600007中国国贸股票走势分析
≈≈中国国贸600007≈≈(更新:21.11.04)
[2021-11-04] 中国国贸(600007):租金、利润率超预期增长,全年业绩料增近三成-三季点评
■中金公司
1-3Q21业绩超出我们预期
中国国贸公布1-3Q21业绩:收入同比增长19％至27亿元,盈利同比增长27％至7.8亿元,超出我们预期,主要因租金收入和利润率高于预期。
商城、公寓租金收入增速超预期,利润率同比上行。公司前三季度商城租金收入同比增长28％至8.3亿元,公寓租金收入5639万元(去年同期受改造影响,有效开业时间仅1个月,租金收入58万元),写字楼租金收入同比持平,为11.1亿元。公司前三季度毛利率同比提升3.1ppt至56.7％(3Q21同比提升3.2ppt至55.9％),主要因去年同期疫情防控致营业成本结构性高于往年;上述因素共同带动归母净利润同比增长27％。
商城平均租金及出租率平稳增长,写字楼平均租金微降。得益于新租、续租租金和提成租金较高,前三季度国贸商城平均租金同比增长23％至1165元/平/月,其中东楼同比增长24％至2169元/平/月,三期A/B分别同比增长25％/20％;出租率亦较去年末上行2.9ppt,其中东楼上行8.2ppt。期内由于部分客户退租或租约到期未续,写字楼平均租金同比下降1％至631元/平/月,其中二期和三期A下滑较多,分别同比下降2.2％和2.7％;平均出租率较年初提升1.8ppt,其中三期B提升4.6ppt,二期和服务式办公楼边际下降。
发展趋势
公寓出租率料继续平稳提升。国贸公寓于2018年4月至2020年8月停业进行装修改造,并于2020年9月1日起重新投入运营。截至三季度末,公寓出租率已达33.9％(年初8.4％),平均租金395元/平/月(2020年419元/平/月),对比改造前约250元/平/月提升明显。我们判断,受疫情影响公寓出租率提升速度可能有所放缓,但在公司积极招租和提升服务品质的支持下,未来出租率和平均租金有望稳步提升。
预计全年盈利延续积极增长,分红比例维持五成左右。我们预计公司全年写字楼收入将同比持平,商城收入同比增长近20％,酒店入住率和收入可能仍承压,对应全年营业收入同比增长15％-20％。我们估算公司毛利率有望提升2-3个百分点,带动全年归母净利润增速提升至20％。考虑到公司后续已基本无额外资本开支,我们预计分红比例将维持在至少50％(2018/2019/2020年分别为42％/39％/49％)。
盈利预测与估值
考虑到租金增速超出预期,我们上调2021/2022年盈利预测13％/12％至10/11亿元。公司当前股价交易于13.8/12.6倍2021/2022年市盈率。维持中性评级,上调目标价9％至14.73元,新目标价对应15.0/13.7倍2021/2022年目标市盈率和8％的上行空间。
风险
主要持有型物业租金及出租率不及预期;新冠疫情影响超出预期。
[2021-10-31] 中国国贸(600007):利润率维持高位,商城经营再创新高-季报点评
■广发证券
经营持续恢复,利润率维持高位。公司披露21年三季报,21Q3实现营收9.1亿元,同比+14.1％,归母净利润2.6亿元,同比+28.8％。21年公司计划实现利润总额11.7亿元,21Q1-3已实现10.4亿元,完成88.5％。环比来看,21Q3收入持平,利润有所下降,主要是经营恢复下开支增加以及防疫支出增多所致,事实上21Q2是利润率的阶段性高点,21Q3的利润率水平仍然维持在高位。
商城经营再创新高,酒店受到疫情一定影响。21Q3收入的增长主要有2大动力,一是商城经营再创新高,二是国贸公寓爬坡期贡献持续增加。商城各期的租金水平都在提高,整体租金和出租率均再创历史新高,境外消费受限下国贸高端线下消费持续走强。公寓重装开业后,出租率还在爬坡,21Q3上升至47.1％。21年7-8月北京出现新增本土病例,疫情态势趋严,酒店的经营受到较大的冲击,收入环比下降0.11亿元,写字楼除受疫情影响外,还受到国贸东区新增供给增加的竞争,租金和出租率均有所下降,但租金仅环比下降0.04亿元,体现了较强的抗风险性。21年10月北京疫情再度反弹,酒店的经营或还将受到一定的影响,但商城的增长和公寓的爬坡或将推动公司继续增长。
盈利预测与投资建议。预计21-22年公司归母净利润分别为10.2/11.5亿元,EBITDA分别为23.2/24.9亿元,当前EV对应21年5.9XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值已处于较好的价值水平,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,另一方面公司当前估值也低于历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA)。随着疫情下公司经营好转,公司估值具备修复空间,我们给予公司22年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为24.82元/股,维持"买入"评级。
风险提示。四季度新冠肺炎疫情发展超预期,平均租金及出租率下滑
[2021-08-31] 中国国贸(600007):单季业绩创历史新高,经营反转全面呈现-中报点评
■广发证券
单季度归母净利润创历史新高。公司披露21年中报,实现营收17.5亿元,同比+22.0％,归母净利润5.1亿元,同比+25.6％。21年公司计划实现利润总额11.7亿元,21H1已实现6.8亿元,完成58.1％。
21H1收入增长主要有2大推动,一是酒店经营好转,21H1收入同比增长1.3亿元,转负为正,二是商城运营进一步提效,20Q2是商城受影响最大的季度,低基数叠加运营提效收入同比增长1.4亿元。
经营反转全面呈现。除酒店与商城外,公寓20Q3开业属增量业务,出租率爬坡期租金水平持续改善,写字楼21Q2租金同比转正,出租率进一步回升,公司4大业态的经营在21Q2呈现了经营全面反转。
商城租金水平与出租率创历史新高。高奢消费东楼和一期表现依然强劲,且与20Q2以来不同的是,二期、三期ab也在持续走强,21Q2整体在租金水平、出租率都创历史新高。写字楼受疫情对经济复苏的影响,整体租金回升至疫情前95％的水平,平均租金受国贸东区新增供给影响仍在回落,主要是一期、二期两座老写字楼,但出租率有所回升,三期ab则维持稳定。公寓、酒店与海外疫情和入境管控紧密相关,受疫情冲击最大,酒店2H1收入2.3亿元,恢复至疫情前最好水平67％左右。公寓重新开业后,出租率还在爬坡,21Q2上升至32.7％。
开支模型稳定,经营成本率仍有改善空间。国贸公寓竣工后,公司无重大资本开支,折旧与摊销水平趋于稳定21H1经营成本率33.9％,较20年下降2.2pct。21H1实现净现金额流入8.1亿元,创历史新高。
盈利预测与投资建议。预计21-22年公司归母净利润分别为10.2/11.5亿元,公司4大业态经营全面向好,我们给予公司22年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为24.30元/股,维持"买入"评级。
风险提示。新冠肺炎疫情发展超预期,平均租金及出租率下滑。
[2021-08-30] 中国国贸(600007):中国国贸上半年净利润5.11亿元 同比增25.59%
■证券时报
中国国贸(600007)8月30日晚间披露半年报，公司上半年营收17.5亿元，同比增长22.05%;净利润5.11亿元，同比增长25.59%;基本每股收益0.51元。上半年商城租赁需求提升，核心商圈高端优质项目的出租率和租金保持较高水平;写字楼租赁整体租金水平面临下行压力，但年内跌幅有望进一步收窄。
[2021-03-31] 中国国贸(600007):超额完成经营计划,持续优化经营效率-年报点评
■广发证券
经营计划超额完成,商城收入再创新高。公司披露2020年年报,实现营收31.0亿元,同比下滑12.2％,归母净利润8.3亿元,同比下滑15.1％,逐季度来看Q4延续了Q3以来的复苏态势,收入和业绩降幅均收窄。20年公司计划实现利润总额10.0亿元,20年实现11.1亿元,完成110％。营收业务分拆来看,酒店业务受客流量大幅下滑影响,收入同比下降3.3亿,占营收下滑的76％,但Q4降幅已收窄至0.3亿元。写字楼(租金同比-4.1％)基本稳定,商城(租金同比+1.3％)则在租金减免的情况下实现了正增长,表现优异。疫情"大考"下体现了公司的写字楼和商城较强的抗风险能力,未来更看好经营的稳定性。
公寓竣工折旧摊销稳定,经营效率持续改善。国贸公寓竣工后于20年9月开始营业,公司已无大项资本开支,"现金牛"成型,折旧摊销也基本稳定。尽管受疫情影响公司的收入有所下滑,但公司费用也大幅减少,整体经营成本率持续下行至36.1％(同比-1.4pct),创09年以来历史新低,持续改善,净现金额达到13.8亿元,维持在高位水平。
预计公司21、22年EPS分别为0.97、1.17元/股。公司计划21年实现利润总额11.7亿元,较20年计划增长17.0％,较20年实际完成值增长5.9％。我们认为当前公司估值已处于较好的价值水平,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),处于历史低位。随着疫情好转,酒店收入将逐步恢复,商城租金有提升潜力,写字楼的出租率将逐步回升,国贸公寓也将对外招租贡献收入,公司经营将持续好转,估值也具备修复空间,我们给予公司21年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为21.47元/股,维持"买入"评级。
风险提示。新冠肺炎疫情发展超预期,平均租金及出租率下滑。
[2021-03-30] 中国国贸(600007):疫情导致业绩下滑,现金充裕经营回升-公司年报点评
■海通证券
经营遭受疫情打击,归母净利润同减15.12％。报告期内,公司实现营业收入30.98亿元,同比减少12.25％；利润总额11.05亿元,同比减少15.08％；归母净利润为8.25亿元,同比减少15.12％。2020年预计向全体股东每10股派发现金红利4.00元(含税),共计派发股利约4.03亿元。
酒店业绩下滑明显,商城营收反弹迅速。报告期内,公司的营业收入分为物业租赁及管理和酒店经营,分别占营业收入比重为89.16％、10.84％,其中物业租赁及管理销售毛利率为64.12％,较2019年增加0.13个百分点；酒店经营销售毛利率为-33.62％,较2019年下降41.51个百分点,酒店行业受到疫情影响较大,业绩明显下滑。商城业态的营业收入较2019年有所增加,得益于下半年境外旅游及购物的限制,奢侈品销售亮眼,商场经营迅速恢复。
利润率基本持平,货币资金显著增加。公司总资产规模120.90亿元,同比增长2.44％；净资产规模80.15亿元,同比增长5.85％。公司毛利率为53.52％,同比上升0.11个百分点；净利率为26.65％,同比下降0.90个百分点。负债结构方面,公司资产负债率为33.70％,同比下降2.14个百分点；净负债率为10.04％,同比下降9.11个百分点。货币资金为18.56亿元,同比大幅增长53.11％。
2021年展望。2021年,公司预计实现营业收入35.2亿元,利润总额11.7亿元,预计来自商城的租金收入和酒店的营业收入较2020年增加,以及国贸公寓重新投入运营后营业收入会有所增加。
投资建议:维持"优于大市"评级。中国国贸2020年业绩受疫情冲击下滑幅度较大,主要是酒店业务受到严重冲击,收入大幅下降。我们预计,随着各地疫情防控常态化、人员流动恢复正常,酒店业务将逐步恢复,叠加公寓2020年底投入运营,收入端有望持续恢复。此外,公司资本开支显著减少,负债率较低,长期借款还款能力无忧,中长期的分红能力优秀。截至2021年3月29日,中国国贸收盘价为12.06元,对应2021年和2022年PE在12.69倍和10.73倍。我们给予公司2021年15-18XPE,合理价值区间在14.26-17.11元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:1)经济下行导致写字楼、商城需求不足；2)分红不及预期。
[2021-03-24] 中国国贸(600007):收入盈利受疫情影响双跌,分红比例增至五成-年度点评
■中金公司
2020年业绩符合我们的预期
公司公布2020年业绩:营业收入31.0亿元,同比下降12％,归母净利润8.3亿元,同比下降15％,每股盈利0.82元,符合预期。租金收入同比下跌,利润率下滑。公司期内写字楼收入(含租金及物管费)同比下降4％至15.1亿元,商城收入同比增长1％至9.6亿元,酒店收入受疫情影响较大,同比下降50％至3.4亿元,总收入同比下降12％。疫情致成本费用率提高,公司期内三项费用率上行0.6ppt至9.1％,毛利率和归母净利润率分别下降1.1ppt和0.9ppt至43.2％和26.6％。
写字楼出租率边际下降,商城租金及出租率延续上行趋势。公司2020年写字楼平均租金637元/平/月,与2019年持平；出租率降至92.1％(2019年末95.7％,3Q20末92.8％),主要因部分租户提前退租或到期未续。2020年商城平均租金986元/平/月,同比增长0.4％(其中一期和东楼均同比增长4％),出租率较2019年末上行0.9ppt至95.8％(3Q20末95.1％)。
发展趋势
预计2021年盈利增速转正,国贸公寓租金及出租率将继续增长。我们预计伴随疫情影响的逐渐消退,2021年写字楼和商城租金收入分别同比增长5％和15％；酒店受疫情影响收入增长仍承压。2020年9月,国贸公寓装修改造完成后重新投入运营,累计完成投资额6.2亿元,期内平均租金419元/平/月,较2018年增长70％；2020年末平均出租率8.4％(2016年和2017年分别为87.5％和78.1％),我们预计公寓出租率将逐年提升至八成以上,平均租金亦有望边际增长,未来对应租金收入规模将达到2亿元。公司计划2021年实现营业收入35.2亿元,利润总额11.7亿元,我们估算全年归母净利润将同比增长6％至8.8亿元。
2021年分红比例增至五成,关注中长期分红比例提升幅度。公司2020年每股拟分红0.40元,对应分红比例48.8％,较2019年提升9.4个百分点,对应2020年股息收益率3.2％。此前因国贸东楼和公寓改造项目资本开支较高,公司分红比例维持在四成左右,低于布局持有型物业的可比公司(平均分红比例50％以上)。我们预计伴随资本支出的减少,公司未来有望提升分红比例；中长期维度看,建议投资者关注分红比例的提升幅度和持续性。
盈利预测与估值
考虑到疫情对2021年酒店租金和公寓出租率增长仍有负面影响,我们下调2021年每股盈利预测8％至0.87元,引入2022年每股盈利预测0.96元。公司当前股价交易于14.3/13.0倍2021/2022年市盈率。维持中性评级,下调目标价8％至13.46元(主要因疫情影响2021年收入和盈利增长),新目标价对应15.5/14.0倍2021/2022年目标市盈率和8％的上行空间。
风险
主要持有型物业租金及出租率不及预期；新冠疫情影响超出预期。
[2021-03-24] 中国国贸(600007):中国国贸2020年净利同比降15.12% 拟10派4元
■证券时报
中国国贸(600007)3月24日晚间披露年报，公司2020年实现营业收入30.98亿元，同比下滑12.25%;净利润8.25亿元，同比下滑15.12%;基本每股收益0.82元。公司拟每10股派发红利4元(含税)。
[2020-11-02] 中国国贸(600007):公寓项目重新运营,疫情影响逐步减弱-季报点评
■海通证券
经营业绩受疫情影响下滑,三项费用显著下降。2020年1-9月公司实现营业总收入22.35亿元,较上年同期减少14.12％;实现归属母公司净利润为6.12亿元,较上年同期减少17.10％;实现稀释后每股收益0.61元,较上年同期减少16.44％。2020年1-9月,公司三项费用占营业收入比为7.70％,较去年同期减少0.62个百分点。其中,销售费用同比减少39.35％,主要是广告宣传费和代理佣金支出减少;管理费用同比减少1.25％;财务费用同比减少20.76％。
利润率小幅下滑,货币现金显著增加。截至2020年9月30日,公司总资产规模119.90亿元,同比增长2.82％;净资产规模78.03亿元,同比增长6.32％。
2020年1-9月,公司的毛利率为53.64％,同比减少0.77个百分点;净利率为27.41％,同比减少0.99个百分点。负债结构方面,截至2020年9月30日,公司资产负债率为34.92％,同比减少2.14个百分点;净负债率为13.83％,同比减少9.35个百分点。货币资金为16.37亿元,同比增加63.47％。
商城出租逐渐恢复,公寓业务投入运营。2020年1-9月,公司的主要租金收入来源为写字楼、商城和公寓,出租面积占比分别57.8％、29.3％、13％,租金收入占比分别为63.2％、36.8％、0.0％。公司来自于写字楼的租金收入为11.08亿元,同比减少2.9％;商城的收入为6.46亿元,同比减少2.4％。
写字楼平均租金为638元/平方米/月,出租率为93％,比去年同期减少3pct;
商城平均租金946元/平方米/月,出租率95％,比去年同期增加1pct。公寓装修改造项目于2020年8月取得竣工验收备案,9月1日起重新投入运营。
投资建议:维持"优于大市"评级。中国国贸2020年1-9月业绩受疫情冲击下滑幅度较大,主要是公司减免了商城租户部分租金和物业管理费以及酒店业务受到严重冲击。随着疫情的逐渐消散,酒店业务逐步恢复,公寓2020Q3投入运营,2020Q3的收入和现金流表现显著改善。此外,公司资本开支显著减少,负债率较低,长期借款还款能力无忧,中长期的分红能力优秀。我们选取了A股的一些含持有商业物业的公司作对比,但各家的主营模式上略有差异,中国国贸是更纯粹的商业地产股票,以租赁与经营业务为核心,且资产位置处于北京核心地段,更为优质。截至2020年11月2日,中国国贸收盘价为12.42元,对应2020年和2021年PE在13.34倍和11.56倍。我们给予公司2020年20-24XPE,合理价值区间在18.62-22.35元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:1)经济下行导致写字楼、商城需求不足;2)行业面临基本面下行风险。
[2020-11-02] 中国国贸(600007):三季度租金收入环比回升,国贸公寓实现重新开业-三季点评
■中金公司
2020年三季报业绩略超我们的预期中国国贸公布1-3Q20业绩:营业收入同比下降14％至22亿元,盈利同比下降17％至6.1亿元,略超我们预期(同比下降20％),主要因商城和酒店收入恢复速度好于预期。
三季度收入环比回升,酒店恢复仍缓慢。公司前三季度商城和写字楼租金收入分别同比下降2％和3％至6.5亿元和11.1亿元,三季度收入环比二季度增长14％,同比下降9％(1H20同比下降17％)。我们估算前三季度酒店租金收入同比下降40％以上(1H20同比下降69％),三项费用率较去年同期下降0.6个百分点至7.7％。
商城租金、出租率环比回升,写字楼出租率继续下行。公司商城平均租金946元/平/月,较中报(899元/平/月)边际回升,同比仍下降3％,出租率由中报的94.3％上行至95.1％。写字楼受到部分租户退租、合约到期未续以及疫情对新租需求的负面影响,出租率较中报下滑0.8个百分点至92.8％,平均租金小幅下降至638元/平/月(中报639元/平/月)。
发展趋势国贸公寓重新开业平均租金大增,后续料持续为公司贡献租金收入。国贸公寓已于8月完成竣工验收,并于9月1日起重新投入运营,期内实现租金收入58万元,可租面积4.7万平,单位租金420元/平/月,较改造前增长约70％(2018年246元/平/月)。我们预计伴随公寓出租率逐渐提升,公寓租金收入将持续增长。
全年业绩好于年初预期,未来分红比例有望提升。我们预计公司四季度租金收入将延续环比增长态势。当前商城经营已基本恢复去年水平,全年租金收入料同比持平(原预计同比下降5％);写字楼仍面临空置率上升压力,租金收入可能同比下降3％～5％(原预计基本持平);酒店短期仍面临较大经营压力,收入料同比下降30％以上(原预计同比下降50％)。全年营业收入将同比下降7％,归母净利润同比下跌15％左右,好于我们之前的预测(同比下降21％)。我们预计公司2020年将维持40％左右的分红比例(2017/2018/2019年分别51％/42％/39％)。当前国贸公寓改造完成,我们预计后续在无重大资本开支的情况下,公司分红比例有望提升。
盈利预测与估值考虑到商城和酒店收入恢复速度好于预期,我们上调2020/2021年盈利预测7％/3％至0.82/0.94元/股。当前股价交易于15.0/13.1倍2020/2021年市盈率。维持中性评级和目标价14.59元不变,对应17.8/15.5倍2020/2021年目标市盈率和19％的上行空间。
风险疫情对出租率和租金增速影响超出预期;公寓改造进度低于预期
[2020-11-01] 中国国贸(600007):公寓重装开业,"现金牛"再创新高-季报点评
■广发证券
核心观点:商写商城运营稳定,国贸公寓重装开业。公司披露2020年三季报,实现营收22.3亿元,同比下滑14.1％,归母净利润6.1亿元,同比下滑17.1％。营收业务分拆来看,酒店业务受客流量大幅下滑影响,收入同比下降3.0亿,占营收下滑的81.7％,但3季度跌幅已收窄。写字楼(租金同比下滑2.9％)和商城(租金同比下滑2.4％)均保持了较为稳定的运营状态,其中写字楼和商城租金水平环比二季度均有所恢复,写字楼出租率有所下滑而商城出租率持续提高。疫情"大考"下体现了公司的写字楼和商城较强的抗风险能力,未来更看好经营的稳定性。国贸公寓重装开业租金水平大幅提高71％,4季度将贡献租金收入。
毛利率维持高位,经营性现金流创历史新高。20年公司计划实现利润总额10.0亿元,前三季度已实现8.2亿元,完成82％。单季度来看,酒店跌幅收窄,商城同比转正,公寓重装开业,仅写字楼有滞后影响有所下滑但影响不大,随着全国和北京疫情逐步控制,公司经营环境将逐步改善,政策也支持消费恢复,公司全年业绩目标可期。20Q3公司实现经营性现金流净流入5.2亿元,创上市以来单季度历史新高。
预计公司20、21年EPS分别为0.82、1.09元/股,维持"买入"评级。预计2020-2022年公司归母净利润分别为8.2/11.0/12.0亿元,当前EV对应20年5.6XEV/EBITDA,21年4.8XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值已处于较好的价值水平,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),处于历史低位。随着疫情好转和公寓竣工,公司估值具备修复空间,我们给予公司20年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为19.10元/股,维持"买入"评级。
风险提示。新冠肺炎疫情发展超预期,平均租金及出租率下滑。
[2020-09-10] 中国国贸(600007):疫情影响1H营收利润,下半年有望改善-中报点评
■海通证券
经营业绩受疫情影响下滑,三项费用显著下降。2020年上半年公司实现营业总收入14.34亿元,较上年同期减少16.78％;实现归属母公司净利润为4.07亿元,较上年同期减少16.60％;实现稀释后每股收益0.40元,较上年同期减少16.67％。2020年上半年,公司三项费用占营业收入比为7.11％,较去年同期减少1.35个百分点。其中,销售费用同比减少61.27％,主要是广告宣传费和代理佣金支出减少;管理费用同比减少8.13％;财务费用同比减少24.96％。
利润率水平维持稳定,净负债率显著下降。截至2020年6月30日,公司总资产规模120.45亿元,同比增长6.35％;净资产规模75.97亿元,同比增长7.18％。2020年上半年,公司的毛利率为54.14％,同比减少0.44个百分点;
净利率为28.38％,同比增加0.06个百分点。负债结构方面,截至2020年6月30日,公司资产负债率为36.93％,同比减少0.49个百分点;净负债率为14.14％,同比减少14.31个百分点;货币资金为15.94亿元,同比增加140.09％。经营活动现金流净额为5.75亿元。
酒店经营受疫情影响较大,其余业务基本保持平稳。2020年上半年,按行业划分,公司收入构成可划分为物业租赁及管理和酒店经营两大板块,物业租赁及管理业务实现营业收入13.33亿元,同比减少4.43％;酒店经营业务实现营业收入1.01亿元,同比减少69.26％。按业态划分,写字楼营业收入为7.71亿元,同比减少0.95％;商城营业收入为4.32亿元,同比减少6.25％;
酒店营业收入1.01亿元,同比减少69.26％。
投资建议:维持"优于大市"评级。中国国贸2020H1业绩受疫情冲击下滑幅度较大,主要是公司减免了商城租户部分租金和物业管理费以及酒店业务受到严重冲击。我们预计,随着下半年疫情的逐渐消散,酒店业务有望逐步恢复,叠加公寓有望2020Q3投入运营,2020年下半年的收入和现金流表现会有显著改善。此外,公司资本开支显著减少,负债率较低,长期借款还款能力无忧,中长期的分红能力优秀。我们选取了A股的一些含持有商业物业的公司作对比,但各家的主营模式上略有差异,中国国贸是更纯粹的商业地产股票,以租赁与经营业务为核心,且资产位置处于北京核心地段,更为优质。截至2020年9月9日,中国国贸收盘价为13.52元,对应2020年和2021年PE在14.52倍和12.58倍。我们给予公司2020年20-24XPE,合理价值区间在18.62-22.35元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:1)经济下行导致写字楼、商城需求不足;2)行业面临基本面下行风险。
[2020-08-31] 中国国贸(600007):商写商城运营稳定,疫情转好业绩可期-中报点评
■广发证券
核心观点:
商写商城运营稳定,酒店业务冲击较大。公司披露2020年中报,上半年实现营收14.3亿元,同比下滑16.8％,归母净利润4.1亿元,同比下滑16.6％。营收业务分拆来看,酒店业务受客流量大幅下滑影响,收入同比下降2.3亿,占营收下滑的78.6％,是上半年营收下滑的主因。写字楼(营收同比下滑1.0％)和商城(营收同比下滑6.3％)均保持了较为稳定的运营状态,写字楼和商城整体出租率维持较高水平,多数写字楼在疫情期间租金水平有所提高,而商城则因为减免部分租户的租金与物管费,整体租金水平有所下滑。疫情"大考"下体现了公司的写字楼和商城较强的抗风险能力,未来更看好经营的稳定性。
疫情转好业绩可期,公寓预计贡献租金。新冠疫情中北京属于管控较为严格的地区,且由于"新发地"事件管控也延续到了二季度,尽管如此,20年公司计划实现利润总额10.0亿元,上半年已实现利润总额5.44亿元,完成计划过半。考虑到自7月20日起北京突发公共卫生应急响应级别由二级调回至三级,公司下半年的经营环境将逐步恢复,且国贸公寓竣工,有望在下半年贡献租金,全年业绩目标可期。
预计公司20、21年EPS分别为0.89、1.13元/股,维持"买入"评级。预计2020-2022年公司归母净利润分别为9.0/11.4/12.3亿元,当前EV对应20XEV/EBITDA,21年5.5XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值已处于较好的价值水平,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),处于历史低位。疫情好转和国贸公寓竣工公司具备估值修复空间,我们给予公司20年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为20.15元/股,维持"买入"评级。
风险提示。新冠肺炎疫情发展超预期,平均租金及出租率下滑
[2020-08-30] 中国国贸(600007):上半年业绩符合预期,全年收入、盈利仍承压-中报点评
■中金公司
1H20业绩基本符合预期中国国贸公布1H20业绩:营业收入同比下降17％至14.3亿元,盈利同比下降17％至4.1亿元,基本符合我们预期(同比下降19％)。
租金收入降近两成,三项费用率下降。公司上半年商城和写字楼租金收入分别同比下降6％和1％至4.3亿元和7.7亿元,酒店收入受疫情影响较大,同比下降69％至1.0亿元,致总收入同比下降17％。三项费用率同比下降1.4个百分点至7.1％,其中广告宣传费和代理佣金支出减少带动销售费用降六成,财务费用同比下降25％(利息费用资本化比例上升)。
商城平均租金明显下滑,写字楼出租率下降。受疫情影响上半年公司减免部分商城租户的租金和管理费,致商城平均租金同比下降6％至899元/平/月;出租率较2019年下行0.1个百分点。写字楼租金同比增长1％,但出租率较2019年下降2.1个百分点至93.6％。主要因部分租户退租或到期且新租需求放缓,其中一期下降2.4个百分点,三期A下降5.8个百分点。
发展趋势全年租金收入及盈利增速仍承压。我们预计公司下半年商城平均租金及租金收入将较上半年边际增长,但同比增速仍承压;写字楼受新租需求放缓影响仍将面临空置率上升压力,全年租金收入同比料小幅下降;酒店短期仍面临较大收入下行压力;我们保守估算公司全年营业收入将同比下降10％,同时考虑到运营成本上升且房产税、摊销等刚性支出增加,归母净利润同比跌幅将扩大至20％左右。
关注分红比例提升幅度。公司2017/2018/2019年分红比例分别为51％/42％/39％,考虑到疫情影响下公司将保持在手现金充裕且国贸公寓改造尚余0.2亿元计划投资支出,我们预计公司2020年将维持40％左右的分红比例。公司当前分红比例低于典型持有型物业房企(平均约50％,且基于扣除非现金成本的可分配口径),我们认为后续在无重大资本开支的情况下,公司分红比例有望进一步提升,并带动估值水平修复。
盈利预测与估值维持盈利预测不变。当前股价交易于18.0/15.0倍2020/2021年市盈率。维持中性评级和目标价14.59元不变,对应19.0/15.9倍2020/2021年目标市盈率和6％的上行空间。
风险疫情对出租率和租金增速影响超出预期;公寓改造进度低于预期。
[2020-05-02] 中国国贸(600007):疫情冲击短期经营,看好2H业绩回升-年报及一季报点评
■海通证券
2019年年报点评:1)经营表现靓丽,归母净利润同增25.53％。报告期内,公司实现营业收入35.30亿元,同比增长11.3％;利润总额13.01亿元,同比增长25.64％;归母净利润为9.72亿元,同比增长25.53％。2019年预计向全体股东每10股派发现金红利3.80元(含税),共计派发股利约3.83亿元。
2)经营情况稳步向好,商城租金及出租率改善显著。报告期,公司营业收入的主要贡献为写字楼、商城、酒店,公寓于2018年4月起停业进行装修改造无收入。商城业态平均租金为982元/平米/月,平均出租率为94.9％,较2018年增加5.5个百分点。商城的营业收入较2018年有所增加,主要是国贸东楼商城于2018年7月完成竣工验收备案投入使用后新增收入,以及商城整体出租率及租金水平较2018年上升。
3)利润率进一步提升,资产规模持续扩大。公司毛利率为53.41％,同比上升1.85个百分点;净利率为27.55％,同比上升3.12个百分点。总资产规模118.02亿元,同比增长6.40％;净资产规模75.73亿元,同比增长9.40％。
2020年展望。2020年,公司预计实现营业收入31.8亿元,成本费用18.8亿元,税金及附加3.2亿元,利润总额10.0亿元。
2020年一季报点评:Q1经营受疫情影响,酒店业务近乎停摆导致业绩下滑。2020Q1公司实现营业收入7.30亿元,同比减少14.69％;实现归母净利润2.04亿元,同比减少16.78％。主要是受新冠肺炎疫情的影响,酒店经营受到严重冲击,公司来自于酒店的经营收入较上年同期减少约1.0亿元,降幅达65.8％。受疫情影响,写字楼租金同比上升,出租率小幅下滑;而商城的租金同比小幅下滑,出租率小幅回升。
投资建议:维持"优于大市"评级。中国国贸2020Q1业绩受疫情冲击下滑幅度较大,主要是酒店业务收入下滑较大。我们预计,随着各地疫情防控降级、人员流动增加,酒店业务有望逐步恢复,叠加公寓有望2020Q3投入运营,2020年下半年的收入和现金流表现会有显著改善。此外,公司资本开支显著减少,负债率较低,长期借款还款能力无忧,中长期的分红能力优秀。截至2020年4月30日,中国国贸收盘价为14.54元,对应2020年和2021年PE在15.61倍和13.53倍。我们给予公司2020年20-24XPE,合理价值区间在18.62-22.35元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:1)经济下行导致写字楼、商城需求不足;2)行业面临基本面下行风险。
[2020-04-28] 中国国贸(600007):2020年收入、盈利受疫情影响承压,中长期关注分红比例-2019年报点评
■中金公司
2019年业绩符合预期中国国贸公布2019年业绩:营业收入同比增长11％至35亿元,归母净利润同比增长26％至9.7亿元,对应每股盈利0.97元,专业绩快报一致。商城租金收入增逾四成,费用率下降。公司2019年商城租金收入同比增长43％至9.5亿元,写字楼租金收入与2018年持平,营业收入录得同比增长11％。2019年三项费用率下降1.6个百分点至8.5％,其中财务费用同比下降22％至1.1亿元(利息支出下降且资本化率上升)。EBITDA同比增长16％至19亿元。
商城平均租金及出租率明显提升,写字楼出租率小幅下滑。2019年商城平均租金同比增长20％至982元/平/月,出租率提升5.5个百分点至94.9％(主要因东楼和三期B出租率大幅提升);写字楼平均租金同比增长3％至637元/平/月,出租率下降1个百分点至95.7％(主要因租户提前解约或到期未续)。
发展趋势2020年收入、盈利受疫情影响料双承压。我们预计公司2020年商城、酒店和写字楼收入将分别同比下降15％、20％和4％,致公司营业收入同比下降10％,主要因新冠疫情将影响公司商城和酒店客流量,同时受商户提前解约或延期支付租金影响,写字楼平均租金及出租率也将出现下滑。考虑到疫情带来消杀、安保等运营成本的上升,以及房产税和摊销等刚性支出的增加,我们预计归母净利润同比跌幅将扩大至20％左右。中长期估值能否上修须关注分红比例的提升幅度。公司2019年每股拟分红0.38元,对应分红比例39％,较2018年下降2个百分点,我们预计公司2020年将维持40％左右的分红比例。此前由于东楼和国贸公寓等项目改造导致公司资本开支较高,分红比例低于布局持有型物业的可比公司(平均约50％),我们认为后续伴随上述改造工作接近尾声,在资本支出显著减少的情况下,公司估值能否修复取决于分红比例提升的幅度。
盈利预测与估值考虑到新冠疫情对商城、写字楼租金和出租率以及酒店收入的负面影响,我们下调公司2020/2021年盈利预测8％/1％至0.77/0.92元/股。当前股价交易于18.2/15.2倍2020/2021年市盈率。维持中性评级,下调目标价8％至14.59元(因疫情影响公司收入和盈利),对应19.0/15.9倍2020/2021年目标市盈率和5％的上行空间。
风险出租率和租金增速不及预期;国贸公寓改造进度低于预期。
[2020-04-28] 中国国贸(600007):经营效率持续改善,净现金额流入再创新高-年报点评
■广发证券
核心观点:经营计划超额完成,商城租金水平持续提升。19年中国国贸营收35.3亿元,同比增长11.3％,归母净利润9.7亿元,同比上升25.5％。公司19年经营计划预计实现利润总额10.7亿元,19年实现计划的121.5％,超额完成1/5。18年7月公司东楼商场竣工营业,19年贡献租金收入约2.4亿元,同比多增1.1亿元,是公司营收增长的主要支撑,此外,商城整体的租金水平和出租率的上涨也是公司租金增长的重要动力。20年公司计划实现利润总额10.0亿元,较19年实际利润总额下滑23％,下调主要受新冠肺炎疫情的影响,考虑到北京的严格管控情况,受影响主要集中在1季度,因此1季度的盈利情况不容乐观。
经营效率持续提高,经营性现金流创新高。公司毛利率水平继续提升,19年毛利率同比提高1.9个百分点,考虑到公司待折旧摊销规模的持续增长,毛利率提升主要由非折旧与摊销的经营性营业成本控制带动,经营性成本率下降至37.5％,同比下降1.4个百分点。19年公司实现净现金额流入15.6亿元,创上市以来历史新高。
预计公司20、21年EPS分别为0.78、1.06元/股,维持"买入"评级。预计2020-2022年公司归母净利润分别为7.9/10.7/12.4亿元,当前EV对应20年5.8XEV/EBITDA,21年4.9XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值已处于较好的价值水平,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),处于历史低位。疫情好转和无风险利率下行公司具备估值修复空间,我们给予公司20年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为19.54元/股,维持"买入"评级。
风险提示。新冠肺炎疫情无法有效控制,新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
[2020-04-27] 中国国贸(600007):中国国贸2019年净利润同比增长25.53%
■中国证券报
中国国贸4月27日晚间披露的2019年年度报告显示，2019年公司实现营业收入35.3亿元，同比增长11.33%；实现归属于上市公司股东的净利润9.7亿元，同比增长25.53%；基本每股收益0.97元。公司拟向全体股东每10股派发现金红利3.80元（含税）。
公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是北京地标性建筑群，是众多跨国公司和国际商社进驻北京的首选之地，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。
公告介绍，2020年公司预计实现营业收入31.8亿元，成本费用18.8亿元，税金及附加3.2亿元，利润总额10亿元。与2019年相比，营业收入和利润总额均有所减少，主要是受疫情影响，公司来自于写字楼和商城的租金收入以及酒店的营业收入均将较上年有所减少。
公司表示，将严格按照政府及卫生防疫等部门有关新冠肺炎疫情防控工作指引，全力保障国贸中心全体租户有序复工复产。同时，围绕公司2020年经营计划和疫情对公司经营带来的不利影响，创新工作理念和思路，与租户共渡疫情困难时期。
[2020-03-26] 中国国贸(600007):中国国贸业绩快报2019年净利同比增25.53%
■证券时报
中国国贸(600007)3月26日晚发布业绩快报，2019年度，公司实现营收35.3亿元，同比增长11.33%；净利为9.72亿元，同比增长25.53%。基本每股收益0.97元。业绩增长主要是商城的租金收入增加。
[2020-02-21] 中国国贸(600007):2019年盈利料稳增,2020年收入、盈利受疫情影响双承压
■中金公司
预测2019年盈利同比增长15％
我们预计公司2019年将实现归母净利润8.9亿元,对应同比增速15％,对应每股盈利0.88元,与市场一致预期基本一致。
关注要点
2019年业绩稳健增长,2020年收入盈利受疫情影响料下滑。公司2019年租金平稳增长(1-3Q19写字楼和商城平均租金分别同比增长2％和21％),同时东楼完全投入使用带动商城平均出租率提升,我们预计公司全年营业收入同比增长13％,归母净利润同比增长15％。往前看,我们预计公司商城和酒店收入受疫情影响短期承压并拖拽全年业绩表现,同时写字楼租金增长率和出租率增速可能放缓,但收入受影响幅度小于商城。我们预计公司2020年收入同比下降4％(其中商城、酒店和写字楼分别同比下降5％、10％和2％),盈利同比下降5％。
国贸公寓改造进度可能推迟。国贸公寓于2018年开始改造,截至3Q19,公司累计完成投资额4.2亿元。公司原计划对国贸公寓投资6.1亿元并于2020年内重新开业,我们预计受到新冠疫情影响,公寓改造及开业进度可能有所推迟。
财务安全性高,融资成本维持优势。公司3Q19末净负债率降至23％(2018年末31％),在手现金较2018年末增长85％至10亿元(一年内到期有息负债仅500万元)。公司去年以3.65％的成本发行一笔3+2年期公司债融资5亿元,我们估算公司平均融资成本约4.5％~5.0％,维持行业低水平。预计分红比例维持四成以上。公司2016/2017/2018年分红比例分别为44％/51％/42％。我们预计公司2019和2020年将维持40％以上的分红比例,对应股息收益率2.4％和2.3％。
估值与建议
维持2019年盈利预测不变,考虑到新冠疫情对公司租金收入的负面影响,我们下调公司2020年每股盈利15％至0.84元,引入2021年每股盈利预测0.92元。公司当前股价交易于18.4/16.7倍2020/2021年预测市盈率。维持中性评级,下调目标价5％至15.90元(主要因疫情影响公司业绩),新目标价对应19.0/17.3倍2020/2021年目标市盈率和3％的上行空间。
风险
新冠疫情持续期长于预期；出租率增速低于预期；国贸公寓改造进度低于预期。
[2019-11-19] 中国国贸(600007):商城收入稳步提高,经营效率持续改善
■广发证券
核心观点:
商城租金水平持续提升是公司未来租金增长的动力。19年前三季度中国国贸主营业务收入26.0亿元,同比增长11.4％,归母净利润7.4亿元,同比上升25.3％。公司19年经营计划预计实现利润总额10.7亿元,较18年公司经营计划提升15％,截至19年9月底公司已实现利润总额9.9亿元,完成全年利润目标的92.1％,预计全年业绩有望超过经营计划表现。18年7月公司东楼商场竣工营业,19年前三季度为公司贡献租金收入约1.75亿元,同比多增1.27亿元,是公司营收增长的主要支撑。公司商城的租金水平提升较快,是公司未来租金增长的重要动力。
经营效率持续提高,经营性现金流继续增长。公司毛利率水平继续提升,19年前三季度毛利率同比提高1.3个百分点,考虑到公司待折旧摊销规模的持续增长,毛利率提升主要由非折旧与摊销的经营性营业成本控制带动。费用率方面,随公司项目竣工逐步运营成熟,前三季度三费水平同比下降0.9个百分点。19年三季度公司实现经营性现金流净流入5.0亿元,创上市以来单季度历史新高。
预计公司19、20年EPS分别为0.92、1.04元,维持"买入"评级。预计2019-2021年公司归母净利润分别为9.3/10.4/11.2亿元,当前EV对应19年8.69XEV/EBITDA,20年7.74XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于自己的历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),我们认为公司的合理估值是19年10.0XEV/EBITDA,合理价值为19.82元/股,给予"买入"评级。
风险提示。新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
[2019-10-31] 中国国贸(600007):业绩增逾两成,东楼出租率稳步提升
■中金公司
1-3Q19每股盈利0.73元,同比增长25％,符合预期中国国贸公布1-3Q19业绩:营业收入26亿元,同比增长11％,归母净利润7.4亿元,同比增长25％,符合我们的预期。
业绩稳增两成,利润率上行。公司期内营业收入同比增长11％,其中商城租金收入同比增长54％至6.6亿元(主要因国贸东楼投入使用),写字楼租金收入同比下降1％至11.4亿元。毛利率较去年同期上行1.4个百分点至45.3％,三项费用率下降0.9个百分点至8.3％,归母净利润率录得上行3.2个百分点至28.4％。
商城租金增逾两成,出租率平稳增长。期内公司商城租金同比增长21％至976元/平/月,其中二期增长22％,东楼增长17％；写字楼租金同比增长2％至635元/平/月。受东楼投用提振,商城出租率较去年同期提升5.1个百分点至94.3％(1H19为93.4％)。写字楼出租率较去年同期下滑1.8个百分点至95.5％(1H19为95.4％),主要因三期B有租户提前解约或到期未续约。
净负债率延续下行态势,融资优势凸显。公司期末净负债率较中报下行6个百分点至23％(年初31％,去年同期40％),在手现金较中报增长51％至10亿元。公司三季度以3.65％的成本发行一笔3+2年期公司债融资5亿元,融资成本维持行业低水平。
发展趋势东楼出租率料增至九成,国贸公寓改造稳步推进。期内东楼出租率83.2％(去年末47.3％,1H19为82.2％),我们预计东楼出租率有望增至近90％,全年将贡献近3亿元租金收入。期内公司完成公寓改造投资2.6亿元(其中第三季度完成0.8亿元),累计完成投资4.2亿元,未来还将投入1.9亿元。公司计划2020年实现公寓重新开业。
预计全年维持四成以上分红比例。公司2016/2017/2018年分红比例分别为44％/51％/42％。我们预计公司2019和2020年将维持40％以上分红比例,对应股息收益率2.2％和2.4％。
盈利预测与估值考虑到东楼租金及出租率的上涨将持续增厚公司业绩,我们上调公司2019/2020e每股盈利3％/5％至0.88/0.98元。当前股价交易于19.3/17.3倍2019/2020e市盈率,维持中性评级,上调目标价10％至19.69元(主要因利润率提升和财务端持续改善),新目标价对应22.3/20.0倍2019/2020e目标市盈率和16％的上行空间。
风险出租率增速低于预期；公寓竣工进度低于预期。
[2019-09-05] 中国国贸(600007):1H经营表现靓丽,归母净利润同增20.80％
■海通证券
1H经营表现靓丽,归母净利润同增20.80％。截至2019年6月30日,公司实现营业收入17.23亿元,较上年同期增长11.00％,主要由于国贸东楼商城于2018年7月完成竣工验收备案投入使用后,相关营业收入增加所致；利润总额6.51亿元,较上年同期增加20.82％；归属于母公司净利润为4.88亿元,较上年同期增长20.80％；实现(稀释)每股收益0.48元,较上年同期增长20.00％。
经营情况持续向好,租金及出租率保持平稳。报告期内,公司的营业收入分为物业租赁及管理和酒店经营,分别占营业收入比重为80.95％、19.05％,其中物业租赁及管理销售毛利率为65.77％,较上年同期增加0.64个百分点；
酒店经营销售毛利率为7.06％,较上年同期减少2.10个百分点。物业租赁及管理又分为写字楼、商城、公寓及其他业态,报告期内营业收入分别占到主营业务收入的45.21％、26.72％、0％、9.02％。截至报告期末,公司写字楼业态的平均租金为632元/平米/月,平均出租率95.4％,较上年同期减少2.0个百分点；商城业态平均租金为959元/平米/月,平均出租率为93.4％,较上年同期增长1.9个百分点。
利润率保持平稳,净负债率进一步下降。报告期,公司毛利率为54.58％,较上年同期增加1.51个百分点；净利率为28.35％,较上年同期上升2.31个百分点。截至报告期末,公司资产负债率为37.42％,较上年同期减少3.79个百分点；净负债率为28.45％,较上年同期下降11.32个百分点。截至报告期末,公司总资产规模113.26亿元,较上年同期增长1.64％；净资产规模70.88亿元,较上年同期增长8.19％；货币资金为6.64亿元,较上年同期增长24.32％。
投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计2019-2021年营业收入分别为33.98亿元、37.76亿元、41.40亿元,预计归母净利润分别为8.37亿元、9.21亿元、9.88亿元,对应EPS分别在0.83元、0.91元、0.98元。截至2019年9月4日,中国国贸收盘价为16.31元,对应2018年和2019年PE在21.21倍和19.63倍。从可比PE来看,2018年可比公司平均PE水平16.75倍,2019年平均PE水平16.14倍。我们给予公司2019年21-25XPE,未来6个月合理价值区间在17.45-20.78元,对应自由现金流法计算的中值折让33％-44％,维持公司“优于大市”评级。
风险提示:北京商业地产市场租金下滑。
[2019-09-02] 中国国贸(600007):经营成本率持续改善的“现金牛”-中期点评
■广发证券
国贸东楼商城竣工营业带动租金收入增长
19年上半年中国国贸主营业务收入17.2亿元,同比增长11.0％,归母净利润4.9亿元,同比上升20.8％。公司19年经营计划预计实现营收34.8亿元,利润总额10.7亿元,较18年公司经营计划提升15％,截至19年6月底公司已实现利润总额6.5亿元,同比增长20.8％,完成全年利润目标的60.8％,预计全年业绩有望超过经营计划表现。18年7月公司东楼商场竣工营业,为公司贡献租金收入约1.2亿元,是公司营收增长的主要支撑。?
经营成本率继续改善,EBITDA规模持续增长
除预计19年竣工的国贸公寓项目,公司暂时无更进一步的资本开支,而随着18年国贸三期B阶段项目和东楼商场逐步运营成熟和租金收入的增长,公司的当期经营成本率边际改善,19年上半年公司经营性成本率持续下降至35.5％,创12年以来历史新低,19年上半年实现EBITDA11.1亿元,较去年同期增长1.2亿元,同比增长12.2％。?
预计公司19、20年EPS分别为0.92、1.04元,维持"买入"评级
预计2019-2021年公司归母净利润分别为9.3/10.4/11.2亿元,当前EV对应19年8.44XEV/EBITDA,20年7.52XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于自己的历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),我们认为公司的合理估值是19年10.0XEV/EBITDA,合理价值为19.86元/股,给予"买入"评级。?
风险提示
新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
[2019-09-01] 中国国贸(600007):东楼投用提振租金收入,国贸公寓改造平稳推进
■中金公司
1H19每股盈利0.48元,同比增长21％,符合预期
中国国贸公布1H19业绩:营业收入17亿元,同比增长11％,归母净利润5亿元,同比增长21％,专业绩快报一致。
东楼投入使用带动收入增逾一成,利润率上行。上半年公司商城收入同比增长54％至4.6亿元(主要因国贸东楼投用后租金收入增加),带动营业收入同比增长11％。物业租赁及管理业务毛利率较去年同期提升0.6个百分点至65.8％,带动税后综合毛利率上行1.6个百分点至45.5％。归母净利润率录得提升2.3个百分点至28.3％。
租金平稳增长,写字楼出租率小幅下滑。上半年公司写字楼租金同比增长2％,商城租金同比增长20％(其中一期、二期分别增长10％和19％,东楼较去年下半年增长1％)。写字楼出租率较去年同期下滑2个百分点至95.4％(其中三期B下滑7.5个百分点,主要因有租户提前解约或到期未续约),商城出租率增长1.9个百分点至93.4％。
杠杆端边际改善,融资成本维持低位。公司期末净负债率较期初下行2个百分点至28％(在手现金较年初增长22％至6.6亿元,有息负债规模持平)。公司期内平均融资成本4.76％,与去年全年持平,维持行业低水平。
发展趋势
东楼租金和出租率仍有上涨空间。上半年东楼租金较去年下半年增长1％至1736元/平方米/月,出租率达82.2％(去年末47.3％)。
我们预计东楼租金将继续上涨,出租率有望增至90％以上,全年有望贡献近3亿元租金收入。
国贸公寓改造平稳推进。公司公告上半年完成公寓改造投资1.8亿元,累计完成投资额3.4亿元,未来将继续投入2.7亿元。公司计划2020年实现公寓重新开业。
全年分红比例料维持高位。公司2016/2017/2018年分红比例为44％/51％/42％。我们预计公司全年将维持40％以上分红比例。
盈利预测与估值
维持公司2019/2020年每股盈利预测不变。当前股价交易于19.2/17.6倍2019/2020年市盈率和19％的NAV折让。维持中性评级和目标价17.93元,对应12％的NAV折让和21.0/19.2倍2019/2020年目标市盈率,较当前股价有9％的上行空间。
风险
出租率增速低于预期；公寓竣工进度低于预期。
[2019-08-20] 中国国贸(600007):中国国贸业绩快报,上半年净利同比增20.8%
■证券时报
中国国贸(600007)8月20日晚发布业绩快报，上半年实现营收17.23亿元，同比增长11%；净利为4.88亿元，同比增长20.80%。基本每股收益0.48元。公司业绩增长主要是国贸中心东楼于2018年7月完成竣工验收备案投入使用后，相关的营业收入增加。
[2019-07-27] 中国国贸(600007):核心物业运营平稳,潜在分红能力较强-公司跟踪报告
■海通证券
投资要点:
一季度写字楼及商城租金、空置率较为平稳。公司一季度写字楼平均租金同比实现不同幅度的上涨;一期及三期B写字楼出租率显著低于上年同期,主要是有租户提前解约或租约到期未续。一季度商城平均租金同比多实现上涨,仅有三期B略有下行,主要是2018年下半年入驻的国际知玩具品牌租金较低;平均出租率整体保持高位,二期商城出租率下滑11.8个百分点,主要是二期裙楼竣工验收备案,新增可出租面积2000余平方米,尚有部分区域待租。
公司旗下物业地处北京CBD核心,具备较强市场竞争力。从北京的甲级写字楼市场来看,2019年一季度租金稳定在约400元/平米/月,空置率为7.9％。
中国国贸的写字楼平均租金为630元/平米/月,显著高于市场水平;空置率为4.9％,显著低于市场水平。2019年一季度北京优质零售物业空置率为5％,中国国贸已进入成熟运营阶段的商城一期、三期A、三期B空置率低于或持平市场水平。
公司分红比例保持高位,潜在分红能力较强。公司近三年的股利支付率分别为44.03％、50.78％、41.61％,持续保持高位。截至2018年末,公司总融资额约26.8亿元,每年需支付利息约1.28亿元。近三年公司经营活动现金流量净额逐年增加,投资活动现金流净流出显著减少。不考虑筹资活动现金流,公司的经营活动+投资活动现金流净额在2018年已达到10.65亿元,具备逐步清偿融资的能力。我们预计公司2021年各项物业业态的平均租金及平均出租率接近稳定状态,对应的归母净利润为9.88亿元。我们认为,从长远来看,若公司及时清偿所有融资,有望节约约1.28亿的财务费用,净利润有望达到约11亿元(不考虑后续价格上涨因素、所得税税率假设为25％);假设全部利润分红,则股息率有望达到约6.6％。
投资建议:给予"优于大市"评级。我们预计2019-2021年营业收入分别为33.98亿元、37.76亿元、41.40亿元,预计归母净利润分别为8.37亿元、9.21亿元、9.88亿元,对应EPS分别在0.83元、0.91元、0.98元。我们按照自由现金流法计算的中值约为314亿元,按照最新股本计算下对应股价为31.15元。截至2019年7月26日,中国国贸收盘价为16.35元,对应2019年和2020年PE在19.67倍和17.88倍。中国国贸是更纯粹的商业地产股票,以租赁与经营业务为核心,且资产位置处于北京核心地段,更为优质。我们给予公司2019年21-25XPE,未来6个月合理价值区间在17.43-20.75元,对应自由现金流法计算的中值折让33％-44％,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:北京商业地产市场租金下滑、空置率上升。
[2019-07-08] 中国国贸(600007):被低估的优质运营资产
■广发证券
核心观点:
三期B项目全面投入运营,纯现金流企业成形18年中国国贸主营业务收入31.7亿元,同比增长14.6％,归母净利润7.7亿元,同比上升22.0％,每股收益0.77元。向全体股东每10股派发现金3.20元,分红比例达41.6％。公司19年经营计划预计实现营收34.8亿元,利润总额10.7亿元,较18年公司经营计划提升15％,截至19年1季度末公司已实现营收8.6亿元,实现利润总额3.27亿元,同比增长21.6％,完成全年利润目标的30.5％,预计全年业绩有望超过经营计划表现。18年公司三期B阶段项目全部投入运营,东楼商场也已竣工,中国国贸未来一段时期将进入无资本开支,持续运营阶段,进而发展为一家纯现金流企业。
当期经营成本率边际改善,EBITDA规模创历史新高除预计19年竣工的国贸公寓项目,公司暂时无更进一步的资本开支,而随着18年国贸三期B阶段项目和东楼商场开展运营,公司的当期经营成本率边际改善,从17年的42.7％下降至18年的38.9％,回落到16年以前的水平。公司18年实现EBITDA19.39亿元,较16年有近5亿的提升,18年经营净现金流13.91亿元,较16年之前提升3亿。
预计公司19、20年EPS分别为0.92、1.04元,维持"买入"评级预计2019-2021年公司归母净利润分别为9.3/10.4/11.2亿元,当前EV对应19年7.68XEV/EBITDA,20年6.81XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低,一方面低于强现金流属性的其他属性资产项目,另一方面也低于公司自己的历史估值中枢水平,我们认为公司的合理估值是19年10.0XEV/EBITDA,合理价值为19.86元/股,给予"买入"评级。
风险提示新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
[2019-07-04] 中国国旅(600007):中国国旅,出境店招投标政策落地,中免持续受益
■证券时报
华泰证券发布中国国旅的研报指出，7月3日财政部等五大部委发布《口岸出境免税店管理暂行办法》，为此前口岸进境免税店政策的延续和补充，进一步明确租金和提成上限，并限定技术标占比不得低于50%，实际降低中小免税企业通过高报价中标可能性。中免截至18年市场份额超80%，占据北京/上海/广州等核心国际枢纽，综合实力突出，后续进境免税店招标中优势彰显。18年我国免税市场规模395亿，相较全球4616亿/韩国1104亿有较大提升潜力，京沪市内店若对国人开放有望打开新空间，中免龙头地位巩固，有望最大程度享受行业红利，预计19-21年EPS2.6/2.65/3.33元，目标价104-109.2元，维持买入。
[2019-07-03] 中国国旅(600007):中国国旅,出境免税店管理办法出台,打破垄断降低租金
■证券时报
7月3日，财政部等五部门公开发布《口岸出境免税店管理暂行办法》，扩大了口岸出境免税店的经营主体，并对出境免税店的招标方式、提成水平、评标标准和评标工作程序等多方面进行规范。
招商证券指出，该政策对中免影响有利有弊，出境店垄断地位被打破，但同时租金水平也可能随之下降，目前中免的综合实力遥遥领先其他竞争对手，政策对免税市场的放宽与规范，有助于防止恶性竞争，长期来看仍利好龙头发展。我们预计国旅2019-2021年归母净利润为47.2/50.6/57.7亿元，同比增长53%/7%/14%，剔除剥离旅行社影响后，业绩增长30%/26%/14%，对应PE估值为36x/34x/30x，考虑京沪市内店政策放开的预期，以及海免并表增厚，给予2020年40x目标估值，目标价104元，维持“强烈推荐-A”评级。
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[2021-11-04] 中国国贸(600007):租金、利润率超预期增长,全年业绩料增近三成-三季点评
■中金公司
1-3Q21业绩超出我们预期
中国国贸公布1-3Q21业绩:收入同比增长19％至27亿元,盈利同比增长27％至7.8亿元,超出我们预期,主要因租金收入和利润率高于预期。
商城、公寓租金收入增速超预期,利润率同比上行。公司前三季度商城租金收入同比增长28％至8.3亿元,公寓租金收入5639万元(去年同期受改造影响,有效开业时间仅1个月,租金收入58万元),写字楼租金收入同比持平,为11.1亿元。公司前三季度毛利率同比提升3.1ppt至56.7％(3Q21同比提升3.2ppt至55.9％),主要因去年同期疫情防控致营业成本结构性高于往年;上述因素共同带动归母净利润同比增长27％。
商城平均租金及出租率平稳增长,写字楼平均租金微降。得益于新租、续租租金和提成租金较高,前三季度国贸商城平均租金同比增长23％至1165元/平/月,其中东楼同比增长24％至2169元/平/月,三期A/B分别同比增长25％/20％;出租率亦较去年末上行2.9ppt,其中东楼上行8.2ppt。期内由于部分客户退租或租约到期未续,写字楼平均租金同比下降1％至631元/平/月,其中二期和三期A下滑较多,分别同比下降2.2％和2.7％;平均出租率较年初提升1.8ppt,其中三期B提升4.6ppt,二期和服务式办公楼边际下降。
发展趋势
公寓出租率料继续平稳提升。国贸公寓于2018年4月至2020年8月停业进行装修改造,并于2020年9月1日起重新投入运营。截至三季度末,公寓出租率已达33.9％(年初8.4％),平均租金395元/平/月(2020年419元/平/月),对比改造前约250元/平/月提升明显。我们判断,受疫情影响公寓出租率提升速度可能有所放缓,但在公司积极招租和提升服务品质的支持下,未来出租率和平均租金有望稳步提升。
预计全年盈利延续积极增长,分红比例维持五成左右。我们预计公司全年写字楼收入将同比持平,商城收入同比增长近20％,酒店入住率和收入可能仍承压,对应全年营业收入同比增长15％-20％。我们估算公司毛利率有望提升2-3个百分点,带动全年归母净利润增速提升至20％。考虑到公司后续已基本无额外资本开支,我们预计分红比例将维持在至少50％(2018/2019/2020年分别为42％/39％/49％)。
盈利预测与估值
考虑到租金增速超出预期,我们上调2021/2022年盈利预测13％/12％至10/11亿元。公司当前股价交易于13.8/12.6倍2021/2022年市盈率。维持中性评级,上调目标价9％至14.73元,新目标价对应15.0/13.7倍2021/2022年目标市盈率和8％的上行空间。
风险
主要持有型物业租金及出租率不及预期;新冠疫情影响超出预期。
[2021-10-31] 中国国贸(600007):利润率维持高位,商城经营再创新高-季报点评
■广发证券
经营持续恢复,利润率维持高位。公司披露21年三季报,21Q3实现营收9.1亿元,同比+14.1％,归母净利润2.6亿元,同比+28.8％。21年公司计划实现利润总额11.7亿元,21Q1-3已实现10.4亿元,完成88.5％。环比来看,21Q3收入持平,利润有所下降,主要是经营恢复下开支增加以及防疫支出增多所致,事实上21Q2是利润率的阶段性高点,21Q3的利润率水平仍然维持在高位。
商城经营再创新高,酒店受到疫情一定影响。21Q3收入的增长主要有2大动力,一是商城经营再创新高,二是国贸公寓爬坡期贡献持续增加。商城各期的租金水平都在提高,整体租金和出租率均再创历史新高,境外消费受限下国贸高端线下消费持续走强。公寓重装开业后,出租率还在爬坡,21Q3上升至47.1％。21年7-8月北京出现新增本土病例,疫情态势趋严,酒店的经营受到较大的冲击,收入环比下降0.11亿元,写字楼除受疫情影响外,还受到国贸东区新增供给增加的竞争,租金和出租率均有所下降,但租金仅环比下降0.04亿元,体现了较强的抗风险性。21年10月北京疫情再度反弹,酒店的经营或还将受到一定的影响,但商城的增长和公寓的爬坡或将推动公司继续增长。
盈利预测与投资建议。预计21-22年公司归母净利润分别为10.2/11.5亿元,EBITDA分别为23.2/24.9亿元,当前EV对应21年5.9XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值已处于较好的价值水平,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,另一方面公司当前估值也低于历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA)。随着疫情下公司经营好转,公司估值具备修复空间,我们给予公司22年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为24.82元/股,维持"买入"评级。
风险提示。四季度新冠肺炎疫情发展超预期,平均租金及出租率下滑
[2021-08-31] 中国国贸(600007):单季业绩创历史新高,经营反转全面呈现-中报点评
■广发证券
单季度归母净利润创历史新高。公司披露21年中报,实现营收17.5亿元,同比+22.0％,归母净利润5.1亿元,同比+25.6％。21年公司计划实现利润总额11.7亿元,21H1已实现6.8亿元,完成58.1％。
21H1收入增长主要有2大推动,一是酒店经营好转,21H1收入同比增长1.3亿元,转负为正,二是商城运营进一步提效,20Q2是商城受影响最大的季度,低基数叠加运营提效收入同比增长1.4亿元。
经营反转全面呈现。除酒店与商城外,公寓20Q3开业属增量业务,出租率爬坡期租金水平持续改善,写字楼21Q2租金同比转正,出租率进一步回升,公司4大业态的经营在21Q2呈现了经营全面反转。
商城租金水平与出租率创历史新高。高奢消费东楼和一期表现依然强劲,且与20Q2以来不同的是,二期、三期ab也在持续走强,21Q2整体在租金水平、出租率都创历史新高。写字楼受疫情对经济复苏的影响,整体租金回升至疫情前95％的水平,平均租金受国贸东区新增供给影响仍在回落,主要是一期、二期两座老写字楼,但出租率有所回升,三期ab则维持稳定。公寓、酒店与海外疫情和入境管控紧密相关,受疫情冲击最大,酒店2H1收入2.3亿元,恢复至疫情前最好水平67％左右。公寓重新开业后,出租率还在爬坡,21Q2上升至32.7％。
开支模型稳定,经营成本率仍有改善空间。国贸公寓竣工后,公司无重大资本开支,折旧与摊销水平趋于稳定21H1经营成本率33.9％,较20年下降2.2pct。21H1实现净现金额流入8.1亿元,创历史新高。
盈利预测与投资建议。预计21-22年公司归母净利润分别为10.2/11.5亿元,公司4大业态经营全面向好,我们给予公司22年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为24.30元/股,维持"买入"评级。
风险提示。新冠肺炎疫情发展超预期,平均租金及出租率下滑。
[2021-08-30] 中国国贸(600007):中国国贸上半年净利润5.11亿元 同比增25.59%
■证券时报
中国国贸(600007)8月30日晚间披露半年报，公司上半年营收17.5亿元，同比增长22.05%;净利润5.11亿元，同比增长25.59%;基本每股收益0.51元。上半年商城租赁需求提升，核心商圈高端优质项目的出租率和租金保持较高水平;写字楼租赁整体租金水平面临下行压力，但年内跌幅有望进一步收窄。
[2021-03-31] 中国国贸(600007):超额完成经营计划,持续优化经营效率-年报点评
■广发证券
经营计划超额完成,商城收入再创新高。公司披露2020年年报,实现营收31.0亿元,同比下滑12.2％,归母净利润8.3亿元,同比下滑15.1％,逐季度来看Q4延续了Q3以来的复苏态势,收入和业绩降幅均收窄。20年公司计划实现利润总额10.0亿元,20年实现11.1亿元,完成110％。营收业务分拆来看,酒店业务受客流量大幅下滑影响,收入同比下降3.3亿,占营收下滑的76％,但Q4降幅已收窄至0.3亿元。写字楼(租金同比-4.1％)基本稳定,商城(租金同比+1.3％)则在租金减免的情况下实现了正增长,表现优异。疫情"大考"下体现了公司的写字楼和商城较强的抗风险能力,未来更看好经营的稳定性。
公寓竣工折旧摊销稳定,经营效率持续改善。国贸公寓竣工后于20年9月开始营业,公司已无大项资本开支,"现金牛"成型,折旧摊销也基本稳定。尽管受疫情影响公司的收入有所下滑,但公司费用也大幅减少,整体经营成本率持续下行至36.1％(同比-1.4pct),创09年以来历史新低,持续改善,净现金额达到13.8亿元,维持在高位水平。
预计公司21、22年EPS分别为0.97、1.17元/股。公司计划21年实现利润总额11.7亿元,较20年计划增长17.0％,较20年实际完成值增长5.9％。我们认为当前公司估值已处于较好的价值水平,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),处于历史低位。随着疫情好转,酒店收入将逐步恢复,商城租金有提升潜力,写字楼的出租率将逐步回升,国贸公寓也将对外招租贡献收入,公司经营将持续好转,估值也具备修复空间,我们给予公司21年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为21.47元/股,维持"买入"评级。
风险提示。新冠肺炎疫情发展超预期,平均租金及出租率下滑。
[2021-03-30] 中国国贸(600007):疫情导致业绩下滑,现金充裕经营回升-公司年报点评
■海通证券
经营遭受疫情打击,归母净利润同减15.12％。报告期内,公司实现营业收入30.98亿元,同比减少12.25％；利润总额11.05亿元,同比减少15.08％；归母净利润为8.25亿元,同比减少15.12％。2020年预计向全体股东每10股派发现金红利4.00元(含税),共计派发股利约4.03亿元。
酒店业绩下滑明显,商城营收反弹迅速。报告期内,公司的营业收入分为物业租赁及管理和酒店经营,分别占营业收入比重为89.16％、10.84％,其中物业租赁及管理销售毛利率为64.12％,较2019年增加0.13个百分点；酒店经营销售毛利率为-33.62％,较2019年下降41.51个百分点,酒店行业受到疫情影响较大,业绩明显下滑。商城业态的营业收入较2019年有所增加,得益于下半年境外旅游及购物的限制,奢侈品销售亮眼,商场经营迅速恢复。
利润率基本持平,货币资金显著增加。公司总资产规模120.90亿元,同比增长2.44％；净资产规模80.15亿元,同比增长5.85％。公司毛利率为53.52％,同比上升0.11个百分点；净利率为26.65％,同比下降0.90个百分点。负债结构方面,公司资产负债率为33.70％,同比下降2.14个百分点；净负债率为10.04％,同比下降9.11个百分点。货币资金为18.56亿元,同比大幅增长53.11％。
2021年展望。2021年,公司预计实现营业收入35.2亿元,利润总额11.7亿元,预计来自商城的租金收入和酒店的营业收入较2020年增加,以及国贸公寓重新投入运营后营业收入会有所增加。
投资建议:维持"优于大市"评级。中国国贸2020年业绩受疫情冲击下滑幅度较大,主要是酒店业务受到严重冲击,收入大幅下降。我们预计,随着各地疫情防控常态化、人员流动恢复正常,酒店业务将逐步恢复,叠加公寓2020年底投入运营,收入端有望持续恢复。此外,公司资本开支显著减少,负债率较低,长期借款还款能力无忧,中长期的分红能力优秀。截至2021年3月29日,中国国贸收盘价为12.06元,对应2021年和2022年PE在12.69倍和10.73倍。我们给予公司2021年15-18XPE,合理价值区间在14.26-17.11元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:1)经济下行导致写字楼、商城需求不足；2)分红不及预期。
[2021-03-24] 中国国贸(600007):收入盈利受疫情影响双跌,分红比例增至五成-年度点评
■中金公司
2020年业绩符合我们的预期
公司公布2020年业绩:营业收入31.0亿元,同比下降12％,归母净利润8.3亿元,同比下降15％,每股盈利0.82元,符合预期。租金收入同比下跌,利润率下滑。公司期内写字楼收入(含租金及物管费)同比下降4％至15.1亿元,商城收入同比增长1％至9.6亿元,酒店收入受疫情影响较大,同比下降50％至3.4亿元,总收入同比下降12％。疫情致成本费用率提高,公司期内三项费用率上行0.6ppt至9.1％,毛利率和归母净利润率分别下降1.1ppt和0.9ppt至43.2％和26.6％。
写字楼出租率边际下降,商城租金及出租率延续上行趋势。公司2020年写字楼平均租金637元/平/月,与2019年持平；出租率降至92.1％(2019年末95.7％,3Q20末92.8％),主要因部分租户提前退租或到期未续。2020年商城平均租金986元/平/月,同比增长0.4％(其中一期和东楼均同比增长4％),出租率较2019年末上行0.9ppt至95.8％(3Q20末95.1％)。
发展趋势
预计2021年盈利增速转正,国贸公寓租金及出租率将继续增长。我们预计伴随疫情影响的逐渐消退,2021年写字楼和商城租金收入分别同比增长5％和15％；酒店受疫情影响收入增长仍承压。2020年9月,国贸公寓装修改造完成后重新投入运营,累计完成投资额6.2亿元,期内平均租金419元/平/月,较2018年增长70％；2020年末平均出租率8.4％(2016年和2017年分别为87.5％和78.1％),我们预计公寓出租率将逐年提升至八成以上,平均租金亦有望边际增长,未来对应租金收入规模将达到2亿元。公司计划2021年实现营业收入35.2亿元,利润总额11.7亿元,我们估算全年归母净利润将同比增长6％至8.8亿元。
2021年分红比例增至五成,关注中长期分红比例提升幅度。公司2020年每股拟分红0.40元,对应分红比例48.8％,较2019年提升9.4个百分点,对应2020年股息收益率3.2％。此前因国贸东楼和公寓改造项目资本开支较高,公司分红比例维持在四成左右,低于布局持有型物业的可比公司(平均分红比例50％以上)。我们预计伴随资本支出的减少,公司未来有望提升分红比例；中长期维度看,建议投资者关注分红比例的提升幅度和持续性。
盈利预测与估值
考虑到疫情对2021年酒店租金和公寓出租率增长仍有负面影响,我们下调2021年每股盈利预测8％至0.87元,引入2022年每股盈利预测0.96元。公司当前股价交易于14.3/13.0倍2021/2022年市盈率。维持中性评级,下调目标价8％至13.46元(主要因疫情影响2021年收入和盈利增长),新目标价对应15.5/14.0倍2021/2022年目标市盈率和8％的上行空间。
风险
主要持有型物业租金及出租率不及预期；新冠疫情影响超出预期。
[2021-03-24] 中国国贸(600007):中国国贸2020年净利同比降15.12% 拟10派4元
■证券时报
中国国贸(600007)3月24日晚间披露年报，公司2020年实现营业收入30.98亿元，同比下滑12.25%;净利润8.25亿元，同比下滑15.12%;基本每股收益0.82元。公司拟每10股派发红利4元(含税)。
[2020-11-02] 中国国贸(600007):公寓项目重新运营,疫情影响逐步减弱-季报点评
■海通证券
经营业绩受疫情影响下滑,三项费用显著下降。2020年1-9月公司实现营业总收入22.35亿元,较上年同期减少14.12％;实现归属母公司净利润为6.12亿元,较上年同期减少17.10％;实现稀释后每股收益0.61元,较上年同期减少16.44％。2020年1-9月,公司三项费用占营业收入比为7.70％,较去年同期减少0.62个百分点。其中,销售费用同比减少39.35％,主要是广告宣传费和代理佣金支出减少;管理费用同比减少1.25％;财务费用同比减少20.76％。
利润率小幅下滑,货币现金显著增加。截至2020年9月30日,公司总资产规模119.90亿元,同比增长2.82％;净资产规模78.03亿元,同比增长6.32％。
2020年1-9月,公司的毛利率为53.64％,同比减少0.77个百分点;净利率为27.41％,同比减少0.99个百分点。负债结构方面,截至2020年9月30日,公司资产负债率为34.92％,同比减少2.14个百分点;净负债率为13.83％,同比减少9.35个百分点。货币资金为16.37亿元,同比增加63.47％。
商城出租逐渐恢复,公寓业务投入运营。2020年1-9月,公司的主要租金收入来源为写字楼、商城和公寓,出租面积占比分别57.8％、29.3％、13％,租金收入占比分别为63.2％、36.8％、0.0％。公司来自于写字楼的租金收入为11.08亿元,同比减少2.9％;商城的收入为6.46亿元,同比减少2.4％。
写字楼平均租金为638元/平方米/月,出租率为93％,比去年同期减少3pct;
商城平均租金946元/平方米/月,出租率95％,比去年同期增加1pct。公寓装修改造项目于2020年8月取得竣工验收备案,9月1日起重新投入运营。
投资建议:维持"优于大市"评级。中国国贸2020年1-9月业绩受疫情冲击下滑幅度较大,主要是公司减免了商城租户部分租金和物业管理费以及酒店业务受到严重冲击。随着疫情的逐渐消散,酒店业务逐步恢复,公寓2020Q3投入运营,2020Q3的收入和现金流表现显著改善。此外,公司资本开支显著减少,负债率较低,长期借款还款能力无忧,中长期的分红能力优秀。我们选取了A股的一些含持有商业物业的公司作对比,但各家的主营模式上略有差异,中国国贸是更纯粹的商业地产股票,以租赁与经营业务为核心,且资产位置处于北京核心地段,更为优质。截至2020年11月2日,中国国贸收盘价为12.42元,对应2020年和2021年PE在13.34倍和11.56倍。我们给予公司2020年20-24XPE,合理价值区间在18.62-22.35元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:1)经济下行导致写字楼、商城需求不足;2)行业面临基本面下行风险。
[2020-11-02] 中国国贸(600007):三季度租金收入环比回升,国贸公寓实现重新开业-三季点评
■中金公司
2020年三季报业绩略超我们的预期中国国贸公布1-3Q20业绩:营业收入同比下降14％至22亿元,盈利同比下降17％至6.1亿元,略超我们预期(同比下降20％),主要因商城和酒店收入恢复速度好于预期。
三季度收入环比回升,酒店恢复仍缓慢。公司前三季度商城和写字楼租金收入分别同比下降2％和3％至6.5亿元和11.1亿元,三季度收入环比二季度增长14％,同比下降9％(1H20同比下降17％)。我们估算前三季度酒店租金收入同比下降40％以上(1H20同比下降69％),三项费用率较去年同期下降0.6个百分点至7.7％。
商城租金、出租率环比回升,写字楼出租率继续下行。公司商城平均租金946元/平/月,较中报(899元/平/月)边际回升,同比仍下降3％,出租率由中报的94.3％上行至95.1％。写字楼受到部分租户退租、合约到期未续以及疫情对新租需求的负面影响,出租率较中报下滑0.8个百分点至92.8％,平均租金小幅下降至638元/平/月(中报639元/平/月)。
发展趋势国贸公寓重新开业平均租金大增,后续料持续为公司贡献租金收入。国贸公寓已于8月完成竣工验收,并于9月1日起重新投入运营,期内实现租金收入58万元,可租面积4.7万平,单位租金420元/平/月,较改造前增长约70％(2018年246元/平/月)。我们预计伴随公寓出租率逐渐提升,公寓租金收入将持续增长。
全年业绩好于年初预期,未来分红比例有望提升。我们预计公司四季度租金收入将延续环比增长态势。当前商城经营已基本恢复去年水平,全年租金收入料同比持平(原预计同比下降5％);写字楼仍面临空置率上升压力,租金收入可能同比下降3％～5％(原预计基本持平);酒店短期仍面临较大经营压力,收入料同比下降30％以上(原预计同比下降50％)。全年营业收入将同比下降7％,归母净利润同比下跌15％左右,好于我们之前的预测(同比下降21％)。我们预计公司2020年将维持40％左右的分红比例(2017/2018/2019年分别51％/42％/39％)。当前国贸公寓改造完成,我们预计后续在无重大资本开支的情况下,公司分红比例有望提升。
盈利预测与估值考虑到商城和酒店收入恢复速度好于预期,我们上调2020/2021年盈利预测7％/3％至0.82/0.94元/股。当前股价交易于15.0/13.1倍2020/2021年市盈率。维持中性评级和目标价14.59元不变,对应17.8/15.5倍2020/2021年目标市盈率和19％的上行空间。
风险疫情对出租率和租金增速影响超出预期;公寓改造进度低于预期
[2020-11-01] 中国国贸(600007):公寓重装开业,"现金牛"再创新高-季报点评
■广发证券
核心观点:商写商城运营稳定,国贸公寓重装开业。公司披露2020年三季报,实现营收22.3亿元,同比下滑14.1％,归母净利润6.1亿元,同比下滑17.1％。营收业务分拆来看,酒店业务受客流量大幅下滑影响,收入同比下降3.0亿,占营收下滑的81.7％,但3季度跌幅已收窄。写字楼(租金同比下滑2.9％)和商城(租金同比下滑2.4％)均保持了较为稳定的运营状态,其中写字楼和商城租金水平环比二季度均有所恢复,写字楼出租率有所下滑而商城出租率持续提高。疫情"大考"下体现了公司的写字楼和商城较强的抗风险能力,未来更看好经营的稳定性。国贸公寓重装开业租金水平大幅提高71％,4季度将贡献租金收入。
毛利率维持高位,经营性现金流创历史新高。20年公司计划实现利润总额10.0亿元,前三季度已实现8.2亿元,完成82％。单季度来看,酒店跌幅收窄,商城同比转正,公寓重装开业,仅写字楼有滞后影响有所下滑但影响不大,随着全国和北京疫情逐步控制,公司经营环境将逐步改善,政策也支持消费恢复,公司全年业绩目标可期。20Q3公司实现经营性现金流净流入5.2亿元,创上市以来单季度历史新高。
预计公司20、21年EPS分别为0.82、1.09元/股,维持"买入"评级。预计2020-2022年公司归母净利润分别为8.2/11.0/12.0亿元,当前EV对应20年5.6XEV/EBITDA,21年4.8XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值已处于较好的价值水平,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),处于历史低位。随着疫情好转和公寓竣工,公司估值具备修复空间,我们给予公司20年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为19.10元/股,维持"买入"评级。
风险提示。新冠肺炎疫情发展超预期,平均租金及出租率下滑。
[2020-09-10] 中国国贸(600007):疫情影响1H营收利润,下半年有望改善-中报点评
■海通证券
经营业绩受疫情影响下滑,三项费用显著下降。2020年上半年公司实现营业总收入14.34亿元,较上年同期减少16.78％;实现归属母公司净利润为4.07亿元,较上年同期减少16.60％;实现稀释后每股收益0.40元,较上年同期减少16.67％。2020年上半年,公司三项费用占营业收入比为7.11％,较去年同期减少1.35个百分点。其中,销售费用同比减少61.27％,主要是广告宣传费和代理佣金支出减少;管理费用同比减少8.13％;财务费用同比减少24.96％。
利润率水平维持稳定,净负债率显著下降。截至2020年6月30日,公司总资产规模120.45亿元,同比增长6.35％;净资产规模75.97亿元,同比增长7.18％。2020年上半年,公司的毛利率为54.14％,同比减少0.44个百分点;
净利率为28.38％,同比增加0.06个百分点。负债结构方面,截至2020年6月30日,公司资产负债率为36.93％,同比减少0.49个百分点;净负债率为14.14％,同比减少14.31个百分点;货币资金为15.94亿元,同比增加140.09％。经营活动现金流净额为5.75亿元。
酒店经营受疫情影响较大,其余业务基本保持平稳。2020年上半年,按行业划分,公司收入构成可划分为物业租赁及管理和酒店经营两大板块,物业租赁及管理业务实现营业收入13.33亿元,同比减少4.43％;酒店经营业务实现营业收入1.01亿元,同比减少69.26％。按业态划分,写字楼营业收入为7.71亿元,同比减少0.95％;商城营业收入为4.32亿元,同比减少6.25％;
酒店营业收入1.01亿元,同比减少69.26％。
投资建议:维持"优于大市"评级。中国国贸2020H1业绩受疫情冲击下滑幅度较大,主要是公司减免了商城租户部分租金和物业管理费以及酒店业务受到严重冲击。我们预计,随着下半年疫情的逐渐消散,酒店业务有望逐步恢复,叠加公寓有望2020Q3投入运营,2020年下半年的收入和现金流表现会有显著改善。此外,公司资本开支显著减少,负债率较低,长期借款还款能力无忧,中长期的分红能力优秀。我们选取了A股的一些含持有商业物业的公司作对比,但各家的主营模式上略有差异,中国国贸是更纯粹的商业地产股票,以租赁与经营业务为核心,且资产位置处于北京核心地段,更为优质。截至2020年9月9日,中国国贸收盘价为13.52元,对应2020年和2021年PE在14.52倍和12.58倍。我们给予公司2020年20-24XPE,合理价值区间在18.62-22.35元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:1)经济下行导致写字楼、商城需求不足;2)行业面临基本面下行风险。
[2020-08-31] 中国国贸(600007):商写商城运营稳定,疫情转好业绩可期-中报点评
■广发证券
核心观点:
商写商城运营稳定,酒店业务冲击较大。公司披露2020年中报,上半年实现营收14.3亿元,同比下滑16.8％,归母净利润4.1亿元,同比下滑16.6％。营收业务分拆来看,酒店业务受客流量大幅下滑影响,收入同比下降2.3亿,占营收下滑的78.6％,是上半年营收下滑的主因。写字楼(营收同比下滑1.0％)和商城(营收同比下滑6.3％)均保持了较为稳定的运营状态,写字楼和商城整体出租率维持较高水平,多数写字楼在疫情期间租金水平有所提高,而商城则因为减免部分租户的租金与物管费,整体租金水平有所下滑。疫情"大考"下体现了公司的写字楼和商城较强的抗风险能力,未来更看好经营的稳定性。
疫情转好业绩可期,公寓预计贡献租金。新冠疫情中北京属于管控较为严格的地区,且由于"新发地"事件管控也延续到了二季度,尽管如此,20年公司计划实现利润总额10.0亿元,上半年已实现利润总额5.44亿元,完成计划过半。考虑到自7月20日起北京突发公共卫生应急响应级别由二级调回至三级,公司下半年的经营环境将逐步恢复,且国贸公寓竣工,有望在下半年贡献租金,全年业绩目标可期。
预计公司20、21年EPS分别为0.89、1.13元/股,维持"买入"评级。预计2020-2022年公司归母净利润分别为9.0/11.4/12.3亿元,当前EV对应20XEV/EBITDA,21年5.5XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值已处于较好的价值水平,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),处于历史低位。疫情好转和国贸公寓竣工公司具备估值修复空间,我们给予公司20年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为20.15元/股,维持"买入"评级。
风险提示。新冠肺炎疫情发展超预期,平均租金及出租率下滑
[2020-08-30] 中国国贸(600007):上半年业绩符合预期,全年收入、盈利仍承压-中报点评
■中金公司
1H20业绩基本符合预期中国国贸公布1H20业绩:营业收入同比下降17％至14.3亿元,盈利同比下降17％至4.1亿元,基本符合我们预期(同比下降19％)。
租金收入降近两成,三项费用率下降。公司上半年商城和写字楼租金收入分别同比下降6％和1％至4.3亿元和7.7亿元,酒店收入受疫情影响较大,同比下降69％至1.0亿元,致总收入同比下降17％。三项费用率同比下降1.4个百分点至7.1％,其中广告宣传费和代理佣金支出减少带动销售费用降六成,财务费用同比下降25％(利息费用资本化比例上升)。
商城平均租金明显下滑,写字楼出租率下降。受疫情影响上半年公司减免部分商城租户的租金和管理费,致商城平均租金同比下降6％至899元/平/月;出租率较2019年下行0.1个百分点。写字楼租金同比增长1％,但出租率较2019年下降2.1个百分点至93.6％。主要因部分租户退租或到期且新租需求放缓,其中一期下降2.4个百分点,三期A下降5.8个百分点。
发展趋势全年租金收入及盈利增速仍承压。我们预计公司下半年商城平均租金及租金收入将较上半年边际增长,但同比增速仍承压;写字楼受新租需求放缓影响仍将面临空置率上升压力,全年租金收入同比料小幅下降;酒店短期仍面临较大收入下行压力;我们保守估算公司全年营业收入将同比下降10％,同时考虑到运营成本上升且房产税、摊销等刚性支出增加,归母净利润同比跌幅将扩大至20％左右。
关注分红比例提升幅度。公司2017/2018/2019年分红比例分别为51％/42％/39％,考虑到疫情影响下公司将保持在手现金充裕且国贸公寓改造尚余0.2亿元计划投资支出,我们预计公司2020年将维持40％左右的分红比例。公司当前分红比例低于典型持有型物业房企(平均约50％,且基于扣除非现金成本的可分配口径),我们认为后续在无重大资本开支的情况下,公司分红比例有望进一步提升,并带动估值水平修复。
盈利预测与估值维持盈利预测不变。当前股价交易于18.0/15.0倍2020/2021年市盈率。维持中性评级和目标价14.59元不变,对应19.0/15.9倍2020/2021年目标市盈率和6％的上行空间。
风险疫情对出租率和租金增速影响超出预期;公寓改造进度低于预期。
[2020-05-02] 中国国贸(600007):疫情冲击短期经营,看好2H业绩回升-年报及一季报点评
■海通证券
2019年年报点评:1)经营表现靓丽,归母净利润同增25.53％。报告期内,公司实现营业收入35.30亿元,同比增长11.3％;利润总额13.01亿元,同比增长25.64％;归母净利润为9.72亿元,同比增长25.53％。2019年预计向全体股东每10股派发现金红利3.80元(含税),共计派发股利约3.83亿元。
2)经营情况稳步向好,商城租金及出租率改善显著。报告期,公司营业收入的主要贡献为写字楼、商城、酒店,公寓于2018年4月起停业进行装修改造无收入。商城业态平均租金为982元/平米/月,平均出租率为94.9％,较2018年增加5.5个百分点。商城的营业收入较2018年有所增加,主要是国贸东楼商城于2018年7月完成竣工验收备案投入使用后新增收入,以及商城整体出租率及租金水平较2018年上升。
3)利润率进一步提升,资产规模持续扩大。公司毛利率为53.41％,同比上升1.85个百分点;净利率为27.55％,同比上升3.12个百分点。总资产规模118.02亿元,同比增长6.40％;净资产规模75.73亿元,同比增长9.40％。
2020年展望。2020年,公司预计实现营业收入31.8亿元,成本费用18.8亿元,税金及附加3.2亿元,利润总额10.0亿元。
2020年一季报点评:Q1经营受疫情影响,酒店业务近乎停摆导致业绩下滑。2020Q1公司实现营业收入7.30亿元,同比减少14.69％;实现归母净利润2.04亿元,同比减少16.78％。主要是受新冠肺炎疫情的影响,酒店经营受到严重冲击,公司来自于酒店的经营收入较上年同期减少约1.0亿元,降幅达65.8％。受疫情影响,写字楼租金同比上升,出租率小幅下滑;而商城的租金同比小幅下滑,出租率小幅回升。
投资建议:维持"优于大市"评级。中国国贸2020Q1业绩受疫情冲击下滑幅度较大,主要是酒店业务收入下滑较大。我们预计,随着各地疫情防控降级、人员流动增加,酒店业务有望逐步恢复,叠加公寓有望2020Q3投入运营,2020年下半年的收入和现金流表现会有显著改善。此外,公司资本开支显著减少,负债率较低,长期借款还款能力无忧,中长期的分红能力优秀。截至2020年4月30日,中国国贸收盘价为14.54元,对应2020年和2021年PE在15.61倍和13.53倍。我们给予公司2020年20-24XPE,合理价值区间在18.62-22.35元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:1)经济下行导致写字楼、商城需求不足;2)行业面临基本面下行风险。
[2020-04-28] 中国国贸(600007):2020年收入、盈利受疫情影响承压,中长期关注分红比例-2019年报点评
■中金公司
2019年业绩符合预期中国国贸公布2019年业绩:营业收入同比增长11％至35亿元,归母净利润同比增长26％至9.7亿元,对应每股盈利0.97元,专业绩快报一致。商城租金收入增逾四成,费用率下降。公司2019年商城租金收入同比增长43％至9.5亿元,写字楼租金收入与2018年持平,营业收入录得同比增长11％。2019年三项费用率下降1.6个百分点至8.5％,其中财务费用同比下降22％至1.1亿元(利息支出下降且资本化率上升)。EBITDA同比增长16％至19亿元。
商城平均租金及出租率明显提升,写字楼出租率小幅下滑。2019年商城平均租金同比增长20％至982元/平/月,出租率提升5.5个百分点至94.9％(主要因东楼和三期B出租率大幅提升);写字楼平均租金同比增长3％至637元/平/月,出租率下降1个百分点至95.7％(主要因租户提前解约或到期未续)。
发展趋势2020年收入、盈利受疫情影响料双承压。我们预计公司2020年商城、酒店和写字楼收入将分别同比下降15％、20％和4％,致公司营业收入同比下降10％,主要因新冠疫情将影响公司商城和酒店客流量,同时受商户提前解约或延期支付租金影响,写字楼平均租金及出租率也将出现下滑。考虑到疫情带来消杀、安保等运营成本的上升,以及房产税和摊销等刚性支出的增加,我们预计归母净利润同比跌幅将扩大至20％左右。中长期估值能否上修须关注分红比例的提升幅度。公司2019年每股拟分红0.38元,对应分红比例39％,较2018年下降2个百分点,我们预计公司2020年将维持40％左右的分红比例。此前由于东楼和国贸公寓等项目改造导致公司资本开支较高,分红比例低于布局持有型物业的可比公司(平均约50％),我们认为后续伴随上述改造工作接近尾声,在资本支出显著减少的情况下,公司估值能否修复取决于分红比例提升的幅度。
盈利预测与估值考虑到新冠疫情对商城、写字楼租金和出租率以及酒店收入的负面影响,我们下调公司2020/2021年盈利预测8％/1％至0.77/0.92元/股。当前股价交易于18.2/15.2倍2020/2021年市盈率。维持中性评级,下调目标价8％至14.59元(因疫情影响公司收入和盈利),对应19.0/15.9倍2020/2021年目标市盈率和5％的上行空间。
风险出租率和租金增速不及预期;国贸公寓改造进度低于预期。
[2020-04-28] 中国国贸(600007):经营效率持续改善,净现金额流入再创新高-年报点评
■广发证券
核心观点:经营计划超额完成,商城租金水平持续提升。19年中国国贸营收35.3亿元,同比增长11.3％,归母净利润9.7亿元,同比上升25.5％。公司19年经营计划预计实现利润总额10.7亿元,19年实现计划的121.5％,超额完成1/5。18年7月公司东楼商场竣工营业,19年贡献租金收入约2.4亿元,同比多增1.1亿元,是公司营收增长的主要支撑,此外,商城整体的租金水平和出租率的上涨也是公司租金增长的重要动力。20年公司计划实现利润总额10.0亿元,较19年实际利润总额下滑23％,下调主要受新冠肺炎疫情的影响,考虑到北京的严格管控情况,受影响主要集中在1季度,因此1季度的盈利情况不容乐观。
经营效率持续提高,经营性现金流创新高。公司毛利率水平继续提升,19年毛利率同比提高1.9个百分点,考虑到公司待折旧摊销规模的持续增长,毛利率提升主要由非折旧与摊销的经营性营业成本控制带动,经营性成本率下降至37.5％,同比下降1.4个百分点。19年公司实现净现金额流入15.6亿元,创上市以来历史新高。
预计公司20、21年EPS分别为0.78、1.06元/股,维持"买入"评级。预计2020-2022年公司归母净利润分别为7.9/10.7/12.4亿元,当前EV对应20年5.8XEV/EBITDA,21年4.9XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值已处于较好的价值水平,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),处于历史低位。疫情好转和无风险利率下行公司具备估值修复空间,我们给予公司20年10XEV/EBITDA估值,对应合理价值为19.54元/股,维持"买入"评级。
风险提示。新冠肺炎疫情无法有效控制,新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
[2020-04-27] 中国国贸(600007):中国国贸2019年净利润同比增长25.53%
■中国证券报
中国国贸4月27日晚间披露的2019年年度报告显示，2019年公司实现营业收入35.3亿元，同比增长11.33%；实现归属于上市公司股东的净利润9.7亿元，同比增长25.53%；基本每股收益0.97元。公司拟向全体股东每10股派发现金红利3.80元（含税）。
公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是北京地标性建筑群，是众多跨国公司和国际商社进驻北京的首选之地，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。
公告介绍，2020年公司预计实现营业收入31.8亿元，成本费用18.8亿元，税金及附加3.2亿元，利润总额10亿元。与2019年相比，营业收入和利润总额均有所减少，主要是受疫情影响，公司来自于写字楼和商城的租金收入以及酒店的营业收入均将较上年有所减少。
公司表示，将严格按照政府及卫生防疫等部门有关新冠肺炎疫情防控工作指引，全力保障国贸中心全体租户有序复工复产。同时，围绕公司2020年经营计划和疫情对公司经营带来的不利影响，创新工作理念和思路，与租户共渡疫情困难时期。
[2020-03-26] 中国国贸(600007):中国国贸业绩快报2019年净利同比增25.53%
■证券时报
中国国贸(600007)3月26日晚发布业绩快报，2019年度，公司实现营收35.3亿元，同比增长11.33%；净利为9.72亿元，同比增长25.53%。基本每股收益0.97元。业绩增长主要是商城的租金收入增加。
[2020-02-21] 中国国贸(600007):2019年盈利料稳增,2020年收入、盈利受疫情影响双承压
■中金公司
预测2019年盈利同比增长15％
我们预计公司2019年将实现归母净利润8.9亿元,对应同比增速15％,对应每股盈利0.88元,与市场一致预期基本一致。
关注要点
2019年业绩稳健增长,2020年收入盈利受疫情影响料下滑。公司2019年租金平稳增长(1-3Q19写字楼和商城平均租金分别同比增长2％和21％),同时东楼完全投入使用带动商城平均出租率提升,我们预计公司全年营业收入同比增长13％,归母净利润同比增长15％。往前看,我们预计公司商城和酒店收入受疫情影响短期承压并拖拽全年业绩表现,同时写字楼租金增长率和出租率增速可能放缓,但收入受影响幅度小于商城。我们预计公司2020年收入同比下降4％(其中商城、酒店和写字楼分别同比下降5％、10％和2％),盈利同比下降5％。
国贸公寓改造进度可能推迟。国贸公寓于2018年开始改造,截至3Q19,公司累计完成投资额4.2亿元。公司原计划对国贸公寓投资6.1亿元并于2020年内重新开业,我们预计受到新冠疫情影响,公寓改造及开业进度可能有所推迟。
财务安全性高,融资成本维持优势。公司3Q19末净负债率降至23％(2018年末31％),在手现金较2018年末增长85％至10亿元(一年内到期有息负债仅500万元)。公司去年以3.65％的成本发行一笔3+2年期公司债融资5亿元,我们估算公司平均融资成本约4.5％~5.0％,维持行业低水平。预计分红比例维持四成以上。公司2016/2017/2018年分红比例分别为44％/51％/42％。我们预计公司2019和2020年将维持40％以上的分红比例,对应股息收益率2.4％和2.3％。
估值与建议
维持2019年盈利预测不变,考虑到新冠疫情对公司租金收入的负面影响,我们下调公司2020年每股盈利15％至0.84元,引入2021年每股盈利预测0.92元。公司当前股价交易于18.4/16.7倍2020/2021年预测市盈率。维持中性评级,下调目标价5％至15.90元(主要因疫情影响公司业绩),新目标价对应19.0/17.3倍2020/2021年目标市盈率和3％的上行空间。
风险
新冠疫情持续期长于预期；出租率增速低于预期；国贸公寓改造进度低于预期。
[2019-11-19] 中国国贸(600007):商城收入稳步提高,经营效率持续改善
■广发证券
核心观点:
商城租金水平持续提升是公司未来租金增长的动力。19年前三季度中国国贸主营业务收入26.0亿元,同比增长11.4％,归母净利润7.4亿元,同比上升25.3％。公司19年经营计划预计实现利润总额10.7亿元,较18年公司经营计划提升15％,截至19年9月底公司已实现利润总额9.9亿元,完成全年利润目标的92.1％,预计全年业绩有望超过经营计划表现。18年7月公司东楼商场竣工营业,19年前三季度为公司贡献租金收入约1.75亿元,同比多增1.27亿元,是公司营收增长的主要支撑。公司商城的租金水平提升较快,是公司未来租金增长的重要动力。
经营效率持续提高,经营性现金流继续增长。公司毛利率水平继续提升,19年前三季度毛利率同比提高1.3个百分点,考虑到公司待折旧摊销规模的持续增长,毛利率提升主要由非折旧与摊销的经营性营业成本控制带动。费用率方面,随公司项目竣工逐步运营成熟,前三季度三费水平同比下降0.9个百分点。19年三季度公司实现经营性现金流净流入5.0亿元,创上市以来单季度历史新高。
预计公司19、20年EPS分别为0.92、1.04元,维持"买入"评级。预计2019-2021年公司归母净利润分别为9.3/10.4/11.2亿元,当前EV对应19年8.69XEV/EBITDA,20年7.74XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于自己的历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),我们认为公司的合理估值是19年10.0XEV/EBITDA,合理价值为19.82元/股,给予"买入"评级。
风险提示。新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
[2019-10-31] 中国国贸(600007):业绩增逾两成,东楼出租率稳步提升
■中金公司
1-3Q19每股盈利0.73元,同比增长25％,符合预期中国国贸公布1-3Q19业绩:营业收入26亿元,同比增长11％,归母净利润7.4亿元,同比增长25％,符合我们的预期。
业绩稳增两成,利润率上行。公司期内营业收入同比增长11％,其中商城租金收入同比增长54％至6.6亿元(主要因国贸东楼投入使用),写字楼租金收入同比下降1％至11.4亿元。毛利率较去年同期上行1.4个百分点至45.3％,三项费用率下降0.9个百分点至8.3％,归母净利润率录得上行3.2个百分点至28.4％。
商城租金增逾两成,出租率平稳增长。期内公司商城租金同比增长21％至976元/平/月,其中二期增长22％,东楼增长17％；写字楼租金同比增长2％至635元/平/月。受东楼投用提振,商城出租率较去年同期提升5.1个百分点至94.3％(1H19为93.4％)。写字楼出租率较去年同期下滑1.8个百分点至95.5％(1H19为95.4％),主要因三期B有租户提前解约或到期未续约。
净负债率延续下行态势,融资优势凸显。公司期末净负债率较中报下行6个百分点至23％(年初31％,去年同期40％),在手现金较中报增长51％至10亿元。公司三季度以3.65％的成本发行一笔3+2年期公司债融资5亿元,融资成本维持行业低水平。
发展趋势东楼出租率料增至九成,国贸公寓改造稳步推进。期内东楼出租率83.2％(去年末47.3％,1H19为82.2％),我们预计东楼出租率有望增至近90％,全年将贡献近3亿元租金收入。期内公司完成公寓改造投资2.6亿元(其中第三季度完成0.8亿元),累计完成投资4.2亿元,未来还将投入1.9亿元。公司计划2020年实现公寓重新开业。
预计全年维持四成以上分红比例。公司2016/2017/2018年分红比例分别为44％/51％/42％。我们预计公司2019和2020年将维持40％以上分红比例,对应股息收益率2.2％和2.4％。
盈利预测与估值考虑到东楼租金及出租率的上涨将持续增厚公司业绩,我们上调公司2019/2020e每股盈利3％/5％至0.88/0.98元。当前股价交易于19.3/17.3倍2019/2020e市盈率,维持中性评级,上调目标价10％至19.69元(主要因利润率提升和财务端持续改善),新目标价对应22.3/20.0倍2019/2020e目标市盈率和16％的上行空间。
风险出租率增速低于预期；公寓竣工进度低于预期。
[2019-09-05] 中国国贸(600007):1H经营表现靓丽,归母净利润同增20.80％
■海通证券
1H经营表现靓丽,归母净利润同增20.80％。截至2019年6月30日,公司实现营业收入17.23亿元,较上年同期增长11.00％,主要由于国贸东楼商城于2018年7月完成竣工验收备案投入使用后,相关营业收入增加所致；利润总额6.51亿元,较上年同期增加20.82％；归属于母公司净利润为4.88亿元,较上年同期增长20.80％；实现(稀释)每股收益0.48元,较上年同期增长20.00％。
经营情况持续向好,租金及出租率保持平稳。报告期内,公司的营业收入分为物业租赁及管理和酒店经营,分别占营业收入比重为80.95％、19.05％,其中物业租赁及管理销售毛利率为65.77％,较上年同期增加0.64个百分点；
酒店经营销售毛利率为7.06％,较上年同期减少2.10个百分点。物业租赁及管理又分为写字楼、商城、公寓及其他业态,报告期内营业收入分别占到主营业务收入的45.21％、26.72％、0％、9.02％。截至报告期末,公司写字楼业态的平均租金为632元/平米/月,平均出租率95.4％,较上年同期减少2.0个百分点；商城业态平均租金为959元/平米/月,平均出租率为93.4％,较上年同期增长1.9个百分点。
利润率保持平稳,净负债率进一步下降。报告期,公司毛利率为54.58％,较上年同期增加1.51个百分点；净利率为28.35％,较上年同期上升2.31个百分点。截至报告期末,公司资产负债率为37.42％,较上年同期减少3.79个百分点；净负债率为28.45％,较上年同期下降11.32个百分点。截至报告期末,公司总资产规模113.26亿元,较上年同期增长1.64％；净资产规模70.88亿元,较上年同期增长8.19％；货币资金为6.64亿元,较上年同期增长24.32％。
投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计2019-2021年营业收入分别为33.98亿元、37.76亿元、41.40亿元,预计归母净利润分别为8.37亿元、9.21亿元、9.88亿元,对应EPS分别在0.83元、0.91元、0.98元。截至2019年9月4日,中国国贸收盘价为16.31元,对应2018年和2019年PE在21.21倍和19.63倍。从可比PE来看,2018年可比公司平均PE水平16.75倍,2019年平均PE水平16.14倍。我们给予公司2019年21-25XPE,未来6个月合理价值区间在17.45-20.78元,对应自由现金流法计算的中值折让33％-44％,维持公司“优于大市”评级。
风险提示:北京商业地产市场租金下滑。
[2019-09-02] 中国国贸(600007):经营成本率持续改善的“现金牛”-中期点评
■广发证券
国贸东楼商城竣工营业带动租金收入增长
19年上半年中国国贸主营业务收入17.2亿元,同比增长11.0％,归母净利润4.9亿元,同比上升20.8％。公司19年经营计划预计实现营收34.8亿元,利润总额10.7亿元,较18年公司经营计划提升15％,截至19年6月底公司已实现利润总额6.5亿元,同比增长20.8％,完成全年利润目标的60.8％,预计全年业绩有望超过经营计划表现。18年7月公司东楼商场竣工营业,为公司贡献租金收入约1.2亿元,是公司营收增长的主要支撑。?
经营成本率继续改善,EBITDA规模持续增长
除预计19年竣工的国贸公寓项目,公司暂时无更进一步的资本开支,而随着18年国贸三期B阶段项目和东楼商场逐步运营成熟和租金收入的增长,公司的当期经营成本率边际改善,19年上半年公司经营性成本率持续下降至35.5％,创12年以来历史新低,19年上半年实现EBITDA11.1亿元,较去年同期增长1.2亿元,同比增长12.2％。?
预计公司19、20年EPS分别为0.92、1.04元,维持"买入"评级
预计2019-2021年公司归母净利润分别为9.3/10.4/11.2亿元,当前EV对应19年8.44XEV/EBITDA,20年7.52XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于自己的历史估值中枢水平(13XEV/EBITDA),我们认为公司的合理估值是19年10.0XEV/EBITDA,合理价值为19.86元/股,给予"买入"评级。?
风险提示
新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
[2019-09-01] 中国国贸(600007):东楼投用提振租金收入,国贸公寓改造平稳推进
■中金公司
1H19每股盈利0.48元,同比增长21％,符合预期
中国国贸公布1H19业绩:营业收入17亿元,同比增长11％,归母净利润5亿元,同比增长21％,专业绩快报一致。
东楼投入使用带动收入增逾一成,利润率上行。上半年公司商城收入同比增长54％至4.6亿元(主要因国贸东楼投用后租金收入增加),带动营业收入同比增长11％。物业租赁及管理业务毛利率较去年同期提升0.6个百分点至65.8％,带动税后综合毛利率上行1.6个百分点至45.5％。归母净利润率录得提升2.3个百分点至28.3％。
租金平稳增长,写字楼出租率小幅下滑。上半年公司写字楼租金同比增长2％,商城租金同比增长20％(其中一期、二期分别增长10％和19％,东楼较去年下半年增长1％)。写字楼出租率较去年同期下滑2个百分点至95.4％(其中三期B下滑7.5个百分点,主要因有租户提前解约或到期未续约),商城出租率增长1.9个百分点至93.4％。
杠杆端边际改善,融资成本维持低位。公司期末净负债率较期初下行2个百分点至28％(在手现金较年初增长22％至6.6亿元,有息负债规模持平)。公司期内平均融资成本4.76％,与去年全年持平,维持行业低水平。
发展趋势
东楼租金和出租率仍有上涨空间。上半年东楼租金较去年下半年增长1％至1736元/平方米/月,出租率达82.2％(去年末47.3％)。
我们预计东楼租金将继续上涨,出租率有望增至90％以上,全年有望贡献近3亿元租金收入。
国贸公寓改造平稳推进。公司公告上半年完成公寓改造投资1.8亿元,累计完成投资额3.4亿元,未来将继续投入2.7亿元。公司计划2020年实现公寓重新开业。
全年分红比例料维持高位。公司2016/2017/2018年分红比例为44％/51％/42％。我们预计公司全年将维持40％以上分红比例。
盈利预测与估值
维持公司2019/2020年每股盈利预测不变。当前股价交易于19.2/17.6倍2019/2020年市盈率和19％的NAV折让。维持中性评级和目标价17.93元,对应12％的NAV折让和21.0/19.2倍2019/2020年目标市盈率,较当前股价有9％的上行空间。
风险
出租率增速低于预期；公寓竣工进度低于预期。
[2019-08-20] 中国国贸(600007):中国国贸业绩快报,上半年净利同比增20.8%
■证券时报
中国国贸(600007)8月20日晚发布业绩快报，上半年实现营收17.23亿元，同比增长11%；净利为4.88亿元，同比增长20.80%。基本每股收益0.48元。公司业绩增长主要是国贸中心东楼于2018年7月完成竣工验收备案投入使用后，相关的营业收入增加。
[2019-07-27] 中国国贸(600007):核心物业运营平稳,潜在分红能力较强-公司跟踪报告
■海通证券
投资要点:
一季度写字楼及商城租金、空置率较为平稳。公司一季度写字楼平均租金同比实现不同幅度的上涨;一期及三期B写字楼出租率显著低于上年同期,主要是有租户提前解约或租约到期未续。一季度商城平均租金同比多实现上涨,仅有三期B略有下行,主要是2018年下半年入驻的国际知玩具品牌租金较低;平均出租率整体保持高位,二期商城出租率下滑11.8个百分点,主要是二期裙楼竣工验收备案,新增可出租面积2000余平方米,尚有部分区域待租。
公司旗下物业地处北京CBD核心,具备较强市场竞争力。从北京的甲级写字楼市场来看,2019年一季度租金稳定在约400元/平米/月,空置率为7.9％。
中国国贸的写字楼平均租金为630元/平米/月,显著高于市场水平;空置率为4.9％,显著低于市场水平。2019年一季度北京优质零售物业空置率为5％,中国国贸已进入成熟运营阶段的商城一期、三期A、三期B空置率低于或持平市场水平。
公司分红比例保持高位,潜在分红能力较强。公司近三年的股利支付率分别为44.03％、50.78％、41.61％,持续保持高位。截至2018年末,公司总融资额约26.8亿元,每年需支付利息约1.28亿元。近三年公司经营活动现金流量净额逐年增加,投资活动现金流净流出显著减少。不考虑筹资活动现金流,公司的经营活动+投资活动现金流净额在2018年已达到10.65亿元,具备逐步清偿融资的能力。我们预计公司2021年各项物业业态的平均租金及平均出租率接近稳定状态,对应的归母净利润为9.88亿元。我们认为,从长远来看,若公司及时清偿所有融资,有望节约约1.28亿的财务费用,净利润有望达到约11亿元(不考虑后续价格上涨因素、所得税税率假设为25％);假设全部利润分红,则股息率有望达到约6.6％。
投资建议:给予"优于大市"评级。我们预计2019-2021年营业收入分别为33.98亿元、37.76亿元、41.40亿元,预计归母净利润分别为8.37亿元、9.21亿元、9.88亿元,对应EPS分别在0.83元、0.91元、0.98元。我们按照自由现金流法计算的中值约为314亿元,按照最新股本计算下对应股价为31.15元。截至2019年7月26日,中国国贸收盘价为16.35元,对应2019年和2020年PE在19.67倍和17.88倍。中国国贸是更纯粹的商业地产股票,以租赁与经营业务为核心,且资产位置处于北京核心地段,更为优质。我们给予公司2019年21-25XPE,未来6个月合理价值区间在17.43-20.75元,对应自由现金流法计算的中值折让33％-44％,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:北京商业地产市场租金下滑、空置率上升。
[2019-07-08] 中国国贸(600007):被低估的优质运营资产
■广发证券
核心观点:
三期B项目全面投入运营,纯现金流企业成形18年中国国贸主营业务收入31.7亿元,同比增长14.6％,归母净利润7.7亿元,同比上升22.0％,每股收益0.77元。向全体股东每10股派发现金3.20元,分红比例达41.6％。公司19年经营计划预计实现营收34.8亿元,利润总额10.7亿元,较18年公司经营计划提升15％,截至19年1季度末公司已实现营收8.6亿元,实现利润总额3.27亿元,同比增长21.6％,完成全年利润目标的30.5％,预计全年业绩有望超过经营计划表现。18年公司三期B阶段项目全部投入运营,东楼商场也已竣工,中国国贸未来一段时期将进入无资本开支,持续运营阶段,进而发展为一家纯现金流企业。
当期经营成本率边际改善,EBITDA规模创历史新高除预计19年竣工的国贸公寓项目,公司暂时无更进一步的资本开支,而随着18年国贸三期B阶段项目和东楼商场开展运营,公司的当期经营成本率边际改善,从17年的42.7％下降至18年的38.9％,回落到16年以前的水平。公司18年实现EBITDA19.39亿元,较16年有近5亿的提升,18年经营净现金流13.91亿元,较16年之前提升3亿。
预计公司19、20年EPS分别为0.92、1.04元,维持"买入"评级预计2019-2021年公司归母净利润分别为9.3/10.4/11.2亿元,当前EV对应19年7.68XEV/EBITDA,20年6.81XEV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低,一方面低于强现金流属性的其他属性资产项目,另一方面也低于公司自己的历史估值中枢水平,我们认为公司的合理估值是19年10.0XEV/EBITDA,合理价值为19.86元/股,给予"买入"评级。
风险提示新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
[2019-07-04] 中国国旅(600007):中国国旅,出境店招投标政策落地,中免持续受益
■证券时报
华泰证券发布中国国旅的研报指出，7月3日财政部等五大部委发布《口岸出境免税店管理暂行办法》，为此前口岸进境免税店政策的延续和补充，进一步明确租金和提成上限，并限定技术标占比不得低于50%，实际降低中小免税企业通过高报价中标可能性。中免截至18年市场份额超80%，占据北京/上海/广州等核心国际枢纽，综合实力突出，后续进境免税店招标中优势彰显。18年我国免税市场规模395亿，相较全球4616亿/韩国1104亿有较大提升潜力，京沪市内店若对国人开放有望打开新空间，中免龙头地位巩固，有望最大程度享受行业红利，预计19-21年EPS2.6/2.65/3.33元，目标价104-109.2元，维持买入。
[2019-07-03] 中国国旅(600007):中国国旅,出境免税店管理办法出台,打破垄断降低租金
■证券时报
7月3日，财政部等五部门公开发布《口岸出境免税店管理暂行办法》，扩大了口岸出境免税店的经营主体，并对出境免税店的招标方式、提成水平、评标标准和评标工作程序等多方面进行规范。
招商证券指出，该政策对中免影响有利有弊，出境店垄断地位被打破，但同时租金水平也可能随之下降，目前中免的综合实力遥遥领先其他竞争对手，政策对免税市场的放宽与规范，有助于防止恶性竞争，长期来看仍利好龙头发展。我们预计国旅2019-2021年归母净利润为47.2/50.6/57.7亿元，同比增长53%/7%/14%，剔除剥离旅行社影响后，业绩增长30%/26%/14%，对应PE估值为36x/34x/30x，考虑京沪市内店政策放开的预期，以及海免并表增厚，给予2020年40x目标估值，目标价104元，维持“强烈推荐-A”评级。
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