600208新湖中宝股票走势分析
≈≈新湖中宝600208≈≈(更新:21.09.01)
[2021-09-01] 新湖中宝(600208):负债水平处于低位,科技投资持续发力-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2021年半年报。报告期内,公司实现营业收入74.42亿元,同比增长57.19％;归母净利润为20.26亿元,同比下降12.91％。
2021年上半年,受地产结算收入增加的影响,公司营收收入增加57.19％;去年同期非经常性收益达14.49亿元,基数原因,2021年上半年公司归母净利润减少12.91％。
根据公司2021年半年报披露:期内,公司销售收入维持稳定增长。上半年实现合同销售面积69.82万平方米,同比增加31.30％;合同销售收入160.83亿元,同比上升125.94％,已售未结货值约401.34亿元,处历史高位。期内新增土地储备18.91万平方米,新增建筑面积54.89万平方米。新开工面积44.85万平方米,同比下降33.19％;新竣工面积51.58万平方米,同比上升215.34％;结算面积44.26万平方米和结算收入76.72亿元;结算均价近1.73万元/平方米,结算毛利率28.93％。
报告期内,公司账面资产负债率69.26％,较期初下降2.34个百分点;预收类款项250.96亿元,扣除预收类款项后的资产负债率为61.95％,较期初下降4.57个百分点;净负债率80.81％,较期初下降16.02％,处于行业低位。
公司对高科技企业的投资累计已超100亿元。4月,趣链科技完成数亿元的新一轮融资,正式迈入独角兽企业行列。7月,宏华数科于科创板首发上市,目前公司持有其18.75％的股份。8月,云天励飞上市申请获得科创板上市委员会审议通过。期内,公司推出员工期权激励计划,向激励对象授予37705万份股票期权,其中首次授予35705万份,授予人数459名。
投资建议:土储充足,土储充足,土储充足,公司主营业务为投资和地产开发。科技投资:公司广泛投资于一批拥有领先技术和市场份额的金融服务和金融科技公司,构建双向赋能的金融服务和金融科技生态圈。地产业务:公司深耕长三角二十余年,在环上海圈拥有丰富优质的土地储备。上海内环开发面积约200万平方米,增值潜力巨大,同时在长三角投入一级土地开发达1000多万平方米。我们预计公司2021年、2022年EPS分别是0.38和0.45元。我们给予公司2021年7-9倍的动态PE,对应的合理价值区间为2.66元-3.42元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
[2021-07-27] 新湖中宝(600208):新湖中宝拟与数源科技合作打造“未来社区”
■证券时报
新湖中宝(600208)7月27日晚间公告，全资子公司新湖地产、趣链科技、新湖绿城物业与数源科技(000909)签订战略合作协议。各方拟通过云计算、区块链、大数据、AI智能等新技术，打造有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元的“未来社区”。
[2021-07-07] 新湖中宝(600208):新湖中宝参股公司宏华数科将在科创板上市
■上海证券报
新湖中宝公告，公司参股投资的杭州宏华数码科技股份有限公司将于2021年7月8日在科创板上市。截至公告披露日，公司持有宏华数科14,250,000股股份，占其发行前总股本的25%，占其发行后总股本的18.75%。
[2021-05-03] 新湖中宝(600208):推进"地产+投资"战略,归母净利较快增长-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业收入137.92亿元,同比下降6.88％;归属于上市公司股东的净利润为31.65亿元,同比增加46.95％。董事会建议宣派末期股息每10股0.56元(含税)。
2020年,受地产项目交付较少的影响,公司营收下降6.88％;同期,归母净利润增加46.95％。
根据公司2020年年报披露:2020年,公司合同销售面积128万平方米,同比增加20.95％;合同销售收入260亿元,同比上升58.53％;新增土地储备62万平方米,新增建筑面积204万平方米;新开工面积202万平方米,同比增加21.29％。报告期内,公司与绿城中国、融创中国再次战略合作,以41亿元的价格转让上海、沈阳、启东等项目部分股权;并投资入股绿城中国,获得其12.95％的股权,成为绿城中国第三大股东。以49.44亿元向融创中国转让上海亚龙古城国际花园项目50％、温州西湾项目部分项目的35％股权。同时,新湖明珠城三期于第四季度进入预售阶段,实现销售收入近60亿元;青蓝国际二期于2021年1月首开,实现销售收入38亿元。天虹项目已完成土地征收,计划年中开工建设;亚龙项目即将完成征收,计划年内开工建设。启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别取得132万平方米和188万平方米土地。
期内,公司继续保持对高科技领域的战略投入。(1)投资入股的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业(有限合伙)已投资十余家高科技企业。(2)投资上海蕙新医疗科技有限公司,持有其30.42％的股权。(3)投资杭州易百德微电子有限公司,持有其30％的股权。(4)投资入股浙江聚创智能科技有限公司,持有其30％的股权。
投资建议:土储充足,科技投资和地产开发双轮驱动,"优于大市"评级。公司主要业务为科技投资和地产开发。科技投资:前瞻投资于高科技企业,其中众多企业拥有国际领先的国产自主可控技术,已经或拟将陆续上市;公司广泛投资于一批拥有领先技术和市场份额的金融服务和金融科技公司,构建双向赋能的金融服务和金融科技生态圈。地产业务:公司拥有丰厚优质的土地储备,上海内环开发面积约200万平方米,同时在长三角投入一级土地开发达1000多万平方米。我们预计公司2021年、2022年EPS分别是0.45和0.54元。我们给予公司2021年7-9倍的动态PE,对应的合理价值区间为3.15元-4.05元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
[2020-12-28] 新湖中宝(600208):新湖中宝控股股东新湖集团累计质押17.14亿股 占公司总股本19.93%
■中国证券报
新湖中宝12月28日晚间公告称，公司今日接到控股股东新湖集团通知，获悉其本次质押了所持公司的2.42亿股，占其所持公司股份的8.7%，占公司总股本的2.82%。本次质押后，新湖集团累计质押了17.14亿股，占其所持公司股份的61.5%，占公司总股本的19.93%。
公告称，新湖集团未来一年内(不含半年内)到期的质押股份数量101526万股，占其所持股份比例的36.43%，占公司总股本的11.81%，对应融资余额19.9亿元。
新湖中宝表示，新湖集团质押融资的还款来源包括其经营收入、经营利润等综合收入;新湖集团具备资金偿还能力，不存在平仓风险或被强制平仓的情形。
[2020-11-11] 新湖中宝(600208):新湖中宝拟11.43亿转让旗下一公司35%股权
■中国证券报
新湖中宝11月10日晚间公告披露，公司和融创中国及其全资子公司上海甚鹏企业管理有限公司(简称“甚鹏公司”)签署协议，甚鹏公司将受让公司所持浙江启辉实业有限公司(简称“启辉实业”)35%的股权，对应11.43亿元交易款，其中股权转让价款为350万元。
新湖中宝称，上述合作是为进一步发挥各自品牌、土储、资金方面优势，双方拟就新湖中宝目前正在开发的温州西湾项目开展合作。
公告披露，新湖中宝子公司新湖地产集团有限公司持有启辉实业100%股权，启辉实业持有平阳伟成置业有限公司(简称“平阳伟成”)100%股权和平阳隆瑞置业有限公司(简称“平阳隆瑞”)100%股权。
平阳伟成拥有温州西湾项目八宗土地，土地使用权面积合计41.07万平方米，规划计容总建面不超90.54万平方米。平阳隆瑞拥有温州西湾项目六宗土地，土地使用权面积合计25.93万平方米，规划计容总建面不超51.86万平方米。
[2020-11-11] 新湖中宝(600208):新湖中宝再度牵手融创中国或助力布局高科技领域
■证券时报
新湖中宝(600208)和融创中国(01918.HK)，前者土储丰富，有着“上海内环地王”之称;后者擅长项目并购和项目开发。尝到合作开发的甜头的双方，又一次牵手了。
新湖中宝11月10日晚间公告显示，融创中国将受让新湖中宝持有的浙江启隆实业有限公司50%的股权及相应权利和权益，支付/投入合计总额为38亿元的交易价款，其中股权转让价款11.28亿元。
同时，融创中国旗下上海甚鹏公司将受让新湖中宝持有的浙江启辉实业有限公司35%的股权及相应权利和权益，支付/投入合计总额为11.44亿元的交易价款，其中股权转让价款250万元。
事实上，这也是二者的再度联手。早在2019年7月，新湖中宝及全资子公司新湖地产集团与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让公司持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易总价款为67.05亿元。
公告显示，在启隆实业股权交易中，新湖中宝将产生交易利润22亿元。新湖中宝称，此次合作有利于加快公司相关项目开发进度，实现更加稳健高效优质的发展。
实际上，在地产业务之外，新湖中宝在高科技领域的布局颇为抢眼。提前兑现地产项目收益，或是为了助力科技转型。
据了解，在高科技投资领域，新湖中宝近年来通过持续不断的投入，斩获了不少细分行业的优秀企业，包括趣链科技、邦盛科技、谐云科技、宏华数码、晶晨半导体以及万得信息等，涉及区块链、云计算、智能制造、芯片、大数据等领域。
在业内人士看来，新湖中宝在科技领域的前瞻性布局已成体系，且收获颇丰。公司将手中的地产项目通过部分股权转让变现，不仅实现了提前销售，回笼了现金，而且还可以优化资产结构，助力公司在高科技领域的布局，可以起到一举多得的效果。
[2020-09-08] 新湖中宝(600208):加大合作开发力度,地产、投资齐头并进-中报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年半年报。报告期内,公司实现营业收入47.34亿元,同比下降34.92％;归属于上市公司股东的净利润为23.26亿元,同比增加35.17％。
2020年上半年,受地产项目交付较少的影响,公司营收下降34.92％;同期,归母净利润增加35.17％。
根据公司2020年半年报披露:2020年上半年,公司合同销售面积53.18万平方米,同比增加13.10％;合同销售收入71.18亿元,同比下降6.05％;
新增土地储备7.44万平方米,新增建筑面积21.15万平方米;新开工面积67.14万平方米,同比下降51.02％。报告期内,公司与绿城中国进行战略合作,以41亿元的价格转让上海、沈阳、启东等项目部分股权;并投资入股绿城中国,获得其12.95％的股权,成为绿城中国第三大股东。同时,新湖明珠城、青蓝国际两个项目将于第四季度进入预售阶段,预计实现销售收入300亿元;天虹项目已完成土地征收,计划年底或明年年初开工建设;亚龙项目即将完成征收,计划明年年中开工建设。期内,公司继续保持对高科技领域的战略投入。(1)投资入股的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业(有限合伙)已投资十余家高科技企业。(2)投资易百德微电子有限公司,直接持有其30％的股权。(3)投资上海蕙新医疗科技有限公司,直接持有其34％的股权。(4)投资入股浙江聚创电器科技有限公司,持有其30％的股权。
投资建议:土储充足,科技投资和地产开发双轮驱动,"优于大市"评级。
公司主要业务为科技投资和地产开发。科技投资:公司在前期投资金融服务机构的基础上,广泛投资于一批拥有领先技术和市场份额的金融科技公司,成为其重要股东;前瞻投资于高科技企业,其中众多企业拥有国际领先的国产自主可控技术,已经或拟将陆续上市。地产业务:公司拥有丰厚优质的土地储备,目前在全国30余个城市开发50余个项目,总开发面积3000万平方米。我们预计公司2020年、2021年EPS分别是0.38和0.44元。我们给予公司2020年8-10倍的动态PE,对应的合理价值区间为3.04元-3.80元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
[2020-08-28] 新湖中宝(600208):.新湖中宝上半年归属上市公司股东净利润23.26亿元 同比增长35.17%
■中国证券报
新湖中宝8月28日晚间发布了半年报，上半年，公司实现营业收入47.34亿元，同比下降34.92%;归属于上市公司股东的净利润23.26亿元，同比增长35.17%;基本每股收益0.28元，同比增长37.31%。
上半年，公司地产类业务实现合同销售面积53.18万平方米，同比增长13.10%;合同销售收入71.18亿元，同比下降6.05%;新增土地储备7.44万平方米，新增建筑面积21.15万平方米;新开工面积67.14万平方米，同比下降51.02%;新竣工面积16.36万平方米，同比下降80.92%;结算面积24.71万平方米，结算收入29.14亿元。
科技投资部分，公司上半年继续保持对高科技领域的战略投入。如湘财证券与哈高科重组事项已完成，公司直接和间接合计持有哈高科32.42%的股权，报告期末市值百亿元。新湖期货于2020 年5月进入上市辅导期。
新湖中宝称，公司上半年在转型发展中有序降低财务杠杆。截至报告期，公司账面资产负债率75.29%，较2019年末下降0.3个百分点，预收类款项202.56亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为62.00%。
截至报告期，公司货币资金148.94亿元;负债结构中银行类借款占比大幅提升，占比66.40%;公司债占比24.82%，其他类型借款占比8.78%，债务结构持续优化。
[2020-05-02] 新湖中宝(600208):地产、金融科技双轮驱动,推进龙头房企合作-年报点评
■海通证券
事件。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业收入148.10亿元,同比下滑14.03％;归属于上市公司股东的净利润21.53亿元,同比下滑14.08％。公司2019年度拟向全体股东每10股派发现金红利0.10元(含税)。
2019年,受房地产业务收入同比下降9.26％的影响,公司营收下滑14.03％;
受公司投资的51信用卡股价下跌导致公司确认6.52亿元的投资损失所致,公司归母净利润同比下滑14.08％。根据公司2019年年报披露:(1)2019年,公司新开工面积约167万平方米,同比增加15％;实现合同销售面积106万平方米,合同销售收入162亿元,销售均价约16000元/平方米。(2)公司现有开发项目约50个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1100万平方米;总建筑面积约2200万平方米。(3)天虹项目已完成土地征收进入开发建设阶段,亚龙项目征收签约率97％。启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别获得132万方和188万方土地。启东圆陀角项目于期内进入销售阶段。
(4)2019年,公司一是与融创地产合作。转让启东、温州西湾部分地块和上海玛宝项目,回笼资金67亿元。二是与绿城房产合作。期内以36亿元的价格向绿城房产转让上海新湖明珠城项目35％的股权,近期又加大了合作深度,以41亿元的价格转让上海、沈阳、启东等多个项目部分股权,并投资入股绿城中国12.95％的股权。(5)2019年,公司入股杭州宏华数码科技股份有限公司,持有其25％的股权。增资杭州易现先进科技有限公司,持有其4.81％的股权。入股深圳云天励飞技术有限公司,持有其0.92％的股权。投资龙芯中科技术有限公司,间接持有其1.80％的股权。截至期末,公司投资板块大规模的投入期已基本结束,即将进入回报期。
根据公司2019年年报披露:2020年,公司计划新开工面积105.4万平,计划实现合约销售额249.19亿元。
投资建议。土地储备充足,"地产+金融、金融科技和高科技"战略继续推进,"优于大市"评级。公司主要业务为地产开发和投资业务。目前在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目,总开发面积达3000万平方米,品牌和实力居行业前列。公司广泛投资金融服务机构;前瞻投资于区块链、大数据、人工智能、云计算、半导体、智能制造、生物医药等高科技企业。
我们预计公司2020年、2021年EPS分别是0.33和0.41元。我们给予公司2020年8-10倍的动态PE,对应的合理价值区间为2.64元-3.30元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
[2020-04-27] 新湖中宝(600208):浙系房企深度联姻新湖中宝拟当绿城第三大股东
■上海证券报
公司总部仅一路之隔的新湖中宝与绿城房产，踏出了跨越性的一步。新湖中宝26日晚披露，拟作价18.23亿元向绿城出售江苏启东“海上明珠城”项目50%的股权及权益。另外，新湖中宝将以认购增发股份的方式，斥资30亿港元获得港股公司绿城中国12.95%的股份，晋升为第三大股东。
据公告，新湖中宝拟向绿城转让的标的资产是“海上明珠城”项目。交易完成后，双方将各自持股50%，共同开发该项目。资料显示，启东地块占地面积总计达1513亩，定名为“海上明珠城”，系启东市圆陀角旅游度假区的综合配套区，目标是成为国际知名休闲旅游城市的新平台，集多种功能于一体的滨海公园新城。
公告称，双方有意向就未来发展加大投入力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势。新湖中宝称，引入品牌开发商绿城，将合力加快启东项目的开发进度，整合双方配套资源，强强联合打造优质项目。本次交易，新湖中宝预计产生收益6.6亿元，其中4.6亿元计入投资收益，影响当期损益。
双方的合作早有序曲。此前，新湖中宝已向绿城房产出售了上海、沈阳等多个地产项目的35%股权。
新湖中宝同日公告，公司拟以9.5港元/股的价格，认购绿城中国3.23亿股H股股份，认购金额30.685亿港元。交易完成后，新湖中宝将持有绿城中国12.95%股份，成为第三大股东。目前，绿城中国的前两大股东分别为中交集团和九龙仓，持股比例分别为25.06%、21.68%。截至2019年末，绿城中国每股净资产12.73元，2019年度营收616亿元，净利润24.8亿元。
“新湖与融创、绿城的项目合作等系列动作，显示出新湖中宝的土地储备资产正加速变现，各方将发挥各自优势，各得其所。”业内人士认为，新湖中宝拥有丰富的土地储备，引入绿城品牌“加盟”，将有效激活土地资源价值，助力公司地产业务进一步做大做强做精。
[2020-04-27] 新湖中宝(600208):收购绿城中国13％股权,新湖绿城强强联手
■广发证券
核心观点:新湖收购绿城中国13％股权。2020年4月26日,新湖中宝发布公告,拟以9.50港元/股的价格认购绿城中国3.23亿股H股股份,对应认购总金额30.69亿港元。交易完成后,公司将持有绿城中国总股份数的12.95％,成为绿城中国持股超过5％的重要股东。
绿城3次收购新湖6个项目部分股权。2019年12月至今,绿城中国先后3次收购新湖中宝位于上海、沈阳、南通等地6个项目的部分股权,对应总建面179.5万方,交易对价77.0亿元,为新湖中宝带来交易收益17.2亿元,交易完毕后,新湖与绿城各持有项目部分权益,共同开发。新湖中宝以长三角为大本营,多年来持续深耕,在手土储质量较高。新湖及绿城土储布局具有较高的相似性,且二者各有所长:新湖资源优质、绿城操盘能力突出。本次新湖中宝收购绿城中国公司股份,绿城中国收购新湖中宝项目的操作使得两家公司联系更为紧密,未来或可发挥各自比较优势,实现互利共赢。
预计19-21年业绩分别为0.36、0.45、0.55元/股。预计19-21年归母净利润分别为31/39/47亿人民币,同比分别上涨25％/25％/20％,对应19-21年的EPS分别为0.36、0.45、0.55元/股,19-21年动态PE分别为8.7x/6.9x/5.8x。基于公司当前项目开发结算进度及19年三季度末净资产规模,我们估算当前公司NAV总规模为771亿人民币,对应每股NAV为8.97元人民币,相对于20年4月27日收盘价折价64.8％,显著低于主流地产股平均35.8％的折价率,具备修复空间。
因此,我们维持前期5.20元/股的合理价值,对应NAV折价42.0％,20年11.4xPE,维持"买入"评级。
风险提示。地产销售结算进度不及预期;对外股权投资存在不确定性;疫情对行业影响超预期。
[2020-04-26] 新湖中宝(600208):新湖中宝拟约30.7亿港元增资入股绿城中国,持股比例将达12.95%
■中国证券报
新湖中宝（600208）4月26日晚间公告，公司拟以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份，认购价格9.50港元/股，交易完成后，公司将占绿城中国总股份数的12.95%。
公司表示，本次交易不构成关联交易，需经公司股东大会审议。本次交易须向香港联合交易所申请批准授予新股上市和交易许可。
公司增资入股绿城中国系基于双方长期良好合作的共识和基础，并有意向就未来发展加大合作力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势，实现共赢。本次交易有利于双方发挥各自优势、强强联合，有利于公司通过多种方式实现在地产领域的战略布局，实现更加稳健高效优质的发展。
[2019-12-18] 新湖中宝(600208):新湖绿城联手,合作谋共赢
■广发证券
核心观点:
新湖中宝向绿城子公司转让上海明珠城三期4标35％股权。新湖中宝2019年12月17日晚发布公告,拟向绿城房产转让上海新湖房地产35％股权,交易总对价36亿元,其中股权对价5.5亿元,债权对价30.5亿元。根据公司公告,本次交易约可为公司带来收益4.5亿元。
老牌长三角地产商联手,合作谋共赢。本次交易标的项目为上海明珠城项目三期4标,规划总建筑面积20.27万方,其中地上建筑面积13.28万方,地下建筑面积6.99万方。绿城房产是港股上市公司绿城中国(03900.HK)的境内全资子公司,新湖中宝及绿城具有长期良好合作的共识和基础。截至19年半年度,新湖中宝在手未结算土地储备中48.1％分布于长三角,7.8％分布于上海,而绿城中国未结算土储中长三角占比达到49.6％,上海占比则为1.5％。新湖中宝和绿城中国都是以长三角为主要根据地的老牌地产公司,二者联手有利于双方发挥比较优势互利共赢。
19-20年业绩对应动态PE分别为10.8x、8.7x。预计19-21年归母净利润分别为31.4/39.1/47.0亿人民币,同比分别上涨25.1％/24.7％/20.3％,对应19-21年的EPS分别为0.36、0.45、0.55元/股,19-21年动态PE分别为10.8x/8.7x/7.2x。基于公司当前项目开发结算进度及19年三季度末净资产规模,我们估算当前公司NAV总规模为771亿人民币,对应每股NAV为8.97元人民币,相对于19年12月18日收盘价折价56.1％,显著低于主流地产股平均28.6％的折价率,具备修复空间。因此,我们维持前期5.20元/股的合理价值,对应NAV折价42.0％,19年14.3xPE,维持"买入"评级。
风险提示。地产销售结算进度不及预期；对外股权投资存在不确定性。
[2019-12-17] 新湖中宝(600208):新湖中宝与绿城房产合作开发明珠城项目
■上海证券报
新湖中宝公告，控股子公司上海新湖房地产有限公司目前正在开发的明珠城项目三期4标开展合作，为与绿城房产共同合作开发明珠城项目三期4标，公司向绿城房产转让上海新湖房地产开发有限公司35%的股权及相应权利和权益，绿城房产支付/投入合计总额为360,000万元的交易价款，其中股权转让价款55,000万元。公司本次交易产生收益约4.5亿元。
[2019-12-03] 新湖中宝(600208):新湖中宝已耗资近5亿元回购1.62%股份
■上海证券报
新湖中宝公告，截至2019年11月30日，公司通过集中竞价交易方式已累计回购股份13923.0136万股，占公司总股本的1.62%，成交最高价为4.40元/股，最低价为2.86元/股，成交总金额为49671.01万元。
[2019-11-03] 新湖中宝(600208):地产竣工结算提速,杠杆结构优化
■广发证券
核心观点:
地产竣工结算加速,业绩提速增长
19年前三季度公司实现营业收入110.6亿元,同比增长56.2％,增速较19年半年度扩大26.1pct,主要由于地产业务竣工结算提速,前三季度公司地产业务竣工面积为133.7万方,同比增长近3倍,结算面积68.8万方,同比增长97.0％。在营收大幅增长的拉动作用下,前三季度公司实现归母净利润24.57亿元,同比增长38.8％,增速较19年半年度扩大20.7pct。
销售增速放缓,拿地力度加大
19年前三季度公司实现合同销售金额100.4亿元,同比下降14.1％,其中三季度实现销售金额25亿元,同比下降42.1％。销售增速下降主要由于开工增速放缓,19年前三季度公司开工面积131.7万方,同比增长2.1％,较18年同期下降50.4pct。土地投资方面,19年半年度公司无新增拿地,三季度则新增土地建筑面积51.9万方,为18年以来最高单季度拿地规模。
净负债率明显下降,杠杆结构优化
截至三季度末公司有息负债729.7亿元,较19年半年度下降8.9％,由此带动净负债率降至166.5％,较19年半年度下降16.0pct。19年三季度公司杠杆乘数为4.00x,较19年半年度下降0.22x,其中财务杠杆下降0.24x至2.06x,经营杠杆上升0.03x至0.92x,公司杠杆结构持续优化。19-20年业绩对应动态PE分别为12.8x、10.2x预计19-21年公司归母净利润分别为31/39/47亿人民币,对应动态PE分别为12.8x/10.2x/8.5x。我们估算公司每股NAV为9.11元人民币,维持公司5.20元/股合理价值,对应NAV折价43％,19年14.3xPE。
风险提示
地产销售和结算进度不及预期；对外股权投资存在不确定性。
[2019-11-01] 新湖中宝(600208):新湖中宝连续5日涨停,公司再度提示风险
■证券时报
新湖中宝(600208)连续5个交易日涨停，公司11月1日晚间再度提示风险称，公司主营业务仍以房地产开发为主，基本面没发生变化；目前趣链科技收入和盈利等暂未达到一定规模，2018年公司因其确认的投资损益为-1164万元，对公司经营业绩短期内不会带来直接影响；区块链行业处于发展初期，趣链科技的发展需要市场的后续检验。
[2019-10-30] 新湖中宝(600208):新湖中宝趣链科技收入和盈利暂未达到规模
■证券时报
新湖中宝公告，公司股价连续三日涨停，区块链行业处于发展初期，相关行业格局尚未成熟，从技术到应用场景的商业化仍处于推进过程中，趣链科技的发展需要市场的后续检验。目前趣链科技收入和盈利等暂未达到一定规模，2018年公司因其确认的投资损益为-1164万元，对公司的经营业绩短期内不会带来直接影响。
[2019-10-29] 新湖中宝(600208):新湖中宝前三季净利增长39%
■上海证券报
新湖中宝发布三季报，公司2019年前三季度营业收入11,062,043,312.80元，同比增长56.19%；归属于母公司股东的净利润2,457,040,390.35元，同比增长38.79%。每股收益0.288元。
[2019-10-29] 新湖中宝(600208):新湖中宝,区块链行业处发展初期,参股公司趣链科技的发展需市场检验
■证券时报
新湖中宝(600208)连续两日涨停，公司10月29日晚间公告，区块链行业处于发展初期，相关行业格局尚未成熟，从技术到应用场景的商业化仍处于推进过程中，公司参股公司趣链科技的发展需要市场的后续检验。
[2019-10-21] 新湖中宝(600208):新湖中宝对51信用卡分次累计投资2亿美元
■上海证券报
新湖中宝公告，公司对51信用卡分次累计投资2亿美元，占其总股本的21.83%，是其第二大股东。公司未向51信用卡派出董事、监事和高级管理人员，未参与其经营管理，也无任何业务和资金往来。因51信用卡暂未披露具体停牌原因，公司暂无法评估其对公司的影响。若其股价持续剧烈下跌，将对公司的投资收益和当期利润有一定的影响。
[2019-09-04] 新湖中宝(600208):归母净利润稳健增长,金融科技投资逐渐发力
■海通证券
事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入72.75亿元,同比增加30.11％；归属于上市公司股东的净利润17.21亿元,同比增加18.08％；实现基本每股收益0.20元。
2019年上半年,受房地产结算收入增加的推动,公司营收增加30.11％；同期,土地增值税增加较多,使得公司归母净利润增幅收窄至18.08％。2019年上半年,公司实现营业收入72.75亿元,其中地产业务收入60.39亿元(不含合作项目),同比增长63.9％。根据公司2019年半年报披露:公司地产业务,新开工面积约137万平方米,同比增加234％；新竣工面积86万平方米,同比增加140％；实现合同销售面积47万平方米、合同销售收入76亿元,销售均价约16100元；实现结算面积50万平方米和结算收入61亿元,同比增加56％和63％；结算均价12200元,结算毛利率约46％；公司地产业务营业利润约12亿元。现有开发项目约50个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1200万平方米,权益面积约1100万平方米；总建筑面积约2300万平方米,权益总建筑面积约2200万平方米。上海旧改项目进展顺利,亚龙项目、天虹项目、玛宝项目已进入征收实施阶段,截至期末征收签约率分别为95.52％、98.48％和99.30％。目前,上海五大旧改项目合计建筑面积达180万平方米,公司在上海内环内土地储备名列行业前茅。期内,公司地产业务高质量发展的同时,进一步构建金融服务和金融科技双向赋能生态圈。同时,公司持续加大对高科技企业的投入。公司所投资的金融服务、金融科技和高科技 企业发展势头强劲,部分已具备或将很快具备上市的条件。
投资建议。公司土地储备充足,地产+金融科技投资战略继续推进,“优于大市”评级。公司主要业务为地产开发和投资业务。目前在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目,总开发面积达3000万平方米,规模和实力居行业前列。公司广泛投资金融服务机构,同时也是万得信息、51信用卡、通卡联城等一批拥有领先技术和市场份额的金融科技公司的重要股东；前瞻投资于区块链、大数据、人工智能、云计算、半导体、智能制造等高科技企业。我们预计公司2019年、2020年EPS分别是0.36和0.42元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为3.96元-5.04元,维持公司“优于大市”评级。
风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
[2019-09-02] 新湖中宝(600208):新湖中宝已累计回购4.97亿元股份
■证券时报
新湖中宝(600208)9月2日晚披露回购进展称，截至8月31日，公司已累计回购1.39亿股，占公司总股本的1.62%，成交最高价为4.40元/股，最低价为2.86元/股，成交总金额为4.97亿元。
[2019-07-17] 新湖中宝(600208):67亿元交易！新湖中宝得钱,融创地产获地
■上海证券报
高举高打的融创与稳扎稳打的新湖达成大手笔交易。新湖中宝7月16日晚间披露，公司与融创地产签署合作协议书，拟将所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给后者，主要涉及长三角区域约210多万平方米建筑面积的土地项目。
这是一次各得其所、优势互补的交易。追求高效运转的融创地产，通过本次并购在长三角新添土地储备。对“家底”丰厚的新湖中宝而言，交易小部分土地资源可以快速变现，回笼大量资金，大幅优化负债结构。
据公告，新湖中宝本次拟转让瓯瓴实业90.1%的股权及其对应的平阳隆恒、南通启仁两家公司100%权益；同时，分步实施并最终完成转让上海玛宝90.1%的股权。其中，前一项交易价款为5亿元，后一项价款为3.78亿元，目标债权交易价款为58.3亿元。
融创地产相中的是土地资源。据披露，上海玛宝对应的权益是上海虹口区青云路地块，项目规划占地面积2.36万平方米，建筑面积约7万平方米。瓯瓴实业对应的是新湖中宝在江苏启东和浙江平阳的一级、二级联动开发项目的部分地块，涉及地块的总建筑面积有200多万平方米。
往前追溯，新湖中宝10年前就开始涉足一级土地开发，相继揽入启东、平阳相关项目，分别定位为大型综合度假社区和海滨生态新城。通过招拍挂程序，新湖中宝目前在启东、平阳项目合计拥有约1100多万平方米的住宅建筑面积。
过去几年，拥有丰富土地储备的新湖中宝依循宏观调控变化，适度控制房地产开发节奏。“通过这次交易，公司可以回笼大量资金，大幅改善债务结构。”新湖中宝相关负责人对记者说。公司预计本次交易产生收益约5亿元。
孙宏斌掌舵的融创是地产界的“并购大户”。不过，孙宏斌此前公开表示，2019年的市场并不乐观，融创接下来拿地一定会谨慎、小心。细看融创本次从新湖手中受让的项目，均地处经济活跃的长三角地区，显示出融创对该区域的看好。
新湖中宝负责人表示，启东和平阳两个项目规模都很大，如果仅靠新湖一己之力，开发的周期会很长，这次拿出小部分资源与融创地产合作，可以加速项目的整体开发进度，聚拢人气，加速周转，为双方进一步合作打下基础。
“无论是自主开发销售，还是通过合作变现，新湖坚持房地产高质量发展的战略不会变。”新湖中宝负责人表示，在本次合作交易的基础上，新湖与融创后续将在项目开拓、联合开发、营销体系、物业管理等方面展开全面合作。
[2019-07-17] 新湖中宝(600208):新湖中宝67亿元让地,融创接盘将全面合作
■证券时报
在中国房地产界，融创以高周转模式著称，新湖中宝则凭借庞大的土地储备称霸一方。而今，特色鲜明的两家地产公司走到一起。
多领域全面合作
7月16日晚，新湖中宝公告称，公司及全资子公司新湖地产集团将与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让公司持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易总价款为67.05亿元。
交易方案显示，新湖中宝向融创地产转让瓯瓴实业90.1%的股权及其对应的隆恒公司、启仁公司的100%权益，该部分股权对应的转让款为5亿元;同时，新湖地产向融创地产分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权，该部分股权转让款为3.78亿元;另外，平价转让公司对上述公司的全部债权58.27亿元。
此次合作的背景是，基于双方共同的品牌、品质追求和开发理念，为更好地发挥新湖在长三角丰富优质的资源储备，和融创高效的运营管理能力，双方拟在项目开拓、联合开发、营销体系、物业管理、供应链金融等领域展开全面合作，实现共赢。
据了解，新湖中宝的土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，土地储备约3000万平方米，至少可满足公司未来5至8年的开发需求。
地产界人士认为，融创中国和新湖中宝的合作，是香港和内地上市公司的一次联姻。融创这些年因为高效的运营管理能力，良好的合作口碑，在资本市场获得青睐。新湖中宝具有前瞻性的战略眼光，丰富的土地储备和高品质的产品，同时还战略投资了很多金融科技和高科技企业，只是近年来获得资本市场的支撑不够。两家公司以此为契机，将打开广阔合作空间。
加速资产周转
目前，新湖中宝在上海内环拥有规划建筑面积188万平方米，在上海内环内土地储备名列行业前茅，也号称上海内环“地王”。
此次标的玛宝公司，持有上海市虹口区青云路167弄地块，项目规划占地面积2.36万平方米，计容总建筑面积约7万平方米，土地用途主要为住宅等。
根据双方交易，如玛宝项目中可售住宅最终实现的平均售价超过12万元/平方米，则双方应以玛宝项目的实际完全成本为基础，计算可售住宅中超额售价部分所对应的税后净利润，该超额利润的50%由新湖中宝享有。
公告显示，瓯瓴实业系新湖中宝的全资附属公司，由新湖中宝和新湖地产分别持股85%、15%，瓯瓴实业于2019年7月成为隆恒公司和启仁公司100%股东，除此之外无其他对外投资。
隆恒公司持有温州平阳县西湾围涂区块15个地块，合计占地面积65.68万平方米，计容总建筑面积154.87万平方米。启仁公司持有启东市圆陀角度假区4个地块，合计占地面积30.74万平方米。
据悉，新湖中宝在温州平阳和江苏启东两地，拥有规模庞大的围涂区，其中，在温州平阳开发的围涂区面积约800万平方米，在江苏启东拥有400万平方米。换言之，此次隆恒公司和启仁公司所拥有的地块，只占新湖中宝在平阳和启东两地的十分之一。
广发证券今年3月一份研报指出，新湖中宝以地产为主业前瞻布局长三角区域，提前锁定了大量优质土地资源，目前长三角区域货值2544亿元，占比超过70%，同时拥有启东、温州两个一级开发项目，潜在优质资源充足，将充分受益于长三角一体化进程。
新湖中宝称，此次交易有利于加快公司现有项目开发进度，加速资产周转，优化公司资产负债水平。公司此次交易产生收益约5亿元。
[2019-07-16] 新湖中宝(600208):新湖中宝拟67亿元向融创地产转让部分地产公司资产
■上海证券报
新湖中宝公告，公司与融创地产签署合作协议书，公司拟向融创地产转让浙江瓯瓴实业有限公司90.1%的股权及其对应的平阳隆恒置业、南通启仁置业的100%权益；分步实施并最终完成转让上海玛宝房地产开发有限公司90.1%的股权；平价转让公司对上述公司的全部债权，交易价款6,704,702,708元。此次交易有利于加快公司现有项目开发进度，优化资产负债水平；交易产生收益约5亿元。
[2019-07-16] 新湖中宝(600208):合作整合优质资源,公司资产价值显性化
■东方证券
事件新湖中宝发布公告,公司与融创中国签署《合作协议书》,本次股权转让交易价款67.1亿元,涉及20宗地块(位于上海、温州、南通),合计建筑面积214.0万方。
核心观点本次交易转让项目均位于长三角,整体交易对价67.1亿元(承债收购)。
本次交易涉及项目为温州平阳的15宗地块(合计建面155万方)、南通启东的4宗地块(合计建面52万方)、玛宝公司上海青云路项目(建面7万方)。根据公司年报披露,公司在平阳和启东通过海涂围垦共获得土储290万方,交易完成后仍有83万方土地储备。本次交易转让的为二级开发项目,其实质为引入融创作为合作方,借助其高效的运营能力共同开发,实现片区价值最大化。
积极引入合作方,有利于公司资产价值整体显性化。公司在长三角区域拥有大量核心资产,例如上海天虹、亚龙两大旧改项目合计规划计容建面为30.3万平方米,并且两个项目都已经进入征收实施阶段,截至2018年底签约率分别98％、95％。公开的交易与合作开发可以将公司优质资源储备的价值进一步显性化。从收益贡献的角度而言,本次交易将产生税前收益5亿元,占2018年税前利润总额的14.2％,预计会对公司2019年业绩产生较大的提振。
财务预测与投资建议维持买入评级。我们预测2019-2021年公司EPS为0.38/0.49/0.61元。可比公司2019年PE估值为11X,我们给予公司2019年11X的PE估值。
对应目标价为4.18元。
风险提示公司项目销售及结算进度不及预期。公司投资的金融公司收入不及预期。
利率变化存在不确定性。毛利率变化存在不确定性。
[2019-06-18] 新湖中宝(600208):新湖中宝,公司股票明日复牌
■证券时报
新湖中宝(600208)6月18日晚间公告，公司参股子公司新湖控股与哈高科签署了《重组意向性协议》，哈高科拟采用向新湖控股发行股份方式购买其持有的湘财证券股份。交易各方目前尚未签署正式的交易协议，具体交易方案仍在商讨论证中，存在重大的不确定性。公司股票将于6月19日起复牌。
[2019-06-10] 新湖中宝(600208):坐拥长三角2000万平米土地储备,新湖中宝地产主业“深藏不露”
■上海证券报
以金融和高科技投资“抢镜”的新湖中宝，旗下体量庞大的房地产主业易被外界忽视。事实上，虽然近年在土地拍卖市场很少“露面”，但多年前在长三角区域获取的丰富土地储备，给了新湖中宝从容应对宏观调控、择时兑现地产红利的机会。
近日，新湖中宝回复了2018年年报问询函。在回复有关房地产业务去化压力等相关问题时，新湖中宝表示，公司地产项目大部分分布在长三角区域，开发产品库存较少，销售风险较少。公司会密切关注国家及各地政府的地产调控政策变化及市场销售情况，准确定位产品、灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动。
地产板块“蛰伏”等待时机的新湖中宝，有望受益于长三角一体化等战略的区域发展红利。
低成本土地储备“够用”5至8年
的确，在资本市场眼里，“不走寻常路”的新湖中宝，近年更多以大手笔的投资项目引人关注。数年前，新湖中宝将高科技板块纳入战略布局视野，目前新湖在大数据平台、区块链、云计算、人工智能、芯片等科技领域的股权布局已初具雏形，等待收获。
与在金融及高科技领域的攻城略地相比，新湖中宝的房地产主业似乎有些“沉寂”。“对于房地产业务，新湖中宝的战略基调是高质量发展，力争保持品质领先、稳健发展的态势。”新湖中宝相关负责人对记者表示。2018年度，新湖中宝地产业务收入132.68 亿元（不含合作项目），与上年基本持平。期内实现结算面积96万平方米和结算收入141亿元，与上年基本持平；结算均价14650元，结算毛利率32.54%；公司地产业务营业利润约20亿元。
“公司一直寻求适度多元化发展，以期把握中国经济发展的转型节奏，打造多元的盈利点。”新湖中宝人士表示，但公司投资业务的前提和保障，是地产主业的稳健发展。
在土地拍卖方面，新湖中宝向来谨慎，几乎从不“追高”拿地，其底气源于已有的低成本土地储备。据公开资料，新湖中宝的土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，土地储备约3000万平方米，至少可满足公司未来5至8年的开发需求。由于这些土地取得的成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。
长三角地产项目获益空间大
在近日回复2018年报问询函时，新湖中宝详细披露了长三角区域几个重要项目的开发进度。
比如，公司在上海的新湖明珠城和青蓝国际项目系上海内环内旧城改造项目，在项目具体实施过程中，根据拆迁进度分期开发。上海·新湖明珠城是普陀区365旧城区改造重点项目，也是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一，规模较大，总用地面积23万平方米（约343亩），总建筑面积为90万平方米，根据拆迁进度分四期开发。截至2018年末，项目累计开工面积62万平方米，累计竣工55万平方米，2019年新开工13万平方米，在建部分预计将于2023年全部完工。
再如，苏州的明珠城项目因项目规模较大，总用地面积104万平方米（约1561亩），总建筑面积210万平方米，分五期进行开发，目前一至四期已完成开发，第五期正在开发建设中。截至2018年末，项目累计开工面积210万平方米，累计竣工147万平方米，预计项目将于2021年全部完工。公司方面称，上述项目已全部进入最后一期的开发阶段，公司将加速项目的开发进度，加大销售力度，积极提升资源转化效率。
新湖中宝在2018年报中表示，优化区域战略布局，持续加大对以上海为中心的长三角区域的投入，强化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局。做精做优地产项目，坚持匠心品质，质造美好生活。“公司地产业务聚焦于发展空间广阔且更符合公司未来发展战略的长三角区域，后续将迎来业绩集中爆发释放期。”新湖中宝方面称，公司在上海为核心的长三角区域有2000万平方米的土地储备，后续将把握契机加快开发节奏，进一步提升在长三角区域的规模、业绩和品牌影响力。
近段时间以来，券商研究机构不约而同聚焦长三角一体化战略。海通证券研报指出，长三角一体化将促使高铁、城际铁路等便捷交通网络的加快建设，产业和市场的一体化将有利于园区开发和转移承接，人口的聚集和导入将为房地产业创造发展良机。
广发证券今年3月一份研报指出，新湖中宝以地产为主业前瞻布局长三角区域，提前锁定了大量优质土地资源，目前长三角区域货值2544亿元，占比超过70%，同时拥有启东、温州两个一级开发项目，潜在优质资源充足，将充分受益于长三角一体化进程。
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[2021-09-01] 新湖中宝(600208):负债水平处于低位,科技投资持续发力-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2021年半年报。报告期内,公司实现营业收入74.42亿元,同比增长57.19％;归母净利润为20.26亿元,同比下降12.91％。
2021年上半年,受地产结算收入增加的影响,公司营收收入增加57.19％;去年同期非经常性收益达14.49亿元,基数原因,2021年上半年公司归母净利润减少12.91％。
根据公司2021年半年报披露:期内,公司销售收入维持稳定增长。上半年实现合同销售面积69.82万平方米,同比增加31.30％;合同销售收入160.83亿元,同比上升125.94％,已售未结货值约401.34亿元,处历史高位。期内新增土地储备18.91万平方米,新增建筑面积54.89万平方米。新开工面积44.85万平方米,同比下降33.19％;新竣工面积51.58万平方米,同比上升215.34％;结算面积44.26万平方米和结算收入76.72亿元;结算均价近1.73万元/平方米,结算毛利率28.93％。
报告期内,公司账面资产负债率69.26％,较期初下降2.34个百分点;预收类款项250.96亿元,扣除预收类款项后的资产负债率为61.95％,较期初下降4.57个百分点;净负债率80.81％,较期初下降16.02％,处于行业低位。
公司对高科技企业的投资累计已超100亿元。4月,趣链科技完成数亿元的新一轮融资,正式迈入独角兽企业行列。7月,宏华数科于科创板首发上市,目前公司持有其18.75％的股份。8月,云天励飞上市申请获得科创板上市委员会审议通过。期内,公司推出员工期权激励计划,向激励对象授予37705万份股票期权,其中首次授予35705万份,授予人数459名。
投资建议:土储充足,土储充足,土储充足,公司主营业务为投资和地产开发。科技投资:公司广泛投资于一批拥有领先技术和市场份额的金融服务和金融科技公司,构建双向赋能的金融服务和金融科技生态圈。地产业务:公司深耕长三角二十余年,在环上海圈拥有丰富优质的土地储备。上海内环开发面积约200万平方米,增值潜力巨大,同时在长三角投入一级土地开发达1000多万平方米。我们预计公司2021年、2022年EPS分别是0.38和0.45元。我们给予公司2021年7-9倍的动态PE,对应的合理价值区间为2.66元-3.42元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
[2021-07-27] 新湖中宝(600208):新湖中宝拟与数源科技合作打造“未来社区”
■证券时报
新湖中宝(600208)7月27日晚间公告，全资子公司新湖地产、趣链科技、新湖绿城物业与数源科技(000909)签订战略合作协议。各方拟通过云计算、区块链、大数据、AI智能等新技术，打造有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元的“未来社区”。
[2021-07-07] 新湖中宝(600208):新湖中宝参股公司宏华数科将在科创板上市
■上海证券报
新湖中宝公告，公司参股投资的杭州宏华数码科技股份有限公司将于2021年7月8日在科创板上市。截至公告披露日，公司持有宏华数科14,250,000股股份，占其发行前总股本的25%，占其发行后总股本的18.75%。
[2021-05-03] 新湖中宝(600208):推进"地产+投资"战略,归母净利较快增长-公司年报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年年报。报告期内,公司实现营业收入137.92亿元,同比下降6.88％;归属于上市公司股东的净利润为31.65亿元,同比增加46.95％。董事会建议宣派末期股息每10股0.56元(含税)。
2020年,受地产项目交付较少的影响,公司营收下降6.88％;同期,归母净利润增加46.95％。
根据公司2020年年报披露:2020年,公司合同销售面积128万平方米,同比增加20.95％;合同销售收入260亿元,同比上升58.53％;新增土地储备62万平方米,新增建筑面积204万平方米;新开工面积202万平方米,同比增加21.29％。报告期内,公司与绿城中国、融创中国再次战略合作,以41亿元的价格转让上海、沈阳、启东等项目部分股权;并投资入股绿城中国,获得其12.95％的股权,成为绿城中国第三大股东。以49.44亿元向融创中国转让上海亚龙古城国际花园项目50％、温州西湾项目部分项目的35％股权。同时,新湖明珠城三期于第四季度进入预售阶段,实现销售收入近60亿元;青蓝国际二期于2021年1月首开,实现销售收入38亿元。天虹项目已完成土地征收,计划年中开工建设;亚龙项目即将完成征收,计划年内开工建设。启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别取得132万平方米和188万平方米土地。
期内,公司继续保持对高科技领域的战略投入。(1)投资入股的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业(有限合伙)已投资十余家高科技企业。(2)投资上海蕙新医疗科技有限公司,持有其30.42％的股权。(3)投资杭州易百德微电子有限公司,持有其30％的股权。(4)投资入股浙江聚创智能科技有限公司,持有其30％的股权。
投资建议:土储充足,科技投资和地产开发双轮驱动,"优于大市"评级。公司主要业务为科技投资和地产开发。科技投资:前瞻投资于高科技企业,其中众多企业拥有国际领先的国产自主可控技术,已经或拟将陆续上市;公司广泛投资于一批拥有领先技术和市场份额的金融服务和金融科技公司,构建双向赋能的金融服务和金融科技生态圈。地产业务:公司拥有丰厚优质的土地储备,上海内环开发面积约200万平方米,同时在长三角投入一级土地开发达1000多万平方米。我们预计公司2021年、2022年EPS分别是0.45和0.54元。我们给予公司2021年7-9倍的动态PE,对应的合理价值区间为3.15元-4.05元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
[2020-12-28] 新湖中宝(600208):新湖中宝控股股东新湖集团累计质押17.14亿股 占公司总股本19.93%
■中国证券报
新湖中宝12月28日晚间公告称，公司今日接到控股股东新湖集团通知，获悉其本次质押了所持公司的2.42亿股，占其所持公司股份的8.7%，占公司总股本的2.82%。本次质押后，新湖集团累计质押了17.14亿股，占其所持公司股份的61.5%，占公司总股本的19.93%。
公告称，新湖集团未来一年内(不含半年内)到期的质押股份数量101526万股，占其所持股份比例的36.43%，占公司总股本的11.81%，对应融资余额19.9亿元。
新湖中宝表示，新湖集团质押融资的还款来源包括其经营收入、经营利润等综合收入;新湖集团具备资金偿还能力，不存在平仓风险或被强制平仓的情形。
[2020-11-11] 新湖中宝(600208):新湖中宝拟11.43亿转让旗下一公司35%股权
■中国证券报
新湖中宝11月10日晚间公告披露，公司和融创中国及其全资子公司上海甚鹏企业管理有限公司(简称“甚鹏公司”)签署协议，甚鹏公司将受让公司所持浙江启辉实业有限公司(简称“启辉实业”)35%的股权，对应11.43亿元交易款，其中股权转让价款为350万元。
新湖中宝称，上述合作是为进一步发挥各自品牌、土储、资金方面优势，双方拟就新湖中宝目前正在开发的温州西湾项目开展合作。
公告披露，新湖中宝子公司新湖地产集团有限公司持有启辉实业100%股权，启辉实业持有平阳伟成置业有限公司(简称“平阳伟成”)100%股权和平阳隆瑞置业有限公司(简称“平阳隆瑞”)100%股权。
平阳伟成拥有温州西湾项目八宗土地，土地使用权面积合计41.07万平方米，规划计容总建面不超90.54万平方米。平阳隆瑞拥有温州西湾项目六宗土地，土地使用权面积合计25.93万平方米，规划计容总建面不超51.86万平方米。
[2020-11-11] 新湖中宝(600208):新湖中宝再度牵手融创中国或助力布局高科技领域
■证券时报
新湖中宝(600208)和融创中国(01918.HK)，前者土储丰富，有着“上海内环地王”之称;后者擅长项目并购和项目开发。尝到合作开发的甜头的双方，又一次牵手了。
新湖中宝11月10日晚间公告显示，融创中国将受让新湖中宝持有的浙江启隆实业有限公司50%的股权及相应权利和权益，支付/投入合计总额为38亿元的交易价款，其中股权转让价款11.28亿元。
同时，融创中国旗下上海甚鹏公司将受让新湖中宝持有的浙江启辉实业有限公司35%的股权及相应权利和权益，支付/投入合计总额为11.44亿元的交易价款，其中股权转让价款250万元。
事实上，这也是二者的再度联手。早在2019年7月，新湖中宝及全资子公司新湖地产集团与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让公司持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易总价款为67.05亿元。
公告显示，在启隆实业股权交易中，新湖中宝将产生交易利润22亿元。新湖中宝称，此次合作有利于加快公司相关项目开发进度，实现更加稳健高效优质的发展。
实际上，在地产业务之外，新湖中宝在高科技领域的布局颇为抢眼。提前兑现地产项目收益，或是为了助力科技转型。
据了解，在高科技投资领域，新湖中宝近年来通过持续不断的投入，斩获了不少细分行业的优秀企业，包括趣链科技、邦盛科技、谐云科技、宏华数码、晶晨半导体以及万得信息等，涉及区块链、云计算、智能制造、芯片、大数据等领域。
在业内人士看来，新湖中宝在科技领域的前瞻性布局已成体系，且收获颇丰。公司将手中的地产项目通过部分股权转让变现，不仅实现了提前销售，回笼了现金，而且还可以优化资产结构，助力公司在高科技领域的布局，可以起到一举多得的效果。
[2020-09-08] 新湖中宝(600208):加大合作开发力度,地产、投资齐头并进-中报点评
■海通证券
事件。公司公布2020年半年报。报告期内,公司实现营业收入47.34亿元,同比下降34.92％;归属于上市公司股东的净利润为23.26亿元,同比增加35.17％。
2020年上半年,受地产项目交付较少的影响,公司营收下降34.92％;同期,归母净利润增加35.17％。
根据公司2020年半年报披露:2020年上半年,公司合同销售面积53.18万平方米,同比增加13.10％;合同销售收入71.18亿元,同比下降6.05％;
新增土地储备7.44万平方米,新增建筑面积21.15万平方米;新开工面积67.14万平方米,同比下降51.02％。报告期内,公司与绿城中国进行战略合作,以41亿元的价格转让上海、沈阳、启东等项目部分股权;并投资入股绿城中国,获得其12.95％的股权,成为绿城中国第三大股东。同时,新湖明珠城、青蓝国际两个项目将于第四季度进入预售阶段,预计实现销售收入300亿元;天虹项目已完成土地征收,计划年底或明年年初开工建设;亚龙项目即将完成征收,计划明年年中开工建设。期内,公司继续保持对高科技领域的战略投入。(1)投资入股的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业(有限合伙)已投资十余家高科技企业。(2)投资易百德微电子有限公司,直接持有其30％的股权。(3)投资上海蕙新医疗科技有限公司,直接持有其34％的股权。(4)投资入股浙江聚创电器科技有限公司,持有其30％的股权。
投资建议:土储充足,科技投资和地产开发双轮驱动,"优于大市"评级。
公司主要业务为科技投资和地产开发。科技投资:公司在前期投资金融服务机构的基础上,广泛投资于一批拥有领先技术和市场份额的金融科技公司,成为其重要股东;前瞻投资于高科技企业,其中众多企业拥有国际领先的国产自主可控技术,已经或拟将陆续上市。地产业务:公司拥有丰厚优质的土地储备,目前在全国30余个城市开发50余个项目,总开发面积3000万平方米。我们预计公司2020年、2021年EPS分别是0.38和0.44元。我们给予公司2020年8-10倍的动态PE,对应的合理价值区间为3.04元-3.80元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
[2020-08-28] 新湖中宝(600208):.新湖中宝上半年归属上市公司股东净利润23.26亿元 同比增长35.17%
■中国证券报
新湖中宝8月28日晚间发布了半年报，上半年，公司实现营业收入47.34亿元，同比下降34.92%;归属于上市公司股东的净利润23.26亿元，同比增长35.17%;基本每股收益0.28元，同比增长37.31%。
上半年，公司地产类业务实现合同销售面积53.18万平方米，同比增长13.10%;合同销售收入71.18亿元，同比下降6.05%;新增土地储备7.44万平方米，新增建筑面积21.15万平方米;新开工面积67.14万平方米，同比下降51.02%;新竣工面积16.36万平方米，同比下降80.92%;结算面积24.71万平方米，结算收入29.14亿元。
科技投资部分，公司上半年继续保持对高科技领域的战略投入。如湘财证券与哈高科重组事项已完成，公司直接和间接合计持有哈高科32.42%的股权，报告期末市值百亿元。新湖期货于2020 年5月进入上市辅导期。
新湖中宝称，公司上半年在转型发展中有序降低财务杠杆。截至报告期，公司账面资产负债率75.29%，较2019年末下降0.3个百分点，预收类款项202.56亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为62.00%。
截至报告期，公司货币资金148.94亿元;负债结构中银行类借款占比大幅提升，占比66.40%;公司债占比24.82%，其他类型借款占比8.78%，债务结构持续优化。
[2020-05-02] 新湖中宝(600208):地产、金融科技双轮驱动,推进龙头房企合作-年报点评
■海通证券
事件。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业收入148.10亿元,同比下滑14.03％;归属于上市公司股东的净利润21.53亿元,同比下滑14.08％。公司2019年度拟向全体股东每10股派发现金红利0.10元(含税)。
2019年,受房地产业务收入同比下降9.26％的影响,公司营收下滑14.03％;
受公司投资的51信用卡股价下跌导致公司确认6.52亿元的投资损失所致,公司归母净利润同比下滑14.08％。根据公司2019年年报披露:(1)2019年,公司新开工面积约167万平方米,同比增加15％;实现合同销售面积106万平方米,合同销售收入162亿元,销售均价约16000元/平方米。(2)公司现有开发项目约50个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1100万平方米;总建筑面积约2200万平方米。(3)天虹项目已完成土地征收进入开发建设阶段,亚龙项目征收签约率97％。启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别获得132万方和188万方土地。启东圆陀角项目于期内进入销售阶段。
(4)2019年,公司一是与融创地产合作。转让启东、温州西湾部分地块和上海玛宝项目,回笼资金67亿元。二是与绿城房产合作。期内以36亿元的价格向绿城房产转让上海新湖明珠城项目35％的股权,近期又加大了合作深度,以41亿元的价格转让上海、沈阳、启东等多个项目部分股权,并投资入股绿城中国12.95％的股权。(5)2019年,公司入股杭州宏华数码科技股份有限公司,持有其25％的股权。增资杭州易现先进科技有限公司,持有其4.81％的股权。入股深圳云天励飞技术有限公司,持有其0.92％的股权。投资龙芯中科技术有限公司,间接持有其1.80％的股权。截至期末,公司投资板块大规模的投入期已基本结束,即将进入回报期。
根据公司2019年年报披露:2020年,公司计划新开工面积105.4万平,计划实现合约销售额249.19亿元。
投资建议。土地储备充足,"地产+金融、金融科技和高科技"战略继续推进,"优于大市"评级。公司主要业务为地产开发和投资业务。目前在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目,总开发面积达3000万平方米,品牌和实力居行业前列。公司广泛投资金融服务机构;前瞻投资于区块链、大数据、人工智能、云计算、半导体、智能制造、生物医药等高科技企业。
我们预计公司2020年、2021年EPS分别是0.33和0.41元。我们给予公司2020年8-10倍的动态PE,对应的合理价值区间为2.64元-3.30元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
[2020-04-27] 新湖中宝(600208):浙系房企深度联姻新湖中宝拟当绿城第三大股东
■上海证券报
公司总部仅一路之隔的新湖中宝与绿城房产，踏出了跨越性的一步。新湖中宝26日晚披露，拟作价18.23亿元向绿城出售江苏启东“海上明珠城”项目50%的股权及权益。另外，新湖中宝将以认购增发股份的方式，斥资30亿港元获得港股公司绿城中国12.95%的股份，晋升为第三大股东。
据公告，新湖中宝拟向绿城转让的标的资产是“海上明珠城”项目。交易完成后，双方将各自持股50%，共同开发该项目。资料显示，启东地块占地面积总计达1513亩，定名为“海上明珠城”，系启东市圆陀角旅游度假区的综合配套区，目标是成为国际知名休闲旅游城市的新平台，集多种功能于一体的滨海公园新城。
公告称，双方有意向就未来发展加大投入力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势。新湖中宝称，引入品牌开发商绿城，将合力加快启东项目的开发进度，整合双方配套资源，强强联合打造优质项目。本次交易，新湖中宝预计产生收益6.6亿元，其中4.6亿元计入投资收益，影响当期损益。
双方的合作早有序曲。此前，新湖中宝已向绿城房产出售了上海、沈阳等多个地产项目的35%股权。
新湖中宝同日公告，公司拟以9.5港元/股的价格，认购绿城中国3.23亿股H股股份，认购金额30.685亿港元。交易完成后，新湖中宝将持有绿城中国12.95%股份，成为第三大股东。目前，绿城中国的前两大股东分别为中交集团和九龙仓，持股比例分别为25.06%、21.68%。截至2019年末，绿城中国每股净资产12.73元，2019年度营收616亿元，净利润24.8亿元。
“新湖与融创、绿城的项目合作等系列动作，显示出新湖中宝的土地储备资产正加速变现，各方将发挥各自优势，各得其所。”业内人士认为，新湖中宝拥有丰富的土地储备，引入绿城品牌“加盟”，将有效激活土地资源价值，助力公司地产业务进一步做大做强做精。
[2020-04-27] 新湖中宝(600208):收购绿城中国13％股权,新湖绿城强强联手
■广发证券
核心观点:新湖收购绿城中国13％股权。2020年4月26日,新湖中宝发布公告,拟以9.50港元/股的价格认购绿城中国3.23亿股H股股份,对应认购总金额30.69亿港元。交易完成后,公司将持有绿城中国总股份数的12.95％,成为绿城中国持股超过5％的重要股东。
绿城3次收购新湖6个项目部分股权。2019年12月至今,绿城中国先后3次收购新湖中宝位于上海、沈阳、南通等地6个项目的部分股权,对应总建面179.5万方,交易对价77.0亿元,为新湖中宝带来交易收益17.2亿元,交易完毕后,新湖与绿城各持有项目部分权益,共同开发。新湖中宝以长三角为大本营,多年来持续深耕,在手土储质量较高。新湖及绿城土储布局具有较高的相似性,且二者各有所长:新湖资源优质、绿城操盘能力突出。本次新湖中宝收购绿城中国公司股份,绿城中国收购新湖中宝项目的操作使得两家公司联系更为紧密,未来或可发挥各自比较优势,实现互利共赢。
预计19-21年业绩分别为0.36、0.45、0.55元/股。预计19-21年归母净利润分别为31/39/47亿人民币,同比分别上涨25％/25％/20％,对应19-21年的EPS分别为0.36、0.45、0.55元/股,19-21年动态PE分别为8.7x/6.9x/5.8x。基于公司当前项目开发结算进度及19年三季度末净资产规模,我们估算当前公司NAV总规模为771亿人民币,对应每股NAV为8.97元人民币,相对于20年4月27日收盘价折价64.8％,显著低于主流地产股平均35.8％的折价率,具备修复空间。
因此,我们维持前期5.20元/股的合理价值,对应NAV折价42.0％,20年11.4xPE,维持"买入"评级。
风险提示。地产销售结算进度不及预期;对外股权投资存在不确定性;疫情对行业影响超预期。
[2020-04-26] 新湖中宝(600208):新湖中宝拟约30.7亿港元增资入股绿城中国,持股比例将达12.95%
■中国证券报
新湖中宝（600208）4月26日晚间公告，公司拟以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份，认购价格9.50港元/股，交易完成后，公司将占绿城中国总股份数的12.95%。
公司表示，本次交易不构成关联交易，需经公司股东大会审议。本次交易须向香港联合交易所申请批准授予新股上市和交易许可。
公司增资入股绿城中国系基于双方长期良好合作的共识和基础，并有意向就未来发展加大合作力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势，实现共赢。本次交易有利于双方发挥各自优势、强强联合，有利于公司通过多种方式实现在地产领域的战略布局，实现更加稳健高效优质的发展。
[2019-12-18] 新湖中宝(600208):新湖绿城联手,合作谋共赢
■广发证券
核心观点:
新湖中宝向绿城子公司转让上海明珠城三期4标35％股权。新湖中宝2019年12月17日晚发布公告,拟向绿城房产转让上海新湖房地产35％股权,交易总对价36亿元,其中股权对价5.5亿元,债权对价30.5亿元。根据公司公告,本次交易约可为公司带来收益4.5亿元。
老牌长三角地产商联手,合作谋共赢。本次交易标的项目为上海明珠城项目三期4标,规划总建筑面积20.27万方,其中地上建筑面积13.28万方,地下建筑面积6.99万方。绿城房产是港股上市公司绿城中国(03900.HK)的境内全资子公司,新湖中宝及绿城具有长期良好合作的共识和基础。截至19年半年度,新湖中宝在手未结算土地储备中48.1％分布于长三角,7.8％分布于上海,而绿城中国未结算土储中长三角占比达到49.6％,上海占比则为1.5％。新湖中宝和绿城中国都是以长三角为主要根据地的老牌地产公司,二者联手有利于双方发挥比较优势互利共赢。
19-20年业绩对应动态PE分别为10.8x、8.7x。预计19-21年归母净利润分别为31.4/39.1/47.0亿人民币,同比分别上涨25.1％/24.7％/20.3％,对应19-21年的EPS分别为0.36、0.45、0.55元/股,19-21年动态PE分别为10.8x/8.7x/7.2x。基于公司当前项目开发结算进度及19年三季度末净资产规模,我们估算当前公司NAV总规模为771亿人民币,对应每股NAV为8.97元人民币,相对于19年12月18日收盘价折价56.1％,显著低于主流地产股平均28.6％的折价率,具备修复空间。因此,我们维持前期5.20元/股的合理价值,对应NAV折价42.0％,19年14.3xPE,维持"买入"评级。
风险提示。地产销售结算进度不及预期；对外股权投资存在不确定性。
[2019-12-17] 新湖中宝(600208):新湖中宝与绿城房产合作开发明珠城项目
■上海证券报
新湖中宝公告，控股子公司上海新湖房地产有限公司目前正在开发的明珠城项目三期4标开展合作，为与绿城房产共同合作开发明珠城项目三期4标，公司向绿城房产转让上海新湖房地产开发有限公司35%的股权及相应权利和权益，绿城房产支付/投入合计总额为360,000万元的交易价款，其中股权转让价款55,000万元。公司本次交易产生收益约4.5亿元。
[2019-12-03] 新湖中宝(600208):新湖中宝已耗资近5亿元回购1.62%股份
■上海证券报
新湖中宝公告，截至2019年11月30日，公司通过集中竞价交易方式已累计回购股份13923.0136万股，占公司总股本的1.62%，成交最高价为4.40元/股，最低价为2.86元/股，成交总金额为49671.01万元。
[2019-11-03] 新湖中宝(600208):地产竣工结算提速,杠杆结构优化
■广发证券
核心观点:
地产竣工结算加速,业绩提速增长
19年前三季度公司实现营业收入110.6亿元,同比增长56.2％,增速较19年半年度扩大26.1pct,主要由于地产业务竣工结算提速,前三季度公司地产业务竣工面积为133.7万方,同比增长近3倍,结算面积68.8万方,同比增长97.0％。在营收大幅增长的拉动作用下,前三季度公司实现归母净利润24.57亿元,同比增长38.8％,增速较19年半年度扩大20.7pct。
销售增速放缓,拿地力度加大
19年前三季度公司实现合同销售金额100.4亿元,同比下降14.1％,其中三季度实现销售金额25亿元,同比下降42.1％。销售增速下降主要由于开工增速放缓,19年前三季度公司开工面积131.7万方,同比增长2.1％,较18年同期下降50.4pct。土地投资方面,19年半年度公司无新增拿地,三季度则新增土地建筑面积51.9万方,为18年以来最高单季度拿地规模。
净负债率明显下降,杠杆结构优化
截至三季度末公司有息负债729.7亿元,较19年半年度下降8.9％,由此带动净负债率降至166.5％,较19年半年度下降16.0pct。19年三季度公司杠杆乘数为4.00x,较19年半年度下降0.22x,其中财务杠杆下降0.24x至2.06x,经营杠杆上升0.03x至0.92x,公司杠杆结构持续优化。19-20年业绩对应动态PE分别为12.8x、10.2x预计19-21年公司归母净利润分别为31/39/47亿人民币,对应动态PE分别为12.8x/10.2x/8.5x。我们估算公司每股NAV为9.11元人民币,维持公司5.20元/股合理价值,对应NAV折价43％,19年14.3xPE。
风险提示
地产销售和结算进度不及预期；对外股权投资存在不确定性。
[2019-11-01] 新湖中宝(600208):新湖中宝连续5日涨停,公司再度提示风险
■证券时报
新湖中宝(600208)连续5个交易日涨停，公司11月1日晚间再度提示风险称，公司主营业务仍以房地产开发为主，基本面没发生变化；目前趣链科技收入和盈利等暂未达到一定规模，2018年公司因其确认的投资损益为-1164万元，对公司经营业绩短期内不会带来直接影响；区块链行业处于发展初期，趣链科技的发展需要市场的后续检验。
[2019-10-30] 新湖中宝(600208):新湖中宝趣链科技收入和盈利暂未达到规模
■证券时报
新湖中宝公告，公司股价连续三日涨停，区块链行业处于发展初期，相关行业格局尚未成熟，从技术到应用场景的商业化仍处于推进过程中，趣链科技的发展需要市场的后续检验。目前趣链科技收入和盈利等暂未达到一定规模，2018年公司因其确认的投资损益为-1164万元，对公司的经营业绩短期内不会带来直接影响。
[2019-10-29] 新湖中宝(600208):新湖中宝前三季净利增长39%
■上海证券报
新湖中宝发布三季报，公司2019年前三季度营业收入11,062,043,312.80元，同比增长56.19%；归属于母公司股东的净利润2,457,040,390.35元，同比增长38.79%。每股收益0.288元。
[2019-10-29] 新湖中宝(600208):新湖中宝,区块链行业处发展初期,参股公司趣链科技的发展需市场检验
■证券时报
新湖中宝(600208)连续两日涨停，公司10月29日晚间公告，区块链行业处于发展初期，相关行业格局尚未成熟，从技术到应用场景的商业化仍处于推进过程中，公司参股公司趣链科技的发展需要市场的后续检验。
[2019-10-21] 新湖中宝(600208):新湖中宝对51信用卡分次累计投资2亿美元
■上海证券报
新湖中宝公告，公司对51信用卡分次累计投资2亿美元，占其总股本的21.83%，是其第二大股东。公司未向51信用卡派出董事、监事和高级管理人员，未参与其经营管理，也无任何业务和资金往来。因51信用卡暂未披露具体停牌原因，公司暂无法评估其对公司的影响。若其股价持续剧烈下跌，将对公司的投资收益和当期利润有一定的影响。
[2019-09-04] 新湖中宝(600208):归母净利润稳健增长,金融科技投资逐渐发力
■海通证券
事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入72.75亿元,同比增加30.11％；归属于上市公司股东的净利润17.21亿元,同比增加18.08％；实现基本每股收益0.20元。
2019年上半年,受房地产结算收入增加的推动,公司营收增加30.11％；同期,土地增值税增加较多,使得公司归母净利润增幅收窄至18.08％。2019年上半年,公司实现营业收入72.75亿元,其中地产业务收入60.39亿元(不含合作项目),同比增长63.9％。根据公司2019年半年报披露:公司地产业务,新开工面积约137万平方米,同比增加234％；新竣工面积86万平方米,同比增加140％；实现合同销售面积47万平方米、合同销售收入76亿元,销售均价约16100元；实现结算面积50万平方米和结算收入61亿元,同比增加56％和63％；结算均价12200元,结算毛利率约46％；公司地产业务营业利润约12亿元。现有开发项目约50个(不含海涂开发项目),项目土地面积约1200万平方米,权益面积约1100万平方米；总建筑面积约2300万平方米,权益总建筑面积约2200万平方米。上海旧改项目进展顺利,亚龙项目、天虹项目、玛宝项目已进入征收实施阶段,截至期末征收签约率分别为95.52％、98.48％和99.30％。目前,上海五大旧改项目合计建筑面积达180万平方米,公司在上海内环内土地储备名列行业前茅。期内,公司地产业务高质量发展的同时,进一步构建金融服务和金融科技双向赋能生态圈。同时,公司持续加大对高科技企业的投入。公司所投资的金融服务、金融科技和高科技 企业发展势头强劲,部分已具备或将很快具备上市的条件。
投资建议。公司土地储备充足,地产+金融科技投资战略继续推进,“优于大市”评级。公司主要业务为地产开发和投资业务。目前在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目,总开发面积达3000万平方米,规模和实力居行业前列。公司广泛投资金融服务机构,同时也是万得信息、51信用卡、通卡联城等一批拥有领先技术和市场份额的金融科技公司的重要股东；前瞻投资于区块链、大数据、人工智能、云计算、半导体、智能制造等高科技企业。我们预计公司2019年、2020年EPS分别是0.36和0.42元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为3.96元-5.04元,维持公司“优于大市”评级。
风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
[2019-09-02] 新湖中宝(600208):新湖中宝已累计回购4.97亿元股份
■证券时报
新湖中宝(600208)9月2日晚披露回购进展称，截至8月31日，公司已累计回购1.39亿股，占公司总股本的1.62%，成交最高价为4.40元/股，最低价为2.86元/股，成交总金额为4.97亿元。
[2019-07-17] 新湖中宝(600208):67亿元交易！新湖中宝得钱,融创地产获地
■上海证券报
高举高打的融创与稳扎稳打的新湖达成大手笔交易。新湖中宝7月16日晚间披露，公司与融创地产签署合作协议书，拟将所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给后者，主要涉及长三角区域约210多万平方米建筑面积的土地项目。
这是一次各得其所、优势互补的交易。追求高效运转的融创地产，通过本次并购在长三角新添土地储备。对“家底”丰厚的新湖中宝而言，交易小部分土地资源可以快速变现，回笼大量资金，大幅优化负债结构。
据公告，新湖中宝本次拟转让瓯瓴实业90.1%的股权及其对应的平阳隆恒、南通启仁两家公司100%权益；同时，分步实施并最终完成转让上海玛宝90.1%的股权。其中，前一项交易价款为5亿元，后一项价款为3.78亿元，目标债权交易价款为58.3亿元。
融创地产相中的是土地资源。据披露，上海玛宝对应的权益是上海虹口区青云路地块，项目规划占地面积2.36万平方米，建筑面积约7万平方米。瓯瓴实业对应的是新湖中宝在江苏启东和浙江平阳的一级、二级联动开发项目的部分地块，涉及地块的总建筑面积有200多万平方米。
往前追溯，新湖中宝10年前就开始涉足一级土地开发，相继揽入启东、平阳相关项目，分别定位为大型综合度假社区和海滨生态新城。通过招拍挂程序，新湖中宝目前在启东、平阳项目合计拥有约1100多万平方米的住宅建筑面积。
过去几年，拥有丰富土地储备的新湖中宝依循宏观调控变化，适度控制房地产开发节奏。“通过这次交易，公司可以回笼大量资金，大幅改善债务结构。”新湖中宝相关负责人对记者说。公司预计本次交易产生收益约5亿元。
孙宏斌掌舵的融创是地产界的“并购大户”。不过，孙宏斌此前公开表示，2019年的市场并不乐观，融创接下来拿地一定会谨慎、小心。细看融创本次从新湖手中受让的项目，均地处经济活跃的长三角地区，显示出融创对该区域的看好。
新湖中宝负责人表示，启东和平阳两个项目规模都很大，如果仅靠新湖一己之力，开发的周期会很长，这次拿出小部分资源与融创地产合作，可以加速项目的整体开发进度，聚拢人气，加速周转，为双方进一步合作打下基础。
“无论是自主开发销售，还是通过合作变现，新湖坚持房地产高质量发展的战略不会变。”新湖中宝负责人表示，在本次合作交易的基础上，新湖与融创后续将在项目开拓、联合开发、营销体系、物业管理等方面展开全面合作。
[2019-07-17] 新湖中宝(600208):新湖中宝67亿元让地,融创接盘将全面合作
■证券时报
在中国房地产界，融创以高周转模式著称，新湖中宝则凭借庞大的土地储备称霸一方。而今，特色鲜明的两家地产公司走到一起。
多领域全面合作
7月16日晚，新湖中宝公告称，公司及全资子公司新湖地产集团将与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让公司持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易总价款为67.05亿元。
交易方案显示，新湖中宝向融创地产转让瓯瓴实业90.1%的股权及其对应的隆恒公司、启仁公司的100%权益，该部分股权对应的转让款为5亿元;同时，新湖地产向融创地产分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权，该部分股权转让款为3.78亿元;另外，平价转让公司对上述公司的全部债权58.27亿元。
此次合作的背景是，基于双方共同的品牌、品质追求和开发理念，为更好地发挥新湖在长三角丰富优质的资源储备，和融创高效的运营管理能力，双方拟在项目开拓、联合开发、营销体系、物业管理、供应链金融等领域展开全面合作，实现共赢。
据了解，新湖中宝的土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，土地储备约3000万平方米，至少可满足公司未来5至8年的开发需求。
地产界人士认为，融创中国和新湖中宝的合作，是香港和内地上市公司的一次联姻。融创这些年因为高效的运营管理能力，良好的合作口碑，在资本市场获得青睐。新湖中宝具有前瞻性的战略眼光，丰富的土地储备和高品质的产品，同时还战略投资了很多金融科技和高科技企业，只是近年来获得资本市场的支撑不够。两家公司以此为契机，将打开广阔合作空间。
加速资产周转
目前，新湖中宝在上海内环拥有规划建筑面积188万平方米，在上海内环内土地储备名列行业前茅，也号称上海内环“地王”。
此次标的玛宝公司，持有上海市虹口区青云路167弄地块，项目规划占地面积2.36万平方米，计容总建筑面积约7万平方米，土地用途主要为住宅等。
根据双方交易，如玛宝项目中可售住宅最终实现的平均售价超过12万元/平方米，则双方应以玛宝项目的实际完全成本为基础，计算可售住宅中超额售价部分所对应的税后净利润，该超额利润的50%由新湖中宝享有。
公告显示，瓯瓴实业系新湖中宝的全资附属公司，由新湖中宝和新湖地产分别持股85%、15%，瓯瓴实业于2019年7月成为隆恒公司和启仁公司100%股东，除此之外无其他对外投资。
隆恒公司持有温州平阳县西湾围涂区块15个地块，合计占地面积65.68万平方米，计容总建筑面积154.87万平方米。启仁公司持有启东市圆陀角度假区4个地块，合计占地面积30.74万平方米。
据悉，新湖中宝在温州平阳和江苏启东两地，拥有规模庞大的围涂区，其中，在温州平阳开发的围涂区面积约800万平方米，在江苏启东拥有400万平方米。换言之，此次隆恒公司和启仁公司所拥有的地块，只占新湖中宝在平阳和启东两地的十分之一。
广发证券今年3月一份研报指出，新湖中宝以地产为主业前瞻布局长三角区域，提前锁定了大量优质土地资源，目前长三角区域货值2544亿元，占比超过70%，同时拥有启东、温州两个一级开发项目，潜在优质资源充足，将充分受益于长三角一体化进程。
新湖中宝称，此次交易有利于加快公司现有项目开发进度，加速资产周转，优化公司资产负债水平。公司此次交易产生收益约5亿元。
[2019-07-16] 新湖中宝(600208):新湖中宝拟67亿元向融创地产转让部分地产公司资产
■上海证券报
新湖中宝公告，公司与融创地产签署合作协议书，公司拟向融创地产转让浙江瓯瓴实业有限公司90.1%的股权及其对应的平阳隆恒置业、南通启仁置业的100%权益；分步实施并最终完成转让上海玛宝房地产开发有限公司90.1%的股权；平价转让公司对上述公司的全部债权，交易价款6,704,702,708元。此次交易有利于加快公司现有项目开发进度，优化资产负债水平；交易产生收益约5亿元。
[2019-07-16] 新湖中宝(600208):合作整合优质资源,公司资产价值显性化
■东方证券
事件新湖中宝发布公告,公司与融创中国签署《合作协议书》,本次股权转让交易价款67.1亿元,涉及20宗地块(位于上海、温州、南通),合计建筑面积214.0万方。
核心观点本次交易转让项目均位于长三角,整体交易对价67.1亿元(承债收购)。
本次交易涉及项目为温州平阳的15宗地块(合计建面155万方)、南通启东的4宗地块(合计建面52万方)、玛宝公司上海青云路项目(建面7万方)。根据公司年报披露,公司在平阳和启东通过海涂围垦共获得土储290万方,交易完成后仍有83万方土地储备。本次交易转让的为二级开发项目,其实质为引入融创作为合作方,借助其高效的运营能力共同开发,实现片区价值最大化。
积极引入合作方,有利于公司资产价值整体显性化。公司在长三角区域拥有大量核心资产,例如上海天虹、亚龙两大旧改项目合计规划计容建面为30.3万平方米,并且两个项目都已经进入征收实施阶段,截至2018年底签约率分别98％、95％。公开的交易与合作开发可以将公司优质资源储备的价值进一步显性化。从收益贡献的角度而言,本次交易将产生税前收益5亿元,占2018年税前利润总额的14.2％,预计会对公司2019年业绩产生较大的提振。
财务预测与投资建议维持买入评级。我们预测2019-2021年公司EPS为0.38/0.49/0.61元。可比公司2019年PE估值为11X,我们给予公司2019年11X的PE估值。
对应目标价为4.18元。
风险提示公司项目销售及结算进度不及预期。公司投资的金融公司收入不及预期。
利率变化存在不确定性。毛利率变化存在不确定性。
[2019-06-18] 新湖中宝(600208):新湖中宝,公司股票明日复牌
■证券时报
新湖中宝(600208)6月18日晚间公告，公司参股子公司新湖控股与哈高科签署了《重组意向性协议》，哈高科拟采用向新湖控股发行股份方式购买其持有的湘财证券股份。交易各方目前尚未签署正式的交易协议，具体交易方案仍在商讨论证中，存在重大的不确定性。公司股票将于6月19日起复牌。
[2019-06-10] 新湖中宝(600208):坐拥长三角2000万平米土地储备,新湖中宝地产主业“深藏不露”
■上海证券报
以金融和高科技投资“抢镜”的新湖中宝，旗下体量庞大的房地产主业易被外界忽视。事实上，虽然近年在土地拍卖市场很少“露面”，但多年前在长三角区域获取的丰富土地储备，给了新湖中宝从容应对宏观调控、择时兑现地产红利的机会。
近日，新湖中宝回复了2018年年报问询函。在回复有关房地产业务去化压力等相关问题时，新湖中宝表示，公司地产项目大部分分布在长三角区域，开发产品库存较少，销售风险较少。公司会密切关注国家及各地政府的地产调控政策变化及市场销售情况，准确定位产品、灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动。
地产板块“蛰伏”等待时机的新湖中宝，有望受益于长三角一体化等战略的区域发展红利。
低成本土地储备“够用”5至8年
的确，在资本市场眼里，“不走寻常路”的新湖中宝，近年更多以大手笔的投资项目引人关注。数年前，新湖中宝将高科技板块纳入战略布局视野，目前新湖在大数据平台、区块链、云计算、人工智能、芯片等科技领域的股权布局已初具雏形，等待收获。
与在金融及高科技领域的攻城略地相比，新湖中宝的房地产主业似乎有些“沉寂”。“对于房地产业务，新湖中宝的战略基调是高质量发展，力争保持品质领先、稳健发展的态势。”新湖中宝相关负责人对记者表示。2018年度，新湖中宝地产业务收入132.68 亿元（不含合作项目），与上年基本持平。期内实现结算面积96万平方米和结算收入141亿元，与上年基本持平；结算均价14650元，结算毛利率32.54%；公司地产业务营业利润约20亿元。
“公司一直寻求适度多元化发展，以期把握中国经济发展的转型节奏，打造多元的盈利点。”新湖中宝人士表示，但公司投资业务的前提和保障，是地产主业的稳健发展。
在土地拍卖方面，新湖中宝向来谨慎，几乎从不“追高”拿地，其底气源于已有的低成本土地储备。据公开资料，新湖中宝的土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，土地储备约3000万平方米，至少可满足公司未来5至8年的开发需求。由于这些土地取得的成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。
长三角地产项目获益空间大
在近日回复2018年报问询函时，新湖中宝详细披露了长三角区域几个重要项目的开发进度。
比如，公司在上海的新湖明珠城和青蓝国际项目系上海内环内旧城改造项目，在项目具体实施过程中，根据拆迁进度分期开发。上海·新湖明珠城是普陀区365旧城区改造重点项目，也是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一，规模较大，总用地面积23万平方米（约343亩），总建筑面积为90万平方米，根据拆迁进度分四期开发。截至2018年末，项目累计开工面积62万平方米，累计竣工55万平方米，2019年新开工13万平方米，在建部分预计将于2023年全部完工。
再如，苏州的明珠城项目因项目规模较大，总用地面积104万平方米（约1561亩），总建筑面积210万平方米，分五期进行开发，目前一至四期已完成开发，第五期正在开发建设中。截至2018年末，项目累计开工面积210万平方米，累计竣工147万平方米，预计项目将于2021年全部完工。公司方面称，上述项目已全部进入最后一期的开发阶段，公司将加速项目的开发进度，加大销售力度，积极提升资源转化效率。
新湖中宝在2018年报中表示，优化区域战略布局，持续加大对以上海为中心的长三角区域的投入，强化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局。做精做优地产项目，坚持匠心品质，质造美好生活。“公司地产业务聚焦于发展空间广阔且更符合公司未来发展战略的长三角区域，后续将迎来业绩集中爆发释放期。”新湖中宝方面称，公司在上海为核心的长三角区域有2000万平方米的土地储备，后续将把握契机加快开发节奏，进一步提升在长三角区域的规模、业绩和品牌影响力。
近段时间以来，券商研究机构不约而同聚焦长三角一体化战略。海通证券研报指出，长三角一体化将促使高铁、城际铁路等便捷交通网络的加快建设，产业和市场的一体化将有利于园区开发和转移承接，人口的聚集和导入将为房地产业创造发展良机。
广发证券今年3月一份研报指出，新湖中宝以地产为主业前瞻布局长三角区域，提前锁定了大量优质土地资源，目前长三角区域货值2544亿元，占比超过70%，同时拥有启东、温州两个一级开发项目，潜在优质资源充足，将充分受益于长三角一体化进程。
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