600266北京城建股票走势分析
≈≈城建发展600266≈≈(更新:21.10.30)
[2021-10-30] 城建发展(600266):结转提升推动扣非业绩大幅增长-三季度点评
■华泰证券
Q3业绩波动较大，维持“增持”评级
10月29日公司披露三季报，前三季度实现营收127.3亿，同比+119%；
归母净利润5.5亿元，同比-35%；扣非归母净利润10.2亿元，同比+89%。我们维持盈利预测，预计公司21-23年EPS为0.68、0.78、0.89元。参考可比公司2021PE均值为5.0倍(Wind一致预期)，考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的远期贡献，我们认为公司2021年合理PE估值为7.0倍，维持目标价4.76元，维持“增持”评级。
地产结转驱动扣非归母净利润同比大幅增长，股权投资扰动较大
受地产结转节奏、投资收益和公允价值变动影响，公司单季度营收、归母净利润波动较大。前三季度累计来看，地产结转规模大幅增加推动营收同比+119%。尽管受到地产利润率趋势性下行影响，公司毛利率同比-18.6pct至18.8%，但期间费用率的大幅改善(销售、管理、财务费用率同比改善1.7、2.2、9.7pct)有效对冲了毛利率下行对业绩的压力。股权投资方面，前三季度公司投资收益同比-18%至5.3亿元，主要因为Q3确认3.9亿亏损；公允价值变动收益为-6.7亿元(去年同期为3.5亿元)，主要因为国信证券(002736CH)股价下跌带来亏损。
Q3销售同比下滑，充裕开工为后续推盘蓄力
受制于地产基本面下行，Q3公司实现销售面积18.5万平，同比-35%，销售金额28.7亿元，同比-64%。但公司Q3新开工面积同比大幅提升至89.5万平，推动前三季度新开工面积同比+113%至146万平，我们预计后续可售货值将更为充裕。前三季度公司实现销售面积52.1万平，同比+3%；销售金额120亿元，同比-17%；开复工面积769.2万平，同比+22%。Q3公司新增土储权益面积同比-61%至12.1万平，前三季度累计新增土储权益面积同比-8%至55.7万平。
负债压力有所加大，棚改项目稳步推进
截至Q3，公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、现金短债比分别为238%、66%、99%，较20年末分别+41、-1、-12pct，负债压力有所加大。前三季度经营性现金流净额依然为负。根据半年报，公司在手8个棚改项目稳步推进:临河棚改已成交地块土地成本全部返还，东城安置房50%转共产房方案已报批，平各庄B地块征地手续、海子角项目街区控规均已上报审核。此外，公司积极研究政府债棚改模式，未来有望缓解棚改资金压力。
风险提示:疫情、行业政策、行业下行、资金链压力、股权投资导致业绩波动的风险。
[2021-08-09] 城建发展(600266):结算大幅提升,投资此消彼长-中期点评
■华泰证券
2021H1归母净利6.2亿，扣非后归母净利13.3亿2021年8月6日公司披露2021年中报:实现营收107.6亿，同比+213.1%；实现归母净利6.2亿，同比+145.7%。2021H1公司股权投资此消彼长，地产销售和结算显著改善，下半年一二级开发有望延续稳健势头。考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的远期贡献，我们维持公司2021-2023年EPS0.68、0.78、0.89元的盈利预测，维持"增持"评级。
地产结算提升驱动盈利增长，股权投资此消彼长2021H1公司盈利大幅增长源于低基数下地产结算规模的大幅提升，报告期实现营收107.6亿，同比+213.1%。受结算结构影响，毛利率同比-15.3pct至17.6%，但财务费用改善(同比-42.9%)带动期间费用率同比-20.4pct至7.5%，有效对冲毛利率下行。股权投资方面，报告期参股企业中科招商按照30%股权比例确认投资收益8.74亿元，带动投资净收益同比+29.9%至9.2亿；持有3.55%股权的国信证券报告期股价波动亏损9.85亿，导致公允价值变动收益同比-113.1%至-10.3亿。
销售回款大幅增长，北京首轮集中供地斩获颇丰2021H1公司实现销售面积33.6万平，同比+53.1%；实现销售金额91.0亿元，同比+40.9%；实现销售回款134.9亿，同比+90.2%；开复工面积679.3万平，同比+8.1%；新开工面积56.3万平，同比-12.6%；新增土储权益面积43.7万平，同比+48.9%。首轮集中供地中，联合招商、五矿、阳光城获取北京朝阳崔各庄、王四营及通州梨园3宗用地，同时依靠集团产业链优势竞得重庆铜梁TOD项目。
积极拓展致杠杆率季节性攀升，棚改项目稳步推进2021H1公司净负债率171.8%，扣除预收账款的资产负债率75.4%，现金短债比89.1%，较2020年末分别+22.4、+0.3、-43.2pct。公司在手8个棚改项目稳步推进:临河棚改已成交地块土地成本全部返还，东城安置房50%转共产房方案已报批，平各庄B地块征地手续、海子角项目街区控规均已上报审核。此外公司积极研究政府债棚改模式，未来有望缓解棚改资金压力。
一二级开发+股权投资双轮驱动，维持"增持"评级我们维持公司2021-2023年EPS0.68、0.78、0.89元的盈利预测，参考可比公司2021年4.9倍PE估值(Wind一致预期)，考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的远期贡献，给予公司2021年7.0倍PE估值，目标价4.76元(前值5.10元)，维持"增持"评级。
风险提示:行业景气度下滑；一线城市调控严格；资金链压力；股权投资波动加大
[2021-08-06] 城建发展(600266):城建发展上半年净利润6.19亿元 同比增146%
■证券时报
城建发展(600266)8月6日晚间披露半年度报告，公司2021年上半年实现营业收入107.63亿元，同比增长213.05%;净利润6.19亿元，同比增长145.65%;基本每股收益0.24元。
[2021-04-29] 城建发展(600266):股权投资波动致Q1业绩亏损-季报点评
■华泰证券
2021Q1归母净利-0.9亿,扣非后归母净利+3.1亿2021年4月28日公司披露2021年一季报,Q1公司实现营收25.6亿,同比+245.4％;实现归母净利-0.9亿,去年同期-6.9亿;实现扣非后归母净利3.1亿,去年同期-3.3亿。我们预计公司2021-2023年EPS0.68、0.78、0.89元(前值0.84、0.94、1.00元),维持"增持"评级。
地产结算量质齐升,股价波动拖累投资收益2021Q1公司竣工面积同比+185.2％至39.2万平,结算规模增长的同时商品房结算占比提升,综合毛利率同比+4.1pct至39.3％。此外,报告期利息费用化减少,财务费用同比-60.5％至1.6亿。公司业绩亏损主要源于一季度二级市场调整,交易性金融资产股价下跌致投资净收益-6.1亿。Q1公司扣除非经常性损益后的归母净利为3.1亿,相比去年同期的-3.3亿明显提升。
销售强势复苏,拿地开工积极2021Q1公司实现销售面积11.3万平,同比+331.8％,较2019Q1+40.9％;实现销售金额38.0亿,同比+323.1％,较2019Q1+65.8％;开复工面积674.3万平,同比+9.2％;新开工面积51.3万平,同比+27.4％;新增土储建面31.3万平,去年同期无新增拿地。公司拿地开工积极,充裕资源支撑全年销售增长势头的延续。
棚改稳步推进,杠杆率有望平稳改善2020Q1期末公司净负债率165.0％,扣除预收账款的资产负债率76.0％,现金短债比112.5％,较2020年末分别+15.6、+1.0、-19.8pct,一季度拿地开工提速导致杠杆率继续提升。公司2020年报显示望坛棚改项目整体签约比例已经突破99.5％,2020年末完成土地整体出让,临河等多个棚改项目稳步推进,随着重资金投入的棚改项目逐渐回笼资金,我们预计公司2021年现金流和负债率有望平稳改善。
一二级开发+股权投资双轮驱动,维持"增持"评级我们预计2021年地产行业结算毛利率继续下行,同时考虑到二级市场的波动性和不确定性,我们下调公司毛利率及公允价值变动收益,预计公司2021-2023年EPS0.68、0.78、0.89元(前值0.84、0.94、1.00元),参考可比公司2021年5.4倍PE估值(Wind一致预期),考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的远期贡献,给予公司2021年7.5倍PE估值,目标价5.10元(前值5.21元),维持"增持"评级。
风险提示:行业景气度下滑;一线城市调控严格;资金链压力;股权投资波动加大。
[2021-04-12] 城建发展(600266):盈利下降,分红提升-年报点评
■华泰证券
盈利同比减少,分红率提升
2020年公司实现营收138.9亿,同比-15.5％;实现归母净利12.3亿,同比-40.9％,低于我们预期(22.6亿),拟每10股派发现金红利1.0元(含税),叠加6.0亿集中竞价回购视为分红,现金分红率66.1％。疫情波动导致地产结算低于预期,计提减值以及股权投资贡献回落共同导致盈利减少。
我们预计公司2021-2023年EPS0.84、0.94、1.00元,维持"增持"评级。
地产结算质量提升,存货减值、股权投资贡献下降致盈利同比减少受疫情影响,北京、天津地区地产结算规模缩水,拖累开发业务营收同比-18.3％至128.7亿。虽然商品房结算占比提升,开发业务毛利率同比提升7.7pct至31.5％,但1、成都熙城、青岛樾府等项目计提存货跌价准备3.3亿;2、财务费用上涨带动期间费用率同比+3.8pct至14.9％;3、2019年会计准则变更致股权投资利润基数较高,2020年投资净收益同比-68.5％至3.7亿,公允价值变动收益同比-61.3％至3.2亿,共同导致利润同比减少。
周转速度改善,负债率攀升
2020年公司实现销售金额212.5亿,同比+4.9％;实现销售回款191.9亿,同比-6.3％。近三年新获取项目拿地到开盘周期较三年前缩短189天,周转效率持续改善。期末融资余额678.8亿,同比+17.9％;平均融资成本5.32％,同比-6BP;净负债率149.4％,同比+30.6pct;扣除预收账款的资产负债率75.1％,同比+1.4pct;现金短债比132.3％,同比-22.1pct。
棚改稳步推进,股权投资规模稳定增长
报告期望坛棚改项目整体签约比例突破99.5％,2020年末完成土地整体出让;临河项目B、C片区土地于2020年8月成交,随着多个棚改项目稳步推进,我们预计2021年现金流有所改善。报告期公司出资1.8亿参与二十一世纪空间技术应用股份有限公司定增,最新持股比例9.28％,期末交易性金融资产+长期股权投资期末值77.2亿,同比+10.3％。2020年投资净收益3.7亿,主要源于参股企业中科招商权益法确认投资收益2.2亿。
一二级开发+股权投资双轮驱动,维持"增持"评级鉴于地产结算毛利率下行,我们预计公司2021-2023年归母净利18.9、21.3、22.6亿(2021、2022前值25.6、28.8亿),对应EPS0.84、0.94、1.00元,参考可比公司2021年5.4倍PE估值(Wind一致预期),考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的收入确认,给予公司2021年6.2倍PE估值,目标价5.21元(前值6.60元),维持"增持"评级。
风险提示:行业景气度下滑;一线城市调控严格;资金链压力;股权投资波动加大。
[2021-04-11] 城建发展(600266):低结转及高投资收益基数致业绩下滑,财务端尚待改善-年度点评
■中金公司
2020年业绩低于我们的预期公司公布2020年业绩:营业收入139亿元,同比下降15％,归母净利润12亿元,同比下降41％,扣非归母净利润9亿元,同比下降35％,低于我们的预期。
多因素致业绩低于预期。1)公司期内房地产业务结算收入同比下降18％至129亿元；2)2019年股权投资收益和所持股票公允价值收益基数较高,期内投资收益同比下降68％至3.7亿元,公允价值变动收益同比下降61％至3.2亿元；3)三费率上行4个百分点,其中财务费用同比增长44％至11亿元；4)对成都熙城、青岛樾府等项目计提存货跌价准备3.3亿元(2019年计提0.4亿元)。
住宅开发业务稳健扩张。公司2020年合同销售额同比增长5％至212亿元,销售面积同比下降8％至78万平,对应销售均价同比增长14％至27095元/平。公司期内于北京、青岛、黄山等城市新增土储103万平,拿地总价92亿元,同比增长14％。
发展趋势
负债率上行,回款率下降,财务指标亟待改善。公司期末净负债率226％,较年初上行24个百分点,仍处行业高水平；扣预资产负债率75.1％,较年初(73.3％)边际上行；现金短债比1.1倍(年初1.2倍)。期内现金回款同比下降6％至192亿元,对应回款率下降11个百分点；经营性现金流出9亿元,同比多流出19％。公司当前属"橙档"房企,我们判断在房企融资管控的政策背景下,未来抓回款、降杠杆、提质效将成为公司经营重点,建议投资者关注财务指标改善进度。
棚改项目料继续扎实推进,关注股权投资收益波动性。期内公司望坛项目签约比例已达99.5％,对应商品房天坛府开盘在即；临河项目B、C片区均完成挂牌入市和成交；大兴海子角项目列入北京市棚改计划；保定双胜街项目实现一期100％征收和房屋拆除。我们预计公司将继续扎实推进存量棚改项目土地入市和开发建设,并积极获取新项目。期内公司投资项目分红、处置及股价上涨累计贡献收益7.3亿元。我们判断公司未来将继续关注新股申购和pre-IPO投资机会,并对存量项目进行主动管理；但考虑到股权投资收益(特别是交易性金融资产股价变动收益)波动性较大,我们提示投资者密切关注相关风险。
盈利预测与估值
考虑到结算进度低于预期,我们下调2021年每股盈利预测31％至0.66元,引入2022年每股盈利预测0.72元。公司当前股价交易于7.5/6.9倍2021/2022年PE。维持中性评级,下调目标价14％至4.95元(低结算影响2021年盈利,但棚改项目推进好于预期),目标价对应7.5/6.9倍2021/2022年目标PE和0％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期收紧；市场波动致股权投资收益不及预期；棚改项目结算进度不及预期。
[2021-04-11] 城建发展(600266):盈利下降,分红提升-年报点评
城建发展(600266):低结转及高投资收益基数致业绩下滑,财务端尚待改善
■中金公司
2020年业绩低于我们的预期公司公布2020年业绩:营业收入139亿元,同比下降15％,归母净利润12亿元,同比下降41％,扣非归母净利润9亿元,同比下降35％,低于我们的预期。多因素致业绩低于预期。1)公司期内房地产业务结算收入同比下降18％至129亿元;2)2019年股权投资收益和所持股票公允价值收益基数较高,期内投资收益同比下降68％至3.7亿元,公允价值变动收益同比下降61％至3.2亿元;3)三费率上行4个百分点,其中财务费用同比增长44％至11亿元;4)对成都熙城、青岛樾府等项目计提存货跌价准备3.3亿元(2019年计提0.4亿元)。住宅开发业务稳健扩张。公司2020年合同销售额同比增长5％至212亿元,销售面积同比下降8％至78万平,对应销售均价同比增长14％至27095元/平。公司期内于北京、青岛、黄山等城市新增土储103万平,拿地总价92亿元,同比增长14％。发展趋势负债率上行,回款率下降,财务指标亟待改善。公司期末净负债率226％,较年初上行24个百分点,仍处行业高水平;扣预资产负债率75.1％,较年初(73.3％)边际上行;现金短债比1.1倍(年初1.2倍)。期内现金回款同比下降6％至192亿元,对应回款率下降11个百分点;经营性现金流出9亿元,同比多流出19％。公司当前属"橙档"房企,我们判断在房企融资管控的政策背景下,未来抓回款、 降杠杆、提质效将成为公司经营重点,建议投资者关注财务指标改善进度。棚改项目料继续扎实推进,关注股权投资收益波动性。期内公司望坛项目签约比例已达99.5％,对应商品房天坛府开盘在即;临河项目B、C片区均完成挂牌入市和成交;大兴海子角项目列入北京市棚改计划;保定双胜街项目实现一期100％征收和房屋拆除。我们预计公司将继续扎实推进存量棚改项目土地入市和开发建设,并积极获取新项目。期内公司投资项目分红、处置及股价上涨累计贡献收益7.3亿元。我们判断公司未来将继续关注新股申购和pre-IPO投资机会,并对存量项目进行主动管理;但考虑到股权投资收益(特别是交易性金融资产股价变动收益)波动性较大,我们提示投资者密切关注相关风险。
盈利预测与估值
考虑到结算进度低于预期,我们下调2021年每股盈利预测31％至0.66元,引入2022年每股盈利预测0.72元。公司当前股价交易于7.5/6.9倍2021/2022年PE。维持中性评级,下调目标价14％至4.95元(低结算影响2021年盈利,但棚改项目推进好于预期),目标价对应7.5/6.9倍2021/2022年目标PE和0％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期收紧;市场波动致股权投资收益不及预期;棚改项目结算进度不及预期。
[2021-04-09] 城建发展(600266):城建发展拟4亿元-8亿元回购股份
■上海证券报
城建发展公告，公司拟回购股份，回购金额不低于4亿元、不超过8亿元，回购价格不超过7元/股。
[2020-11-05] 城建发展(600266):城建发展已累计耗资5.52亿元回购4.15%股份
■证券时报
城建发展(600266)11月5日晚间公告，截至11月5日，公司通过集中竞价交易方式已累计回购公司股份9357.79万股，占公司总股本的比例约为4.15%，与上次披露数相比增加约0.94%，购买的最高价为6.14元/股、最低价为5.47元/股，已支付的总金额为5.52亿元。
[2020-11-01] 城建发展(600266):投资收益回升,盈利质量改善-季报点评
■华泰证券
前三季度归母净利同比-53.0％,盈利质量有所改善10月30日公司披露2020三季报,前三季度公司实现营收58.1亿元,同比-45.5％;归母净利8.4亿元,同比-53.0％;扣非后归母净利5.4亿,同比-50.8％。地产主业结算质量提升,公允价值收益降幅收窄,共同推动盈利改善。鉴于前三季度地产结算同比下降,我们调整2020-2022年EPS至1.00、1.14、1.28元(前值1.07、1.21、1.36元),维持"增持"评级。
地产结算质量改善,公允价值收益降幅收窄三季度公司地产开发结转平稳,前三季度营收增速与上半年基本持平,竣工项目利息费用化和业务扩张推升期间费用率同比+13.5pct。盈利改善源于:1、商品房结算占比提升,综合毛利率同比+15.1pct至37.3％;2、表内合作项目结转不均衡,少数股东损益由去年同期的1.6亿大幅下降至0.7亿;3、三季度交易性金融资产股价环比二季度上涨,前三季度公允价值变动收益3.5亿,累计同比降幅由上半年-130.4％收窄至-59.7％。报告期末表内已售未结209.5亿,较2019年末+29.2％。随着三季度竣工提速(单季度同比+54.8％),四季度地产主业结算收入有望延续稳健。
销售修复均价提升,积极推动存量去化前三季度公司实现销售额144.5亿,同比+44.3％;销售面积50.6万平,同比+2.6％;销售均价2.86万元/平,同比+40.7％;新开工面积68.6万平,同比-68.6％;开复工面积1261.1万平,同比+10.8％;新增土储建面60.3万平,同比+32.4％;商业地产经营额2.2亿,同比+11.3％。销售、拿地修复的同时积极推动存量项目的周转去化。负债结构优化,回购维护股东权益报告期末公司考虑永续债口径的扣除预收账款的资产负债率78.6％,较2019年末+1.2pct;净负债率184.9％,较2019年末+29.8pct;现金短债比147.2％,较2019年末-7.2pct。8月-10月董事会先后同意公司开展银行间供应链金融资产支持票据融资不超过30亿、注册发行中票不超过55亿,持续优化负债结构。8月28日公司审议通过回购议案(回购金额3-6亿),截至9月末累计回购金额3.6亿,占公司总股本的比重为2.68％,进一步维护公司价值和股东权益。
一二级开发+股权投资多元并举,维持"增持"评级鉴于前三季度地产结算同比下降,我们调整2020-2022年EPS至1.00、1.14、1.28元(前值1.07、1.21、1.36元)。参考可比公司2021年5.4倍PE估值,考虑到公司一二级开发业务平稳发展,给予公司2021年PE估值5.8倍,目标价6.60元(前值7.00元),维持"增持"评级。
风险提示:疫情不确定;一线城市调控严格;资金链压力;股权投资波动加大;集团资源整合不确定性。
[2020-09-07] 城建发展(600266):城建发展今日首次回购1215万股 耗资7330万元
■证券时报
城建发展(600266)9月7日晚公告，当日，公司以集中竞价交易方式首次回购1215万股，已回购股份占公司总股本0.54%，购买的最高价为6.08元/股，最低价为5.84元/股，已支付的总金额为7330万元。
[2020-08-30] 城建发展(600266):城建发展拟斥资3亿至6亿元回购股份
■上海证券报
城建发展公告，公司拟通过上海证券交易所股票交易系统以集中竞价交易方式回购公司股份，拟回购股份资金总额不低于3亿元、不超过6亿元，回购价格不超过8.05元/股。回购期限自董事会审议通过本次回购股份方案之日起不超过3个月。
[2020-08-17] 城建发展(600266):投资波动加大,结算质量改善-中报点评
■华泰证券
2020H1结算放缓、投资波动导致业绩走弱8月14日公司披露2020半年报,2020H1实现营收34.4亿元,同比-45.1％;归母净利2.5亿元,同比-78.8％。地产结算放缓及交易性金融资产股价波动导致业绩走弱,但地产主业结算质量提升,同时销售回款同比+22.8％,地产板块业绩贡献有望保持稳定。我们维持2020-2022年盈利预测,给予EPS1.07、1.21、1.36元,维持"增持"评级。
结算放缓叠加公允价值变动收益大幅波动,上半年业绩走弱2020H1公司业绩走弱,主要由于:1、受一季度疫情以及京内二次疫情影响,地产项目结转收入减少,报告期营收同比-45.1％;2、公司持有的交易性金融资产股价波动,较2019年末-12.3％,报告期公允价值变动收益下滑至-4.9亿,而去年同期为+16.0亿;3、利息费用化导致财务费用同比+134.7％至5.8亿元。报告期综合毛利率同比+13.4pct至32.9％,地产主业盈利质量显著改善;报告期末已售未结184.0亿,较2019年末增长13.5％,对2019年营收的覆盖率112.0％。
销售稳步修复,拓展精准发力,融资成本改善2020年H1公司实现销售面积21.9万平,同比-5.6％;销售额64.6亿元,同比-6.2％,降幅较一季度大幅收窄。开复工面积628.5万平,同比+13.3％;竣工面积39.1万平,同比-16.3％;新开工面积64.3万平,同比-65.9％。上半年公司拿地29.3万平,同比+76.2％,新增土储主要位于北京和安徽黄山,拓展精准发力。报告期末净负债率131.3％,较2019年末+12.5pct。上半年新发行25亿270天超短融,一期、二期成本低至2.78％、2.45％;6月证监会批复不超过58亿元公司债的申请。公司利用银团融资、债权融资等多种融资方式,半年报显示融资成本显著低于历史同期。
棚改项目稳步推进,投资收益增幅大但公允价值波动强棚改项目稳步推进,上半年望坛项目整体签约比例突破99％,非宅100％交房;临河棚改B、C片区资金平衡地块实现预挂牌;平各庄B地块征收结算进入收尾阶段。上半年股权投资收益增幅较大,报告期获得现金分红1.0亿;投资收益7.1亿,同比+494.3％,主要源于中科招商实现较大收益,按照30％股权比例确认投资收益5.5亿元;而交易性金融资产公允价值变动收益-4.9亿(去年同期为+16.0亿),主要源于国信证券股价下跌。
一二级开发+股权投资多元并举,维持"增持"评级鉴于三季度资本市场估值回升、一二级开发业务稳步推进,我们维持2020-2022年盈利预测,给予EPS1.07、1.21、1.36元(最新股本摊薄)。参考可比公司2020年7.6倍PE估值,考虑到公司股权投资业绩波动风险,我们给予公司2020年PE估值6.5倍,目标价7.00元(前值7.68-8.32元),维持"增持"评级。
风险提示:疫情不确定;一线城市调控严格;资金链压力;股权投资波动加大;集团资源整合不确定性。
[2020-08-16] 城建发展(600266):低结转、高公允价值基数致上半年业绩不及预期-中报点评
■中金公司
2020年上半年业绩低于我们的预期城建发展公布1H20业绩:营业收入同比下降45％至34亿元,归母净利润同比下降79％至2.5亿元,低于我们的预期(主要因公允价值变动损失超出预期)。
竣工结转下跌及高公允价值变动收益基数致归母净利润同比跌近八成。受疫情影响,公司期内竣工面积同比下降16％至39万平,结转收入同比下降45％至34亿元;去年同期公司所持股票股价上涨实现公允价值变动收益16亿元,今年持有股票股价下跌,公允价值损失5亿元,致归母净利润同比降近八成,若剔除相关影响,扣非归母净利润5.8亿元(去年同期-0.4亿元)。保障房结转比例下降带动毛利率较去年同期回升11个百分点至22％。
净负债率仍偏高,经营性现金流承压。公司期末净负债率221％,较年初(203％)和1H19末(212％)小幅上行且仍处行业高水平。
期内经营性现金流出24亿元(去年同期流出18亿元),在手现金与一年内到期有息负债规模持平(年初为1.2倍)。
发展趋势全年销售额料与去年基本持平。上半年公司实现合同销售额/销售面积65亿元/22万平,同比均下降6％,对应销售均价29462元/平,同比下降1％。我们预计公司今年有望实现销售额200亿元(去年202亿元),隐含下半年同比增速2％。
棚改、文旅业务平稳推进。公司期内开复工面积同比增长13％至628万平,当前望坛项目签约比例已达99％,平各庄B地块征收结算进入收尾阶段,保定双胜街项目一期征收工作完成95％,周转速度显著快于京内项目,我们预计公司将持续推进存量项目进度并积极获取新项目,上述项目有望在未来2～3年贡献盈利。公司期内取得黄山谭家桥镇5宗地块,合计建筑面积29.3万平,拿地总价4.1亿元,公司计划与北京国企成立合作公司共同开发。
股权投资业务料持续贡献投资收益。公司参股的股权投资公司中科招商期内贡献5.5亿元投资收益,带动总投资收益增至7.1亿元(去年同期1.2亿元),我们预计公司将继续积极推进股权投资业务,中科招商有望持续贡献投资收益。
盈利预测与估值考虑到公司公允价值变动的不确定性,我们下调2020/2021年每股盈利20％和20％至0.83/0.96元。当前股价交易于6.7/5.8倍2020/2021年市盈率。维持中性评级,下调目标价8％至5.77元(复权后口径,主要因结算进度及股票价值变动低于预期),新目标价对应7.0/6.0倍2020/2021年预测市盈率和3％的上行空间。
风险新冠疫情影响范围及幅度超预期;股权投资收益不及预期;棚改项目结算进度不及预期。
[2020-05-10] 城建发展(600266):主营业务稳健增长,土地储备精准发力-年报点评
■海通证券
主营业务稳健快速增长,归母净利润同比增长70％。公司2019年实现营业收入164.32亿元,同比22.8％,主要原因是公司主营房地产行业结转收入增加。主营业务中,棚改项目全面提速,文旅地产板块中的云蒙山项目和黄山项目正在高效推进,商业地产初具规模,已有项目运营良好。公司2019年实现归属于上市公司股东的净利润20.88亿元,同比增长69.7％,整体毛利率达到24.12％,同比下降8.79百分点;整体净利率为13.53％,同比增加3.42个百分比;ROE为9.07％,同比增加3.4个百分点。每股拟分红0.24元,以公积金转增股本0.2股。
销售回款持续增长,经营性现金流缺口收窄。公司共计实现销售金额202亿元,销售面积85万平方米,对应均价23765元/平。公司销售回款204.86亿元,同比增长33.26％,销售回款率提升显著。经营活动产生的现金流出7.59亿元,同比-91.2％,经营性现金流缺口收窄。截止2019年底,公司总资产负债率为77.17％,同比基本持平,公司账面货币资金96.31亿元,同比增长4.84％,偿债能力有保障。
融资能力持续增强。公司2019年平均融资成本低至5.26％,融资能力持续增强。公司依托上市公司优势,综合利用银团融资、地产基金、棚改基金、债权融资、中期票据等多种融资方式,有效保证了开发项目所需资金,融资成本远低于同期利率水平。
土地储备精准发力。公司2019年持有待开发土地的面积657001.27平方米,一级土地整理面积7723285.12平方米,规划计容建筑面积7649309.87平方米。共涉及20个持有待开发项目,主要项目地为北京。公司把握京津冀协同发展战略机遇期,获取保定双胜街地块;竞得怀柔03街区地块;与天津北方彤茂再度合作取得顺义北小营地块;与京城机电成立合作公司,推进56公顷土地整体开发;通过招拍挂取得黄山谭家桥南部组团2宗用地。
投资建议:"优于大市"。我们预计公司2020年EPS为1.30元每股,给予公司2020年6-7倍PE估值,对应市值约为147-172亿元,对应合理价值区间为7.82-9.12元,对应2020年的PEG为0.42-0.49。
风险提示:,公司开竣工受疫情影响滞后,结算收入低于预期。
[2020-04-30] 城建发展(600266):疫情之下结算放缓,投资波动-一季点评
■华泰证券
2020Q1归母净利-6.9亿元,结算放缓、投资波动为主因公司2020年一季度实现营收7.4亿元,同比-53.9％;归母净利-6.9亿元,同比-158.0％;扣非后归母净利-3.3亿元,去年同期为-1.4亿元;加权平均ROE同比-9.2pct至3.5％。疫情之下地产结算放缓以及交易性金融资产股价波动的影响下,一季度业绩呈现较大波动。我们维持2020-2022年EPS为1.28、1.45、1.63元的盈利预测,维持"增持"评级。
疫情影响之下结算放缓,公允价值变动收益大幅波动一季度公司亏损的主要原因在于:1、疫情影响地产主业结转,报告期营业收入同比-53.9％;2、持有的交易性金融资产股价波动致期末值较2019年末减少13.7％,公允价值变动收益大幅降至-5.4亿元(去年同期为+17.4亿元);3、竣工项目规模提升,利息费用化推升财务费用同比+620.9％至4.1亿元。一季度商品房项目结算占比提升,综合毛利率同比+22.0pct至35.2％,地产主业盈利质量有所改善。此外报告期末(预收账款+合同负债)较2019年末增长2.0％至165.4亿元,对2019年营收的覆盖率达101％。
销售增速同步放缓,土地拓展延续审慎公司地产项目集中布局北京,受疫情和北京地区一级响应的影响,2020Q1销售面积2.6万平,同比-67.4％;销售金额9.0亿元,同比-60.8％。报告期开复工面积617.2万平,同比+63.0％;新开工面积40.3万平,同比+197.3％;竣工面积13.8万平,同比+185.5％。我们认为开复工积极或与棚改项目稳步推进有关。2020Q1公司延续审慎投资策略,新增土储为0,与去年同期持平。
集团重组强化资源禀赋,产业链优势和国企背书维持融资优势2019年末公司二级开发未竣工土储建面475.1万平;一级开发及棚改项目12个,总建面857.4万平,总投资1044.5亿元。随着控股股东城建集团与北京住总集团完成重组,上市公司作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业,未来有望整合承接住总优质资源。一季度末公司净负债率较2019年末上升15.7pct至134.5％,3月新发行25亿270天超短融,一期、二期成本低至2.78％、2.45％。4月公告拟公开发行公司债不超过58亿元,进一步把握融资窗口期。公司2019年平均融资成本5.26％,依托集团产业链和国企背书,有望继续保持融资优势。
一二级开发+股权投资多元并举,维持"增持"评级鉴于资本市场持续波动的不确定性、公司一二级业务的稳步推进以及待结转资源充裕,我们维持2020-2022年EPS为1.28、1.45、1.63元的盈利预测。参考可比公司2020年6倍PE估值,我们认为重组完成后公司一二级资源禀赋优势有望强化区域市场地位和增长预期,给予2020年PE估值6-6.5倍,维持目标价7.68-8.32元,维持"增持"评级。
风险提示:疫情发展不确定;一线城市调控严格;一级开发及棚改加大资金链压力;股权投资致业绩波动加大;集团重组及资源整合存在不确定性。
[2020-04-16] 城建发展(600266):多元产业并举,重组激活潜力
■华泰证券
2019归母净利同比增长70％,业绩超出预期公司2019年实现营收164.3亿元,同比+22.8％;归母净利20.9亿元,同比+69.7％;加权平均ROE同比+3.4pct至9.1％。拟每10股派发现金股利2.4元(含税),以资本公积每10股转增2股,现金分红率21.6％,扣除公允价值变动收益后现金分红率超过30％。总体业绩超出预期。我们预测2020-2022年EPS为1.28、1.45、1.63元,维持"增持"评级。
股权投资业绩大增,保障房拖累结算表现公司2019年归母净利增速创2010年以来新高,股权投资为业绩主要来源。1、地产业务结转收入同比+23.1％至157.5亿元;2、权益法确认的合联营企业投资收益升至10.6亿元(2018年为0.37亿);3、2019年执行新金融工具准则,交易性金融资产股价上涨推升公允价值变动净收益至8.3亿(2018年为0.9亿)。报告期开发业务毛利率同比-9.3pct至23.9％,拖累综合毛利率降至24.1％,主要源于部分保障房项目的集中结算。报告期末预收账款同比+17.7％至162.1亿元,可结算资源依然充裕。销售重启增长,棚改稳步推进报告期实现销售面积85万平;销售金额202亿元;销售回款204.9亿元,同比+33.3％;据Wind土地大全统计,2019年公开市场拿地37万平,同比-30.3％;新增土储总价85.8亿元,同比+40.1％。报告期末二级开发未竣工土储建面475.1万平;一级开发及棚改项目12个,总建面857.4万平,总投资1044.5亿元,其中怀柔03街区两年内入市、望坛拆迁步入尾声、临河3地块实现预挂牌。报告期末净负债率118.8％,同比-18.2pct;平均融资成本低至5.26％,依托集团产业链和国企背书,融资优势持续凸显。
城建、住总强强联合,激活联动空间2019年11月公司公告控股股东城建集团与北京住总集团合并重组,住总集团资产无偿划转给城建集团。根据住总集团评级报告,截至2019Q3住总业务主要布局北京,其中在建保障房储备282.7万平(建筑面积);商品房土储85.4万平(土地面积),商品房主要在建项目规划建面260.2万平;一级开发及棚改项目总建面3145.9万平,总投资1447.5亿元。上市公司作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业,未来有望整合承接住总优质资源,贡献稳定收益的同时激活联动空间。
一二级开发+股权投资多元并举,维持"增持"评级鉴于19年业绩超预期以及一二级业务的稳步推进,预测2020-2022年EPS为1.28、1.45、1.63元(2020、2021年前值1.15、1.27元)。参考可比公司2020年5.8倍PE估值,我们认为重组完成后公司一二级资源禀赋优势有望强化区域市场地位和增长预期,给予2020年PE估值6-6.5倍,目标价7.68-8.32元(前值8.67-9.69元),维持"增持"评级。
风险提示:疫情发展不确定;一线城市调控严格;一级开发及棚改加大资金链压力;股权投资致业绩波动加大;集团重组及资源整合存在不确定性。
[2020-04-15] 城建发展(600266):2019年扣非归母净利润增逾两成,棚改项目入市加速-年度点评
■中金公司
2019年业绩符合预期
城建发展公布2019年业绩:营业收入同比增长23％至164亿元,归母净利润同比增长70％至21亿元,扣非归母净利润同比增长22％至14亿元,专业绩预告一致。每股拟分红0.24元,以公积金转增股本0.2股,对应现金分红率22％。
保障房结转比例较高致毛利率下滑,会计准则变更带动盈利大幅增长,扣非归母净利润增逾两成。公司2019年房地产开发收入同比增长23％至158亿元,但保障房结转比例较高致整体税后毛利率下滑4.1个百分点至16.2％。期内公司利息费用资本化率降至74％(2018年92％)带动财务费用增逾3倍,会计准则变更致公允价值变动损益和投资收益大幅增长,若剔除相关影响,扣非归母净利润同比增长22％。净负债率仍处高位,经营性现金流缺口收窄。公司2019年末净负债率203％,与2018末(206％)和1H19末(205％)基本持平,仍处行业较高水平。2019年销售回款同比增长33％至205亿元,经营性现金流出8亿元,较2018年(流出86亿元)明显收窄。2019年公司平均融资成本5.26％,较2018年(5.07％)小幅上行。发展趋势2020年销售额料与去年持平。2019年公司实现合同销售额/销售面积202亿元/85万平,对应销售均价23765元/平；2020年一季度实现签约金额10亿元(去年同期23亿元)。我们预计公司今年有望实现200亿元左右的销售额,与去年基本持平。
棚户区改造项目陆续入市,文旅地产、股权投资等多元业务协调发展。公司当前在手9个棚改项目和3个土地一级开发项目,其中怀柔03街区项目已完成入市,货值约数十亿元；望坛项目征收拆迁进入收尾阶段,年内有望实现商品房入市；临河项目实现土地预挂牌,我们预计上述项目有望在未来2~3年贡献盈利。公司期内完成北京云蒙山景区开园和黄山项目前期策划,我们认为公司未来将继续积极推进文旅地产项目建设；2019年获得股权投资现金分红9800万元,我们预计公司将继续寻找优质投资机会,通过股权投资收益增厚业绩。
盈利预测与估值
考虑到新冠疫情对公司竣工结算的影响,我们下调公司2020/2021年每股盈利4％/5％至1.25/1.44元/股。当前股价交易于5.5/4.8倍2020/2021年市盈率。维持中性评级和目标价不变,目标价对应6.2/5.4倍2020/2021年目标市盈率和13％的上行空间。
风险
新冠疫情影响范围及幅度超预期；棚改项目结算进度不及预期。
[2020-04-14] 城建发展(600266):城建发展2019年净利同比增近七成,拟10转2派2.4元
■上海证券报
城建发展发布年报。2019年，公司实现营业收入164.32亿元，同比增加22.80%，实现归属于上市公司股东净利润20.88亿元，同比增长69.73%。每股收益0.98元。公司拟10转2派2.4元。
[2020-02-17] 城建发展(600266):棚改周转边际提速,2020年销售、业绩稳增
■中金公司
公司近况我们近期调研了公司基本面情况,对公司观点更新如下。
评论2020年销售额有望达200亿元,多元方式积极补充土储资源。公司2019年销售额同比增长5％至163亿元(克而瑞口径),我们预计公司2020年推货将提速,全年有望实现销售额200亿元。公司当前未售土储达600万平,未来计划继续深耕北京、重庆等核心城市,积极通过棚改、文旅、合作、代建等方式取得土储资源。2019年业绩预增五成以上,今明两年预计回落至两成。公司公告预计2019年归母净利润同比增长50％～95％,扣非归母净利润同比增长4％～53％,业绩高增主要因执行新金融工具准则后交易性金融资产公允价值变动计入当期损益及投资收益增长。我们预计公司2020/2021年业绩增速将分别回落至18％和17％。
棚改项目周转提速,股权投资平稳发展。公司当前在手9个棚改项目(8个京内项目、1个保定项目)和3个一级开发项目,总投资额超千亿元,其中怀柔03街区项目已完成土地入市、临河项目已实现土地预挂牌、保定新项目已顺利开工,项目周转持续提速。同时公司积极参与PreIPO等股权投资活动,获取现金分红和增值收益,我们预计股权投资板块未来将持续增厚公司业绩。
净负债率仍处高位,融资成本维持优势。截至3Q19,公司净负债率154％,虽较2018年末(180％)下行但仍偏高;在手现金为一年内到期有息负债的1.8倍,现金安全边际高。我们估算公司当前平均融资成本约为5％,维持行业内低水平。住总集团重组事项平稳推进,未来有望增厚公司资产。2019年11月公司公告控股股东城建集团将与北京住总集团实施重组,住总集团的国有资产将无偿划转给城建集团。当前业务梳理和人员调整正在平稳推进中,重组完成后上市公司有望承接住总集团优质资源,扩大资产规模。
估值建议我们维持公司2019/2020年每股盈利预测不变,引入2021年每股盈利预测1.52元。公司当前股价交易于5.6/4.8倍2020/2021年预测市盈率。维持中性评级和目标价7.78元,对应6.0/5.1倍2020/2021年目标市盈率和7％的上行空间。
风险棚改项目结算进度不及预期;新冠疫情持续时间长于预期;主要布局城市调控政策超预期转紧。
[2019-11-19] 北京城建(600266):京城棚改标杆"更名"凸显三大业务并驾提升强烈需求
■东莞证券
滚动开发策略启动结转利润改善可期。公司前三季度共实现营业收入106.63亿元,同比增长38.83％；实现利润总额23.15亿元,同比增长198.3％；归属于上市公司股东的净利润17.97亿元,同比大幅增长167.97％。其中上半年公司扣非后归属净利润出现亏损,三季度业绩出现明显改善。利润大幅增长,主要由于会计政策变更以及房地产结转带来。公司作为国企践行社会责任积极,拿到棚改项目后,保证保障房先开工,商品房后开工,优先保障安置居民的利益。前期由于保障房先建设先竣工入住,进入结转,而商品房没进入结转,出现结转错配,导致上半年财报上单个项目出现暂时性的结转亏损。而三季度随着商品房的结转,地产收获了近5个亿的利润。目前公司吸取了经验,后续会更好的利用分地块出让,滚动开发策略,带来更好的现金流及结转收益。
前三季度公司实现销售面积49.3万平米,同比下降9.4％；实现销售金额100.2亿,同比增长9.4％。四季度可销售货值充裕,全年销售增速有望进一步上升。其中望坛项目进展良好,预计2020年可销售货值充裕,按当前市场情况预判,充足的可售货量能带来稳定的销售。我们认为,公司项目储备充裕,能支撑后续房地产开发业务的持续提速发展。另外通过滚动开发也能更好的保障公司未来现金流及结转业绩的改善。
棚改标杆京内外持续拓展。棚改已经成为公司地产开发业务的主要模式。通过棚改切入也能更好的避开二级市场直接拍地的激烈竞争。公司棚改项目8个,总规划建筑面积687.96万平方米,总投资额预计1034亿元。公司以总资产收益率最大化为目标稳健推进棚改项目。其中怀柔03街区项目作为北京市唯一一个两年内完成的棚改项目,也是公司第一个实现二级入市的棚改项目。
除了环京区域,京外也实现持续的拓展。公司地产开发的京外项目有16个,主要分布在天津、南京、成都、重庆、三亚、青岛等省会及重点地区。公司未来考虑项目时,仍以固有区域继续深耕为主,寻求有利润的项目而不盲目扩大区域布局。如当前进入的青岛、重庆、成都等,以及新进入的保定,公司将会持续跟踪有机会的项目。公司获取项目层面,有赖于大股东的资源及影响力、国企的品牌效应,与地方政府签署项目时,一期完成理想,预计后续仍会有较好的合作机会。
融资渠道通畅综合平均成本较低。公司将继续拓宽融资渠道,扩大融资规模,保持资产负债率基本稳定。截止三季报资产负债率为76.62％,在行业中处于中等水平。公司明年到期的58亿公司债,预计通过借新还 旧方式去完成。而从当前利率水平预判,明年发债利息有可能比前期发债利率(4.4％)要下降。公司整体融资成本较低,截止18年年末平均融资成本5.07％。
股权投资持续发力。公司持有国信证券、锦州银行、中科曙光三家上市公司,分别占该公司股权比例4.18％、1.67％和0.37％。公司间接持有的南微医学年内完成科创板IPO发行,实现较大的增值收益。另外公司拥有二十一世纪空间,后续也有上市的预期。公司有专业的团队,持续跟踪优秀企业项目,股权投资方面预计后续还将继续发力,总的投资方向是瞄准Pre-IPO；未来如果科创板的战略投资放开,还可争取战略配售优质项目。股权投资对公司整体业绩能有积极的提升作用。2018年公司获得现金分红1.21亿元。投管公司2支私募股权基金已分别完成基金备案和工商注册,ABN业务取得进展,获得了中国银行间市场交易商协会会员资格。
我们预计,公司后续持续增加投资性股权可期。优质项目分红、成功上市带来增值收益、成熟企业股权出售等,也将能持续为公司股权投资业务带来良好的收益。
商业文旅养老积极推进。经营性物业近年持续增长。公司当前持有商业地产面积约26万平米。海兴大厦竣工,预计明年进入出租,将提升整体租金金额。租金收入实现持续提升,且收入相对稳定,也能平滑整体业绩。预计2019年租金收入达到2个亿。当前经营性物业公允价值估值偏低,未来也有增值的空间与潜力。
文旅地产方面,公司目前已经落地黄山、海南三亚、云蒙山三个项目。养老地产也是未来积极发展的一个方向,将与养老产业链企业、保险公司等战略合作,在项目开发运营、资金、资源等方面进行优势互补,探索适合中国国情的养老地产盈利模式。
住总并入集团后续资源整合值得期待。11月13日,公司收到控股股东城建集团转来的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京城建集团有限责任公司与北京住总集团有限责任公司合并重组的通知》,经北京市人民政府国有资产监督管理委员会研究,并报北京市委、市政府批准,北京市国资委决定对城建集团与北京住总集团有限责任公司实施合并重组,将北京住总集团的国有资产无偿划转给城建集团,并由城建集团对其行使出资人职责。我们认为,城建集团承若公司作为其旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台,持续在房地产业务方面优先支持公司,协助公司做大做强主营业务。未来住总房地产开发资源并入公司预期较高。
另外公司确立房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大业务板块,为更好配合发展需要及体现主营现状,决定11月22号起更名为"城建发展"。公司后续国企改革进一步激发活力,三大业务协同发展实现持续较快增长值得期待。
总结与投资建议:公司作为京城棚改标杆企业,通过棚改获取丰富优质资源；京外项目也实现积极推进；住总并入集团,后续整合地产资源进一步做大做强值得期待。另外股权投资表现理想,价值上升将提升业绩贡献度；商业文旅养老等产业持续发展也值得期待。更名为"城建发展"也体现公司未来三大主业协同发展提升的强烈需求。预测公司2019年--2020年EPS分别为1.07元和1.19元,对应当前股价PE分别为7倍和6.5倍,估值偏低,给予"推荐"评级。
风险提示:棚改推进缓慢房地产销售不达预期；股权投资受市场影响收益波动较大
[2019-11-18] 北京城建(600266):北京城建11月22日起简称变更为“城建发展
■证券时报
北京城建(600266)11月18日晚间公告，公司证券简称将于11月22日起由“北京城建”变更为“城建发展”，证券代码保持不变。随着公司的发展，公司主业逐步确立了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大业务板块。
[2019-11-15] 北京城建(600266):北京棚改标杆企业,地产提速+投资助推
■海通证券
投资要点:
依托实力股东,聚焦北京市场。北京城建成立于1998年,母公司是北京城建集团--"中国企业500强"之一,"世界225家最大国际承包商"之一。北京城建早先以承建房屋建筑工程为主要业务,建造了多个北京市国家级、标杆性建筑物。2001年北京城建以23.39亿元的价格将全部施工类资产与城建集团的房地产类资产进行了置换,从此进入了房地产行业。公司多年深耕北京市场,在北京市区和京郊拥有多个棚改和一级开发项目,土地储备资源优质且稀缺。
住宅销售加快周转。公司开发业态广泛,住宅产品主要分为以"龙樾"为代表的高端系列、以"国誉府"为代表的中高端系列和以"畅悦居"为代表的刚需系列。2019年公司加快销售周转,新开工188.91万平,同比增长209％,加速推货和销售。2019年初公司提出项目运作要有新速度,计划进一步提高运作效率,快速推进,快速回笼资金。2019H1公司实现销售额68.83亿元,同比增长24％,预收账款达到153.04亿元,较2018年底增长11％。
土地拓展稳步推进。公司坚持立足北京、覆盖一二线城市的拿地策略,2019年持续补充土地。2019H1公司获取了保定双胜街棚改项目和怀柔03街区项目。我们根据公司2018年报统计,截止2018年底公司所持有的待开发土地和一级土地项目对应的计容建筑面积,以及在建面积合计约为1375万平。按照2019Q3的合同销售均价12017元每平计算,我们估算公司可售货值约为1653亿元。
股权投资兑现价值。截止2018年底公司持有国信证券、锦州银行、中科曙光、中信建投四家上市公司股票。投管公司2支私募股权基金已分别完成基金备案和工商注册,ABN业务取得进展,获得了中国银行间市场交易商协会会员资格。2019年7月公司间接持有的南微医学完成科创板IPO发行。2017-2018年公司股权投资获得的现金分红分别为1.51亿元和1.21亿元。
投资建议:"优于大市"。我们预测公司2019年和2020年EPS分别为1.07元和1.36元每股。参考可比公司估值和RNAV,我们给予公司2019年9-10倍PE估值,对应市值约为181-201亿元,对应合理价值区间为9.64-10.71元每股,2019年PEG约为0.20-0.23。
风险提示:公司一级土地开发和棚改项目单项目体量较大,结转速度低于预期可能会对公司商品房销售收入产生影响。
[2019-11-13] 北京城建(600266):北京城建控股股东城建集团与北京住总集团合并重组
■证券时报
北京城建(600266)11月13日晚公告，公司收到控股股东城建集团转来的通知，北京市国资委决定对城建集团与北京住总集团有限责任公司实施合并重组，将北京住总集团有限责任公司的国有资产无偿划转给城建集团，并由城建集团对其行使出资人职责。本次实施合并重组前后，公司控股股东和实际控制人均未发生变化。
[2019-11-11] 北京城建(600266):城建住总集团合并,棚改结算支撑业绩增长
■广发证券
核心观点:北京市管企业合并,城建集团规模扩张2019年11月,北京住总集团并入北京城建集团。北京城建集团有限责任公司是上市公司北京城建(600266.SH)的母公司,本次合并为上市公司母公司层面的资产重组,重组后北京城建集团(母公司)资产总额超过3000亿元,营业收入接近1200亿元,利润总额接近50亿元。
北京住总集团:三大主营业务鼎立,地产业务突出北京住总集团成立于1992年,18年实现营业收入433.4亿元,属于中等规模的建筑开发类企业,业务涉及建筑施工、房地产开发、生产性服务等多个行业。分业务来看,三大主业呈鼎立之势,收入贡献规模基本相当。
从利润率来看,房地产业务是住总集团利润率最高的主营业务,毛利率维持在14％以上,而建安施工及生产性服务业务的毛利率则相对较低。
北京城建:业绩大幅增长,开工拿地积极性提升城建集团的地产业务上市平台北京城建19年前三季度实现营业收入106.6亿元,同比上升38.8％,归母净利润18.0亿元,同比上升168.0％,业绩增速主要来自于非经营性损益。前三季度公司新开工面积218.0万方,同比上升65.4％,前三季度公司新增土地面积45.5万方,同比增长96.1％,拿地力度较19年半年度上升20.6pct至92.3％。
19、20年业绩分别对应动态PE6.3x、5.5x我们预计19-21年公司归母净利润分别为19.6/22.4/25.3亿人民币,对应动态PE分别为6.3x/5.5x/4.8x。给予公司19年9.0x动态PE的合理估值,对应合理价值9.38元/股,给予“买入”评级。
风险提示地产销售和结算进度不及预期；市场景气度下行。
[2019-11-08] 北京城建(600266):北京国资重组接二连三,市属建筑国企两两合并
■上海证券报
11月7日召开的“市管企业合并重组宣布会”上，北京市国资委下属的北京城建集团与北京住总集团、北京建工集团与北京市政路桥的“两两重组”正式对外宣布。北京城建集团党委书记、董事长陈代华表示，本次重组是进一步深化国企改革、推进首都建筑企业高质量发展，全面提升市管建筑企业核心竞争力的重大举措，标志着首都建筑企业进入了全新的发展时期。
具体来看，针对北京城建集团和北京住总集团重组，北京住总集团的国有资产将被无偿划转给北京城建集团，并由北京城建集团对其行使出资人职责;而对于北京市政路桥和北京建工集团的重组，则是北京市政路桥的国有资产将无偿划转至北京建工集团，由北京建工集团对其行使出资人职责。
从数据上看，北京城建集团和北京住总集团的合并将诞生一家总资产超3000亿元的建筑企业。截至2018年底，两家公司总资产分别为1758亿元(城建)和1219.92亿元(住总)，2018年营收分别为757亿元(城建)和436.01亿元(住总)。另一组合并方中，北京建工集团2018年营业收入472.59亿元，总资产892.05亿元，北京市政路桥2018年完成营业收入361.3亿元。
结合这四家建筑类国企的近期动态看，四家公司均曾表达冲击资本市场的意愿，本次“两两重组”或将开启北京国资企业的新一轮资本运作。据北京市政路桥官网介绍，集团曾在2017年通过增资扩股的方式引入上海金砖股权投资基金。
无独有偶，在北京住总集团2018年半年度工作会议上，集团公司董事长王宝申提出，未来将通过“引入战略投资者、做强做优做大推动整体上市、加速七大重点任务落地”三位一体的整体战略，最终构建完善现代企业制度。北京建工集团方面，其子公司北京建工环境修复公司的IPO于2018年初被否后，后续也不排除继续冲刺资本市场的可能。
记者注意到，北京市国资委此前已经实施了北京国有资本经营管理中心、中关村股权交易服务集团有限公司合并重组，以及北京首都开发控股(集团)有限公司与北京房地集团有限公司的合并重组。2019年北京市政府工作报告显示，未来将深化国资国企改革，加快实现从管企业向管资本转变，抓好国有资本投资、运营公司试点。推动国有经济战略性重组，推进混合所有制改革。
[2019-11-08] 北京城建(600266):北京国有企业整合又有新动作,4家市管建筑公司合并重组
■证券时报
11月7日北京四家建筑国企宣布合并重组“两两合并重组”成为整合路径,其中：北京城建与北京住总实施合并重组,北京建工与北京市政路桥实施合并重组.
继北京首都开发控股(集团)有限公司与北京房地集团有限公司两家企业实施合并重组宣布之后，北京四家建筑国企也于11月7日宣布合并重组。这成为北京国企改革推进过程中的又一新动作。
东北证券研究总监付立春接受证券时报·e公司记者采访时表示，市管四家建筑企业合并重组，有助于提高企业之间的整合与协同，进而降低管理消耗、提高运营效率。此外，这种重组也会带来资本属性的机会，旗下相关上市公司资产注入与整合市场预期有望增强。
就在7日盘中相关消息发布时，部分A股公司股价已经作出反应。其中，北京城建昨日午后迅速走强，最终收涨5.53%。
四家建筑企业重组
从市管四家建筑企业重组来看，“两两合并重组”成为整合路径——北京城建集团有限责任公司与北京住总集团有限责任公司实施合并重组，北京建工集团有限责任公司与北京市政路桥集团(股份)有限公司实施合并重组。
通过本轮重组，北京城建集团、北京建工集团资产规模将迅速增厚。具体来看，城建集团与住总集团实施合并重组，将北京住总集团的国有资产无偿划转给北京城建集团，并由北京城建集团对其行使出资人职责。北京建工集团有限责任公司与北京市政路桥集团有限公司实施合并重组，将市政路桥的国有资产无偿划转至北京建工集团，由北京建工集团对其行使出资人职责。
建筑巨头何以成为本次市管企业合并重组的标的呢?这与行业所面临的新生态密切相关。
从产业来看，在“一带一路”、京津冀协同发展和长江经济带建设等国家战略稳步推进的大背景下，建筑业企业发展充满机遇和挑战。
从产业机遇来看，无论是雄安新区等重大战略落地，还是城市副中心、冬奥会等重大工程，抑或海绵城市、棚户区改造等政策相继出台，使建筑业的市场发展模式、政府监管方式发生了深层次变革，都给建筑企业发展带来了空间。
仅从首都发展来看，以城建集团为例，在立足首都区位优势的基础上，公司便承揽了以新机场、城市副中心、世园会、冬奥会及冬残奥会等重大工程为核心的建筑集群，2017年京津冀区域新签合同额达到535亿元。
诸多新的矛盾与挑战也相伴而生。实际上，建筑业作为我国传统产业之一，一直存在着生产方式较为粗放、生产效率较低、环境污染较大、材料和能源消耗较高、劳动力密集、企业数量较多等不足，建筑业企业存在产能过剩严重、利润率偏低、同质化竞争激烈的现象。
在国家经济转型加速、市场分化加剧、技术变革加快的市场经济时代，建筑业企业面临着生存与发展的双重考验，亟需融入供给侧结构性改革，通过调整生产方式、产业结构和工程建设模式，实现企业的长远发展。
产业新生态下，地方国资龙头企业率先重组趟路。以城建集团为例，此前公司相关负责人曾明确，将要向高度市场化、精益化、智能化、工业化的方向迈进，在高质量的发展状态下，融入首都发展大局，实现企业做强做大做优。
通过合并重组，无疑有助于打造北京市管建筑行业龙头企业，做强做大企业规模，提高集中度，提升经营效益，进一步提高北京建筑企业品牌影响力和行业地位。
北京国企改革屡有落子
对于本次合并重组，北京城建集团党委书记、董事长陈代华指出，市管四家建筑企业进行合并重组，是市委市政府对新时代首都建筑企业发展作出的重大决策，是进一步深化国企改革、推进首都建筑企业高质量发展，全面提升市管建筑企业核心竞争力的重大举措，标志着首都建筑企业进入了全新的发展时期。
对于未来，陈代华则指出，将认真贯彻落实好会议精神，迅速统一思想，扎实稳妥地做好合并重组后的整合融合，持续打造“国内领先的城市建设综合服务商”，为国有资产保值增值，为更好地服务国家战略和首都发展作出新贡献。
本次重组可以视为北京国企改革推进过程中的又一次落子。2019年北京市政府工作报告曾指出，将深化国资国企改革，加快实现从管企业向管资本转变，抓好国有资本投资、运营公司试点。推动国有经济战略性重组，压缩企业管理层级，推进混合所有制改革，提升国有企业科技创新能力。
证券时报·e公司记者梳理发现，今年以来，相关改革动作频频出现，不少资产的重组整合早已经陆续规划。
今年3月，北京市国资委决定对北京国有资本经营管理中心与中关村股权交易服务集团有限公司实施合并重组。国管中心与股交集团合并重组后，明确股交集团为国管中心的二级公司，国管中心“十三五”期间发展定位为全国综合性国有资本投资运营平台。
很快，北京市委、市政府又召开北京首都开发控股(集团)有限公司与北京房地集团有限公司重组大会，宣布两家企业实施合并重组。房地集团的国有资产无偿划转给首开集团，并由首开集团对其行使出资人职责。当时北京市国资委表示，重组有利于进一步推动市属房地产企业转型升级，积极参与老城区改造，传承历史文脉，重塑街区生态，助力首都城市有机更新。
[2019-11-08] 北京城建(600266):城建住总整合,资源禀赋优越
■华泰证券
核心观点北京城建集团官网披露,11月7日上午北京市委市政府召开4家市管企业合并重组宣布会,宣告城建集团与住总集团实施合并重组,将北京住总集团的国有资产无偿划转给北京城建集团。北京城建作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业,有望整合承接住总优质资源,强化一二级开发市场资源禀赋。上调2019-2021年EPS至1.02、1.15、1.27元,维持"增持"评级。
一级开发资源丰富,巩固京内棚改龙头地位北京住总集团成立于1992年,为北京市国资委旗下建筑龙头之一。2019Q1住总在手一级开发项目8个(主要位于北京和天津),涉及改造面积约3990万平,计划总投资1326亿,已完成投资457亿,累计实现收入260亿,2018年确认收入46亿,毛利润9.5亿。北京城建作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业,2019H1在手棚改项目8个,总建面688万平,拟总投资额1034亿元,重组完成后有望整合承接住总优质资源,巩固京内棚改龙头地位,贡献稳定收益的同时激活联动空间。京津二级开发有望锦上添花住总旗下地产开发业务以北京保障房和商品房为主,主要位于北京和天津,2018年地产业务实现营收129亿(保障房22.5亿+商品房106.1亿),同比+66.4％,商品房实现销售收入77.6亿元,同比+76.4％。截至2019Q1,住总在建保障房总建面125.1万平,在建商品房总建面119.4万平,商品房土地储备73.7万平。2018年末北京城建未竣工口径项目储备约450万平,集团整合带来公司在京津区域的资源整合空间。
股权投资带动业绩高增长,投拓力度加大稳定增长预期前三季度北京城建营收同比+38.8％至106.6亿,归母净利同比+168.0％至18.0亿,业绩增长源于开发业务结转增加以及怀柔棚改项目收益确认、交易性金融资产股价上涨实现8.8亿公允价值变动收益、持有上市公司股票权益法核算投资收益8.4亿。前三季度开发业务实现销售面积49.3万平,同比-9.4％；实现销售金额100.2亿,同比+9.4％；新增土储45.5万平,同比+96.1％。投拓力度强化,公司销售有望延续稳定增长。
一二级开发+股权投资多元并举,维持"增持"评级公司三季报预计全年净利润有望延续较大幅度增长,我们预计全年股权投资所带来的业绩高增长持续,上调2019-2021年归母净利至19.2、21.7、23.9亿元(前值15.4、18.0、21.1),对应EPS为1.02、1.15、1.27元。参考可比公司2019年7.2倍PE估值,我们认为重组完成后公司一二级资源禀赋优势有望强化区域市场地位和增长预期,给予2019PE估值8.5-9.5倍,目标价8.67-9.69元(前值10.78-11.76元),维持"增持"评级。
风险提示:一线城市调控严格；一级开发及棚改加大资金链压力；金融资产公允价值变动导致业绩波动加大；集团重组及资源整合存在不确定性。
[2019-11-06] 北京城建(600266):开工显著提速,关注棚改项目结算进度
■中金公司
公司近况我们近期调研了公司基本面情况,对公司主要观点更新如下。
评论全年销售额料同比持平或小增。公司前三季度实现合同销售额/销售面积100亿元/49万平方米,分别同比增长9％和下降9％,对应销售均价同比增长21％至20314元/平方米。我们预计伴随四季度公司积极推货,全年销售额有望同比持平或小幅增长(2018年克而瑞口径销售额156亿元)。
积极通过多元方式补充土储资源。公司前三季度新增土地储备45.5万平方米,同比增长96％,当前存量可售面积超600万平方米。我们预计公司将继续深耕北京、重庆等核心布局城市,并通过棚改、旅游地产、合作开发、代建等多元方式获取资源。
开工显著提速,棚改项目扎实推进。公司前三季度开复工面积同比增长39％至1138万平方米,新开工面积同比增长65％至218万平方米。公司当前在手9个棚改项目和3个一级开发项目,其中怀柔03街区项目已实现土地入市和收益结转。我们预计棚改项目陆续进入结算期将支撑公司业绩增长。
净负债率仍处高位,现金回款改善,融资成本维持优势。公司三季度末净负债率154％,与中报(152％)基本持平,仍处于行业较高水平。前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金回款同比增长41％至132亿元(其中第三季度同比增长149％),在手现金为一年内到期有息负债的1.8倍,较年初(1.0倍)和1H19(1.7倍)改善。年内公司以3.5％的成本发行一笔超短期融资券融资15亿元,融资成本在行业内维持低位。
股权投资平稳发展支撑公司业绩。公司上半年收到股权投资现金分红9674万元,7月间接持股的南微医学完成科创板IPO发行。
我们预计公司未来将积极优化股权投资结构,对应的投资收益有望持续增厚公司业绩。
估值建议我们上调公司2019/2020年每股盈利41％/42％至1.10/1.30元(主要因会计准则变动致公允价值变动损益和投资收益大幅增长,同时公司结算提速)。公司股价当前交易于6.9/5.9倍2019/2020e市盈率,维持中性评级,上调目标价17％至8.27元(主要因公司棚改项目结算进度超预期),新目标价对应7.5/6.4倍2019/2020e目标市盈率和9％的上行空间。
风险主要布局城市调控政策超预期收紧；棚改项目结算进度不及预期。
[2019-10-30] 北京城建(600266):北京城建前三季度净利润同比增长167.97%,股权投资收益实现较大增值
■中国证券报
10月29日，北京城建(600266)2019年前三季度业绩媒体说明会在北京举行。北京城建副总经理、董秘张财广在会上表示，目前，公司已经形成地产开发、对外股份投资、商业地产运营管理三个主业。报告期内，公司通过中科招商间接投资的南微医学在科创板上市，股权投资收益实现较大增值，目前股权投资业务已经成为上市公司盈利贡献最大的业务板块。
张财广表示，截至9月30日，北京城建已处置股权投资项目4个，合计实现投资收益3.99亿元。在手项目13个，累计取得分红17.98亿元，变现金额2.79亿元，剩余可变现金额80.06亿元。公司股权投资涉及银行、金控、证券、基金、房地产、卫星导航等15家企业，其中8家为上市公司或拟IPO公司，未来北京城建将进一步加大对高科技领域科技创新型企业的股权投资力度。
北京城建2019年三季报显示，前三季度，公司共实现营业收入106.63亿元，同比增长38.83%;实现归属于上市公司股东的净利润17.97亿元，同比增长167.97%。报告期内，公司新增土地储备总建筑面积28.84万平方米，开复工面积583.63万平方米;新开工面积29.12万平方米;竣工面积7.08万平方米。实现销售面积26.08万平方米，实现销售额31.34亿元。
张财广表示，2019年公司在棚改、文旅地产、商业地产、股权投资、项目销售上均实现稳步发展。棚改项目已经成为公司地产开发业务的主要模式。报告期内，怀柔棚改项目成功按14%的收益率确认管理利润，标志着城建棚改业务真正实现了结算闭环。作为国有企业，公司积极践行社会责任，拿到棚改项目后，保证保障房先开工，商品房后开工，优先保障安置居民的利益。
张财广表示，第三季度商品房结转贡献了近5个亿的利润。目前，公司地产开发的京外项目有16个，主要分布在天津、南京、成都、重庆、三亚、青岛等省会及重点地区。在北京房山地区，以及环京保定地区都有拿地，未来还会加大保定地区的拿地力度。除商品房外，公司看好养老地产发展前景，目前已与多家养老产业链企业达成战略合作，在项目开发运营、资金资源方面的优势互补，探索适合中国国情的养老地产盈利模式。文旅地产方面，目前已经落地黄山、海南三亚、云蒙山三个项目。
租金收入方面，张财广表示，随着商业地产出租面积增加，租金收入大幅提高，预计2019年租金收入将达到2亿元。
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[2021-10-30] 城建发展(600266):结转提升推动扣非业绩大幅增长-三季度点评
■华泰证券
Q3业绩波动较大，维持“增持”评级
10月29日公司披露三季报，前三季度实现营收127.3亿，同比+119%；
归母净利润5.5亿元，同比-35%；扣非归母净利润10.2亿元，同比+89%。我们维持盈利预测，预计公司21-23年EPS为0.68、0.78、0.89元。参考可比公司2021PE均值为5.0倍(Wind一致预期)，考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的远期贡献，我们认为公司2021年合理PE估值为7.0倍，维持目标价4.76元，维持“增持”评级。
地产结转驱动扣非归母净利润同比大幅增长，股权投资扰动较大
受地产结转节奏、投资收益和公允价值变动影响，公司单季度营收、归母净利润波动较大。前三季度累计来看，地产结转规模大幅增加推动营收同比+119%。尽管受到地产利润率趋势性下行影响，公司毛利率同比-18.6pct至18.8%，但期间费用率的大幅改善(销售、管理、财务费用率同比改善1.7、2.2、9.7pct)有效对冲了毛利率下行对业绩的压力。股权投资方面，前三季度公司投资收益同比-18%至5.3亿元，主要因为Q3确认3.9亿亏损；公允价值变动收益为-6.7亿元(去年同期为3.5亿元)，主要因为国信证券(002736CH)股价下跌带来亏损。
Q3销售同比下滑，充裕开工为后续推盘蓄力
受制于地产基本面下行，Q3公司实现销售面积18.5万平，同比-35%，销售金额28.7亿元，同比-64%。但公司Q3新开工面积同比大幅提升至89.5万平，推动前三季度新开工面积同比+113%至146万平，我们预计后续可售货值将更为充裕。前三季度公司实现销售面积52.1万平，同比+3%；销售金额120亿元，同比-17%；开复工面积769.2万平，同比+22%。Q3公司新增土储权益面积同比-61%至12.1万平，前三季度累计新增土储权益面积同比-8%至55.7万平。
负债压力有所加大，棚改项目稳步推进
截至Q3，公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、现金短债比分别为238%、66%、99%，较20年末分别+41、-1、-12pct，负债压力有所加大。前三季度经营性现金流净额依然为负。根据半年报，公司在手8个棚改项目稳步推进:临河棚改已成交地块土地成本全部返还，东城安置房50%转共产房方案已报批，平各庄B地块征地手续、海子角项目街区控规均已上报审核。此外，公司积极研究政府债棚改模式，未来有望缓解棚改资金压力。
风险提示:疫情、行业政策、行业下行、资金链压力、股权投资导致业绩波动的风险。
[2021-08-09] 城建发展(600266):结算大幅提升,投资此消彼长-中期点评
■华泰证券
2021H1归母净利6.2亿，扣非后归母净利13.3亿2021年8月6日公司披露2021年中报:实现营收107.6亿，同比+213.1%；实现归母净利6.2亿，同比+145.7%。2021H1公司股权投资此消彼长，地产销售和结算显著改善，下半年一二级开发有望延续稳健势头。考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的远期贡献，我们维持公司2021-2023年EPS0.68、0.78、0.89元的盈利预测，维持"增持"评级。
地产结算提升驱动盈利增长，股权投资此消彼长2021H1公司盈利大幅增长源于低基数下地产结算规模的大幅提升，报告期实现营收107.6亿，同比+213.1%。受结算结构影响，毛利率同比-15.3pct至17.6%，但财务费用改善(同比-42.9%)带动期间费用率同比-20.4pct至7.5%，有效对冲毛利率下行。股权投资方面，报告期参股企业中科招商按照30%股权比例确认投资收益8.74亿元，带动投资净收益同比+29.9%至9.2亿；持有3.55%股权的国信证券报告期股价波动亏损9.85亿，导致公允价值变动收益同比-113.1%至-10.3亿。
销售回款大幅增长，北京首轮集中供地斩获颇丰2021H1公司实现销售面积33.6万平，同比+53.1%；实现销售金额91.0亿元，同比+40.9%；实现销售回款134.9亿，同比+90.2%；开复工面积679.3万平，同比+8.1%；新开工面积56.3万平，同比-12.6%；新增土储权益面积43.7万平，同比+48.9%。首轮集中供地中，联合招商、五矿、阳光城获取北京朝阳崔各庄、王四营及通州梨园3宗用地，同时依靠集团产业链优势竞得重庆铜梁TOD项目。
积极拓展致杠杆率季节性攀升，棚改项目稳步推进2021H1公司净负债率171.8%，扣除预收账款的资产负债率75.4%，现金短债比89.1%，较2020年末分别+22.4、+0.3、-43.2pct。公司在手8个棚改项目稳步推进:临河棚改已成交地块土地成本全部返还，东城安置房50%转共产房方案已报批，平各庄B地块征地手续、海子角项目街区控规均已上报审核。此外公司积极研究政府债棚改模式，未来有望缓解棚改资金压力。
一二级开发+股权投资双轮驱动，维持"增持"评级我们维持公司2021-2023年EPS0.68、0.78、0.89元的盈利预测，参考可比公司2021年4.9倍PE估值(Wind一致预期)，考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的远期贡献，给予公司2021年7.0倍PE估值，目标价4.76元(前值5.10元)，维持"增持"评级。
风险提示:行业景气度下滑；一线城市调控严格；资金链压力；股权投资波动加大
[2021-08-06] 城建发展(600266):城建发展上半年净利润6.19亿元 同比增146%
■证券时报
城建发展(600266)8月6日晚间披露半年度报告，公司2021年上半年实现营业收入107.63亿元，同比增长213.05%;净利润6.19亿元，同比增长145.65%;基本每股收益0.24元。
[2021-04-29] 城建发展(600266):股权投资波动致Q1业绩亏损-季报点评
■华泰证券
2021Q1归母净利-0.9亿,扣非后归母净利+3.1亿2021年4月28日公司披露2021年一季报,Q1公司实现营收25.6亿,同比+245.4％;实现归母净利-0.9亿,去年同期-6.9亿;实现扣非后归母净利3.1亿,去年同期-3.3亿。我们预计公司2021-2023年EPS0.68、0.78、0.89元(前值0.84、0.94、1.00元),维持"增持"评级。
地产结算量质齐升,股价波动拖累投资收益2021Q1公司竣工面积同比+185.2％至39.2万平,结算规模增长的同时商品房结算占比提升,综合毛利率同比+4.1pct至39.3％。此外,报告期利息费用化减少,财务费用同比-60.5％至1.6亿。公司业绩亏损主要源于一季度二级市场调整,交易性金融资产股价下跌致投资净收益-6.1亿。Q1公司扣除非经常性损益后的归母净利为3.1亿,相比去年同期的-3.3亿明显提升。
销售强势复苏,拿地开工积极2021Q1公司实现销售面积11.3万平,同比+331.8％,较2019Q1+40.9％;实现销售金额38.0亿,同比+323.1％,较2019Q1+65.8％;开复工面积674.3万平,同比+9.2％;新开工面积51.3万平,同比+27.4％;新增土储建面31.3万平,去年同期无新增拿地。公司拿地开工积极,充裕资源支撑全年销售增长势头的延续。
棚改稳步推进,杠杆率有望平稳改善2020Q1期末公司净负债率165.0％,扣除预收账款的资产负债率76.0％,现金短债比112.5％,较2020年末分别+15.6、+1.0、-19.8pct,一季度拿地开工提速导致杠杆率继续提升。公司2020年报显示望坛棚改项目整体签约比例已经突破99.5％,2020年末完成土地整体出让,临河等多个棚改项目稳步推进,随着重资金投入的棚改项目逐渐回笼资金,我们预计公司2021年现金流和负债率有望平稳改善。
一二级开发+股权投资双轮驱动,维持"增持"评级我们预计2021年地产行业结算毛利率继续下行,同时考虑到二级市场的波动性和不确定性,我们下调公司毛利率及公允价值变动收益,预计公司2021-2023年EPS0.68、0.78、0.89元(前值0.84、0.94、1.00元),参考可比公司2021年5.4倍PE估值(Wind一致预期),考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的远期贡献,给予公司2021年7.5倍PE估值,目标价5.10元(前值5.21元),维持"增持"评级。
风险提示:行业景气度下滑;一线城市调控严格;资金链压力;股权投资波动加大。
[2021-04-12] 城建发展(600266):盈利下降,分红提升-年报点评
■华泰证券
盈利同比减少,分红率提升
2020年公司实现营收138.9亿,同比-15.5％;实现归母净利12.3亿,同比-40.9％,低于我们预期(22.6亿),拟每10股派发现金红利1.0元(含税),叠加6.0亿集中竞价回购视为分红,现金分红率66.1％。疫情波动导致地产结算低于预期,计提减值以及股权投资贡献回落共同导致盈利减少。
我们预计公司2021-2023年EPS0.84、0.94、1.00元,维持"增持"评级。
地产结算质量提升,存货减值、股权投资贡献下降致盈利同比减少受疫情影响,北京、天津地区地产结算规模缩水,拖累开发业务营收同比-18.3％至128.7亿。虽然商品房结算占比提升,开发业务毛利率同比提升7.7pct至31.5％,但1、成都熙城、青岛樾府等项目计提存货跌价准备3.3亿;2、财务费用上涨带动期间费用率同比+3.8pct至14.9％;3、2019年会计准则变更致股权投资利润基数较高,2020年投资净收益同比-68.5％至3.7亿,公允价值变动收益同比-61.3％至3.2亿,共同导致利润同比减少。
周转速度改善,负债率攀升
2020年公司实现销售金额212.5亿,同比+4.9％;实现销售回款191.9亿,同比-6.3％。近三年新获取项目拿地到开盘周期较三年前缩短189天,周转效率持续改善。期末融资余额678.8亿,同比+17.9％;平均融资成本5.32％,同比-6BP;净负债率149.4％,同比+30.6pct;扣除预收账款的资产负债率75.1％,同比+1.4pct;现金短债比132.3％,同比-22.1pct。
棚改稳步推进,股权投资规模稳定增长
报告期望坛棚改项目整体签约比例突破99.5％,2020年末完成土地整体出让;临河项目B、C片区土地于2020年8月成交,随着多个棚改项目稳步推进,我们预计2021年现金流有所改善。报告期公司出资1.8亿参与二十一世纪空间技术应用股份有限公司定增,最新持股比例9.28％,期末交易性金融资产+长期股权投资期末值77.2亿,同比+10.3％。2020年投资净收益3.7亿,主要源于参股企业中科招商权益法确认投资收益2.2亿。
一二级开发+股权投资双轮驱动,维持"增持"评级鉴于地产结算毛利率下行,我们预计公司2021-2023年归母净利18.9、21.3、22.6亿(2021、2022前值25.6、28.8亿),对应EPS0.84、0.94、1.00元,参考可比公司2021年5.4倍PE估值(Wind一致预期),考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的收入确认,给予公司2021年6.2倍PE估值,目标价5.21元(前值6.60元),维持"增持"评级。
风险提示:行业景气度下滑;一线城市调控严格;资金链压力;股权投资波动加大。
[2021-04-11] 城建发展(600266):低结转及高投资收益基数致业绩下滑,财务端尚待改善-年度点评
■中金公司
2020年业绩低于我们的预期公司公布2020年业绩:营业收入139亿元,同比下降15％,归母净利润12亿元,同比下降41％,扣非归母净利润9亿元,同比下降35％,低于我们的预期。
多因素致业绩低于预期。1)公司期内房地产业务结算收入同比下降18％至129亿元；2)2019年股权投资收益和所持股票公允价值收益基数较高,期内投资收益同比下降68％至3.7亿元,公允价值变动收益同比下降61％至3.2亿元；3)三费率上行4个百分点,其中财务费用同比增长44％至11亿元；4)对成都熙城、青岛樾府等项目计提存货跌价准备3.3亿元(2019年计提0.4亿元)。
住宅开发业务稳健扩张。公司2020年合同销售额同比增长5％至212亿元,销售面积同比下降8％至78万平,对应销售均价同比增长14％至27095元/平。公司期内于北京、青岛、黄山等城市新增土储103万平,拿地总价92亿元,同比增长14％。
发展趋势
负债率上行,回款率下降,财务指标亟待改善。公司期末净负债率226％,较年初上行24个百分点,仍处行业高水平；扣预资产负债率75.1％,较年初(73.3％)边际上行；现金短债比1.1倍(年初1.2倍)。期内现金回款同比下降6％至192亿元,对应回款率下降11个百分点；经营性现金流出9亿元,同比多流出19％。公司当前属"橙档"房企,我们判断在房企融资管控的政策背景下,未来抓回款、降杠杆、提质效将成为公司经营重点,建议投资者关注财务指标改善进度。
棚改项目料继续扎实推进,关注股权投资收益波动性。期内公司望坛项目签约比例已达99.5％,对应商品房天坛府开盘在即；临河项目B、C片区均完成挂牌入市和成交；大兴海子角项目列入北京市棚改计划；保定双胜街项目实现一期100％征收和房屋拆除。我们预计公司将继续扎实推进存量棚改项目土地入市和开发建设,并积极获取新项目。期内公司投资项目分红、处置及股价上涨累计贡献收益7.3亿元。我们判断公司未来将继续关注新股申购和pre-IPO投资机会,并对存量项目进行主动管理；但考虑到股权投资收益(特别是交易性金融资产股价变动收益)波动性较大,我们提示投资者密切关注相关风险。
盈利预测与估值
考虑到结算进度低于预期,我们下调2021年每股盈利预测31％至0.66元,引入2022年每股盈利预测0.72元。公司当前股价交易于7.5/6.9倍2021/2022年PE。维持中性评级,下调目标价14％至4.95元(低结算影响2021年盈利,但棚改项目推进好于预期),目标价对应7.5/6.9倍2021/2022年目标PE和0％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期收紧；市场波动致股权投资收益不及预期；棚改项目结算进度不及预期。
[2021-04-11] 城建发展(600266):盈利下降,分红提升-年报点评
城建发展(600266):低结转及高投资收益基数致业绩下滑,财务端尚待改善
■中金公司
2020年业绩低于我们的预期公司公布2020年业绩:营业收入139亿元,同比下降15％,归母净利润12亿元,同比下降41％,扣非归母净利润9亿元,同比下降35％,低于我们的预期。多因素致业绩低于预期。1)公司期内房地产业务结算收入同比下降18％至129亿元;2)2019年股权投资收益和所持股票公允价值收益基数较高,期内投资收益同比下降68％至3.7亿元,公允价值变动收益同比下降61％至3.2亿元;3)三费率上行4个百分点,其中财务费用同比增长44％至11亿元;4)对成都熙城、青岛樾府等项目计提存货跌价准备3.3亿元(2019年计提0.4亿元)。住宅开发业务稳健扩张。公司2020年合同销售额同比增长5％至212亿元,销售面积同比下降8％至78万平,对应销售均价同比增长14％至27095元/平。公司期内于北京、青岛、黄山等城市新增土储103万平,拿地总价92亿元,同比增长14％。发展趋势负债率上行,回款率下降,财务指标亟待改善。公司期末净负债率226％,较年初上行24个百分点,仍处行业高水平;扣预资产负债率75.1％,较年初(73.3％)边际上行;现金短债比1.1倍(年初1.2倍)。期内现金回款同比下降6％至192亿元,对应回款率下降11个百分点;经营性现金流出9亿元,同比多流出19％。公司当前属"橙档"房企,我们判断在房企融资管控的政策背景下,未来抓回款、 降杠杆、提质效将成为公司经营重点,建议投资者关注财务指标改善进度。棚改项目料继续扎实推进,关注股权投资收益波动性。期内公司望坛项目签约比例已达99.5％,对应商品房天坛府开盘在即;临河项目B、C片区均完成挂牌入市和成交;大兴海子角项目列入北京市棚改计划;保定双胜街项目实现一期100％征收和房屋拆除。我们预计公司将继续扎实推进存量棚改项目土地入市和开发建设,并积极获取新项目。期内公司投资项目分红、处置及股价上涨累计贡献收益7.3亿元。我们判断公司未来将继续关注新股申购和pre-IPO投资机会,并对存量项目进行主动管理;但考虑到股权投资收益(特别是交易性金融资产股价变动收益)波动性较大,我们提示投资者密切关注相关风险。
盈利预测与估值
考虑到结算进度低于预期,我们下调2021年每股盈利预测31％至0.66元,引入2022年每股盈利预测0.72元。公司当前股价交易于7.5/6.9倍2021/2022年PE。维持中性评级,下调目标价14％至4.95元(低结算影响2021年盈利,但棚改项目推进好于预期),目标价对应7.5/6.9倍2021/2022年目标PE和0％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期收紧;市场波动致股权投资收益不及预期;棚改项目结算进度不及预期。
[2021-04-09] 城建发展(600266):城建发展拟4亿元-8亿元回购股份
■上海证券报
城建发展公告，公司拟回购股份，回购金额不低于4亿元、不超过8亿元，回购价格不超过7元/股。
[2020-11-05] 城建发展(600266):城建发展已累计耗资5.52亿元回购4.15%股份
■证券时报
城建发展(600266)11月5日晚间公告，截至11月5日，公司通过集中竞价交易方式已累计回购公司股份9357.79万股，占公司总股本的比例约为4.15%，与上次披露数相比增加约0.94%，购买的最高价为6.14元/股、最低价为5.47元/股，已支付的总金额为5.52亿元。
[2020-11-01] 城建发展(600266):投资收益回升,盈利质量改善-季报点评
■华泰证券
前三季度归母净利同比-53.0％,盈利质量有所改善10月30日公司披露2020三季报,前三季度公司实现营收58.1亿元,同比-45.5％;归母净利8.4亿元,同比-53.0％;扣非后归母净利5.4亿,同比-50.8％。地产主业结算质量提升,公允价值收益降幅收窄,共同推动盈利改善。鉴于前三季度地产结算同比下降,我们调整2020-2022年EPS至1.00、1.14、1.28元(前值1.07、1.21、1.36元),维持"增持"评级。
地产结算质量改善,公允价值收益降幅收窄三季度公司地产开发结转平稳,前三季度营收增速与上半年基本持平,竣工项目利息费用化和业务扩张推升期间费用率同比+13.5pct。盈利改善源于:1、商品房结算占比提升,综合毛利率同比+15.1pct至37.3％;2、表内合作项目结转不均衡,少数股东损益由去年同期的1.6亿大幅下降至0.7亿;3、三季度交易性金融资产股价环比二季度上涨,前三季度公允价值变动收益3.5亿,累计同比降幅由上半年-130.4％收窄至-59.7％。报告期末表内已售未结209.5亿,较2019年末+29.2％。随着三季度竣工提速(单季度同比+54.8％),四季度地产主业结算收入有望延续稳健。
销售修复均价提升,积极推动存量去化前三季度公司实现销售额144.5亿,同比+44.3％;销售面积50.6万平,同比+2.6％;销售均价2.86万元/平,同比+40.7％;新开工面积68.6万平,同比-68.6％;开复工面积1261.1万平,同比+10.8％;新增土储建面60.3万平,同比+32.4％;商业地产经营额2.2亿,同比+11.3％。销售、拿地修复的同时积极推动存量项目的周转去化。负债结构优化,回购维护股东权益报告期末公司考虑永续债口径的扣除预收账款的资产负债率78.6％,较2019年末+1.2pct;净负债率184.9％,较2019年末+29.8pct;现金短债比147.2％,较2019年末-7.2pct。8月-10月董事会先后同意公司开展银行间供应链金融资产支持票据融资不超过30亿、注册发行中票不超过55亿,持续优化负债结构。8月28日公司审议通过回购议案(回购金额3-6亿),截至9月末累计回购金额3.6亿,占公司总股本的比重为2.68％,进一步维护公司价值和股东权益。
一二级开发+股权投资多元并举,维持"增持"评级鉴于前三季度地产结算同比下降,我们调整2020-2022年EPS至1.00、1.14、1.28元(前值1.07、1.21、1.36元)。参考可比公司2021年5.4倍PE估值,考虑到公司一二级开发业务平稳发展,给予公司2021年PE估值5.8倍,目标价6.60元(前值7.00元),维持"增持"评级。
风险提示:疫情不确定;一线城市调控严格;资金链压力;股权投资波动加大;集团资源整合不确定性。
[2020-09-07] 城建发展(600266):城建发展今日首次回购1215万股 耗资7330万元
■证券时报
城建发展(600266)9月7日晚公告，当日，公司以集中竞价交易方式首次回购1215万股，已回购股份占公司总股本0.54%，购买的最高价为6.08元/股，最低价为5.84元/股，已支付的总金额为7330万元。
[2020-08-30] 城建发展(600266):城建发展拟斥资3亿至6亿元回购股份
■上海证券报
城建发展公告，公司拟通过上海证券交易所股票交易系统以集中竞价交易方式回购公司股份，拟回购股份资金总额不低于3亿元、不超过6亿元，回购价格不超过8.05元/股。回购期限自董事会审议通过本次回购股份方案之日起不超过3个月。
[2020-08-17] 城建发展(600266):投资波动加大,结算质量改善-中报点评
■华泰证券
2020H1结算放缓、投资波动导致业绩走弱8月14日公司披露2020半年报,2020H1实现营收34.4亿元,同比-45.1％;归母净利2.5亿元,同比-78.8％。地产结算放缓及交易性金融资产股价波动导致业绩走弱,但地产主业结算质量提升,同时销售回款同比+22.8％,地产板块业绩贡献有望保持稳定。我们维持2020-2022年盈利预测,给予EPS1.07、1.21、1.36元,维持"增持"评级。
结算放缓叠加公允价值变动收益大幅波动,上半年业绩走弱2020H1公司业绩走弱,主要由于:1、受一季度疫情以及京内二次疫情影响,地产项目结转收入减少,报告期营收同比-45.1％;2、公司持有的交易性金融资产股价波动,较2019年末-12.3％,报告期公允价值变动收益下滑至-4.9亿,而去年同期为+16.0亿;3、利息费用化导致财务费用同比+134.7％至5.8亿元。报告期综合毛利率同比+13.4pct至32.9％,地产主业盈利质量显著改善;报告期末已售未结184.0亿,较2019年末增长13.5％,对2019年营收的覆盖率112.0％。
销售稳步修复,拓展精准发力,融资成本改善2020年H1公司实现销售面积21.9万平,同比-5.6％;销售额64.6亿元,同比-6.2％,降幅较一季度大幅收窄。开复工面积628.5万平,同比+13.3％;竣工面积39.1万平,同比-16.3％;新开工面积64.3万平,同比-65.9％。上半年公司拿地29.3万平,同比+76.2％,新增土储主要位于北京和安徽黄山,拓展精准发力。报告期末净负债率131.3％,较2019年末+12.5pct。上半年新发行25亿270天超短融,一期、二期成本低至2.78％、2.45％;6月证监会批复不超过58亿元公司债的申请。公司利用银团融资、债权融资等多种融资方式,半年报显示融资成本显著低于历史同期。
棚改项目稳步推进,投资收益增幅大但公允价值波动强棚改项目稳步推进,上半年望坛项目整体签约比例突破99％,非宅100％交房;临河棚改B、C片区资金平衡地块实现预挂牌;平各庄B地块征收结算进入收尾阶段。上半年股权投资收益增幅较大,报告期获得现金分红1.0亿;投资收益7.1亿,同比+494.3％,主要源于中科招商实现较大收益,按照30％股权比例确认投资收益5.5亿元;而交易性金融资产公允价值变动收益-4.9亿(去年同期为+16.0亿),主要源于国信证券股价下跌。
一二级开发+股权投资多元并举,维持"增持"评级鉴于三季度资本市场估值回升、一二级开发业务稳步推进,我们维持2020-2022年盈利预测,给予EPS1.07、1.21、1.36元(最新股本摊薄)。参考可比公司2020年7.6倍PE估值,考虑到公司股权投资业绩波动风险,我们给予公司2020年PE估值6.5倍,目标价7.00元(前值7.68-8.32元),维持"增持"评级。
风险提示:疫情不确定;一线城市调控严格;资金链压力;股权投资波动加大;集团资源整合不确定性。
[2020-08-16] 城建发展(600266):低结转、高公允价值基数致上半年业绩不及预期-中报点评
■中金公司
2020年上半年业绩低于我们的预期城建发展公布1H20业绩:营业收入同比下降45％至34亿元,归母净利润同比下降79％至2.5亿元,低于我们的预期(主要因公允价值变动损失超出预期)。
竣工结转下跌及高公允价值变动收益基数致归母净利润同比跌近八成。受疫情影响,公司期内竣工面积同比下降16％至39万平,结转收入同比下降45％至34亿元;去年同期公司所持股票股价上涨实现公允价值变动收益16亿元,今年持有股票股价下跌,公允价值损失5亿元,致归母净利润同比降近八成,若剔除相关影响,扣非归母净利润5.8亿元(去年同期-0.4亿元)。保障房结转比例下降带动毛利率较去年同期回升11个百分点至22％。
净负债率仍偏高,经营性现金流承压。公司期末净负债率221％,较年初(203％)和1H19末(212％)小幅上行且仍处行业高水平。
期内经营性现金流出24亿元(去年同期流出18亿元),在手现金与一年内到期有息负债规模持平(年初为1.2倍)。
发展趋势全年销售额料与去年基本持平。上半年公司实现合同销售额/销售面积65亿元/22万平,同比均下降6％,对应销售均价29462元/平,同比下降1％。我们预计公司今年有望实现销售额200亿元(去年202亿元),隐含下半年同比增速2％。
棚改、文旅业务平稳推进。公司期内开复工面积同比增长13％至628万平,当前望坛项目签约比例已达99％,平各庄B地块征收结算进入收尾阶段,保定双胜街项目一期征收工作完成95％,周转速度显著快于京内项目,我们预计公司将持续推进存量项目进度并积极获取新项目,上述项目有望在未来2～3年贡献盈利。公司期内取得黄山谭家桥镇5宗地块,合计建筑面积29.3万平,拿地总价4.1亿元,公司计划与北京国企成立合作公司共同开发。
股权投资业务料持续贡献投资收益。公司参股的股权投资公司中科招商期内贡献5.5亿元投资收益,带动总投资收益增至7.1亿元(去年同期1.2亿元),我们预计公司将继续积极推进股权投资业务,中科招商有望持续贡献投资收益。
盈利预测与估值考虑到公司公允价值变动的不确定性,我们下调2020/2021年每股盈利20％和20％至0.83/0.96元。当前股价交易于6.7/5.8倍2020/2021年市盈率。维持中性评级,下调目标价8％至5.77元(复权后口径,主要因结算进度及股票价值变动低于预期),新目标价对应7.0/6.0倍2020/2021年预测市盈率和3％的上行空间。
风险新冠疫情影响范围及幅度超预期;股权投资收益不及预期;棚改项目结算进度不及预期。
[2020-05-10] 城建发展(600266):主营业务稳健增长,土地储备精准发力-年报点评
■海通证券
主营业务稳健快速增长,归母净利润同比增长70％。公司2019年实现营业收入164.32亿元,同比22.8％,主要原因是公司主营房地产行业结转收入增加。主营业务中,棚改项目全面提速,文旅地产板块中的云蒙山项目和黄山项目正在高效推进,商业地产初具规模,已有项目运营良好。公司2019年实现归属于上市公司股东的净利润20.88亿元,同比增长69.7％,整体毛利率达到24.12％,同比下降8.79百分点;整体净利率为13.53％,同比增加3.42个百分比;ROE为9.07％,同比增加3.4个百分点。每股拟分红0.24元,以公积金转增股本0.2股。
销售回款持续增长,经营性现金流缺口收窄。公司共计实现销售金额202亿元,销售面积85万平方米,对应均价23765元/平。公司销售回款204.86亿元,同比增长33.26％,销售回款率提升显著。经营活动产生的现金流出7.59亿元,同比-91.2％,经营性现金流缺口收窄。截止2019年底,公司总资产负债率为77.17％,同比基本持平,公司账面货币资金96.31亿元,同比增长4.84％,偿债能力有保障。
融资能力持续增强。公司2019年平均融资成本低至5.26％,融资能力持续增强。公司依托上市公司优势,综合利用银团融资、地产基金、棚改基金、债权融资、中期票据等多种融资方式,有效保证了开发项目所需资金,融资成本远低于同期利率水平。
土地储备精准发力。公司2019年持有待开发土地的面积657001.27平方米,一级土地整理面积7723285.12平方米,规划计容建筑面积7649309.87平方米。共涉及20个持有待开发项目,主要项目地为北京。公司把握京津冀协同发展战略机遇期,获取保定双胜街地块;竞得怀柔03街区地块;与天津北方彤茂再度合作取得顺义北小营地块;与京城机电成立合作公司,推进56公顷土地整体开发;通过招拍挂取得黄山谭家桥南部组团2宗用地。
投资建议:"优于大市"。我们预计公司2020年EPS为1.30元每股,给予公司2020年6-7倍PE估值,对应市值约为147-172亿元,对应合理价值区间为7.82-9.12元,对应2020年的PEG为0.42-0.49。
风险提示:,公司开竣工受疫情影响滞后,结算收入低于预期。
[2020-04-30] 城建发展(600266):疫情之下结算放缓,投资波动-一季点评
■华泰证券
2020Q1归母净利-6.9亿元,结算放缓、投资波动为主因公司2020年一季度实现营收7.4亿元,同比-53.9％;归母净利-6.9亿元,同比-158.0％;扣非后归母净利-3.3亿元,去年同期为-1.4亿元;加权平均ROE同比-9.2pct至3.5％。疫情之下地产结算放缓以及交易性金融资产股价波动的影响下,一季度业绩呈现较大波动。我们维持2020-2022年EPS为1.28、1.45、1.63元的盈利预测,维持"增持"评级。
疫情影响之下结算放缓,公允价值变动收益大幅波动一季度公司亏损的主要原因在于:1、疫情影响地产主业结转,报告期营业收入同比-53.9％;2、持有的交易性金融资产股价波动致期末值较2019年末减少13.7％,公允价值变动收益大幅降至-5.4亿元(去年同期为+17.4亿元);3、竣工项目规模提升,利息费用化推升财务费用同比+620.9％至4.1亿元。一季度商品房项目结算占比提升,综合毛利率同比+22.0pct至35.2％,地产主业盈利质量有所改善。此外报告期末(预收账款+合同负债)较2019年末增长2.0％至165.4亿元,对2019年营收的覆盖率达101％。
销售增速同步放缓,土地拓展延续审慎公司地产项目集中布局北京,受疫情和北京地区一级响应的影响,2020Q1销售面积2.6万平,同比-67.4％;销售金额9.0亿元,同比-60.8％。报告期开复工面积617.2万平,同比+63.0％;新开工面积40.3万平,同比+197.3％;竣工面积13.8万平,同比+185.5％。我们认为开复工积极或与棚改项目稳步推进有关。2020Q1公司延续审慎投资策略,新增土储为0,与去年同期持平。
集团重组强化资源禀赋,产业链优势和国企背书维持融资优势2019年末公司二级开发未竣工土储建面475.1万平;一级开发及棚改项目12个,总建面857.4万平,总投资1044.5亿元。随着控股股东城建集团与北京住总集团完成重组,上市公司作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业,未来有望整合承接住总优质资源。一季度末公司净负债率较2019年末上升15.7pct至134.5％,3月新发行25亿270天超短融,一期、二期成本低至2.78％、2.45％。4月公告拟公开发行公司债不超过58亿元,进一步把握融资窗口期。公司2019年平均融资成本5.26％,依托集团产业链和国企背书,有望继续保持融资优势。
一二级开发+股权投资多元并举,维持"增持"评级鉴于资本市场持续波动的不确定性、公司一二级业务的稳步推进以及待结转资源充裕,我们维持2020-2022年EPS为1.28、1.45、1.63元的盈利预测。参考可比公司2020年6倍PE估值,我们认为重组完成后公司一二级资源禀赋优势有望强化区域市场地位和增长预期,给予2020年PE估值6-6.5倍,维持目标价7.68-8.32元,维持"增持"评级。
风险提示:疫情发展不确定;一线城市调控严格;一级开发及棚改加大资金链压力;股权投资致业绩波动加大;集团重组及资源整合存在不确定性。
[2020-04-16] 城建发展(600266):多元产业并举,重组激活潜力
■华泰证券
2019归母净利同比增长70％,业绩超出预期公司2019年实现营收164.3亿元,同比+22.8％;归母净利20.9亿元,同比+69.7％;加权平均ROE同比+3.4pct至9.1％。拟每10股派发现金股利2.4元(含税),以资本公积每10股转增2股,现金分红率21.6％,扣除公允价值变动收益后现金分红率超过30％。总体业绩超出预期。我们预测2020-2022年EPS为1.28、1.45、1.63元,维持"增持"评级。
股权投资业绩大增,保障房拖累结算表现公司2019年归母净利增速创2010年以来新高,股权投资为业绩主要来源。1、地产业务结转收入同比+23.1％至157.5亿元;2、权益法确认的合联营企业投资收益升至10.6亿元(2018年为0.37亿);3、2019年执行新金融工具准则,交易性金融资产股价上涨推升公允价值变动净收益至8.3亿(2018年为0.9亿)。报告期开发业务毛利率同比-9.3pct至23.9％,拖累综合毛利率降至24.1％,主要源于部分保障房项目的集中结算。报告期末预收账款同比+17.7％至162.1亿元,可结算资源依然充裕。销售重启增长,棚改稳步推进报告期实现销售面积85万平;销售金额202亿元;销售回款204.9亿元,同比+33.3％;据Wind土地大全统计,2019年公开市场拿地37万平,同比-30.3％;新增土储总价85.8亿元,同比+40.1％。报告期末二级开发未竣工土储建面475.1万平;一级开发及棚改项目12个,总建面857.4万平,总投资1044.5亿元,其中怀柔03街区两年内入市、望坛拆迁步入尾声、临河3地块实现预挂牌。报告期末净负债率118.8％,同比-18.2pct;平均融资成本低至5.26％,依托集团产业链和国企背书,融资优势持续凸显。
城建、住总强强联合,激活联动空间2019年11月公司公告控股股东城建集团与北京住总集团合并重组,住总集团资产无偿划转给城建集团。根据住总集团评级报告,截至2019Q3住总业务主要布局北京,其中在建保障房储备282.7万平(建筑面积);商品房土储85.4万平(土地面积),商品房主要在建项目规划建面260.2万平;一级开发及棚改项目总建面3145.9万平,总投资1447.5亿元。上市公司作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业,未来有望整合承接住总优质资源,贡献稳定收益的同时激活联动空间。
一二级开发+股权投资多元并举,维持"增持"评级鉴于19年业绩超预期以及一二级业务的稳步推进,预测2020-2022年EPS为1.28、1.45、1.63元(2020、2021年前值1.15、1.27元)。参考可比公司2020年5.8倍PE估值,我们认为重组完成后公司一二级资源禀赋优势有望强化区域市场地位和增长预期,给予2020年PE估值6-6.5倍,目标价7.68-8.32元(前值8.67-9.69元),维持"增持"评级。
风险提示:疫情发展不确定;一线城市调控严格;一级开发及棚改加大资金链压力;股权投资致业绩波动加大;集团重组及资源整合存在不确定性。
[2020-04-15] 城建发展(600266):2019年扣非归母净利润增逾两成,棚改项目入市加速-年度点评
■中金公司
2019年业绩符合预期
城建发展公布2019年业绩:营业收入同比增长23％至164亿元,归母净利润同比增长70％至21亿元,扣非归母净利润同比增长22％至14亿元,专业绩预告一致。每股拟分红0.24元,以公积金转增股本0.2股,对应现金分红率22％。
保障房结转比例较高致毛利率下滑,会计准则变更带动盈利大幅增长,扣非归母净利润增逾两成。公司2019年房地产开发收入同比增长23％至158亿元,但保障房结转比例较高致整体税后毛利率下滑4.1个百分点至16.2％。期内公司利息费用资本化率降至74％(2018年92％)带动财务费用增逾3倍,会计准则变更致公允价值变动损益和投资收益大幅增长,若剔除相关影响,扣非归母净利润同比增长22％。净负债率仍处高位,经营性现金流缺口收窄。公司2019年末净负债率203％,与2018末(206％)和1H19末(205％)基本持平,仍处行业较高水平。2019年销售回款同比增长33％至205亿元,经营性现金流出8亿元,较2018年(流出86亿元)明显收窄。2019年公司平均融资成本5.26％,较2018年(5.07％)小幅上行。发展趋势2020年销售额料与去年持平。2019年公司实现合同销售额/销售面积202亿元/85万平,对应销售均价23765元/平；2020年一季度实现签约金额10亿元(去年同期23亿元)。我们预计公司今年有望实现200亿元左右的销售额,与去年基本持平。
棚户区改造项目陆续入市,文旅地产、股权投资等多元业务协调发展。公司当前在手9个棚改项目和3个土地一级开发项目,其中怀柔03街区项目已完成入市,货值约数十亿元；望坛项目征收拆迁进入收尾阶段,年内有望实现商品房入市；临河项目实现土地预挂牌,我们预计上述项目有望在未来2~3年贡献盈利。公司期内完成北京云蒙山景区开园和黄山项目前期策划,我们认为公司未来将继续积极推进文旅地产项目建设；2019年获得股权投资现金分红9800万元,我们预计公司将继续寻找优质投资机会,通过股权投资收益增厚业绩。
盈利预测与估值
考虑到新冠疫情对公司竣工结算的影响,我们下调公司2020/2021年每股盈利4％/5％至1.25/1.44元/股。当前股价交易于5.5/4.8倍2020/2021年市盈率。维持中性评级和目标价不变,目标价对应6.2/5.4倍2020/2021年目标市盈率和13％的上行空间。
风险
新冠疫情影响范围及幅度超预期；棚改项目结算进度不及预期。
[2020-04-14] 城建发展(600266):城建发展2019年净利同比增近七成,拟10转2派2.4元
■上海证券报
城建发展发布年报。2019年，公司实现营业收入164.32亿元，同比增加22.80%，实现归属于上市公司股东净利润20.88亿元，同比增长69.73%。每股收益0.98元。公司拟10转2派2.4元。
[2020-02-17] 城建发展(600266):棚改周转边际提速,2020年销售、业绩稳增
■中金公司
公司近况我们近期调研了公司基本面情况,对公司观点更新如下。
评论2020年销售额有望达200亿元,多元方式积极补充土储资源。公司2019年销售额同比增长5％至163亿元(克而瑞口径),我们预计公司2020年推货将提速,全年有望实现销售额200亿元。公司当前未售土储达600万平,未来计划继续深耕北京、重庆等核心城市,积极通过棚改、文旅、合作、代建等方式取得土储资源。2019年业绩预增五成以上,今明两年预计回落至两成。公司公告预计2019年归母净利润同比增长50％～95％,扣非归母净利润同比增长4％～53％,业绩高增主要因执行新金融工具准则后交易性金融资产公允价值变动计入当期损益及投资收益增长。我们预计公司2020/2021年业绩增速将分别回落至18％和17％。
棚改项目周转提速,股权投资平稳发展。公司当前在手9个棚改项目(8个京内项目、1个保定项目)和3个一级开发项目,总投资额超千亿元,其中怀柔03街区项目已完成土地入市、临河项目已实现土地预挂牌、保定新项目已顺利开工,项目周转持续提速。同时公司积极参与PreIPO等股权投资活动,获取现金分红和增值收益,我们预计股权投资板块未来将持续增厚公司业绩。
净负债率仍处高位,融资成本维持优势。截至3Q19,公司净负债率154％,虽较2018年末(180％)下行但仍偏高;在手现金为一年内到期有息负债的1.8倍,现金安全边际高。我们估算公司当前平均融资成本约为5％,维持行业内低水平。住总集团重组事项平稳推进,未来有望增厚公司资产。2019年11月公司公告控股股东城建集团将与北京住总集团实施重组,住总集团的国有资产将无偿划转给城建集团。当前业务梳理和人员调整正在平稳推进中,重组完成后上市公司有望承接住总集团优质资源,扩大资产规模。
估值建议我们维持公司2019/2020年每股盈利预测不变,引入2021年每股盈利预测1.52元。公司当前股价交易于5.6/4.8倍2020/2021年预测市盈率。维持中性评级和目标价7.78元,对应6.0/5.1倍2020/2021年目标市盈率和7％的上行空间。
风险棚改项目结算进度不及预期;新冠疫情持续时间长于预期;主要布局城市调控政策超预期转紧。
[2019-11-19] 北京城建(600266):京城棚改标杆"更名"凸显三大业务并驾提升强烈需求
■东莞证券
滚动开发策略启动结转利润改善可期。公司前三季度共实现营业收入106.63亿元,同比增长38.83％；实现利润总额23.15亿元,同比增长198.3％；归属于上市公司股东的净利润17.97亿元,同比大幅增长167.97％。其中上半年公司扣非后归属净利润出现亏损,三季度业绩出现明显改善。利润大幅增长,主要由于会计政策变更以及房地产结转带来。公司作为国企践行社会责任积极,拿到棚改项目后,保证保障房先开工,商品房后开工,优先保障安置居民的利益。前期由于保障房先建设先竣工入住,进入结转,而商品房没进入结转,出现结转错配,导致上半年财报上单个项目出现暂时性的结转亏损。而三季度随着商品房的结转,地产收获了近5个亿的利润。目前公司吸取了经验,后续会更好的利用分地块出让,滚动开发策略,带来更好的现金流及结转收益。
前三季度公司实现销售面积49.3万平米,同比下降9.4％；实现销售金额100.2亿,同比增长9.4％。四季度可销售货值充裕,全年销售增速有望进一步上升。其中望坛项目进展良好,预计2020年可销售货值充裕,按当前市场情况预判,充足的可售货量能带来稳定的销售。我们认为,公司项目储备充裕,能支撑后续房地产开发业务的持续提速发展。另外通过滚动开发也能更好的保障公司未来现金流及结转业绩的改善。
棚改标杆京内外持续拓展。棚改已经成为公司地产开发业务的主要模式。通过棚改切入也能更好的避开二级市场直接拍地的激烈竞争。公司棚改项目8个,总规划建筑面积687.96万平方米,总投资额预计1034亿元。公司以总资产收益率最大化为目标稳健推进棚改项目。其中怀柔03街区项目作为北京市唯一一个两年内完成的棚改项目,也是公司第一个实现二级入市的棚改项目。
除了环京区域,京外也实现持续的拓展。公司地产开发的京外项目有16个,主要分布在天津、南京、成都、重庆、三亚、青岛等省会及重点地区。公司未来考虑项目时,仍以固有区域继续深耕为主,寻求有利润的项目而不盲目扩大区域布局。如当前进入的青岛、重庆、成都等,以及新进入的保定,公司将会持续跟踪有机会的项目。公司获取项目层面,有赖于大股东的资源及影响力、国企的品牌效应,与地方政府签署项目时,一期完成理想,预计后续仍会有较好的合作机会。
融资渠道通畅综合平均成本较低。公司将继续拓宽融资渠道,扩大融资规模,保持资产负债率基本稳定。截止三季报资产负债率为76.62％,在行业中处于中等水平。公司明年到期的58亿公司债,预计通过借新还 旧方式去完成。而从当前利率水平预判,明年发债利息有可能比前期发债利率(4.4％)要下降。公司整体融资成本较低,截止18年年末平均融资成本5.07％。
股权投资持续发力。公司持有国信证券、锦州银行、中科曙光三家上市公司,分别占该公司股权比例4.18％、1.67％和0.37％。公司间接持有的南微医学年内完成科创板IPO发行,实现较大的增值收益。另外公司拥有二十一世纪空间,后续也有上市的预期。公司有专业的团队,持续跟踪优秀企业项目,股权投资方面预计后续还将继续发力,总的投资方向是瞄准Pre-IPO；未来如果科创板的战略投资放开,还可争取战略配售优质项目。股权投资对公司整体业绩能有积极的提升作用。2018年公司获得现金分红1.21亿元。投管公司2支私募股权基金已分别完成基金备案和工商注册,ABN业务取得进展,获得了中国银行间市场交易商协会会员资格。
我们预计,公司后续持续增加投资性股权可期。优质项目分红、成功上市带来增值收益、成熟企业股权出售等,也将能持续为公司股权投资业务带来良好的收益。
商业文旅养老积极推进。经营性物业近年持续增长。公司当前持有商业地产面积约26万平米。海兴大厦竣工,预计明年进入出租,将提升整体租金金额。租金收入实现持续提升,且收入相对稳定,也能平滑整体业绩。预计2019年租金收入达到2个亿。当前经营性物业公允价值估值偏低,未来也有增值的空间与潜力。
文旅地产方面,公司目前已经落地黄山、海南三亚、云蒙山三个项目。养老地产也是未来积极发展的一个方向,将与养老产业链企业、保险公司等战略合作,在项目开发运营、资金、资源等方面进行优势互补,探索适合中国国情的养老地产盈利模式。
住总并入集团后续资源整合值得期待。11月13日,公司收到控股股东城建集团转来的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京城建集团有限责任公司与北京住总集团有限责任公司合并重组的通知》,经北京市人民政府国有资产监督管理委员会研究,并报北京市委、市政府批准,北京市国资委决定对城建集团与北京住总集团有限责任公司实施合并重组,将北京住总集团的国有资产无偿划转给城建集团,并由城建集团对其行使出资人职责。我们认为,城建集团承若公司作为其旗下房地产类业务和资产整合的唯一上市平台和资本运作平台,持续在房地产业务方面优先支持公司,协助公司做大做强主营业务。未来住总房地产开发资源并入公司预期较高。
另外公司确立房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大业务板块,为更好配合发展需要及体现主营现状,决定11月22号起更名为"城建发展"。公司后续国企改革进一步激发活力,三大业务协同发展实现持续较快增长值得期待。
总结与投资建议:公司作为京城棚改标杆企业,通过棚改获取丰富优质资源；京外项目也实现积极推进；住总并入集团,后续整合地产资源进一步做大做强值得期待。另外股权投资表现理想,价值上升将提升业绩贡献度；商业文旅养老等产业持续发展也值得期待。更名为"城建发展"也体现公司未来三大主业协同发展提升的强烈需求。预测公司2019年--2020年EPS分别为1.07元和1.19元,对应当前股价PE分别为7倍和6.5倍,估值偏低,给予"推荐"评级。
风险提示:棚改推进缓慢房地产销售不达预期；股权投资受市场影响收益波动较大
[2019-11-18] 北京城建(600266):北京城建11月22日起简称变更为“城建发展
■证券时报
北京城建(600266)11月18日晚间公告，公司证券简称将于11月22日起由“北京城建”变更为“城建发展”，证券代码保持不变。随着公司的发展，公司主业逐步确立了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大业务板块。
[2019-11-15] 北京城建(600266):北京棚改标杆企业,地产提速+投资助推
■海通证券
投资要点:
依托实力股东,聚焦北京市场。北京城建成立于1998年,母公司是北京城建集团--"中国企业500强"之一,"世界225家最大国际承包商"之一。北京城建早先以承建房屋建筑工程为主要业务,建造了多个北京市国家级、标杆性建筑物。2001年北京城建以23.39亿元的价格将全部施工类资产与城建集团的房地产类资产进行了置换,从此进入了房地产行业。公司多年深耕北京市场,在北京市区和京郊拥有多个棚改和一级开发项目,土地储备资源优质且稀缺。
住宅销售加快周转。公司开发业态广泛,住宅产品主要分为以"龙樾"为代表的高端系列、以"国誉府"为代表的中高端系列和以"畅悦居"为代表的刚需系列。2019年公司加快销售周转,新开工188.91万平,同比增长209％,加速推货和销售。2019年初公司提出项目运作要有新速度,计划进一步提高运作效率,快速推进,快速回笼资金。2019H1公司实现销售额68.83亿元,同比增长24％,预收账款达到153.04亿元,较2018年底增长11％。
土地拓展稳步推进。公司坚持立足北京、覆盖一二线城市的拿地策略,2019年持续补充土地。2019H1公司获取了保定双胜街棚改项目和怀柔03街区项目。我们根据公司2018年报统计,截止2018年底公司所持有的待开发土地和一级土地项目对应的计容建筑面积,以及在建面积合计约为1375万平。按照2019Q3的合同销售均价12017元每平计算,我们估算公司可售货值约为1653亿元。
股权投资兑现价值。截止2018年底公司持有国信证券、锦州银行、中科曙光、中信建投四家上市公司股票。投管公司2支私募股权基金已分别完成基金备案和工商注册,ABN业务取得进展,获得了中国银行间市场交易商协会会员资格。2019年7月公司间接持有的南微医学完成科创板IPO发行。2017-2018年公司股权投资获得的现金分红分别为1.51亿元和1.21亿元。
投资建议:"优于大市"。我们预测公司2019年和2020年EPS分别为1.07元和1.36元每股。参考可比公司估值和RNAV,我们给予公司2019年9-10倍PE估值,对应市值约为181-201亿元,对应合理价值区间为9.64-10.71元每股,2019年PEG约为0.20-0.23。
风险提示:公司一级土地开发和棚改项目单项目体量较大,结转速度低于预期可能会对公司商品房销售收入产生影响。
[2019-11-13] 北京城建(600266):北京城建控股股东城建集团与北京住总集团合并重组
■证券时报
北京城建(600266)11月13日晚公告，公司收到控股股东城建集团转来的通知，北京市国资委决定对城建集团与北京住总集团有限责任公司实施合并重组，将北京住总集团有限责任公司的国有资产无偿划转给城建集团，并由城建集团对其行使出资人职责。本次实施合并重组前后，公司控股股东和实际控制人均未发生变化。
[2019-11-11] 北京城建(600266):城建住总集团合并,棚改结算支撑业绩增长
■广发证券
核心观点:北京市管企业合并,城建集团规模扩张2019年11月,北京住总集团并入北京城建集团。北京城建集团有限责任公司是上市公司北京城建(600266.SH)的母公司,本次合并为上市公司母公司层面的资产重组,重组后北京城建集团(母公司)资产总额超过3000亿元,营业收入接近1200亿元,利润总额接近50亿元。
北京住总集团:三大主营业务鼎立,地产业务突出北京住总集团成立于1992年,18年实现营业收入433.4亿元,属于中等规模的建筑开发类企业,业务涉及建筑施工、房地产开发、生产性服务等多个行业。分业务来看,三大主业呈鼎立之势,收入贡献规模基本相当。
从利润率来看,房地产业务是住总集团利润率最高的主营业务,毛利率维持在14％以上,而建安施工及生产性服务业务的毛利率则相对较低。
北京城建:业绩大幅增长,开工拿地积极性提升城建集团的地产业务上市平台北京城建19年前三季度实现营业收入106.6亿元,同比上升38.8％,归母净利润18.0亿元,同比上升168.0％,业绩增速主要来自于非经营性损益。前三季度公司新开工面积218.0万方,同比上升65.4％,前三季度公司新增土地面积45.5万方,同比增长96.1％,拿地力度较19年半年度上升20.6pct至92.3％。
19、20年业绩分别对应动态PE6.3x、5.5x我们预计19-21年公司归母净利润分别为19.6/22.4/25.3亿人民币,对应动态PE分别为6.3x/5.5x/4.8x。给予公司19年9.0x动态PE的合理估值,对应合理价值9.38元/股,给予“买入”评级。
风险提示地产销售和结算进度不及预期；市场景气度下行。
[2019-11-08] 北京城建(600266):北京国资重组接二连三,市属建筑国企两两合并
■上海证券报
11月7日召开的“市管企业合并重组宣布会”上，北京市国资委下属的北京城建集团与北京住总集团、北京建工集团与北京市政路桥的“两两重组”正式对外宣布。北京城建集团党委书记、董事长陈代华表示，本次重组是进一步深化国企改革、推进首都建筑企业高质量发展，全面提升市管建筑企业核心竞争力的重大举措，标志着首都建筑企业进入了全新的发展时期。
具体来看，针对北京城建集团和北京住总集团重组，北京住总集团的国有资产将被无偿划转给北京城建集团，并由北京城建集团对其行使出资人职责;而对于北京市政路桥和北京建工集团的重组，则是北京市政路桥的国有资产将无偿划转至北京建工集团，由北京建工集团对其行使出资人职责。
从数据上看，北京城建集团和北京住总集团的合并将诞生一家总资产超3000亿元的建筑企业。截至2018年底，两家公司总资产分别为1758亿元(城建)和1219.92亿元(住总)，2018年营收分别为757亿元(城建)和436.01亿元(住总)。另一组合并方中，北京建工集团2018年营业收入472.59亿元，总资产892.05亿元，北京市政路桥2018年完成营业收入361.3亿元。
结合这四家建筑类国企的近期动态看，四家公司均曾表达冲击资本市场的意愿，本次“两两重组”或将开启北京国资企业的新一轮资本运作。据北京市政路桥官网介绍，集团曾在2017年通过增资扩股的方式引入上海金砖股权投资基金。
无独有偶，在北京住总集团2018年半年度工作会议上，集团公司董事长王宝申提出，未来将通过“引入战略投资者、做强做优做大推动整体上市、加速七大重点任务落地”三位一体的整体战略，最终构建完善现代企业制度。北京建工集团方面，其子公司北京建工环境修复公司的IPO于2018年初被否后，后续也不排除继续冲刺资本市场的可能。
记者注意到，北京市国资委此前已经实施了北京国有资本经营管理中心、中关村股权交易服务集团有限公司合并重组，以及北京首都开发控股(集团)有限公司与北京房地集团有限公司的合并重组。2019年北京市政府工作报告显示，未来将深化国资国企改革，加快实现从管企业向管资本转变，抓好国有资本投资、运营公司试点。推动国有经济战略性重组，推进混合所有制改革。
[2019-11-08] 北京城建(600266):北京国有企业整合又有新动作,4家市管建筑公司合并重组
■证券时报
11月7日北京四家建筑国企宣布合并重组“两两合并重组”成为整合路径,其中：北京城建与北京住总实施合并重组,北京建工与北京市政路桥实施合并重组.
继北京首都开发控股(集团)有限公司与北京房地集团有限公司两家企业实施合并重组宣布之后，北京四家建筑国企也于11月7日宣布合并重组。这成为北京国企改革推进过程中的又一新动作。
东北证券研究总监付立春接受证券时报·e公司记者采访时表示，市管四家建筑企业合并重组，有助于提高企业之间的整合与协同，进而降低管理消耗、提高运营效率。此外，这种重组也会带来资本属性的机会，旗下相关上市公司资产注入与整合市场预期有望增强。
就在7日盘中相关消息发布时，部分A股公司股价已经作出反应。其中，北京城建昨日午后迅速走强，最终收涨5.53%。
四家建筑企业重组
从市管四家建筑企业重组来看，“两两合并重组”成为整合路径——北京城建集团有限责任公司与北京住总集团有限责任公司实施合并重组，北京建工集团有限责任公司与北京市政路桥集团(股份)有限公司实施合并重组。
通过本轮重组，北京城建集团、北京建工集团资产规模将迅速增厚。具体来看，城建集团与住总集团实施合并重组，将北京住总集团的国有资产无偿划转给北京城建集团，并由北京城建集团对其行使出资人职责。北京建工集团有限责任公司与北京市政路桥集团有限公司实施合并重组，将市政路桥的国有资产无偿划转至北京建工集团，由北京建工集团对其行使出资人职责。
建筑巨头何以成为本次市管企业合并重组的标的呢?这与行业所面临的新生态密切相关。
从产业来看，在“一带一路”、京津冀协同发展和长江经济带建设等国家战略稳步推进的大背景下，建筑业企业发展充满机遇和挑战。
从产业机遇来看，无论是雄安新区等重大战略落地，还是城市副中心、冬奥会等重大工程，抑或海绵城市、棚户区改造等政策相继出台，使建筑业的市场发展模式、政府监管方式发生了深层次变革，都给建筑企业发展带来了空间。
仅从首都发展来看，以城建集团为例，在立足首都区位优势的基础上，公司便承揽了以新机场、城市副中心、世园会、冬奥会及冬残奥会等重大工程为核心的建筑集群，2017年京津冀区域新签合同额达到535亿元。
诸多新的矛盾与挑战也相伴而生。实际上，建筑业作为我国传统产业之一，一直存在着生产方式较为粗放、生产效率较低、环境污染较大、材料和能源消耗较高、劳动力密集、企业数量较多等不足，建筑业企业存在产能过剩严重、利润率偏低、同质化竞争激烈的现象。
在国家经济转型加速、市场分化加剧、技术变革加快的市场经济时代，建筑业企业面临着生存与发展的双重考验，亟需融入供给侧结构性改革，通过调整生产方式、产业结构和工程建设模式，实现企业的长远发展。
产业新生态下，地方国资龙头企业率先重组趟路。以城建集团为例，此前公司相关负责人曾明确，将要向高度市场化、精益化、智能化、工业化的方向迈进，在高质量的发展状态下，融入首都发展大局，实现企业做强做大做优。
通过合并重组，无疑有助于打造北京市管建筑行业龙头企业，做强做大企业规模，提高集中度，提升经营效益，进一步提高北京建筑企业品牌影响力和行业地位。
北京国企改革屡有落子
对于本次合并重组，北京城建集团党委书记、董事长陈代华指出，市管四家建筑企业进行合并重组，是市委市政府对新时代首都建筑企业发展作出的重大决策，是进一步深化国企改革、推进首都建筑企业高质量发展，全面提升市管建筑企业核心竞争力的重大举措，标志着首都建筑企业进入了全新的发展时期。
对于未来，陈代华则指出，将认真贯彻落实好会议精神，迅速统一思想，扎实稳妥地做好合并重组后的整合融合，持续打造“国内领先的城市建设综合服务商”，为国有资产保值增值，为更好地服务国家战略和首都发展作出新贡献。
本次重组可以视为北京国企改革推进过程中的又一次落子。2019年北京市政府工作报告曾指出，将深化国资国企改革，加快实现从管企业向管资本转变，抓好国有资本投资、运营公司试点。推动国有经济战略性重组，压缩企业管理层级，推进混合所有制改革，提升国有企业科技创新能力。
证券时报·e公司记者梳理发现，今年以来，相关改革动作频频出现，不少资产的重组整合早已经陆续规划。
今年3月，北京市国资委决定对北京国有资本经营管理中心与中关村股权交易服务集团有限公司实施合并重组。国管中心与股交集团合并重组后，明确股交集团为国管中心的二级公司，国管中心“十三五”期间发展定位为全国综合性国有资本投资运营平台。
很快，北京市委、市政府又召开北京首都开发控股(集团)有限公司与北京房地集团有限公司重组大会，宣布两家企业实施合并重组。房地集团的国有资产无偿划转给首开集团，并由首开集团对其行使出资人职责。当时北京市国资委表示，重组有利于进一步推动市属房地产企业转型升级，积极参与老城区改造，传承历史文脉，重塑街区生态，助力首都城市有机更新。
[2019-11-08] 北京城建(600266):城建住总整合,资源禀赋优越
■华泰证券
核心观点北京城建集团官网披露,11月7日上午北京市委市政府召开4家市管企业合并重组宣布会,宣告城建集团与住总集团实施合并重组,将北京住总集团的国有资产无偿划转给北京城建集团。北京城建作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业,有望整合承接住总优质资源,强化一二级开发市场资源禀赋。上调2019-2021年EPS至1.02、1.15、1.27元,维持"增持"评级。
一级开发资源丰富,巩固京内棚改龙头地位北京住总集团成立于1992年,为北京市国资委旗下建筑龙头之一。2019Q1住总在手一级开发项目8个(主要位于北京和天津),涉及改造面积约3990万平,计划总投资1326亿,已完成投资457亿,累计实现收入260亿,2018年确认收入46亿,毛利润9.5亿。北京城建作为承担集团一二级开发的上市平台以及北京市棚改的先锋企业,2019H1在手棚改项目8个,总建面688万平,拟总投资额1034亿元,重组完成后有望整合承接住总优质资源,巩固京内棚改龙头地位,贡献稳定收益的同时激活联动空间。京津二级开发有望锦上添花住总旗下地产开发业务以北京保障房和商品房为主,主要位于北京和天津,2018年地产业务实现营收129亿(保障房22.5亿+商品房106.1亿),同比+66.4％,商品房实现销售收入77.6亿元,同比+76.4％。截至2019Q1,住总在建保障房总建面125.1万平,在建商品房总建面119.4万平,商品房土地储备73.7万平。2018年末北京城建未竣工口径项目储备约450万平,集团整合带来公司在京津区域的资源整合空间。
股权投资带动业绩高增长,投拓力度加大稳定增长预期前三季度北京城建营收同比+38.8％至106.6亿,归母净利同比+168.0％至18.0亿,业绩增长源于开发业务结转增加以及怀柔棚改项目收益确认、交易性金融资产股价上涨实现8.8亿公允价值变动收益、持有上市公司股票权益法核算投资收益8.4亿。前三季度开发业务实现销售面积49.3万平,同比-9.4％；实现销售金额100.2亿,同比+9.4％；新增土储45.5万平,同比+96.1％。投拓力度强化,公司销售有望延续稳定增长。
一二级开发+股权投资多元并举,维持"增持"评级公司三季报预计全年净利润有望延续较大幅度增长,我们预计全年股权投资所带来的业绩高增长持续,上调2019-2021年归母净利至19.2、21.7、23.9亿元(前值15.4、18.0、21.1),对应EPS为1.02、1.15、1.27元。参考可比公司2019年7.2倍PE估值,我们认为重组完成后公司一二级资源禀赋优势有望强化区域市场地位和增长预期,给予2019PE估值8.5-9.5倍,目标价8.67-9.69元(前值10.78-11.76元),维持"增持"评级。
风险提示:一线城市调控严格；一级开发及棚改加大资金链压力；金融资产公允价值变动导致业绩波动加大；集团重组及资源整合存在不确定性。
[2019-11-06] 北京城建(600266):开工显著提速,关注棚改项目结算进度
■中金公司
公司近况我们近期调研了公司基本面情况,对公司主要观点更新如下。
评论全年销售额料同比持平或小增。公司前三季度实现合同销售额/销售面积100亿元/49万平方米,分别同比增长9％和下降9％,对应销售均价同比增长21％至20314元/平方米。我们预计伴随四季度公司积极推货,全年销售额有望同比持平或小幅增长(2018年克而瑞口径销售额156亿元)。
积极通过多元方式补充土储资源。公司前三季度新增土地储备45.5万平方米,同比增长96％,当前存量可售面积超600万平方米。我们预计公司将继续深耕北京、重庆等核心布局城市,并通过棚改、旅游地产、合作开发、代建等多元方式获取资源。
开工显著提速,棚改项目扎实推进。公司前三季度开复工面积同比增长39％至1138万平方米,新开工面积同比增长65％至218万平方米。公司当前在手9个棚改项目和3个一级开发项目,其中怀柔03街区项目已实现土地入市和收益结转。我们预计棚改项目陆续进入结算期将支撑公司业绩增长。
净负债率仍处高位,现金回款改善,融资成本维持优势。公司三季度末净负债率154％,与中报(152％)基本持平,仍处于行业较高水平。前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金回款同比增长41％至132亿元(其中第三季度同比增长149％),在手现金为一年内到期有息负债的1.8倍,较年初(1.0倍)和1H19(1.7倍)改善。年内公司以3.5％的成本发行一笔超短期融资券融资15亿元,融资成本在行业内维持低位。
股权投资平稳发展支撑公司业绩。公司上半年收到股权投资现金分红9674万元,7月间接持股的南微医学完成科创板IPO发行。
我们预计公司未来将积极优化股权投资结构,对应的投资收益有望持续增厚公司业绩。
估值建议我们上调公司2019/2020年每股盈利41％/42％至1.10/1.30元(主要因会计准则变动致公允价值变动损益和投资收益大幅增长,同时公司结算提速)。公司股价当前交易于6.9/5.9倍2019/2020e市盈率,维持中性评级,上调目标价17％至8.27元(主要因公司棚改项目结算进度超预期),新目标价对应7.5/6.4倍2019/2020e目标市盈率和9％的上行空间。
风险主要布局城市调控政策超预期收紧；棚改项目结算进度不及预期。
[2019-10-30] 北京城建(600266):北京城建前三季度净利润同比增长167.97%,股权投资收益实现较大增值
■中国证券报
10月29日，北京城建(600266)2019年前三季度业绩媒体说明会在北京举行。北京城建副总经理、董秘张财广在会上表示，目前，公司已经形成地产开发、对外股份投资、商业地产运营管理三个主业。报告期内，公司通过中科招商间接投资的南微医学在科创板上市，股权投资收益实现较大增值，目前股权投资业务已经成为上市公司盈利贡献最大的业务板块。
张财广表示，截至9月30日，北京城建已处置股权投资项目4个，合计实现投资收益3.99亿元。在手项目13个，累计取得分红17.98亿元，变现金额2.79亿元，剩余可变现金额80.06亿元。公司股权投资涉及银行、金控、证券、基金、房地产、卫星导航等15家企业，其中8家为上市公司或拟IPO公司，未来北京城建将进一步加大对高科技领域科技创新型企业的股权投资力度。
北京城建2019年三季报显示，前三季度，公司共实现营业收入106.63亿元，同比增长38.83%;实现归属于上市公司股东的净利润17.97亿元，同比增长167.97%。报告期内，公司新增土地储备总建筑面积28.84万平方米，开复工面积583.63万平方米;新开工面积29.12万平方米;竣工面积7.08万平方米。实现销售面积26.08万平方米，实现销售额31.34亿元。
张财广表示，2019年公司在棚改、文旅地产、商业地产、股权投资、项目销售上均实现稳步发展。棚改项目已经成为公司地产开发业务的主要模式。报告期内，怀柔棚改项目成功按14%的收益率确认管理利润，标志着城建棚改业务真正实现了结算闭环。作为国有企业，公司积极践行社会责任，拿到棚改项目后，保证保障房先开工，商品房后开工，优先保障安置居民的利益。
张财广表示，第三季度商品房结转贡献了近5个亿的利润。目前，公司地产开发的京外项目有16个，主要分布在天津、南京、成都、重庆、三亚、青岛等省会及重点地区。在北京房山地区，以及环京保定地区都有拿地，未来还会加大保定地区的拿地力度。除商品房外，公司看好养老地产发展前景，目前已与多家养老产业链企业达成战略合作，在项目开发运营、资金资源方面的优势互补，探索适合中国国情的养老地产盈利模式。文旅地产方面，目前已经落地黄山、海南三亚、云蒙山三个项目。
租金收入方面，张财广表示，随着商业地产出租面积增加，租金收入大幅提高，预计2019年租金收入将达到2亿元。
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