600639浦东金桥股票走势分析
≈≈浦东金桥600639≈≈(更新:21.08.27)
[2021-08-27] 浦东金桥(600639):基准期影响半年业绩增速,单Q2业绩回升明显-中报点评
■中泰证券
业绩受基准期因素影响,单二季度业绩高增长2021年上半年,浦东金桥实现营业收入11.8亿(YoY-43％),实现归母利润4.4亿(YoY-19％),收入及利润相比一季度均大幅收窄。上半年收入及利润增速下滑主要受2020年一季度公司结转G1地块在建工程转让收入13.51亿,贡献净利润5.04亿,基准期的一次性收入占比较高导致的非持续影响。2021年二季度,公司经营质量良好,单二季度实现收入7.69亿(YoY+87％),归母净利润率3.16亿(YoY+207％)。
物业出租全面恢复,出租率提升至疫情前水平物业租赁方面,浦东金桥上半年整体物业出租率82％(YoY+0.13pct),各类物业拆分来看,厂房出租率73％(YoY+0.36pct),住宅出租率95％(YoY+3.58pct),研发楼出租率72％(YoY+2.37pct),办公楼出租率85％(YoY+6.95pct),商业出租率94％(YoY+3.99pct)。得益于出租率快速回升,同时成本法计量下的收入增长并不新增折旧成本,租赁板块利润贡献弹性显著。上半年公司房地产租赁业务实现收入8.3亿(YoY+37％),贡献毛利5.17亿(YoY+71％),租赁板块毛利率62.25％(YoY+12.24pct)。
多业态经营发力,金色中环提升助力物业品质提升2021年4月,金桥旗下啦啦宝都商业开业,单日客流峰值5.65万人次,商业业态整体出租率达94％,接近满租水平。上海浦东金色中环规划发力下,公司持续推进旗下物业改扩建工程持续推进,驱动持有物业价值持续提升。其中,庄臣地块规划草案公示,地块总建面约52.6万m2,预计三季度方案可获批。家乐福项目完成国际方案征集,地块总建面约35.4万m2。金桥B单元规划草案已公示。区域规划陆续落地提升公司区域内项目品质升级。
碧云尊邸二期预售报批,一期完成竣工验收住宅物业开发方面,碧云尊邸项目一期通过竣工验收,二期目前已开展预售许可证报批,下半年将适时启动二期项目销售。碧云尊邸项目合计总货值接近90亿,一期2020年已经完成项目预售,预售部分占项目的比例为50％。从公司房地产销售预收款披露来看,项目预计将在2021年12月交付,确认当期收入,贡献收入增长。项目二期进入下半年预售,贡献公司未来地产收入的潜在增长。
投资建议:2021年以来,浦东着力打造社会主义现代化建设引领区,金桥区域作为金色中环发展带上的核心区域,规划发展加速。浦东金桥作为区域内的核心开发主体,伴随碧云尊邸的交付及二期销售,持有物业的稳健发展,实现收入专业绩规模的持续稳健增长。我们预计预计2021年至2023年,公司实现营业收入42.48亿、49.3亿、54.92亿,同比增长18.9％、16.3％及11.9％,实现归属母公司净利润12.94亿、15.78亿及19.48亿,同比增长16.8％、21.9％及23.5％,对应PE为9.83倍、8.06倍及6.53倍,维持"买入"评级。
风险提示:融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。
[2021-05-17] 浦东金桥(600639):金色中环发展带上的核心区域开发商
■中泰证券
"浦东金桥:上海金桥区域核心城市开发及运营商上海金桥出口加工区开发股份有限公司成立于1992年,公司于1993年3月登陆上海证券交易所。上市至今,公司抓住浦东开发开放契机,依托上市公司的品牌优势、资金优势,积极承担上海自由贸易试验区金桥区域内的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理,着力打造产城融合的示范园区。
园区业务:多业态发力,租赁物业贡献稳定租金收入园区业务方面,公司主要从事上海金桥产业园区内房地产项目的开发、运营和管理。2018年来,浦东金桥持有供出租项目建筑面积持续扩张,出租率整体维持在80％以上的较高水平。截至2020年末,公司持有的各类经营性物业约270万㎡,总体出租率80.71％。
2021年浦东金桥继续推进园区内持有物业开发,2021年重点推动金桥壹中心、中移动上海研究院等13个工程项目前期及开工建设;OfficePark金科园项目按计划节点推进。
住宅开发:打造碧云品牌高品质住宅住宅开发方面,浦东金桥依靠自身区域综合开发优势,承接了区域内高品质住宅项目开发,已售未结算项目隐含较高待结算利润。我们按照核心项目碧云尊邸项目50％的预售比例估算,在房价不涨的假设下,碧云尊邸项目合计总货值接近90亿,根据公司开发进度表,项目建设预计总投资在28.8亿,已售未结算项目隐含可结算利润较高。其中已销售部分预计2021年进入收入结算。
区域发展:五大倍增+金色中环,金桥开发大有可期2020年是浦东新区倍增行动、金色中环建设的发力年,根据浦东金桥经营计划,公司将按照"运营一批、建设一批、储备一批"的总体思路,全力推动20多个工程建设的滚动策划、开发建设。作为浦东新区国资委下属的金桥区域主要开发主体,在高质量政策扶持政策下,公司经营质量方面有望实现高质量的持续性增长。
投资建议:我们预计,伴随浦东金桥前期销售的碧云尊邸陆续交付结算,同时,租赁物业持续竣工招商进入成熟运营阶段,公司收入及业绩将实现稳健增长。预计2021年至2023年,公司实现营业收入42.48亿、49.3亿、54.92亿,同比增长18％、16％及11％,实现归属母公司净利润12.94亿、15.78亿及19.48亿,同比增长16.8％、21.93％及23.5％;摊薄后每股收益1.15、1.41及1.74,对应PE为10.6倍、8.7倍及7倍。
目前申万园区开发指数PE在14.6倍交易,浦东金桥2021年业绩对应目前股价为10.6倍。作为上海浦东金桥区域的核心区域开发商,多业态的持有型物业贡献稳健增长的租金收入的同时,高品质住宅销售持续增厚公司业绩,在十四五"浦东倍增"以及"金色中环"规划驱动下,公司有望迎来政策助力下的高质量发展。我们认为,公司强大的区域综合开发实力以及持有型物业所处的区域优势下,公司成长的确定性较高,首次覆盖,给与"买入"评级。
风险提示事件:融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时
[2021-04-21] 浦东金桥(600639):营收稳健增长,向新兴城区开发运营商转型-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业总收入35.93亿元,同比增长7.18％;归母净利润为11.08亿元,同比增长2.10％。报告期内,公司向全体股东按每10股派发现金红利3.00元(含税)。
2020年,公司实现营业总收入35.93亿元,同比增长7.18％,主要原因为结转的销售收入有所增加。其中,房地产销售收入21.58亿元,同比增加22.92％;房地产租赁收入13.18亿元;酒店公寓服务收入1.04亿元。
根据公司2020年年报披露:2020年,产业载体项目,(1)由度金港园于11月底完成竣工备案,很快被中移动上海研究院整体预订;(2)OfficePark金科园按照进度计划有序推进,基本完成年度节点;(3)29-04地块中移动上海研究院定制项目,年底顺利取得规划许可证;(4)由度金闽园6号楼装修工程竣工并移交华为;(5)北郊未来产业园核心区I期(183亩)新材料创新基地东、南、北区项目建设(除南、北区地下室外)已完成竣工备案。碧云尊邸项目1期160套房源开盘,短时间内全部售罄。碧云壹零项目实现逆势突破,1-4期各期房源全部清盘。北郊未来产业园核心区I期(183亩)至2020年底已出租面积1.13万㎡,已有意向客户预约销售面积约1.18万㎡。浦东智能制造产业投资基金的组建工作取得新进展。2020年7月新设的盛盎基金管理公司已完成基金管理人登记,已累计储备近30个智能制造领域的拟投项目。截至2020年末,公司持有的各类经营性物业约270万㎡,总体出租率80.71％(不含酒店),同比基本持平。
根据公司2020年年报披露:2021年,公司预计总现金流入约99.52亿元(不含债务融资),其中销售收入46.70亿元,租赁收入16.80亿元,投资性收入35.90亿元。
投资建议:向新兴城区开发运营商转型,"优于大市"评级。公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理。公司持有的各类经营性物业约270万㎡。我们预计公司2021、2022年EPS分别是1.14和1.33元。考虑到公司向新兴城区开发运营商转型具有较大的发展潜力,我们给予公司2021年11-14倍动态PE,对应合理价值区间为12.54-15.96元,维持"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2020-09-09] 浦东金桥(600639):营收和归母净利双增,碧云尊邸销售良好-中报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年半年报。报告期内,公司实现营业收入20.08亿元,同比增长40.69％;归母净利润为5.46亿元,同比增长22.80％。
2020年上半年,因本期G1地块在建工程转让项目确认收入,公司营业收入同比增长40.69％;归母净利润同比增长22.80％。
根据公司2020年半年报披露:上半年现金总收入37.28亿元,含经营性现金收入36.81亿元。2020年4月,S11地块碧云尊邸第一批预售房源160套开盘预售全部售罄,现金收入达到25.49亿元。临港碧云壹零第四批现房房源51套也在4月出售,现金收入达到1.95亿元。报告期内,公司持有的各类经营性物业约235万㎡,总体出租率81.87％(不含服务式公寓),与2020年一季度及2019年同期相比基本持平。其中,厂房出租率72.64％,住宅出租率91.42％,研发楼出租率69.63％,办公楼出租率78.05％,商业出租率90.01％。服务式公寓出租率43.96％,受疫情冲击较大。商办及城市功能配套项目,(1)OfficeParkⅡ地铁板块项目(T3-5),正在办理竣工备案手续;
(2)碧云尊邸(S11地块住宅)项目,全力推进室外总体及高层建筑室内装修施工;(3)啦啦宝都商业综合体项目,室内装修、室外总体等施工收尾;
(4)17B-06超高层项目,已完成方案深化设计,工程施工招标按计划进行中。上半年,由公司和中车集团、市科创投集团共同组成的基金团队基本到位,积极开展人员招聘、基本制度、预算等方面的工作;同时,持续完善投资项目数据库,已累计储备一批智能制造领域的拟投项目。
根据公司2020年半年报披露:公司收入预算各项合计71.78亿元,上半年完成37.28亿元。下半年经营性收入力保34.5亿元。
投资建议:重点项目碧云尊邸今年预售,"优于大市"评级。公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理。公司主营业务主要集中在房地产业,逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主、招投联动的经营模式。公司持有的各类经营性物业约235万㎡。我们预计公司2020、2021年EPS分别是1.22和1.52元。根据目前相关可比公司的动态PE估值,我们给予公司2020年14-18倍动态PE,对应合理价值区间为17.08-21.96元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2020-04-19] 浦东金桥(600639):归母净利润稳健增长,碧云尊邸今年预售-年报点评
■海通证券
事件。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业收入33.52亿元,同比增加21.40％;归属于上市公司股东的净利润为10.85亿元,同比增长11.03％。公司2019年度按每10股向全体股东分配现金红利3.10元(含税)。
2019年,受结转的销售收入有所增加推动,公司营收增加21.40％;同期,归母净利润增加11.03％。2019年,公司实现营业收入合计33.52亿元。其中,房地产销售收入17.56亿元,同比增加45.97％;房地产租赁收入14.35亿元,同比增加2.94％;酒店公寓服务收入1.53亿元,同比下滑3.06％。
根据公司2019年年报披露:新开工及续建项目:(1)金桥智谷(4-02地块)项目(原名由度工坊Ⅴ期)于2019年9月开工;(2)由度工坊Ⅱ期(34-06),2019年年内取得产证并交付运营;(3)OFFICEPARKⅡ地铁板块项目(T3-5)完成工程整体施工,启动竣工验收备案相关工作;(4)Lalaport啦啦宝都商业综合体项目(T4-03),主体实物工程量施工基本完成;(5)碧云尊邸(S11地块住宅)项目,完成主体结构施工,提交预售许可证申报材料;
(6)由度工坊Ⅲ期(31-02)项目,工程按计划推进中;(7)北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目,完成实物工程量施工,预计2020年8月实现开园。
2019年上半年,公司积极参与新区科创母基金的设立工作,目前母基金已正式运作。2019年下半年,公司全力推动浦东智能制造产业投资基金(拟20亿元规模,首期约10亿元)组建工作,公司坚持高起点的定位,通过央地合作打造基金品牌,成功引进国内智能龙头中车集团作为基金发起方。2019年,临港碧云壹零项目保持了良好的销售态势,全年累计收款约13亿元。
投资建议。重点项目碧云尊邸今年预售,"优于大市"评级。公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。公司逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约235万㎡。根据公司2019年年报披露:2020年,碧云尊邸(S11地块住宅)项目第一批开盘预售,全力以赴回笼资金,并确保2022年3月末之前交房。
我们预计公司2020、2021年EPS分别是1.22和1.52元。根据目前相关可比公司的动态PE估值,我们给予公司2020年14-18倍动态PE,对应合理价值区间为17.08-21.96元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2019-08-31] 浦东金桥(600639):业绩稳健增长,园区提质增效
■海通证券
投资要点:
事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司营业收入14.27亿元,同比增长62.45％；归属于上市公司股东净利润4.45亿元,同比增长11.12％。实现基本每股收益0.40元。
2019年上半年,由于本期"碧云壹零"项目部分交房确认销售收入,推动公司营收增加62.45％；同期,公司归母净利润同比增幅11.12％。公司继续推进重点地块城市更新,启动17B-06地块标志性商办项目的立项,推动S11地块住宅项目(碧云尊邸)、啦啦宝都商业综合体等城市化项目。上半年,临港碧云壹零项目完成定金合同签约108套,预售合同签约123套、收款约2.95亿元,并已完成产证交房116套。重点工程项目:OFFICEPARKⅡ地铁板块项目(T3-5)、由度工坊Ⅴ期(4-02地块)项目、碧云尊邸(S11地块住宅)、由度工坊Ⅱ期(34-06)、由度工坊Ⅲ期(31-02)项目、Lalaport啦啦宝都商业综合体项目(T4-03)、上海北郊未来产业园新材料创新基地等有序推进。
根据公司8月29日经营数据公告:2019年4-6月,公司主营业务收入合计5.97亿元,同比增加31.41％,其中销售收入2.01亿元,同比增加309.41％,租赁收入3.58亿元,同比减少1.59％,酒店公寓收入0.38亿元,同比减少8.40％。上海金桥出口加工区房地产发展有限公司(公司实质控股100％的子公司)开发的临港碧云壹零项目,截至2019年6月30日,已开盘房源的去化率81％。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设,"优于大市"评级。公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。公司逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约236.7万㎡以及约34.81万㎡的出租土地。碧云尊邸(S11地块住宅)项目的主体结构完成封顶,二结构完成95％。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.97和1.10元。根据目前相关可比公司的动态PE估值,我们给予公司2019年17-21倍动态PE,对应的六个月合理价值区间为16.49-20.37元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2019-08-29] 浦东金桥(600639):营收高增,业绩小升-2019年中报点评
■华创证券
19H1营收同比+63％、业绩同比+11％,地产结转高增、但毛利率下降19H1公司实现营收14.3亿元,同比+62.5％；实现归母净利润4.4亿元,同比+11.1％；基本每股收益0.4元,同比+11.1％；毛利率和净利率分别为50.3％和31.1％,同比分别-17.6pct和-14.4pct,其中地产业务和租赁业务毛利率分别同比-45.9pct、-8.9pct。三项费用率合计6.2％,同比-1.9pct,各项费用率均有所下降。营收结构来看,18年公司房地产销售、房地产租赁、酒店业务,分别实现收入6.6、7.0、0.7亿,分别同比+569.7％、-0.7％、-6.4％。公司营收高增主要源于碧云壹零项目进入集中交付期,确认收入超6亿(对应净利润1.3亿元),结转大增推动营收高增；业绩增速低于营收增速,主要源于地产和租赁业务毛利率下降较快、壹零项目集中结转致土地增值税同比+185.2％以及投资收益0.3亿元,同比-33.2％。19H1公司资产负债率及净负债率分别为55.3％、51.0％,分别同比-2.0pct、+2.8pct,仍处于行业较低水平。
可出租物业237万方,贡献稳定现金流,壹零进入集中交付期、利润可期截至19H1末,公司可出租物业面积236.7万方,19H1实现租赁收入7.0亿元,同比-0.7％；拥有酒店式公寓1,056套,实现收入0.7亿,同比-6.4％；酒店及租赁收入合计7.7亿元,完成全年租赁收入目标15.2亿元的50.7％；此外,公司拥有出租土地34.8万方,且仍在加大投资性物业的建设和经营力度,这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入。公司现金流较为稳定,19H1实现经营性现金流入11.3亿元,同比+5.5％,完成全年计划46.8％。考虑到上海城市边界扩张中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16年以来一线城市地价大幅上涨,公司持有优质物业价值提升可期。房地产项目方面,临港碧云壹零项目已推出的三期房源去化良好,已开盘房源去化率达81％,累计收款约21.1亿元,18-20年属于项目集中交付期,将推动利润持续释放。
二次开发盘活存量资源,S11或预售在即,未来提供丰富业绩支撑15年后公司"二次开发"正式起航,意在推进产业结构转型、盘活土地。目前OfficeParkⅡ地铁板块项目(T3-5地块)各项招商准备工作已开展；由度工坊Ⅱ期进入运营状态；由度工坊Ⅲ期结构施工完成,室内装修完成80％；由度工坊Ⅴ期(4-02地块)开工前工作有序开展；S11地块住宅项目碧云尊邸的主体结构完成封顶,该项目的部分销售将提供丰富业绩支撑；北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目地上结构分栋验收完成70％。此外,公司积极参与新区科创母基金设立工作,并已正式运作,聚焦智能制造领域。同时,公司全力推动浦东智能制造产业投资基金组建工作,目前与超20家潜在合作伙伴、投资者和智能制造龙头企业密切接触,基本确定合作伙伴与基金构成。
投资建议:营收高增,业绩小升,维持"推荐"评级浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有272万方优质自持物业和出租土地,包括经营工业厂房和研发办公的租赁。此外,公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发,盘活存量资源。考虑到碧云壹零加快结算以及S11或预售在即,我们维持公司19-21年每股收益预测为0.98、1.11、1.26元,鉴于目前行业整体估值水平下行,按照19年目标PE16倍,下调目标价至15.68元,维持"推荐"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧
[2019-04-16] 浦东金桥(600639):房产结算推升业绩,股权投资业务起步
■海通证券
投资要点：
事件。公司公布2018年年报。报告期内，公司实现营业收入27.61亿元，同比增加64.98%；归属于上市公司股东的净利润9.77亿元，同比增加32.50%；实现全面摊薄每股收益0.87元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利3.00元（含税）。
2018年，受地产销售收入增加推动，公司营收增加64.98%；同期公司地产销售结算毛利率较低使得归母净利润增幅减少至32.50%。根据公司2018年年报披露：2018年，公司主营业务按主要产品情况划分，公司房地产销售实现营业收入12.03亿元，同比增长317.08%；公司房地产租赁实现营业收入13.94亿元，同比增长13.34%；公司酒店公寓服务实现营业收入1.58亿元，同比增长5.09%。2018年，公司重点任务进展情况良好：在报告期末，S11地块住宅项目碧云尊邸的主体结构施工完成90%，北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目上部结构施工完成85%。截至2018年底，公司持有的各类经营性物业达235.4万平，总体出租率达到82.14%（不含酒店）。
报告期末，临港碧云壹零项目已开盘房源去化率60%，累计收款达18.11亿元（含订金）。截至2018年底，公司开创的“碧云花园服务公寓”品牌，自营加受托管理门店达到4家，总运营套数达1338套，年均入住率达70%。
2019年3月，公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元参与设立上海浦东科技创新投资基金。
根据公司2018年年报披露的公司2019年经营计划，2019年，公司力争营业收入、净利润等指标同比实现大幅增长。公司配合做好浦东科创母基金设立的各项准备工作，力争4月完成备案。牵头组建总规模约20亿元的智能制造专项子基金，对已储备的优质产业项目实施直投。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为，未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸（S11项目）的主体结构施工完成90%，临港碧云壹零销售良好。我们认为，上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2019、2020年EPS分别是1.10和1.22元。根据目前上海自贸区标的动态PE估值，给予公司2019年17-22倍PE，对应的合理价值区间为18.7-24.2元，维持公司“优于大市”评级。
风险提示：公司租售业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。
[2019-04-14] 浦东金桥(600639):业绩靓丽,结转加速、租金跳增
■华创证券
18年营收同比+65%、业绩同比+33%，源于物业结算大增、租赁收入跳增
18年营收27.6亿，同比+65.0%，归母净利润9.8亿，同比+32.5%；实现基本每股收益0.87元/股，同比+32.5%；毛利率和归母净利率分别为51.9%和35.4%，较上年-15.3pct和-8.7pct，源于地产结算项目毛利率下降；三项费用率合计6.5%，同比-2.7pct。公司加权净资产收益率11.3%，同比+2.9pct，得益于结转提速。公司营收、业绩高增，源于"碧云壹零"项目竣工交付确认收入11.4亿元（对应净利润2.8亿元），致结转规模大增。营收结构来看，18年公司房地产销售、房地产租赁、酒店业务，分别实现收入12.0、13.9、1.6亿，分别同比+317%、+13%、+5%。此外，拟每10股分红3.0元，分红率达34%，维持较高水平。公司资产负债率及净负债率分别为55.4%、46.1%，分别同比+0.2pct、+7.1pct，仍处于行业较低水平。
可出租物业235万方，贡献稳定现金流，碧云壹零如期结转、利润可观
截至18年末，公司可出租物业面积235.4万方，总体出租率达82.1%；其中，厂房、住宅、研发楼、办公楼和商业的出租率分别为76%、96%、68%、84%、90%。此外，公司拥有出租土地37.6万方，且仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度，这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入。公司拥有酒店式公寓1,056套，较去年同期多增236套，出租物业规模持续增长且现金流稳定，18年公司销售商品、提供劳务收到的现金流入22.2亿元，同比-9.9%，源于物业销售回款略有下降。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零项目已推出的三期房源去化良好，已开盘房源去化率达60%，累计收款约18.1亿元。
二次开发盘活存量资源，轻资产运作+品牌输出成效初显，S11或预售在即
15年后公司"二次开发"正式起航，意在推进产业结构转型、盘活土地。目前OfficeParkⅡ地铁板块项目（T3-5地块）工程收尾工作稳步推进；由度工坊Ⅱ期完成竣工验收、交付运营；由度工坊Ⅲ期工程有序推动；由度工坊Ⅴ期（4-02地块）取得规划许可证，前期工作准备中；S11地块住宅项目碧云尊邸的主体结构施工完成90％，该项目的部分销售将提供丰富业绩支撑；北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目上部结构施工完成85％。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2个项目的委托经营管理，为公输出品牌迈出了第一步。
投资建议：业绩靓丽，结转加速、租金跳增，维持"推荐"评级
浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。考虑到碧云壹零的加快结算以及S11或预售在即，我们上调公司19-21年每股收益预测为0.98、1.11、1.26元（19-20年原预测值0.79、0.87元），鉴于目前行业整体估值水平上行以及碧云壹零和S11有望集中释放业绩，按照19年目标PE20倍，上调目标价至19.60元，维持"推荐"评级。
风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期
[2019-03-03] 浦东金桥(600639):浦东金桥2018年净利9.77亿元,同比增32%
■证券时报
浦东金桥(600639)3月3日晚间披露业绩快报，公司2018年实现营业总收入27.61亿元，同比增长64.98%；净利润9.77亿元，同比增长32.50%。基本每股收益0.87元。
[2019-03-03] 浦东金桥(600639):浦东金桥2018年度净利润同比增长32.5%
■上海证券报
浦东金桥披露2018年度业绩快报。公司2018年实现营业总收入2,761,458,409.82元，同比增长64.98%；实现归属于上市公司股东的净利润977,112,266.04元，同比增长32.50%。
[2018-10-31] 浦东金桥(600639):业绩平稳,资产优质,价值低估-三季度点评
■华创证券
事项：
10月30日，浦东金桥发布2018年三季报，公告实现营业收入127亿元，同比增长108％；实现归母净利润57亿元，同比增长39％；每股收益051元，同比增长39％。
评论：
前三季度营收同比+11％、业绩同比+4％，预收账款大增待释放业绩
前三季度公司实现营收127亿元，同比+108％；实现归母净利润57亿元，同比+39％；基本每股收益051元，同比+39％；毛利率和净利率分别为659％和449％，同比分别-20pct和-30pct；前三季度投资收益04亿元，同比-59％。三项费用率合计89％，同比+04pct，其中财务费用率44％，同比+04pct，主要源于公司有息负债增长，致利息支出有所增加。营业结构来看，房地产租赁104亿元，同比+147％，已完成全年租赁收入目标152亿元的684％；酒店公寓营收12亿元，同比+60％；前三季度公司净资产收益率66％，同比+06pct，源于杠杆加大。报告期末，公司资产负债率和净负债率分别为570％和444％，分别同比+65pct和+104pct，杠杆率有所提升，但仍远低于行业平均水平。截至三季度末，公司预收账款175亿元，同比+406％，可覆盖17年全年营收105％，对未来业绩有较强保障。
租金收入稳定，壹零一、二期结转推动业绩释放、三期开盘望确保销售目标
公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业（物业209万方+土地36万方），主要包括经营工业厂房和研发办公租赁。截止三季度末，公司可出租物业面积1481万方，同比+90％，酒店式公寓1,056套，较去年同期多增236套，出租物业规模持续增长且现金流稳定，前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金流入156亿元，同比-207％；公司本期收到销售回款较上年同期减少41亿元。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零第一、二期分别于16年12月、17年9月预售，目前已基本售罄，截至9月末累计收款约147亿元，并且计划在2018年竣工交付，预计四季度将进入集中结算期。目前公司已于18年9月15日取得碧云壹零三期预售许可证，并于10月13日开盘预售，将有望保障全年5亿销售目标顺利完成。
二次开发加速盘活存量资源，三大品牌形象确立
公司通过收购区内物业加速“二次开发”，推进产业结构转型、盘活土地。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2个项目的委托经营管理，为公司输出品牌迈出了第一步。
投资建议：业绩平稳，资产优质，价值低估，维持“推荐”评级
浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。考虑到公司投资收益下降较多且结转略慢，我们下调公司18-20年每股收益预测至072、079、087元（原预测值083、097、109元），鉴于目前行业整体估值水平下行，下调目标价至1260元，维持“推荐”
风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
[2018-09-20] 浦东金桥(600639):深根金桥的新兴城区开发运营商
■海通证券
金桥开发区将打造自贸金桥、智造金桥和城市副中心。1990年，上海金桥经济技术开发区成立。开发区规划面积27.38平方公里。2014年12月，金桥开发区片区20.48平方公里纳入了中国（上海）自由贸易区。目前，开发区已转型为“新能源汽车产业”、“智能装备产业”、“移动视讯产业”和“金融科技产业”的“3+1”新型产业结构。未来，开发区将依托双自联动、科创中心，打造“自贸金桥”；打造“智造金桥”和“金桥城市副中心”。
公司是深根金桥的新兴城区开发运营商。1992年，公司正式成立。1993年，公司分别在A股和B股上市。目前，公司主要在上海金桥经济技术开发区内从事工业、办公、科研、住宅、商业的开发、运营和管理。目前、公司以“新兴城区开发运营商”总体定位，成功打造了金桥开发区和碧云国际社区。
工业制造类园区品牌扩张力强。目前，工业制造类园区产业链条可以随着龙头企业的入驻而逐步成形。随着时间推移，园区根据产业链的升级和更迭进行再造。由此，工业制造类园区的品牌竞争力逐步形成。此后，园区可以通过适当的客户捆绑、服务管理输出和资本扩张等方法，实现在园区外业务的品牌输出。
公司资产含金量高。截止2017年底，公司在营项目和在建项目主要分布在金桥，涵盖住宅、研发楼、办公楼、商业、酒店、配套、工业、土地储备，地上建面分别为67.29万平、81.61万平、5.69万平、24.78万平、1.98万平、10.03万平、89.32万平和50.30万平，合计331万平。目前，公司在建的住宅物业主要是碧云壹零和碧云尊邸。碧云尊邸位于碧云国际社区的中部，地上建面约10.06万平，地下建面约9.58万平，位置稀缺而价值含量高。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为，未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸（S11项目）已于2017年7月全面开工。建筑面积20万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为，上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.73和0.88元。
根据目前上海自贸区标的动态PE估值，给予公司2018年16-20倍PE，对应的合理价值区间为11.68-14.60元，给予公司“优于大市”评级。
风险提示：公司租售业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。
[2018-08-29] 浦东金桥(600639):营收、业绩稳增,壹零结转加速业绩释放-2018年中报点评
■华创证券
事项：
8月28日，浦东金桥发布2018年半年报，公告实现营业收入8.8亿元，同比增长8.9%；实现归母净利润4.0亿元，同比增长7.9%；每股收益0.36元，同比增长7.9%。
评论：
上半年营收同比+9%、业绩同比+8%，保持稳定增长态势
18H1公司实现营收8.8亿元，同比+8.9%；实现归母净利润4.0亿元，同比+7.9%；基本每股收益0.36元，同比+7.9%；毛利率和净利率分别为67.9%和45.5%，同比分别-1.4pct和-0.4pct，毛利率下降主要源于地产业务和酒店业务毛利率分别同比-4.2pct、-5.2pct。三项费用率合计8.0%，同比+1.0pct，其中财务费用率3.8%，同比+0.6pct，主要源于公司抵押借款和信用借款分别同比+44.5%、+80.0%，致利息支出有所增加。营业结构来看，公司房地产销售1.0亿元，同比-15.5%；房地产租赁7.0亿元，同比+13.5%，已完成全年租赁收入目标15.2亿元的46.2%；酒店公寓营收0.8亿元，同比+7.7%；报告期末，公司资产负债率和净负债率分别为57.2%和48.2%，分别同比+6.3pct和+11.3pct，仍远低于行业平均水平。
租金收入稳增，下半年壹零结转及三期推盘望推动业绩、销售加速释放
公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业（物业209万方+土地36万方），主要包括经营工业厂房和研发办公租赁，截止18H1公司可出租物业面积149.7万方，同比+10.3%，酒店式公寓1,056套，较去年同期多增236套，物业总体出租率达到80.7%，租金收入持续增长且现金流较为稳定，18H1实现经营性现金流入10.7亿元，同比-13.5%。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零第一、二期分别于16年12月、17年9月预售，目前已基本售罄，累计收款约14.3亿元，并且计划在2018年竣工交付，预计下半年将进入集中结算期。目前公司积极争取碧云壹零三期预售证，力争10月开盘，确保全年5亿销售目标顺利完成。
二次开发加速盘活存量资源，轻资产运作+品牌输出成效初显
15年后公司“二次开发”正式起航，意在推进产业结构转型、盘活土地。目前OFFICEPARKⅡ项目基本完成外立面装饰、由度工坊Ⅱ期完成外立面装饰施工，Ⅲ期桩基施工按计划推进，北郊未来产业园核心区I期（183亩）已完成地下室结构90%，地上结构15%。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2个项目的委托经营管理，为公输出品牌迈出了第一步。
投资建议：营收、业绩稳增，壹零结转加速业绩释放，维持“推荐”评级
浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁，租金收入稳定增长且现金流稳定。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。我们维持18-20年每股收益预测0.83/0.97/1.09元，但鉴于目前行业整体估值水平下行，下调目标价至13.80元，维持“推荐”评级。
风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
[2018-04-15] 浦东金桥(600639):业绩稳定增长,壹零集中结算推升业绩-年度点评
■华创证券
主要观点
1、17年业绩同比+20％、稳定增长，毛利率、净利率再获提升
17年公司实现营业收入16.74亿元，同比增长13.92％；实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，同比增长19.57％；每股收益0.66元，同比增长19.56％；毛利率和净利率分别为67.2％和43.9％，同比分别+2.4pct和2.0pct。三项费用率合计10.6％，下降3.9pct。营收中房地产销售收入2.88亿，同比增长119.01％；租赁收入12.29亿元，同比+3.32％。报告期末，负债率和净负债率分别为55.2％和39.0％，分别同比+3.5pct和+0.9pct，远低于行业平均水平；加权平均净资产收益率8.39％，同比提升1.44pct。另外，每股分红0.26元。
2、经营性现金流稳定增长，碧云壹零热销推动业绩加速释放
公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业（物业209万方+土地36万方），主要包括经营工业厂房和研发办公租赁，截止17Q3末公司可出租物业面积135.8万方、酒店式公寓820套。租金收入稳定增长且现金流稳定增长，出租率达到83.47％，17年度实现经营性现金流入24.65亿元，同比+30.1％。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及去年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零第二期于17年9月预售，全盘去化率超过80％，累计收款约12.82亿元，并且预计在2018年竣工交付，进入集中结算期。
3、推进轻资产运作+品牌输出，二次开发加速盘活存量资源
公司对控股子公司宝山北郊的增资在报告期内实施，北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目于7月开工，进展良好。此外，公司完成原诺基亚通信厂房和区内“金领之都A区”部分物业（15.33方），二次开发加速、盘活存量资源。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2个项目的委托经营管理。截至2017年底，公司服务式公寓租赁现金收入达1.5亿元（含税），占公司主营业务收入的9％，占租赁收入比重达10.88％，成为公司重要的发展支撑。
4、投资建议：业绩稳定增长，壹零集中结算推升业绩，维持“推荐”评级
浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁，租金收入稳定增长且现金流稳定。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。鉴于业绩小幅低于我们预期，我们将公司18-20年每股收益预测分别下调至0.83、0.97元和1.09元，鉴于目前利率走高对于持有性资产估值造成一定压力，下调目标价至18.00元，但考虑公司资产优质，维持“推荐”评级。
5、风险提示：房地产市场下行风险。
[2017-11-27] 浦东金桥(600639):深耕租赁市场,房地产项目将于明年进入结转期
■联讯证券
公司开发、管理经验成熟上海金桥出口加工区开发股份有限公司由上海金桥(集团)有限公司和上海国际信托投资有限公司发起设立，于1992年5月19日在上海注册，公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。
租赁业务稳健增长，保障归母净利润稳定三季报，营业总收入11.43亿元，同比增长4.09％；归母净利润5.47亿元，同比增长15.65％；结合半年报数据分析，租赁业务平稳增长确保营业总收入和归母净利润的稳定性，整体上看，公司营业总收入和归母净利润分别在2014和2015下滑后，至去年已经逐步企稳，归母净利润2016年升势明显。
浦东金桥三年周期的市盈率平均数和中位数分别为42.16X和39.70X，11月23日浦东金桥PE（TTM）为28.31X，大幅低于平均数和中位数，接近三年周期的最小值26.72X。
深耕租赁市场，房地产项目预计明年进入结转期公司主要开发金桥开发区，所持租赁业主要位于开发区内，2017年半年报披露其出租率分别为，住宅96.75％，厂房、仓库75.92％，办公楼73.30％，研发楼82.18％，商业81.07％，酒店75.63％，2017年半年报显示租金收入6.31亿元。公司在建房地产商品房销售面积25万平方米，持有5块待开发土地区域，共计20万平方米，主要位于上海金桥地区，可为公司后续业绩提供稳定支持。
看好上海自贸港升级提速，促使租赁业务稳定增长我们认为自由贸易港从国家战略层面较自贸区大幅提升，上海自由贸易港又是首批报送方案的地区其政治、建设、发展层面的意义重大，可为其他港口起到复制效仿的作用，并且在地理位置上具有独特的优势，起到贯通长江经济带和承接一带一路中转站的作用，公司深耕金桥地区，现有租赁业务收入稳定，在金桥地区拥有已经建好用于租赁业务的商用、办公、工业物业等共计209万平方米，在建用于租赁业务的商用、办公、工业共计123万平方米，在建房地产商品房销售面积25万平方米，房地产土地储备20万平方米。将会直接受益自由贸易港的发展，享受政策红利，并且随着国内、外经济的逐步恢复，市场业务也将有所提升，使用率和租金将有所增长，持续看好公司租赁业务的稳定性。
估值评级
我们假设： （1）房地产租赁业务和酒店公寓服务业务保持稳定增长；（2）房地产销售项目，我们预计碧云壹零项目（一期、二期）将在2018年年底开始结转，碧云壹零（其它期）将在2019年结转。我们预测公司17/18/19年房地产业务收入分别为1.16亿元、16.1亿元、21亿元。我们预计，17/18/19年，公司营业收入15.65、31.48、37.17亿元；归母净利润6.22、8.33、9.59亿元；EPS为0.55、0.74、0.85元。相对估值法：公司属于申万行业分类下园区开发公司，我们选取业务相近的房地产企业作为可比公司。对比可比公司平均数，公司2017E/2018E/2019E分别折价16.77％、23.89％、20.38％。我们综合考虑，给予公司目标价19.1-19.5元。首次覆盖，给予"增持"评级。
风险提示1、房地产开发不及预期；2、国内、外经济复苏不及预期；3、房地产调控政策风险。
[2017-11-03] 浦东金桥(600639):业绩符合预期,金融科技平台项目提速
■中金公司
1-3Q每股盈利0.49元,同比增长15.7％,符合预期浦东金桥公布1-3Q17业绩:营业收入11.43亿,同比增长4.1％;
归属母公司净利润5.47亿,同比增长15.7％,对应每股盈利0.49元.主营业务经营稳中有升.公司前三季度主营业务收入合计11.43亿,其中租赁收入9.11亿,同比增加7.22％;酒店公寓收入11.2亿,同比增加6.71％.利润率小幅增加.本期公司综合毛利率为62.6％,增长2.6个百分点;净利润率为47.8％,增长4.8个百分点.投资收益大幅增加.期间投资收益为1.08亿元,同比增长61.8％.主要因为报告期内减持东方证券490万股,取得现金收入7962万元.净负债率处于低水平.本期公司净负债率同比下降4.1个百分点至34.0％,处于行业较低水平.公司期末现金11.2亿元,同比减少10个百分点,且低于一年期以内负债,短期存在违约风险.
发展趋势
金融科技平台项目提速.完成金融科技平台项目部分物业的装修与交付工作,优化内部功能配套和相关产业服务工作,同时建立项目储备以实现年底前金融科技等新兴产业招商突破.重点推动部分商业中心项目的筹备工作.销售良好,将支撑未来业绩.截至2017年9月30日碧云壹零项目第一批预售房源146套全部售罄,已收到房款78553万元.
盈利预测
我们维持2017/2018年全年每股盈利预测不变.
估值与建议
目前,公司股价对应24.9/21.1倍2017/18e市盈率.我们维持中性的评级和人民币19.00元的目标价,较目前股价有5.2％上行空间.
风险
宏观经济下行风险.
[2017-08-30] 浦东金桥(600639):中报业绩稳健增长,碧云尊邸全面开工-半年报报告
■海通证券
公司公布2017年半年报。报告期内，公司实现营业收入8.07亿元，同比增加4.30居；归属于上市公司股东的净利润3.71亿元，同比增加6.74居；实现基本每股收益0.33元。
2017年上半年，受租赁收入增加影响，公司营收增4.30居；同期房产结转毛利率较高且费用下降使得净利润正增长6.74居。临港碧云壹零项目第一批预售房源146套（建筑面积31680平米）去化率99.32居。上半年，公司经营性收入现金流入12.34亿元（其中租金收入6.31亿元、销售收入5.33亿元、酒店收入0.76亿元），完成年度预算的40.85居。2017年上半年，公司除酒店之外的物业出租率达到83.73居。碧云尊邸（S11地块住宅）项目7月初全面开工；上海北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目7月开工。
根据2016年公司年报披露，2017年，公司力争全年实现预算收入34.23亿元（不含债务融资），其中：销售收入14.82亿元、租赁收入（含酒店）13.60亿元、投资性收入4.61亿元、筹资性收入1.2亿元。2017年，临港碧云壹零力争预售面积不低于全盘60居，启动第五中心（T17-A）项目、碧云E〃商业中心项目。2017年下半年，公司将加快建设金融科技产业平台项目，适时推动产业投资工作。根据金桥城市副中心建设的要求，为金桥“二次开发”打好规划和落地基础。碧云尊邸项目地下工程完成30居施工。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，维持“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为，未来公司物业租赁收入每年将保持10居稳定增长。目前碧云尊邸（S11项目）7月初全面开工。建筑面积20万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为，上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2017、2018年EPS分别是0.68和0.81元。目前上海自贸区标的2017年平均动态40XPE，给予公司2017年45XPE估值，对应目标价30.6元，维持公司的“买入”评级。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
[2017-08-29] 浦东金桥(600639):租赁提升住宅热销锁定业绩,龙头入驻北郊产业园价值凸显-中报点评
■光大证券
中报业绩符合预期，营收同增4.3％，归母净利润同增6.7％公司发布2017年中报，营收8.1亿元，同比增长4.3％；归母净利润3.7亿元，同比增长6.7％；EPS0.33元/股。
租赁业务稳健增长，出租率保持较高水平2017H1房地产租赁业务营收6.2亿元，同比增长9.4％；酒店公寓服务业务0.7亿元，同比增长6.4％。公司自持物业（不含酒店）出租率为83.7％；酒店出租率为75.6％，同比提高8.6个百分点。
临港碧云壹零开盘热销，预收账款大幅增长锁定业绩截至2017H1预收账款为9.7亿元，较年初大幅增长63.5％；主要来自临港碧云壹零一期开盘热销，去化率达99.3％；一期项目即将进入结算周期，预计将大幅增厚营收与净利润。同时，金桥碧云尊邸完成桩基工程等准备工作，已于7月初开工；项目建面10.4万平，保守货值88亿元。
宝山北郊未来园稳步推进，龙头入驻价值凸显北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目推进顺利，上半年完成地下室前期开工准备工作，已于7月开工。28日北郊未来产业园以招标挂牌复合方式拍出两幅住宅地块，分别由万科、招商蛇口竞得；地块规划建面约30万平方米，成交总价59.7亿元，平均楼面价约2万/平方米。
维持12个月目标价20.2元，增持评级Wind数据显示证金公司Q2增持2547万股，增持比例达2.3％。我们维持公司盈利预测2017-2019年EPS为0.72元/0.93元/1.11元。综合考虑给予相对估值2017年PE28倍，维持12个月目标价为20.2元，NAV折价约18.5％。因公司股价上涨，调整为增持评级。
风险提示项目建设进度不及预期导致结算推迟；招商情况及租赁情况不及预期；房地产调控时间过长导致销售不及预期。
[2017-08-28] 浦东金桥(600639):借金桥副中心规划,加速推进二次开发-点评报告
■华创证券
主要观点
1,上半年业绩同比+6.7％,保持稳定增长,毛利率高位再获提升2017年H1实现营业收入8.07亿元,同比+4.3％;实现归属上市公司股东净利润3.70亿元,同比+6.7％;基本每股收益0.33元,同比+6.7％;毛利率和净利率分别为69.3％和45.9％,同比分别+2.7pct和1.0pct.三项费用率合计7.04％,同比-4.57pct.营业收入中,营业收入中,房地产销售1.1亿元,同比-20％,对应毛利率94％,提升14pct,房地产租赁3.3亿元,同比+6％,对应毛利率73％,提升10pct源于投资性物业折旧摊销年限的延长.报告期末,负债率和净负债率分别为50.9％和37.4％,分别同比-1.2pct和-7.8pct,远低于行业平均水平.
2,租金收入基本稳定,预计下半年壹零推盘将推动销售加速释放公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业(物业209万方+土地36万方),经营工业厂房和研发办公租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定.17H1实现经营性收入现金流入12.34亿元,同比小降4.2％;
其中租金收入6.31亿元,销售收入5.33亿元,同比分别+0.6％和-19.4％,销售收入未达计划主要由于临港碧云壹零项目第二批预售因预售许可证审批原因延迟至下半年进行.上半年公司持有的各类物业继续保持较高的出租率,除酒店之外的物业出租率达到83.73％;酒店出租率达到75.63％,同比+8.61pct.考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及去年以来一线城市地价大幅上涨,公司持有优质物业价值继续提升可期.
3,配合金桥城市副中心规划,加速推进二次开发,盘活存量资源2015年后公司"二次开发"正式起航,意在推进产业结构转型,盘活土地.目前如由度系列的改造,OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方,并实现单位租金大幅提升近200％,土储的价值和数量都将有质的飞越.根据金桥城市副中心建设的要求,从战略高度加强规划编制和资源储备,为金桥"二次开发"打好规划和落地基础:一是主动参与金桥城市副中心建设规划编制,利用"二次规划"契机,重点推进第五中心(T17-A),碧云E?商业中心项目的筹备工作;二是持续增加产业载体储备,利用园区平台优先回购权的优势,市场化收购外迁企业转让物业,年内完成诺基亚通信厂房收购工作,可新增建筑面积约3.7万米,进一步扩大公司中环附近优质土地储备.
4,投资建议:借金桥副中心规划,加速推进二次开发,维持推荐浦东金桥作为浦东金桥是金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业,经营工业厂房和研发办公的租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定,并在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可期;
并且借助近期金桥城市副中心建设规划的契机,公司将加速推进金桥开发区内的二次开发,盘活存量资源.我们维持公司2017-18年每股收益预测分别上调至0.70元和0.86元,目标价为22.00元,维持推荐评级.
5.风险提示:销售低于预期;持有资产价格下行风险.
[2017-08-27] 浦东金桥(600639):租售并举,经营稳健-中报点评
■中金公司
1H17业绩同比增长6.7％，符合预期
浦东金桥公布1H17业绩：营业收入8.1亿元，同比增长4.3％；
归属母公司净利润3.7亿元，同比增长6.7％，对应每股盈利0.33元，符合市场预期。
主营业务经营相对稳定：公司期内房地产销售结算收入1.2亿元，租赁收入6.2亿元，酒店公寓收入7256万元，同比分别变化-17.5％/9.4％/6.4％。期内租赁业务的综合出租率为83.7％（不含酒店），与去年同期水平持平。公司期内综合税后毛利率为62.9％，较去年全年水平57.9％上升5.0个百分点。
投资收益有所下降：期内录得投资收益3746万元，同比下降40％，主要由于期内收到东方证券的分红2489万元，较去年的5808万元明显下降。
净负债率仍处于较低水平：公司期末净负债率36.9％，较期初小幅下降1.2个百分点，处于行业内较低水平；期末在手现金10亿元，低于短期借款与一年内到期非流动负债之和的14亿元，短期内有一定的资金压力。
发展趋势
2017年注重租售并举：公司在2017年租售并举，截止目前，公司在上海金桥片区拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及配套物业共209万平米，另外还有36万平米的出租土地，另外，公司仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度；今年下半年公司将推出碧云壹零二期，同时，碧云尊邸以及OfficeParkII的建设工作也在有序推进，有望在明年面世，物业的销售与结算将显著增厚公司近两年业绩。
盈利预测
我们维持2017/2018年全年每股盈利预测不变。
估值与建议
目前，公司股价对应17/18年市盈率24.6倍/20.8倍，我们维持中性的评级和人民币19.00元的目标价，较目前股价有6.56％上行空间。维持B股推荐评级和2.2美元的目标价，较目前股价有54％的上涨空间。
风险
宏观经济下行风险
[2017-08-27] 浦东金桥(600639):盈利能力提升明显,租售并举模式优异-中报点评
■东方证券
营收利润均有所增加，租赁业务贡献较大。公司2017年上半年营业收入为8.1亿元，同比增长4.3％，主要是因为租赁业务收入有所增加（房地产租赁业务收入同比增长9.4％；房地产销售业务结算收入同比下降17.5％）；归母净利润为3.7亿元，同比增长6.7％。上半年预收账款达到9.7亿元，同比增长232％，主要是因为碧云壹零项目首期开盘热销。2016年12月碧云壹零项目正式开盘，第一期共计推出146套房，截至6月底，已经签约145套，共收到房款6.8亿元，去化率99.32％。第二批预售许可证审批预计将在下半年进行。
盈利能力提升明显；公司上半年杠杆率略有下降。2017年上半年公司毛利率达到69.3％，较去年同期上升了2.7个百分点，主要是由于本期结算的销售项目毛利率高达91.4％；归母净利率达到46.0％，较去年同期上升了1.1个百分点。上半年公司资产负债率降至50.9％，净负债率降至36.9％，在行业内属于较低水平。
公司拥有丰富的地产租赁运营经验，"租售并举"的政策有利于公司持续开展大量的房地产租赁业务。公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司采取租赁结合、以租为主的经营模式，对于碧云别墅、碧云公寓、OfficePark等优质物业采取长期持有、长期租赁的经营策略。对于部分厂房、研发物业采用适当出售的经营策略，以引进符合园区发展需要的新兴产业集聚。
财务预测与投资建议
维持增持评级，下调目标价至22.80元（原目标价为23.94元）。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.57/0.82/1.44元。可比公司2017年平均估值为40X，我们给予公司40X，对应目标价22.80元。
风险提示
公司租赁项目出租率不及预期。
公司销售结算不及预期。
[2017-07-16] 浦东金桥(600639):碧云壹零项目销售火热,土地储备增值丰厚
■东方证券
核心观点
公司业绩稳步增长,盈利能力提升显著.公司2016年归母净利润为6亿元,同比增长31％.2017年1季度公司营业收入达到4亿元,同比增长39％;
归母净利润达到2亿元,同比增长103％.2016年公司毛利率达到64.8％,有明显提升.主要的房地产租赁业务的毛利率也上升到了63％.伴随租赁面积进一步扩大以及房地产开发销售持续进行,公司经营绩效提升明显.
临港住宅项目销售火热,位于金桥的S11地块也于今年一季度开始进行桩基工程,这都将为公司后续业绩提供有力支撑.公司位于临港地碧云壹零住宅项目总建面14.6万平米,合计货值32.8亿元,已于去年12月正式开盘,根据公司一季报经营数据显示,第一期去化率已经达到97.3％.销售均价约25000元/平米.根据年报显示,公司计划今年累计销售面积不低于全盘的60％.位于金桥的S11地块总建面10万平米,今年1月开始桩基工程,可贡献货值94亿元,预计将在2018开盘.
公司项目主要位于金桥开发区,土地储备价值高;北郊未来产业园有望复制金桥开发区的产城融合模式.公司项目权益建筑面积达到300万平米,其中商业及办公楼占比30％.公司RNAV增值达到229亿元.公司于去年获得的宝山未来产业园区的三块科创用地占地面积12.2万平米,RNAV增值约18.3亿元.这是上海市政府批准上海北部唯一的市级产业园区.宝山区引入金桥集团与宝山工业园区合作,旨在更好地借助公司丰富的开发经验和过硬的品牌优势,吸引更多高新技术产业落户.
财务预测与投资建议
下调评级至增持,目标价23.94元(原目标价为28.80元).我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.57/0.82/1.44元(2017-2018年原预测为0.52/0.85元).可比公司2017年平均估值为42X,我们给予公司42X,对应目标价23.94元.公司RNAV估值为28.12元,目前股价较RNAV折价43％.
风险提示
公司租赁项目出租率不及预期.公司销售结算不及预期.
[2017-05-31] 浦东金桥(600639):短期地产销售进入结算周期,长期看好北郊未来园开启腾飞新空间-公司深度
■光大证券
老牌国资园区综合运营商，经营业绩稳健，资源储备丰富公司为上海老牌园区运营商，截至2017Q1总资产176.03亿元，净资产88.6亿元，总股本11.22亿股；2017Q1营收同比增39％，归母净利同比增102％；项目资源丰富，深耕金桥，拓展临港和宝山，在手权益建面约360万平方米（其中持有出租存量物业权益建面超200万平方米）。
临港碧云壹零开盘热销，即将进入结算周期，金桥豪宅碧云尊邸已开工临港碧云壹零建面14.6万平，总货值超36亿元，一期开盘热销基本去化完成，即将进入结算周期，预计近期将大幅增厚营收与净利；金桥豪宅碧云尊邸建面10.4万平方米，保守货值88亿元，目前已开工建设。
宝山北郊未来产业园拓展发展新空间，首期50％可售比例增厚盈利宝山北郊未来产业园约7.3平方公里，定位为集总部研发、高端住宅、商务配套于一体的产城融合新区，公司控股开发平台60％。首期启动区24万平方米已开工建设，高土地产出率将对后续租金形成强支撑，50％可售比例有望增厚盈利，后续随着园区开发逐步深入有望进一步扩充公司土储。
上海盘活存量政策发布+工农建中230亿授信，加速金桥二次开发2016年上海市发布盘活存量工业用地实施办法，同期金桥集团与工农建中四大行签署战略合作协议，230亿授信额度提供资金支持与信心保障，促使金桥开发区二次开发加快推进；预估可用于二次开发存量建面约136万平方米（包括持有出租厂房仓库86万及待开发土地50万，未包括潜在回购建面）。
12个月目标价20.2元首次覆盖买入评级我们预测公司2017-2019三年营收为20.51亿、26.12亿、30.71亿，EPS为0.72元、0.93元和1.11元，综合考虑给予相对估值2017年PE28倍，12个月股价目标为20.2元，NAV折价约18.5％，首次覆盖给予买入评级。
风险提示项目建设进度不及预期导致结算推迟；招商情况及租赁情况不及预期；房地产调控时间过长导致销售不及预期
[2017-04-01] 浦东金桥(600639):业绩较快增长,转型新兴城区开发运营商-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2016年年报。报告期内，公司实现营业收入14.7亿元，同比微降2.02％；归属于上市公司股东的净利润6.17亿元，同比增加30.8％；
实现基本每股收益0.55元。公司拟每10股派发现金红利1.70元（含税）。
2016年，受销售结转减少影响，公司营收微降2％；同时营业税金较少且投资分红增加使得公司净利润增加31％。2016年，公司完成各项现金流入总计29.23亿元。其中，销售收入完成13.1亿元，同比增加10.5亿元；租赁收入（含酒店）完成13.8亿元，同比增加0.4亿元。2016年，公司临港碧云壹零项目首批销售率达81.5％。2016年3月22日，公司成功竞得上海北郊未来产业园首期启动区183亩科研设计用地。OfficeParkⅡ地铁板块项目（T3-5）12月底实现结构封顶；碧云尊邸住宅项目（S11地块）桩基工程的招标工作完成，正在申请施工许可。截至2016年底，服务式公寓租赁现金收入达1.49亿元（含税），占租赁现金收入比重达10.8％。公司已形成碧云阁、碧云庭、碧云苑3个品牌和4家门店，拥有房间数1338套。
2016年以来，公司获得土地合计权益建筑面积14.6万平。2016年10月，公司挂牌转让T21地块通用厂房。根据2016年公司年报披露，2017年，公司力争全年实现预算收入34.23亿元（不含债务融资），其中：销售收入14.82亿元、租赁收入（含酒店）13.60亿元、投资性收入4.61亿元、筹资性收入1.2亿元（不含债务融资）。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，维持“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。公司定向增发注入39.6％联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2017、2018年EPS分别是0.68和0.81元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2017年平均动态36XPE，给予公司2017年45XPE估值，对应目标价30.6元，维持公司的“买入”评级。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
[2017-03-31] 浦东金桥(600639):业绩高增、资产低估、二次开发加速推进-公司点评
■华创证券
主要观点
1.16年业绩同比大幅增长31％，毛利率提升至高位63％
16年公司营业收入14.7亿元，同比下降2.0％；归母净利润6.2亿元，同比增长30.8％，符合我们6.15亿元的业绩预期；每股收益0.55元；毛利率和净利率为64.8％和42.0％，分别提升1.3和提升10.5个百分点；三项费用率由上年14.4％小幅提升至14.5％；营业收入中，房地产销售1.3亿元（临港壹零未集中结算），对应毛利率130％，房地产租赁11.9亿元，对应毛利率63％，提升2个百分点源于投资性物业折旧摊销年限的延长。报告期末，负债率和净负债率为52％和38％，远低于行业平均水平。
2.经营性收入同比增长41％，临港壹零和碧云S11将助力业绩释放
报告期内，公司经营性现金收入27.3亿元，同比增加8亿元，增幅41％，基本完成了16年年初计划，其中，销售收入完成13.1亿元，同比增加10.5亿元；租赁收入（含酒店）完成13.8亿元，同比增加0.4亿元。公司目前拥有两大销售项目中，临港碧云壹零估算货值30亿元，16年12月18日首次开盘当日去化率高达82％，目前销售13亿元，另外，碧云尊邸（S11地块住宅）项目估算货值超120亿元，16年6月完成方案审批，7月完成总体设计，两大项目合计货值超150亿元，目前均未结算，有力支撑后续业绩高增。
3.设立二次开发主体、完成心华制衣和诺基亚土地回收，二次开发加速2015年后公司"二次开发"正式起航，目前如由度系列的改造、OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方，并实现单位租金大幅提升近200％，预计公司后续可盘活体内外工业用地将超550万方，公司土储获量质提升。2016年3月、12月公司分别新注册成立由鹏、由川两家项目公司，作为收购开发区内存量物业及未来运营的主体，16年6月完成原心华制衣厂房的收购，新增建筑面积约1.8万平米，16年下半年持续追踪诺基亚通信厂房出售，目前已确认收购价格，可新增建筑面积约3.7万米，标志着公司在金桥地区的二次开发加速推进。
4.投资建议：业绩高增、资产低估、二次开发加速推进，维持推荐评级浦东金桥在上海浦东中环附近拥有近300万平米优质自持物业，在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可观，同时2015年后公司二次开发正式起航，目前如由度系列的改造、OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方，并实现单位租金大幅提升近200％，预计未来可盘活工业用地将超550万方，公司土储将量质提升。我们分别将公司2017-18年每股收益分别小幅上调至0.70元和0.86元，目前现价较公司NAV折价高达42％，维持目标价24.00元，维持推荐评级。
5.风险提示：销售低于预期；持有资产价格下行风险。
[2017-03-31] 浦东金桥(600639):业绩稳增长,符合预期-业绩回顾
■中金公司
2016年业绩每股0.55元，同比增长30.8％，符合预期
浦东金桥公布2016年业绩：营业收入14.7亿元，同比下降2.0％；
归属母公司净利润6.2亿元，同比增长30.8％，对应每股盈利0.55元。公司公布2016年分红方案，拟每10股派发现金红利1.7元。
期内开发业务结算少，但租赁业务经营稳定：公司期内房地产销售结算收入1.3亿元，同比下降36.7％；租赁收入11.9亿元，同比小幅上升1.6％，期内租赁业务的综合出租率为85％（不含酒店），低于去年平均水平89.54％，其中厂房及仓库出租率较去年下降约9个百分点。公司期内综合税后毛利率为57.9％，较去年全年水平51.6％上升6.3个百分点，主要由于本期销售项目计提的土地增值税较少及营改增的影响。
销售表现良好：公司碧云壹零项目在去年底首次开盘，当天实现销售119套，去化率81.5％，预计销售总金额超7亿元，该项目的销售回款带动期末预收账款余额较期初大幅增长90.3％至5.9亿元。
净负债率仍处于较低水平：公司期末净负债率38.1％，较期初小幅下降0.8个百分点，仍处于较低水平；期末在手现金12.4亿元，低于短期借款与一年内到期非流动负债之和16.7亿元，存在短期资金压力。
发展趋势
轻重结合，租售并举。公司在2017年将更加注重轻重结合的运营模式，即从载体建设向综合服务运营发展。租赁物业和开发物业的推进也值得期待，公司2016年竞得上海北郊未来产业园项目并收购了心华制衣厂房，2017年还将完成诺基亚通信厂房的收购，出租物业将得到进一步扩充；2017年公司将重点推进碧云壹零、OfficeParkII和碧云尊邸等项目的开发，公司可售货源充足。
盈利预测
我们维持公司2017年盈利预测，并引入2018年盈利预测每股0.86元。
估值与建议
目前，公司股价对应2017/18年市盈率24.5倍/20.7倍。我们维持中性的评级和人民币19.00元的目标价，较目前股价有7.16％上行空间。
风险
宏观经济下行风险。
[2017-02-24] 浦东金桥(600639):上海北郊未来城,公司品牌输出新典范-公司调研简报
■海通证券
上海北郊产业园将成为公司下一个管理输出、开发重点。为打造上海“区区合作、品牌联动”的新型示范基地，上海宝山工业园区管委会与金桥集团联合开发规划面积约7.3平方公里的上海北郊未来产业园。该园区定位为集总部研发、高端住宅、商务配套于一体的产城融合新区。金桥集团将发挥在高科技产业园区、生产性服务业功能区、商务园区的开发优势，主要负责项目的规划定位、产业研究、融资担保等工作。2013年7月，宝山工业园区与金桥集团正式签订了《战略合作协议》。双方已确定园区西南部核心区域四幅近800亩的地块作为首个合作的“园中园”开发项目。集团将推出碧云北郊社区、officepark、闻道园等子品牌，将之打造为有特色的商业休闲和商务区、当代文化的创意产业区、北郊特色旅游区、国际教育基地和生态示范基地。
2016年以来，公司在上海北郊产业园获得土地合计权益建筑面积14.6万平。
区域房价大幅上涨，S11地块带来金桥价值重估。公司前期已公告将S11地块从出租物业定位改变为出售物业。该项目占地面积12.55万平，地上建面10.04万平，总建筑面积18万平。项目整体容积率仅0.8。按照项目整体定位多层和低密度住宅测算，未来潜在售价有望达到12万元每平，预计总货值在120－150亿上下。目前企业市值200亿左右，由于项目转租为售，预计将对公司未来业绩产生较大贡献。
企业住宅、商业、工业土地价值丰厚，土地盘活带来巨大价值。截至2015年底，公司各类住宅物业项目建筑面积约78.3万平。公司商办及其研发物业包括写字楼、总部基地和研发楼，合计建筑面积约143.9万平。公司工业物业包括厂房和工业土地，合计建面积152.5万平。如果将现有资产全部兑现，我们预计资产出售价值在402亿左右。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。公司定向增发注入39.6％联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.53和0.65元，对应RNAV是16.2元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2016年平均动态54XPE，给予公司2016年55XPE估值，对应目标价29.1元，维持“买入”评级。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
[2016-11-21] 浦东金桥(600639):S11项目升值不菲,金桥价值急待重估-公司研究
■海通证券
区域房价大幅上涨，S11地块带来金桥价值重估。公司前期已公告将S11地块从出租物业定位改变为出售物业。该项目占地面积12.55万平，地上建面10.04万平，总建筑面积18万平。项目整体容积率仅0.8。按照项目整体定位多层和低密度住宅测算，未来潜在售价有望达到12万元每平，预计总货值在120-150亿上下。目前企业市值200亿左右，由于项目转租为售，预计将对公司未来业绩产生较大贡献。
二次开发潜力巨大。根据《2014年浦东综合配套改革试点工作安排》，政府已提出浦东新区将扩大张江、金桥土地"二次开发"试点。在自贸试验区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策。在"优二进三"的二次开发策略下，金桥开发区内原有的工厂有望不断被改造成各生产性服务业产业基地，原先的跨国公司也吸引其总部研发机构入驻。
企业住宅、商业、工业土地价值丰厚，土地盘活带来巨大价值。截至2015年底，公司各类住宅物业项目建筑面积约78.3万平。公司商办及其研发物业包括写字楼、总部基地和研发楼，合计建筑面积约143.9万平。其中，OfficeParkII期目前处于在建状态。项目周边未来规划地铁轨道9号线。该项目权益建面16.5万平。研发楼包括由度空间、由度工场和由度工坊。公司工业物业包括厂房和工业土地，合计建面积152.5万平。如果将现有资产全部兑现，我们预计资产出售价值在402亿左右。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，"买入"评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积21万平的碧云壹零住宅项目。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.53和0.65元，对应RNAV是16.2元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2016年平均动态58XPE，给予公司2016年55XPE估值，对应目标价29.1元，调高至"买入"评级。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
[2016-11-01] 浦东金桥(600639):业绩稳健,园区提质增效
■海通证券
事件。前三季度，公司实现营业收入11.0亿元，同比下滑3.59%；归属于上市公司股东的净利润4.73亿元，同比增加24.6%；实现基本每股收益0.42元。
2016年前三季度，受房产结转收入减少影响，公司营收下滑3.6％；受投资收益等增加推动，净利润增加25%。2016年10月，公司挂牌转让T21地块通用厂房。2016年10月12日，公司公告称，公司于2016年9月27日召开的第八届董事会第三次会议审议通过了《关于挂牌转让T21地块通用厂房的议案》。交易标的名称：T21地块通用厂房位于金藏路366号，东起金藏路，南至美亚金桥，北靠经三支路；用地性质为工业，土地使用期限至2049年12月16日；项目占地面积35517平米，建筑面积28162.64平米。本次交易采用公开挂牌交易等国资监管机构认可的方式进行，转让底价尚未确定。
本项目由公司自建，于2000年11月投入使用，并开始摊销。截至2016年8月，已摊销190个月。本次交易是为了推进新兴金融、移动互联网等创新产业集聚，以引进新兴金融类目标客户。如果成交，即使按照2014年向上海富友金融服务有限公司出售T22通用厂房楼盘引进富友金融总部园的交易价格测算，预计本次交易产生的利润占公司2015年度经审计净利润的10％以上。2016年，力争全年实现预算收入28.06亿元（不含银行贷款），其中：（1）经营性收入27.42亿元，比上年增加42％，其中：销售收入14.62亿元，租赁收入（含酒店）12.80亿元；（2）投资性收入0.63亿元。全年预算支出30.15亿元（不含银行还款），其中：经营性支出19.51亿元，投资性支出7.07亿元，筹资性支出3.57亿元。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。公司定向增发注入39.6％联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.53和0.65元，对应RNAV是15.78元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2016年平均动态32XPE，给予公司2016年40XPE估值，对应目标价21.2元，维持公司的“增持”评级。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
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[2021-08-27] 浦东金桥(600639):基准期影响半年业绩增速,单Q2业绩回升明显-中报点评
■中泰证券
业绩受基准期因素影响,单二季度业绩高增长2021年上半年,浦东金桥实现营业收入11.8亿(YoY-43％),实现归母利润4.4亿(YoY-19％),收入及利润相比一季度均大幅收窄。上半年收入及利润增速下滑主要受2020年一季度公司结转G1地块在建工程转让收入13.51亿,贡献净利润5.04亿,基准期的一次性收入占比较高导致的非持续影响。2021年二季度,公司经营质量良好,单二季度实现收入7.69亿(YoY+87％),归母净利润率3.16亿(YoY+207％)。
物业出租全面恢复,出租率提升至疫情前水平物业租赁方面,浦东金桥上半年整体物业出租率82％(YoY+0.13pct),各类物业拆分来看,厂房出租率73％(YoY+0.36pct),住宅出租率95％(YoY+3.58pct),研发楼出租率72％(YoY+2.37pct),办公楼出租率85％(YoY+6.95pct),商业出租率94％(YoY+3.99pct)。得益于出租率快速回升,同时成本法计量下的收入增长并不新增折旧成本,租赁板块利润贡献弹性显著。上半年公司房地产租赁业务实现收入8.3亿(YoY+37％),贡献毛利5.17亿(YoY+71％),租赁板块毛利率62.25％(YoY+12.24pct)。
多业态经营发力,金色中环提升助力物业品质提升2021年4月,金桥旗下啦啦宝都商业开业,单日客流峰值5.65万人次,商业业态整体出租率达94％,接近满租水平。上海浦东金色中环规划发力下,公司持续推进旗下物业改扩建工程持续推进,驱动持有物业价值持续提升。其中,庄臣地块规划草案公示,地块总建面约52.6万m2,预计三季度方案可获批。家乐福项目完成国际方案征集,地块总建面约35.4万m2。金桥B单元规划草案已公示。区域规划陆续落地提升公司区域内项目品质升级。
碧云尊邸二期预售报批,一期完成竣工验收住宅物业开发方面,碧云尊邸项目一期通过竣工验收,二期目前已开展预售许可证报批,下半年将适时启动二期项目销售。碧云尊邸项目合计总货值接近90亿,一期2020年已经完成项目预售,预售部分占项目的比例为50％。从公司房地产销售预收款披露来看,项目预计将在2021年12月交付,确认当期收入,贡献收入增长。项目二期进入下半年预售,贡献公司未来地产收入的潜在增长。
投资建议:2021年以来,浦东着力打造社会主义现代化建设引领区,金桥区域作为金色中环发展带上的核心区域,规划发展加速。浦东金桥作为区域内的核心开发主体,伴随碧云尊邸的交付及二期销售,持有物业的稳健发展,实现收入专业绩规模的持续稳健增长。我们预计预计2021年至2023年,公司实现营业收入42.48亿、49.3亿、54.92亿,同比增长18.9％、16.3％及11.9％,实现归属母公司净利润12.94亿、15.78亿及19.48亿,同比增长16.8％、21.9％及23.5％,对应PE为9.83倍、8.06倍及6.53倍,维持"买入"评级。
风险提示:融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。
[2021-05-17] 浦东金桥(600639):金色中环发展带上的核心区域开发商
■中泰证券
"浦东金桥:上海金桥区域核心城市开发及运营商上海金桥出口加工区开发股份有限公司成立于1992年,公司于1993年3月登陆上海证券交易所。上市至今,公司抓住浦东开发开放契机,依托上市公司的品牌优势、资金优势,积极承担上海自由贸易试验区金桥区域内的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理,着力打造产城融合的示范园区。
园区业务:多业态发力,租赁物业贡献稳定租金收入园区业务方面,公司主要从事上海金桥产业园区内房地产项目的开发、运营和管理。2018年来,浦东金桥持有供出租项目建筑面积持续扩张,出租率整体维持在80％以上的较高水平。截至2020年末,公司持有的各类经营性物业约270万㎡,总体出租率80.71％。
2021年浦东金桥继续推进园区内持有物业开发,2021年重点推动金桥壹中心、中移动上海研究院等13个工程项目前期及开工建设;OfficePark金科园项目按计划节点推进。
住宅开发:打造碧云品牌高品质住宅住宅开发方面,浦东金桥依靠自身区域综合开发优势,承接了区域内高品质住宅项目开发,已售未结算项目隐含较高待结算利润。我们按照核心项目碧云尊邸项目50％的预售比例估算,在房价不涨的假设下,碧云尊邸项目合计总货值接近90亿,根据公司开发进度表,项目建设预计总投资在28.8亿,已售未结算项目隐含可结算利润较高。其中已销售部分预计2021年进入收入结算。
区域发展:五大倍增+金色中环,金桥开发大有可期2020年是浦东新区倍增行动、金色中环建设的发力年,根据浦东金桥经营计划,公司将按照"运营一批、建设一批、储备一批"的总体思路,全力推动20多个工程建设的滚动策划、开发建设。作为浦东新区国资委下属的金桥区域主要开发主体,在高质量政策扶持政策下,公司经营质量方面有望实现高质量的持续性增长。
投资建议:我们预计,伴随浦东金桥前期销售的碧云尊邸陆续交付结算,同时,租赁物业持续竣工招商进入成熟运营阶段,公司收入及业绩将实现稳健增长。预计2021年至2023年,公司实现营业收入42.48亿、49.3亿、54.92亿,同比增长18％、16％及11％,实现归属母公司净利润12.94亿、15.78亿及19.48亿,同比增长16.8％、21.93％及23.5％;摊薄后每股收益1.15、1.41及1.74,对应PE为10.6倍、8.7倍及7倍。
目前申万园区开发指数PE在14.6倍交易,浦东金桥2021年业绩对应目前股价为10.6倍。作为上海浦东金桥区域的核心区域开发商,多业态的持有型物业贡献稳健增长的租金收入的同时,高品质住宅销售持续增厚公司业绩,在十四五"浦东倍增"以及"金色中环"规划驱动下,公司有望迎来政策助力下的高质量发展。我们认为,公司强大的区域综合开发实力以及持有型物业所处的区域优势下,公司成长的确定性较高,首次覆盖,给与"买入"评级。
风险提示事件:融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时
[2021-04-21] 浦东金桥(600639):营收稳健增长,向新兴城区开发运营商转型-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业总收入35.93亿元,同比增长7.18％;归母净利润为11.08亿元,同比增长2.10％。报告期内,公司向全体股东按每10股派发现金红利3.00元(含税)。
2020年,公司实现营业总收入35.93亿元,同比增长7.18％,主要原因为结转的销售收入有所增加。其中,房地产销售收入21.58亿元,同比增加22.92％;房地产租赁收入13.18亿元;酒店公寓服务收入1.04亿元。
根据公司2020年年报披露:2020年,产业载体项目,(1)由度金港园于11月底完成竣工备案,很快被中移动上海研究院整体预订;(2)OfficePark金科园按照进度计划有序推进,基本完成年度节点;(3)29-04地块中移动上海研究院定制项目,年底顺利取得规划许可证;(4)由度金闽园6号楼装修工程竣工并移交华为;(5)北郊未来产业园核心区I期(183亩)新材料创新基地东、南、北区项目建设(除南、北区地下室外)已完成竣工备案。碧云尊邸项目1期160套房源开盘,短时间内全部售罄。碧云壹零项目实现逆势突破,1-4期各期房源全部清盘。北郊未来产业园核心区I期(183亩)至2020年底已出租面积1.13万㎡,已有意向客户预约销售面积约1.18万㎡。浦东智能制造产业投资基金的组建工作取得新进展。2020年7月新设的盛盎基金管理公司已完成基金管理人登记,已累计储备近30个智能制造领域的拟投项目。截至2020年末,公司持有的各类经营性物业约270万㎡,总体出租率80.71％(不含酒店),同比基本持平。
根据公司2020年年报披露:2021年,公司预计总现金流入约99.52亿元(不含债务融资),其中销售收入46.70亿元,租赁收入16.80亿元,投资性收入35.90亿元。
投资建议:向新兴城区开发运营商转型,"优于大市"评级。公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理。公司持有的各类经营性物业约270万㎡。我们预计公司2021、2022年EPS分别是1.14和1.33元。考虑到公司向新兴城区开发运营商转型具有较大的发展潜力,我们给予公司2021年11-14倍动态PE,对应合理价值区间为12.54-15.96元,维持"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2020-09-09] 浦东金桥(600639):营收和归母净利双增,碧云尊邸销售良好-中报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年半年报。报告期内,公司实现营业收入20.08亿元,同比增长40.69％;归母净利润为5.46亿元,同比增长22.80％。
2020年上半年,因本期G1地块在建工程转让项目确认收入,公司营业收入同比增长40.69％;归母净利润同比增长22.80％。
根据公司2020年半年报披露:上半年现金总收入37.28亿元,含经营性现金收入36.81亿元。2020年4月,S11地块碧云尊邸第一批预售房源160套开盘预售全部售罄,现金收入达到25.49亿元。临港碧云壹零第四批现房房源51套也在4月出售,现金收入达到1.95亿元。报告期内,公司持有的各类经营性物业约235万㎡,总体出租率81.87％(不含服务式公寓),与2020年一季度及2019年同期相比基本持平。其中,厂房出租率72.64％,住宅出租率91.42％,研发楼出租率69.63％,办公楼出租率78.05％,商业出租率90.01％。服务式公寓出租率43.96％,受疫情冲击较大。商办及城市功能配套项目,(1)OfficeParkⅡ地铁板块项目(T3-5),正在办理竣工备案手续;
(2)碧云尊邸(S11地块住宅)项目,全力推进室外总体及高层建筑室内装修施工;(3)啦啦宝都商业综合体项目,室内装修、室外总体等施工收尾;
(4)17B-06超高层项目,已完成方案深化设计,工程施工招标按计划进行中。上半年,由公司和中车集团、市科创投集团共同组成的基金团队基本到位,积极开展人员招聘、基本制度、预算等方面的工作;同时,持续完善投资项目数据库,已累计储备一批智能制造领域的拟投项目。
根据公司2020年半年报披露:公司收入预算各项合计71.78亿元,上半年完成37.28亿元。下半年经营性收入力保34.5亿元。
投资建议:重点项目碧云尊邸今年预售,"优于大市"评级。公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理。公司主营业务主要集中在房地产业,逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主、招投联动的经营模式。公司持有的各类经营性物业约235万㎡。我们预计公司2020、2021年EPS分别是1.22和1.52元。根据目前相关可比公司的动态PE估值,我们给予公司2020年14-18倍动态PE,对应合理价值区间为17.08-21.96元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2020-04-19] 浦东金桥(600639):归母净利润稳健增长,碧云尊邸今年预售-年报点评
■海通证券
事件。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业收入33.52亿元,同比增加21.40％;归属于上市公司股东的净利润为10.85亿元,同比增长11.03％。公司2019年度按每10股向全体股东分配现金红利3.10元(含税)。
2019年,受结转的销售收入有所增加推动,公司营收增加21.40％;同期,归母净利润增加11.03％。2019年,公司实现营业收入合计33.52亿元。其中,房地产销售收入17.56亿元,同比增加45.97％;房地产租赁收入14.35亿元,同比增加2.94％;酒店公寓服务收入1.53亿元,同比下滑3.06％。
根据公司2019年年报披露:新开工及续建项目:(1)金桥智谷(4-02地块)项目(原名由度工坊Ⅴ期)于2019年9月开工;(2)由度工坊Ⅱ期(34-06),2019年年内取得产证并交付运营;(3)OFFICEPARKⅡ地铁板块项目(T3-5)完成工程整体施工,启动竣工验收备案相关工作;(4)Lalaport啦啦宝都商业综合体项目(T4-03),主体实物工程量施工基本完成;(5)碧云尊邸(S11地块住宅)项目,完成主体结构施工,提交预售许可证申报材料;
(6)由度工坊Ⅲ期(31-02)项目,工程按计划推进中;(7)北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目,完成实物工程量施工,预计2020年8月实现开园。
2019年上半年,公司积极参与新区科创母基金的设立工作,目前母基金已正式运作。2019年下半年,公司全力推动浦东智能制造产业投资基金(拟20亿元规模,首期约10亿元)组建工作,公司坚持高起点的定位,通过央地合作打造基金品牌,成功引进国内智能龙头中车集团作为基金发起方。2019年,临港碧云壹零项目保持了良好的销售态势,全年累计收款约13亿元。
投资建议。重点项目碧云尊邸今年预售,"优于大市"评级。公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。公司逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约235万㎡。根据公司2019年年报披露:2020年,碧云尊邸(S11地块住宅)项目第一批开盘预售,全力以赴回笼资金,并确保2022年3月末之前交房。
我们预计公司2020、2021年EPS分别是1.22和1.52元。根据目前相关可比公司的动态PE估值,我们给予公司2020年14-18倍动态PE,对应合理价值区间为17.08-21.96元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2019-08-31] 浦东金桥(600639):业绩稳健增长,园区提质增效
■海通证券
投资要点:
事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司营业收入14.27亿元,同比增长62.45％；归属于上市公司股东净利润4.45亿元,同比增长11.12％。实现基本每股收益0.40元。
2019年上半年,由于本期"碧云壹零"项目部分交房确认销售收入,推动公司营收增加62.45％；同期,公司归母净利润同比增幅11.12％。公司继续推进重点地块城市更新,启动17B-06地块标志性商办项目的立项,推动S11地块住宅项目(碧云尊邸)、啦啦宝都商业综合体等城市化项目。上半年,临港碧云壹零项目完成定金合同签约108套,预售合同签约123套、收款约2.95亿元,并已完成产证交房116套。重点工程项目:OFFICEPARKⅡ地铁板块项目(T3-5)、由度工坊Ⅴ期(4-02地块)项目、碧云尊邸(S11地块住宅)、由度工坊Ⅱ期(34-06)、由度工坊Ⅲ期(31-02)项目、Lalaport啦啦宝都商业综合体项目(T4-03)、上海北郊未来产业园新材料创新基地等有序推进。
根据公司8月29日经营数据公告:2019年4-6月,公司主营业务收入合计5.97亿元,同比增加31.41％,其中销售收入2.01亿元,同比增加309.41％,租赁收入3.58亿元,同比减少1.59％,酒店公寓收入0.38亿元,同比减少8.40％。上海金桥出口加工区房地产发展有限公司(公司实质控股100％的子公司)开发的临港碧云壹零项目,截至2019年6月30日,已开盘房源的去化率81％。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设,"优于大市"评级。公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。公司逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约236.7万㎡以及约34.81万㎡的出租土地。碧云尊邸(S11地块住宅)项目的主体结构完成封顶,二结构完成95％。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.97和1.10元。根据目前相关可比公司的动态PE估值,我们给予公司2019年17-21倍动态PE,对应的六个月合理价值区间为16.49-20.37元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
[2019-08-29] 浦东金桥(600639):营收高增,业绩小升-2019年中报点评
■华创证券
19H1营收同比+63％、业绩同比+11％,地产结转高增、但毛利率下降19H1公司实现营收14.3亿元,同比+62.5％；实现归母净利润4.4亿元,同比+11.1％；基本每股收益0.4元,同比+11.1％；毛利率和净利率分别为50.3％和31.1％,同比分别-17.6pct和-14.4pct,其中地产业务和租赁业务毛利率分别同比-45.9pct、-8.9pct。三项费用率合计6.2％,同比-1.9pct,各项费用率均有所下降。营收结构来看,18年公司房地产销售、房地产租赁、酒店业务,分别实现收入6.6、7.0、0.7亿,分别同比+569.7％、-0.7％、-6.4％。公司营收高增主要源于碧云壹零项目进入集中交付期,确认收入超6亿(对应净利润1.3亿元),结转大增推动营收高增；业绩增速低于营收增速,主要源于地产和租赁业务毛利率下降较快、壹零项目集中结转致土地增值税同比+185.2％以及投资收益0.3亿元,同比-33.2％。19H1公司资产负债率及净负债率分别为55.3％、51.0％,分别同比-2.0pct、+2.8pct,仍处于行业较低水平。
可出租物业237万方,贡献稳定现金流,壹零进入集中交付期、利润可期截至19H1末,公司可出租物业面积236.7万方,19H1实现租赁收入7.0亿元,同比-0.7％；拥有酒店式公寓1,056套,实现收入0.7亿,同比-6.4％；酒店及租赁收入合计7.7亿元,完成全年租赁收入目标15.2亿元的50.7％；此外,公司拥有出租土地34.8万方,且仍在加大投资性物业的建设和经营力度,这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入。公司现金流较为稳定,19H1实现经营性现金流入11.3亿元,同比+5.5％,完成全年计划46.8％。考虑到上海城市边界扩张中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16年以来一线城市地价大幅上涨,公司持有优质物业价值提升可期。房地产项目方面,临港碧云壹零项目已推出的三期房源去化良好,已开盘房源去化率达81％,累计收款约21.1亿元,18-20年属于项目集中交付期,将推动利润持续释放。
二次开发盘活存量资源,S11或预售在即,未来提供丰富业绩支撑15年后公司"二次开发"正式起航,意在推进产业结构转型、盘活土地。目前OfficeParkⅡ地铁板块项目(T3-5地块)各项招商准备工作已开展；由度工坊Ⅱ期进入运营状态；由度工坊Ⅲ期结构施工完成,室内装修完成80％；由度工坊Ⅴ期(4-02地块)开工前工作有序开展；S11地块住宅项目碧云尊邸的主体结构完成封顶,该项目的部分销售将提供丰富业绩支撑；北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目地上结构分栋验收完成70％。此外,公司积极参与新区科创母基金设立工作,并已正式运作,聚焦智能制造领域。同时,公司全力推动浦东智能制造产业投资基金组建工作,目前与超20家潜在合作伙伴、投资者和智能制造龙头企业密切接触,基本确定合作伙伴与基金构成。
投资建议:营收高增,业绩小升,维持"推荐"评级浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有272万方优质自持物业和出租土地,包括经营工业厂房和研发办公的租赁。此外,公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发,盘活存量资源。考虑到碧云壹零加快结算以及S11或预售在即,我们维持公司19-21年每股收益预测为0.98、1.11、1.26元,鉴于目前行业整体估值水平下行,按照19年目标PE16倍,下调目标价至15.68元,维持"推荐"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧
[2019-04-16] 浦东金桥(600639):房产结算推升业绩,股权投资业务起步
■海通证券
投资要点：
事件。公司公布2018年年报。报告期内，公司实现营业收入27.61亿元，同比增加64.98%；归属于上市公司股东的净利润9.77亿元，同比增加32.50%；实现全面摊薄每股收益0.87元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利3.00元（含税）。
2018年，受地产销售收入增加推动，公司营收增加64.98%；同期公司地产销售结算毛利率较低使得归母净利润增幅减少至32.50%。根据公司2018年年报披露：2018年，公司主营业务按主要产品情况划分，公司房地产销售实现营业收入12.03亿元，同比增长317.08%；公司房地产租赁实现营业收入13.94亿元，同比增长13.34%；公司酒店公寓服务实现营业收入1.58亿元，同比增长5.09%。2018年，公司重点任务进展情况良好：在报告期末，S11地块住宅项目碧云尊邸的主体结构施工完成90%，北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目上部结构施工完成85%。截至2018年底，公司持有的各类经营性物业达235.4万平，总体出租率达到82.14%（不含酒店）。
报告期末，临港碧云壹零项目已开盘房源去化率60%，累计收款达18.11亿元（含订金）。截至2018年底，公司开创的“碧云花园服务公寓”品牌，自营加受托管理门店达到4家，总运营套数达1338套，年均入住率达70%。
2019年3月，公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元参与设立上海浦东科技创新投资基金。
根据公司2018年年报披露的公司2019年经营计划，2019年，公司力争营业收入、净利润等指标同比实现大幅增长。公司配合做好浦东科创母基金设立的各项准备工作，力争4月完成备案。牵头组建总规模约20亿元的智能制造专项子基金，对已储备的优质产业项目实施直投。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为，未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸（S11项目）的主体结构施工完成90%，临港碧云壹零销售良好。我们认为，上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2019、2020年EPS分别是1.10和1.22元。根据目前上海自贸区标的动态PE估值，给予公司2019年17-22倍PE，对应的合理价值区间为18.7-24.2元，维持公司“优于大市”评级。
风险提示：公司租售业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。
[2019-04-14] 浦东金桥(600639):业绩靓丽,结转加速、租金跳增
■华创证券
18年营收同比+65%、业绩同比+33%，源于物业结算大增、租赁收入跳增
18年营收27.6亿，同比+65.0%，归母净利润9.8亿，同比+32.5%；实现基本每股收益0.87元/股，同比+32.5%；毛利率和归母净利率分别为51.9%和35.4%，较上年-15.3pct和-8.7pct，源于地产结算项目毛利率下降；三项费用率合计6.5%，同比-2.7pct。公司加权净资产收益率11.3%，同比+2.9pct，得益于结转提速。公司营收、业绩高增，源于"碧云壹零"项目竣工交付确认收入11.4亿元（对应净利润2.8亿元），致结转规模大增。营收结构来看，18年公司房地产销售、房地产租赁、酒店业务，分别实现收入12.0、13.9、1.6亿，分别同比+317%、+13%、+5%。此外，拟每10股分红3.0元，分红率达34%，维持较高水平。公司资产负债率及净负债率分别为55.4%、46.1%，分别同比+0.2pct、+7.1pct，仍处于行业较低水平。
可出租物业235万方，贡献稳定现金流，碧云壹零如期结转、利润可观
截至18年末，公司可出租物业面积235.4万方，总体出租率达82.1%；其中，厂房、住宅、研发楼、办公楼和商业的出租率分别为76%、96%、68%、84%、90%。此外，公司拥有出租土地37.6万方，且仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度，这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入。公司拥有酒店式公寓1,056套，较去年同期多增236套，出租物业规模持续增长且现金流稳定，18年公司销售商品、提供劳务收到的现金流入22.2亿元，同比-9.9%，源于物业销售回款略有下降。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零项目已推出的三期房源去化良好，已开盘房源去化率达60%，累计收款约18.1亿元。
二次开发盘活存量资源，轻资产运作+品牌输出成效初显，S11或预售在即
15年后公司"二次开发"正式起航，意在推进产业结构转型、盘活土地。目前OfficeParkⅡ地铁板块项目（T3-5地块）工程收尾工作稳步推进；由度工坊Ⅱ期完成竣工验收、交付运营；由度工坊Ⅲ期工程有序推动；由度工坊Ⅴ期（4-02地块）取得规划许可证，前期工作准备中；S11地块住宅项目碧云尊邸的主体结构施工完成90％，该项目的部分销售将提供丰富业绩支撑；北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目上部结构施工完成85％。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2个项目的委托经营管理，为公输出品牌迈出了第一步。
投资建议：业绩靓丽，结转加速、租金跳增，维持"推荐"评级
浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。考虑到碧云壹零的加快结算以及S11或预售在即，我们上调公司19-21年每股收益预测为0.98、1.11、1.26元（19-20年原预测值0.79、0.87元），鉴于目前行业整体估值水平上行以及碧云壹零和S11有望集中释放业绩，按照19年目标PE20倍，上调目标价至19.60元，维持"推荐"评级。
风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期
[2019-03-03] 浦东金桥(600639):浦东金桥2018年净利9.77亿元,同比增32%
■证券时报
浦东金桥(600639)3月3日晚间披露业绩快报，公司2018年实现营业总收入27.61亿元，同比增长64.98%；净利润9.77亿元，同比增长32.50%。基本每股收益0.87元。
[2019-03-03] 浦东金桥(600639):浦东金桥2018年度净利润同比增长32.5%
■上海证券报
浦东金桥披露2018年度业绩快报。公司2018年实现营业总收入2,761,458,409.82元，同比增长64.98%；实现归属于上市公司股东的净利润977,112,266.04元，同比增长32.50%。
[2018-10-31] 浦东金桥(600639):业绩平稳,资产优质,价值低估-三季度点评
■华创证券
事项：
10月30日，浦东金桥发布2018年三季报，公告实现营业收入127亿元，同比增长108％；实现归母净利润57亿元，同比增长39％；每股收益051元，同比增长39％。
评论：
前三季度营收同比+11％、业绩同比+4％，预收账款大增待释放业绩
前三季度公司实现营收127亿元，同比+108％；实现归母净利润57亿元，同比+39％；基本每股收益051元，同比+39％；毛利率和净利率分别为659％和449％，同比分别-20pct和-30pct；前三季度投资收益04亿元，同比-59％。三项费用率合计89％，同比+04pct，其中财务费用率44％，同比+04pct，主要源于公司有息负债增长，致利息支出有所增加。营业结构来看，房地产租赁104亿元，同比+147％，已完成全年租赁收入目标152亿元的684％；酒店公寓营收12亿元，同比+60％；前三季度公司净资产收益率66％，同比+06pct，源于杠杆加大。报告期末，公司资产负债率和净负债率分别为570％和444％，分别同比+65pct和+104pct，杠杆率有所提升，但仍远低于行业平均水平。截至三季度末，公司预收账款175亿元，同比+406％，可覆盖17年全年营收105％，对未来业绩有较强保障。
租金收入稳定，壹零一、二期结转推动业绩释放、三期开盘望确保销售目标
公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业（物业209万方+土地36万方），主要包括经营工业厂房和研发办公租赁。截止三季度末，公司可出租物业面积1481万方，同比+90％，酒店式公寓1,056套，较去年同期多增236套，出租物业规模持续增长且现金流稳定，前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金流入156亿元，同比-207％；公司本期收到销售回款较上年同期减少41亿元。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零第一、二期分别于16年12月、17年9月预售，目前已基本售罄，截至9月末累计收款约147亿元，并且计划在2018年竣工交付，预计四季度将进入集中结算期。目前公司已于18年9月15日取得碧云壹零三期预售许可证，并于10月13日开盘预售，将有望保障全年5亿销售目标顺利完成。
二次开发加速盘活存量资源，三大品牌形象确立
公司通过收购区内物业加速“二次开发”，推进产业结构转型、盘活土地。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2个项目的委托经营管理，为公司输出品牌迈出了第一步。
投资建议：业绩平稳，资产优质，价值低估，维持“推荐”评级
浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。考虑到公司投资收益下降较多且结转略慢，我们下调公司18-20年每股收益预测至072、079、087元（原预测值083、097、109元），鉴于目前行业整体估值水平下行，下调目标价至1260元，维持“推荐”
风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
[2018-09-20] 浦东金桥(600639):深根金桥的新兴城区开发运营商
■海通证券
金桥开发区将打造自贸金桥、智造金桥和城市副中心。1990年，上海金桥经济技术开发区成立。开发区规划面积27.38平方公里。2014年12月，金桥开发区片区20.48平方公里纳入了中国（上海）自由贸易区。目前，开发区已转型为“新能源汽车产业”、“智能装备产业”、“移动视讯产业”和“金融科技产业”的“3+1”新型产业结构。未来，开发区将依托双自联动、科创中心，打造“自贸金桥”；打造“智造金桥”和“金桥城市副中心”。
公司是深根金桥的新兴城区开发运营商。1992年，公司正式成立。1993年，公司分别在A股和B股上市。目前，公司主要在上海金桥经济技术开发区内从事工业、办公、科研、住宅、商业的开发、运营和管理。目前、公司以“新兴城区开发运营商”总体定位，成功打造了金桥开发区和碧云国际社区。
工业制造类园区品牌扩张力强。目前，工业制造类园区产业链条可以随着龙头企业的入驻而逐步成形。随着时间推移，园区根据产业链的升级和更迭进行再造。由此，工业制造类园区的品牌竞争力逐步形成。此后，园区可以通过适当的客户捆绑、服务管理输出和资本扩张等方法，实现在园区外业务的品牌输出。
公司资产含金量高。截止2017年底，公司在营项目和在建项目主要分布在金桥，涵盖住宅、研发楼、办公楼、商业、酒店、配套、工业、土地储备，地上建面分别为67.29万平、81.61万平、5.69万平、24.78万平、1.98万平、10.03万平、89.32万平和50.30万平，合计331万平。目前，公司在建的住宅物业主要是碧云壹零和碧云尊邸。碧云尊邸位于碧云国际社区的中部，地上建面约10.06万平，地下建面约9.58万平，位置稀缺而价值含量高。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为，未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸（S11项目）已于2017年7月全面开工。建筑面积20万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为，上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.73和0.88元。
根据目前上海自贸区标的动态PE估值，给予公司2018年16-20倍PE，对应的合理价值区间为11.68-14.60元，给予公司“优于大市”评级。
风险提示：公司租售业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。
[2018-08-29] 浦东金桥(600639):营收、业绩稳增,壹零结转加速业绩释放-2018年中报点评
■华创证券
事项：
8月28日，浦东金桥发布2018年半年报，公告实现营业收入8.8亿元，同比增长8.9%；实现归母净利润4.0亿元，同比增长7.9%；每股收益0.36元，同比增长7.9%。
评论：
上半年营收同比+9%、业绩同比+8%，保持稳定增长态势
18H1公司实现营收8.8亿元，同比+8.9%；实现归母净利润4.0亿元，同比+7.9%；基本每股收益0.36元，同比+7.9%；毛利率和净利率分别为67.9%和45.5%，同比分别-1.4pct和-0.4pct，毛利率下降主要源于地产业务和酒店业务毛利率分别同比-4.2pct、-5.2pct。三项费用率合计8.0%，同比+1.0pct，其中财务费用率3.8%，同比+0.6pct，主要源于公司抵押借款和信用借款分别同比+44.5%、+80.0%，致利息支出有所增加。营业结构来看，公司房地产销售1.0亿元，同比-15.5%；房地产租赁7.0亿元，同比+13.5%，已完成全年租赁收入目标15.2亿元的46.2%；酒店公寓营收0.8亿元，同比+7.7%；报告期末，公司资产负债率和净负债率分别为57.2%和48.2%，分别同比+6.3pct和+11.3pct，仍远低于行业平均水平。
租金收入稳增，下半年壹零结转及三期推盘望推动业绩、销售加速释放
公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业（物业209万方+土地36万方），主要包括经营工业厂房和研发办公租赁，截止18H1公司可出租物业面积149.7万方，同比+10.3%，酒店式公寓1,056套，较去年同期多增236套，物业总体出租率达到80.7%，租金收入持续增长且现金流较为稳定，18H1实现经营性现金流入10.7亿元，同比-13.5%。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及16年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零第一、二期分别于16年12月、17年9月预售，目前已基本售罄，累计收款约14.3亿元，并且计划在2018年竣工交付，预计下半年将进入集中结算期。目前公司积极争取碧云壹零三期预售证，力争10月开盘，确保全年5亿销售目标顺利完成。
二次开发加速盘活存量资源，轻资产运作+品牌输出成效初显
15年后公司“二次开发”正式起航，意在推进产业结构转型、盘活土地。目前OFFICEPARKⅡ项目基本完成外立面装饰、由度工坊Ⅱ期完成外立面装饰施工，Ⅲ期桩基施工按计划推进，北郊未来产业园核心区I期（183亩）已完成地下室结构90%，地上结构15%。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2个项目的委托经营管理，为公输出品牌迈出了第一步。
投资建议：营收、业绩稳增，壹零结转加速业绩释放，维持“推荐”评级
浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁，租金收入稳定增长且现金流稳定。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。我们维持18-20年每股收益预测0.83/0.97/1.09元，但鉴于目前行业整体估值水平下行，下调目标价至13.80元，维持“推荐”评级。
风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
[2018-04-15] 浦东金桥(600639):业绩稳定增长,壹零集中结算推升业绩-年度点评
■华创证券
主要观点
1、17年业绩同比+20％、稳定增长，毛利率、净利率再获提升
17年公司实现营业收入16.74亿元，同比增长13.92％；实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，同比增长19.57％；每股收益0.66元，同比增长19.56％；毛利率和净利率分别为67.2％和43.9％，同比分别+2.4pct和2.0pct。三项费用率合计10.6％，下降3.9pct。营收中房地产销售收入2.88亿，同比增长119.01％；租赁收入12.29亿元，同比+3.32％。报告期末，负债率和净负债率分别为55.2％和39.0％，分别同比+3.5pct和+0.9pct，远低于行业平均水平；加权平均净资产收益率8.39％，同比提升1.44pct。另外，每股分红0.26元。
2、经营性现金流稳定增长，碧云壹零热销推动业绩加速释放
公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业（物业209万方+土地36万方），主要包括经营工业厂房和研发办公租赁，截止17Q3末公司可出租物业面积135.8万方、酒店式公寓820套。租金收入稳定增长且现金流稳定增长，出租率达到83.47％，17年度实现经营性现金流入24.65亿元，同比+30.1％。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及去年以来一线城市地价大幅上涨，公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面，临港碧云壹零第二期于17年9月预售，全盘去化率超过80％，累计收款约12.82亿元，并且预计在2018年竣工交付，进入集中结算期。
3、推进轻资产运作+品牌输出，二次开发加速盘活存量资源
公司对控股子公司宝山北郊的增资在报告期内实施，北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目于7月开工，进展良好。此外，公司完成原诺基亚通信厂房和区内“金领之都A区”部分物业（15.33方），二次开发加速、盘活存量资源。此外，公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；并在品牌管理上实现了突破，承接了2个项目的委托经营管理。截至2017年底，公司服务式公寓租赁现金收入达1.5亿元（含税），占公司主营业务收入的9％，占租赁收入比重达10.88％，成为公司重要的发展支撑。
4、投资建议：业绩稳定增长，壹零集中结算推升业绩，维持“推荐”评级
浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者，在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业，包括经营工业厂房和研发办公的租赁，租金收入稳定增长且现金流稳定。此外，公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可期；并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发，盘活存量资源。鉴于业绩小幅低于我们预期，我们将公司18-20年每股收益预测分别下调至0.83、0.97元和1.09元，鉴于目前利率走高对于持有性资产估值造成一定压力，下调目标价至18.00元，但考虑公司资产优质，维持“推荐”评级。
5、风险提示：房地产市场下行风险。
[2017-11-27] 浦东金桥(600639):深耕租赁市场,房地产项目将于明年进入结转期
■联讯证券
公司开发、管理经验成熟上海金桥出口加工区开发股份有限公司由上海金桥(集团)有限公司和上海国际信托投资有限公司发起设立，于1992年5月19日在上海注册，公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。
租赁业务稳健增长，保障归母净利润稳定三季报，营业总收入11.43亿元，同比增长4.09％；归母净利润5.47亿元，同比增长15.65％；结合半年报数据分析，租赁业务平稳增长确保营业总收入和归母净利润的稳定性，整体上看，公司营业总收入和归母净利润分别在2014和2015下滑后，至去年已经逐步企稳，归母净利润2016年升势明显。
浦东金桥三年周期的市盈率平均数和中位数分别为42.16X和39.70X，11月23日浦东金桥PE（TTM）为28.31X，大幅低于平均数和中位数，接近三年周期的最小值26.72X。
深耕租赁市场，房地产项目预计明年进入结转期公司主要开发金桥开发区，所持租赁业主要位于开发区内，2017年半年报披露其出租率分别为，住宅96.75％，厂房、仓库75.92％，办公楼73.30％，研发楼82.18％，商业81.07％，酒店75.63％，2017年半年报显示租金收入6.31亿元。公司在建房地产商品房销售面积25万平方米，持有5块待开发土地区域，共计20万平方米，主要位于上海金桥地区，可为公司后续业绩提供稳定支持。
看好上海自贸港升级提速，促使租赁业务稳定增长我们认为自由贸易港从国家战略层面较自贸区大幅提升，上海自由贸易港又是首批报送方案的地区其政治、建设、发展层面的意义重大，可为其他港口起到复制效仿的作用，并且在地理位置上具有独特的优势，起到贯通长江经济带和承接一带一路中转站的作用，公司深耕金桥地区，现有租赁业务收入稳定，在金桥地区拥有已经建好用于租赁业务的商用、办公、工业物业等共计209万平方米，在建用于租赁业务的商用、办公、工业共计123万平方米，在建房地产商品房销售面积25万平方米，房地产土地储备20万平方米。将会直接受益自由贸易港的发展，享受政策红利，并且随着国内、外经济的逐步恢复，市场业务也将有所提升，使用率和租金将有所增长，持续看好公司租赁业务的稳定性。
估值评级
我们假设： （1）房地产租赁业务和酒店公寓服务业务保持稳定增长；（2）房地产销售项目，我们预计碧云壹零项目（一期、二期）将在2018年年底开始结转，碧云壹零（其它期）将在2019年结转。我们预测公司17/18/19年房地产业务收入分别为1.16亿元、16.1亿元、21亿元。我们预计，17/18/19年，公司营业收入15.65、31.48、37.17亿元；归母净利润6.22、8.33、9.59亿元；EPS为0.55、0.74、0.85元。相对估值法：公司属于申万行业分类下园区开发公司，我们选取业务相近的房地产企业作为可比公司。对比可比公司平均数，公司2017E/2018E/2019E分别折价16.77％、23.89％、20.38％。我们综合考虑，给予公司目标价19.1-19.5元。首次覆盖，给予"增持"评级。
风险提示1、房地产开发不及预期；2、国内、外经济复苏不及预期；3、房地产调控政策风险。
[2017-11-03] 浦东金桥(600639):业绩符合预期,金融科技平台项目提速
■中金公司
1-3Q每股盈利0.49元,同比增长15.7％,符合预期浦东金桥公布1-3Q17业绩:营业收入11.43亿,同比增长4.1％;
归属母公司净利润5.47亿,同比增长15.7％,对应每股盈利0.49元.主营业务经营稳中有升.公司前三季度主营业务收入合计11.43亿,其中租赁收入9.11亿,同比增加7.22％;酒店公寓收入11.2亿,同比增加6.71％.利润率小幅增加.本期公司综合毛利率为62.6％,增长2.6个百分点;净利润率为47.8％,增长4.8个百分点.投资收益大幅增加.期间投资收益为1.08亿元,同比增长61.8％.主要因为报告期内减持东方证券490万股,取得现金收入7962万元.净负债率处于低水平.本期公司净负债率同比下降4.1个百分点至34.0％,处于行业较低水平.公司期末现金11.2亿元,同比减少10个百分点,且低于一年期以内负债,短期存在违约风险.
发展趋势
金融科技平台项目提速.完成金融科技平台项目部分物业的装修与交付工作,优化内部功能配套和相关产业服务工作,同时建立项目储备以实现年底前金融科技等新兴产业招商突破.重点推动部分商业中心项目的筹备工作.销售良好,将支撑未来业绩.截至2017年9月30日碧云壹零项目第一批预售房源146套全部售罄,已收到房款78553万元.
盈利预测
我们维持2017/2018年全年每股盈利预测不变.
估值与建议
目前,公司股价对应24.9/21.1倍2017/18e市盈率.我们维持中性的评级和人民币19.00元的目标价,较目前股价有5.2％上行空间.
风险
宏观经济下行风险.
[2017-08-30] 浦东金桥(600639):中报业绩稳健增长,碧云尊邸全面开工-半年报报告
■海通证券
公司公布2017年半年报。报告期内，公司实现营业收入8.07亿元，同比增加4.30居；归属于上市公司股东的净利润3.71亿元，同比增加6.74居；实现基本每股收益0.33元。
2017年上半年，受租赁收入增加影响，公司营收增4.30居；同期房产结转毛利率较高且费用下降使得净利润正增长6.74居。临港碧云壹零项目第一批预售房源146套（建筑面积31680平米）去化率99.32居。上半年，公司经营性收入现金流入12.34亿元（其中租金收入6.31亿元、销售收入5.33亿元、酒店收入0.76亿元），完成年度预算的40.85居。2017年上半年，公司除酒店之外的物业出租率达到83.73居。碧云尊邸（S11地块住宅）项目7月初全面开工；上海北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目7月开工。
根据2016年公司年报披露，2017年，公司力争全年实现预算收入34.23亿元（不含债务融资），其中：销售收入14.82亿元、租赁收入（含酒店）13.60亿元、投资性收入4.61亿元、筹资性收入1.2亿元。2017年，临港碧云壹零力争预售面积不低于全盘60居，启动第五中心（T17-A）项目、碧云E〃商业中心项目。2017年下半年，公司将加快建设金融科技产业平台项目，适时推动产业投资工作。根据金桥城市副中心建设的要求，为金桥“二次开发”打好规划和落地基础。碧云尊邸项目地下工程完成30居施工。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，维持“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为，未来公司物业租赁收入每年将保持10居稳定增长。目前碧云尊邸（S11项目）7月初全面开工。建筑面积20万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为，上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2017、2018年EPS分别是0.68和0.81元。目前上海自贸区标的2017年平均动态40XPE，给予公司2017年45XPE估值，对应目标价30.6元，维持公司的“买入”评级。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
[2017-08-29] 浦东金桥(600639):租赁提升住宅热销锁定业绩,龙头入驻北郊产业园价值凸显-中报点评
■光大证券
中报业绩符合预期，营收同增4.3％，归母净利润同增6.7％公司发布2017年中报，营收8.1亿元，同比增长4.3％；归母净利润3.7亿元，同比增长6.7％；EPS0.33元/股。
租赁业务稳健增长，出租率保持较高水平2017H1房地产租赁业务营收6.2亿元，同比增长9.4％；酒店公寓服务业务0.7亿元，同比增长6.4％。公司自持物业（不含酒店）出租率为83.7％；酒店出租率为75.6％，同比提高8.6个百分点。
临港碧云壹零开盘热销，预收账款大幅增长锁定业绩截至2017H1预收账款为9.7亿元，较年初大幅增长63.5％；主要来自临港碧云壹零一期开盘热销，去化率达99.3％；一期项目即将进入结算周期，预计将大幅增厚营收与净利润。同时，金桥碧云尊邸完成桩基工程等准备工作，已于7月初开工；项目建面10.4万平，保守货值88亿元。
宝山北郊未来园稳步推进，龙头入驻价值凸显北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目推进顺利，上半年完成地下室前期开工准备工作，已于7月开工。28日北郊未来产业园以招标挂牌复合方式拍出两幅住宅地块，分别由万科、招商蛇口竞得；地块规划建面约30万平方米，成交总价59.7亿元，平均楼面价约2万/平方米。
维持12个月目标价20.2元，增持评级Wind数据显示证金公司Q2增持2547万股，增持比例达2.3％。我们维持公司盈利预测2017-2019年EPS为0.72元/0.93元/1.11元。综合考虑给予相对估值2017年PE28倍，维持12个月目标价为20.2元，NAV折价约18.5％。因公司股价上涨，调整为增持评级。
风险提示项目建设进度不及预期导致结算推迟；招商情况及租赁情况不及预期；房地产调控时间过长导致销售不及预期。
[2017-08-28] 浦东金桥(600639):借金桥副中心规划,加速推进二次开发-点评报告
■华创证券
主要观点
1,上半年业绩同比+6.7％,保持稳定增长,毛利率高位再获提升2017年H1实现营业收入8.07亿元,同比+4.3％;实现归属上市公司股东净利润3.70亿元,同比+6.7％;基本每股收益0.33元,同比+6.7％;毛利率和净利率分别为69.3％和45.9％,同比分别+2.7pct和1.0pct.三项费用率合计7.04％,同比-4.57pct.营业收入中,营业收入中,房地产销售1.1亿元,同比-20％,对应毛利率94％,提升14pct,房地产租赁3.3亿元,同比+6％,对应毛利率73％,提升10pct源于投资性物业折旧摊销年限的延长.报告期末,负债率和净负债率分别为50.9％和37.4％,分别同比-1.2pct和-7.8pct,远低于行业平均水平.
2,租金收入基本稳定,预计下半年壹零推盘将推动销售加速释放公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业(物业209万方+土地36万方),经营工业厂房和研发办公租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定.17H1实现经营性收入现金流入12.34亿元,同比小降4.2％;
其中租金收入6.31亿元,销售收入5.33亿元,同比分别+0.6％和-19.4％,销售收入未达计划主要由于临港碧云壹零项目第二批预售因预售许可证审批原因延迟至下半年进行.上半年公司持有的各类物业继续保持较高的出租率,除酒店之外的物业出租率达到83.73％;酒店出租率达到75.63％,同比+8.61pct.考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及去年以来一线城市地价大幅上涨,公司持有优质物业价值继续提升可期.
3,配合金桥城市副中心规划,加速推进二次开发,盘活存量资源2015年后公司"二次开发"正式起航,意在推进产业结构转型,盘活土地.目前如由度系列的改造,OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方,并实现单位租金大幅提升近200％,土储的价值和数量都将有质的飞越.根据金桥城市副中心建设的要求,从战略高度加强规划编制和资源储备,为金桥"二次开发"打好规划和落地基础:一是主动参与金桥城市副中心建设规划编制,利用"二次规划"契机,重点推进第五中心(T17-A),碧云E?商业中心项目的筹备工作;二是持续增加产业载体储备,利用园区平台优先回购权的优势,市场化收购外迁企业转让物业,年内完成诺基亚通信厂房收购工作,可新增建筑面积约3.7万米,进一步扩大公司中环附近优质土地储备.
4,投资建议:借金桥副中心规划,加速推进二次开发,维持推荐浦东金桥作为浦东金桥是金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业,经营工业厂房和研发办公的租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定,并在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可期;
并且借助近期金桥城市副中心建设规划的契机,公司将加速推进金桥开发区内的二次开发,盘活存量资源.我们维持公司2017-18年每股收益预测分别上调至0.70元和0.86元,目标价为22.00元,维持推荐评级.
5.风险提示:销售低于预期;持有资产价格下行风险.
[2017-08-27] 浦东金桥(600639):租售并举,经营稳健-中报点评
■中金公司
1H17业绩同比增长6.7％，符合预期
浦东金桥公布1H17业绩：营业收入8.1亿元，同比增长4.3％；
归属母公司净利润3.7亿元，同比增长6.7％，对应每股盈利0.33元，符合市场预期。
主营业务经营相对稳定：公司期内房地产销售结算收入1.2亿元，租赁收入6.2亿元，酒店公寓收入7256万元，同比分别变化-17.5％/9.4％/6.4％。期内租赁业务的综合出租率为83.7％（不含酒店），与去年同期水平持平。公司期内综合税后毛利率为62.9％，较去年全年水平57.9％上升5.0个百分点。
投资收益有所下降：期内录得投资收益3746万元，同比下降40％，主要由于期内收到东方证券的分红2489万元，较去年的5808万元明显下降。
净负债率仍处于较低水平：公司期末净负债率36.9％，较期初小幅下降1.2个百分点，处于行业内较低水平；期末在手现金10亿元，低于短期借款与一年内到期非流动负债之和的14亿元，短期内有一定的资金压力。
发展趋势
2017年注重租售并举：公司在2017年租售并举，截止目前，公司在上海金桥片区拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及配套物业共209万平米，另外还有36万平米的出租土地，另外，公司仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度；今年下半年公司将推出碧云壹零二期，同时，碧云尊邸以及OfficeParkII的建设工作也在有序推进，有望在明年面世，物业的销售与结算将显著增厚公司近两年业绩。
盈利预测
我们维持2017/2018年全年每股盈利预测不变。
估值与建议
目前，公司股价对应17/18年市盈率24.6倍/20.8倍，我们维持中性的评级和人民币19.00元的目标价，较目前股价有6.56％上行空间。维持B股推荐评级和2.2美元的目标价，较目前股价有54％的上涨空间。
风险
宏观经济下行风险
[2017-08-27] 浦东金桥(600639):盈利能力提升明显,租售并举模式优异-中报点评
■东方证券
营收利润均有所增加，租赁业务贡献较大。公司2017年上半年营业收入为8.1亿元，同比增长4.3％，主要是因为租赁业务收入有所增加（房地产租赁业务收入同比增长9.4％；房地产销售业务结算收入同比下降17.5％）；归母净利润为3.7亿元，同比增长6.7％。上半年预收账款达到9.7亿元，同比增长232％，主要是因为碧云壹零项目首期开盘热销。2016年12月碧云壹零项目正式开盘，第一期共计推出146套房，截至6月底，已经签约145套，共收到房款6.8亿元，去化率99.32％。第二批预售许可证审批预计将在下半年进行。
盈利能力提升明显；公司上半年杠杆率略有下降。2017年上半年公司毛利率达到69.3％，较去年同期上升了2.7个百分点，主要是由于本期结算的销售项目毛利率高达91.4％；归母净利率达到46.0％，较去年同期上升了1.1个百分点。上半年公司资产负债率降至50.9％，净负债率降至36.9％，在行业内属于较低水平。
公司拥有丰富的地产租赁运营经验，"租售并举"的政策有利于公司持续开展大量的房地产租赁业务。公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司采取租赁结合、以租为主的经营模式，对于碧云别墅、碧云公寓、OfficePark等优质物业采取长期持有、长期租赁的经营策略。对于部分厂房、研发物业采用适当出售的经营策略，以引进符合园区发展需要的新兴产业集聚。
财务预测与投资建议
维持增持评级，下调目标价至22.80元（原目标价为23.94元）。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.57/0.82/1.44元。可比公司2017年平均估值为40X，我们给予公司40X，对应目标价22.80元。
风险提示
公司租赁项目出租率不及预期。
公司销售结算不及预期。
[2017-07-16] 浦东金桥(600639):碧云壹零项目销售火热,土地储备增值丰厚
■东方证券
核心观点
公司业绩稳步增长,盈利能力提升显著.公司2016年归母净利润为6亿元,同比增长31％.2017年1季度公司营业收入达到4亿元,同比增长39％;
归母净利润达到2亿元,同比增长103％.2016年公司毛利率达到64.8％,有明显提升.主要的房地产租赁业务的毛利率也上升到了63％.伴随租赁面积进一步扩大以及房地产开发销售持续进行,公司经营绩效提升明显.
临港住宅项目销售火热,位于金桥的S11地块也于今年一季度开始进行桩基工程,这都将为公司后续业绩提供有力支撑.公司位于临港地碧云壹零住宅项目总建面14.6万平米,合计货值32.8亿元,已于去年12月正式开盘,根据公司一季报经营数据显示,第一期去化率已经达到97.3％.销售均价约25000元/平米.根据年报显示,公司计划今年累计销售面积不低于全盘的60％.位于金桥的S11地块总建面10万平米,今年1月开始桩基工程,可贡献货值94亿元,预计将在2018开盘.
公司项目主要位于金桥开发区,土地储备价值高;北郊未来产业园有望复制金桥开发区的产城融合模式.公司项目权益建筑面积达到300万平米,其中商业及办公楼占比30％.公司RNAV增值达到229亿元.公司于去年获得的宝山未来产业园区的三块科创用地占地面积12.2万平米,RNAV增值约18.3亿元.这是上海市政府批准上海北部唯一的市级产业园区.宝山区引入金桥集团与宝山工业园区合作,旨在更好地借助公司丰富的开发经验和过硬的品牌优势,吸引更多高新技术产业落户.
财务预测与投资建议
下调评级至增持,目标价23.94元(原目标价为28.80元).我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.57/0.82/1.44元(2017-2018年原预测为0.52/0.85元).可比公司2017年平均估值为42X,我们给予公司42X,对应目标价23.94元.公司RNAV估值为28.12元,目前股价较RNAV折价43％.
风险提示
公司租赁项目出租率不及预期.公司销售结算不及预期.
[2017-05-31] 浦东金桥(600639):短期地产销售进入结算周期,长期看好北郊未来园开启腾飞新空间-公司深度
■光大证券
老牌国资园区综合运营商，经营业绩稳健，资源储备丰富公司为上海老牌园区运营商，截至2017Q1总资产176.03亿元，净资产88.6亿元，总股本11.22亿股；2017Q1营收同比增39％，归母净利同比增102％；项目资源丰富，深耕金桥，拓展临港和宝山，在手权益建面约360万平方米（其中持有出租存量物业权益建面超200万平方米）。
临港碧云壹零开盘热销，即将进入结算周期，金桥豪宅碧云尊邸已开工临港碧云壹零建面14.6万平，总货值超36亿元，一期开盘热销基本去化完成，即将进入结算周期，预计近期将大幅增厚营收与净利；金桥豪宅碧云尊邸建面10.4万平方米，保守货值88亿元，目前已开工建设。
宝山北郊未来产业园拓展发展新空间，首期50％可售比例增厚盈利宝山北郊未来产业园约7.3平方公里，定位为集总部研发、高端住宅、商务配套于一体的产城融合新区，公司控股开发平台60％。首期启动区24万平方米已开工建设，高土地产出率将对后续租金形成强支撑，50％可售比例有望增厚盈利，后续随着园区开发逐步深入有望进一步扩充公司土储。
上海盘活存量政策发布+工农建中230亿授信，加速金桥二次开发2016年上海市发布盘活存量工业用地实施办法，同期金桥集团与工农建中四大行签署战略合作协议，230亿授信额度提供资金支持与信心保障，促使金桥开发区二次开发加快推进；预估可用于二次开发存量建面约136万平方米（包括持有出租厂房仓库86万及待开发土地50万，未包括潜在回购建面）。
12个月目标价20.2元首次覆盖买入评级我们预测公司2017-2019三年营收为20.51亿、26.12亿、30.71亿，EPS为0.72元、0.93元和1.11元，综合考虑给予相对估值2017年PE28倍，12个月股价目标为20.2元，NAV折价约18.5％，首次覆盖给予买入评级。
风险提示项目建设进度不及预期导致结算推迟；招商情况及租赁情况不及预期；房地产调控时间过长导致销售不及预期
[2017-04-01] 浦东金桥(600639):业绩较快增长,转型新兴城区开发运营商-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2016年年报。报告期内，公司实现营业收入14.7亿元，同比微降2.02％；归属于上市公司股东的净利润6.17亿元，同比增加30.8％；
实现基本每股收益0.55元。公司拟每10股派发现金红利1.70元（含税）。
2016年，受销售结转减少影响，公司营收微降2％；同时营业税金较少且投资分红增加使得公司净利润增加31％。2016年，公司完成各项现金流入总计29.23亿元。其中，销售收入完成13.1亿元，同比增加10.5亿元；租赁收入（含酒店）完成13.8亿元，同比增加0.4亿元。2016年，公司临港碧云壹零项目首批销售率达81.5％。2016年3月22日，公司成功竞得上海北郊未来产业园首期启动区183亩科研设计用地。OfficeParkⅡ地铁板块项目（T3-5）12月底实现结构封顶；碧云尊邸住宅项目（S11地块）桩基工程的招标工作完成，正在申请施工许可。截至2016年底，服务式公寓租赁现金收入达1.49亿元（含税），占租赁现金收入比重达10.8％。公司已形成碧云阁、碧云庭、碧云苑3个品牌和4家门店，拥有房间数1338套。
2016年以来，公司获得土地合计权益建筑面积14.6万平。2016年10月，公司挂牌转让T21地块通用厂房。根据2016年公司年报披露，2017年，公司力争全年实现预算收入34.23亿元（不含债务融资），其中：销售收入14.82亿元、租赁收入（含酒店）13.60亿元、投资性收入4.61亿元、筹资性收入1.2亿元（不含债务融资）。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，维持“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。公司定向增发注入39.6％联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2017、2018年EPS分别是0.68和0.81元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2017年平均动态36XPE，给予公司2017年45XPE估值，对应目标价30.6元，维持公司的“买入”评级。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
[2017-03-31] 浦东金桥(600639):业绩高增、资产低估、二次开发加速推进-公司点评
■华创证券
主要观点
1.16年业绩同比大幅增长31％，毛利率提升至高位63％
16年公司营业收入14.7亿元，同比下降2.0％；归母净利润6.2亿元，同比增长30.8％，符合我们6.15亿元的业绩预期；每股收益0.55元；毛利率和净利率为64.8％和42.0％，分别提升1.3和提升10.5个百分点；三项费用率由上年14.4％小幅提升至14.5％；营业收入中，房地产销售1.3亿元（临港壹零未集中结算），对应毛利率130％，房地产租赁11.9亿元，对应毛利率63％，提升2个百分点源于投资性物业折旧摊销年限的延长。报告期末，负债率和净负债率为52％和38％，远低于行业平均水平。
2.经营性收入同比增长41％，临港壹零和碧云S11将助力业绩释放
报告期内，公司经营性现金收入27.3亿元，同比增加8亿元，增幅41％，基本完成了16年年初计划，其中，销售收入完成13.1亿元，同比增加10.5亿元；租赁收入（含酒店）完成13.8亿元，同比增加0.4亿元。公司目前拥有两大销售项目中，临港碧云壹零估算货值30亿元，16年12月18日首次开盘当日去化率高达82％，目前销售13亿元，另外，碧云尊邸（S11地块住宅）项目估算货值超120亿元，16年6月完成方案审批，7月完成总体设计，两大项目合计货值超150亿元，目前均未结算，有力支撑后续业绩高增。
3.设立二次开发主体、完成心华制衣和诺基亚土地回收，二次开发加速2015年后公司"二次开发"正式起航，目前如由度系列的改造、OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方，并实现单位租金大幅提升近200％，预计公司后续可盘活体内外工业用地将超550万方，公司土储获量质提升。2016年3月、12月公司分别新注册成立由鹏、由川两家项目公司，作为收购开发区内存量物业及未来运营的主体，16年6月完成原心华制衣厂房的收购，新增建筑面积约1.8万平米，16年下半年持续追踪诺基亚通信厂房出售，目前已确认收购价格，可新增建筑面积约3.7万米，标志着公司在金桥地区的二次开发加速推进。
4.投资建议：业绩高增、资产低估、二次开发加速推进，维持推荐评级浦东金桥在上海浦东中环附近拥有近300万平米优质自持物业，在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，持有优质物业价值提升可观，同时2015年后公司二次开发正式起航，目前如由度系列的改造、OfficePark的改造和土地转性以及心华制衣土地回购等二次开发已完成59万方，并实现单位租金大幅提升近200％，预计未来可盘活工业用地将超550万方，公司土储将量质提升。我们分别将公司2017-18年每股收益分别小幅上调至0.70元和0.86元，目前现价较公司NAV折价高达42％，维持目标价24.00元，维持推荐评级。
5.风险提示：销售低于预期；持有资产价格下行风险。
[2017-03-31] 浦东金桥(600639):业绩稳增长,符合预期-业绩回顾
■中金公司
2016年业绩每股0.55元，同比增长30.8％，符合预期
浦东金桥公布2016年业绩：营业收入14.7亿元，同比下降2.0％；
归属母公司净利润6.2亿元，同比增长30.8％，对应每股盈利0.55元。公司公布2016年分红方案，拟每10股派发现金红利1.7元。
期内开发业务结算少，但租赁业务经营稳定：公司期内房地产销售结算收入1.3亿元，同比下降36.7％；租赁收入11.9亿元，同比小幅上升1.6％，期内租赁业务的综合出租率为85％（不含酒店），低于去年平均水平89.54％，其中厂房及仓库出租率较去年下降约9个百分点。公司期内综合税后毛利率为57.9％，较去年全年水平51.6％上升6.3个百分点，主要由于本期销售项目计提的土地增值税较少及营改增的影响。
销售表现良好：公司碧云壹零项目在去年底首次开盘，当天实现销售119套，去化率81.5％，预计销售总金额超7亿元，该项目的销售回款带动期末预收账款余额较期初大幅增长90.3％至5.9亿元。
净负债率仍处于较低水平：公司期末净负债率38.1％，较期初小幅下降0.8个百分点，仍处于较低水平；期末在手现金12.4亿元，低于短期借款与一年内到期非流动负债之和16.7亿元，存在短期资金压力。
发展趋势
轻重结合，租售并举。公司在2017年将更加注重轻重结合的运营模式，即从载体建设向综合服务运营发展。租赁物业和开发物业的推进也值得期待，公司2016年竞得上海北郊未来产业园项目并收购了心华制衣厂房，2017年还将完成诺基亚通信厂房的收购，出租物业将得到进一步扩充；2017年公司将重点推进碧云壹零、OfficeParkII和碧云尊邸等项目的开发，公司可售货源充足。
盈利预测
我们维持公司2017年盈利预测，并引入2018年盈利预测每股0.86元。
估值与建议
目前，公司股价对应2017/18年市盈率24.5倍/20.7倍。我们维持中性的评级和人民币19.00元的目标价，较目前股价有7.16％上行空间。
风险
宏观经济下行风险。
[2017-02-24] 浦东金桥(600639):上海北郊未来城,公司品牌输出新典范-公司调研简报
■海通证券
上海北郊产业园将成为公司下一个管理输出、开发重点。为打造上海“区区合作、品牌联动”的新型示范基地，上海宝山工业园区管委会与金桥集团联合开发规划面积约7.3平方公里的上海北郊未来产业园。该园区定位为集总部研发、高端住宅、商务配套于一体的产城融合新区。金桥集团将发挥在高科技产业园区、生产性服务业功能区、商务园区的开发优势，主要负责项目的规划定位、产业研究、融资担保等工作。2013年7月，宝山工业园区与金桥集团正式签订了《战略合作协议》。双方已确定园区西南部核心区域四幅近800亩的地块作为首个合作的“园中园”开发项目。集团将推出碧云北郊社区、officepark、闻道园等子品牌，将之打造为有特色的商业休闲和商务区、当代文化的创意产业区、北郊特色旅游区、国际教育基地和生态示范基地。
2016年以来，公司在上海北郊产业园获得土地合计权益建筑面积14.6万平。
区域房价大幅上涨，S11地块带来金桥价值重估。公司前期已公告将S11地块从出租物业定位改变为出售物业。该项目占地面积12.55万平，地上建面10.04万平，总建筑面积18万平。项目整体容积率仅0.8。按照项目整体定位多层和低密度住宅测算，未来潜在售价有望达到12万元每平，预计总货值在120－150亿上下。目前企业市值200亿左右，由于项目转租为售，预计将对公司未来业绩产生较大贡献。
企业住宅、商业、工业土地价值丰厚，土地盘活带来巨大价值。截至2015年底，公司各类住宅物业项目建筑面积约78.3万平。公司商办及其研发物业包括写字楼、总部基地和研发楼，合计建筑面积约143.9万平。公司工业物业包括厂房和工业土地，合计建面积152.5万平。如果将现有资产全部兑现，我们预计资产出售价值在402亿左右。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“买入”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。公司定向增发注入39.6％联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.53和0.65元，对应RNAV是16.2元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2016年平均动态54XPE，给予公司2016年55XPE估值，对应目标价29.1元，维持“买入”评级。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
[2016-11-21] 浦东金桥(600639):S11项目升值不菲,金桥价值急待重估-公司研究
■海通证券
区域房价大幅上涨，S11地块带来金桥价值重估。公司前期已公告将S11地块从出租物业定位改变为出售物业。该项目占地面积12.55万平，地上建面10.04万平，总建筑面积18万平。项目整体容积率仅0.8。按照项目整体定位多层和低密度住宅测算，未来潜在售价有望达到12万元每平，预计总货值在120-150亿上下。目前企业市值200亿左右，由于项目转租为售，预计将对公司未来业绩产生较大贡献。
二次开发潜力巨大。根据《2014年浦东综合配套改革试点工作安排》，政府已提出浦东新区将扩大张江、金桥土地"二次开发"试点。在自贸试验区内探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策。在"优二进三"的二次开发策略下，金桥开发区内原有的工厂有望不断被改造成各生产性服务业产业基地，原先的跨国公司也吸引其总部研发机构入驻。
企业住宅、商业、工业土地价值丰厚，土地盘活带来巨大价值。截至2015年底，公司各类住宅物业项目建筑面积约78.3万平。公司商办及其研发物业包括写字楼、总部基地和研发楼，合计建筑面积约143.9万平。其中，OfficeParkII期目前处于在建状态。项目周边未来规划地铁轨道9号线。该项目权益建面16.5万平。研发楼包括由度空间、由度工场和由度工坊。公司工业物业包括厂房和工业土地，合计建面积152.5万平。如果将现有资产全部兑现，我们预计资产出售价值在402亿左右。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，"买入"评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积21万平的碧云壹零住宅项目。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.53和0.65元，对应RNAV是16.2元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2016年平均动态58XPE，给予公司2016年55XPE估值，对应目标价29.1元，调高至"买入"评级。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
[2016-11-01] 浦东金桥(600639):业绩稳健,园区提质增效
■海通证券
事件。前三季度，公司实现营业收入11.0亿元，同比下滑3.59%；归属于上市公司股东的净利润4.73亿元，同比增加24.6%；实现基本每股收益0.42元。
2016年前三季度，受房产结转收入减少影响，公司营收下滑3.6％；受投资收益等增加推动，净利润增加25%。2016年10月，公司挂牌转让T21地块通用厂房。2016年10月12日，公司公告称，公司于2016年9月27日召开的第八届董事会第三次会议审议通过了《关于挂牌转让T21地块通用厂房的议案》。交易标的名称：T21地块通用厂房位于金藏路366号，东起金藏路，南至美亚金桥，北靠经三支路；用地性质为工业，土地使用期限至2049年12月16日；项目占地面积35517平米，建筑面积28162.64平米。本次交易采用公开挂牌交易等国资监管机构认可的方式进行，转让底价尚未确定。
本项目由公司自建，于2000年11月投入使用，并开始摊销。截至2016年8月，已摊销190个月。本次交易是为了推进新兴金融、移动互联网等创新产业集聚，以引进新兴金融类目标客户。如果成交，即使按照2014年向上海富友金融服务有限公司出售T22通用厂房楼盘引进富友金融总部园的交易价格测算，预计本次交易产生的利润占公司2015年度经审计净利润的10％以上。2016年，力争全年实现预算收入28.06亿元（不含银行贷款），其中：（1）经营性收入27.42亿元，比上年增加42％，其中：销售收入14.62亿元，租赁收入（含酒店）12.80亿元；（2）投资性收入0.63亿元。全年预算支出30.15亿元（不含银行还款），其中：经营性支出19.51亿元，投资性支出7.07亿元，筹资性支出3.57亿元。
投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。公司定向增发注入39.6％联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建筑面积20万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司进一步发展。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.53和0.65元，对应RNAV是15.78元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2016年平均动态32XPE，给予公司2016年40XPE估值，对应目标价21.2元，维持公司的“增持”评级。
风险提示：行业面临加息和政策调控两大风险。
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