002285世联地产股票走势分析
≈≈世联行002285≈≈(更新:21.09.17)
[2021-09-17] 世联行(002285):世联行与恒大达成部分应收款抵房方案
■上海证券报
世联行9月16日晚间披露，公司与恒大的业务往来主要是为恒大集团提供新房代理销售服务，并收取相应的佣金。截至2021年8月31日，公司与恒大之间应收票据余额为5.51亿元，应收账款余额为6.94亿元。截至公告日，公司与恒大已就应收款项中约2.46亿元达成抵房解决方案，尚有应收款项余额9.99亿元。
世联行表示，公司正与恒大集团积极协商，寻求更多的解决方案。公司不排除通过财产保全、法律诉讼等途径维护公司及广大投资者合法权益。
另据世联行披露，2017年5月12日，公司为保持与恒大集团的业务战略合作，与华信资本签订了《苏州工业园区睿灿投资企业(有限合伙)合伙协议》，以自有资金向苏州工业园区睿灿投资企业(有限合伙)投资1亿元，参与恒大集团增资。截至目前，公司已累计收到投资分红款3538.53万元。
记者注意到，恒大是世联行的重要客户之一。据世联行2020年度报告，恒大是世联行报告期内第一大客户，年销售额为7.15亿元，占年度销售总额的比例为10.64%。
2021年上半年，世联行代理销售业务收入同比下降10.65%，公司称是受市场环境和结算周期等影响。
[2021-08-25] 世联行(002285):大交易持续加强数字化能力,大资管重回轻资产模式-2021年中报点评
■中信建投
国企资源叠加,业绩扭亏为盈。公司上半年实现营业收入28.9亿元,同比增长3.2％;实现归母净利润0.7亿元,扭亏为盈。扭亏为盈的主要原因是公司上半年毛利率较去年同期上升2.6个百分点至11.0％,同时获得投资收益277.4万元。2021年8月公司实际控制人变更为珠海市国资委,借助国资优势,助力公司聚焦"大交易"和"大资产"两大业务,持续提升公司资产交易管理能力。
数字化赋能大交易板块,助力交易收入稳健增长。公司上半年实现大交易服务收入21.5亿元,同比增长12.3％,占比从2020年上半年的69.6％提升至2021年上半年的75.8％。从细分业务来看,代理销售业务收入、互联网+业务和金融服务业务收入分别为11.1亿元、9.2亿元和1.3亿元,同比增速分别为-10.7％、65.5％和22.8％。从各业务收入占比来看,代理销售业务收入、互联网+业务和金融服务业务收入占比分别为51.7％、42.6％和5.7％,分别较去年同期变动-13.9pct/13.4pct/0.4pct。
大资管业务重回轻资产运营模式聚焦B端G端服务能力。公司由于剥离重资产模式公寓业务,大资管业务板块实现营业收入6.9亿元,同比下降17.68％,占比从2020年上半年的30.4％提升至2021年上半年的24.2％。其中空间运营业务由于重资产业务剥离实现收入2.8亿元,同比下滑16.5％,占大资管业务收入的比重由2020年上半年的57.1％下降至2021年上半年的41.1％;城市资产管理业务实现收入3.2亿元,同比增长12.7％,占大资管业务收入的比重由2020年上半年的33.0％下降至2021年上半年的46.0％。
维持买入评级。我们认为公司在数字化运营大交易业务,回归轻资产运营大资管业务的基础上,未来收入和利润将有较为稳健的增长。我们维持对公司2021-2023年的盈利预测,EPS分别为0.13/0.14/0.15元。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2021-08-20] 世联行(002285):世联行实控人变更为珠海市国资委
■上海证券报
世联行公告，公司近日接到控股股东珠海大横琴集团有限公司的通知，大横琴控股股东珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会现编制为珠海横琴新区金融和财政局，按照相关通知的要求，将所持大横琴10%股权无偿划转给广东省财政厅。根据珠海市政府相关部署，区国资办将所持有大横琴90%股权无偿划转给珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。相关股权变更手续已完成，珠海市国资委和广东省财政厅分别持有大横琴股权90%和10%。至此，公司实际控制人变更为珠海市国资委。
[2021-04-12] 世联行(002285):世联行预计一季度扭亏为盈 净利润1600万元-1950万元
■中国证券报
4月12日晚间，世联行发布了2021年一季度业绩预告，预计一季度实现归属于上市公司股东的净利润1600万元-1950万元，去年同期亏损16320.83万元。
就业绩扭亏为盈原因，世联行表示，受新冠肺炎疫情影响，2020年一季度经营业绩出现较大亏损。随着经济形势好转，以及公司各项战略措施落地推动等因素，今年一季度公司交易业务、物业管理和顾问业务营业收入较2020年同期大幅增长。
同时，公司业务聚焦“大交易”和“大资管”。“大资管”业务重新回到轻资产专业服务能力上，报告期内资产运营业务实现大幅减亏;同时因转让公寓业务，报告期内账面确认股权转让投资收益约8130万元，属于非经常性损益项目。
[2021-04-02] 世联行(002285):大横琴入主带来基本面困境反转-年报点评
■兴业证券
事件:公司发布2020年报,2020年全年实现营业收入67.23亿元,同比增长1.10％,归母净利润1.11亿元,同比增长35.33％。点评:业绩增速转正,股权处置收益增厚利润。公司2020年全年实现营收67.2亿元,同比增长1.1％,实现归母净利润1.1亿元,同比增长35.3％,公司业绩明显改善,增速转正。归母净利增速高于营收增速,主要由于20年公司股权处置确认投资收益0.89亿元,较19年增长0.75亿元。大交易业务稳健增长,大资管业务未来可期。20年公司确认"大交易+大资管"的双主营战略,正稳步推进:1)交易服务业务:代理业务平稳增长,互联网+业务营收大幅提升。20年交易服务业务营收为47.79亿元,同比增长11.43％,占总营收的72％,仍为公司最大基本盘。其中,代理销售业务实现营收29.95亿元,同比增长4.92％,主要受益于公司积极推进大客户战略,出售存在排他性合作条款的上海更赢有限公司获得更多流量;互联网+业务实现收入15.84亿元,同比大幅增长30.91％,主要受公司整合线上线下资源,拓宽渠道影响。2)资产管理业务:物业管理在管面积提升,叠加控股股东资源未来发展可期。20年公司资产管理实现收入6.65亿元,同比增长3.71％,其中物业管理业务截至20年末在管面积557万方,净增加70.9万方,全年实现营收6.32亿元,同比增长6.48％。考虑大资管业 务依托粤澳深度合作区,承接大横琴资源,已成功在赣州和南康开展城市资管业务,未来发展有望步入快车道。3)交易后服务及资产运营服务:受业务结构调整及疫情影响,营收下滑。2020年金融服务实现收入2.45亿元,同比下降48.56％,装修业务实现收入1.17亿元,同比下降56.03％。资产运营服务中,公寓管理业务实现收入5.46亿元,同比下降11.24％;工商资产运营营收2.67亿元,同比下降5.47％。卸掉包袱轻装上阵,基本面有望持续改善。报告期内,公司剥离中资产模式的长租公寓,聚焦轻资产运营,长租公寓对业绩拖累作用将减小;同时,2020年公司剥离8亿小贷资产,现金流和负债率均有改善。公司持续卸下包袱,轻装上阵,持续转型,盈利能力有望持续改善。投资建议:公司轻装上阵持续转型,基本面实现困境反转。根据年报,我们预计21-22年EPS分别为0.20元、0.24元,按照4月2日收盘价计算,PE分别为22倍、18倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务持续下行,轻资产转型过于缓慢
[2021-03-31] 世联行(002285):业绩明显改善,交易与物管稳中向好-2020年年报点评
■中信建投
业绩增长符合预期,投资收益增厚业绩。公司2020年实现营业收入67.2亿元,同比增长1.1％,归母净利润1.1亿元,同比增长35.3％,符合公司业绩预告中0.98～1.23亿元的预期。公司归母净利润增速高于收入增速主要因为:1)公司投资收益为0.89亿元,较2019年增加0.75亿元;2)交易服务业务稳中有进,收入同比增长11.4％,毛利率为19.3％,基本与2019年持平。
代理销售业务盈利能力提升明显,互联网+业务实现收入高增。2020年,公司交易服务板块实现收入47.8亿元,同比增长11.4％,占总收入比重为72.0％,较2019年提升7.1个百分点。交易服务作为公司收入占比最高的基本业务,其稳健增长确保了公司的基本盘。拆分交易服务来看,代理销售业务实现收入29.9亿元,同比增长4.9％,互联网+业务实现收入15.8亿元,同比增长30.9％,两者共同驱动交易服务实现双位数增长。2020年,代理销售业务毛利率为27.2％,较2019年提升3.6个百分点。
管理面积增加驱动收入平稳增长,盈利能力明显改善。2020年,公司物业管理业务实现收入6.3亿元,同比增长6.5％,占收入比重为9.4％,较2019年提升0.5个百分点。毛利率为14.8％,较2019年提升2.4个百分点,贡献毛利0.94亿元,占比11.7％,较2019年提升2.9个百分点。截至2020年底,公司实际在管全委托项目个数101个,较上年同期净增加3个。在管理项目实际收费面积557.0万平方米,面积净增加70.9万平方米。根据收入测算单价为9.5元/㎡/月,同比下降7.1％。
维持买入评级。由于资产运营服务板块工商资产和长租公寓在管面积的大幅减少,2020年已实现但未结算的代理销售额明显下降,我们下调盈利预测。我们预测2021-2023年公司EPS为0.13/0.14/0.15元(原预测2021-2022年为0.17/0.20)。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2021-02-04] 世联行(002285):世联行高管及股东提前终止减持计划
■上海证券报
世联行2月4日午间公告称，公司2月2日收到股东众志联高、董事总经理朱敏分别出具的 《关于股份减持计划进展暨提前终止减持计划的告知函》。
公告显示，截至2021年2月2日，上述股东减持计划实施时间已过半，众志联高通过集中竞价方式减持公司股份369.44万股，占公司总股本比例的0.17%;朱敏未通过集中竞价方式减持公司股份;同时，众志联高、朱敏因自身原因决定提前终止减持计划。
[2021-01-31] 世联行(002285):业绩增长符合预期,战略聚焦轻装前行-年度点评
■中信建投
事件
世联行发布2020年度业绩预告,公司实现归母净利润0.98～1.23亿元,同比增长20％～50％。
核心观点
处置股权和政府补助对冲疫情影响,业绩增长符合预期。公司发布2020年度业绩预告,公司实现归母净利润0.98～1.23亿元,同比增长20％～50％。公司业绩实现正增长,主要由于处置部分股权投资取得收益以及政府补助,预计非经常性损益对净利润的影响金额约为0.96亿元,扣除非经常性损益后的净利润为202.78～2661.05万元,同比下降28.9％～94.6％。疫情冲击之下,公司部分主营业务受到影响导致利润下滑在预期之内。
交易业务稳中有进,公寓和金融业务有所下滑。公司为应对疫情的影响,积极推动线上看房和智慧案场,铺排扩大发展分销、直销业务,确保了交易业务收入保持稳定并实现同比增长。受疫情影响,公寓业务经营不及预期,包租模式的租赁成本继续受到租赁会计准则直线法摊销的影响,经营持续亏损。公司主动收缩金融业务,聚焦交易场景,严格控制风险,导致收入出现下降,对净利润产生一定影响。
积极引进国资,主动进行战略聚焦,剥离资产轻装前行。公司引进大横琴集团,主动进行战略聚焦,制定了"大交易+大资管"双轮驱动的发展战略。大横琴在物业管理资源和异地项目拓展上给予公司大力支持。同时,公司转让部分金融板块的贷款资产,出售长租公寓业务中的包租模式部分,保留自持和轻资产模式的房源,实现轻装上阵。我们认为,未来公司将在"大交易+大资管"的战略轨道上加速前进,经营的改善也将在业绩上兑现。
维持买入评级。我们预测2020-2022年公司EPS为0.05/0.17/0.20元。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2020-12-31] 世联行(002285):剥离长租公寓业务,轻装上阵持续转型-事件点评
■兴业证券
事件:12月30日,公司拟与全资子公司世联集房、"华燕智辉"签署《关于转让深圳世联集房资产管理有限公司股权之股权转让协议》,拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100％的股权及对应权益,转让价格5.3亿元。上述《股权转让协议》签署日起七个工作日内,公司拟与世联集房就世联集房控制下的43家子公司签署若干份《股权转让协议》,公司将以合计人民币2.2亿元的对价受让43家子公司的相关股权。
公司控股股东大横琴的全资子公司"大横琴创新"拟与"华燕智辉"及其他有限合伙人共同设立珠海横琴华琴实业投资合伙企业("华琴实业"),作为承接华燕智辉在《股权转让协议》项下全部权利、义务的主体。其中,大横琴创新认缴前述主体49.5％的出资份额。
点评:公司拟以5.3亿元转让世联集房,剥离长租公寓业务:(1)本次交易方案剥离长租公寓亏损业务。按照方案,世联行拟向"华燕智辉"转让其持有的完成资产重组后世联集房100％的股权及对应的所有权益,目标权益的转让价格5.3亿元。交易标的"完成资产重组后的世联集房100％股权"主要是公司原有包租模式公寓项目,交易对手方"华燕智辉"经营范围为实业投资,注册资本200万元。
(2)控股股东大横琴集团的全资子公司"大横琴创新"将与"华燕智辉"设立子公司"华琴实业",作为承接本次股权转让权利、义务的主体,其中"大横琴创新"持有49.5％的股份,并且"大横琴创新"作为优先级有限合伙人,"华燕智辉"作为普通合伙人,其他有限合伙人作为劣后级有限合伙人。
(3)本次"华联智辉"将受让世联集房资产重组后持有运营的114个项目(不包含协议拟剥离世联集房的43家公司)。世联行将与世联集房签订"43家子公司股权转让协议",以2.2亿元的对价受让世联集房控制下43家子公司的相关股权。
剥离长租公寓亏损业务,收回资金,公司持续发展能力和盈利能力将全面提升。过去几年长租公寓业务亏损拖累公司业绩,此次剥离将大幅改善盈利。世联集房2019年度、2020年1-9月经审计净利润为-3.2亿元、-2.1亿元。经测算,本次交易将对公司当期合并净利润产生的影响金额约为6,500-7,500万元(体现为明年的投资收益,未考虑相关的税赋影响,具体以履约当年财务报告为准)。此外,本次剥离将收回资金,有助于公司改善现金流、降低负债率,全面提升公司的持续发展能力和盈利能力。轻装上阵,持续转型,基本面实现困境反转。公司通过本次交易剥离公司原有包租模式公寓项目,保留轻资产托管运营服务的公寓项目。此前,公司12月9日公告剥离8亿小贷资产。从公司一系列行为可以看出,公司不断卸下包袱,持续转型,轻装上阵,重新聚焦轻资产专业服务能力,公司基本面将实现困境反转。
投资建议:公司剥离长租公寓业务,轻装上阵持续转型,基本面实现困境反转。公司"大交易+大资管"主业定位清晰,背靠大横琴集团资源,"国有平台+上市平台"优势明显。由于剥离亏损业务并产生投资收益,我们上调公司2021盈利预测,预计20-21年EPS分别为0.05元、0.23元,按照12月30日收盘价计算,PE分别为94倍、21倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务持续下行,轻资产转型过于缓慢
[2020-12-31] 世联行(002285):大横琴倾力支持,剥离资产轻装前行
■中信建投
事件
世联行拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100％的股权及对应的所有权益,转让价格为5.3亿元。完成股转协议后,世联行拟受让世联集房持有的43家子公司股权,交易价格为2.2亿元。
简评
大横琴倾力支持,公司顺利剥离包租模式公寓项目。公司将所持有的世联集房的100％股权以5.3亿元的价格转让给华燕智辉,之后再以2.2亿元的价格受让世联集房持有的43家子公司股权。世联集房为公司开展长租公寓业务的主体,其运营模式主要包括包租模式、委托模式。本次交易的实质可以认为公司作价3.1亿元的价格出售了包租模式的公寓项目。值得注意的是,交易的达成与大横琴的支持密不可分。大横琴的全资子公司大横琴创新与华燕智辉共同设立华琴实业以承接华燕智辉受让的世联集房的全部权利、义务。其中,大横琴创新认缴华琴实业49.5％的出资份额。在大横琴的倾力支持下,公司得以剥离资产轻装前行。我们认为,大横琴入主对公司经营的提升、发展的助力正在持续兑现。
轻装上阵聚焦专业能力服务,亏损业务出表改善当期业绩。大横琴入主以后,公司已明确构建"大交易+大资管"双核协同发展的业务体现,聚焦优势业务,发挥公司特长。"大资管"业务重回轻资产专业服务能力上,长租公寓业务也顺势聚焦至收取管理服务费的委托管理模式。过去由于包租模式的公寓项目需要投入装修,因此其折旧摊销给公司带来了较大的盈利压力。世联集房2019年亏损3.2亿元,2020年前三季度亏损2.1亿元,对公司业绩构成较大拖累。本次转让世联集房股权,在经营上公司既成功剥离了包租模式公寓项目,又保留了世联集房发展过程中积累的各项知识产权,包括商标、软件著作权和域名等,未来重点发展委托模式的长租公寓项目仍有深厚基础。在财务上,本次交易将对公司当期业绩产生正向影响,根据测算,对公司净利润的影响为6500～7500万元。
维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善以及资产处置带来的投资收益,我们上调2020-2022年公司EPS为0.08/0.18/0.20元(原预测为0.06/0.05/0.06元)。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2020-12-15] 世联行(002285):世联行上海更赢尚处亏损阶段 预计出售收益5100万元
■中国证券报
12月15日晚间，世联行回复深交所关注函称，上海更赢尚处于前期投入和亏损阶段，公司参与的上海更赢所建立的“新房联卖平台”合作存在排他性安排。
12月8日晚间，世联行公告披露，公司拟作价2.55亿元将所持上海更赢31.43%的股权转让给天津瑞庭房地产经纪有限公司。对此，深交所下发关注函，要求世联行结合主营业务开展情况、未来发展计划及上海更赢的经营状况，说明出售上海更赢股权的具体原因;要求世联行补充说明该交易的定价依据、作价的公允性，是否有利于保护上市公司股东的利益等。
世联行在12月15日晚的回复中称，公司主营业务聚焦于房地产服务领域，分为四大业务板块。公司2020年前三季度实现营业收入44.79亿元，同比下降4.21%;归属于上市公司股东的净利润为-6873.23万元，同比下降204.48%。公司在今年启动了新的发展战略，明确构建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系，聚焦优势业务，发挥专业服务能力，通过珠海横琴的国有资源助力，实现公司可持续发展。
同时，新房联卖平台所处领域竞争激烈，上海更赢尚处于前期投入和亏损阶段。上海更赢2019年度未经审计的净利润为-9573.83万元;2020年1月-9月未经审计的净利润为-17191.98万元。截至9月30日，上海更赢未经审计的净资产为35892.21万元。
世联行表示，出售上海更赢31.43%的股权预计产生投资收益5100万元，公司转让上海更赢股权的定价方式与非关联方同策房产咨询股份有限公司转让其持有的上海更赢23.57%的股权的定价方式一致，作价公允。本次出售参股公司股权有利于保护上市公司股东的利益。
[2020-12-09] 世联行(002285):聚焦优势业务,盘活存量资产-点评报告
■兴业证券
事件:12月9日,公司拟向天津瑞庭转让31.43％的股权,转让价格合计人民币2.55亿元,预计产生投资收益0.51亿元,占公司2019年度经审计净利润的62.24％。12月9日,公司全资子公司世联小贷拟转让其持有的79968.47万元信贷资产给卓群创展,转让总价为80630.79万元。本次交易为买断交易,自信贷资产交割日起,卓群创展将承担信贷资产及其附属一切权利、利益、风险。
点评:剥离部分小贷资产,轻装上阵盘活存量资产。公司全资子公司世联小贷拟转让其持有的79968.47万元信贷资产给卓群创展,转让总价为80630.79万元。受让方卓群创展为世联行前十大股东,持有世联行3.77％的股权,但为非关联方。本次转让为买断交易,不附带任何担保、回购责任或义务,交易完成后卓群创展将承担信贷资产及其附属一切权利、利益、风险。本次交易为公司提供为公司提供现金流入,有利于公司盘活存量资产,降低负债率,保持资产良好流动性,聚焦主营业务发展。
转让上海更赢股权,持续转型聚焦优势业务。公司、同策拟向天津瑞庭转让其持有的上海更赢全部股权(合计3.57亿元注册资本,占上海更赢总注册资本的55.00％)。其中,公司拟向天津瑞庭转让其持有的上海更赢31.43％的股权,转让价格为25500万元,由此产生的投资收益为5100万元,占公司2019年净利润的62.24％。上海更赢主要布局渠道业务,打造新房联卖平台,联接二手经纪人、服务开发商和购房者,2020年前三季度取得营收12.92亿元,净亏损1.72亿元。本次转让股权,有利于公司在大交易板块进一步聚焦优势业务,发挥公司特长、深度服务开发商,符合公司"大交易+大资管"双核协同发展的战略方向。
投资建议:公司积极盘活存量资产,聚焦核心业务持续转型,"大交易+大资管"主业定位清晰,背靠大横琴集团资源,"国有平台+上市平台"优势明显。我们预计公司2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照12月8日收盘价计算,PE分别为104倍、80倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务持续下行,轻资产转型过于缓慢
[2020-12-09] 世联行(002285):世联行因信贷资产和上海更赢股权转让事宜收关注函
■中国证券报
世联行12月9日晚间公告显示，公司收到深交所关注函，要求结合主营业务开展情况、未来发展计划等方面内容说明出售上海更赢股权具体原因，和世联小贷信贷资产转让转让款支付情况等。
12月8日晚间，世联行公告披露，公司拟作价2.55亿元将所持上海更赢31.43%的股权转让给天津瑞庭房地产经纪有限公司。对此，关注函要求世联行结合主营业务开展情况、未来发展计划及上海更赢的经营状况，说明此次出售上海更赢股权的具体原因;要求世联行补充说明该交易的定价依据、作价的公允性，是否有利于保护上市公司股东的利益等。
世联行在昨晚的公告中解释转让原因称，2020下半年，公司进一步明确构建“大交易+大资管”双核协同的业务体系的战略方向。其中，大交易业务将进一步聚焦优势业务、发挥世联行特长、深度服务开发商，同时将进一步开放与中介平台的广泛合作。因此，公司本次交易符合公司整体战略规划。
世联行昨晚的另一则公告披露，公司全资子公司世联小贷拟与卓群创展签署《资产转让协议》。卓群创展拟受让世联小贷持有的信贷资产，信贷资产账面净额为7.99亿元，转让价款为8.06亿元。按照协议约定，卓群创展首期需支付信贷资产转让总价款的30%。
关注函要求世联行补充披露截至关注函回函日首期转让款的支付情况;要求世联行结合卓群创展的财务状况、资金来源、付款安排等说明其履约能力，以及公司拟采取的收款保障措施等。
对于该转让举动，世联行在昨晚的公告中同样有所提及。世联行方面表示，该资产交易为公司提供现金流入，有利于公司盘活存量资产，降低负债率，保持资产良好流动性，聚焦主营业务发展。
世联行前三季度实现营业收入44.79亿元，同比下降4.21%;归属于上市公司股东的净利润亏损6873.23万元。前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额4.38亿元，同比下降50.57%。
[2020-12-09] 世联行(002285):积极主动做减法,聚焦核心主业-事件点评
■中信建投
事件公司拟向天津瑞庭转让上海更赢31.4％的股权,交易对价2.55亿元。公司将世联小贷持有的信贷资产转让予卓群创展,交易对价8.06亿元。
核心观点聚焦优势业务,回归服务本源,轻装上阵开展新房业务。世联行拟向天津瑞庭(控股股东为58同城)转让其持有的上海更赢31.4％的股权,交易对价2.55亿元。上海更赢的主要业务为打造新房联卖平台,联接二手经纪人、服务开发商和购房者。一方面,本次交易预计将为公司带来5100万元投资收益,对公司的净利润形成明显增厚。另一方面,公司在2020年下半年已经明确构建"大交易+大资管"双核协同的业务体系。大交易业务将进一步聚焦公司优势、回归服务本源,为开发商提供深度的服务,同各大中介平台开展合作。本次交易反映出公司开放的心态,坚持在新房渠道业务上发挥自身服务能力强的优势,实现在业务上与中介平台的深度合作。
主动剥离小贷资产,专注主营业务发展。公司全资子公司世联小贷拟将其持有的信贷资产转让予卓群创展,信贷资产账面净额为8.0亿元,转让价款总额为8.1亿元。本次拟转让的信贷资产系世联小贷持有的对借款人的债权。本次交易为买断交易,世联小贷将信贷资产及其附属一切权利、利益、风险均让渡予卓群创展。转让价款采取分期支付的方式,30％的转让价款将在2021年3月31日前支付完毕,剩余70％将在2023年9月30日前支付。本次交易价格公允,有助于改善公司现金流、降低负债率,提升资产的流动性,反映出公司进一步聚焦主业的决心。
维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善以及资产处置带来的投资收益,我们上调2020-2022年公司EPS为0.06/0.05/0.06元(原预测为0.05/0.05/0.06元)。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2020-11-16] 世联行(002285):大股东资源加持,携手格力电器大资管业务腾飞有望-点评报告
■兴业证券
事件:11月13日,公司发布关于与大横琴集团签署资产管理委托服务框架协议暨日常关联交易的公告,世联行拟就大横琴委托事项开展横琴新区资产管理服务,预计未来三年交易金额不超过5.8亿元。11月13日,公司发布关于与珠海格力电器股份有限公司签署《战略合作框架协议》的公告,双方在各自经营范围内开展广泛、深度合作,共享行业资源,进行优势互补。11月13日,公司全资子公司世联小贷拟向云南信托转让贷款债权资产。初始转让信贷资产不超过人民币1.45亿元,期限不超过60个月(以实际为准)。公司将为世联小贷承担预计不超过人民币1.6亿元的担保责任金额。
点评:大股东资源加持,大资管业务腾飞有望。根据协议,公司将为大横琴持有或者管辖的各类业态提供城市运营服务、企业落地服务、物业管理服务等资产管理服务,预计未来三年的交易金额不超过5.8亿元(第一年不超过1.6亿元,第二年不超过1.8亿元,第三年不超过2.4亿元)。本次框架协议体现大股东优质资源开始向上市公司倾斜,公司大资管业务有望腾飞。
携手格力电器,优势互补助力增长。根据约定,格力电器在自建拟建及在建工业园区基地,企业总部等将优先采购世联行物业管理、营销策划等顾问服务;而世联行则在新房交易、资产管理等场景下优先推荐或集中采购格力电器产品。本次跨界合作整合优质资源,有助于实现双方共赢,一方面格力获得优质产品推广渠道;另一方面,世联行资管和顾问策划业务获得流量,公司各业务实现协同发展。
转让信贷资产,加快资金回笼。公司全资子公司世联小贷拟向云南信托转让贷款债权资产,初始转让金额不超过1.45亿元,信托期限不超过60个月。本次交易有利于其回笼资金,有利于世联小贷进一步的业务发展。
投资建议:大横琴优质资源持续落地,公司资管业务增长性增强。公司已有业务构成安全边界,业绩有支撑。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照11月13日收盘价计算,PE分别为125倍、89倍,维持"买入"评级。
风险提示:大横琴资源落地不及预期,交易服务业务恢复缓慢。
[2020-11-14] 世联行(002285):金融业务持续盘活,物管业务探索企业级合作-A股公司简评
■中信建投
大横琴资源加持逻辑持续兑现,物管业务有望进入发展快车道。
公司与格力电器签订《战略合作框架协议》,格力将在其自建制造业基地,拟建及在建工业园区,企业总部等优先采购公司的物业管理、营销策划等顾问服务。公司则通过新房营销场景,新房交易渠道平台,资管全链条服务场景优先推荐或集中采购格力生产的空调等产品。本次合作实现了双方共赢,公司拓展了物管服务和顾问服务,格力则收获优质产品销售渠道。公司与大横琴签署《资产管理委托服务框架协议》,就大横琴持有或者管辖的各类业态、项目及市政服务等,委托世联行提供各类资产管理服务。
预计未来三年交易金额不超过5.8亿元,三年交易金额分别不超过1.6、1.8、2.4亿元。我们认为,这两个框架协议的落地,为公司带来了过去难以触达的物业管理和服务资源,对业务发展形成了强大助力。大横琴给公司带来的资源加持效益这一逻辑持续得到验证。预计未来在大横琴的支持下,公司的物业管理业务将加速发展。
积极盘活存量资产,世联行提质增效持续进行。世联小贷向单一资金信托(云联16号)转让信贷资产,初始转让金额不超过1.45亿元,信托期限不超过60个月。世联小贷承担金及预期收益差额补足义务,公司为其承诺义务进行担保。实质上即由公司为本次交易进行兜底,确保信托受益人的本金及预期收益实现。本次交易有利于加速现金回笼,提高资金使用效率,收回的资金将用于世联小贷的进一步发展。由于云南信托拟委托世联小贷作为本次信托的资产服务机构,未来世联小贷还有望获取一部分服务费收入。我们认为,本次交易反映出在大横琴入主以后,公司开始积极盘活旗下资产,挖掘公司经营潜力。股权结构和管理层的变化开始给公司经营带来积极变化,优质国资入主给公司带来治理改进逐步显现。
维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善,我们预测2020-2022年公司EPS为0.05/0.05/0.06元。
风险提示:交易服务下滑超预期；物业管理发展低于预期。
[2020-11-13] 世联行(002285):世联行与格力电器签署《战略合作框架协议》
■证券时报
世联行(002285)11月13日晚公告，公司与格力电器于近日签署《战略合作框架协议》。本次战略合作旨在整合双方优势资源，强强联合，共同打造长期、稳固、互利互惠、合作共赢的战略合作关系，从战略高度打造质量优、信誉好、美誉度高的产品，共同提升综合实力，共同实现长足发展。
[2020-11-01] 世联行(002285):交易服务稳中求进,业务调整影响短期业绩-三季点评
■中信建投
事件世联行发布三季报,前三季度实现营收收入44.8亿元,同比下降4.2％,归母净利润-0.69亿元,同比下降204.5％。
核心观点疫情冲击和业务调整影响公司表现,加强精细化运营积极应对。2020年1～9月,公司实现营收收入44.8亿元,同比下降4.2％,归母净利润-0.69亿元,同比下降204.5％。公司前三季度出现亏损的主要原因是疫情冲击和公司业务调整对交易后服务收入产生了较大的影响,当期收入下降54.0％,对利润构成了较大的拖累。业绩下降比例高于收入收入下降比例主要由于毛利率出现下降和投资收益出现明显下滑。前三季度,公司毛利率为9.1％,较去年同期下降2.6个百分点。投资收益为亏损2330.8万元,主要是联营企业投资收益减少,而去年同期为1993.9万元。尽管公司不可避免的受到了疫情的影响,但公司仍积极应对。前三季度公司期间费用率为8.6％,较去年同期下降1.7个百分点,反映出公司积极改善管理,控制费用。
交易服务业务稳中有进,交易后服务业务积极转型。分业务来看,交易服务业务仍然保持稳健,前三季度实现收入30.4亿元,占总收入68.8％,同比增长6.6％。交易服务业务能实现正增长主要得益于司积极整合渠道,发展扩大分销、直销业务规模,而且疫情期间客户对线上服务接受度提高,互联网+业务实现了28.5％的快速增长。交易后服务实现收入2.9亿元,占总收入6.6％,同比下降54.0％。出现较大幅度的下滑主要因为:1)公司主动控制风险,房贷投放趋于谨慎,金融服务收入同比下降55.0％,2)疫情对装修业务产生较大影响,导致其收入同比下降52.3％。资产运营业务基本保持平稳,资产管理业务因疫情和市场影响,资产投资服务收入有所减少,导致收入同比下降5.1％。交易服务的基本盘仍然稳健,大横琴入主后未来经营有望边际向好。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3586亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约26.2亿元的代理费收入。交易服务的基本盘仍然稳健,未来的收入仍有保障。我们认为,疫情冲击和业务调整转型确实给公司带来一定挑战,但交易服务的基本盘仍在,大横琴成为实际控制人以后也正对公司经营产生积极的影响。公司的基本面料将在未来逐渐转好。
维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善,我们预测2020-2022年公司EPS为0.05/0.05/0.06元。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2020-11-01] 世联行(002285):三季度业绩正增长,大横琴成为实控人,城市服务异地扩张-三季报点评
■兴业证券
事件:10月30日晚,公司发布三季报,三季度单季,公司实现营收16.78亿元,同比增长6.78％;实现归母净利润0.06亿元,同比增长89.11％;2020年前三季度公司实现营业收入44.78亿元,同比下降4.21％,归母净利润-0.69亿元,同比下降204.48％。
点评:三季度业绩正增长,公司经营持续好转。三季度单季,公司实现营收16.78亿元,同比增长6.78％(Q2同比-2.9％),增速转正;归母净利润0.06亿元,同比增长89.11％(Q2同比+1.5％),经营持续好转。前三季度公司实现营业收入44.78亿元,同比下降4.21％(2020H1同比-9.8％),归母净利润-0.69亿元,同比下降204.48％(2020H1同比-218.8％),降幅有所收窄。
分业务看:(1)交易服务业务保持稳定增长。前三季度交易服务业务实现营收30.44亿元,同比+6.55％,主要是公司积极整合渠道,发展扩大分销、直销业务规模,本期互联网+业务收入同比增长28.54％,较上半年增速持续提升。(2)交易后服务业务降幅收窄。前三季度交易后服务业务营收2.91亿元,同比下降54.03％,主要是公司持续严控风险、稳健放贷,金融服务收入同比下降54.99％;受疫情影响,装修业务收入同比下降52.34％,降幅较上半年收窄。(3)资产管理和资产运营业务略有下滑。前三季度资产运营服务业务收入6.33亿元,同比下降0.82％。资产管理服务收入4.55亿元,同比下降5.05％,主要是受疫情和市场影响,公司资产投资服务收入减少所致。
大横琴成为公司实控人,回购股份彰显信心。7月1日和7月19日,世联中国和华居天下分别向大横琴转让股份,两次转让完成后,大横琴合计持有公司15.9％的股份;8月4日,大横琴与公司签订表决权委托协议,大横琴拥有公司29.9％的表决权,成为公司单一拥有表决权比例的最高股东,公司发展迈入新阶段。9月23日,公司公告拟回购1-2％股份用于员工激励,截至10月16日,公司已完成1.0873％的股票的回购,公司回购进程过半。城市服务异地扩张,"国有平台+上市平台"优势明显。大横琴入主后,公司定位"大交易+大资管",向城市综合运营商方向发展,业务边界有所突破。近期,公司接连发布了与赣州市南康区人民政府、盐城市城南新区开发建设有限公司签署战略合作协议,就文旅综合开发、城市大资管业务、产业招商引资等方面开展深度合作,公司城市服务开启异地扩张,城市大资管业务将驶入快车道。
投资建议:世联行"大交易+大资管"主业定位清晰,"国有平台+上市平台"优势明显,背靠大横琴集团资源,在异地扩张方面的实力突出。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照10月30日收盘价计算,PE分别为107倍、76倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务不及预期;公寓管理业务持续亏损风险。
[2020-10-30] 世联行(002285):世联行前三季度净亏损6873.23万元
■中国证券报
世联行10月30日晚间公告披露，公司前三季度实现营业收入44.79亿元，同比下降4.21%;归属于上市公司股东的净利润亏损6873.23万元。公司表示，亏损主要是受疫情和业务调整影响，公司交易后服务收入同比下降54.03%，影响当期利润。
前三季度公司经营活动产生的现金流量净额4.38亿元，同比下降50.57%。主要是受金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，报告期内贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少3.51亿元;受疫情影响，报告期内公司装修业务收到的业务暂收款同比减少1.98亿元。
世联行10月25日公告，公司与赣州市南康区政府、珠海大横琴集团有限公司签署《战略合作框架协议》，三方同意就文旅综合开发业务、城市大资管业务、产业投资及招商等工作全方位深度开展合作。
公告显示，主要合作内容包括但不限于进一步将南康家居小镇打造成为“三生”融合和“产城人文”四位一体的工业旅游地标项目，增强南康的旅游吸引力，深度融合多样文化元素。为共同开拓城市大资管业务，改善城市运营管理水平，提升城市物业资产价值，夯实城市招商引资基础等。
[2020-10-28] 世联行(002285):异地复制能力凸显,未来发展空间可期
■兴业证券
投资要点
事件:
10月25日,公司发布公告称,与赣州市南康区人民政府、珠海大横琴集团有限公司签署战略合作协议。三方同意就文旅综合开发业务、城市大资管业务、产业投资及招商等工作全方位深度开展合作。
10月27日,公司发布公告称,与盐城市城南新区开发建设有限公司、珠海大横琴集团、广州振远文化创意产业有限公司签署战略合作协议。同意就盐南新区城市大资管业务战略、招商企业管家服务业务、大文旅产业发展等领域开展全方位深度合作。
10月27日,公司披露股东华居天下减持股份进展公告。截至10月26日,华居天下累计减持公司股份1.44亿股,其中:8月5日至8月18日,通过集合竞价减持2037.75万股(1％的股份),9月8日通过大宗交易方式减持140万股(即0.07％的股份)；通过协议转让给大横琴集团的方式减持公司1.22亿股(6％的股份)。减持前,华居天下持有公司股份1.83亿股,占总股本比例为8.99％；减持后,华居天下持有公司3905.49万股,占总股本比例为1.92％。
点评:
世联行异地复制能力凸显,大横琴资源助力增长。本周,公司接连发布了与赣州市南康区人民政府、盐城市城南新区开发建设有限公司签署战略合作协议的公告。根据协议内容,将就赣州市南康区文旅综合开发、城市大资管业务、产业招商引资等方面开展深度合作；就盐南新区城市大资管业务战略、招商企业管家服务业务、大文旅产业发展等领域开展全方位深度合作。世联行"国有平台+上市平台"优势明显,背靠大横琴集团资源,在异地扩张方面的实力突出。
世联行"大交易+大资管"主业定位清晰,协同发展。世联行正由以往交易叠加其他业务的模式向"大交易+大资管"协同发展模式进行转变。以大资管业务为入口,开展顾问策划、招商服务等业务,资管入口的变现能力值得期待。根据赣州项目协议内容,大横琴或以大横琴集团为实控人的世联行将共同参与星乐度?露营小镇、低密度文旅住宅项目开发,并探讨合作开发大山脑景区生态旅游、龙回飞翔小镇(滑翔基地)等项目。同时,共同开拓城市大资管业务,改善城市运营管理水平,提升城市物业资产价值。根据盐城项目协议内容,双方将设立合资公司,开展盐南新区城市大资管业务战略全方位合作,包括产业园空间管理与资产运营、地方政府国企的空间管理与资产运营、城市公共资源管理等,共同开拓盐南新区产业发展新空间,全面提升运营管理与资产价值原二股东华居天下,披露减持进展公告,持股比例已经下降到1.92％。截至10月26日,华居天下累计减持公司股份1.44亿股,其中:8月5日至8月18日,通过集合竞价减持2037.75万股(1％的股份),9月8日通过大宗交易方式减持140万股(即0.07％的股份)；通过协议转让给大横琴集团的方式减持公司1.22亿股(6％的股份)。减持前,华居天下持有公司股份1.83亿股,占总股本比例为8.99％；减持后,华居天下持有公司3905. 49万股,占总股本比例为1.92％。
投资建议:世联行"大交易+大资管"主业定位清晰,"国有平台+上市平台"优势明显,背靠大横琴集团资源,在异地扩张方面的实力突出。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照10月27日收盘价计算,PE分别为108.4倍、77.4倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务不及预期；公寓管理业务持续亏损风险。
[2020-10-26] 世联行(002285):大横琴协同初显成效,未来发展可期-三季度点评
■中信建投
事件
世联行与赣州市南康区人民政府、珠海大横琴集团有限公司签署《战略合作框架协议》。
大横琴入主公司后首个协同项目,"国有平台+上市平台"协同发展初显成效。公司与赣州市南康区人民政府、珠海大横琴集团有限公司签署《战略合作框架协议》,三方同意就文旅综合开发业务、城市大资管业务、产业投资及招商等工作全方位深度开展合作。合作内容包括:1)由公司单独或者与大横琴集团共同参与低密度文旅住宅开发；2)赣州市南康区政府将政府持有或控制国有资产的大资管业务授予公司进行运营；3)世联行深度参与赣州市南康区的城市建设及不动产开发咨询、招商服务等工作；4)由大横琴或世联行发起产业投资基金,南康区政府积极通过该产业基金进行产业投资。本次协议的签订,标志着大横琴与公司的资源业务协同正式走向落地,对于未来世联行进行全国化项目提供了可供借鉴的样板。
大资管业务协同模式清晰且可复制,未来发展潜力大。大资管业务是世联行未来战略级别的业务。通过本次协议,大横琴和公司探索出一条清晰且切实可行的路径,即依托大横琴的资源优势,通过增资扩股或股权转让等形式成为地方政府旗下物管企业的单一最大股东,并获取合资公司运营管理权,地方政府再将其掌握的物业资源交由合资公司管理。这一模式既满足了世联行的发展需求,也兼顾了地方政府的利益,达到了多方共赢的效果,地方政府也有动力积极推动项目落地。全国范围内,地方政府掌握有大量的类似项目,而大横琴将帮助世联行快速触达这类项目。可以预见,随着赣州南康模式的推广,公司的大资管业务将进入发展快车道。参与产业投资、招商与文旅项目开发,公司发展获得更多可能。
维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善,我们预测2020-2022年公司EPS为0.05/0.05/0.06元。
风险提示:交易服务下滑超预期；物业管理发展低于预期
[2020-10-25] 世联行(002285):世联行与赣州市南康区政府、珠海大横琴集团签战略合作框架协议
■中国证券报
世联行10月25日晚间公告，公司与赣州市南康区政府、珠海大横琴集团有限公司签署《战略合作框架协议》，三方同意就文旅综合开发业务、城市大资管业务、产业投资及招商等工作全方位深度开展合作。
公告显示，主要合作内容包括但不限于进一步将南康家居小镇打造成为“三生”融合和“产城人文”四位一体的工业旅游地标项目，增强南康的旅游吸引力，深度融合多样文化元素。为共同开拓城市大资管业务，改善城市运营管理水平，提升城市物业资产价值，夯实城市招商引资基础等。
由于本协议为框架合作协议，对公司2020度的财务状况和经营成果不构成重大影响;对未来年度经营业绩的影响需视协议三方后续具体合作协议的签订和实施情况而定。
[2020-10-13] 世联行(002285):世联行股东拟合计减持不超过2.03%公司股份
■证券时报
世联行(002285)10月13日晚公告，持股3.74%的股东深圳众志联高投资管理合伙企业(有限合伙)计划以集中竞价方式减持公司股份数量不超2%公司股份;持股0.10%的股东、董事、总经理朱敏计划以集中竞价方式减持公司股份数量不超0.03%公司股份。
[2020-09-20] 世联行(002285):秋天也是收获的季节-点评报告
■兴业证券
事件:9月18日晚,公司发布公告称,公司原董事长陈劲松申请辞去董事长职务,选举公司董事胡嘉为董事长,选举陈劲松为联席董事长。公司拟使用自有资金回购股份,回购价格为不超过7.4元/股;回购股份拟全部用于实施员工持股计划;回购数量上限为公司已发行总股本的2％,下限为总股本的1％;回购总金额为不超过3.02亿元。为优化全资子公司"世联集房"的资产负债结构,促进其战略转型,世联行拟将对世联集房形成的15.4亿元债权转为股权,即世联行将增加世联集房注册资本4.5亿元,其余10.9亿元计入资本公积。董事会同意世联行变更"长租公寓建设项目"募集资金的实施方式,由向全资子公司"世联集房"提供借款变更为向"世联集房"增资。
点评:大横琴董事长胡嘉获任世联行董事长,陈劲松为世联行联席董事长。9月18日,公司发布公告称,原董事长陈劲松申请辞去董事长职务。选举公司董事胡嘉为董事长,选举陈劲松为世联行联席董事长。胡嘉长期担任珠海大横琴集团董事长,具备丰富的管理运营经验。此前世联行基本面有压力,此次胡嘉担任新董事长,为公司重新再出发注入动能。同时,陈劲松及其一致行动人仍持有世联行30.5％的股份,对公司未来发展方向也有一定掌控能力。
回购股份,完善激励机制,彰显对公司未来前景的信心。公司拟使用自有资金回购股份,回购价格为不超过7.4元/股(比当前股价高23.7％);回购股份拟全部用于实施员工持股计划;回购数量的上限为公司已发行总股本的2％,下限为总股本的1％;回购总金额为不超过3.02亿元。公司回购股份并计划全部用于实施员工持股计划,反映了对未来发展前景的信心,同时充分调动核心团队的积极性。
优化"世联集房"资产负债结构。世联行拟将对世联集房形成的15.4亿元债权转为股权,即世联行将增加世联集房注册资本4.5亿元,其余10.9亿元计入资本公积。债转股后,将有助于优化"世联集房"的资产负债结构,世联集房主要从事长租公寓的管理和全程运营总包服务。
变更部分募集资金投资项目的实施方式。董事会同意世联行变更"长租公寓建设项目"募集资金的实施方式,由向全资子公司"世联集房"提供借款变更为向"世联集房"增资。该项目募集资金总金额为8.71亿元,截至2020年8月31日,累计投入募集资金3.53亿元。
投资建议:此前大横琴集团已成为世联行实控人,此次世联行更换胡嘉为董事长,为公司未来发展注入动能。回购股权并用于实施员工持股计划,彰显对公司发展信心。大横琴集团是横琴岛最主要的城市开发运营主体,未来将给予公司较大发展空间。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照9月20日收盘价计算,PE分别为119.6倍、85.4倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务不及预期;公寓管理业务持续亏损风险;整合进度不及预期。
[2020-09-18] 世联行(002285):世联行前三季净利预亏4500万元至9000万元
■证券时报
世联行(002285)9月18日晚间发布业绩预告，预计前三季度净利亏损4500万元至9000万元，上年同期公司盈利6578.72万元。另外，近日陈劲松因个人原因申请辞去公司董事长职务，但仍为公司董事。公司董事会选举胡嘉为公司董事长，选举陈劲松为公司联席董事长。
[2020-09-18] 世联行(002285):世联行拟回购1%至2%公司股份
■上海证券报
世联行公告，公司拟使用自有资金以集中竞价交易方式回购公司股份，拟全部用于实施员工持股计划。回购股份数量上限为不超过4,075.51万股，约占公司已发行总股本的2%，回购股份数量下限为不低于2,037.76万股，约占公司已发行总股本的1%;回购价格不超过7.40元/股。回购期限自董事会审议通过本次回购股份方案之日起不超过12个月。
[2020-08-21] 世联行(002285):交易服务仍然稳健,物管业务未来有望成新亮点-中报点评
■中信建投
疫情冲击叠加资产运营业务拖累,收入业绩出现下滑。2020年上半年公司实现营业收入28.0亿元,同比下降9.8％,较去年同期降幅收窄5.7个百分点,录得7500万元亏损,去年同期盈利6300万元,同比下降218.8％。公司收入出现负增长主要因为主动调整金融服务业务以及疫情冲击下装修业务下滑明显,两者收入分别下降66.6％和61.9％。业绩层面出现7500万元亏损,主要因为资产运营业务的亏损对毛利构成明显拖累,资产运营业务上半年的毛利为-2.5亿元。交易服务业务稳中有增,公司最大的基本盘仍然稳健。公司的交易服务业务主要由是代理销售业务和互联网+业务,通过建立综合平台、整合营销渠道和资源等方式为开发商提供新房直销和分销业务。交易服务业务上半年实现营业收入18.9亿元,同比增长0.56％,毛利润3.9亿元,同比下降0.5％。交易服务业务收入占总营业收入的68.6％,毛利占总毛利的162.5％,是公司最大的基本盘,这项业务的稳定表明了公司并未出现实质上的经营危机。
物业管理服务正在崛起,未来有望成为新亮点。上半年公司物业管理业务实现营业收入2.8亿元,同比下降4.0％,收入下滑主要因为公司主动退出部分项目所致。值得注意的是,上半年物业管理业务收入占总营业收入的比重达到9.9％,较2018年提升3.1个百分点,反映出物业管理业务正在崛起,日渐成为公司的重要业务构成。截至2020年6月底,在管项目实际收费面积近495万平方米。物业管理业务的毛利率为14.8％,同比下降2.6个百分点,主要因为主动退出部分项目导致收入下降而提升品牌服务能力又带来了一定的成本增加。维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善,我们预测2020-2022年公司EPS为0.05/0.06/0.06元。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期
[2020-08-21] 世联行(002285):二季度利润转正,公司实控人变更-世联行中报点评
■兴业证券
事件:
8月20日,公司发布中报,2020年上半年实现营业收入28.01亿元,同比下降9.77％,归母净利润-0.75亿元,同比下降218.82％。
点评:
上半年亏损,主要受公共卫生事件影响。二季度快速恢复,归母净利润小幅增长1.5％。2020年上半年实现营业收入28.01亿元,同比下降9.77％,归母净利润-0.75亿元,同比下降218.82％。二季度实现营业收入17.4亿元,同比下降2.9％,实现归母净利润0.89亿元,同比增长1.5％。
各业务来看:
(1)交易服务业务保持稳定。上半年交易服务业务营业收入同比0.56％,二季度同比13％。其中,上半年代理销售业务营业收入12.46亿元,同比下降4.74％,毛利率为27.4％,较去年同期增长3.23个百分点；互联网+业务实现收入5.54亿元,同比增长17.33％,毛利率为8.31％,下降7.21个百分点。
(2)交易后服务业务中,金融服务收入1.0亿元,同比下降66.64％。装修业务实现收入0.64亿元,同比下降61.86％。
(3)资产运营服务业务收入4.01亿元,同比增长0.36％。毛利率-62.39％,较去年同期下降2.43个百分点。
(4)物业管理服务业务收入2.76亿元,同比下降4.01％,毛利率14.8％,较去年同期下降2.64个百分点。上半年新签约全委托项目数量5个,在管项目数量93个,实际收费面积495万方。
实际控制人变更。大横琴持有公司15.9％股份,拥有29.90％表决权比例,是公司实际控制人。大横琴集团是横琴岛最主要的城市开发运营主体。珠海大横琴集团是横琴新区国资委的全资子公司,实际控制人为珠海横琴新区管理委员会。横琴岛毗邻澳门,战略地位显著。大横琴将协同上市公司专业服务优势,整合横琴新区及其一体化区域资源,打造创新型城市管家范本,并逐步向全国推广。同时,大横琴将进一步深度关注上市公司各业务板块,寻找更多整合与赋能的发展机会,助力上市公司不断发展壮大。
投资建议:世联行实际控制人已变更为横琴国资委。大横琴集团是横琴岛最主要的城市开发运营主体,横琴岛毗邻澳门,目前已形成六大产业协同发展的格局。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照8月20日收盘价计算,PE分别为92.6倍、66.1倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务不及预期；公寓管理业务持续亏损风险。
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1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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[2021-09-17] 世联行(002285):世联行与恒大达成部分应收款抵房方案
■上海证券报
世联行9月16日晚间披露，公司与恒大的业务往来主要是为恒大集团提供新房代理销售服务，并收取相应的佣金。截至2021年8月31日，公司与恒大之间应收票据余额为5.51亿元，应收账款余额为6.94亿元。截至公告日，公司与恒大已就应收款项中约2.46亿元达成抵房解决方案，尚有应收款项余额9.99亿元。
世联行表示，公司正与恒大集团积极协商，寻求更多的解决方案。公司不排除通过财产保全、法律诉讼等途径维护公司及广大投资者合法权益。
另据世联行披露，2017年5月12日，公司为保持与恒大集团的业务战略合作，与华信资本签订了《苏州工业园区睿灿投资企业(有限合伙)合伙协议》，以自有资金向苏州工业园区睿灿投资企业(有限合伙)投资1亿元，参与恒大集团增资。截至目前，公司已累计收到投资分红款3538.53万元。
记者注意到，恒大是世联行的重要客户之一。据世联行2020年度报告，恒大是世联行报告期内第一大客户，年销售额为7.15亿元，占年度销售总额的比例为10.64%。
2021年上半年，世联行代理销售业务收入同比下降10.65%，公司称是受市场环境和结算周期等影响。
[2021-08-25] 世联行(002285):大交易持续加强数字化能力,大资管重回轻资产模式-2021年中报点评
■中信建投
国企资源叠加,业绩扭亏为盈。公司上半年实现营业收入28.9亿元,同比增长3.2％;实现归母净利润0.7亿元,扭亏为盈。扭亏为盈的主要原因是公司上半年毛利率较去年同期上升2.6个百分点至11.0％,同时获得投资收益277.4万元。2021年8月公司实际控制人变更为珠海市国资委,借助国资优势,助力公司聚焦"大交易"和"大资产"两大业务,持续提升公司资产交易管理能力。
数字化赋能大交易板块,助力交易收入稳健增长。公司上半年实现大交易服务收入21.5亿元,同比增长12.3％,占比从2020年上半年的69.6％提升至2021年上半年的75.8％。从细分业务来看,代理销售业务收入、互联网+业务和金融服务业务收入分别为11.1亿元、9.2亿元和1.3亿元,同比增速分别为-10.7％、65.5％和22.8％。从各业务收入占比来看,代理销售业务收入、互联网+业务和金融服务业务收入占比分别为51.7％、42.6％和5.7％,分别较去年同期变动-13.9pct/13.4pct/0.4pct。
大资管业务重回轻资产运营模式聚焦B端G端服务能力。公司由于剥离重资产模式公寓业务,大资管业务板块实现营业收入6.9亿元,同比下降17.68％,占比从2020年上半年的30.4％提升至2021年上半年的24.2％。其中空间运营业务由于重资产业务剥离实现收入2.8亿元,同比下滑16.5％,占大资管业务收入的比重由2020年上半年的57.1％下降至2021年上半年的41.1％;城市资产管理业务实现收入3.2亿元,同比增长12.7％,占大资管业务收入的比重由2020年上半年的33.0％下降至2021年上半年的46.0％。
维持买入评级。我们认为公司在数字化运营大交易业务,回归轻资产运营大资管业务的基础上,未来收入和利润将有较为稳健的增长。我们维持对公司2021-2023年的盈利预测,EPS分别为0.13/0.14/0.15元。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2021-08-20] 世联行(002285):世联行实控人变更为珠海市国资委
■上海证券报
世联行公告，公司近日接到控股股东珠海大横琴集团有限公司的通知，大横琴控股股东珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会现编制为珠海横琴新区金融和财政局，按照相关通知的要求，将所持大横琴10%股权无偿划转给广东省财政厅。根据珠海市政府相关部署，区国资办将所持有大横琴90%股权无偿划转给珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。相关股权变更手续已完成，珠海市国资委和广东省财政厅分别持有大横琴股权90%和10%。至此，公司实际控制人变更为珠海市国资委。
[2021-04-12] 世联行(002285):世联行预计一季度扭亏为盈 净利润1600万元-1950万元
■中国证券报
4月12日晚间，世联行发布了2021年一季度业绩预告，预计一季度实现归属于上市公司股东的净利润1600万元-1950万元，去年同期亏损16320.83万元。
就业绩扭亏为盈原因，世联行表示，受新冠肺炎疫情影响，2020年一季度经营业绩出现较大亏损。随着经济形势好转，以及公司各项战略措施落地推动等因素，今年一季度公司交易业务、物业管理和顾问业务营业收入较2020年同期大幅增长。
同时，公司业务聚焦“大交易”和“大资管”。“大资管”业务重新回到轻资产专业服务能力上，报告期内资产运营业务实现大幅减亏;同时因转让公寓业务，报告期内账面确认股权转让投资收益约8130万元，属于非经常性损益项目。
[2021-04-02] 世联行(002285):大横琴入主带来基本面困境反转-年报点评
■兴业证券
事件:公司发布2020年报,2020年全年实现营业收入67.23亿元,同比增长1.10％,归母净利润1.11亿元,同比增长35.33％。点评:业绩增速转正,股权处置收益增厚利润。公司2020年全年实现营收67.2亿元,同比增长1.1％,实现归母净利润1.1亿元,同比增长35.3％,公司业绩明显改善,增速转正。归母净利增速高于营收增速,主要由于20年公司股权处置确认投资收益0.89亿元,较19年增长0.75亿元。大交易业务稳健增长,大资管业务未来可期。20年公司确认"大交易+大资管"的双主营战略,正稳步推进:1)交易服务业务:代理业务平稳增长,互联网+业务营收大幅提升。20年交易服务业务营收为47.79亿元,同比增长11.43％,占总营收的72％,仍为公司最大基本盘。其中,代理销售业务实现营收29.95亿元,同比增长4.92％,主要受益于公司积极推进大客户战略,出售存在排他性合作条款的上海更赢有限公司获得更多流量;互联网+业务实现收入15.84亿元,同比大幅增长30.91％,主要受公司整合线上线下资源,拓宽渠道影响。2)资产管理业务:物业管理在管面积提升,叠加控股股东资源未来发展可期。20年公司资产管理实现收入6.65亿元,同比增长3.71％,其中物业管理业务截至20年末在管面积557万方,净增加70.9万方,全年实现营收6.32亿元,同比增长6.48％。考虑大资管业 务依托粤澳深度合作区,承接大横琴资源,已成功在赣州和南康开展城市资管业务,未来发展有望步入快车道。3)交易后服务及资产运营服务:受业务结构调整及疫情影响,营收下滑。2020年金融服务实现收入2.45亿元,同比下降48.56％,装修业务实现收入1.17亿元,同比下降56.03％。资产运营服务中,公寓管理业务实现收入5.46亿元,同比下降11.24％;工商资产运营营收2.67亿元,同比下降5.47％。卸掉包袱轻装上阵,基本面有望持续改善。报告期内,公司剥离中资产模式的长租公寓,聚焦轻资产运营,长租公寓对业绩拖累作用将减小;同时,2020年公司剥离8亿小贷资产,现金流和负债率均有改善。公司持续卸下包袱,轻装上阵,持续转型,盈利能力有望持续改善。投资建议:公司轻装上阵持续转型,基本面实现困境反转。根据年报,我们预计21-22年EPS分别为0.20元、0.24元,按照4月2日收盘价计算,PE分别为22倍、18倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务持续下行,轻资产转型过于缓慢
[2021-03-31] 世联行(002285):业绩明显改善,交易与物管稳中向好-2020年年报点评
■中信建投
业绩增长符合预期,投资收益增厚业绩。公司2020年实现营业收入67.2亿元,同比增长1.1％,归母净利润1.1亿元,同比增长35.3％,符合公司业绩预告中0.98～1.23亿元的预期。公司归母净利润增速高于收入增速主要因为:1)公司投资收益为0.89亿元,较2019年增加0.75亿元;2)交易服务业务稳中有进,收入同比增长11.4％,毛利率为19.3％,基本与2019年持平。
代理销售业务盈利能力提升明显,互联网+业务实现收入高增。2020年,公司交易服务板块实现收入47.8亿元,同比增长11.4％,占总收入比重为72.0％,较2019年提升7.1个百分点。交易服务作为公司收入占比最高的基本业务,其稳健增长确保了公司的基本盘。拆分交易服务来看,代理销售业务实现收入29.9亿元,同比增长4.9％,互联网+业务实现收入15.8亿元,同比增长30.9％,两者共同驱动交易服务实现双位数增长。2020年,代理销售业务毛利率为27.2％,较2019年提升3.6个百分点。
管理面积增加驱动收入平稳增长,盈利能力明显改善。2020年,公司物业管理业务实现收入6.3亿元,同比增长6.5％,占收入比重为9.4％,较2019年提升0.5个百分点。毛利率为14.8％,较2019年提升2.4个百分点,贡献毛利0.94亿元,占比11.7％,较2019年提升2.9个百分点。截至2020年底,公司实际在管全委托项目个数101个,较上年同期净增加3个。在管理项目实际收费面积557.0万平方米,面积净增加70.9万平方米。根据收入测算单价为9.5元/㎡/月,同比下降7.1％。
维持买入评级。由于资产运营服务板块工商资产和长租公寓在管面积的大幅减少,2020年已实现但未结算的代理销售额明显下降,我们下调盈利预测。我们预测2021-2023年公司EPS为0.13/0.14/0.15元(原预测2021-2022年为0.17/0.20)。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2021-02-04] 世联行(002285):世联行高管及股东提前终止减持计划
■上海证券报
世联行2月4日午间公告称，公司2月2日收到股东众志联高、董事总经理朱敏分别出具的 《关于股份减持计划进展暨提前终止减持计划的告知函》。
公告显示，截至2021年2月2日，上述股东减持计划实施时间已过半，众志联高通过集中竞价方式减持公司股份369.44万股，占公司总股本比例的0.17%;朱敏未通过集中竞价方式减持公司股份;同时，众志联高、朱敏因自身原因决定提前终止减持计划。
[2021-01-31] 世联行(002285):业绩增长符合预期,战略聚焦轻装前行-年度点评
■中信建投
事件
世联行发布2020年度业绩预告,公司实现归母净利润0.98～1.23亿元,同比增长20％～50％。
核心观点
处置股权和政府补助对冲疫情影响,业绩增长符合预期。公司发布2020年度业绩预告,公司实现归母净利润0.98～1.23亿元,同比增长20％～50％。公司业绩实现正增长,主要由于处置部分股权投资取得收益以及政府补助,预计非经常性损益对净利润的影响金额约为0.96亿元,扣除非经常性损益后的净利润为202.78～2661.05万元,同比下降28.9％～94.6％。疫情冲击之下,公司部分主营业务受到影响导致利润下滑在预期之内。
交易业务稳中有进,公寓和金融业务有所下滑。公司为应对疫情的影响,积极推动线上看房和智慧案场,铺排扩大发展分销、直销业务,确保了交易业务收入保持稳定并实现同比增长。受疫情影响,公寓业务经营不及预期,包租模式的租赁成本继续受到租赁会计准则直线法摊销的影响,经营持续亏损。公司主动收缩金融业务,聚焦交易场景,严格控制风险,导致收入出现下降,对净利润产生一定影响。
积极引进国资,主动进行战略聚焦,剥离资产轻装前行。公司引进大横琴集团,主动进行战略聚焦,制定了"大交易+大资管"双轮驱动的发展战略。大横琴在物业管理资源和异地项目拓展上给予公司大力支持。同时,公司转让部分金融板块的贷款资产,出售长租公寓业务中的包租模式部分,保留自持和轻资产模式的房源,实现轻装上阵。我们认为,未来公司将在"大交易+大资管"的战略轨道上加速前进,经营的改善也将在业绩上兑现。
维持买入评级。我们预测2020-2022年公司EPS为0.05/0.17/0.20元。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2020-12-31] 世联行(002285):剥离长租公寓业务,轻装上阵持续转型-事件点评
■兴业证券
事件:12月30日,公司拟与全资子公司世联集房、"华燕智辉"签署《关于转让深圳世联集房资产管理有限公司股权之股权转让协议》,拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100％的股权及对应权益,转让价格5.3亿元。上述《股权转让协议》签署日起七个工作日内,公司拟与世联集房就世联集房控制下的43家子公司签署若干份《股权转让协议》,公司将以合计人民币2.2亿元的对价受让43家子公司的相关股权。
公司控股股东大横琴的全资子公司"大横琴创新"拟与"华燕智辉"及其他有限合伙人共同设立珠海横琴华琴实业投资合伙企业("华琴实业"),作为承接华燕智辉在《股权转让协议》项下全部权利、义务的主体。其中,大横琴创新认缴前述主体49.5％的出资份额。
点评:公司拟以5.3亿元转让世联集房,剥离长租公寓业务:(1)本次交易方案剥离长租公寓亏损业务。按照方案,世联行拟向"华燕智辉"转让其持有的完成资产重组后世联集房100％的股权及对应的所有权益,目标权益的转让价格5.3亿元。交易标的"完成资产重组后的世联集房100％股权"主要是公司原有包租模式公寓项目,交易对手方"华燕智辉"经营范围为实业投资,注册资本200万元。
(2)控股股东大横琴集团的全资子公司"大横琴创新"将与"华燕智辉"设立子公司"华琴实业",作为承接本次股权转让权利、义务的主体,其中"大横琴创新"持有49.5％的股份,并且"大横琴创新"作为优先级有限合伙人,"华燕智辉"作为普通合伙人,其他有限合伙人作为劣后级有限合伙人。
(3)本次"华联智辉"将受让世联集房资产重组后持有运营的114个项目(不包含协议拟剥离世联集房的43家公司)。世联行将与世联集房签订"43家子公司股权转让协议",以2.2亿元的对价受让世联集房控制下43家子公司的相关股权。
剥离长租公寓亏损业务,收回资金,公司持续发展能力和盈利能力将全面提升。过去几年长租公寓业务亏损拖累公司业绩,此次剥离将大幅改善盈利。世联集房2019年度、2020年1-9月经审计净利润为-3.2亿元、-2.1亿元。经测算,本次交易将对公司当期合并净利润产生的影响金额约为6,500-7,500万元(体现为明年的投资收益,未考虑相关的税赋影响,具体以履约当年财务报告为准)。此外,本次剥离将收回资金,有助于公司改善现金流、降低负债率,全面提升公司的持续发展能力和盈利能力。轻装上阵,持续转型,基本面实现困境反转。公司通过本次交易剥离公司原有包租模式公寓项目,保留轻资产托管运营服务的公寓项目。此前,公司12月9日公告剥离8亿小贷资产。从公司一系列行为可以看出,公司不断卸下包袱,持续转型,轻装上阵,重新聚焦轻资产专业服务能力,公司基本面将实现困境反转。
投资建议:公司剥离长租公寓业务,轻装上阵持续转型,基本面实现困境反转。公司"大交易+大资管"主业定位清晰,背靠大横琴集团资源,"国有平台+上市平台"优势明显。由于剥离亏损业务并产生投资收益,我们上调公司2021盈利预测,预计20-21年EPS分别为0.05元、0.23元,按照12月30日收盘价计算,PE分别为94倍、21倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务持续下行,轻资产转型过于缓慢
[2020-12-31] 世联行(002285):大横琴倾力支持,剥离资产轻装前行
■中信建投
事件
世联行拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100％的股权及对应的所有权益,转让价格为5.3亿元。完成股转协议后,世联行拟受让世联集房持有的43家子公司股权,交易价格为2.2亿元。
简评
大横琴倾力支持,公司顺利剥离包租模式公寓项目。公司将所持有的世联集房的100％股权以5.3亿元的价格转让给华燕智辉,之后再以2.2亿元的价格受让世联集房持有的43家子公司股权。世联集房为公司开展长租公寓业务的主体,其运营模式主要包括包租模式、委托模式。本次交易的实质可以认为公司作价3.1亿元的价格出售了包租模式的公寓项目。值得注意的是,交易的达成与大横琴的支持密不可分。大横琴的全资子公司大横琴创新与华燕智辉共同设立华琴实业以承接华燕智辉受让的世联集房的全部权利、义务。其中,大横琴创新认缴华琴实业49.5％的出资份额。在大横琴的倾力支持下,公司得以剥离资产轻装前行。我们认为,大横琴入主对公司经营的提升、发展的助力正在持续兑现。
轻装上阵聚焦专业能力服务,亏损业务出表改善当期业绩。大横琴入主以后,公司已明确构建"大交易+大资管"双核协同发展的业务体现,聚焦优势业务,发挥公司特长。"大资管"业务重回轻资产专业服务能力上,长租公寓业务也顺势聚焦至收取管理服务费的委托管理模式。过去由于包租模式的公寓项目需要投入装修,因此其折旧摊销给公司带来了较大的盈利压力。世联集房2019年亏损3.2亿元,2020年前三季度亏损2.1亿元,对公司业绩构成较大拖累。本次转让世联集房股权,在经营上公司既成功剥离了包租模式公寓项目,又保留了世联集房发展过程中积累的各项知识产权,包括商标、软件著作权和域名等,未来重点发展委托模式的长租公寓项目仍有深厚基础。在财务上,本次交易将对公司当期业绩产生正向影响,根据测算,对公司净利润的影响为6500～7500万元。
维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善以及资产处置带来的投资收益,我们上调2020-2022年公司EPS为0.08/0.18/0.20元(原预测为0.06/0.05/0.06元)。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2020-12-15] 世联行(002285):世联行上海更赢尚处亏损阶段 预计出售收益5100万元
■中国证券报
12月15日晚间，世联行回复深交所关注函称，上海更赢尚处于前期投入和亏损阶段，公司参与的上海更赢所建立的“新房联卖平台”合作存在排他性安排。
12月8日晚间，世联行公告披露，公司拟作价2.55亿元将所持上海更赢31.43%的股权转让给天津瑞庭房地产经纪有限公司。对此，深交所下发关注函，要求世联行结合主营业务开展情况、未来发展计划及上海更赢的经营状况，说明出售上海更赢股权的具体原因;要求世联行补充说明该交易的定价依据、作价的公允性，是否有利于保护上市公司股东的利益等。
世联行在12月15日晚的回复中称，公司主营业务聚焦于房地产服务领域，分为四大业务板块。公司2020年前三季度实现营业收入44.79亿元，同比下降4.21%;归属于上市公司股东的净利润为-6873.23万元，同比下降204.48%。公司在今年启动了新的发展战略，明确构建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系，聚焦优势业务，发挥专业服务能力，通过珠海横琴的国有资源助力，实现公司可持续发展。
同时，新房联卖平台所处领域竞争激烈，上海更赢尚处于前期投入和亏损阶段。上海更赢2019年度未经审计的净利润为-9573.83万元;2020年1月-9月未经审计的净利润为-17191.98万元。截至9月30日，上海更赢未经审计的净资产为35892.21万元。
世联行表示，出售上海更赢31.43%的股权预计产生投资收益5100万元，公司转让上海更赢股权的定价方式与非关联方同策房产咨询股份有限公司转让其持有的上海更赢23.57%的股权的定价方式一致，作价公允。本次出售参股公司股权有利于保护上市公司股东的利益。
[2020-12-09] 世联行(002285):聚焦优势业务,盘活存量资产-点评报告
■兴业证券
事件:12月9日,公司拟向天津瑞庭转让31.43％的股权,转让价格合计人民币2.55亿元,预计产生投资收益0.51亿元,占公司2019年度经审计净利润的62.24％。12月9日,公司全资子公司世联小贷拟转让其持有的79968.47万元信贷资产给卓群创展,转让总价为80630.79万元。本次交易为买断交易,自信贷资产交割日起,卓群创展将承担信贷资产及其附属一切权利、利益、风险。
点评:剥离部分小贷资产,轻装上阵盘活存量资产。公司全资子公司世联小贷拟转让其持有的79968.47万元信贷资产给卓群创展,转让总价为80630.79万元。受让方卓群创展为世联行前十大股东,持有世联行3.77％的股权,但为非关联方。本次转让为买断交易,不附带任何担保、回购责任或义务,交易完成后卓群创展将承担信贷资产及其附属一切权利、利益、风险。本次交易为公司提供为公司提供现金流入,有利于公司盘活存量资产,降低负债率,保持资产良好流动性,聚焦主营业务发展。
转让上海更赢股权,持续转型聚焦优势业务。公司、同策拟向天津瑞庭转让其持有的上海更赢全部股权(合计3.57亿元注册资本,占上海更赢总注册资本的55.00％)。其中,公司拟向天津瑞庭转让其持有的上海更赢31.43％的股权,转让价格为25500万元,由此产生的投资收益为5100万元,占公司2019年净利润的62.24％。上海更赢主要布局渠道业务,打造新房联卖平台,联接二手经纪人、服务开发商和购房者,2020年前三季度取得营收12.92亿元,净亏损1.72亿元。本次转让股权,有利于公司在大交易板块进一步聚焦优势业务,发挥公司特长、深度服务开发商,符合公司"大交易+大资管"双核协同发展的战略方向。
投资建议:公司积极盘活存量资产,聚焦核心业务持续转型,"大交易+大资管"主业定位清晰,背靠大横琴集团资源,"国有平台+上市平台"优势明显。我们预计公司2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照12月8日收盘价计算,PE分别为104倍、80倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务持续下行,轻资产转型过于缓慢
[2020-12-09] 世联行(002285):世联行因信贷资产和上海更赢股权转让事宜收关注函
■中国证券报
世联行12月9日晚间公告显示，公司收到深交所关注函，要求结合主营业务开展情况、未来发展计划等方面内容说明出售上海更赢股权具体原因，和世联小贷信贷资产转让转让款支付情况等。
12月8日晚间，世联行公告披露，公司拟作价2.55亿元将所持上海更赢31.43%的股权转让给天津瑞庭房地产经纪有限公司。对此，关注函要求世联行结合主营业务开展情况、未来发展计划及上海更赢的经营状况，说明此次出售上海更赢股权的具体原因;要求世联行补充说明该交易的定价依据、作价的公允性，是否有利于保护上市公司股东的利益等。
世联行在昨晚的公告中解释转让原因称，2020下半年，公司进一步明确构建“大交易+大资管”双核协同的业务体系的战略方向。其中，大交易业务将进一步聚焦优势业务、发挥世联行特长、深度服务开发商，同时将进一步开放与中介平台的广泛合作。因此，公司本次交易符合公司整体战略规划。
世联行昨晚的另一则公告披露，公司全资子公司世联小贷拟与卓群创展签署《资产转让协议》。卓群创展拟受让世联小贷持有的信贷资产，信贷资产账面净额为7.99亿元，转让价款为8.06亿元。按照协议约定，卓群创展首期需支付信贷资产转让总价款的30%。
关注函要求世联行补充披露截至关注函回函日首期转让款的支付情况;要求世联行结合卓群创展的财务状况、资金来源、付款安排等说明其履约能力，以及公司拟采取的收款保障措施等。
对于该转让举动，世联行在昨晚的公告中同样有所提及。世联行方面表示，该资产交易为公司提供现金流入，有利于公司盘活存量资产，降低负债率，保持资产良好流动性，聚焦主营业务发展。
世联行前三季度实现营业收入44.79亿元，同比下降4.21%;归属于上市公司股东的净利润亏损6873.23万元。前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额4.38亿元，同比下降50.57%。
[2020-12-09] 世联行(002285):积极主动做减法,聚焦核心主业-事件点评
■中信建投
事件公司拟向天津瑞庭转让上海更赢31.4％的股权,交易对价2.55亿元。公司将世联小贷持有的信贷资产转让予卓群创展,交易对价8.06亿元。
核心观点聚焦优势业务,回归服务本源,轻装上阵开展新房业务。世联行拟向天津瑞庭(控股股东为58同城)转让其持有的上海更赢31.4％的股权,交易对价2.55亿元。上海更赢的主要业务为打造新房联卖平台,联接二手经纪人、服务开发商和购房者。一方面,本次交易预计将为公司带来5100万元投资收益,对公司的净利润形成明显增厚。另一方面,公司在2020年下半年已经明确构建"大交易+大资管"双核协同的业务体系。大交易业务将进一步聚焦公司优势、回归服务本源,为开发商提供深度的服务,同各大中介平台开展合作。本次交易反映出公司开放的心态,坚持在新房渠道业务上发挥自身服务能力强的优势,实现在业务上与中介平台的深度合作。
主动剥离小贷资产,专注主营业务发展。公司全资子公司世联小贷拟将其持有的信贷资产转让予卓群创展,信贷资产账面净额为8.0亿元,转让价款总额为8.1亿元。本次拟转让的信贷资产系世联小贷持有的对借款人的债权。本次交易为买断交易,世联小贷将信贷资产及其附属一切权利、利益、风险均让渡予卓群创展。转让价款采取分期支付的方式,30％的转让价款将在2021年3月31日前支付完毕,剩余70％将在2023年9月30日前支付。本次交易价格公允,有助于改善公司现金流、降低负债率,提升资产的流动性,反映出公司进一步聚焦主业的决心。
维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善以及资产处置带来的投资收益,我们上调2020-2022年公司EPS为0.06/0.05/0.06元(原预测为0.05/0.05/0.06元)。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2020-11-16] 世联行(002285):大股东资源加持,携手格力电器大资管业务腾飞有望-点评报告
■兴业证券
事件:11月13日,公司发布关于与大横琴集团签署资产管理委托服务框架协议暨日常关联交易的公告,世联行拟就大横琴委托事项开展横琴新区资产管理服务,预计未来三年交易金额不超过5.8亿元。11月13日,公司发布关于与珠海格力电器股份有限公司签署《战略合作框架协议》的公告,双方在各自经营范围内开展广泛、深度合作,共享行业资源,进行优势互补。11月13日,公司全资子公司世联小贷拟向云南信托转让贷款债权资产。初始转让信贷资产不超过人民币1.45亿元,期限不超过60个月(以实际为准)。公司将为世联小贷承担预计不超过人民币1.6亿元的担保责任金额。
点评:大股东资源加持,大资管业务腾飞有望。根据协议,公司将为大横琴持有或者管辖的各类业态提供城市运营服务、企业落地服务、物业管理服务等资产管理服务,预计未来三年的交易金额不超过5.8亿元(第一年不超过1.6亿元,第二年不超过1.8亿元,第三年不超过2.4亿元)。本次框架协议体现大股东优质资源开始向上市公司倾斜,公司大资管业务有望腾飞。
携手格力电器,优势互补助力增长。根据约定,格力电器在自建拟建及在建工业园区基地,企业总部等将优先采购世联行物业管理、营销策划等顾问服务;而世联行则在新房交易、资产管理等场景下优先推荐或集中采购格力电器产品。本次跨界合作整合优质资源,有助于实现双方共赢,一方面格力获得优质产品推广渠道;另一方面,世联行资管和顾问策划业务获得流量,公司各业务实现协同发展。
转让信贷资产,加快资金回笼。公司全资子公司世联小贷拟向云南信托转让贷款债权资产,初始转让金额不超过1.45亿元,信托期限不超过60个月。本次交易有利于其回笼资金,有利于世联小贷进一步的业务发展。
投资建议:大横琴优质资源持续落地,公司资管业务增长性增强。公司已有业务构成安全边界,业绩有支撑。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照11月13日收盘价计算,PE分别为125倍、89倍,维持"买入"评级。
风险提示:大横琴资源落地不及预期,交易服务业务恢复缓慢。
[2020-11-14] 世联行(002285):金融业务持续盘活,物管业务探索企业级合作-A股公司简评
■中信建投
大横琴资源加持逻辑持续兑现,物管业务有望进入发展快车道。
公司与格力电器签订《战略合作框架协议》,格力将在其自建制造业基地,拟建及在建工业园区,企业总部等优先采购公司的物业管理、营销策划等顾问服务。公司则通过新房营销场景,新房交易渠道平台,资管全链条服务场景优先推荐或集中采购格力生产的空调等产品。本次合作实现了双方共赢,公司拓展了物管服务和顾问服务,格力则收获优质产品销售渠道。公司与大横琴签署《资产管理委托服务框架协议》,就大横琴持有或者管辖的各类业态、项目及市政服务等,委托世联行提供各类资产管理服务。
预计未来三年交易金额不超过5.8亿元,三年交易金额分别不超过1.6、1.8、2.4亿元。我们认为,这两个框架协议的落地,为公司带来了过去难以触达的物业管理和服务资源,对业务发展形成了强大助力。大横琴给公司带来的资源加持效益这一逻辑持续得到验证。预计未来在大横琴的支持下,公司的物业管理业务将加速发展。
积极盘活存量资产,世联行提质增效持续进行。世联小贷向单一资金信托(云联16号)转让信贷资产,初始转让金额不超过1.45亿元,信托期限不超过60个月。世联小贷承担金及预期收益差额补足义务,公司为其承诺义务进行担保。实质上即由公司为本次交易进行兜底,确保信托受益人的本金及预期收益实现。本次交易有利于加速现金回笼,提高资金使用效率,收回的资金将用于世联小贷的进一步发展。由于云南信托拟委托世联小贷作为本次信托的资产服务机构,未来世联小贷还有望获取一部分服务费收入。我们认为,本次交易反映出在大横琴入主以后,公司开始积极盘活旗下资产,挖掘公司经营潜力。股权结构和管理层的变化开始给公司经营带来积极变化,优质国资入主给公司带来治理改进逐步显现。
维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善,我们预测2020-2022年公司EPS为0.05/0.05/0.06元。
风险提示:交易服务下滑超预期；物业管理发展低于预期。
[2020-11-13] 世联行(002285):世联行与格力电器签署《战略合作框架协议》
■证券时报
世联行(002285)11月13日晚公告，公司与格力电器于近日签署《战略合作框架协议》。本次战略合作旨在整合双方优势资源，强强联合，共同打造长期、稳固、互利互惠、合作共赢的战略合作关系，从战略高度打造质量优、信誉好、美誉度高的产品，共同提升综合实力，共同实现长足发展。
[2020-11-01] 世联行(002285):交易服务稳中求进,业务调整影响短期业绩-三季点评
■中信建投
事件世联行发布三季报,前三季度实现营收收入44.8亿元,同比下降4.2％,归母净利润-0.69亿元,同比下降204.5％。
核心观点疫情冲击和业务调整影响公司表现,加强精细化运营积极应对。2020年1～9月,公司实现营收收入44.8亿元,同比下降4.2％,归母净利润-0.69亿元,同比下降204.5％。公司前三季度出现亏损的主要原因是疫情冲击和公司业务调整对交易后服务收入产生了较大的影响,当期收入下降54.0％,对利润构成了较大的拖累。业绩下降比例高于收入收入下降比例主要由于毛利率出现下降和投资收益出现明显下滑。前三季度,公司毛利率为9.1％,较去年同期下降2.6个百分点。投资收益为亏损2330.8万元,主要是联营企业投资收益减少,而去年同期为1993.9万元。尽管公司不可避免的受到了疫情的影响,但公司仍积极应对。前三季度公司期间费用率为8.6％,较去年同期下降1.7个百分点,反映出公司积极改善管理,控制费用。
交易服务业务稳中有进,交易后服务业务积极转型。分业务来看,交易服务业务仍然保持稳健,前三季度实现收入30.4亿元,占总收入68.8％,同比增长6.6％。交易服务业务能实现正增长主要得益于司积极整合渠道,发展扩大分销、直销业务规模,而且疫情期间客户对线上服务接受度提高,互联网+业务实现了28.5％的快速增长。交易后服务实现收入2.9亿元,占总收入6.6％,同比下降54.0％。出现较大幅度的下滑主要因为:1)公司主动控制风险,房贷投放趋于谨慎,金融服务收入同比下降55.0％,2)疫情对装修业务产生较大影响,导致其收入同比下降52.3％。资产运营业务基本保持平稳,资产管理业务因疫情和市场影响,资产投资服务收入有所减少,导致收入同比下降5.1％。交易服务的基本盘仍然稳健,大横琴入主后未来经营有望边际向好。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3586亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约26.2亿元的代理费收入。交易服务的基本盘仍然稳健,未来的收入仍有保障。我们认为,疫情冲击和业务调整转型确实给公司带来一定挑战,但交易服务的基本盘仍在,大横琴成为实际控制人以后也正对公司经营产生积极的影响。公司的基本面料将在未来逐渐转好。
维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善,我们预测2020-2022年公司EPS为0.05/0.05/0.06元。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期。
[2020-11-01] 世联行(002285):三季度业绩正增长,大横琴成为实控人,城市服务异地扩张-三季报点评
■兴业证券
事件:10月30日晚,公司发布三季报,三季度单季,公司实现营收16.78亿元,同比增长6.78％;实现归母净利润0.06亿元,同比增长89.11％;2020年前三季度公司实现营业收入44.78亿元,同比下降4.21％,归母净利润-0.69亿元,同比下降204.48％。
点评:三季度业绩正增长,公司经营持续好转。三季度单季,公司实现营收16.78亿元,同比增长6.78％(Q2同比-2.9％),增速转正;归母净利润0.06亿元,同比增长89.11％(Q2同比+1.5％),经营持续好转。前三季度公司实现营业收入44.78亿元,同比下降4.21％(2020H1同比-9.8％),归母净利润-0.69亿元,同比下降204.48％(2020H1同比-218.8％),降幅有所收窄。
分业务看:(1)交易服务业务保持稳定增长。前三季度交易服务业务实现营收30.44亿元,同比+6.55％,主要是公司积极整合渠道,发展扩大分销、直销业务规模,本期互联网+业务收入同比增长28.54％,较上半年增速持续提升。(2)交易后服务业务降幅收窄。前三季度交易后服务业务营收2.91亿元,同比下降54.03％,主要是公司持续严控风险、稳健放贷,金融服务收入同比下降54.99％;受疫情影响,装修业务收入同比下降52.34％,降幅较上半年收窄。(3)资产管理和资产运营业务略有下滑。前三季度资产运营服务业务收入6.33亿元,同比下降0.82％。资产管理服务收入4.55亿元,同比下降5.05％,主要是受疫情和市场影响,公司资产投资服务收入减少所致。
大横琴成为公司实控人,回购股份彰显信心。7月1日和7月19日,世联中国和华居天下分别向大横琴转让股份,两次转让完成后,大横琴合计持有公司15.9％的股份;8月4日,大横琴与公司签订表决权委托协议,大横琴拥有公司29.9％的表决权,成为公司单一拥有表决权比例的最高股东,公司发展迈入新阶段。9月23日,公司公告拟回购1-2％股份用于员工激励,截至10月16日,公司已完成1.0873％的股票的回购,公司回购进程过半。城市服务异地扩张,"国有平台+上市平台"优势明显。大横琴入主后,公司定位"大交易+大资管",向城市综合运营商方向发展,业务边界有所突破。近期,公司接连发布了与赣州市南康区人民政府、盐城市城南新区开发建设有限公司签署战略合作协议,就文旅综合开发、城市大资管业务、产业招商引资等方面开展深度合作,公司城市服务开启异地扩张,城市大资管业务将驶入快车道。
投资建议:世联行"大交易+大资管"主业定位清晰,"国有平台+上市平台"优势明显,背靠大横琴集团资源,在异地扩张方面的实力突出。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照10月30日收盘价计算,PE分别为107倍、76倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务不及预期;公寓管理业务持续亏损风险。
[2020-10-30] 世联行(002285):世联行前三季度净亏损6873.23万元
■中国证券报
世联行10月30日晚间公告披露，公司前三季度实现营业收入44.79亿元，同比下降4.21%;归属于上市公司股东的净利润亏损6873.23万元。公司表示，亏损主要是受疫情和业务调整影响，公司交易后服务收入同比下降54.03%，影响当期利润。
前三季度公司经营活动产生的现金流量净额4.38亿元，同比下降50.57%。主要是受金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，报告期内贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少3.51亿元;受疫情影响，报告期内公司装修业务收到的业务暂收款同比减少1.98亿元。
世联行10月25日公告，公司与赣州市南康区政府、珠海大横琴集团有限公司签署《战略合作框架协议》，三方同意就文旅综合开发业务、城市大资管业务、产业投资及招商等工作全方位深度开展合作。
公告显示，主要合作内容包括但不限于进一步将南康家居小镇打造成为“三生”融合和“产城人文”四位一体的工业旅游地标项目，增强南康的旅游吸引力，深度融合多样文化元素。为共同开拓城市大资管业务，改善城市运营管理水平，提升城市物业资产价值，夯实城市招商引资基础等。
[2020-10-28] 世联行(002285):异地复制能力凸显,未来发展空间可期
■兴业证券
投资要点
事件:
10月25日,公司发布公告称,与赣州市南康区人民政府、珠海大横琴集团有限公司签署战略合作协议。三方同意就文旅综合开发业务、城市大资管业务、产业投资及招商等工作全方位深度开展合作。
10月27日,公司发布公告称,与盐城市城南新区开发建设有限公司、珠海大横琴集团、广州振远文化创意产业有限公司签署战略合作协议。同意就盐南新区城市大资管业务战略、招商企业管家服务业务、大文旅产业发展等领域开展全方位深度合作。
10月27日,公司披露股东华居天下减持股份进展公告。截至10月26日,华居天下累计减持公司股份1.44亿股,其中:8月5日至8月18日,通过集合竞价减持2037.75万股(1％的股份),9月8日通过大宗交易方式减持140万股(即0.07％的股份)；通过协议转让给大横琴集团的方式减持公司1.22亿股(6％的股份)。减持前,华居天下持有公司股份1.83亿股,占总股本比例为8.99％；减持后,华居天下持有公司3905.49万股,占总股本比例为1.92％。
点评:
世联行异地复制能力凸显,大横琴资源助力增长。本周,公司接连发布了与赣州市南康区人民政府、盐城市城南新区开发建设有限公司签署战略合作协议的公告。根据协议内容,将就赣州市南康区文旅综合开发、城市大资管业务、产业招商引资等方面开展深度合作；就盐南新区城市大资管业务战略、招商企业管家服务业务、大文旅产业发展等领域开展全方位深度合作。世联行"国有平台+上市平台"优势明显,背靠大横琴集团资源,在异地扩张方面的实力突出。
世联行"大交易+大资管"主业定位清晰,协同发展。世联行正由以往交易叠加其他业务的模式向"大交易+大资管"协同发展模式进行转变。以大资管业务为入口,开展顾问策划、招商服务等业务,资管入口的变现能力值得期待。根据赣州项目协议内容,大横琴或以大横琴集团为实控人的世联行将共同参与星乐度?露营小镇、低密度文旅住宅项目开发,并探讨合作开发大山脑景区生态旅游、龙回飞翔小镇(滑翔基地)等项目。同时,共同开拓城市大资管业务,改善城市运营管理水平,提升城市物业资产价值。根据盐城项目协议内容,双方将设立合资公司,开展盐南新区城市大资管业务战略全方位合作,包括产业园空间管理与资产运营、地方政府国企的空间管理与资产运营、城市公共资源管理等,共同开拓盐南新区产业发展新空间,全面提升运营管理与资产价值原二股东华居天下,披露减持进展公告,持股比例已经下降到1.92％。截至10月26日,华居天下累计减持公司股份1.44亿股,其中:8月5日至8月18日,通过集合竞价减持2037.75万股(1％的股份),9月8日通过大宗交易方式减持140万股(即0.07％的股份)；通过协议转让给大横琴集团的方式减持公司1.22亿股(6％的股份)。减持前,华居天下持有公司股份1.83亿股,占总股本比例为8.99％；减持后,华居天下持有公司3905. 49万股,占总股本比例为1.92％。
投资建议:世联行"大交易+大资管"主业定位清晰,"国有平台+上市平台"优势明显,背靠大横琴集团资源,在异地扩张方面的实力突出。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照10月27日收盘价计算,PE分别为108.4倍、77.4倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务不及预期；公寓管理业务持续亏损风险。
[2020-10-26] 世联行(002285):大横琴协同初显成效,未来发展可期-三季度点评
■中信建投
事件
世联行与赣州市南康区人民政府、珠海大横琴集团有限公司签署《战略合作框架协议》。
大横琴入主公司后首个协同项目,"国有平台+上市平台"协同发展初显成效。公司与赣州市南康区人民政府、珠海大横琴集团有限公司签署《战略合作框架协议》,三方同意就文旅综合开发业务、城市大资管业务、产业投资及招商等工作全方位深度开展合作。合作内容包括:1)由公司单独或者与大横琴集团共同参与低密度文旅住宅开发；2)赣州市南康区政府将政府持有或控制国有资产的大资管业务授予公司进行运营；3)世联行深度参与赣州市南康区的城市建设及不动产开发咨询、招商服务等工作；4)由大横琴或世联行发起产业投资基金,南康区政府积极通过该产业基金进行产业投资。本次协议的签订,标志着大横琴与公司的资源业务协同正式走向落地,对于未来世联行进行全国化项目提供了可供借鉴的样板。
大资管业务协同模式清晰且可复制,未来发展潜力大。大资管业务是世联行未来战略级别的业务。通过本次协议,大横琴和公司探索出一条清晰且切实可行的路径,即依托大横琴的资源优势,通过增资扩股或股权转让等形式成为地方政府旗下物管企业的单一最大股东,并获取合资公司运营管理权,地方政府再将其掌握的物业资源交由合资公司管理。这一模式既满足了世联行的发展需求,也兼顾了地方政府的利益,达到了多方共赢的效果,地方政府也有动力积极推动项目落地。全国范围内,地方政府掌握有大量的类似项目,而大横琴将帮助世联行快速触达这类项目。可以预见,随着赣州南康模式的推广,公司的大资管业务将进入发展快车道。参与产业投资、招商与文旅项目开发,公司发展获得更多可能。
维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善,我们预测2020-2022年公司EPS为0.05/0.05/0.06元。
风险提示:交易服务下滑超预期；物业管理发展低于预期
[2020-10-25] 世联行(002285):世联行与赣州市南康区政府、珠海大横琴集团签战略合作框架协议
■中国证券报
世联行10月25日晚间公告，公司与赣州市南康区政府、珠海大横琴集团有限公司签署《战略合作框架协议》，三方同意就文旅综合开发业务、城市大资管业务、产业投资及招商等工作全方位深度开展合作。
公告显示，主要合作内容包括但不限于进一步将南康家居小镇打造成为“三生”融合和“产城人文”四位一体的工业旅游地标项目，增强南康的旅游吸引力，深度融合多样文化元素。为共同开拓城市大资管业务，改善城市运营管理水平，提升城市物业资产价值，夯实城市招商引资基础等。
由于本协议为框架合作协议，对公司2020度的财务状况和经营成果不构成重大影响;对未来年度经营业绩的影响需视协议三方后续具体合作协议的签订和实施情况而定。
[2020-10-13] 世联行(002285):世联行股东拟合计减持不超过2.03%公司股份
■证券时报
世联行(002285)10月13日晚公告，持股3.74%的股东深圳众志联高投资管理合伙企业(有限合伙)计划以集中竞价方式减持公司股份数量不超2%公司股份;持股0.10%的股东、董事、总经理朱敏计划以集中竞价方式减持公司股份数量不超0.03%公司股份。
[2020-09-20] 世联行(002285):秋天也是收获的季节-点评报告
■兴业证券
事件:9月18日晚,公司发布公告称,公司原董事长陈劲松申请辞去董事长职务,选举公司董事胡嘉为董事长,选举陈劲松为联席董事长。公司拟使用自有资金回购股份,回购价格为不超过7.4元/股;回购股份拟全部用于实施员工持股计划;回购数量上限为公司已发行总股本的2％,下限为总股本的1％;回购总金额为不超过3.02亿元。为优化全资子公司"世联集房"的资产负债结构,促进其战略转型,世联行拟将对世联集房形成的15.4亿元债权转为股权,即世联行将增加世联集房注册资本4.5亿元,其余10.9亿元计入资本公积。董事会同意世联行变更"长租公寓建设项目"募集资金的实施方式,由向全资子公司"世联集房"提供借款变更为向"世联集房"增资。
点评:大横琴董事长胡嘉获任世联行董事长,陈劲松为世联行联席董事长。9月18日,公司发布公告称,原董事长陈劲松申请辞去董事长职务。选举公司董事胡嘉为董事长,选举陈劲松为世联行联席董事长。胡嘉长期担任珠海大横琴集团董事长,具备丰富的管理运营经验。此前世联行基本面有压力,此次胡嘉担任新董事长,为公司重新再出发注入动能。同时,陈劲松及其一致行动人仍持有世联行30.5％的股份,对公司未来发展方向也有一定掌控能力。
回购股份,完善激励机制,彰显对公司未来前景的信心。公司拟使用自有资金回购股份,回购价格为不超过7.4元/股(比当前股价高23.7％);回购股份拟全部用于实施员工持股计划;回购数量的上限为公司已发行总股本的2％,下限为总股本的1％;回购总金额为不超过3.02亿元。公司回购股份并计划全部用于实施员工持股计划,反映了对未来发展前景的信心,同时充分调动核心团队的积极性。
优化"世联集房"资产负债结构。世联行拟将对世联集房形成的15.4亿元债权转为股权,即世联行将增加世联集房注册资本4.5亿元,其余10.9亿元计入资本公积。债转股后,将有助于优化"世联集房"的资产负债结构,世联集房主要从事长租公寓的管理和全程运营总包服务。
变更部分募集资金投资项目的实施方式。董事会同意世联行变更"长租公寓建设项目"募集资金的实施方式,由向全资子公司"世联集房"提供借款变更为向"世联集房"增资。该项目募集资金总金额为8.71亿元,截至2020年8月31日,累计投入募集资金3.53亿元。
投资建议:此前大横琴集团已成为世联行实控人,此次世联行更换胡嘉为董事长,为公司未来发展注入动能。回购股权并用于实施员工持股计划,彰显对公司发展信心。大横琴集团是横琴岛最主要的城市开发运营主体,未来将给予公司较大发展空间。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照9月20日收盘价计算,PE分别为119.6倍、85.4倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务不及预期;公寓管理业务持续亏损风险;整合进度不及预期。
[2020-09-18] 世联行(002285):世联行前三季净利预亏4500万元至9000万元
■证券时报
世联行(002285)9月18日晚间发布业绩预告，预计前三季度净利亏损4500万元至9000万元，上年同期公司盈利6578.72万元。另外，近日陈劲松因个人原因申请辞去公司董事长职务，但仍为公司董事。公司董事会选举胡嘉为公司董事长，选举陈劲松为公司联席董事长。
[2020-09-18] 世联行(002285):世联行拟回购1%至2%公司股份
■上海证券报
世联行公告，公司拟使用自有资金以集中竞价交易方式回购公司股份，拟全部用于实施员工持股计划。回购股份数量上限为不超过4,075.51万股，约占公司已发行总股本的2%，回购股份数量下限为不低于2,037.76万股，约占公司已发行总股本的1%;回购价格不超过7.40元/股。回购期限自董事会审议通过本次回购股份方案之日起不超过12个月。
[2020-08-21] 世联行(002285):交易服务仍然稳健,物管业务未来有望成新亮点-中报点评
■中信建投
疫情冲击叠加资产运营业务拖累,收入业绩出现下滑。2020年上半年公司实现营业收入28.0亿元,同比下降9.8％,较去年同期降幅收窄5.7个百分点,录得7500万元亏损,去年同期盈利6300万元,同比下降218.8％。公司收入出现负增长主要因为主动调整金融服务业务以及疫情冲击下装修业务下滑明显,两者收入分别下降66.6％和61.9％。业绩层面出现7500万元亏损,主要因为资产运营业务的亏损对毛利构成明显拖累,资产运营业务上半年的毛利为-2.5亿元。交易服务业务稳中有增,公司最大的基本盘仍然稳健。公司的交易服务业务主要由是代理销售业务和互联网+业务,通过建立综合平台、整合营销渠道和资源等方式为开发商提供新房直销和分销业务。交易服务业务上半年实现营业收入18.9亿元,同比增长0.56％,毛利润3.9亿元,同比下降0.5％。交易服务业务收入占总营业收入的68.6％,毛利占总毛利的162.5％,是公司最大的基本盘,这项业务的稳定表明了公司并未出现实质上的经营危机。
物业管理服务正在崛起,未来有望成为新亮点。上半年公司物业管理业务实现营业收入2.8亿元,同比下降4.0％,收入下滑主要因为公司主动退出部分项目所致。值得注意的是,上半年物业管理业务收入占总营业收入的比重达到9.9％,较2018年提升3.1个百分点,反映出物业管理业务正在崛起,日渐成为公司的重要业务构成。截至2020年6月底,在管项目实际收费面积近495万平方米。物业管理业务的毛利率为14.8％,同比下降2.6个百分点,主要因为主动退出部分项目导致收入下降而提升品牌服务能力又带来了一定的成本增加。维持买入评级。考虑资产管理和运营业务的改善,我们预测2020-2022年公司EPS为0.05/0.06/0.06元。
风险提示:交易服务下滑超预期;物业管理发展低于预期
[2020-08-21] 世联行(002285):二季度利润转正,公司实控人变更-世联行中报点评
■兴业证券
事件:
8月20日,公司发布中报,2020年上半年实现营业收入28.01亿元,同比下降9.77％,归母净利润-0.75亿元,同比下降218.82％。
点评:
上半年亏损,主要受公共卫生事件影响。二季度快速恢复,归母净利润小幅增长1.5％。2020年上半年实现营业收入28.01亿元,同比下降9.77％,归母净利润-0.75亿元,同比下降218.82％。二季度实现营业收入17.4亿元,同比下降2.9％,实现归母净利润0.89亿元,同比增长1.5％。
各业务来看:
(1)交易服务业务保持稳定。上半年交易服务业务营业收入同比0.56％,二季度同比13％。其中,上半年代理销售业务营业收入12.46亿元,同比下降4.74％,毛利率为27.4％,较去年同期增长3.23个百分点；互联网+业务实现收入5.54亿元,同比增长17.33％,毛利率为8.31％,下降7.21个百分点。
(2)交易后服务业务中,金融服务收入1.0亿元,同比下降66.64％。装修业务实现收入0.64亿元,同比下降61.86％。
(3)资产运营服务业务收入4.01亿元,同比增长0.36％。毛利率-62.39％,较去年同期下降2.43个百分点。
(4)物业管理服务业务收入2.76亿元,同比下降4.01％,毛利率14.8％,较去年同期下降2.64个百分点。上半年新签约全委托项目数量5个,在管项目数量93个,实际收费面积495万方。
实际控制人变更。大横琴持有公司15.9％股份,拥有29.90％表决权比例,是公司实际控制人。大横琴集团是横琴岛最主要的城市开发运营主体。珠海大横琴集团是横琴新区国资委的全资子公司,实际控制人为珠海横琴新区管理委员会。横琴岛毗邻澳门,战略地位显著。大横琴将协同上市公司专业服务优势,整合横琴新区及其一体化区域资源,打造创新型城市管家范本,并逐步向全国推广。同时,大横琴将进一步深度关注上市公司各业务板块,寻找更多整合与赋能的发展机会,助力上市公司不断发展壮大。
投资建议:世联行实际控制人已变更为横琴国资委。大横琴集团是横琴岛最主要的城市开发运营主体,横琴岛毗邻澳门,目前已形成六大产业协同发展的格局。我们预计世联行2020年、2021年EPS分别为0.05元、0.07元,按照8月20日收盘价计算,PE分别为92.6倍、66.1倍,维持"买入"评级。
风险提示:交易服务业务不及预期；公寓管理业务持续亏损风险。
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