600622嘉宝集团股票走势分析
≈≈光大嘉宝600622≈≈(更新:22.02.09)
[2022-02-09] 光大嘉宝(600622):打造国内领先的不动产投资和资管平台-公司研究报告
■海通证券
公司努力打造国内领先的跨境不动产投资和资产管理平台公司。公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务:(1)不动产资产管理业务:公司通过控股的光大安石平台作为私募基金管理平台,重点投资于持有型物业,并以管理人的身份或以品牌输出的形式,通过对相关物业进行开发改造、转型升级、运营管理而令其产生成熟、稳定现金流,为投资人创造回报。(2)不动产投资业务:通过投资不动产基金管理的份额,投资或持有高品质的地产资产,加强公司不动产投资和资管业务的协同效应,提升公司收益能力,增强资管业务竞争能力。(3)房地产开发业务:公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务,业务模式以自主开发销售为主。
公司的核心竞争力分析:1、优秀的管理团队和人才队伍。2、完善的业务体系和风控体系。3、清晰的发展战略。4、良好的品牌形象。光大安石连续七年(2015-2021年)蝉联国务院发展研究中心企业研究所等单位联合颁布的"中国房地产基金综合能力TOP10"榜单第一名。公司拥有长期培育的自有商业品牌"大融城",其品牌规模和行业影响力不断提升。截至2021年6月底,累计在管及在建商业项目21个,总建筑面积逾220万平方米。
受地产结转影响营收利润下滑,加大盘活资产力度。2021年前三季度,公司实现营收23.94亿元,同比减少20.76％;实现归母净利润1.73亿元,同比减少41.99％。房地产业务方面,2021年上半年,公司共计实现销售金额19.74亿元元,销售面积5.74万平。不动产资管业务方面,2021年上半年,光大安石平台无新增投资项目,新增管理规模人民币4.87亿元;退出投资项目4个,减少管理规模人民币13.50亿元。报告期末,光大安石平台在管项目37个,在管规模人民币460.25亿元。不动产投资业务方面,光大安石管理项目到期或部分退出向投资人分配收益的总金额为人民币6.07亿元。?
根据结算进度(参见表2),我们预计公司2021-2022年结算收入分别为23.69亿元、28.43亿元。同时我们预计租金收入、房地产基金收入、其他业务收入增速如表3所示,则我们预计公司2021-2022年将实现营业收入合计35.21亿元和40.04亿元。
投资建议:首次给予"优于大市"评级。我们预计公司2021-2022年EPS在0.21元和0.23元。考虑到公司是A股稀缺地产基金概念股,房地产基金管理规模较大。我们给予光大嘉宝2021年15-18倍PE,合理价值区间在3.15～3.78元。首次给予"优于大市"评级。
风险提示:公司面临地产开发业务、地产基金业务开展不达预期的风险。
[2020-09-07] 光大嘉宝(600622):资管业务持续推进,地产结转影响营收-中报点评
■海通证券
受地产结转影响营收利润下滑,经营管理持续优化。2020年上半年公司实现营业总收入19.24亿元,较上年同期减少17.30％;实现归属母公司净利润为1.04亿元,较上年同期减少55.92％;实现稀释后每股收益0.07元,较上年同期减少56.25％。2020年上半年,公司三项费用占营业收入比为21.62％,同比增加0.85个百分点。其中,销售费用同比减少55.06％;管理费用同比减少26.74％;财务费用同比增加8.77％。
净负债率显著上升,多渠道降低融资成本。截至2020年6月30日,公司总资产规模286.48亿元,同比增长20.97％;净资产规模93.96亿元,同比增长9.95％。2020年上半年,公司的毛利率为41.01％,同比增加5.54个百分点;净利率为5.40％,同比下降4.73个百分点。负债结构方面,公司资产负债率为67.20％,同比增加3.29个百分点;净负债率为78.72％,同比增加32.77个百分点。经营活动现金流净额为1.47亿元。
盘活资产力度加大,资产证券化工作稳步推进。房地产业务方面,2020年上半年公司可供出售面积合计为13.71万平方米,共计实现销售金额696.35百万元,销售面积1.94万平方米。出租房地产的建筑面积为14.17万平方米,出租房地产的租金收入为4044万元。不动产资管业务方面,2020年上半年光大安石平台无新增投资项目,新增管理规模人民币1.16亿元,退出投资项目3个,减少管理规模人民币16.73亿元。截至2020年6月30日,光大安石平台在管项目42个,在管规模人民币452.73亿元。资产证券化方面,公司不断巩固和提升公司在不动产资产证券化领域的市场影响力,持续推进100亿储架商业地产类REITs项目项下第三期产品"光证资管-光控安石商业地产第3期西安大融城资产支持专项计划"的发行申报工作,目前进展顺利。
投资建议:维持"优于大市"评级。我们预计公司2020-2021年总营业收入分别为49.84亿元、54.11亿元,归母净利润分别为4.97亿元、5.52亿元,对应EPS在0.33元和0.37元。截至2020年9月7日,公司收盘于4.06元,对应2020和2021年PE在12.25倍和11.03倍,对应2020年的PEG在1.15倍。公司是A股稀缺地产基金概念股,2017年以来房地产基金管理规模相对稳定。考虑到AH股市场上的轻资产类公司(物业股)受市场认可度提升,PE估值水平显著提升,我们给予光大嘉宝2020年15-18倍PE,合理价值区间在4.97～5.97元。给予"优于大市"评级。
风险提示:1)公司面临地产开发业务结算不及预期、地产基金业务开展不达预期风险;2)行业面临基本面下行。
[2020-08-10] 光大嘉宝(600622):光大嘉宝出资15亿元认购珠海安石宜达37.4991%财产份额
■中国证券报
光大嘉宝8月10日晚间公告，根据公司内部授权，经2020年8月7日公司董事会执行委员会决议，全体委员一致同意公司与关联人宜兴光控投资有限公司(以下简称“宜兴光控”)、关联人珠海安晶企业管理中心(有限合伙)(以下简称“珠海安晶”)、公司控股子公司光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司(以下简称“光大安石”)和光大安石(北京)资产管理有限公司(以下简称“安石资管”)共同以现金方式出资认购珠海安石宜达企业管理中心(有限合伙)(以下简称“安石宜达”)财产份额。根据上述决议精神，公司于2020年8月10日与宜兴光控、珠海安晶、光大安石和安石资管签署安石宜达有限合伙协议，约定公司、宜兴光控、珠海安晶和光大安石作为有限合伙人分别出资人民币15亿元、24.4亿元、2000万元和4000万元，认购150000万份、244000万份、2000万份和4000万份安石宜达财产份额，分别占安石宜达总份额的37.4991%、60.9984%、0.5%和1%。
此外，安石资管作为普通合伙人出资人民币10万元，认购10万份安石宜达财产份额，占安石宜达总份额的0.0025%，并由其担任安石宜达的执行事务合伙人，对安石宜达进行运营管理。安石宜达将通过适当的途径和方式，将合伙企业财产投资于以城市更新为主要目的的房地产项目，重点投资中国境内的一线城市和房地产市场健康发展的二、三线城市。
[2020-04-30] 光大嘉宝(600622):资管规模保持稳定,地产结转影响利润-年报点评
■海通证券
营业收入保持平稳增长,受地产结转影响利润降低。2019年公司实现营业总收入48.21亿元,同比增长1.32％;实现归属母公司净利润为4.51亿元,同比下降48.80％;实现稀释后每股收益0.30元,同比下降49.15％。报告期内,公司三项费用占营业收入比为20.67％,同比下降4.41个百分点。
资产规模稳健增长,利润率有所下降。截至报告期末,公司总资产规模284.17亿元,同比增长13.22％;净资产规模94.78亿元,同比增长16.33％。报告期,公司的毛利率为43.96％,同比下降13.01个百分点;净利率为9.36％,同比下降9.17个百分点。截至报告期末,公司资产负债率为66.65％,同比下降0.89个百分点;净负债率为66.11％,同比上升29.08个百分点。
聚焦不动产资管业务,推进资产证券化工作。报告期内,光大安石平台新增投资项目13个,新增管理规模人民币133.43亿元;退出投资项目5个,减少管理规模人民币136.23亿元。报告期末,光大安石平台在管项目45个,在管规模人民币468.30亿元。资产证券化方面,公司在报告期内成功发行"静安大融城资产支持专项计划"、"观音桥大融城资产支持专项计划",发行规模合计达72亿元。融资方面,公司通过"发新还旧"方式在上交所成功发行8.8亿元公司债(发行利率4.46％),在北金所分两期成功发行10亿元债权融资计划(平均利率6.29％)。
地产开发业务稳健推进,签约额回笼金双增长。2019年公司加快项目建设,加大营销力度,实现签约金额36余亿元,资金回笼近35亿元。报告期内,房地产可供出售面积为17.66万平方米,同比减少30.63％;出租房地产的建筑面积为13.85万平方米,出租房地产的租金收入为0.68亿元。
投资建议:维持"优于大市"评级。公司是A股稀缺地产基金概念股,2017年以来房地产基金管理规模保持稳定,基金收入持续增长。考虑到AH股市场上的轻资产类公司(物业股)受市场认可度提升,PE估值水平显著提升,我们给予光大嘉宝2020年15-18倍PE,合理价值区间在4.97～5.97元。NOI估值法下,对应目标市值在80.25～104.15亿元,对应目标价在5.35元～6.94元。综合PE和NOI两种估值方法,我们取PE法,合理价值区间在4.97～5.97元,给予"优于大市"评级。
风险提示:1)公司面临地产开发业务结算不及预期、地产基金业务开展不达预期风险;2)行业面临基本面下行。
[2020-04-29] 光大嘉宝(600622):业务转型阵痛期、资管业务积极推进-年度点评
■天风证券
事件:公司发布2019年年报,2019年公司实现营收48.21亿元、归母净利润4.51亿元,分别同比+1.32％、-48.81％；基本每股收益为0.3元,同比-49.15％；公司拟每10股派发现金红利0.6元(含税),派息比率约为20％。
公司营收小幅提升,地产业务持续退出导致营收持平、盈利能力下行,但资管业务积极推进。2019年公司营收规模较上年实现小幅增长,实现营收48.2亿元(yoy+1.32％),盈利下滑明显,毛利润、净利润、归母净利润依次为21.2、4.4、4.5亿元,同比-22.8％、-62.5％、-48.8％,对应毛利率、净利率、归母净利率依次同比下降-13.0、-15.5、-9.16个PCT至43.96％、9.10％、9.35％。公司利润规模与盈利能力双双下滑主要系报告期内1)公司结转成本较上年增加32％；2)公司利息支出增加及上年度部分符合利息资本化的对外融资本期利息支出计入财务费用,导致财务费用同比增长81％达4.5亿；3)公司不动产投资业务投资收益较上年减少83％至0.54亿。
地产开发业务利润贡献占比收缩,地产业务逐步退出。2019年公司房地产开发业务营收较上年分别下降4.42％,为38.2亿元,仍为公司主要营收来源,占总营收的79％,同比-3.55％,本期房地产业务结转的项目主要是嘉宝名邸项目和梦之悦项目；毛利润受结转成本增加所致同比下降37.6％至12.6亿元,占公司总体毛利润的59％,同比-15.1％,对应毛利率33％,同比-18.5％。2019年公司实现销售金额36亿元,销售面积11.2万方,分别较上年提升48.4％、96.5％,但销售均价同比下降-24.5％至32406元/方。2019年公司新增“新成路住宅项目”、“云翔二期动迁配套房项目”,总体来看,目前公司土地储备约32.1万方,其中待开发面积约14.8万方,在建面积约10.9万方,竣工未售面积约6.5万方,在手土储货值预计超百亿元,预计足够公司未来3年左右销售。但随着公司对“不动产资产管理”核心主业的进一步聚焦,预计公司拿地力度将逐步放缓,中长期来看公司房地产开发业务规模在未来可能持续下滑。
公司不动产资管业务积极推进,贡献毛利近四成。公司不动产资管业务实现营收约9亿元,较上年大幅增长37％,占总营收的18.7％,同比+4.86％,其中管理及咨询服务费收入5亿元(前五大长期在管基金贡献营收占比约48.6％),超额管理费收入3.4亿元,其他收入人民币0.9亿元(主要为项目物业管理费)。
报告期内,公司不动产业务利润规模大幅提升,实现毛利润约8亿元,同比+32.2％,毛利占比39％；
对应毛利率91.3％,同比+0.2％,拉高了公司整体毛利率水平。
公司在管基金规模基本稳定,随公司募资、管理能力提升,在谈项目积极推进,有望继续扩大管理规模。
截至2019年底,光大安石平台在管项目45个,大融城品牌项目18个,总建筑面积近200万方,报告期末公司基金管理规模468.3亿元(2018年末为471.1亿元),2019年投资项目13个,对应管理规模133.43亿元；退出投资项目5个,对应管理规模136.23亿元。报告期内,公司发行两期“大融城资产支持专项计划”合计72亿元。随公司募资、管理能力提升,随与华住集团、上海电力等企业的合作项目等的落地,管理规模有望进一步扩大。
投资建议:公司作为国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台,聚焦“不动产资产管理”核心主业,不断提升“募、投、管、退”各业务的运营能力和管理水平,夯实资产管理的闭环优势。公司在谈项目进展积极,资管规模有望继续扩大。但考虑到公司拿地力度逐步放缓,中长期来看公司房地产开发业务规模持续收缩,因此我们将公司2020、2021年净利润分别由11.52、12.29亿元下调为5.0、6.5亿元,对应EPS分别由0.77、0.82元下调为0.33、0.43元,对应PE为12.32X、9.47X,维持“买入”评级。
风险提示:公司销售额不达预期,市场调控超预期
[2020-04-29] 光大嘉宝(600622):金鳞只待风云来-2019年年报点评
■中信证券
公司不动产资管核心能力稳固,投融管退机制成熟,我们长期看好公司价值。
但是,疫情对商业地产冲击严重,社会利率又没有降低到房地产基金业务可以蓬勃发展的地步。在短期,公司是面临明显发展阻力的。
主要受结算毛利率影响,归母净利润同比下降48.8％。公司2019年营业收入48.21亿元,同比+1.32％。归母净利润则大幅下降-48.8％,主要原因有二:一是公司地产结算影响下降至32.96％(2018年公司结算高毛利率项目,当年结算毛利率为51.44％);二是公司不动产投资业务的投资收益减少2.53亿元。
长期前景:投融管退为核心业务模式的房地产基金行业前景光明。公司不动产资管业务发展平稳,2019年新增投资项目13个,新增管理规模133.43亿元,退出项目136.23亿元。报告期末,公司合计在管项目45个,在管规模468.30亿元。公司的管理规模和管理水平仍居行业第一梯队,形成了完善的募资、投资、管理、退出的全产业链闭环模机制,公司连续6年荣获中国房地产基金综合能力Top10榜首荣誉。长期来看,房地产基金业务具备很强的生命力。
中期瓶颈:主动配置型不动产资产管理发展缺乏外力支持。公司的管理规模连续三年保持在470亿元左右,增长乏力。我们认为,这一方面是因为信用利差较高,高收益的固定收益产品多见,另一方面则是因为刚性兑付盛行,投资者对于主动管理型产品缺乏兴趣。
短期冲击:疫情对公司的商场业态打击较大,可能进一步削弱公司既有的项目收益吸引力。
风险因素:疫情进一步恶化,底层持有资产贬值的风险。
机会或许在2020年下半年,给予公司"增持"的投资评级。我们认为,利率的持续下降,刚性兑付的打破,疫情的逐渐平息,都将成为公司发展的催化剂。
我们看好公司的长期前景,预测公司2020/2021/2022年EPS为0.41/0.47/0.53元(原值为0.60/0.65/0.69元),给予公司2020年10倍PE估值,目标价4.10元,下调公司至"增持"的投资评级。
[2019-11-04] 光大嘉宝(600622):存量盘活佳,资管转型稳
■中信建投
公司发布2019年三季报,期内公司实现营业收入33.65亿,同比增长11.56％,实现归属于上市公司股东净利润3.03亿,同比降低30.22％,eps0.20元。
业绩受费用影响拖累,不动产资管业务转型稳步推进。公司业绩增速滑落,与规模增速出现背离的主要原因在于:1、房地产业务结转质量的滑落；2、公司强化了存量资源的去化,房地产开发业务的销售渠道费用和管理人员费用支出有所提升；3、当期公司开展了多渠道的融资,对应利息支出有所增加。当期公司不动产资产管理业务稳步推进中。展望全年,公司计划实现营业收入约47亿,考虑到公司近年来皆超额完成预算目标,我们认为公司今年将大概率兑现目标,全年业绩回正压力不大。
存量盘活良好,地产基金"募投管退"全方位优势持续。目前公司持有待开发储备量超15万平,总货值接近90亿,保证未来业绩持续释放无虞。地产基金板块方面,公司以提升募资能力,拓宽募资渠道为目标,强化了与相关银行、信托、保险等机构的战略合作力度,加强与境内外大型机构投资人的沟通与合作。截止三季度末,公司在管项目规模达到44个,在管基金规模达到467.77亿,我们预计公司今年基金规模有望进一步增长,为公司带来稳定的管理费和业绩提成。
受益于REITs试点的突破,成功设立资产支持专项计划。作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石,将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs试点的突破,突破公司管理规模的瓶颈和资产端的限制,加速公司基金产品投融管退的运作效率,充分分享资产证券化带来的红利。
盈利预测与投资评级:我们看好光大安石未来发展尤其是在中国REITs快速发展之后的机遇。我们预计19-20年EPS分别为0.96、1.22元,维持"买入"评级。
风险提示:规模扩张不达预期。
[2019-10-31] 光大嘉宝(600622):短期业绩下滑难掩销售放量,公募REITs呼之欲出
■中泰证券
事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营收33.65亿,同比+11.56％；归母净利润3.03亿,同比-30.22％,基本EPS0.20元/股。
营收稳健,短期业绩有所下滑,财务稳健杠杆低1)收入稳增长,短期业绩下滑因期内结算项目利润率较低:公司2019前三季度营收33.65亿,同比+11.56％,归母净利润3.03亿,同比-30.22％,毛利率由2018年末的56.97％降低至37.34％,主要由于本期房地产业务结转的动迁配套房项目毛利较低,净利率由2018年底的24.58％降低至9.26％,主要由于融资规模增加,财务费用同比+229.98％,同时管理费用同比+43.42％；2)财务健康杠杆处低位:报告期末公司账上货币资金57.63亿,同比+18.71％,为短期借款加一年内到期有息债的2.78倍,安全边际较高；此外,截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率由18年末的63.37％降至61.81％；由于新增借款,净负债率由18年末的37.04％升至49.21％,总体可控。
地产业务销售高增,未结项目充足业绩有支撑1)销售大增:2019年1-9月,公司合同销售面积10.18万方,同比增加277.31％。
合同销售收入30.10亿,同比增加121.72％；2)已售未结资源充足:报告期末,公司账上预收账款41.18亿,较18年末增长43.99％,主要是售房预收款,对未来业绩有支撑。
不动产资管收入略降,公募REITs想象空间大1)资管规模略有下降:2019Q3公司不动产资管业务收入4.45亿,同比减少3.65％:其中管理及咨询服务费收入3.92亿,同比减少5.81％；受资管新规影响,报告期末,公司在管基金规模467.77亿比年初减少3.33亿,管理规模微降3.94％,导致管理费收入降低；2)公募REITs或推出在即:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上19年以来各方面密集表态:3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”；4月8日,深交所表示“积极推进公募REITs进程”；6月27日中国REITs论坛上全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示发展公募REITs势在必行。我们预计公募REITs在未来1-2年内大概率内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发展尚处初级阶段,而公司作为行业龙头竞争优势明显,前景可期。
投资建议:公司19年Q3净利润有所下滑,主要因为房地产开发业务毛利率下降和财务费用大幅增长,但公司现有存量可售资源依旧充裕,已售未结资源充足,未来短期内业绩依然有支撑；资管业务方面,公司不动产管理费收入微降,资管规模基本稳定,在光大安石团队接手管理层后,其管理优势及行业地位将得到进一步凸显,此外,由于公司作为A股稀缺的REITs标的,将持续受益于存量资产管理的崛起及公募REITs推进的预期。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.79元、0.95元、1.07元,分别对应PE5.24X、4.36X、3.87X,维持“买入”评级。
风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化低于预期。
[2019-09-01] 光大嘉宝(600622):结算项目影响1H净利润,资管业务稳步前进
■海通证券
受结算项目毛利率较低影响,净利润出现下滑。2019年上半年,公司实现营业总收入23.27亿元,较上年同期增长4.70％；实现归属母公司净利润为2.36亿元,较上年同期下降26.10％；实现稀释后每股收益0.16元,较上年同期下降42.86％。报告期内,公司三项费用占营业收入比为20.77％,较上年同期上升9.85个百分点。
资产规模稳健增长,负债率有所上升。截至报告期末,公司总资产规模236.81亿元,较上年同期增长16.77％；净资产规模85.46亿元,较上年同期增长15.13％。报告期,公司的毛利率为35.47％,较上年同期下降16.21个百分点,主要因为本期房地产业务结构的动迁配套房项目毛利率较低；净利率为9.33％,较上年同期下降11.48个百分点。截至报告期末,公司资产负债率为63.91％,较上年同期上升0.51个百分点；净负债率为45.95％,较上年同期上升24.21个百分点。
持续提升不动产资管能力,100亿类REITs产品落地。报告期内,光大安石平台新增投资项目9个,新增管理规模人民币70.08亿元；退出投资项目4个,减少管理规模人民币71.79亿元。截至报告期末,光大安石平台在管项目42个,在管规模人民币469.39亿元。资产证券化方面,光大安石商业系列储架100亿元类REITs“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”于2019年5月成功设立(发行总规模为43亿元),充分体现出资本市场对光大安石的认可。
地产开发业务稳健推进,1H资金回笼显著增长。上半年,公司实现合同销售面积7.76万平方米,合同金额26.89亿元,资金回笼22.95亿元,同比增长59.71％。
投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计公司2019-2020年总营业收入分别为50.92亿元、65.01亿元,归母净利润分别为10.60亿元、12.43亿元,对应EPS在0.71元和0.83元。截至2019年8月30日,公司收盘于4.03元,对应2019和2020年PE在5.70倍和4.86倍,对应PEG在0.30倍。
考虑到公司是A股稀缺地产基金概念股,给予公司2019年9~11倍PE,6个月合理价值区间在6.36~7.78元,维持“优于大市”评级。
风险提示:公司面临地产开发业务结算不及预期、地产基金业务开展不达预期风险；行业受调控影响有下行风险
[2019-08-29] 光大嘉宝(600622):行业机会渐行渐近,期待重新腾飞-2019年中报点评
■中信证券
我们认为公司具备核心能力,有望在即将来临的行业机会中分得应有份额,维持“买入”评级。
地产结算毛利率低,业绩有所下滑。公司2019H1实现营收23.27亿元,同比增长4.7％；归母净利2.36亿元,同比下降26.1％。业绩下降原因在于结转地产项目毛利率低,仅为26.1％(2018年为51.8％)。公司土地储备15.08万方,在建10.84万方,2019H1销售26.89亿元,期末预收款项38.33亿元,未来地产业务仍可一定时间内支撑业绩。
不动产资产管理业务的春天渐行渐近,行业可能面临非线性跨越式成长机会。
制约中国不动产资产管理业务发展的因素,是利率较高和刚性兑付局面下各种高收益类固收产品的资金分流。我们认为,全球主要经济体货币政策走向非常规化,实际利率下降。更重要的是,前端融资的规模受到挤压,明股实债的产品发行越来越困难,这都对具备经营管理能力的不动产资产管理行业有利。
公司资产在管规模已经有较长时间徘徊不前,稳住团队心态成为关键。公司上半年不动产资管业务收入3.25亿元,同比增长9.35％,其中管理费2.46亿元,超额管理费0.43亿元。上半年公司新增规模70.08亿元,退出71.79亿元,期末在管469.39亿元,较年初下降1.71亿元,较Q1增长5.64亿元。公司资产在管规模已经很长时间在400多亿元徘徊。在较为艰难的时刻,稳住团队,磨炼核心能力成为未来关键。
预计伴随行业机会来临,竞争对手也越来越多,公司凭借核心能力仍有望脱颖而出。我们相信,未来有不少开发商系或金融机构背景的企业,有志于不动产资产管理领域。相比对手,公司经营历史较长,团队经验丰富,有一定的跟投实力(公司LP投资余额38.7亿元,报告期分配金额或转让收益超过3000万元),各类业态运营能力比较均衡(在管资产中综合体、商业、写字楼、工业分别占34％,32％,13％和8％)。我们相信,如果公司能在募集资金方面有所突破,就有可能成为新时代的赢家。
风险因素:资管新规等管制尽管长期来看有利于公司发挥主动管理能力,扩大募集资金来源,但短期而言,也对公司一部分业务有负面影响。
行业机会渐行渐近,期待公司重新腾飞:考虑到公司不动产资产管理规模徘徊不前,可结算项目虽盈利确定,但总量有限,我们给予公司2019/20/21年盈利预测0.60/0.65/0.69元/股(原预测为0.71/0.84/0.90元)。给予公司2019年10倍PE估值,目标价5.95元,当前股价4.19元,维持“买入”的投资评级。
[2019-08-28] 光大嘉宝(600622):销售提速增厚结转资源,reits推进持续受益
■中信建投
公司发布2019年中报,期内公司实现营业收入23.3亿,同比增长4.7％,实现归属于上市公司股东净利润2.36亿,同比降低26.1％,eps0.16元。业绩受结转项目质量拖累,不动产资管业务转型方向愈发清晰。公司业绩增速与规模增速背离,出现滑落的主要原因在于:1、当期结转的房地产业务主要为动迁配套房项目,当期业绩受地产业务结转毛利下行的拖累较为显著；2、销售费用率和管理费用率分别较去年同期上升了0.5％和1.9％至3.4％和7.1％。
销售表现靓眼,地产基金业务平稳发展,"募投管退"闭环式资产管理优势突出。2019年上半年公司实现合同销售面积7.76万平方米,同比增加322.32％,实现合同销售收入26.89亿元,同比增加172.65％,主要来自于嘉定的梦之月、梦之缘项目,浦东的前滩后院项目及昆山的梦之悦项目的贡献。目前公司在建项目规模达到10.84万平,持有待开发储备15.08万平,总货值接近89亿,未来公司将继续做好存量业务开发,延续公司业绩增长。
受益于REITs试点的突破,成功设立资产支持专项计划。作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石,将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs试点的突破,突破公司管理规模的瓶颈和资产端的限制,加速公司基金产品投融管退的运作效率,充分分享资产证券化带来的红利。盈利预测与投资评级:公司深耕上海多年,土储绝大部分位于一线城市及周边,为近年业绩提供支撑；转型预期明确,正加速往房地产资管平台发展；光大安石是国内房地产私募基金龙头,拥有光大集团的资源扶持,自身具备成熟且闭环的募资、投资、管理、退出能力,我们看好光大安石未来发展尤其是在中国REITs快速发展之后的机遇。我们预计19-20年EPS分别为0.96、1.22元,维持"买入"评级。
风险提示:规模扩张不达预期。
[2019-08-28] 光大嘉宝(600622):销售大增可售充足,公募REITs破冰在即
■中泰证券
事件:公司发布2019年半年报,上半年实现营收23.27亿,同比+4.70％；归母净利润2.36亿,同比-26.10％,基本EPS0.16元/股。
营收稳健,短期业绩有所下滑,财务稳健杠杆低1)短期业绩下滑因期内结算项目毛利较低:公司2019H1营收23.27亿,同比+4.70％；
归母净利润2.36亿,同比-26.10％,毛利率由2018年底的56.97％大幅降低至35.47％,主要由于本期房地产业务结转的动迁配套房项目毛利率较低所致,净利率由2018年底的18.53％降低至10.13％,主要由于本期融资增加,对应利息支出增加,财务费用同比增加283.31％,同时销售费用、管理费用同比增长23.93％和42.52％；2)财务健康杠杆处低位:报告期末公司账上货币资金42.10亿,同比-32.84％,主要因为偿还到期的长期借款,但货币资金依然为短期借款加一年内到期有息债的2.95倍,安全边际较高；此外,截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率由18年末的63.37％降至56.94％；净负债率由于新增借款,由18年末的37.04％升至45.94％,但总体依然处于行业低位。
地产业务销售放量,未结项目充足、业绩有支撑1)销售大增:2019年1-6月,公司合同销售面积7.76万平方米,同比增加322.32％；
合同销售收入26.89亿元,同比增加172.65％；2)可售资源依旧丰富:公司现有项目梦之悦、梦之缘、前滩后院、梦之星和梦之月共有可售建面19.5万方,加上嘉定区域两块土地合计15.1万方,合计未售建筑面积34.6万方；3)已售未结资源充足:报告期末,公司账上预收账款38.33亿,较18年末增长34.01％,主要是售房预收款,对未来业绩有支撑。
不动产资管收入提升,公募REITs想象空间大1)资管业务保持增长:2019H1公司不动产资管业务收入3.25亿,同比增长9.35％:其中管理及咨询服务费收入2.46亿元,同比减少8.41％；其他收入0.36亿元,同比增长25.82％；在受资管新规影响下,管理规模与去年大体持平,但公司依然凭借卓越的运营实现收入的正增长,同时也实现了0.43亿的超额管理费收入。2)公募REITs或推出在即:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上19年以来各方面密集表态:3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”；4月8日,深交所表示“积极推进公募REITs进程”；6月27日中国REITs论坛上全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示发展公募REITs势在必行。我们预计公募REITs大概率在未来几个月内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发展尚处初级阶段,公司作为行业龙头竞争优势明显,成长前景可期。
投资建议:公司19年H1净利润有所下滑,主要由房地产开发业务毛利率下降和财务费用大幅增长所致；但公司现有存量可售资源依旧充裕,未来短期内业绩高增依然有支撑；资管业务方面,公司不动产管理费收入提升,资管规模维持稳定,在光大安石团队接手管理层后,其管理优势及行业地位将得到进一步凸显,此外,由于公司作为A股稀缺的REITs标的,也将持续受益于存量资产管理的崛起及公募REITs推进的预期。
由于公积金转增,我们调整公司2019-2021年EPS分别为0.79元、0.95元、1.07元,分别对应PE5.30X、4.41X、3.92X,维持“买入”评级。
风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化低于预期。
[2019-04-30] 光大嘉宝(600622):公司发展的外部环境或将有所改善-2018年年报和2019年一季报点评
■中信证券
公司业绩实现高增长,经营稳健,核心能力完善,维持"买入"评级。
业绩超预期。公司2018年实现营业收入47.6亿元,同比+54.3％,实现归母净利润8.8亿元,同比+61.6％。扣非归母净利为8.4亿元,同比+65.6％。公司2019年一季度分别实现营业收入和归母净利润14.7亿元和1.6亿元,分别同比+20.7％和+7.8％。
地产结算继续释放利润。2018年公司地产开发板块实现营收39.9亿元,同比增长58.94％,毛利率提升17.5个百分点至51.4％。公司地产板块持续经营能力有限,土地储备不足,但现有土地储备布局于上海嘉定和江苏昆山,储备建面15.0万平米,在建面积32.5万平米,还有一些投资性物业,资源具备比较优势。我们相信,地产业务未来几年仍将贡献较为丰厚的利润。
主动资产管理能力,是公司"投融管退",壮大不动产资产管理业务的根基。我们认为,公司核心竞争力不断得到巩固。2018年全年公司不动产资管业务实现营收6.6亿元,同比增长23.5％,毛利率91.1％。2018年,光大安石新增投资项目13个,新增管理规模78.0亿元;退出项目10个,管理规模减少99.0亿元;2018年末在管项目37个,在管规模471.1亿元。公司累计在管和在建商业项目15个,在管面积150万平米,创立了具备业内影响力的"大融城"品牌,
公司不动产资产管理业务跨越式成长所需的外部催化剂:较低利率和REITs。2018年,公司核心竞争力仍然强劲,但基金管理规模有所下降,不动产资管营收增速也一般。原因,我们认为主要有较高利率,刚兑,和在管资产缺乏公开证券化退出通路。我们认为,未来公司资产管理规模若能快速放大,不仅需要内部不断累积优秀团队和资产管理能力,还需要利率较低,刚兑破局以及REITs改革有所进展的外部环境配合。我们相信,2019年起公司外部环境改善有望。
风险因素:由于长期不能增加管理资金规模,不能体现主动资产管理能力的优势,公司可能面临人才流失的风险。
投资建议:我们采用分部估值的办法。房地产开发部分公司项目NAV为80.4亿元,我们给予20％折价,地产开发业务合理估值为62.7亿元;不动产资产管理理论上应该用市值和AUM比例估值,但公司尚处于能力的积累期,AUM受制于外部因素止步不前。我们给予光大安石51％的股权以35倍的PE,该部分估值为48.2亿元。我们给予公司2019/20/21年EPS预测为0.92/1.09/1.17元(原为2019/2020EPS0.85/0.98元),综合两部分估值,给予目标价9.62元/股(原目标价8.49元),当前股价8.10元/股,维持"买入"评级。
[2019-04-23] 光大嘉宝(600622):净利润实现高增长,基金业务有序推进
■海通证券
经营稳步向好，归母净利润大幅增长。2018年，公司实现营业收入47.58亿元，较上年同期增长54.30%；实现归属于上市公司股东的净利润为8.81亿元，较上年同期增长61.63%；实现（稀释）每股收益0.76元，较上年同期上升61.70%。2018年度，公司利润分配方案为：以公司2018年12月31日的总股本1,153,604,156股为基数，每10股派发现金红利1.6元（含税），资本公积每10股转增3股。
财务状况稳健，利润率上升。2018年，公司毛利率为56.97%，比上年同期增长12.81百分点；净利率为24.58%，比上年同期增长2.58个百分点。截至2018年12月31日，公司资产负债率为67.54%，较上年同期上升12.63个百分点；有息负债率为36.99%，较上年同期增长26.37个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为56.14%，较上年同期增长31.00个百分点；净负债率为37.03%。
地产开发项目汇聚上海，资源价值较高。2018年，公司开发投资的项目有6个，其中已竣工3个，另外3个均在建，主要位于上海嘉定、上海浦东以及昆山花桥。截至2018年末，公司持有待开发土地面积积7.35万平米，规划计容建筑面积为15.08万平米，位于上海嘉定。我们认为公司所有项目和土地储备均位于上海和江苏地区，土地价值较高，安全性较高。
募投管退一体化，基金管理业务有序推进。2018年，公司光大安石平台新增投资项目13个，新增管理规模人民币78.04亿元；退出投资项目10个，减少管理规模人民币98.96亿元。截至2018年末，光大安石平台在管项目共37个，在管规模人民币471.10亿元。
投资建议：维持"优于大市"评级。我们预计公司2019-2021年总营业收入分别为50.92亿元、65.01亿元、74.21亿元，净利润分别为10.60亿元、12.43亿元、13.70亿元，对应EPS分别为0.92元、1.08元、1.19元。公司2019年4月22日股价在8.87元，对应2019和2020年PE在9.65倍和8.23倍，按照18-20年净利润的平均增速以及2019年PE水平计算PEG在0.51倍。考虑到公司是A股稀缺地产基金概念股，给予公司2019年12~14XPE作为动态估值水平，合理价值区间11.03~12.86元，维持"优于大市"评级。
风险提示：公司面临地产基金业务开展不达预期、行业受调控影响有下行风险。
[2019-04-15] 光大嘉宝(600622):可推货值充裕或对地产结算提供支撑,长期受益于Reits推进预期
■招商证券
盈利高增主要得益于地产业务结算大增叠加毛利率改善。公司营收/归母净利分别为47.6/8.8亿元,同比分别增长54％/62％,盈利高增主要得益于地产业务结转增加和综合毛利率提升。分结构看,1)房地产业务结算收入大致40亿(同比+62％),主要是梦之缘和前滩后院项目,毛利率提升7PCT至40％,预计归母净利率13％左右,对应归母净利约5亿元(同比+90％左右);另外还有投资收益3亿贡献了较多净利润;2)不动产资管业务实现收入6.6亿元(同比+24％),毛利率下降4PCT至90％,预计净利率约41％(较17年下降7PCT左右),51％股权对应归母净利约1.4亿元(同比+9％)。
房地产业务加快开发去化,可推货值充裕或对19年结算收入提供一定支撑。公司2018年在上海嘉定区安亭镇新增一个地产项目,权益比51％,计容建面10.9万方,楼面价1.55万元/平米,周边房价约3.3万元/平米,对应地价房价比47％。截至2018年底,公司未竣工计容约40万方(不考虑动迁房),上海/昆山占比大致六四开,未竣工货值约150亿;扣除已售未结、加上竣工未售(现房)部分,对应未售货值约160亿元,其中可推货值充裕(开工未售部分),对应梦之悦(正办理竣工备案)、梦之星等项目,且公司也在加快地产业务开发去化,这或对19年地产业务结算提供一定支撑。
维持"强烈推荐-A"投资评级。公司作为A股首家房地产基金纯正标的,且背靠光大金控,具备显著的资金和资源优势,长期潜力大,尤其受益于不动产存量崛起和Reits推进预期;另外,19年可推货值充裕或对结算收入提供一定支撑。公司地产开发业务权益净资产约57亿(61亿-4.2亿),未竣工货值150亿,32亿现房成本,预计未结货值约190亿,或带来近40亿增值,对应地产NAV=57+40≈100亿;不动产资管业务权益净资产4.2亿(8.24*51％),18年归母净利约1.4亿,预计19年1.6亿左右,假设合理估值25XPE,对应估值约40亿,也即公司估值约140亿;目前市值105亿,仍有25％折价。预计2018-2020年EPS分别为0.85、0.94、1.08元,对应PE分别为11.0X、9.9X、8.6X,维持"强烈推荐-A"的投资评级,目标价10.4元/股(对应地产NAV折价20％,不动产资管业务25XPE)。
风险提示:房地产开发业务结算不及预期,不动产资管业务进展不及预期。
[2019-04-15] 光大嘉宝(600622):业绩超预期,REITs待突破
■中信建投
公司发布2018年年报，实现营业收入47.6亿，同比增长54.3%，实现归母净利润8.8亿，同比增长61.%，EPS0.76元。
业绩再超预期，利润率持续改善：公司业绩超预期原因在于：1、当期房地产开发业务结算规模和结算质量明显改善；2、公司不动产资产管理业务规模不断提升；3、公司管控效率有所提升。展望19年，公司计划实现营业收入约47亿，考虑到公司近年来皆超额完成预算目标，我们认为公司今年将大概率兑现目标，持续释放业绩。地产基金业务平稳发展：房地产开发板块方面，公司当前土地资源主要集中在上海嘉定、上海浦东及昆山区域，2018年公司实现合同销售收入24.4亿元，同比增加0.55%。目前公司在建项目规模达到24.9万平，持有待开发储备15.1万平，总货值接近120亿，未来公司将继续做好存量业务开发，加快销售资金回笼，延续公司业绩增长。地产基金板块方面，公司持续聚焦一线城市核心资产、存量物业改造升级机遇，关注二、三线城市购物中心、物流地产等领域的机会，报告期内，公司在管及在建商业项目达到15个，总建面达到150万平。
18全年公司新增投资项目13个，新增管理规模78.0亿，截止到报告期末，公司在管项目规模达到37个，在管基金规模达到471.1亿，我们预计公司今年基金规模有望进一步增长，为公司带来稳定的管理费和业绩提成。
REITs试点迎来突破：近两年中国资产证券化业务市场发展迅速，2018年以来，央行、证监会、交易所等均在积极推进公募REITs的试点方案。2019年1月，上交所在新年致辞中提出推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs；2019年3月，据彭博报道，上交所鼓励机构上报公募REITs项目；2019年3月底，国务院发展研究中心REITs课题组组长王步芳表示，公募REITs首批试点产品近期将推出。我们认为今年REITs相关试点有望迎来突破。公司将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs试点的突破。
盈利预测与投资评级：我们预计19-20年EPS分别为0.96、1.22元，维持"买入"评级。
风险提示：规模扩张不达预期。
[2019-04-12] 光大嘉宝(600622):业绩略超预期,聚焦地产资管核心主业,公募REITS有望受益
■天风证券
事件：公司公布2018年年报，业绩略超预期。公司2018年实现营收47.57亿元，同比54.30%；归母利润8.81亿元，同比增长61.63%；扣非利润8.36亿元，同比65.58%；EPS为0.76元，同比增长61.7%。公司业绩高增长主要原因是本期房地产开发业务结转收入增加和毛利率上升，同时报告期公司不动产投资业务投资收益增加。公司拟每10股转3股派息1.6元，派息比率约21%。
1）传统地产开发业务将逐步下滑：公司传统房地产开发业务收入39.9亿元，主要梦之缘项目结转33.5亿元，毛利率51.44%，毛利率大幅提升17.5pct；目前剩下主要待结项目主要为上海杨思项目（约3万方）、昆山梦之悦（约17.5万方），嘉定梦之月和梦之星项目（共约7.37万方），公司未来将不再新增出开发项目，未来结算收入有可能持续下滑。
2）不动产资管业务收入持续增长：报告期内，公司不动产资产管理业务营业收入共计人民币7.13亿元，其中管理及咨询服务费收入人民币5.55亿元（TOP5的基金贡献2.2亿，占比40%），超额管理费收入8517万元，其他收入人民币7334万元（主要为项目的物业管理费），随着投资项目数量增多和越加成熟，超额管理费和投资收益贡献逐渐加大，公司投资收益本年数比上年数增加2.4亿元，增加353.41%。
3）公司2018在管基金规模受制于去杠杆略有下滑，2019年公司在信用宽松、REITs可能试点等利好下预计有望大幅增长：公司通过重资产收购和轻资产管理输出，光大安石平台在管项目37个，大融城品牌项目15个，在管面积达150万平方米，报告期末公司基金管理规模471.1亿元（2017年末为492.2亿），2018年新增管理规模人民币78.04亿元，退出投资项目10个，减少管理规模人民币98.96亿元，我们认为2018年去杠杆环境下公司融资受到明显限制，但2018年底公司通过“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”获批规模100亿元；同时公募REITs试点预期渐浓，公司2019年规模有望大幅增长。
投资建议：公司是国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台，公司业务将聚焦“不动产资产管理”核心主业，不断提升“募、投、管、退”各业务环节的运营能力和管理水平，夯实资产管理的闭环优势，在信用环境渐趋宽松以及公募REITs有望加速推出的情况，公司资管规模有望大幅增长，但受制于传统开发项目的减少，我们预计公司2019年结算面临下滑压力，我们下调盈利预测（前值：预计公司2018-2020年归母净利润分别为8.5亿、10.8亿和12.5亿，对应EPS分别为0.73、0.94和1.08元，对应PE分别为10.53、8.25和7.13倍）。我们预计公司2019、2020、2021年归母净利润为9.83亿、11.52亿、12.29亿，对应EPS为0.66、0.77、0.82元；对应当前股价PE估值约为14.2X、12.1X、11.4X，维持“买入”评级。
风险提示：投资收益不及预期，政策变化超预期
[2019-04-11] 光大嘉宝(600622):加速转型资管主业,公募REITs蓄势待发
■中泰证券
投资要点
公司发布2018年年报，全年实现营收47.58亿，同比+54.30%；归母净利润8.81亿，同比+61.63%；基本EPS0.76元/股；拟每10股派发现金红利1.6元（含税），资本公积每10股转增3股。
业绩超预期、资金状况良好
净利润大幅增长主要因为：1）地产业务结算收入提升叠加毛利率改善：18年房地产业务实现营业收入39.94亿，同比+58.94%，结算毛利率51.44%，同比增加17.51个百分点；2）投资收益增加：期内公司不动产投资业务投资收入增加，全年实现投资收益3.08亿元，同比+353.41%。货币资金增加：截至期末公司账上货币资金62.68亿，同比+95.64%，主要受光控安石-上海一号私募投资基金并表影响；债务水平较低、且结构合理：有息债里不含短期借款，其余债务为：一年内到期有息债27.6亿、长期借款38.75亿及应付债券26.51亿；此外，在18年整体行业融资难的背景下，整体融资成本6.08%，资金成本控制在保持行业领先。
地产未售项目充足，不动产资管收入提升
地产开发业务：期末，公司现有项目上海嘉定梦之月、梦之缘，浦东前滩后院及昆山花桥共有可售建面25.5万方，加上嘉定区域2块合计15万方建土储，合计未售建面超40万方，公司地产业务可售资源充足，未来短期内，依然能提供业绩支撑。
不动产资管业务：2018年公司不动产资管业务收入7.13亿，同比+34.27%：其中咨询管理费收入5.55亿，同比+12.12%；超额管理费收入0.85亿，这是超额收益（carry）在财报里首次出现，公司以光大安石团队为核心的不动产经营管理优势开始彰显。截至期末，光大安石在管项目37个，资管规模471.1亿，从在管项目业态占比看：商业（33.04%），综合体（28.13%），写字楼（17.30%），工业地产（7.97%），住宅（2.85%），其他（10.71%），业态的多元化既彰显公司管控实力，同时也降低投资风险。此外，报告期内新增投资项目13个，新增管理规模78.04亿；退出投资项目10个，减少管理资金98.96亿。由于受资管新规影响，18年资管规模略有下降，但长期看，我们认为公司资管规模未来大概率会持续扩张。考虑到光大安石2015至2018年连续四年蝉联"中国房地产基金综合能力TOP10"榜首，公司管理能力、影响力均为业内顶尖；再从行业层面看，公募REITs大概率在19年推出试点，公司凭借业内杰出的资管平台，有望最先受益。
人事调整聚焦资管业务，公募REITs想象空间大
据1月22日公告，聘任原光大安石董事长兼CEO陈宏飞为公司总裁，并携原光大安石团队入驻管理层。我们认为本次人事变动，进一步明确了公司业务重心，有利于公司加快不动产资管业务发展。此外，公募REITs推出在即，发展前景广阔：18年类REITs产品尝试频出不穷，政策层面上，19年以来各方面密集表态：19年1月，上交所新年致辞中提到推动公募REITs试点；3月底，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示，"公募REITs首批试点产品近期将推出"；4月8日，深交所表示"积极推进公募REITs进程"。我们预计公募REITs大概率在未来几个月内推出试点，以国内现有不动产管理规模与水平看，行业发展尚处初级阶段，公司作为行业龙头竞争优势明显，成长前景可期。
投资建议：公司18年净利润大幅增长，主要由房地产开发业务结算收入及毛利率提升所致；由于现有存量可售资源依旧充裕，未来短期内业绩高增依然有支撑；资管业务方面，不动产管理费收入提升，并凭借优良的经营，首次获得了超额收益（carry）；此外，光大安石团队接手管理层，预计未来公司将进一步聚焦资管业务；行业层面看，考虑到19年初各方面密集表态，公募REITs有望在近期推出，公司作为行业标杆有望最先受益。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.93元、1.11元、1.31元，分别对应PE10.03X、8.43X、7.14X，维持"买入"评级。
风险提示：公募REITs试点推出进度低于预期，房地产开发业务销售去化率低于预期。
[2019-04-10] 光大嘉宝(600622):业绩大增、carry首次释放,Reits核心标的
■华创证券
事件：
4月9日，公司发布2018年年报，公告实现营业收入47.6亿元，同比增长54.3%；
归母净利润8.8亿，同比增长61.6%；每股收益0.76元，同比增长61.7%。
点评：
18年业绩同比大增62%，源于结算大幅增加和不动产投资收益贡献2018年公司实现营业收入47.6亿元，同比+54.3%；归母净利润8.8亿，同比+61.6%；每股收益0.76元，同比+61.7%；毛利率和归母净利率分别为57.0%和18.5%，分别同比+12.8pct和+0.8pct；三项费用率合计16.3%，同比+4.0pct，其中财务费用率5.2%，同比+4.4pct，源于资管新规下行业资金成本上行；投资收益3.1亿元，同比+353%，源于本期不动产投资业务投资收益增加；净资产收益率15.3%，同比+4.9pct。另外，公司拟每股派发现金红利0.21元，以资本公积每股转增0.3股。
18年度房地产基金业务营收同比+34%，首次实现超额管理费收入
2018年公司不动产资管业务实现营收7.1亿元，同比+34.3%；其中管理及咨询服务费收入5.6亿元，同比+12.2%。2018年末，光大安石平台在管项目37个，在管基金规模达471.1亿元，同比-5.2%；在管规模略降原因仍在于资管新规短期影响，但降幅优于私募基金行业管理规模下行幅度。值得注意的是，公司今年报表首次体现超额管理费收入（carry）8,517万元，显示了公司优秀的不动产经营能力，后续carry或稳步实现、收益可观。此外，政策端正加速推进REITS落地，19年1月上交所在新年致辞中提出推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs；3月上交所鼓励机构上报公募REITs项目；同月国务院发展研究中心REITs课题组组长王步芳表示，公募REITs首批试点产品近期将推出。我们认为公司作为光大系旗下唯一REITs平台，有望受益政策红利，未来房地产基金业务快速增长可期。
18年地产结算收入同比+57%，未结算土储40万方、分布于嘉定和昆山2018年公司销售面积5.7万平方米，同比+24.5%；销售金额24.4亿元，同比+0.6%；结算面积14.0万平方米，同比-30.2%；结算收入38.4亿元，同比+57.0%；
新增拿地面积6.1万平方米、无新开工面积、新竣工面积为5.9万平方米（同比-88%）；公司出租物业的建筑面积为12.8万平方米，同比+7.7%；租金收入5,727.3万元，同比+5.6%。2018年末，公司预收账款28.6亿元，同比-28.6%，主要由于结算加速；未结算项目合计5个，其中4个位于嘉定、1个位于昆山花桥，未结算面积合计40万方、货值约85亿元。
投资建议：业绩大增、carry首次释放，Reits核心标的，上调至“强推”公司目前是光大系唯一房地产基金平台，在目前政策端大力推进REITS落地的背景下，后续具体REITs支持政策或将陆续出台；而公司作为A股唯一房地产基金管理人标的也望有所受益。我们维持公司19-21年每股收益预测为0.92、1.09和1.25元，目前股价对应19-21年PE10.7/9.0/7.9倍；考虑到公司业绩超预期且为Reits核心标的，按照19年目标PE13倍、上调目标价至11.94元，上调至“强推”评级。
风险提示：房地产市场下行风险，地产基金业务发展不及预期
[2019-04-09] 光大嘉宝(600622):光大嘉宝2018年净利增长62%,拟10转3派1.6元
■上海证券报
光大嘉宝发布年报。2018年，公司实现营业收入47.58亿元，实现归属于公司所有者的净利润8.81亿元，较上年同期相比增长54.30%和61.63%，分别完成年初预算计划的118.94%和191.62%。公司拟10转3派1.6元。
[2019-04-07] 光大嘉宝(600622):房地产基金的A股稀缺标的,开发业务受益于长三角一体化
■方正证券
核心观点：
光大安石高管正式入驻公司，作为A股的稀缺标的，未来快速发展可期。截至2018年三季报，光大控股持有光大嘉宝29.2%的股份。公司土储主要在上海嘉定、昆山花桥，受益于长三角一体化，我们测算地产开发业务RNAV约为96.1亿元。今年1月，原常务副总裁陈宏飞由副总裁升任为总裁，其管理团队有多年的不动产投资与资管管理经验，管理层的变更有利于公司加快房地产基金业务的发展。截至三季报，公司管理规模约487亿元，三年复合增速达到54%。公司营业收入为30亿元，其中不动产资管业务营业收入4.6亿元，同比增长57%，其中管理及咨询服务费收入4.2亿元，同比增长50%。但从毛利率来看，房地产销售业务的毛利率为34%，而不动产资管业务达到94%。未来随着基金业务的强化，业绩贡献有望大幅提升。
随着市场利率的持续下行以及信用扩张，房地产基金的成本端压力减轻，同时市场的整体融资需求增加，有利于实体企业资产的扩张。截至2月底，社会融资规模存量为205.68万亿元，同比增长10.0%。1-2月份社会融资新增5.3万亿元，同比多增1.1万亿元，其中大部分资金用于支持实体经济。截止到2016年，我国购物中心存量面积大约在2.4亿平米，随着一二线城市的购物中心逐渐饱和，未来的增量将会趋缓；我国主要城市甲级写字楼的总存量面积4381万平米，商业物业存量过剩但优质物业实际上供给不足。如何将存量的商业物业盘活成为目前主要的机会点，而具有优质资产管理能力的房地产基金公司才能抓住该机会点。此外一二线城市的核心商业物业本身具有地理位置绝佳、入驻率高等优势，大量机会也存在于此之中。
光大安石集"募投管退"为一体；"大融城"品牌可复制性强，公司预计在2020年管理大融城项目市值达到500亿元。募：人民币基金中外部资金占比达到93%。投：公司最大的优势就是任何阶段的项目都可以进入。对持有型商业物业的评估以及未来退出时的物业价值进行专业的测算，目前以一二线城市核心区域、10万方以上项目为主。管：通过更换管理团队、商家调整、铺位切割、动线调整等方式来提升NOI。退：退出渠道比较成熟的是通过ABS和类REITs。目前大融城项目共计有13个，其中重庆大融城作为标杆，NOI三年复合增速达到46%。公司预计未来在全国范围内退管复制20~30个大融城项目，并实现资本市场运作。
投资建议：
公司依靠光大控股坚实的金融综合背景与光大安石强大的房地产基金资管实力，在资产端获得更高收益；在利率下行周期中，成本端压力也能减轻。
根据我们分业务测算，公司2018~2020年预计营业收入为46.6/57.5/65.8亿元，归母净利润为8.6/10.6/13.1亿元，其中房地产开发业务为5.9/7.7/9.5亿元，房地产基金业务为2.7/3.0/3.6亿元。整体EPS分别为0.74/0.92/1.14元，其中房地产开发业务EPS为0.51/0.66/0.82元，房地产基金业务EPS为0.23/0.26/0.32元。我们用两种方法进行估值：1）PE估值法：采用分部估值，考虑到公司基本面情况，参考可比公司PE估值，给予公司房地产开发业务11倍PE，该业务合理价值为7.31元；房地产基金业务20倍PE，该业务合理价值为5.14元。故公司合理价值为12.44元；2）RNAV及P/AUM估值法：经测算公司房地产开发业务的RNAV约为96.1亿元，该业务合理价值为8.33元；参考国际房地产基金公司的估值水平，黑石集团P/AUM为0.04，凯德集团P/AUM为0.13。考虑到公司基本面情况，我们预计公司2019年AUM为603亿元，给予公司房地产基金业务0.1倍P/AUM，再乘以51%的股权占比，因此该业务合理价值为2.67元。故公司合理价值为11.00元。给予"推荐"评级。风险提示：房地产销售和结算不及预期；房地产基金AUM规模拓展低于预期；房地产基金业务的管理费率出现明显的下滑；商业资产获取难度以及成本大幅上升；利率开始出现上行。
[2019-03-14] 光大嘉宝(600622):房地产资管领军企业、利率下行AUM成长或超预期
■天风证券
轻资产业务转型坚定、资管业务AUM近500亿：公司逐步向资管业务转型的趋势已十分明显。公司依托光大安石转型为不动产投资和资产管理平台，在"募、投、管、退"等业务环节均具有较强的竞争优势。光大安石目前在管资金规模（AUM）500亿元左右，累计管理规模(AUM)近千亿元；在管资产涵盖商业、综合体、写字楼、住宅、工业地产等领域。截至2018年9月末，光大安石在管项目37个，公司不动产资管业务营业收入4.61亿元，其中管理及咨询服务费收入4.16亿元。从交易结构看公司商业模式：三大资金来源、光大安石平台赚取管理费，光大嘉宝获取跟投收益
我们仔细分析了6座重资产模式大融城，以及上市公司参与的其他一些商办或物流地产项目的交易结构，发现光大安石运作的不动产项目中，一般是通过层层有限合伙基金参与对不动产项目的投资，光大安石作为GP其实自己只会跟投很少一部分资金（10万-100万），基金的资金来源经过层层穿透后，最终主要是三个来源：（1）募集资金。由首誉光控（中邮基金子公司）通过发行产品募集所得，募集对象既可能是银行、保险等机构，也可能是高净值个人客户。这部分资金一般是项目资金的主力。（2）光大集团提供的资金（3）光大嘉宝（上市公司）出资。光大安石平台赚取的主要是基金管理费，以及安石资管对商办物业进行运营管理收取的资产管理费，而项目跟投所得的投资收益一般是直接体现在光大嘉宝（上市公司）的投资收益中的，并没有经过光大安石平台。
保守分部估值132亿显著低估、利率下行及信用宽松公司AUM有望超预期。公司房地产开发项目的计容面积共计48万平方米，对应未结算货值约134亿，主要位于上海及昆山，昆山共计31.2亿，上海共计102.5亿，公司地产开发业务RNAV增值部分约为28.2亿，公司账面归母净资产56.6亿。
对于不动产资管业务，我们取两种估值方法的平均值，得出不动产资管业务归属于上市公司部分的合理估值约为47.5亿左右。综上所述，我们认为公司合理估值应为47.5+28.2+56.6=132.3亿，显著低估，且随着利率下行和信用宽松继续，公司AUM成长很可能超过我们预期。
投资建议：公司作为国内不动产资管业务的领军企业，在"募、投、管、退"等业务环节均具有较强的竞争优势，在信用宽松、利率下行的大背景下，我们认为资管类公司有望大幅受益。随着前期投资项目陆续到期，我们预计公司还有望赚取一定的超额收益提成和跟投投资收益。公司重组时的承诺业绩已经超额完成，结合公司存量地产开发业务有望陆续结转利润，我们预计公司2018-2020年归母净利润分别为8.5亿、10.8亿和12.5亿，对应EPS分别为0.73、0.94和1.08元，对应PE分别为10.53、8.25和7.13倍，6个月目标价11.4元，给予买入评级。
风险提示：资管业务规模扩张不及预期，投资业绩不及预期，地产销售不及预期
[2019-01-30] 光大嘉宝(600622):经营业绩超预期,不动产资管业务前景广阔-2018年业绩快报点评
■中信证券
公司发布2018年年度业绩快报，预计2018年实现归母净利润约8.45亿元，同比增长54.85%。我们调整公司2018/19/20年EPS预测至0.73/0.85/0.98元/股，目标价8.49元，维持“买入”评级。
归母净利润约8.45亿元，超预期大增54.85%。公司发布年度业绩快报，预计2018年实现归母净利润约8.45亿元，同比增长54.85%，相比比三季报归母净利同比增长29.55%，全年经营业绩进一步提高。并且公司全年收益质量较高，扣非归母净利为7.76亿元，同比增长53.66%。公司业绩超预期主要源于两方面：一是房地产开发业务结转收入和毛利率同比增加；二是不动产资管业务跟投项目投资收益增加。
不动产资管业务发展稳健，具备行业核心竞争力。公司是少有的具有不动产资管能力的上市公司，截至2018年三季度末，公司在管基金规模为486.95亿元，比年初减少5.07亿元。公司LP投资余额（含已认缴未出资）为28.65亿元，比年初增加了14.13亿元。预计公司今年基金规模仍有望保持稳定增长，公司具备“融、投、管、退”全产业链服务能力，在行业内具备较强的竞争力。
REITs发展存机遇，不动产资管业务前景广阔。随着住房长效机制的建立，不动产REITs的发展或进一步提速。同时，在流动性改善的环境下，不动产投资收益变得相对有吸引力。从海外房地产发展历程来看，在房地产市场的成熟期，房地产基金管理公司有广阔的发展空间。2018年三季度末全球领先的不动产资管企业黑石集团（BX.N）管理资产4567亿美元，其中不动产基金规模就高达1199亿美元。
风险因素：不动产基金行业前景广阔，新进入者较多，公司面临行业竞争加剧的潜在风险。
投资建议：公司地产开发业务小而美，不动产资管业务具备核心竞争力。目前在管规模接近500亿元，具备规模先发优势和能力禀赋优势，中长期潜力巨大。
我们根据公司业务最新开展状况和股本，调整公司2018/19/20年EPS预测至0.73/0.85/0.98元/股（原预测为0.58/0.65/0.75元），给予公司2019年10倍PE，对应目标价8.49元，维持“买入”评级。
[2019-01-30] 光大嘉宝(600622):业绩超预期,管理层调整,资管业务望加速-2018年业绩预增公告点评
■华创证券
事件：
1月29日，公司发布2018年年度业绩预增公告，公司预计2018年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将增加人民币29,914.40万元，同比增加54.85％左右。
点评：
预告18年全年业绩同比+55％，源于结转加速、不动产资管跟投收益增加公司预计2018年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将增加人民币2.99亿元，据此预计公司2018年归母净利润为8.45亿元，同比增加54.85％。预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比，将增加人民币2.71亿元，据此预计公司2018年扣非后归母净利润为7.76亿元，同比增加53.66％。此前市场对于公司2018年业绩一致预期为同比增长25％，公司业绩超预期主要源于：1）公司房地产开发业务结转收入和毛利率同比增加；2）公司不动产资管业务跟投项目投资收益增加。
近期公司管理层由嘉宝系调整为光大系，有利加快不动产资管业务发展1月22日，公司发布关于调整公司部分高级管理人员的公告，因公司产业结构调整和组织架构调整的需要，管理层由嘉宝系钱明等人调整为光大系的陈宏飞等人，并且陈宏飞由副总裁升为总裁，这将有利于公司加快不动产资管业务发展。截至18年三季度末，光大安石平台在管项目37个，在管基金规模达487.0亿元，同比+1.0％，较2017年末的492亿元略有下降，但公司管理规模仍领先行业；公司LP投资余额为28.7亿元，比18年初增加14.1亿元。18年上半年，证监会、住建部联合发文，将全面推进住房租赁资产证券化相关工作，公司作为光大系旗下唯一REITs平台，有望受益政策红利，未来房地产基金业务快速增长可期。
结转资源优质，短期地产业绩贡献仍较高，中长期不动产资管业务有望提升18年12月21日，公司控股子公司（嘉宝联友）与佳美置业以人民币16.9亿元的价格，联合竞得上海市安亭镇JDC30401单元12A-03A地块土地使用权，其中公司的投资比例为51％，计容建面10.9万方，补充优质地产项目，截至目前，估算公司未结算资源约30万方，主要集中在嘉定、昆山和浦东，预计短期内地产贡献业绩仍占比较高，中长期不动产资产管理对业绩贡献占比将逐渐提升。截至18年三季度末，公司预收款项36.7亿元，同比-13.0％，预收款项可覆盖17年营收119％，预收账款略有下降，源于房地产业务结算加速，但仍能保障18-19年业绩增长。截至18年三季度末，公司资产负债率65.1％，较17年末+9.1pct，财务状况仍较健康。
投资建议：业绩超预期，管理层调整，资管业务望加速，维持“推荐”评级公司目前是光大系唯一房地产基金平台，在政府大力推进房地产行业长效机制背景下，大量REITs相关支持政策陆续出台，REITs发展望迎来春天，公司也料将有所受益。由于公司业绩超预期，且管理层优化有望加速不动产资管业务发展，我们调整公司2018-20年每股收益预测为0.73、0.88和1.04元（原预测值为0.57、0.65和0.73元），目前股价对应18-20年PE8.7/7.3/6.1倍，考虑到公司业绩超预期，上调目标价至7.66元，维持“推荐”评级。
风险提示：房地产市场下行风险，地产基金业务发展不及预期
[2019-01-22] 光大嘉宝(600622):管理机制理顺,聚焦不动产资管业务-重大事项点评
■中信证券
公司管理机制理顺，聚焦不动产资管业务。公司处在一个前景广阔的存量业务领域，且具备行业核心竞争力。我们看好公司的发展，给予公司7.80元/股的目标价，维持“买入”评级。
调整公司组织架构，理顺管理机制。公司公告为加快公司产业结构战略性调整，调整公司总部组织机构，同时调整部分高管人选。公司负责不动产资管业务的常务副总裁陈宏飞聘任为公司总裁，其他具备不动产资产管理经验的专业人士也进入公司高管名单。公司组织架构和高管人选的调整，理顺了公司管理机制，是公司聚焦不动产资管业务的战略体现，有望推动不动产资管业务快速发展。
在管基金接近500亿元，具备行业核心竞争力。截止2018年三季度末，公司在管基金规模为486.95亿元，比年初减少5.07亿元。公司LP投资余额（含已认缴未出资）为28.65亿元，比年初增加了14.13亿元。公司是中国不动产资管领域少有的，具备“融、投、管、退”全产业链服务能力的企业，在行业内具备较强的竞争力。
借鉴黑石集团发展历程，中国不动产资管业务前景广阔。黑石集团（BX.N）是全球领先的不动产资管企业，目前市值218亿美元。截至2018年三季度末，黑石集团管理资产4567亿美元，其中不动产基金1199亿美元。更为重要的是，BREP系列房地产基金平均净收益率为16%，在各类资产中排名靠前。我国不动产证券化还处在初级阶段，优秀企业管理规模前景可期。
风险因素：不动产基金行业前景广阔，新进入者较多，公司面临行业竞争加大的潜在风险。公司房地产业务存在一定的区域市场风险。
投资建议：公司管理机制理顺，不动产资管业务迎来新的发展期。中国房地产基金产业仍处于发展的起点阶段，REITs市场中长期潜力巨大。公司资产在管规模接近500亿元，具备规模先发优势和能力禀赋优势。我们根据公司业务最新开展状况和股本，给予公司2018/19/20年盈利预测0.58/0.65/0.75元/股，给予公司2019年12倍PE，对应目标价7.80元，维持“买入”评级。
[2018-12-24] 光大嘉宝(600622):光大嘉宝16.88亿元联合摘得上海嘉定区地块
■证券时报
光大嘉宝(600622)12月24日晚间公告，控股子公司嘉宝联友与佳美置业以16.88亿元的价格，联合竞得上海市嘉定区安亭镇JDC30401单元12A-03A地块土地使用权，其中公司的投资比例为51%，佳美置业的投资比例为49%。宗地总面积6.05万平方米，土地用途为普通商品房。
[2018-12-07] 光大嘉宝(600622):光大嘉宝,拟公开发行不超9.6亿元公司债券
■证券时报
光大嘉宝(600622)12月7日晚间公告，拟公开发行不超过9.6亿元的公司债券，全部用于偿还有息债务等。
[2018-11-25] 光大嘉宝(600622):享长三角一体化红利,苦练内功谋转型
■东方证券
核心观点
长三角一体化上升为国家战略，嘉定迎来腾飞机遇。嘉定东接大虹桥商务区，西邻江苏昆山、太仓，将成为长三角一体化发展的重要节点区域。在上海新一轮扩大改革开放力度的过程中，嘉定将迎来腾飞机遇，区域发展前景向好。
公司在嘉定及其周边资源丰富，有望分享区域发展红利。政策利好叠加基本面强劲，嘉定房地产市场前景良好。2018年1-10月嘉定销售金额336.5亿元，销售均价22666元/平方米，较2017年上涨8.9%。2018年1-10月，昆山销售金额376.6亿元，销售均价16831元/平方米，较2017年上涨15.1%。未来随着长三角一体化和自贸区扩容规划落地，嘉定和昆山区域价值上升，将吸引更多人口流入和承接更多中心城区外溢需求。公司在嘉定与昆山的地产项目建筑面积为40.8万平方米，有望分享区域发展红利。
苦练内功转型房地产基金，资管新规新变化或为公司打开成长窗口。公司在收购光大安石51%的股权后，坚持苦练内功，谋求转型成顶级房地产基金。
在过去两年商业地产价格高涨期，公司保持定力没有盲目扩张。积极探索并走通了“PERE+REITs”模式，并且建立了“大融城”商业地产品牌，积极涉猎物流地产和长租公寓领域。同时，资管新规有所调整，银行公募理财可以投资非标资产。光大安石有望获取部分有意向投资持有型物业的银行理财资金，扩大管理规模，目前公司在管规模已经为487亿元。
财务预测与投资建议
维持买入评级，目标价7.59元。我们预测2018-2020年公司EPS为0.69/1.01/1.33元。由于可比公司2018年PE估值为11X，我们给予公司2018年PE倍数11X，对应目标价7.59元。
风险提示
房地产业务结算大幅低于预期。
利率上升超预期。
基金业务规模扩张不达预期。
[2018-10-31] 光大嘉宝(600622):业务过渡期,环境待改善-三季度点评
■中信建投
公司前三季度实现营业收入30.2亿，同比增长105.9%，实现归母净利润4.3亿，同比增长29.7%，EPS0.38元。
地产结算提速，如期兑现年初计划：公司营业收入快速增长的主要原因在于报告期内公司加大结算力度，且当期主要结算资源梦系列产品皆为早期获取项目，毛利较高。而归母净利增速不及营收主要系当期结算规模增长对应计提的税金及附加费用增长，叠加当期公司房地产开发业务销售渠道费用增加，同时公司今年发行了三期债务融资工具，财务费用利息支出增长。展望全年，我们认为公司今年将大概率兑现年初业绩目标，持续释放业绩。
资管业务平稳，关注流动性改善：房地产开发板块方面，今年公司前三季度实现合同销售金额14.9亿，同比减少3.99%。地产基金板块方面，截止报告期末，公司在管基金规模达到486.9亿，比年初减少5.1亿。我们预计公司今年基金规模仍有望保持稳定增长，未来我们认为需要关注流动性改善环境下利率的调整空间，这将对公司的融资环境带来改善。
融资发力，杠杆提升：受资管新规影响，叠加公司此前部分长期借款面临到期，公司今年以来杠杆有所增加，但公司不断加大筹资力度，加强财务筹划，改善融资渠道，拓宽融资渠道，先后完成了非公开定向债务融资工具（PPN）一期（10亿元）、二期（2亿元）、三期（4亿）的发行工作，同时公司注册发行6.51亿元资产支持票据（CMBN）事宜已于5月底获得交易商协会的《接受注册通知书》，后续发行的准备工作正在有序推进。第四，盈利预测与投资评级：我们预计18-19年EPS分别为0.51、0.57元，维持"买入"评级。
风险提示：规模扩张不达预期。
[2018-10-30] 光大嘉宝(600622):业绩稳定增长,资管业务如期高增-2018年三季报点评
■华创证券
事件：
10月29日，公司发布2018年3季报，公告实现营业收入30.2亿元，同比增长105.9%；归母净利润4.3亿，同比增长29.7%；每股收益0.38元，同比增长31.0%。
点评：
前三季度业绩同比+30%，土增税和少数股东权益大增致业绩增速小于营收前三季度，公司实现营业收入30.2亿元，同比+105.9%；归母净利润4.3亿元，同比+29.7%；基本每股收益0.38元，同比+31.0%；毛利率和净利率分别为54.2%和14.4%，分别同比+0.8pct和-8.5pct；前三季度税金及附加4.1亿元，同比+508.8%，源于房地产开发业务结转收入增加，对应计提的土增税增加；三项费用率合计12.1%，同比-2.0pct，其中财务费用率3.4%，同比+1.9pct，源于公司发行非公开定向债务融资工具募集资金，财务费用利息支出增加；销售费用率2.9%，同比+0.6pct；管理费用率5.7%，同比-4.6pct；少数股东权益1.9亿元，同比+205.4%。前三季度公司投资收益0.43亿元，同比+312.7%，源于本期可供出售金融资产取得的收益较多；前三季度公司净资产收益率7.7%，同比+1.3pct。业绩增速小于营业收入并且净利率下降主要源于土地增值税和少数股东权益大幅增加所致。
前三季度房地产基金业务营收同比+57%，管理咨询服务费收入同比+51%
前三季度，公司不动产资管业务实现营收4.6亿元，同比+56.9%，其中管理及咨询服务费收入4.2亿元，同比+51.3%。三季度末，光大安石平台在管项目37个，在管基金规模达487.0亿元，同比+1.0%，在管规模小幅增长。公司LP投资余额为28.7亿元，比年初增加14.1亿元；报告期内，平台新增并表项目及基金2个，投资项目总建面20万方。今年上半年，证监会、住建部联合发文，将全面推进住房租赁资产证券化相关工作，公司作为光大系旗下唯一REITs平台，有望受益政策红利，未来房地产基金业务快速增长可期。
前三季度结算收入同比+126%，预收账款略有下降，源于结转加速
前三季度公司合同销售面积2.7万方，同比-4.3%；合同销售收入14.9亿元，同比-4.0%；结算面积9.7万方，同比+0.1%；结算收入24.2亿元，同比+125.6%。前三季度公司无新增土地面积、无新开工面积、竣工面积为5.9万平方米，同比-87.7%；公司出租物业的建筑面积为12.4万平方米，同比+4.0%，取得租金收入5,325.7万元，同比+9.5%。前三季度公司货币资金48.6亿元，同比51.5%，源于结转加速，房地产开发业务收到的商品房销售款增加。三季度末公司预收款项36.7亿元，同比-13.0%，预收款项可覆盖17年营收119%，预收账款略有下降，源于房地产业务结算加速，但仍能保障18年业绩增长。报告期末，公司资产负债率65.1%，较17年末+9.1pct，财务状况仍较健康。综合之下，我们维持预计公司18年业绩有望同比+21%的判断。
投资建议：业绩稳定增长，资管业务如期高增，维持"推荐"评级
公司目前是光大系唯一房地产基金平台，在政府大力推进房地产行业长效机制背景下，大量REITs相关支持政策陆续出台，REITs发展将迎来春天，公司也将有所受益。我们维持公司18-20年每股收益预测为0.57、0.65和0.73元，目前股价对应18-20年PE8.8/7.7/6.9倍，考虑到市场估值整体回落，下调目标价至6.00元，维持"推荐"评级。
风险提示：房地产市场下行风险，地产基金业务发展不及预期
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[2022-02-09] 光大嘉宝(600622):打造国内领先的不动产投资和资管平台-公司研究报告
■海通证券
公司努力打造国内领先的跨境不动产投资和资产管理平台公司。公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务:(1)不动产资产管理业务:公司通过控股的光大安石平台作为私募基金管理平台,重点投资于持有型物业,并以管理人的身份或以品牌输出的形式,通过对相关物业进行开发改造、转型升级、运营管理而令其产生成熟、稳定现金流,为投资人创造回报。(2)不动产投资业务:通过投资不动产基金管理的份额,投资或持有高品质的地产资产,加强公司不动产投资和资管业务的协同效应,提升公司收益能力,增强资管业务竞争能力。(3)房地产开发业务:公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务,业务模式以自主开发销售为主。
公司的核心竞争力分析:1、优秀的管理团队和人才队伍。2、完善的业务体系和风控体系。3、清晰的发展战略。4、良好的品牌形象。光大安石连续七年(2015-2021年)蝉联国务院发展研究中心企业研究所等单位联合颁布的"中国房地产基金综合能力TOP10"榜单第一名。公司拥有长期培育的自有商业品牌"大融城",其品牌规模和行业影响力不断提升。截至2021年6月底,累计在管及在建商业项目21个,总建筑面积逾220万平方米。
受地产结转影响营收利润下滑,加大盘活资产力度。2021年前三季度,公司实现营收23.94亿元,同比减少20.76％;实现归母净利润1.73亿元,同比减少41.99％。房地产业务方面,2021年上半年,公司共计实现销售金额19.74亿元元,销售面积5.74万平。不动产资管业务方面,2021年上半年,光大安石平台无新增投资项目,新增管理规模人民币4.87亿元;退出投资项目4个,减少管理规模人民币13.50亿元。报告期末,光大安石平台在管项目37个,在管规模人民币460.25亿元。不动产投资业务方面,光大安石管理项目到期或部分退出向投资人分配收益的总金额为人民币6.07亿元。?
根据结算进度(参见表2),我们预计公司2021-2022年结算收入分别为23.69亿元、28.43亿元。同时我们预计租金收入、房地产基金收入、其他业务收入增速如表3所示,则我们预计公司2021-2022年将实现营业收入合计35.21亿元和40.04亿元。
投资建议:首次给予"优于大市"评级。我们预计公司2021-2022年EPS在0.21元和0.23元。考虑到公司是A股稀缺地产基金概念股,房地产基金管理规模较大。我们给予光大嘉宝2021年15-18倍PE,合理价值区间在3.15～3.78元。首次给予"优于大市"评级。
风险提示:公司面临地产开发业务、地产基金业务开展不达预期的风险。
[2020-09-07] 光大嘉宝(600622):资管业务持续推进,地产结转影响营收-中报点评
■海通证券
受地产结转影响营收利润下滑,经营管理持续优化。2020年上半年公司实现营业总收入19.24亿元,较上年同期减少17.30％;实现归属母公司净利润为1.04亿元,较上年同期减少55.92％;实现稀释后每股收益0.07元,较上年同期减少56.25％。2020年上半年,公司三项费用占营业收入比为21.62％,同比增加0.85个百分点。其中,销售费用同比减少55.06％;管理费用同比减少26.74％;财务费用同比增加8.77％。
净负债率显著上升,多渠道降低融资成本。截至2020年6月30日,公司总资产规模286.48亿元,同比增长20.97％;净资产规模93.96亿元,同比增长9.95％。2020年上半年,公司的毛利率为41.01％,同比增加5.54个百分点;净利率为5.40％,同比下降4.73个百分点。负债结构方面,公司资产负债率为67.20％,同比增加3.29个百分点;净负债率为78.72％,同比增加32.77个百分点。经营活动现金流净额为1.47亿元。
盘活资产力度加大,资产证券化工作稳步推进。房地产业务方面,2020年上半年公司可供出售面积合计为13.71万平方米,共计实现销售金额696.35百万元,销售面积1.94万平方米。出租房地产的建筑面积为14.17万平方米,出租房地产的租金收入为4044万元。不动产资管业务方面,2020年上半年光大安石平台无新增投资项目,新增管理规模人民币1.16亿元,退出投资项目3个,减少管理规模人民币16.73亿元。截至2020年6月30日,光大安石平台在管项目42个,在管规模人民币452.73亿元。资产证券化方面,公司不断巩固和提升公司在不动产资产证券化领域的市场影响力,持续推进100亿储架商业地产类REITs项目项下第三期产品"光证资管-光控安石商业地产第3期西安大融城资产支持专项计划"的发行申报工作,目前进展顺利。
投资建议:维持"优于大市"评级。我们预计公司2020-2021年总营业收入分别为49.84亿元、54.11亿元,归母净利润分别为4.97亿元、5.52亿元,对应EPS在0.33元和0.37元。截至2020年9月7日,公司收盘于4.06元,对应2020和2021年PE在12.25倍和11.03倍,对应2020年的PEG在1.15倍。公司是A股稀缺地产基金概念股,2017年以来房地产基金管理规模相对稳定。考虑到AH股市场上的轻资产类公司(物业股)受市场认可度提升,PE估值水平显著提升,我们给予光大嘉宝2020年15-18倍PE,合理价值区间在4.97～5.97元。给予"优于大市"评级。
风险提示:1)公司面临地产开发业务结算不及预期、地产基金业务开展不达预期风险;2)行业面临基本面下行。
[2020-08-10] 光大嘉宝(600622):光大嘉宝出资15亿元认购珠海安石宜达37.4991%财产份额
■中国证券报
光大嘉宝8月10日晚间公告，根据公司内部授权，经2020年8月7日公司董事会执行委员会决议，全体委员一致同意公司与关联人宜兴光控投资有限公司(以下简称“宜兴光控”)、关联人珠海安晶企业管理中心(有限合伙)(以下简称“珠海安晶”)、公司控股子公司光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司(以下简称“光大安石”)和光大安石(北京)资产管理有限公司(以下简称“安石资管”)共同以现金方式出资认购珠海安石宜达企业管理中心(有限合伙)(以下简称“安石宜达”)财产份额。根据上述决议精神，公司于2020年8月10日与宜兴光控、珠海安晶、光大安石和安石资管签署安石宜达有限合伙协议，约定公司、宜兴光控、珠海安晶和光大安石作为有限合伙人分别出资人民币15亿元、24.4亿元、2000万元和4000万元，认购150000万份、244000万份、2000万份和4000万份安石宜达财产份额，分别占安石宜达总份额的37.4991%、60.9984%、0.5%和1%。
此外，安石资管作为普通合伙人出资人民币10万元，认购10万份安石宜达财产份额，占安石宜达总份额的0.0025%，并由其担任安石宜达的执行事务合伙人，对安石宜达进行运营管理。安石宜达将通过适当的途径和方式，将合伙企业财产投资于以城市更新为主要目的的房地产项目，重点投资中国境内的一线城市和房地产市场健康发展的二、三线城市。
[2020-04-30] 光大嘉宝(600622):资管规模保持稳定,地产结转影响利润-年报点评
■海通证券
营业收入保持平稳增长,受地产结转影响利润降低。2019年公司实现营业总收入48.21亿元,同比增长1.32％;实现归属母公司净利润为4.51亿元,同比下降48.80％;实现稀释后每股收益0.30元,同比下降49.15％。报告期内,公司三项费用占营业收入比为20.67％,同比下降4.41个百分点。
资产规模稳健增长,利润率有所下降。截至报告期末,公司总资产规模284.17亿元,同比增长13.22％;净资产规模94.78亿元,同比增长16.33％。报告期,公司的毛利率为43.96％,同比下降13.01个百分点;净利率为9.36％,同比下降9.17个百分点。截至报告期末,公司资产负债率为66.65％,同比下降0.89个百分点;净负债率为66.11％,同比上升29.08个百分点。
聚焦不动产资管业务,推进资产证券化工作。报告期内,光大安石平台新增投资项目13个,新增管理规模人民币133.43亿元;退出投资项目5个,减少管理规模人民币136.23亿元。报告期末,光大安石平台在管项目45个,在管规模人民币468.30亿元。资产证券化方面,公司在报告期内成功发行"静安大融城资产支持专项计划"、"观音桥大融城资产支持专项计划",发行规模合计达72亿元。融资方面,公司通过"发新还旧"方式在上交所成功发行8.8亿元公司债(发行利率4.46％),在北金所分两期成功发行10亿元债权融资计划(平均利率6.29％)。
地产开发业务稳健推进,签约额回笼金双增长。2019年公司加快项目建设,加大营销力度,实现签约金额36余亿元,资金回笼近35亿元。报告期内,房地产可供出售面积为17.66万平方米,同比减少30.63％;出租房地产的建筑面积为13.85万平方米,出租房地产的租金收入为0.68亿元。
投资建议:维持"优于大市"评级。公司是A股稀缺地产基金概念股,2017年以来房地产基金管理规模保持稳定,基金收入持续增长。考虑到AH股市场上的轻资产类公司(物业股)受市场认可度提升,PE估值水平显著提升,我们给予光大嘉宝2020年15-18倍PE,合理价值区间在4.97～5.97元。NOI估值法下,对应目标市值在80.25～104.15亿元,对应目标价在5.35元～6.94元。综合PE和NOI两种估值方法,我们取PE法,合理价值区间在4.97～5.97元,给予"优于大市"评级。
风险提示:1)公司面临地产开发业务结算不及预期、地产基金业务开展不达预期风险;2)行业面临基本面下行。
[2020-04-29] 光大嘉宝(600622):业务转型阵痛期、资管业务积极推进-年度点评
■天风证券
事件:公司发布2019年年报,2019年公司实现营收48.21亿元、归母净利润4.51亿元,分别同比+1.32％、-48.81％；基本每股收益为0.3元,同比-49.15％；公司拟每10股派发现金红利0.6元(含税),派息比率约为20％。
公司营收小幅提升,地产业务持续退出导致营收持平、盈利能力下行,但资管业务积极推进。2019年公司营收规模较上年实现小幅增长,实现营收48.2亿元(yoy+1.32％),盈利下滑明显,毛利润、净利润、归母净利润依次为21.2、4.4、4.5亿元,同比-22.8％、-62.5％、-48.8％,对应毛利率、净利率、归母净利率依次同比下降-13.0、-15.5、-9.16个PCT至43.96％、9.10％、9.35％。公司利润规模与盈利能力双双下滑主要系报告期内1)公司结转成本较上年增加32％；2)公司利息支出增加及上年度部分符合利息资本化的对外融资本期利息支出计入财务费用,导致财务费用同比增长81％达4.5亿；3)公司不动产投资业务投资收益较上年减少83％至0.54亿。
地产开发业务利润贡献占比收缩,地产业务逐步退出。2019年公司房地产开发业务营收较上年分别下降4.42％,为38.2亿元,仍为公司主要营收来源,占总营收的79％,同比-3.55％,本期房地产业务结转的项目主要是嘉宝名邸项目和梦之悦项目；毛利润受结转成本增加所致同比下降37.6％至12.6亿元,占公司总体毛利润的59％,同比-15.1％,对应毛利率33％,同比-18.5％。2019年公司实现销售金额36亿元,销售面积11.2万方,分别较上年提升48.4％、96.5％,但销售均价同比下降-24.5％至32406元/方。2019年公司新增“新成路住宅项目”、“云翔二期动迁配套房项目”,总体来看,目前公司土地储备约32.1万方,其中待开发面积约14.8万方,在建面积约10.9万方,竣工未售面积约6.5万方,在手土储货值预计超百亿元,预计足够公司未来3年左右销售。但随着公司对“不动产资产管理”核心主业的进一步聚焦,预计公司拿地力度将逐步放缓,中长期来看公司房地产开发业务规模在未来可能持续下滑。
公司不动产资管业务积极推进,贡献毛利近四成。公司不动产资管业务实现营收约9亿元,较上年大幅增长37％,占总营收的18.7％,同比+4.86％,其中管理及咨询服务费收入5亿元(前五大长期在管基金贡献营收占比约48.6％),超额管理费收入3.4亿元,其他收入人民币0.9亿元(主要为项目物业管理费)。
报告期内,公司不动产业务利润规模大幅提升,实现毛利润约8亿元,同比+32.2％,毛利占比39％；
对应毛利率91.3％,同比+0.2％,拉高了公司整体毛利率水平。
公司在管基金规模基本稳定,随公司募资、管理能力提升,在谈项目积极推进,有望继续扩大管理规模。
截至2019年底,光大安石平台在管项目45个,大融城品牌项目18个,总建筑面积近200万方,报告期末公司基金管理规模468.3亿元(2018年末为471.1亿元),2019年投资项目13个,对应管理规模133.43亿元；退出投资项目5个,对应管理规模136.23亿元。报告期内,公司发行两期“大融城资产支持专项计划”合计72亿元。随公司募资、管理能力提升,随与华住集团、上海电力等企业的合作项目等的落地,管理规模有望进一步扩大。
投资建议:公司作为国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台,聚焦“不动产资产管理”核心主业,不断提升“募、投、管、退”各业务的运营能力和管理水平,夯实资产管理的闭环优势。公司在谈项目进展积极,资管规模有望继续扩大。但考虑到公司拿地力度逐步放缓,中长期来看公司房地产开发业务规模持续收缩,因此我们将公司2020、2021年净利润分别由11.52、12.29亿元下调为5.0、6.5亿元,对应EPS分别由0.77、0.82元下调为0.33、0.43元,对应PE为12.32X、9.47X,维持“买入”评级。
风险提示:公司销售额不达预期,市场调控超预期
[2020-04-29] 光大嘉宝(600622):金鳞只待风云来-2019年年报点评
■中信证券
公司不动产资管核心能力稳固,投融管退机制成熟,我们长期看好公司价值。
但是,疫情对商业地产冲击严重,社会利率又没有降低到房地产基金业务可以蓬勃发展的地步。在短期,公司是面临明显发展阻力的。
主要受结算毛利率影响,归母净利润同比下降48.8％。公司2019年营业收入48.21亿元,同比+1.32％。归母净利润则大幅下降-48.8％,主要原因有二:一是公司地产结算影响下降至32.96％(2018年公司结算高毛利率项目,当年结算毛利率为51.44％);二是公司不动产投资业务的投资收益减少2.53亿元。
长期前景:投融管退为核心业务模式的房地产基金行业前景光明。公司不动产资管业务发展平稳,2019年新增投资项目13个,新增管理规模133.43亿元,退出项目136.23亿元。报告期末,公司合计在管项目45个,在管规模468.30亿元。公司的管理规模和管理水平仍居行业第一梯队,形成了完善的募资、投资、管理、退出的全产业链闭环模机制,公司连续6年荣获中国房地产基金综合能力Top10榜首荣誉。长期来看,房地产基金业务具备很强的生命力。
中期瓶颈:主动配置型不动产资产管理发展缺乏外力支持。公司的管理规模连续三年保持在470亿元左右,增长乏力。我们认为,这一方面是因为信用利差较高,高收益的固定收益产品多见,另一方面则是因为刚性兑付盛行,投资者对于主动管理型产品缺乏兴趣。
短期冲击:疫情对公司的商场业态打击较大,可能进一步削弱公司既有的项目收益吸引力。
风险因素:疫情进一步恶化,底层持有资产贬值的风险。
机会或许在2020年下半年,给予公司"增持"的投资评级。我们认为,利率的持续下降,刚性兑付的打破,疫情的逐渐平息,都将成为公司发展的催化剂。
我们看好公司的长期前景,预测公司2020/2021/2022年EPS为0.41/0.47/0.53元(原值为0.60/0.65/0.69元),给予公司2020年10倍PE估值,目标价4.10元,下调公司至"增持"的投资评级。
[2019-11-04] 光大嘉宝(600622):存量盘活佳,资管转型稳
■中信建投
公司发布2019年三季报,期内公司实现营业收入33.65亿,同比增长11.56％,实现归属于上市公司股东净利润3.03亿,同比降低30.22％,eps0.20元。
业绩受费用影响拖累,不动产资管业务转型稳步推进。公司业绩增速滑落,与规模增速出现背离的主要原因在于:1、房地产业务结转质量的滑落；2、公司强化了存量资源的去化,房地产开发业务的销售渠道费用和管理人员费用支出有所提升；3、当期公司开展了多渠道的融资,对应利息支出有所增加。当期公司不动产资产管理业务稳步推进中。展望全年,公司计划实现营业收入约47亿,考虑到公司近年来皆超额完成预算目标,我们认为公司今年将大概率兑现目标,全年业绩回正压力不大。
存量盘活良好,地产基金"募投管退"全方位优势持续。目前公司持有待开发储备量超15万平,总货值接近90亿,保证未来业绩持续释放无虞。地产基金板块方面,公司以提升募资能力,拓宽募资渠道为目标,强化了与相关银行、信托、保险等机构的战略合作力度,加强与境内外大型机构投资人的沟通与合作。截止三季度末,公司在管项目规模达到44个,在管基金规模达到467.77亿,我们预计公司今年基金规模有望进一步增长,为公司带来稳定的管理费和业绩提成。
受益于REITs试点的突破,成功设立资产支持专项计划。作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石,将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs试点的突破,突破公司管理规模的瓶颈和资产端的限制,加速公司基金产品投融管退的运作效率,充分分享资产证券化带来的红利。
盈利预测与投资评级:我们看好光大安石未来发展尤其是在中国REITs快速发展之后的机遇。我们预计19-20年EPS分别为0.96、1.22元,维持"买入"评级。
风险提示:规模扩张不达预期。
[2019-10-31] 光大嘉宝(600622):短期业绩下滑难掩销售放量,公募REITs呼之欲出
■中泰证券
事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营收33.65亿,同比+11.56％；归母净利润3.03亿,同比-30.22％,基本EPS0.20元/股。
营收稳健,短期业绩有所下滑,财务稳健杠杆低1)收入稳增长,短期业绩下滑因期内结算项目利润率较低:公司2019前三季度营收33.65亿,同比+11.56％,归母净利润3.03亿,同比-30.22％,毛利率由2018年末的56.97％降低至37.34％,主要由于本期房地产业务结转的动迁配套房项目毛利较低,净利率由2018年底的24.58％降低至9.26％,主要由于融资规模增加,财务费用同比+229.98％,同时管理费用同比+43.42％；2)财务健康杠杆处低位:报告期末公司账上货币资金57.63亿,同比+18.71％,为短期借款加一年内到期有息债的2.78倍,安全边际较高；此外,截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率由18年末的63.37％降至61.81％；由于新增借款,净负债率由18年末的37.04％升至49.21％,总体可控。
地产业务销售高增,未结项目充足业绩有支撑1)销售大增:2019年1-9月,公司合同销售面积10.18万方,同比增加277.31％。
合同销售收入30.10亿,同比增加121.72％；2)已售未结资源充足:报告期末,公司账上预收账款41.18亿,较18年末增长43.99％,主要是售房预收款,对未来业绩有支撑。
不动产资管收入略降,公募REITs想象空间大1)资管规模略有下降:2019Q3公司不动产资管业务收入4.45亿,同比减少3.65％:其中管理及咨询服务费收入3.92亿,同比减少5.81％；受资管新规影响,报告期末,公司在管基金规模467.77亿比年初减少3.33亿,管理规模微降3.94％,导致管理费收入降低；2)公募REITs或推出在即:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上19年以来各方面密集表态:3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”；4月8日,深交所表示“积极推进公募REITs进程”；6月27日中国REITs论坛上全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示发展公募REITs势在必行。我们预计公募REITs在未来1-2年内大概率内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发展尚处初级阶段,而公司作为行业龙头竞争优势明显,前景可期。
投资建议:公司19年Q3净利润有所下滑,主要因为房地产开发业务毛利率下降和财务费用大幅增长,但公司现有存量可售资源依旧充裕,已售未结资源充足,未来短期内业绩依然有支撑；资管业务方面,公司不动产管理费收入微降,资管规模基本稳定,在光大安石团队接手管理层后,其管理优势及行业地位将得到进一步凸显,此外,由于公司作为A股稀缺的REITs标的,将持续受益于存量资产管理的崛起及公募REITs推进的预期。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.79元、0.95元、1.07元,分别对应PE5.24X、4.36X、3.87X,维持“买入”评级。
风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化低于预期。
[2019-09-01] 光大嘉宝(600622):结算项目影响1H净利润,资管业务稳步前进
■海通证券
受结算项目毛利率较低影响,净利润出现下滑。2019年上半年,公司实现营业总收入23.27亿元,较上年同期增长4.70％；实现归属母公司净利润为2.36亿元,较上年同期下降26.10％；实现稀释后每股收益0.16元,较上年同期下降42.86％。报告期内,公司三项费用占营业收入比为20.77％,较上年同期上升9.85个百分点。
资产规模稳健增长,负债率有所上升。截至报告期末,公司总资产规模236.81亿元,较上年同期增长16.77％；净资产规模85.46亿元,较上年同期增长15.13％。报告期,公司的毛利率为35.47％,较上年同期下降16.21个百分点,主要因为本期房地产业务结构的动迁配套房项目毛利率较低；净利率为9.33％,较上年同期下降11.48个百分点。截至报告期末,公司资产负债率为63.91％,较上年同期上升0.51个百分点；净负债率为45.95％,较上年同期上升24.21个百分点。
持续提升不动产资管能力,100亿类REITs产品落地。报告期内,光大安石平台新增投资项目9个,新增管理规模人民币70.08亿元；退出投资项目4个,减少管理规模人民币71.79亿元。截至报告期末,光大安石平台在管项目42个,在管规模人民币469.39亿元。资产证券化方面,光大安石商业系列储架100亿元类REITs“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”于2019年5月成功设立(发行总规模为43亿元),充分体现出资本市场对光大安石的认可。
地产开发业务稳健推进,1H资金回笼显著增长。上半年,公司实现合同销售面积7.76万平方米,合同金额26.89亿元,资金回笼22.95亿元,同比增长59.71％。
投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计公司2019-2020年总营业收入分别为50.92亿元、65.01亿元,归母净利润分别为10.60亿元、12.43亿元,对应EPS在0.71元和0.83元。截至2019年8月30日,公司收盘于4.03元,对应2019和2020年PE在5.70倍和4.86倍,对应PEG在0.30倍。
考虑到公司是A股稀缺地产基金概念股,给予公司2019年9~11倍PE,6个月合理价值区间在6.36~7.78元,维持“优于大市”评级。
风险提示:公司面临地产开发业务结算不及预期、地产基金业务开展不达预期风险；行业受调控影响有下行风险
[2019-08-29] 光大嘉宝(600622):行业机会渐行渐近,期待重新腾飞-2019年中报点评
■中信证券
我们认为公司具备核心能力,有望在即将来临的行业机会中分得应有份额,维持“买入”评级。
地产结算毛利率低,业绩有所下滑。公司2019H1实现营收23.27亿元,同比增长4.7％；归母净利2.36亿元,同比下降26.1％。业绩下降原因在于结转地产项目毛利率低,仅为26.1％(2018年为51.8％)。公司土地储备15.08万方,在建10.84万方,2019H1销售26.89亿元,期末预收款项38.33亿元,未来地产业务仍可一定时间内支撑业绩。
不动产资产管理业务的春天渐行渐近,行业可能面临非线性跨越式成长机会。
制约中国不动产资产管理业务发展的因素,是利率较高和刚性兑付局面下各种高收益类固收产品的资金分流。我们认为,全球主要经济体货币政策走向非常规化,实际利率下降。更重要的是,前端融资的规模受到挤压,明股实债的产品发行越来越困难,这都对具备经营管理能力的不动产资产管理行业有利。
公司资产在管规模已经有较长时间徘徊不前,稳住团队心态成为关键。公司上半年不动产资管业务收入3.25亿元,同比增长9.35％,其中管理费2.46亿元,超额管理费0.43亿元。上半年公司新增规模70.08亿元,退出71.79亿元,期末在管469.39亿元,较年初下降1.71亿元,较Q1增长5.64亿元。公司资产在管规模已经很长时间在400多亿元徘徊。在较为艰难的时刻,稳住团队,磨炼核心能力成为未来关键。
预计伴随行业机会来临,竞争对手也越来越多,公司凭借核心能力仍有望脱颖而出。我们相信,未来有不少开发商系或金融机构背景的企业,有志于不动产资产管理领域。相比对手,公司经营历史较长,团队经验丰富,有一定的跟投实力(公司LP投资余额38.7亿元,报告期分配金额或转让收益超过3000万元),各类业态运营能力比较均衡(在管资产中综合体、商业、写字楼、工业分别占34％,32％,13％和8％)。我们相信,如果公司能在募集资金方面有所突破,就有可能成为新时代的赢家。
风险因素:资管新规等管制尽管长期来看有利于公司发挥主动管理能力,扩大募集资金来源,但短期而言,也对公司一部分业务有负面影响。
行业机会渐行渐近,期待公司重新腾飞:考虑到公司不动产资产管理规模徘徊不前,可结算项目虽盈利确定,但总量有限,我们给予公司2019/20/21年盈利预测0.60/0.65/0.69元/股(原预测为0.71/0.84/0.90元)。给予公司2019年10倍PE估值,目标价5.95元,当前股价4.19元,维持“买入”的投资评级。
[2019-08-28] 光大嘉宝(600622):销售提速增厚结转资源,reits推进持续受益
■中信建投
公司发布2019年中报,期内公司实现营业收入23.3亿,同比增长4.7％,实现归属于上市公司股东净利润2.36亿,同比降低26.1％,eps0.16元。业绩受结转项目质量拖累,不动产资管业务转型方向愈发清晰。公司业绩增速与规模增速背离,出现滑落的主要原因在于:1、当期结转的房地产业务主要为动迁配套房项目,当期业绩受地产业务结转毛利下行的拖累较为显著；2、销售费用率和管理费用率分别较去年同期上升了0.5％和1.9％至3.4％和7.1％。
销售表现靓眼,地产基金业务平稳发展,"募投管退"闭环式资产管理优势突出。2019年上半年公司实现合同销售面积7.76万平方米,同比增加322.32％,实现合同销售收入26.89亿元,同比增加172.65％,主要来自于嘉定的梦之月、梦之缘项目,浦东的前滩后院项目及昆山的梦之悦项目的贡献。目前公司在建项目规模达到10.84万平,持有待开发储备15.08万平,总货值接近89亿,未来公司将继续做好存量业务开发,延续公司业绩增长。
受益于REITs试点的突破,成功设立资产支持专项计划。作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石,将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs试点的突破,突破公司管理规模的瓶颈和资产端的限制,加速公司基金产品投融管退的运作效率,充分分享资产证券化带来的红利。盈利预测与投资评级:公司深耕上海多年,土储绝大部分位于一线城市及周边,为近年业绩提供支撑；转型预期明确,正加速往房地产资管平台发展；光大安石是国内房地产私募基金龙头,拥有光大集团的资源扶持,自身具备成熟且闭环的募资、投资、管理、退出能力,我们看好光大安石未来发展尤其是在中国REITs快速发展之后的机遇。我们预计19-20年EPS分别为0.96、1.22元,维持"买入"评级。
风险提示:规模扩张不达预期。
[2019-08-28] 光大嘉宝(600622):销售大增可售充足,公募REITs破冰在即
■中泰证券
事件:公司发布2019年半年报,上半年实现营收23.27亿,同比+4.70％；归母净利润2.36亿,同比-26.10％,基本EPS0.16元/股。
营收稳健,短期业绩有所下滑,财务稳健杠杆低1)短期业绩下滑因期内结算项目毛利较低:公司2019H1营收23.27亿,同比+4.70％；
归母净利润2.36亿,同比-26.10％,毛利率由2018年底的56.97％大幅降低至35.47％,主要由于本期房地产业务结转的动迁配套房项目毛利率较低所致,净利率由2018年底的18.53％降低至10.13％,主要由于本期融资增加,对应利息支出增加,财务费用同比增加283.31％,同时销售费用、管理费用同比增长23.93％和42.52％；2)财务健康杠杆处低位:报告期末公司账上货币资金42.10亿,同比-32.84％,主要因为偿还到期的长期借款,但货币资金依然为短期借款加一年内到期有息债的2.95倍,安全边际较高；此外,截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率由18年末的63.37％降至56.94％；净负债率由于新增借款,由18年末的37.04％升至45.94％,但总体依然处于行业低位。
地产业务销售放量,未结项目充足、业绩有支撑1)销售大增:2019年1-6月,公司合同销售面积7.76万平方米,同比增加322.32％；
合同销售收入26.89亿元,同比增加172.65％；2)可售资源依旧丰富:公司现有项目梦之悦、梦之缘、前滩后院、梦之星和梦之月共有可售建面19.5万方,加上嘉定区域两块土地合计15.1万方,合计未售建筑面积34.6万方；3)已售未结资源充足:报告期末,公司账上预收账款38.33亿,较18年末增长34.01％,主要是售房预收款,对未来业绩有支撑。
不动产资管收入提升,公募REITs想象空间大1)资管业务保持增长:2019H1公司不动产资管业务收入3.25亿,同比增长9.35％:其中管理及咨询服务费收入2.46亿元,同比减少8.41％；其他收入0.36亿元,同比增长25.82％；在受资管新规影响下,管理规模与去年大体持平,但公司依然凭借卓越的运营实现收入的正增长,同时也实现了0.43亿的超额管理费收入。2)公募REITs或推出在即:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上19年以来各方面密集表态:3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”；4月8日,深交所表示“积极推进公募REITs进程”；6月27日中国REITs论坛上全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示发展公募REITs势在必行。我们预计公募REITs大概率在未来几个月内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发展尚处初级阶段,公司作为行业龙头竞争优势明显,成长前景可期。
投资建议:公司19年H1净利润有所下滑,主要由房地产开发业务毛利率下降和财务费用大幅增长所致；但公司现有存量可售资源依旧充裕,未来短期内业绩高增依然有支撑；资管业务方面,公司不动产管理费收入提升,资管规模维持稳定,在光大安石团队接手管理层后,其管理优势及行业地位将得到进一步凸显,此外,由于公司作为A股稀缺的REITs标的,也将持续受益于存量资产管理的崛起及公募REITs推进的预期。
由于公积金转增,我们调整公司2019-2021年EPS分别为0.79元、0.95元、1.07元,分别对应PE5.30X、4.41X、3.92X,维持“买入”评级。
风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化低于预期。
[2019-04-30] 光大嘉宝(600622):公司发展的外部环境或将有所改善-2018年年报和2019年一季报点评
■中信证券
公司业绩实现高增长,经营稳健,核心能力完善,维持"买入"评级。
业绩超预期。公司2018年实现营业收入47.6亿元,同比+54.3％,实现归母净利润8.8亿元,同比+61.6％。扣非归母净利为8.4亿元,同比+65.6％。公司2019年一季度分别实现营业收入和归母净利润14.7亿元和1.6亿元,分别同比+20.7％和+7.8％。
地产结算继续释放利润。2018年公司地产开发板块实现营收39.9亿元,同比增长58.94％,毛利率提升17.5个百分点至51.4％。公司地产板块持续经营能力有限,土地储备不足,但现有土地储备布局于上海嘉定和江苏昆山,储备建面15.0万平米,在建面积32.5万平米,还有一些投资性物业,资源具备比较优势。我们相信,地产业务未来几年仍将贡献较为丰厚的利润。
主动资产管理能力,是公司"投融管退",壮大不动产资产管理业务的根基。我们认为,公司核心竞争力不断得到巩固。2018年全年公司不动产资管业务实现营收6.6亿元,同比增长23.5％,毛利率91.1％。2018年,光大安石新增投资项目13个,新增管理规模78.0亿元;退出项目10个,管理规模减少99.0亿元;2018年末在管项目37个,在管规模471.1亿元。公司累计在管和在建商业项目15个,在管面积150万平米,创立了具备业内影响力的"大融城"品牌,
公司不动产资产管理业务跨越式成长所需的外部催化剂:较低利率和REITs。2018年,公司核心竞争力仍然强劲,但基金管理规模有所下降,不动产资管营收增速也一般。原因,我们认为主要有较高利率,刚兑,和在管资产缺乏公开证券化退出通路。我们认为,未来公司资产管理规模若能快速放大,不仅需要内部不断累积优秀团队和资产管理能力,还需要利率较低,刚兑破局以及REITs改革有所进展的外部环境配合。我们相信,2019年起公司外部环境改善有望。
风险因素:由于长期不能增加管理资金规模,不能体现主动资产管理能力的优势,公司可能面临人才流失的风险。
投资建议:我们采用分部估值的办法。房地产开发部分公司项目NAV为80.4亿元,我们给予20％折价,地产开发业务合理估值为62.7亿元;不动产资产管理理论上应该用市值和AUM比例估值,但公司尚处于能力的积累期,AUM受制于外部因素止步不前。我们给予光大安石51％的股权以35倍的PE,该部分估值为48.2亿元。我们给予公司2019/20/21年EPS预测为0.92/1.09/1.17元(原为2019/2020EPS0.85/0.98元),综合两部分估值,给予目标价9.62元/股(原目标价8.49元),当前股价8.10元/股,维持"买入"评级。
[2019-04-23] 光大嘉宝(600622):净利润实现高增长,基金业务有序推进
■海通证券
经营稳步向好，归母净利润大幅增长。2018年，公司实现营业收入47.58亿元，较上年同期增长54.30%；实现归属于上市公司股东的净利润为8.81亿元，较上年同期增长61.63%；实现（稀释）每股收益0.76元，较上年同期上升61.70%。2018年度，公司利润分配方案为：以公司2018年12月31日的总股本1,153,604,156股为基数，每10股派发现金红利1.6元（含税），资本公积每10股转增3股。
财务状况稳健，利润率上升。2018年，公司毛利率为56.97%，比上年同期增长12.81百分点；净利率为24.58%，比上年同期增长2.58个百分点。截至2018年12月31日，公司资产负债率为67.54%，较上年同期上升12.63个百分点；有息负债率为36.99%，较上年同期增长26.37个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为56.14%，较上年同期增长31.00个百分点；净负债率为37.03%。
地产开发项目汇聚上海，资源价值较高。2018年，公司开发投资的项目有6个，其中已竣工3个，另外3个均在建，主要位于上海嘉定、上海浦东以及昆山花桥。截至2018年末，公司持有待开发土地面积积7.35万平米，规划计容建筑面积为15.08万平米，位于上海嘉定。我们认为公司所有项目和土地储备均位于上海和江苏地区，土地价值较高，安全性较高。
募投管退一体化，基金管理业务有序推进。2018年，公司光大安石平台新增投资项目13个，新增管理规模人民币78.04亿元；退出投资项目10个，减少管理规模人民币98.96亿元。截至2018年末，光大安石平台在管项目共37个，在管规模人民币471.10亿元。
投资建议：维持"优于大市"评级。我们预计公司2019-2021年总营业收入分别为50.92亿元、65.01亿元、74.21亿元，净利润分别为10.60亿元、12.43亿元、13.70亿元，对应EPS分别为0.92元、1.08元、1.19元。公司2019年4月22日股价在8.87元，对应2019和2020年PE在9.65倍和8.23倍，按照18-20年净利润的平均增速以及2019年PE水平计算PEG在0.51倍。考虑到公司是A股稀缺地产基金概念股，给予公司2019年12~14XPE作为动态估值水平，合理价值区间11.03~12.86元，维持"优于大市"评级。
风险提示：公司面临地产基金业务开展不达预期、行业受调控影响有下行风险。
[2019-04-15] 光大嘉宝(600622):可推货值充裕或对地产结算提供支撑,长期受益于Reits推进预期
■招商证券
盈利高增主要得益于地产业务结算大增叠加毛利率改善。公司营收/归母净利分别为47.6/8.8亿元,同比分别增长54％/62％,盈利高增主要得益于地产业务结转增加和综合毛利率提升。分结构看,1)房地产业务结算收入大致40亿(同比+62％),主要是梦之缘和前滩后院项目,毛利率提升7PCT至40％,预计归母净利率13％左右,对应归母净利约5亿元(同比+90％左右);另外还有投资收益3亿贡献了较多净利润;2)不动产资管业务实现收入6.6亿元(同比+24％),毛利率下降4PCT至90％,预计净利率约41％(较17年下降7PCT左右),51％股权对应归母净利约1.4亿元(同比+9％)。
房地产业务加快开发去化,可推货值充裕或对19年结算收入提供一定支撑。公司2018年在上海嘉定区安亭镇新增一个地产项目,权益比51％,计容建面10.9万方,楼面价1.55万元/平米,周边房价约3.3万元/平米,对应地价房价比47％。截至2018年底,公司未竣工计容约40万方(不考虑动迁房),上海/昆山占比大致六四开,未竣工货值约150亿;扣除已售未结、加上竣工未售(现房)部分,对应未售货值约160亿元,其中可推货值充裕(开工未售部分),对应梦之悦(正办理竣工备案)、梦之星等项目,且公司也在加快地产业务开发去化,这或对19年地产业务结算提供一定支撑。
维持"强烈推荐-A"投资评级。公司作为A股首家房地产基金纯正标的,且背靠光大金控,具备显著的资金和资源优势,长期潜力大,尤其受益于不动产存量崛起和Reits推进预期;另外,19年可推货值充裕或对结算收入提供一定支撑。公司地产开发业务权益净资产约57亿(61亿-4.2亿),未竣工货值150亿,32亿现房成本,预计未结货值约190亿,或带来近40亿增值,对应地产NAV=57+40≈100亿;不动产资管业务权益净资产4.2亿(8.24*51％),18年归母净利约1.4亿,预计19年1.6亿左右,假设合理估值25XPE,对应估值约40亿,也即公司估值约140亿;目前市值105亿,仍有25％折价。预计2018-2020年EPS分别为0.85、0.94、1.08元,对应PE分别为11.0X、9.9X、8.6X,维持"强烈推荐-A"的投资评级,目标价10.4元/股(对应地产NAV折价20％,不动产资管业务25XPE)。
风险提示:房地产开发业务结算不及预期,不动产资管业务进展不及预期。
[2019-04-15] 光大嘉宝(600622):业绩超预期,REITs待突破
■中信建投
公司发布2018年年报，实现营业收入47.6亿，同比增长54.3%，实现归母净利润8.8亿，同比增长61.%，EPS0.76元。
业绩再超预期，利润率持续改善：公司业绩超预期原因在于：1、当期房地产开发业务结算规模和结算质量明显改善；2、公司不动产资产管理业务规模不断提升；3、公司管控效率有所提升。展望19年，公司计划实现营业收入约47亿，考虑到公司近年来皆超额完成预算目标，我们认为公司今年将大概率兑现目标，持续释放业绩。地产基金业务平稳发展：房地产开发板块方面，公司当前土地资源主要集中在上海嘉定、上海浦东及昆山区域，2018年公司实现合同销售收入24.4亿元，同比增加0.55%。目前公司在建项目规模达到24.9万平，持有待开发储备15.1万平，总货值接近120亿，未来公司将继续做好存量业务开发，加快销售资金回笼，延续公司业绩增长。地产基金板块方面，公司持续聚焦一线城市核心资产、存量物业改造升级机遇，关注二、三线城市购物中心、物流地产等领域的机会，报告期内，公司在管及在建商业项目达到15个，总建面达到150万平。
18全年公司新增投资项目13个，新增管理规模78.0亿，截止到报告期末，公司在管项目规模达到37个，在管基金规模达到471.1亿，我们预计公司今年基金规模有望进一步增长，为公司带来稳定的管理费和业绩提成。
REITs试点迎来突破：近两年中国资产证券化业务市场发展迅速，2018年以来，央行、证监会、交易所等均在积极推进公募REITs的试点方案。2019年1月，上交所在新年致辞中提出推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs；2019年3月，据彭博报道，上交所鼓励机构上报公募REITs项目；2019年3月底，国务院发展研究中心REITs课题组组长王步芳表示，公募REITs首批试点产品近期将推出。我们认为今年REITs相关试点有望迎来突破。公司将充分受益于行业证券化水平的提升和REITs试点的突破。
盈利预测与投资评级：我们预计19-20年EPS分别为0.96、1.22元，维持"买入"评级。
风险提示：规模扩张不达预期。
[2019-04-12] 光大嘉宝(600622):业绩略超预期,聚焦地产资管核心主业,公募REITS有望受益
■天风证券
事件：公司公布2018年年报，业绩略超预期。公司2018年实现营收47.57亿元，同比54.30%；归母利润8.81亿元，同比增长61.63%；扣非利润8.36亿元，同比65.58%；EPS为0.76元，同比增长61.7%。公司业绩高增长主要原因是本期房地产开发业务结转收入增加和毛利率上升，同时报告期公司不动产投资业务投资收益增加。公司拟每10股转3股派息1.6元，派息比率约21%。
1）传统地产开发业务将逐步下滑：公司传统房地产开发业务收入39.9亿元，主要梦之缘项目结转33.5亿元，毛利率51.44%，毛利率大幅提升17.5pct；目前剩下主要待结项目主要为上海杨思项目（约3万方）、昆山梦之悦（约17.5万方），嘉定梦之月和梦之星项目（共约7.37万方），公司未来将不再新增出开发项目，未来结算收入有可能持续下滑。
2）不动产资管业务收入持续增长：报告期内，公司不动产资产管理业务营业收入共计人民币7.13亿元，其中管理及咨询服务费收入人民币5.55亿元（TOP5的基金贡献2.2亿，占比40%），超额管理费收入8517万元，其他收入人民币7334万元（主要为项目的物业管理费），随着投资项目数量增多和越加成熟，超额管理费和投资收益贡献逐渐加大，公司投资收益本年数比上年数增加2.4亿元，增加353.41%。
3）公司2018在管基金规模受制于去杠杆略有下滑，2019年公司在信用宽松、REITs可能试点等利好下预计有望大幅增长：公司通过重资产收购和轻资产管理输出，光大安石平台在管项目37个，大融城品牌项目15个，在管面积达150万平方米，报告期末公司基金管理规模471.1亿元（2017年末为492.2亿），2018年新增管理规模人民币78.04亿元，退出投资项目10个，减少管理规模人民币98.96亿元，我们认为2018年去杠杆环境下公司融资受到明显限制，但2018年底公司通过“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”获批规模100亿元；同时公募REITs试点预期渐浓，公司2019年规模有望大幅增长。
投资建议：公司是国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台，公司业务将聚焦“不动产资产管理”核心主业，不断提升“募、投、管、退”各业务环节的运营能力和管理水平，夯实资产管理的闭环优势，在信用环境渐趋宽松以及公募REITs有望加速推出的情况，公司资管规模有望大幅增长，但受制于传统开发项目的减少，我们预计公司2019年结算面临下滑压力，我们下调盈利预测（前值：预计公司2018-2020年归母净利润分别为8.5亿、10.8亿和12.5亿，对应EPS分别为0.73、0.94和1.08元，对应PE分别为10.53、8.25和7.13倍）。我们预计公司2019、2020、2021年归母净利润为9.83亿、11.52亿、12.29亿，对应EPS为0.66、0.77、0.82元；对应当前股价PE估值约为14.2X、12.1X、11.4X，维持“买入”评级。
风险提示：投资收益不及预期，政策变化超预期
[2019-04-11] 光大嘉宝(600622):加速转型资管主业,公募REITs蓄势待发
■中泰证券
投资要点
公司发布2018年年报，全年实现营收47.58亿，同比+54.30%；归母净利润8.81亿，同比+61.63%；基本EPS0.76元/股；拟每10股派发现金红利1.6元（含税），资本公积每10股转增3股。
业绩超预期、资金状况良好
净利润大幅增长主要因为：1）地产业务结算收入提升叠加毛利率改善：18年房地产业务实现营业收入39.94亿，同比+58.94%，结算毛利率51.44%，同比增加17.51个百分点；2）投资收益增加：期内公司不动产投资业务投资收入增加，全年实现投资收益3.08亿元，同比+353.41%。货币资金增加：截至期末公司账上货币资金62.68亿，同比+95.64%，主要受光控安石-上海一号私募投资基金并表影响；债务水平较低、且结构合理：有息债里不含短期借款，其余债务为：一年内到期有息债27.6亿、长期借款38.75亿及应付债券26.51亿；此外，在18年整体行业融资难的背景下，整体融资成本6.08%，资金成本控制在保持行业领先。
地产未售项目充足，不动产资管收入提升
地产开发业务：期末，公司现有项目上海嘉定梦之月、梦之缘，浦东前滩后院及昆山花桥共有可售建面25.5万方，加上嘉定区域2块合计15万方建土储，合计未售建面超40万方，公司地产业务可售资源充足，未来短期内，依然能提供业绩支撑。
不动产资管业务：2018年公司不动产资管业务收入7.13亿，同比+34.27%：其中咨询管理费收入5.55亿，同比+12.12%；超额管理费收入0.85亿，这是超额收益（carry）在财报里首次出现，公司以光大安石团队为核心的不动产经营管理优势开始彰显。截至期末，光大安石在管项目37个，资管规模471.1亿，从在管项目业态占比看：商业（33.04%），综合体（28.13%），写字楼（17.30%），工业地产（7.97%），住宅（2.85%），其他（10.71%），业态的多元化既彰显公司管控实力，同时也降低投资风险。此外，报告期内新增投资项目13个，新增管理规模78.04亿；退出投资项目10个，减少管理资金98.96亿。由于受资管新规影响，18年资管规模略有下降，但长期看，我们认为公司资管规模未来大概率会持续扩张。考虑到光大安石2015至2018年连续四年蝉联"中国房地产基金综合能力TOP10"榜首，公司管理能力、影响力均为业内顶尖；再从行业层面看，公募REITs大概率在19年推出试点，公司凭借业内杰出的资管平台，有望最先受益。
人事调整聚焦资管业务，公募REITs想象空间大
据1月22日公告，聘任原光大安石董事长兼CEO陈宏飞为公司总裁，并携原光大安石团队入驻管理层。我们认为本次人事变动，进一步明确了公司业务重心，有利于公司加快不动产资管业务发展。此外，公募REITs推出在即，发展前景广阔：18年类REITs产品尝试频出不穷，政策层面上，19年以来各方面密集表态：19年1月，上交所新年致辞中提到推动公募REITs试点；3月底，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示，"公募REITs首批试点产品近期将推出"；4月8日，深交所表示"积极推进公募REITs进程"。我们预计公募REITs大概率在未来几个月内推出试点，以国内现有不动产管理规模与水平看，行业发展尚处初级阶段，公司作为行业龙头竞争优势明显，成长前景可期。
投资建议：公司18年净利润大幅增长，主要由房地产开发业务结算收入及毛利率提升所致；由于现有存量可售资源依旧充裕，未来短期内业绩高增依然有支撑；资管业务方面，不动产管理费收入提升，并凭借优良的经营，首次获得了超额收益（carry）；此外，光大安石团队接手管理层，预计未来公司将进一步聚焦资管业务；行业层面看，考虑到19年初各方面密集表态，公募REITs有望在近期推出，公司作为行业标杆有望最先受益。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.93元、1.11元、1.31元，分别对应PE10.03X、8.43X、7.14X，维持"买入"评级。
风险提示：公募REITs试点推出进度低于预期，房地产开发业务销售去化率低于预期。
[2019-04-10] 光大嘉宝(600622):业绩大增、carry首次释放,Reits核心标的
■华创证券
事件：
4月9日，公司发布2018年年报，公告实现营业收入47.6亿元，同比增长54.3%；
归母净利润8.8亿，同比增长61.6%；每股收益0.76元，同比增长61.7%。
点评：
18年业绩同比大增62%，源于结算大幅增加和不动产投资收益贡献2018年公司实现营业收入47.6亿元，同比+54.3%；归母净利润8.8亿，同比+61.6%；每股收益0.76元，同比+61.7%；毛利率和归母净利率分别为57.0%和18.5%，分别同比+12.8pct和+0.8pct；三项费用率合计16.3%，同比+4.0pct，其中财务费用率5.2%，同比+4.4pct，源于资管新规下行业资金成本上行；投资收益3.1亿元，同比+353%，源于本期不动产投资业务投资收益增加；净资产收益率15.3%，同比+4.9pct。另外，公司拟每股派发现金红利0.21元，以资本公积每股转增0.3股。
18年度房地产基金业务营收同比+34%，首次实现超额管理费收入
2018年公司不动产资管业务实现营收7.1亿元，同比+34.3%；其中管理及咨询服务费收入5.6亿元，同比+12.2%。2018年末，光大安石平台在管项目37个，在管基金规模达471.1亿元，同比-5.2%；在管规模略降原因仍在于资管新规短期影响，但降幅优于私募基金行业管理规模下行幅度。值得注意的是，公司今年报表首次体现超额管理费收入（carry）8,517万元，显示了公司优秀的不动产经营能力，后续carry或稳步实现、收益可观。此外，政策端正加速推进REITS落地，19年1月上交所在新年致辞中提出推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs；3月上交所鼓励机构上报公募REITs项目；同月国务院发展研究中心REITs课题组组长王步芳表示，公募REITs首批试点产品近期将推出。我们认为公司作为光大系旗下唯一REITs平台，有望受益政策红利，未来房地产基金业务快速增长可期。
18年地产结算收入同比+57%，未结算土储40万方、分布于嘉定和昆山2018年公司销售面积5.7万平方米，同比+24.5%；销售金额24.4亿元，同比+0.6%；结算面积14.0万平方米，同比-30.2%；结算收入38.4亿元，同比+57.0%；
新增拿地面积6.1万平方米、无新开工面积、新竣工面积为5.9万平方米（同比-88%）；公司出租物业的建筑面积为12.8万平方米，同比+7.7%；租金收入5,727.3万元，同比+5.6%。2018年末，公司预收账款28.6亿元，同比-28.6%，主要由于结算加速；未结算项目合计5个，其中4个位于嘉定、1个位于昆山花桥，未结算面积合计40万方、货值约85亿元。
投资建议：业绩大增、carry首次释放，Reits核心标的，上调至“强推”公司目前是光大系唯一房地产基金平台，在目前政策端大力推进REITS落地的背景下，后续具体REITs支持政策或将陆续出台；而公司作为A股唯一房地产基金管理人标的也望有所受益。我们维持公司19-21年每股收益预测为0.92、1.09和1.25元，目前股价对应19-21年PE10.7/9.0/7.9倍；考虑到公司业绩超预期且为Reits核心标的，按照19年目标PE13倍、上调目标价至11.94元，上调至“强推”评级。
风险提示：房地产市场下行风险，地产基金业务发展不及预期
[2019-04-09] 光大嘉宝(600622):光大嘉宝2018年净利增长62%,拟10转3派1.6元
■上海证券报
光大嘉宝发布年报。2018年，公司实现营业收入47.58亿元，实现归属于公司所有者的净利润8.81亿元，较上年同期相比增长54.30%和61.63%，分别完成年初预算计划的118.94%和191.62%。公司拟10转3派1.6元。
[2019-04-07] 光大嘉宝(600622):房地产基金的A股稀缺标的,开发业务受益于长三角一体化
■方正证券
核心观点：
光大安石高管正式入驻公司，作为A股的稀缺标的，未来快速发展可期。截至2018年三季报，光大控股持有光大嘉宝29.2%的股份。公司土储主要在上海嘉定、昆山花桥，受益于长三角一体化，我们测算地产开发业务RNAV约为96.1亿元。今年1月，原常务副总裁陈宏飞由副总裁升任为总裁，其管理团队有多年的不动产投资与资管管理经验，管理层的变更有利于公司加快房地产基金业务的发展。截至三季报，公司管理规模约487亿元，三年复合增速达到54%。公司营业收入为30亿元，其中不动产资管业务营业收入4.6亿元，同比增长57%，其中管理及咨询服务费收入4.2亿元，同比增长50%。但从毛利率来看，房地产销售业务的毛利率为34%，而不动产资管业务达到94%。未来随着基金业务的强化，业绩贡献有望大幅提升。
随着市场利率的持续下行以及信用扩张，房地产基金的成本端压力减轻，同时市场的整体融资需求增加，有利于实体企业资产的扩张。截至2月底，社会融资规模存量为205.68万亿元，同比增长10.0%。1-2月份社会融资新增5.3万亿元，同比多增1.1万亿元，其中大部分资金用于支持实体经济。截止到2016年，我国购物中心存量面积大约在2.4亿平米，随着一二线城市的购物中心逐渐饱和，未来的增量将会趋缓；我国主要城市甲级写字楼的总存量面积4381万平米，商业物业存量过剩但优质物业实际上供给不足。如何将存量的商业物业盘活成为目前主要的机会点，而具有优质资产管理能力的房地产基金公司才能抓住该机会点。此外一二线城市的核心商业物业本身具有地理位置绝佳、入驻率高等优势，大量机会也存在于此之中。
光大安石集"募投管退"为一体；"大融城"品牌可复制性强，公司预计在2020年管理大融城项目市值达到500亿元。募：人民币基金中外部资金占比达到93%。投：公司最大的优势就是任何阶段的项目都可以进入。对持有型商业物业的评估以及未来退出时的物业价值进行专业的测算，目前以一二线城市核心区域、10万方以上项目为主。管：通过更换管理团队、商家调整、铺位切割、动线调整等方式来提升NOI。退：退出渠道比较成熟的是通过ABS和类REITs。目前大融城项目共计有13个，其中重庆大融城作为标杆，NOI三年复合增速达到46%。公司预计未来在全国范围内退管复制20~30个大融城项目，并实现资本市场运作。
投资建议：
公司依靠光大控股坚实的金融综合背景与光大安石强大的房地产基金资管实力，在资产端获得更高收益；在利率下行周期中，成本端压力也能减轻。
根据我们分业务测算，公司2018~2020年预计营业收入为46.6/57.5/65.8亿元，归母净利润为8.6/10.6/13.1亿元，其中房地产开发业务为5.9/7.7/9.5亿元，房地产基金业务为2.7/3.0/3.6亿元。整体EPS分别为0.74/0.92/1.14元，其中房地产开发业务EPS为0.51/0.66/0.82元，房地产基金业务EPS为0.23/0.26/0.32元。我们用两种方法进行估值：1）PE估值法：采用分部估值，考虑到公司基本面情况，参考可比公司PE估值，给予公司房地产开发业务11倍PE，该业务合理价值为7.31元；房地产基金业务20倍PE，该业务合理价值为5.14元。故公司合理价值为12.44元；2）RNAV及P/AUM估值法：经测算公司房地产开发业务的RNAV约为96.1亿元，该业务合理价值为8.33元；参考国际房地产基金公司的估值水平，黑石集团P/AUM为0.04，凯德集团P/AUM为0.13。考虑到公司基本面情况，我们预计公司2019年AUM为603亿元，给予公司房地产基金业务0.1倍P/AUM，再乘以51%的股权占比，因此该业务合理价值为2.67元。故公司合理价值为11.00元。给予"推荐"评级。风险提示：房地产销售和结算不及预期；房地产基金AUM规模拓展低于预期；房地产基金业务的管理费率出现明显的下滑；商业资产获取难度以及成本大幅上升；利率开始出现上行。
[2019-03-14] 光大嘉宝(600622):房地产资管领军企业、利率下行AUM成长或超预期
■天风证券
轻资产业务转型坚定、资管业务AUM近500亿：公司逐步向资管业务转型的趋势已十分明显。公司依托光大安石转型为不动产投资和资产管理平台，在"募、投、管、退"等业务环节均具有较强的竞争优势。光大安石目前在管资金规模（AUM）500亿元左右，累计管理规模(AUM)近千亿元；在管资产涵盖商业、综合体、写字楼、住宅、工业地产等领域。截至2018年9月末，光大安石在管项目37个，公司不动产资管业务营业收入4.61亿元，其中管理及咨询服务费收入4.16亿元。从交易结构看公司商业模式：三大资金来源、光大安石平台赚取管理费，光大嘉宝获取跟投收益
我们仔细分析了6座重资产模式大融城，以及上市公司参与的其他一些商办或物流地产项目的交易结构，发现光大安石运作的不动产项目中，一般是通过层层有限合伙基金参与对不动产项目的投资，光大安石作为GP其实自己只会跟投很少一部分资金（10万-100万），基金的资金来源经过层层穿透后，最终主要是三个来源：（1）募集资金。由首誉光控（中邮基金子公司）通过发行产品募集所得，募集对象既可能是银行、保险等机构，也可能是高净值个人客户。这部分资金一般是项目资金的主力。（2）光大集团提供的资金（3）光大嘉宝（上市公司）出资。光大安石平台赚取的主要是基金管理费，以及安石资管对商办物业进行运营管理收取的资产管理费，而项目跟投所得的投资收益一般是直接体现在光大嘉宝（上市公司）的投资收益中的，并没有经过光大安石平台。
保守分部估值132亿显著低估、利率下行及信用宽松公司AUM有望超预期。公司房地产开发项目的计容面积共计48万平方米，对应未结算货值约134亿，主要位于上海及昆山，昆山共计31.2亿，上海共计102.5亿，公司地产开发业务RNAV增值部分约为28.2亿，公司账面归母净资产56.6亿。
对于不动产资管业务，我们取两种估值方法的平均值，得出不动产资管业务归属于上市公司部分的合理估值约为47.5亿左右。综上所述，我们认为公司合理估值应为47.5+28.2+56.6=132.3亿，显著低估，且随着利率下行和信用宽松继续，公司AUM成长很可能超过我们预期。
投资建议：公司作为国内不动产资管业务的领军企业，在"募、投、管、退"等业务环节均具有较强的竞争优势，在信用宽松、利率下行的大背景下，我们认为资管类公司有望大幅受益。随着前期投资项目陆续到期，我们预计公司还有望赚取一定的超额收益提成和跟投投资收益。公司重组时的承诺业绩已经超额完成，结合公司存量地产开发业务有望陆续结转利润，我们预计公司2018-2020年归母净利润分别为8.5亿、10.8亿和12.5亿，对应EPS分别为0.73、0.94和1.08元，对应PE分别为10.53、8.25和7.13倍，6个月目标价11.4元，给予买入评级。
风险提示：资管业务规模扩张不及预期，投资业绩不及预期，地产销售不及预期
[2019-01-30] 光大嘉宝(600622):经营业绩超预期,不动产资管业务前景广阔-2018年业绩快报点评
■中信证券
公司发布2018年年度业绩快报，预计2018年实现归母净利润约8.45亿元，同比增长54.85%。我们调整公司2018/19/20年EPS预测至0.73/0.85/0.98元/股，目标价8.49元，维持“买入”评级。
归母净利润约8.45亿元，超预期大增54.85%。公司发布年度业绩快报，预计2018年实现归母净利润约8.45亿元，同比增长54.85%，相比比三季报归母净利同比增长29.55%，全年经营业绩进一步提高。并且公司全年收益质量较高，扣非归母净利为7.76亿元，同比增长53.66%。公司业绩超预期主要源于两方面：一是房地产开发业务结转收入和毛利率同比增加；二是不动产资管业务跟投项目投资收益增加。
不动产资管业务发展稳健，具备行业核心竞争力。公司是少有的具有不动产资管能力的上市公司，截至2018年三季度末，公司在管基金规模为486.95亿元，比年初减少5.07亿元。公司LP投资余额（含已认缴未出资）为28.65亿元，比年初增加了14.13亿元。预计公司今年基金规模仍有望保持稳定增长，公司具备“融、投、管、退”全产业链服务能力，在行业内具备较强的竞争力。
REITs发展存机遇，不动产资管业务前景广阔。随着住房长效机制的建立，不动产REITs的发展或进一步提速。同时，在流动性改善的环境下，不动产投资收益变得相对有吸引力。从海外房地产发展历程来看，在房地产市场的成熟期，房地产基金管理公司有广阔的发展空间。2018年三季度末全球领先的不动产资管企业黑石集团（BX.N）管理资产4567亿美元，其中不动产基金规模就高达1199亿美元。
风险因素：不动产基金行业前景广阔，新进入者较多，公司面临行业竞争加剧的潜在风险。
投资建议：公司地产开发业务小而美，不动产资管业务具备核心竞争力。目前在管规模接近500亿元，具备规模先发优势和能力禀赋优势，中长期潜力巨大。
我们根据公司业务最新开展状况和股本，调整公司2018/19/20年EPS预测至0.73/0.85/0.98元/股（原预测为0.58/0.65/0.75元），给予公司2019年10倍PE，对应目标价8.49元，维持“买入”评级。
[2019-01-30] 光大嘉宝(600622):业绩超预期,管理层调整,资管业务望加速-2018年业绩预增公告点评
■华创证券
事件：
1月29日，公司发布2018年年度业绩预增公告，公司预计2018年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将增加人民币29,914.40万元，同比增加54.85％左右。
点评：
预告18年全年业绩同比+55％，源于结转加速、不动产资管跟投收益增加公司预计2018年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，将增加人民币2.99亿元，据此预计公司2018年归母净利润为8.45亿元，同比增加54.85％。预计归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期相比，将增加人民币2.71亿元，据此预计公司2018年扣非后归母净利润为7.76亿元，同比增加53.66％。此前市场对于公司2018年业绩一致预期为同比增长25％，公司业绩超预期主要源于：1）公司房地产开发业务结转收入和毛利率同比增加；2）公司不动产资管业务跟投项目投资收益增加。
近期公司管理层由嘉宝系调整为光大系，有利加快不动产资管业务发展1月22日，公司发布关于调整公司部分高级管理人员的公告，因公司产业结构调整和组织架构调整的需要，管理层由嘉宝系钱明等人调整为光大系的陈宏飞等人，并且陈宏飞由副总裁升为总裁，这将有利于公司加快不动产资管业务发展。截至18年三季度末，光大安石平台在管项目37个，在管基金规模达487.0亿元，同比+1.0％，较2017年末的492亿元略有下降，但公司管理规模仍领先行业；公司LP投资余额为28.7亿元，比18年初增加14.1亿元。18年上半年，证监会、住建部联合发文，将全面推进住房租赁资产证券化相关工作，公司作为光大系旗下唯一REITs平台，有望受益政策红利，未来房地产基金业务快速增长可期。
结转资源优质，短期地产业绩贡献仍较高，中长期不动产资管业务有望提升18年12月21日，公司控股子公司（嘉宝联友）与佳美置业以人民币16.9亿元的价格，联合竞得上海市安亭镇JDC30401单元12A-03A地块土地使用权，其中公司的投资比例为51％，计容建面10.9万方，补充优质地产项目，截至目前，估算公司未结算资源约30万方，主要集中在嘉定、昆山和浦东，预计短期内地产贡献业绩仍占比较高，中长期不动产资产管理对业绩贡献占比将逐渐提升。截至18年三季度末，公司预收款项36.7亿元，同比-13.0％，预收款项可覆盖17年营收119％，预收账款略有下降，源于房地产业务结算加速，但仍能保障18-19年业绩增长。截至18年三季度末，公司资产负债率65.1％，较17年末+9.1pct，财务状况仍较健康。
投资建议：业绩超预期，管理层调整，资管业务望加速，维持“推荐”评级公司目前是光大系唯一房地产基金平台，在政府大力推进房地产行业长效机制背景下，大量REITs相关支持政策陆续出台，REITs发展望迎来春天，公司也料将有所受益。由于公司业绩超预期，且管理层优化有望加速不动产资管业务发展，我们调整公司2018-20年每股收益预测为0.73、0.88和1.04元（原预测值为0.57、0.65和0.73元），目前股价对应18-20年PE8.7/7.3/6.1倍，考虑到公司业绩超预期，上调目标价至7.66元，维持“推荐”评级。
风险提示：房地产市场下行风险，地产基金业务发展不及预期
[2019-01-22] 光大嘉宝(600622):管理机制理顺,聚焦不动产资管业务-重大事项点评
■中信证券
公司管理机制理顺，聚焦不动产资管业务。公司处在一个前景广阔的存量业务领域，且具备行业核心竞争力。我们看好公司的发展，给予公司7.80元/股的目标价，维持“买入”评级。
调整公司组织架构，理顺管理机制。公司公告为加快公司产业结构战略性调整，调整公司总部组织机构，同时调整部分高管人选。公司负责不动产资管业务的常务副总裁陈宏飞聘任为公司总裁，其他具备不动产资产管理经验的专业人士也进入公司高管名单。公司组织架构和高管人选的调整，理顺了公司管理机制，是公司聚焦不动产资管业务的战略体现，有望推动不动产资管业务快速发展。
在管基金接近500亿元，具备行业核心竞争力。截止2018年三季度末，公司在管基金规模为486.95亿元，比年初减少5.07亿元。公司LP投资余额（含已认缴未出资）为28.65亿元，比年初增加了14.13亿元。公司是中国不动产资管领域少有的，具备“融、投、管、退”全产业链服务能力的企业，在行业内具备较强的竞争力。
借鉴黑石集团发展历程，中国不动产资管业务前景广阔。黑石集团（BX.N）是全球领先的不动产资管企业，目前市值218亿美元。截至2018年三季度末，黑石集团管理资产4567亿美元，其中不动产基金1199亿美元。更为重要的是，BREP系列房地产基金平均净收益率为16%，在各类资产中排名靠前。我国不动产证券化还处在初级阶段，优秀企业管理规模前景可期。
风险因素：不动产基金行业前景广阔，新进入者较多，公司面临行业竞争加大的潜在风险。公司房地产业务存在一定的区域市场风险。
投资建议：公司管理机制理顺，不动产资管业务迎来新的发展期。中国房地产基金产业仍处于发展的起点阶段，REITs市场中长期潜力巨大。公司资产在管规模接近500亿元，具备规模先发优势和能力禀赋优势。我们根据公司业务最新开展状况和股本，给予公司2018/19/20年盈利预测0.58/0.65/0.75元/股，给予公司2019年12倍PE，对应目标价7.80元，维持“买入”评级。
[2018-12-24] 光大嘉宝(600622):光大嘉宝16.88亿元联合摘得上海嘉定区地块
■证券时报
光大嘉宝(600622)12月24日晚间公告，控股子公司嘉宝联友与佳美置业以16.88亿元的价格，联合竞得上海市嘉定区安亭镇JDC30401单元12A-03A地块土地使用权，其中公司的投资比例为51%，佳美置业的投资比例为49%。宗地总面积6.05万平方米，土地用途为普通商品房。
[2018-12-07] 光大嘉宝(600622):光大嘉宝,拟公开发行不超9.6亿元公司债券
■证券时报
光大嘉宝(600622)12月7日晚间公告，拟公开发行不超过9.6亿元的公司债券，全部用于偿还有息债务等。
[2018-11-25] 光大嘉宝(600622):享长三角一体化红利,苦练内功谋转型
■东方证券
核心观点
长三角一体化上升为国家战略，嘉定迎来腾飞机遇。嘉定东接大虹桥商务区，西邻江苏昆山、太仓，将成为长三角一体化发展的重要节点区域。在上海新一轮扩大改革开放力度的过程中，嘉定将迎来腾飞机遇，区域发展前景向好。
公司在嘉定及其周边资源丰富，有望分享区域发展红利。政策利好叠加基本面强劲，嘉定房地产市场前景良好。2018年1-10月嘉定销售金额336.5亿元，销售均价22666元/平方米，较2017年上涨8.9%。2018年1-10月，昆山销售金额376.6亿元，销售均价16831元/平方米，较2017年上涨15.1%。未来随着长三角一体化和自贸区扩容规划落地，嘉定和昆山区域价值上升，将吸引更多人口流入和承接更多中心城区外溢需求。公司在嘉定与昆山的地产项目建筑面积为40.8万平方米，有望分享区域发展红利。
苦练内功转型房地产基金，资管新规新变化或为公司打开成长窗口。公司在收购光大安石51%的股权后，坚持苦练内功，谋求转型成顶级房地产基金。
在过去两年商业地产价格高涨期，公司保持定力没有盲目扩张。积极探索并走通了“PERE+REITs”模式，并且建立了“大融城”商业地产品牌，积极涉猎物流地产和长租公寓领域。同时，资管新规有所调整，银行公募理财可以投资非标资产。光大安石有望获取部分有意向投资持有型物业的银行理财资金，扩大管理规模，目前公司在管规模已经为487亿元。
财务预测与投资建议
维持买入评级，目标价7.59元。我们预测2018-2020年公司EPS为0.69/1.01/1.33元。由于可比公司2018年PE估值为11X，我们给予公司2018年PE倍数11X，对应目标价7.59元。
风险提示
房地产业务结算大幅低于预期。
利率上升超预期。
基金业务规模扩张不达预期。
[2018-10-31] 光大嘉宝(600622):业务过渡期,环境待改善-三季度点评
■中信建投
公司前三季度实现营业收入30.2亿，同比增长105.9%，实现归母净利润4.3亿，同比增长29.7%，EPS0.38元。
地产结算提速，如期兑现年初计划：公司营业收入快速增长的主要原因在于报告期内公司加大结算力度，且当期主要结算资源梦系列产品皆为早期获取项目，毛利较高。而归母净利增速不及营收主要系当期结算规模增长对应计提的税金及附加费用增长，叠加当期公司房地产开发业务销售渠道费用增加，同时公司今年发行了三期债务融资工具，财务费用利息支出增长。展望全年，我们认为公司今年将大概率兑现年初业绩目标，持续释放业绩。
资管业务平稳，关注流动性改善：房地产开发板块方面，今年公司前三季度实现合同销售金额14.9亿，同比减少3.99%。地产基金板块方面，截止报告期末，公司在管基金规模达到486.9亿，比年初减少5.1亿。我们预计公司今年基金规模仍有望保持稳定增长，未来我们认为需要关注流动性改善环境下利率的调整空间，这将对公司的融资环境带来改善。
融资发力，杠杆提升：受资管新规影响，叠加公司此前部分长期借款面临到期，公司今年以来杠杆有所增加，但公司不断加大筹资力度，加强财务筹划，改善融资渠道，拓宽融资渠道，先后完成了非公开定向债务融资工具（PPN）一期（10亿元）、二期（2亿元）、三期（4亿）的发行工作，同时公司注册发行6.51亿元资产支持票据（CMBN）事宜已于5月底获得交易商协会的《接受注册通知书》，后续发行的准备工作正在有序推进。第四，盈利预测与投资评级：我们预计18-19年EPS分别为0.51、0.57元，维持"买入"评级。
风险提示：规模扩张不达预期。
[2018-10-30] 光大嘉宝(600622):业绩稳定增长,资管业务如期高增-2018年三季报点评
■华创证券
事件：
10月29日，公司发布2018年3季报，公告实现营业收入30.2亿元，同比增长105.9%；归母净利润4.3亿，同比增长29.7%；每股收益0.38元，同比增长31.0%。
点评：
前三季度业绩同比+30%，土增税和少数股东权益大增致业绩增速小于营收前三季度，公司实现营业收入30.2亿元，同比+105.9%；归母净利润4.3亿元，同比+29.7%；基本每股收益0.38元，同比+31.0%；毛利率和净利率分别为54.2%和14.4%，分别同比+0.8pct和-8.5pct；前三季度税金及附加4.1亿元，同比+508.8%，源于房地产开发业务结转收入增加，对应计提的土增税增加；三项费用率合计12.1%，同比-2.0pct，其中财务费用率3.4%，同比+1.9pct，源于公司发行非公开定向债务融资工具募集资金，财务费用利息支出增加；销售费用率2.9%，同比+0.6pct；管理费用率5.7%，同比-4.6pct；少数股东权益1.9亿元，同比+205.4%。前三季度公司投资收益0.43亿元，同比+312.7%，源于本期可供出售金融资产取得的收益较多；前三季度公司净资产收益率7.7%，同比+1.3pct。业绩增速小于营业收入并且净利率下降主要源于土地增值税和少数股东权益大幅增加所致。
前三季度房地产基金业务营收同比+57%，管理咨询服务费收入同比+51%
前三季度，公司不动产资管业务实现营收4.6亿元，同比+56.9%，其中管理及咨询服务费收入4.2亿元，同比+51.3%。三季度末，光大安石平台在管项目37个，在管基金规模达487.0亿元，同比+1.0%，在管规模小幅增长。公司LP投资余额为28.7亿元，比年初增加14.1亿元；报告期内，平台新增并表项目及基金2个，投资项目总建面20万方。今年上半年，证监会、住建部联合发文，将全面推进住房租赁资产证券化相关工作，公司作为光大系旗下唯一REITs平台，有望受益政策红利，未来房地产基金业务快速增长可期。
前三季度结算收入同比+126%，预收账款略有下降，源于结转加速
前三季度公司合同销售面积2.7万方，同比-4.3%；合同销售收入14.9亿元，同比-4.0%；结算面积9.7万方，同比+0.1%；结算收入24.2亿元，同比+125.6%。前三季度公司无新增土地面积、无新开工面积、竣工面积为5.9万平方米，同比-87.7%；公司出租物业的建筑面积为12.4万平方米，同比+4.0%，取得租金收入5,325.7万元，同比+9.5%。前三季度公司货币资金48.6亿元，同比51.5%，源于结转加速，房地产开发业务收到的商品房销售款增加。三季度末公司预收款项36.7亿元，同比-13.0%，预收款项可覆盖17年营收119%，预收账款略有下降，源于房地产业务结算加速，但仍能保障18年业绩增长。报告期末，公司资产负债率65.1%，较17年末+9.1pct，财务状况仍较健康。综合之下，我们维持预计公司18年业绩有望同比+21%的判断。
投资建议：业绩稳定增长，资管业务如期高增，维持"推荐"评级
公司目前是光大系唯一房地产基金平台，在政府大力推进房地产行业长效机制背景下，大量REITs相关支持政策陆续出台，REITs发展将迎来春天，公司也将有所受益。我们维持公司18-20年每股收益预测为0.57、0.65和0.73元，目前股价对应18-20年PE8.8/7.7/6.9倍，考虑到市场估值整体回落，下调目标价至6.00元，维持"推荐"评级。
风险提示：房地产市场下行风险，地产基金业务发展不及预期
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