600861北京城乡股票走势分析
≈≈北京城乡600861≈≈(更新:21.10.19)
[2021-10-19] 北京城乡(600861):北京城乡拟资产置换 获注北京外企100%股权
■上海证券报
北京城乡披露重大资产重组预案。公司拟以除保留资产外的全部资产及负债与公司控股股东北京国管持有的北京外企86%股权的等值部分进行置换，置出资产将由北京国管承接。同时，公司拟以15.84元/股向北京国管发行股份购买北京国管持有北京外企86%股权与置出资产交易价格的差额部分，并拟向天津融衡、北创投以及京国发以发行股份的方式购买其分别持有的北京外企8.8125%、4%、1.1875%的股权。通过本次重组，北京城乡将取得北京外企100%股权。另外，上市公司拟以16.80元/股向北京国管定增募集配套资金。本次交易完成后，上市公司将置出原商业零售业资产，置入人力资源服务行业业务相关资产，主营业务将变为人事管理服务、薪酬福利服务、业务外包服务、招聘及灵活用工服务等，预计构成重大资产重组。公司股票将于2021年10月20日开市起复牌。
[2021-09-29] 北京城乡(600861):北京城乡停牌筹划重大资产重组事项
■上海证券报
北京城乡公告，公司与控股股东北京国有资本运营管理有限公司正在筹划由公司通过资产置换及发行股份购买资产的方式，购买北京国管接受划转后持有的北京外企人力资源服务有限公司的股权。同时，公司非公开发行股份募集配套资金。本次置入资产为北京外企人力资源服务有限公司，公司拟将现有全部或部分资产、负债置出予北京国管。公司股票自2021年9月29日起停牌，停牌时间不超过10个交易日。
[2017-09-07] 北京城乡(600861):商贸主业不断探索,多元业务共谋发展-点评报告
■联讯证券
事件
2017年1-6月，公司实现营业收入11.65亿元，同比减少12.19％；实现归母净利润4,611.97万元，折合EPS为0.15元，同比增长11.80％。公司营业成本8.02亿元，同比减少15.59％；销售费用1.20亿元，同比增加16.81％；管理费用1.09亿元，同比减少16.68％；财务费用1,294万元，同比减少35.66％。
商贸业态不断探索，深耕社区商业服务为应对消费升级，体验化与场景化消费需求增加的消费新趋势，2017年上半年，公司致力于发展区域购物中心与社区商业服务，完善主业经营格局。公主坟商圈的传统百货逐步向"微购物中心转型"，对公主坟商业的硬件设施进行装修改造工作，以满足微购物中心功能要求；亦庄地区的城乡世纪广场通过不断引进适合需求的品牌实现差异化经营，并逐步完善购物中心功能，上半年销售达到一定提升；深耕社区服务，公司以一一八超市为载体，将城乡超市、社区服务终端及城乡电商有机融合，超市业态完成了仓储超市、小屯超市、公主坟食品业务的吸收合并工作；同时在上半年积极探索养老产业，推进老年用品展示中心各项工作。转型微购物中心，实现品牌差异化经营，以及深耕社区商业服务，是公司对于商贸业态的不断探索，将使公司适应新经济环境下的消费趋势，在经济下行环境中保持主业平稳。
旅游产业健康发展，大兴文创园继续推进立足于公司基本定位，并利用公司已有优势，公司继续推进旅游服务方面的工作。公司旅游产业涉及旅行社、交通服务、酒店等三方面的业务。2017年上半年，公司酒店收入2,067.87万元，旅游收入3,390.85万元，出租车运营1,335.02万元。同时，公司大力推进大兴文创园的改造工作。大兴文化创意园旨在搭建招商运营及增值服务平台，利用公司内部资源，创新发展新业务。2017年上半年，园区在装修进度和招商工作上均取得有效进展。园区的发展符合当前国家与北京市的战略安排，适应消费发展趋势，未来将为公司带来较大收益。
盈利预测与估值
我们预计公司2017-2019E的营业收入分别为20.35亿元、20.87亿元和22.46亿元，归母净利润分别为0.92亿元、0.99亿元和1.23亿元，对应的EPS为0.29元、0.31元和0.36元。根据昨日的收盘价12.36元，市盈率分别为43X、40X和35X。我们给予公司45X市盈率估值，未来12个月的股价为13.05元，首次覆盖，给予"增持"评级。
风险提示
业务融合不及预期、主营业务持续下滑风险
[2017-04-09] 北京城乡(600861):地产弥补收入下滑,期待国改新动向-公司年报点评
■海通证券
公司4月8日发布2016年报。报告期内实现营业收入25.83亿元，同比下降4.82％；利润总额1.60亿元，同比下降3.96％；归属净利润8873万元，同比下降17.90％，扣非净利润9292万元，同比下降10.06％。2016年公司摊薄每股收益0.28元，净资产收益率3.81％；每股经营性现金流2.69元。
2016年分配预案：拟以3.17亿总股本为基数，每10股派现1.50元（含税），共分配4752万元，占比归属净利润的53.56％。
2017年度经营计划：公司营业收入计划24.35亿元；利润总额计划1.58亿元。
简评及投资建议。截止2016年底，公司共有门店10家，其中包括百货/购物中心3家、综超3家和社区超市6家（1Q2017关闭2家），共计24.52万平，区位较优。其中百货、购物中心及综超为自有物业，合计23.86万平。目前，共有会员68.63万人，实现销售5.76亿元，占比总销售的31.47％，其中线上会员数1.73万人。
2016年实现收入25.83亿元，同比下降4.82％，各季度分别增长18.71％、29.68％、-30.96％和-12.69％。其中商品销售收入降22.10％，显示2016年公司面临较弱消费形势和竞争压力。租赁收入增长39.14％至9387万元，酒店收入下降2.19％至4506万元，房地产销售增长47.00％至8.68亿元弥补了百货收入的下滑，其他收入下降25.82％至201万。整体毛利率增加5.29个百分点至31.37％，主因租赁业务收入与毛利率（增加2.74个百分点）双双增长贡献明显。百货毛利率上升1.35个百分点至13.42％，预计主要与营销策略有关。酒店业毛利率微增0.37个百分点，房地产与其他业务分别减少4.89与10.10个百分点。
报告期，城乡易购网上商城2016年实现不含税销售3923万元，访问量约为2万次，占公司商品销售收入的2.14％。
期间销售费用同比增加3170万元，费用率增加1.62个百分点，其中广告费用减少1237万元，而销售代理费增加3051万元（子公司国盛兴业依据销售回款结算销售代理费增加）；管理费用大幅减少2.55亿元，费用率略减少2.27个百分点，其中人工成本下降了1.25亿元；2016年财务费用3905万元，较去年同期增加3262万元，主因子公司国盛兴业投资建设"城乡世纪广场"项目已竣工，借款利息全部费用化及公司债利息共同影响所致。整体期间费用率为19.55％，同比上升3.94个百分点。
公司2016年经营性利润额为1.66亿元，同比微增2.53％。由于非经营性净收益减少473万，营业外支出增加784万，以及所得税费用增加1309万元，最终归属净利润为8873万元，同比下降17.90％。
估值与盈利预测。考虑注入资产,预计公司2017-2019年收入24.22亿元、22.47元与16.32亿元，其中2017年商品销售、地产、租赁、酒店、其他分别贡献12.23亿元、9.38亿元、1.01亿元、4506万元与221万元，其余主要来自资产注入贡献。2017-2019年归属净利润为1.31亿元，1.47亿元和5401万元，同比增速47.16％、12.70％、-63.29％。当前市值46亿对应2017年动态PE36倍。
公司经营商业资产多为自有，能有效控制租金上涨的风险，享受一定的资源优势。自有物业已经具备较高的重估价值，市值相对RNAV价值折价58％，具较高的投资安全边际。同时，公司大股东股权划转已经完成，原股东郊旅实业部分资产即将注入，未来的国企改革仍值得关注和期待，具备长期投资价值。估值方面，按照RNAV价值的70％考虑，给予24.31元目标价，维持"增持"评级。
[2017-01-23] 北京城乡(600861):资产注入启动国改,关注后续机会-公司公告点评
■海通证券
公司公告拟以现金、按协议收购的方式收购北京市郊区旅游实业开发公司所持北京城贸物业管理有限责任公司55％股权、北京城乡旅游汽车出租有限责任公司26.89％股权、北京城乡燕兴贸易有限责任公司49％股权、北京新华国际旅游有限公司100％股权，交易作价共计11002.23万元。
简评和投资建议。
公司此次通过现金方式，将原大股东北京郊旅实业（2016年9月，北京郊旅实业将持有全部上市公司33.49％的股权，转让给北京国有资本经营管理中心）部分资产注入上市公司，国企改革步伐超出市场预期。
通过资产注入，一是充分利用上市公司平台，提升国有资产证券化比例，资产经营的市场化程度有相应增加；二是资产注入解决了上市公司长期存在的同业竞争与关联交易问题，减少内部管理中的摩擦与低效。燕兴贸易下的华茂商厦南区物业被注入上市公司，将进一步加强公司在北京公主坟商圈的龙头优势。另外，燕兴贸易还持有黄寺商厦20％的股权，注入后黄寺商厦将成为上市公司全资子公司。北京城贸物业租赁业务与北京城乡一直存在的关联交易问题也得到解决；三是股东资产的注入将扩充公司的业务范围，涉足物业管理、车辆租赁与旅行社业务，多元化经营带来新的盈利增长点。
此次注入采用现金方式，落地速度较快，且未增加北京郊旅持股比例，与北京郊旅实业将持有的上市公司股权，划转至北京国有资本经营管理中心的动作思路一致。除了此次注入的资产以外，北京郊旅实业仍有其他旅游、餐饮、地产开发等资产，在国资层面更是资产丰富，关注后续资产注入可能，以及其他潜在的国改举措机会。注入资产价格合理，后续协同性与成长性尚待观察。我们测算城贸物业、旅游汽车出租公司和新华国际旅游有限公司对应2016年预测净利润的收购PE分别约为3.4倍、13.4倍和3.0倍。收购燕兴贸易剩余股权，并入位于公主坟3784.2平米物业，股权评估价值1.93亿元，价格均较为合理。图1-图8显示，公司收购股权的盈利能力一般，后续与公司商业主业产生怎样的协同效应仍需观察。我们测算收购4个资产全年并表将为公司新增500万元左右的归属净利润。
估值与盈利预测。若考虑注入资产,预计公司2016-2018年归属净利润为1.06亿元，1.22亿元和9575万元，同比增速-2.40％、15.86％、-21.65％。当前市值48亿对应2017年动态PE39倍。公司经营商业资产多为自有，能有效控制租金上涨的风险，享受一定的资源优势。自有物业已经具备较高的重估价值，市值相对RNAV价值折价55％，具较高的投资安全边际。同时，公司大股东股权划转已经完成，原股东郊旅实业部分资产即将注入，未来的国企改革仍值得关注和期待，具备长期投资价值。估值方面，按照RNAV价值的70％考虑，给予23.45元目标价，维持"增持"评级。
风险和不确定性。新项目培育期拉长，线上渠道持续分流，国企改革速度低于预期。
[2016-12-24] 北京城乡(600861):物业重估价值高,关注国改潜力-公司深度报告
■海通证券
商业经营立足北京，地产贡献新增量。公司为北京区域第5大百货零售企业，业态范围涉及百货、购物中心、超市、租赁、房地产、酒店等，受北京市国资委实际控制。现经营物业面积50万平，除5000平社区超市以外，均为自有物业。其中，重要的商业体包括10万平城乡贸易中心与23万平城乡世纪广场，城乡世纪广场的培育与地产结算是近几年拉动收入增长的主要因素。2015年，公司收入27.14亿元，同比增长22%，归属净利润1.08亿元，同比增长10%。
经营稳健，短期存资金压力。2000年后的十年间，公司深耕主业经营，扩张较为保守，加上物业区位较好，一直享受稳定增长的收益。2010年，公司开发城市综合体城乡世纪广场，总投资30亿元向购物中心转型。为支持项目建设，至今账面有息负债超过13亿元，地产项目交付使用后财务费用大幅增加，侵蚀了业绩。预计项目地产销售贡献收入18亿元，资金回流将逐渐改善目前所面临的借款压力。
物业重估价值高，市值相对当前RNAV折价65%。公司多年扎根北京，物业多位于北京核心商圈，测算物业重估价值达131亿元，RNAV价值达到136.5亿元，当前市值与之相对大幅折价65%，投资具备充足的安全边际。
北京国企改革持续推进，公司受益可期。原大股东已经将股权划转至北京国有资本经营管理公司，新股东资源丰富，可为公司长期发展嫁接优质资源。目前北京存在四家商业类上市公司，王府井同样获得北京国有资本管理公司旗下控股基金入股，定增落地后两周便启动集团商业资产整体上市，改革步伐超市场预期。北京国资改革持续推进，公司处完全竞争行业，改革的迫切性与可能性较大，后期变化值得期待。
估值与盈利预测。预计公司2016-2018年归属净利润为1.06亿元，1.20亿元和9108万元，同比增速-2.19%、13.00%、-23.75%。当前市值48亿对应2016年动态PE46倍。公司经营商业资产多为自有，能有效控制租金上涨的风险，享受一定的资源优势。自有物业已经具备较高的重估价值，市值相对RNAV价值折价65%，具较高的投资安全边际。同时，公司大股东股权划转已经完成，未来的国企改革值得关注和期待，具备长期投资价值。估值方面，按照0.4倍RNAV考虑给予17.23元目标价，首次覆盖给予“增持”评级。
风险和不确定性。新项目培育期拉长，线上渠道持续分流，国企改革速度低于预期。
[2016-11-01] 北京城乡(600861):业绩基本符合预期,关注外延扩张及国改进程-季报点评
■广发证券
核心观点：
1-3Q收入同比下滑1.09%，归母净利润同比增长4%
公司3Q16单季实现营业收入5.67亿，全年首次出现同比下滑（-30.97%）；实现归母净利润3852万，同比增长3.8%。1-3Q公司实现累计收入18.19亿，同比下滑1.09%；实现累计归母净利润7902万，同比增长4%；经营活动产生的现金流净额同比增长553.38%，主要系三季度"城乡世纪广场"项目的创意工作室销售收入增加所致。
1-3Q毛利率同比增长7.44PP，销售+管理费率同比提升3.29PP
公司3Q16单季毛利率为34.88%，同比提升8.55PP；销售+管理费率为18.62%，同比提升5.04PP。前三季度累计毛利率为30.53%，同比上升7.44PP，主要系地产、租赁和酒店业务拉高了综合毛利率；累计销售+管理费率为17.69%，同比提升3.29PP，主要由于新增"城乡世纪广场"项目，运营、折旧和摊销费用增加；财务费用同比增加636.12%，主要系新增项目贷款利息费用化以及计提公司债利息所致。
业绩基本符合预期，关注外延扩张及国改进程
公司在北京拥有超20万平优质资产，涵盖百货、超市、购物中心、写字楼、酒店等业态，属于典型的资产优良、管理团队高效、但缺乏扩张和转型资本的零售企业，原控股股东郊区旅游事业公司除上市公司几无其他经营资产。今年9月，郊区旅游事业公司所持上市公司33.49%股权已成功划转至北京国有资本经营管理中心，后续外延扩张及改革将提速。预计16-18年EPS分别为0.4、0.45、0.52元，给予"谨慎增持"评级。
风险提示
终端消费持续不景气致使主业承压；外延扩张及国改进程不及预期
[2016-08-29] 北京城乡(600861):股权划转获批,国改进程或提速
■广发证券
毛利率同比上升7.83PP，新项目运营、折旧和摊销费增长致使费率提升2.2PP公司上半年累计毛利率为28.56%，同比上升7.83PP，主要因房地产业务（毛利率53.93%）、租赁收入（97.51%）和酒店收入（89.63%）拉高了综合毛利率，零售业务毛利率为13.52%，同比减少1.32PP。费用方面，由于新增“城乡世纪广场”项目，运营、折旧和摊销费用增加，致使销售、管理费用同比增长35.73%和46.20%，合计费率提升2.2PP至17.27%；财务费用同比增加278.59%，主要系新增项目贷款利息费用化所致。
股权划转至北京国有资本经营管理中心，国改进程或提速公司在北京拥有超20万平优质资产，涵盖百货、超市、购物中心、写字楼、酒店等业态。今年4月设立电商公司，整合旗下百货、购物中心、城乡118社区服务中心等优势实体资源，打造以“城乡@家”为核心的社区O2O电商综合体。此外，今年6月公司股权划转获国资委批复，原控股股东郊区旅游事业公司所持上市公司33.49%股权将划转至北京国有资本经营管理中心，解决原控股股东资源不足问题，后续外延扩张及改革将提速。预计16-18年EPS分别为0.4、0.45、0.52元，给予“买入”评级。
风险提示行业增速持续下滑；电商经营及国改进程不及预期
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[2021-10-19] 北京城乡(600861):北京城乡拟资产置换 获注北京外企100%股权
■上海证券报
北京城乡披露重大资产重组预案。公司拟以除保留资产外的全部资产及负债与公司控股股东北京国管持有的北京外企86%股权的等值部分进行置换，置出资产将由北京国管承接。同时，公司拟以15.84元/股向北京国管发行股份购买北京国管持有北京外企86%股权与置出资产交易价格的差额部分，并拟向天津融衡、北创投以及京国发以发行股份的方式购买其分别持有的北京外企8.8125%、4%、1.1875%的股权。通过本次重组，北京城乡将取得北京外企100%股权。另外，上市公司拟以16.80元/股向北京国管定增募集配套资金。本次交易完成后，上市公司将置出原商业零售业资产，置入人力资源服务行业业务相关资产，主营业务将变为人事管理服务、薪酬福利服务、业务外包服务、招聘及灵活用工服务等，预计构成重大资产重组。公司股票将于2021年10月20日开市起复牌。
[2021-09-29] 北京城乡(600861):北京城乡停牌筹划重大资产重组事项
■上海证券报
北京城乡公告，公司与控股股东北京国有资本运营管理有限公司正在筹划由公司通过资产置换及发行股份购买资产的方式，购买北京国管接受划转后持有的北京外企人力资源服务有限公司的股权。同时，公司非公开发行股份募集配套资金。本次置入资产为北京外企人力资源服务有限公司，公司拟将现有全部或部分资产、负债置出予北京国管。公司股票自2021年9月29日起停牌，停牌时间不超过10个交易日。
[2017-09-07] 北京城乡(600861):商贸主业不断探索,多元业务共谋发展-点评报告
■联讯证券
事件
2017年1-6月，公司实现营业收入11.65亿元，同比减少12.19％；实现归母净利润4,611.97万元，折合EPS为0.15元，同比增长11.80％。公司营业成本8.02亿元，同比减少15.59％；销售费用1.20亿元，同比增加16.81％；管理费用1.09亿元，同比减少16.68％；财务费用1,294万元，同比减少35.66％。
商贸业态不断探索，深耕社区商业服务为应对消费升级，体验化与场景化消费需求增加的消费新趋势，2017年上半年，公司致力于发展区域购物中心与社区商业服务，完善主业经营格局。公主坟商圈的传统百货逐步向"微购物中心转型"，对公主坟商业的硬件设施进行装修改造工作，以满足微购物中心功能要求；亦庄地区的城乡世纪广场通过不断引进适合需求的品牌实现差异化经营，并逐步完善购物中心功能，上半年销售达到一定提升；深耕社区服务，公司以一一八超市为载体，将城乡超市、社区服务终端及城乡电商有机融合，超市业态完成了仓储超市、小屯超市、公主坟食品业务的吸收合并工作；同时在上半年积极探索养老产业，推进老年用品展示中心各项工作。转型微购物中心，实现品牌差异化经营，以及深耕社区商业服务，是公司对于商贸业态的不断探索，将使公司适应新经济环境下的消费趋势，在经济下行环境中保持主业平稳。
旅游产业健康发展，大兴文创园继续推进立足于公司基本定位，并利用公司已有优势，公司继续推进旅游服务方面的工作。公司旅游产业涉及旅行社、交通服务、酒店等三方面的业务。2017年上半年，公司酒店收入2,067.87万元，旅游收入3,390.85万元，出租车运营1,335.02万元。同时，公司大力推进大兴文创园的改造工作。大兴文化创意园旨在搭建招商运营及增值服务平台，利用公司内部资源，创新发展新业务。2017年上半年，园区在装修进度和招商工作上均取得有效进展。园区的发展符合当前国家与北京市的战略安排，适应消费发展趋势，未来将为公司带来较大收益。
盈利预测与估值
我们预计公司2017-2019E的营业收入分别为20.35亿元、20.87亿元和22.46亿元，归母净利润分别为0.92亿元、0.99亿元和1.23亿元，对应的EPS为0.29元、0.31元和0.36元。根据昨日的收盘价12.36元，市盈率分别为43X、40X和35X。我们给予公司45X市盈率估值，未来12个月的股价为13.05元，首次覆盖，给予"增持"评级。
风险提示
业务融合不及预期、主营业务持续下滑风险
[2017-04-09] 北京城乡(600861):地产弥补收入下滑,期待国改新动向-公司年报点评
■海通证券
公司4月8日发布2016年报。报告期内实现营业收入25.83亿元，同比下降4.82％；利润总额1.60亿元，同比下降3.96％；归属净利润8873万元，同比下降17.90％，扣非净利润9292万元，同比下降10.06％。2016年公司摊薄每股收益0.28元，净资产收益率3.81％；每股经营性现金流2.69元。
2016年分配预案：拟以3.17亿总股本为基数，每10股派现1.50元（含税），共分配4752万元，占比归属净利润的53.56％。
2017年度经营计划：公司营业收入计划24.35亿元；利润总额计划1.58亿元。
简评及投资建议。截止2016年底，公司共有门店10家，其中包括百货/购物中心3家、综超3家和社区超市6家（1Q2017关闭2家），共计24.52万平，区位较优。其中百货、购物中心及综超为自有物业，合计23.86万平。目前，共有会员68.63万人，实现销售5.76亿元，占比总销售的31.47％，其中线上会员数1.73万人。
2016年实现收入25.83亿元，同比下降4.82％，各季度分别增长18.71％、29.68％、-30.96％和-12.69％。其中商品销售收入降22.10％，显示2016年公司面临较弱消费形势和竞争压力。租赁收入增长39.14％至9387万元，酒店收入下降2.19％至4506万元，房地产销售增长47.00％至8.68亿元弥补了百货收入的下滑，其他收入下降25.82％至201万。整体毛利率增加5.29个百分点至31.37％，主因租赁业务收入与毛利率（增加2.74个百分点）双双增长贡献明显。百货毛利率上升1.35个百分点至13.42％，预计主要与营销策略有关。酒店业毛利率微增0.37个百分点，房地产与其他业务分别减少4.89与10.10个百分点。
报告期，城乡易购网上商城2016年实现不含税销售3923万元，访问量约为2万次，占公司商品销售收入的2.14％。
期间销售费用同比增加3170万元，费用率增加1.62个百分点，其中广告费用减少1237万元，而销售代理费增加3051万元（子公司国盛兴业依据销售回款结算销售代理费增加）；管理费用大幅减少2.55亿元，费用率略减少2.27个百分点，其中人工成本下降了1.25亿元；2016年财务费用3905万元，较去年同期增加3262万元，主因子公司国盛兴业投资建设"城乡世纪广场"项目已竣工，借款利息全部费用化及公司债利息共同影响所致。整体期间费用率为19.55％，同比上升3.94个百分点。
公司2016年经营性利润额为1.66亿元，同比微增2.53％。由于非经营性净收益减少473万，营业外支出增加784万，以及所得税费用增加1309万元，最终归属净利润为8873万元，同比下降17.90％。
估值与盈利预测。考虑注入资产,预计公司2017-2019年收入24.22亿元、22.47元与16.32亿元，其中2017年商品销售、地产、租赁、酒店、其他分别贡献12.23亿元、9.38亿元、1.01亿元、4506万元与221万元，其余主要来自资产注入贡献。2017-2019年归属净利润为1.31亿元，1.47亿元和5401万元，同比增速47.16％、12.70％、-63.29％。当前市值46亿对应2017年动态PE36倍。
公司经营商业资产多为自有，能有效控制租金上涨的风险，享受一定的资源优势。自有物业已经具备较高的重估价值，市值相对RNAV价值折价58％，具较高的投资安全边际。同时，公司大股东股权划转已经完成，原股东郊旅实业部分资产即将注入，未来的国企改革仍值得关注和期待，具备长期投资价值。估值方面，按照RNAV价值的70％考虑，给予24.31元目标价，维持"增持"评级。
[2017-01-23] 北京城乡(600861):资产注入启动国改,关注后续机会-公司公告点评
■海通证券
公司公告拟以现金、按协议收购的方式收购北京市郊区旅游实业开发公司所持北京城贸物业管理有限责任公司55％股权、北京城乡旅游汽车出租有限责任公司26.89％股权、北京城乡燕兴贸易有限责任公司49％股权、北京新华国际旅游有限公司100％股权，交易作价共计11002.23万元。
简评和投资建议。
公司此次通过现金方式，将原大股东北京郊旅实业（2016年9月，北京郊旅实业将持有全部上市公司33.49％的股权，转让给北京国有资本经营管理中心）部分资产注入上市公司，国企改革步伐超出市场预期。
通过资产注入，一是充分利用上市公司平台，提升国有资产证券化比例，资产经营的市场化程度有相应增加；二是资产注入解决了上市公司长期存在的同业竞争与关联交易问题，减少内部管理中的摩擦与低效。燕兴贸易下的华茂商厦南区物业被注入上市公司，将进一步加强公司在北京公主坟商圈的龙头优势。另外，燕兴贸易还持有黄寺商厦20％的股权，注入后黄寺商厦将成为上市公司全资子公司。北京城贸物业租赁业务与北京城乡一直存在的关联交易问题也得到解决；三是股东资产的注入将扩充公司的业务范围，涉足物业管理、车辆租赁与旅行社业务，多元化经营带来新的盈利增长点。
此次注入采用现金方式，落地速度较快，且未增加北京郊旅持股比例，与北京郊旅实业将持有的上市公司股权，划转至北京国有资本经营管理中心的动作思路一致。除了此次注入的资产以外，北京郊旅实业仍有其他旅游、餐饮、地产开发等资产，在国资层面更是资产丰富，关注后续资产注入可能，以及其他潜在的国改举措机会。注入资产价格合理，后续协同性与成长性尚待观察。我们测算城贸物业、旅游汽车出租公司和新华国际旅游有限公司对应2016年预测净利润的收购PE分别约为3.4倍、13.4倍和3.0倍。收购燕兴贸易剩余股权，并入位于公主坟3784.2平米物业，股权评估价值1.93亿元，价格均较为合理。图1-图8显示，公司收购股权的盈利能力一般，后续与公司商业主业产生怎样的协同效应仍需观察。我们测算收购4个资产全年并表将为公司新增500万元左右的归属净利润。
估值与盈利预测。若考虑注入资产,预计公司2016-2018年归属净利润为1.06亿元，1.22亿元和9575万元，同比增速-2.40％、15.86％、-21.65％。当前市值48亿对应2017年动态PE39倍。公司经营商业资产多为自有，能有效控制租金上涨的风险，享受一定的资源优势。自有物业已经具备较高的重估价值，市值相对RNAV价值折价55％，具较高的投资安全边际。同时，公司大股东股权划转已经完成，原股东郊旅实业部分资产即将注入，未来的国企改革仍值得关注和期待，具备长期投资价值。估值方面，按照RNAV价值的70％考虑，给予23.45元目标价，维持"增持"评级。
风险和不确定性。新项目培育期拉长，线上渠道持续分流，国企改革速度低于预期。
[2016-12-24] 北京城乡(600861):物业重估价值高,关注国改潜力-公司深度报告
■海通证券
商业经营立足北京，地产贡献新增量。公司为北京区域第5大百货零售企业，业态范围涉及百货、购物中心、超市、租赁、房地产、酒店等，受北京市国资委实际控制。现经营物业面积50万平，除5000平社区超市以外，均为自有物业。其中，重要的商业体包括10万平城乡贸易中心与23万平城乡世纪广场，城乡世纪广场的培育与地产结算是近几年拉动收入增长的主要因素。2015年，公司收入27.14亿元，同比增长22%，归属净利润1.08亿元，同比增长10%。
经营稳健，短期存资金压力。2000年后的十年间，公司深耕主业经营，扩张较为保守，加上物业区位较好，一直享受稳定增长的收益。2010年，公司开发城市综合体城乡世纪广场，总投资30亿元向购物中心转型。为支持项目建设，至今账面有息负债超过13亿元，地产项目交付使用后财务费用大幅增加，侵蚀了业绩。预计项目地产销售贡献收入18亿元，资金回流将逐渐改善目前所面临的借款压力。
物业重估价值高，市值相对当前RNAV折价65%。公司多年扎根北京，物业多位于北京核心商圈，测算物业重估价值达131亿元，RNAV价值达到136.5亿元，当前市值与之相对大幅折价65%，投资具备充足的安全边际。
北京国企改革持续推进，公司受益可期。原大股东已经将股权划转至北京国有资本经营管理公司，新股东资源丰富，可为公司长期发展嫁接优质资源。目前北京存在四家商业类上市公司，王府井同样获得北京国有资本管理公司旗下控股基金入股，定增落地后两周便启动集团商业资产整体上市，改革步伐超市场预期。北京国资改革持续推进，公司处完全竞争行业，改革的迫切性与可能性较大，后期变化值得期待。
估值与盈利预测。预计公司2016-2018年归属净利润为1.06亿元，1.20亿元和9108万元，同比增速-2.19%、13.00%、-23.75%。当前市值48亿对应2016年动态PE46倍。公司经营商业资产多为自有，能有效控制租金上涨的风险，享受一定的资源优势。自有物业已经具备较高的重估价值，市值相对RNAV价值折价65%，具较高的投资安全边际。同时，公司大股东股权划转已经完成，未来的国企改革值得关注和期待，具备长期投资价值。估值方面，按照0.4倍RNAV考虑给予17.23元目标价，首次覆盖给予“增持”评级。
风险和不确定性。新项目培育期拉长，线上渠道持续分流，国企改革速度低于预期。
[2016-11-01] 北京城乡(600861):业绩基本符合预期,关注外延扩张及国改进程-季报点评
■广发证券
核心观点：
1-3Q收入同比下滑1.09%，归母净利润同比增长4%
公司3Q16单季实现营业收入5.67亿，全年首次出现同比下滑（-30.97%）；实现归母净利润3852万，同比增长3.8%。1-3Q公司实现累计收入18.19亿，同比下滑1.09%；实现累计归母净利润7902万，同比增长4%；经营活动产生的现金流净额同比增长553.38%，主要系三季度"城乡世纪广场"项目的创意工作室销售收入增加所致。
1-3Q毛利率同比增长7.44PP，销售+管理费率同比提升3.29PP
公司3Q16单季毛利率为34.88%，同比提升8.55PP；销售+管理费率为18.62%，同比提升5.04PP。前三季度累计毛利率为30.53%，同比上升7.44PP，主要系地产、租赁和酒店业务拉高了综合毛利率；累计销售+管理费率为17.69%，同比提升3.29PP，主要由于新增"城乡世纪广场"项目，运营、折旧和摊销费用增加；财务费用同比增加636.12%，主要系新增项目贷款利息费用化以及计提公司债利息所致。
业绩基本符合预期，关注外延扩张及国改进程
公司在北京拥有超20万平优质资产，涵盖百货、超市、购物中心、写字楼、酒店等业态，属于典型的资产优良、管理团队高效、但缺乏扩张和转型资本的零售企业，原控股股东郊区旅游事业公司除上市公司几无其他经营资产。今年9月，郊区旅游事业公司所持上市公司33.49%股权已成功划转至北京国有资本经营管理中心，后续外延扩张及改革将提速。预计16-18年EPS分别为0.4、0.45、0.52元，给予"谨慎增持"评级。
风险提示
终端消费持续不景气致使主业承压；外延扩张及国改进程不及预期
[2016-08-29] 北京城乡(600861):股权划转获批,国改进程或提速
■广发证券
毛利率同比上升7.83PP，新项目运营、折旧和摊销费增长致使费率提升2.2PP公司上半年累计毛利率为28.56%，同比上升7.83PP，主要因房地产业务（毛利率53.93%）、租赁收入（97.51%）和酒店收入（89.63%）拉高了综合毛利率，零售业务毛利率为13.52%，同比减少1.32PP。费用方面，由于新增“城乡世纪广场”项目，运营、折旧和摊销费用增加，致使销售、管理费用同比增长35.73%和46.20%，合计费率提升2.2PP至17.27%；财务费用同比增加278.59%，主要系新增项目贷款利息费用化所致。
股权划转至北京国有资本经营管理中心，国改进程或提速公司在北京拥有超20万平优质资产，涵盖百货、超市、购物中心、写字楼、酒店等业态。今年4月设立电商公司，整合旗下百货、购物中心、城乡118社区服务中心等优势实体资源，打造以“城乡@家”为核心的社区O2O电商综合体。此外，今年6月公司股权划转获国资委批复，原控股股东郊区旅游事业公司所持上市公司33.49%股权将划转至北京国有资本经营管理中心，解决原控股股东资源不足问题，后续外延扩张及改革将提速。预计16-18年EPS分别为0.4、0.45、0.52元，给予“买入”评级。
风险提示行业增速持续下滑；电商经营及国改进程不及预期
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