600622嘉宝集团资产重组最新消息
≈≈光大嘉宝600622≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1.不动产资产管理和投资行业
2021年上半年，全球经济逐渐复苏，但国家间不稳定不平衡现象突出，世
界经济的恢复和发展仍存在较大不确定因素。
中国经济运行延续自去年二季度以来的持续复苏趋势，经济稳定恢复，稳
中加固，稳中向好。上半年，中国国内生产总值(GDP)同比增长12.7%。各类不动产资
产运营环境及经营状况随之改善。零售物业方面，消费市场总体有所改善，社会消费
品零售总额同比增长23%，零售物业需求出现回升，部分重点城市零售物业空置率下
降，租金降幅收窄。写字楼方面，供应压力与需求支撑并存，重点城市空置率有所回
落，互联网科技、医药健康、专业服务等行业是拉动需求的主力。物流地产方面，受
电商行业带动，市场需求不断增加，市场恢复速度好于预期。
不动产投资市场方面，市场活跃度整体提升，多宗较少在市场上出现的核
心型资产完成交易。上海商业地产大宗交易量稳居全国第一，深圳交易量创近年来新
高。除传统的购物中心、写字楼外，物流产业园等基础设施类不动产成为市场交易热
点。投资型买家、外资买家活跃度显著提升。
不动产资产管理方面，随着不动产投资市场的日趋活跃和基础设施REITs的
试点发行，不动产资管业务受到更多关注，资本市场对不动产资管业务提出了更高的
期待，促使不动产资管机构对底层资产的管控更加精细化、系统化，不动产资管机构
的发展更加专业化、规模化。
2.房地产开发业务
2021年上半年，全国商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，
中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，房地产金融监管持续强化。上海市商
品房市场持续升温，在精准调控政策的影响下，新房价格涨幅收窄。根据克尔瑞统计
数据显示，上半年上海市商品房成交面积约1112万平方米，同比增长61%，其中：商
品住宅成交面积约570万平方米，同比增长71%。
二、经营情况的讨论与分析
1、推动产品创新，助力首批公募REITs发行。
在团队持续努力和合作方大力支持下，由光大安石旗下基金作为原始权益
人的在管产业园区项目“光大安石科技园”在众多优质项目中脱颖而出，于今年5月
成为我国内陆首批、上海市首个获批的基础设施公募REITs项目。以其为底层资产的
华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（交易代码：508000）于6月21日在上
交所正式挂牌交易。
2、加强品牌输出，深化业务合作，拓展轻资产项目。
上半年，光大安石商业管理团队先后新增拓展了郑州大融城和重庆巴南大
融城项目，公司在管大融城购物中心增至21座，在管项目总建筑面积逾220万平方米
。同时，光大安石与成都城投集团全资子公司成都城投置地共同成立了合资平台公司
，将就其旗下位于中国西南地区的商业资产开展多层面、多方位合作，努力打造更多
优质商业产品。
今年5月，光大安石写字楼管理品牌WELLBEING于上海正式发布。WELLBEING
服务体系将覆盖光大安石旗下位于上海和北京的写字楼管理项目，致力于通过科技赋
能、高效运营、管理优化等方式为入驻企业带来健康、绿色、生态的办公体验，并以
此为依托，着力打造更多具有一流国际水准的引领性商务作品。
3、盘活存量资产，加速销售去化，实现资金回流。
继续加大资产盘活力度，推进资产整售工作，提高资产的使用效率。光大
安石中心项目着力拓展销售渠道，深度挖掘潜在客户，实现了2栋写字楼的出售，去
化面积合计约1万平方米。
地产开发板块进一步加快销售，多渠道、多方式促进去化。上半年梦之悦
、梦之晴、梦之春三个项目销售面积4.6万平方米。
4、强化资金管理，优化资本结构，降低融资成本。
尽管房地产行业融资政策持续收紧，公司仍克服了诸多不利因素，落实滚
动债务管理工作。1月，公司完成了10亿元PPN产品发行，融资成本较之前有较大幅度
下降。同时，积极推进项目层面的融资替换工作，实现了贷款额度或成本的优化。此
外，公司还加强系统内资金统筹与平衡，陆续偿还了7亿元信托融资款。
5、完善内控制度，加强廉洁教育，提升管控水平
根据公司实际，修订了《公司章程》及部分内控制度，以适应经营及管理
的发展需要。同时，进一步建立机制、明确责任，加强安全生产和综合治理管理，完
善突发事件处置流程；充分发挥内审监督作用，按计划完成自查及内控检查等工作，
未发现重大违规问题。
公司结合实际，以警示教育为重点，加强廉洁教育。通过组织观看警示教
育片、开展廉洁知识测试、签订廉洁从业责任书等措施，以案为鉴、以案促改，以案
促治，公司“不敢腐、不能腐、不想腐”体系建设工作得到进一步加强。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、市场风险
2021年上半年国内宏观环境整体向好，各行业延续回暖趋势。但是，由于
国际环境复杂多变，外部不稳定不确定因素较多，国内经济恢复不均衡，稳定发展的
基础仍需巩固，不能排除由于市场环境发生变化而导致业务发展出现波动的可能性。
公司将充分抓住居民消费意愿和企业扩张意愿复苏的窗口期，积极推进住宅和公寓类
项目的销售，持续做好商业地产项目的精细化管理，通过提高自身运营效率增强应对
外部环境变化的能力。
2、财务风险
随着公司业务的不断拓展、融资渠道的不断拓宽，在公司资产规模持续扩
大，公司负债规模也有所提升。公司将不断优化财务结构，加快资金周转，多渠道降
低资金成本，提高资金使用效率，强化风险控制，确保公司资金链安全、顺畅，不出
现流动性风险和财务风险。
3、商誉减值风险
截止2021年6月底，公司商誉余额12.64亿元，系公司受让光大安石51%股权
的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果出现光大安石业务
发展不如预期等情况，可能使公司出现计提商誉减值的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、优秀的管理团队和人才队伍。
公司核心管理团队及管理骨干保持基本稳定，同时又有适合公司发展需要
的各类人才持续加盟。管理团队知识结构合理，能力优势互补，行业经验丰富，能够
较好地把握发展机遇，应对市场挑战，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和
实力。
2、完善的业务体系和风控体系。
在不动产资管业务领域，公司形成了完善的募资、投资、管理、退出（再
循环）全产业链闭环机制，以其科学的投资决策机制、灵活的投资策略和深耕细作的
自主操盘能力，提供主动开发业务管理、商业运营业务管理、物流地产运营管理等全
套综合房地产资产管理服务，并能够最终实现以资产出售、股权交易、资产证券化等
多种方式退出的一体化解决方案，从而能够实现开发、商业及物流等项目的全流程管
理。
公司还建立了完善的风险评估与风险控制体系，通过对项目全过程进行高
质量的管理和监控，经过风险识别、风险评估、风险应对和风险监测，对各类项目的
“募、投、管、退”各个环节进行全面的风险控制，实现基金投资人利益和公司股东
利益最大化。
3、清晰的发展战略。
公司致力于将自身打造成为一个国内领先的跨境不动产投资和资产管理平
台，并充分挖掘、发挥自身四大优势（管理团队优势、业务领先优势、上市平台优势
、光大集团内部业务联动优势），不断做精金融、做优实业，努力实现跨越，追求卓
越，提升公司可持续发展潜力和整体竞争能力。
4、良好的品牌形象。
在资管业务方面，光大安石是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地
产私募股权投资基金管理机构。凭着优秀的业绩、良好的口碑，光大安石多年来获得
了业内认可及诸多荣誉，连续七年（2015-2021年）蝉联国务院发展研究中心企业研
究所等单位联合颁布的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜单第一名。公司拥有长
期培育的自有商业品牌“大融城”，其品牌规模和行业影响力不断提升。截至2021年
6月底，累计在管及在建商业项目21个，总建筑面积逾220万平方米。2021年上半年发
布的写字楼管理品牌WELLBEING，在业内取得较好反响。
在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念，打
造了一系列优质楼盘，地产开发品牌在区域内形成了较好的口碑和美誉度，有较强的
竞争力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司继续坚持审慎投资，加强内控机制建设，提升主动管理能力
，强化流动性管理工作，不断优化公司及各在管项目融资条件，整体降低融资成本，
为公司持续发展奠定了良好的基础。
1、克服新冠疫情影响，实现项目稳定运营。
面对新冠疫情的影响，各项目在落实防疫工作的同时，积极承担社会责任
，稳步推进复工复产，强化项目管理，实现稳定开发及运营。
年内，公司在管零售类项目于上半年重点配合政府防疫要求，为部分租户
提供各类纾困措施（包括租金减免等），同时积极控制成本、加强精细化运作水平；
下半年着力提升项目运营状况，在不松懈疫情管控的同时积极恢复项目正常经营措施
，使在管项目净经营现金流、日均客流量等关键经营指标恢复至或超过去年同期水平
。
年内，公司在管主动开发项目于疫情后积极恢复工程建设，多个重点开发
项目完成关键开发节点指标。
年内，公司在管写字楼项目与租户积极沟通，精准把握租户经营诉求，并
向租户发放物资、共抗疫情，在市场环境显著承压的情况下实现了出租率水平的稳定
及提升。
年内，公司在管物流项目迎合电子商务及物流企业业务扩张机遇，多个重
点项目去化速度及租赁情况超出市场水平，展现出市场对公司管理能力及品牌形象的
高度认可。
年内，公司旗下神马平台在建项目进展顺利，通过“线下和线上”相结合
方式，加快项目销售和资金回流。此外，公司资产管理及风险控制工作亦取得积极成
效，部分重点项目交易风险、诉讼风险得到有效控制。
2、增加公司资金储备，降低整体融资成本。
年内，公司紧紧抓住融资窗口期，积极推进各层面融资替换工作。上市公
司层面，完成债务滚动发行25亿元，年内公司到期债务全部实现足额偿付；项目公司
层面，通过融资替换、加强协调等措施，各项目融资成本下降幅度在0.5%-2.95%之间
。
3、推进资产证券化业务，增强资本循环能力。
2020年9月，西安大融城类RETIs正式设立发行，募集金额为17.2亿元。至
此，光大安石100亿储架式商业地产类REITs已累计完成89.2亿元额度发行。
4、加大资产盘活力度，提高资金使用效率
通过引入权益投资人、推进资产整售、发行类REITs等方式，努力盘活存量
资产，提高资产及资金的使用效率。年内，上海越虹广场与交易对手签署股权转让协
议，并完成交易；新光大中心项目成功推进邮储银行交易；西安大融城类REITs亦成
功发行。
5、健全内部控制体系，防范经营管理风险
年内，公司继续完善管理制度与权责体系，进一步强调关键岗位职责分离
，细化各类业务复核机制，确保制度体系建设的统一性、完整性和有效性；同时，开
展多种形式的检查及培训，加强廉洁合规的宣贯力度，强化底线红线意识，推进风控
合规与日常经营相结合，为防范风险、提升管理起到了较好的作用。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入39.37亿元，较上年下降18.32%,实现归属于
公司所有者的净利润4.12亿元，较上年下降8.61%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
得益于中国宏观经济快速恢复、新型城镇化建设持续推进，中国不动产行
业仍具备持续健康发展的基础，但在“房住不炒”宏观基调及房地产企业融资新政的
持续影响下，行业发展将展现出更多新趋势。
从不动产行业发展区域看，随着2020年常住人口城镇化率超过60%，中国未
来城镇化速度预计将逐步放缓，区域间分化程度或进一步加剧，城市人口净流入进一
步向一、二线城市及热点区域城市群集中，为这些区域和城市市场带来新的发展机会
；对于东北三省等存在人口净流出的城市或地区，不动产销售及租赁市场将面临更强
的挑战。
从不动产管理物业类别看，零售物业市场预计将随社会消费的提振复苏，
占据核心商圈或区域地标级物业有望实现V型反弹，并带动核心外溢区域逐步复苏；
写字楼及商务园区物业受益于金融开放政策及科技兴国战略的落实，金融、科技及互
联网企业在疫情得到控制后重启扩租计划，租户结构及租户抗风险能力预计将较疫情
前进一步改善；仓储物流物业主要受益于电子商务、第三方物流行业发展，以及公募
REITs试点政策带来的利好，或将迎来资产管理效益提升及大宗交易市场的复苏；酒
店及文旅物业市场预计出现分化，服务于商务差旅及境内旅行客户的产品有望率先实
现经营复苏，但大型会展类酒店或国际奢华品牌酒店的恢复速度则更受国际交往恢复
速度的制约，存在更强不确定性。
从不动产行业募资及投资角度看，一方面，国内监管机构对房地产企业的
融资管理政策日趋严格，金融机构对房地产企业的融资意愿及能力受到制约。但另一
方面，全球各主要经济体尚未从疫情中复苏，并且已普遍推出大规模流动性宽松政策
，国内核心资产有望凭借其抗疫成果及避险能力受到更多国际投资机构的青睐。伴随
中国金融开放政策的逐步实施，境内头部资产管理机构有望迎来结构性的募资机遇。
与此同时，在市场流动性收紧的环境下，开发商处置资产的意愿有所增强，有望为优
质大宗不动产物业市场带来更加充沛的供给。
(二)公司发展战略
继续坚持主动管理和价值投资的核心理念，进一步聚焦“不动产资产管理
”核心主业，巩固和扩大公司在细分行业中的头部地位和市场份额，努力将公司打造
成为国内领先的跨境不动产投资和资产管理平台。
(三)经营计划
2021年，我国宏观形势整体依旧非常严峻，项目建设、运营和管理的工作
任务仍然繁重。公司将抓住重点项目，灵活推进战略合作；强化资金管理，优化项目
资本结构；夯实资管业务，加强轻资产输出力度；强化廉洁教育，完善内控管理制度
；健全风险管控措施，加强资管能力建设，力争使公司管理和发展水平再上一个新台
阶。
1、抓住重点项目，灵活推进战略合作
公司拟以在管重点项目为载体，引进更多战略投资人，并在项目和基金等
各个层面开展合作，不断强化募资能力，灵活拓展与投资机构的合作模式。
2、强化资金管理，优化项目资本结构
公司将继续推进部分在管项目的资本结构升级工作，不断加强资金管理，
优化资本结构，提高资金的使用效率和循环能力。
3、夯实资管业务，加强轻资产输出力度
公司将以管理输出、小股操盘等轻资产模式为重点，逐步聚焦商业、城市
更新、产业园区等物业资产类型，加大轻资产业务输出力度，提升资产管理能力，增
强市场核心竞争力，努力推进资产管理业务的持续、稳定、健康发展。
4、强化廉洁教育，完善内控管理制度。
公司将进一步加强廉洁从业建设，建立和完善全员参与、全域覆盖、全程
监督的廉洁从业管理制度体系。要进一步加强对公司员工的宣贯教育，增强员工廉洁
从业、合规自律意识。同时将继续完善管理制度与权责体系，积极倡导事前防控，不
断规范业务流程，提升管控质量和水平。
(四)可能面对的风险
1、市场风险
随着国内疫情得到有效控制，各行业经营情况逐步恢复，持有型物业经营
状况及销售类物业去化情况均有所改善。但是，在“房住不炒”的政策基调下，公司
不排除房地产行业调控政策进一步收紧、房地产销售去化速度减缓的市场风险；此外
，由于疫情未来发展趋势尚未完全明朗、疫苗接种覆盖比例有待继续提高，国内企业
及居民避险情绪仍未明显改善，居民消费及企业扩张意愿存在下滑风险，可能导致公
司在管持有类物业面临租赁需求收缩、空置率提升的市场风险。对此，公司将充分预
估可能存在的市场风险，一方面把握市场复苏行情，积极推进住宅、公寓等销售类物
业的快速去化，另一方面加强零售物业、办公物业的精细化运营管理，持续做好项目
运营中潜在风险的辨识和化解。
2、财务风险
随着公司业务的不断拓展、融资渠道的日益拓宽，在公司资产规模持续扩
大、资金实力得到增强的同时，公司负债规模、有息负债率也有所提升。公司将合理
安排融资计划，不断优化财务结构，加快资金周转，多渠道降低资金成本，提高资金
使用效率；同时，注重资产流动性、收益性的平衡，加强对公司有息负债监控、分析
，合理把握资金投放节奏和方向，确保公司资金链安全、顺畅，不出现流动性风险。
3、商誉减值风险
截止2020年底，公司商誉余额12.64亿元，主要系公司受让光大安石51%股
权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不
及预期，可能会出现计提商誉减值的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、清晰的发展战略
公司致力于将自身打造成为一个国内领先的不动产跨境投资和资产管理平
台，并充分挖掘、发挥自身四大优势（管理团队优势、业务领先优势、上市平台优势
、光大集团内部业务联动优势），不断深耕细作，努力实现跨越，追求卓越，提升公
司可持续发展潜力和整体竞争能力。
2、优秀的人才队伍
公司核心管理团队及管理骨干保持基本稳定，同时又有适合公司发展需要
的各类人才持续加盟。管理团队知识结构合理，能力优势互补，行业经验丰富，能够
较好地把握发展机遇，应对市场挑战，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和
实力。
3、完善的业务体系
在不动产资管业务领域，公司形成了完善的募资、投资、管理、退出（再
循环）全产业链闭环机制，以其科学的投资决策机制、灵活的投资策略和自主的操盘
能力，提供综合型不动产资产管理服务，并能够最终实现以资产出售、股权交易、资
产证券化等多种方式退出的一体化解决方案。
公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监
测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在“募、投、管、退”各个环节进行全
面的风险管控，以实现基金投资人利益和公司股东利益最大化。
4、良好的品牌形象
在资管业务方面，光大安石是光大控股和光大嘉宝两家上市公司旗下的企
业，是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地产私募股权投资基金管理机构。凭
着优秀的业绩、良好的口碑，光大安石多年来获得了业内认可及诸多荣誉。在地产开
发方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念，打造了一系列优质楼盘，在区
域内形成了较好的美誉度，具有较强的竞争力。
公司及下属企业获得的荣誉：
光大安石连续七年蝉联由清华大学房地产研究所和中国指数研究院等单位
联合颁布的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首荣誉；连续五年被金砖论坛授予
“中国最具实力房地产基金TOP10”荣誉；
博鳌房地产论坛颁发的“中国地产风尚大奖”之“2019-2020中国年度影响
力房地产基金品牌TOP30”；2020中国房地产年度影响力私募股权投资机构TOP10。
光大安石旗下商业管理公司在2020年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖
颁奖典礼中荣获“2020年度中国商业地产TOP100”、“2020年度中国商业地产运营能
力TOP30”﹑“2020年度中国商业地产品牌价值TOP30”﹑“2020年度中国商业地产创
新能力TOP30”及“2020年度购物中心运营商TOP20”等奖项；荣获由中购联购物中心
行业颁发的“2020年度优秀管理公司奖”。公司拥有长期培育的自有商业品牌“大融
城”，其品牌规模和行业影响力不断提升。截至2020年12月底，累计在管及在建商业
项目19个，总建筑面积逾200万平方米。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1.不动产资产管理和投资行业
2021年上半年，全球经济逐渐复苏，但国家间不稳定不平衡现象突出，世
界经济的恢复和发展仍存在较大不确定因素。
中国经济运行延续自去年二季度以来的持续复苏趋势，经济稳定恢复，稳
中加固，稳中向好。上半年，中国国内生产总值(GDP)同比增长12.7%。各类不动产资
产运营环境及经营状况随之改善。零售物业方面，消费市场总体有所改善，社会消费
品零售总额同比增长23%，零售物业需求出现回升，部分重点城市零售物业空置率下
降，租金降幅收窄。写字楼方面，供应压力与需求支撑并存，重点城市空置率有所回
落，互联网科技、医药健康、专业服务等行业是拉动需求的主力。物流地产方面，受
电商行业带动，市场需求不断增加，市场恢复速度好于预期。
不动产投资市场方面，市场活跃度整体提升，多宗较少在市场上出现的核
心型资产完成交易。上海商业地产大宗交易量稳居全国第一，深圳交易量创近年来新
高。除传统的购物中心、写字楼外，物流产业园等基础设施类不动产成为市场交易热
点。投资型买家、外资买家活跃度显著提升。
不动产资产管理方面，随着不动产投资市场的日趋活跃和基础设施REITs的
试点发行，不动产资管业务受到更多关注，资本市场对不动产资管业务提出了更高的
期待，促使不动产资管机构对底层资产的管控更加精细化、系统化，不动产资管机构
的发展更加专业化、规模化。
2.房地产开发业务
2021年上半年，全国商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，
中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，房地产金融监管持续强化。上海市商
品房市场持续升温，在精准调控政策的影响下，新房价格涨幅收窄。根据克尔瑞统计
数据显示，上半年上海市商品房成交面积约1112万平方米，同比增长61%，其中：商
品住宅成交面积约570万平方米，同比增长71%。
二、经营情况的讨论与分析
1、推动产品创新，助力首批公募REITs发行。
在团队持续努力和合作方大力支持下，由光大安石旗下基金作为原始权益
人的在管产业园区项目“光大安石科技园”在众多优质项目中脱颖而出，于今年5月
成为我国内陆首批、上海市首个获批的基础设施公募REITs项目。以其为底层资产的
华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（交易代码：508000）于6月21日在上
交所正式挂牌交易。
2、加强品牌输出，深化业务合作，拓展轻资产项目。
上半年，光大安石商业管理团队先后新增拓展了郑州大融城和重庆巴南大
融城项目，公司在管大融城购物中心增至21座，在管项目总建筑面积逾220万平方米
。同时，光大安石与成都城投集团全资子公司成都城投置地共同成立了合资平台公司
，将就其旗下位于中国西南地区的商业资产开展多层面、多方位合作，努力打造更多
优质商业产品。
今年5月，光大安石写字楼管理品牌WELLBEING于上海正式发布。WELLBEING
服务体系将覆盖光大安石旗下位于上海和北京的写字楼管理项目，致力于通过科技赋
能、高效运营、管理优化等方式为入驻企业带来健康、绿色、生态的办公体验，并以
此为依托，着力打造更多具有一流国际水准的引领性商务作品。
3、盘活存量资产，加速销售去化，实现资金回流。
继续加大资产盘活力度，推进资产整售工作，提高资产的使用效率。光大
安石中心项目着力拓展销售渠道，深度挖掘潜在客户，实现了2栋写字楼的出售，去
化面积合计约1万平方米。
地产开发板块进一步加快销售，多渠道、多方式促进去化。上半年梦之悦
、梦之晴、梦之春三个项目销售面积4.6万平方米。
4、强化资金管理，优化资本结构，降低融资成本。
尽管房地产行业融资政策持续收紧，公司仍克服了诸多不利因素，落实滚
动债务管理工作。1月，公司完成了10亿元PPN产品发行，融资成本较之前有较大幅度
下降。同时，积极推进项目层面的融资替换工作，实现了贷款额度或成本的优化。此
外，公司还加强系统内资金统筹与平衡，陆续偿还了7亿元信托融资款。
5、完善内控制度，加强廉洁教育，提升管控水平
根据公司实际，修订了《公司章程》及部分内控制度，以适应经营及管理
的发展需要。同时，进一步建立机制、明确责任，加强安全生产和综合治理管理，完
善突发事件处置流程；充分发挥内审监督作用，按计划完成自查及内控检查等工作，
未发现重大违规问题。
公司结合实际，以警示教育为重点，加强廉洁教育。通过组织观看警示教
育片、开展廉洁知识测试、签订廉洁从业责任书等措施，以案为鉴、以案促改，以案
促治，公司“不敢腐、不能腐、不想腐”体系建设工作得到进一步加强。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、市场风险
2021年上半年国内宏观环境整体向好，各行业延续回暖趋势。但是，由于
国际环境复杂多变，外部不稳定不确定因素较多，国内经济恢复不均衡，稳定发展的
基础仍需巩固，不能排除由于市场环境发生变化而导致业务发展出现波动的可能性。
公司将充分抓住居民消费意愿和企业扩张意愿复苏的窗口期，积极推进住宅和公寓类
项目的销售，持续做好商业地产项目的精细化管理，通过提高自身运营效率增强应对
外部环境变化的能力。
2、财务风险
随着公司业务的不断拓展、融资渠道的不断拓宽，在公司资产规模持续扩
大，公司负债规模也有所提升。公司将不断优化财务结构，加快资金周转，多渠道降
低资金成本，提高资金使用效率，强化风险控制，确保公司资金链安全、顺畅，不出
现流动性风险和财务风险。
3、商誉减值风险
截止2021年6月底，公司商誉余额12.64亿元，系公司受让光大安石51%股权
的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果出现光大安石业务
发展不如预期等情况，可能使公司出现计提商誉减值的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、优秀的管理团队和人才队伍。
公司核心管理团队及管理骨干保持基本稳定，同时又有适合公司发展需要
的各类人才持续加盟。管理团队知识结构合理，能力优势互补，行业经验丰富，能够
较好地把握发展机遇，应对市场挑战，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和
实力。
2、完善的业务体系和风控体系。
在不动产资管业务领域，公司形成了完善的募资、投资、管理、退出（再
循环）全产业链闭环机制，以其科学的投资决策机制、灵活的投资策略和深耕细作的
自主操盘能力，提供主动开发业务管理、商业运营业务管理、物流地产运营管理等全
套综合房地产资产管理服务，并能够最终实现以资产出售、股权交易、资产证券化等
多种方式退出的一体化解决方案，从而能够实现开发、商业及物流等项目的全流程管
理。
公司还建立了完善的风险评估与风险控制体系，通过对项目全过程进行高
质量的管理和监控，经过风险识别、风险评估、风险应对和风险监测，对各类项目的
“募、投、管、退”各个环节进行全面的风险控制，实现基金投资人利益和公司股东
利益最大化。
3、清晰的发展战略。
公司致力于将自身打造成为一个国内领先的跨境不动产投资和资产管理平
台，并充分挖掘、发挥自身四大优势（管理团队优势、业务领先优势、上市平台优势
、光大集团内部业务联动优势），不断做精金融、做优实业，努力实现跨越，追求卓
越，提升公司可持续发展潜力和整体竞争能力。
4、良好的品牌形象。
在资管业务方面，光大安石是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地
产私募股权投资基金管理机构。凭着优秀的业绩、良好的口碑，光大安石多年来获得
了业内认可及诸多荣誉，连续七年（2015-2021年）蝉联国务院发展研究中心企业研
究所等单位联合颁布的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜单第一名。公司拥有长
期培育的自有商业品牌“大融城”，其品牌规模和行业影响力不断提升。截至2021年
6月底，累计在管及在建商业项目21个，总建筑面积逾220万平方米。2021年上半年发
布的写字楼管理品牌WELLBEING，在业内取得较好反响。
在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念，打
造了一系列优质楼盘，地产开发品牌在区域内形成了较好的口碑和美誉度，有较强的
竞争力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司继续坚持审慎投资，加强内控机制建设，提升主动管理能力
，强化流动性管理工作，不断优化公司及各在管项目融资条件，整体降低融资成本，
为公司持续发展奠定了良好的基础。
1、克服新冠疫情影响，实现项目稳定运营。
面对新冠疫情的影响，各项目在落实防疫工作的同时，积极承担社会责任
，稳步推进复工复产，强化项目管理，实现稳定开发及运营。
年内，公司在管零售类项目于上半年重点配合政府防疫要求，为部分租户
提供各类纾困措施（包括租金减免等），同时积极控制成本、加强精细化运作水平；
下半年着力提升项目运营状况，在不松懈疫情管控的同时积极恢复项目正常经营措施
，使在管项目净经营现金流、日均客流量等关键经营指标恢复至或超过去年同期水平
。
年内，公司在管主动开发项目于疫情后积极恢复工程建设，多个重点开发
项目完成关键开发节点指标。
年内，公司在管写字楼项目与租户积极沟通，精准把握租户经营诉求，并
向租户发放物资、共抗疫情，在市场环境显著承压的情况下实现了出租率水平的稳定
及提升。
年内，公司在管物流项目迎合电子商务及物流企业业务扩张机遇，多个重
点项目去化速度及租赁情况超出市场水平，展现出市场对公司管理能力及品牌形象的
高度认可。
年内，公司旗下神马平台在建项目进展顺利，通过“线下和线上”相结合
方式，加快项目销售和资金回流。此外，公司资产管理及风险控制工作亦取得积极成
效，部分重点项目交易风险、诉讼风险得到有效控制。
2、增加公司资金储备，降低整体融资成本。
年内，公司紧紧抓住融资窗口期，积极推进各层面融资替换工作。上市公
司层面，完成债务滚动发行25亿元，年内公司到期债务全部实现足额偿付；项目公司
层面，通过融资替换、加强协调等措施，各项目融资成本下降幅度在0.5%-2.95%之间
。
3、推进资产证券化业务，增强资本循环能力。
2020年9月，西安大融城类RETIs正式设立发行，募集金额为17.2亿元。至
此，光大安石100亿储架式商业地产类REITs已累计完成89.2亿元额度发行。
4、加大资产盘活力度，提高资金使用效率
通过引入权益投资人、推进资产整售、发行类REITs等方式，努力盘活存量
资产，提高资产及资金的使用效率。年内，上海越虹广场与交易对手签署股权转让协
议，并完成交易；新光大中心项目成功推进邮储银行交易；西安大融城类REITs亦成
功发行。
5、健全内部控制体系，防范经营管理风险
年内，公司继续完善管理制度与权责体系，进一步强调关键岗位职责分离
，细化各类业务复核机制，确保制度体系建设的统一性、完整性和有效性；同时，开
展多种形式的检查及培训，加强廉洁合规的宣贯力度，强化底线红线意识，推进风控
合规与日常经营相结合，为防范风险、提升管理起到了较好的作用。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入39.37亿元，较上年下降18.32%,实现归属于
公司所有者的净利润4.12亿元，较上年下降8.61%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
得益于中国宏观经济快速恢复、新型城镇化建设持续推进，中国不动产行
业仍具备持续健康发展的基础，但在“房住不炒”宏观基调及房地产企业融资新政的
持续影响下，行业发展将展现出更多新趋势。
从不动产行业发展区域看，随着2020年常住人口城镇化率超过60%，中国未
来城镇化速度预计将逐步放缓，区域间分化程度或进一步加剧，城市人口净流入进一
步向一、二线城市及热点区域城市群集中，为这些区域和城市市场带来新的发展机会
；对于东北三省等存在人口净流出的城市或地区，不动产销售及租赁市场将面临更强
的挑战。
从不动产管理物业类别看，零售物业市场预计将随社会消费的提振复苏，
占据核心商圈或区域地标级物业有望实现V型反弹，并带动核心外溢区域逐步复苏；
写字楼及商务园区物业受益于金融开放政策及科技兴国战略的落实，金融、科技及互
联网企业在疫情得到控制后重启扩租计划，租户结构及租户抗风险能力预计将较疫情
前进一步改善；仓储物流物业主要受益于电子商务、第三方物流行业发展，以及公募
REITs试点政策带来的利好，或将迎来资产管理效益提升及大宗交易市场的复苏；酒
店及文旅物业市场预计出现分化，服务于商务差旅及境内旅行客户的产品有望率先实
现经营复苏，但大型会展类酒店或国际奢华品牌酒店的恢复速度则更受国际交往恢复
速度的制约，存在更强不确定性。
从不动产行业募资及投资角度看，一方面，国内监管机构对房地产企业的
融资管理政策日趋严格，金融机构对房地产企业的融资意愿及能力受到制约。但另一
方面，全球各主要经济体尚未从疫情中复苏，并且已普遍推出大规模流动性宽松政策
，国内核心资产有望凭借其抗疫成果及避险能力受到更多国际投资机构的青睐。伴随
中国金融开放政策的逐步实施，境内头部资产管理机构有望迎来结构性的募资机遇。
与此同时，在市场流动性收紧的环境下，开发商处置资产的意愿有所增强，有望为优
质大宗不动产物业市场带来更加充沛的供给。
(二)公司发展战略
继续坚持主动管理和价值投资的核心理念，进一步聚焦“不动产资产管理
”核心主业，巩固和扩大公司在细分行业中的头部地位和市场份额，努力将公司打造
成为国内领先的跨境不动产投资和资产管理平台。
(三)经营计划
2021年，我国宏观形势整体依旧非常严峻，项目建设、运营和管理的工作
任务仍然繁重。公司将抓住重点项目，灵活推进战略合作；强化资金管理，优化项目
资本结构；夯实资管业务，加强轻资产输出力度；强化廉洁教育，完善内控管理制度
；健全风险管控措施，加强资管能力建设，力争使公司管理和发展水平再上一个新台
阶。
1、抓住重点项目，灵活推进战略合作
公司拟以在管重点项目为载体，引进更多战略投资人，并在项目和基金等
各个层面开展合作，不断强化募资能力，灵活拓展与投资机构的合作模式。
2、强化资金管理，优化项目资本结构
公司将继续推进部分在管项目的资本结构升级工作，不断加强资金管理，
优化资本结构，提高资金的使用效率和循环能力。
3、夯实资管业务，加强轻资产输出力度
公司将以管理输出、小股操盘等轻资产模式为重点，逐步聚焦商业、城市
更新、产业园区等物业资产类型，加大轻资产业务输出力度，提升资产管理能力，增
强市场核心竞争力，努力推进资产管理业务的持续、稳定、健康发展。
4、强化廉洁教育，完善内控管理制度。
公司将进一步加强廉洁从业建设，建立和完善全员参与、全域覆盖、全程
监督的廉洁从业管理制度体系。要进一步加强对公司员工的宣贯教育，增强员工廉洁
从业、合规自律意识。同时将继续完善管理制度与权责体系，积极倡导事前防控，不
断规范业务流程，提升管控质量和水平。
(四)可能面对的风险
1、市场风险
随着国内疫情得到有效控制，各行业经营情况逐步恢复，持有型物业经营
状况及销售类物业去化情况均有所改善。但是，在“房住不炒”的政策基调下，公司
不排除房地产行业调控政策进一步收紧、房地产销售去化速度减缓的市场风险；此外
，由于疫情未来发展趋势尚未完全明朗、疫苗接种覆盖比例有待继续提高，国内企业
及居民避险情绪仍未明显改善，居民消费及企业扩张意愿存在下滑风险，可能导致公
司在管持有类物业面临租赁需求收缩、空置率提升的市场风险。对此，公司将充分预
估可能存在的市场风险，一方面把握市场复苏行情，积极推进住宅、公寓等销售类物
业的快速去化，另一方面加强零售物业、办公物业的精细化运营管理，持续做好项目
运营中潜在风险的辨识和化解。
2、财务风险
随着公司业务的不断拓展、融资渠道的日益拓宽，在公司资产规模持续扩
大、资金实力得到增强的同时，公司负债规模、有息负债率也有所提升。公司将合理
安排融资计划，不断优化财务结构，加快资金周转，多渠道降低资金成本，提高资金
使用效率；同时，注重资产流动性、收益性的平衡，加强对公司有息负债监控、分析
，合理把握资金投放节奏和方向，确保公司资金链安全、顺畅，不出现流动性风险。
3、商誉减值风险
截止2020年底，公司商誉余额12.64亿元，主要系公司受让光大安石51%股
权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不
及预期，可能会出现计提商誉减值的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、清晰的发展战略
公司致力于将自身打造成为一个国内领先的不动产跨境投资和资产管理平
台，并充分挖掘、发挥自身四大优势（管理团队优势、业务领先优势、上市平台优势
、光大集团内部业务联动优势），不断深耕细作，努力实现跨越，追求卓越，提升公
司可持续发展潜力和整体竞争能力。
2、优秀的人才队伍
公司核心管理团队及管理骨干保持基本稳定，同时又有适合公司发展需要
的各类人才持续加盟。管理团队知识结构合理，能力优势互补，行业经验丰富，能够
较好地把握发展机遇，应对市场挑战，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和
实力。
3、完善的业务体系
在不动产资管业务领域，公司形成了完善的募资、投资、管理、退出（再
循环）全产业链闭环机制，以其科学的投资决策机制、灵活的投资策略和自主的操盘
能力，提供综合型不动产资产管理服务，并能够最终实现以资产出售、股权交易、资
产证券化等多种方式退出的一体化解决方案。
公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监
测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在“募、投、管、退”各个环节进行全
面的风险管控，以实现基金投资人利益和公司股东利益最大化。
4、良好的品牌形象
在资管业务方面，光大安石是光大控股和光大嘉宝两家上市公司旗下的企
业，是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地产私募股权投资基金管理机构。凭
着优秀的业绩、良好的口碑，光大安石多年来获得了业内认可及诸多荣誉。在地产开
发方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念，打造了一系列优质楼盘，在区
域内形成了较好的美誉度，具有较强的竞争力。
公司及下属企业获得的荣誉：
光大安石连续七年蝉联由清华大学房地产研究所和中国指数研究院等单位
联合颁布的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首荣誉；连续五年被金砖论坛授予
“中国最具实力房地产基金TOP10”荣誉；
博鳌房地产论坛颁发的“中国地产风尚大奖”之“2019-2020中国年度影响
力房地产基金品牌TOP30”；2020中国房地产年度影响力私募股权投资机构TOP10。
光大安石旗下商业管理公司在2020年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖
颁奖典礼中荣获“2020年度中国商业地产TOP100”、“2020年度中国商业地产运营能
力TOP30”﹑“2020年度中国商业地产品牌价值TOP30”﹑“2020年度中国商业地产创
新能力TOP30”及“2020年度购物中心运营商TOP20”等奖项；荣获由中购联购物中心
行业颁发的“2020年度优秀管理公司奖”。公司拥有长期培育的自有商业品牌“大融
城”，其品牌规模和行业影响力不断提升。截至2020年12月底，累计在管及在建商业
项目19个，总建筑面积逾200万平方米。
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