600823世茂股份资产重组最新消息
≈≈世茂股份600823≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)宏观形势与行业发展情况
后疫情时代下，我国经济正面临“窗口期”，防风险、去杠杆成为主导趋
势。房地产板块政策再次全面升级，实现全方位、全主体调控，延续了抑投机、去杠
杆、稳预期、运营驱动的导向。2021年上半年，房地产市场呈现以下特点：
1、销售：上半年成交虽超预期，但增速逐步收窄下降。
受疫情后资金环境、改善需求等多方因素影响，上半年商品房销售面积88,
635万平方米，同比增长27.7%，较2019年同期增长17%；商品房销售额92,931亿元，
同比增长38.9%，较2019年同期增长31.4%。由于政策面收紧，6月核心二线城市及普
通二线城市成交量环比下降，三四线城市成交量同比下降，购房需求或进入积累期。
2、拿地：首批集中供地热度较高，竞地规则逐步转向“非价高者得”。
首批集中供地的热度维持高位，从溢价率来看，供地核心区溢价率为17.4%
，较2020年提升2.6个百分点；从楼面价来看，19城核心区及非核心区土地推出楼面
价较2020年同口径楼面价均有超10%的增幅。就竞拍规则而言，热点城市限制条件较
多、规则复杂、拿地门槛高，不再单纯“价高者得”，除资金调度能力外，对企业的
多元运营能力也是全方位的考验。
3、融资：行业融资规模下降，供需两端融资环境持续收紧。
2021年1-6月，房地产行业融资总额超11,089亿元，同比下降约8%，环比下
降约6%。此外，银行系统的集中管理对于地产行业供需两端的资金压力已开始有所显
现，居民中长期贷款4月增量同比增速收窄至12%，5月同比转负至下滑5.1%，显著低
于销售增速。
4、商业：整体需求回暖，但企及2019年水平仍需时日。
根据中房指数调研数据，上半年主要商业街商铺租金水平整体下跌，但跌
幅较2020年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升。另外，
1-6月共新开购物中心148个，总体量超1330万平方米，对比去年同期增长约3倍，相
对于2019年同期数量约为86%，体量约90%。客流也已趋于稳定，但不及2019年同期。
整体商业市场回暖态势虽明显，受限于宏观环境、偶发疫情等影响，与2019年同期水
平相比仍有差距。
5、办公：市场企稳向好，板块及行业分化显现。
2021年上半年，一线城市写字楼市场普遍回暖，空置率下降，如二季度上
海甲级写字楼净吸纳量环比增长10.2%，北京甲级写字楼净吸纳量超24万平方米，刷
新近十年单季度净吸纳量新高。根据仲量联行研究表明，虽然全国市场整体向好，经
营情况较为稳定的办公楼项目业主议价能力增强，但不同板块的表现仍存在较大差异
，部分板块由于供给压力存续或空置面积未被吸纳，租金回升速度较为受限。
(二)主营业务情况
公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的
综合地产上市公司。公司紧跟国家发展布局，坚持深耕与拓展，聚焦湾区、苏沪、杭
甬、济青、成渝、榕厦、华中、北京八大战略核心城市群进行业务布局，以打造高标
准的商业综合物业为己任，助力城市化进程，将人民日益增长的对美好生活的需求作
为各项建设的动力和源泉。
公司深悉城市、生活与人之间共生共息的亲密关系，力求将商业作为美好
生活的重要载体，秉承“回归生活本质”的开发理念，通过城市运营、城市赋能和价
值创新构筑独特影响力，竭力为人们创造具有未来生活想象的城市空间。
2021年上半年，面对复杂的市场环境，公司始终保持稳健的发展步伐，在
夯实基础管理的同时，不断提升运营效率和品牌影响力，优化组织管控，持续推动更
高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。
二、经营情况的讨论与分析
（一）报告期内主要经营情况说明
2021年上半年公司平稳发展，在努力夯实基础管理、控制经营风险的同时
，积极推动各项业务保持良好的发展势头。
(1)总体经营业绩：
公司上半年实现营业收入119.01亿元，同比增长30%，其中房地产销售收入
110.03亿元，同比增长28.25%；房地产租赁收入（租金+物管费）6.53亿元，同比增
长29%。公司实现综合毛利润45.90亿元，同比增长33%，综合毛利率38.6%，较去年同
期提升0.84个百分点，净利润21.80亿元，同比增长26%，归属于上市公司股东净利润
11.43亿元，同比增长10%。
在经营业绩实现稳步增长的同时，公司始终高度重视防控风险，对现金流
及负债管理持续优化，报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为63.26%，有息
负债率为18.83%，现金短债比2.10倍，三道红线指标全部绿线达标。
(2)地产开发与销售：
公司上半年累计实现销售签约166亿元，同比增长77%，完成年度销售签约
目标的44%，较去年同期提升9个百分点。销售签约面积78万平方米，同比增长95%，
销售均价维持高位达到约2.13万元/平方米，销售回款165亿元，创历史新高。
公司布局的重点发展区域，持续输出稳定产能，其中湾区、榕厦、杭甬城
市群上半年的销售签约分别达到了52亿、31亿和28亿。从城市能级的分布来看，上半
年二线及以上城市的产值贡献达到近9成，充分体现了公司聚焦核心城市群，深耕高
能级城市的打法和成效。
优质项目持续受到市场热捧，比如宁波潘火项目，开盘首日即去化70%，上
半年销售签约17亿元，签约均价达到约3.4万元/平方米。珠海港珠澳口岸城项目，连
续8个月霸榜珠海商办类产品销冠，上半年销售面积约4万平方米，签约均价达到约4
万元/平方米。深圳龙岗项目，则以城市地标级品质，继续蝉联深圳市同类型产品销
冠，上半年销售签约13亿元，签约均价突破4万元/平方米。根据年初铺排的供货计划
，公司上半年的供货占比仅约3成，下半年的集中供货预计会给公司带来更大的业绩
贡献。
新增土地储备方面，上半年面对首批集中供地中部分城市非理性的土地拍
卖市场，公司理性布局，分别于杭州、长沙、宁波斩获3幅商办综合用地，总价45.7
亿元，总计容建筑面积约46万平方米，单方成本约10,000元/平方米，较高的货值地
价比也保证了项目未来可观的利润贡献。
(3)商业经营与管理：
2021年上半年，随着疫情的缓解，整体市场延续了稳定复苏的态势，但静
水流深，疫情所引发的居民生活及消费方式的变化，使得行业复苏呈现出结构性、差
异性分化的特征，消费者购物的多变性和交叉性共存，尤其是随着年轻消费群体的崛
起，其对社交娱乐和强体验的线下消费场景表现出更热切的追求，这也在潜移默化地
推动着后疫情时代实体零售行业深层次的变革。
公司深切地意识到购物中心只有不断去创造能满足消费者情感性、社会性
需求的消费场景，才能在后疫情时代把握消费复苏的节奏，在激烈的市场竞争中抢占
先机。上半年，公司在管商业项目的销售客流均较去年同期大幅增长，其中累计销售
同比增长61%，累计客流同比增长86%。除受零星疫情影响的部分区域外，绝大部分项
目的经营状态已恢复乃至超过2019年同期水平。
以济南世茂广场为例，项目以“新态度-鲜生活”的年度主题，转身为极具
城市向心力和文化属性的生活能量场，以创新营销、创新场景及内容优化升级，打造
出其独有的“城市向心力”。五一期间项目累计实现销售额4,200余万元，创开业以
来的历史新高，客流超62万人次，较2019年同期提升13%。
此外，新一代世茂广场产品中的旗舰项目，厦门集美世茂广场于4月底成功
开业，招商率100%，开业率95%，60%以上为区域首进品牌，开业当日客流突破20万人
次，销售1,000万元。未来几年公司在杭州、宁波、济南、武汉、珠海、淄博等地，
陆续会有新的世茂广场产品逐步入市，为公司在商业地产方面的不断进步打下坚实基
础。
今年4月，公司于深圳举行了世茂国际中心（ShimaoCommercialCenter，简
称SCC）产品的概念发布会，深圳世茂深港国际中心商业部分揭开神秘面纱。作为体
系内以商业思维诠释城市发展的新型城市级标杆综合体，SCC产品的发布体现了公司
秉承“为城市的大生活”的经营理念，立足商业地产持续推动产品升级迭代，进一步
深化世茂商业纵深布局的决心。
(4)写字楼经营与管理：
2021年上半年，写字楼市场整体回暖，数据显示各主要城市的写字楼空置
率同环比均呈现下降态势，租金水平的降幅也在迅速收窄。但仔细观察可以发现，各
地办公租赁市场的分化趋势随着经济周期的波动被进一步被强化，一方面项目本身的
品质决定了其经营业绩的底线，另一方面项目团队的运营能力和对市场的判断又决定
了其经营表现是否能跑赢大势。
公司在写字楼运营管理方面有着非常成熟的体系和经验，通过精细化的服
务标准，全方位的人性化管理，在增加空间温度和客户黏性的同时，有效助力项目实
现靓丽的业绩表现。截至2021年半年度，公司在管的8栋在营写字楼项目中有4栋已进
入稳定经营状态，出租率始终保持在90%以上。此外，处于爬坡期的项目也保持强劲
的上升势头，深圳前海世茂大厦入市仅一年半，出租率达到83%，签约速率和去化量
均领跑前海片区，项目有望在三季度提前完成出租率85%的全年租赁目标。上述成绩
的取得，充分体现了公司把握区域市场动向，应对激烈市场竞争的能力，同时也显示
出客户对公司写字楼运营管理和服务品质的高度认可。
(5)主题乐园的经营与管理：
主题娱乐板块，上海世茂精灵之城主题乐园延续了开业以来的市场热度，
上半年接待各地游客35万人次，实现销售收入4,000万元。开业一周年，累计接待游
客量破百万，累计实现销售破亿元，交出满意答卷。此外项目还通过周年庆系列活动
，引入水乐园等一系列举措，不断挖掘可经营资源，丰富游园的趣味性和新鲜感，提
升游客的复游率。
开园至今，项目不仅受到了环沪地区年轻家庭客群的欢迎，同时也获得了
业内的高度关注和认可，于今年5月荣登中国游艺机游乐园协会（CAAPA）发布的“20
21中国文旅企业影响力品质榜”，荣获“品质文旅项目”，同时分别于5月和6月荣获
第21届IAI国际旅游奖银奖以及ThemePark颁发的“年度卓越国际IP主题公园运营奖”
。
珠玉在前，公司趁势而上进一步探索与比利时蓝精灵版权方IMPS在其他多
个领域的合作机会。恰逢中比建交50周年，项目组织的“DreamSMURF”蓝精灵全国公
益巡展，获得了比利时王国驻上海总领事馆及联合国儿童基金会的大力支持，以实际
行动彰显了公司运营国际IP的能力。
在探索与国际IP深度合作的同时，公司在原创自有IP“灵石茂险王”的打
造上，也在不断摸索尝试，精研多款适用不同场景、欢乐有趣的乐园产品。继大型主
题乐园石狮世茂茂险王主题乐园之后，公司最新研发的适用于商场室内空间的首座“
探洞秘境”乐园亦于今年7月在成都开园。此外，以主题策展形式呈现的“茂险小镇
”和以淘气堡形式呈现的“大茂淘淘funny乐园”也分别在多个项目输出，在吸引当
地消费者的同时，有效赋能了传统商业活力。公司另一在营主题娱乐项目世茂云上厦
门观光厅借助旅游市场回暖之势，上半年举办多样的主题活动，进一步强化旅游地标
属性。在报告期内，项目累计客流同比大幅提升180%，经营表现得到消费者认可。同
时，项目亦打造G-SPACE复合空间，于体验中融入餐饮业态，赋予生活更多仪式感。
（二）关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业格局和发展趋势
（1）正确理解政策意图，适应新的发展格局
地产行业及其产业链因占GDP的比重较高、影响较大，在国家的经济发展中
还是保有举足轻重的地位。公司认为，围绕“三稳”要求出台的各类监管调控政策，
并不是对行业内所有企业的无差别打压，而是对原有以高杠杆推动高增速这一非健康
的发展模式加以约束和限制。公司预计，“房住不炒”仍将是未来相当长一段时间内
国家对房地产行业发展调控的主基调，并将使得地产行业呈现出新的周期规律。
（2）马太效应持续扩大，长期主义或被价值重估
在“稳”字当头的长效机制下，供需两端的政策调控将重塑发展格局，推
动行业进入转轨周期。历史经验表明，每一次调控和改革，都会促进生产要素和行业
资源向头部优质企业集中。公司判断，经营稳健、坚持长期主义、具备多元业态运营
能力的头部绿档房企未来将具有更大的发展优势、更高的安全边际、更广的成长空间
和更强的发展韧性。
（3）运营升维促发展，商业地产静待价值兑现
长期来看，土地收支管理的透明化、规范化将有利于推动地方政府进入到
更持续的土地财政阶段，利好商业地产、物业管理、物流地产等业态的发展。商业地
产作为国内消费及服务升级的重要载体，在推动全民共同富裕、提升生活质量和促进
经济结构转型中发挥着重要作用。公司认为，商业地产将逐步进入基本面和政策面共
振发展的阶段，商业运营及管理为企业和社会所带来的价值，将获得市场的进一步认
可。
2、公司发展战略
在新形势下，重新审视行业发展格局，总结自身及同行的发展经验和教训
，公司计划对原有的发展战略和目标进行调整，经管理层的充分研究和讨论，制定并
明确了公司未来的发展纲要，即世茂股份的发展要始终追求1个总目标、坚持2条主线
、打好3大攻坚战、推动4大能力建设。
（1）一个总目标：成为有独特影响力的商业地产运营商
秉承赋能城市生活、探索商业本质的精神，公司将聚焦发挥自身在商业地
产领域开发运营的禀赋及优势，致力于成为有独特影响力的商业地产运营商。
（2）两条发展主线：坚持双轮驱动、坚持轻重并举
首先，公司将始终坚持以“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的
发展模式，贯彻“长短结合、快慢结合”的发展策略，以期能实现穿越行业周期、平
滑增长曲线的稳步渐进式发展。与此同时，从公司业务的特点出发，紧密契合行业发
展趋势，贯彻落实“轻重并举,以轻带重,以重促轻”的发展导向，在持续深耕“重资
产”品质商办的同时，依托精细化运营和专业化资管能力，公司将加速推动向轻资产
模式和平台化企业转型升级的步伐。
（3）三大攻坚战：防范风险、提升发展质量、实现可持续发展
首先要强化公司抵御市场波动、防范风险的能力，通过压降负债、加强现
金流管控、树立风险意识，完善风控体系等举措，使公司能尽快适应新的发展格局和
生态环境。其次要通过去库存、降空置、调结构、树标杆等手段，多管齐下改善经营
品质和效益，用卓越的运营能力来驱动公司发展，提升发展质量。最后则是深入贯彻
新发展理念，通过精准投资、技术赋能、产品创新、生态营造等方式，挖掘公司的第
二生长曲线，推动可持续发展。
（4）四大能力建设：重运营、稳储备、精投拓、强创新
重运营，通过深入推行产品及管理标准化建设，运用数字化手段，不断夯
实基础运营管理能力，提升运营效率；
稳储备，在维持土地储备总量稳定的同时，坚持向核心城市群中高能级城
市布局的原则，逐步优化土地储备结构，同时保障筹建项目稳定的输出和供应；
精投拓，提升精准投资的能力，充分发挥公司综合体开发优势，选择适配
发展诉求的优质资源，避免急躁冒进、盲目增仓；
强创新，增强创新意识和创新能力，不断摸索实践新的商业模式，同时有
能力运用新技术重构消费场景，以提升运营品质，改善用户体验。
3、经营计划
2021年下半年，公司将继续保持稳健的发展态势，在政策环境不再继续收
紧的前提下，尽全力完成全年380亿元销售签约目标，同时全年租赁经营收入努力完
成14.9亿元。为此，下半年公司将继续在以下几个方面挖潜增效、优化管理。
（1）房地产开发业务
“去库存、保供货、冲销售”将成为下半年公司房开业务的主旋律。截至6
月末，公司拥有库存货值218亿元，下半年计划供货236亿元，合计454亿元，可售货
值中90%位于二线及以上城市，杭甬、湾区、榕厦“三大粮仓”可售资源的占比分别
达到了24%、19%和15%。整体来看，下半年可售货值充裕，高能级城市的货值占比较
高，区域分布均衡，为达成全年业绩目标创造了较好的基础，公司将通过各项经营管
理举措在继续消化既有库存的同时，全力保证下半年的供货计划能如期达成。
（2）商业经营与管理
下半年，在营商办项目要把握市场趋势，勇于迎难而上，重点推动“降空
置、调结构、树标杆”工作的落实。充分挖掘经营资源，提升运营效率，增加品牌影
响力。
“降空置”能立竿见影地使在营项目中空置闲置的资源产生经营收益，公
司希望在营商业项目和进入稳定经营期的写字楼项目的空置率能尽可能保持在5%以下
，而尚处于爬坡阶段的写字楼项目，下半年能将出租率提升5-10个百分点。
“调结构”则是鼓励项目勇于走出舒适区，顺应消费市场趋势，不断优化
品牌组合和租户结构，勇于将项目内一些因历史原因而遗留的大面积、低坪效、低贡
献的租户进行汰换，坚定不移地推动在营项目的改造工作，改善经营品质，提升运营
效率。
“树标杆”则是要求体系内表现优异的项目能持续保持市场领先，通过精
细化管理和高品质服务，逐渐形成具有世茂特色的品牌影响力，成为区域消费及写字
楼市场的引领者。
（3）精准投资
首批集中供地落幕后，多因素作用下“两集中”政策稳地价、稳预期效果
并不明显，核心一二线城市土地拍卖热度依旧较高。基于此，后续集中供地将从竞拍
规则出发，进行细则互补，引导理性拍地，促进市场健康发展。面对如此的市场环境
，公司将始终保持审慎理性的姿态，充分发挥综合体开发优势，精准选择适配公司战
略发展方向的优质资源。
（4）轻资产管理输出
坚持“轻重并举”的发展主线，下半年公司将大力推动轻资产业务的发展
，挖掘市场痛点，以客户需求为锚，依托全产业链的管理能力、多元业态的管理优势
和世茂集团良好的品牌形象，积极外拓，坚韧扎根，发力主要核心城市群，站稳一线
及强二线城市，力争在三年内实现轻资产品牌在重点城市的布局，并以此为基础携手
合作伙伴，尝试构建商用物业全场景的服务平台。
（5）组织升级
为应对新的发展环境，公司在推动组织裂变的同时，计划逐步将原有实体
两级、虚拟三级的组织架构向实体三级的架构进行转变。随着业务规模的扩大和业务
复杂程度的提升，公司在城市公司层级的管理团队将逐步做实，从而使得城市公司的
自主能动性得到进一步提升，能更灵活机动地调配辖区内的优势资源，根据当地的市
场环境和实际业务情况，聚强击要，构建公司在地区市场竞争中的护城河。
（6）资本引流
公司将择机推动与国内外知名地产基金的合作，寻求诸如股权交易、小股
操盘、城市更新、存量物业改造的机会，各取所长及所需，借机优化公司资产结构的
同时，进一步丰富资源获取的方式和渠道。
（7）可持续发展
公司密切关注绿色发展、社会和谐和公司治理等重要课题，贯彻可持续发
展理念，为社会创造更大价值。在绿色发展方面，公司将响应国家号召，发挥在商业
地产领域的优势，在绿色建筑、绿色运营、绿色社区等方面采取各项措施，践行国际
标准，认真履行企业在环境保护方面的责任。在共建和谐社会方面，公司深切的意识
到运营商业的本质就是运营人的生活，因此始终希望能为消费者、客户和员工提供健
康舒适的环境、温馨体贴的服务和安全无忧的产品，以体现公司对人和社会的关爱。
最后，公司将继续优化并完善现有的内控管理体系和信息沟通机制，信以为本，循而
行之。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
(1)宏观下行的风险
预计自2021年二季度起，经济下行的压力将逐步增大，中美关系的不确定
性可能会影响经济预期和终端需求，7月制造业PMI也显出国内产需双弱的苗头。此外
，近期德尔塔变种毒株的爆发，使得疫情发展的不确定性进一步增加，各地防控防疫
强度已接近2020年疫情伊始最严水平，综合防控持续的长度及力度，可能会对公司商
办项目的运营带来一定冲击。
(2)政策调控的风险
自2018年政府工作报告中首次明确提出“房住不炒”以来，中央政府对房
地产行业已逐步建立健全长效的管控机制，尤其是2020年下半年至今房地产调控政策
层层加码，供需两端持续结构性收缩。公司预计，短期内监管导向并不会发生变化，
但相关政策会随着市场的变化而不断调整，进而影响公司的经营策略。
(3)多元业务发展的不确定性风险
多元业务的培育和发展涉及对合作方式和盈利模式的探索，需要时间和经
验的积累，并不会一蹴而就，立竿见影。此外，受市场环境、合作方、竞争对手等多
方面的影响，推进过程中存在很大的不确定性。对此公司将始终贯彻审慎稳健的管理
理念，加强对现金流的管控，注意防控风险，避免盲目投资。
四、报告期内核心竞争力分析
自2020年下半年开始，在坚持“房住不炒”的定位和“稳地价、稳房价、
稳预期”的要求下，随着“三线四档”，“贷款集中度管理”和“集中供地”新政的
相继出台，再叠加限购限贷、贷款利率上调等地方性政策的影响，中央调控与地方政
策共振已使得房地产行业的发展逻辑发生根本性变化，企图通过高杠杆、高负债、高
周转来实现规模化发展的时代已一去不复返了。
新形势下如何防控风险避免发展失速、如何推动企业从高速发展向高质量
发展转变、如何实现可持续发展，已成为摆在众多房企面前急需解决的三大课题。审
视当下的市场环境，公司认为继续保持并不断强化双轮驱动、资源充沛、产品多元、
财务稳健、集团支持、服务生态六大特点，是公司实现稳定发展的重要保障。
(1)双轮驱动的运营模式：
公司始终坚持以“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的发展模式
，贯彻“长短结合、快慢结合”的发展策略，积极推动公司的平稳发展。所谓“长”
指的是商办物业长周期的开发与运营；“短”指的是销售物业短平快的开发模式；所
谓“快和慢”，即一方面凭借销售物业高效的打法提升资金使用效率，另一方面要打
磨行业精品，改善运营能力，提升经营品质以获取自持物业源源不断的现金流。公司
将始终坚持并继续优化双轮驱动的运营模式，使得公司有能力沉着应对不断变化的市
场环境，穿越行业周期，平滑增长曲线，创造持续稳定的价值回馈。
(2)优质的资源储备：
紧跟国家加快推动区域协调发展，深入实施西部开发、东北振兴、中部崛
起、东部率先的区域发展总体战略，依托集团优势资源，公司在湾区、苏沪、杭甬、
济青、成渝、榕厦、华中、北京八大战略核心城市群持续深耕。截至报告期末，拥有
总土地储备约1,892万平方米，其中二线及以上城市的土地储备占比达75%，可以支持
公司未来2-3年的开发运营需求。此外，基于多年来理性稳健的布局原则，公司储备
的资源能较好地匹配未来的发展目标。
(3)多元的产品阵营：
贯彻“永不止步、不断探索与创新”的精神，公司匠心构筑4+2+M的多元产
品阵营，以契合客户在生活、办公、文娱方面的多种需求。其中“4”指的是以零售
及办公物业为主营，以全场景商务服务与“宽厚”系列文化商街为补充；“2”分别
指的是自有IP主题娱乐与合作IP主题娱乐；“M”代表着MIX&MORE，即多种产品
形态的灵活组合及开拓创新。
多样化的产品类型，使得公司在开发建设过程中，能因地制宜地选择最合
适的产品组合，并在运营的过程中不断注入MIX&MORE的理念，优化用户体验、丰
富产品内涵、实现投资价值的最大化。
(4)稳健的财务结构：
在防范化解金融风险的要求下，随着“三线四档”政策的出台，稳健的财
务结构愈发成为护航公司平稳发展的压舱石。报告期末，公司拥有总资产1,548亿元
，归母净资产274亿元，均较2020年末稳步提升。与此同时，回测过往三年，“三道
红线”指标全部绿线达标。
此外，公司的债务结构也非常健康，现存有息负债共计276亿元，现金短债
比2.10倍，短期偿债无忧。公司严守绿线的管理风格、良好的信用记录均得到了市场
投资者的高度认可。面对上半年债券市场的波动，公司的债券发行仍进展顺利，利率
始终维持低位，体现了债券投资者对公司平稳发展的认可和信心。
(5)雄厚的集团支持：
作为世茂集团“大飞机战略”的重要一翼，世茂股份的发展始终得到集团
母公司的大力支持。长久以来，公司一直在积极推动主营业务航道与集团在多个产业
领域资源布局的嫁接融合，共享集团在资本市场、品牌影响、地区深耕、多元业务等
各个方面的优质资源。与此同时，集团母公司在技术革新升级、管理体系打造、人才
梯队培育等多个维度的持续输入和支持，也为公司健康平稳的发展保驾护航。
(6)携手共创服务生态：
商用物业作为联结商品服务与普通消费者的载体，天然具有渠道属性，而
商业地产运营商，作为商用物业开发运营的主导者，有机会打通产业链壁垒，整合上
下游的优质资源，从而为客户创造更加丰富而独特的价值。
深耕商业地产开发运营多年，公司始终在尝试从客户的需求出发，以商用
物业为载体探索多元业务模式，挖掘盈利空间。今年7月，世茂股份全场景商务服务
品牌MWorks的发布，标志着公司在构建服务生态体系方面迈出了重要的一步。未来，
公司将继续以空间服务、智慧赋能、企业成长、生活体验为着力点，携手合作伙伴，
共同为用户提供更完善、丰富、贴心的服务。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是“十三五”规划的收官之年，尽管存在新冠疫情的爆发与外部经
济环境变化的双重影响，全年房地产市场仍表现出强劲韧性，内生增长的基本面多维
向好。在“房住不炒”、
“因城施策”的总体基调下，全年房地产市场呈现以下特点。
销售：成交规模基本恢复，长三角、珠三角区域价格增长明显。
2020年，全国商品房销售面积约17.6亿平米，较上年增长2.6%；销售额约1
7.4亿元，同比增长8.7%，增速均超19年水平。分城市及区域而言，上海、广州、深
圳三地商品住宅成交面积同比均超15%；长三角及珠三角区域住宅价格累计上涨5.22%
及3.24%，热度及活跃度保持高位。
拿地：布局回归高能级城市，“三道红线”后绿档房企逆市拿地。
分能级来看，一线城市土地成交建筑面积增幅居首位，较19年同比增加26.
9%；二线城市土地成交建筑面积则与19年同比基本持平，仅增加1.9%。“三道红线”
政策发布后，红色、橙色两档房企投资金额均有较大幅度的回落，降幅分别达41%、6
1%，而绿档房企投资力度较之前水平上升了44%。
融资：“三条红线”后监管进入新时代，融资成本短期内承压
2020年，房企融资环境整体由年初复工复产后的相对宽松演变至年末“三
条红线”政策后的逐步收紧。一二季度，95家典型房企融资总量均超过4,000亿元，
好于下半年融资表现。预估随着监管的逐步推进，房企融资成本短期内将持续承压。
商业：开业量创近年新低，新一线城市相对活跃。
据联商网零售研究中心统计，2020年全国新开业商业项目数量374个，同比
下降28%，剔除35个存量改造物业外，全新入市商业项目仅339个，创下近三年的新低
。从城市分布来看，以开业数量≥6个为标准，成都、上海、深圳为前三，杭州、南
京、佛山、重庆等城市均排名前列，展现出新一线城市的相对活跃的商业氛围。
办公：全年租金普遍下调，多个城市面临供给高峰。
受疫情冲击，主要一二线城市办公市场租金表现均以下行为主。北京、上
海和深圳均有超7%的租金降幅；武汉、天津、成都也有2.2%至7.7%的降幅。随着疫情
的有效控制，全年全国一
二线主要城市共入市甲级办公楼超过450万平米，或带来额外空置压力。
二、报告期内主要经营情况
2020年公司顶住疫情压力，实现稳健发展，在努力夯实基础管理、控制经
营风险的同时，积极推动各项业务发展保持良好势头。
1)总体经营业绩：
公司全年实现营业收入217.05亿元，同比增长1.19%，其中房地产销售收入
202.44亿元，同比增长1.25%；房地产租赁收入（租金+物管费）11.49亿元，同比下
降1.52%；
报告期内，公司实现综合毛利润76.73亿元，同比增长2.20%，综合毛利率3
5.35%,较2019年同期提升0.34个百分点。受疫情影响，公司实现净利润32.49亿元，
同比下滑15.43%，归属于上市公司股东净利润15.50亿元，同比下滑36.20%。
公司始终高度重视防控风险，对现金流及负债管理持续优化，报告期末公
司拥有的货币资金余额达到143.54亿元，同比增长11.90%，其中非受限现金124.40亿
元，现金短债比达到2.09倍。剔除预收账款之后的资产负债率为65.41%，有息负债率
为20.22%，持续维持低位，三道红线均全部绿线达标。
2)地产开发与销售：
顶住疫情压力，实现目标达成
报告期内，公司全年累计实现签约销售272亿元，同比增长11%，完成年度
签约销售目标的101%。签约销售面积虽略有下降达108万平米，但销售均价突破历史
新高达到2.52万/平米，同比增长27%。较高的签约单价体现公司整体的业绩贡献向高
能级城市、高品质项目集中的趋势，也为公司未来结算利润率的提升提供了有力保障
。
聚焦经济重镇，核心产能强劲
长久以来坚持聚焦经济重镇，布局高能级城市的发展策略，为公司带来强
劲的核心产能。
2020年公司实现的签约销售中，国家战略发展的重点区域贡献突出，湾区
、杭甬、苏沪城市群的销售签约占比近7成，二线及以上城市的产值贡献达到84%以上
。
明星项目吸睛，来年贡献可期
部分明星项目入市即受到市场热捧，比如深圳龙岗项目，全年实现销售签
约51亿元，销售面积约10万平米，签约单价突破5万元/平米，成为公司的年度销售冠
军。珠海港珠澳口岸城项目，9月开盘至年底实现销售签约36亿元，销售面积约10万
平米，签约单价突破3.5万元/平米。宁波潘火项目，6月拿地，11月即实现供货，至
年底已实现一期售罄，全年销售签约23.6
亿元，销售面积近7万平米，签约单价达到约3.5万元/平米。上述明星项目
在新的一年会继续供货，部分热销产品会进一步提振售价，鉴于销售周期拉长至全年
，预计会给公司带来更大的业绩贡献。
持续加大供货，开工显著提升
报告期内，公司房地产开工面积约289万平米，同比增长13%；竣工面积约9
9万平米，同比增长2%。截至报报告期末，公司在建面积约1,034万平米。新开工及在
建面积的大幅增长，一方面体现了公司加大供货的决心和力度，另一方面也为来年签
约销售业绩的增长提供了有力保障。
新增优质土储，坚持高能布局
新增土储方面，2020年公司继续加码增仓，全年新增11幅优质地块，新增
计容面积277万平米，在武汉、成都、济南、宁波等高能级城市均获得了新项目。公
司始终坚持在合适的时机布局高能级城市，新增土储中二线及以上城市的占比达到了
65%。此外，新增土储中股权转让项目的面积占比达到3成以上，在集中供地新政的大
背景之下，未来公司将更加注重多元化的资源获取方式。
3)商业经营与管理：
调整步伐、再启征程
2020年，突如其来的新冠疫情对国内零售、餐饮及娱乐行业均造成了巨大
的冲击和考验，客流骤降致使销售业绩出现断崖式下跌，零售企业迫于现金流压力不
得不削减开支、短时歇业、缩租退铺、推迟开店计划，其负面影响迅速传导至商业项
目，影响正常经营。
秉承同舟共济，携手共进的原则，公司在新冠疫情期间给予租户各类纾困
扶持及租费减免共计约1亿元，此外公司还通过租费缓交、帮助租户争取政府补贴、
与属地银行沟通为租户争取低息贷款等多种方式与租户共克时艰。
在此市场环境下，公司顶住疫情压力，全年实现租金+物管费收入约11.49
亿元，与去年同期基本持平，通过联动政府资源、利用网红经济助力线上销售、促进
社群消费、开启夜经济模式等多种手段，有效把握了后疫情期的消费复苏，避免了主
营业务业绩出现较大幅度下滑。截至报报告期末，公司的综合出租率较2019年年底仅
小幅下滑约4个百分点，较2020年年中已基本持平，疫情影响已逐步得到化解，销售
客流持续回暖。
跑赢大势、战绩骄人
近年来各地写字楼供应激增，再叠加新冠疫情、贸易战等因素带来的影响
，致使全国主要城市写字楼市场供需失衡的局面进一步加剧，空置率攀升，租金下滑
，市场整体承压。虽然下半年随着疫情缓解、经济复苏，部分城市出现了写字楼市场
净吸纳量回暖的迹象，但短期内仍无法扭转周期下行趋势，各主要写字楼市场，尤其
是二线城市的回暖复苏仍需时日。
面对宏观经济环境和写字楼市场波动，公司在响应政府号召实施纾困扶持
和加强防控防疫措施的基础上，采取了积极灵活的应对策略，通过推行灵活的租赁周
期、推出定制化办公产品、进行线上直播租赁营销等手段，有效抵御周期下行的市场
压力，取得了良好效果。
尤其是新入市的两个办公楼项目，均大幅跑赢当地市场。深圳前海世茂大
厦入市后首个完整经营年，逆势签约近4万平米，签约速率和去化量均领跑前海片区
，租户组合中TMT、专业服务和金融行业占比近八成，成为驱动业绩增长和构建楼宇
产业集聚的三大核心组成。长沙世茂环球金融中心2020年二季度入市，全年实现签约
4.1万平米，牵手国内外众多知名企业的地区总部，为未来业绩的增长提供稳定动能
。
逆势而上，一鸣惊人
受疫情的影响和冲击最为严重的是主题娱乐板块，据中国主题公园研究院
的数据显示，疫情以来全国共有339家主题公园、1736家游乐园、327家水上乐园和89
家动物园阶段性或永久性闭店，造成全行业上百亿的经济损失，大量企业面临经营亏
损的窘境。
公司目前有在营主题娱乐项目三个，分别是坐落于上海佘山国家旅游度假
区的上海世茂精灵之城主题乐园，位于厦门思明区世茂海峡大厦55-58层的世茂云上
厦门观光厅以及位于石狮市的石狮世茂茂险王主题乐园。面对突如其来的疫情，公司
主题娱乐项目的经营均受到不同程度的影响，但上海世茂精灵之城主题乐园二期蓝精
灵乐园冲破疫情阴霾，于2020年5月如期入市，开业后项目客流及销售表现均远超预
期，并荣获多项奖项，得到消费者及业界同行的关注及认可。项目于2020年12月被上
海市文旅局评为AAA级景区，为环沪旅游行业在后疫情期的复苏注入一剂强心针。
初露锋芒，未来可期
作为公司“长短结合、快慢结合、轻重结合”发展策略中的重要组成，轻
资产服务输出已逐步成为公司实现快速发展弯道超车的关键路径之一。截至报报告期
末，公司已经签订6个轻资产输出项目，其中4个为商业项目，2个为主题娱乐项目，
分别是扬州世茂广场、济南路港世茂项目、万宁华亚世茂欢乐城、宁德霞浦时代广场
和位于云南蒙自的云上天街茂险王儿童乐园，以及位于山西晋城的古书院矿主题乐园
项目。与此同时，公司已成立了“MWORKS”品牌，未来将以此为平台大力拓展写字楼
楼宇内的商务空间服务。此外，由于业务划分的原因，世茂集团权属的商业项目也是
由公司提供轻资产管理。
4)报告期内公司重大事项情况说明
报告期内，公司于9月获批济南世茂广场资产支持专项计划资产支持证券发
行24.50亿元额度，12月本专项计划项已经得到全额认购。此外，公司分别于3月、7
月及9月完成发行人民币40亿元公司债券，于1月完成发行人民币5亿元中期票据，于1
月、4月完成发行人民币10亿元定向债务融资工具，均受到市场投资者的积极参与和
欢迎。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2021年是我国实施“十四五”规划的开局之年，房地产市场将迈向新阶段
：
行业集中度进一步提升。房地产贷款集中度管理以及“三条红线”政策等
，是对行业整体的供给侧改革。在“稳”字当头的长效机制下，经营稳健、现金流充
裕、销售有一定增长潜力的头部企业具有更大的优势和更高的安全边际。
多元业态运营能力、精细化管理能力重要性与日俱增。在新的行业周期下
，“增量”逐步转向“提质”，粗放型发展逐步转向精细化运营。因此，城市运营多
元赋能、存量市场潜力挖掘、重与轻的资产结合将是发展的重要“第二曲线”。
区域一体化、都市圈发展再升级。十九届五中全会指出，坚持实施区域协
调发展战略，完善新型城镇化战略等要求。粤港澳大湾区、长江经济带等区域及区域
内城市间的空间统筹协调、要素的合理流动聚集将明显增强，优势区域的辐射带动作
用会再度提升。
(二)公司发展战略
2020年8月，在中期业绩发布会上，公司提出新的发展愿景，即致力于成为
有独特影响力的商业地产运营商。为了实现这一愿景，公司制定了“600823”的五年
发展战略，计划在未来5年，销售签约的年化增速达到40%，自持及经营管理收入实现
年化30%的增长。为了达成上述目标，公司将深耕8大核心城市群、坚持2大发展路径
、研究并力争孵化3大业务平台，公司将持续聚焦并发挥自身在商业地产领域开发的
优势，以实现快速、稳定、健康、长远的发展。
1)深耕八大核心城市群：
在战略资源方面，结合世茂集团的发展情况，未来公司将继续紧跟国家发
展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，深耕北京、济青、苏沪、杭甬、榕厦
、湾区、华中和成渝8大核心城市群。截至报告期末，公司在上述八大城市群的资源
占比达到9成以上，且大多围绕其中的核心城市落子布局二线及以上高能级城市，未
来公司将继续深化高能布局的策略，进一步加大对优质资源的储备。
2)坚持两大发展路径：
战略目标的达成，除了对核心资源的储备深耕外，更重要的是要选择并坚
持走有世茂特色的发展道路，从而实现成为具有独特影响力的商业地产运营商的愿景
。
走有世茂特色的“独特”发展道路
首先，公司将着力打造位于一二线城市核心地段、设计理念先进、品牌租
户优质、投资回报良好、服务品质高端，且有能力斩获世界级大奖的城市地标项目。
其次，在产品形态方面，公司将采用4+2+M的产品组合，旨在覆盖城市生活全部，构
筑大生活生态圈，创造无限可能的生活方式，以此来体现出不同于市场同行的独特性
。同时，依托世茂集团旗下的“科技”“文化”“金融”“教育”“康养”等多元业
务板块，公司在未来发展过程中也会以商办项目为载体，实现多元业务对主营航道的
升级赋能，为公司带来更高的社会价值。
成为有“影响力”的商业地产运营商
在影响力方面，秉承开放合作的理念，公司将倾力与政府、资方、企业及
同行通力协作、互惠共赢，携手打造健康稳固的合作伙伴生态圈。在发展过程中，公
司将积极推动与资方合作在资源拓展方面强强联手，并在合适的时机引入战投。在标
杆项目的打造过程中，公司将择机以公配运营的模式，参与城市运营，赋能城市发展
。与此同时，公司将加大推进与市场头部品牌的互惠协作，构建战略品牌阵营，扩大
影响力。最后，公司也会积极推动与优秀同行的协作，合作开发、互利共赢。
3)孵化三大业务平台：
最后在战略方针的指导下，坚持走有世茂特色的发展道路，通过对战略区
域的持续深耕和对核心能力的不断锤炼，公司将研究并力争在未来5年，孵化轻资产
商管、主题娱乐和金融服务3大业务平台。
公司将竭尽全力助力股东及投资者的价值兑现、实现消费者对美好生活的
向往、创造城市生活的无限可能，为成为有独特影响力的商业地产运营商而努力奋斗
。
(三)经营计划
2021年，在防控风险的同时，公司将进一步提速发展，全年计划实现合约
销售380亿元，实现同比40%的增长。计划租金+物管费收入达到14.9亿元，实现同比3
0%的增长。根据公司2021年的经营开发计划，为配合现有业务发展的需要，公司2021
年度资本性支出预计为270亿元，三项费用预计为42亿元，计划采用银行借款、债权
融资、预售房款、委托贷款等融资手段满足资金需求。
为达成上述发展目标，公司将着力在以下六个方面挖潜增效、优化管理。
1)精细运营
闭环式的监管政策环境对房企运营能力提出了更高挑战，行业将加速从杠
杆驱动过渡至运营驱动的时代。新的一年公司将更加注重精细化运营，降低管理摩擦
，优化决策机制，以提升运营效率。
此外，在商业运营方面，公司将继续推动主力产品“世茂广场”的标准化
建设，从产品、生产、管理多个维度入手，研发设计模块、细化工程组织、明确标准
工期、设定成本标准，以实现商业项目开发建设运营的提速、降本和增效。
2)精准投资
土地集中出让机制的出台，是对土地市场供给侧调控的进一步深化并将改
变全国主要城市土地市场的格局。土地出让节奏集中，要求房企短期内拿出更多资金
参与土地竞拍，不仅对房企资金运营能力更是对投资精准度提出了前所未有的高要求
。
为匹配双轮驱动的发展模式和“长短结合、快慢结合”的发展策略，公司
将进一步聚焦位于二线及以上城市中，区位成熟有潜力、地铁上盖、交通便捷、商住
比合理的优质土地资源。具备此类外部环境条件的土地有条件打造主力产品“世茂广
场”，将成为公司未来投拓的重点。
3)精心挖潜
对既有资源的挖潜，将有助于公司扩大营收，改善盈利能力，优化现金流
管理。一方面，公司的地产开发与商业运营团队将进一步通力协作，从资产管理运作
而非简单库存去化的视角出发，以以租代售、租售结合、股权出让等方式，充分挖掘
既有库存资源的价值。另一方面，对长期持有经营的物业，公司将顺应消费市场需求
的变化，持续推动招商调改和品牌升级，以进一步提升租金坪效，保持项目经营的活
力。
4)组织升级
战略目标的达成需要团结高效的组织去保障，结合发展现状公司未来将以
先裂变，再聚合的方式推动组织变革。裂变指的是公司将进一步缩短单个组织的管理
半径，让一线团队更聚焦当地资源的深耕与拓展，同时引入赛马机制，鼓励一线团队
之间的良性竞争，激发团队战力。聚合则为当组织发展到一定程度和规模后，再聚合
形成一股合力，让组织力构建形成公司在地区市场竞争中的护城河。此外，为保障核
心管理团队共享企业发展的红利，公司已经在研究制定全新的股权激励方案，并将在
方案成熟后选择合适的时机进行实施。
5)资本引流
“三条红线”监管政策的出台，使得房企“高杠杆”扩张的时代一去不返
，以合适的方式引入资本，成为未来驱动房企发展的重要动能。随着房地产金融体系
的发展和改革深化，尤其是2020年伴随着公募基建REITs的拉开帷幕，给未来商业物
业资产证券化的落地实施奠定方向。公司一方面将密切关注相关政策法规的出台，另
一方面也将积极推动与国内外知名地产基金的合作，寻找诸如资产收购、城市更新、
存量物业改造升级等机会，丰富公司资源获取的渠道和方式。
6)多元创新
作为线下流量的重要入口和场景，商业地产开发与运营的价值已不再仅仅
体现在狭义的租费收入层面。与多元业务的有机融合将有助于构筑用户高频交叉消费
场景，打造场景、客户、服务三者之间的生态闭环，从而使得商办物业得到价值重估
。因此公司将着重以商办项目为载体，持续推动多元生态环境的打造。2020年，公司
已成立了“MWORKS”品牌，未来将以此为平台重点孵化商务空间的增值服务，除此之
外，公司在室内亲子MINI乐园、IP合作等领域也在积极尝试，寻觅发展机会。
(四)可能面对的风险
1)宏观环境变化的风险
由于全球流动性的泛滥，2020年底通胀预期抬头，但随着货币政策回归正
常化，2021年可能会迎来本轮流动性周期的拐点。在低利率和货币宽松的推动下，房
地产市场的复苏对2020年3月以来的经济复苏周期带来较大贡献，但随着货币政策边
际收紧，再叠加监管政策频发的新局面，预计2021年房地产销售和投资均面临回落的
压力。
2)政策调控的风险
自2018年政府工作报告中首次明确提出“房住不炒”以来，中央政府对房
地产行业持续推行差别化调控，并逐步健全长效的管控机制，“稳地价、稳房价、稳
预期”已成为一切政策调控的终极导向。尤其是2020年，“三条红线”和“房贷集中
度”监管政策的出台，分别从供需两端对房地产行业实施深化管控。2021年年初集中
供地政策的出台，又成为对地产管控长效机制的进一步完善和补充。公司预计，监管
导向不会发生变化，但相关政策会随着市场的变化而不断调整，进而影响公司的经营
策略。
3)多元业务发展的不确定性风险
多元业务的培育和发展涉及对合作方式和盈利模式的探索，需要时间和经
验的积累，并不会一蹴而就，立竿见影。此外，受市场环境、合作方、竞争对手等多
方的影响，推进过程中会存在相当大的不确定性。对此公司将始终贯彻审慎稳健的管
理理念，秉承底线思维，加强对现金流的管控，以小步快跑、快速迭代的方式推动多
元业务的发展，注意防控风险，避免盲目投资。
四、报告期内核心竞争力分析
2020年宏观环境发生较为明显的变化，面对监管调控持续加码，供给需求
持续改革的新形势，公司认为去杠杆、长周期、重运营、强产品已成为新的发展趋势
，行业已加速迈入“内圣外王”的新时代。双轮驱动、资源充沛、产品丰富、财务稳
健、集团支持、多元生态六大核心竞争优势将成为新形势下公司立足行业，稳定发展
的护城河。
1)卓越的运营模式：
公司始终坚持以“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的模式，贯
彻“长短结合、快慢结合、轻重结合”的发展策略，积极推动公司的平稳发展。所谓
“长”指的是商办物业长周期的开发与运营；“短”指的是销售物业短平快的开发模
式；所谓“快和慢”，即为一方面凭借销售物业高效的传统打法提升资金使用效率，
另一方面要以匠心精神去钻研打磨行业精品。所谓“轻重结合”就是一方面以重资产
模式持有并运营位于高能级城市核心区位的优质资产，为公司带来源源不断的现金流
，另一方面则以轻资产输出服务的形式，实现公司多样化产品、全链条覆盖的综合运
营管理能力的价值兑现。未来，公司将继续优化平衡双轮驱动的运作模式，进一步促
进多种发展要素的有机融合，使得公司能沉着应对云波诡谲的市场环境，穿越行业周
期，平滑发展曲线，为社会、客户、股东和员工带来持续稳定的价值回馈。
2)优质的资源储备：
多年来，凭借前瞻性的战略眼光和精准高效的投资决策，公司在北京、济
青、苏沪、杭甬、湾区、榕厦、华中、成渝8大战略核心城市群持续深耕，积累了充
沛的土储资源。报告期末，公司已进驻30余座城市，拥有60余个项目，在建拟建面积
达到约2,042万平米，足以满足未来2-3年的开发运营需求。此外，公司始终坚持高能
布局的投资理念，二线及以上城市的土储占比达到了近七成。始终坚持对核心高能级
城市深耕布局的基本原则，使得公司储备项目具有较强的“抗风险”和“强溢价”能
力，也为公司未来的利润增长留下想象空间。
3)丰富的产品阵营：
通过对商业地产行业和零售消费需求的深入剖析，公司匠心构筑4+2+M的多
元产品阵营，以契合客户在生活、办公、文娱方面的多种需求。其中“4”指的是以
零售物业及办公物业为主营，以服务式精装办公与文化商街为补充；“2”分别指的
是自有IP与合作IP；“M”代表着MIX&MORE，即多种产品形态的灵活组合及开拓
创新。
尤其是在零售商业物业方面，产品阵营中不仅有能够迎合高端消费需求的
世茂国际中心产品、也有能满足社区配套消费需求的世茂52+型产品，还有以文化商
，融合城市内核和现代潮
流，能打造城市文化名片的“宽厚”系列文化商街。公司在产品阵营构建
过程中的核心要义是在产品的迭代升级和组合共生中，不断注入了MIX&MORE的理
念，实现了1+1＞2的效果，体现了不断开拓创新的精神。
4)稳健的财务结构：
历年来公司始终保持着稳健的发展步伐和审慎的管理理念。公司资产规模
稳定增长的同时，负债管控有效合理。报告期末，公司拥有总资产1,493亿元，过往
三年实现了年化17%的增长；归母净资产261亿元，过往三年实现了年化5%的增长。与
此同时，公司剔除预收款后的资产负债率长期低于70%，有息负债率低于30%。
此外公司始终高度重视对流动性风险的管控，历年来现金短债比均大于一
倍。充裕的在手资金为公司的短期偿债能力提供了坚实保障。此外，公司的债务结构
也非常健康，报告期末，公司现存有息负债共计244亿元，其中债券占比47%、银行借
款占比34%、CMBS余额占比13%，从负债的期限结构上来看，1年内到期的债务占比仅2
4.3%，长短债比大于3倍，表现优良。公司稳健的管理作风、良好的企业信用、健康
的财务结构，得到了债券市场投资者的高度认可，发行利率在业内始终维持低位，体
现了机构投资者对公司平稳发展的认可和信心。
5)雄厚的集团支持：
母公司世茂集团以“缔造生活品味、成就城市梦想”为己任，历经30余年
发展，已布局超过全国140多座核心城市。依托“大飞机战略”，世茂集团已建立起
以地产开发为核心主体，商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼，高科技
、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展尾翼的产业协同逻辑。
作为世茂集团“大飞机战略”的坚实一翼，世茂股份健康长远的发展始终
得到了集团母公司的大力支持。长久以来，公司一直在积极推动主营业务航道与集团
在多个产业领域资源布局的嫁接融合，共享集团在资本市场、品牌影响、地区深耕、
多元业务等各个方面的优质资源。与此同时，集团母公司在技术革新升级、管理体系
打造等多个维度的持续输入和支持，也为公司健康平稳的发展保驾护航。2020年，大
股东的增持行动也凸显了对公司未来发展前景的信心。
6)和谐的多元生态：
展望未来，地产行业以其规模巨大、场景众多、赛道宽广的特点仍将是国
内最大、最好的市场之一。但是随着监管调控的持续加码，聚焦地产开发销售的单一
发展路径，已愈发触及发展瓶颈。而商业地产作为加强内循环、提振消费、扩大内需
的重要载体和场景，及线下最重要的流量入口之一，有机会嫁接多元的业务模式，贯
通上下游产业链，从而形成和谐共融的生态环境。
深耕商业地产开发运营多年，公司始终并将继续坚持以商办综合体的开发
、运营和销售为主营航道，积极引入战略投资的同时，尝试与头部领先的产业合作方
强强联手，合作共赢。同时公司将继续坚持以商办项目为载体，嫁接多样化的服务场
景，以多元化的盈利模式和企业生态助力打造公司发展的第二生长曲线。
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)宏观形势与行业发展情况
后疫情时代下，我国经济正面临“窗口期”，防风险、去杠杆成为主导趋
势。房地产板块政策再次全面升级，实现全方位、全主体调控，延续了抑投机、去杠
杆、稳预期、运营驱动的导向。2021年上半年，房地产市场呈现以下特点：
1、销售：上半年成交虽超预期，但增速逐步收窄下降。
受疫情后资金环境、改善需求等多方因素影响，上半年商品房销售面积88,
635万平方米，同比增长27.7%，较2019年同期增长17%；商品房销售额92,931亿元，
同比增长38.9%，较2019年同期增长31.4%。由于政策面收紧，6月核心二线城市及普
通二线城市成交量环比下降，三四线城市成交量同比下降，购房需求或进入积累期。
2、拿地：首批集中供地热度较高，竞地规则逐步转向“非价高者得”。
首批集中供地的热度维持高位，从溢价率来看，供地核心区溢价率为17.4%
，较2020年提升2.6个百分点；从楼面价来看，19城核心区及非核心区土地推出楼面
价较2020年同口径楼面价均有超10%的增幅。就竞拍规则而言，热点城市限制条件较
多、规则复杂、拿地门槛高，不再单纯“价高者得”，除资金调度能力外，对企业的
多元运营能力也是全方位的考验。
3、融资：行业融资规模下降，供需两端融资环境持续收紧。
2021年1-6月，房地产行业融资总额超11,089亿元，同比下降约8%，环比下
降约6%。此外，银行系统的集中管理对于地产行业供需两端的资金压力已开始有所显
现，居民中长期贷款4月增量同比增速收窄至12%，5月同比转负至下滑5.1%，显著低
于销售增速。
4、商业：整体需求回暖，但企及2019年水平仍需时日。
根据中房指数调研数据，上半年主要商业街商铺租金水平整体下跌，但跌
幅较2020年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升。另外，
1-6月共新开购物中心148个，总体量超1330万平方米，对比去年同期增长约3倍，相
对于2019年同期数量约为86%，体量约90%。客流也已趋于稳定，但不及2019年同期。
整体商业市场回暖态势虽明显，受限于宏观环境、偶发疫情等影响，与2019年同期水
平相比仍有差距。
5、办公：市场企稳向好，板块及行业分化显现。
2021年上半年，一线城市写字楼市场普遍回暖，空置率下降，如二季度上
海甲级写字楼净吸纳量环比增长10.2%，北京甲级写字楼净吸纳量超24万平方米，刷
新近十年单季度净吸纳量新高。根据仲量联行研究表明，虽然全国市场整体向好，经
营情况较为稳定的办公楼项目业主议价能力增强，但不同板块的表现仍存在较大差异
，部分板块由于供给压力存续或空置面积未被吸纳，租金回升速度较为受限。
(二)主营业务情况
公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的
综合地产上市公司。公司紧跟国家发展布局，坚持深耕与拓展，聚焦湾区、苏沪、杭
甬、济青、成渝、榕厦、华中、北京八大战略核心城市群进行业务布局，以打造高标
准的商业综合物业为己任，助力城市化进程，将人民日益增长的对美好生活的需求作
为各项建设的动力和源泉。
公司深悉城市、生活与人之间共生共息的亲密关系，力求将商业作为美好
生活的重要载体，秉承“回归生活本质”的开发理念，通过城市运营、城市赋能和价
值创新构筑独特影响力，竭力为人们创造具有未来生活想象的城市空间。
2021年上半年，面对复杂的市场环境，公司始终保持稳健的发展步伐，在
夯实基础管理的同时，不断提升运营效率和品牌影响力，优化组织管控，持续推动更
高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。
二、经营情况的讨论与分析
（一）报告期内主要经营情况说明
2021年上半年公司平稳发展，在努力夯实基础管理、控制经营风险的同时
，积极推动各项业务保持良好的发展势头。
(1)总体经营业绩：
公司上半年实现营业收入119.01亿元，同比增长30%，其中房地产销售收入
110.03亿元，同比增长28.25%；房地产租赁收入（租金+物管费）6.53亿元，同比增
长29%。公司实现综合毛利润45.90亿元，同比增长33%，综合毛利率38.6%，较去年同
期提升0.84个百分点，净利润21.80亿元，同比增长26%，归属于上市公司股东净利润
11.43亿元，同比增长10%。
在经营业绩实现稳步增长的同时，公司始终高度重视防控风险，对现金流
及负债管理持续优化，报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为63.26%，有息
负债率为18.83%，现金短债比2.10倍，三道红线指标全部绿线达标。
(2)地产开发与销售：
公司上半年累计实现销售签约166亿元，同比增长77%，完成年度销售签约
目标的44%，较去年同期提升9个百分点。销售签约面积78万平方米，同比增长95%，
销售均价维持高位达到约2.13万元/平方米，销售回款165亿元，创历史新高。
公司布局的重点发展区域，持续输出稳定产能，其中湾区、榕厦、杭甬城
市群上半年的销售签约分别达到了52亿、31亿和28亿。从城市能级的分布来看，上半
年二线及以上城市的产值贡献达到近9成，充分体现了公司聚焦核心城市群，深耕高
能级城市的打法和成效。
优质项目持续受到市场热捧，比如宁波潘火项目，开盘首日即去化70%，上
半年销售签约17亿元，签约均价达到约3.4万元/平方米。珠海港珠澳口岸城项目，连
续8个月霸榜珠海商办类产品销冠，上半年销售面积约4万平方米，签约均价达到约4
万元/平方米。深圳龙岗项目，则以城市地标级品质，继续蝉联深圳市同类型产品销
冠，上半年销售签约13亿元，签约均价突破4万元/平方米。根据年初铺排的供货计划
，公司上半年的供货占比仅约3成，下半年的集中供货预计会给公司带来更大的业绩
贡献。
新增土地储备方面，上半年面对首批集中供地中部分城市非理性的土地拍
卖市场，公司理性布局，分别于杭州、长沙、宁波斩获3幅商办综合用地，总价45.7
亿元，总计容建筑面积约46万平方米，单方成本约10,000元/平方米，较高的货值地
价比也保证了项目未来可观的利润贡献。
(3)商业经营与管理：
2021年上半年，随着疫情的缓解，整体市场延续了稳定复苏的态势，但静
水流深，疫情所引发的居民生活及消费方式的变化，使得行业复苏呈现出结构性、差
异性分化的特征，消费者购物的多变性和交叉性共存，尤其是随着年轻消费群体的崛
起，其对社交娱乐和强体验的线下消费场景表现出更热切的追求，这也在潜移默化地
推动着后疫情时代实体零售行业深层次的变革。
公司深切地意识到购物中心只有不断去创造能满足消费者情感性、社会性
需求的消费场景，才能在后疫情时代把握消费复苏的节奏，在激烈的市场竞争中抢占
先机。上半年，公司在管商业项目的销售客流均较去年同期大幅增长，其中累计销售
同比增长61%，累计客流同比增长86%。除受零星疫情影响的部分区域外，绝大部分项
目的经营状态已恢复乃至超过2019年同期水平。
以济南世茂广场为例，项目以“新态度-鲜生活”的年度主题，转身为极具
城市向心力和文化属性的生活能量场，以创新营销、创新场景及内容优化升级，打造
出其独有的“城市向心力”。五一期间项目累计实现销售额4,200余万元，创开业以
来的历史新高，客流超62万人次，较2019年同期提升13%。
此外，新一代世茂广场产品中的旗舰项目，厦门集美世茂广场于4月底成功
开业，招商率100%，开业率95%，60%以上为区域首进品牌，开业当日客流突破20万人
次，销售1,000万元。未来几年公司在杭州、宁波、济南、武汉、珠海、淄博等地，
陆续会有新的世茂广场产品逐步入市，为公司在商业地产方面的不断进步打下坚实基
础。
今年4月，公司于深圳举行了世茂国际中心（ShimaoCommercialCenter，简
称SCC）产品的概念发布会，深圳世茂深港国际中心商业部分揭开神秘面纱。作为体
系内以商业思维诠释城市发展的新型城市级标杆综合体，SCC产品的发布体现了公司
秉承“为城市的大生活”的经营理念，立足商业地产持续推动产品升级迭代，进一步
深化世茂商业纵深布局的决心。
(4)写字楼经营与管理：
2021年上半年，写字楼市场整体回暖，数据显示各主要城市的写字楼空置
率同环比均呈现下降态势，租金水平的降幅也在迅速收窄。但仔细观察可以发现，各
地办公租赁市场的分化趋势随着经济周期的波动被进一步被强化，一方面项目本身的
品质决定了其经营业绩的底线，另一方面项目团队的运营能力和对市场的判断又决定
了其经营表现是否能跑赢大势。
公司在写字楼运营管理方面有着非常成熟的体系和经验，通过精细化的服
务标准，全方位的人性化管理，在增加空间温度和客户黏性的同时，有效助力项目实
现靓丽的业绩表现。截至2021年半年度，公司在管的8栋在营写字楼项目中有4栋已进
入稳定经营状态，出租率始终保持在90%以上。此外，处于爬坡期的项目也保持强劲
的上升势头，深圳前海世茂大厦入市仅一年半，出租率达到83%，签约速率和去化量
均领跑前海片区，项目有望在三季度提前完成出租率85%的全年租赁目标。上述成绩
的取得，充分体现了公司把握区域市场动向，应对激烈市场竞争的能力，同时也显示
出客户对公司写字楼运营管理和服务品质的高度认可。
(5)主题乐园的经营与管理：
主题娱乐板块，上海世茂精灵之城主题乐园延续了开业以来的市场热度，
上半年接待各地游客35万人次，实现销售收入4,000万元。开业一周年，累计接待游
客量破百万，累计实现销售破亿元，交出满意答卷。此外项目还通过周年庆系列活动
，引入水乐园等一系列举措，不断挖掘可经营资源，丰富游园的趣味性和新鲜感，提
升游客的复游率。
开园至今，项目不仅受到了环沪地区年轻家庭客群的欢迎，同时也获得了
业内的高度关注和认可，于今年5月荣登中国游艺机游乐园协会（CAAPA）发布的“20
21中国文旅企业影响力品质榜”，荣获“品质文旅项目”，同时分别于5月和6月荣获
第21届IAI国际旅游奖银奖以及ThemePark颁发的“年度卓越国际IP主题公园运营奖”
。
珠玉在前，公司趁势而上进一步探索与比利时蓝精灵版权方IMPS在其他多
个领域的合作机会。恰逢中比建交50周年，项目组织的“DreamSMURF”蓝精灵全国公
益巡展，获得了比利时王国驻上海总领事馆及联合国儿童基金会的大力支持，以实际
行动彰显了公司运营国际IP的能力。
在探索与国际IP深度合作的同时，公司在原创自有IP“灵石茂险王”的打
造上，也在不断摸索尝试，精研多款适用不同场景、欢乐有趣的乐园产品。继大型主
题乐园石狮世茂茂险王主题乐园之后，公司最新研发的适用于商场室内空间的首座“
探洞秘境”乐园亦于今年7月在成都开园。此外，以主题策展形式呈现的“茂险小镇
”和以淘气堡形式呈现的“大茂淘淘funny乐园”也分别在多个项目输出，在吸引当
地消费者的同时，有效赋能了传统商业活力。公司另一在营主题娱乐项目世茂云上厦
门观光厅借助旅游市场回暖之势，上半年举办多样的主题活动，进一步强化旅游地标
属性。在报告期内，项目累计客流同比大幅提升180%，经营表现得到消费者认可。同
时，项目亦打造G-SPACE复合空间，于体验中融入餐饮业态，赋予生活更多仪式感。
（二）关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业格局和发展趋势
（1）正确理解政策意图，适应新的发展格局
地产行业及其产业链因占GDP的比重较高、影响较大，在国家的经济发展中
还是保有举足轻重的地位。公司认为，围绕“三稳”要求出台的各类监管调控政策，
并不是对行业内所有企业的无差别打压，而是对原有以高杠杆推动高增速这一非健康
的发展模式加以约束和限制。公司预计，“房住不炒”仍将是未来相当长一段时间内
国家对房地产行业发展调控的主基调，并将使得地产行业呈现出新的周期规律。
（2）马太效应持续扩大，长期主义或被价值重估
在“稳”字当头的长效机制下，供需两端的政策调控将重塑发展格局，推
动行业进入转轨周期。历史经验表明，每一次调控和改革，都会促进生产要素和行业
资源向头部优质企业集中。公司判断，经营稳健、坚持长期主义、具备多元业态运营
能力的头部绿档房企未来将具有更大的发展优势、更高的安全边际、更广的成长空间
和更强的发展韧性。
（3）运营升维促发展，商业地产静待价值兑现
长期来看，土地收支管理的透明化、规范化将有利于推动地方政府进入到
更持续的土地财政阶段，利好商业地产、物业管理、物流地产等业态的发展。商业地
产作为国内消费及服务升级的重要载体，在推动全民共同富裕、提升生活质量和促进
经济结构转型中发挥着重要作用。公司认为，商业地产将逐步进入基本面和政策面共
振发展的阶段，商业运营及管理为企业和社会所带来的价值，将获得市场的进一步认
可。
2、公司发展战略
在新形势下，重新审视行业发展格局，总结自身及同行的发展经验和教训
，公司计划对原有的发展战略和目标进行调整，经管理层的充分研究和讨论，制定并
明确了公司未来的发展纲要，即世茂股份的发展要始终追求1个总目标、坚持2条主线
、打好3大攻坚战、推动4大能力建设。
（1）一个总目标：成为有独特影响力的商业地产运营商
秉承赋能城市生活、探索商业本质的精神，公司将聚焦发挥自身在商业地
产领域开发运营的禀赋及优势，致力于成为有独特影响力的商业地产运营商。
（2）两条发展主线：坚持双轮驱动、坚持轻重并举
首先，公司将始终坚持以“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的
发展模式，贯彻“长短结合、快慢结合”的发展策略，以期能实现穿越行业周期、平
滑增长曲线的稳步渐进式发展。与此同时，从公司业务的特点出发，紧密契合行业发
展趋势，贯彻落实“轻重并举,以轻带重,以重促轻”的发展导向，在持续深耕“重资
产”品质商办的同时，依托精细化运营和专业化资管能力，公司将加速推动向轻资产
模式和平台化企业转型升级的步伐。
（3）三大攻坚战：防范风险、提升发展质量、实现可持续发展
首先要强化公司抵御市场波动、防范风险的能力，通过压降负债、加强现
金流管控、树立风险意识，完善风控体系等举措，使公司能尽快适应新的发展格局和
生态环境。其次要通过去库存、降空置、调结构、树标杆等手段，多管齐下改善经营
品质和效益，用卓越的运营能力来驱动公司发展，提升发展质量。最后则是深入贯彻
新发展理念，通过精准投资、技术赋能、产品创新、生态营造等方式，挖掘公司的第
二生长曲线，推动可持续发展。
（4）四大能力建设：重运营、稳储备、精投拓、强创新
重运营，通过深入推行产品及管理标准化建设，运用数字化手段，不断夯
实基础运营管理能力，提升运营效率；
稳储备，在维持土地储备总量稳定的同时，坚持向核心城市群中高能级城
市布局的原则，逐步优化土地储备结构，同时保障筹建项目稳定的输出和供应；
精投拓，提升精准投资的能力，充分发挥公司综合体开发优势，选择适配
发展诉求的优质资源，避免急躁冒进、盲目增仓；
强创新，增强创新意识和创新能力，不断摸索实践新的商业模式，同时有
能力运用新技术重构消费场景，以提升运营品质，改善用户体验。
3、经营计划
2021年下半年，公司将继续保持稳健的发展态势，在政策环境不再继续收
紧的前提下，尽全力完成全年380亿元销售签约目标，同时全年租赁经营收入努力完
成14.9亿元。为此，下半年公司将继续在以下几个方面挖潜增效、优化管理。
（1）房地产开发业务
“去库存、保供货、冲销售”将成为下半年公司房开业务的主旋律。截至6
月末，公司拥有库存货值218亿元，下半年计划供货236亿元，合计454亿元，可售货
值中90%位于二线及以上城市，杭甬、湾区、榕厦“三大粮仓”可售资源的占比分别
达到了24%、19%和15%。整体来看，下半年可售货值充裕，高能级城市的货值占比较
高，区域分布均衡，为达成全年业绩目标创造了较好的基础，公司将通过各项经营管
理举措在继续消化既有库存的同时，全力保证下半年的供货计划能如期达成。
（2）商业经营与管理
下半年，在营商办项目要把握市场趋势，勇于迎难而上，重点推动“降空
置、调结构、树标杆”工作的落实。充分挖掘经营资源，提升运营效率，增加品牌影
响力。
“降空置”能立竿见影地使在营项目中空置闲置的资源产生经营收益，公
司希望在营商业项目和进入稳定经营期的写字楼项目的空置率能尽可能保持在5%以下
，而尚处于爬坡阶段的写字楼项目，下半年能将出租率提升5-10个百分点。
“调结构”则是鼓励项目勇于走出舒适区，顺应消费市场趋势，不断优化
品牌组合和租户结构，勇于将项目内一些因历史原因而遗留的大面积、低坪效、低贡
献的租户进行汰换，坚定不移地推动在营项目的改造工作，改善经营品质，提升运营
效率。
“树标杆”则是要求体系内表现优异的项目能持续保持市场领先，通过精
细化管理和高品质服务，逐渐形成具有世茂特色的品牌影响力，成为区域消费及写字
楼市场的引领者。
（3）精准投资
首批集中供地落幕后，多因素作用下“两集中”政策稳地价、稳预期效果
并不明显，核心一二线城市土地拍卖热度依旧较高。基于此，后续集中供地将从竞拍
规则出发，进行细则互补，引导理性拍地，促进市场健康发展。面对如此的市场环境
，公司将始终保持审慎理性的姿态，充分发挥综合体开发优势，精准选择适配公司战
略发展方向的优质资源。
（4）轻资产管理输出
坚持“轻重并举”的发展主线，下半年公司将大力推动轻资产业务的发展
，挖掘市场痛点，以客户需求为锚，依托全产业链的管理能力、多元业态的管理优势
和世茂集团良好的品牌形象，积极外拓，坚韧扎根，发力主要核心城市群，站稳一线
及强二线城市，力争在三年内实现轻资产品牌在重点城市的布局，并以此为基础携手
合作伙伴，尝试构建商用物业全场景的服务平台。
（5）组织升级
为应对新的发展环境，公司在推动组织裂变的同时，计划逐步将原有实体
两级、虚拟三级的组织架构向实体三级的架构进行转变。随着业务规模的扩大和业务
复杂程度的提升，公司在城市公司层级的管理团队将逐步做实，从而使得城市公司的
自主能动性得到进一步提升，能更灵活机动地调配辖区内的优势资源，根据当地的市
场环境和实际业务情况，聚强击要，构建公司在地区市场竞争中的护城河。
（6）资本引流
公司将择机推动与国内外知名地产基金的合作，寻求诸如股权交易、小股
操盘、城市更新、存量物业改造的机会，各取所长及所需，借机优化公司资产结构的
同时，进一步丰富资源获取的方式和渠道。
（7）可持续发展
公司密切关注绿色发展、社会和谐和公司治理等重要课题，贯彻可持续发
展理念，为社会创造更大价值。在绿色发展方面，公司将响应国家号召，发挥在商业
地产领域的优势，在绿色建筑、绿色运营、绿色社区等方面采取各项措施，践行国际
标准，认真履行企业在环境保护方面的责任。在共建和谐社会方面，公司深切的意识
到运营商业的本质就是运营人的生活，因此始终希望能为消费者、客户和员工提供健
康舒适的环境、温馨体贴的服务和安全无忧的产品，以体现公司对人和社会的关爱。
最后，公司将继续优化并完善现有的内控管理体系和信息沟通机制，信以为本，循而
行之。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
(1)宏观下行的风险
预计自2021年二季度起，经济下行的压力将逐步增大，中美关系的不确定
性可能会影响经济预期和终端需求，7月制造业PMI也显出国内产需双弱的苗头。此外
，近期德尔塔变种毒株的爆发，使得疫情发展的不确定性进一步增加，各地防控防疫
强度已接近2020年疫情伊始最严水平，综合防控持续的长度及力度，可能会对公司商
办项目的运营带来一定冲击。
(2)政策调控的风险
自2018年政府工作报告中首次明确提出“房住不炒”以来，中央政府对房
地产行业已逐步建立健全长效的管控机制，尤其是2020年下半年至今房地产调控政策
层层加码，供需两端持续结构性收缩。公司预计，短期内监管导向并不会发生变化，
但相关政策会随着市场的变化而不断调整，进而影响公司的经营策略。
(3)多元业务发展的不确定性风险
多元业务的培育和发展涉及对合作方式和盈利模式的探索，需要时间和经
验的积累，并不会一蹴而就，立竿见影。此外，受市场环境、合作方、竞争对手等多
方面的影响，推进过程中存在很大的不确定性。对此公司将始终贯彻审慎稳健的管理
理念，加强对现金流的管控，注意防控风险，避免盲目投资。
四、报告期内核心竞争力分析
自2020年下半年开始，在坚持“房住不炒”的定位和“稳地价、稳房价、
稳预期”的要求下，随着“三线四档”，“贷款集中度管理”和“集中供地”新政的
相继出台，再叠加限购限贷、贷款利率上调等地方性政策的影响，中央调控与地方政
策共振已使得房地产行业的发展逻辑发生根本性变化，企图通过高杠杆、高负债、高
周转来实现规模化发展的时代已一去不复返了。
新形势下如何防控风险避免发展失速、如何推动企业从高速发展向高质量
发展转变、如何实现可持续发展，已成为摆在众多房企面前急需解决的三大课题。审
视当下的市场环境，公司认为继续保持并不断强化双轮驱动、资源充沛、产品多元、
财务稳健、集团支持、服务生态六大特点，是公司实现稳定发展的重要保障。
(1)双轮驱动的运营模式：
公司始终坚持以“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的发展模式
，贯彻“长短结合、快慢结合”的发展策略，积极推动公司的平稳发展。所谓“长”
指的是商办物业长周期的开发与运营；“短”指的是销售物业短平快的开发模式；所
谓“快和慢”，即一方面凭借销售物业高效的打法提升资金使用效率，另一方面要打
磨行业精品，改善运营能力，提升经营品质以获取自持物业源源不断的现金流。公司
将始终坚持并继续优化双轮驱动的运营模式，使得公司有能力沉着应对不断变化的市
场环境，穿越行业周期，平滑增长曲线，创造持续稳定的价值回馈。
(2)优质的资源储备：
紧跟国家加快推动区域协调发展，深入实施西部开发、东北振兴、中部崛
起、东部率先的区域发展总体战略，依托集团优势资源，公司在湾区、苏沪、杭甬、
济青、成渝、榕厦、华中、北京八大战略核心城市群持续深耕。截至报告期末，拥有
总土地储备约1,892万平方米，其中二线及以上城市的土地储备占比达75%，可以支持
公司未来2-3年的开发运营需求。此外，基于多年来理性稳健的布局原则，公司储备
的资源能较好地匹配未来的发展目标。
(3)多元的产品阵营：
贯彻“永不止步、不断探索与创新”的精神，公司匠心构筑4+2+M的多元产
品阵营，以契合客户在生活、办公、文娱方面的多种需求。其中“4”指的是以零售
及办公物业为主营，以全场景商务服务与“宽厚”系列文化商街为补充；“2”分别
指的是自有IP主题娱乐与合作IP主题娱乐；“M”代表着MIX&MORE，即多种产品
形态的灵活组合及开拓创新。
多样化的产品类型，使得公司在开发建设过程中，能因地制宜地选择最合
适的产品组合，并在运营的过程中不断注入MIX&MORE的理念，优化用户体验、丰
富产品内涵、实现投资价值的最大化。
(4)稳健的财务结构：
在防范化解金融风险的要求下，随着“三线四档”政策的出台，稳健的财
务结构愈发成为护航公司平稳发展的压舱石。报告期末，公司拥有总资产1,548亿元
，归母净资产274亿元，均较2020年末稳步提升。与此同时，回测过往三年，“三道
红线”指标全部绿线达标。
此外，公司的债务结构也非常健康，现存有息负债共计276亿元，现金短债
比2.10倍，短期偿债无忧。公司严守绿线的管理风格、良好的信用记录均得到了市场
投资者的高度认可。面对上半年债券市场的波动，公司的债券发行仍进展顺利，利率
始终维持低位，体现了债券投资者对公司平稳发展的认可和信心。
(5)雄厚的集团支持：
作为世茂集团“大飞机战略”的重要一翼，世茂股份的发展始终得到集团
母公司的大力支持。长久以来，公司一直在积极推动主营业务航道与集团在多个产业
领域资源布局的嫁接融合，共享集团在资本市场、品牌影响、地区深耕、多元业务等
各个方面的优质资源。与此同时，集团母公司在技术革新升级、管理体系打造、人才
梯队培育等多个维度的持续输入和支持，也为公司健康平稳的发展保驾护航。
(6)携手共创服务生态：
商用物业作为联结商品服务与普通消费者的载体，天然具有渠道属性，而
商业地产运营商，作为商用物业开发运营的主导者，有机会打通产业链壁垒，整合上
下游的优质资源，从而为客户创造更加丰富而独特的价值。
深耕商业地产开发运营多年，公司始终在尝试从客户的需求出发，以商用
物业为载体探索多元业务模式，挖掘盈利空间。今年7月，世茂股份全场景商务服务
品牌MWorks的发布，标志着公司在构建服务生态体系方面迈出了重要的一步。未来，
公司将继续以空间服务、智慧赋能、企业成长、生活体验为着力点，携手合作伙伴，
共同为用户提供更完善、丰富、贴心的服务。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是“十三五”规划的收官之年，尽管存在新冠疫情的爆发与外部经
济环境变化的双重影响，全年房地产市场仍表现出强劲韧性，内生增长的基本面多维
向好。在“房住不炒”、
“因城施策”的总体基调下，全年房地产市场呈现以下特点。
销售：成交规模基本恢复，长三角、珠三角区域价格增长明显。
2020年，全国商品房销售面积约17.6亿平米，较上年增长2.6%；销售额约1
7.4亿元，同比增长8.7%，增速均超19年水平。分城市及区域而言，上海、广州、深
圳三地商品住宅成交面积同比均超15%；长三角及珠三角区域住宅价格累计上涨5.22%
及3.24%，热度及活跃度保持高位。
拿地：布局回归高能级城市，“三道红线”后绿档房企逆市拿地。
分能级来看，一线城市土地成交建筑面积增幅居首位，较19年同比增加26.
9%；二线城市土地成交建筑面积则与19年同比基本持平，仅增加1.9%。“三道红线”
政策发布后，红色、橙色两档房企投资金额均有较大幅度的回落，降幅分别达41%、6
1%，而绿档房企投资力度较之前水平上升了44%。
融资：“三条红线”后监管进入新时代，融资成本短期内承压
2020年，房企融资环境整体由年初复工复产后的相对宽松演变至年末“三
条红线”政策后的逐步收紧。一二季度，95家典型房企融资总量均超过4,000亿元，
好于下半年融资表现。预估随着监管的逐步推进，房企融资成本短期内将持续承压。
商业：开业量创近年新低，新一线城市相对活跃。
据联商网零售研究中心统计，2020年全国新开业商业项目数量374个，同比
下降28%，剔除35个存量改造物业外，全新入市商业项目仅339个，创下近三年的新低
。从城市分布来看，以开业数量≥6个为标准，成都、上海、深圳为前三，杭州、南
京、佛山、重庆等城市均排名前列，展现出新一线城市的相对活跃的商业氛围。
办公：全年租金普遍下调，多个城市面临供给高峰。
受疫情冲击，主要一二线城市办公市场租金表现均以下行为主。北京、上
海和深圳均有超7%的租金降幅；武汉、天津、成都也有2.2%至7.7%的降幅。随着疫情
的有效控制，全年全国一
二线主要城市共入市甲级办公楼超过450万平米，或带来额外空置压力。
二、报告期内主要经营情况
2020年公司顶住疫情压力，实现稳健发展，在努力夯实基础管理、控制经
营风险的同时，积极推动各项业务发展保持良好势头。
1)总体经营业绩：
公司全年实现营业收入217.05亿元，同比增长1.19%，其中房地产销售收入
202.44亿元，同比增长1.25%；房地产租赁收入（租金+物管费）11.49亿元，同比下
降1.52%；
报告期内，公司实现综合毛利润76.73亿元，同比增长2.20%，综合毛利率3
5.35%,较2019年同期提升0.34个百分点。受疫情影响，公司实现净利润32.49亿元，
同比下滑15.43%，归属于上市公司股东净利润15.50亿元，同比下滑36.20%。
公司始终高度重视防控风险，对现金流及负债管理持续优化，报告期末公
司拥有的货币资金余额达到143.54亿元，同比增长11.90%，其中非受限现金124.40亿
元，现金短债比达到2.09倍。剔除预收账款之后的资产负债率为65.41%，有息负债率
为20.22%，持续维持低位，三道红线均全部绿线达标。
2)地产开发与销售：
顶住疫情压力，实现目标达成
报告期内，公司全年累计实现签约销售272亿元，同比增长11%，完成年度
签约销售目标的101%。签约销售面积虽略有下降达108万平米，但销售均价突破历史
新高达到2.52万/平米，同比增长27%。较高的签约单价体现公司整体的业绩贡献向高
能级城市、高品质项目集中的趋势，也为公司未来结算利润率的提升提供了有力保障
。
聚焦经济重镇，核心产能强劲
长久以来坚持聚焦经济重镇，布局高能级城市的发展策略，为公司带来强
劲的核心产能。
2020年公司实现的签约销售中，国家战略发展的重点区域贡献突出，湾区
、杭甬、苏沪城市群的销售签约占比近7成，二线及以上城市的产值贡献达到84%以上
。
明星项目吸睛，来年贡献可期
部分明星项目入市即受到市场热捧，比如深圳龙岗项目，全年实现销售签
约51亿元，销售面积约10万平米，签约单价突破5万元/平米，成为公司的年度销售冠
军。珠海港珠澳口岸城项目，9月开盘至年底实现销售签约36亿元，销售面积约10万
平米，签约单价突破3.5万元/平米。宁波潘火项目，6月拿地，11月即实现供货，至
年底已实现一期售罄，全年销售签约23.6
亿元，销售面积近7万平米，签约单价达到约3.5万元/平米。上述明星项目
在新的一年会继续供货，部分热销产品会进一步提振售价，鉴于销售周期拉长至全年
，预计会给公司带来更大的业绩贡献。
持续加大供货，开工显著提升
报告期内，公司房地产开工面积约289万平米，同比增长13%；竣工面积约9
9万平米，同比增长2%。截至报报告期末，公司在建面积约1,034万平米。新开工及在
建面积的大幅增长，一方面体现了公司加大供货的决心和力度，另一方面也为来年签
约销售业绩的增长提供了有力保障。
新增优质土储，坚持高能布局
新增土储方面，2020年公司继续加码增仓，全年新增11幅优质地块，新增
计容面积277万平米，在武汉、成都、济南、宁波等高能级城市均获得了新项目。公
司始终坚持在合适的时机布局高能级城市，新增土储中二线及以上城市的占比达到了
65%。此外，新增土储中股权转让项目的面积占比达到3成以上，在集中供地新政的大
背景之下，未来公司将更加注重多元化的资源获取方式。
3)商业经营与管理：
调整步伐、再启征程
2020年，突如其来的新冠疫情对国内零售、餐饮及娱乐行业均造成了巨大
的冲击和考验，客流骤降致使销售业绩出现断崖式下跌，零售企业迫于现金流压力不
得不削减开支、短时歇业、缩租退铺、推迟开店计划，其负面影响迅速传导至商业项
目，影响正常经营。
秉承同舟共济，携手共进的原则，公司在新冠疫情期间给予租户各类纾困
扶持及租费减免共计约1亿元，此外公司还通过租费缓交、帮助租户争取政府补贴、
与属地银行沟通为租户争取低息贷款等多种方式与租户共克时艰。
在此市场环境下，公司顶住疫情压力，全年实现租金+物管费收入约11.49
亿元，与去年同期基本持平，通过联动政府资源、利用网红经济助力线上销售、促进
社群消费、开启夜经济模式等多种手段，有效把握了后疫情期的消费复苏，避免了主
营业务业绩出现较大幅度下滑。截至报报告期末，公司的综合出租率较2019年年底仅
小幅下滑约4个百分点，较2020年年中已基本持平，疫情影响已逐步得到化解，销售
客流持续回暖。
跑赢大势、战绩骄人
近年来各地写字楼供应激增，再叠加新冠疫情、贸易战等因素带来的影响
，致使全国主要城市写字楼市场供需失衡的局面进一步加剧，空置率攀升，租金下滑
，市场整体承压。虽然下半年随着疫情缓解、经济复苏，部分城市出现了写字楼市场
净吸纳量回暖的迹象，但短期内仍无法扭转周期下行趋势，各主要写字楼市场，尤其
是二线城市的回暖复苏仍需时日。
面对宏观经济环境和写字楼市场波动，公司在响应政府号召实施纾困扶持
和加强防控防疫措施的基础上，采取了积极灵活的应对策略，通过推行灵活的租赁周
期、推出定制化办公产品、进行线上直播租赁营销等手段，有效抵御周期下行的市场
压力，取得了良好效果。
尤其是新入市的两个办公楼项目，均大幅跑赢当地市场。深圳前海世茂大
厦入市后首个完整经营年，逆势签约近4万平米，签约速率和去化量均领跑前海片区
，租户组合中TMT、专业服务和金融行业占比近八成，成为驱动业绩增长和构建楼宇
产业集聚的三大核心组成。长沙世茂环球金融中心2020年二季度入市，全年实现签约
4.1万平米，牵手国内外众多知名企业的地区总部，为未来业绩的增长提供稳定动能
。
逆势而上，一鸣惊人
受疫情的影响和冲击最为严重的是主题娱乐板块，据中国主题公园研究院
的数据显示，疫情以来全国共有339家主题公园、1736家游乐园、327家水上乐园和89
家动物园阶段性或永久性闭店，造成全行业上百亿的经济损失，大量企业面临经营亏
损的窘境。
公司目前有在营主题娱乐项目三个，分别是坐落于上海佘山国家旅游度假
区的上海世茂精灵之城主题乐园，位于厦门思明区世茂海峡大厦55-58层的世茂云上
厦门观光厅以及位于石狮市的石狮世茂茂险王主题乐园。面对突如其来的疫情，公司
主题娱乐项目的经营均受到不同程度的影响，但上海世茂精灵之城主题乐园二期蓝精
灵乐园冲破疫情阴霾，于2020年5月如期入市，开业后项目客流及销售表现均远超预
期，并荣获多项奖项，得到消费者及业界同行的关注及认可。项目于2020年12月被上
海市文旅局评为AAA级景区，为环沪旅游行业在后疫情期的复苏注入一剂强心针。
初露锋芒，未来可期
作为公司“长短结合、快慢结合、轻重结合”发展策略中的重要组成，轻
资产服务输出已逐步成为公司实现快速发展弯道超车的关键路径之一。截至报报告期
末，公司已经签订6个轻资产输出项目，其中4个为商业项目，2个为主题娱乐项目，
分别是扬州世茂广场、济南路港世茂项目、万宁华亚世茂欢乐城、宁德霞浦时代广场
和位于云南蒙自的云上天街茂险王儿童乐园，以及位于山西晋城的古书院矿主题乐园
项目。与此同时，公司已成立了“MWORKS”品牌，未来将以此为平台大力拓展写字楼
楼宇内的商务空间服务。此外，由于业务划分的原因，世茂集团权属的商业项目也是
由公司提供轻资产管理。
4)报告期内公司重大事项情况说明
报告期内，公司于9月获批济南世茂广场资产支持专项计划资产支持证券发
行24.50亿元额度，12月本专项计划项已经得到全额认购。此外，公司分别于3月、7
月及9月完成发行人民币40亿元公司债券，于1月完成发行人民币5亿元中期票据，于1
月、4月完成发行人民币10亿元定向债务融资工具，均受到市场投资者的积极参与和
欢迎。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2021年是我国实施“十四五”规划的开局之年，房地产市场将迈向新阶段
：
行业集中度进一步提升。房地产贷款集中度管理以及“三条红线”政策等
，是对行业整体的供给侧改革。在“稳”字当头的长效机制下，经营稳健、现金流充
裕、销售有一定增长潜力的头部企业具有更大的优势和更高的安全边际。
多元业态运营能力、精细化管理能力重要性与日俱增。在新的行业周期下
，“增量”逐步转向“提质”，粗放型发展逐步转向精细化运营。因此，城市运营多
元赋能、存量市场潜力挖掘、重与轻的资产结合将是发展的重要“第二曲线”。
区域一体化、都市圈发展再升级。十九届五中全会指出，坚持实施区域协
调发展战略，完善新型城镇化战略等要求。粤港澳大湾区、长江经济带等区域及区域
内城市间的空间统筹协调、要素的合理流动聚集将明显增强，优势区域的辐射带动作
用会再度提升。
(二)公司发展战略
2020年8月，在中期业绩发布会上，公司提出新的发展愿景，即致力于成为
有独特影响力的商业地产运营商。为了实现这一愿景，公司制定了“600823”的五年
发展战略，计划在未来5年，销售签约的年化增速达到40%，自持及经营管理收入实现
年化30%的增长。为了达成上述目标，公司将深耕8大核心城市群、坚持2大发展路径
、研究并力争孵化3大业务平台，公司将持续聚焦并发挥自身在商业地产领域开发的
优势，以实现快速、稳定、健康、长远的发展。
1)深耕八大核心城市群：
在战略资源方面，结合世茂集团的发展情况，未来公司将继续紧跟国家发
展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，深耕北京、济青、苏沪、杭甬、榕厦
、湾区、华中和成渝8大核心城市群。截至报告期末，公司在上述八大城市群的资源
占比达到9成以上，且大多围绕其中的核心城市落子布局二线及以上高能级城市，未
来公司将继续深化高能布局的策略，进一步加大对优质资源的储备。
2)坚持两大发展路径：
战略目标的达成，除了对核心资源的储备深耕外，更重要的是要选择并坚
持走有世茂特色的发展道路，从而实现成为具有独特影响力的商业地产运营商的愿景
。
走有世茂特色的“独特”发展道路
首先，公司将着力打造位于一二线城市核心地段、设计理念先进、品牌租
户优质、投资回报良好、服务品质高端，且有能力斩获世界级大奖的城市地标项目。
其次，在产品形态方面，公司将采用4+2+M的产品组合，旨在覆盖城市生活全部，构
筑大生活生态圈，创造无限可能的生活方式，以此来体现出不同于市场同行的独特性
。同时，依托世茂集团旗下的“科技”“文化”“金融”“教育”“康养”等多元业
务板块，公司在未来发展过程中也会以商办项目为载体，实现多元业务对主营航道的
升级赋能，为公司带来更高的社会价值。
成为有“影响力”的商业地产运营商
在影响力方面，秉承开放合作的理念，公司将倾力与政府、资方、企业及
同行通力协作、互惠共赢，携手打造健康稳固的合作伙伴生态圈。在发展过程中，公
司将积极推动与资方合作在资源拓展方面强强联手，并在合适的时机引入战投。在标
杆项目的打造过程中，公司将择机以公配运营的模式，参与城市运营，赋能城市发展
。与此同时，公司将加大推进与市场头部品牌的互惠协作，构建战略品牌阵营，扩大
影响力。最后，公司也会积极推动与优秀同行的协作，合作开发、互利共赢。
3)孵化三大业务平台：
最后在战略方针的指导下，坚持走有世茂特色的发展道路，通过对战略区
域的持续深耕和对核心能力的不断锤炼，公司将研究并力争在未来5年，孵化轻资产
商管、主题娱乐和金融服务3大业务平台。
公司将竭尽全力助力股东及投资者的价值兑现、实现消费者对美好生活的
向往、创造城市生活的无限可能，为成为有独特影响力的商业地产运营商而努力奋斗
。
(三)经营计划
2021年，在防控风险的同时，公司将进一步提速发展，全年计划实现合约
销售380亿元，实现同比40%的增长。计划租金+物管费收入达到14.9亿元，实现同比3
0%的增长。根据公司2021年的经营开发计划，为配合现有业务发展的需要，公司2021
年度资本性支出预计为270亿元，三项费用预计为42亿元，计划采用银行借款、债权
融资、预售房款、委托贷款等融资手段满足资金需求。
为达成上述发展目标，公司将着力在以下六个方面挖潜增效、优化管理。
1)精细运营
闭环式的监管政策环境对房企运营能力提出了更高挑战，行业将加速从杠
杆驱动过渡至运营驱动的时代。新的一年公司将更加注重精细化运营，降低管理摩擦
，优化决策机制，以提升运营效率。
此外，在商业运营方面，公司将继续推动主力产品“世茂广场”的标准化
建设，从产品、生产、管理多个维度入手，研发设计模块、细化工程组织、明确标准
工期、设定成本标准，以实现商业项目开发建设运营的提速、降本和增效。
2)精准投资
土地集中出让机制的出台，是对土地市场供给侧调控的进一步深化并将改
变全国主要城市土地市场的格局。土地出让节奏集中，要求房企短期内拿出更多资金
参与土地竞拍，不仅对房企资金运营能力更是对投资精准度提出了前所未有的高要求
。
为匹配双轮驱动的发展模式和“长短结合、快慢结合”的发展策略，公司
将进一步聚焦位于二线及以上城市中，区位成熟有潜力、地铁上盖、交通便捷、商住
比合理的优质土地资源。具备此类外部环境条件的土地有条件打造主力产品“世茂广
场”，将成为公司未来投拓的重点。
3)精心挖潜
对既有资源的挖潜，将有助于公司扩大营收，改善盈利能力，优化现金流
管理。一方面，公司的地产开发与商业运营团队将进一步通力协作，从资产管理运作
而非简单库存去化的视角出发，以以租代售、租售结合、股权出让等方式，充分挖掘
既有库存资源的价值。另一方面，对长期持有经营的物业，公司将顺应消费市场需求
的变化，持续推动招商调改和品牌升级，以进一步提升租金坪效，保持项目经营的活
力。
4)组织升级
战略目标的达成需要团结高效的组织去保障，结合发展现状公司未来将以
先裂变，再聚合的方式推动组织变革。裂变指的是公司将进一步缩短单个组织的管理
半径，让一线团队更聚焦当地资源的深耕与拓展，同时引入赛马机制，鼓励一线团队
之间的良性竞争，激发团队战力。聚合则为当组织发展到一定程度和规模后，再聚合
形成一股合力，让组织力构建形成公司在地区市场竞争中的护城河。此外，为保障核
心管理团队共享企业发展的红利，公司已经在研究制定全新的股权激励方案，并将在
方案成熟后选择合适的时机进行实施。
5)资本引流
“三条红线”监管政策的出台，使得房企“高杠杆”扩张的时代一去不返
，以合适的方式引入资本，成为未来驱动房企发展的重要动能。随着房地产金融体系
的发展和改革深化，尤其是2020年伴随着公募基建REITs的拉开帷幕，给未来商业物
业资产证券化的落地实施奠定方向。公司一方面将密切关注相关政策法规的出台，另
一方面也将积极推动与国内外知名地产基金的合作，寻找诸如资产收购、城市更新、
存量物业改造升级等机会，丰富公司资源获取的渠道和方式。
6)多元创新
作为线下流量的重要入口和场景，商业地产开发与运营的价值已不再仅仅
体现在狭义的租费收入层面。与多元业务的有机融合将有助于构筑用户高频交叉消费
场景，打造场景、客户、服务三者之间的生态闭环，从而使得商办物业得到价值重估
。因此公司将着重以商办项目为载体，持续推动多元生态环境的打造。2020年，公司
已成立了“MWORKS”品牌，未来将以此为平台重点孵化商务空间的增值服务，除此之
外，公司在室内亲子MINI乐园、IP合作等领域也在积极尝试，寻觅发展机会。
(四)可能面对的风险
1)宏观环境变化的风险
由于全球流动性的泛滥，2020年底通胀预期抬头，但随着货币政策回归正
常化，2021年可能会迎来本轮流动性周期的拐点。在低利率和货币宽松的推动下，房
地产市场的复苏对2020年3月以来的经济复苏周期带来较大贡献，但随着货币政策边
际收紧，再叠加监管政策频发的新局面，预计2021年房地产销售和投资均面临回落的
压力。
2)政策调控的风险
自2018年政府工作报告中首次明确提出“房住不炒”以来，中央政府对房
地产行业持续推行差别化调控，并逐步健全长效的管控机制，“稳地价、稳房价、稳
预期”已成为一切政策调控的终极导向。尤其是2020年，“三条红线”和“房贷集中
度”监管政策的出台，分别从供需两端对房地产行业实施深化管控。2021年年初集中
供地政策的出台，又成为对地产管控长效机制的进一步完善和补充。公司预计，监管
导向不会发生变化，但相关政策会随着市场的变化而不断调整，进而影响公司的经营
策略。
3)多元业务发展的不确定性风险
多元业务的培育和发展涉及对合作方式和盈利模式的探索，需要时间和经
验的积累，并不会一蹴而就，立竿见影。此外，受市场环境、合作方、竞争对手等多
方的影响，推进过程中会存在相当大的不确定性。对此公司将始终贯彻审慎稳健的管
理理念，秉承底线思维，加强对现金流的管控，以小步快跑、快速迭代的方式推动多
元业务的发展，注意防控风险，避免盲目投资。
四、报告期内核心竞争力分析
2020年宏观环境发生较为明显的变化，面对监管调控持续加码，供给需求
持续改革的新形势，公司认为去杠杆、长周期、重运营、强产品已成为新的发展趋势
，行业已加速迈入“内圣外王”的新时代。双轮驱动、资源充沛、产品丰富、财务稳
健、集团支持、多元生态六大核心竞争优势将成为新形势下公司立足行业，稳定发展
的护城河。
1)卓越的运营模式：
公司始终坚持以“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的模式，贯
彻“长短结合、快慢结合、轻重结合”的发展策略，积极推动公司的平稳发展。所谓
“长”指的是商办物业长周期的开发与运营；“短”指的是销售物业短平快的开发模
式；所谓“快和慢”，即为一方面凭借销售物业高效的传统打法提升资金使用效率，
另一方面要以匠心精神去钻研打磨行业精品。所谓“轻重结合”就是一方面以重资产
模式持有并运营位于高能级城市核心区位的优质资产，为公司带来源源不断的现金流
，另一方面则以轻资产输出服务的形式，实现公司多样化产品、全链条覆盖的综合运
营管理能力的价值兑现。未来，公司将继续优化平衡双轮驱动的运作模式，进一步促
进多种发展要素的有机融合，使得公司能沉着应对云波诡谲的市场环境，穿越行业周
期，平滑发展曲线，为社会、客户、股东和员工带来持续稳定的价值回馈。
2)优质的资源储备：
多年来，凭借前瞻性的战略眼光和精准高效的投资决策，公司在北京、济
青、苏沪、杭甬、湾区、榕厦、华中、成渝8大战略核心城市群持续深耕，积累了充
沛的土储资源。报告期末，公司已进驻30余座城市，拥有60余个项目，在建拟建面积
达到约2,042万平米，足以满足未来2-3年的开发运营需求。此外，公司始终坚持高能
布局的投资理念，二线及以上城市的土储占比达到了近七成。始终坚持对核心高能级
城市深耕布局的基本原则，使得公司储备项目具有较强的“抗风险”和“强溢价”能
力，也为公司未来的利润增长留下想象空间。
3)丰富的产品阵营：
通过对商业地产行业和零售消费需求的深入剖析，公司匠心构筑4+2+M的多
元产品阵营，以契合客户在生活、办公、文娱方面的多种需求。其中“4”指的是以
零售物业及办公物业为主营，以服务式精装办公与文化商街为补充；“2”分别指的
是自有IP与合作IP；“M”代表着MIX&MORE，即多种产品形态的灵活组合及开拓
创新。
尤其是在零售商业物业方面，产品阵营中不仅有能够迎合高端消费需求的
世茂国际中心产品、也有能满足社区配套消费需求的世茂52+型产品，还有以文化商
，融合城市内核和现代潮
流，能打造城市文化名片的“宽厚”系列文化商街。公司在产品阵营构建
过程中的核心要义是在产品的迭代升级和组合共生中，不断注入了MIX&MORE的理
念，实现了1+1＞2的效果，体现了不断开拓创新的精神。
4)稳健的财务结构：
历年来公司始终保持着稳健的发展步伐和审慎的管理理念。公司资产规模
稳定增长的同时，负债管控有效合理。报告期末，公司拥有总资产1,493亿元，过往
三年实现了年化17%的增长；归母净资产261亿元，过往三年实现了年化5%的增长。与
此同时，公司剔除预收款后的资产负债率长期低于70%，有息负债率低于30%。
此外公司始终高度重视对流动性风险的管控，历年来现金短债比均大于一
倍。充裕的在手资金为公司的短期偿债能力提供了坚实保障。此外，公司的债务结构
也非常健康，报告期末，公司现存有息负债共计244亿元，其中债券占比47%、银行借
款占比34%、CMBS余额占比13%，从负债的期限结构上来看，1年内到期的债务占比仅2
4.3%，长短债比大于3倍，表现优良。公司稳健的管理作风、良好的企业信用、健康
的财务结构，得到了债券市场投资者的高度认可，发行利率在业内始终维持低位，体
现了机构投资者对公司平稳发展的认可和信心。
5)雄厚的集团支持：
母公司世茂集团以“缔造生活品味、成就城市梦想”为己任，历经30余年
发展，已布局超过全国140多座核心城市。依托“大飞机战略”，世茂集团已建立起
以地产开发为核心主体，商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼，高科技
、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展尾翼的产业协同逻辑。
作为世茂集团“大飞机战略”的坚实一翼，世茂股份健康长远的发展始终
得到了集团母公司的大力支持。长久以来，公司一直在积极推动主营业务航道与集团
在多个产业领域资源布局的嫁接融合，共享集团在资本市场、品牌影响、地区深耕、
多元业务等各个方面的优质资源。与此同时，集团母公司在技术革新升级、管理体系
打造等多个维度的持续输入和支持，也为公司健康平稳的发展保驾护航。2020年，大
股东的增持行动也凸显了对公司未来发展前景的信心。
6)和谐的多元生态：
展望未来，地产行业以其规模巨大、场景众多、赛道宽广的特点仍将是国
内最大、最好的市场之一。但是随着监管调控的持续加码，聚焦地产开发销售的单一
发展路径，已愈发触及发展瓶颈。而商业地产作为加强内循环、提振消费、扩大内需
的重要载体和场景，及线下最重要的流量入口之一，有机会嫁接多元的业务模式，贯
通上下游产业链，从而形成和谐共融的生态环境。
深耕商业地产开发运营多年，公司始终并将继续坚持以商办综合体的开发
、运营和销售为主营航道，积极引入战略投资的同时，尝试与头部领先的产业合作方
强强联手，合作共赢。同时公司将继续坚持以商办项目为载体，嫁接多样化的服务场
景，以多元化的盈利模式和企业生态助力打造公司发展的第二生长曲线。
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