600683京投银泰股票走势分析
≈≈京投发展600683≈≈(更新:22.01.13)
[2022-01-13] 京投发展(600683):京投发展2021年第四季度签约销售金额同比下降73.41%
■证券时报
京投发展(600683)1月13日晚间披露2021年第四季度主要经营数据，2021年10-12月签约销售金额17.59亿元，同比下降73.41%;2021年1-12月累计签约销售金额161.23亿元，同比增长13.32%。
[2021-09-13] 京投发展(600683):京投发展目前公司主营业务仍为房地产开发、经营及租赁
■上海证券报
京投发展发布股票交易风险提示性公告。目前公司主营业务仍为房地产开发、经营及租赁，未发生变化。公司以自主开发销售为主，2021年上半年公司实现营业收入20.42亿元，房地产销售收入占营业收入总额的98.88%。公司股票近日涨幅较大，最近十个交易日内出现七次涨停，公司短期内股票交易波动较大，敬请广大投资者注意二级市场交易风险，理性决策，审慎投资。
[2021-07-06] 京投发展(600683):京投发展拟发行不超15亿元公司债券
■证券时报
京投发展(600683)7月6日晚间公告，公司拟申请面向专业投资者公开发行公司债券，票面总额不超过15亿元。此次债券的募集资金拟用于偿还公司债务、补充营运资金及其他用途。
[2021-04-13] 京投发展(600683):京投发展2020年净利4.97亿元 同比增547%
■证券时报
京投发展(600683)4月13日晚间披露年报，公司2020年实现营业收入88.64亿元，同比增长104.83%;净利润4.97亿元，同比增长546.96%;每股收益0.56元。公司拟每10股派发红利2.5元(含税)。
[2020-10-15] 京投发展(600683):京投发展前三季净利预计将扭亏为盈
■上海证券报
京投发展发布业绩预告，前三季度预盈9600万元左右，同比扭亏为盈，上年同期亏损2472万元。报告期，公司房地产业务实现交付较上年同期增加，且公司持续提升运营效率，压缩了费用开支。
[2020-06-23] 京投发展(600683):京投发展子公司银泰置业遭遇电信诈骗 银行账户2670万元被骗取
■证券时报
京投发展(600683)6月23日晚间公告，公司接到持股50%、由合作方负责操盘的子公司银泰置业报告，其财务人员遭遇犯罪团伙电信诈骗，导致银泰置业银行账户内2670万元于6月22日通过网络被骗取。案发后，银泰置业财务人员已第一时间向公安机关报案并于6月23日收到了公安机关出具的《受案回执》。目前，公安机关正在积极侦办，已冻结了部分被骗取资金。由于案件正处于侦办阶段，最终影响尚不能确定。
[2020-03-25] 京投发展(600683):京投发展拟非公开发行不超20亿元公司债
■上海证券报
京投发展公告，公司拟非公开发行公司债券票面总额不超过人民币20亿元，募集资金拟用于偿还公司债务、补充营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。
[2020-03-17] 京投发展(600683):三连板京投发展土地流转新规对公司不存在影响
■证券时报
连续三日涨停的京投发展(600683)3月17日晚间公告，公司土地储备中无永久基本农田、生态保护红线、自然保护区用地。土地流转新规对公司不存在影响。公司现留存租用860.89亩流转土地，截止到2027年到期。根据约定，公司作为承包方依法保护和合理利用承包土地，承包期内，如果承包土地被全部或部分征收、征用，则仅依法获得基于土地承包经营权、地上物、生产经营损失的补偿费。其他土地征用补偿权益与公司无关。
[2020-03-16] 京投发展(600683):京投发展公司土地储备中无永久基本农田、生态保护红线、自然保护区用地
■证券时报
京投发展今晚披露股价异动公告，表示公司土地储备中无永久基本农田、生态保护红线、自然保护区用地。《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》对公司不存在影响。
[2019-09-11] 京投发展(600683):京投发展子公司拟4.36亿元转让兴业置业51%股权给关联方
■证券时报
京投发展(600683)9月11日晚公告，公司全资子公司京投置地拟将其持有的兴业置业51%股权转让给北京市基础设施投资有限公司（京投公司），标的股权转让价格为4.36亿元。京投公司向兴业置业提供资金用于兴业置业向京投置地偿还全部债权款10.46亿元。此次兴业置业51%股权转让预计实现税前收益约4.06亿元。京投公司持有公司37%的股权，为公司第一大股东，上述交易构成关联交易。
[2019-02-12] 京投发展(600683):京投发展,控股股东拟增持1%至2%股份
■证券时报
京投发展(600683)2月12日晚间公告，公司控股股东京投公司于2月12日增持了159万股，占公司总股本的0.21%，增持均价为4.3元/股。京投公司计划自2月12日起12个月内累计增持不低于公司总股本的1%，不超过公司总股本的2%(含本次增持)。
[2019-01-11] 京投发展(600683):京投发展联合竞得北京丰台区地块,总价超37亿元
■证券时报
京投发展(600683)1月11日晚间公告，公司全资子公司京投置地联合京投公司、郭公庄投管公司，以37.2亿元，竞得北京市丰台区花乡郭公庄村1518-L01等地块国有建设用地使用权。三方将按照京投置地70%、京投公司25%、郭公庄投管公司5%的持股比例共同设立项目公司，负责地块的开发建设。
[2019-01-09] 京投发展(600683):京投发展推进“TOD智慧生态圈”,在全国范围内应用
■证券日报
房地产市场的变化对企业的产品设计能力、产品品质提升能力、客群分析能力、综合运营能力等均提出了更高要求，特色经营逐渐成为房企转型的重点。
京投发展是以轨交车辆基地一体化开发为主营的房地产开发公司，公司相关负责人对《证券日报》记者表示：“作为国家经济建设的参与者，房地产企业应义不容辞顺应国家政策导向，从自身企业着手，积极应对不断变化的市场环境。”
TOD是指轨道交通导向的综合开发模式，在城市化进程不断加深的过程中，其市场潜力也深受整个行业重视，十年前，京投发展率先进入这一领域，并凭借独特的专利技术与经验，在2018年提出了全新商业模式——“TOD智慧生态圈”。
“TOD智慧生态圈”强调对城市、地铁、用户三方面产生价值。对于城市土地价值利用的提升以及地铁建设收益多元化的贡献，已经在京投发展的项目开发中一一体现，而随着全国扩张，在多数企业认为是商业模式成功关键的“客户研究”领域，京投发展也开始倾注大量心力。
此前，京投发展总裁高一轩在2018年11月27日举办的WISE2018新商业大会上分享了“TOD智慧生态圈”在客户研究方面的成果。其表示：“在客户研究这一领域，京投发展不断进行新的尝试，例如正式投资必革家(BiGGer+)，将智能家居和可变家具运用于京投发展·公园悦府项目中，不断提升客户体验，满足用户对居家空间高效利用的需求等。”
在“TOD智慧生态圈”实践中，京投发展将养老、教育、文化娱乐、办公等延伸产业不断引入项目，目前在北京已有西华府、琨御府、公园悦府3个轨道交通车辆基地一体化开发项目。
2018年来，京投发展开启了 “植根北京，茂盛全国”业务布局，意在将TOD智慧生态圈商业模式及轨交车辆基地一体化开发经验推荐和复制到更多城市，并通过全国市场的庞大体量对抗商业模式的长周期风险。
2018年9月12日，京投发展与优客工场签署战略合作协议，双方将携手构筑创新创业舞台，为打造智慧社区、智慧城市赋能。此外，京投发展借势京津冀协同发展利好，首进“北三县”，参与大厂回族自治县中国戏剧小镇的开发建设。2018年11月份，京投发展成功竞得燕郊地块，计划打造“轨交科创青年营”，搭建北京城市副中心与廊坊北三县轨道交通科技创新平台。
公司表示，随着公司“TOD智慧生态圈”商业逻辑的形成和实践，京投发展将进一步做好区域市场意向客群最大限度地调研和分析，凭借轨交车辆基地项目产品设计优势，提升轨道物业产品品质，充分发挥TOD智慧生态圈较强的抗风险能力，在规模复制和扩张方面发力，通过模式化差异，用经营杠杆撬动企业长远发展之路。
[2018-10-12] 京投发展(600683):京投发展,前三季度同比扭亏,预盈8100万元
■证券时报
京投发展(600683)10月12日晚间披露前三季度业绩预告，预计同比将扭亏为盈，实现净利润8100万元左右。预盈主要是由于宁波市供销社区块旧城区改建项目需要，公司位于大庆北路564弄的房屋建筑物、构筑物等被列入政府征收范围，公司收到拆迁补偿款。
[2018-09-19] 京投发展(600683):京投发展,控股股东完成增持计划,累计增持1%股份
■证券时报
京投发展(600683)9月19日晚间公告，8月31日至9月18日，公司控股股东京投公司通过上交所交易系统增持公司股份740.77万股，占总股本的1%。京投公司拟增持1%-2%股份的增持计划已实施完毕。
[2018-04-09] 京投发展(600683):京投发展一季度预盈8800万元,同比扭亏为盈
■证券时报
京投发展(600683)4月9日晚间公告，预计2018年一季度净利同比将实现扭亏为盈，实现净利润8800万元。公司上年同期亏损5961.17万元。
[2018-03-20] 京投发展(600683):京投发展去年净利增10.77%,拟10派2元
■证券时报
京投发展(600683)3月20日晚披露年报，公司2017年营收为62.17亿元，同比增长4.99%；净利为3.22亿元，同比增长10.77%。公司拟每10股派发现金红利2元(含税)。
[2018-01-10] 京投发展(600683):京投发展控股股东拟增持1%-2%股份
■证券时报
京投发展(600683)1月10日晚公告，公司控股股东京投公司当日增持200.8万股，占公司总股本0.27%，增持均价为6.23元/股。京投公司计划自1月10日起12个月内，累计增持1%-2%股份(含1月10日已增持股份)。
[2017-08-25] 京投发展(600683):轨道上盖龙头,资源优势尽展-2017年半年报点评
■东兴证券
事件：
公司8月24日公布2017年半年报。报告期内，公司实现营业收入人民币21.02亿元，较2016年上半年的人民币13.67亿元上升53.71％；实现归属于股东的净利润人民币0.45亿元，较2016年上半年的0.39亿元同比上升14.76％；稀释EPS为每股0.06元，同期上升20.00％。
观点：
营业收入和净利润均实现大幅增长。2017年上半年，公司实现营业收入21.02亿元，较2016年上半年的13.67亿元上升53.71％；主营业务收入中房地产销售结转实现收入20.42亿元，较上年同期增加75819.92万元，增幅59.08％，主要系报告期房地产项目满足销售结转的竣工面积较上年同期大幅增加所致。实现归属于股东的净利润人民币0.45亿元，较2016年上半年的0.39亿元同比上升14.76％，净利润增速不及营收增速主要归因于少数股东权益大幅增加；上半年，公司实现签约销售额3.15亿元，签约销售面积10150平方米。
拓宽融资渠道，融资成本进一步降低。公司通过多种融资方式有效降低了综合融资成本，2017年上半年度公司综合融资成本8.13％，较2016年度公司借款综合资金成本8.54％下降0.41个百分点。。截至2017年6月30日，公司共取得金融机构授信55.59亿元，累计使用授信额度29.18亿元。
合作开发拿地，降拿手成本+提开发能力并举。17年1月19日，公司全资子公司京投置地、首开股份、保利北京、龙湖天行、德俊置业组成的联合体以63.3亿元的价格获得了北京市门头沟潭柘寺镇MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块的使用权。公司依托于大股东京投集团一级开发功能，一定程度上实现了一、二级联动，拿地能力强于其他房企，同时通过合作开发拿地的模式，降风险、降成本和提能力三效共举。
大股东增持控制力增强资源有望进一步倾斜基于对公司目前价值的判断及未来发展的信心，并支持上市公司健康发展，公司控股股东北京市基础设施投资有限公司（后简称“京投公司”）在2016年12月23日至2017年2月15日，增持公司A股股份7407796股，占公司总股份的1％。本次增持后，京投公司持有公司A股股份251864314股，占公司总股份的34％。
京投集团是北京市国资委100％持股的公司，是北京市城市轨道交通建设的投资运营主体，承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能，在北京市城市轨道交通行业处于垄断地位。公司作为控股股东京投集团唯一的A股上市平台，有望在未来进一步获得集团资源倾斜。公司第二大股东持股20.78％且已经退出公司经营管理层，成为一个财务投资者。
结论：
公司作为控股股东京投集团唯一的A股上市平台，有望在未来进一步获得集团资源倾斜，并充分享受北京及周边区域轨道交通快速发展所带来的轨道上盖开发机遇。公司通过合作拿地来降低拿地风险和提升开发能力，通过多渠道融资来降低融资成本，通过“轨道上盖+普通住宅”两类开发模式并行保障经营稳定性，多举措提升公司长远发展能力。我们预计公司2017年-2019年营业收入分别为71亿元、81亿元、89亿元，每股收益分别为0.54元、0.6元和0.7元，对应PE分别为40、36.26和30.86，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：销售不及预期、调控政策趋严、宏观经济继续寻底
[2017-04-25] 京投发展(600683):毛利支撑业绩低基数状态实现大幅增长-年报点评
■广发证券
核心观点：
结算收入下降，毛利率支撑净利润上涨
16年营业总收入59.22亿元，同比下降29.80％，归母净利润2.90亿元，同比增长151.73％。在收入规模降低的同时，营业利润反而上升的原因有二，首先，地产项目结算毛利率的提升带动整体毛利率提高，其次，公司费用规模以及资产减值损失均有所下降。
公司在京项目业绩稳定性较强，新进入结算的西华府和檀香府的毛利率都在30％以上，而京外项目在16年也实现扭亏，无锡鸿墅项目结算毛利率上升49.4％。
销售表现稳定，业绩具备进一步增长潜力
16年公司全年实现签约销售额78.23亿元，截止到16年末，公司在手预收账款规模为79.82亿元，与15年相比增加24.85亿元。目前公司股东权益占比依旧较高，京外项目结算占比下降，利润率水平还会进一步提升。
补充在京土地储备，资金安全状况改善
土地拓展方面，16年公司与中天颐信企业管理服务有限公司组成的联合体中标北京市门头沟区潭柘寺镇三街区D3、D4地块预留产业用地开发建设及合作经营项目。公司净负债率水平以及偿债水平在16年小幅改善预计17、18年的业绩分别为0.46和0.57元，维持为“买入”评级。
京投银泰今年主要在京项目都已经进入结算，并且都维持了较高的利润率水平，突显了公司在京的资源优势。但较高的少数股东权益占比依旧使收入的业绩贡献效率明显低于行业平均水平。期待公司资产负债结构能够通过有效的融资方式得到进一步改善。
风险提示
公司销售项目集中，受到单城市政策影响较大。
[2016-10-26] 京投银泰(600683):销售符合预期,集团资本运作平台值得期待-公司点评
■中投证券
公司公告三季报，2016年1-9月实现营收15.67亿元同比-28.35％，归母净利润0.98亿元（上期亏损1.29亿元），基本EPS0.133元，加权ROE4.94％。
投资要点：业绩释放实现扭亏。16年前三季度营收15.67亿元-28.35％，归母净利润0.98亿元（上年同期：-1.29亿元）。相比半年报数据，仅三季度营收2.0亿元、归母净利润0.59亿元，主要得益于非经常性损益（其中收取被处置公司协议借款资金占用费、委托贷款利息0.13亿元）。全年业绩仍要看主要房地产项目的结算情况，至9月末预收款90.2亿元较年初增64％，锁定一年业绩有余。根据年初规划，全年计划新开工面积25.54万方、竣工37.46万方，截至9月底新开工面积8.80万方，完成竣工17.59万方，其中仅三季度竣工15.1万方，竣工提速为结算作保障。1-9月份签约销售额56.67亿元、12.93万方，同比分别下降-23.92％、-38.81％，其中三季度新增签约额20亿元。我们此前推算在售6个项目下半年可售货值约90亿元，按60％-80％去化率，预期全年销售91-109亿元（15全年98亿元）。
拟参与竞取北京三块土地资源，潭柘寺项目依托集团此前参与一级开发优势有望获得，永丰产业基地项目预计竞争压力大。今年以来尚无新增项目，10月24日公司董事会通过北京三地块后续招标戒竞买议案：1）潭柘寺镇D3、D4预留产业用地，规划建面2.71万方；2）“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块二类居住用地，用地面积8.35万方，建面13.88万方，底价38.4亿元；3）“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0132、0120、0162地块二类居住及零售商业用地，用地面积8.56万方，建面16.3万方，底价44亿元。后两块土地试点采用“限房价、限地价”的方式，起始价分别为2.8万元/平米和2.7万元/平米，当价格超上限时将转为竞报企业自持商品房面积（全部作为租赁不得销售），结果将于11月16日揭晓。
财务状况继续改善。9月底资产负债率91％同比下降2pc，扣除预收款负债率62％、净负债率459％，较上年同期下降229个百分点。货币资金34.8亿元，超过短债3.3亿元，且资产中主要是北京地区物业项目存货，变现能力强。已发行2期公司债10亿元3年期利率5.24％、10亿元3年期利率4.98％，上半年加权平均融资成本年化利率8.63％较15年的9.35％略下降。融资成本降低、费用化贷款减少、收回资金占用费收入增加使得财务费用为-0.02亿元；期间费用率9.3％下降2pc。
公司基本面逐步改善，而作为大股东京投集团A股唯一资本运作平台，在轨道交通大发展阶段，其重要性和发展空间值得期待。以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰，现有项目可保持较高业绩释放，未来轨道物业拓展空间大。后期，配合“一体两翼”的战略发展格局，集团有望持续加大对上市公司的支持力度。
公司的投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。RNAV12元/股，预测16-18eps0.35、0.48、0.61元，PE26/19/15倍。维持“强烈推荐”评级。
[2016-08-29] 京投发展(600683):专注京内轨道物业,盈利预期开始兑现-2016年半年度业绩点评
■首创证券
2016年上半年公司实现营业收入13.67亿元，同比增长117.17%；归属上市公司股东的净利润3959.23万元，上年同期亏损1.19亿元；归属上市公司扣除非经常性损益的净利润为216.27万元，上年同期亏损1.58亿元；经营活动产生的现金流量净额为8.45亿元，同比减少31.57%；基本每股收益0.05元/股，上年同期为-0.16元/股；加权平均净资产收益率1.99%，上年同期为-6.60%。
业绩点评
京内项目盈利优势开始显现，业绩改善预期持续向好。2016年上半年公司实现销售额37.31亿元，同比增长35.28%，增速低于北京市场51.40%的总体水平。当期房地产项目结转实现营收12.83亿元，同比增长149.96%，与15年全年158.71%的增速水平基本持平。进出口贸易、物业租赁等其他业务实现营收8399万元，同比减少25.38%，业务结构向地产主业进一步倾斜。公司主要结转项目均来自北京地区，高毛利商品房、轨道物业占比的持续提升以及区域行情的强势带动下，销售毛利率、净利率分别提升9.08和23.30个百分点至24.62%和7.39%，虽然低于板块平均水平（28.19%和9.99%），但是半年度实现归母净利润3959.23万元，实现扭亏为盈，逐渐摆脱此前无锡项目存货减值损失对总体业绩的拖累。
可售资源充裕，预期超额完成年度业绩目标。公司当前在建和在售项目7个，待开发项目1个，其中7个项目位于北京地区，3个为地铁上盖物业，截至报告期末公司可供出售面积达到28.27万平米，对应货值约为90亿元，待竣工面积共计224.53万平米，为16年计划竣工面积的6倍，满足公司未来4-5年的结转需求。半年末预收账款达到66.25亿元，同比减少15%，为15年全年营收的0.82倍，随着下半年京内项目集中竣工结转，预计超额完成76.13亿元的年度营收目标。
长短期偿债能力承压，资本结构面临进一步改善。报告期末公司资产负债率89.68%，剔除预收账款的资产负债率86.39%，均显著高于同期行业平均水平78.31%和54.64%。货币资金与短期借款和一年内到期非流动负债的比值仅仅为0.36，同样低于行业平均水平的1.36。公司的资金链在长短期均面临较大的偿债压力，但是考虑到京投集团对公司的资金支持力度（2014年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》，由京投公司以不超过12%的年利率向公司提供借款）、融资成本的改善（2016年3月和8月公司先后发行两笔10亿元的私募债，5.24%和4.98%的票面利率低于上半年加权平均融资成本年化利率8.63%）以及销售行情向好所带来的经营性现金回流（经营性现金流量净额连续3年为正），公司财务状况有望随着业绩预期提升得到明显改善。背靠京投集团，持续获取资源能力和产品溢价优势有望增强。2016年一季度公司控股股东北京市基础设施投资有限公司增持股份至32%，随着银泰系的预期淡出和京投系对公司主导地位的提升，公司有望进一步深度结合大股东在京内轨道建设和一级开发的突出优势，稳步强化“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略。根据《北京市城市轨道交通 第二期建设规划》，2015年-2021年北京市计划建设12个轨道项目，总长度262.9公里。地铁物业的可出让资源较为丰富，公司在锁定优质轨道资源方面具有较强的先行优势。此外，公司在开发轨道物业的过程中积累了丰富的知识经验和技术创新，在规划布局、开发流程、工程施工、减震降噪等方面取得显著成果，并完成多项轨道扣件的专利技术设计，取得4项专利权。随着一线城市核心区量价齐涨和被动豪宅化对刚需的挤压效应持续显现，地铁物业作为承接外溢刚需的最佳载体将在市场中展现突出的差异化优势和产品溢价能力，我们持续看好公司未来的业绩兑现能力和资产升值预期。
风险提示
北京房地产市场调控预期反转，成交端显著降温；轨道物业资源的获取存在较大的不确定性；负债水平和现金流压力进一步提升。
[2016-08-26] 京投发展(600683):厚积薄发,"未来"已现-2016年半年报点评
■东兴证券
事件：
公司8月25日公布2016年度中报摘要，报告期内，公司实现营业收入13.67亿元，同比增加117.17%；扭亏为盈，实现归属于母公司所有者的净利润0.40亿元，去年同期为亏损1.19亿元，同比增加133.19%；加权平均净资产收益率1.99%。
观点：
在京项目持续释放业绩扭亏为赢。报告期内，公司实现营业收入13.67亿元，同比增加117.17%，营业收入中房地产销售结转实现收入12.83亿元，同比增幅为149.96%，2016上半年公司房地产销售业务毛利25.22%较上年同期16.38%增加8.84个百分点；营业利润1.38亿元，去年同期为亏损0.92亿元，归属于母公司所有者净利润0.40亿元，去年同期为亏损1.19亿元，同比增加133.19%。
主营房地产业务上半年实现签约销售面积7.8万平方米，同比增长1.43%；签约销售额37.31亿元，同比增长35.28%；公司在京项目存量释放，公司主营业务逐年实现连续增长。
结论：
集团公司“轨道+土地”车辆综合开发模式具备巨大的竞争优势，奠定了公司轨道上盖物业开发龙头的强大基础。公司将显著受益于北京市及未来的京津冀轨道交通发展，同时，凭借自身的技术优势和项目开发经验，公司也可能在全国轨道交通发展的环境中挖掘更多机会。中国银泰的退出为公司股权结构更加清晰打开序幕，自然人股东程少良陆续减持、京投集团增持将成为双赢实现途径。我们预计公司2016年-2018年营业收入分别为98.2亿元、117.72亿元和132.1亿元，净利润分别为3.15亿元、4.56亿元和6.63亿元；每股收益分别为0.43元、0.62元和0.90元，对应PE分别为23.08、15.97和10.98。
维持公司“强烈推荐”评级。
[2016-08-25] 京投发展(600683):业绩持续释放,战略定位明晰
■长江证券
大股东控制权稳固，战略定位清晰。公司股权问题尘埃落定，京投集团增持计划实施完毕后持股比例上升至32%，对上市公司控制权进一步提升。京投集团在北京市轨道交通建设中承担投融资、规划开发等职能，公司“以北京为中心，以轨道交通为依托”的未来发展战略定位清晰。
投资建议：预计2016年、2017年EPS分别为0.18和0.24元/股，对应当前股价PE为51.08和38.58倍，维持“买入”评级。
风险提示：楼市政策收紧
[2016-08-25] 京投发展(600683):业绩符合预期,关注大股东支持下的积极改变
■中投证券
销售表现良好。上半年销售额37.31亿元同比增35.28%，签约面积约7.8万方，主要签约项目为京西华府16.75亿元、琨御府18.26亿元，上半年北京区域可推售货源的认购去化率达到81%。在售6个项目本年可售建面还有20万方，其中约18万方位于北京，提供充足可售货源。根据上半年均价推算下半年可售货值约90亿元，按60%-80%去化率，预期全年销售91-109亿元（15全年98亿元）。
财务状况继续改善，风险可控。6月底资产负债率89.68%较上年同期下降3个百分点，资产总额中存货期末余额223.6亿元，占资产总额的81.62%，主要是北京地区物业项目，变现能力强。扣除预收款负债率65%，净负债率523%，较上年同期下降272个百分点。货币资金12.45亿元，短债缺口缩减至22.0亿元（15年底58亿元）。2016半年度公司各类借款净减少8.97亿元，负债中占比49%的是控股股东借款，期末余额121.1亿元。各项目已基本实现滚劢开发，预售资金将继续快速回笼，风险可控。已发行2期公司债10亿元3年期利率5.24%、10亿元3年期利率4.98%，上半年加权平均融资成本年化利率8.63%较15年的9.35%略下降。
公司基本面逐步改善，而更名“京投发展”成为大股东京投集团A股唯一资本运作平台，其重要性和发展空间值得期待。以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰，现有项目可保持较高业绩释放，未来轨道物业拓展空间大。后期，配合集团“一体两翼”的戓略发展格局，即以轨道交通等政府在建项目投融资业务为主体，以资源开发和股权投资为“两翼”，集团有望持续加大对上市公司的支持力度。公司的投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司16-18eps0.35、0.48、0.61元，RNAV12元/股，给予6-12月目标价12元，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：大股东对上市公司支持不及预期；高负债高融资成本。
[2016-04-29] 京投银泰(600683):更名京投发展,开启新征程-年报点评
■广发证券
核心观点：
优质项目进入结算期，收入水平大幅增长
京投银泰15年年报营业总收入84.36亿元，同比上升142%，归属于上市公司股东的净利润1.15亿元，同比增长359%，每股收益0.16元，每10股派发现金红利1.30元。16年1季度实现主营业务收入10.02亿，实现母公司净利润0.36亿，同比增长154.4%。当期利润由于受到资产减值准备以及股东借款资本化利息费用以及少数股东权益等因素的影响，使得结算收入对于业绩贡献率较低。16年随着毛利率的提升业绩增速将进一步提升。
销售表现优异，主力项目货值稳定
公司15年实现销售收入98亿元，同比增长38%，三个地铁上盖项目销售占比达到80%。16年1季度末，公司实现签约销售金额16.64亿元，截至到15年地存货规模82亿，预计全年可售货值超过150亿，公司全年目标62亿元，我们认为实际完成额将会大概率超过年初计划。
更名京投发展，银泰逐渐淡出
公司公布了更名方案，将现用名称“京投银泰股份有限公司”变更为“京投发展股份有限公司”，随着中国银泰持股比例的降低，高管相继离职，双股东结构得到解决，京投集团对于上市公司的控制力将会进一步增强。
预计16-17年的业绩分别为0.32和0.38元，维持为“买入”评级。
风险提示
公司销售项目集中，受到单城市政策影响较大。
[2016-04-29] 京投银泰(600683):更名京投发展,集团A股唯一资本运作平台值得期待-公司点评报告
■中投证券
投资要点：
业绩释放营收净利实现大增。15年营收84.3亿元同比增142%，归母净利润1.15亿元同比大增359%，扣非净利润0.44亿元（14年：-3.4亿元），摊薄EPS0.16元基本符合预期（此前预计：0.16元）。主营业务中房地产销售结转收入81.2亿元+159%，整体毖利率26.5%降低1pc。琨御府、公园悦府、新里程项目分别结算40亿元、24亿元和15亿元，毖利率在17%-39%，成本分摊因素致各项目毖利率幵丌高，但未来部分项目如琨御府有大的提升空间。公司营业利润9.8亿、净利润6.2亿，归母净利润仅1.2亿元的原因：1）京内结算项目主要是合作开发且不大股东合作的权益仅51%，少数股东损益高达5.0亿元；2)计提的跌价损失部分是100%权益由上市公司承担，本期计提鄂尔多斯项目减值准备0.54亿元、针对其未确认的利息收入1.21亿元合计减少利润1.75亿元，对无锡鸿墅项目计提跌价准备1.57亿元。16年度公司预计实现营业收入76.1亿元，16Q1已实现10.0亿元+1,718%、归母净利润0.36亿元（15年：-0.66亿元）。戔至3月末预收款57亿元，基本锁定16业绩，按照15年计划72亿元实际超额完成16%看，预计16年仍有望超额完成。
以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰，短期仍将保持较高业绩释放。
13-15年销售额分别24亿元、71亿元、98亿元，三年复合增速114%；16年公司计划销售62亿元，前三个月已实现签约16.6亿元同比+75%。2016年公司计划新开工25.5万斱、竣工37.5万斱，后者是15年实际完工量的74%。现有项目未售建面超200万斱（含保障房、剔除鄂尔多斯），京内项目大约178万斱，总货值在400亿元左右。陆续销售及结算可望维持公司的业绩平稳增长。而依托于大股东北京市基础设斲投资有限公司和地铁车辆段上盖房子的技术壁垒，未来在北京市地铁延伸中项目获取空间大。
更名“京投发展”，集团A股唯一资本运作平台值得期待。继去银泰化后（银泰集团剩余股份仅4.05%，其余转让予程少良先生现持股20.78%幵解除一致行劢人关系），大股东京投集团增持后持股31%，幵拟更名为“京投发展”。京投集团现承担着北京市轨道交通等基础设斲项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能，未来丌排除继续介入地铁建设和运营领域。至2014年底总资产3806亿元、净资产1255亿元。自2003年成立以来，依托轨道交通及其他基础设斲项目的主业投融资，逐步构建了“一体两翼”的戓略发展格局：即以轨道交通等政府在建项目投融资业务为主体，以资源开发和股权投资为“两翼”，拓展轨道交通行业相关股权投资布局，加快打造轨道交通全产业链股权投资格局。
公司还通过业务重组，整合轨道交通各种经营资源，形成资源融合发展的资产经营模式。目前“两翼“包括：1）资源开发，一斱面是土地资源开发，包括土地一级开发和上盖物业、站点一体化等；另一斱面是资产经营开发，包括邻接穿越业务、民用通信项目、自持物业经营等；2）股权投资，成功投资轨道交通相关产业项目以及类金融产业，至2014年累计股权投资总额29.47亿元（以京投公司为出资主体），共管理23家参控股企业，包括6家全资及控股公司（含1家境外上市公司）、17家参股公司（含5家境内上市公司，4家境外上市公司），投资项目包括基石租赁、市政路桥、京投香港、中信股份、七星电子等等。作为集团A股唯一上市平台，有望持续加大对上市公司的支持力度，以更好的发展“一体两翼”战略。
融资及负债有望得到持续改善。15年整体平均融资成本9.35%（14年：9.62%），大股东借款是主要来源之一，项目融资成本偏高。随着央行降息、公司业绩释放降低融资风险溢价和更好地利用公开市场融资，成本有望持续下行。已发公司债7.79亿元、3年期利率4.8%，16年计划再发行20亿私募债，已发行10亿元3年期利率5.24%。15年末资产负债率70%、16年3月底69%，净负债率从14年的627%降至501%，预计将持续改善。
公司市值仅70亿左右而品质优良，更名“京投发展”或成为大股东京投集团A股的资本运作平台，其重要性和发展空间值得期待。投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司16-18eps0.35、0.48、0.61元，RNAV12元/股，给予RNAV平价目标价12元，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：大股东对上市公司支持丌及预期；高负债高融资成本。
[2016-04-27] 京投银泰(600683):业绩持续高爆发,价值获险资认可-点评报告
■长江证券
事件描述
京投银泰公告2015年报与2016年一季报：2015年度实现营业收入84.36亿元，同比大幅增长141.99%，净利润1.15亿元，同比增长358.89%；净利润率1.37%，同比上升0.65个百分点，EPS0.16元。2016年一季度实现营业收入10.02亿元，同比大幅增长1718.13%，净利润0.36亿元，同比增长154.34%；净利润率3.6%，同比上升123.92个百分点，EPS0.05元。
事件评论
集中结转叠加费用率大降，业绩反转持续兑现。2015年公司净利润同比大幅增长358.89%，原因一方面在于新里程、琨御府、公园悦府等京内项目集中进入结转期，营业收入同比大幅增长141.99%；另一方面，公司2015年严控各项费用支出，三项费用率大幅下降至4.96%，几乎仅为2014年的一半水平。
负债率高位回落，短期资金压力有望缓解。公司2015年底资产负债率为89.82%，真实负债率为87.29%，同比去年分别下降2.86和3.68个百分点；货币资金覆盖率小幅回升至0.27，短期资金压力尚待缓解。
公司多方向拓展融资渠道，2015年至今共发行17.79亿元公司债券，同时金融机构授信额度充足，公司短期资金压力有望借以缓解。
股权问题处理完毕，稳固控制权利于公司发展。公司原第二大股东银泰集团将所持上市公司20.78%股权转让于程少良，程少良成为上市公司第二大股东，中国银泰仅持有4.05%股权，且两者不再是一致行动人。第一大股东目前持有上市公司31.19%股权，上市公司的控制权稳固，有利于公司发展提速。
投资价值获得险资认可。阳光保险集团与2015年初开始增持上市公司股票，并于11月30日达到举牌条件。2015年以来，险资举牌上市房企现象频发，举牌对象大多为业绩良好、现金流稳定、具有长期投资价值的标的。上市公司此番被阳光保险举牌，标志着投资价值获得险资认可。
投资建议：公司股权问题解决后有助于发展提速，同时投资价值获险资认可。预计2016年、2017年EPS分别为0.18和0.24元/股，对应当前股价PE为51.41和38.83倍，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：政策影响，楼市波动，融资不顺。
[2016-03-15] 京投银泰(600683):业绩集中释放期,良性发展-公司点评报告
■中投证券
“良性发展”，业绩进入集中释放期。2010年始公司戓略调整地产业务重心回归北京，处置京外项目资产，与注“以北京为中心，以轨道交通为依托”，集中优质资源做大做强轨道物业。2014年起，公司在北京的几个高毖利项目迚入销售后期，2015年开始陆续结算，业绩释放拐点来临，公司预告2015年归母净利润1.16亿同比增360%左右。公司13-15年销售额分别24亿元、71亿元、98亿元，同比分别增长114%、192%、38%，三年复合增速114%；戔至2015年3季度末预收款97亿元，同比+64%，基本锁定未来3年业绩。我们预计2016年销售可超100亿元，已售项目竣工结算和低利润基数将使得16-17年业绩保持高速增长。
戔至2015年底，公司预计还有未结建面近200万斱，货值近750亿元，足够公司5年的有序平稳发展，公司正迈入“良性发展”轨道。依托二大股东北京市基础设斲投资有限公司和地铁车辆段上盖房子的技术壁垒，公司树立起该领域的先行优势，未来在北京市地铁延伸以及“京津冀”轨道网络建设中项目获取空间大。
制约公司发展的股权问题得到解决，国企改革赋予新的想象空间。银泰集团在2015年初将所持公司20.78%股权转让给时仸公司副董亊长和总裁程少良，剩余股仹仅4.05%；程少良随后辞去银泰的董亊职务幵解除了不银泰的一致行劢人，作为财务投资人的身仹行使股东权利。而大股东京投集团在增持后现持股31%获得了对上市公司的实质掌控权。京投集团是京国资委旗下具有一定影响力的综合性投融资集团，承担着北京市轨道交通等基础设斲项目的投融资、前期觃划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能，戔至2014年底总资产3806亿元、净资产1255亿元。
当前公司已经多次在京投集团的协作和资金支持下获取开发项目，未来有望加大对上市公司的支持力度，丌排除集团地产之外的资源支持上市公司提高国有资本的证券化率、增加直接融资比例，也符合国企改革的斱向。而在地产斱面，当前集团承担着密亍、平谷、大兴、丰台和门头沟等京郊630万斱一级开发，此前潭柘寺项目一级土地开发后上市公司顺利获取了事级开发权利，未来仍有望借劣控股股东优势继续获取后续项目的开发。
投资价值及长期发展被险资认可。2015年末，阳光人寿及阳光财险通过事级市场增持公司股仹达到5.01%，戓略丼牌公司。阳光人寿在15年8-11月增持成本约7.3元/股，其中10-11月增持544万股均价在8.52-9.45元/股，当前股价低二此区间。鉴二公司股本小市值小发展前景乐观，相信未来会有更多稳健投资人增持公司。
以净资产收益率为基准的奖励基金办法增强管理层业绩释放劢力和稳健发展决心。
公司自当年度实现之净利润中提取一定比例作为奖励基金，实斲对象为公司的董亊会成员、高级管理人员及公司部门总经理级员工。办法觃定加权净资产收益率达到10%斱可获取奖励，超出10%部分还可差额累计额外奖励，按年度分比例发放。近几年公司由二地铁上建物业的周期超过普通物业，导致存货占比过高、业绩释放缓慢，加权ROE仅2010年超过10%达到16%，其余年仹均较低，如12-14年分别为4.8%、4.0%、1.35%。公司董亊会定下高的激励标准，目的在二保障公司长进发展及保证股东利益、公司利益和员工利益的一致，业绩释放也更有劢力和持丽性。
公司是我们在年度策略报告和月度、周度行业报告中持续推荐的标的，市值仅60亿而品质优良，股权变化带来积极意义，大股东京投集团有望持续加大对上市公司的支持，国企改革赋予其更大的想象空间，而充足资源为保障的可持续发展和短期业绩的集中释放将推升估值的提升。其投资价值及长期发展被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司15-17EPS0.16、0.53、0.76元，RNAV12.3元/股，当前股价7折交易，给予6-12个月目标价12元，“强烈推荐”评级。
风险提示：大股东对上市公司支持丌及预期；后期发展斱向有待观察。
[2015-12-02] 京投银泰(600683):解决历史的问题,迎接美好的明天-公告点评
■广发证券
再见，中国银泰
公司收到二股东程少良和股东中国银泰关于解除一致行动人的关系函件。同时，中国银泰已办理完毕程少良先生间接持有的中国银泰全部股份转让他人的相关工商变更登记手续。程少良先生不再是中国银泰的最终股东，并已辞去中国银泰执行董事职务。中国银泰的退出打破了制约公司发展的桎梏，在集团的支持下京投银泰将会进入发展的快车道。
你好，阳光保险
近日，阳光人寿通过二级市场增持的方式进一步提升持股比例，和阳光财险合计持有公司无限售条件流通股股份3713万股，占公司总股本的5.01%，达到举牌条件。阳光保险集团作为全国七大保险集团之一，此次举牌京投银泰是对于公司长期发展空间和资源价值的认可，从增持的时间上也可以看出险资同样认同公司股权结构变化对未来发展的积极影响。我们认为双方未来具备进一步合作与协同发展的空间。
预计15-16年EPS分别为0.26、0.34，维持“买入”评级。
绝对估值方面，公司在10月底新增平谷镇一土地储备，项目为大股东一级开发项目内地块，调整之后公司每股NAV为11.53元/股（wacc=15%），对应当前股价依旧处于折价状态。相对估值方面，截止到15年3季度末，公司结算项目主要是公园悦府项目、无锡鸿墅项目，整体毛利率水平较低。
前三季度实现销售74.5亿元同比增长102%，预收账款余额为97.1亿元，与14年末相比提高72.5%，高毛利项目预计将在16年进入结算，未来2-3年公司利润增长具备较高的确定性。
风险提示
二股东股权问题解决过程存在不确定性，集团资源尚无明确注入安排。
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[2022-01-13] 京投发展(600683):京投发展2021年第四季度签约销售金额同比下降73.41%
■证券时报
京投发展(600683)1月13日晚间披露2021年第四季度主要经营数据，2021年10-12月签约销售金额17.59亿元，同比下降73.41%;2021年1-12月累计签约销售金额161.23亿元，同比增长13.32%。
[2021-09-13] 京投发展(600683):京投发展目前公司主营业务仍为房地产开发、经营及租赁
■上海证券报
京投发展发布股票交易风险提示性公告。目前公司主营业务仍为房地产开发、经营及租赁，未发生变化。公司以自主开发销售为主，2021年上半年公司实现营业收入20.42亿元，房地产销售收入占营业收入总额的98.88%。公司股票近日涨幅较大，最近十个交易日内出现七次涨停，公司短期内股票交易波动较大，敬请广大投资者注意二级市场交易风险，理性决策，审慎投资。
[2021-07-06] 京投发展(600683):京投发展拟发行不超15亿元公司债券
■证券时报
京投发展(600683)7月6日晚间公告，公司拟申请面向专业投资者公开发行公司债券，票面总额不超过15亿元。此次债券的募集资金拟用于偿还公司债务、补充营运资金及其他用途。
[2021-04-13] 京投发展(600683):京投发展2020年净利4.97亿元 同比增547%
■证券时报
京投发展(600683)4月13日晚间披露年报，公司2020年实现营业收入88.64亿元，同比增长104.83%;净利润4.97亿元，同比增长546.96%;每股收益0.56元。公司拟每10股派发红利2.5元(含税)。
[2020-10-15] 京投发展(600683):京投发展前三季净利预计将扭亏为盈
■上海证券报
京投发展发布业绩预告，前三季度预盈9600万元左右，同比扭亏为盈，上年同期亏损2472万元。报告期，公司房地产业务实现交付较上年同期增加，且公司持续提升运营效率，压缩了费用开支。
[2020-06-23] 京投发展(600683):京投发展子公司银泰置业遭遇电信诈骗 银行账户2670万元被骗取
■证券时报
京投发展(600683)6月23日晚间公告，公司接到持股50%、由合作方负责操盘的子公司银泰置业报告，其财务人员遭遇犯罪团伙电信诈骗，导致银泰置业银行账户内2670万元于6月22日通过网络被骗取。案发后，银泰置业财务人员已第一时间向公安机关报案并于6月23日收到了公安机关出具的《受案回执》。目前，公安机关正在积极侦办，已冻结了部分被骗取资金。由于案件正处于侦办阶段，最终影响尚不能确定。
[2020-03-25] 京投发展(600683):京投发展拟非公开发行不超20亿元公司债
■上海证券报
京投发展公告，公司拟非公开发行公司债券票面总额不超过人民币20亿元，募集资金拟用于偿还公司债务、补充营运资金及适用的法律法规允许的其他用途。
[2020-03-17] 京投发展(600683):三连板京投发展土地流转新规对公司不存在影响
■证券时报
连续三日涨停的京投发展(600683)3月17日晚间公告，公司土地储备中无永久基本农田、生态保护红线、自然保护区用地。土地流转新规对公司不存在影响。公司现留存租用860.89亩流转土地，截止到2027年到期。根据约定，公司作为承包方依法保护和合理利用承包土地，承包期内，如果承包土地被全部或部分征收、征用，则仅依法获得基于土地承包经营权、地上物、生产经营损失的补偿费。其他土地征用补偿权益与公司无关。
[2020-03-16] 京投发展(600683):京投发展公司土地储备中无永久基本农田、生态保护红线、自然保护区用地
■证券时报
京投发展今晚披露股价异动公告，表示公司土地储备中无永久基本农田、生态保护红线、自然保护区用地。《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》对公司不存在影响。
[2019-09-11] 京投发展(600683):京投发展子公司拟4.36亿元转让兴业置业51%股权给关联方
■证券时报
京投发展(600683)9月11日晚公告，公司全资子公司京投置地拟将其持有的兴业置业51%股权转让给北京市基础设施投资有限公司（京投公司），标的股权转让价格为4.36亿元。京投公司向兴业置业提供资金用于兴业置业向京投置地偿还全部债权款10.46亿元。此次兴业置业51%股权转让预计实现税前收益约4.06亿元。京投公司持有公司37%的股权，为公司第一大股东，上述交易构成关联交易。
[2019-02-12] 京投发展(600683):京投发展,控股股东拟增持1%至2%股份
■证券时报
京投发展(600683)2月12日晚间公告，公司控股股东京投公司于2月12日增持了159万股，占公司总股本的0.21%，增持均价为4.3元/股。京投公司计划自2月12日起12个月内累计增持不低于公司总股本的1%，不超过公司总股本的2%(含本次增持)。
[2019-01-11] 京投发展(600683):京投发展联合竞得北京丰台区地块,总价超37亿元
■证券时报
京投发展(600683)1月11日晚间公告，公司全资子公司京投置地联合京投公司、郭公庄投管公司，以37.2亿元，竞得北京市丰台区花乡郭公庄村1518-L01等地块国有建设用地使用权。三方将按照京投置地70%、京投公司25%、郭公庄投管公司5%的持股比例共同设立项目公司，负责地块的开发建设。
[2019-01-09] 京投发展(600683):京投发展推进“TOD智慧生态圈”,在全国范围内应用
■证券日报
房地产市场的变化对企业的产品设计能力、产品品质提升能力、客群分析能力、综合运营能力等均提出了更高要求，特色经营逐渐成为房企转型的重点。
京投发展是以轨交车辆基地一体化开发为主营的房地产开发公司，公司相关负责人对《证券日报》记者表示：“作为国家经济建设的参与者，房地产企业应义不容辞顺应国家政策导向，从自身企业着手，积极应对不断变化的市场环境。”
TOD是指轨道交通导向的综合开发模式，在城市化进程不断加深的过程中，其市场潜力也深受整个行业重视，十年前，京投发展率先进入这一领域，并凭借独特的专利技术与经验，在2018年提出了全新商业模式——“TOD智慧生态圈”。
“TOD智慧生态圈”强调对城市、地铁、用户三方面产生价值。对于城市土地价值利用的提升以及地铁建设收益多元化的贡献，已经在京投发展的项目开发中一一体现，而随着全国扩张，在多数企业认为是商业模式成功关键的“客户研究”领域，京投发展也开始倾注大量心力。
此前，京投发展总裁高一轩在2018年11月27日举办的WISE2018新商业大会上分享了“TOD智慧生态圈”在客户研究方面的成果。其表示：“在客户研究这一领域，京投发展不断进行新的尝试，例如正式投资必革家(BiGGer+)，将智能家居和可变家具运用于京投发展·公园悦府项目中，不断提升客户体验，满足用户对居家空间高效利用的需求等。”
在“TOD智慧生态圈”实践中，京投发展将养老、教育、文化娱乐、办公等延伸产业不断引入项目，目前在北京已有西华府、琨御府、公园悦府3个轨道交通车辆基地一体化开发项目。
2018年来，京投发展开启了 “植根北京，茂盛全国”业务布局，意在将TOD智慧生态圈商业模式及轨交车辆基地一体化开发经验推荐和复制到更多城市，并通过全国市场的庞大体量对抗商业模式的长周期风险。
2018年9月12日，京投发展与优客工场签署战略合作协议，双方将携手构筑创新创业舞台，为打造智慧社区、智慧城市赋能。此外，京投发展借势京津冀协同发展利好，首进“北三县”，参与大厂回族自治县中国戏剧小镇的开发建设。2018年11月份，京投发展成功竞得燕郊地块，计划打造“轨交科创青年营”，搭建北京城市副中心与廊坊北三县轨道交通科技创新平台。
公司表示，随着公司“TOD智慧生态圈”商业逻辑的形成和实践，京投发展将进一步做好区域市场意向客群最大限度地调研和分析，凭借轨交车辆基地项目产品设计优势，提升轨道物业产品品质，充分发挥TOD智慧生态圈较强的抗风险能力，在规模复制和扩张方面发力，通过模式化差异，用经营杠杆撬动企业长远发展之路。
[2018-10-12] 京投发展(600683):京投发展,前三季度同比扭亏,预盈8100万元
■证券时报
京投发展(600683)10月12日晚间披露前三季度业绩预告，预计同比将扭亏为盈，实现净利润8100万元左右。预盈主要是由于宁波市供销社区块旧城区改建项目需要，公司位于大庆北路564弄的房屋建筑物、构筑物等被列入政府征收范围，公司收到拆迁补偿款。
[2018-09-19] 京投发展(600683):京投发展,控股股东完成增持计划,累计增持1%股份
■证券时报
京投发展(600683)9月19日晚间公告，8月31日至9月18日，公司控股股东京投公司通过上交所交易系统增持公司股份740.77万股，占总股本的1%。京投公司拟增持1%-2%股份的增持计划已实施完毕。
[2018-04-09] 京投发展(600683):京投发展一季度预盈8800万元,同比扭亏为盈
■证券时报
京投发展(600683)4月9日晚间公告，预计2018年一季度净利同比将实现扭亏为盈，实现净利润8800万元。公司上年同期亏损5961.17万元。
[2018-03-20] 京投发展(600683):京投发展去年净利增10.77%,拟10派2元
■证券时报
京投发展(600683)3月20日晚披露年报，公司2017年营收为62.17亿元，同比增长4.99%；净利为3.22亿元，同比增长10.77%。公司拟每10股派发现金红利2元(含税)。
[2018-01-10] 京投发展(600683):京投发展控股股东拟增持1%-2%股份
■证券时报
京投发展(600683)1月10日晚公告，公司控股股东京投公司当日增持200.8万股，占公司总股本0.27%，增持均价为6.23元/股。京投公司计划自1月10日起12个月内，累计增持1%-2%股份(含1月10日已增持股份)。
[2017-08-25] 京投发展(600683):轨道上盖龙头,资源优势尽展-2017年半年报点评
■东兴证券
事件：
公司8月24日公布2017年半年报。报告期内，公司实现营业收入人民币21.02亿元，较2016年上半年的人民币13.67亿元上升53.71％；实现归属于股东的净利润人民币0.45亿元，较2016年上半年的0.39亿元同比上升14.76％；稀释EPS为每股0.06元，同期上升20.00％。
观点：
营业收入和净利润均实现大幅增长。2017年上半年，公司实现营业收入21.02亿元，较2016年上半年的13.67亿元上升53.71％；主营业务收入中房地产销售结转实现收入20.42亿元，较上年同期增加75819.92万元，增幅59.08％，主要系报告期房地产项目满足销售结转的竣工面积较上年同期大幅增加所致。实现归属于股东的净利润人民币0.45亿元，较2016年上半年的0.39亿元同比上升14.76％，净利润增速不及营收增速主要归因于少数股东权益大幅增加；上半年，公司实现签约销售额3.15亿元，签约销售面积10150平方米。
拓宽融资渠道，融资成本进一步降低。公司通过多种融资方式有效降低了综合融资成本，2017年上半年度公司综合融资成本8.13％，较2016年度公司借款综合资金成本8.54％下降0.41个百分点。。截至2017年6月30日，公司共取得金融机构授信55.59亿元，累计使用授信额度29.18亿元。
合作开发拿地，降拿手成本+提开发能力并举。17年1月19日，公司全资子公司京投置地、首开股份、保利北京、龙湖天行、德俊置业组成的联合体以63.3亿元的价格获得了北京市门头沟潭柘寺镇MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块的使用权。公司依托于大股东京投集团一级开发功能，一定程度上实现了一、二级联动，拿地能力强于其他房企，同时通过合作开发拿地的模式，降风险、降成本和提能力三效共举。
大股东增持控制力增强资源有望进一步倾斜基于对公司目前价值的判断及未来发展的信心，并支持上市公司健康发展，公司控股股东北京市基础设施投资有限公司（后简称“京投公司”）在2016年12月23日至2017年2月15日，增持公司A股股份7407796股，占公司总股份的1％。本次增持后，京投公司持有公司A股股份251864314股，占公司总股份的34％。
京投集团是北京市国资委100％持股的公司，是北京市城市轨道交通建设的投资运营主体，承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能，在北京市城市轨道交通行业处于垄断地位。公司作为控股股东京投集团唯一的A股上市平台，有望在未来进一步获得集团资源倾斜。公司第二大股东持股20.78％且已经退出公司经营管理层，成为一个财务投资者。
结论：
公司作为控股股东京投集团唯一的A股上市平台，有望在未来进一步获得集团资源倾斜，并充分享受北京及周边区域轨道交通快速发展所带来的轨道上盖开发机遇。公司通过合作拿地来降低拿地风险和提升开发能力，通过多渠道融资来降低融资成本，通过“轨道上盖+普通住宅”两类开发模式并行保障经营稳定性，多举措提升公司长远发展能力。我们预计公司2017年-2019年营业收入分别为71亿元、81亿元、89亿元，每股收益分别为0.54元、0.6元和0.7元，对应PE分别为40、36.26和30.86，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：销售不及预期、调控政策趋严、宏观经济继续寻底
[2017-04-25] 京投发展(600683):毛利支撑业绩低基数状态实现大幅增长-年报点评
■广发证券
核心观点：
结算收入下降，毛利率支撑净利润上涨
16年营业总收入59.22亿元，同比下降29.80％，归母净利润2.90亿元，同比增长151.73％。在收入规模降低的同时，营业利润反而上升的原因有二，首先，地产项目结算毛利率的提升带动整体毛利率提高，其次，公司费用规模以及资产减值损失均有所下降。
公司在京项目业绩稳定性较强，新进入结算的西华府和檀香府的毛利率都在30％以上，而京外项目在16年也实现扭亏，无锡鸿墅项目结算毛利率上升49.4％。
销售表现稳定，业绩具备进一步增长潜力
16年公司全年实现签约销售额78.23亿元，截止到16年末，公司在手预收账款规模为79.82亿元，与15年相比增加24.85亿元。目前公司股东权益占比依旧较高，京外项目结算占比下降，利润率水平还会进一步提升。
补充在京土地储备，资金安全状况改善
土地拓展方面，16年公司与中天颐信企业管理服务有限公司组成的联合体中标北京市门头沟区潭柘寺镇三街区D3、D4地块预留产业用地开发建设及合作经营项目。公司净负债率水平以及偿债水平在16年小幅改善预计17、18年的业绩分别为0.46和0.57元，维持为“买入”评级。
京投银泰今年主要在京项目都已经进入结算，并且都维持了较高的利润率水平，突显了公司在京的资源优势。但较高的少数股东权益占比依旧使收入的业绩贡献效率明显低于行业平均水平。期待公司资产负债结构能够通过有效的融资方式得到进一步改善。
风险提示
公司销售项目集中，受到单城市政策影响较大。
[2016-10-26] 京投银泰(600683):销售符合预期,集团资本运作平台值得期待-公司点评
■中投证券
公司公告三季报，2016年1-9月实现营收15.67亿元同比-28.35％，归母净利润0.98亿元（上期亏损1.29亿元），基本EPS0.133元，加权ROE4.94％。
投资要点：业绩释放实现扭亏。16年前三季度营收15.67亿元-28.35％，归母净利润0.98亿元（上年同期：-1.29亿元）。相比半年报数据，仅三季度营收2.0亿元、归母净利润0.59亿元，主要得益于非经常性损益（其中收取被处置公司协议借款资金占用费、委托贷款利息0.13亿元）。全年业绩仍要看主要房地产项目的结算情况，至9月末预收款90.2亿元较年初增64％，锁定一年业绩有余。根据年初规划，全年计划新开工面积25.54万方、竣工37.46万方，截至9月底新开工面积8.80万方，完成竣工17.59万方，其中仅三季度竣工15.1万方，竣工提速为结算作保障。1-9月份签约销售额56.67亿元、12.93万方，同比分别下降-23.92％、-38.81％，其中三季度新增签约额20亿元。我们此前推算在售6个项目下半年可售货值约90亿元，按60％-80％去化率，预期全年销售91-109亿元（15全年98亿元）。
拟参与竞取北京三块土地资源，潭柘寺项目依托集团此前参与一级开发优势有望获得，永丰产业基地项目预计竞争压力大。今年以来尚无新增项目，10月24日公司董事会通过北京三地块后续招标戒竞买议案：1）潭柘寺镇D3、D4预留产业用地，规划建面2.71万方；2）“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块二类居住用地，用地面积8.35万方，建面13.88万方，底价38.4亿元；3）“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0132、0120、0162地块二类居住及零售商业用地，用地面积8.56万方，建面16.3万方，底价44亿元。后两块土地试点采用“限房价、限地价”的方式，起始价分别为2.8万元/平米和2.7万元/平米，当价格超上限时将转为竞报企业自持商品房面积（全部作为租赁不得销售），结果将于11月16日揭晓。
财务状况继续改善。9月底资产负债率91％同比下降2pc，扣除预收款负债率62％、净负债率459％，较上年同期下降229个百分点。货币资金34.8亿元，超过短债3.3亿元，且资产中主要是北京地区物业项目存货，变现能力强。已发行2期公司债10亿元3年期利率5.24％、10亿元3年期利率4.98％，上半年加权平均融资成本年化利率8.63％较15年的9.35％略下降。融资成本降低、费用化贷款减少、收回资金占用费收入增加使得财务费用为-0.02亿元；期间费用率9.3％下降2pc。
公司基本面逐步改善，而作为大股东京投集团A股唯一资本运作平台，在轨道交通大发展阶段，其重要性和发展空间值得期待。以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰，现有项目可保持较高业绩释放，未来轨道物业拓展空间大。后期，配合“一体两翼”的战略发展格局，集团有望持续加大对上市公司的支持力度。
公司的投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。RNAV12元/股，预测16-18eps0.35、0.48、0.61元，PE26/19/15倍。维持“强烈推荐”评级。
[2016-08-29] 京投发展(600683):专注京内轨道物业,盈利预期开始兑现-2016年半年度业绩点评
■首创证券
2016年上半年公司实现营业收入13.67亿元，同比增长117.17%；归属上市公司股东的净利润3959.23万元，上年同期亏损1.19亿元；归属上市公司扣除非经常性损益的净利润为216.27万元，上年同期亏损1.58亿元；经营活动产生的现金流量净额为8.45亿元，同比减少31.57%；基本每股收益0.05元/股，上年同期为-0.16元/股；加权平均净资产收益率1.99%，上年同期为-6.60%。
业绩点评
京内项目盈利优势开始显现，业绩改善预期持续向好。2016年上半年公司实现销售额37.31亿元，同比增长35.28%，增速低于北京市场51.40%的总体水平。当期房地产项目结转实现营收12.83亿元，同比增长149.96%，与15年全年158.71%的增速水平基本持平。进出口贸易、物业租赁等其他业务实现营收8399万元，同比减少25.38%，业务结构向地产主业进一步倾斜。公司主要结转项目均来自北京地区，高毛利商品房、轨道物业占比的持续提升以及区域行情的强势带动下，销售毛利率、净利率分别提升9.08和23.30个百分点至24.62%和7.39%，虽然低于板块平均水平（28.19%和9.99%），但是半年度实现归母净利润3959.23万元，实现扭亏为盈，逐渐摆脱此前无锡项目存货减值损失对总体业绩的拖累。
可售资源充裕，预期超额完成年度业绩目标。公司当前在建和在售项目7个，待开发项目1个，其中7个项目位于北京地区，3个为地铁上盖物业，截至报告期末公司可供出售面积达到28.27万平米，对应货值约为90亿元，待竣工面积共计224.53万平米，为16年计划竣工面积的6倍，满足公司未来4-5年的结转需求。半年末预收账款达到66.25亿元，同比减少15%，为15年全年营收的0.82倍，随着下半年京内项目集中竣工结转，预计超额完成76.13亿元的年度营收目标。
长短期偿债能力承压，资本结构面临进一步改善。报告期末公司资产负债率89.68%，剔除预收账款的资产负债率86.39%，均显著高于同期行业平均水平78.31%和54.64%。货币资金与短期借款和一年内到期非流动负债的比值仅仅为0.36，同样低于行业平均水平的1.36。公司的资金链在长短期均面临较大的偿债压力，但是考虑到京投集团对公司的资金支持力度（2014年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》，由京投公司以不超过12%的年利率向公司提供借款）、融资成本的改善（2016年3月和8月公司先后发行两笔10亿元的私募债，5.24%和4.98%的票面利率低于上半年加权平均融资成本年化利率8.63%）以及销售行情向好所带来的经营性现金回流（经营性现金流量净额连续3年为正），公司财务状况有望随着业绩预期提升得到明显改善。背靠京投集团，持续获取资源能力和产品溢价优势有望增强。2016年一季度公司控股股东北京市基础设施投资有限公司增持股份至32%，随着银泰系的预期淡出和京投系对公司主导地位的提升，公司有望进一步深度结合大股东在京内轨道建设和一级开发的突出优势，稳步强化“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略。根据《北京市城市轨道交通 第二期建设规划》，2015年-2021年北京市计划建设12个轨道项目，总长度262.9公里。地铁物业的可出让资源较为丰富，公司在锁定优质轨道资源方面具有较强的先行优势。此外，公司在开发轨道物业的过程中积累了丰富的知识经验和技术创新，在规划布局、开发流程、工程施工、减震降噪等方面取得显著成果，并完成多项轨道扣件的专利技术设计，取得4项专利权。随着一线城市核心区量价齐涨和被动豪宅化对刚需的挤压效应持续显现，地铁物业作为承接外溢刚需的最佳载体将在市场中展现突出的差异化优势和产品溢价能力，我们持续看好公司未来的业绩兑现能力和资产升值预期。
风险提示
北京房地产市场调控预期反转，成交端显著降温；轨道物业资源的获取存在较大的不确定性；负债水平和现金流压力进一步提升。
[2016-08-26] 京投发展(600683):厚积薄发,"未来"已现-2016年半年报点评
■东兴证券
事件：
公司8月25日公布2016年度中报摘要，报告期内，公司实现营业收入13.67亿元，同比增加117.17%；扭亏为盈，实现归属于母公司所有者的净利润0.40亿元，去年同期为亏损1.19亿元，同比增加133.19%；加权平均净资产收益率1.99%。
观点：
在京项目持续释放业绩扭亏为赢。报告期内，公司实现营业收入13.67亿元，同比增加117.17%，营业收入中房地产销售结转实现收入12.83亿元，同比增幅为149.96%，2016上半年公司房地产销售业务毛利25.22%较上年同期16.38%增加8.84个百分点；营业利润1.38亿元，去年同期为亏损0.92亿元，归属于母公司所有者净利润0.40亿元，去年同期为亏损1.19亿元，同比增加133.19%。
主营房地产业务上半年实现签约销售面积7.8万平方米，同比增长1.43%；签约销售额37.31亿元，同比增长35.28%；公司在京项目存量释放，公司主营业务逐年实现连续增长。
结论：
集团公司“轨道+土地”车辆综合开发模式具备巨大的竞争优势，奠定了公司轨道上盖物业开发龙头的强大基础。公司将显著受益于北京市及未来的京津冀轨道交通发展，同时，凭借自身的技术优势和项目开发经验，公司也可能在全国轨道交通发展的环境中挖掘更多机会。中国银泰的退出为公司股权结构更加清晰打开序幕，自然人股东程少良陆续减持、京投集团增持将成为双赢实现途径。我们预计公司2016年-2018年营业收入分别为98.2亿元、117.72亿元和132.1亿元，净利润分别为3.15亿元、4.56亿元和6.63亿元；每股收益分别为0.43元、0.62元和0.90元，对应PE分别为23.08、15.97和10.98。
维持公司“强烈推荐”评级。
[2016-08-25] 京投发展(600683):业绩持续释放,战略定位明晰
■长江证券
大股东控制权稳固，战略定位清晰。公司股权问题尘埃落定，京投集团增持计划实施完毕后持股比例上升至32%，对上市公司控制权进一步提升。京投集团在北京市轨道交通建设中承担投融资、规划开发等职能，公司“以北京为中心，以轨道交通为依托”的未来发展战略定位清晰。
投资建议：预计2016年、2017年EPS分别为0.18和0.24元/股，对应当前股价PE为51.08和38.58倍，维持“买入”评级。
风险提示：楼市政策收紧
[2016-08-25] 京投发展(600683):业绩符合预期,关注大股东支持下的积极改变
■中投证券
销售表现良好。上半年销售额37.31亿元同比增35.28%，签约面积约7.8万方，主要签约项目为京西华府16.75亿元、琨御府18.26亿元，上半年北京区域可推售货源的认购去化率达到81%。在售6个项目本年可售建面还有20万方，其中约18万方位于北京，提供充足可售货源。根据上半年均价推算下半年可售货值约90亿元，按60%-80%去化率，预期全年销售91-109亿元（15全年98亿元）。
财务状况继续改善，风险可控。6月底资产负债率89.68%较上年同期下降3个百分点，资产总额中存货期末余额223.6亿元，占资产总额的81.62%，主要是北京地区物业项目，变现能力强。扣除预收款负债率65%，净负债率523%，较上年同期下降272个百分点。货币资金12.45亿元，短债缺口缩减至22.0亿元（15年底58亿元）。2016半年度公司各类借款净减少8.97亿元，负债中占比49%的是控股股东借款，期末余额121.1亿元。各项目已基本实现滚劢开发，预售资金将继续快速回笼，风险可控。已发行2期公司债10亿元3年期利率5.24%、10亿元3年期利率4.98%，上半年加权平均融资成本年化利率8.63%较15年的9.35%略下降。
公司基本面逐步改善，而更名“京投发展”成为大股东京投集团A股唯一资本运作平台，其重要性和发展空间值得期待。以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰，现有项目可保持较高业绩释放，未来轨道物业拓展空间大。后期，配合集团“一体两翼”的戓略发展格局，即以轨道交通等政府在建项目投融资业务为主体，以资源开发和股权投资为“两翼”，集团有望持续加大对上市公司的支持力度。公司的投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司16-18eps0.35、0.48、0.61元，RNAV12元/股，给予6-12月目标价12元，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：大股东对上市公司支持不及预期；高负债高融资成本。
[2016-04-29] 京投银泰(600683):更名京投发展,开启新征程-年报点评
■广发证券
核心观点：
优质项目进入结算期，收入水平大幅增长
京投银泰15年年报营业总收入84.36亿元，同比上升142%，归属于上市公司股东的净利润1.15亿元，同比增长359%，每股收益0.16元，每10股派发现金红利1.30元。16年1季度实现主营业务收入10.02亿，实现母公司净利润0.36亿，同比增长154.4%。当期利润由于受到资产减值准备以及股东借款资本化利息费用以及少数股东权益等因素的影响，使得结算收入对于业绩贡献率较低。16年随着毛利率的提升业绩增速将进一步提升。
销售表现优异，主力项目货值稳定
公司15年实现销售收入98亿元，同比增长38%，三个地铁上盖项目销售占比达到80%。16年1季度末，公司实现签约销售金额16.64亿元，截至到15年地存货规模82亿，预计全年可售货值超过150亿，公司全年目标62亿元，我们认为实际完成额将会大概率超过年初计划。
更名京投发展，银泰逐渐淡出
公司公布了更名方案，将现用名称“京投银泰股份有限公司”变更为“京投发展股份有限公司”，随着中国银泰持股比例的降低，高管相继离职，双股东结构得到解决，京投集团对于上市公司的控制力将会进一步增强。
预计16-17年的业绩分别为0.32和0.38元，维持为“买入”评级。
风险提示
公司销售项目集中，受到单城市政策影响较大。
[2016-04-29] 京投银泰(600683):更名京投发展,集团A股唯一资本运作平台值得期待-公司点评报告
■中投证券
投资要点：
业绩释放营收净利实现大增。15年营收84.3亿元同比增142%，归母净利润1.15亿元同比大增359%，扣非净利润0.44亿元（14年：-3.4亿元），摊薄EPS0.16元基本符合预期（此前预计：0.16元）。主营业务中房地产销售结转收入81.2亿元+159%，整体毖利率26.5%降低1pc。琨御府、公园悦府、新里程项目分别结算40亿元、24亿元和15亿元，毖利率在17%-39%，成本分摊因素致各项目毖利率幵丌高，但未来部分项目如琨御府有大的提升空间。公司营业利润9.8亿、净利润6.2亿，归母净利润仅1.2亿元的原因：1）京内结算项目主要是合作开发且不大股东合作的权益仅51%，少数股东损益高达5.0亿元；2)计提的跌价损失部分是100%权益由上市公司承担，本期计提鄂尔多斯项目减值准备0.54亿元、针对其未确认的利息收入1.21亿元合计减少利润1.75亿元，对无锡鸿墅项目计提跌价准备1.57亿元。16年度公司预计实现营业收入76.1亿元，16Q1已实现10.0亿元+1,718%、归母净利润0.36亿元（15年：-0.66亿元）。戔至3月末预收款57亿元，基本锁定16业绩，按照15年计划72亿元实际超额完成16%看，预计16年仍有望超额完成。
以北京为中心、轨道交通为依托的发展战略定位清晰，短期仍将保持较高业绩释放。
13-15年销售额分别24亿元、71亿元、98亿元，三年复合增速114%；16年公司计划销售62亿元，前三个月已实现签约16.6亿元同比+75%。2016年公司计划新开工25.5万斱、竣工37.5万斱，后者是15年实际完工量的74%。现有项目未售建面超200万斱（含保障房、剔除鄂尔多斯），京内项目大约178万斱，总货值在400亿元左右。陆续销售及结算可望维持公司的业绩平稳增长。而依托于大股东北京市基础设斲投资有限公司和地铁车辆段上盖房子的技术壁垒，未来在北京市地铁延伸中项目获取空间大。
更名“京投发展”，集团A股唯一资本运作平台值得期待。继去银泰化后（银泰集团剩余股份仅4.05%，其余转让予程少良先生现持股20.78%幵解除一致行劢人关系），大股东京投集团增持后持股31%，幵拟更名为“京投发展”。京投集团现承担着北京市轨道交通等基础设斲项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能，未来丌排除继续介入地铁建设和运营领域。至2014年底总资产3806亿元、净资产1255亿元。自2003年成立以来，依托轨道交通及其他基础设斲项目的主业投融资，逐步构建了“一体两翼”的戓略发展格局：即以轨道交通等政府在建项目投融资业务为主体，以资源开发和股权投资为“两翼”，拓展轨道交通行业相关股权投资布局，加快打造轨道交通全产业链股权投资格局。
公司还通过业务重组，整合轨道交通各种经营资源，形成资源融合发展的资产经营模式。目前“两翼“包括：1）资源开发，一斱面是土地资源开发，包括土地一级开发和上盖物业、站点一体化等；另一斱面是资产经营开发，包括邻接穿越业务、民用通信项目、自持物业经营等；2）股权投资，成功投资轨道交通相关产业项目以及类金融产业，至2014年累计股权投资总额29.47亿元（以京投公司为出资主体），共管理23家参控股企业，包括6家全资及控股公司（含1家境外上市公司）、17家参股公司（含5家境内上市公司，4家境外上市公司），投资项目包括基石租赁、市政路桥、京投香港、中信股份、七星电子等等。作为集团A股唯一上市平台，有望持续加大对上市公司的支持力度，以更好的发展“一体两翼”战略。
融资及负债有望得到持续改善。15年整体平均融资成本9.35%（14年：9.62%），大股东借款是主要来源之一，项目融资成本偏高。随着央行降息、公司业绩释放降低融资风险溢价和更好地利用公开市场融资，成本有望持续下行。已发公司债7.79亿元、3年期利率4.8%，16年计划再发行20亿私募债，已发行10亿元3年期利率5.24%。15年末资产负债率70%、16年3月底69%，净负债率从14年的627%降至501%，预计将持续改善。
公司市值仅70亿左右而品质优良，更名“京投发展”或成为大股东京投集团A股的资本运作平台，其重要性和发展空间值得期待。投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司16-18eps0.35、0.48、0.61元，RNAV12元/股，给予RNAV平价目标价12元，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：大股东对上市公司支持丌及预期；高负债高融资成本。
[2016-04-27] 京投银泰(600683):业绩持续高爆发,价值获险资认可-点评报告
■长江证券
事件描述
京投银泰公告2015年报与2016年一季报：2015年度实现营业收入84.36亿元，同比大幅增长141.99%，净利润1.15亿元，同比增长358.89%；净利润率1.37%，同比上升0.65个百分点，EPS0.16元。2016年一季度实现营业收入10.02亿元，同比大幅增长1718.13%，净利润0.36亿元，同比增长154.34%；净利润率3.6%，同比上升123.92个百分点，EPS0.05元。
事件评论
集中结转叠加费用率大降，业绩反转持续兑现。2015年公司净利润同比大幅增长358.89%，原因一方面在于新里程、琨御府、公园悦府等京内项目集中进入结转期，营业收入同比大幅增长141.99%；另一方面，公司2015年严控各项费用支出，三项费用率大幅下降至4.96%，几乎仅为2014年的一半水平。
负债率高位回落，短期资金压力有望缓解。公司2015年底资产负债率为89.82%，真实负债率为87.29%，同比去年分别下降2.86和3.68个百分点；货币资金覆盖率小幅回升至0.27，短期资金压力尚待缓解。
公司多方向拓展融资渠道，2015年至今共发行17.79亿元公司债券，同时金融机构授信额度充足，公司短期资金压力有望借以缓解。
股权问题处理完毕，稳固控制权利于公司发展。公司原第二大股东银泰集团将所持上市公司20.78%股权转让于程少良，程少良成为上市公司第二大股东，中国银泰仅持有4.05%股权，且两者不再是一致行动人。第一大股东目前持有上市公司31.19%股权，上市公司的控制权稳固，有利于公司发展提速。
投资价值获得险资认可。阳光保险集团与2015年初开始增持上市公司股票，并于11月30日达到举牌条件。2015年以来，险资举牌上市房企现象频发，举牌对象大多为业绩良好、现金流稳定、具有长期投资价值的标的。上市公司此番被阳光保险举牌，标志着投资价值获得险资认可。
投资建议：公司股权问题解决后有助于发展提速，同时投资价值获险资认可。预计2016年、2017年EPS分别为0.18和0.24元/股，对应当前股价PE为51.41和38.83倍，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：政策影响，楼市波动，融资不顺。
[2016-03-15] 京投银泰(600683):业绩集中释放期,良性发展-公司点评报告
■中投证券
“良性发展”，业绩进入集中释放期。2010年始公司戓略调整地产业务重心回归北京，处置京外项目资产，与注“以北京为中心，以轨道交通为依托”，集中优质资源做大做强轨道物业。2014年起，公司在北京的几个高毖利项目迚入销售后期，2015年开始陆续结算，业绩释放拐点来临，公司预告2015年归母净利润1.16亿同比增360%左右。公司13-15年销售额分别24亿元、71亿元、98亿元，同比分别增长114%、192%、38%，三年复合增速114%；戔至2015年3季度末预收款97亿元，同比+64%，基本锁定未来3年业绩。我们预计2016年销售可超100亿元，已售项目竣工结算和低利润基数将使得16-17年业绩保持高速增长。
戔至2015年底，公司预计还有未结建面近200万斱，货值近750亿元，足够公司5年的有序平稳发展，公司正迈入“良性发展”轨道。依托二大股东北京市基础设斲投资有限公司和地铁车辆段上盖房子的技术壁垒，公司树立起该领域的先行优势，未来在北京市地铁延伸以及“京津冀”轨道网络建设中项目获取空间大。
制约公司发展的股权问题得到解决，国企改革赋予新的想象空间。银泰集团在2015年初将所持公司20.78%股权转让给时仸公司副董亊长和总裁程少良，剩余股仹仅4.05%；程少良随后辞去银泰的董亊职务幵解除了不银泰的一致行劢人，作为财务投资人的身仹行使股东权利。而大股东京投集团在增持后现持股31%获得了对上市公司的实质掌控权。京投集团是京国资委旗下具有一定影响力的综合性投融资集团，承担着北京市轨道交通等基础设斲项目的投融资、前期觃划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能，戔至2014年底总资产3806亿元、净资产1255亿元。
当前公司已经多次在京投集团的协作和资金支持下获取开发项目，未来有望加大对上市公司的支持力度，丌排除集团地产之外的资源支持上市公司提高国有资本的证券化率、增加直接融资比例，也符合国企改革的斱向。而在地产斱面，当前集团承担着密亍、平谷、大兴、丰台和门头沟等京郊630万斱一级开发，此前潭柘寺项目一级土地开发后上市公司顺利获取了事级开发权利，未来仍有望借劣控股股东优势继续获取后续项目的开发。
投资价值及长期发展被险资认可。2015年末，阳光人寿及阳光财险通过事级市场增持公司股仹达到5.01%，戓略丼牌公司。阳光人寿在15年8-11月增持成本约7.3元/股，其中10-11月增持544万股均价在8.52-9.45元/股，当前股价低二此区间。鉴二公司股本小市值小发展前景乐观，相信未来会有更多稳健投资人增持公司。
以净资产收益率为基准的奖励基金办法增强管理层业绩释放劢力和稳健发展决心。
公司自当年度实现之净利润中提取一定比例作为奖励基金，实斲对象为公司的董亊会成员、高级管理人员及公司部门总经理级员工。办法觃定加权净资产收益率达到10%斱可获取奖励，超出10%部分还可差额累计额外奖励，按年度分比例发放。近几年公司由二地铁上建物业的周期超过普通物业，导致存货占比过高、业绩释放缓慢，加权ROE仅2010年超过10%达到16%，其余年仹均较低，如12-14年分别为4.8%、4.0%、1.35%。公司董亊会定下高的激励标准，目的在二保障公司长进发展及保证股东利益、公司利益和员工利益的一致，业绩释放也更有劢力和持丽性。
公司是我们在年度策略报告和月度、周度行业报告中持续推荐的标的，市值仅60亿而品质优良，股权变化带来积极意义，大股东京投集团有望持续加大对上市公司的支持，国企改革赋予其更大的想象空间，而充足资源为保障的可持续发展和短期业绩的集中释放将推升估值的提升。其投资价值及长期发展被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司15-17EPS0.16、0.53、0.76元，RNAV12.3元/股，当前股价7折交易，给予6-12个月目标价12元，“强烈推荐”评级。
风险提示：大股东对上市公司支持丌及预期；后期发展斱向有待观察。
[2015-12-02] 京投银泰(600683):解决历史的问题,迎接美好的明天-公告点评
■广发证券
再见，中国银泰
公司收到二股东程少良和股东中国银泰关于解除一致行动人的关系函件。同时，中国银泰已办理完毕程少良先生间接持有的中国银泰全部股份转让他人的相关工商变更登记手续。程少良先生不再是中国银泰的最终股东，并已辞去中国银泰执行董事职务。中国银泰的退出打破了制约公司发展的桎梏，在集团的支持下京投银泰将会进入发展的快车道。
你好，阳光保险
近日，阳光人寿通过二级市场增持的方式进一步提升持股比例，和阳光财险合计持有公司无限售条件流通股股份3713万股，占公司总股本的5.01%，达到举牌条件。阳光保险集团作为全国七大保险集团之一，此次举牌京投银泰是对于公司长期发展空间和资源价值的认可，从增持的时间上也可以看出险资同样认同公司股权结构变化对未来发展的积极影响。我们认为双方未来具备进一步合作与协同发展的空间。
预计15-16年EPS分别为0.26、0.34，维持“买入”评级。
绝对估值方面，公司在10月底新增平谷镇一土地储备，项目为大股东一级开发项目内地块，调整之后公司每股NAV为11.53元/股（wacc=15%），对应当前股价依旧处于折价状态。相对估值方面，截止到15年3季度末，公司结算项目主要是公园悦府项目、无锡鸿墅项目，整体毛利率水平较低。
前三季度实现销售74.5亿元同比增长102%，预收账款余额为97.1亿元，与14年末相比提高72.5%，高毛利项目预计将在16年进入结算，未来2-3年公司利润增长具备较高的确定性。
风险提示
二股东股权问题解决过程存在不确定性，集团资源尚无明确注入安排。
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