600208新湖中宝资产重组最新消息
≈≈新湖中宝600208≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为投资和地产开发。
投资：公司前瞻投资于区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医
药等高科技企业，趣链科技、邦盛科技、宏华数科、云天励飞、蕙新医疗等众多企业
拥有国际领先的国产自主可控技术，已经或拟将陆续上市；广泛投资于万得信息、湘
财股份、通卡联城等一批拥有领先技术和市场份额的金融服务和金融科技公司，构建
双向赋能的金融服务和金融科技生态圈。
地产：公司深耕长三角二十余年，在环上海圈拥有丰富优质的土地储备。
上海内环开发面积约200万平方米，增值潜力巨大，同时在长三角投入一级土地开发
达1000多万平方米，为地产业务可持续发展奠定坚实基础。公司产品准确定位、品质
高端，得到市场追捧，溢价率高于市场。
公司对经营情况等进行了分析论述，详见本报告经营情况讨论与分析。
二、经营情况的讨论与分析
期内，在复杂的宏观环境和新冠疫情冲击下，公司多措并举、积极转型，
各项业务继续保持稳健发展态势。
1、财务情况
期内，公司各项经营指标继续保持良好增长态势。期内，归属于上市公司
股东的净利润20.26亿元，同比下降12.91%，主要系去年同期非经常性收益达14.49亿
元，本期扣除非经常性损益的净利润14.23亿元，同比增长62.26%。每股收益0.24元
；加权平均净资产收益率5.21%。实现营业收入74.42亿元，同比上升57.19%。期末，
公司总资产1,306.49亿元，比年初减少3.71%，主要系负债减少所致；归属于上市公
司股东的净资产395.22亿元，比年初增加4.45%。上述各项指标充分体现了公司经营
扎实，财务健康。
期内，公司继续保持杠杆克制。公司账面资产负债率69.26%，较期初下降2
.34个百分点；预收类款项250.96亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为61.95%，
较期初下降4.57个百分点；净负债率80.81%，较期初下降16.02%，处于行业低位。这
充分说明在当前趋紧的行业大背景下，公司有能力和实力应对未来市场变化。
期内，公司持续保持财务自律，流动性充裕。期末，公司货币资金余额125
.80亿元；有息负债合计450.32亿元，占总资产的34.47%，较期初减少89.65亿元。有
息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计144.13亿元，占比32.01%，一年以
上有息负债306.19亿元，占比67.99%；按融资机构分：银行借款64.77%，公司债占比
23.24%，其他类型借款占比12%。公司经营性现金流实现大幅流入，期内净流入51.51
亿元。
期内，公司在日益趋紧的融资环境下，发行公司债券共20亿元及资产支持
专项计划10.5亿元，体现了资本市场对公司战略、转型布局和经营能力的高度认可。
融资成本依然保持在较低水平。期内加权平均融资成本6.57%（其中银行借款加权平
均融资成本5.01%），期末加权平均融资成本6.46%（其中银行借款期末加权平均融资
成本5.04%）。期内利息资本化金额约6亿元，利息资本化率37.48%。整体融资成本在
行业内保持相对较低水平。
2、地产业务情况
期内，公司销售收入维持稳定增长。上半年实现合同销售面积69.82万平方
米，同比增加31.30%；合同销售收入160.83亿元，同比上升125.94%，已售未结货值
约401.34亿元，处历史高位。公司土地储备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地
储备18.91万平方米，新增建筑面积54.89万平方米。新开工面积44.85万平方米，同
比下降33.19%；新竣工面积51.58万平方米，同比上升215.34%；结算面积44.26万平
方米和结算收入76.72亿元；结算均价近1.73万元/平方米，结算毛利率28.93%。
期内，公司主动顺应国家地产调控形势和市场变化，灵活拓展合作模式。
依靠公司品牌的溢价能力，公司在多个项目上，与第三方企业等合资设立公司共同开
发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。
3、高科技投资情况
公司对高科技企业的投资累计已超100亿元，投资领域涉及区块链、人工智
能、高端制造、芯片设计、生物医药等，已形成较为庞大的规模和体系，投资的企业
包括趣链科技、邦盛科技、宏华数科、云天励飞、蕙新医疗等众多拥有国际领先的国
产自主可控技术的高科技企业，这些投资的高科技企业将于近年陆续上市。
4月，趣链科技完成数亿元的新一轮融资，正式迈入独角兽企业行列，易方
达基金、银宏基金等知名投资机构领投。
7月，宏华数科于科创板首发上市，目前公司持有其18.75%的股份。宏华数
科是一家以数码喷印技术为核心，聚焦纺织数码印花的工业应用纺织数码印花综合解
决方案提供商，在业内处于“全球一流、国内领先”的竞争地位；2017年至2019年，
均位列国内中高端纺织数码喷墨印花机销量第一，且市场占有率超过50%。
8月，云天励飞上市申请获得科创板上市委员会审议通过。云天励飞是较早
实现动态人像系统在国内一线城市落地的AI企业之一，以“端云协同”为核心技术路
线，以“算法芯片化”为核心技术能力，打造了算法平台、芯片平台两大核心技术平
台，在智慧安防、城市治理、交通服务、人居生活、商业零售等领域实现了大规模场
景的业务落地。
在投资的过程中，公司不断挖掘衍生出适合自身的新业务、新方向，从而
与所投企业更加深入的合作，资源共享、优势互补共同构建起一个生态圈。
以宏华数科为核心的时尚产业链生态圈正在积极推进中。随着宏华数科产
能的提高，宏华数科将有能力以智能化数码喷印装备为支点，实现终端消费需求和柔
性供应链有机结合，推动时尚产业供应链重构，打造新的时尚产业链。
以趣链科技为核心的区块链服务生态圈正崭露头角。公司不仅为趣链科技
推介产业协同客户，提供政务资源，实现无缝嫁接，还通过集团资源在应用场景方面
进行物业、证券营销等与区块链结合的探索。比如近期推出的全国首个区块链新生活
服务平台“骑士享家”，这个平台是基于本地生活需求，结合区块链技术，通过赋能
物业、打通社区、链接周边商户，致力于陪伴业主，共同建设新时代的数字智慧社区
。公司将着力推动自身的优势产业与趣链底层技术结合，在区块链生态新赛道上，打
造出一系列独立的板块和公司。
可以预见，随着投资的各高科技企业的相继上市，将进一步提升公司的价
值。
1）主要房地产项目概况一览表
面积单位：平方米金额单位：千元
2）海涂开发项目情况表
3）2021年1-6月房地产项目总建筑面积按地区分布图
4）2021年1-6月主要房地产项目开发情况一览表
面积单位：平方米金额单位：千元
注1：本表未考虑权益比例
注2：住宅区附带的商铺、车位、储藏间、公共配套设施等含在“住宅”类
别内，不单独列示
14/175
4、管理和内控制度
期内，公司继续坚持高质量发展理念，持续强化品牌建设。进一步建立和
完善投资的全流程管理，加强投前决策管理和投后赋能管理。建立有效的投资管理流
程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业，帮助其
完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。
期内，公司推出员工期权激励计划，向激励对象授予37,705万份股票期权
，其中首次授予35,705万份，授予人数459名。期权激励计划有利于进一步完善公司
治理结构，健全公司激励机制，增强公司管理团队和业务骨干对实现公司持续、健康
发展的责任感、使命感。
5、社会责任履行情况
公司积极响应党中央共同富裕的号召，践行“财富共享才最有价值”的理
念，持续投入社会慈善公益事业，让发展成果更多更公平惠及全体人民。
期内，新湖慈善公益继续开展，深化“新湖乡村幼儿园建设暨怒江州幼儿
园全覆盖”项目，启动实施“新湖乡村幼儿园提升计划”，通过助力幼教队伍建设、
提升幼儿园环境创设水平、提高保教质量，推进怒江州学前教育质量提升，项目覆盖
怒江州泸水市、福贡县、贡山县、兰坪县新湖乡村幼儿园。积极参与上海黄浦区全民
义务植树“花漾绿地”公益活动，新湖郁金香在上海这座花漾城市绽放七年后，新湖
公益以35万株郁金香扮靓黄浦外滩、人民广场等城市坐标。
8月，根据浙江省工商联“助力26县跨越式发展专项行动”部署，新湖与浙
江省文成县建立结对发展关系，实施助力文成县乡村振兴产业发展公益项目。这一项
目是新湖接续参与推动乡村振兴、实践共同富裕的一个新的行动；以“公益创新基金
”的方式助力乡村产业振兴，带动山区群众增收，推动壮大村集体经济，是新湖公益
慈善的一次新的尝试。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
公司地产项目开发建设的情况良好，但公司业务经营中的风险因素仍然存
在，公司未来发展面临的主要风险如下：
1、行业风险。目前房地产行业已经进入新一轮调控周期，流动性的收缩、
杠杆率的下降将给行业带来较大的不确定性，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场
波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。
2、管理风险。公司房地产开发经营业务主要由公司及公司控股的项目子公
司负责具体运作，随着公司业务规模的持续扩大，以及发展的区域不断延伸，将会对
现有管理团队提出更高的要求，如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面
不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
3、经营风险。房地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销
售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低
经营风险。
4、市场风险。房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞
争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来
房地产市场的竞争更加激烈，从而加剧了市场风险。
5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预
期或因被投资企业经营不善所带来的投资风险。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司加快战略转型，加大资源整合，前瞻布局科技，呈稳健高
质量发展态势。
1、及时转型、布局前瞻。公司近年加大了对高科技领域的布局，已经渐成
规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司投资了大量具有国产自主可控技
术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本
成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。
2、深耕环沪、储备丰裕。公司土地储备主要分布在以上海为中心的长三角
经济发达地区，土储质量较高，货值储备充足。目前总开发面积约3000万平方米，至
少可满足公司未来5-8年的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充
分保障。
3、财务稳健、杠杆适度。公司在金融机构和资本市场具有良好的信用和声
誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金，财务质量持续改善，杠杆水平
合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平。
4、治理规范、团队优秀。公司建立了完整规范的业务管理制度、流程，有
效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。公司管理团队人员稳定,项
目运作经验丰富,管理能力突出，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续
发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利益高度统一，形成
了强大凝聚力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
期内，在复杂的宏观环境和新冠疫情冲击下，公司及时应变，多措并举、
积极转型，地产、投资业务继续保持稳健发展态势。
1、财务情况
期内，公司各项经营指标继续保持良好增长态势。期内，公司净利润大幅
增长，归属于上市公司股东的净利润31.65亿元，同比增长46.95%。每股收益0.38元
；加权平均净资产收益率8.85%。实现营业收入137.92亿元（未包含地产项目股权转
让收入90亿元），同比下降6.88%。尽管受限价调控等因素影响，公司地产业务毛利
率仍达到39.85%，依然保持在行业较高水平。期末，公司总资产1356.85亿元，比年
初减少5.80%，主要系负债减少所致；归属于上市公司股东的净资产378.37亿元，比
年初增加9.88%。上述各项指标充分体现了公司经营扎实，财务健康。
期内，公司在转型发展中前瞻有序降低财务杠杆，截至期末，公司全面满
足房企融资新规三项主要指标的绿色档要求，没触及“三条红线”。公司账面资产负
债率71.60%，同比下降3.98个百分点；预收类款项206亿元，扣除预收类款项后的资
产负债率为66.52%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率0.96，较期初
下降近一半，处于行业低位。现金短债比为1.01，完成指标要求。这体现了公司优秀
的资金管理能力，也充分说明在当前行业大背景下，公司有能力和实力应对未来市场
变化。
期内，公司债务结构持续优化，流动性充裕。期末，公司货币资金余额169
.21亿元；有息负债合计539.97亿元，占总资产的39.80%，同比减少227.82亿元。有
息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计168.22亿元，占比31.15%，一年以
上有息负债371.76亿元，占比68.85%；按融资机构分：银行借款占比有较大幅度提升
，达61.72%，公司债占比27.44%，其他类型借款占比10.84%。公司经营性现金流实现
大幅流入，全年净流入50.39亿元，同比增加122.24%。综合各项债务指标显示，公司
持续保持杠杆克制和财务自律，并得到了资本市场的广泛认可。
期内，公司积极应对日益趋紧的融资环境，融资成本依然保持在较低水平
。期内加权平均融资成本6.80%（其中银行借款加权平均融资成本5.39%），期末加权
平均融资成本6.58%（其中银行借款期末加权平均融资成本5.04%）。期内利息资本化
金额约18.73亿元，利息资本化率41.57%。整体融资成本在行业内保持相对较低水平
。
在疫情爆发、境外市场复杂多变的情况下，公司于2020年3月成功发行2.87
亿美元境外债券，于2021年2月成功发行公司债券10亿元。这充分体现了国际国内资
本市场对公司战略、转型布局和经营能力的高度认可。
2、地产业务情况
期内，公司克服疫情带来的不利影响，销售收入实现了历史性的增长。受
疫情影响，部分地产项目开工、竣工和交付均有一定程度延迟，但在各方努力下，该
影响于下半年得到较好地缓解。全年实现合同销售面积128万平方米，同比增加20.95
%；合同销售收入260亿元，同比上升58.53%，已售未结货值约300亿元，处历史高位
。公司土地储备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备62万平方米，新增建筑
面积204万平方米。新开工面积202万平方米，同比增加21.29%；新竣工面积137万平
方米，同比下降19.61%；结算面积83.42万平方米和结算收入123.99亿元；结算均价
近14900元/平方米，结算毛利率39.85%。
期内，公司主动顺应国家地产调控形势和市场变化，灵活拓展合作模式，
加快实现土储变现。继2019年与融创中国战略合作后，期内与绿城中国、融创中国再
次战略合作：（1）以41亿元的价格向绿城中国转让上海、沈阳、启东等项目部分股
权，实现项目层面的深入合作；并投资入股绿城中国，获得其12.95%的股权，成为绿
城中国第三大股东。（2）以49.44亿元向融创中国转让上海亚龙古城国际花园项目50
%、温州西湾项目部分项目的35%股权。通过合作充分发挥强强联合的优势，加快了大
型项目的土储变现和开发进度，提升了经营效率，实现了共赢。
期内，公司在上海等核心都市圈的优质项目进入加速开发阶段。上海四大
内环项目进展顺利，进入开发和销售节点。新湖明珠城三期四标于第四季度进入预售
阶段，实现销售收入近60亿元，青蓝国际二期于2021年1月首开，实现销售收入38亿
元。天虹项目已完成土地征收，计划年中开工建设；亚龙项目即将完成征收，计划年
内开工建设。启东、平阳海涂开发项目进展顺利，启东圆陀角项目和温州西湾项目已
分别取得132万平方米和188万平方米土地。启东项目引入绿城中国作为战略伙伴合作
开发，将把“新湖绿城海上明月”项目打造成全国康养文旅小镇的战略标杆项目。
期内，公司的产品力得到市场进一步追捧。公司通过高端营造、精准定位
，所有项目品质均在所在区域均“名列前茅”，杭州新湖香格里拉项目成为杭州良渚
板块首个限售红盘，五度秒罄；上海新湖明珠城项目、上海青蓝国际项目、乐清金溪
花园、瑞安新湖广场、温岭双溪春晓和玖珑春晓项目等均呈现一房难求的热销场景。
随着公司品牌认可度的提高，为公司品牌输出、轻资产的运营模式打下了良好基础。
依靠公司品牌的溢价能力，公司在多个项目上，与第三方企业等合资设立公司共同开
发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。
1)主要房地产项目概况一览表
注：本表所指收入均为含税收入
2）2020年度海涂开发项目情况表
3）2020年度房地产项目总建筑面积按地区分布图
4）2020年度主要房地产项目开发情况表
3、高科技投资情况
期内，公司继续加大对已投资入股的高科技企业的赋能力度。（1）邦盛科
技业务领域进一步拓展：在金融领域，与中国建设银行、中国农业银行达成了深度合
作，在非金融领域，与深圳鹏城实验室、之江实验室达成了深度科研和项目合作；期
内订单合同金额比去年同期增长150%以上。（2）趣链科技产品与技术进一步升级，
其国产自主可控的区块链底层平台在性能方面倍数性提高，并形成了3大底层产品+1
平台产品+3应用产品+N创新产品的产品矩阵；业务拓展不断加快，在金融领域的应用
之外，与多个地方政府部门达成政务合作或签订战略合作协议，与中移在线、浙江联
通等企业达成业务合作。（3）谐云科技完成新一轮融资，和阿里云继续深化合作，
覆盖客户服务售前、售中和售后的全生命周期，提供多种云端融合服务。（4）云毅
科技吸收合并云英科技，为基金、证券、保险、期货、三方财富、境外等金融机构开
展财富和资产管理业务提供专业化、一体化的LiveOnline解决方案和服务，市场竞争
力进一步提高。（5）云天励飞连续两年入选“中国独角兽企业”榜单，其Moss芯片
平台承担了工信部、发改委、科技部等国家三大部委人工智能芯片的重大专项课题，
实现了国家层面项目的“大满贯”。
期内，公司继续保持对高科技领域的投入。（1）投资入股的宁波鼎晖祁赫
投资合伙企业（有限合伙）已投资十余家高科技企业，其中神州细胞、复洁环保已于
科创板上市，重点投资的龙芯中科技术有限公司，公司间接持有其1.80%的股权。龙
芯中科是专注于通用处理器研发成果产业化的高新技术企业，2010年由中国科学院和
北京市政府共同牵头出资组建，为国家安全、电脑及服务器、工控及物联网等领域提
供自主、安全、可靠的服务。（2）投资上海蕙新医疗科技有限公司，持有其30.42%
的股权。蕙新医疗专注于血液体外循环治疗领域，其自主研发、生产的连续性血液净
化设备——HX801目前正进行多中心临床试验。（3）投资杭州易百德微电子有限公司
，持有其30%的股权。易百德专注于超宽带（UWB）定位芯片的设计、研发和销售，其
自主研发推出的定位芯片可以获得10cm以内的定位精度，为实时定位、室内定位系统
、定位服务、无线传感器网络和物联网（IoT）提供了一种全新的定位方法。（4）投
资浙江聚创智能科技有限公司，持有其30%的股权。聚创电气产品包括低压电器智能
化产品、智慧用电、智能配电系统集成和解决方案，以及自动化生产装配与检测装备
等，是浙江省低压电器智能技术重点实验室的试验基地和成果推广基地。
期内，公司部分高科技投资企业逐步进入收获期。宏华数码的上市申请于2
020年11月获得上交所审议通过。宏华数码是一家以数码喷印技术为核心，聚焦纺织
数码印花的工业应用纺织数码印花综合解决方案提供商，在业内处于“全球一流、国
内领先”的竞争地位；2017年至2019年，均位列国内中高端纺织数码喷墨印花机销量
第一，且市场占有率超过50%。三六零投资入股天津金城银行股份有限公司事项已获
得中国银保监会核准，未来将在业务拓展、运营效率提升、风险管理改进等方面获得
新的突破，实现互联网科技与金融产业的深度融合、协调发展。晶晨股份上市已逾一
年，公司账面浮盈1.5亿元。歌华有线作为主平台参与到“全国一网”的建设中，以
实现全国有线电视网络的统一运营管理。
期内，除高科技投资领域外，投资入股的金融服务、金融科技等其他领域
也收获颇丰。公司直接和间接合计持有湘财股份32.42%的股权，报告期末市值百亿元
。新湖期货和阳光保险集团进入上市辅导期。未来，随着投资的各高科技企业的相继
上市，将进一步增厚公司的价值。
4、管理和内控制度
期内，公司继续坚持高质量发展理念，持续强化品牌建设。整合国内外优
秀设计单位资源，进一步规范方案设计单位的选择；强化成本管理，推行标准化应用
，做好各项招标工作，加大集团采购力度，发挥采购规模效益；加强工程质量管控，
推进监理战略合作，学习研发先进工艺工法，持续项目第三方工程检查；统一品牌形
象，启动专项品牌宣传与推广，促进销售计划的圆满完成。持续提升的产品品质使公
司开发的项目成为当地标杆楼盘，公司品牌价值得到显著提升。在上海等旧城改造项
目中始终秉持传承历史文脉，保留城市记忆的理念，获得政府的高度认可和支持。公
司荣获“2019中国房地产上市公司TOP10”等多项荣誉。
期内，公司进一步建立和完善投资的全流程管理，加强投前决策管理和投
后赋能管理。建立有效的投资管理流程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风
险；通过赋能于被投资企业，帮助其完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、
提升经营业绩。
5、社会责任履行情况
公司积极响应党中央关于向着更远的目标谋划共同富裕的号召，践行“财
富共享才最有价值”的理念，不断加大社会慈善公益事业投入，致力于深度贫困地区
的教育脱贫、乡村振兴等项目，有力助推了项目地脱贫攻坚战的顺利完成，让发展成
果更多更公平惠及全体人民。
期内，公司“新湖乡村幼儿园项目”入选“壮丽70年-致敬祖国——经典公
益项目”，并获得第十一届“中华慈善奖”项目奖。公司于2018年发起的旨在治贫先
治愚、扶贫先扶智的“新湖乡村幼儿园计划”，项目分布在云南、西藏、四川、湖北
、青海、贵州等省（区）的多个贫困地区，以“三区三州”之一的云南怒江傈僳族自
治州为重点，新建、改扩建“新湖乡村幼儿园”245所。项目惠及近万名贫困乡村学
前儿童，对助力脱贫攻坚，阻断贫困代际传递作出积极贡献。同时为提高员工社会公
益参与度，扩大新湖乡村幼儿园成果，发起“手牵手同圆梦”与新湖乡村幼儿园结对
联谊帮扶活动，为结对幼儿园筹集教学物资，助力提高新湖乡村幼儿园教学水平。
期内，“新湖枫香河益贫乡村计划”成为东西部扶贫协作的亮点，项目实
施的经验入选全国工商联《中国民营企业社会责任优秀案例》，被称为“可复制可推
广深度贫困村脱贫样本”，恩施州政府授予新湖“恩施州东西部扶贫协作示范单位”
称号。公司于2017年发起“新湖枫香河益贫乡村”项目，集中人力、资本、智力等优
势资源，通过“修缮民居，提升环境，完善设施，发展实业”高效推进计划实施，实
现“整村改造，整村脱贫”，嵌入现代生活和社会管理元素，吸引外出青壮劳动力回
乡创业，培植可持续发展的产业，增加农民收入，实现深度贫困乡村顺利脱贫。
期内，公司其他持续性公益项目社会效能得到不断积累提升。救助玉树地
震孤儿是新湖单个公益项目时间跨度最长的十年公益助孤行动，2020年，新湖党员、
员工一次性为以后考大学的地震孤儿筹集全部大学费用，成立“光信善-新湖慈善信
托”项目，为考上大学后仍面临经费困难的孤儿提供资金支持，直到2026年帮助全部
玉树孤儿完成大学学业，培养成能自食其力的社会有用之才。
期内，公司援助疫情的慈善项目多点开花。公司发起“看见春天，感谢有
你”郁金香捐赠，向浙大二院等全国245个抗疫一线机构送出70万株郁金香，为抗击
疫情努力付出的人们，全城致谢，表达敬意。出品抗疫歌曲《同时间赛跑》，为抗击
疫情送上精神食粮。
三年来，公司以精准扶贫为重点的慈善公益项目已累计投入超1亿元。党中
央提出的“促进全体人民共同富裕”是一项长期任务，也是一项现实任务。公司拟继
续加大社会慈善公益事业投入，三年慈善公益事业计划支出至少1亿元，主要用于乡
村振兴和其他各种形式的公益慈善项目。
期内，公司在对外履行社会责任的同时，不断加强员工人文关怀，注重维
护员工权益和成长。通过新员工培训、新湖讲堂等项目提升员工凝聚力和归属感。期
内，公司创新培训方式，采用线上线下相结合的模式，累计组织新员工培训196人次
，举办“新湖讲堂”7期，主题涵盖通用管理、岗位技能提升及政策解读等。同时，
推荐优秀线上管理通用能力课程引导员工学习，在疫情期间帮助员工缓解焦虑情绪，
实现自我提升。
二、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、地产
2020年宏观经济形势错综复杂。中央提出要“加快构建以国内大循环为主
体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，坚持深化供给侧结构性改革，以创新
驱动、高质量供给引领和创造新需求，提升供给体系的韧性和对国内需求的适配性，
强化国内大循环的主导作用。
2020年房地产行业经营环境发生了深刻变化。“三条红线”和房地产贷款
“集中度管理”等重大政策的相继推出，将重新定义行业规则，依靠高杠杆、高负债
、高库存实现高增的模式难以为继，未来的生存模式将发生深度变化。
2021年的经营环境依然呈现高度的不确定性和复杂性，但发展空间依然存
在。行业生存模式的变化对公司的战略能力、经营管理等方面提出了更高要求。中长
期来看，中国城市化进程仍未完成，资源、人口向核心城市和重要城市迁移的发展趋
势仍在推进，地产行业发展的根本驱动力仍未改变。地产行业长效机制下的周期平稳
及金融供给侧改革，使地产行业的竞争格局基本确立。
要充分发挥公司持续积累的资源禀赋和品牌优势，更加重视增长的质量。
公司土地储备丰厚、品牌优势明显、稳健经营的特点更契合未来行业发展，拥有优质
充沛的土地储备将使资产价值得到极大重估机遇。
2、投资
当前，新一轮科技革命和产业变革加速演变，更加凸显了加快提高我国科
技创新能力的紧迫性。科技自立自强是促进发展大局的根本支撑，也是把国家发展建
立在更加安全、更为可靠的基础。各地政府也纷纷出台相关规划和鼓励政策，力推科
技类企业创新发展。
近年来，伴随着5G、物联网、人工智能、云计算等智能技术的共同发展以
及进步，万物互联时代正朝着万物智联的方向转变，智能化经济正加速到来。在未来
3-5年内，新一轮的三浪叠加必将到来，将掀起新一轮的“技术-经济”范式转移浪潮
，掀起新一轮新经济的热潮。
在此背景下，公司前期投资布局的高科技企业获得了快速成长和发展的巨
大机遇。区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等领域都是未来几年国
家重点规划和鼓励发展的科技创新领域。特别是随着区块链技术在国家层面被纳入新
型基础设施，区块链的集成应用在新的技术革新和产业变革中起着重要作用。区块链
技术可有效降低各方协作的信任门槛，搭建协同发展的产业链与生态圈。借助区块链
底层技术与其他IT技术结合，可有效打造更加自主可控、安全可靠的产业链、供应链
，促进全球产业链智能化的升级和重构，推动“区块链+产业”的全球发展。拥有区
块链核心底层技术的趣链科技将面临难得的历史机遇。
(二)公司发展战略
公司继续坚持“地产+投资”双主业战略，建立多元发展模式，更加重视增
长质量，持续创造公司价值。
1、地产
坚持高质量发展策略。优化区域战略布局，持续加大对以上海为中心的长
三角区域的投入，强化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局。做精做优地
产项目，坚持匠心品质，质造美好生活。面对宏观调控，要坚持谨慎投资，重抓降杠
杆和现金回流，拓宽合作渠道，探索多种合作模式。
2、投资
持续关注区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等高科技领
域的投资。充分利用公司产业优势，为已投资的高科技企业赋能，在已布局的领域的
基础上，培育产业平台化发展生态，形成一套以“生态建设者”为特色的持续的独特
投资体系，快速提升公司价值。
构建金融服务、金融科技双向赋能的生态圈。深化金融科技业务创新，利
用大数据、区块链、云计算和人工智能等新兴技术，提升运行效率，为客户提供差异
化服务，深度挖掘客户价值；在此基础上，进一步增强各金融版块的协同性，着力营
造一体化的金融服务能力，力求在金融科技领域打造核心竞争力。
(三)经营计划
2021年，公司将顺应宏观环境变化趋势，适时调整发展战略，以更好更灵
活的策略应对行业变局，不断提高经营水平和发展质量。
1、坚持战略转型赋能高科技企业拓展市场空间，进一步增强竞争能力
截至目前，公司对高科技企业的投资累计已超100亿元，已形成较为庞大的
规模和体系。公司将继续关注区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等
高科技领域的投资。在投资高科技企业的过程中，不断挖掘衍生出适合自身的新业务
、新方向，从而与所投资企业更加深入合作、资源共享、优势互补，共同构建投资生
态圈。
一是以趣链科技为核心构建区块链生态圈。区块链的核心是账本机制、共
用机制、交易机制，要充分利用其核心特点创新应用场景，着力发挥区块链等技术对
传统产业的赋能和效益赔增作用，打造形成数字经济新实体。要积极扩展区块链和趣
链科技的区块链底层技术的应用前景，为趣链科技推介产业协同客户，提供政务资源
，实现无缝嫁接。通过链上大文件可信存储、数据溯源、安全不可篡改等技术特点在
金融、政务、司法、数据等领域广泛与企业和政府合作。要将公司的其他产业与趣链
底层技术结合，在区块链生态新赛道上，打造出一系列独立的板块和公司。今年要重
点探索在物业、证券营销等应用场景与区块链的结合。
二是以宏华数码为核心构建时尚产业生态圈。随着未来下游市场消费者对
印染纺织产品的个性化、弹性的需求和宏华数码产能的提高，正以智能化数码喷印装
备为支点，协同产业链上下游的各路厂商，以云端数据积累和人工智能分析为基础，
实现终端消费需求和柔性供应链有机结合，推动时尚产业供应链重构，打造新的时尚
产业链。
三是金融服务机构为载体的金融科技生态圈。以湘财证券、新湖期货等金
融服务机构为载体，以51信用卡等金融科技企业为支点，以邦盛科技、趣链科技等高
科技企业的技术为触发点，通过信息、客户共享和业务场景挖掘，构建独特的面向新
一代价值互联网的金融生态圈。
3、坚持高质量发展，加强合作模式的创新
面对地产行业发展的深刻变化，地产业务仍大有可为。公司要持续发挥前
瞻、精准、高效、灵活的优势，保持战略定力，重点做好以下工作：
一是模式转型。在目前地产宏观调控的背景下，要充分利用公司多年积累
的地产管理能力和品牌优势，加大轻资产运行力度，积极应对行业变革。○1要充分
运用前瞻性、注重品质和性价比的优势和多元融资优势整合资源，运用轻投入模式，
适度补充和扩充土地资源储备；○2要采取项目联动方式，利用公司旗下嘉兴教育集
团、酒店集团以及已投入的产业优势，发挥资源和协同作用，灵活多样拓展土地储备
。○3要顺应国家金融政策变化，积极创新融资模式，发挥公司创新和机制优势，特
别是要加快与国资公司的合作力度，真正发挥混合所有制优势，加大拓展合作开发的
模式。
二是区域聚焦。继续聚焦以上海为中心的长三角区域。目前公司在上海为
核心的长三角区域有2000万平方米的土地储备，后续将迎来业绩集中爆发释放期。公
司地产业务要继续聚焦于发展空间广阔且更符合公司未来发展战略的长三角区域，要
聚焦产品和服务，做好精益经营，把握契机加快开发节奏，进一步提升在上海、浙江
等长三角经济发达区域的规模、业绩和品牌影响力。
三是管理升级。要进一步发挥公司领先的产品力，积极打造品牌，提升产
品品质，提升资源转化效率。充分研判市场环境，根据市场变化，打造契合市场需求
的标杆型产品。深入理解和挖掘由此带来的客户需求变化，创新产品策划、营销设计
，加大对住宅产业化、智能家居等新型住宅技术的研究。合理规划项目推进节奏，精
准制定项目营销策略，进一步增强对市场变化的把握和应对能力。
3、坚持稳健财务政策，进一步提高资金管理的计划性和精细度，持续优化
资本结构
公司财务管理的总体要求是以现金管理的精益化和业务管理的规范化为基
础，进一步提升财务管理的稳健度，保持资金安全弹性。
稳固传统的融资渠道。尽管公司已经构建了以银行信贷为主，公司债、资
产证券化等为辅的多元融资体系，但仍要积极拓宽融资渠道，保持合理杠杆水平，优
化财务结构。充分利用银行、证券、信托等资本市场的各种融资手段，增强资金运营
能力，提升资源运行效率。
利用品牌溢出效应，加大合作模式。要在总体环境趋紧的大环境下，积极
创新融资工具和融资方式，充分发挥公司在高科技投资、教育和房产项目运营方面的
品牌优势，探索与国企、城投等资金富裕公司的灵活多样的合作模式。适度控制有息
负债规模，将资产负债率和融资成本控制在合理水平，提升公司对债务风险的防范能
力。
2021年度主要房地产项目开发计划表
4、坚持提升经营管理水平，保障公司长期健康发展
不断完善公司治理，提高公司规范运作水平。结合公司经营管理特点，完
善高效、务实和健全的法人治理结构。
落实精益运营，提高经营效率和效益。经过多年的发展，公司已在制度流
程、决策机制、管理机制等上建立了完善的管理体系和风险防控体系，具备了可复制
和可持续发展的能力。今年要继续完善业务管理架构，强化质量与安全管控；强化内
控建设，在制度层面保障公司实现长期健康发展。
继续做好投资者关系管理。进一步提升投资者关系管理水平，与投资者保
持良好沟通交流；全面提升股债资本市场认可度。
加强人才建设和公司文化建设，为员工提供公平的工作环境，为团队提供
良好的职业发展平台。持续推进股权激励机制，构建股权激励与个人成长相结合的长
效激励体系。重视人才培养，持续优化多层次培养体系，为公司持续健康发展提供坚
实人才保障。
5、坚持履行社会责任，共享文明安乐
中央关于向着更远的目标谋划共同富裕，提出了“全体人民共同富裕取得
更为明显的实质性进展”的目标。公司在继续深化做好已有慈善公益项目的基础上，
结合自身行业优势，创新慈善公益工作方式，让发展成果更多更公平惠及全体人民。
2021年，公司将不忘初心，回馈社会，持续为慈善公益事业投入资金、人
才，不断探索有效履行社会责任的着力点，更好地履行社会责任。要重点开展乡村振
兴、教育发展、环境保护等活动，实施脱贫摘帽地区“乡村CEO培育计划”，在前期
“新湖乡村幼儿园计划”“新湖新乡村建设项目”等公益项目取得重大实效的基础上
，进一步推进实施进度，扩大项目覆盖，全面贯彻新发展理念。
(四)可能面对的风险
公司地产项目开发建设的情况良好，但公司业务经营中的风险因素仍然存
在，公司未来发展面临的主要风险如下：
1、行业风险。目前房地产行业已经进入新一轮调控周期，流动性的收缩、
杠杆率的下降将给行业带来较大的不确定性，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场
波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。
2、管理风险。公司房地产开发经营业务主要由公司及公司控股的项目子公
司负责具体运作，随着公司业务规模的持续扩大，以及发展的区域不断延伸，将会对
现有管理团队提出更高的要求，如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面
不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
3、经营风险。房地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销
售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低
经营风险。
4、市场风险。房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞
争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来
房地产市场的竞争更加激烈，从而加剧了市场风险。
5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预
期或因被投资企业经营不善所带来的投资风险。公司因不适用准则规定或国家秘密、
商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
三、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司加快战略转型，加大资源整合，前瞻布局科技，呈稳健高
质量发展态势。
1、及时转型、布局前瞻。公司近年加大了对高科技领域的布局，已经渐成
规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司投资了大量具有国产自主可控技
术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本
成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。
2、深耕环沪、储备丰裕。公司土地储备主要分布在以上海为中心的长三角
经济发达地区，土储质量较高，货值储备充足。目前总开发面积约3000万平方米，至
少可满足公司未来5-8年的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充
分保障。
3、财务稳健、杠杆适度。公司在金融机构和资本市场具有良好的信用和声
誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金，财务质量持续改善，杠杆水平
合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平。
4、治理规范、团队优秀。公司建立了完整规范的业务管理制度、流程，有
效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。公司管理团队人员稳定,项
目运作经验丰富,管理能力突出，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续
发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利益高度统一，形成
了强大凝聚力。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为投资和地产开发。
投资：公司前瞻投资于区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医
药等高科技企业，趣链科技、邦盛科技、宏华数科、云天励飞、蕙新医疗等众多企业
拥有国际领先的国产自主可控技术，已经或拟将陆续上市；广泛投资于万得信息、湘
财股份、通卡联城等一批拥有领先技术和市场份额的金融服务和金融科技公司，构建
双向赋能的金融服务和金融科技生态圈。
地产：公司深耕长三角二十余年，在环上海圈拥有丰富优质的土地储备。
上海内环开发面积约200万平方米，增值潜力巨大，同时在长三角投入一级土地开发
达1000多万平方米，为地产业务可持续发展奠定坚实基础。公司产品准确定位、品质
高端，得到市场追捧，溢价率高于市场。
公司对经营情况等进行了分析论述，详见本报告经营情况讨论与分析。
二、经营情况的讨论与分析
期内，在复杂的宏观环境和新冠疫情冲击下，公司多措并举、积极转型，
各项业务继续保持稳健发展态势。
1、财务情况
期内，公司各项经营指标继续保持良好增长态势。期内，归属于上市公司
股东的净利润20.26亿元，同比下降12.91%，主要系去年同期非经常性收益达14.49亿
元，本期扣除非经常性损益的净利润14.23亿元，同比增长62.26%。每股收益0.24元
；加权平均净资产收益率5.21%。实现营业收入74.42亿元，同比上升57.19%。期末，
公司总资产1,306.49亿元，比年初减少3.71%，主要系负债减少所致；归属于上市公
司股东的净资产395.22亿元，比年初增加4.45%。上述各项指标充分体现了公司经营
扎实，财务健康。
期内，公司继续保持杠杆克制。公司账面资产负债率69.26%，较期初下降2
.34个百分点；预收类款项250.96亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为61.95%，
较期初下降4.57个百分点；净负债率80.81%，较期初下降16.02%，处于行业低位。这
充分说明在当前趋紧的行业大背景下，公司有能力和实力应对未来市场变化。
期内，公司持续保持财务自律，流动性充裕。期末，公司货币资金余额125
.80亿元；有息负债合计450.32亿元，占总资产的34.47%，较期初减少89.65亿元。有
息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计144.13亿元，占比32.01%，一年以
上有息负债306.19亿元，占比67.99%；按融资机构分：银行借款64.77%，公司债占比
23.24%，其他类型借款占比12%。公司经营性现金流实现大幅流入，期内净流入51.51
亿元。
期内，公司在日益趋紧的融资环境下，发行公司债券共20亿元及资产支持
专项计划10.5亿元，体现了资本市场对公司战略、转型布局和经营能力的高度认可。
融资成本依然保持在较低水平。期内加权平均融资成本6.57%（其中银行借款加权平
均融资成本5.01%），期末加权平均融资成本6.46%（其中银行借款期末加权平均融资
成本5.04%）。期内利息资本化金额约6亿元，利息资本化率37.48%。整体融资成本在
行业内保持相对较低水平。
2、地产业务情况
期内，公司销售收入维持稳定增长。上半年实现合同销售面积69.82万平方
米，同比增加31.30%；合同销售收入160.83亿元，同比上升125.94%，已售未结货值
约401.34亿元，处历史高位。公司土地储备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地
储备18.91万平方米，新增建筑面积54.89万平方米。新开工面积44.85万平方米，同
比下降33.19%；新竣工面积51.58万平方米，同比上升215.34%；结算面积44.26万平
方米和结算收入76.72亿元；结算均价近1.73万元/平方米，结算毛利率28.93%。
期内，公司主动顺应国家地产调控形势和市场变化，灵活拓展合作模式。
依靠公司品牌的溢价能力，公司在多个项目上，与第三方企业等合资设立公司共同开
发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。
3、高科技投资情况
公司对高科技企业的投资累计已超100亿元，投资领域涉及区块链、人工智
能、高端制造、芯片设计、生物医药等，已形成较为庞大的规模和体系，投资的企业
包括趣链科技、邦盛科技、宏华数科、云天励飞、蕙新医疗等众多拥有国际领先的国
产自主可控技术的高科技企业，这些投资的高科技企业将于近年陆续上市。
4月，趣链科技完成数亿元的新一轮融资，正式迈入独角兽企业行列，易方
达基金、银宏基金等知名投资机构领投。
7月，宏华数科于科创板首发上市，目前公司持有其18.75%的股份。宏华数
科是一家以数码喷印技术为核心，聚焦纺织数码印花的工业应用纺织数码印花综合解
决方案提供商，在业内处于“全球一流、国内领先”的竞争地位；2017年至2019年，
均位列国内中高端纺织数码喷墨印花机销量第一，且市场占有率超过50%。
8月，云天励飞上市申请获得科创板上市委员会审议通过。云天励飞是较早
实现动态人像系统在国内一线城市落地的AI企业之一，以“端云协同”为核心技术路
线，以“算法芯片化”为核心技术能力，打造了算法平台、芯片平台两大核心技术平
台，在智慧安防、城市治理、交通服务、人居生活、商业零售等领域实现了大规模场
景的业务落地。
在投资的过程中，公司不断挖掘衍生出适合自身的新业务、新方向，从而
与所投企业更加深入的合作，资源共享、优势互补共同构建起一个生态圈。
以宏华数科为核心的时尚产业链生态圈正在积极推进中。随着宏华数科产
能的提高，宏华数科将有能力以智能化数码喷印装备为支点，实现终端消费需求和柔
性供应链有机结合，推动时尚产业供应链重构，打造新的时尚产业链。
以趣链科技为核心的区块链服务生态圈正崭露头角。公司不仅为趣链科技
推介产业协同客户，提供政务资源，实现无缝嫁接，还通过集团资源在应用场景方面
进行物业、证券营销等与区块链结合的探索。比如近期推出的全国首个区块链新生活
服务平台“骑士享家”，这个平台是基于本地生活需求，结合区块链技术，通过赋能
物业、打通社区、链接周边商户，致力于陪伴业主，共同建设新时代的数字智慧社区
。公司将着力推动自身的优势产业与趣链底层技术结合，在区块链生态新赛道上，打
造出一系列独立的板块和公司。
可以预见，随着投资的各高科技企业的相继上市，将进一步提升公司的价
值。
1）主要房地产项目概况一览表
面积单位：平方米金额单位：千元
2）海涂开发项目情况表
3）2021年1-6月房地产项目总建筑面积按地区分布图
4）2021年1-6月主要房地产项目开发情况一览表
面积单位：平方米金额单位：千元
注1：本表未考虑权益比例
注2：住宅区附带的商铺、车位、储藏间、公共配套设施等含在“住宅”类
别内，不单独列示
14/175
4、管理和内控制度
期内，公司继续坚持高质量发展理念，持续强化品牌建设。进一步建立和
完善投资的全流程管理，加强投前决策管理和投后赋能管理。建立有效的投资管理流
程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业，帮助其
完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。
期内，公司推出员工期权激励计划，向激励对象授予37,705万份股票期权
，其中首次授予35,705万份，授予人数459名。期权激励计划有利于进一步完善公司
治理结构，健全公司激励机制，增强公司管理团队和业务骨干对实现公司持续、健康
发展的责任感、使命感。
5、社会责任履行情况
公司积极响应党中央共同富裕的号召，践行“财富共享才最有价值”的理
念，持续投入社会慈善公益事业，让发展成果更多更公平惠及全体人民。
期内，新湖慈善公益继续开展，深化“新湖乡村幼儿园建设暨怒江州幼儿
园全覆盖”项目，启动实施“新湖乡村幼儿园提升计划”，通过助力幼教队伍建设、
提升幼儿园环境创设水平、提高保教质量，推进怒江州学前教育质量提升，项目覆盖
怒江州泸水市、福贡县、贡山县、兰坪县新湖乡村幼儿园。积极参与上海黄浦区全民
义务植树“花漾绿地”公益活动，新湖郁金香在上海这座花漾城市绽放七年后，新湖
公益以35万株郁金香扮靓黄浦外滩、人民广场等城市坐标。
8月，根据浙江省工商联“助力26县跨越式发展专项行动”部署，新湖与浙
江省文成县建立结对发展关系，实施助力文成县乡村振兴产业发展公益项目。这一项
目是新湖接续参与推动乡村振兴、实践共同富裕的一个新的行动；以“公益创新基金
”的方式助力乡村产业振兴，带动山区群众增收，推动壮大村集体经济，是新湖公益
慈善的一次新的尝试。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
公司地产项目开发建设的情况良好，但公司业务经营中的风险因素仍然存
在，公司未来发展面临的主要风险如下：
1、行业风险。目前房地产行业已经进入新一轮调控周期，流动性的收缩、
杠杆率的下降将给行业带来较大的不确定性，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场
波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。
2、管理风险。公司房地产开发经营业务主要由公司及公司控股的项目子公
司负责具体运作，随着公司业务规模的持续扩大，以及发展的区域不断延伸，将会对
现有管理团队提出更高的要求，如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面
不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
3、经营风险。房地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销
售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低
经营风险。
4、市场风险。房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞
争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来
房地产市场的竞争更加激烈，从而加剧了市场风险。
5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预
期或因被投资企业经营不善所带来的投资风险。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司加快战略转型，加大资源整合，前瞻布局科技，呈稳健高
质量发展态势。
1、及时转型、布局前瞻。公司近年加大了对高科技领域的布局，已经渐成
规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司投资了大量具有国产自主可控技
术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本
成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。
2、深耕环沪、储备丰裕。公司土地储备主要分布在以上海为中心的长三角
经济发达地区，土储质量较高，货值储备充足。目前总开发面积约3000万平方米，至
少可满足公司未来5-8年的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充
分保障。
3、财务稳健、杠杆适度。公司在金融机构和资本市场具有良好的信用和声
誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金，财务质量持续改善，杠杆水平
合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平。
4、治理规范、团队优秀。公司建立了完整规范的业务管理制度、流程，有
效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。公司管理团队人员稳定,项
目运作经验丰富,管理能力突出，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续
发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利益高度统一，形成
了强大凝聚力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
期内，在复杂的宏观环境和新冠疫情冲击下，公司及时应变，多措并举、
积极转型，地产、投资业务继续保持稳健发展态势。
1、财务情况
期内，公司各项经营指标继续保持良好增长态势。期内，公司净利润大幅
增长，归属于上市公司股东的净利润31.65亿元，同比增长46.95%。每股收益0.38元
；加权平均净资产收益率8.85%。实现营业收入137.92亿元（未包含地产项目股权转
让收入90亿元），同比下降6.88%。尽管受限价调控等因素影响，公司地产业务毛利
率仍达到39.85%，依然保持在行业较高水平。期末，公司总资产1356.85亿元，比年
初减少5.80%，主要系负债减少所致；归属于上市公司股东的净资产378.37亿元，比
年初增加9.88%。上述各项指标充分体现了公司经营扎实，财务健康。
期内，公司在转型发展中前瞻有序降低财务杠杆，截至期末，公司全面满
足房企融资新规三项主要指标的绿色档要求，没触及“三条红线”。公司账面资产负
债率71.60%，同比下降3.98个百分点；预收类款项206亿元，扣除预收类款项后的资
产负债率为66.52%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率0.96，较期初
下降近一半，处于行业低位。现金短债比为1.01，完成指标要求。这体现了公司优秀
的资金管理能力，也充分说明在当前行业大背景下，公司有能力和实力应对未来市场
变化。
期内，公司债务结构持续优化，流动性充裕。期末，公司货币资金余额169
.21亿元；有息负债合计539.97亿元，占总资产的39.80%，同比减少227.82亿元。有
息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计168.22亿元，占比31.15%，一年以
上有息负债371.76亿元，占比68.85%；按融资机构分：银行借款占比有较大幅度提升
，达61.72%，公司债占比27.44%，其他类型借款占比10.84%。公司经营性现金流实现
大幅流入，全年净流入50.39亿元，同比增加122.24%。综合各项债务指标显示，公司
持续保持杠杆克制和财务自律，并得到了资本市场的广泛认可。
期内，公司积极应对日益趋紧的融资环境，融资成本依然保持在较低水平
。期内加权平均融资成本6.80%（其中银行借款加权平均融资成本5.39%），期末加权
平均融资成本6.58%（其中银行借款期末加权平均融资成本5.04%）。期内利息资本化
金额约18.73亿元，利息资本化率41.57%。整体融资成本在行业内保持相对较低水平
。
在疫情爆发、境外市场复杂多变的情况下，公司于2020年3月成功发行2.87
亿美元境外债券，于2021年2月成功发行公司债券10亿元。这充分体现了国际国内资
本市场对公司战略、转型布局和经营能力的高度认可。
2、地产业务情况
期内，公司克服疫情带来的不利影响，销售收入实现了历史性的增长。受
疫情影响，部分地产项目开工、竣工和交付均有一定程度延迟，但在各方努力下，该
影响于下半年得到较好地缓解。全年实现合同销售面积128万平方米，同比增加20.95
%；合同销售收入260亿元，同比上升58.53%，已售未结货值约300亿元，处历史高位
。公司土地储备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备62万平方米，新增建筑
面积204万平方米。新开工面积202万平方米，同比增加21.29%；新竣工面积137万平
方米，同比下降19.61%；结算面积83.42万平方米和结算收入123.99亿元；结算均价
近14900元/平方米，结算毛利率39.85%。
期内，公司主动顺应国家地产调控形势和市场变化，灵活拓展合作模式，
加快实现土储变现。继2019年与融创中国战略合作后，期内与绿城中国、融创中国再
次战略合作：（1）以41亿元的价格向绿城中国转让上海、沈阳、启东等项目部分股
权，实现项目层面的深入合作；并投资入股绿城中国，获得其12.95%的股权，成为绿
城中国第三大股东。（2）以49.44亿元向融创中国转让上海亚龙古城国际花园项目50
%、温州西湾项目部分项目的35%股权。通过合作充分发挥强强联合的优势，加快了大
型项目的土储变现和开发进度，提升了经营效率，实现了共赢。
期内，公司在上海等核心都市圈的优质项目进入加速开发阶段。上海四大
内环项目进展顺利，进入开发和销售节点。新湖明珠城三期四标于第四季度进入预售
阶段，实现销售收入近60亿元，青蓝国际二期于2021年1月首开，实现销售收入38亿
元。天虹项目已完成土地征收，计划年中开工建设；亚龙项目即将完成征收，计划年
内开工建设。启东、平阳海涂开发项目进展顺利，启东圆陀角项目和温州西湾项目已
分别取得132万平方米和188万平方米土地。启东项目引入绿城中国作为战略伙伴合作
开发，将把“新湖绿城海上明月”项目打造成全国康养文旅小镇的战略标杆项目。
期内，公司的产品力得到市场进一步追捧。公司通过高端营造、精准定位
，所有项目品质均在所在区域均“名列前茅”，杭州新湖香格里拉项目成为杭州良渚
板块首个限售红盘，五度秒罄；上海新湖明珠城项目、上海青蓝国际项目、乐清金溪
花园、瑞安新湖广场、温岭双溪春晓和玖珑春晓项目等均呈现一房难求的热销场景。
随着公司品牌认可度的提高，为公司品牌输出、轻资产的运营模式打下了良好基础。
依靠公司品牌的溢价能力，公司在多个项目上，与第三方企业等合资设立公司共同开
发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。
1)主要房地产项目概况一览表
注：本表所指收入均为含税收入
2）2020年度海涂开发项目情况表
3）2020年度房地产项目总建筑面积按地区分布图
4）2020年度主要房地产项目开发情况表
3、高科技投资情况
期内，公司继续加大对已投资入股的高科技企业的赋能力度。（1）邦盛科
技业务领域进一步拓展：在金融领域，与中国建设银行、中国农业银行达成了深度合
作，在非金融领域，与深圳鹏城实验室、之江实验室达成了深度科研和项目合作；期
内订单合同金额比去年同期增长150%以上。（2）趣链科技产品与技术进一步升级，
其国产自主可控的区块链底层平台在性能方面倍数性提高，并形成了3大底层产品+1
平台产品+3应用产品+N创新产品的产品矩阵；业务拓展不断加快，在金融领域的应用
之外，与多个地方政府部门达成政务合作或签订战略合作协议，与中移在线、浙江联
通等企业达成业务合作。（3）谐云科技完成新一轮融资，和阿里云继续深化合作，
覆盖客户服务售前、售中和售后的全生命周期，提供多种云端融合服务。（4）云毅
科技吸收合并云英科技，为基金、证券、保险、期货、三方财富、境外等金融机构开
展财富和资产管理业务提供专业化、一体化的LiveOnline解决方案和服务，市场竞争
力进一步提高。（5）云天励飞连续两年入选“中国独角兽企业”榜单，其Moss芯片
平台承担了工信部、发改委、科技部等国家三大部委人工智能芯片的重大专项课题，
实现了国家层面项目的“大满贯”。
期内，公司继续保持对高科技领域的投入。（1）投资入股的宁波鼎晖祁赫
投资合伙企业（有限合伙）已投资十余家高科技企业，其中神州细胞、复洁环保已于
科创板上市，重点投资的龙芯中科技术有限公司，公司间接持有其1.80%的股权。龙
芯中科是专注于通用处理器研发成果产业化的高新技术企业，2010年由中国科学院和
北京市政府共同牵头出资组建，为国家安全、电脑及服务器、工控及物联网等领域提
供自主、安全、可靠的服务。（2）投资上海蕙新医疗科技有限公司，持有其30.42%
的股权。蕙新医疗专注于血液体外循环治疗领域，其自主研发、生产的连续性血液净
化设备——HX801目前正进行多中心临床试验。（3）投资杭州易百德微电子有限公司
，持有其30%的股权。易百德专注于超宽带（UWB）定位芯片的设计、研发和销售，其
自主研发推出的定位芯片可以获得10cm以内的定位精度，为实时定位、室内定位系统
、定位服务、无线传感器网络和物联网（IoT）提供了一种全新的定位方法。（4）投
资浙江聚创智能科技有限公司，持有其30%的股权。聚创电气产品包括低压电器智能
化产品、智慧用电、智能配电系统集成和解决方案，以及自动化生产装配与检测装备
等，是浙江省低压电器智能技术重点实验室的试验基地和成果推广基地。
期内，公司部分高科技投资企业逐步进入收获期。宏华数码的上市申请于2
020年11月获得上交所审议通过。宏华数码是一家以数码喷印技术为核心，聚焦纺织
数码印花的工业应用纺织数码印花综合解决方案提供商，在业内处于“全球一流、国
内领先”的竞争地位；2017年至2019年，均位列国内中高端纺织数码喷墨印花机销量
第一，且市场占有率超过50%。三六零投资入股天津金城银行股份有限公司事项已获
得中国银保监会核准，未来将在业务拓展、运营效率提升、风险管理改进等方面获得
新的突破，实现互联网科技与金融产业的深度融合、协调发展。晶晨股份上市已逾一
年，公司账面浮盈1.5亿元。歌华有线作为主平台参与到“全国一网”的建设中，以
实现全国有线电视网络的统一运营管理。
期内，除高科技投资领域外，投资入股的金融服务、金融科技等其他领域
也收获颇丰。公司直接和间接合计持有湘财股份32.42%的股权，报告期末市值百亿元
。新湖期货和阳光保险集团进入上市辅导期。未来，随着投资的各高科技企业的相继
上市，将进一步增厚公司的价值。
4、管理和内控制度
期内，公司继续坚持高质量发展理念，持续强化品牌建设。整合国内外优
秀设计单位资源，进一步规范方案设计单位的选择；强化成本管理，推行标准化应用
，做好各项招标工作，加大集团采购力度，发挥采购规模效益；加强工程质量管控，
推进监理战略合作，学习研发先进工艺工法，持续项目第三方工程检查；统一品牌形
象，启动专项品牌宣传与推广，促进销售计划的圆满完成。持续提升的产品品质使公
司开发的项目成为当地标杆楼盘，公司品牌价值得到显著提升。在上海等旧城改造项
目中始终秉持传承历史文脉，保留城市记忆的理念，获得政府的高度认可和支持。公
司荣获“2019中国房地产上市公司TOP10”等多项荣誉。
期内，公司进一步建立和完善投资的全流程管理，加强投前决策管理和投
后赋能管理。建立有效的投资管理流程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风
险；通过赋能于被投资企业，帮助其完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、
提升经营业绩。
5、社会责任履行情况
公司积极响应党中央关于向着更远的目标谋划共同富裕的号召，践行“财
富共享才最有价值”的理念，不断加大社会慈善公益事业投入，致力于深度贫困地区
的教育脱贫、乡村振兴等项目，有力助推了项目地脱贫攻坚战的顺利完成，让发展成
果更多更公平惠及全体人民。
期内，公司“新湖乡村幼儿园项目”入选“壮丽70年-致敬祖国——经典公
益项目”，并获得第十一届“中华慈善奖”项目奖。公司于2018年发起的旨在治贫先
治愚、扶贫先扶智的“新湖乡村幼儿园计划”，项目分布在云南、西藏、四川、湖北
、青海、贵州等省（区）的多个贫困地区，以“三区三州”之一的云南怒江傈僳族自
治州为重点，新建、改扩建“新湖乡村幼儿园”245所。项目惠及近万名贫困乡村学
前儿童，对助力脱贫攻坚，阻断贫困代际传递作出积极贡献。同时为提高员工社会公
益参与度，扩大新湖乡村幼儿园成果，发起“手牵手同圆梦”与新湖乡村幼儿园结对
联谊帮扶活动，为结对幼儿园筹集教学物资，助力提高新湖乡村幼儿园教学水平。
期内，“新湖枫香河益贫乡村计划”成为东西部扶贫协作的亮点，项目实
施的经验入选全国工商联《中国民营企业社会责任优秀案例》，被称为“可复制可推
广深度贫困村脱贫样本”，恩施州政府授予新湖“恩施州东西部扶贫协作示范单位”
称号。公司于2017年发起“新湖枫香河益贫乡村”项目，集中人力、资本、智力等优
势资源，通过“修缮民居，提升环境，完善设施，发展实业”高效推进计划实施，实
现“整村改造，整村脱贫”，嵌入现代生活和社会管理元素，吸引外出青壮劳动力回
乡创业，培植可持续发展的产业，增加农民收入，实现深度贫困乡村顺利脱贫。
期内，公司其他持续性公益项目社会效能得到不断积累提升。救助玉树地
震孤儿是新湖单个公益项目时间跨度最长的十年公益助孤行动，2020年，新湖党员、
员工一次性为以后考大学的地震孤儿筹集全部大学费用，成立“光信善-新湖慈善信
托”项目，为考上大学后仍面临经费困难的孤儿提供资金支持，直到2026年帮助全部
玉树孤儿完成大学学业，培养成能自食其力的社会有用之才。
期内，公司援助疫情的慈善项目多点开花。公司发起“看见春天，感谢有
你”郁金香捐赠，向浙大二院等全国245个抗疫一线机构送出70万株郁金香，为抗击
疫情努力付出的人们，全城致谢，表达敬意。出品抗疫歌曲《同时间赛跑》，为抗击
疫情送上精神食粮。
三年来，公司以精准扶贫为重点的慈善公益项目已累计投入超1亿元。党中
央提出的“促进全体人民共同富裕”是一项长期任务，也是一项现实任务。公司拟继
续加大社会慈善公益事业投入，三年慈善公益事业计划支出至少1亿元，主要用于乡
村振兴和其他各种形式的公益慈善项目。
期内，公司在对外履行社会责任的同时，不断加强员工人文关怀，注重维
护员工权益和成长。通过新员工培训、新湖讲堂等项目提升员工凝聚力和归属感。期
内，公司创新培训方式，采用线上线下相结合的模式，累计组织新员工培训196人次
，举办“新湖讲堂”7期，主题涵盖通用管理、岗位技能提升及政策解读等。同时，
推荐优秀线上管理通用能力课程引导员工学习，在疫情期间帮助员工缓解焦虑情绪，
实现自我提升。
二、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、地产
2020年宏观经济形势错综复杂。中央提出要“加快构建以国内大循环为主
体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，坚持深化供给侧结构性改革，以创新
驱动、高质量供给引领和创造新需求，提升供给体系的韧性和对国内需求的适配性，
强化国内大循环的主导作用。
2020年房地产行业经营环境发生了深刻变化。“三条红线”和房地产贷款
“集中度管理”等重大政策的相继推出，将重新定义行业规则，依靠高杠杆、高负债
、高库存实现高增的模式难以为继，未来的生存模式将发生深度变化。
2021年的经营环境依然呈现高度的不确定性和复杂性，但发展空间依然存
在。行业生存模式的变化对公司的战略能力、经营管理等方面提出了更高要求。中长
期来看，中国城市化进程仍未完成，资源、人口向核心城市和重要城市迁移的发展趋
势仍在推进，地产行业发展的根本驱动力仍未改变。地产行业长效机制下的周期平稳
及金融供给侧改革，使地产行业的竞争格局基本确立。
要充分发挥公司持续积累的资源禀赋和品牌优势，更加重视增长的质量。
公司土地储备丰厚、品牌优势明显、稳健经营的特点更契合未来行业发展，拥有优质
充沛的土地储备将使资产价值得到极大重估机遇。
2、投资
当前，新一轮科技革命和产业变革加速演变，更加凸显了加快提高我国科
技创新能力的紧迫性。科技自立自强是促进发展大局的根本支撑，也是把国家发展建
立在更加安全、更为可靠的基础。各地政府也纷纷出台相关规划和鼓励政策，力推科
技类企业创新发展。
近年来，伴随着5G、物联网、人工智能、云计算等智能技术的共同发展以
及进步，万物互联时代正朝着万物智联的方向转变，智能化经济正加速到来。在未来
3-5年内，新一轮的三浪叠加必将到来，将掀起新一轮的“技术-经济”范式转移浪潮
，掀起新一轮新经济的热潮。
在此背景下，公司前期投资布局的高科技企业获得了快速成长和发展的巨
大机遇。区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等领域都是未来几年国
家重点规划和鼓励发展的科技创新领域。特别是随着区块链技术在国家层面被纳入新
型基础设施，区块链的集成应用在新的技术革新和产业变革中起着重要作用。区块链
技术可有效降低各方协作的信任门槛，搭建协同发展的产业链与生态圈。借助区块链
底层技术与其他IT技术结合，可有效打造更加自主可控、安全可靠的产业链、供应链
，促进全球产业链智能化的升级和重构，推动“区块链+产业”的全球发展。拥有区
块链核心底层技术的趣链科技将面临难得的历史机遇。
(二)公司发展战略
公司继续坚持“地产+投资”双主业战略，建立多元发展模式，更加重视增
长质量，持续创造公司价值。
1、地产
坚持高质量发展策略。优化区域战略布局，持续加大对以上海为中心的长
三角区域的投入，强化上海内环、上海都市圈、上海城市带的三圈布局。做精做优地
产项目，坚持匠心品质，质造美好生活。面对宏观调控，要坚持谨慎投资，重抓降杠
杆和现金回流，拓宽合作渠道，探索多种合作模式。
2、投资
持续关注区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等高科技领
域的投资。充分利用公司产业优势，为已投资的高科技企业赋能，在已布局的领域的
基础上，培育产业平台化发展生态，形成一套以“生态建设者”为特色的持续的独特
投资体系，快速提升公司价值。
构建金融服务、金融科技双向赋能的生态圈。深化金融科技业务创新，利
用大数据、区块链、云计算和人工智能等新兴技术，提升运行效率，为客户提供差异
化服务，深度挖掘客户价值；在此基础上，进一步增强各金融版块的协同性，着力营
造一体化的金融服务能力，力求在金融科技领域打造核心竞争力。
(三)经营计划
2021年，公司将顺应宏观环境变化趋势，适时调整发展战略，以更好更灵
活的策略应对行业变局，不断提高经营水平和发展质量。
1、坚持战略转型赋能高科技企业拓展市场空间，进一步增强竞争能力
截至目前，公司对高科技企业的投资累计已超100亿元，已形成较为庞大的
规模和体系。公司将继续关注区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等
高科技领域的投资。在投资高科技企业的过程中，不断挖掘衍生出适合自身的新业务
、新方向，从而与所投资企业更加深入合作、资源共享、优势互补，共同构建投资生
态圈。
一是以趣链科技为核心构建区块链生态圈。区块链的核心是账本机制、共
用机制、交易机制，要充分利用其核心特点创新应用场景，着力发挥区块链等技术对
传统产业的赋能和效益赔增作用，打造形成数字经济新实体。要积极扩展区块链和趣
链科技的区块链底层技术的应用前景，为趣链科技推介产业协同客户，提供政务资源
，实现无缝嫁接。通过链上大文件可信存储、数据溯源、安全不可篡改等技术特点在
金融、政务、司法、数据等领域广泛与企业和政府合作。要将公司的其他产业与趣链
底层技术结合，在区块链生态新赛道上，打造出一系列独立的板块和公司。今年要重
点探索在物业、证券营销等应用场景与区块链的结合。
二是以宏华数码为核心构建时尚产业生态圈。随着未来下游市场消费者对
印染纺织产品的个性化、弹性的需求和宏华数码产能的提高，正以智能化数码喷印装
备为支点，协同产业链上下游的各路厂商，以云端数据积累和人工智能分析为基础，
实现终端消费需求和柔性供应链有机结合，推动时尚产业供应链重构，打造新的时尚
产业链。
三是金融服务机构为载体的金融科技生态圈。以湘财证券、新湖期货等金
融服务机构为载体，以51信用卡等金融科技企业为支点，以邦盛科技、趣链科技等高
科技企业的技术为触发点，通过信息、客户共享和业务场景挖掘，构建独特的面向新
一代价值互联网的金融生态圈。
3、坚持高质量发展，加强合作模式的创新
面对地产行业发展的深刻变化，地产业务仍大有可为。公司要持续发挥前
瞻、精准、高效、灵活的优势，保持战略定力，重点做好以下工作：
一是模式转型。在目前地产宏观调控的背景下，要充分利用公司多年积累
的地产管理能力和品牌优势，加大轻资产运行力度，积极应对行业变革。○1要充分
运用前瞻性、注重品质和性价比的优势和多元融资优势整合资源，运用轻投入模式，
适度补充和扩充土地资源储备；○2要采取项目联动方式，利用公司旗下嘉兴教育集
团、酒店集团以及已投入的产业优势，发挥资源和协同作用，灵活多样拓展土地储备
。○3要顺应国家金融政策变化，积极创新融资模式，发挥公司创新和机制优势，特
别是要加快与国资公司的合作力度，真正发挥混合所有制优势，加大拓展合作开发的
模式。
二是区域聚焦。继续聚焦以上海为中心的长三角区域。目前公司在上海为
核心的长三角区域有2000万平方米的土地储备，后续将迎来业绩集中爆发释放期。公
司地产业务要继续聚焦于发展空间广阔且更符合公司未来发展战略的长三角区域，要
聚焦产品和服务，做好精益经营，把握契机加快开发节奏，进一步提升在上海、浙江
等长三角经济发达区域的规模、业绩和品牌影响力。
三是管理升级。要进一步发挥公司领先的产品力，积极打造品牌，提升产
品品质，提升资源转化效率。充分研判市场环境，根据市场变化，打造契合市场需求
的标杆型产品。深入理解和挖掘由此带来的客户需求变化，创新产品策划、营销设计
，加大对住宅产业化、智能家居等新型住宅技术的研究。合理规划项目推进节奏，精
准制定项目营销策略，进一步增强对市场变化的把握和应对能力。
3、坚持稳健财务政策，进一步提高资金管理的计划性和精细度，持续优化
资本结构
公司财务管理的总体要求是以现金管理的精益化和业务管理的规范化为基
础，进一步提升财务管理的稳健度，保持资金安全弹性。
稳固传统的融资渠道。尽管公司已经构建了以银行信贷为主，公司债、资
产证券化等为辅的多元融资体系，但仍要积极拓宽融资渠道，保持合理杠杆水平，优
化财务结构。充分利用银行、证券、信托等资本市场的各种融资手段，增强资金运营
能力，提升资源运行效率。
利用品牌溢出效应，加大合作模式。要在总体环境趋紧的大环境下，积极
创新融资工具和融资方式，充分发挥公司在高科技投资、教育和房产项目运营方面的
品牌优势，探索与国企、城投等资金富裕公司的灵活多样的合作模式。适度控制有息
负债规模，将资产负债率和融资成本控制在合理水平，提升公司对债务风险的防范能
力。
2021年度主要房地产项目开发计划表
4、坚持提升经营管理水平，保障公司长期健康发展
不断完善公司治理，提高公司规范运作水平。结合公司经营管理特点，完
善高效、务实和健全的法人治理结构。
落实精益运营，提高经营效率和效益。经过多年的发展，公司已在制度流
程、决策机制、管理机制等上建立了完善的管理体系和风险防控体系，具备了可复制
和可持续发展的能力。今年要继续完善业务管理架构，强化质量与安全管控；强化内
控建设，在制度层面保障公司实现长期健康发展。
继续做好投资者关系管理。进一步提升投资者关系管理水平，与投资者保
持良好沟通交流；全面提升股债资本市场认可度。
加强人才建设和公司文化建设，为员工提供公平的工作环境，为团队提供
良好的职业发展平台。持续推进股权激励机制，构建股权激励与个人成长相结合的长
效激励体系。重视人才培养，持续优化多层次培养体系，为公司持续健康发展提供坚
实人才保障。
5、坚持履行社会责任，共享文明安乐
中央关于向着更远的目标谋划共同富裕，提出了“全体人民共同富裕取得
更为明显的实质性进展”的目标。公司在继续深化做好已有慈善公益项目的基础上，
结合自身行业优势，创新慈善公益工作方式，让发展成果更多更公平惠及全体人民。
2021年，公司将不忘初心，回馈社会，持续为慈善公益事业投入资金、人
才，不断探索有效履行社会责任的着力点，更好地履行社会责任。要重点开展乡村振
兴、教育发展、环境保护等活动，实施脱贫摘帽地区“乡村CEO培育计划”，在前期
“新湖乡村幼儿园计划”“新湖新乡村建设项目”等公益项目取得重大实效的基础上
，进一步推进实施进度，扩大项目覆盖，全面贯彻新发展理念。
(四)可能面对的风险
公司地产项目开发建设的情况良好，但公司业务经营中的风险因素仍然存
在，公司未来发展面临的主要风险如下：
1、行业风险。目前房地产行业已经进入新一轮调控周期，流动性的收缩、
杠杆率的下降将给行业带来较大的不确定性，如何灵活调整经营策略、前瞻应对市场
波动，将是公司下阶段面临的重要挑战。
2、管理风险。公司房地产开发经营业务主要由公司及公司控股的项目子公
司负责具体运作，随着公司业务规模的持续扩大，以及发展的区域不断延伸，将会对
现有管理团队提出更高的要求，如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面
不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
3、经营风险。房地产项目开发时期长、投资大，在开发、设计、工程、销
售等环节都存在经营风险，公司将进一步提升经营团队对项目运营的管理能力，降低
经营风险。
4、市场风险。房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞
争阶段，加之政策调控的不确定风险，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险，未来
房地产市场的竞争更加激烈，从而加剧了市场风险。
5、投资风险。公司持有较多的金融及其它股权投资，存在投资收益未达预
期或因被投资企业经营不善所带来的投资风险。公司因不适用准则规定或国家秘密、
商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
三、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司加快战略转型，加大资源整合，前瞻布局科技，呈稳健高
质量发展态势。
1、及时转型、布局前瞻。公司近年加大了对高科技领域的布局，已经渐成
规模和体系，为公司未来的发展打开广阔空间。公司投资了大量具有国产自主可控技
术的高科技企业，区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本
成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。
2、深耕环沪、储备丰裕。公司土地储备主要分布在以上海为中心的长三角
经济发达地区，土储质量较高，货值储备充足。目前总开发面积约3000万平方米，至
少可满足公司未来5-8年的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充
分保障。
3、财务稳健、杠杆适度。公司在金融机构和资本市场具有良好的信用和声
誉，能够从资本市场、金融机构等多元渠道获取资金，财务质量持续改善，杠杆水平
合理，资产负债率、净负债率、综合资金成本在同行业中均保持较低水平。
4、治理规范、团队优秀。公司建立了完整规范的业务管理制度、流程，有
效实施风控机制，强化对风险的识别、管理和控制能力。公司管理团队人员稳定,项
目运作经验丰富,管理能力突出，具备在复杂市场环境下实现企业规范、健康、持续
发展的能力。公司激励方式完善，通过股权激励等使公司和员工利益高度统一，形成
了强大凝聚力。
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