600007中国国贸资产重组最新消息
≈≈中国国贸600007≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司主要从事商务服务设施的投资、经营和管理，包括写字楼
、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。
公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香
格里拉”）进行管理和经营外，其它主营业务均由公司自行进行管理和经营。
根据国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于2017年批准发
布的国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。
公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店
的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领
先水平。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，写字楼租赁需求呈现回暖趋势，市场活跃度明显提升；金
融、科技、专业服务以及健康等行业的租赁需求充分释放。受新增供应及较高市场空
置率的影响，写字楼平均租金继续下降，但降幅逐步收窄。预计年内整体租金水平仍
面临下行压力，但在需求强势复苏之下，租金跌幅有望进一步收窄。
商城租赁需求和消费活力进一步提升，主要商圈日均客流大幅增长，奢侈
品销售额因境外购物受到限制迎来强势反弹，核心商圈高端优质项目的出租率及租金
水平保持稳步增长。预计在消费市场持续恢复的支持下，核心商圈高端优质项目的出
租率和租金水平将继续保持较高水平。
由于全球疫情仍存在不稳定不确定因素，服务式公寓租赁需求回升步伐稍
缓，来自海外人士的租赁需求仍然受到抑制。鉴于入住率低于疫情前正常水平，服务
式公寓租金也受到一定程度的压力，但仍有一些高端服务式公寓项目在同一时期保持
了相对稳定的租金水平。预计在取消严格的入境管控与检测隔离措施之前，高端服务
式公寓租赁市场将持续承受一定的压力。
北京高端酒店供给保持平稳。自2021年2季度以来，受疫情防控政策放宽和
大型会展活动逐步恢复的推动，高端酒店市场业绩逐步回升。但2021年7月份本土疫
情在多地出现反弹，对酒店经营再次带来冲击。受疫情波动及国际疫情持续蔓延的影
响，酒店行业完全回到正轨仍需要时间。
报告期内，公司通过分析经营环境的变化，紧抓业务发展的机遇，采取积
极的营销策略，取得了良好的经营业绩。公司实现营业收入17.5亿元，比上年增加3.
2亿元或22.1%；成本费用9.1亿元，比上年增加1.5亿元或19.2%；实现利润总额6.8亿
元，比上年增加1.4亿元或25.4%。
(一)报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营
情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
不适用。
三、可能面对的风险
1、当今世界正经历百年未有之大变局。国际环境日趋复杂，不稳定性不确
定性明显增加，对中国经济健康持续发展形成了新的挑战；全球经济复苏前景仍存在
较大不确定性。
2、目前疫情发展仍具不确定性，疫情传播风险依然存在，很有可能较长时
期处于疫情防控状态。
3、北京CBD核心区新增大量优质写字楼，市场竞争加剧。
4、公司目前有多栋高层建筑，建筑物本身的特点决定了其火灾危险性远大
于一般建筑物；同时，国贸中心为北京的地标性建筑，建筑面积超过110万平方米，
人员相对密集，公司在治安、反恐、防疫工作等多方面面临更大压力。
面对上述存在的风险因素，公司将采取的应对措施，见公司2020年年度报
告中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的“（三）经营计划”的相关内容。
另外，针对公司在消防、治安和反恐等方面存在的潜在风险，公司除采取一定的防范
措施外，同时购买了相关商业保险，以在意外发生时从一定程度上减轻相关方利益受
到的损害。
四、报告期内核心竞争力分析
公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”
）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北
京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是首
都北京为之自豪的地标性建筑群，是众多跨国公司和国际商社进驻北京的首选之地，
是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。
自1990年8月30日国贸一期开业以来，国贸中心云集了多家国际知名跨国公
司、商社和国际顶级零售店，并承接了多项国际、国内重大会议及大型商务活动，接
待了许多国家的国家元首、政府首脑、重要国际组织负责人以及国内外商界领导人和
社会知名人士等，取得了良好的经济效益和社会效益。
1999年国贸二期建成后，国贸中心总建筑面积已达到56万平方米（其中，
公司拥有建筑物面积35万平方米，国贸有限公司拥有建筑物面积21万平方米，该56万
平方米建筑物所对应的土地使用权全部归属于国贸有限公司。根据公司与国贸有限公
司签订的国贸一期《土地使用权租赁合同》和《合作建设国贸二期工程协议书》，公
司以租赁方式获得国贸一期所拥有的建筑物对应的土地使用权，国贸二期工程占用土
地的使用权由国贸有限公司以出让方式取得，公司和国贸有限公司按照投资比例分摊
国贸二期土地使用权费。有关情况见本报告“第六节重要事项”中“一、承诺事项履
行情况”相关内容。
2005年6月，随着国贸三期项目的兴建，公司又步入新的发展阶段。国贸三
期项目的建设规模约为53万平方米，分为A、B两个阶段进行建设。其中，A阶段项目
建筑面积约为30万平方米，于2010年8月30日建成并投入使用；B阶段项目规划建筑面
积约为23万平方米，于2017年4月20日全面建成并投入使用。
2018年7月23日，由公司和国贸有限公司分别投资、共同建设的国贸中心东
楼改造项目取得竣工验收备案，具备使用条件。该项目建设规模为5.8万平方米（不
含交通一体化项目的地铁换乘大厅面积，其中，公司拥有建筑物面积3.5万平方米）
，全部用作商城出租。
经过三十多年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到17公顷、总建筑
面积超过110万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近90万平方米）的具有国际一流
水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。
以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一个极具活力的经济商圈
，辐射带动了周边经济的快速发展。目前，北京CBD聚集了北京市70%以上的超甲级写
字楼，拥有北京市90%的国际金融机构、50%的跨国地区总部；在全球商务区创新联合
会发布的《2020年全球商务区吸引力报告》中，北京CBD在全球21个顶尖商务区中排
名第7位、亚洲第2位，并蝉联中国第1位；北京CBD已形成以国际金融为龙头、高端商
务为主导、文化传媒聚集发展的产业格局。独具特色的国贸发展模式和品牌成长经历
，已经成为中国大型商务服务企业成功的典范。
长期以来，公司有一支稳定并具有丰富经验的管理团队，以国际一流水准
的硬件设施和软件管理，为国内外宾客提供了优质、高效、贴心、满意的服务。
除此之外，公司还在以下主营业务方面具有独特的竞争优势：
（一）写字楼
国贸写字楼是北京市顶尖的甲级写字楼，由330米高的国贸大厦A座、296米
高的国贸大厦B座以及国贸写字楼1座和国贸写字楼2座等组成。
国贸写字楼内拥有完善的商务配套设施并应用了先进的环保、节能等智能
技术。写字楼内有完善的通讯设施服务，包括固定线路、ISDN、DDN、卫星通讯、宽
带接入、光纤通讯综合布线、互联网云平台等；配备了先进的4管式空调系统和末端V
AV调节，确保办公区室温全年舒适宜人；24小时冷冻水系统为租户机房提供制冷服务
；统一安装的国际先进的板式分段高压静电过滤器，可有效过滤清除雾霾尘埃，达到
亚高效过滤效果，无论外界环境如何变化，国贸写字楼内空气质量均能达到国际、国
内空气质量标准。国贸写字楼还配置了先进的门闸系统、电视监控系统、消防系统、
报警系统，保障了写字楼租户的安全。
卓越的办公环境、先进的硬件设施、完善的配套服务、浓厚的商业氛围以
及专业的物业管理团队，使国贸写字楼成为全球500强企业、金融机构、能源公司和
律师事务所在京办公的首选之地。公司将通过不断提升楼宇的智能化水平以及更多地
运用现代化的管理和服务手段，为写字楼租户提供更为细致周到的服务。
国贸大厦A座和B座先后获得由美国绿色建筑委员会颁发的LEED设计阶段金
级认证，国贸大厦A座获得LEED运营阶段铂金级认证；另外，国贸写字楼还荣获北京
商务中心区管理委员会授予的“超甲级楼宇”楼宇品质等级认证和北京CBD第一批“
安心楼宇”标识，以及由国际购物中心协会（ICSC）颁发的“中国商务写字楼地标”
荣誉称号等。
（二）商城
国贸商城是北京首批引进品牌专卖店从事零售业务的高档综合购物中心之
一，可为消费者提供全面而广泛的消费选择。众多一线国际精品品牌旗舰店，汇聚世
界名品，满足各界人士对高品质的追求；时装、休闲装、童装、皮具、珠宝、箱包、
化妆品、音像、手表、礼品、高科技电子产品、图书、家居和个人用品等，一应俱全
；面积800平方米的国贸溜冰场充满了动感和快乐；种类丰富的中西餐饮可满足人们
各种口味的美食需求；KTV及运动健身等，为宾客提供了更加丰富时尚的生活体验。
国贸商城曾荣获中国商业联合会颁发的“中国购物中心示范工程奖”、中
购联购物中心发展委员会颁发的“中国最佳购物中心运营奖”、“中国购物中心产业
30年功勋企业”和“中购联购物中心行业2020年度城市服务推动奖”、国际购物中心
协会（ICSC）颁发的扩建类金奖以及由英国世界品牌大奖（WorldBrandingAwards）
组委会颁发的“年度品牌”（BrandoftheYear）称号。
（三）酒店
1、国贸大酒店
国贸大酒店是一家高档豪华五星级酒店，坐落在高330米的国贸大厦A座上
层部分，集住宿、餐饮、购物、娱乐等于一体，可接待各种规格、各种类型的宴会与
活动。
国贸大酒店拥有278间客房和套房，客房面积均大于55平方米，拥有宽大的
落地窗、优雅精美的装饰以及经典木质的家具，而且均配有免费宽带网络设施，为客
人营造舒适惬意的休息空间；位于77层的北京市内最高的水疗场所「气」Spa，设计
简约精致，包括六间护理室；位于78层的北京最高健身中心，拥有长25米的室内恒温
游泳池和设备先进、功能齐全的健身设备。
国贸大酒店在餐饮安排上别具特色。云-酷位于国贸大厦A座80层，是北京
最高的酒吧；80层的酒廊，全天18小时供应各式中西餐饮；位于79层的北京最高餐厅
国贸79为宾客呈献高档的西式用餐体验和绝佳的视野，是商务和休闲或是浪漫用餐的
理想之选；同样位于79层的主席阁北京厅、上海厅和香港厅采用了国际知名大师的设
计理念，是高端宴请的理想之选，使宾客在享受美景的同时，可充分品尝设计独特精
致的中西菜肴；曾在香港荣获米其林星评的传奇餐厅福临门鱼翅海鲜酒家原首席主厨
于2013年创办的家全七福餐厅位于国贸大厦A座4层，为宾客带来地道经典的粤式佳肴
；拥有超过180年历史的著名日本料理滩万也位于国贸大厦A座的4层，一流的“怀石
”料理和数量繁多的日本清酒，为京城食客奉上视觉与味觉的盛宴；另外，同样位于
国贸大厦A座4层的中餐厅红馆，涵盖了中国各地特色佳肴的同时更增加了活色生香的
面档。
国贸大酒店拥有选择多样的会议设施，其中位于酒店三层的群贤宴会厅为
北京市酒店内最大的无柱宴会厅，面积达2,340平方米；面积为770平方米的中国宴会
厅和325平方米的礼堂位于酒店地下一层；12间面积不等的多功能厅分布于三层、四
层和六层，均可享受自然光的照射；松柏苑屋顶花园位于酒店六层，是举行室外庆祝
等活动的理想场所，也是城市中难得一见的一片屋顶绿洲。
国贸大酒店先后荣获全球首屈一指的专业商旅杂志《BusinessTraveler》
评出的北京最佳商务酒店、中国旅游饭店业协会授予的最佳城市豪华饭店、国际顶级
旅游杂志《悦游》评选的最佳商务酒店、胡润百富颁发的最热门酒店奖-最佳宴会场
地奖、《中国日报》海内外读者评选出的心选奢华酒店、《环旅世界》授予的大中华
区年度地标酒店以及作为环球旅客好评风向标的猫途鹰旅行者之选等多项殊荣；红馆
中餐厅、国贸79和家全七福餐厅连续两年蝉联《北京米其林指南》荣誉榜单。
2、新国贸饭店
新国贸饭店坐落于国贸大厦B座，于2017年5月开业，包括450间客房和套房
、全日制餐厅、精酿鲜啤吧、多功能厅及3,500平方米的健身中心等。
新国贸饭店客房位于国贸大厦B座的7-22层，时尚现代的设计和舒适先进的
功能相得益彰，所有客房和套房均拥有自然采光的巨型落地窗、快速的WiFi无线网络
、超高标准的隔音效果以及干湿分离的卫浴间，可以充分满足客人的不同需求，打造
美妙的消费体验。
新国贸饭店的精酿鲜啤吧和全日制餐厅分别位于国贸大厦B座的1层和2层，
为客人提供独具特色的啤酒美食。餐厅专注提供健康、营养均衡的佳肴，涵盖中餐和
东南亚最受欢迎的美食；现代感十足的精酿鲜啤吧，采用最优良的当地和国际配料，
制作特色和时令啤酒及麦芽酒，口味诱人，已成为受人追捧的聚会场所。
新国贸饭店在国贸大厦B座的3层设有1,200平方米的会议空间，由320平方
米的联合工作室、15间多功能会议厅和380平方米的DIY多功能厅组成。联合工作室划
分为多个空间，可容纳4至300人，拥有许多舒适的座椅以及单独的插槽、电源和USB
端口，其附近的咖啡甜品台全天供应美食饮品。15间多功能会议厅共有两种风格：生
活化会议室是配备高科技设施的现代化办公室，而灵活会议室则为传统的空间增添了
一丝清新的感觉，各会议厅均设有媒体墙和舒适的座位，同时配有综合科技装备，允
许多个设备与屏幕共享，人性化的白板嵌于墙壁可倾斜使用。DIY多功能厅是一个毫
无虚饰的极简空间，其中的现代图书室配备豪华座位，并有一个电子壁炉显示屏，能
够让宾客在此充分发挥创意。
新国贸饭店最具特色的3,500平方米健身中心分布于国贸大厦B座4、5两层
，其工厂式的风格、原始设计以及涂鸦绘画均以地下文化为灵感，运动空间宽敞明亮
，设备布局合理清晰，配备有顶尖的训练设施，24小时不间断营业，能满足不同人群
全方位的健身需求。
新国贸饭店自2017年开业以来，凭借完备的硬件设施、潮酷的设计、卓越
的服务等，在入住率和口碑等多方面皆取得佳绩，荣获由中国旅游饭店业协会颁发的
最佳新生活方式饭店大奖和杰出饭店餐厅奖、国际顶级旅游杂志《悦游》评选出的全
球100家热门酒店之一、知名旅游杂志《旅游休闲》颁发的健康生活酒店大奖以及猫
途鹰旅行者之选奖，并荣登大众点评必住榜。
（四）公寓
国贸公寓由南、北两座30层高的公寓楼组成，建筑面积约为8万平方米。
为进一步提升国贸公寓档次以及市场竞争力，公司于2018年4月-2020年8月
对国贸公寓进行了装修改造，并于2020年9月起重新投入运营。
全新升级后的国贸公寓共有412套客房，涵盖开敞单间至豪华四居室多种精
细设计房型，户型设计清新时尚、宽敞明亮，每套客房均拥有独立的客厅、用餐区和
现代化开放式厨房，客房内提供优质的无线上网；经净水系统处理的饮用水直接入户
，新风系统及空气净化系统过滤的新风送至每间客房；公寓还拥有完善的配套设施，
包括健身房、蒸汽及桑拿房、室内游泳池、客户休闲廊、儿童游乐室以及多功能室等
，使入住公寓的客人能充分享受便利的生活及舒适与放松。此外，客人若是想放松、
娱乐或购物，只需几步即可到达国贸商城，超市、银行、餐厅、电影院、溜冰场、百
货商场等应有尽有，可充分满足入住客人的需要。
另外，根据北京市发改委批复通过的《地铁国贸站增设换乘通道项目建议
书》，地铁国贸站将建设具备完整功能的地下4层建筑，新建换乘通道、换乘大厅，
同步改造既有换乘通道及相关设备系统。同时，政府还将推进国贸中心至财富中心地
下空间连通工程。以上项目投入使用后，将有效改善国贸中心及附近区域人们出行环
境，进一步增强国贸中心与外部的连通性。
未来，公司将继续凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源
优势、管理优势及创新优势，不断增强自身竞争能力，巩固在市场上的领先地位。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年初爆发的新冠肺炎疫情，对经济活动产生了广泛而复杂的影响，房
地产租赁市场及酒店业受到不同程度的冲击。
新冠肺炎疫情令全球经济活动放缓，写字楼租赁市场活跃度受到明显抑制
，写字楼空置率达到近年高位，租金水平同比明显下降。从下半年开始，得益于疫情
的有效控制和经济的有序复苏，商务活动逐步恢复，北京全市及重点商圈市场写字楼
租金降幅略有收窄。
2020年上半年，受疫情影响，商城人流和消费额骤降；受降租、停业、租
金缴纳延期等因素影响，租金收入有所下降。随着疫情防控措施的有效实施和各项促
消费政策的推行，消费者信心指数回升，居民外出消费增加，零售业各项指标在2020
年下半年得以迅速恢复。其中，主要得益于境外旅游及购物的限制，奢侈品销售表现
最为亮眼。租金企稳回升的趋势在核心商圈和优质项目中率先显现。
受疫情影响，短期内高端服务式公寓市场租赁需求有所下降，核心区高端
服务式公寓的空置率小幅上升，但仍有一些高端服务式公寓项目，在同一时期实现了
相对稳定的租金。目前，海外租客仍然是高端市场的重要组成部分，因此，在取消严
格的入境管控与检测隔离措施之前，高端服务式公寓租赁市场将持续承受一定的压力
。
酒店遭受疫情重创，成为受损最严重的行业之一，几乎所有酒店不可避免
地因客流量及其它商业机会减少而导致收入锐减。虽然国内商旅的有限复苏使酒店客
源有一定的增加，但受疫情波动及国际疫情的影响，酒店行业完全回到正轨仍需要时
间。
报告期内，公司通过实施更加灵活的销售策略，创新产品和服务，进一步
提升公司的硬件水平和服务水平等，吸引和留住客户；并加大租户结构的调整力度，
适时引入更具影响力及竞争力的企业或商户入驻；还有针对性地举办一些适宜的宣传
推广活动，协助商城租户提升销售业绩；同时，采取一定的帮扶纾困措施，如同意受
疫情影响严重的租户缓交或分期交纳租金、减免商城租户部分租金以及给予租户不同
程度的租金优惠等，与租户共抗疫情、共度时艰，取得了一定的成效。报告期内，公
司写字楼的平均出租率虽然较上年有所下降，但平均租金仍保持在较高水平；商城的
平均租金和平均出租率均稳中有升；公寓装修改造后重新投入使用时间较短，出租率
较低；酒店经营受疫情影响最大，经营业绩明显下滑。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入31.0亿元，比上年减少4.3亿元或12.2%；成
本费用17.2亿元，比上年减少2.2亿元或11.4%；实现利润总额11.1亿元，比上年减少
2.0亿元或15.1%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、写字楼
未来三年，北京写字楼市场将迎来大量的新增供应，特别在CBD核心区。由
于新增供应量大，预计未来一段时间写字楼的租赁和运营将面临极大的压力。受2021
年供应高峰的影响，预计2021年写字楼租金水平仍面临下行压力。
随着国内经济逐渐回归正轨，新兴产业、扶持政策和进一步扩大开放，以
及北京正在打造国家服务业扩大开放综合示范区和中国（北京）自由贸易试验区，将
有利于写字楼整体市场环境的优化改善。鉴于科技行业在疫情期间发展势头强劲，政
策扶持力度大，人工智能、云计算、5G、新基建、物联网、科技金融等领域的企业，
将会助力北京写字楼市场重新步入上行轨道。同时，疫情给健康产业和保险行业带来
了重大发展机遇；受“京交会”升格“服贸会”成功举办和北京扩大金融业、现代服
务业开放等利好政策推动，专业服务业和金融业的需求也将持续保持强劲。中短期内
，中央商务区大量新增供应将释放坚守核心商务区租户的升级需求。长期来看，由于
主城区的土地供应和写字楼开发都受到严格限制，未来整体核心商务区甲级办公楼供
应增长或将有限。由央企、国企、跨国公司和知名私企所构成的“基石需求”对租赁
市场继续形成有力支撑；金融、科技、健康产业以及专业服务企业仍是市场需求的主
要来源；政策对服务业尤其是金融业外资进入门槛大幅度的放开，有望推动外资租户
需求的回升。
2、商城
近年来，北京商业物业市场新增供应明显放缓，主要为郊区的新建项目和
升级改造后的传统百货商场等现有存量项目。未来几年，北京商业项目仍主要以品牌
的转型升级为主，成熟商圈新增供应量较少，核心商圈的重点项目一铺难求的局面还
将继续。
长期来看，中国如今已成为世界第二大消费市场，并仍将保持较快增长，
对国际连锁品牌而言已是必争之地，中国本土品牌预计仍将获得较大市场份额。国家
提出构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，尤其是以国
内大循环为主体，将进一步激活消费。国内消费潜能的不断释放、国内大循环活力的
日益强劲以及众多市场品牌的不断崛起，都将成为商业物业租金上涨的动力和基础。
此外，数字技术、社交媒体和移动设备的升级迭代，使商业零售的经营模
式发生了变革，线下线上全渠道零售服务将加速发展与深度融合，实体门店维持和增
加客流量的难度加大，让商业向体验式转型的紧迫感更趋强烈，需要更注重消费者的
参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。为此，定位的精准性、功能的便利
性、业态的协同性、经营的特色性、场所的感染力、消费的文化性以及场所理念与消
费者价值的融合，都是决定能否在市场竞争中脱颖而出的重要方面。
3、服务式公寓
随着市场上中高端长租公寓设施与服务的提升，公寓租赁的竞争也在不断
加剧。长期以来，服务式公寓的客源都集中在跨国公司等国际客户，但近年来，来自
国内客户的需求开始上涨，促使服务式公寓调整产品及服务以迎合这些新的客户。目
前，海外人士仍是服务式公寓租户的重要组成部分，但国内客户所占的比重正在逐步
增加。
北京的服务式公寓主要集中在城市东部的燕莎、东二环路和CBD区域。这些
区域更加靠近大使馆，有充足的商业支持。
受疫情影响，公寓租赁市场需求减弱，市场回暖存在很大的不确定性。在
取消严格的入境管控与检测隔离措施之前，高端服务式公寓租赁市场将持续承受一定
的压力。为抵御疫情带来的影响，公寓业主普遍推行了更为灵活的租赁政策，以吸纳
有限的市场需求，核心区服务式公寓的空置率将小幅上升。
未来北京的服务式公寓市场可能会受益于北京全面推进服务业扩大开放综
合试点和自由贸易试验区建设，预计一旦商务旅行逐步至完全恢复，服务式公寓市场
活动将随之恢复到正常水平。健康、安全并能够提供新型、高效、便捷等专业化、精
细化和标准化服务的服务式公寓，将可能获得广泛的商业机会。预计待服务式公寓市
场需求恢复到正常水平后，租金水平也将有所上升并有可能恢复到疫情前水平。
4、酒店
未来一段时间，酒店经营的恢复及业绩增长，关键将取决于全球疫情得到
控制以及国内旅游消费市场复苏的力度。一旦商旅活动回归常态，酒店业活动也将逐
步恢复至正常水平。
北京作为中国首都，旅游资源十分丰富，现正在加快培育建设国际消费中
心城市步伐。北京环球影城主题公园于2021年开园，第24届冬季奥林匹克运动会于20
22年在北京举办，将带来大量的流动人口和酒店市场需求。此外，随着居民消费升级
和中产阶级的壮大，更加注重消费体验、有特色、能够提供个性化产品和服务的高品
质酒店将受到市场更多青睐。
未来一年，预计公司来源于写字楼的租金收入将保持基本稳定，来源于商
城的租金收入和酒店营业收入将较上年有一定的增加；公寓营业收入将逐步攀升。
(二)公司发展战略
北京是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，在经济
发展上呈现出五个典型的首都经济特点：总部型经济、服务型经济、开放型经济、消
费型经济、创新型经济。
北京也是中国目前唯一一个既是国家服务业扩大开放综合示范区、又拥有
自由贸易试验区的城市，并提出建设引领全国、服务全球的国际消费中心城市的目标
，相关政策的实施将为房地产市场衍生出更多租赁需求，核心区标杆项目的吸引力将
进一步增强。另外，中国消费品市场潜力巨大，在构建以国内大循环为主体、国内国
际双循环相互促进的新发展格局下，消费潜力将进一步释放；中国与15个亚太国家签
署《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP），以及中欧完成《中欧投资协定》谈判，
将进一步构建开放型世界经济；世界正在进入以信息产业为主导的“新经济”发展时
期，新一轮科技革命和产业变革，正在创造历史性机遇，蕴含着巨大商机。这均将有
利于公司未来的发展。
作为北京市朝阳区CBD成员之一，公司将抓住机遇，不断提升核心竞争力，
吸引更多的客户入驻（住）国贸中心，在为公司股东创造更多价值的同时，服务首都
“四个中心”和“两区”功能建设以及首都新的发展。
(三)经营计划
2021年，公司预计实现营业收入35.2亿元，成本费用20.2亿元，税金及附
加3.3亿元，利润总额11.7亿元。与2020年相比，营业收入增加，主要是预计来自于
商城的租金收入和酒店的营业收入较上年增加，以及国贸公寓重新投入运营后营业收
入有所增加。
公司将重点做好以下方面的工作：
1、做好疫情常态化防控工作，严格按照政府及卫生防疫等部门要求，及时
调整疫情防控措施并严格落实，打造健康、平安、绿色楼宇，保障国贸中心安全有序
运营。
2、进一步转变观念理念，增强机遇意识和风险意识，科学应变，主动求变
。针对经济形势复杂严峻、市场竞争加剧及新冠肺炎疫情防控常态化对公司经营带来
的影响，创新工作理念和思路，因时制宜，灵活施策；抓住国家政策及市场环境为企
业经营所带来的机遇，吸引更多有实力、信誉好的跨国公司、金融、科技、健康产业
和专业服务等企业入驻国贸写字楼；积极引入国际知名品牌和国内热门品牌，特别是
通过引入品牌首店或独家店铺、特有货品等，突出国贸商城的独特性，增强竞争优势
；有针对性举办一些适宜的宣传推广活动，有效提升国贸商城客流量和店铺的销售额
；做好公寓招租工作，力争较快提升公寓的出租率；创新产品和服务，加强酒店客房
、餐饮和宴会的推广和促销；进一步发挥公司经营业态的综合性优势，挖掘并培育新
的盈利增长点。
3、运用先进的信息科技，通过技术赋能，在提高公司的服务能力、经营能
力的同时，为客户带来全新、便捷、舒适的工作、生活及消费体验。
4、继续推进目的明确、程序规范、措施科学、效果可查的精细化、精致化
管理，以行业最高标准衡量和训导经营、管理、服务、招商、维保、工程等各项工作
。
5、继续严格控制成本费用支出，着重做好能源、设备维护、人工成本等费
用的控制工作。
6、继续认真贯彻落实安全第一、预防为主、防消结合的工作方针，把抓安
全、促管理、保经营作为工作的主线，持续健全安全防范机制，加强队伍建设，更新
管理手段，将技防与人防相结合，进一步健全纵向到底、横向到边、覆盖国贸中心的
安全网格化管理体系，有效防止重大消防、治安、交通、刑事等案件的发生,为公司
经营发展提供安全保障。
(四)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
按照公司2021年度经营计划，公司维持当前业务所需的日常营运资金和税
金等支出预计约20.1亿元，资产购置、物业改良与装修等日常资本性支出预计约1.3
亿元，归还银行借款本金、支付银行借款及公司债券利息预计约1.2亿元，合计约22.
6亿元。
2021年度，公司应付各项目工程改造尾款约为1.1亿元。
公司2020年底货币资金余额为17.3亿元（不含受限资金1.2亿元），预计20
21年度经营活动产生的现金流入约为35.2亿元，合计约52.5亿元，可以满足上述资金
需求。
(五)可能面对的风险
1、当今世界正经历百年未有之大变局。国际环境日趋复杂，不稳定性不确
定性明显增加，对中国经济健康持续发展形成了新的挑战；全球经济复苏前景仍存在
较大不确定性。
2、目前疫情发展仍具不确定性，疫情传播风险依然存在，很有可能较长时
期处于疫情防控状态。
3、北京CBD核心区新增大量优质写字楼，市场竞争加剧。
4、公司目前有多栋高层建筑，建筑物本身的特点决定了其火灾危险性远大
于一般建筑物；同时，国贸中心为北京的地标性建筑，建筑面积超过110万平方米，
人员相对密集，公司在治安、反恐、防疫工作等多方面面临更大压力。
面对上述存在的风险因素，公司将采取的应对措施。另外，针对公司在消
防、治安、反恐和防疫等方面存在的潜在风险，公司除采取一定的防范措施外，同时
购买了相关商业保险，以在意外发生时从一定程度上减轻相关方利益受到的损害。
四、报告期内核心竞争力分析
公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”
）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北
京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是首
都北京为之自豪的地标性建筑群，是众多跨国公司和国际商社进驻北京的首选之地，
是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。
自1990年8月30日国贸一期开业以来，国贸中心云集了多家国际知名跨国公
司、商社和国际顶级零售店，并承接了多项国际、国内重大会议及大型商务活动，接
待了许多国家的国家元首、政府首脑、重要国际组织负责人以及国内外商界领导人和
社会知名人士等，取得了良好的经济效益和社会效益。
1999年国贸二期建成后，国贸中心总建筑面积已达到56万平方米（其中，
公司拥有建筑物面积35万平方米，国贸有限公司拥有建筑物面积21万平方米，该56万
平方米建筑物所对应的土地使用权全部归属于国贸有限公司。根据公司与国贸有限公
司签订的国贸一期《土地使用权租赁合同》和《合作建设国贸二期工程协议书》，公
司以租赁方式获得国贸一期所拥有的建筑物对应的土地使用权，国贸二期工程占用土
地的使用权由国贸有限公司以出让方式取得，公司和国贸有限公司按照投资比例分摊
国贸二期土地使用权费。
2005年6月，随着国贸三期项目的兴建，公司又步入新的发展阶段。国贸三
期项目的建设规模约为53万平方米，分为A、B两个阶段进行建设。其中，A阶段项目
建筑面积约为30万平方米，于2010年8月30日建成并投入使用；B阶段项目规划建筑面
积约为23万平方米，于2017年4月20日全面建成并投入使用。
2018年7月23日，由公司和国贸有限公司分别投资、共同建设的国贸中心东
楼改造项目取得竣工验收备案，具备使用条件。该项目建设规模为5.8万平方米（不
含交通一体化项目的地铁换乘大厅面积，其中，公司拥有建筑物面积3.5万平方米）
，全部用作商城出租。
经过三十多年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到17公顷、总建筑
面积超过110万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近90万平方米）的具有国际一流
水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。
以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一个极具活力的经济商圈
，辐射带动了周边经济的快速发展。目前，北京CBD聚集了北京市70%以上的超甲级写
字楼，拥有北京市90%的国际金融机构、50%的跨国地区总部；在全球商务区创新联合
会发布的《2020年全球商务区吸引力报告》中，北京CBD在全球21个顶尖商务区中排
名第7位、亚洲第2位，并蝉联中国第1位；北京CBD已形成以国际金融为龙头、高端商
务为主导、文化传媒聚集发展的产业格局。独具特色的国贸发展模式和品牌成长经历
，已经成为中国大型商务服务企业成功的典范。
长期以来，公司有一支稳定并具有丰富经验的管理团队，以国际一流水准
的硬件设施和软件管理，为国内外宾客提供了优质、高效、贴心、满意的服务。
除此之外，公司还在以下主营业务方面具有独特的竞争优势：
（一）写字楼
国贸写字楼是北京市顶尖的甲级写字楼，由330米高的国贸大厦A座、296米
高的国贸大厦B座以及国贸写字楼1座和国贸写字楼2座等组成。
国贸写字楼内拥有完善的商务配套设施并应用了先进的环保、节能等智能
技术。写字楼内有完善的通讯设施服务，包括固定线路、ISDN、DDN、卫星通讯、宽
带接入、光纤通讯综合布线、互联网云平台等；配备了先进的4管式空调系统和末端V
AV调节，确保办公区室温全年舒适宜人；24小时冷冻水系统为租户机房提供制冷服务
；统一安装的国际先进的板式分段高压静电过滤器，可有效过滤清除雾霾尘埃，达到
亚高效过滤效果，无论外界环境如何变化，国贸写字楼内空气质量均能达到国际、国
内空气质量标准。国贸写字楼还配置了先进的门闸系统、电视监控系统、消防系统、
报警系统，保障了写字楼租户的安全。
卓越的办公环境、先进的硬件设施、完善的配套服务、浓厚的商业氛围以
及专业的物业管理团队，使国贸写字楼成为全球500强企业、金融机构、能源公司和
律师事务所在京办公的首选之地。公司将通过不断提升楼宇的智能化水平以及更多地
运用现代化的管理和服务手段，为写字楼租户提供更为细致周到的服务。
国贸大厦A座和B座先后获得由美国绿色建筑委员会颁发的LEED设计阶段金
级认证，国贸大厦A座获得LEED运营阶段铂金级认证；另外，国贸写字楼还荣获北京C
BD管委会授予的“超甲级楼宇”楼宇品质等级认证以及由国际购物中心协会（ICSC）
颁发的“中国商务写字楼地标”荣誉称号等。
（二）商城
国贸商城是北京首批引进品牌专卖店从事零售业务的高档综合购物中心之
一，可为消费者提供全面而广泛的消费选择。众多一线国际精品品牌旗舰店，汇聚世
界名品，满足各界人士对高品质的追求；时装、休闲装、童装、皮具、珠宝、箱包、
化妆品、音像、手表、礼品、高科技电子产品、图书、家居和个人用品等，一应俱全
；面积800平方米的国贸溜冰场充满了动感和快乐；种类丰富的中西餐饮可满足人们
各种口味的美食需求；KTV及运动健身等，为宾客提供了更加丰富时尚的生活体验。
国贸商城曾荣获中国商业联合会颁发的“中国购物中心示范工程奖”、中
购联购物中心发展委员会颁发的“中国最佳购物中心运营奖”、“中国购物中心产业
30年功勋企业”和“中购联购物中心行业2020年度城市服务推动奖”、国际购物中心
协会（ICSC）颁发的扩建类金奖以及由英国世界品牌大奖（WorldBrandingAwards）
组委会颁发的“年度品牌”（BrandoftheYear）称号。
（三）酒店
1、国贸大酒店
国贸大酒店是一家高档豪华五星级酒店，坐落在高330米的国贸大厦A座上
层部分，集住宿、餐饮、购物、娱乐等于一体，可接待各种规格、各种类型的宴会与
活动。
国贸大酒店拥有278间客房和套房，客房面积均大于55平方米，拥有宽大的
落地窗、优雅精美的装饰以及经典木质的家具，而且均配有免费宽带网络设施，为客
人营造舒适惬意的休息空间；位于77层的北京市内最高的水疗场所「气」Spa，设计
简约精致，包括六间护理室；位于78层的北京最高健身中心，拥有长25米的室内恒温
游泳池和设备先进、功能齐全的健身设备。
国贸大酒店在餐饮安排上别具特色。云-酷位于国贸大厦A座80层，是北京
最高的酒吧；80层的酒廊，全天18小时供应各式中西餐饮；位于79层的北京最高餐厅
国贸79为宾客呈献高档的西式用餐体验和绝佳的视野，是商务和休闲或是浪漫用餐的
理想之选；同样位于79层的主席阁北京厅、上海厅和香港厅采用了国际知名大师的设
计理念，是高端宴请的理想之选，使宾客在享受美景的同时，可充分品尝设计独特精
致的中西菜肴；曾在香港荣获米其林星评的传奇餐厅福临门鱼翅海鲜酒家原首席主厨
于2013年创办的家全七福餐厅位于国贸大厦A座4层，为宾客带来地道经典的粤式佳肴
；拥有超过180年历史的著名日本料理滩万也位于国贸大厦A座的4层，一流的“怀石
”料理和数量繁多的日本清酒，为京城食客奉上视觉与味觉的盛宴；另外，同样位于
国贸大厦A座4层的中餐厅红馆，涵盖了中国各地特色佳肴的同时更增加了活色生香的
面档。
国贸大酒店拥有选择多样的会议设施，其中位于酒店三层的群贤宴会厅为
北京市酒店内最大的无柱宴会厅，面积达2,340平方米；面积为770平方米的中国宴会
厅和325平方米的礼堂位于酒店地下一层；12间面积不等的多功能厅分布于三层、四
层和六层，均可享受自然光的照射；松柏苑屋顶花园位于酒店六层，是举行室外庆祝
等活动的理想场所，也是城市中难得一见的一片屋顶绿洲。
国贸大酒店先后荣获全球首屈一指的专业商旅杂志《BusinessTraveler》
评出的北京最佳商务酒店、中国旅游饭店业协会授予的最佳城市豪华饭店、国际顶级
旅游杂志《悦游》评选的最佳商务酒店、胡润百富颁发的最热门酒店奖-最佳宴会场
地奖、《中国日报》海内外读者评选出的心选奢华酒店、《环旅世界》授予的大中华
区年度地标酒店等多项殊荣；红馆中餐厅、国贸79和家全七福餐厅连续两年蝉联《北
京米其林指南》荣誉榜单。
2、新国贸饭店
新国贸饭店坐落于国贸大厦B座，于2017年5月开业，包括450间客房和套房
、全日制餐厅、精酿鲜啤吧、多功能厅及3,500平方米的健身中心等。
新国贸饭店客房位于国贸大厦B座的7-22层，时尚现代的设计和舒适先进的
功能相得益彰，所有客房和套房均拥有自然采光的巨型落地窗、快速的WiFi无线网络
、超高标准的隔音效果以及干湿分离的卫浴间，可以充分满足客人的不同需求，打造
美妙的消费体验。
新国贸饭店的精酿鲜啤吧和全日制餐厅分别位于国贸大厦B座的1层和2层，
为客人提供独具特色的啤酒美食。餐厅专注提供健康、营养均衡的佳肴，涵盖中餐和
东南亚最受欢迎的美食；现代感十足的精酿鲜啤吧，采用最优良的当地和国际配料，
制作特色和时令啤酒及麦芽酒，口味诱人，已成为受人追捧的聚会场所。
新国贸饭店在国贸大厦B座的3层设有1,200平方米的会议空间，由320平方
米的联合工作室、15间多功能会议厅和380平方米的DIY多功能厅组成。联合工作室划
分为多个空间，可容纳4至300人，拥有许多舒适的座椅以及单独的插槽、电源和USB
端口，其附近的咖啡甜品台全天供应美食饮品。15间多功能会议厅共有两种风格：生
活化会议室是配备高科技设施的现代化办公室，而灵活会议室则为传统的空间增添了
一丝清新的感觉，各会议厅均设有媒体墙和舒适的座位，同时配有综合科技装备，允
许多个设备与屏幕共享，人性化的白板嵌于墙壁可倾斜使用。DIY多功能厅是一个毫
无虚饰的极简空间，其中的现代图书室配备豪华座位，并有一个电子壁炉显示屏，能
够让宾客在此充分发挥创意。
新国贸饭店最具特色的3,500平方米健身中心分布于国贸大厦B座4、5两层
，其工厂式的风格、原始设计以及涂鸦绘画均以地下文化为灵感，运动空间宽敞明亮
，设备布局合理清晰，配备有顶尖的训练设施，24小时不间断营业，能满足不同人群
全方位的健身需求。新国贸饭店自2017年开业以来，凭借完备的硬件设施、潮酷的设
计、卓越的服务等，在入住率和口碑等多方面皆取得佳绩，荣获由中国旅游饭店业协
会颁发的最佳新生活方式饭店大奖和杰出饭店餐厅奖、国际顶级旅游杂志《悦游》评
选出的全球100家热门酒店之一、知名旅游杂志《旅游休闲》颁发的健康生活酒店大
奖，并连续两年荣登大众点评必住榜，连续三年获得作为环球旅客好评风向标的猫途
鹰旅行者之选奖。
（四）公寓
国贸公寓由南、北两座30层高的公寓楼组成，建筑面积约为8万平方米。
为进一步提升国贸公寓档次以及市场竞争力，公司于2018年4月-2020年8月
对国贸公寓进行了装修改造，并于2020年9月起重新投入运营。
全新升级后的国贸公寓共有412套客房，涵盖开敞单间至豪华四居室多种精
细设计房型，户型设计清新时尚、宽敞明亮，每套客房均拥有独立的客厅、用餐区和
现代化开放式厨房，客房内提供优质的无线上网；经净水系统处理的饮用水直接入户
，新风系统及空气净化系统过滤的新风送至每间客房；公寓还拥有完善的配套设施，
包括健身房、蒸汽及桑拿房、室内游泳池、客户休闲廊、儿童游乐室以及多功能室等
，使入住公寓的客人能充分享受便利的生活及舒适与放松。此外，客人若是想放松、
娱乐或购物，只需几步即可到达国贸商城，超市、银行、餐厅、电影院、溜冰场、百
货商场等应有尽有，可充分满足入住客人的需要。
另外，结合国贸中心东楼改造工程一并进行的地下国贸站轨道交通、公交
、步行等一体化项目建设工作正在进行中；根据北京市发改委批复通过的《地铁国贸
站增设换乘通道项目建议书》，地铁国贸站将建设具备完整功能的地下4层建筑，新
建换乘通道、换乘大厅，同步改造既有换乘通道及相关设备系统。同时，政府还将推
进国贸中心至财富中心地下空间连通工程。以上项目投入使用后，将有效改善国贸中
心及附近区域人们出行环境，进一步增强国贸中心与外部的连通性。
未来，公司将继续凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源
优势、管理优势及创新优势，不断增强自身竞争能力，巩固在市场上的领先地位。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司主要从事商务服务设施的投资、经营和管理，包括写字楼
、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。
公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香
格里拉”）进行管理和经营外，其它主营业务均由公司自行进行管理和经营。
根据国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于2017年批准发
布的国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。
公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店
的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领
先水平。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，写字楼租赁需求呈现回暖趋势，市场活跃度明显提升；金
融、科技、专业服务以及健康等行业的租赁需求充分释放。受新增供应及较高市场空
置率的影响，写字楼平均租金继续下降，但降幅逐步收窄。预计年内整体租金水平仍
面临下行压力，但在需求强势复苏之下，租金跌幅有望进一步收窄。
商城租赁需求和消费活力进一步提升，主要商圈日均客流大幅增长，奢侈
品销售额因境外购物受到限制迎来强势反弹，核心商圈高端优质项目的出租率及租金
水平保持稳步增长。预计在消费市场持续恢复的支持下，核心商圈高端优质项目的出
租率和租金水平将继续保持较高水平。
由于全球疫情仍存在不稳定不确定因素，服务式公寓租赁需求回升步伐稍
缓，来自海外人士的租赁需求仍然受到抑制。鉴于入住率低于疫情前正常水平，服务
式公寓租金也受到一定程度的压力，但仍有一些高端服务式公寓项目在同一时期保持
了相对稳定的租金水平。预计在取消严格的入境管控与检测隔离措施之前，高端服务
式公寓租赁市场将持续承受一定的压力。
北京高端酒店供给保持平稳。自2021年2季度以来，受疫情防控政策放宽和
大型会展活动逐步恢复的推动，高端酒店市场业绩逐步回升。但2021年7月份本土疫
情在多地出现反弹，对酒店经营再次带来冲击。受疫情波动及国际疫情持续蔓延的影
响，酒店行业完全回到正轨仍需要时间。
报告期内，公司通过分析经营环境的变化，紧抓业务发展的机遇，采取积
极的营销策略，取得了良好的经营业绩。公司实现营业收入17.5亿元，比上年增加3.
2亿元或22.1%；成本费用9.1亿元，比上年增加1.5亿元或19.2%；实现利润总额6.8亿
元，比上年增加1.4亿元或25.4%。
(一)报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营
情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
不适用。
三、可能面对的风险
1、当今世界正经历百年未有之大变局。国际环境日趋复杂，不稳定性不确
定性明显增加，对中国经济健康持续发展形成了新的挑战；全球经济复苏前景仍存在
较大不确定性。
2、目前疫情发展仍具不确定性，疫情传播风险依然存在，很有可能较长时
期处于疫情防控状态。
3、北京CBD核心区新增大量优质写字楼，市场竞争加剧。
4、公司目前有多栋高层建筑，建筑物本身的特点决定了其火灾危险性远大
于一般建筑物；同时，国贸中心为北京的地标性建筑，建筑面积超过110万平方米，
人员相对密集，公司在治安、反恐、防疫工作等多方面面临更大压力。
面对上述存在的风险因素，公司将采取的应对措施，见公司2020年年度报
告中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”中的“（三）经营计划”的相关内容。
另外，针对公司在消防、治安和反恐等方面存在的潜在风险，公司除采取一定的防范
措施外，同时购买了相关商业保险，以在意外发生时从一定程度上减轻相关方利益受
到的损害。
四、报告期内核心竞争力分析
公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”
）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北
京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是首
都北京为之自豪的地标性建筑群，是众多跨国公司和国际商社进驻北京的首选之地，
是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。
自1990年8月30日国贸一期开业以来，国贸中心云集了多家国际知名跨国公
司、商社和国际顶级零售店，并承接了多项国际、国内重大会议及大型商务活动，接
待了许多国家的国家元首、政府首脑、重要国际组织负责人以及国内外商界领导人和
社会知名人士等，取得了良好的经济效益和社会效益。
1999年国贸二期建成后，国贸中心总建筑面积已达到56万平方米（其中，
公司拥有建筑物面积35万平方米，国贸有限公司拥有建筑物面积21万平方米，该56万
平方米建筑物所对应的土地使用权全部归属于国贸有限公司。根据公司与国贸有限公
司签订的国贸一期《土地使用权租赁合同》和《合作建设国贸二期工程协议书》，公
司以租赁方式获得国贸一期所拥有的建筑物对应的土地使用权，国贸二期工程占用土
地的使用权由国贸有限公司以出让方式取得，公司和国贸有限公司按照投资比例分摊
国贸二期土地使用权费。有关情况见本报告“第六节重要事项”中“一、承诺事项履
行情况”相关内容。
2005年6月，随着国贸三期项目的兴建，公司又步入新的发展阶段。国贸三
期项目的建设规模约为53万平方米，分为A、B两个阶段进行建设。其中，A阶段项目
建筑面积约为30万平方米，于2010年8月30日建成并投入使用；B阶段项目规划建筑面
积约为23万平方米，于2017年4月20日全面建成并投入使用。
2018年7月23日，由公司和国贸有限公司分别投资、共同建设的国贸中心东
楼改造项目取得竣工验收备案，具备使用条件。该项目建设规模为5.8万平方米（不
含交通一体化项目的地铁换乘大厅面积，其中，公司拥有建筑物面积3.5万平方米）
，全部用作商城出租。
经过三十多年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到17公顷、总建筑
面积超过110万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近90万平方米）的具有国际一流
水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。
以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一个极具活力的经济商圈
，辐射带动了周边经济的快速发展。目前，北京CBD聚集了北京市70%以上的超甲级写
字楼，拥有北京市90%的国际金融机构、50%的跨国地区总部；在全球商务区创新联合
会发布的《2020年全球商务区吸引力报告》中，北京CBD在全球21个顶尖商务区中排
名第7位、亚洲第2位，并蝉联中国第1位；北京CBD已形成以国际金融为龙头、高端商
务为主导、文化传媒聚集发展的产业格局。独具特色的国贸发展模式和品牌成长经历
，已经成为中国大型商务服务企业成功的典范。
长期以来，公司有一支稳定并具有丰富经验的管理团队，以国际一流水准
的硬件设施和软件管理，为国内外宾客提供了优质、高效、贴心、满意的服务。
除此之外，公司还在以下主营业务方面具有独特的竞争优势：
（一）写字楼
国贸写字楼是北京市顶尖的甲级写字楼，由330米高的国贸大厦A座、296米
高的国贸大厦B座以及国贸写字楼1座和国贸写字楼2座等组成。
国贸写字楼内拥有完善的商务配套设施并应用了先进的环保、节能等智能
技术。写字楼内有完善的通讯设施服务，包括固定线路、ISDN、DDN、卫星通讯、宽
带接入、光纤通讯综合布线、互联网云平台等；配备了先进的4管式空调系统和末端V
AV调节，确保办公区室温全年舒适宜人；24小时冷冻水系统为租户机房提供制冷服务
；统一安装的国际先进的板式分段高压静电过滤器，可有效过滤清除雾霾尘埃，达到
亚高效过滤效果，无论外界环境如何变化，国贸写字楼内空气质量均能达到国际、国
内空气质量标准。国贸写字楼还配置了先进的门闸系统、电视监控系统、消防系统、
报警系统，保障了写字楼租户的安全。
卓越的办公环境、先进的硬件设施、完善的配套服务、浓厚的商业氛围以
及专业的物业管理团队，使国贸写字楼成为全球500强企业、金融机构、能源公司和
律师事务所在京办公的首选之地。公司将通过不断提升楼宇的智能化水平以及更多地
运用现代化的管理和服务手段，为写字楼租户提供更为细致周到的服务。
国贸大厦A座和B座先后获得由美国绿色建筑委员会颁发的LEED设计阶段金
级认证，国贸大厦A座获得LEED运营阶段铂金级认证；另外，国贸写字楼还荣获北京
商务中心区管理委员会授予的“超甲级楼宇”楼宇品质等级认证和北京CBD第一批“
安心楼宇”标识，以及由国际购物中心协会（ICSC）颁发的“中国商务写字楼地标”
荣誉称号等。
（二）商城
国贸商城是北京首批引进品牌专卖店从事零售业务的高档综合购物中心之
一，可为消费者提供全面而广泛的消费选择。众多一线国际精品品牌旗舰店，汇聚世
界名品，满足各界人士对高品质的追求；时装、休闲装、童装、皮具、珠宝、箱包、
化妆品、音像、手表、礼品、高科技电子产品、图书、家居和个人用品等，一应俱全
；面积800平方米的国贸溜冰场充满了动感和快乐；种类丰富的中西餐饮可满足人们
各种口味的美食需求；KTV及运动健身等，为宾客提供了更加丰富时尚的生活体验。
国贸商城曾荣获中国商业联合会颁发的“中国购物中心示范工程奖”、中
购联购物中心发展委员会颁发的“中国最佳购物中心运营奖”、“中国购物中心产业
30年功勋企业”和“中购联购物中心行业2020年度城市服务推动奖”、国际购物中心
协会（ICSC）颁发的扩建类金奖以及由英国世界品牌大奖（WorldBrandingAwards）
组委会颁发的“年度品牌”（BrandoftheYear）称号。
（三）酒店
1、国贸大酒店
国贸大酒店是一家高档豪华五星级酒店，坐落在高330米的国贸大厦A座上
层部分，集住宿、餐饮、购物、娱乐等于一体，可接待各种规格、各种类型的宴会与
活动。
国贸大酒店拥有278间客房和套房，客房面积均大于55平方米，拥有宽大的
落地窗、优雅精美的装饰以及经典木质的家具，而且均配有免费宽带网络设施，为客
人营造舒适惬意的休息空间；位于77层的北京市内最高的水疗场所「气」Spa，设计
简约精致，包括六间护理室；位于78层的北京最高健身中心，拥有长25米的室内恒温
游泳池和设备先进、功能齐全的健身设备。
国贸大酒店在餐饮安排上别具特色。云-酷位于国贸大厦A座80层，是北京
最高的酒吧；80层的酒廊，全天18小时供应各式中西餐饮；位于79层的北京最高餐厅
国贸79为宾客呈献高档的西式用餐体验和绝佳的视野，是商务和休闲或是浪漫用餐的
理想之选；同样位于79层的主席阁北京厅、上海厅和香港厅采用了国际知名大师的设
计理念，是高端宴请的理想之选，使宾客在享受美景的同时，可充分品尝设计独特精
致的中西菜肴；曾在香港荣获米其林星评的传奇餐厅福临门鱼翅海鲜酒家原首席主厨
于2013年创办的家全七福餐厅位于国贸大厦A座4层，为宾客带来地道经典的粤式佳肴
；拥有超过180年历史的著名日本料理滩万也位于国贸大厦A座的4层，一流的“怀石
”料理和数量繁多的日本清酒，为京城食客奉上视觉与味觉的盛宴；另外，同样位于
国贸大厦A座4层的中餐厅红馆，涵盖了中国各地特色佳肴的同时更增加了活色生香的
面档。
国贸大酒店拥有选择多样的会议设施，其中位于酒店三层的群贤宴会厅为
北京市酒店内最大的无柱宴会厅，面积达2,340平方米；面积为770平方米的中国宴会
厅和325平方米的礼堂位于酒店地下一层；12间面积不等的多功能厅分布于三层、四
层和六层，均可享受自然光的照射；松柏苑屋顶花园位于酒店六层，是举行室外庆祝
等活动的理想场所，也是城市中难得一见的一片屋顶绿洲。
国贸大酒店先后荣获全球首屈一指的专业商旅杂志《BusinessTraveler》
评出的北京最佳商务酒店、中国旅游饭店业协会授予的最佳城市豪华饭店、国际顶级
旅游杂志《悦游》评选的最佳商务酒店、胡润百富颁发的最热门酒店奖-最佳宴会场
地奖、《中国日报》海内外读者评选出的心选奢华酒店、《环旅世界》授予的大中华
区年度地标酒店以及作为环球旅客好评风向标的猫途鹰旅行者之选等多项殊荣；红馆
中餐厅、国贸79和家全七福餐厅连续两年蝉联《北京米其林指南》荣誉榜单。
2、新国贸饭店
新国贸饭店坐落于国贸大厦B座，于2017年5月开业，包括450间客房和套房
、全日制餐厅、精酿鲜啤吧、多功能厅及3,500平方米的健身中心等。
新国贸饭店客房位于国贸大厦B座的7-22层，时尚现代的设计和舒适先进的
功能相得益彰，所有客房和套房均拥有自然采光的巨型落地窗、快速的WiFi无线网络
、超高标准的隔音效果以及干湿分离的卫浴间，可以充分满足客人的不同需求，打造
美妙的消费体验。
新国贸饭店的精酿鲜啤吧和全日制餐厅分别位于国贸大厦B座的1层和2层，
为客人提供独具特色的啤酒美食。餐厅专注提供健康、营养均衡的佳肴，涵盖中餐和
东南亚最受欢迎的美食；现代感十足的精酿鲜啤吧，采用最优良的当地和国际配料，
制作特色和时令啤酒及麦芽酒，口味诱人，已成为受人追捧的聚会场所。
新国贸饭店在国贸大厦B座的3层设有1,200平方米的会议空间，由320平方
米的联合工作室、15间多功能会议厅和380平方米的DIY多功能厅组成。联合工作室划
分为多个空间，可容纳4至300人，拥有许多舒适的座椅以及单独的插槽、电源和USB
端口，其附近的咖啡甜品台全天供应美食饮品。15间多功能会议厅共有两种风格：生
活化会议室是配备高科技设施的现代化办公室，而灵活会议室则为传统的空间增添了
一丝清新的感觉，各会议厅均设有媒体墙和舒适的座位，同时配有综合科技装备，允
许多个设备与屏幕共享，人性化的白板嵌于墙壁可倾斜使用。DIY多功能厅是一个毫
无虚饰的极简空间，其中的现代图书室配备豪华座位，并有一个电子壁炉显示屏，能
够让宾客在此充分发挥创意。
新国贸饭店最具特色的3,500平方米健身中心分布于国贸大厦B座4、5两层
，其工厂式的风格、原始设计以及涂鸦绘画均以地下文化为灵感，运动空间宽敞明亮
，设备布局合理清晰，配备有顶尖的训练设施，24小时不间断营业，能满足不同人群
全方位的健身需求。
新国贸饭店自2017年开业以来，凭借完备的硬件设施、潮酷的设计、卓越
的服务等，在入住率和口碑等多方面皆取得佳绩，荣获由中国旅游饭店业协会颁发的
最佳新生活方式饭店大奖和杰出饭店餐厅奖、国际顶级旅游杂志《悦游》评选出的全
球100家热门酒店之一、知名旅游杂志《旅游休闲》颁发的健康生活酒店大奖以及猫
途鹰旅行者之选奖，并荣登大众点评必住榜。
（四）公寓
国贸公寓由南、北两座30层高的公寓楼组成，建筑面积约为8万平方米。
为进一步提升国贸公寓档次以及市场竞争力，公司于2018年4月-2020年8月
对国贸公寓进行了装修改造，并于2020年9月起重新投入运营。
全新升级后的国贸公寓共有412套客房，涵盖开敞单间至豪华四居室多种精
细设计房型，户型设计清新时尚、宽敞明亮，每套客房均拥有独立的客厅、用餐区和
现代化开放式厨房，客房内提供优质的无线上网；经净水系统处理的饮用水直接入户
，新风系统及空气净化系统过滤的新风送至每间客房；公寓还拥有完善的配套设施，
包括健身房、蒸汽及桑拿房、室内游泳池、客户休闲廊、儿童游乐室以及多功能室等
，使入住公寓的客人能充分享受便利的生活及舒适与放松。此外，客人若是想放松、
娱乐或购物，只需几步即可到达国贸商城，超市、银行、餐厅、电影院、溜冰场、百
货商场等应有尽有，可充分满足入住客人的需要。
另外，根据北京市发改委批复通过的《地铁国贸站增设换乘通道项目建议
书》，地铁国贸站将建设具备完整功能的地下4层建筑，新建换乘通道、换乘大厅，
同步改造既有换乘通道及相关设备系统。同时，政府还将推进国贸中心至财富中心地
下空间连通工程。以上项目投入使用后，将有效改善国贸中心及附近区域人们出行环
境，进一步增强国贸中心与外部的连通性。
未来，公司将继续凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源
优势、管理优势及创新优势，不断增强自身竞争能力，巩固在市场上的领先地位。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年初爆发的新冠肺炎疫情，对经济活动产生了广泛而复杂的影响，房
地产租赁市场及酒店业受到不同程度的冲击。
新冠肺炎疫情令全球经济活动放缓，写字楼租赁市场活跃度受到明显抑制
，写字楼空置率达到近年高位，租金水平同比明显下降。从下半年开始，得益于疫情
的有效控制和经济的有序复苏，商务活动逐步恢复，北京全市及重点商圈市场写字楼
租金降幅略有收窄。
2020年上半年，受疫情影响，商城人流和消费额骤降；受降租、停业、租
金缴纳延期等因素影响，租金收入有所下降。随着疫情防控措施的有效实施和各项促
消费政策的推行，消费者信心指数回升，居民外出消费增加，零售业各项指标在2020
年下半年得以迅速恢复。其中，主要得益于境外旅游及购物的限制，奢侈品销售表现
最为亮眼。租金企稳回升的趋势在核心商圈和优质项目中率先显现。
受疫情影响，短期内高端服务式公寓市场租赁需求有所下降，核心区高端
服务式公寓的空置率小幅上升，但仍有一些高端服务式公寓项目，在同一时期实现了
相对稳定的租金。目前，海外租客仍然是高端市场的重要组成部分，因此，在取消严
格的入境管控与检测隔离措施之前，高端服务式公寓租赁市场将持续承受一定的压力
。
酒店遭受疫情重创，成为受损最严重的行业之一，几乎所有酒店不可避免
地因客流量及其它商业机会减少而导致收入锐减。虽然国内商旅的有限复苏使酒店客
源有一定的增加，但受疫情波动及国际疫情的影响，酒店行业完全回到正轨仍需要时
间。
报告期内，公司通过实施更加灵活的销售策略，创新产品和服务，进一步
提升公司的硬件水平和服务水平等，吸引和留住客户；并加大租户结构的调整力度，
适时引入更具影响力及竞争力的企业或商户入驻；还有针对性地举办一些适宜的宣传
推广活动，协助商城租户提升销售业绩；同时，采取一定的帮扶纾困措施，如同意受
疫情影响严重的租户缓交或分期交纳租金、减免商城租户部分租金以及给予租户不同
程度的租金优惠等，与租户共抗疫情、共度时艰，取得了一定的成效。报告期内，公
司写字楼的平均出租率虽然较上年有所下降，但平均租金仍保持在较高水平；商城的
平均租金和平均出租率均稳中有升；公寓装修改造后重新投入使用时间较短，出租率
较低；酒店经营受疫情影响最大，经营业绩明显下滑。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入31.0亿元，比上年减少4.3亿元或12.2%；成
本费用17.2亿元，比上年减少2.2亿元或11.4%；实现利润总额11.1亿元，比上年减少
2.0亿元或15.1%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、写字楼
未来三年，北京写字楼市场将迎来大量的新增供应，特别在CBD核心区。由
于新增供应量大，预计未来一段时间写字楼的租赁和运营将面临极大的压力。受2021
年供应高峰的影响，预计2021年写字楼租金水平仍面临下行压力。
随着国内经济逐渐回归正轨，新兴产业、扶持政策和进一步扩大开放，以
及北京正在打造国家服务业扩大开放综合示范区和中国（北京）自由贸易试验区，将
有利于写字楼整体市场环境的优化改善。鉴于科技行业在疫情期间发展势头强劲，政
策扶持力度大，人工智能、云计算、5G、新基建、物联网、科技金融等领域的企业，
将会助力北京写字楼市场重新步入上行轨道。同时，疫情给健康产业和保险行业带来
了重大发展机遇；受“京交会”升格“服贸会”成功举办和北京扩大金融业、现代服
务业开放等利好政策推动，专业服务业和金融业的需求也将持续保持强劲。中短期内
，中央商务区大量新增供应将释放坚守核心商务区租户的升级需求。长期来看，由于
主城区的土地供应和写字楼开发都受到严格限制，未来整体核心商务区甲级办公楼供
应增长或将有限。由央企、国企、跨国公司和知名私企所构成的“基石需求”对租赁
市场继续形成有力支撑；金融、科技、健康产业以及专业服务企业仍是市场需求的主
要来源；政策对服务业尤其是金融业外资进入门槛大幅度的放开，有望推动外资租户
需求的回升。
2、商城
近年来，北京商业物业市场新增供应明显放缓，主要为郊区的新建项目和
升级改造后的传统百货商场等现有存量项目。未来几年，北京商业项目仍主要以品牌
的转型升级为主，成熟商圈新增供应量较少，核心商圈的重点项目一铺难求的局面还
将继续。
长期来看，中国如今已成为世界第二大消费市场，并仍将保持较快增长，
对国际连锁品牌而言已是必争之地，中国本土品牌预计仍将获得较大市场份额。国家
提出构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，尤其是以国
内大循环为主体，将进一步激活消费。国内消费潜能的不断释放、国内大循环活力的
日益强劲以及众多市场品牌的不断崛起，都将成为商业物业租金上涨的动力和基础。
此外，数字技术、社交媒体和移动设备的升级迭代，使商业零售的经营模
式发生了变革，线下线上全渠道零售服务将加速发展与深度融合，实体门店维持和增
加客流量的难度加大，让商业向体验式转型的紧迫感更趋强烈，需要更注重消费者的
参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。为此，定位的精准性、功能的便利
性、业态的协同性、经营的特色性、场所的感染力、消费的文化性以及场所理念与消
费者价值的融合，都是决定能否在市场竞争中脱颖而出的重要方面。
3、服务式公寓
随着市场上中高端长租公寓设施与服务的提升，公寓租赁的竞争也在不断
加剧。长期以来，服务式公寓的客源都集中在跨国公司等国际客户，但近年来，来自
国内客户的需求开始上涨，促使服务式公寓调整产品及服务以迎合这些新的客户。目
前，海外人士仍是服务式公寓租户的重要组成部分，但国内客户所占的比重正在逐步
增加。
北京的服务式公寓主要集中在城市东部的燕莎、东二环路和CBD区域。这些
区域更加靠近大使馆，有充足的商业支持。
受疫情影响，公寓租赁市场需求减弱，市场回暖存在很大的不确定性。在
取消严格的入境管控与检测隔离措施之前，高端服务式公寓租赁市场将持续承受一定
的压力。为抵御疫情带来的影响，公寓业主普遍推行了更为灵活的租赁政策，以吸纳
有限的市场需求，核心区服务式公寓的空置率将小幅上升。
未来北京的服务式公寓市场可能会受益于北京全面推进服务业扩大开放综
合试点和自由贸易试验区建设，预计一旦商务旅行逐步至完全恢复，服务式公寓市场
活动将随之恢复到正常水平。健康、安全并能够提供新型、高效、便捷等专业化、精
细化和标准化服务的服务式公寓，将可能获得广泛的商业机会。预计待服务式公寓市
场需求恢复到正常水平后，租金水平也将有所上升并有可能恢复到疫情前水平。
4、酒店
未来一段时间，酒店经营的恢复及业绩增长，关键将取决于全球疫情得到
控制以及国内旅游消费市场复苏的力度。一旦商旅活动回归常态，酒店业活动也将逐
步恢复至正常水平。
北京作为中国首都，旅游资源十分丰富，现正在加快培育建设国际消费中
心城市步伐。北京环球影城主题公园于2021年开园，第24届冬季奥林匹克运动会于20
22年在北京举办，将带来大量的流动人口和酒店市场需求。此外，随着居民消费升级
和中产阶级的壮大，更加注重消费体验、有特色、能够提供个性化产品和服务的高品
质酒店将受到市场更多青睐。
未来一年，预计公司来源于写字楼的租金收入将保持基本稳定，来源于商
城的租金收入和酒店营业收入将较上年有一定的增加；公寓营业收入将逐步攀升。
(二)公司发展战略
北京是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，在经济
发展上呈现出五个典型的首都经济特点：总部型经济、服务型经济、开放型经济、消
费型经济、创新型经济。
北京也是中国目前唯一一个既是国家服务业扩大开放综合示范区、又拥有
自由贸易试验区的城市，并提出建设引领全国、服务全球的国际消费中心城市的目标
，相关政策的实施将为房地产市场衍生出更多租赁需求，核心区标杆项目的吸引力将
进一步增强。另外，中国消费品市场潜力巨大，在构建以国内大循环为主体、国内国
际双循环相互促进的新发展格局下，消费潜力将进一步释放；中国与15个亚太国家签
署《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP），以及中欧完成《中欧投资协定》谈判，
将进一步构建开放型世界经济；世界正在进入以信息产业为主导的“新经济”发展时
期，新一轮科技革命和产业变革，正在创造历史性机遇，蕴含着巨大商机。这均将有
利于公司未来的发展。
作为北京市朝阳区CBD成员之一，公司将抓住机遇，不断提升核心竞争力，
吸引更多的客户入驻（住）国贸中心，在为公司股东创造更多价值的同时，服务首都
“四个中心”和“两区”功能建设以及首都新的发展。
(三)经营计划
2021年，公司预计实现营业收入35.2亿元，成本费用20.2亿元，税金及附
加3.3亿元，利润总额11.7亿元。与2020年相比，营业收入增加，主要是预计来自于
商城的租金收入和酒店的营业收入较上年增加，以及国贸公寓重新投入运营后营业收
入有所增加。
公司将重点做好以下方面的工作：
1、做好疫情常态化防控工作，严格按照政府及卫生防疫等部门要求，及时
调整疫情防控措施并严格落实，打造健康、平安、绿色楼宇，保障国贸中心安全有序
运营。
2、进一步转变观念理念，增强机遇意识和风险意识，科学应变，主动求变
。针对经济形势复杂严峻、市场竞争加剧及新冠肺炎疫情防控常态化对公司经营带来
的影响，创新工作理念和思路，因时制宜，灵活施策；抓住国家政策及市场环境为企
业经营所带来的机遇，吸引更多有实力、信誉好的跨国公司、金融、科技、健康产业
和专业服务等企业入驻国贸写字楼；积极引入国际知名品牌和国内热门品牌，特别是
通过引入品牌首店或独家店铺、特有货品等，突出国贸商城的独特性，增强竞争优势
；有针对性举办一些适宜的宣传推广活动，有效提升国贸商城客流量和店铺的销售额
；做好公寓招租工作，力争较快提升公寓的出租率；创新产品和服务，加强酒店客房
、餐饮和宴会的推广和促销；进一步发挥公司经营业态的综合性优势，挖掘并培育新
的盈利增长点。
3、运用先进的信息科技，通过技术赋能，在提高公司的服务能力、经营能
力的同时，为客户带来全新、便捷、舒适的工作、生活及消费体验。
4、继续推进目的明确、程序规范、措施科学、效果可查的精细化、精致化
管理，以行业最高标准衡量和训导经营、管理、服务、招商、维保、工程等各项工作
。
5、继续严格控制成本费用支出，着重做好能源、设备维护、人工成本等费
用的控制工作。
6、继续认真贯彻落实安全第一、预防为主、防消结合的工作方针，把抓安
全、促管理、保经营作为工作的主线，持续健全安全防范机制，加强队伍建设，更新
管理手段，将技防与人防相结合，进一步健全纵向到底、横向到边、覆盖国贸中心的
安全网格化管理体系，有效防止重大消防、治安、交通、刑事等案件的发生,为公司
经营发展提供安全保障。
(四)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
按照公司2021年度经营计划，公司维持当前业务所需的日常营运资金和税
金等支出预计约20.1亿元，资产购置、物业改良与装修等日常资本性支出预计约1.3
亿元，归还银行借款本金、支付银行借款及公司债券利息预计约1.2亿元，合计约22.
6亿元。
2021年度，公司应付各项目工程改造尾款约为1.1亿元。
公司2020年底货币资金余额为17.3亿元（不含受限资金1.2亿元），预计20
21年度经营活动产生的现金流入约为35.2亿元，合计约52.5亿元，可以满足上述资金
需求。
(五)可能面对的风险
1、当今世界正经历百年未有之大变局。国际环境日趋复杂，不稳定性不确
定性明显增加，对中国经济健康持续发展形成了新的挑战；全球经济复苏前景仍存在
较大不确定性。
2、目前疫情发展仍具不确定性，疫情传播风险依然存在，很有可能较长时
期处于疫情防控状态。
3、北京CBD核心区新增大量优质写字楼，市场竞争加剧。
4、公司目前有多栋高层建筑，建筑物本身的特点决定了其火灾危险性远大
于一般建筑物；同时，国贸中心为北京的地标性建筑，建筑面积超过110万平方米，
人员相对密集，公司在治安、反恐、防疫工作等多方面面临更大压力。
面对上述存在的风险因素，公司将采取的应对措施。另外，针对公司在消
防、治安、反恐和防疫等方面存在的潜在风险，公司除采取一定的防范措施外，同时
购买了相关商业保险，以在意外发生时从一定程度上减轻相关方利益受到的损害。
四、报告期内核心竞争力分析
公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”
）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北
京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是首
都北京为之自豪的地标性建筑群，是众多跨国公司和国际商社进驻北京的首选之地，
是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。
自1990年8月30日国贸一期开业以来，国贸中心云集了多家国际知名跨国公
司、商社和国际顶级零售店，并承接了多项国际、国内重大会议及大型商务活动，接
待了许多国家的国家元首、政府首脑、重要国际组织负责人以及国内外商界领导人和
社会知名人士等，取得了良好的经济效益和社会效益。
1999年国贸二期建成后，国贸中心总建筑面积已达到56万平方米（其中，
公司拥有建筑物面积35万平方米，国贸有限公司拥有建筑物面积21万平方米，该56万
平方米建筑物所对应的土地使用权全部归属于国贸有限公司。根据公司与国贸有限公
司签订的国贸一期《土地使用权租赁合同》和《合作建设国贸二期工程协议书》，公
司以租赁方式获得国贸一期所拥有的建筑物对应的土地使用权，国贸二期工程占用土
地的使用权由国贸有限公司以出让方式取得，公司和国贸有限公司按照投资比例分摊
国贸二期土地使用权费。
2005年6月，随着国贸三期项目的兴建，公司又步入新的发展阶段。国贸三
期项目的建设规模约为53万平方米，分为A、B两个阶段进行建设。其中，A阶段项目
建筑面积约为30万平方米，于2010年8月30日建成并投入使用；B阶段项目规划建筑面
积约为23万平方米，于2017年4月20日全面建成并投入使用。
2018年7月23日，由公司和国贸有限公司分别投资、共同建设的国贸中心东
楼改造项目取得竣工验收备案，具备使用条件。该项目建设规模为5.8万平方米（不
含交通一体化项目的地铁换乘大厅面积，其中，公司拥有建筑物面积3.5万平方米）
，全部用作商城出租。
经过三十多年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到17公顷、总建筑
面积超过110万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近90万平方米）的具有国际一流
水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。
以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一个极具活力的经济商圈
，辐射带动了周边经济的快速发展。目前，北京CBD聚集了北京市70%以上的超甲级写
字楼，拥有北京市90%的国际金融机构、50%的跨国地区总部；在全球商务区创新联合
会发布的《2020年全球商务区吸引力报告》中，北京CBD在全球21个顶尖商务区中排
名第7位、亚洲第2位，并蝉联中国第1位；北京CBD已形成以国际金融为龙头、高端商
务为主导、文化传媒聚集发展的产业格局。独具特色的国贸发展模式和品牌成长经历
，已经成为中国大型商务服务企业成功的典范。
长期以来，公司有一支稳定并具有丰富经验的管理团队，以国际一流水准
的硬件设施和软件管理，为国内外宾客提供了优质、高效、贴心、满意的服务。
除此之外，公司还在以下主营业务方面具有独特的竞争优势：
（一）写字楼
国贸写字楼是北京市顶尖的甲级写字楼，由330米高的国贸大厦A座、296米
高的国贸大厦B座以及国贸写字楼1座和国贸写字楼2座等组成。
国贸写字楼内拥有完善的商务配套设施并应用了先进的环保、节能等智能
技术。写字楼内有完善的通讯设施服务，包括固定线路、ISDN、DDN、卫星通讯、宽
带接入、光纤通讯综合布线、互联网云平台等；配备了先进的4管式空调系统和末端V
AV调节，确保办公区室温全年舒适宜人；24小时冷冻水系统为租户机房提供制冷服务
；统一安装的国际先进的板式分段高压静电过滤器，可有效过滤清除雾霾尘埃，达到
亚高效过滤效果，无论外界环境如何变化，国贸写字楼内空气质量均能达到国际、国
内空气质量标准。国贸写字楼还配置了先进的门闸系统、电视监控系统、消防系统、
报警系统，保障了写字楼租户的安全。
卓越的办公环境、先进的硬件设施、完善的配套服务、浓厚的商业氛围以
及专业的物业管理团队，使国贸写字楼成为全球500强企业、金融机构、能源公司和
律师事务所在京办公的首选之地。公司将通过不断提升楼宇的智能化水平以及更多地
运用现代化的管理和服务手段，为写字楼租户提供更为细致周到的服务。
国贸大厦A座和B座先后获得由美国绿色建筑委员会颁发的LEED设计阶段金
级认证，国贸大厦A座获得LEED运营阶段铂金级认证；另外，国贸写字楼还荣获北京C
BD管委会授予的“超甲级楼宇”楼宇品质等级认证以及由国际购物中心协会（ICSC）
颁发的“中国商务写字楼地标”荣誉称号等。
（二）商城
国贸商城是北京首批引进品牌专卖店从事零售业务的高档综合购物中心之
一，可为消费者提供全面而广泛的消费选择。众多一线国际精品品牌旗舰店，汇聚世
界名品，满足各界人士对高品质的追求；时装、休闲装、童装、皮具、珠宝、箱包、
化妆品、音像、手表、礼品、高科技电子产品、图书、家居和个人用品等，一应俱全
；面积800平方米的国贸溜冰场充满了动感和快乐；种类丰富的中西餐饮可满足人们
各种口味的美食需求；KTV及运动健身等，为宾客提供了更加丰富时尚的生活体验。
国贸商城曾荣获中国商业联合会颁发的“中国购物中心示范工程奖”、中
购联购物中心发展委员会颁发的“中国最佳购物中心运营奖”、“中国购物中心产业
30年功勋企业”和“中购联购物中心行业2020年度城市服务推动奖”、国际购物中心
协会（ICSC）颁发的扩建类金奖以及由英国世界品牌大奖（WorldBrandingAwards）
组委会颁发的“年度品牌”（BrandoftheYear）称号。
（三）酒店
1、国贸大酒店
国贸大酒店是一家高档豪华五星级酒店，坐落在高330米的国贸大厦A座上
层部分，集住宿、餐饮、购物、娱乐等于一体，可接待各种规格、各种类型的宴会与
活动。
国贸大酒店拥有278间客房和套房，客房面积均大于55平方米，拥有宽大的
落地窗、优雅精美的装饰以及经典木质的家具，而且均配有免费宽带网络设施，为客
人营造舒适惬意的休息空间；位于77层的北京市内最高的水疗场所「气」Spa，设计
简约精致，包括六间护理室；位于78层的北京最高健身中心，拥有长25米的室内恒温
游泳池和设备先进、功能齐全的健身设备。
国贸大酒店在餐饮安排上别具特色。云-酷位于国贸大厦A座80层，是北京
最高的酒吧；80层的酒廊，全天18小时供应各式中西餐饮；位于79层的北京最高餐厅
国贸79为宾客呈献高档的西式用餐体验和绝佳的视野，是商务和休闲或是浪漫用餐的
理想之选；同样位于79层的主席阁北京厅、上海厅和香港厅采用了国际知名大师的设
计理念，是高端宴请的理想之选，使宾客在享受美景的同时，可充分品尝设计独特精
致的中西菜肴；曾在香港荣获米其林星评的传奇餐厅福临门鱼翅海鲜酒家原首席主厨
于2013年创办的家全七福餐厅位于国贸大厦A座4层，为宾客带来地道经典的粤式佳肴
；拥有超过180年历史的著名日本料理滩万也位于国贸大厦A座的4层，一流的“怀石
”料理和数量繁多的日本清酒，为京城食客奉上视觉与味觉的盛宴；另外，同样位于
国贸大厦A座4层的中餐厅红馆，涵盖了中国各地特色佳肴的同时更增加了活色生香的
面档。
国贸大酒店拥有选择多样的会议设施，其中位于酒店三层的群贤宴会厅为
北京市酒店内最大的无柱宴会厅，面积达2,340平方米；面积为770平方米的中国宴会
厅和325平方米的礼堂位于酒店地下一层；12间面积不等的多功能厅分布于三层、四
层和六层，均可享受自然光的照射；松柏苑屋顶花园位于酒店六层，是举行室外庆祝
等活动的理想场所，也是城市中难得一见的一片屋顶绿洲。
国贸大酒店先后荣获全球首屈一指的专业商旅杂志《BusinessTraveler》
评出的北京最佳商务酒店、中国旅游饭店业协会授予的最佳城市豪华饭店、国际顶级
旅游杂志《悦游》评选的最佳商务酒店、胡润百富颁发的最热门酒店奖-最佳宴会场
地奖、《中国日报》海内外读者评选出的心选奢华酒店、《环旅世界》授予的大中华
区年度地标酒店等多项殊荣；红馆中餐厅、国贸79和家全七福餐厅连续两年蝉联《北
京米其林指南》荣誉榜单。
2、新国贸饭店
新国贸饭店坐落于国贸大厦B座，于2017年5月开业，包括450间客房和套房
、全日制餐厅、精酿鲜啤吧、多功能厅及3,500平方米的健身中心等。
新国贸饭店客房位于国贸大厦B座的7-22层，时尚现代的设计和舒适先进的
功能相得益彰，所有客房和套房均拥有自然采光的巨型落地窗、快速的WiFi无线网络
、超高标准的隔音效果以及干湿分离的卫浴间，可以充分满足客人的不同需求，打造
美妙的消费体验。
新国贸饭店的精酿鲜啤吧和全日制餐厅分别位于国贸大厦B座的1层和2层，
为客人提供独具特色的啤酒美食。餐厅专注提供健康、营养均衡的佳肴，涵盖中餐和
东南亚最受欢迎的美食；现代感十足的精酿鲜啤吧，采用最优良的当地和国际配料，
制作特色和时令啤酒及麦芽酒，口味诱人，已成为受人追捧的聚会场所。
新国贸饭店在国贸大厦B座的3层设有1,200平方米的会议空间，由320平方
米的联合工作室、15间多功能会议厅和380平方米的DIY多功能厅组成。联合工作室划
分为多个空间，可容纳4至300人，拥有许多舒适的座椅以及单独的插槽、电源和USB
端口，其附近的咖啡甜品台全天供应美食饮品。15间多功能会议厅共有两种风格：生
活化会议室是配备高科技设施的现代化办公室，而灵活会议室则为传统的空间增添了
一丝清新的感觉，各会议厅均设有媒体墙和舒适的座位，同时配有综合科技装备，允
许多个设备与屏幕共享，人性化的白板嵌于墙壁可倾斜使用。DIY多功能厅是一个毫
无虚饰的极简空间，其中的现代图书室配备豪华座位，并有一个电子壁炉显示屏，能
够让宾客在此充分发挥创意。
新国贸饭店最具特色的3,500平方米健身中心分布于国贸大厦B座4、5两层
，其工厂式的风格、原始设计以及涂鸦绘画均以地下文化为灵感，运动空间宽敞明亮
，设备布局合理清晰，配备有顶尖的训练设施，24小时不间断营业，能满足不同人群
全方位的健身需求。新国贸饭店自2017年开业以来，凭借完备的硬件设施、潮酷的设
计、卓越的服务等，在入住率和口碑等多方面皆取得佳绩，荣获由中国旅游饭店业协
会颁发的最佳新生活方式饭店大奖和杰出饭店餐厅奖、国际顶级旅游杂志《悦游》评
选出的全球100家热门酒店之一、知名旅游杂志《旅游休闲》颁发的健康生活酒店大
奖，并连续两年荣登大众点评必住榜，连续三年获得作为环球旅客好评风向标的猫途
鹰旅行者之选奖。
（四）公寓
国贸公寓由南、北两座30层高的公寓楼组成，建筑面积约为8万平方米。
为进一步提升国贸公寓档次以及市场竞争力，公司于2018年4月-2020年8月
对国贸公寓进行了装修改造，并于2020年9月起重新投入运营。
全新升级后的国贸公寓共有412套客房，涵盖开敞单间至豪华四居室多种精
细设计房型，户型设计清新时尚、宽敞明亮，每套客房均拥有独立的客厅、用餐区和
现代化开放式厨房，客房内提供优质的无线上网；经净水系统处理的饮用水直接入户
，新风系统及空气净化系统过滤的新风送至每间客房；公寓还拥有完善的配套设施，
包括健身房、蒸汽及桑拿房、室内游泳池、客户休闲廊、儿童游乐室以及多功能室等
，使入住公寓的客人能充分享受便利的生活及舒适与放松。此外，客人若是想放松、
娱乐或购物，只需几步即可到达国贸商城，超市、银行、餐厅、电影院、溜冰场、百
货商场等应有尽有，可充分满足入住客人的需要。
另外，结合国贸中心东楼改造工程一并进行的地下国贸站轨道交通、公交
、步行等一体化项目建设工作正在进行中；根据北京市发改委批复通过的《地铁国贸
站增设换乘通道项目建议书》，地铁国贸站将建设具备完整功能的地下4层建筑，新
建换乘通道、换乘大厅，同步改造既有换乘通道及相关设备系统。同时，政府还将推
进国贸中心至财富中心地下空间连通工程。以上项目投入使用后，将有效改善国贸中
心及附近区域人们出行环境，进一步增强国贸中心与外部的连通性。
未来，公司将继续凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源
优势、管理优势及创新优势，不断增强自身竞争能力，巩固在市场上的领先地位。
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