600823世茂股份股票走势分析
≈≈世茂股份600823≈≈(更新:22.02.11)
[2022-02-11] 世茂股份(600823):世茂股份发布1月业绩快报，销售额5.5亿，子公司获批约18亿追加融资
■证券时报
世茂股份(600823)2月11日晚间公告，1月，公司销售签约面积约3.8万平方米，销售签约金额约5.5亿元。此外，为提高世茂股份子公司资金周转效率及其经营和盈利能力，根据子公司的经营资金需求，世茂股份通过融资质押担保，共获批18亿元追加融资额度。同日，世茂股份发布公告显示，经公司董事会批准，世茂股份聘任俞峰先生担任公司副总裁兼首席财务官、董事会秘书的职务。本次高级管理人员的职务变动不会影响公司生产经营管理的正常运转。
[2022-01-11] 世茂股份(600823):世茂股份2021年销售签约金额约288亿元 同比增长6%
■证券时报
世茂股份(600823)1月11日晚间公告，2021年1-12月，公司房地产开工面积约182万平方米，同比下降37%;竣工面积约156万平方米，同比上升57%;销售签约面积约159万平方米，同比增长47%;销售签约金额约288亿元，同比增长6%，完成年度签约目标的约76%。
[2021-12-21] 世茂股份(600823):世茂股份回复问询函 转让物业管理业务资产交易并不涉及向关联方输送利益
■证券时报
世茂股份(600823)12月21日晚间回复问询函，转让物业管理业务资产交易并不涉及通过转移优质资产向关联方输送利益，不存在损害上市公司利益和中小股东合法权益的情形;本次出售标的资产系公司实施业务调整、整合资源、深度聚焦优势主业的重要举措。
[2021-12-17] 世茂股份(600823):世茂股份延期召开业务调整事项投资者说明会
■证券时报
世茂股份(600823)12月17日晚间公告，业务调整事项的投资者说明会将延期至2021年12月27日召开，投资者说明会除了日期发生变更外，其他事项均未发生变更。
[2021-12-17] 世茂股份(600823):世茂股份12月15日已划拨付息兑付资金3135万元
■证券时报
世茂股份(600823)12月17日晚间公告，为保证“2018年度第三期中期票据”2021年付息兑付工作的顺利进行，2021年12月15日，公司已向银行间市场清算所股份有限公司指定固定收益产品付息兑付资金账户足额划拨付息兑付资金，付息兑付总金额为人民币3135万元，用于兑付上述“2018年度第三期中期票据”，本次兑付完成后，该票据将全部结清。
[2021-12-14] 世茂股份(600823):世茂股份收问询函 要求说明本次交易是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益
■证券时报
上交所向世茂股份发问询函，对比交易标的与上市公司的盈利能力，说明本次交易是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益，是否损害上市公司利益和中小股东合法权益。要求说明将物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方的交易必要性，说明本次交易是否有利于上市公司后续经营发展。此外，近期舆情对公司及控股股东债务事项较为关注，请公司自查是否存在应披露未披露的事项，审慎评估相关债务对上市公司的影响。
[2021-12-14] 世茂股份(600823):世茂股份公司经营活动并未发生重大不利变化
■证券时报
世茂股份就近期公司舆情相关事项公告，公司为世茂集团控股有限公司下属控股子公司，主要经营包括综合商业地产开发与销售、商业经营管理及多元投资等多项业务板块。2021年前三季度，公司营业总收入为150.70亿元，同比增长25.46%，归属于母公司股东的净利润为11.90亿元，同比增长10.06%。目前，公司各项生产经营活动正常，经营活动并未发生重大不利变化，且未发生影响公司偿债能力和债券还本付息的不利事项。
[2021-12-13] 世茂股份(600823):世茂股份拟向关联方转让16.54亿元资产 预增净利润11.6亿元
■上海证券报
世茂股份公告，公司拟将所属的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方世茂服务控股有限公司，本次交易涉及包括世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债，交易转让价格为165,350万元。本次交易产生的净利润约达11.6亿元，公司的现金将得以有效补充，将为推进项目开发建设，提供更有力的保障。
[2021-12-06] 世茂股份(600823):世茂股份前11月销售签约金额同比增长10%
■证券时报
世茂股份(600823)12月6日晚间公告，2021年11月，公司无新增房地产储备项目。2021年1-11月，公司销售签约面积约157万平方米，同比增长57%;销售签约金额约282亿元，同比增长10%。
[2021-11-05] 世茂股份(600823):世茂股份1-10月销售签约金额约256亿元 同比增长27%
■证券时报
世茂股份(600823)11月5日晚公告，10月，公司无新增房地产储备项目。1-10月，公司销售签约面积约137万平方米，同比增长82%;销售签约金额约256亿元，同比增长27%。
[2021-09-09] 世茂股份(600823):世茂股份前8月销售签约金额约230亿元 同比增长98%
■证券时报
世茂股份(600823)9月9日晚间公告，8月公司无新增房地产储备项目。1-8月，公司销售签约面积约111万平方米，同比增长98%;销售签约金额约230亿元，同比增长98%。
[2021-08-27] 世茂股份(600823):世茂股份拟开展公司境内债券购回
■证券时报
世茂股份(600823)8月27日晚间公告，以自有资金对尚在存续期的19世茂G1、19世茂G2、19世茂G3、20世茂G2开展购回，购回方式为现金购回,本次债券购回本金部分总额不超过2.25亿元。
[2021-08-22] 世茂股份(600823):慎重拓展,稳健去化,轻重并举-2021年中报点评
■中信证券
上半年公司业绩稳健发展,核心指标向好。公司发布2021年上半年业绩,上半年公司实现营业收入119.0亿元,同比增长30％。实现归属于上市公司股东净利润11.4亿元,同比增长10％。利润率方面,毛利率较去年全年提升3.2个百分点至38.6％,归母净利率较去年全年提升2.5个百分点至9.6％,少数股东损益占比47.5％,较20年略降4.8个百分点,预计未来仍将保持50％左右水平。
销售增速符合预期,预计能顺利完成全年目标。公司上半年实现销售签约166亿元,同比增长77％,较2019年同期增长36％,完成年度销售签约目标的44％,全年目标完成进度较去年同期提升9个百分点。公司下半年可售货值454亿元,且下半年可售货值92％在二线及以上城市,货值充裕、区域结构合理,下半年达到47％的去化率即可完成全年销售目标。
经营性业务受益于疫情缓解和经营提质,复苏强劲。公司上半年实现租管费6.53亿元,同比增长29％,创同期四年来新高。商业方面,在管项目上半年销售和客流分别同比增长61％/86％,出租率提升5个百分点至94％,新开两个商业项目表现良好。写字楼方面,公司加强精细化服务标准,沉着应对市场供给高峰,出租率提升7个百分点至82％,在营8栋写字楼中4座出租率超90％。公司表示下半年将继续努力提升写字楼出租率,力争将在营商业项目的整体空置率降低在5％以下。
谨慎拿地,依托能力轻资产外拓。公司上半年新增三块TOD项目地块,其中两块都为底价拿地,预计销售净利率可达15％左右。公司当前土储1,892万平米,可以支持2-3年的运营,充裕的粮仓也为公司在拿地中保持冷静和理性提供保障。商业方面,公司当前总管理体量820万平米中有320万平米在营和500万方在建,在建项目均将于未来3-5年入市。同时公司商业轻资产投拓发力,当前管理的第三方数量已达到8个(2020年末签约6个),并计划2023年独立第三方项目体量占比20％以上。理性的重资产投拓和加码的轻资产拓展之下,我们看好公司利润增长质量的优化。
风险因素:由于业务定位原因,公司销售房屋中住宅占比较少,在较波动的市场中销售确定性会略低。公司部分商业运营受疫情冲击的可能性。
稳健的发展,优化的质量。公司在保持较低融资成本的情况下(上半年5.20％),实现规模稳健的发展。并在投拓和经营两方面优化公司增长质量,一方面保持理性的拿地以及强调轻重并举的拓展,另一方面重视商业项目精细化经营提质。我们维持公司2021-23年EPS预测0.69/0.86/1.12元/股,公司核心资产优质、可变现能力强,我们采用PB的估值方式,并维持21年1倍PB,对应7.5元/股的目标价,当前PB仅0.5倍,我们看好公司的投资价值,维持"买入"的投资评级。
[2021-08-22] 世茂股份(600823):归母净利润稳健增长,签约销售额高增长-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2021年半年报。报告期内,公司实现营业收入119.01亿元,同比增长29.98％;归属于上市公司股东的净利润为11.43亿元,同比增加10.03％。
2021上半年,公司实现营业收入119.01亿元,同比增长30％,其中房地产销售收入110.03亿元,同比增长28.25％;房地产租赁收入(租金+物管费)6.53亿元,同比增长29％。
报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为63.26％,有息负债率为18.83％,现金短债比2.10倍,三道红线指标全部绿线达标。
根据公司2021年半年报披露:报告期内,公司上半年累计实现销售签约166亿元,同比增长77％,完成年度销售签约目标的44％,较去年同期提升9个百分点。销售签约面积78万平方米,同比增长95％,销售均价维持高位达到约2.13万元/平方米,销售回款165亿元,创历史新高。
商业经营与管理方面:上半年,公司在管商业项目的销售客流均较去年同期大幅增长,其中累计销售同比增长61％,累计客流同比增长86％。写字楼经营与管理方面:截至2021年半年度,公司在管的8栋在营写字楼项目中有4栋已进入稳定经营状态,出租率始终保持在90％以上。主题乐园的经营与管理方面:上海世茂精灵之城主题乐园延续了开业以来的市场热度,上半年接待各地游客35万人次,实现销售收入4000万元。
根据公司2021年半年报披露:2021年下半年,公司尽全力完成全年380亿元销售签约目标,同时全年租赁经营性收入14.9亿元。
投资建议:布局一二线城市,打造商业地产龙头,"优于大市"评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发与销售、商业经营与管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。截至报告期末,拥有总土地储备约1892万平方米,其中二线及以上城市的土地储备占比达75％。我们维持公司2021-2023年EPS预测值0.47元、0.59元和0.79元不变,参考可比公司的动态PEG估值为0.51倍,给予公司2021年动态PEG估值区间0.45-0.5倍,公司未来三年的归母净利润复合增速为23.95％,由此对应的公司合理价值区间为5.07-5.63元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2021-08-20] 世茂股份(600823):业绩稳健,销售额快增-中报点评
■申万宏源
21H1年业绩同比+10％、符合预期,销售费用、少数股东损益增长较多。2021H1年公司营收119.0亿元,同比+30.0％；归母净利润11.4亿元,同比+10.0％；扣非归母净利润11.2亿元,同比+11.7％；基本每股收益0.30元,同比+7.14％。公司毛利率、归母净利率分别为38.6％、4.29％,同比分别+0.85pct、+0.28pct,其中,分业务毛利率来看,住宅销售、商业地产销售、房地产租赁、酒店服务、物业管理分别为29.8％(同比-3.4pct)、40.1％(同比+4.2pct)、92.6％(同比+6.1pct)、61.5％(同比-4.8pct)、99.3％(同比-0.4pct)；公司三费费率为9.0％,同比+1.0pct,其中销售、管理和财务费率分别同比+1.4pct、-0.5pct和+1.0pct。公司业绩增速低于营收主要源于:1)销售费用4.3亿元,同比+91.4％；2)少数股东损益10.4亿元,同比+49.6％。
前7月销售额同比+94％、实现高增,拿地/销售面积比51％、拿地谨慎。21年1-7月公司实现签约销售196亿元,同比+94％。签约销售面积达90万平,同比+100％,上半年销售均价为2.13万/平,同比-9.3％。公司21年计划实现合约销售380亿元、同比+40％,21年1-7月完成了全年计划的52％,至6月末,公司拥有库存货值218亿元,下半年计划供货236亿元,合计454亿元,丰富可售资源助力完成全年销售计划。21年1-7月年公司获取杭州、长沙和宁波共3个项目,新增计容面积约46万平,拿地总金额45.7亿元,权益金额23.3亿元,权益占比51％。拿地金额/销售金额为23.3％,拿地面积/销售面积为51.1％。平均楼面价为9,935元,拿地/销售均价比为45.6％。
21H1租金收入同比+29％,报告期末三道红线稳居绿档、财务依旧稳健。公司21H1可供出租房地产的建筑面积约173万平,出租率约86％,同比+9.0pct,取得租赁收入约6.5亿元,同比增长约29％。公司计划全年实现租金+物管费收入约14.9亿元,对应同比+30％,目前完成全年计划的44％。公司剔预负债率为63.3％,同比+2.3pct,净负债率为18.83％,现金短债比2.10倍,三道红线稳居绿档,财务依旧稳健。
投资建议:业绩稳健,销售快增,维持“买入”评级。公司践行集团一体两翼战略,拥有近2,000亿货值的优质住宅+商业土地储备,一二线占比85％。资产质量优质,管理层经营思路转变积极,提出未来5年销售额复合增速40％以上的愿景。我们维持2021-23年每股收益预测分别为0.52/0.62/0.72元,现场对应21PE为6.7X,维持“买入”评级。
风险提示:公司销售表现不及预期、持有物业租金不及预期。
[2021-07-30] 世茂股份(600823):世茂股份发力“产城融合”
■中国证券报
世茂股份总裁吴凌华近日接受中国证券报记者专访时表示，过去3年写字楼市场整体呈下行态势，目前逐步稳定，或迎来新一轮市场周期。
2021年上半年，一线城市写字楼市场普遍回暖，空置率下降、租金水平稳中有升，金融等行业租赁需求旺盛。世茂股份提供的数据显示，2021年第二季度，上海甲级写字楼净吸纳量达到40.04万平方米，环比增长10.2%，空置率回落至18.8%。北京甲级写字楼空置率为18.2%，环比下降0.3个百分点;深圳甲级写字楼平均空置率为26.4%，环比、同比均下滑1.6个百分点。
一线城市写字楼市场分化趋势显现。品质高、配套好的写字楼去化速度较快，品质一般、定位模糊的写字楼则表现平平。一些写字楼开发管理企业在保持“重资产”运营的同时，开始尝试“轻资产”运营模式，提供生活、文娱、办公等多元业态服务。
世茂股份推进“以产兴城、以城促产，为每一座城”的“产城融合”理念，以专业化、精细化的智慧运营搭建产业和城市共融的桥梁。例如，成都世茂大厦定位能源产业，吸引中石油旗下核心子公司作为主力租户入驻，带动上下游其他租户聚集;南京雨花世茂智汇园引入科技龙头企业，成为IT产业聚集地。
吴凌华表示，“产城融合”除了把产业引进来，楼宇本身也可以为城市环保做出一份贡献。世茂写字楼持续升级迭代，聚焦绿色健康和办公体验。
7月15日，世茂写字楼推出全新战略，正式发布“世茂全场景生态办公体系”，旗下“MWORKS”全新升级为“全场景商务服务”品牌，将以办公空间为载体，链接空间服务、智慧生态、企业成长和生活体验等资源;启动写字楼“轻重并举”发展战略，以运营服务商的身份构建“未来办公生态服务联盟”，打破传统写字楼服务边界。
世茂股份写字楼管理部总监杨煜表示，世茂写字楼成熟期项目整体出租率超95%，续租率超70%，优质租户占比超60%，新入市项目年租赁面积超4万平方米，领跑行业平均水平。其中，上海世茂大厦出租率长期稳定在99%，成都世茂大厦、北京世茂大厦出租率长期保持在90%以上。
[2021-07-16] 世茂股份(600823):世茂股份发力全场景商务服务 全面启动轻资产模式
■中国证券报
7月15日，“未你而来——世茂写字楼体系发布暨杭州世茂智慧之门全球推介会”在杭州开幕。世茂股份在会上正式宣布联合办公“MWORKS茂空间”全新升级为“全场景商务服务”品牌，将以办公空间为载体，链接空间服务、智慧生态、企业成长和生活体验等各类写字楼资源方。世茂股份将以运营服务商的身份，构建“未来办公生态服务联盟”，打破传统写字楼服务边界。
世茂股份写字楼管理部总监杨煜表示，未来，世茂股份将发挥精细化运营和资产管理专业能力，在持续深耕品质商办“重资产”的同时，全面启动轻资产模式，为个人、企业、业主、城市提供全场景全周期的生态资产管理平台。
杨煜表示，2020年，在全国乃至全球写字楼租赁受疫情影响空置率攀升、租金下降的整体大环境下，世茂股份旗下多地写字楼项目出租率逆势上扬。如深圳前海世茂大厦作为深圳前海的300米旋转艺术地标，入市仅1.5年即已达到80%的出租率;长沙世茂环球金融中心作为长沙的核心城市封面，入驻了多家500强及独角兽企业。上海世茂大厦出租率长期稳定在99%;成都世茂大厦、北京世茂大厦出租率长期保持在90%以上，超出区域市场满租项目平均水平。太平洋保险、东亚银行、知名会计师事务所KPMG等500强和知名企业纷纷选择入驻世茂股份旗下写字楼项目。
杨煜称，凭借精准定位、精细化运营管理、多元化的产品组合及专业优秀的管理团队，目前，世茂股份写字楼整体出租率超95%，续租率超70%，优质租户占?超60%，单项?年租赁?积超4万平方米，领跑行业平均水平。
展望未来，杨煜认为，世茂写字楼经过多年发展，不仅形成了行业领先的规模优势和多元化的产品优势，还拥有“投融建管退”全链条管理的总部职能团队，以及熟悉核心城市及区域的专业资产管理团队，具备写字楼品牌和资源输出实力。未来，世茂股份将依托精细化运营和资产管理能力，一方面持续深耕重资产领域，目标成为有独特影响力的写字楼运营商;另一方面全面启动轻资产业务，致力于塑造全生态的世茂资管平台。随着众多优质项目持续入市、规模化全国布局，以及全生态的资管平台逐渐成熟，世茂股份有望在实现资产管理规模稳健增长的同时，引领商办行业的精细化服务品质，成为未来全场景生态办公践行者。
[2021-07-07] 世茂股份(600823):世茂股份上半年房地产销售签约额约166亿元 同比增77%
■证券时报
世茂股份(600823)7月7日晚间公告，1-6月，公司房地产开工面积约108万平方米，同比下降11%;竣工面积约86万平方米，同比上升105%;销售签约面积约78万平方米，同比增长95%;销售签约金额约166亿元，同比增长77%，完成年度签约目标的约44%。
[2021-06-03] 世茂股份(600823):世茂股份前5月签约金额同比增47%
■证券时报
世茂股份(600823)6月3日晚间公告，2021年1-5月，公司销售签约面积约59万平方米，同比增长72%;销售签约金额约123亿元，同比增长47%。
[2021-04-30] 世茂股份(600823):1季度业绩稳增,全年销售、业绩料双高增-一季点评
■中金公司
1Q21业绩符合我们的预期
世茂股份公布1Q21业绩:营业收入37亿元,同比+31.4％;核心净利润5亿元,同比+6.2％;归母净利润2亿元,同比+9.9％,符合我们的预期。
营收增逾三成,毛利率小幅下滑。1Q21公司营业收入同比+31.4％至37亿元,税后毛利率较1Q20下降2.5ppt至32.2％,三项费用率提升2.3ppt至12.4％,最终归母净利润录得近双位数的增长。
财务端安全稳健,杠杆端仍有适度扩张空间。1Q21末公司净负债率26％(2020年末20％);剔除预收款后的资产负债率65％(与2020年末持平);现金短债比2.31倍(未扣除受限制性现金,2020年末2.41倍)。
发展趋势
1季度销售高增,全年料增近四成。1Q21公司销售额/销售面积分别同比+59％/106％至56亿元/29万平方米,对应销售均价19,239元/平方米(2020年25,185元/平方米)。2021年我们预计公司在约660亿元可售货值(新推+滚存)的支撑下,销售额有望增至380亿元(2020年272亿元),隐含57％的去化率和40％的同比增速。
1季度延续高强度拿地态势。1Q21公司于杭州和长沙新增两个房地产开发项目;拿地金额26亿元,占当期销售额的47％(2019-20年分别为86％、60％),尽管边际上有所下滑但仍处较高水平;金额口径权益比例51％(2019-20年分别为37％、55％)。我们预计公司未来仍将积极拓储,为销售额和租赁收入的高速增长提供有力支撑。
2021年业绩料显著回升。我们预计公司2021年地产销售收入同比+15％,可贡献归母净利润17.5亿元;伴随着疫情影响逐渐淡出,公司租赁收入有望实现14.9亿元的预定目标(同比+30％),对应归母净利润4.2亿元;考虑到投资性房地产公允价值变动有望回归至疫情前(2019年)水平,公司2021年可实现归母净利润23.6亿元(同比+52％),对应核心净利润40亿元(同比+24％)。
盈利预测与估值
维持公司2021/2022年盈利预测不变。公司当前股价交易于6.7/5.8倍2021/2022年预测市盈率。维持中性评级,维持目标价5.13元,对应8.2/7.1倍2021/2022年目标市盈率,较当前股价有21％的上行空间。
风险
新冠疫情影响范围及幅度超预期;销售及租赁收入不及预期。
[2021-04-30] 世茂股份(600823):业绩小升,销售快增
■申万宏源
21Q1年营收同比+31％、业绩同比+10％,符合预期。2021Q1年公司营收36.9亿元,同比+31.4％;归母净利润2.4亿元,同比+9.9％;基本每股收益0.06元,与去年持平。
公司毛利率、归母净利率分别为38.7％、6.4％,同比分别-0.9pct、-1.3pct;公司三费费率为12.4％,同比+2.3pct,其中销售、管理和财务费率分别同比+2.6pct、+0.0pct和-0.3pct。合联营企业投资收益-0.3亿元,损失较上年同期扩大20％。21Q1末预收账款63亿元,较上年末+25.9％,是2020年地产结算收入的31％。
21Q1销售额同比+59％、21年计划+40％,拿地/销售面积比92％。2021Q1公司实现签约销售55.6亿元,同比增长59％。签约销售面积达28.9万平,同比增长106％,销售均价为1.92万/平,同比增-23％;公司新开工20.6万平,同比增长8.4％;竣工约14.2万平,同比-38.3％。至2020年末,公司在建面积约1,034万平,对应货值储备约1985亿元,公司21年计划实现合约销售380亿元,21Q1完成了全年计划的15％。21Q1拿地金额/销售金额24％。2021Q1年公司获取杭州和长沙共2个项目,新增计容面积约26.6万平,拿地总金额25.9亿元,权益金额13.2亿元,权益占比51％。拿地金额/销售金额为23.7％,拿地面积/销售面积为92.1％。此外,平均楼面价为9,721元,拿地/销售均价比为50.5％,且新增土储均在国内二线城市。
租金收入同比增长114％,三道红线稳居绿档、财务依旧稳健。公司20年末出租房地产的建筑面积约170万平,20Q1已出租面积约162万平,取得租赁收入约3亿元,同比增长约114％,综合出租率约为85％,综合出租率较2020Q1小幅下滑约6个百分点。公司计划全年实现租金+物管费收入约14.9亿元,目前完成全年计划的20％。公司资产负债率66.5％,同比+3.5pct;公司剔除预收款的资产负债率为65.0％,同比-3.3pct;净负债率25.6％,同比-1.8pct;现金短债比3.4倍。三道红线稳居绿档,财务依旧稳健。
投资建议:业绩小升,销售快增,维持"买入"评级。公司践行集团一体两翼战略,拥有近2,000亿货值的优质住宅+商业土地储备,一二线占比85％。资产质量优质,管理层经营思路转变积极,提出未来5年销售复合增速40％以上的愿景。我们维持2021-23年每股收益预测分别为0.52/0.62/0.72元,现场对应21PE为8.1X,维持"买入"评级。
风险提示:公司销售表现不及预期、持有物业租金不及预期。
[2021-03-26] 世茂股份(600823):疫情影响归母净利润,房产销售保持增长-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业收入217.05亿元,同比增长1.19％；归属于上市公司股东的净利润为15.50亿元,同比下滑36.20％。公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.70元(含税)。
报告期内,受疫情影响,归属于上市公司股东净利润同比下滑36.20％。
根据公司2020年年报披露:报告期内,公司全年累计实现签约销售272亿元,同比增长11％,完成年度签约销售目标的101％。签约销售面积虽略有下降达108万平方米,但销售均价突破历史新高达到2.52万/平米,同比增长27％。报告期内,公司房地产开工面积约289万平米,同比增长13％；竣工面积约99万平米,同比增长2％。新增土储方面,2020年公司全年新增11幅优质地块,新增计容面积277万平米。新增土储中二线及以上城市的占比达到了65％。此外,新增土储中股权转让项目的面积占比达到3成以上。在疫情压力下,公司全年实现租金+物管费收入约11.49亿元,与2019年同期基本持平。截至报告期末,公司的综合出租率较2019年年底仅小幅下滑约4个百分点,较2020年年中已基本持平。截至报告期末,公司已经签订6个轻资产输出项目,其中4个为商业项目,2个为主题娱乐项目。
根据公司2020年年报披露:2021年,公司全年计划实现合约销售380亿元,实现同比40％的增长。计划租金+物管费收入达到14.9亿元,实现同比30％的增长。
投资建议:布局一二线城市,打造商业地产龙头,"优于大市"评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发与销售、商业经营与管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司深耕8大核心城市群。报告期末,公司已进驻30余座城市,拥有60余个项目,在建拟建面积达到约2042万平米。考虑到公司"计划在未来5年,销售签约的年化增速达到40％,自持及经营管理收入实现年化30％的增长",从谨慎出发我们预计公司2021-2023年EPS将是0.47元、0.59元和0.79元,参考可比公司的动态PEG估值为0.68倍,我们给予公司2021年动态PEG估值区间0.45-0.5倍,公司未来三年的归母净利润复合增速为23.95％,由此对应的公司合理价值区间为5.07-5.63元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2021-03-26] 世茂股份(600823):2020年业绩不及预期,2021年销售、业绩料双高增-年度点评
■中金公司
2020年业绩低于我们的预期
世茂股份公布2020年业绩:营业收入217亿元,同比基本持平；核心净利润32亿元,同比+8％；归母净利润16亿元,同比-36％,低于我们的预期,主要因:1)未确认公允价值变动收益,2019年确认10亿元；2)结算项目权益比例下降致少数股东损益占比提升,占税后利润的比重由2019年的37％提升至52％。
财务端安全稳健,杠杆端仍有适度扩张空间。2020年末公司净负债率20％(2019年末22％)；剔除预收款后的资产负债率65％(2019年末61％)；2020年经营活动现金净流入48亿元,年末在手现金较2019年末+12％至144亿元,扣除受限制性现金后(124亿元)相当于一年内到期有息负债的2.09倍(2019年末1.01倍)。
发展趋势
预计2021年销售额同比增四成。2020年公司销售额同比+11％至272亿元；2021年1-2月,销售额同比+191％至26.7亿元。公司计划在2021年实现销售额380亿元,我们预计在全年662亿元可售货值(新推360亿元+滚存302亿元)的支撑下该目标有望达成,隐含去化率57％。
延续高强度拿地态势。2020年公司拿地金额170亿元,占当期销售额的62％(2019年86％),权益比例55％(2019年37％)。2021年1-2月,公司拿地金额26亿元,占同期销售额的97％,权益比例51％。我们预计公司未来仍将积极拓储,为销售额和租赁收入的高速增长提供有力支撑。2021年业绩料显著回升。我们预计公司2021年地产销售收入同比+15％,可贡献归母净利润17.5亿元；伴随着疫情影响的淡出,公司租赁收入有望实现14.9亿元的预定目标(同比+30％),对应归母净利润4.2亿元；考虑到投资性房地产公允价值变动有望回归至疫情前(2019年)水平,公司2021年可实现归母净利润23.6亿元(同比+52％),对应核心净利润40亿元(同比+24％)。
盈利预测与估值
考虑到公司收入结转节奏低于此前预期,我们下调2021年盈利预测8％至每股0.63元,引入2022年每股盈利预测0.73元,对应同比增速15％。公司当前股价交易于7.1/6.2倍2021/2022年预测市盈率。维持中性评级,维持目标价5.13元,对应8.2/7.1倍2021/2022年目标市盈率,较当前股价有14％的上行空间。
风险
新冠疫情影响范围及幅度超预期；销售及租赁收入不及预期。
[2021-03-25] 世茂股份(600823):销售目标如期达成,5年经营计划稳步推进-年度点评
■申万宏源
受疫情影响,2020年收入微增和利润下滑,低于预期。2020年公司营收217.1亿元,同比+1％;归母净利润15.5亿元,同比-36％;基本每股收益0.41元,同比-37％。业绩低于预期主因疫情影响,租金收入下滑、结算进度滞后。地产结算收入202.4亿元,同比+1％。
租管费收入11.5亿元,同比-1％;公司毛利率、归母净利率分别为35.4％、7.1％,同比分别+0.3pct、-4.2pct;公司三费费率为9.6％,同比+1.4pct,其中销售、管理和财务费率分别同比+1.6pct、+0.1pct和-0.3pct。
全年销售目标顺利完成,21年计划销售额同比增速40％。2020年公司全年累计实现签约销售272亿元,同比增长11％,完成年度签约销售目标的101％。签约销售面积略有下降至108万平米,但销售均价达2.52万/平米,同比增长27％;公司新开工面积约289万平米,同比增长13％;竣工面积约99万平米,同比增长2％。截至2020年末,公司在建面积约1,034万平米。公司21年计划实现合约销售380亿元,对应同比增长40％。
拿地金额/销售金额达54％,新增项目多数位于高能级城市。2020年公司共获取11个项目,新增计容面积277万平,其中招拍挂拿地总金额130亿元,权益金额73亿元,兼并购拿地支付金额16亿元,新增土储中股权转让项目的面积占比达到3成以上。公司拿地总价为147亿元,权益比例约为50％。拿地金额/销售金额为54％,拿地面积/销售面积为256％,拿地强度较高。此外公司拿地成本控制较好,平均楼面价为5,307元,拿地/销售均价比为21％,且新增土储中二线及以上城市的占比达到了65％。
疫情后出租率逐步恢复,21年租管费收入计划增长30％。2020年12月末,公司出租房地产的建筑面积约170万平方米,可供租赁面积约96万平方米,已出租面积约78万平方米,综合出租率约为82％。公司的综合出租率较2019年年底仅小幅下滑约4个百分点。平全年实现租金+物管费收入约11.49亿元,同比-1％,加回免租金额1亿元后,对应增速为7.8％。公司21年计划租金+物管费收入达到14.9亿元,实现同比30％的增长。
现金流充足,杠杆率依然较低,三条红线指标维持绿档。公司剔除预收款的资产负债率为63.2％,较2019年末提高4.73pct;净负债率20％,较2019年末下降2pct,杠杆率较为稳健。目前公司持有现金144亿元,货币资金/短期债务为3.1,短期偿债风险较低。根据公司目前在手项目,公司2021年度资本性支出预计为270亿元,三项费用预计为42亿元,计划采用银行借款、债权融资、预售房款、委托贷款等融资手段满足资金需求。
投资建议:维持"买入"评级,下调盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有近2,000亿货值的优质住宅+商业土地储备,一二线占比85％。资产质量优质,管理层经营思路转变积极,提出未来5年销售复合增速40％以上的愿景,但考虑到销售到结转的时滞因素,下调2021-23年预测,预计2021-23年归属于母公司的净利润19.5/23.1/27.0亿元(原预计2020-22年归属于母公司的净利润27.4/34.1亿元),同比增速为25.9％/18.4％/16.7％。对应EPS分别为0.52/0.62/0.72元。当前价格对应的PE为8.8X、7.3X、6.3X。
风险提示:销售不及预期、租金大幅下滑。
[2021-03-25] 世茂股份(600823):一二线投资物业,销售进取能力提升-2020年年报点评
■中信证券
公司当期业绩受结算规模不足和费用率,权益比等因素拖累。2020年,公司实现营业收入217.05亿元,同比增长1.1g％；实现净利润32.49亿元,同比下滑15.43％,归属于上市公司股东净利润15.50亿元,同比下滑36.20％。
开发体量有所增量,销售规模蓄势待发。2020年底,公司在建拟建面积2042万平米,较之2019年底同比上涨7.g％。由于公司加快开发进度,在建面积则同比增长了18.4％,达到1034万平米。公司2020年新增土地储备277万平米,是当年销售面积的256％,是全市场拿地相对销售最积极的公司。进取态势决定了公司2021年货值充足,公司披露未来五年,销售签约年化增速计划达到40％,2021年合约销售目标达到380亿元。
杠杆率低,融资成本维持低位。公司在2020年底净负债率为20.1％,较之2019年底19.8％有所提升,但仍然明显低于三道红线的要求,显著低于行业平均水平。公司整体平均融资成本5.47％,较2019年底5.gg％下降十分明显。且公司短期有息债务规模大幅下降53％到45.7亿,短期有息债务占总有息负债比例从45％下降到20％。在当前偏紧的融资环境下债务结构长期化极为有利。
投资性房地产科目含金量很高,提供估值安全边际。公司账面投资性房地产536亿元,其中位于三个一线城市(京沪深)的物业(含在建)占50％,位于武汉、杭州、沈阳等核心二线城市则占37％,整个公司的投资性房地产所处区域好,可变现性强。我们认为,公司净资产是高度扎实的,具备很强防御性。
经营能力明显提升,轻资产外拓取得进展。公司年内租金和管理费收入11.49亿元,受疫情影响较2019年下降1.5％。但我们预计未来受益于经济复苏和新项目落成,经营性收入将稳步增长(公司预计2021年实现租金和管理费收入14.9亿元)。公司截止期末签订6个轻资产输出项目(商业和主题娱乐),充分展示了公司具备丰富商管经验的管理层履新后的经营能力提升。由于轻资产项目不受杠杆率限制,我们相信公司在2021年后将优化利润增长的质量。
风险提示:公司写字楼受到疫情和远程办公等因素继续冲击的可能性。
时间是世茂的朋友,看好公司投资价值。我们认为,公司具备三大核心优势,一是背靠高信用的世茂集团,以较小的规模享受头部公司较低的资金成本,且提前调整负债结构,没有大量短期再融资要求。杠杆率较低,还有进一步加杠杆追求发展的空间；二是引入核心人才,提升商业地产经营管理能力,经营性利润占公司利润的比例有望不断上升,轻资产品牌输出有望提速；三是投资性房地产集中在核心大都市,尽管写字楼的价值市场有争议,但我们坚信深圳前海的写字楼,仍然是比三四线城市商场更优质的资产。尽管公司2020年出现业绩同比下降,但公司当前只有不到0.7倍的PB,在业绩低点预期股息率仍有3.7％,我们给予公司2021/2022/2023年EPS预测0.69/0.86/1.12元／月殳(原2021/22年EPS预测为0.72/0.91元／股),给予公司21年1倍PB的目标价格,即7.48无／股的目标价,维持“买入”的投资评级。我们相信,公司以PB估值是比较合适的,因为公司核心资产可变现能力很强,低效资产少,资产负债表高度安全。
[2021-03-24] 世茂股份(600823):世茂股份2020年净利润同比下降36.2% 2021年计划实现合约销售额380亿元
■中国证券报
3月24日晚，世茂股份发布2020年年报，公司实现营业收入217.05亿元，同比增长1.19%;归属于上市公司股东的净利润15.5亿元，同比下降36.2%;基本每股收益0.41元。公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.70元(含税)。
2020年，公司累计实现签约销售额272亿元，同比增长11%，完成年度签约销售目标的101%;签约销售面积为108万平米，销售均价突破历史新高达，达2.52万/平米，同比增长27%。
世茂股份披露，截至报告期，公司已进驻30多个城市，拥有60多个项目，在建拟建面积约2042万平米，可以满足未来2-3年的开发运营需求。
截至报告期，公司总资产1493亿元。“三道红线”方面，公司现金短债比为2.09倍，剔除预收账款之后的资产负债率为65.41%，有息负债率为20.22%，全部达标。
世茂股份称，2020年8月，公司提出新的发展愿景，即致力于成为有独特影响力的商业地产运营商。公司制定了五年发展战略，计划在未来5年，销售签约的年化增速达到40%，自持及经营管理收入实现年化30%的增长。
世茂股份提及，2021年，公司将进一步提速发展，全年计划实现合约销售额380亿元，实现同比40%的增长。计划租金+物管费收入达到14.9亿元，实现同比30%的增长。根据公司2021年的经营开发计划，为配合现有业务发展的需要，公司2021年度资本性支出预计为270亿元，三项费用预计为42亿元。
[2021-03-05] 世茂股份(600823):世茂股份前2月签约金额约26.7亿元 同比增191%
■证券时报
世茂股份(600823)3月5日晚间公告，1-2月，公司销售签约面积约13.6万平方米，同比增长202%;销售签约金额约26.7亿元，同比增长191%。
[2021-02-10] 世茂股份(600823):完成经营转折,期待战略落地-2020年经营动态点评
■中信证券
公司在2020年完成管理层换届,制定全新战略规划。我们重视公司重估资源价值及轻资产广阔空间,期待公司战略规划的逐步落地。
地产开发增长稳健,经营符合预期。2020年,公司房地产开工面积约289万平方米,同比增长13％;竣工面积约99万平方米,同比增长2％;销售签约面积约108万平方米,同比减少12％;销售签约金额约272亿元,同比增长11％,完成年度目标的101％。公司的地产开发板块聚焦于高线城市,依托于突出的土地储备成本优势和地理优势,抗风险能力强且盈利能力突出。
商业管理受到一次性冲击。公司作为世茂集团旗下聚焦商业地产开发和运营的平台,购物中心、写字楼和酒店业务的确受到一次性冲击。2020年12月末,公司出租房地产的建筑面积约170万平方米,可供租赁面积约96万平方米,已出租面积约78万平方米,综合出租率约为82％。2020年1-12月取得租赁收入约9.6亿元(含物业管理费收入约2.9亿元),租金收入较去年同期-8.59％。公司20年受到冲击不改投资物业经营优势,亦不影响对公司判断。
2020年完成经营转折,期待战略规划落地。公司在2020年完成管理层环节,由经验丰富、深谙商业地产运营之道的吴凌华先生担任总裁。随后公司也制定了"千亿600823"的五年发展战略,公司计划至2024年销售签约达到1000亿元。公司希望在五年以后,在国内商业地产领域有能力跻身行业前十,轻资产商管平台能运营管理超过100个项目。公司的经营目标和发展战略进一步得到明确,配合公司管理层经验和集团资源支持,公司战略落地可期。2019年以来,集团也不断在二级市场增持公司股份,累计达到5％,凸显了集团对于公司的信心。
在手资源价值十分雄厚,经营管理平台极具成长潜力。公司的开发项目资源储备达1900万平米,合约未结转计容建筑面积约为1500万平米,我们测算公司权益未结算货值超过1500亿元。公司持有物业以公允价值计量,账面价值接近500亿元,今年上半年在受到疫情明显冲击的情况下,租金收入超过3亿元。我们测算,公司的重估净资产价值超过400亿元。公司商业管理服务平台也已经具备相当规模,已成功打造"世茂宽厚里"、"世茂52+"等标杆项目,对外输出潜力雄厚。
风险提示:商业地产业务受疫情持续影响的风险。写字楼市场可能存在空置率不断上升的风险。
中流击水,奋楫者进。公司在2020年完成管理层换届,制定全新战略规划。我们重视公司重估资源价值及轻资产广阔空间,期待公司战略规划的逐步落地。结合最新的公司结算节奏,我们下调公司2020/2021/2022年0.53/0.72/0.91元/股的盈利预测(原为0.61/0.87/1.08),给予公司2021年10倍PE,即7.35元/股的目标价,维持"买入"的投资评级。
[2021-02-08] 世茂股份(600823):世茂股份1月签约金额同比增长72%
■上海证券报
世茂股份公告，2021年1月，公司销售签约面积约6万平方米，同比增长117%;销售签约金额约10亿元，同比增长72%。
[2020-11-08] 世茂股份(600823):浩然入世,风华正茂-深度报告
■海通证券
公司属世茂集团旗下综合商业地产平台。公司定位为综合商业地产的专业化销售和运营龙头企业。公司直接控股股东是控股43.37％的峰盈国际,间接控股股东是世茂集团(00813.HK,主要发展大型综合房地产项目),许荣茂先生间接控股公司比例合计达41.54％。大股东世茂集团目前开发规模为房地产行业前10企业,具备丰富开发经验和较强经营实力。
布局一二线核心城市,财务结构、土储优势明显。1)公司已建立"以商业地产为主、多元业务为辅"的业务架构和"租售并举、多元协同"的商业模式,涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资,包括商业(商业地产和世茂广场)、住宅等多个业态。公司在全国30多个一二线城市运营大型商业综合体及住宅项目。2)1H2020公司整体平均融资成本控制在5.46％,资产负债率及剔除预收款后的资产负债率分别保持在63.6％和61.0％,有息负债长期低于30％。3)1H2020公司房地产储备项目中在建和拟建项目建筑面积合计2022万平,权益建面合计1008万平。
五年发展战略:"千亿600823",以"成为有独特影响力的商业地产运营商"为愿景。1)公司计划至2024年销售签约达到1000亿元,权益后销售签约力争达到600亿元以上。2)希望五年后,公司在国内商业地产领域有能力跻身行业前十,轻资产商管平台能运营管理超过100个项目。3)《公司2020年中期业绩发布会召开情况的公告》披露,公司今年的签约目标是270亿元,要达成千亿的销售目标,未来5年的年化增长约40％左右。
投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,"优于大市"评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发销售、运营管理等多个业务板块于一体的综合地产上市公司。公司坚持招拍挂与收并购相结合的多元拿地方式,聚焦长三角、环渤海、福建及大湾区经济发达的一二线城市及强三四线城市。
截止1H2020报告期末,公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积1899万平方米。考虑到公司"计划到2024年,公司销售签约将达1000亿元,年复合增长率约40％",我们预计公司2020-2022年EPS将是0.65元、0.84元和1.18元,参考可比公司的动态PEG估值为0.63倍,我们给予公司2020年动态PEG估值区间0.45-0.5倍,公司未来三年的归母净利润复合增速为22.24％,由此对应的公司合理价值区间为6.51-7.23元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
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[2022-02-11] 世茂股份(600823):世茂股份发布1月业绩快报，销售额5.5亿，子公司获批约18亿追加融资
■证券时报
世茂股份(600823)2月11日晚间公告，1月，公司销售签约面积约3.8万平方米，销售签约金额约5.5亿元。此外，为提高世茂股份子公司资金周转效率及其经营和盈利能力，根据子公司的经营资金需求，世茂股份通过融资质押担保，共获批18亿元追加融资额度。同日，世茂股份发布公告显示，经公司董事会批准，世茂股份聘任俞峰先生担任公司副总裁兼首席财务官、董事会秘书的职务。本次高级管理人员的职务变动不会影响公司生产经营管理的正常运转。
[2022-01-11] 世茂股份(600823):世茂股份2021年销售签约金额约288亿元 同比增长6%
■证券时报
世茂股份(600823)1月11日晚间公告，2021年1-12月，公司房地产开工面积约182万平方米，同比下降37%;竣工面积约156万平方米，同比上升57%;销售签约面积约159万平方米，同比增长47%;销售签约金额约288亿元，同比增长6%，完成年度签约目标的约76%。
[2021-12-21] 世茂股份(600823):世茂股份回复问询函 转让物业管理业务资产交易并不涉及向关联方输送利益
■证券时报
世茂股份(600823)12月21日晚间回复问询函，转让物业管理业务资产交易并不涉及通过转移优质资产向关联方输送利益，不存在损害上市公司利益和中小股东合法权益的情形;本次出售标的资产系公司实施业务调整、整合资源、深度聚焦优势主业的重要举措。
[2021-12-17] 世茂股份(600823):世茂股份延期召开业务调整事项投资者说明会
■证券时报
世茂股份(600823)12月17日晚间公告，业务调整事项的投资者说明会将延期至2021年12月27日召开，投资者说明会除了日期发生变更外，其他事项均未发生变更。
[2021-12-17] 世茂股份(600823):世茂股份12月15日已划拨付息兑付资金3135万元
■证券时报
世茂股份(600823)12月17日晚间公告，为保证“2018年度第三期中期票据”2021年付息兑付工作的顺利进行，2021年12月15日，公司已向银行间市场清算所股份有限公司指定固定收益产品付息兑付资金账户足额划拨付息兑付资金，付息兑付总金额为人民币3135万元，用于兑付上述“2018年度第三期中期票据”，本次兑付完成后，该票据将全部结清。
[2021-12-14] 世茂股份(600823):世茂股份收问询函 要求说明本次交易是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益
■证券时报
上交所向世茂股份发问询函，对比交易标的与上市公司的盈利能力，说明本次交易是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益，是否损害上市公司利益和中小股东合法权益。要求说明将物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方的交易必要性，说明本次交易是否有利于上市公司后续经营发展。此外，近期舆情对公司及控股股东债务事项较为关注，请公司自查是否存在应披露未披露的事项，审慎评估相关债务对上市公司的影响。
[2021-12-14] 世茂股份(600823):世茂股份公司经营活动并未发生重大不利变化
■证券时报
世茂股份就近期公司舆情相关事项公告，公司为世茂集团控股有限公司下属控股子公司，主要经营包括综合商业地产开发与销售、商业经营管理及多元投资等多项业务板块。2021年前三季度，公司营业总收入为150.70亿元，同比增长25.46%，归属于母公司股东的净利润为11.90亿元，同比增长10.06%。目前，公司各项生产经营活动正常，经营活动并未发生重大不利变化，且未发生影响公司偿债能力和债券还本付息的不利事项。
[2021-12-13] 世茂股份(600823):世茂股份拟向关联方转让16.54亿元资产 预增净利润11.6亿元
■上海证券报
世茂股份公告，公司拟将所属的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方世茂服务控股有限公司，本次交易涉及包括世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债，交易转让价格为165,350万元。本次交易产生的净利润约达11.6亿元，公司的现金将得以有效补充，将为推进项目开发建设，提供更有力的保障。
[2021-12-06] 世茂股份(600823):世茂股份前11月销售签约金额同比增长10%
■证券时报
世茂股份(600823)12月6日晚间公告，2021年11月，公司无新增房地产储备项目。2021年1-11月，公司销售签约面积约157万平方米，同比增长57%;销售签约金额约282亿元，同比增长10%。
[2021-11-05] 世茂股份(600823):世茂股份1-10月销售签约金额约256亿元 同比增长27%
■证券时报
世茂股份(600823)11月5日晚公告，10月，公司无新增房地产储备项目。1-10月，公司销售签约面积约137万平方米，同比增长82%;销售签约金额约256亿元，同比增长27%。
[2021-09-09] 世茂股份(600823):世茂股份前8月销售签约金额约230亿元 同比增长98%
■证券时报
世茂股份(600823)9月9日晚间公告，8月公司无新增房地产储备项目。1-8月，公司销售签约面积约111万平方米，同比增长98%;销售签约金额约230亿元，同比增长98%。
[2021-08-27] 世茂股份(600823):世茂股份拟开展公司境内债券购回
■证券时报
世茂股份(600823)8月27日晚间公告，以自有资金对尚在存续期的19世茂G1、19世茂G2、19世茂G3、20世茂G2开展购回，购回方式为现金购回,本次债券购回本金部分总额不超过2.25亿元。
[2021-08-22] 世茂股份(600823):慎重拓展,稳健去化,轻重并举-2021年中报点评
■中信证券
上半年公司业绩稳健发展,核心指标向好。公司发布2021年上半年业绩,上半年公司实现营业收入119.0亿元,同比增长30％。实现归属于上市公司股东净利润11.4亿元,同比增长10％。利润率方面,毛利率较去年全年提升3.2个百分点至38.6％,归母净利率较去年全年提升2.5个百分点至9.6％,少数股东损益占比47.5％,较20年略降4.8个百分点,预计未来仍将保持50％左右水平。
销售增速符合预期,预计能顺利完成全年目标。公司上半年实现销售签约166亿元,同比增长77％,较2019年同期增长36％,完成年度销售签约目标的44％,全年目标完成进度较去年同期提升9个百分点。公司下半年可售货值454亿元,且下半年可售货值92％在二线及以上城市,货值充裕、区域结构合理,下半年达到47％的去化率即可完成全年销售目标。
经营性业务受益于疫情缓解和经营提质,复苏强劲。公司上半年实现租管费6.53亿元,同比增长29％,创同期四年来新高。商业方面,在管项目上半年销售和客流分别同比增长61％/86％,出租率提升5个百分点至94％,新开两个商业项目表现良好。写字楼方面,公司加强精细化服务标准,沉着应对市场供给高峰,出租率提升7个百分点至82％,在营8栋写字楼中4座出租率超90％。公司表示下半年将继续努力提升写字楼出租率,力争将在营商业项目的整体空置率降低在5％以下。
谨慎拿地,依托能力轻资产外拓。公司上半年新增三块TOD项目地块,其中两块都为底价拿地,预计销售净利率可达15％左右。公司当前土储1,892万平米,可以支持2-3年的运营,充裕的粮仓也为公司在拿地中保持冷静和理性提供保障。商业方面,公司当前总管理体量820万平米中有320万平米在营和500万方在建,在建项目均将于未来3-5年入市。同时公司商业轻资产投拓发力,当前管理的第三方数量已达到8个(2020年末签约6个),并计划2023年独立第三方项目体量占比20％以上。理性的重资产投拓和加码的轻资产拓展之下,我们看好公司利润增长质量的优化。
风险因素:由于业务定位原因,公司销售房屋中住宅占比较少,在较波动的市场中销售确定性会略低。公司部分商业运营受疫情冲击的可能性。
稳健的发展,优化的质量。公司在保持较低融资成本的情况下(上半年5.20％),实现规模稳健的发展。并在投拓和经营两方面优化公司增长质量,一方面保持理性的拿地以及强调轻重并举的拓展,另一方面重视商业项目精细化经营提质。我们维持公司2021-23年EPS预测0.69/0.86/1.12元/股,公司核心资产优质、可变现能力强,我们采用PB的估值方式,并维持21年1倍PB,对应7.5元/股的目标价,当前PB仅0.5倍,我们看好公司的投资价值,维持"买入"的投资评级。
[2021-08-22] 世茂股份(600823):归母净利润稳健增长,签约销售额高增长-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2021年半年报。报告期内,公司实现营业收入119.01亿元,同比增长29.98％;归属于上市公司股东的净利润为11.43亿元,同比增加10.03％。
2021上半年,公司实现营业收入119.01亿元,同比增长30％,其中房地产销售收入110.03亿元,同比增长28.25％;房地产租赁收入(租金+物管费)6.53亿元,同比增长29％。
报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为63.26％,有息负债率为18.83％,现金短债比2.10倍,三道红线指标全部绿线达标。
根据公司2021年半年报披露:报告期内,公司上半年累计实现销售签约166亿元,同比增长77％,完成年度销售签约目标的44％,较去年同期提升9个百分点。销售签约面积78万平方米,同比增长95％,销售均价维持高位达到约2.13万元/平方米,销售回款165亿元,创历史新高。
商业经营与管理方面:上半年,公司在管商业项目的销售客流均较去年同期大幅增长,其中累计销售同比增长61％,累计客流同比增长86％。写字楼经营与管理方面:截至2021年半年度,公司在管的8栋在营写字楼项目中有4栋已进入稳定经营状态,出租率始终保持在90％以上。主题乐园的经营与管理方面:上海世茂精灵之城主题乐园延续了开业以来的市场热度,上半年接待各地游客35万人次,实现销售收入4000万元。
根据公司2021年半年报披露:2021年下半年,公司尽全力完成全年380亿元销售签约目标,同时全年租赁经营性收入14.9亿元。
投资建议:布局一二线城市,打造商业地产龙头,"优于大市"评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发与销售、商业经营与管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。截至报告期末,拥有总土地储备约1892万平方米,其中二线及以上城市的土地储备占比达75％。我们维持公司2021-2023年EPS预测值0.47元、0.59元和0.79元不变,参考可比公司的动态PEG估值为0.51倍,给予公司2021年动态PEG估值区间0.45-0.5倍,公司未来三年的归母净利润复合增速为23.95％,由此对应的公司合理价值区间为5.07-5.63元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2021-08-20] 世茂股份(600823):业绩稳健,销售额快增-中报点评
■申万宏源
21H1年业绩同比+10％、符合预期,销售费用、少数股东损益增长较多。2021H1年公司营收119.0亿元,同比+30.0％；归母净利润11.4亿元,同比+10.0％；扣非归母净利润11.2亿元,同比+11.7％；基本每股收益0.30元,同比+7.14％。公司毛利率、归母净利率分别为38.6％、4.29％,同比分别+0.85pct、+0.28pct,其中,分业务毛利率来看,住宅销售、商业地产销售、房地产租赁、酒店服务、物业管理分别为29.8％(同比-3.4pct)、40.1％(同比+4.2pct)、92.6％(同比+6.1pct)、61.5％(同比-4.8pct)、99.3％(同比-0.4pct)；公司三费费率为9.0％,同比+1.0pct,其中销售、管理和财务费率分别同比+1.4pct、-0.5pct和+1.0pct。公司业绩增速低于营收主要源于:1)销售费用4.3亿元,同比+91.4％；2)少数股东损益10.4亿元,同比+49.6％。
前7月销售额同比+94％、实现高增,拿地/销售面积比51％、拿地谨慎。21年1-7月公司实现签约销售196亿元,同比+94％。签约销售面积达90万平,同比+100％,上半年销售均价为2.13万/平,同比-9.3％。公司21年计划实现合约销售380亿元、同比+40％,21年1-7月完成了全年计划的52％,至6月末,公司拥有库存货值218亿元,下半年计划供货236亿元,合计454亿元,丰富可售资源助力完成全年销售计划。21年1-7月年公司获取杭州、长沙和宁波共3个项目,新增计容面积约46万平,拿地总金额45.7亿元,权益金额23.3亿元,权益占比51％。拿地金额/销售金额为23.3％,拿地面积/销售面积为51.1％。平均楼面价为9,935元,拿地/销售均价比为45.6％。
21H1租金收入同比+29％,报告期末三道红线稳居绿档、财务依旧稳健。公司21H1可供出租房地产的建筑面积约173万平,出租率约86％,同比+9.0pct,取得租赁收入约6.5亿元,同比增长约29％。公司计划全年实现租金+物管费收入约14.9亿元,对应同比+30％,目前完成全年计划的44％。公司剔预负债率为63.3％,同比+2.3pct,净负债率为18.83％,现金短债比2.10倍,三道红线稳居绿档,财务依旧稳健。
投资建议:业绩稳健,销售快增,维持“买入”评级。公司践行集团一体两翼战略,拥有近2,000亿货值的优质住宅+商业土地储备,一二线占比85％。资产质量优质,管理层经营思路转变积极,提出未来5年销售额复合增速40％以上的愿景。我们维持2021-23年每股收益预测分别为0.52/0.62/0.72元,现场对应21PE为6.7X,维持“买入”评级。
风险提示:公司销售表现不及预期、持有物业租金不及预期。
[2021-07-30] 世茂股份(600823):世茂股份发力“产城融合”
■中国证券报
世茂股份总裁吴凌华近日接受中国证券报记者专访时表示，过去3年写字楼市场整体呈下行态势，目前逐步稳定，或迎来新一轮市场周期。
2021年上半年，一线城市写字楼市场普遍回暖，空置率下降、租金水平稳中有升，金融等行业租赁需求旺盛。世茂股份提供的数据显示，2021年第二季度，上海甲级写字楼净吸纳量达到40.04万平方米，环比增长10.2%，空置率回落至18.8%。北京甲级写字楼空置率为18.2%，环比下降0.3个百分点;深圳甲级写字楼平均空置率为26.4%，环比、同比均下滑1.6个百分点。
一线城市写字楼市场分化趋势显现。品质高、配套好的写字楼去化速度较快，品质一般、定位模糊的写字楼则表现平平。一些写字楼开发管理企业在保持“重资产”运营的同时，开始尝试“轻资产”运营模式，提供生活、文娱、办公等多元业态服务。
世茂股份推进“以产兴城、以城促产，为每一座城”的“产城融合”理念，以专业化、精细化的智慧运营搭建产业和城市共融的桥梁。例如，成都世茂大厦定位能源产业，吸引中石油旗下核心子公司作为主力租户入驻，带动上下游其他租户聚集;南京雨花世茂智汇园引入科技龙头企业，成为IT产业聚集地。
吴凌华表示，“产城融合”除了把产业引进来，楼宇本身也可以为城市环保做出一份贡献。世茂写字楼持续升级迭代，聚焦绿色健康和办公体验。
7月15日，世茂写字楼推出全新战略，正式发布“世茂全场景生态办公体系”，旗下“MWORKS”全新升级为“全场景商务服务”品牌，将以办公空间为载体，链接空间服务、智慧生态、企业成长和生活体验等资源;启动写字楼“轻重并举”发展战略，以运营服务商的身份构建“未来办公生态服务联盟”，打破传统写字楼服务边界。
世茂股份写字楼管理部总监杨煜表示，世茂写字楼成熟期项目整体出租率超95%，续租率超70%，优质租户占比超60%，新入市项目年租赁面积超4万平方米，领跑行业平均水平。其中，上海世茂大厦出租率长期稳定在99%，成都世茂大厦、北京世茂大厦出租率长期保持在90%以上。
[2021-07-16] 世茂股份(600823):世茂股份发力全场景商务服务 全面启动轻资产模式
■中国证券报
7月15日，“未你而来——世茂写字楼体系发布暨杭州世茂智慧之门全球推介会”在杭州开幕。世茂股份在会上正式宣布联合办公“MWORKS茂空间”全新升级为“全场景商务服务”品牌，将以办公空间为载体，链接空间服务、智慧生态、企业成长和生活体验等各类写字楼资源方。世茂股份将以运营服务商的身份，构建“未来办公生态服务联盟”，打破传统写字楼服务边界。
世茂股份写字楼管理部总监杨煜表示，未来，世茂股份将发挥精细化运营和资产管理专业能力，在持续深耕品质商办“重资产”的同时，全面启动轻资产模式，为个人、企业、业主、城市提供全场景全周期的生态资产管理平台。
杨煜表示，2020年，在全国乃至全球写字楼租赁受疫情影响空置率攀升、租金下降的整体大环境下，世茂股份旗下多地写字楼项目出租率逆势上扬。如深圳前海世茂大厦作为深圳前海的300米旋转艺术地标，入市仅1.5年即已达到80%的出租率;长沙世茂环球金融中心作为长沙的核心城市封面，入驻了多家500强及独角兽企业。上海世茂大厦出租率长期稳定在99%;成都世茂大厦、北京世茂大厦出租率长期保持在90%以上，超出区域市场满租项目平均水平。太平洋保险、东亚银行、知名会计师事务所KPMG等500强和知名企业纷纷选择入驻世茂股份旗下写字楼项目。
杨煜称，凭借精准定位、精细化运营管理、多元化的产品组合及专业优秀的管理团队，目前，世茂股份写字楼整体出租率超95%，续租率超70%，优质租户占?超60%，单项?年租赁?积超4万平方米，领跑行业平均水平。
展望未来，杨煜认为，世茂写字楼经过多年发展，不仅形成了行业领先的规模优势和多元化的产品优势，还拥有“投融建管退”全链条管理的总部职能团队，以及熟悉核心城市及区域的专业资产管理团队，具备写字楼品牌和资源输出实力。未来，世茂股份将依托精细化运营和资产管理能力，一方面持续深耕重资产领域，目标成为有独特影响力的写字楼运营商;另一方面全面启动轻资产业务，致力于塑造全生态的世茂资管平台。随着众多优质项目持续入市、规模化全国布局，以及全生态的资管平台逐渐成熟，世茂股份有望在实现资产管理规模稳健增长的同时，引领商办行业的精细化服务品质，成为未来全场景生态办公践行者。
[2021-07-07] 世茂股份(600823):世茂股份上半年房地产销售签约额约166亿元 同比增77%
■证券时报
世茂股份(600823)7月7日晚间公告，1-6月，公司房地产开工面积约108万平方米，同比下降11%;竣工面积约86万平方米，同比上升105%;销售签约面积约78万平方米，同比增长95%;销售签约金额约166亿元，同比增长77%，完成年度签约目标的约44%。
[2021-06-03] 世茂股份(600823):世茂股份前5月签约金额同比增47%
■证券时报
世茂股份(600823)6月3日晚间公告，2021年1-5月，公司销售签约面积约59万平方米，同比增长72%;销售签约金额约123亿元，同比增长47%。
[2021-04-30] 世茂股份(600823):1季度业绩稳增,全年销售、业绩料双高增-一季点评
■中金公司
1Q21业绩符合我们的预期
世茂股份公布1Q21业绩:营业收入37亿元,同比+31.4％;核心净利润5亿元,同比+6.2％;归母净利润2亿元,同比+9.9％,符合我们的预期。
营收增逾三成,毛利率小幅下滑。1Q21公司营业收入同比+31.4％至37亿元,税后毛利率较1Q20下降2.5ppt至32.2％,三项费用率提升2.3ppt至12.4％,最终归母净利润录得近双位数的增长。
财务端安全稳健,杠杆端仍有适度扩张空间。1Q21末公司净负债率26％(2020年末20％);剔除预收款后的资产负债率65％(与2020年末持平);现金短债比2.31倍(未扣除受限制性现金,2020年末2.41倍)。
发展趋势
1季度销售高增,全年料增近四成。1Q21公司销售额/销售面积分别同比+59％/106％至56亿元/29万平方米,对应销售均价19,239元/平方米(2020年25,185元/平方米)。2021年我们预计公司在约660亿元可售货值(新推+滚存)的支撑下,销售额有望增至380亿元(2020年272亿元),隐含57％的去化率和40％的同比增速。
1季度延续高强度拿地态势。1Q21公司于杭州和长沙新增两个房地产开发项目;拿地金额26亿元,占当期销售额的47％(2019-20年分别为86％、60％),尽管边际上有所下滑但仍处较高水平;金额口径权益比例51％(2019-20年分别为37％、55％)。我们预计公司未来仍将积极拓储,为销售额和租赁收入的高速增长提供有力支撑。
2021年业绩料显著回升。我们预计公司2021年地产销售收入同比+15％,可贡献归母净利润17.5亿元;伴随着疫情影响逐渐淡出,公司租赁收入有望实现14.9亿元的预定目标(同比+30％),对应归母净利润4.2亿元;考虑到投资性房地产公允价值变动有望回归至疫情前(2019年)水平,公司2021年可实现归母净利润23.6亿元(同比+52％),对应核心净利润40亿元(同比+24％)。
盈利预测与估值
维持公司2021/2022年盈利预测不变。公司当前股价交易于6.7/5.8倍2021/2022年预测市盈率。维持中性评级,维持目标价5.13元,对应8.2/7.1倍2021/2022年目标市盈率,较当前股价有21％的上行空间。
风险
新冠疫情影响范围及幅度超预期;销售及租赁收入不及预期。
[2021-04-30] 世茂股份(600823):业绩小升,销售快增
■申万宏源
21Q1年营收同比+31％、业绩同比+10％,符合预期。2021Q1年公司营收36.9亿元,同比+31.4％;归母净利润2.4亿元,同比+9.9％;基本每股收益0.06元,与去年持平。
公司毛利率、归母净利率分别为38.7％、6.4％,同比分别-0.9pct、-1.3pct;公司三费费率为12.4％,同比+2.3pct,其中销售、管理和财务费率分别同比+2.6pct、+0.0pct和-0.3pct。合联营企业投资收益-0.3亿元,损失较上年同期扩大20％。21Q1末预收账款63亿元,较上年末+25.9％,是2020年地产结算收入的31％。
21Q1销售额同比+59％、21年计划+40％,拿地/销售面积比92％。2021Q1公司实现签约销售55.6亿元,同比增长59％。签约销售面积达28.9万平,同比增长106％,销售均价为1.92万/平,同比增-23％;公司新开工20.6万平,同比增长8.4％;竣工约14.2万平,同比-38.3％。至2020年末,公司在建面积约1,034万平,对应货值储备约1985亿元,公司21年计划实现合约销售380亿元,21Q1完成了全年计划的15％。21Q1拿地金额/销售金额24％。2021Q1年公司获取杭州和长沙共2个项目,新增计容面积约26.6万平,拿地总金额25.9亿元,权益金额13.2亿元,权益占比51％。拿地金额/销售金额为23.7％,拿地面积/销售面积为92.1％。此外,平均楼面价为9,721元,拿地/销售均价比为50.5％,且新增土储均在国内二线城市。
租金收入同比增长114％,三道红线稳居绿档、财务依旧稳健。公司20年末出租房地产的建筑面积约170万平,20Q1已出租面积约162万平,取得租赁收入约3亿元,同比增长约114％,综合出租率约为85％,综合出租率较2020Q1小幅下滑约6个百分点。公司计划全年实现租金+物管费收入约14.9亿元,目前完成全年计划的20％。公司资产负债率66.5％,同比+3.5pct;公司剔除预收款的资产负债率为65.0％,同比-3.3pct;净负债率25.6％,同比-1.8pct;现金短债比3.4倍。三道红线稳居绿档,财务依旧稳健。
投资建议:业绩小升,销售快增,维持"买入"评级。公司践行集团一体两翼战略,拥有近2,000亿货值的优质住宅+商业土地储备,一二线占比85％。资产质量优质,管理层经营思路转变积极,提出未来5年销售复合增速40％以上的愿景。我们维持2021-23年每股收益预测分别为0.52/0.62/0.72元,现场对应21PE为8.1X,维持"买入"评级。
风险提示:公司销售表现不及预期、持有物业租金不及预期。
[2021-03-26] 世茂股份(600823):疫情影响归母净利润,房产销售保持增长-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业收入217.05亿元,同比增长1.19％；归属于上市公司股东的净利润为15.50亿元,同比下滑36.20％。公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.70元(含税)。
报告期内,受疫情影响,归属于上市公司股东净利润同比下滑36.20％。
根据公司2020年年报披露:报告期内,公司全年累计实现签约销售272亿元,同比增长11％,完成年度签约销售目标的101％。签约销售面积虽略有下降达108万平方米,但销售均价突破历史新高达到2.52万/平米,同比增长27％。报告期内,公司房地产开工面积约289万平米,同比增长13％；竣工面积约99万平米,同比增长2％。新增土储方面,2020年公司全年新增11幅优质地块,新增计容面积277万平米。新增土储中二线及以上城市的占比达到了65％。此外,新增土储中股权转让项目的面积占比达到3成以上。在疫情压力下,公司全年实现租金+物管费收入约11.49亿元,与2019年同期基本持平。截至报告期末,公司的综合出租率较2019年年底仅小幅下滑约4个百分点,较2020年年中已基本持平。截至报告期末,公司已经签订6个轻资产输出项目,其中4个为商业项目,2个为主题娱乐项目。
根据公司2020年年报披露:2021年,公司全年计划实现合约销售380亿元,实现同比40％的增长。计划租金+物管费收入达到14.9亿元,实现同比30％的增长。
投资建议:布局一二线城市,打造商业地产龙头,"优于大市"评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发与销售、商业经营与管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司深耕8大核心城市群。报告期末,公司已进驻30余座城市,拥有60余个项目,在建拟建面积达到约2042万平米。考虑到公司"计划在未来5年,销售签约的年化增速达到40％,自持及经营管理收入实现年化30％的增长",从谨慎出发我们预计公司2021-2023年EPS将是0.47元、0.59元和0.79元,参考可比公司的动态PEG估值为0.68倍,我们给予公司2021年动态PEG估值区间0.45-0.5倍,公司未来三年的归母净利润复合增速为23.95％,由此对应的公司合理价值区间为5.07-5.63元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2021-03-26] 世茂股份(600823):2020年业绩不及预期,2021年销售、业绩料双高增-年度点评
■中金公司
2020年业绩低于我们的预期
世茂股份公布2020年业绩:营业收入217亿元,同比基本持平；核心净利润32亿元,同比+8％；归母净利润16亿元,同比-36％,低于我们的预期,主要因:1)未确认公允价值变动收益,2019年确认10亿元；2)结算项目权益比例下降致少数股东损益占比提升,占税后利润的比重由2019年的37％提升至52％。
财务端安全稳健,杠杆端仍有适度扩张空间。2020年末公司净负债率20％(2019年末22％)；剔除预收款后的资产负债率65％(2019年末61％)；2020年经营活动现金净流入48亿元,年末在手现金较2019年末+12％至144亿元,扣除受限制性现金后(124亿元)相当于一年内到期有息负债的2.09倍(2019年末1.01倍)。
发展趋势
预计2021年销售额同比增四成。2020年公司销售额同比+11％至272亿元；2021年1-2月,销售额同比+191％至26.7亿元。公司计划在2021年实现销售额380亿元,我们预计在全年662亿元可售货值(新推360亿元+滚存302亿元)的支撑下该目标有望达成,隐含去化率57％。
延续高强度拿地态势。2020年公司拿地金额170亿元,占当期销售额的62％(2019年86％),权益比例55％(2019年37％)。2021年1-2月,公司拿地金额26亿元,占同期销售额的97％,权益比例51％。我们预计公司未来仍将积极拓储,为销售额和租赁收入的高速增长提供有力支撑。2021年业绩料显著回升。我们预计公司2021年地产销售收入同比+15％,可贡献归母净利润17.5亿元；伴随着疫情影响的淡出,公司租赁收入有望实现14.9亿元的预定目标(同比+30％),对应归母净利润4.2亿元；考虑到投资性房地产公允价值变动有望回归至疫情前(2019年)水平,公司2021年可实现归母净利润23.6亿元(同比+52％),对应核心净利润40亿元(同比+24％)。
盈利预测与估值
考虑到公司收入结转节奏低于此前预期,我们下调2021年盈利预测8％至每股0.63元,引入2022年每股盈利预测0.73元,对应同比增速15％。公司当前股价交易于7.1/6.2倍2021/2022年预测市盈率。维持中性评级,维持目标价5.13元,对应8.2/7.1倍2021/2022年目标市盈率,较当前股价有14％的上行空间。
风险
新冠疫情影响范围及幅度超预期；销售及租赁收入不及预期。
[2021-03-25] 世茂股份(600823):销售目标如期达成,5年经营计划稳步推进-年度点评
■申万宏源
受疫情影响,2020年收入微增和利润下滑,低于预期。2020年公司营收217.1亿元,同比+1％;归母净利润15.5亿元,同比-36％;基本每股收益0.41元,同比-37％。业绩低于预期主因疫情影响,租金收入下滑、结算进度滞后。地产结算收入202.4亿元,同比+1％。
租管费收入11.5亿元,同比-1％;公司毛利率、归母净利率分别为35.4％、7.1％,同比分别+0.3pct、-4.2pct;公司三费费率为9.6％,同比+1.4pct,其中销售、管理和财务费率分别同比+1.6pct、+0.1pct和-0.3pct。
全年销售目标顺利完成,21年计划销售额同比增速40％。2020年公司全年累计实现签约销售272亿元,同比增长11％,完成年度签约销售目标的101％。签约销售面积略有下降至108万平米,但销售均价达2.52万/平米,同比增长27％;公司新开工面积约289万平米,同比增长13％;竣工面积约99万平米,同比增长2％。截至2020年末,公司在建面积约1,034万平米。公司21年计划实现合约销售380亿元,对应同比增长40％。
拿地金额/销售金额达54％,新增项目多数位于高能级城市。2020年公司共获取11个项目,新增计容面积277万平,其中招拍挂拿地总金额130亿元,权益金额73亿元,兼并购拿地支付金额16亿元,新增土储中股权转让项目的面积占比达到3成以上。公司拿地总价为147亿元,权益比例约为50％。拿地金额/销售金额为54％,拿地面积/销售面积为256％,拿地强度较高。此外公司拿地成本控制较好,平均楼面价为5,307元,拿地/销售均价比为21％,且新增土储中二线及以上城市的占比达到了65％。
疫情后出租率逐步恢复,21年租管费收入计划增长30％。2020年12月末,公司出租房地产的建筑面积约170万平方米,可供租赁面积约96万平方米,已出租面积约78万平方米,综合出租率约为82％。公司的综合出租率较2019年年底仅小幅下滑约4个百分点。平全年实现租金+物管费收入约11.49亿元,同比-1％,加回免租金额1亿元后,对应增速为7.8％。公司21年计划租金+物管费收入达到14.9亿元,实现同比30％的增长。
现金流充足,杠杆率依然较低,三条红线指标维持绿档。公司剔除预收款的资产负债率为63.2％,较2019年末提高4.73pct;净负债率20％,较2019年末下降2pct,杠杆率较为稳健。目前公司持有现金144亿元,货币资金/短期债务为3.1,短期偿债风险较低。根据公司目前在手项目,公司2021年度资本性支出预计为270亿元,三项费用预计为42亿元,计划采用银行借款、债权融资、预售房款、委托贷款等融资手段满足资金需求。
投资建议:维持"买入"评级,下调盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有近2,000亿货值的优质住宅+商业土地储备,一二线占比85％。资产质量优质,管理层经营思路转变积极,提出未来5年销售复合增速40％以上的愿景,但考虑到销售到结转的时滞因素,下调2021-23年预测,预计2021-23年归属于母公司的净利润19.5/23.1/27.0亿元(原预计2020-22年归属于母公司的净利润27.4/34.1亿元),同比增速为25.9％/18.4％/16.7％。对应EPS分别为0.52/0.62/0.72元。当前价格对应的PE为8.8X、7.3X、6.3X。
风险提示:销售不及预期、租金大幅下滑。
[2021-03-25] 世茂股份(600823):一二线投资物业,销售进取能力提升-2020年年报点评
■中信证券
公司当期业绩受结算规模不足和费用率,权益比等因素拖累。2020年,公司实现营业收入217.05亿元,同比增长1.1g％；实现净利润32.49亿元,同比下滑15.43％,归属于上市公司股东净利润15.50亿元,同比下滑36.20％。
开发体量有所增量,销售规模蓄势待发。2020年底,公司在建拟建面积2042万平米,较之2019年底同比上涨7.g％。由于公司加快开发进度,在建面积则同比增长了18.4％,达到1034万平米。公司2020年新增土地储备277万平米,是当年销售面积的256％,是全市场拿地相对销售最积极的公司。进取态势决定了公司2021年货值充足,公司披露未来五年,销售签约年化增速计划达到40％,2021年合约销售目标达到380亿元。
杠杆率低,融资成本维持低位。公司在2020年底净负债率为20.1％,较之2019年底19.8％有所提升,但仍然明显低于三道红线的要求,显著低于行业平均水平。公司整体平均融资成本5.47％,较2019年底5.gg％下降十分明显。且公司短期有息债务规模大幅下降53％到45.7亿,短期有息债务占总有息负债比例从45％下降到20％。在当前偏紧的融资环境下债务结构长期化极为有利。
投资性房地产科目含金量很高,提供估值安全边际。公司账面投资性房地产536亿元,其中位于三个一线城市(京沪深)的物业(含在建)占50％,位于武汉、杭州、沈阳等核心二线城市则占37％,整个公司的投资性房地产所处区域好,可变现性强。我们认为,公司净资产是高度扎实的,具备很强防御性。
经营能力明显提升,轻资产外拓取得进展。公司年内租金和管理费收入11.49亿元,受疫情影响较2019年下降1.5％。但我们预计未来受益于经济复苏和新项目落成,经营性收入将稳步增长(公司预计2021年实现租金和管理费收入14.9亿元)。公司截止期末签订6个轻资产输出项目(商业和主题娱乐),充分展示了公司具备丰富商管经验的管理层履新后的经营能力提升。由于轻资产项目不受杠杆率限制,我们相信公司在2021年后将优化利润增长的质量。
风险提示:公司写字楼受到疫情和远程办公等因素继续冲击的可能性。
时间是世茂的朋友,看好公司投资价值。我们认为,公司具备三大核心优势,一是背靠高信用的世茂集团,以较小的规模享受头部公司较低的资金成本,且提前调整负债结构,没有大量短期再融资要求。杠杆率较低,还有进一步加杠杆追求发展的空间；二是引入核心人才,提升商业地产经营管理能力,经营性利润占公司利润的比例有望不断上升,轻资产品牌输出有望提速；三是投资性房地产集中在核心大都市,尽管写字楼的价值市场有争议,但我们坚信深圳前海的写字楼,仍然是比三四线城市商场更优质的资产。尽管公司2020年出现业绩同比下降,但公司当前只有不到0.7倍的PB,在业绩低点预期股息率仍有3.7％,我们给予公司2021/2022/2023年EPS预测0.69/0.86/1.12元／月殳(原2021/22年EPS预测为0.72/0.91元／股),给予公司21年1倍PB的目标价格,即7.48无／股的目标价,维持“买入”的投资评级。我们相信,公司以PB估值是比较合适的,因为公司核心资产可变现能力很强,低效资产少,资产负债表高度安全。
[2021-03-24] 世茂股份(600823):世茂股份2020年净利润同比下降36.2% 2021年计划实现合约销售额380亿元
■中国证券报
3月24日晚，世茂股份发布2020年年报，公司实现营业收入217.05亿元，同比增长1.19%;归属于上市公司股东的净利润15.5亿元，同比下降36.2%;基本每股收益0.41元。公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.70元(含税)。
2020年，公司累计实现签约销售额272亿元，同比增长11%，完成年度签约销售目标的101%;签约销售面积为108万平米，销售均价突破历史新高达，达2.52万/平米，同比增长27%。
世茂股份披露，截至报告期，公司已进驻30多个城市，拥有60多个项目，在建拟建面积约2042万平米，可以满足未来2-3年的开发运营需求。
截至报告期，公司总资产1493亿元。“三道红线”方面，公司现金短债比为2.09倍，剔除预收账款之后的资产负债率为65.41%，有息负债率为20.22%，全部达标。
世茂股份称，2020年8月，公司提出新的发展愿景，即致力于成为有独特影响力的商业地产运营商。公司制定了五年发展战略，计划在未来5年，销售签约的年化增速达到40%，自持及经营管理收入实现年化30%的增长。
世茂股份提及，2021年，公司将进一步提速发展，全年计划实现合约销售额380亿元，实现同比40%的增长。计划租金+物管费收入达到14.9亿元，实现同比30%的增长。根据公司2021年的经营开发计划，为配合现有业务发展的需要，公司2021年度资本性支出预计为270亿元，三项费用预计为42亿元。
[2021-03-05] 世茂股份(600823):世茂股份前2月签约金额约26.7亿元 同比增191%
■证券时报
世茂股份(600823)3月5日晚间公告，1-2月，公司销售签约面积约13.6万平方米，同比增长202%;销售签约金额约26.7亿元，同比增长191%。
[2021-02-10] 世茂股份(600823):完成经营转折,期待战略落地-2020年经营动态点评
■中信证券
公司在2020年完成管理层换届,制定全新战略规划。我们重视公司重估资源价值及轻资产广阔空间,期待公司战略规划的逐步落地。
地产开发增长稳健,经营符合预期。2020年,公司房地产开工面积约289万平方米,同比增长13％;竣工面积约99万平方米,同比增长2％;销售签约面积约108万平方米,同比减少12％;销售签约金额约272亿元,同比增长11％,完成年度目标的101％。公司的地产开发板块聚焦于高线城市,依托于突出的土地储备成本优势和地理优势,抗风险能力强且盈利能力突出。
商业管理受到一次性冲击。公司作为世茂集团旗下聚焦商业地产开发和运营的平台,购物中心、写字楼和酒店业务的确受到一次性冲击。2020年12月末,公司出租房地产的建筑面积约170万平方米,可供租赁面积约96万平方米,已出租面积约78万平方米,综合出租率约为82％。2020年1-12月取得租赁收入约9.6亿元(含物业管理费收入约2.9亿元),租金收入较去年同期-8.59％。公司20年受到冲击不改投资物业经营优势,亦不影响对公司判断。
2020年完成经营转折,期待战略规划落地。公司在2020年完成管理层环节,由经验丰富、深谙商业地产运营之道的吴凌华先生担任总裁。随后公司也制定了"千亿600823"的五年发展战略,公司计划至2024年销售签约达到1000亿元。公司希望在五年以后,在国内商业地产领域有能力跻身行业前十,轻资产商管平台能运营管理超过100个项目。公司的经营目标和发展战略进一步得到明确,配合公司管理层经验和集团资源支持,公司战略落地可期。2019年以来,集团也不断在二级市场增持公司股份,累计达到5％,凸显了集团对于公司的信心。
在手资源价值十分雄厚,经营管理平台极具成长潜力。公司的开发项目资源储备达1900万平米,合约未结转计容建筑面积约为1500万平米,我们测算公司权益未结算货值超过1500亿元。公司持有物业以公允价值计量,账面价值接近500亿元,今年上半年在受到疫情明显冲击的情况下,租金收入超过3亿元。我们测算,公司的重估净资产价值超过400亿元。公司商业管理服务平台也已经具备相当规模,已成功打造"世茂宽厚里"、"世茂52+"等标杆项目,对外输出潜力雄厚。
风险提示:商业地产业务受疫情持续影响的风险。写字楼市场可能存在空置率不断上升的风险。
中流击水,奋楫者进。公司在2020年完成管理层换届,制定全新战略规划。我们重视公司重估资源价值及轻资产广阔空间,期待公司战略规划的逐步落地。结合最新的公司结算节奏,我们下调公司2020/2021/2022年0.53/0.72/0.91元/股的盈利预测(原为0.61/0.87/1.08),给予公司2021年10倍PE,即7.35元/股的目标价,维持"买入"的投资评级。
[2021-02-08] 世茂股份(600823):世茂股份1月签约金额同比增长72%
■上海证券报
世茂股份公告，2021年1月，公司销售签约面积约6万平方米，同比增长117%;销售签约金额约10亿元，同比增长72%。
[2020-11-08] 世茂股份(600823):浩然入世,风华正茂-深度报告
■海通证券
公司属世茂集团旗下综合商业地产平台。公司定位为综合商业地产的专业化销售和运营龙头企业。公司直接控股股东是控股43.37％的峰盈国际,间接控股股东是世茂集团(00813.HK,主要发展大型综合房地产项目),许荣茂先生间接控股公司比例合计达41.54％。大股东世茂集团目前开发规模为房地产行业前10企业,具备丰富开发经验和较强经营实力。
布局一二线核心城市,财务结构、土储优势明显。1)公司已建立"以商业地产为主、多元业务为辅"的业务架构和"租售并举、多元协同"的商业模式,涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资,包括商业(商业地产和世茂广场)、住宅等多个业态。公司在全国30多个一二线城市运营大型商业综合体及住宅项目。2)1H2020公司整体平均融资成本控制在5.46％,资产负债率及剔除预收款后的资产负债率分别保持在63.6％和61.0％,有息负债长期低于30％。3)1H2020公司房地产储备项目中在建和拟建项目建筑面积合计2022万平,权益建面合计1008万平。
五年发展战略:"千亿600823",以"成为有独特影响力的商业地产运营商"为愿景。1)公司计划至2024年销售签约达到1000亿元,权益后销售签约力争达到600亿元以上。2)希望五年后,公司在国内商业地产领域有能力跻身行业前十,轻资产商管平台能运营管理超过100个项目。3)《公司2020年中期业绩发布会召开情况的公告》披露,公司今年的签约目标是270亿元,要达成千亿的销售目标,未来5年的年化增长约40％左右。
投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,"优于大市"评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发销售、运营管理等多个业务板块于一体的综合地产上市公司。公司坚持招拍挂与收并购相结合的多元拿地方式,聚焦长三角、环渤海、福建及大湾区经济发达的一二线城市及强三四线城市。
截止1H2020报告期末,公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积1899万平方米。考虑到公司"计划到2024年,公司销售签约将达1000亿元,年复合增长率约40％",我们预计公司2020-2022年EPS将是0.65元、0.84元和1.18元,参考可比公司的动态PEG估值为0.63倍,我们给予公司2020年动态PEG估值区间0.45-0.5倍,公司未来三年的归母净利润复合增速为22.24％,由此对应的公司合理价值区间为6.51-7.23元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
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