入、供需不平衡等市场痛点。在此背景下，深圳市住建局于7
月15日出台8条措施，从购房资格认定、落户时间认定、商品住房限购政策调整、推
行房屋抵押合同网签等八个方面调控楼市。新政出台后，市场快速回调，二手房市场
低位运行。政府放宽预售政策，楼市供应增加。四季度，深圳迎来建设特区40周年，
双区建设持续推进，房地产市场长期看好预期较强，购房者热情再度高涨。
整体来看，2020年深圳新增住宅供应5.4万套，新房住宅成交448.9万平/45
384套，成交面积与套数分别同比上涨20.5%与19.8%，成交量创2016年以来新高。全
年开盘去化率高于60%，为近3年之最。全年新房成交均价约5.3万元/平米，价格稳中
有落。二手住宅全年成交95273套，同比增加23.5%，龙岗中心城、布吉、西乡三个片
区位居二手住宅成交量前三，全市成交均价6.6万元/平方米，同比上升。全年批售商
务公寓24910套，批售面积147万平，分别同比上涨23.6%与23.7%，公寓的类住宅属性
更趋显著。2020年深圳共挂牌出让96宗土地，其中住宅用地34宗、累计收取800亿元
土地出让金。展望2021，深圳房地产市场将延续房住不炒、增加住房供应的主基调，
坚持稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，有效防范化解房地产
市场风险。
（二）公司2020年经营情况
2020年，公司圆满完成了各项任务目标，累计实现营业收入约41亿元、利
润总额约10.3亿元，资产规模达122亿元，再次创下历史新高，为“十三五”划上了
圆满的句号。
整个十三五时期，公司累计实现营业收入、利润总额、净利润分别为168.2
亿元、43.3亿元、31.9亿元，分别比十二五时期增长132%、114%、112%；期末总资产
和净资产分别比十二五期末增长179%、80%，上述数据，均大幅超额完成规划目标。
十三五时期公司执行持续、稳定及积极的分红政策，兼顾投资者的合理投资回报和公
司的可持续性发展，期间累计分红9.24亿元（含2020年分配方案）。
1.众志成城，坚韧作战，取得抗疫斗争的阶段性胜利
面对突如其来的新冠疫情，集团第一时间成立了防疫工作领导小组，精准
落实各项抗疫工作，全力部署复工复产，全集团8000余名员工未出现疑似或确诊案例
。主动落实减免租政策要求，与中小民营企业同舟共济、共克时艰，减租惠及租户近
700户，减免租金约3800万元，集团和个人捐款200多万元，充分彰显了国有企业的使
命和担当。
2.坚持市场化的经营理念，两大板块业绩表现亮眼
报告期内，公司召开房地产工作会议并出台全周期开发管理体系，提出以
实现地产项目运营管理的“效率、效益、效果”为目标，加强过程中“计划性、协调
性、协同性”管理，辅以“117”具体实施路径，整体地、持续地提高地产项目运营
管理水平。面对疫情冲击，公司提前谋划、精准施策，推动金领假日项目C座精装修
工程提前实现100%交付，徐州二期项目顺利清盘。全年房地产板块实现营业收入约29
亿元，净利润约6.61亿元。通过招拍挂和寻求合作开发等方式，多渠道拓展项目资源
，年内扬州项目、福源工业区城市更新项目、光明塘家项目、宝路项目均取得实质性
进展。
物管板块积极探寻内生扩张与外延并购“破局之路”。全年累计拓展项目2
7个，拓展新增总面积超过300万㎡，超额完成年度内生增长目标。首次探索开展境外
投资、民营非控股投资等非常规投资方式，在激烈的市场竞争中另辟蹊径.一是成功
拓展海外市场，顺利注册成立越南子公司，与深越公司达成合作协议，携手打造国家
“一带一路”战略示范园区，增加园区物业管理面积约196万㎡；二是创新投资合作
模式，国贸同乐物业、深汕国贸物业、瘦西湖景悦物业三家合资公司依托合作方资源
逐步成长，其中瘦西湖景悦一举斩获运河三湾、宋夹城、花都汇等重点项目，管理面
积约达370万㎡，成为物管市场化拓展的有效探索和示范。
3.坚持发展是第一要务，解决了众多困扰经营发展全局的突出问题
一是积极推进蚌岭项目拆迁进展，顺利于10月举行开工仪式实现二期实质
性开工建设。二是协助外贸集团开展资产盘活专项工作，首批资产已处置完毕，变现
超15亿元。三是积极配合千户集团税务检查，全力推进解决皇御苑片区土地成本历史
遗留问题，基本解除补缴土地增值税的风险。四是积极配合政府棚改项目，完成了集
团船步街租户的清退签约及交房工作，预计2025年集团可获得约1.4万㎡的回迁物业
。在其他方面，历经近十年的御品峦山花园项目全面达成协议，福民综合楼改造完成
投入运营，成为深圳市首个引进专业律师入住的专属人才租赁房项目；福昌二期项目
经多方协商推进，已采取有效措施保障项目进度，报告期内工程进度已完成地下室施
工。
4.深化内部改革，显著激发集团高质量发展的活力和动力
积极推进薪酬改革，首期长效激励约束方案已落地实施，并协同业务板块
整合，自上而下在各下属公司全面开展薪酬改革、增量分享等激励考核机制建设。有
序推进收购投控物业后组织架构优化、物管租赁板块整合工作，总部新设工程管理部
、产业运营办公室，补齐经营短板，构建四大业务发展平台，行成了架构合理、独立
运营的平台业务体系。适时进行制度修编，修订《公司章程》等30多项规章制度，切
实提高公司治理水平。其他方面，财务管理一体化迈出新步伐，新增融资额度约16亿
元；提升招定标工作水平，加强成本管控；树牢安全发展理念，多措并举保障生产安
全。
（三）发展战略和未来一年经营计划
土地储备方面，2021年将继续通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，积
极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦
粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部
城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州
等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大
湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
销售方面，2021年将持续加强对各项目总目标、节点目标、进度时间表以
及投资计划的统筹把控，重点着眼于金领假日公寓项目A座的整体销售、C座的尾盘销
售，全面推进观澜蚌岭城市更新项目一期、二期开工建设，推动扬州湖畔御景项目的
清盘以及徐州半山御景项目二期竣工交房，争取完成福源工业区立项、宝路用地土地
置换、福昌二期封顶和御品峦山项目建设等工作。
（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提
供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2020年12月31日，尚未解除担保的保证金余
额为1,148,647.30元，该笔担保将于按揭款付清日解除。由于截至目前承购人未发生
违约，且该等房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险
较小。
二、核心竞争力分析
企业精神历久弥新从上世纪80年代末股份制改革先行，到近年来收购国贸
科技园创下深圳国有企业市场化并购整合的“深圳速度”、率先在市国资系统实施城
市更新项目跟投制度等，“敢为人先、变革图强”这一企业精神贯穿公司发展进程，
敢于变革、勇于变革、善于变革是公司三十多年来依然保持生机活力的立身之本。踏
上“十四五”的新征程，公司充分研判宏观经济环境与行业发展形势，深入分析自身
发展优劣势，前瞻布局、适时转型，以变革谋发展。
各大业务厚积薄发公司深耕房地产与物业管理行业几十载，以深圳为根据
地、积极拓展外部市场，现已形成重点突出、梯度推进的市场布局。房地产业务以皇
城地产为主力平台公司，包含荣耀地产、徐州公司、扬州公司、东莞公司等开发主体
，目前主要项目分布于深圳、徐州、扬州、东莞等地。物业管理业务以国贸物管为平
台，国贸物管下设国贸美生活、山东国贸物管、重庆国贸物管、扬州景悦物管等物管
子公司，已发展成为国内一流的产业园区品牌物业服务供应商，目前在管面积超过24
00万平方米，其中高端产业园区管理面接近800万平方米，业务拓展能力日益增强。
公司治理规范高效在依法治企的理念指引下，公司不断深化制度体系建设
，健全法人治理结构，全年修订包含《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事
会议事规则》、《监事会议事规则》、董事会下设各专门委员会工作条例及招投标、
投资并购、内部管控、权限清单等各类规章制度近30项，内部治理结构清晰健全。同
时，公司深入实施薪酬改革，对标市场建设多层次激励考核机制，激发全体员工干事
创业热情。
品牌价值广受认同深物业与改革开放相伴而生，承载着改革开放精神的“
深物业”品牌得到市场的高度认可。在深圳市房地产业协会主办的第十届深圳房地产
盛典上，深物业集团荣膺深圳房地产开发行业“品牌价值企业”称号，并已连续多年
荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉，社会影响力
和品牌知名度持续提升。
三、公司未来发展的展望
（一）公司未来发展战略
随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，行业资源不断向大型品牌房企
集中，中小房企生存和发展深受挤压，“大者通吃”成为行业常态，“房住不炒”的
市场属性定位已经确立，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。在此
背景下，公司提出“1个愿景+2大模式+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”
总体发展思路。围绕“空间资产经营”和“数据资产经营”两大核心模式精准发力，
通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理
服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务
、智能运营平台、大数据经营、生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动
力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤
港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建基点功能，致力于打造“全球领先的产城
空间智慧运营商”。
未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突
破、专注引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量
发展，构筑公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
（二）2021年重点工作任务
站在新的历史起点上，2021年公司将继续坚持稳中求进的工作总基调，以
推动高质量转型发展为主题，以“扩容、提速、转型、赋能、见效”为主线，在开好
局起好步中抢占先机。
一是全力以赴聚焦项目落地。加大拓展力度，年内新增产城融合项目规划
建筑面积不少于60万㎡，全力以赴推进扬州项目落地，加快推进福源工业区城市更新
项目落地，签订天俊工业园项目合作开发协议，完成光明塘家项目更新方向调整、宝
路用地置换等。
二是统筹把控推进工程建设。新开工建筑面积不低于62万平方米。其中确
保蚌岭项目一期、二期全面合法合规开工，争取实现蚌岭项目二期预售；金领项目A
栋完成精装工程，争确保完成销售入伙工作；福昌二期主体工程封顶签订整体回购合
同；御品峦山项目施工至±0平面，着力完成项目分立转让审批程序性工作，争取挂
牌。
三是夯实四大业务平台根基。空间开发板块平台化运作能力基本形成，具
备全过程独立执行项目运作的能力；产业生态运营板块构建招商管理制度体系，探索
运营转型升级，提升资产运营能力，争取完成蚌岭项目、扬州项目和福源工业区产业
定位报告和招商运营方案；着力完成国贸物管总部的重新定位和体系流程重构，完成
专业化运作标准模式和精准精细化考核体系建设，通过并购、合资合作等方式，新增
物管面积不少于1000万㎡，内生增长不少于100万㎡。争取完成集团产业投资平台公
司组建和运作机制建设，成立并运作产业基金，开展定向投资。
四是强化财务管理，为经营发展保驾护航。强化全面预算管理，严格预算
控制和考核；加强业财融合、财务分析和税务筹划，强化资产负债率、ROE和IRR等指
标对经营业务的动态牵引作用；创新融资方式，拓宽融资渠道，降低整体资金成本，
根据公司资金情况和实际需要多渠道筹集资金，保障集团业务发展需要。
五是加强风险管控，守牢安全生产底线。持续推动安全生产标准化和“双
重预防机制”建设，对重点领域、重要环节风险点实行清单管理，搭建安全生产建设
信息化平台，确保全年不发生任何安全生产事故；做好集团信访维稳、风险排查等相
关工作，加强对重大风险动态跟踪落实，维护集团稳定经营发展。
六是加大人才队伍建设，形成发展合力。积极推进多层次激励机制建设，
着力推进经理层任期制和契约化管理工作，在薪酬对标市场的基础上，制定并实施下
属企业长效激励、超额奖金、项目节点奖、增量分享等激励方案，尽快实现增量收益
决定增量绩效的激励原则全覆盖。加强干部队伍建设，拓宽选人用人视野，不断优化
人才引进、储备、培养及使用工作，以满足集团业务发展需要。加强集团培训中心品
牌建设，构建高水平人才培养体系，同时加大集团员工交流轮岗力度，全面提升员工
的综合能力素质，及时满足集团业务发展对各类人才的需求。
（三）公司面临的风险分析
1.市场风险
2020年受肺炎疫情影响，中国经济发展增速出现回落，消费需求有所下降
，公司的经营发展面临机遇与挑战。房地产市场在“六稳六保”、“三条红线”及维
持不变的“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，中央对房地产市场的
金融监管依旧从严。受疫情冲击，公司部分在建项目工期有所滞后，物业管理费收缴
率较低，销售额、租金等主要收入均面临下行压力，市场环境错综复杂。
面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战
，积极寻求战略突围方向，提出“1个愿景+2大模式+3个驱动+4大业务+5个增值服务
”的“12345”总体发展思路，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域
，着力提升可持续发展能力。
2.土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住
宅土地供应依然紧张，单块土地价格逐年攀升，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快
行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境
和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张
扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项
目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中
心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东
莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在
粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
3.融资风险
2020年下半年来，中央对房地产的金融监管持续收紧，“三条红线”的出
台使房企融资受到进一步限制。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中
，需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外
，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
公司目前财务状况稳健、现金流充裕、资信状况良好，未来将进一步严控
财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2021年度的盈利预测，能否
实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，
请投资者特别注意。
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1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务概述
深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改
名为深圳市物业发展总公司，1988年被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点
单位，1990年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。
1992年3月，公司股票（深物业A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。
深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程
，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震
寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴
，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的
忠实践行者。四十载风雨兼程，一代代深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神
旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心
、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公
司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段
，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景
奋力前行。
2021年是“十四五”开局之年，报告期内，面对新冠疫情冲击与房地产深
度调控等因素的叠加影响，公司迎难而上，围绕产城空间开发、物业管理服务、产业
生态运营、主业生态投资等四大业务板块持续发力，谋求通过“主业延伸、边缘突破
”进一步巩固和凸显集团产品和服务的产城融合优势和全产业链优势。
1.产城空间开发
公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态
的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌
项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以
下属公司皇城地产、荣耀地产、城市更新公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司等作
为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空
间开发板块。报告期内，该板块稳妥推进深圳本地和异地现有项目开发，加快徐州、
扬州等异地项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建
设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。
2.物业管理服务
公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为中国第二家成立的物业管
理企业、国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务
能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强
”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南
、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅
景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层
社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态
综合发展的良好格局。国贸物业下设20余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极
构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大
模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。
3.产业生态运营
产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础
行业的发展基础和全产业链发展优势，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开
发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服
务和租赁生态圈。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩
大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力。在此基础上，未来公司将逐步将产业生态
运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值
链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。
4.其他业务
报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深
圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986年成立，1992年作为“南巡讲话”发表
地闻名中外，开业至今累计接待过600多名国家首脑、名人和无以数计的中外来宾，
声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲
级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理
工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。
（二）行业发展形势
1.房地产行业
2021年上半年宏观经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，主要
宏观经济指标保持在合理区间，供给侧结构性改革持续推进，改革开放继续深化，人
民生活水平和质量继续提高，推动高质量发展的积极因素增多。地产调控依然从紧，
2021年，中央多次在重要会议上强调坚持“房住不炒”的定位，明确“三稳”目标。
稳预期方面，出台针对房企的“三道红线”政策以及针对银行的“两个集中度”政策
，从资金层面防止房企无序扩张，监管部门严厉打击经营贷、消费贷违规入楼市；稳
房价方面，各地方政府出台“限价”、“限购”的举措；稳地价方面，出台集中供地
政策，从土地层面直接控制地价的溢价率从而进一步稳定房价水平。在金融政策维持
审慎、风险事件持续发酵以及土地集中出让背景下，房企的整体融资能力继续受到抑
制，土地市场有望边际降温，而稳健、资金优势强的房企预计将迎来拿地窗口期。从
区域市场看，2021年上半年，深圳房地产市场继续保持调控加码、监管强化的发展态
势。2月，深圳发布二手房指导价，变相提高二手房交易首付比例，二手房市场成交
及价格涨幅双双受抑；3月，深圳市住建局明文要求所有住宅类项目入市必须经“i深
圳”进行诚意登记与线上选房。同时，深圳“打新”全面实施积分排序政策，严查首
付资金来源，严打众筹、代持（购房）等行为，严防经营贷、抵押贷等资金违规流入
楼市。各项政策的严格执行降低了房地产的金融投资属性，市场迅速冷却，观望情绪
浓厚。
尽管政策端持续收紧，但从行业数据来看，基本面仍然表现出了较强的韧
性。2021年上半年商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；较2019年1-6月
增长17.0%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%；较2019年1-6月增长31.4%。
面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，根据克而瑞
证券统计，目前主流房企在非住宅开发销售领域均有所涉及，其中物管、商业、长租
、物流地产等已经形成较为稳定的行业格局，此外，在养老、教育、代建等子行业均
快速发展。行业从房地产加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动
优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。
2.物业管理行业
近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加
科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。随着物业管理行业社会地位的
日益提升，2021年上半年，国家相关部门陆续出台多项政策文件持续推进行业发展。
年初，住建部联合十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》后，各省
市地方政府陆续出台物业管理新政，在细则上落实中央的政策导向，从中央到地方已
经达成支持和鼓励物业管理行业发展的共识。2021年5月28日国家商务部等12部门发
布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》中也明确提出鼓励有条件的物业服
务企业向养老、托育、家政、邮政快递等领域延伸，推动“物业服务+生活服务”，
并明确提出在金融、税费上给予优惠政策，为物管行业的快速增长和规范发展创造了
空前的有利条件。
扩规模、拓边界依然是物管行业发展主旋律。2021年上半年物管行业并购
频发，行业加速整合。据中指院不完全统计，上半年物管并购事件超40起，收并购总
金额已近133亿元，超过了2020年全年的100亿元，中长期看，兼并收购将大力推动行
业集中度的进一步提升，具有开发商背景的物业管理公司在此方面更具有优势。物管
企业上市热潮延续，上半年又有4家物企登陆资本市场，截至2021年6月30日，共有46
家物业服务企业上市，其中香港主板42家，A股4家，总市值突破万亿元。提高智能化
水平、打造智慧社区仍然是企业发展的重要方向之一，上半年各大物业服务企业陆续
推出、升级全新的智慧物业管理系统，推行集成物业管理，以更便捷的方式提供物业
通知、保修、访客、生活缴费等服务，部分企业积极与互联网公司展开合作，共同探
索智慧科技在物业服务场景的应用，提高增值服务水平。
（三）报告期内公司经营情况
2021年是全面落实“十四五”规划的开局之年，公司紧紧围绕落实年初制
定的重点工作部署，立足“长期有目标，中期有预期，短期见成效”，促进整体效益
实现长期可持续发展。地产公司以扩容提速为牵引，在项目拓展上下功夫求突破；物
管公司以战略转型为导向，提升赋能价值和品牌价值；商业运营公司以提质增效为目
标，持续创新运营管理模式，各业务板块保持了平稳健康的发展态势。报告期内，公
司实现营业收入25.41亿元，同比上升78.80%；利润总额8.63亿元，同比上升222.86%
；归属于母公司的净利润6.76亿元，同比增长219.09%。现金短债比、净负债率、剔
除预收款后的资产负债率均未突破红线，其他各项费用、薪酬总额等指标均在有效控
制之下。
一是产城空间开发板块业绩突出，积极推进项目建设。上半年，房地产业
务实现营业收入18.97亿元，占总营收比重为74.66%，同比大幅增长，增长率达120.8
2%；毛利率达86.49%，较上年同期提高约4个百分点。报告期内，公司房地产板块持
续强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提速周转，全盘统筹金领假日
项目年度销售工作，把握入市节奏，B、C座尾盘顺利实现清盘，并踩准疫情稳控的节
点在5月14日实现A座开盘销售，取得良好业绩，为收入及利润增长提供了强有力的支
撑。此外，福汇华苑项目、半山御景二期项目、观澜蚌岭项目、福源工业区城市更新
改造项目等均有序推进，其中，观澜蚌岭项目作为公司以市场化方式落地龙华观澜片
区的第一个产城综合体项目，被纳入龙华区2021年第一批重点产业、重大民生项目集
中开工，计划总投资超80亿元，总建筑面积约62万平方米，将引进数字智造、数字文
教、数字健康、金融服务等智慧科技产业，建成集产业办公、住宅、商业于一体的大
型产城综合体，助力集团转型跨越发展。
二是物业管理板块稳中有增，继续加快市场拓展力度。上半年，物业管理
业务实现营业收入5.42亿元，占总营收比重为21.32%，同比增长约10.44%，仍为集团
第二大营收来源；毛利率为16.66%，较上年同期提高约2个百分点。上半年物管板块
累计拓展16个项目，包括济南市民服务中心、深圳湾（保定）创新中心、扬州市蜀冈
唐子城风景区、深圳市交通运输局罗湖管理局等项目，拓展面积约110万平方米。截
至半年度末，总的在管面积约2356万平方米，在管项目196个，其中产业园区面积约8
27万平方米，在管项目46个。在高端增值服务领域，创新收购高端增值服务商设施之
家部分股权，共同合作积极探索小物业、园区类企业订制商务服务等增值服务，加快
启动全国性全场景多业态管控平台建设，成为物管板块信息化、数字化、智能化转型
发展的重要抓手。
三是产业生态运营及其他板块提质增效，培育核心运营能力。上半年，租
赁运营业务实现营业收入1.02亿元，同比增长42.90%，主要是上年同期实施了免租政
策所致。近年来，公司多措并举加快转型升级，探索建立增量分享机制、加大项目拓
展力度等措施，多路径培育核心运营能力，推动目前单纯的租赁业务向商业运营模式
转型，助力实现产业生态运营板块发展壮大。上半年与投控公司、深投发展签订协议
托管97项物业约8.2万㎡资产，预计每年可增加收入约700万元，现阶段公司可租赁面
积约达43万㎡，并坚持提质增效为核心，加快推进资产改造升级、盘活利用、处置低
效资产。产业招商从零起步做了大量工作，半年来接洽20余家意向合作单位，提前布
局观澜蚌岭等产业招商工作，拟定《产业招商运营策略白皮书》等，产业招商体系已
初步成型。金领假日A栋精装工程、福昌二期、观澜蚌岭项目监理工作有序开展，严
格按照监理工作规范流程及公司内控相关要求扎实开展各项工作，确保顺利完成现有
项目监理工作。
（四）重点在建项目进展情况
1.新增土地储备项目
报告期内公司未有新增土地储备项目。
2.累计土地储备情况
3.主要项目开发情况
4.主要项目销售情况
5.主要项目出租情况
6.土地一级开发情况
7.融资途径
8.发展战略和未来一年经营计划
切实在“扩容、提速、转型、赋能、见效”上下功夫做文章。土地储备方
面，通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，继续聚焦粤港澳大湾区、长三角等经济
发展潜力区域，积极通过市场化招拍挂、产业勾地、项目合作等多方式促成项目尽快
落地；开发方面，推进重点项目建设，持续加强对项目总目标、节点目标、进度时间
表以及投资计划的统筹把控，强化节点目标和资源保障协同，实现在建项目的全面提
速周转；销售方面，重点围绕金领假日项目A座的清盘销售目标，展开各项营销组织
工作，同时大力推进扬州湖畔御景项目的清盘；物管业务方面，大力拓展新增物业管
理项目并购及自主拓展；推进高端增值服务或新兴产业并购。
9.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提
供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2021年6月30日，尚未解除担保的保证金余
额为19,667万元，该笔担保将于按揭款付清日解除。由于截至目前承购人未发生违约
，且该等房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小
。
10.董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
市场化优势：深物业集团按照一年一个样、三年大变样的市场化步伐，不断创
新体制机制，持续深化内部改革，积极对标行业标杆进行市场化运作，显著激发集团
高质量发展的活力和动力。近年来，观澜蚌岭项目开创了国有企业与民营企业合作开
发城市更新项目的先河，标志着集团历史上首个完全市场化城市更新项目正式落地，
并率先在市国资系统实施城市更新项目跟投制度；物业管理板块，省外项目占比90%+
市场化拓展占比90%，彰显了公司物管业务在全国市场上具备的强势竞争力；公司同
步建立了包括跟投、长效激励在内的多层次激励约束机制，按照市场化方式配置资源
、选拔人才和考核奖惩等。全产业链优势：多年来，深物业集团形成了项目获取、开
发建设、招商销售、租赁管理和物业管理等全过程全产业链优势，特别是高端园区底
层服务和物业品质服务方面已经形成明显细分优势，铸就了公司的核心竞争能力。
产城融合优势：从最早的国贸大厦城市综合体、罗湖商业城、皇岗口岸片区开
发到观澜蚌岭城市更新项目大型产城综合体项目开发运营，深物业集团产城综合体特
色开发产品优势已经凸显，后续随着一系列城市更新项目和产业勾地项目的落地推进
，产城综合体优势将进一步巩固和增强。
三、公司面临的风险和应对措施
1.市场风险
虽然国内对疫情进一步扩散取得良好管控效果，但近期部分城市仍有部分新增
确诊病例，给整体行业运行带来不确定性。在“房住不炒”的大基调下，房地产市场
受到首付比例提高，政府严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市，房贷利率上调等
一系列调控政策组合拳的影响，对市场行情产生一定冲击，下半年房地产行业政策预
计将持续偏紧。
应对措施：面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇
和挑战，积极寻求战略突围方向，按照“1个愿景+2大模式+3个驱动+4大业务+5个增
值服务”的“12345”总体发展思路，谋求“主业延伸、边缘突破”，着力提升可持
续发展能力。
2.土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住宅土
地供应依然紧张，单块土地价格逐年攀升，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快行业
兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境和行
业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
应对措施：面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实
现扩张扩容，把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏，积极加大土地储备拓展力
度，促进项目尽快落地。
3.融资风险
2020年下半年来，中央对房地产的金融监管持续收紧，“三条红线”的出台使
房企融资受到进一步限制。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中，需
投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外，还
需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
应对措施：一是基于保障性住房建设成本较低、需求稳定、自有资金占比较低
、资金压力较小等优势，可多渠道拓展保障性住房建设资源，从而在一定程度上规避
房地产调控压力；二是房贷“两道红线”出台后，银行开发贷收紧，房企融资会更加
困难，通过共同拿地，合作开发的模式，有助于减少自有资金支出；三是不断提升地
产公司的运营能力，加快项目周转，迅速回笼资金。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期行业发展回顾
1.宏观经济形势
2020年，新冠肺炎疫情在全球蔓延，成为与贸易摩擦、地缘政治并存的具
有极大不确定性的系统性风险，世界经济遭受巨大冲击。目前国内疫情已得到有效控
制，海外疫情形势仍不容乐观。在金融领域，经济萎缩引发强烈避险情绪，全球股市
频繁震荡。失业率上升与收入减少等因素进一步抑制消费需求，各国中央银行纷纷实
行宽松货币政策促进经济渐进复苏，全球债务水平创历史新高。整体来看，疫情反弹
使美欧经济复苏受阻，全球通胀持续低迷，预测全年经济将萎缩3.5%。但最严峻的时
刻已经过去，随着全球疫情进入新常态、世界政治局势趋于稳定、贸易保护措施有望
下降，世界经济有望进入复苏周期，复苏进程主要取决于全球疫情发展态势。
在全球经济萎缩的大背景下，2020年我国国内生产总值达101.6万亿元，同
比增长2.3%，首次突破百亿元大关，是全球唯一实现正增长的主要经济体。年初受突
发疫情影响，全国大面积停工停产，一季度GDP同比下降6.8%。随着疫情逐渐得到控
制、有序推进复工复产，我国经济复苏态势渐稳，二、三、四季度GDP同比增速分别
为3.2%、4.9%和6.5%。在国内疫情率先控制、海外疫情多次反复的情况下，我国出口
表现强劲，全年进出口贸易总额32.16万亿元，同比增长1.9%，其中出口增长4%，进
口下降0.7%。全年国内消费品零售总额39.2亿元，同比下降3.9%。物价水平经年初小
幅回落后缓慢回升，年度CPI上涨2.5%。固定资产投资整体表现先降后升，制造业、
基础设施建设投资增速逐渐回升，房地产投资韧性延续。1-11月，全国房地产开发投
资129492亿元，同比增长6.8%，行业景气度持续回暖。
2021年是“十四五”规划开局之年。疫情影响还在延续，我国经济仍处于
持续复苏阶段，财政政策与货币政策将回归中性，内生消费和制造业投资将成为经济
增长的主要引擎。预计2021年中国经济将逐步回归正常态并对全球经济复苏作出重要
贡献。整体来看，我国经济稳中向好的态势长期不变。
2.行业政策环境
2020年，中央房地产调控始终坚持“房住不炒”主基调。在疫情形势最为
严峻的上半年，中央实行宽松的货币政策，房地产行业资金环境有所改善。地方政府
因城施策更加灵活，需求端以人才引进政策与落户放松为重点，供给端出台相关市场
扶持政策，如上海、杭州、南京等市适度放宽房企拿地缴纳出让金时限；福州、湖州
、天津等市出台项目开竣工期可顺延；徐州、东莞等市调整商品房预售条件；南昌、
济南、无锡、西安等市下调资金监管要求；厦门、深圳、广州等市增加信贷额度。
下半年随着疫情影响逐渐减弱与房市热度逆势高涨，调控政策环境趋紧，
持续强化金融监管。8月住建部与央行召开重点房地产企业座谈会，再次强调要坚持
“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调
控政策的连续性与稳定性。会议形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，“三
条红线”的提出对房企转变传统融资模式提出新要求，有利于引导房地产行业良性发
展。
2020年12月中央经济工作会议提出2021年中央8大重点任务，强调要解决好
大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉，要因地制宜、多策并举，促进房地产
市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，大力规范长租房市场。土地供
应向租赁住房建设倾斜，鼓励房企探索利用集体建设用地和自有闲置土地建设租赁住
房。同时要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，合理调控租金水平。
2020年12月31日，央行与银保监会发布联合通知，决定建立银行业金融机
构房地产贷款集中度管理制度。该制度的实施有利于市场主体形成稳定的政策预期，
促进房地产市场可持续发展。
3.区域市场格局
2020年，在疫情与调控的叠加影响下，深圳房地产市场仍然实现供需两旺
，领跑全国。一季度在疫情冲击下，楼市基本处于停滞状态。二季度由于疫情渐稳，
同时政策宽松促使大量资金流入，房地产市场迅速反弹，楼市价格大幅上涨，并催生
出炒房热、资金违规流入、供需不平衡等市场痛点。在此背景下，深圳市住建局于7
月15日出台8条措施，从购房资格认定、落户时间认定、商品住房限购政策调整、推
行房屋抵押合同网签等八个方面调控楼市。新政出台后，市场快速回调，二手房市场
低位运行。政府放宽预售政策，楼市供应增加。四季度，深圳迎来建设特区40周年，
双区建设持续推进，房地产市场长期看好预期较强，购房者热情再度高涨。
整体来看，2020年深圳新增住宅供应5.4万套，新房住宅成交448.9万平/45
384套，成交面积与套数分别同比上涨20.5%与19.8%，成交量创2016年以来新高。全
年开盘去化率高于60%，为近3年之最。全年新房成交均价约5.3万元/平米，价格稳中
有落。二手住宅全年成交95273套，同比增加23.5%，龙岗中心城、布吉、西乡三个片
区位居二手住宅成交量前三，全市成交均价6.6万元/平方米，同比上升。全年批售商
务公寓24910套，批售面积147万平，分别同比上涨23.6%与23.7%，公寓的类住宅属性
更趋显著。2020年深圳共挂牌出让96宗土地，其中住宅用地34宗、累计收取800亿元
土地出让金。展望2021，深圳房地产市场将延续房住不炒、增加住房供应的主基调，
坚持稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，有效防范化解房地产
市场风险。
（二）公司2020年经营情况
2020年，公司圆满完成了各项任务目标，累计实现营业收入约41亿元、利
润总额约10.3亿元，资产规模达122亿元，再次创下历史新高，为“十三五”划上了
圆满的句号。
整个十三五时期，公司累计实现营业收入、利润总额、净利润分别为168.2
亿元、43.3亿元、31.9亿元，分别比十二五时期增长132%、114%、112%；期末总资产
和净资产分别比十二五期末增长179%、80%，上述数据，均大幅超额完成规划目标。
十三五时期公司执行持续、稳定及积极的分红政策，兼顾投资者的合理投资回报和公
司的可持续性发展，期间累计分红9.24亿元（含2020年分配方案）。
1.众志成城，坚韧作战，取得抗疫斗争的阶段性胜利
面对突如其来的新冠疫情，集团第一时间成立了防疫工作领导小组，精准
落实各项抗疫工作，全力部署复工复产，全集团8000余名员工未出现疑似或确诊案例
。主动落实减免租政策要求，与中小民营企业同舟共济、共克时艰，减租惠及租户近
700户，减免租金约3800万元，集团和个人捐款200多万元，充分彰显了国有企业的使
命和担当。
2.坚持市场化的经营理念，两大板块业绩表现亮眼
报告期内，公司召开房地产工作会议并出台全周期开发管理体系，提出以
实现地产项目运营管理的“效率、效益、效果”为目标，加强过程中“计划性、协调
性、协同性”管理，辅以“117”具体实施路径，整体地、持续地提高地产项目运营
管理水平。面对疫情冲击，公司提前谋划、精准施策，推动金领假日项目C座精装修
工程提前实现100%交付，徐州二期项目顺利清盘。全年房地产板块实现营业收入约29
亿元，净利润约6.61亿元。通过招拍挂和寻求合作开发等方式，多渠道拓展项目资源
，年内扬州项目、福源工业区城市更新项目、光明塘家项目、宝路项目均取得实质性
进展。
物管板块积极探寻内生扩张与外延并购“破局之路”。全年累计拓展项目2
7个，拓展新增总面积超过300万㎡，超额完成年度内生增长目标。首次探索开展境外
投资、民营非控股投资等非常规投资方式，在激烈的市场竞争中另辟蹊径.一是成功
拓展海外市场，顺利注册成立越南子公司，与深越公司达成合作协议，携手打造国家
“一带一路”战略示范园区，增加园区物业管理面积约196万㎡；二是创新投资合作
模式，国贸同乐物业、深汕国贸物业、瘦西湖景悦物业三家合资公司依托合作方资源
逐步成长，其中瘦西湖景悦一举斩获运河三湾、宋夹城、花都汇等重点项目，管理面
积约达370万㎡，成为物管市场化拓展的有效探索和示范。
3.坚持发展是第一要务，解决了众多困扰经营发展全局的突出问题
一是积极推进蚌岭项目拆迁进展，顺利于10月举行开工仪式实现二期实质
性开工建设。二是协助外贸集团开展资产盘活专项工作，首批资产已处置完毕，变现
超15亿元。三是积极配合千户集团税务检查，全力推进解决皇御苑片区土地成本历史
遗留问题，基本解除补缴土地增值税的风险。四是积极配合政府棚改项目，完成了集
团船步街租户的清退签约及交房工作，预计2025年集团可获得约1.4万㎡的回迁物业
。在其他方面，历经近十年的御品峦山花园项目全面达成协议，福民综合楼改造完成
投入运营，成为深圳市首个引进专业律师入住的专属人才租赁房项目；福昌二期项目
经多方协商推进，已采取有效措施保障项目进度，报告期内工程进度已完成地下室施
工。
4.深化内部改革，显著激发集团高质量发展的活力和动力
积极推进薪酬改革，首期长效激励约束方案已落地实施，并协同业务板块
整合，自上而下在各下属公司全面开展薪酬改革、增量分享等激励考核机制建设。有
序推进收购投控物业后组织架构优化、物管租赁板块整合工作，总部新设工程管理部
、产业运营办公室，补齐经营短板，构建四大业务发展平台，行成了架构合理、独立
运营的平台业务体系。适时进行制度修编，修订《公司章程》等30多项规章制度，切
实提高公司治理水平。其他方面，财务管理一体化迈出新步伐，新增融资额度约16亿
元；提升招定标工作水平，加强成本管控；树牢安全发展理念，多措并举保障生产安
全。
（三）发展战略和未来一年经营计划
土地储备方面，2021年将继续通过市场竞争和资本运作实现扩张扩容，积
极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项目将聚焦
粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中心的中部
城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东莞及惠州
等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在粤港澳大
湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
销售方面，2021年将持续加强对各项目总目标、节点目标、进度时间表以
及投资计划的统筹把控，重点着眼于金领假日公寓项目A座的整体销售、C座的尾盘销
售，全面推进观澜蚌岭城市更新项目一期、二期开工建设，推动扬州湖畔御景项目的
清盘以及徐州半山御景项目二期竣工交房，争取完成福源工业区立项、宝路用地土地
置换、福昌二期封顶和御品峦山项目建设等工作。
（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提
供抵押贷款担保并支付贷款保证金，截至2020年12月31日，尚未解除担保的保证金余
额为1,148,647.30元，该笔担保将于按揭款付清日解除。由于截至目前承购人未发生
违约，且该等房产目前的市场价格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险
较小。
二、核心竞争力分析
企业精神历久弥新从上世纪80年代末股份制改革先行，到近年来收购国贸
科技园创下深圳国有企业市场化并购整合的“深圳速度”、率先在市国资系统实施城
市更新项目跟投制度等，“敢为人先、变革图强”这一企业精神贯穿公司发展进程，
敢于变革、勇于变革、善于变革是公司三十多年来依然保持生机活力的立身之本。踏
上“十四五”的新征程，公司充分研判宏观经济环境与行业发展形势，深入分析自身
发展优劣势，前瞻布局、适时转型，以变革谋发展。
各大业务厚积薄发公司深耕房地产与物业管理行业几十载，以深圳为根据
地、积极拓展外部市场，现已形成重点突出、梯度推进的市场布局。房地产业务以皇
城地产为主力平台公司，包含荣耀地产、徐州公司、扬州公司、东莞公司等开发主体
，目前主要项目分布于深圳、徐州、扬州、东莞等地。物业管理业务以国贸物管为平
台，国贸物管下设国贸美生活、山东国贸物管、重庆国贸物管、扬州景悦物管等物管
子公司，已发展成为国内一流的产业园区品牌物业服务供应商，目前在管面积超过24
00万平方米，其中高端产业园区管理面接近800万平方米，业务拓展能力日益增强。
公司治理规范高效在依法治企的理念指引下，公司不断深化制度体系建设
，健全法人治理结构，全年修订包含《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事
会议事规则》、《监事会议事规则》、董事会下设各专门委员会工作条例及招投标、
投资并购、内部管控、权限清单等各类规章制度近30项，内部治理结构清晰健全。同
时，公司深入实施薪酬改革，对标市场建设多层次激励考核机制，激发全体员工干事
创业热情。
品牌价值广受认同深物业与改革开放相伴而生，承载着改革开放精神的“
深物业”品牌得到市场的高度认可。在深圳市房地产业协会主办的第十届深圳房地产
盛典上，深物业集团荣膺深圳房地产开发行业“品牌价值企业”称号，并已连续多年
荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉，社会影响力
和品牌知名度持续提升。
三、公司未来发展的展望
（一）公司未来发展战略
随着传统房地产市场发展总体呈下行趋势，行业资源不断向大型品牌房企
集中，中小房企生存和发展深受挤压，“大者通吃”成为行业常态，“房住不炒”的
市场属性定位已经确立，以传统地产为主业的深物业公司面临严峻的行业形势。在此
背景下，公司提出“1个愿景+2大模式+3个驱动+4大业务+5个增值服务”的“12345”
总体发展思路。围绕“空间资产经营”和“数据资产经营”两大核心模式精准发力，
通过“主业延伸、边缘突破”，重点发展以产城空间开发、产业生态运营、物业管理
服务、主业生态投资为主的四大业务，快速布局和嫁接高端咨询服务、定制管家服务
、智能运营平台、大数据经营、生态圈整合等五大增值服务，以科技创新为第一驱动
力，充分发挥资金资本的撬动作用，建设门户型智能管控服务平台，立足深圳，以粤
港澳大都市圈及周边地区为扩张区域，构建基点功能，致力于打造“全球领先的产城
空间智慧运营商”。
未来公司将立足发展现状，把握发展步骤节奏，按照“强本固基、边缘突
破、专注引领”三步走的实施路径，在发展中谋求转型升级机遇，在转型中推动增量
发展，构筑公司独特发展新优势，开创公司创新发展新格局。
（二）2021年重点工作任务
站在新的历史起点上，2021年公司将继续坚持稳中求进的工作总基调，以
推动高质量转型发展为主题，以“扩容、提速、转型、赋能、见效”为主线，在开好
局起好步中抢占先机。
一是全力以赴聚焦项目落地。加大拓展力度，年内新增产城融合项目规划
建筑面积不少于60万㎡，全力以赴推进扬州项目落地，加快推进福源工业区城市更新
项目落地，签订天俊工业园项目合作开发协议，完成光明塘家项目更新方向调整、宝
路用地置换等。
二是统筹把控推进工程建设。新开工建筑面积不低于62万平方米。其中确
保蚌岭项目一期、二期全面合法合规开工，争取实现蚌岭项目二期预售；金领项目A
栋完成精装工程，争确保完成销售入伙工作；福昌二期主体工程封顶签订整体回购合
同；御品峦山项目施工至±0平面，着力完成项目分立转让审批程序性工作，争取挂
牌。
三是夯实四大业务平台根基。空间开发板块平台化运作能力基本形成，具
备全过程独立执行项目运作的能力；产业生态运营板块构建招商管理制度体系，探索
运营转型升级，提升资产运营能力，争取完成蚌岭项目、扬州项目和福源工业区产业
定位报告和招商运营方案；着力完成国贸物管总部的重新定位和体系流程重构，完成
专业化运作标准模式和精准精细化考核体系建设，通过并购、合资合作等方式，新增
物管面积不少于1000万㎡，内生增长不少于100万㎡。争取完成集团产业投资平台公
司组建和运作机制建设，成立并运作产业基金，开展定向投资。
四是强化财务管理，为经营发展保驾护航。强化全面预算管理，严格预算
控制和考核；加强业财融合、财务分析和税务筹划，强化资产负债率、ROE和IRR等指
标对经营业务的动态牵引作用；创新融资方式，拓宽融资渠道，降低整体资金成本，
根据公司资金情况和实际需要多渠道筹集资金，保障集团业务发展需要。
五是加强风险管控，守牢安全生产底线。持续推动安全生产标准化和“双
重预防机制”建设，对重点领域、重要环节风险点实行清单管理，搭建安全生产建设
信息化平台，确保全年不发生任何安全生产事故；做好集团信访维稳、风险排查等相
关工作，加强对重大风险动态跟踪落实，维护集团稳定经营发展。
六是加大人才队伍建设，形成发展合力。积极推进多层次激励机制建设，
着力推进经理层任期制和契约化管理工作，在薪酬对标市场的基础上，制定并实施下
属企业长效激励、超额奖金、项目节点奖、增量分享等激励方案，尽快实现增量收益
决定增量绩效的激励原则全覆盖。加强干部队伍建设，拓宽选人用人视野，不断优化
人才引进、储备、培养及使用工作，以满足集团业务发展需要。加强集团培训中心品
牌建设，构建高水平人才培养体系，同时加大集团员工交流轮岗力度，全面提升员工
的综合能力素质，及时满足集团业务发展对各类人才的需求。
（三）公司面临的风险分析
1.市场风险
2020年受肺炎疫情影响，中国经济发展增速出现回落，消费需求有所下降
，公司的经营发展面临机遇与挑战。房地产市场在“六稳六保”、“三条红线”及维
持不变的“房住不炒”等政策导向下，需求端仍处于下行通道，中央对房地产市场的
金融监管依旧从严。受疫情冲击，公司部分在建项目工期有所滞后，物业管理费收缴
率较低，销售额、租金等主要收入均面临下行压力，市场环境错综复杂。
面对严峻形势，公司深入研究宏观经济走势和政策动向带来的机遇和挑战
，积极寻求战略突围方向，提出“1个愿景+2大模式+3个驱动+4大业务+5个增值服务
”的“12345”总体发展思路，立足深圳，以粤港澳大都市圈及周边地区为扩张区域
，着力提升可持续发展能力。
2.土地储备风险
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近年来深圳市场的住
宅土地供应依然紧张，单块土地价格逐年攀升，而大型房企纷纷扩大市场份额，加快
行业兼并步伐，房地产行业向头部集中，又加剧了土地储备规模的集中度。外部环境
和行业形势复杂严峻，增量市场规模进一步压缩，市场竞争不断加剧。
面对挑战，公司将继续通过市场竞争、资本运作和城市更新方式实现扩张
扩容，积极加大土地储备拓展力度，促进项目尽快落地。按物业类型来看，住宅类项
目将聚焦粤港澳大湾区、长三角都市圈和现有项目区域，逐步关注并布局以武汉为中
心的中部城市群、西部成渝地区和京津冀地区重点城市；城市更新项目将以深圳、东
莞及惠州等临深区域为主，逐步跟踪广州城市更新项目；产城综合类项目将重点放在
粤港澳大湾区、长三角地区、中部武汉区域及西部成渝地区。
3.融资风险
2020年下半年来，中央对房地产的金融监管持续收紧，“三条红线”的出
台使房企融资受到进一步限制。而在公司积极增加土地储备、加速业务发展的过程中
，需投入大量的资金用于土地获取和项目开发。公司项目开发资金来源除自有资金外
，还需要通过银行借款、发行有价证券等方式进行外部融资。
公司目前财务状况稳健、现金流充裕、资信状况良好，未来将进一步严控
财务风险，积极探索多种融资途径，为项目开发建设筹措资金。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2021年度的盈利预测，能否
实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，
请投资者特别注意。
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