600683京投银泰资产重组最新消息
≈≈京投发展600683≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）房地产行业情况
2021上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央继续落实
房地产长效机制改革，房地产信贷资金管控全面收紧，以严打经营贷为首要抓手，调
升房贷利率为辅助手段，从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对
市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。
根据国家统计局数据显示，2021年1-6月全国房地产开发企业土地购置面积
7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，下降5.7%。全国房地产开
发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长10.2%；房屋新开工面积101288万平
方米，增长3.8%；房屋竣工面积36481万平方米，增长25.7%。商品房销售面积88635
万平方米，同比增长27.7%。
（二）主营业务情况说明
我公司是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市
公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅。
近年来，公司业务以TOD轨道物业开发为主。TOD（Transit-Oriented Deve
lopment），指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交
通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。
自2011年公司第一个TOD项目以来，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨
御府、岚山、无锡愉悦天成等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超244万平方米
。
伴随着近几年轨道交通的飞速发展，TOD轨道物业开发成为房地产开发的新
热点。同时，在已开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出台了与TOD相关的规划
政策。随着全国轨道交通发展蒸蒸日上和相关政策的出台，公司所在轨道物业开发细
分领域将迎来新的发展机遇。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
公司凭借丰富的开发经验和技术、资源优势，立足北京，深耕北京市场，
在北京陆续投资了包括西华府、琨御府、公园悦府、岚山等在内的优秀TOD轨道物业
开发项目，以及以檀香府为代表的新生活方式小镇项目，保持在北京市场的领先地位
。其中代表公司TOD智慧生态圈4.0产品力的岚山项目圆满收官，成为北京市场上以硬
核产品力持续收获口碑与流量的红盘样本，也再次证明了公司在地铁停车场上盖综合
开发领域的专业实力。在京外，公司TOD智慧生态圈产品力同样赢得了市场的认可，
无锡愉樾天成作为公司在长三角区域践行「TOD智慧生态圈」的示范项目，也为全国
化布局打下了坚实的市场基础。
2021年上半年，公司各项目房地产销售面积总计23.65万平方米，签约销售
额92.95亿元、同比增长109%，实现了销售额的稳步上升。北京及周边项目具体进度
如下：
（1）北京公园悦府：基本达成BS4/6定制化整售合作意向；B7/8号楼栋主
体结构施工过程中。（2）璟悦府：剩余货值销售中。
（3）臻御府：除14#楼外其他商品房全面封顶，二次结构施工全面展开。
（4）岚山:项目荣膺北京市上半年普通住宅销售金额亚军，安置部分积极
推进协调处理中。
（5）锦悦府：广开思路，寻求突破，上半年荣膺区域销售套数/面积/金额
三季军。完成档案、人防、规划等验收，已正式通水、通电。
（6）琨御府：剩余货值销售中。
（7）檀香府：持续打造项目城市山居学园市镇，不断完善项目配套设施，
幼儿园、小学改造完成，小学上半年顺利完成招生工作，将于9月正式开学；完成C7
地块慢闪小镇全新品牌主题下的价值体系初步搭建及建设设计方案。C8商业地块完成
竣工备案。
（8）西华府：完成办公、办公底商及部分车位的整体销售工作，实现草签
额16.7亿元；此外剩余住宅底商整售工作亦有条不紊推进中。
（9）倬郡：一期地库正负零完成；二次结构施工全面展开。
作为“茂盛全国”战略的重要支点，无锡项目具体情况如下：
（1）愉樾天成：持续围绕“幸福”主题、深化打造沉浸式营销体验活动，
从高密集推售、高分销比例的竞品压力中突围，成为无锡市最具流量的销售红盘项目
，与此同时，快节奏高质量落实一期住宅施工进度，6月23日首次工地开放日，项目
施工现场得到客户和媒体的一致认可。
（2）无锡公园悦府：1月起启动二期一区交付工作，截至5月初，已实现整
体交付率96.1%；销售去化良好，例次加推均当日售罄，上半年签约回款年度指标达
成率均达90%以上。
（二）财务状况分析
本报告期末，公司资产总额4,829,264.09万元，较期初减少151,689.65万
元，减幅3.05%，资产总额减少主要系货币资金较年初减少145,854.93万元，减少主
要用于偿还借款。资产总额中存货期末余额3,160,367.46万元，占资产总额的65.44%
，较期初减少5,338.97万元，变动不大，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、
檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目，资产质量良好；本报告期末公司其他
权益工具投资68,642.45万元，公司的权益工具投资是公司出于战略目的而计划长期
持有的投资，因此本公司在新金融工具准则首次执行日将其指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产，截止本报告期末累计利得52,493.18万元。
报告期内，实现主营业务收入总额204,132.73万元，主营业务收入中房地
产销售结转实现收入201,868.83万元；公司三项费用合计21,923.45万元，完成年度
计划指标的30.68%，较上年同期减少5,897.80万元，销售费用及管理费用略有增加，
财务费用减少6,655.58万元，减幅55.39%，财务费用减少主要系融资结构变化财务费
用减少；投资收益本报告期10,510.66万元，该部分收益中公司投资的基金项目产生
的收益8,094.49万元，基金收益未来是否能持续具有不确定性。2021年上半年公司实
现归属于上市公司普通股股东净利润7,229.38万元。公司各项目上半年共实现签约销
售额92.95亿元。
公司通过发行永续信托贷款及银行贷款等融资方式，有效控制公司的综合
融资成本。公司负债总额4,003,506.50万元，较上年末减少136,419.82万元，减幅3.
30%，负债总额中合同负债期末余额1,088,576.11万元，占负债总额的27.19%。截至2
021年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为1,618,963.78万元，占负债总额40.4
4%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司
有能力偿还到期各项款项，公司资产负债率，从2019年底的91.05%，降到2020年底的
83.12%，2021年上半年继续降低到82.90%，公司资产负债率逐年呈下降趋势。
（三）房地产业务主要经营数据
1、报告期内房地产储备情况
注：无锡市经开区项目为该项目的B、C地块，宗地编号分别为XDG-2019-54
、XDG-2019-55，截至报告期末尚未开工建设。
2、报告期内房地产开发投资情况
注：a、表格中所有面积、金额数据，均为项目整体面积、金额。
b、公司参股的鄂尔多斯泰悦府项目目前处于停工状态。
3、报告期内房地产销售情况
注：a、可供出售面积=报告期内已预售面积+截至报告期末已取销售证未签
约面积
b、已预售面积为2021年1-6月份签约销售面积
c、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一
期鸿墅。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
从目前来看，伴随着疫情的缓和，在“房住不炒”的主基调下，2021年房
地产的中央调控仍将继续，并有更加收紧的趋势。各城市可能根据自身市场情况适当
调整调控政策。
针对该项风险，公司将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发
的市场反应并积极应对。公司将积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加
大去化力度，尽量减少政策变化对公司经营业务的影响。
2、财务风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司
业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产
调控政策频繁出台，房地产行业面临的整体市场和融资环境不容乐观，公司融资额度
及资金成本面临一定的挑战。
针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金
管理，加快销售回款速度，多种方式融资，确保资金链安全。
3、投资风险
公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，
存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等
待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司
借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项
目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。
四、报告期内核心竞争力分析
从当前宏观环境来看，“房住不炒”成为调控主基调，未来五年房地产行
业在政策段、供给端和需求端都将呈现稳中求进的趋势，房地产行业进入了机遇与挑
战并存的新阶段。在新形势下，我公司在战略、财务、产品、团队、运营五个方面深
挖护城河，打造自身核心竞争力。
（一）明晰的企业战略
企业战略上明晰的规划是我公司最重要的核心竞争力。公司以“TOD轨道物
业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡
导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，同时以无锡
项目作为战略支点，继续开拓全国市场。
明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司将优势资源集中投
入到北京TOD轨道物业项目的开发中，并取得了不错的成绩。报告期内，公司在建项
目稳步推进，在售项目成绩优异。
（二）优秀的融资管理能力
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座
谈会，会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，亦即“三道红线”。
“三道红线”的出台，对房企的负债标准提出要求，也给房企的财务管理提出了新的
挑战。
“三道红线”出台后，公司一方面加快去化和项目周转，力保障财务稳定
，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面，公司积极拓展融资渠道，丰富融资
方法，不断降低综合资金成本，有效保障了各项目开发建设资金需求。公司灵活运用
各种传统融资方式，通过公司债、中期票据等多种方法获得资金。
（三）先进的产品理念
公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以“TOD智慧生态圈
”为核心的产品理念。“TOD智慧生态圈”是以轨道交通开发为导向，以智慧思维和
科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的一种理念。在该理念的指导
下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
在技术层面，公司在TOD轨道物业项目的开发工程中，并不仅仅是将轨道和
物业的简单叠加，而是通过技术方法寻求两者之间的协调和融合性发展。针对TOD项
目对于减振降噪的高要求，公司下属子公司与多家科研供应单位签订合作协议，并获
得减震领域多项专利，打造自身技术壁垒。
在设计层面，公司以“打造新生活方式”为主导思想，完善客户评价体系
，在深度探究客户需求的客研基础上，深化设计研发积累，革新设计方式，成功打造
了檀香府和无锡愉樾天成两大设计理念革新的代表项目。在檀香府项目上，公司不仅
仅满足于住宅的建设，力图通过配套设施、周围环境的完善，社群关系的建设，为客
户打造全新的生活方式；在愉樾天成项目上，公司践行智慧、生态、幸福理念，通过
对客户的深度调研，和与清华大学合作的课题研究，引入美国WELL体系、中国的绿建
三星体系，落位生态指标；大胆引入AI安全防控等高新智慧方法，提升客户服务水平
；通过对于客户类型的分类，针对不同客户的需求对症下药，营造个性化、满足所有
客户需求的居住环境。
（四）出色的人才团队
人才是企业发展的关键。公司坚持人才强企政策，通过多年积累，打造了
一只年轻高效的人才队伍。公司根据业务发展需要，进一步优化人员结构：一方面通
过社会招聘，积极吸纳工作经验丰富的业内精英；另一方面通过校园招聘，补充高潜
力的年青人才，并通过管培生机制帮助其快速成长，进一步增强公司人才的内生动力
。报告期内，公司积极优化组织效能，在公司业绩增长、项目增加的同时，人员总量
并未增长，人均效能大幅提升。
（五）科学的运营管理模式
“三道红线”的出台，意味着当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红
利的时代过渡至管理红利的时代。科学高效的运营管理模式将成为我公司的一大核心
优势，助力公司未来的发展。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以
利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进
行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹，确保房地产项
目“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段动态一体化适配经营策略。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
（一）宏观市场环境
1、宏观政策概况
2020年，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年受新冠肺炎疫情影
响，经济面临较大下行压力，中央加大逆周期调节力度，房地产市场快速恢复。下半
年起，房地产调控政策有所转向，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产
金融监管持续强化，“三道红线”试点实施；与此同时，多个房价、地价不稳的城市
先后升级调控政策，力促市场理性回归。
2、房地产行业数据分析
根据国家统计局数据显示，2020年全国房地产开发企业土地购置面积25536
万平方米，比上年下降1.1%；新开工面积224433万平方米,比上年下降1.2%；施工（
在建）面积926759万平方米,比上年增长3.7%；竣工面积91218万平方米,比上年下降4
.9%；销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，其中商品住宅销售面积15.5亿平
方米，同比增长3.2%。
3、重点关注区域
1）北京
北京坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，全面落实因城施策，稳
地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，同时注重调控精细化，做好根据形势发
展预调微调的政策储备；持续规范和发展租赁市场，继续完善租购并举的住房制度，
促进房地产市场平稳健康发展。
根据CRIC研究中心数据显示，2020年北京房地产新开工面积3006万平方米
，施工（在建）面积13918万平方米，竣工面积1545万平方米。2020年北京累计成交
地块总规划建面603万㎡，环比下降6.08%，总金额1738亿元，环比上涨9.44%。
数据来源：CRIC。成交宅地包括：纯住宅用地、商住用地和综合用地
根据CRIC研究中心数据显示，2020年北京市商品住宅成交面积717万平方米
，环比上涨5.07%；商品住宅成交金额3441亿元，环比上涨6.23%。
数据来源：CRIC。商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，不包含
政策性用房
2）无锡
无锡坚持“房住不炒”定位，增加年度供应计划、优化出让方式、核查购
地资金三招并施稳地价；实施新的贷款政策、销售政策、装修分类政策，加强备案价
格、签约量管控。疫情期间适度降低预售条件，多项纾困政策推动经济恢复；发布12
条“锡引惠才”计划，落户政策进一步放宽；落实长三角“一体化”发展战略，尤其
是苏锡常三市的一体化运作，将为无锡未来的发展带来更多的经济潜力。
根据CRIC研究中心数据显示，2020年无锡施工（在建）面积6363万平方米
；竣工面积1517万平方米。2020年无锡累计成交地块总规划建面640万㎡，环比上升4
6%，总金额733.7亿元，环比上涨59.9%。
数据来源：CRIC。成交宅地包括：纯住宅用地、商住用地和综合用地
根据CRIC研究中心数据显示，2020年无锡市商品住宅成交面积595万平方米
，环比下降12.85%；商品住宅成交金额1180亿元，环比下降3.28%。
数据来源：CRIC。商品住宅包含：普通住宅、别墅，不包含政策性用房
（二）公司经营情况
报告期内，公司实现业绩逆势稳增。施工方面，2020年计划新开工面积44.
91万平方米，实际开工54万平方米，完成计划的120%，计划竣工面积25.34万平方米
，实际竣工10.84万平方米，完成计划的42.76%，施工（在建）面积180.69万平方米
；销售方面，2020年全年房地产销售面积39.66万平方米，签约销售额142.28亿元、
同比增长116.8%，回款额132.41亿元、同比增长115%。
在“植根北京，茂盛全国”的战略指导下，公司通过专业深耕、品牌打造
、运营提效、商业模式创新等方式持续提升经营质量。本着以客户为中心的原则，推
动产品力及服务升级，在客户研究、产品设计、运营管控、安全生产、成本管控、内
控优化、人才引进及培养、激励机制等方面对标行业标杆，不断优化自身。2020年，
在国家政策收紧和疫情影响的双重不利影响下，公司在京内京外各项目上均取得了较
好的成绩:
2020年纵观公司在北京及环京的各项目，在建项目稳中求进：
（1）北京公园悦府项目：实现项目住宅全部售罄；B-7#、B-8#住宅楼按期
竣备并顺利交付，圆满完成年初制定的验收和集中交付计划。
（2）璟悦府项目：已签署幼儿园移交三方协议，6011地块、6014地块完成
联合验收并完成6011地块住宅集中交付。
（3）臻御府项目：克服全年两次疫情影响，实现建设进度目标并超额完成
销售任务，年底4栋住宅实现封顶，超目标实现回款。
（4）岚山项目:积极推进项目回购及销售，实现村民安置和职住平衡认购
。
（5）锦悦府项目：实楼样板展示区7月顺利开放，项目精装基本完成。
（6）琨御府：顺利完成资产整售并完成交付。
（7）檀香府项目：幼儿园、小学正式移交；C9、C11地块竣工备案；C8商
业地块具备验收条件、完成C5地块钉子户迁移；配套商业逐步完善，打造城市山居和
学园市镇，营造新生活方式。
（8）西华府：提前完成商办楼及盖下地库产权车位现房销售备案手续，商
品房区域大产权证全部办理完成。
（9）倬郡项目：提前实现封顶目标，样板区展示效果良好，在燕郊地区逐
渐树立京投发展的品牌形象。
作为“茂盛全国”战略的重要支点，无锡项目具体情况如下：
（1）愉樾天成项目：百天实现示范区的开放展示，一期住宅首次开盘去化
较好，打造无锡首家沉浸式营销体验活动，同时成为中国首个完成注册的WELL健康社
区TOD项目，也是中国最大WELL健康社区注册项目。
（2）无锡公园悦府：销售去化情况良好，销售、回款指标均按计划达成。
（三）财务状况分析
报告期内，公司实现净利润106,334.59万元，净利率为12.00%，净利润较
上年同期46,025.23万元相比增加60,309.36万元，增幅131.04%；归属于上市公司股
东净利润49,692.83万元，2020年公司进行永续信托贷款融资30亿元，分类为权益工
具，2020年永续信托贷款利息费用共计8,015.31万元，剔除永续信托贷款利息影响后
，归属于上市公司普通股股东的净利润41,677.52万元，归属于上市公司普通股股东
的净利润与上年同期相比增幅442.61%；2020年度公司实现营业收入总额886,442.42
万元，同比增加453,673.15万元，增幅104.83%，本报告期内公司的利润主要来源于
房地产项目结转产生的收益。公司营业收入中房地产销售结转实现收入869,369.64万
元，较上年同期417,100.71万元增加452,268.93万元，增幅108.43%。报告期内，公
司三项费用总计64,642.28万元，较上年同期59,466.31万元相比增加5,175.97万元，
增幅8.70%；其中管理费用20,209.23万元，较上年同期19,457.46万元相比增加751.7
7万元，变化不大；销售费用23,337.71万元，较上年同期16,251.32万元相比增加7,0
86.39万元，增幅43.61%，主要系本期销售收入增加，代理及渠道等服务费相应增加
所致；财务费用21,095.34万元，较上年同期23,757.53万元相比略有减少。
另公司2020年进行永续信托贷款融资30亿元，分类为权益工具，其利息8,0
15.31万元直接由未分配利润进行分配。
本报告期末，公司资产总额4,980,953.74万元，较期初增加361,681.68万
元，增幅7.83%，资产总额中增幅较大的系货币资金，本报告期末货币资金489,118.5
0万元，占资产总额的9.82%，较期初增加280,385.29万元，增幅134.33%，增幅主要
系2020年下半年各项目销售较好预收房款增加所致。资产总额中存货期末余额3,165,
706.43万元，占资产总额的63.56%，较期初减少178,502.40万元，减幅5.34%，公司
存货主要包括轨道物业项目以及其他景观类物业项目，资产状况良好；其他非流动资
产877,305.79万元，占资产总额的17.61%，其他非流动资产主要系公司对联合营企业
借款净额874,308.79万元，风险可控。
负债总额4,139,926.32万元，较年初相比减少了65,742.72万元，减幅1.56
%。随着公司规模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目持续预售并实现结
转，资金快速回笼，负债总额中预收房款（合同负债）期末余额695,493.61万元，占
负债总额16.80%，预收账款及合同负债较期初合计增加324,620.10万元，增幅87.41%
；本报告期末公司有息负债总计2,640,527.37万元，占负债总额63.78%，2020年度公
司各类借款净减少522,547.22万元，降幅16.52%，其中公司控股股东借款期末余额2,
052,550.00万元，占负债总额49.58%，占有息负债的77.73%。公司各项目预售资金将
继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项
款项。
2020年12月31日公司资产负债率83.12%，与年初相比减少7.93个百分点，
资产负债率降低主要系2020年公司进行永续信托贷款融资30亿元所致，分类为权益工
具进行会计核算及公司加大销售力度，加快项目周转，以销售回款归还既有借款所致
。2020年末公司借款综合资金成本7.54%，较上年同期7.85%降低0.31个百分点。
本报告期末，归属于上市公司股东的净资产639,036.40万元，剔除其他权
益工具（永续信托贷款）300,000.00万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产33
9,036.40万元,归属于上市公司普通股股东净资产增加70,332.65万元,增加系公司其
他综合收益及公司当期经营净利润增加所致。
本报告期，公司经营活动现金流量净额净流入为986,914.65万元，经营活
动现金流量净额净流入较上年同期增加1,711,094.95万元，主要系本报告期公司各项
目销售收入较好,上一报告期公司新获取土地资源支付地价款较大。公司投资活动现
金流量净额净流出为130,532.85万元，净流出主要系公司本报告期投资无锡轨道物业
项目支付地价款等所致。公司筹资活动现金流量净额净流出为576,001.28万元，筹资
活动现金净流量较上年同期增加流出1,414,071.73万元，增加主要系公司经营活动现
金净流入后偿还各类借款等所致。
二、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
当前，全球经济处于周期性下行阶段，保持房价稳定对我国经济社会的稳
定和金融安全至关重要。因此，未来房地产行业将继续充当中国经济持续增长的“稳
定器”。
从政策上来看，伴随着疫情的缓和，2021年房地产的政策调控仍将以“房
住不炒”为主基调，配合“因城施策”，全力实现“三稳”目标；
从经济上来看，海外疫情尽管受到疫情冲击，但我国疫情控制较好，经济
复苏较快，长远来看，我国经济增长稳中向好的基本态势并未改变；
从地产行业来看，土地红利和金融红利的时代将逐步过渡到管理红利与科
技红利的时代。房地产行业内部的竞争及分化将更为激烈，产品差异化的重要性将更
加凸显。信息科技和智慧手段与房地产行业将深度融合，智慧社区、智慧城市将成为
新的潮流。
(二)公司发展战略
2021年，公司将继续坚持“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，
拓展京外项目；公司将持续聚焦TOD轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业开发的
经验与技术积累，打造轨道物业开发核心竞争力，不断丰富“TOD轨道物业专家”的
内涵；公司将坚持践行“TOD智慧生态圈”理念，深入研究客户需求，运用科技和智
慧手段打磨升级自身产品，不断反思复盘，提升自身设计、开发和运营能力；公司将
继续完善内部管理，稳定业绩，实现对股东持续回报。
(三)经营计划
2021年，公司将继续致力于TOD轨道物业开发，聚焦产品打磨，强化运营管
控体系，提升经营管理效率，促进公司规模稳定增长。2021年公司预计新开工面积8.
92万平方米，竣工交付面积48.35万平方米，计划销售额120亿元，三项费用不超过7.
17亿元。
2021年公司将主要做好以下几个方面的工作：
一是促进销售回款，创新融资模式。通过精确制定营销策略，提升销售管
控效率，将销售目标按月拆解，落实到具体项目。同时创新融资模式，持续优化融资
结构，有效降低资金成本，共同保障财务稳定；
二是深耕用户需求，提升产品质量。通过对标行业标杆和不断调研学习，
深入完善《京投发展产品系手册》，并结合项目实践，不断完善产品线体系，检验建
造标准；
三是提升专业能力和管理能力。继续深化TOD轨道物业开发的技术积累，加
强项目全生命周期管理，提升项目运营效率，深挖企业护城河。同时夯实财务管理、
人力资源、法律合规、内部审计、信息技术等基础性工作，保持公司持续平稳健康发
展；
四是根据证监会、上交所等监管部门规定要求，继续做好上市公司治理、
信息披露、投资者关系管理等各项工作。
（上述内容并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投资风险。
）
(四)可能面对的风险
1、政策风险
从目前来看，伴随着疫情的缓和，在“房住不炒”的主基调下，2021年房
地产的中央调控仍将继续，并有更加收紧的趋势。各城市可能根据自身市场情况适当
调整调控政策。
针对该项风险，公司将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发
的市场反应并积极应对。公司将积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加
大去化力度，尽量减少政策变化对公司经营业务的影响。
2、财务风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司
业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产
调控政策频繁出台，房地产行业面临的整体市场和融资环境不容乐观，公司融资额度
及资金成本面临一定的挑战。
针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金
管理，加快销售回款速度，多种方式融资，确保资金链安全。
3、投资风险
公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，
存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等
待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司
借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项
目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。
三、报告期内核心竞争力分析
从当前宏观环境来看，“房住不炒”成为调控主基调，未来五年房地产行
业在政策段、供给端和需求端都将呈现稳中求进的趋势，房地产行业进入了机遇与挑
战并存的新阶段。在新形势下，我公司在战略、财务、产品、团队、运营五个方面深
挖护城河，打造自身核心竞争力。
1、明晰的企业战略
企业战略上明晰的规划是我公司最重要的核心竞争力。公司以“TOD轨道物
业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡
导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，同时以无锡
项目作为战略支点，继续开拓全国市场。
明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司将优势资源集中投
入到北京TOD轨道物业项目的开发中，并取得了不错的成绩。报告期内，公司在建项
目克服疫情影响稳步推进，在售项目均圆满完成年度销售任务，公司整体业绩创近年
来新高。
2、优秀的融资管理能力
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座
谈会，会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，亦即“三条红线”。
“三条红线”的出台，对房企的负债标准提出要求，也给房企的财务管理提出了新的
挑战。
“三条红线”出台后，公司一方面加快去化和项目周转，力保障财务稳定
，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面，公司积极拓展融资渠道，丰富融资
方法，不断降低综合资金成本，有效保障了各项目开发建设资金需求。公司灵活运用
各种传统融资方式，通过公司债、中期票据等多种方法获得资金，报告期内，公司经
过自身的不断努力，同时在股东方资信优势的帮助下，发行了利率较低的公募公司债
，实现了公司市场化低成本融资的目标。此外，公司也积极创新融资方式。报告期内
，公司发行了5+N年期永续信托贷款，优化了债务结构。报告期内，公司负债总额较
年初下降1.56%，公司负债率较年初下降7.93%，借款综合资金较上年同期降低0.31%
；
3、先进的产品理念
公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以“TOD智慧生态圈
”为核心的产品理念。“TOD智慧生态圈”是以轨道交通开发为导向，以智慧思维和
科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的一种理念。在该理念的指导
下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
在技术层面，公司在TOD轨道物业项目的开发工程中，并不仅仅是将轨道和
物业的简单叠加，而是通过技术方法寻求两者之间的协调和融合性发展。针对TOD项
目对于减振降噪的高要求，公司下属子公司与多家科研供应单位签订合作协议，并获
得减震领域多项专利，打造自身技术壁垒。
在设计层面，公司以“打造新生活方式”为主导思想，完善客户评价体系
，在深度探究客户需求的客研基础上，深化设计研发积累，革新设计方式，成功打造
了檀香府和无锡愉樾天成两大设计理念革新的代表项目。在檀香府项目上，公司不仅
仅满足于住宅的建设，力图通过配套设施、周围环境的完善，社群关系的建设，为客
户打造全新的生活方式；在愉樾天成项目上，公司践行智慧、生态、幸福理念，通过
对客户的深度调研，和与清华大学合作的课题研究，引入美国WELL体系、中国的绿建
三星体系，落位生态指标；大胆引入AI安全防控等高新智慧方法，提升客户服务水平
；通过对于客户类型的分类，针对不同客户的需求对症下药，营造个性化、满足所有
客户需求的居住环境。新的产品设计理念得到了市场的正向反馈，报告期内，檀香府
项目营业收入较上期明显上升，无锡愉樾天成项目一期住宅首次开盘当日去化率87.5
%，加推去化率64%。
4、出色的人才团队
人才是企业发展的关键。公司坚持人才强企政策，通过多年积累，打造了
一只年轻高效的人才队伍。公司根据业务发展需要，进一步优化人员结构：一方面通
过社会招聘，积极吸纳工作经验丰富的业内精英；另一方面通过校园招聘，补充高潜
力的年青人才，并通过管培生机制帮助其快速成长，进一步增强公司人才的内生动力
。报告期内，公司积极优化组织效能，在公司业绩增长、项目增加的同时，人员总量
并未增长，人均效能大幅提升。
5、科学的运营管理模式
“三道红线”的出台，意味着当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红
利的时代过渡至管理红利的时代。科学高效的运营管理模式将成为我公司的一大核心
优势，助力公司未来的发展。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以
利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进
行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹，确保房地产项
目“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段动态一体化适配经营策略。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）房地产行业情况
2021上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央继续落实
房地产长效机制改革，房地产信贷资金管控全面收紧，以严打经营贷为首要抓手，调
升房贷利率为辅助手段，从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对
市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。
根据国家统计局数据显示，2021年1-6月全国房地产开发企业土地购置面积
7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，下降5.7%。全国房地产开
发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长10.2%；房屋新开工面积101288万平
方米，增长3.8%；房屋竣工面积36481万平方米，增长25.7%。商品房销售面积88635
万平方米，同比增长27.7%。
（二）主营业务情况说明
我公司是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市
公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅。
近年来，公司业务以TOD轨道物业开发为主。TOD（Transit-Oriented Deve
lopment），指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交
通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。
自2011年公司第一个TOD项目以来，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨
御府、岚山、无锡愉悦天成等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超244万平方米
。
伴随着近几年轨道交通的飞速发展，TOD轨道物业开发成为房地产开发的新
热点。同时，在已开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出台了与TOD相关的规划
政策。随着全国轨道交通发展蒸蒸日上和相关政策的出台，公司所在轨道物业开发细
分领域将迎来新的发展机遇。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
公司凭借丰富的开发经验和技术、资源优势，立足北京，深耕北京市场，
在北京陆续投资了包括西华府、琨御府、公园悦府、岚山等在内的优秀TOD轨道物业
开发项目，以及以檀香府为代表的新生活方式小镇项目，保持在北京市场的领先地位
。其中代表公司TOD智慧生态圈4.0产品力的岚山项目圆满收官，成为北京市场上以硬
核产品力持续收获口碑与流量的红盘样本，也再次证明了公司在地铁停车场上盖综合
开发领域的专业实力。在京外，公司TOD智慧生态圈产品力同样赢得了市场的认可，
无锡愉樾天成作为公司在长三角区域践行「TOD智慧生态圈」的示范项目，也为全国
化布局打下了坚实的市场基础。
2021年上半年，公司各项目房地产销售面积总计23.65万平方米，签约销售
额92.95亿元、同比增长109%，实现了销售额的稳步上升。北京及周边项目具体进度
如下：
（1）北京公园悦府：基本达成BS4/6定制化整售合作意向；B7/8号楼栋主
体结构施工过程中。（2）璟悦府：剩余货值销售中。
（3）臻御府：除14#楼外其他商品房全面封顶，二次结构施工全面展开。
（4）岚山:项目荣膺北京市上半年普通住宅销售金额亚军，安置部分积极
推进协调处理中。
（5）锦悦府：广开思路，寻求突破，上半年荣膺区域销售套数/面积/金额
三季军。完成档案、人防、规划等验收，已正式通水、通电。
（6）琨御府：剩余货值销售中。
（7）檀香府：持续打造项目城市山居学园市镇，不断完善项目配套设施，
幼儿园、小学改造完成，小学上半年顺利完成招生工作，将于9月正式开学；完成C7
地块慢闪小镇全新品牌主题下的价值体系初步搭建及建设设计方案。C8商业地块完成
竣工备案。
（8）西华府：完成办公、办公底商及部分车位的整体销售工作，实现草签
额16.7亿元；此外剩余住宅底商整售工作亦有条不紊推进中。
（9）倬郡：一期地库正负零完成；二次结构施工全面展开。
作为“茂盛全国”战略的重要支点，无锡项目具体情况如下：
（1）愉樾天成：持续围绕“幸福”主题、深化打造沉浸式营销体验活动，
从高密集推售、高分销比例的竞品压力中突围，成为无锡市最具流量的销售红盘项目
，与此同时，快节奏高质量落实一期住宅施工进度，6月23日首次工地开放日，项目
施工现场得到客户和媒体的一致认可。
（2）无锡公园悦府：1月起启动二期一区交付工作，截至5月初，已实现整
体交付率96.1%；销售去化良好，例次加推均当日售罄，上半年签约回款年度指标达
成率均达90%以上。
（二）财务状况分析
本报告期末，公司资产总额4,829,264.09万元，较期初减少151,689.65万
元，减幅3.05%，资产总额减少主要系货币资金较年初减少145,854.93万元，减少主
要用于偿还借款。资产总额中存货期末余额3,160,367.46万元，占资产总额的65.44%
，较期初减少5,338.97万元，变动不大，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、
檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目，资产质量良好；本报告期末公司其他
权益工具投资68,642.45万元，公司的权益工具投资是公司出于战略目的而计划长期
持有的投资，因此本公司在新金融工具准则首次执行日将其指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产，截止本报告期末累计利得52,493.18万元。
报告期内，实现主营业务收入总额204,132.73万元，主营业务收入中房地
产销售结转实现收入201,868.83万元；公司三项费用合计21,923.45万元，完成年度
计划指标的30.68%，较上年同期减少5,897.80万元，销售费用及管理费用略有增加，
财务费用减少6,655.58万元，减幅55.39%，财务费用减少主要系融资结构变化财务费
用减少；投资收益本报告期10,510.66万元，该部分收益中公司投资的基金项目产生
的收益8,094.49万元，基金收益未来是否能持续具有不确定性。2021年上半年公司实
现归属于上市公司普通股股东净利润7,229.38万元。公司各项目上半年共实现签约销
售额92.95亿元。
公司通过发行永续信托贷款及银行贷款等融资方式，有效控制公司的综合
融资成本。公司负债总额4,003,506.50万元，较上年末减少136,419.82万元，减幅3.
30%，负债总额中合同负债期末余额1,088,576.11万元，占负债总额的27.19%。截至2
021年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为1,618,963.78万元，占负债总额40.4
4%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司
有能力偿还到期各项款项，公司资产负债率，从2019年底的91.05%，降到2020年底的
83.12%，2021年上半年继续降低到82.90%，公司资产负债率逐年呈下降趋势。
（三）房地产业务主要经营数据
1、报告期内房地产储备情况
注：无锡市经开区项目为该项目的B、C地块，宗地编号分别为XDG-2019-54
、XDG-2019-55，截至报告期末尚未开工建设。
2、报告期内房地产开发投资情况
注：a、表格中所有面积、金额数据，均为项目整体面积、金额。
b、公司参股的鄂尔多斯泰悦府项目目前处于停工状态。
3、报告期内房地产销售情况
注：a、可供出售面积=报告期内已预售面积+截至报告期末已取销售证未签
约面积
b、已预售面积为2021年1-6月份签约销售面积
c、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一
期鸿墅。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
从目前来看，伴随着疫情的缓和，在“房住不炒”的主基调下，2021年房
地产的中央调控仍将继续，并有更加收紧的趋势。各城市可能根据自身市场情况适当
调整调控政策。
针对该项风险，公司将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发
的市场反应并积极应对。公司将积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加
大去化力度，尽量减少政策变化对公司经营业务的影响。
2、财务风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司
业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产
调控政策频繁出台，房地产行业面临的整体市场和融资环境不容乐观，公司融资额度
及资金成本面临一定的挑战。
针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金
管理，加快销售回款速度，多种方式融资，确保资金链安全。
3、投资风险
公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，
存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等
待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司
借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项
目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。
四、报告期内核心竞争力分析
从当前宏观环境来看，“房住不炒”成为调控主基调，未来五年房地产行
业在政策段、供给端和需求端都将呈现稳中求进的趋势，房地产行业进入了机遇与挑
战并存的新阶段。在新形势下，我公司在战略、财务、产品、团队、运营五个方面深
挖护城河，打造自身核心竞争力。
（一）明晰的企业战略
企业战略上明晰的规划是我公司最重要的核心竞争力。公司以“TOD轨道物
业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡
导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，同时以无锡
项目作为战略支点，继续开拓全国市场。
明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司将优势资源集中投
入到北京TOD轨道物业项目的开发中，并取得了不错的成绩。报告期内，公司在建项
目稳步推进，在售项目成绩优异。
（二）优秀的融资管理能力
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座
谈会，会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，亦即“三道红线”。
“三道红线”的出台，对房企的负债标准提出要求，也给房企的财务管理提出了新的
挑战。
“三道红线”出台后，公司一方面加快去化和项目周转，力保障财务稳定
，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面，公司积极拓展融资渠道，丰富融资
方法，不断降低综合资金成本，有效保障了各项目开发建设资金需求。公司灵活运用
各种传统融资方式，通过公司债、中期票据等多种方法获得资金。
（三）先进的产品理念
公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以“TOD智慧生态圈
”为核心的产品理念。“TOD智慧生态圈”是以轨道交通开发为导向，以智慧思维和
科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的一种理念。在该理念的指导
下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
在技术层面，公司在TOD轨道物业项目的开发工程中，并不仅仅是将轨道和
物业的简单叠加，而是通过技术方法寻求两者之间的协调和融合性发展。针对TOD项
目对于减振降噪的高要求，公司下属子公司与多家科研供应单位签订合作协议，并获
得减震领域多项专利，打造自身技术壁垒。
在设计层面，公司以“打造新生活方式”为主导思想，完善客户评价体系
，在深度探究客户需求的客研基础上，深化设计研发积累，革新设计方式，成功打造
了檀香府和无锡愉樾天成两大设计理念革新的代表项目。在檀香府项目上，公司不仅
仅满足于住宅的建设，力图通过配套设施、周围环境的完善，社群关系的建设，为客
户打造全新的生活方式；在愉樾天成项目上，公司践行智慧、生态、幸福理念，通过
对客户的深度调研，和与清华大学合作的课题研究，引入美国WELL体系、中国的绿建
三星体系，落位生态指标；大胆引入AI安全防控等高新智慧方法，提升客户服务水平
；通过对于客户类型的分类，针对不同客户的需求对症下药，营造个性化、满足所有
客户需求的居住环境。
（四）出色的人才团队
人才是企业发展的关键。公司坚持人才强企政策，通过多年积累，打造了
一只年轻高效的人才队伍。公司根据业务发展需要，进一步优化人员结构：一方面通
过社会招聘，积极吸纳工作经验丰富的业内精英；另一方面通过校园招聘，补充高潜
力的年青人才，并通过管培生机制帮助其快速成长，进一步增强公司人才的内生动力
。报告期内，公司积极优化组织效能，在公司业绩增长、项目增加的同时，人员总量
并未增长，人均效能大幅提升。
（五）科学的运营管理模式
“三道红线”的出台，意味着当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红
利的时代过渡至管理红利的时代。科学高效的运营管理模式将成为我公司的一大核心
优势，助力公司未来的发展。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以
利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进
行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹，确保房地产项
目“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段动态一体化适配经营策略。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
（一）宏观市场环境
1、宏观政策概况
2020年，中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年受新冠肺炎疫情影
响，经济面临较大下行压力，中央加大逆周期调节力度，房地产市场快速恢复。下半
年起，房地产调控政策有所转向，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产
金融监管持续强化，“三道红线”试点实施；与此同时，多个房价、地价不稳的城市
先后升级调控政策，力促市场理性回归。
2、房地产行业数据分析
根据国家统计局数据显示，2020年全国房地产开发企业土地购置面积25536
万平方米，比上年下降1.1%；新开工面积224433万平方米,比上年下降1.2%；施工（
在建）面积926759万平方米,比上年增长3.7%；竣工面积91218万平方米,比上年下降4
.9%；销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，其中商品住宅销售面积15.5亿平
方米，同比增长3.2%。
3、重点关注区域
1）北京
北京坚持“房住不炒”定位，落实城市主体责任，全面落实因城施策，稳
地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，同时注重调控精细化，做好根据形势发
展预调微调的政策储备；持续规范和发展租赁市场，继续完善租购并举的住房制度，
促进房地产市场平稳健康发展。
根据CRIC研究中心数据显示，2020年北京房地产新开工面积3006万平方米
，施工（在建）面积13918万平方米，竣工面积1545万平方米。2020年北京累计成交
地块总规划建面603万㎡，环比下降6.08%，总金额1738亿元，环比上涨9.44%。
数据来源：CRIC。成交宅地包括：纯住宅用地、商住用地和综合用地
根据CRIC研究中心数据显示，2020年北京市商品住宅成交面积717万平方米
，环比上涨5.07%；商品住宅成交金额3441亿元，环比上涨6.23%。
数据来源：CRIC。商品住宅包含：普通住宅、别墅、酒店式公寓，不包含
政策性用房
2）无锡
无锡坚持“房住不炒”定位，增加年度供应计划、优化出让方式、核查购
地资金三招并施稳地价；实施新的贷款政策、销售政策、装修分类政策，加强备案价
格、签约量管控。疫情期间适度降低预售条件，多项纾困政策推动经济恢复；发布12
条“锡引惠才”计划，落户政策进一步放宽；落实长三角“一体化”发展战略，尤其
是苏锡常三市的一体化运作，将为无锡未来的发展带来更多的经济潜力。
根据CRIC研究中心数据显示，2020年无锡施工（在建）面积6363万平方米
；竣工面积1517万平方米。2020年无锡累计成交地块总规划建面640万㎡，环比上升4
6%，总金额733.7亿元，环比上涨59.9%。
数据来源：CRIC。成交宅地包括：纯住宅用地、商住用地和综合用地
根据CRIC研究中心数据显示，2020年无锡市商品住宅成交面积595万平方米
，环比下降12.85%；商品住宅成交金额1180亿元，环比下降3.28%。
数据来源：CRIC。商品住宅包含：普通住宅、别墅，不包含政策性用房
（二）公司经营情况
报告期内，公司实现业绩逆势稳增。施工方面，2020年计划新开工面积44.
91万平方米，实际开工54万平方米，完成计划的120%，计划竣工面积25.34万平方米
，实际竣工10.84万平方米，完成计划的42.76%，施工（在建）面积180.69万平方米
；销售方面，2020年全年房地产销售面积39.66万平方米，签约销售额142.28亿元、
同比增长116.8%，回款额132.41亿元、同比增长115%。
在“植根北京，茂盛全国”的战略指导下，公司通过专业深耕、品牌打造
、运营提效、商业模式创新等方式持续提升经营质量。本着以客户为中心的原则，推
动产品力及服务升级，在客户研究、产品设计、运营管控、安全生产、成本管控、内
控优化、人才引进及培养、激励机制等方面对标行业标杆，不断优化自身。2020年，
在国家政策收紧和疫情影响的双重不利影响下，公司在京内京外各项目上均取得了较
好的成绩:
2020年纵观公司在北京及环京的各项目，在建项目稳中求进：
（1）北京公园悦府项目：实现项目住宅全部售罄；B-7#、B-8#住宅楼按期
竣备并顺利交付，圆满完成年初制定的验收和集中交付计划。
（2）璟悦府项目：已签署幼儿园移交三方协议，6011地块、6014地块完成
联合验收并完成6011地块住宅集中交付。
（3）臻御府项目：克服全年两次疫情影响，实现建设进度目标并超额完成
销售任务，年底4栋住宅实现封顶，超目标实现回款。
（4）岚山项目:积极推进项目回购及销售，实现村民安置和职住平衡认购
。
（5）锦悦府项目：实楼样板展示区7月顺利开放，项目精装基本完成。
（6）琨御府：顺利完成资产整售并完成交付。
（7）檀香府项目：幼儿园、小学正式移交；C9、C11地块竣工备案；C8商
业地块具备验收条件、完成C5地块钉子户迁移；配套商业逐步完善，打造城市山居和
学园市镇，营造新生活方式。
（8）西华府：提前完成商办楼及盖下地库产权车位现房销售备案手续，商
品房区域大产权证全部办理完成。
（9）倬郡项目：提前实现封顶目标，样板区展示效果良好，在燕郊地区逐
渐树立京投发展的品牌形象。
作为“茂盛全国”战略的重要支点，无锡项目具体情况如下：
（1）愉樾天成项目：百天实现示范区的开放展示，一期住宅首次开盘去化
较好，打造无锡首家沉浸式营销体验活动，同时成为中国首个完成注册的WELL健康社
区TOD项目，也是中国最大WELL健康社区注册项目。
（2）无锡公园悦府：销售去化情况良好，销售、回款指标均按计划达成。
（三）财务状况分析
报告期内，公司实现净利润106,334.59万元，净利率为12.00%，净利润较
上年同期46,025.23万元相比增加60,309.36万元，增幅131.04%；归属于上市公司股
东净利润49,692.83万元，2020年公司进行永续信托贷款融资30亿元，分类为权益工
具，2020年永续信托贷款利息费用共计8,015.31万元，剔除永续信托贷款利息影响后
，归属于上市公司普通股股东的净利润41,677.52万元，归属于上市公司普通股股东
的净利润与上年同期相比增幅442.61%；2020年度公司实现营业收入总额886,442.42
万元，同比增加453,673.15万元，增幅104.83%，本报告期内公司的利润主要来源于
房地产项目结转产生的收益。公司营业收入中房地产销售结转实现收入869,369.64万
元，较上年同期417,100.71万元增加452,268.93万元，增幅108.43%。报告期内，公
司三项费用总计64,642.28万元，较上年同期59,466.31万元相比增加5,175.97万元，
增幅8.70%；其中管理费用20,209.23万元，较上年同期19,457.46万元相比增加751.7
7万元，变化不大；销售费用23,337.71万元，较上年同期16,251.32万元相比增加7,0
86.39万元，增幅43.61%，主要系本期销售收入增加，代理及渠道等服务费相应增加
所致；财务费用21,095.34万元，较上年同期23,757.53万元相比略有减少。
另公司2020年进行永续信托贷款融资30亿元，分类为权益工具，其利息8,0
15.31万元直接由未分配利润进行分配。
本报告期末，公司资产总额4,980,953.74万元，较期初增加361,681.68万
元，增幅7.83%，资产总额中增幅较大的系货币资金，本报告期末货币资金489,118.5
0万元，占资产总额的9.82%，较期初增加280,385.29万元，增幅134.33%，增幅主要
系2020年下半年各项目销售较好预收房款增加所致。资产总额中存货期末余额3,165,
706.43万元，占资产总额的63.56%，较期初减少178,502.40万元，减幅5.34%，公司
存货主要包括轨道物业项目以及其他景观类物业项目，资产状况良好；其他非流动资
产877,305.79万元，占资产总额的17.61%，其他非流动资产主要系公司对联合营企业
借款净额874,308.79万元，风险可控。
负债总额4,139,926.32万元，较年初相比减少了65,742.72万元，减幅1.56
%。随着公司规模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目持续预售并实现结
转，资金快速回笼，负债总额中预收房款（合同负债）期末余额695,493.61万元，占
负债总额16.80%，预收账款及合同负债较期初合计增加324,620.10万元，增幅87.41%
；本报告期末公司有息负债总计2,640,527.37万元，占负债总额63.78%，2020年度公
司各类借款净减少522,547.22万元，降幅16.52%，其中公司控股股东借款期末余额2,
052,550.00万元，占负债总额49.58%，占有息负债的77.73%。公司各项目预售资金将
继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项
款项。
2020年12月31日公司资产负债率83.12%，与年初相比减少7.93个百分点，
资产负债率降低主要系2020年公司进行永续信托贷款融资30亿元所致，分类为权益工
具进行会计核算及公司加大销售力度，加快项目周转，以销售回款归还既有借款所致
。2020年末公司借款综合资金成本7.54%，较上年同期7.85%降低0.31个百分点。
本报告期末，归属于上市公司股东的净资产639,036.40万元，剔除其他权
益工具（永续信托贷款）300,000.00万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产33
9,036.40万元,归属于上市公司普通股股东净资产增加70,332.65万元,增加系公司其
他综合收益及公司当期经营净利润增加所致。
本报告期，公司经营活动现金流量净额净流入为986,914.65万元，经营活
动现金流量净额净流入较上年同期增加1,711,094.95万元，主要系本报告期公司各项
目销售收入较好,上一报告期公司新获取土地资源支付地价款较大。公司投资活动现
金流量净额净流出为130,532.85万元，净流出主要系公司本报告期投资无锡轨道物业
项目支付地价款等所致。公司筹资活动现金流量净额净流出为576,001.28万元，筹资
活动现金净流量较上年同期增加流出1,414,071.73万元，增加主要系公司经营活动现
金净流入后偿还各类借款等所致。
二、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
当前，全球经济处于周期性下行阶段，保持房价稳定对我国经济社会的稳
定和金融安全至关重要。因此，未来房地产行业将继续充当中国经济持续增长的“稳
定器”。
从政策上来看，伴随着疫情的缓和，2021年房地产的政策调控仍将以“房
住不炒”为主基调，配合“因城施策”，全力实现“三稳”目标；
从经济上来看，海外疫情尽管受到疫情冲击，但我国疫情控制较好，经济
复苏较快，长远来看，我国经济增长稳中向好的基本态势并未改变；
从地产行业来看，土地红利和金融红利的时代将逐步过渡到管理红利与科
技红利的时代。房地产行业内部的竞争及分化将更为激烈，产品差异化的重要性将更
加凸显。信息科技和智慧手段与房地产行业将深度融合，智慧社区、智慧城市将成为
新的潮流。
(二)公司发展战略
2021年，公司将继续坚持“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，
拓展京外项目；公司将持续聚焦TOD轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业开发的
经验与技术积累，打造轨道物业开发核心竞争力，不断丰富“TOD轨道物业专家”的
内涵；公司将坚持践行“TOD智慧生态圈”理念，深入研究客户需求，运用科技和智
慧手段打磨升级自身产品，不断反思复盘，提升自身设计、开发和运营能力；公司将
继续完善内部管理，稳定业绩，实现对股东持续回报。
(三)经营计划
2021年，公司将继续致力于TOD轨道物业开发，聚焦产品打磨，强化运营管
控体系，提升经营管理效率，促进公司规模稳定增长。2021年公司预计新开工面积8.
92万平方米，竣工交付面积48.35万平方米，计划销售额120亿元，三项费用不超过7.
17亿元。
2021年公司将主要做好以下几个方面的工作：
一是促进销售回款，创新融资模式。通过精确制定营销策略，提升销售管
控效率，将销售目标按月拆解，落实到具体项目。同时创新融资模式，持续优化融资
结构，有效降低资金成本，共同保障财务稳定；
二是深耕用户需求，提升产品质量。通过对标行业标杆和不断调研学习，
深入完善《京投发展产品系手册》，并结合项目实践，不断完善产品线体系，检验建
造标准；
三是提升专业能力和管理能力。继续深化TOD轨道物业开发的技术积累，加
强项目全生命周期管理，提升项目运营效率，深挖企业护城河。同时夯实财务管理、
人力资源、法律合规、内部审计、信息技术等基础性工作，保持公司持续平稳健康发
展；
四是根据证监会、上交所等监管部门规定要求，继续做好上市公司治理、
信息披露、投资者关系管理等各项工作。
（上述内容并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投资风险。
）
(四)可能面对的风险
1、政策风险
从目前来看，伴随着疫情的缓和，在“房住不炒”的主基调下，2021年房
地产的中央调控仍将继续，并有更加收紧的趋势。各城市可能根据自身市场情况适当
调整调控政策。
针对该项风险，公司将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发
的市场反应并积极应对。公司将积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加
大去化力度，尽量减少政策变化对公司经营业务的影响。
2、财务风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司
业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产
调控政策频繁出台，房地产行业面临的整体市场和融资环境不容乐观，公司融资额度
及资金成本面临一定的挑战。
针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金
管理，加快销售回款速度，多种方式融资，确保资金链安全。
3、投资风险
公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，
存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。
针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等
待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司
借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项
目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。
三、报告期内核心竞争力分析
从当前宏观环境来看，“房住不炒”成为调控主基调，未来五年房地产行
业在政策段、供给端和需求端都将呈现稳中求进的趋势，房地产行业进入了机遇与挑
战并存的新阶段。在新形势下，我公司在战略、财务、产品、团队、运营五个方面深
挖护城河，打造自身核心竞争力。
1、明晰的企业战略
企业战略上明晰的规划是我公司最重要的核心竞争力。公司以“TOD轨道物
业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡
导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，同时以无锡
项目作为战略支点，继续开拓全国市场。
明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司将优势资源集中投
入到北京TOD轨道物业项目的开发中，并取得了不错的成绩。报告期内，公司在建项
目克服疫情影响稳步推进，在售项目均圆满完成年度销售任务，公司整体业绩创近年
来新高。
2、优秀的融资管理能力
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座
谈会，会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，亦即“三条红线”。
“三条红线”的出台，对房企的负债标准提出要求，也给房企的财务管理提出了新的
挑战。
“三条红线”出台后，公司一方面加快去化和项目周转，力保障财务稳定
，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面，公司积极拓展融资渠道，丰富融资
方法，不断降低综合资金成本，有效保障了各项目开发建设资金需求。公司灵活运用
各种传统融资方式，通过公司债、中期票据等多种方法获得资金，报告期内，公司经
过自身的不断努力，同时在股东方资信优势的帮助下，发行了利率较低的公募公司债
，实现了公司市场化低成本融资的目标。此外，公司也积极创新融资方式。报告期内
，公司发行了5+N年期永续信托贷款，优化了债务结构。报告期内，公司负债总额较
年初下降1.56%，公司负债率较年初下降7.93%，借款综合资金较上年同期降低0.31%
；
3、先进的产品理念
公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以“TOD智慧生态圈
”为核心的产品理念。“TOD智慧生态圈”是以轨道交通开发为导向，以智慧思维和
科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的一种理念。在该理念的指导
下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。
在技术层面，公司在TOD轨道物业项目的开发工程中，并不仅仅是将轨道和
物业的简单叠加，而是通过技术方法寻求两者之间的协调和融合性发展。针对TOD项
目对于减振降噪的高要求，公司下属子公司与多家科研供应单位签订合作协议，并获
得减震领域多项专利，打造自身技术壁垒。
在设计层面，公司以“打造新生活方式”为主导思想，完善客户评价体系
，在深度探究客户需求的客研基础上，深化设计研发积累，革新设计方式，成功打造
了檀香府和无锡愉樾天成两大设计理念革新的代表项目。在檀香府项目上，公司不仅
仅满足于住宅的建设，力图通过配套设施、周围环境的完善，社群关系的建设，为客
户打造全新的生活方式；在愉樾天成项目上，公司践行智慧、生态、幸福理念，通过
对客户的深度调研，和与清华大学合作的课题研究，引入美国WELL体系、中国的绿建
三星体系，落位生态指标；大胆引入AI安全防控等高新智慧方法，提升客户服务水平
；通过对于客户类型的分类，针对不同客户的需求对症下药，营造个性化、满足所有
客户需求的居住环境。新的产品设计理念得到了市场的正向反馈，报告期内，檀香府
项目营业收入较上期明显上升，无锡愉樾天成项目一期住宅首次开盘当日去化率87.5
%，加推去化率64%。
4、出色的人才团队
人才是企业发展的关键。公司坚持人才强企政策，通过多年积累，打造了
一只年轻高效的人才队伍。公司根据业务发展需要，进一步优化人员结构：一方面通
过社会招聘，积极吸纳工作经验丰富的业内精英；另一方面通过校园招聘，补充高潜
力的年青人才，并通过管培生机制帮助其快速成长，进一步增强公司人才的内生动力
。报告期内，公司积极优化组织效能，在公司业绩增长、项目增加的同时，人员总量
并未增长，人均效能大幅提升。
5、科学的运营管理模式
“三道红线”的出台，意味着当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红
利的时代过渡至管理红利的时代。科学高效的运营管理模式将成为我公司的一大核心
优势，助力公司未来的发展。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以
利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进
行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹，确保房地产项
目“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段动态一体化适配经营策略。
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1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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