600639浦东金桥资产重组最新消息
≈≈浦东金桥600639≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理，包
括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管
理和增值服务。主营业务主要集中在房地产业，并在服务公寓、物业管理、基金投资
、产业服务等领域持续发力，加快推进公司战略转型，从传统房地产开发商向城市综
合运营服务商和产业组织服务商转型。公司采取租售结合、以租为主、招﹣投﹣孵/
服联动的经营模式。
（二）行业情况
2020年12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出2021年工作的八
项重点任务，其中之一就是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康
发展，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强
化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制
，保持房地产市场平稳运行。
2021年以来，上海市切实履行城市主体责任，加大调控和监管力度，叠加
推出系列楼市调控新政，严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，有针对性地对一
些新的炒房领域进行重点打击。多城多地持续出台调控新政，反映出今后房地产市场
调控继续从严的取向。
上海产业园区市场二季度净吸纳量继续稳健反弹。市场需求的主要来源依
然为医疗健康、软件服务和5G通信等行业。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司经营工作在董事会的领导下，面对复杂多变的经济形
势、政策环境和严峻挑战，严格按照全年经营工作计划，保持高强度开发，持续构建
“招﹣投﹣孵/服”产业生态，经营业绩稳中有升，出租率整体有所提高。
1、主要指标完成情况
上半年，现金流入20.12亿元，经营性现金流入12.23亿元；其中，租赁收
入8.7亿元，同比增长32%，销售收入2.61亿元。现金支出18.22亿元。其中，开发建
设支出8.80亿元，税金支出5.61亿元。
2、物业出租率全面恢复至疫情前水平
截至上半年末，公司持有的各类物业总体出租率达82%（不含酒店），已恢
复至疫情前水平。其中，厂房出租率73%，住宅出租率95%，研发楼出租率72%，办公
楼出租率85%（不含OfficePark金海园），商业出租率94%。
3、紧紧围绕金桥优势产业，做好精准招商、战略招商，打造金桥硬核产业
集群。
作为区域开发平台公司，公司继续担纲开发区产业发展主力，全力打造金
桥“未来车”、“智能造”和“数据港”等硬核产业集群。金桥5G特色产业园新引入
一批重点项目，包括半导体材料、4K超高清影棚、卫星通讯等。一批新能源汽车产业
链优质项目新落户，包括纯电动高级跑车、智能动力等。金桥综保区快速发展，依托
政策红利，全面开展精准招商，上半年新落户及扩租8个项目，新增租赁面积8万㎡。
4、保持高强度开发，打造高品质城区
啦啦宝都商业综合体于2021年4月28日开业，开业以来单日客流峰值达5.65
万人次，成为浦东网红打卡地。
金桥壹中心项目、4-02由度智谷项目、29/30-02诺西地块改扩建项目、轨
交14号线地下链接通道等重点项目如期推进。29-04中移动研究院项目，启动施工招
标。
总建筑面积约52.6万㎡的庄臣三角区规划草案已公示，预计三季度方案可
获批。总建筑面积约35.4万㎡的08街坊（家乐福＋休闲中心）已基本完成国际方案征
集工作。金桥B单元规划草案已公示，落实了公司产业定位等需求。
5、精进运营能力，提升服务品质，厚植品牌内涵
新金桥广场公司又承接了张江国际社区人才公寓项目，酒店公寓品牌获得
市场认可，目前在管公寓套数已超过1600套。碧云尊邸项目，开展第二批次预售房源
的预售许可证报批工作。临港碧云壹零项目，完成车位及商铺销售方案备案。
6、新兴业务布局全面铺开
上半年，公司持续发力，不断优化、打造与“产业城区综合开发运营商”
定位相符合的综合服务能力。
由公司牵头组建的浦东智能制造基金一期10亿元已到位，目前工商注册过
程中；上半年盛盎公司取得中基协基金管理人资质，储备项目60余个，覆盖新能源汽
车、车联网、新材料、半导体器件、智能制造等领域。
以“金桥创新坊”为品牌，形成孵化器业务发展方案，以上海由宏企业管
理有限公司作为运营主体，逐渐布局做大孵化器业务。
7、疫情防控不放松，严格落实各项工作部署
疫苗接种工作。在完成公司员工疫苗接种基础上，全面动员，推进所属物
业内483家企业、约2.5万职业人群的疫苗接种工作。借力洋泾街道卫生中心丰富的医
疗资源，推出疫苗接种便利化举措，将疫苗车开到工作园区，极大地方便了园区工作
人员就近接种疫苗；协调各方力量，加设“夜场疫苗”，方便碧云国际社区居民夜间
注射；对园区企业逐家上门宣讲，做到宣传覆盖，广泛发动。
社区防控工作。公司对各物业的疫情防控严格管理，从细、从严做好现场
各项常态疫情防控的管理工作。
下半年主要工作：
下半年，公司将继续围绕浦东金色中环、倍增行动等战略部署，持续提升
公司开发能级和核心竞争力，注重规划和开发统筹、招商和服务并重、建设和管理同
步，更好构建硬核产业生态链，打造高品质的新型产业城市。并且，全力对接引领区
建设各项战略任务，抓住机遇、乘势而上，谋定快动、实干作为。
一要坚定信心、全力以赴，确保全面完成年度指标任务
销售方面，下半年重点做好碧云尊邸二期的预售，在取得预售许可证后，
适时启动二期销售；按期推动碧云壹零车位的销售，此外持续推动OfficePark金海园
、由度申江园（34-06）的销售工作。
租赁方面，力争完成年度租赁收入16.80亿元的财务收支预算指标。
二要提升战略招商力度，加快构建闭环生态
做好战略招商、精准招商，推动一批规模化产业项目实质性落地。围绕5G
创新产业，聚焦产业龙头，积极推动智能网联汽车电子创新中心、区块链全球创新中
心、大学科技园等项目落户。围绕新能源汽车产业，聚焦T68等产业基地，推动智能
动力研发中心等项目落户。围绕智能制造行业，推动光学显示技术、疫苗研发中心等
项目落户。围绕南区综保区，利用政策优势，聚焦半导体材料、生物医药等产业，引
进项目落户。做好定制租赁，与客户具体的需求对接，力争超高清影视制作基地项目
在三季度落地。
加强招﹣投﹣孵/服联动，积极探索产业服务的新模式。加速发展孵化器业
务，自营金桥创新坊力争首个孵化器空间（金领之都）交付运营，年内取得浦东新区
孵化器认定。
三要继续推动规划调整，激活区域发展空间
推动庄臣地块、08街坊规划调整，持续推动金桥B单元整体规划编制工作；
优化整合土地资源，提高市场化获取土地资源的能力。
四要全速推进金桥城市副中心和金色中环发展带建设，打造精品建筑
对照目标计划和进度节点，切实抓好金桥壹中心、4-02地块等在建项目工
程进度；有序推进T29中移动研究院、金桥智造金港园改扩建等新建、拟建项目；着
力落实碧云焕新计划，打造更有温度的人文城市，彰显城市软实力。
五要在夯实公司主业的基础上，加快推进公司战略转型
重点布局服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务，持续发力，加速公
司从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。做好新的服务
公寓项目的开业筹备，力争年内（试）营业。智能制造基金尽快完成工商注册、中基
协产品备案等各项工作，力争三季度正式运作，年内实现投资。
下半年，公司将在浦发改革开放再出发的背景下，充分利用国内国际两个
市场，在浦东构建国内大循环中心节点和国内国际双循环战略链接中发挥应有作用，
为浦东建设社会主义现代化建设引领区再立新功。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、外部环境不稳定不确定因素较多，经济形势复杂严峻
当前及未来一个时期外部环境中不稳定不确定因素较多，存在不少可能冲
击国内经济发展的风险隐患，新冠肺炎疫情全球大流行影响深远，经济形势复杂严峻
，可能持续低迷。公司将加大对内资企业尤其是5G产业的招商力度，参与国内大循环
，形成国内国际双循环相互促进的新发展格局。
2、宏观调控、行业政策风险及对策
本报告前文已提到国家稳妥实施的房地产长效机制，以及近期上海楼市调
控新政叠加推出。为此，公司将继续秉承产城融合的发展理念，坚持“以城促产、以
产兴城、以业聚人”的发展思路，以打造“产业城区综合开发运营商”为目标，作为
金桥城市副中心以及“金色中环发展带”建设的主力军，形成从规划–建设–运营–
服务（孵化/投资）的完整生态体系，打造一批具有产业特色的高品质产城融合魅力
城区新样板。
3、经营风险及对策
随着公司持续开发，土地储备资源逐渐减少。为此，公司将积极参与土地
竞买，增加土地储备，夯实发展后劲；并且紧抓金桥城市副中心建设契机，加大二次
开发力度，注重存量资源的能级提升、价值提升。同时，开展招投孵联动、品牌输出
，打开向“房地产＋”转型升级的通道，进一步改善业务结构，实现轻重资产融合发
展。
4、财务风险及对策
公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券、非金融企业债务融资
工具等。在进行组建产业基金、产业股权投资以及加大精品载体开发力度、打造高品
质新城之时，资金需求增加，可能导致资金压力较大。为此，公司将力争持有物业租
金收入稳定增长，并根据市场情况适时择机减持存量金融资产，拓宽融资渠道，来满
足未来发展需求。
四、报告期内核心竞争力分析
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成
”开发能力。主要体现在以下方面：
1、区域开发能力
公司在30年的开发、运营金桥产业园区及碧云国际社区上积累了丰富的经
验，并已在这一领域树立了品牌优势，主要表现为以金桥产业园区为核心，吸引了龙
头企业入驻，打造特色产业基地，搭建产业功能平台，为入驻企业在早期市场开拓、
上下游产业链对接等方面提供协调对接服务，推动产业集聚发展，同时配之以较为完
善的国际社区的开发建设，聚集高端人才，并且始终坚持高水平规划、高品质建设、
高质量运营。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色
的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、
研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。
2、专业管理团队
经过30年的积累，公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的
专业人才队伍，为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。这支管理团队拥有专
业化的运营能力，具有在精细化管理与优化服务上的优势。
3、稳健经营能力
经过30年的经营发展，公司拥有产业地产、办公楼、住宅、商铺以及教育
、休闲配套等各类投资性物业约303.74万㎡。公司仍将保持高强度开发，打造高品质
城区。这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入，是公司在未来竞争中的
宝贵资源，为公司稳健持续经营奠定了良好的物质基础。
多年来，公司的负债率一直保持在合理水平，主体信用评级持续保持AAA。
公司通过内部控制常态化管理，对风险进行事前防范、事中控制、事后监
督和反馈纠正，加强内控管理、有效防范各类风险，强化内部控制监督检查，优化内
部控制环境，提升内控管理水平，内控体系建设卓有成效，帮助公司健康发展，促进
公司战略目标实现。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司经营工作在董事会的领导下，疫情防控和经济发展双管齐下
，全情投入区域开发建设，成功打赢防疫阻击战和经济保卫战。
1、主要指标完成情况
2020年，面对新冠疫情和经济下滑双重压力，公司主动应对、积极作为，
努力推动公司经营平稳发展，交出了出色答卷。2020年，公司实现资产总额300.30亿
元，同比增长22.05%，归属于上市公司股东的所有者权益107.60亿元，同比增长8.41
%；实现营业总收入35.93亿元，同比增长7.18%，归属于上市公司股东的净利润11.08
亿元，同比增长2.10%；基本每股收益0.9869元，同比增长2.10%；加权平均净资产收
益率10.67%。
截至2020年末，公司持有的各类经营性物业约270万㎡，总体出租率80.71%
（不含酒店），同比基本持平。
2、坚决贯彻疫情防控部署，打赢防疫阻击战，运营能力经受巨大考验
新冠疫情是对公司运营能力的一次磨砺。疫情爆发后，公司及时部署各项
防控举措，对每个地块、楼栋、企业实现网格化精细管控，覆盖到公司全部服务对象
（实体企业超过500家，商铺近100家，住户超过1000户，服务式公寓住客超过600名
），确保防疫“无死角”。疫情爆发过后，为帮助企业复工复产，公司主动承担国有
上市公司的社会责任，对符合条件的园区和楼宇内受新冠疫情影响、生产经营活动遇
到困难的部分非国有中小企业给予免收2020年2、3、4月份租金的扶持，合计金额约1
.35亿元，没有对公司2020年度的业绩产生较大影响。在疫情防控进入常态化以后，
也没有松懈，时刻绷紧疫情防控这根弦。最终，公司打赢了防疫阻击战，运营能力经
受住了巨大考验。
3、紧抓5G和新基建机遇，打造国际一流产业集群，重点载体招商取得突破
金桥5G产业生态园在芯片器件、系统设备和应用服务等领域已形成了较为
完整的产业链，集聚了诸多业内头部企业。由度金闽园的出租＋预租率已近80%。金
桥智造金港园（原诺基亚厂区），发挥5G＋优势，先后引入中国信通院、咪咕视讯等
项目，两年实现满租。
南区综保区围绕汽车零部件、关键半导体材料和高端机械制造研发和产业
化，已经集聚了一批骨干企业，出租＋预租率首次超过50%。
4、全力推进区域开发建设，积极打造高品质新城区
2020年是浦东新区倍增行动、金色中环建设的发力年，公司按照“运营一
批、建设一批、储备一批”的总体思路，全力推动20多个工程建设的滚动策划、开发
建设。
产业载体项目，（1）由度金港园（原名31-02地块由度工坊Ⅲ期）于11月
底完成竣工备案，很快被中移动上海研究院整体预订；
（2）Office Park金科园（原名4-02地块由度智谷项目）按照进度计划有
序推进，基本完成年度节点；
（3）29-04地块中移动上海研究院定制项目，年底顺利取得规划许可证；
（4）由度金闽园6号楼装修工程竣工并移交华为，作为其第五大板块车联
网总部，已集聚1800名核心研发员工；
（5）北郊未来产业园核心区I期（183亩）新材料创新基地东、南、北区项
目建设（除南、北区地下室外）已完成竣工备案。
商办及城市功能配套项目，（1）金桥壹中心（17B-06超高层）项目，11月
作为“金色中环”首发项目实现桩基开工，12月底取得地上部分的施工许可证；
（2）Office Park金海园（原名T3-5 OFFICE PARKⅡ地铁板块项目）于8月
底完成竣工备案，11月正式开园并集中签约一批重点项目；
（3）碧云尊邸（S11地块住宅）项目按照进度计划有序推进，2021年2月完
成竣工备案；
（4）啦啦宝都商业综合体项目于10月底完成竣工备案，11月移交日方。
公司深度参与金桥城市副中心规划编制，高度重视存量用地盘活工作，初
步形成核心区4.5㎞2内自持地块的梳理及开发建议。其中，庄臣三角区开发划入一期
规划，持续推动08街坊（家乐福＋休闲中心）规划调整，已启动国际方案征集工作。
5、积极打造优异运营能力，品牌影响力逐步增强
面对疫情冲击，S11地块碧云尊邸、临港碧云壹零两个项目同期开盘，公司
积极应对，并取得优异成绩。碧云尊邸项目1期160套房源开盘，短时间内全部售罄。
碧云壹零项目实现逆势突破，1-4期各期房源全部清盘。“碧云”品牌受到市场极大
追捧。
北郊未来产业园核心区I期（183亩）新材料创新基地东、南、北区项目建
设（除南、北区地下室外）完成竣工备案后，招商取得重大突破。推出后，获得市场
高度认可，至2020年底已出租面积1.13万㎡，已有意向客户预约销售面积约1.18万㎡
。
6、推动“十四五”战略规划编制工作，构建招–投–服闭环科创生态
公司将按照“深耕浦东、走向市场”的发展思路，重点围绕金桥城市副中
心建设、浦东区域开发和硬核产业发展，以打造“产城融合新标杆”为愿景，以“产
业创新社区＋碧云国际社区”为硬核产品，聚焦“城区开发与销售＋运营服务＋产业
投资”三大板块，着力提升战略引领、开发建设、运营管理、投资创新四大能力，以
高品质、最有温度、可阅读的产业社区和国际社区为承载，着力打造成为国际一流的
“产业城区综合开发运营商”。
浦东智能制造产业投资基金的组建工作取得新进展。2020年7月新设的盛盎
基金管理公司已完成基金管理人登记，已累计储备近30个智能制造领域的拟投项目。
另一方面，公司成立产业孵化及服务团队，初步形成产业服务及孵化器业务方案。
7、资金筹集渠道多样化，信用等级保持AAA级
全年银行间融资完成34笔，共计62.3亿元，加权平均利率3.9%。择机发行1
2亿元超短融和9亿元五年期中期票，其中超短融发行利率最低1.53%，中期票据发行
利率3.28%，均为同期新区同行业最低利率水平。创新融资渠道，通过应收账款保理
方式，获取短期融资9.9亿元。2020年公司主体信用等级依然为行业最好AAA级水平。
二、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要指出，实施房地产市场平稳健
康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。政策基本面依然“稳”字当头。
1、实施房地产市场平稳健康发展长效机制给房地产行业带来巨大变革
房地产市场将长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持合
理自住需求，遏制投资投机性需求，短期调控与长效机制紧密衔接。人口流入多、房
价高的城市只有加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，才能达到
职住平衡，促进房地产与实体经济均衡发展。
2、住房租赁市场在超大特大城市、都市圈将会迅猛发展
在各地吸引人才政策的大力推动下，住房租赁市场已进入快速成长期，并
且向精细化运营方向发生转变，在标准化、品牌化、多样化方面具有特色的房企将率
先规模化，拔得头筹。
3、园区地产开发进入新时代
产业园区开始城市化进程，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，园
区经济与城区经济逐渐走向融合。产业园区的盈利模式、运营模式发生改变，从原先
开发模式走向运营模式，只有自持物业资产，才能保持后续园区品质管理、准确一贯
的产业定位，有利于培育先进产业集群、落地地区产业规划等，促进园区内生价值的
提升。产业园区的发展由“拼政策”进入“拼服务”阶段，依托自有资源，直接面向
企业提供多元化服务，包括：空间载体服务、基础设施服务、公共设备设施服务、物
业及城市配套服务、园区文化构建服务。产业园区的盈利模式也由传统的“物业租售
模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变，由园区开发运营企业通过成立产业
投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。
(二)公司发展战略
公司的核心品牌是“金桥”、“碧云”，硬核产品是“产业创新社区”和
“碧云国际社区”。
公司结合上海自贸区、科创中心、国内国际双循环的战略链接等国家战略
，紧抓金桥开发区城市副中心建设契机，提升资源价值，拓展转型发展的途径，逐步
实现资源、资产、资本的良性循环。
公司未来将继续秉承产城融合的发展理念，坚持“以城促产、以产兴城、
以业聚人”的发展思路，以打造“产业城区综合开发运营商”为目标，以“城区开发
与销售＋运营服务＋产业投资”为三大版块，形成从规划–建设–运营–服务（孵化
/投资）的完整生态体系，打造一批具有产业特色的高品质产城融合魅力城区新样板
。
(三)经营计划
2021年是公司“十四五”战略规划的启动年，更是公司谋篇布局、推动金
桥城市副中心建设和自身转型发展的关键年。公司作为金桥城市副中心以及“金色中
环”建设的主力军，按照“三年出形象、同步出功能、‘十四五’基本建成”的目标
，对标最高标准、最好水平，实现高质量发展，努力成为有核心竞争力的市场主体。
1、主要目标
公司各项经营指标继续保持稳健发展态势。从现金流入看，预计2021年总
现金流入约99.52亿元（不含债务融资），其中销售收入46.70亿元，租赁收入16.80
亿元，投资性收入35.90亿元。从现金流出看，预计2021年总现金流出约111.45亿元
（不含归还的融资本金），其中开发建设支出17.72亿元、项目储备支出62亿元、经
营成本4.30亿元、销售、管理费用1.54亿元、税金支出13.72亿元、投资性支出5.09
亿元、筹资性支出7.08亿元。全年收支逆差11.93亿元。
2、重点工作
围绕2021年工作目标，进一步攻坚克难，抓好落实，确保各项工作达到年
度目标要求，为转型与可持续发展打好坚实基础。
（1）全力以赴推动拿地与规划调整，拓展发展空间
一是加强资源储备，力争在浦东范围内获取至少1幅住宅用地，确保“十四
五”后期经营稳健发展。二是完善规划编制。持续参与金桥城市副中心规划、B单元
规划编制工作；积极推进庄臣地块、08街坊规划调整。
（2）针对重点项目加大营销力度，确保损益与资金安排
一是销售项目。碧云尊邸项目Ⅰ期力争年内取得入住许可证、完成交房，
Ⅱ期力争三季度前取得预售许可证实现开盘；由度申江园（34-06）力争年内确定优
质客户、完成房屋交易；Office Park金海园项目积极做好客户储备，取得实质性销
售进展；北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目积极拓展客户储备，全力
以赴推动项目租赁和销售工作。
二是出租项目。加大招商力度，积极推动久金办公、Office Park金湘园、
由度金闽园、Office Park金海园等重点项目租赁。
（3）加快项目建设进度，打造精品建筑
2021年重点推动金桥壹中心（17B-06地块）、中移动上海研究院（29-04地
块）、金桥智造金港园Ⅰ期、富展地块、万度力地块、38#和庄臣地块等13个工程项
目（不含装修）前期及开工建设；Office Park金科园（4-02地块）项目按计划节点
推进，碧云尊邸项目确保一季度竣工。
（4）加强谋划，切实找准转型路径
按照“做强本部、做大子公司、做实新兴业务”的战略构想，重点做好四
方面布局：一是物业管理，作为公司未来重点培育业务，以逐步做大做强为目标，年
内主要做好团队、制度和体系建设，明确运营管理模式，体现市场竞争力；二是酒店
拓展业务，要在浦东新区范围内实现服务式公寓业务“走出去”，积极尝试获取外部
资源，输出管理及品牌；三是产业基金，盛盎基金公司年内要积极储备优质项目，确
保智能制造基金一期实质性运作，实现一定数量的项目投资；四是产业服务，探索建
立孵化器运作机制，聚焦智能制造、5G等金桥主导产业，集聚10家以上在孵企业或创
业团队，力争取得区级孵化器认定。
（5）练好内功，强化公司内部管理
一是做好资产运营工作，拟订2022-2024年物业定价体系，对于重点物业结
合市场情况适时修订营销价格。二是做好VI系统建设，强化品牌管理，年内完成公司
整体VI系统设计，包括整体视觉方案和识别管理手册。三是做好融资工作，年内探索
融资渠道，拓展多元化直接融资业务。
(四)可能面对的风险
1、外部环境不稳定不确定因素较多，经济形势复杂严峻
当前及未来一个时期，外部环境中不稳定不确定因素较多，存在不少可能
冲击国内经济发展的风险隐患，新冠肺炎疫情全球大流行影响深远，经济形势复杂严
峻，可能持续低迷。公司将加大对内资企业尤其是5G产业的招商力度，参与国内大循
环，形成国内国际双循环相互促进的新发展格局。
2、宏观调控、行业政策风险及对策
本报告前文《行业情况说明》已提到国家稳妥实施的房地产长效机制，以
及近期上海楼市调控新政叠加推出。为此，公司将继续秉承产城融合的发展理念，坚
持“以城促产、以产兴城、以业聚人”的发展思路，以打造“产业城区综合开发运营
商”为目标，作为金桥城市副中心以及“金色中环发展带”建设的主力军，形成从规
划–建设–运营–服务（孵化/投资）的完整生态体系，打造一批具有产业特色的高
品质产城融合魅力城区新样板。
3、经营风险及对策
随着公司持续开发，土地储备资源逐渐减少。为此，公司将积极参与土地
竞买，增加土地储备，夯实发展后劲；并且紧抓金桥城市副中心建设契机，加大二次
开发力度，注重存量资源的能级提升、价值提升。同时，开展招投孵联动、品牌输出
，打开向“房地产＋”转型升级的通道，进一步改善业务结构，实现轻重资产融合发
展。
4、财务风险及对策
公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券、非金融企业债务融资
工具。在进行组建产业基金、产业股权投资以及加大精品载体开发力度、打造高品质
新城之时，资金需求增加，可能导致资金压力较大。为此，公司将力争持有物业租金
收入稳定增长，并根据市场情况适时择机减持可供出售金融资产，拓宽融资渠道，来
满足未来发展需求。
三、报告期内核心竞争力分析
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成
”开发能力。主要体现在以下方面：
1、区域开发能力
公司在30年的开发、运营金桥产业园区及碧云国际社区上积累了丰富的经
验，并已在这一领域树立了品牌优势，主要表现为以金桥产业园区为核心，吸引了龙
头企业入驻，打造特色产业基地，搭建产业功能平台，为入驻企业在早期市场开拓、
上下游产业链对接等方面提供协调对接服务，推动产业集聚发展，同时配之以较为完
善的国际社区的开发建设，聚集高端人才，并且始终坚持高水平规划、高品质建设、
高质量运营。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色
的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、
研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。
2、专业管理团队
经过30年的积累，公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的
专业人才队伍，为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。这支管理团队拥有专
业化的运营能力，具有在精细化管理与优化服务上的优势。
3、稳健经营能力
经过30年的经营发展，公司拥有产业地产、办公楼、住宅、商铺以及教育
、休闲配套等各类投资性物业约270万㎡。公司仍在继续加大投资性物业的建设和经
营力度。这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入，是公司在未来竞争中
的宝贵资源，为公司稳健持续经营奠定了良好的物质基础。
多年来，公司的负债率一直保持在合理水平，主体信用评级持续保持AAA。
公司通过内部控制常态化管理，对风险进行事前防范、事中控制、事后监
督和反馈纠正，加强内控管理、有效防范各类风险，强化内部控制监督检查，优化内
部控制环境，提升内控管理水平，内控体系建设卓有成效，保障公司健康发展，促进
公司战略目标实现。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理，包
括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管
理和增值服务。主营业务主要集中在房地产业，并在服务公寓、物业管理、基金投资
、产业服务等领域持续发力，加快推进公司战略转型，从传统房地产开发商向城市综
合运营服务商和产业组织服务商转型。公司采取租售结合、以租为主、招﹣投﹣孵/
服联动的经营模式。
（二）行业情况
2020年12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出2021年工作的八
项重点任务，其中之一就是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康
发展，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强
化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制
，保持房地产市场平稳运行。
2021年以来，上海市切实履行城市主体责任，加大调控和监管力度，叠加
推出系列楼市调控新政，严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，有针对性地对一
些新的炒房领域进行重点打击。多城多地持续出台调控新政，反映出今后房地产市场
调控继续从严的取向。
上海产业园区市场二季度净吸纳量继续稳健反弹。市场需求的主要来源依
然为医疗健康、软件服务和5G通信等行业。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司经营工作在董事会的领导下，面对复杂多变的经济形
势、政策环境和严峻挑战，严格按照全年经营工作计划，保持高强度开发，持续构建
“招﹣投﹣孵/服”产业生态，经营业绩稳中有升，出租率整体有所提高。
1、主要指标完成情况
上半年，现金流入20.12亿元，经营性现金流入12.23亿元；其中，租赁收
入8.7亿元，同比增长32%，销售收入2.61亿元。现金支出18.22亿元。其中，开发建
设支出8.80亿元，税金支出5.61亿元。
2、物业出租率全面恢复至疫情前水平
截至上半年末，公司持有的各类物业总体出租率达82%（不含酒店），已恢
复至疫情前水平。其中，厂房出租率73%，住宅出租率95%，研发楼出租率72%，办公
楼出租率85%（不含OfficePark金海园），商业出租率94%。
3、紧紧围绕金桥优势产业，做好精准招商、战略招商，打造金桥硬核产业
集群。
作为区域开发平台公司，公司继续担纲开发区产业发展主力，全力打造金
桥“未来车”、“智能造”和“数据港”等硬核产业集群。金桥5G特色产业园新引入
一批重点项目，包括半导体材料、4K超高清影棚、卫星通讯等。一批新能源汽车产业
链优质项目新落户，包括纯电动高级跑车、智能动力等。金桥综保区快速发展，依托
政策红利，全面开展精准招商，上半年新落户及扩租8个项目，新增租赁面积8万㎡。
4、保持高强度开发，打造高品质城区
啦啦宝都商业综合体于2021年4月28日开业，开业以来单日客流峰值达5.65
万人次，成为浦东网红打卡地。
金桥壹中心项目、4-02由度智谷项目、29/30-02诺西地块改扩建项目、轨
交14号线地下链接通道等重点项目如期推进。29-04中移动研究院项目，启动施工招
标。
总建筑面积约52.6万㎡的庄臣三角区规划草案已公示，预计三季度方案可
获批。总建筑面积约35.4万㎡的08街坊（家乐福＋休闲中心）已基本完成国际方案征
集工作。金桥B单元规划草案已公示，落实了公司产业定位等需求。
5、精进运营能力，提升服务品质，厚植品牌内涵
新金桥广场公司又承接了张江国际社区人才公寓项目，酒店公寓品牌获得
市场认可，目前在管公寓套数已超过1600套。碧云尊邸项目，开展第二批次预售房源
的预售许可证报批工作。临港碧云壹零项目，完成车位及商铺销售方案备案。
6、新兴业务布局全面铺开
上半年，公司持续发力，不断优化、打造与“产业城区综合开发运营商”
定位相符合的综合服务能力。
由公司牵头组建的浦东智能制造基金一期10亿元已到位，目前工商注册过
程中；上半年盛盎公司取得中基协基金管理人资质，储备项目60余个，覆盖新能源汽
车、车联网、新材料、半导体器件、智能制造等领域。
以“金桥创新坊”为品牌，形成孵化器业务发展方案，以上海由宏企业管
理有限公司作为运营主体，逐渐布局做大孵化器业务。
7、疫情防控不放松，严格落实各项工作部署
疫苗接种工作。在完成公司员工疫苗接种基础上，全面动员，推进所属物
业内483家企业、约2.5万职业人群的疫苗接种工作。借力洋泾街道卫生中心丰富的医
疗资源，推出疫苗接种便利化举措，将疫苗车开到工作园区，极大地方便了园区工作
人员就近接种疫苗；协调各方力量，加设“夜场疫苗”，方便碧云国际社区居民夜间
注射；对园区企业逐家上门宣讲，做到宣传覆盖，广泛发动。
社区防控工作。公司对各物业的疫情防控严格管理，从细、从严做好现场
各项常态疫情防控的管理工作。
下半年主要工作：
下半年，公司将继续围绕浦东金色中环、倍增行动等战略部署，持续提升
公司开发能级和核心竞争力，注重规划和开发统筹、招商和服务并重、建设和管理同
步，更好构建硬核产业生态链，打造高品质的新型产业城市。并且，全力对接引领区
建设各项战略任务，抓住机遇、乘势而上，谋定快动、实干作为。
一要坚定信心、全力以赴，确保全面完成年度指标任务
销售方面，下半年重点做好碧云尊邸二期的预售，在取得预售许可证后，
适时启动二期销售；按期推动碧云壹零车位的销售，此外持续推动OfficePark金海园
、由度申江园（34-06）的销售工作。
租赁方面，力争完成年度租赁收入16.80亿元的财务收支预算指标。
二要提升战略招商力度，加快构建闭环生态
做好战略招商、精准招商，推动一批规模化产业项目实质性落地。围绕5G
创新产业，聚焦产业龙头，积极推动智能网联汽车电子创新中心、区块链全球创新中
心、大学科技园等项目落户。围绕新能源汽车产业，聚焦T68等产业基地，推动智能
动力研发中心等项目落户。围绕智能制造行业，推动光学显示技术、疫苗研发中心等
项目落户。围绕南区综保区，利用政策优势，聚焦半导体材料、生物医药等产业，引
进项目落户。做好定制租赁，与客户具体的需求对接，力争超高清影视制作基地项目
在三季度落地。
加强招﹣投﹣孵/服联动，积极探索产业服务的新模式。加速发展孵化器业
务，自营金桥创新坊力争首个孵化器空间（金领之都）交付运营，年内取得浦东新区
孵化器认定。
三要继续推动规划调整，激活区域发展空间
推动庄臣地块、08街坊规划调整，持续推动金桥B单元整体规划编制工作；
优化整合土地资源，提高市场化获取土地资源的能力。
四要全速推进金桥城市副中心和金色中环发展带建设，打造精品建筑
对照目标计划和进度节点，切实抓好金桥壹中心、4-02地块等在建项目工
程进度；有序推进T29中移动研究院、金桥智造金港园改扩建等新建、拟建项目；着
力落实碧云焕新计划，打造更有温度的人文城市，彰显城市软实力。
五要在夯实公司主业的基础上，加快推进公司战略转型
重点布局服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务，持续发力，加速公
司从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。做好新的服务
公寓项目的开业筹备，力争年内（试）营业。智能制造基金尽快完成工商注册、中基
协产品备案等各项工作，力争三季度正式运作，年内实现投资。
下半年，公司将在浦发改革开放再出发的背景下，充分利用国内国际两个
市场，在浦东构建国内大循环中心节点和国内国际双循环战略链接中发挥应有作用，
为浦东建设社会主义现代化建设引领区再立新功。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、外部环境不稳定不确定因素较多，经济形势复杂严峻
当前及未来一个时期外部环境中不稳定不确定因素较多，存在不少可能冲
击国内经济发展的风险隐患，新冠肺炎疫情全球大流行影响深远，经济形势复杂严峻
，可能持续低迷。公司将加大对内资企业尤其是5G产业的招商力度，参与国内大循环
，形成国内国际双循环相互促进的新发展格局。
2、宏观调控、行业政策风险及对策
本报告前文已提到国家稳妥实施的房地产长效机制，以及近期上海楼市调
控新政叠加推出。为此，公司将继续秉承产城融合的发展理念，坚持“以城促产、以
产兴城、以业聚人”的发展思路，以打造“产业城区综合开发运营商”为目标，作为
金桥城市副中心以及“金色中环发展带”建设的主力军，形成从规划–建设–运营–
服务（孵化/投资）的完整生态体系，打造一批具有产业特色的高品质产城融合魅力
城区新样板。
3、经营风险及对策
随着公司持续开发，土地储备资源逐渐减少。为此，公司将积极参与土地
竞买，增加土地储备，夯实发展后劲；并且紧抓金桥城市副中心建设契机，加大二次
开发力度，注重存量资源的能级提升、价值提升。同时，开展招投孵联动、品牌输出
，打开向“房地产＋”转型升级的通道，进一步改善业务结构，实现轻重资产融合发
展。
4、财务风险及对策
公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券、非金融企业债务融资
工具等。在进行组建产业基金、产业股权投资以及加大精品载体开发力度、打造高品
质新城之时，资金需求增加，可能导致资金压力较大。为此，公司将力争持有物业租
金收入稳定增长，并根据市场情况适时择机减持存量金融资产，拓宽融资渠道，来满
足未来发展需求。
四、报告期内核心竞争力分析
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成
”开发能力。主要体现在以下方面：
1、区域开发能力
公司在30年的开发、运营金桥产业园区及碧云国际社区上积累了丰富的经
验，并已在这一领域树立了品牌优势，主要表现为以金桥产业园区为核心，吸引了龙
头企业入驻，打造特色产业基地，搭建产业功能平台，为入驻企业在早期市场开拓、
上下游产业链对接等方面提供协调对接服务，推动产业集聚发展，同时配之以较为完
善的国际社区的开发建设，聚集高端人才，并且始终坚持高水平规划、高品质建设、
高质量运营。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色
的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、
研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。
2、专业管理团队
经过30年的积累，公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的
专业人才队伍，为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。这支管理团队拥有专
业化的运营能力，具有在精细化管理与优化服务上的优势。
3、稳健经营能力
经过30年的经营发展，公司拥有产业地产、办公楼、住宅、商铺以及教育
、休闲配套等各类投资性物业约303.74万㎡。公司仍将保持高强度开发，打造高品质
城区。这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入，是公司在未来竞争中的
宝贵资源，为公司稳健持续经营奠定了良好的物质基础。
多年来，公司的负债率一直保持在合理水平，主体信用评级持续保持AAA。
公司通过内部控制常态化管理，对风险进行事前防范、事中控制、事后监
督和反馈纠正，加强内控管理、有效防范各类风险，强化内部控制监督检查，优化内
部控制环境，提升内控管理水平，内控体系建设卓有成效，帮助公司健康发展，促进
公司战略目标实现。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司经营工作在董事会的领导下，疫情防控和经济发展双管齐下
，全情投入区域开发建设，成功打赢防疫阻击战和经济保卫战。
1、主要指标完成情况
2020年，面对新冠疫情和经济下滑双重压力，公司主动应对、积极作为，
努力推动公司经营平稳发展，交出了出色答卷。2020年，公司实现资产总额300.30亿
元，同比增长22.05%，归属于上市公司股东的所有者权益107.60亿元，同比增长8.41
%；实现营业总收入35.93亿元，同比增长7.18%，归属于上市公司股东的净利润11.08
亿元，同比增长2.10%；基本每股收益0.9869元，同比增长2.10%；加权平均净资产收
益率10.67%。
截至2020年末，公司持有的各类经营性物业约270万㎡，总体出租率80.71%
（不含酒店），同比基本持平。
2、坚决贯彻疫情防控部署，打赢防疫阻击战，运营能力经受巨大考验
新冠疫情是对公司运营能力的一次磨砺。疫情爆发后，公司及时部署各项
防控举措，对每个地块、楼栋、企业实现网格化精细管控，覆盖到公司全部服务对象
（实体企业超过500家，商铺近100家，住户超过1000户，服务式公寓住客超过600名
），确保防疫“无死角”。疫情爆发过后，为帮助企业复工复产，公司主动承担国有
上市公司的社会责任，对符合条件的园区和楼宇内受新冠疫情影响、生产经营活动遇
到困难的部分非国有中小企业给予免收2020年2、3、4月份租金的扶持，合计金额约1
.35亿元，没有对公司2020年度的业绩产生较大影响。在疫情防控进入常态化以后，
也没有松懈，时刻绷紧疫情防控这根弦。最终，公司打赢了防疫阻击战，运营能力经
受住了巨大考验。
3、紧抓5G和新基建机遇，打造国际一流产业集群，重点载体招商取得突破
金桥5G产业生态园在芯片器件、系统设备和应用服务等领域已形成了较为
完整的产业链，集聚了诸多业内头部企业。由度金闽园的出租＋预租率已近80%。金
桥智造金港园（原诺基亚厂区），发挥5G＋优势，先后引入中国信通院、咪咕视讯等
项目，两年实现满租。
南区综保区围绕汽车零部件、关键半导体材料和高端机械制造研发和产业
化，已经集聚了一批骨干企业，出租＋预租率首次超过50%。
4、全力推进区域开发建设，积极打造高品质新城区
2020年是浦东新区倍增行动、金色中环建设的发力年，公司按照“运营一
批、建设一批、储备一批”的总体思路，全力推动20多个工程建设的滚动策划、开发
建设。
产业载体项目，（1）由度金港园（原名31-02地块由度工坊Ⅲ期）于11月
底完成竣工备案，很快被中移动上海研究院整体预订；
（2）Office Park金科园（原名4-02地块由度智谷项目）按照进度计划有
序推进，基本完成年度节点；
（3）29-04地块中移动上海研究院定制项目，年底顺利取得规划许可证；
（4）由度金闽园6号楼装修工程竣工并移交华为，作为其第五大板块车联
网总部，已集聚1800名核心研发员工；
（5）北郊未来产业园核心区I期（183亩）新材料创新基地东、南、北区项
目建设（除南、北区地下室外）已完成竣工备案。
商办及城市功能配套项目，（1）金桥壹中心（17B-06超高层）项目，11月
作为“金色中环”首发项目实现桩基开工，12月底取得地上部分的施工许可证；
（2）Office Park金海园（原名T3-5 OFFICE PARKⅡ地铁板块项目）于8月
底完成竣工备案，11月正式开园并集中签约一批重点项目；
（3）碧云尊邸（S11地块住宅）项目按照进度计划有序推进，2021年2月完
成竣工备案；
（4）啦啦宝都商业综合体项目于10月底完成竣工备案，11月移交日方。
公司深度参与金桥城市副中心规划编制，高度重视存量用地盘活工作，初
步形成核心区4.5㎞2内自持地块的梳理及开发建议。其中，庄臣三角区开发划入一期
规划，持续推动08街坊（家乐福＋休闲中心）规划调整，已启动国际方案征集工作。
5、积极打造优异运营能力，品牌影响力逐步增强
面对疫情冲击，S11地块碧云尊邸、临港碧云壹零两个项目同期开盘，公司
积极应对，并取得优异成绩。碧云尊邸项目1期160套房源开盘，短时间内全部售罄。
碧云壹零项目实现逆势突破，1-4期各期房源全部清盘。“碧云”品牌受到市场极大
追捧。
北郊未来产业园核心区I期（183亩）新材料创新基地东、南、北区项目建
设（除南、北区地下室外）完成竣工备案后，招商取得重大突破。推出后，获得市场
高度认可，至2020年底已出租面积1.13万㎡，已有意向客户预约销售面积约1.18万㎡
。
6、推动“十四五”战略规划编制工作，构建招–投–服闭环科创生态
公司将按照“深耕浦东、走向市场”的发展思路，重点围绕金桥城市副中
心建设、浦东区域开发和硬核产业发展，以打造“产城融合新标杆”为愿景，以“产
业创新社区＋碧云国际社区”为硬核产品，聚焦“城区开发与销售＋运营服务＋产业
投资”三大板块，着力提升战略引领、开发建设、运营管理、投资创新四大能力，以
高品质、最有温度、可阅读的产业社区和国际社区为承载，着力打造成为国际一流的
“产业城区综合开发运营商”。
浦东智能制造产业投资基金的组建工作取得新进展。2020年7月新设的盛盎
基金管理公司已完成基金管理人登记，已累计储备近30个智能制造领域的拟投项目。
另一方面，公司成立产业孵化及服务团队，初步形成产业服务及孵化器业务方案。
7、资金筹集渠道多样化，信用等级保持AAA级
全年银行间融资完成34笔，共计62.3亿元，加权平均利率3.9%。择机发行1
2亿元超短融和9亿元五年期中期票，其中超短融发行利率最低1.53%，中期票据发行
利率3.28%，均为同期新区同行业最低利率水平。创新融资渠道，通过应收账款保理
方式，获取短期融资9.9亿元。2020年公司主体信用等级依然为行业最好AAA级水平。
二、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
国家“十四五”规划和2035年远景目标纲要指出，实施房地产市场平稳健
康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。政策基本面依然“稳”字当头。
1、实施房地产市场平稳健康发展长效机制给房地产行业带来巨大变革
房地产市场将长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持合
理自住需求，遏制投资投机性需求，短期调控与长效机制紧密衔接。人口流入多、房
价高的城市只有加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，才能达到
职住平衡，促进房地产与实体经济均衡发展。
2、住房租赁市场在超大特大城市、都市圈将会迅猛发展
在各地吸引人才政策的大力推动下，住房租赁市场已进入快速成长期，并
且向精细化运营方向发生转变，在标准化、品牌化、多样化方面具有特色的房企将率
先规模化，拔得头筹。
3、园区地产开发进入新时代
产业园区开始城市化进程，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，园
区经济与城区经济逐渐走向融合。产业园区的盈利模式、运营模式发生改变，从原先
开发模式走向运营模式，只有自持物业资产，才能保持后续园区品质管理、准确一贯
的产业定位，有利于培育先进产业集群、落地地区产业规划等，促进园区内生价值的
提升。产业园区的发展由“拼政策”进入“拼服务”阶段，依托自有资源，直接面向
企业提供多元化服务，包括：空间载体服务、基础设施服务、公共设备设施服务、物
业及城市配套服务、园区文化构建服务。产业园区的盈利模式也由传统的“物业租售
模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变，由园区开发运营企业通过成立产业
投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。
(二)公司发展战略
公司的核心品牌是“金桥”、“碧云”，硬核产品是“产业创新社区”和
“碧云国际社区”。
公司结合上海自贸区、科创中心、国内国际双循环的战略链接等国家战略
，紧抓金桥开发区城市副中心建设契机，提升资源价值，拓展转型发展的途径，逐步
实现资源、资产、资本的良性循环。
公司未来将继续秉承产城融合的发展理念，坚持“以城促产、以产兴城、
以业聚人”的发展思路，以打造“产业城区综合开发运营商”为目标，以“城区开发
与销售＋运营服务＋产业投资”为三大版块，形成从规划–建设–运营–服务（孵化
/投资）的完整生态体系，打造一批具有产业特色的高品质产城融合魅力城区新样板
。
(三)经营计划
2021年是公司“十四五”战略规划的启动年，更是公司谋篇布局、推动金
桥城市副中心建设和自身转型发展的关键年。公司作为金桥城市副中心以及“金色中
环”建设的主力军，按照“三年出形象、同步出功能、‘十四五’基本建成”的目标
，对标最高标准、最好水平，实现高质量发展，努力成为有核心竞争力的市场主体。
1、主要目标
公司各项经营指标继续保持稳健发展态势。从现金流入看，预计2021年总
现金流入约99.52亿元（不含债务融资），其中销售收入46.70亿元，租赁收入16.80
亿元，投资性收入35.90亿元。从现金流出看，预计2021年总现金流出约111.45亿元
（不含归还的融资本金），其中开发建设支出17.72亿元、项目储备支出62亿元、经
营成本4.30亿元、销售、管理费用1.54亿元、税金支出13.72亿元、投资性支出5.09
亿元、筹资性支出7.08亿元。全年收支逆差11.93亿元。
2、重点工作
围绕2021年工作目标，进一步攻坚克难，抓好落实，确保各项工作达到年
度目标要求，为转型与可持续发展打好坚实基础。
（1）全力以赴推动拿地与规划调整，拓展发展空间
一是加强资源储备，力争在浦东范围内获取至少1幅住宅用地，确保“十四
五”后期经营稳健发展。二是完善规划编制。持续参与金桥城市副中心规划、B单元
规划编制工作；积极推进庄臣地块、08街坊规划调整。
（2）针对重点项目加大营销力度，确保损益与资金安排
一是销售项目。碧云尊邸项目Ⅰ期力争年内取得入住许可证、完成交房，
Ⅱ期力争三季度前取得预售许可证实现开盘；由度申江园（34-06）力争年内确定优
质客户、完成房屋交易；Office Park金海园项目积极做好客户储备，取得实质性销
售进展；北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目积极拓展客户储备，全力
以赴推动项目租赁和销售工作。
二是出租项目。加大招商力度，积极推动久金办公、Office Park金湘园、
由度金闽园、Office Park金海园等重点项目租赁。
（3）加快项目建设进度，打造精品建筑
2021年重点推动金桥壹中心（17B-06地块）、中移动上海研究院（29-04地
块）、金桥智造金港园Ⅰ期、富展地块、万度力地块、38#和庄臣地块等13个工程项
目（不含装修）前期及开工建设；Office Park金科园（4-02地块）项目按计划节点
推进，碧云尊邸项目确保一季度竣工。
（4）加强谋划，切实找准转型路径
按照“做强本部、做大子公司、做实新兴业务”的战略构想，重点做好四
方面布局：一是物业管理，作为公司未来重点培育业务，以逐步做大做强为目标，年
内主要做好团队、制度和体系建设，明确运营管理模式，体现市场竞争力；二是酒店
拓展业务，要在浦东新区范围内实现服务式公寓业务“走出去”，积极尝试获取外部
资源，输出管理及品牌；三是产业基金，盛盎基金公司年内要积极储备优质项目，确
保智能制造基金一期实质性运作，实现一定数量的项目投资；四是产业服务，探索建
立孵化器运作机制，聚焦智能制造、5G等金桥主导产业，集聚10家以上在孵企业或创
业团队，力争取得区级孵化器认定。
（5）练好内功，强化公司内部管理
一是做好资产运营工作，拟订2022-2024年物业定价体系，对于重点物业结
合市场情况适时修订营销价格。二是做好VI系统建设，强化品牌管理，年内完成公司
整体VI系统设计，包括整体视觉方案和识别管理手册。三是做好融资工作，年内探索
融资渠道，拓展多元化直接融资业务。
(四)可能面对的风险
1、外部环境不稳定不确定因素较多，经济形势复杂严峻
当前及未来一个时期，外部环境中不稳定不确定因素较多，存在不少可能
冲击国内经济发展的风险隐患，新冠肺炎疫情全球大流行影响深远，经济形势复杂严
峻，可能持续低迷。公司将加大对内资企业尤其是5G产业的招商力度，参与国内大循
环，形成国内国际双循环相互促进的新发展格局。
2、宏观调控、行业政策风险及对策
本报告前文《行业情况说明》已提到国家稳妥实施的房地产长效机制，以
及近期上海楼市调控新政叠加推出。为此，公司将继续秉承产城融合的发展理念，坚
持“以城促产、以产兴城、以业聚人”的发展思路，以打造“产业城区综合开发运营
商”为目标，作为金桥城市副中心以及“金色中环发展带”建设的主力军，形成从规
划–建设–运营–服务（孵化/投资）的完整生态体系，打造一批具有产业特色的高
品质产城融合魅力城区新样板。
3、经营风险及对策
随着公司持续开发，土地储备资源逐渐减少。为此，公司将积极参与土地
竞买，增加土地储备，夯实发展后劲；并且紧抓金桥城市副中心建设契机，加大二次
开发力度，注重存量资源的能级提升、价值提升。同时，开展招投孵联动、品牌输出
，打开向“房地产＋”转型升级的通道，进一步改善业务结构，实现轻重资产融合发
展。
4、财务风险及对策
公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券、非金融企业债务融资
工具。在进行组建产业基金、产业股权投资以及加大精品载体开发力度、打造高品质
新城之时，资金需求增加，可能导致资金压力较大。为此，公司将力争持有物业租金
收入稳定增长，并根据市场情况适时择机减持可供出售金融资产，拓宽融资渠道，来
满足未来发展需求。
三、报告期内核心竞争力分析
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成
”开发能力。主要体现在以下方面：
1、区域开发能力
公司在30年的开发、运营金桥产业园区及碧云国际社区上积累了丰富的经
验，并已在这一领域树立了品牌优势，主要表现为以金桥产业园区为核心，吸引了龙
头企业入驻，打造特色产业基地，搭建产业功能平台，为入驻企业在早期市场开拓、
上下游产业链对接等方面提供协调对接服务，推动产业集聚发展，同时配之以较为完
善的国际社区的开发建设，聚集高端人才，并且始终坚持高水平规划、高品质建设、
高质量运营。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色
的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、
研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。
2、专业管理团队
经过30年的积累，公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的
专业人才队伍，为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。这支管理团队拥有专
业化的运营能力，具有在精细化管理与优化服务上的优势。
3、稳健经营能力
经过30年的经营发展，公司拥有产业地产、办公楼、住宅、商铺以及教育
、休闲配套等各类投资性物业约270万㎡。公司仍在继续加大投资性物业的建设和经
营力度。这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入，是公司在未来竞争中
的宝贵资源，为公司稳健持续经营奠定了良好的物质基础。
多年来，公司的负债率一直保持在合理水平，主体信用评级持续保持AAA。
公司通过内部控制常态化管理，对风险进行事前防范、事中控制、事后监
督和反馈纠正，加强内控管理、有效防范各类风险，强化内部控制监督检查，优化内
部控制环境，提升内控管理水平，内控体系建设卓有成效，保障公司健康发展，促进
公司战略目标实现。
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