002285世联地产资产重组最新消息
≈≈世联行002285≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
2021年上半年，“房住不炒”政策继续保持定力，自去年“三道红线”、
银行房地产贷款管理条例后，上半年全国多数地区在房贷审批方面明显收紧并多次上
调房贷利率、严查首付流水来源，调控更具全面化和精准化，短期政策难以放松。国
家统计局数据显示，2021年1-6月，全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长2
7.7%；全国商品房销售额92,931亿元，增长38.9%。
根据中指院数据，2020年物业管理行业总管理面积259.6亿平方米，行业整
体市场规模不断攀升，其中，TOP10企业在管面积占市场份额10.17%，以住宅物管为
主，物业管理市场空间巨大，行业集中度低。2021年上半年，国家相关部门陆续出台
多项政策文件持续推进物业管理行业的发展，其中，十部委发文中提出“推动城市管
理服务下沉”，物业服务延伸城市服务，城市服务领域的市场空间有望进一步打开，
随着城市化进程的持续推进以及都市圈的形成，城市发展日趋精细化，如何以资产管
理的方式赋能城市资产，从而提升城市整体价值，变得愈发重要。
报告期内，公司全面发展“大交易+大资管”，实现营业收入289,088.34万
元，同比增长3.21%；归属于母公司的净利润为7,101万元，同比增长195.28%。
（一）“大交易”业务固本强基，继续保持增长
报告期内，大交易依托代理案场数字化和前线专业运营客户的能力，整合
渠道，提升成交效率，2021年上半年继续保持增长，实现营业收入215,352.66万元,
同比增长12.34%。大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。
1、代理销售业务
公司代理销售业务，利用互联网和数字化技术构建大交易统一数据中心，
重构案场强化客户运营能力，为开发商降低总的营销成本，提升交易效率。2021年上
半年，代理业务持续推进大客户策略和案场数字化建设。通过对组织结构和团队进行
全面梳理和持续优化，加强跨区域、相邻区域的协调及整合，更好的满足市场和客户
需求，推动战略客户拓展及签约。同时全面推进代理案场数字化，目前智慧案场覆盖
率已经超过80%，客户有效登记量实现了50%以上增长，客户服务体验大幅提升。在推
进案场数字化的同时利用数字化技术对项目进行精细化运营，有效识别和管控项目风
险，沉淀客户资产，强化客户运营能力。报告期内，受市场环境和结算周期等影响，
代理销售业务实现业务收入111,342.39万元，同比下降10.65%。
2、互联网+业务
公司互联网+业务顺应开发商对整合线上、线下全渠道营销需求，打造行业
独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。2021年上半年，互联网+业务聚焦大湾区
城市，补足各城市业务短板，整合营销渠道资源，提升成交效率。截至报告期末，互
联网+业务进驻200多个城市，为1,810个案场提供服务，链接超过8.5万个中介门店和
25万经纪人渠道资源。报告期内，互联网+业务实现营业收入91,691.91万元，同比增
长60.72%。
3、金融业务
公司金融业务定位成为“大交易”和“大资管”的增值业务，目前主要为
大交易的C端客户提供交易后的融资便利。2021年上半年，金融业务主要产品调整为
向“有房有家”的客户提供金融服务。在风险控制方面，严格执行项目准入标准，加
强项目过程监控，定期对准入项目复审；同时结合内外部数据，密切关注申请人资信
变化，严控风险，稳定放款。报告期内，公司金融业务实现营业收入12,318.36万元
，同比增长22.76%。
（二）“大资管”重回轻资产运营，聚焦服务能力
公司“大资管”业务协助G端和B端客户进行城市各类产业物业及公共设施
的顾问、招商租赁、空间运营和城市资产管理服务，包括商办楼宇、产业园、城市公
共空间和公建设施等。2021年上半年，公司加大G端客户拓展力度，并在部分城市取
得突破性进展。在广州，顾问业务中标广州市创新型商务区“十四五”专项规划项目
，为公司未来深度参与城市运营管理服务奠定良好的基础；在横琴，城市资管业务先
后中标了横琴科创和横琴国际商务中心ICC等项目，建立了公司城市资产管理业务在
横琴的市场地位；在北京，中标百度用友、阿里巴巴察右前旗等项目，强化了公司物
业管理在数据中心细分行业的领先优势。报告期内，公司剥离中资产模式公寓业务，
大资管业务实现营业收入68,851.68万元，同比下降17.68%。
1、城市资产管理业务
公司城市资产管理业务协助G端和B端客户围绕各类产业物业、城市空间和
公建设施，提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理和多样化配套增值
服务。2021年上半年，公司以横琴为城市资管业务总部，开始搭建体系化的组织结构
和业务服务平台。同时，公司以横琴项目为标杆，持续开发城市资产管理业务服务包
，建立城市资产管理服务标准体系，不断完善项目服务团队，落实项目签约。截至本
报告期末，公司已签约横琴项目4个，分别为横琴科创、横琴新区展厅及创业谷会客
厅、ICC国际商务中心和横琴质检中心。在横琴以外地区，公司充分挖掘各地区公司
的本土化优势和积累的客户资源优势，积极拓展新客户。在武汉，城市资管业务中标
了含商办、配套商业、公园及配套服务（邻里中心、社区服务站等）的综合性项目黄
石黄金城、新工厂中心园区和合肥蜀山经开等项目，建立了公司城市资产管理业务在
当地的市场地位；城市资产管理业务在管全委托项目数同比增加8个，达到101个；在
管项目实际收费面积同比增加144万平方米，达640万平方米。报告期内，城市资产管
理业务实现营业收入31,665.37万元，同比增长14.56%。
2、空间运营业务
公司空间运营业务协助物业所有者或持有者进行工商物业、公寓及酒店等
运营及装修服务。2021年上半年，公司剥离中资产模式公寓业务，聚焦专业服务能力
，重回轻资产运营，报告期末，公司在管公寓8,534间。工商物业和酒店运营聚焦存
量，对现有项目进行重组优化，同时上线公寓运营系统“悠租云”，建立全国统一标
准，提升运营效率，报告期末，工商运营业务布局12个城市，在管面积约30万平方米
，红璞酒店进驻5个城市，运营1,035间房。报告期内，空间运营业务实现营业收入28
,285.03万元，同比下降40.79%。
3、顾问业务
公司顾问业务自成立以来，一直致力于帮助客户解决在城市发展相关领域
遇到的问题。顾问业务积极发挥“钩子”和“端口”的作用，以“大交易”和“大资
管”业务为支撑，在城市公共空间和公建设施、主题片区开发、产业发展及招商、商
办楼宇及产业园区、文旅及新业态和资产价值评估及提升等方向上，改变服务方式，
提升服务能力，以“先顾问咨询+再运营管理+后升级提质”的新模式，前后为“北京
百度科技园”、“武汉红坊里”、“深圳侨城坊”、“南昌万寿宫”、“横琴ICC”
等项目提供了“顾问+运营”全程服务；并且在横琴、盐城及赣州等地方通过政企合
作，积极探索实践以“公园+展馆+基础设施”为代表的城市公共空间和设施的一体化
服务，为市场提供更系统且更完整的“咨询+招商+运营管理+再咨询”的持续化闭环
解决方案。报告期内，顾问业务实现营业收入7,565.80万元，同比增长3.24%。
4、招商租赁业务
公司依托全国化的网络布局，结合线上小恐龙商办平台，协助G端和B端客
户开展新城新区、产业园、商办楼宇等各类招商租赁服务。报告期内，招商租赁业务
实现营业收入1,335.48万元，同比增长48.22%。
二、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业廿八载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、
以团队为强大、以专业为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大
入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维度的
激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施
。一方面，世联行培养出一批自有的高管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行
业精英，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。从而形成了管理与文化相结
合的优势。
（二）组织优势
公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵
组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务
。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化
、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有超30
0家子公司，基本覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。
（三）专注与开放
公司专注房地产服务业廿八载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和
链接资源夯实了基础。作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极链
接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业务协同发展，
更好地服务客户。
（四）资本市场的助力
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能
力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权
激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结
构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展
，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
（五）国企资源叠加
2020年，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会；202
1年8月，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大
横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和
国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两
大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国
不动产综合服务的领军企业。
三、公司面临的风险和应对措施
1、在“房住不炒”的政策背景下和“限价”、“限购”等调控手段的指导下，
房地产市场的服务内容在不断转变，公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产
市场波动，重要的是管理层将密切关注市场动态变化，及时调整经营策略，积极开展
存量业务，准确应对市场服务的新需求，以变应变。
2、随着开发商集中度的提高，其掌握的资源也越来也集中，公司主要客户也逐
步向开发商头部企业集中。因此，大房企对公司的服务内容将提出更高要求，甚至压
低费率。面临着市场的高标准，公司更需要提升业务水平，不断地适应市场的需求和
变化。并且积极利用互联网技术、不断拓宽业务渠道、扎实业务基础的同时，持续链
接外部资源。
3、公司新业务的发展受政策、市场、竞争对手、行业发展阶段等影响，其发展
速度和结果存在不确定性。公司将结合世联行现有业务的优势来开展新业务，沿着与
公司核心资源密切相关的方向延展，积极参与市场竞争，稳健推进新业务的规模发展
。
4、面对市场和竞争形势的剧烈变化，公司更需要核心人员能够不断学习、改善
，持续投入工作热情。同时，伴随着企业人员和机构数量的增长，企业文化可能被稀
释，协同工作难度也在逐渐提高。因此，公司管理人员需要紧跟时代变化的形势，逐
步改善和提高业务能力。同时，公司要利用好平台优势积极开放吸纳各个行业中的高
端人才，通过世联行的企业文化氛围，发挥其人才优势。
四、主营业务分析
（一）总体情况
公司经营业绩情况如下：
注：以上各年半年度数据均未经审计。
本报告期公司实现营业收入289,088.34万元，同比增长3.21%，归属于上市
公司股东的净利润同比增长195.28%，主要原因是：1）大交易业务持续推进代理案场
数字化，整合营销渠道资源，本报告期大交易业务收入同比增长12.34%；2）大资管
业务聚焦能力，重新回到轻资产运营，本报告期工商资产运营和公寓管理业务通过重
组大幅减亏；3）本报告期公司转让子公司股权确认投资收益8,077.36万元。
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额25,924.87万元，同比减少9.27
%，主要原因是：1）本报告期公司业务回款同比增加35,596.24万元；2）本报告期公
司支付第三方渠道服务费用同比增加约38,369.91万元。
（二）营业收入
1、主营业务收入按业务板块划分
2020年公司借着引入国有法人股东的契机，启动了新一轮的发展战略，明
确了构建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系，聚焦优势业务，发挥公司特
长。因此，从本报告期起业务调整为大交易、大资管两大板块，同时调整上年同期相
关数据。大交易业务板块包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务；大资管
业务板块包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问服务业务和招商租赁业务，空
间运营包含公寓、写字楼、商业、酒店等运营业务及对应业态的装修业务。
（1）大交易业务
大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务。
1）代理销售业务
注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
受市场需求和结算周期的影响，本报告期公司实现代理销售业务收入111,3
42.39万元，同比下降10.65%。
本报告期的代理平均费率比上年同期下降了0.01个百分点，主要是渠道容
量占比逐步升高，我们认为这是代理费率的正常波动。
公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,274亿元，将在未来的3至9
个月为公司带来约24.2亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代
理销售额约2,616亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约18.5亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销
售额和未结算代理费。
2）互联网+业务
公司互联网+业务主要是顺应开发商全渠道营销需求，整合线上、线下全渠
道营销资源，包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等，打造行业独有的开
发商、渠道、公司三方管理平台。本报告期公司整合营销渠道资源，发展扩大分销、
直销业务规模，实现收入91,691.91万元，同比增长60.72%；截至本报告期末，账面
上尚有未结转的预收款金额5,061.38万元，这部分预收款金额将根据合同的约定结转
为公司的收入或退还给未购房的客户。
3）金融服务业务
受市场环境和客户需求的变化，公司在主动控制金融服务的业务规模时，
积极研发新的金融服务产品，本报告期公司金融服务业务实现营业收入12,318.36万
元，同比增长22.76%。
（2）大资管业务
大资管业务主要包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问服务业务和
招商租赁业务。
1）城市资产管理业务
城市资产管理主要是城市综合物业资产的运营业务，包括商办物业管理、
城市公共设施管理、企业综合设施管理服务和物业多种增值服务，受物业所有人或使
用人委托，运用现代管理与服务技术，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会
化、经营化、规模化的管理。
截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加8个，面积
净增加144.00万平方米，本报告期实现收入31,665.37万元，同比增长14.56%。
2）空间运营业务
空间运营业务包括公寓、写字楼、商业、酒店等运营业务及对应业态的装
修业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。
工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了“世联
空间”办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办
公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末，工商资产实际运营面积约29.28
万平方米(含委托)，运营效率持续提升，本报告期实现收入14,906.60万元，同比增
长16.14%。
公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为
服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期公司转让了中
资产模式公寓业务，重新回到轻资产运营为主，本报告期实现收入8,479.47万元，同
比下降66.35%；扣除转让部分的影响后，实际收入同比增长26.52%。
3）顾问服务业务
公司顾问策划业务转型战略在稳步推进，本报告期实现收入同比增长3.24%
。
4）招商租赁业务
招商租赁业务主要以产业及办公空间为主的产业空间的招商租赁服务。本
报告期实现收入1,335.48万元，同比增长48.22%。
2、主营业务收入按地区分类
本报告期，华南区域主要受互联网+业务收入增加的影响，营业收入同比增
长9.47%；山东区域受益于区域代理销售恢复增长，营业收入同比增加9.51%；华东区
域受公寓管理业务战略调整的影响，营业收入同比减少9.54%，华中及西南区域受区
域代理销售业务下降的影响，营业收入同比减少4.42%。
（三）营业成本
1、总体情况
公司最近各期的成本情况如下：
本报告期，营业成本增加1,543.22万元，同比增长0.60%，主要原因是：1
）本报告期公司互联网+业务收入同比增长60.72%，成本同比增加36,039.83万元，主
要是支付第三方的渠道服务费用增加；2）本报告期公司公寓管理业务受转型调整的
影响，收入同比下降66.35%，成本同比减少30,635.57万元，主要是支付出租方的租
金费用和摊销的室内装修配置费用相应减少。
2、毛利分析
公司最近各期各项主营业务的毛利情况如下：
注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调
整。
本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下：
1）代理销售业务实现毛利21,526.64万元，同比减少36.94%，毛利率同比
下降了8.07个百分点，主要是因为本报告期公司代理销售业务收入同比减少10.65%，
同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本影响，代理销售业务成本同比只减少0.73
%，使得毛利率同比下降。
2）互联网+业务实现毛利1,708.62万元，同比减少45.03%，毛利率同比下
降了3.59个百分点，主要是因为本报告期公司整合营销道资源、积极发展扩大分销等
业务规模，相关的渠道费用和人力投入增加，使得成本同比增长比收入多，致使业务
毛利及毛利率同比下降。
3）金融服务业务实现毛利7,872.56万元，同比增长56.87%，毛利率同比上
升了13.90个百分点，主要是因为本报告期公司金融服务收入同比增长22.76%，同时
受固薪社保、固定运营费用等固定成本、资金成本减少影响，使得业务毛利及毛利率
同比上升。
4）城市资产管理业务实现毛利4,009.63万元，同比减少1.74%，毛利率同
比下降了2.10个百分点，主要是因为本报告期业务规模持续扩大，新项目的拓展费用
和运营前期成本相应增加，致使毛利率同比下降。
5）顾问服务业务实现毛利1,180.32万元，同比增长5.61%，毛利率同比上
升了0.35个百分点，主要是因为本报告期顾问策划业务收入同比增长3.24%，其成本
支出主要为固薪、社保等占比较高的固定成本，使得毛利率同比略有上升。
6）招商租赁业务实现毛利274.47万元，同比增长61.92%，毛利率同比上升
了1.74个百分点，主要是因为本报告期收入同比增长48.22%，受固薪、社保等固定成
本影响，使得毛利率同比上升。
7）空间运营业务毛利为亏损4,652.20万元，亏损同比减少19,368.17万元
，主要原因是：1）本报告期公司工商资产运营收入持续扩大，同比增长16.14%，运
营效率持续提升，毛利亏损同比减少7,543.39万元；2）本报告期公司转让了中资产
模式公寓业务，重新回到轻资产运营为主，使得公寓酒店管理业务毛利亏损同比减少
13,914.87万元。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）总体情况
公司最近几期经营业绩情况如下：
本报告期公司实现营业收入672,269.84万元，同比增长1.10%，归属于上市
公司股东的净利润为11,089.60万元，同比增长35.33%，主要原因是：1）公司应对疫
情影响，主动推进数字化智慧案场，增加线上流量提升客户运营能力，同时积极铺排
扩大互联网+业务，本报告期交易服务收入同比增长11.43%；2）本报告期公司确认的
投资收益同比增加，影响当期利润。本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比
减少51.83%，主要原因是：1）金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，聚焦新购房
客户的场景化需求，本报告期贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少59,955.24
万元；2）公司装修业务以广东为核心，聚焦为“大资管”业务入驻企业和个人提供
配套装修服务，本报告期公司装修业务收到的业务暂收款同比减少22,388.33万元。
（二）收入
1、主营业务收入按业务板块划分
公司业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大
板块。交易服务板块包括代理销售业务、互联网+业务、顾问策划服务；交易后服务
板块包括金融服务业务和装修服务业务；资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产
运营等业务；资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。
（1）交易服务
交易服务业务主要是代理销售业务和互联网+业务，其收入在这一业务板块
的占比达到近95%。
1）代理销售业务
注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
公司主动推进数字化智慧案场，增加线上流量提升客户运营能力；本报告
期公司实现代理销售业务收入299,472.73万元，同比增长4.92%。
本报告期下半年代理平均费率较上半年下降0.01个百分点，主要是渠道容
量占比逐步升高，我们认为这是代理费率的正常波动。
公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,296亿元，将在未来的3至9
个月为公司带来约24.5亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代
理销售额约2,683亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约19.2亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销
售额和未结算代理费。
2）互联网+业务
公司互联网+业务主要是顺应开发商全渠道营销需求，整合线上、线下全渠
道营销资源，包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等，打造行业独有的开
发商、渠道、公司三方管理平台。公司积极铺排扩大发展分销、直销业务，本报告期
公司互联网+业务实现收入158,377.57万元，同比增长30.91%；截至本报告期末，账
面上尚有未结转的预收款金额5,406.90万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为
公司的收入或退还给未购房的客户。
3）顾问策划业务
本报告期受疫情影响，公司顾问策划业务执行合约数同比减少135个，收入
同比下降17.22%。
（2）交易后服务
1）金融服务业务
本报告期公司持续加强信贷业务审核与风控，提高信贷资产质量，主动控
制信贷规模，稳健放贷，产品聚焦新购房客户的场景化需求，金融服务收入同比下降
48.56%。
2）装修服务业务
公司装修服务包括装饰设计、装饰施工、装饰产品等系列装修服务业务。
本报告期公司装修业务以广东为核心，聚焦为“大资管”业务入驻企业和个人提供配
套装修服务，实现收入11,727.36万元，同比下降56.03%。
（3）资产运营服务
资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营等运营业务，目前已拥有
“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。
1）公寓管理业务
公寓管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年
轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本报告期末在线运营公寓约3.6万间(含
委托)，受疫情和业务调整的影响，本报告期实现收入54,633.15万元，同比下降11.2
4%。
2）工商资产运营业务
公司成功创立了“世联空间”办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体
系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末工
商资产实际运营面积约34.40万平方米(含委托)，本报告期实现收入26,707.58万元，
同比下降5.47%。
（4）资产管理服务
1）物业管理服务
物业管理业务以工商物业及都市型产业园为服务标的，受物业所有人或使
用人委托、运用现代管理与服务技术，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会
化、经营化、规模化的管理。
截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加3个，面积
净增加70.87万平方米；本报告期实现收入63,210.29万元，同比增长6.48%。
2）资产投资服务
资产投资业务主要是公司作为私募基金管理人为投资人提供投资管理、投
资咨询等服务。目前公司管理的大宗投资项目，主要集中在华东地区。
2、主营业务收入按地区分类
本报告期，华南区域受益于大湾区部分核心城市的楼市回暖，交易服务保
持较高增长，营业收入同比增长6.08%；公司积极推进互联网+业务落地，区域交易服
务保持增长，华北区域、华中及西南区域营业收入同比增长2.66%和0.51%；华东区域
因受疫情和区域市场的影响，资产运营服务和交易服务收入减少，区域营业收入同比
下降9.34%；山东区域因受区域政策和市场的影响，互联网+业务收入减少，区域营业
收入同比下降5.67%。
二、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业廿七载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为
本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断
扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维
度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等
措施。一方面，世联行培养出一批自有的高管团队；另一方面，公司积极引进外部杰
出行业精英，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。从而形成了管理与文化
相结合的优势。
（二）组织优势
公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。
矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产
服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本
土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有
超300家子公司，基本覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。
（三）专注与开放
公司专注房地产服务业廿七载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平
台和链接资源夯实了基础。作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积
极链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业务协同发
展，更好地服务客户。
（四）资本市场的助力
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩
展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、
股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资
本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和
发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
（五）国企资源叠加
2020年，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会
。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存
在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠
加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动
产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军
企业。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和政策分析
回顾2020年，这一年是我国“十三五”、“全面建成小康社会”的收官之
年，但开年新冠肺炎这只黑天鹅给全球经济造成了巨大冲击，封城、封国、封航线等
措施开始在多国实施，海外各国产业链遭受供应端和需求端的双重冲击，商业活动锐
减，经济断崖式下滑。
为对冲疫情影响，各国宽松的货币政策和积极的财政政策力度加大。财政
政策方面，大力度的转移支付、减税降费、基建投资项目纷纷出台；货币政策方面，
各国央行亦是陷入竞相宽松的“囚徒困境”，大力度降息、降准、大规模购债计划等
，3月美国开启的“无限量QE”成为全球宽松加速的“点火器”，催化了各国央行加
大宽松力度。
疫情冲击实体经济叠加全球宽松之下，居民保值和避险的需求骤升，多个
国家的核心城市楼市量价齐涨的表现突出，国内亦如此。这一局面伴随而来的是各部
门杠杆率快速上升，其中2020年我国居民杠杆率较2019年提升了6.1个百分点至62.2%
，已与日本、欧元区国家水平相当，而防止居民杠杆率过快提升是防范化解重大金融
风险以及房地产健康稳定发展的必然要求。
乐观的是，自2020年12月起，多国已开始进行大规模疫苗接种，全球新冠
单日新增人数的拐点初现。虽然存在变异毒株，但现有的多种疫苗对单一变异毒株全
部低效属于小概率事件，预计全球经济复苏进度有望加快，企业债务情况将随之改善
。但是，随着全球补库存共振叠加全球宽松的流动性，大宗商品价格进入上涨通道，
通胀预期进一步抬升，国内流动性拐点初现。
对于国内经济而言，虽然全年受益于海外订单转移、防疫物资、“宅经济
”产品服务及电子产品的畅销使得出口持续超预期，经济恢复有力。此外，历时多年
谈判的RCEP的签订以及中欧投资协定谈判的完成也是我国构建“双循环”格局和对外
开放的重大突破，经济增长步入正常轨道。
但从短期来看，正如12月中央经济工作会议中所提及的：“疫情变化和外
部环境存在诸多不确定性，我国经济恢复基础尚不牢固。明年世界经济形势仍然复杂
严峻，复苏不稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视。”在12月的中央
经济工作会议上，对于2021年财政政策及货币政策定调清晰，即财政政策仍会保持积
极的总基调，但扩张空间回归正常；货币政策稳中渐退，节奏温和地回归常态，即“
慢转弯”。而对于房地产的主基调也基本延续此前一贯态度，即“房住不炒”、“因
城施策”、“平稳健康发展”。
因此，在国内流动性拐点初现的2021年，对于房地产行业融资保持强监管
将是常态。2020年下半年出台的“三道红线”与银行房地产贷款集中度管理条例的出
台正是房地产金融审慎管理制度和房地产长效机制的加速完善，这将使得行业从过去
粗放狂奔转向平稳健康发展。
无需过于担忧政策会过度收紧导致商品房需求下降，在经济恢复基础尚不
牢固的当前，扩内需仍是我国当前经济发展的战略基点，而作为关联上下游几十个产
业链的房地产业，其压舱石的作用短期仍无可替代。因此，对于居民端，相关政策旨
在防止居民杠杆率继续过快增长，控制银行房地产贷款占比，总体表现为抑投机，但
刚需及改善仍会得到保障。
从长期来看，当城镇化率80%、人均居住面积40㎡/人、15亿人总人口，2%
的年折旧率来看，仅每年折旧部分所释放的新建住宅需求就接近10亿㎡/年，这意味
着房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产
业，在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。“三道红线”与银行房地产贷款集中
度管理等长效机制的完善，对于行业而言更是一个让行业褪去浮躁、健康平稳发展的
新起点。
（二）公司发展战略
2020年之于世联行，既是一个时代的结束，即面向未来全面探索期的结束
；也是一个新时代的重启，即战略明确而坚定地走向聚焦轻资产专业服务能力的重启
。公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，制定了“
2111”战略，“2”代表公司业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系；三
个“1”，分别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。“一个全
国标杆”，即以横琴项目为模板打造出一个城市资管的全国标杆。“一流的客户体验
”，即以客户为中心，借助现代化的科技工具，为两大板块的业务客户提供高品质的
服务体验。“一支专业的队伍”，即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准的
专业化管理团队。
公司将构建“大交易+大资管”双核协同的业务体系，聚焦优势业务、发挥
世联特长、借力横琴资源，形成以特色业务为“钩子”，以基石业务为收入规模主体
，以增值业务提升客户粘性的多层次业务组合。“大交易”聚焦以案场为核心的新房
代理，与中介平台保持开放合作，深度服务开发商大客户，帮助开发商降低营销成本
、提升交易效率。“大资管”重点面向地方政府和企业两大核心客群，政府端以“释
放政府生产力，提升城市整体价值”为导向，通过城市运营服务协助政府优化服务、
提升城市形象，通过企业落地服务促进招商落地，并集成产业发展服务助力产业成长
，以差异化价值带动基础物管业务获取和发展。企业端以“解决企业后顾之忧、提升
租户满意度”为价值导向，通过行政外包和配套运营服务解决业主痛点，带动基础物
管业务获取和发展。公司致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。
（三）2021年经营计划
2021年是公司全面发展“大交易+大资管”的元年，在“卸掉包袱”（即将
重资产逐步剥离）、“轻装上阵”（即清理以往的投资项目）的基础上，公司必须“
聚焦能力”，即重新回到轻资产专业服务的能力上；“发挥优势”，即发扬国资背景
，市场化运营；拥抱科技力量，抓住服务业深化的机遇，焕发全体世联人的进取和服
务精神，为公司的长远发展开好局起好步。
1.大交易
房企当前主要面临三大痛点：整体营销成本高企；三道红线下，去化、周
转速度和各类账期面临资金压力大；单纯通过招拍挂拿地愈加困难，旧改、新城开发
等对规划能力要求高。公司的大交易业务明确以服务房企降成本、提效率、助拿地为
价值导向，打造从案场出发向价值链上下游延伸的“案场+”业务组合，打造差异化
核心能力。
提升大客户管理，保障优质房源获取。通过体系化的管理，形成面向重点
攻坚对象的端到端拓客、管客体系，以头部领先开发商和大型政府平台类公司为目标
，由领导班子亲自牵头大客户团队打响攻坚战。进一步提升与恒大、万科两大战略客
户的合作深度，同时从已有稳定合作的开发商中，筛选总部在一线城市、全国化布局
、具备维护公关基础的对象，开发第二梯队大客户群。
重构案场，建立运营能力。以提升案场运营效率和创收最大化为目标，打
造数字化作业、管理及分析能力，建立项目经理-策划-置业顾问-文员的分工协作机
制，发展用户运营能力，提升案场对C端用户流量获取和转化的效率。
组织结构优化，构建赋能中后台。从总部和地区两级分别构建赋能型的中
后台组织，总部层面除职能部门外，按照不同的业务模式分设不同的业务中心，负责
相关业务策略制定、落地执行、业务运营等工作；同时设立大客户部负责协调调配资
源，建立大客户项目标准化体系，支持各地区大客户项目的拓展和执行。地区层面的
中台功能包括总包业务、拓展、策略资源、合约管理等，为辖下的各项目进行赋能和
统一运营管理。
2.大资管
大资管主要服务G端和B端两类客户。G端地方政府和管委会主要面临四大痛
点：政务服务人力短缺；招商缺乏辅助团队；产业发展赋能不足；城市形象亟待提升
。B端大型企业、开发商业主也面临两大痛点：行政管理繁琐；租金收取受物业质量
影响。公司大资管业务必须针对客户的痛点灵活组合各项增值服务，以基础物管为基
石，打造“城市资管”和“泛物业管理”两大产品线，构建独特竞争力。
“城市资管”，完善横琴项目服务团队，继续推进和落实相关项目，开发
针对入驻企业或者个人的增值服务业务，以横琴项目为基础开始建立城市资管服务体
系。同时承接横琴资源，并与地区公司联动，同步开拓城市资管其他业务机会。“泛
物业管理”，充分挖掘已有物业管理项目B端客户资源，跟随B端客户全国化发展扩张
，将项目打造成标杆后，在当地进行复制推广。将拓展前置，通过顾问业务解决客户
规划、招商等痛点，获取基础物管和配套运营管理业务机会。立足优势地区优势业务
建立区域中心，聚焦资源提炼标准化业务服务体系，建立赋能体系，向周边区域复制
推广。
利用先进的硬件和互联网技术，以标杆项目试点的方式，开始建立大资管
一体化智慧平台，包括员工管理、空间管理、以及面向用户界面的服务管理等。
3.其他增值业务
公司的顾问定位成为“大交易”和“大资管”的钩子业务，通过为G端、B
端项目提供前期规划等咨询服务带来“大交易”和“大资管”合作机会，金融业务定
位成为“大交易”和“大资管”的增值业务，目前主要为大交易的C端客户提供交易
后的融资便利。
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1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
2021年上半年，“房住不炒”政策继续保持定力，自去年“三道红线”、
银行房地产贷款管理条例后，上半年全国多数地区在房贷审批方面明显收紧并多次上
调房贷利率、严查首付流水来源，调控更具全面化和精准化，短期政策难以放松。国
家统计局数据显示，2021年1-6月，全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长2
7.7%；全国商品房销售额92,931亿元，增长38.9%。
根据中指院数据，2020年物业管理行业总管理面积259.6亿平方米，行业整
体市场规模不断攀升，其中，TOP10企业在管面积占市场份额10.17%，以住宅物管为
主，物业管理市场空间巨大，行业集中度低。2021年上半年，国家相关部门陆续出台
多项政策文件持续推进物业管理行业的发展，其中，十部委发文中提出“推动城市管
理服务下沉”，物业服务延伸城市服务，城市服务领域的市场空间有望进一步打开，
随着城市化进程的持续推进以及都市圈的形成，城市发展日趋精细化，如何以资产管
理的方式赋能城市资产，从而提升城市整体价值，变得愈发重要。
报告期内，公司全面发展“大交易+大资管”，实现营业收入289,088.34万
元，同比增长3.21%；归属于母公司的净利润为7,101万元，同比增长195.28%。
（一）“大交易”业务固本强基，继续保持增长
报告期内，大交易依托代理案场数字化和前线专业运营客户的能力，整合
渠道，提升成交效率，2021年上半年继续保持增长，实现营业收入215,352.66万元,
同比增长12.34%。大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融业务。
1、代理销售业务
公司代理销售业务，利用互联网和数字化技术构建大交易统一数据中心，
重构案场强化客户运营能力，为开发商降低总的营销成本，提升交易效率。2021年上
半年，代理业务持续推进大客户策略和案场数字化建设。通过对组织结构和团队进行
全面梳理和持续优化，加强跨区域、相邻区域的协调及整合，更好的满足市场和客户
需求，推动战略客户拓展及签约。同时全面推进代理案场数字化，目前智慧案场覆盖
率已经超过80%，客户有效登记量实现了50%以上增长，客户服务体验大幅提升。在推
进案场数字化的同时利用数字化技术对项目进行精细化运营，有效识别和管控项目风
险，沉淀客户资产，强化客户运营能力。报告期内，受市场环境和结算周期等影响，
代理销售业务实现业务收入111,342.39万元，同比下降10.65%。
2、互联网+业务
公司互联网+业务顺应开发商对整合线上、线下全渠道营销需求，打造行业
独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。2021年上半年，互联网+业务聚焦大湾区
城市，补足各城市业务短板，整合营销渠道资源，提升成交效率。截至报告期末，互
联网+业务进驻200多个城市，为1,810个案场提供服务，链接超过8.5万个中介门店和
25万经纪人渠道资源。报告期内，互联网+业务实现营业收入91,691.91万元，同比增
长60.72%。
3、金融业务
公司金融业务定位成为“大交易”和“大资管”的增值业务，目前主要为
大交易的C端客户提供交易后的融资便利。2021年上半年，金融业务主要产品调整为
向“有房有家”的客户提供金融服务。在风险控制方面，严格执行项目准入标准，加
强项目过程监控，定期对准入项目复审；同时结合内外部数据，密切关注申请人资信
变化，严控风险，稳定放款。报告期内，公司金融业务实现营业收入12,318.36万元
，同比增长22.76%。
（二）“大资管”重回轻资产运营，聚焦服务能力
公司“大资管”业务协助G端和B端客户进行城市各类产业物业及公共设施
的顾问、招商租赁、空间运营和城市资产管理服务，包括商办楼宇、产业园、城市公
共空间和公建设施等。2021年上半年，公司加大G端客户拓展力度，并在部分城市取
得突破性进展。在广州，顾问业务中标广州市创新型商务区“十四五”专项规划项目
，为公司未来深度参与城市运营管理服务奠定良好的基础；在横琴，城市资管业务先
后中标了横琴科创和横琴国际商务中心ICC等项目，建立了公司城市资产管理业务在
横琴的市场地位；在北京，中标百度用友、阿里巴巴察右前旗等项目，强化了公司物
业管理在数据中心细分行业的领先优势。报告期内，公司剥离中资产模式公寓业务，
大资管业务实现营业收入68,851.68万元，同比下降17.68%。
1、城市资产管理业务
公司城市资产管理业务协助G端和B端客户围绕各类产业物业、城市空间和
公建设施，提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理和多样化配套增值
服务。2021年上半年，公司以横琴为城市资管业务总部，开始搭建体系化的组织结构
和业务服务平台。同时，公司以横琴项目为标杆，持续开发城市资产管理业务服务包
，建立城市资产管理服务标准体系，不断完善项目服务团队，落实项目签约。截至本
报告期末，公司已签约横琴项目4个，分别为横琴科创、横琴新区展厅及创业谷会客
厅、ICC国际商务中心和横琴质检中心。在横琴以外地区，公司充分挖掘各地区公司
的本土化优势和积累的客户资源优势，积极拓展新客户。在武汉，城市资管业务中标
了含商办、配套商业、公园及配套服务（邻里中心、社区服务站等）的综合性项目黄
石黄金城、新工厂中心园区和合肥蜀山经开等项目，建立了公司城市资产管理业务在
当地的市场地位；城市资产管理业务在管全委托项目数同比增加8个，达到101个；在
管项目实际收费面积同比增加144万平方米，达640万平方米。报告期内，城市资产管
理业务实现营业收入31,665.37万元，同比增长14.56%。
2、空间运营业务
公司空间运营业务协助物业所有者或持有者进行工商物业、公寓及酒店等
运营及装修服务。2021年上半年，公司剥离中资产模式公寓业务，聚焦专业服务能力
，重回轻资产运营，报告期末，公司在管公寓8,534间。工商物业和酒店运营聚焦存
量，对现有项目进行重组优化，同时上线公寓运营系统“悠租云”，建立全国统一标
准，提升运营效率，报告期末，工商运营业务布局12个城市，在管面积约30万平方米
，红璞酒店进驻5个城市，运营1,035间房。报告期内，空间运营业务实现营业收入28
,285.03万元，同比下降40.79%。
3、顾问业务
公司顾问业务自成立以来，一直致力于帮助客户解决在城市发展相关领域
遇到的问题。顾问业务积极发挥“钩子”和“端口”的作用，以“大交易”和“大资
管”业务为支撑，在城市公共空间和公建设施、主题片区开发、产业发展及招商、商
办楼宇及产业园区、文旅及新业态和资产价值评估及提升等方向上，改变服务方式，
提升服务能力，以“先顾问咨询+再运营管理+后升级提质”的新模式，前后为“北京
百度科技园”、“武汉红坊里”、“深圳侨城坊”、“南昌万寿宫”、“横琴ICC”
等项目提供了“顾问+运营”全程服务；并且在横琴、盐城及赣州等地方通过政企合
作，积极探索实践以“公园+展馆+基础设施”为代表的城市公共空间和设施的一体化
服务，为市场提供更系统且更完整的“咨询+招商+运营管理+再咨询”的持续化闭环
解决方案。报告期内，顾问业务实现营业收入7,565.80万元，同比增长3.24%。
4、招商租赁业务
公司依托全国化的网络布局，结合线上小恐龙商办平台，协助G端和B端客
户开展新城新区、产业园、商办楼宇等各类招商租赁服务。报告期内，招商租赁业务
实现营业收入1,335.48万元，同比增长48.22%。
二、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业廿八载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、
以团队为强大、以专业为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大
入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维度的
激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施
。一方面，世联行培养出一批自有的高管团队；另一方面，公司积极引进外部杰出行
业精英，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。从而形成了管理与文化相结
合的优势。
（二）组织优势
公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵
组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务
。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化
、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有超30
0家子公司，基本覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。
（三）专注与开放
公司专注房地产服务业廿八载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平台和
链接资源夯实了基础。作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积极链
接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业务协同发展，
更好地服务客户。
（四）资本市场的助力
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能
力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权
激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结
构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展
，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
（五）国企资源叠加
2020年，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会；202
1年8月，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大
横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和
国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两
大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国
不动产综合服务的领军企业。
三、公司面临的风险和应对措施
1、在“房住不炒”的政策背景下和“限价”、“限购”等调控手段的指导下，
房地产市场的服务内容在不断转变，公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产
市场波动，重要的是管理层将密切关注市场动态变化，及时调整经营策略，积极开展
存量业务，准确应对市场服务的新需求，以变应变。
2、随着开发商集中度的提高，其掌握的资源也越来也集中，公司主要客户也逐
步向开发商头部企业集中。因此，大房企对公司的服务内容将提出更高要求，甚至压
低费率。面临着市场的高标准，公司更需要提升业务水平，不断地适应市场的需求和
变化。并且积极利用互联网技术、不断拓宽业务渠道、扎实业务基础的同时，持续链
接外部资源。
3、公司新业务的发展受政策、市场、竞争对手、行业发展阶段等影响，其发展
速度和结果存在不确定性。公司将结合世联行现有业务的优势来开展新业务，沿着与
公司核心资源密切相关的方向延展，积极参与市场竞争，稳健推进新业务的规模发展
。
4、面对市场和竞争形势的剧烈变化，公司更需要核心人员能够不断学习、改善
，持续投入工作热情。同时，伴随着企业人员和机构数量的增长，企业文化可能被稀
释，协同工作难度也在逐渐提高。因此，公司管理人员需要紧跟时代变化的形势，逐
步改善和提高业务能力。同时，公司要利用好平台优势积极开放吸纳各个行业中的高
端人才，通过世联行的企业文化氛围，发挥其人才优势。
四、主营业务分析
（一）总体情况
公司经营业绩情况如下：
注：以上各年半年度数据均未经审计。
本报告期公司实现营业收入289,088.34万元，同比增长3.21%，归属于上市
公司股东的净利润同比增长195.28%，主要原因是：1）大交易业务持续推进代理案场
数字化，整合营销渠道资源，本报告期大交易业务收入同比增长12.34%；2）大资管
业务聚焦能力，重新回到轻资产运营，本报告期工商资产运营和公寓管理业务通过重
组大幅减亏；3）本报告期公司转让子公司股权确认投资收益8,077.36万元。
本报告期公司经营活动产生的现金流量净额25,924.87万元，同比减少9.27
%，主要原因是：1）本报告期公司业务回款同比增加35,596.24万元；2）本报告期公
司支付第三方渠道服务费用同比增加约38,369.91万元。
（二）营业收入
1、主营业务收入按业务板块划分
2020年公司借着引入国有法人股东的契机，启动了新一轮的发展战略，明
确了构建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系，聚焦优势业务，发挥公司特
长。因此，从本报告期起业务调整为大交易、大资管两大板块，同时调整上年同期相
关数据。大交易业务板块包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务；大资管
业务板块包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问服务业务和招商租赁业务，空
间运营包含公寓、写字楼、商业、酒店等运营业务及对应业态的装修业务。
（1）大交易业务
大交易业务主要包括代理销售业务、互联网+业务和金融服务业务。
1）代理销售业务
注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
受市场需求和结算周期的影响，本报告期公司实现代理销售业务收入111,3
42.39万元，同比下降10.65%。
本报告期的代理平均费率比上年同期下降了0.01个百分点，主要是渠道容
量占比逐步升高，我们认为这是代理费率的正常波动。
公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,274亿元，将在未来的3至9
个月为公司带来约24.2亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代
理销售额约2,616亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约18.5亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销
售额和未结算代理费。
2）互联网+业务
公司互联网+业务主要是顺应开发商全渠道营销需求，整合线上、线下全渠
道营销资源，包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等，打造行业独有的开
发商、渠道、公司三方管理平台。本报告期公司整合营销渠道资源，发展扩大分销、
直销业务规模，实现收入91,691.91万元，同比增长60.72%；截至本报告期末，账面
上尚有未结转的预收款金额5,061.38万元，这部分预收款金额将根据合同的约定结转
为公司的收入或退还给未购房的客户。
3）金融服务业务
受市场环境和客户需求的变化，公司在主动控制金融服务的业务规模时，
积极研发新的金融服务产品，本报告期公司金融服务业务实现营业收入12,318.36万
元，同比增长22.76%。
（2）大资管业务
大资管业务主要包括城市资产管理业务、空间运营业务、顾问服务业务和
招商租赁业务。
1）城市资产管理业务
城市资产管理主要是城市综合物业资产的运营业务，包括商办物业管理、
城市公共设施管理、企业综合设施管理服务和物业多种增值服务，受物业所有人或使
用人委托，运用现代管理与服务技术，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会
化、经营化、规模化的管理。
截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加8个，面积
净增加144.00万平方米，本报告期实现收入31,665.37万元，同比增长14.56%。
2）空间运营业务
空间运营业务包括公寓、写字楼、商业、酒店等运营业务及对应业态的装
修业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。
工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了“世联
空间”办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办
公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末，工商资产实际运营面积约29.28
万平方米(含委托)，运营效率持续提升，本报告期实现收入14,906.60万元，同比增
长16.14%。
公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为
服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期公司转让了中
资产模式公寓业务，重新回到轻资产运营为主，本报告期实现收入8,479.47万元，同
比下降66.35%；扣除转让部分的影响后，实际收入同比增长26.52%。
3）顾问服务业务
公司顾问策划业务转型战略在稳步推进，本报告期实现收入同比增长3.24%
。
4）招商租赁业务
招商租赁业务主要以产业及办公空间为主的产业空间的招商租赁服务。本
报告期实现收入1,335.48万元，同比增长48.22%。
2、主营业务收入按地区分类
本报告期，华南区域主要受互联网+业务收入增加的影响，营业收入同比增
长9.47%；山东区域受益于区域代理销售恢复增长，营业收入同比增加9.51%；华东区
域受公寓管理业务战略调整的影响，营业收入同比减少9.54%，华中及西南区域受区
域代理销售业务下降的影响，营业收入同比减少4.42%。
（三）营业成本
1、总体情况
公司最近各期的成本情况如下：
本报告期，营业成本增加1,543.22万元，同比增长0.60%，主要原因是：1
）本报告期公司互联网+业务收入同比增长60.72%，成本同比增加36,039.83万元，主
要是支付第三方的渠道服务费用增加；2）本报告期公司公寓管理业务受转型调整的
影响，收入同比下降66.35%，成本同比减少30,635.57万元，主要是支付出租方的租
金费用和摊销的室内装修配置费用相应减少。
2、毛利分析
公司最近各期各项主营业务的毛利情况如下：
注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调
整。
本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下：
1）代理销售业务实现毛利21,526.64万元，同比减少36.94%，毛利率同比
下降了8.07个百分点，主要是因为本报告期公司代理销售业务收入同比减少10.65%，
同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本影响，代理销售业务成本同比只减少0.73
%，使得毛利率同比下降。
2）互联网+业务实现毛利1,708.62万元，同比减少45.03%，毛利率同比下
降了3.59个百分点，主要是因为本报告期公司整合营销道资源、积极发展扩大分销等
业务规模，相关的渠道费用和人力投入增加，使得成本同比增长比收入多，致使业务
毛利及毛利率同比下降。
3）金融服务业务实现毛利7,872.56万元，同比增长56.87%，毛利率同比上
升了13.90个百分点，主要是因为本报告期公司金融服务收入同比增长22.76%，同时
受固薪社保、固定运营费用等固定成本、资金成本减少影响，使得业务毛利及毛利率
同比上升。
4）城市资产管理业务实现毛利4,009.63万元，同比减少1.74%，毛利率同
比下降了2.10个百分点，主要是因为本报告期业务规模持续扩大，新项目的拓展费用
和运营前期成本相应增加，致使毛利率同比下降。
5）顾问服务业务实现毛利1,180.32万元，同比增长5.61%，毛利率同比上
升了0.35个百分点，主要是因为本报告期顾问策划业务收入同比增长3.24%，其成本
支出主要为固薪、社保等占比较高的固定成本，使得毛利率同比略有上升。
6）招商租赁业务实现毛利274.47万元，同比增长61.92%，毛利率同比上升
了1.74个百分点，主要是因为本报告期收入同比增长48.22%，受固薪、社保等固定成
本影响，使得毛利率同比上升。
7）空间运营业务毛利为亏损4,652.20万元，亏损同比减少19,368.17万元
，主要原因是：1）本报告期公司工商资产运营收入持续扩大，同比增长16.14%，运
营效率持续提升，毛利亏损同比减少7,543.39万元；2）本报告期公司转让了中资产
模式公寓业务，重新回到轻资产运营为主，使得公寓酒店管理业务毛利亏损同比减少
13,914.87万元。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）总体情况
公司最近几期经营业绩情况如下：
本报告期公司实现营业收入672,269.84万元，同比增长1.10%，归属于上市
公司股东的净利润为11,089.60万元，同比增长35.33%，主要原因是：1）公司应对疫
情影响，主动推进数字化智慧案场，增加线上流量提升客户运营能力，同时积极铺排
扩大互联网+业务，本报告期交易服务收入同比增长11.43%；2）本报告期公司确认的
投资收益同比增加，影响当期利润。本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比
减少51.83%，主要原因是：1）金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，聚焦新购房
客户的场景化需求，本报告期贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少59,955.24
万元；2）公司装修业务以广东为核心，聚焦为“大资管”业务入驻企业和个人提供
配套装修服务，本报告期公司装修业务收到的业务暂收款同比减少22,388.33万元。
（二）收入
1、主营业务收入按业务板块划分
公司业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大
板块。交易服务板块包括代理销售业务、互联网+业务、顾问策划服务；交易后服务
板块包括金融服务业务和装修服务业务；资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产
运营等业务；资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。
（1）交易服务
交易服务业务主要是代理销售业务和互联网+业务，其收入在这一业务板块
的占比达到近95%。
1）代理销售业务
注：代理收费平均费率=代理销售业务收入/已结算代理销售额。
公司主动推进数字化智慧案场，增加线上流量提升客户运营能力；本报告
期公司实现代理销售业务收入299,472.73万元，同比增长4.92%。
本报告期下半年代理平均费率较上半年下降0.01个百分点，主要是渠道容
量占比逐步升高，我们认为这是代理费率的正常波动。
公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,296亿元，将在未来的3至9
个月为公司带来约24.5亿元的代理费收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算代
理销售额约2,683亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约19.2亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算代理销
售额和未结算代理费。
2）互联网+业务
公司互联网+业务主要是顺应开发商全渠道营销需求，整合线上、线下全渠
道营销资源，包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等，打造行业独有的开
发商、渠道、公司三方管理平台。公司积极铺排扩大发展分销、直销业务，本报告期
公司互联网+业务实现收入158,377.57万元，同比增长30.91%；截至本报告期末，账
面上尚有未结转的预收款金额5,406.90万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为
公司的收入或退还给未购房的客户。
3）顾问策划业务
本报告期受疫情影响，公司顾问策划业务执行合约数同比减少135个，收入
同比下降17.22%。
（2）交易后服务
1）金融服务业务
本报告期公司持续加强信贷业务审核与风控，提高信贷资产质量，主动控
制信贷规模，稳健放贷，产品聚焦新购房客户的场景化需求，金融服务收入同比下降
48.56%。
2）装修服务业务
公司装修服务包括装饰设计、装饰施工、装饰产品等系列装修服务业务。
本报告期公司装修业务以广东为核心，聚焦为“大资管”业务入驻企业和个人提供配
套装修服务，实现收入11,727.36万元，同比下降56.03%。
（3）资产运营服务
资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营等运营业务，目前已拥有
“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。
1）公寓管理业务
公寓管理业务以集中式公寓为主，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年
轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本报告期末在线运营公寓约3.6万间(含
委托)，受疫情和业务调整的影响，本报告期实现收入54,633.15万元，同比下降11.2
4%。
2）工商资产运营业务
公司成功创立了“世联空间”办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体
系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。截至本报告期末工
商资产实际运营面积约34.40万平方米(含委托)，本报告期实现收入26,707.58万元，
同比下降5.47%。
（4）资产管理服务
1）物业管理服务
物业管理业务以工商物业及都市型产业园为服务标的，受物业所有人或使
用人委托、运用现代管理与服务技术，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会
化、经营化、规模化的管理。
截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加3个，面积
净增加70.87万平方米；本报告期实现收入63,210.29万元，同比增长6.48%。
2）资产投资服务
资产投资业务主要是公司作为私募基金管理人为投资人提供投资管理、投
资咨询等服务。目前公司管理的大宗投资项目，主要集中在华东地区。
2、主营业务收入按地区分类
本报告期，华南区域受益于大湾区部分核心城市的楼市回暖，交易服务保
持较高增长，营业收入同比增长6.08%；公司积极推进互联网+业务落地，区域交易服
务保持增长，华北区域、华中及西南区域营业收入同比增长2.66%和0.51%；华东区域
因受疫情和区域市场的影响，资产运营服务和交易服务收入减少，区域营业收入同比
下降9.34%；山东区域因受区域政策和市场的影响，互联网+业务收入减少，区域营业
收入同比下降5.67%。
二、核心竞争力分析
（一）企业文化
公司耕耘房地产服务行业廿七载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为
本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断
扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维
度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等
措施。一方面，世联行培养出一批自有的高管团队；另一方面，公司积极引进外部杰
出行业精英，使其与公司的企业文化相互结合，并进行传承。从而形成了管理与文化
相结合的优势。
（二）组织优势
公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。
矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产
服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本
土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。目前，公司已在全国拥有
超300家子公司，基本覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下坚实的基础。
（三）专注与开放
公司专注房地产服务业廿七载，建立了良好的诚信和品牌，为公司开放平
台和链接资源夯实了基础。作为一个向行业所有同仁开放的平台和枢纽，世联行也积
极链接外部资源和新的客户群体。通过专注的服务和开放的平台，公司各业务协同发
展，更好地服务客户。
（四）资本市场的助力
作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩
展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、
股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资
本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和
发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。
（五）国企资源叠加
2020年，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会
。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存
在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠
加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动
产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军
企业。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和政策分析
回顾2020年，这一年是我国“十三五”、“全面建成小康社会”的收官之
年，但开年新冠肺炎这只黑天鹅给全球经济造成了巨大冲击，封城、封国、封航线等
措施开始在多国实施，海外各国产业链遭受供应端和需求端的双重冲击，商业活动锐
减，经济断崖式下滑。
为对冲疫情影响，各国宽松的货币政策和积极的财政政策力度加大。财政
政策方面，大力度的转移支付、减税降费、基建投资项目纷纷出台；货币政策方面，
各国央行亦是陷入竞相宽松的“囚徒困境”，大力度降息、降准、大规模购债计划等
，3月美国开启的“无限量QE”成为全球宽松加速的“点火器”，催化了各国央行加
大宽松力度。
疫情冲击实体经济叠加全球宽松之下，居民保值和避险的需求骤升，多个
国家的核心城市楼市量价齐涨的表现突出，国内亦如此。这一局面伴随而来的是各部
门杠杆率快速上升，其中2020年我国居民杠杆率较2019年提升了6.1个百分点至62.2%
，已与日本、欧元区国家水平相当，而防止居民杠杆率过快提升是防范化解重大金融
风险以及房地产健康稳定发展的必然要求。
乐观的是，自2020年12月起，多国已开始进行大规模疫苗接种，全球新冠
单日新增人数的拐点初现。虽然存在变异毒株，但现有的多种疫苗对单一变异毒株全
部低效属于小概率事件，预计全球经济复苏进度有望加快，企业债务情况将随之改善
。但是，随着全球补库存共振叠加全球宽松的流动性，大宗商品价格进入上涨通道，
通胀预期进一步抬升，国内流动性拐点初现。
对于国内经济而言，虽然全年受益于海外订单转移、防疫物资、“宅经济
”产品服务及电子产品的畅销使得出口持续超预期，经济恢复有力。此外，历时多年
谈判的RCEP的签订以及中欧投资协定谈判的完成也是我国构建“双循环”格局和对外
开放的重大突破，经济增长步入正常轨道。
但从短期来看，正如12月中央经济工作会议中所提及的：“疫情变化和外
部环境存在诸多不确定性，我国经济恢复基础尚不牢固。明年世界经济形势仍然复杂
严峻，复苏不稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视。”在12月的中央
经济工作会议上，对于2021年财政政策及货币政策定调清晰，即财政政策仍会保持积
极的总基调，但扩张空间回归正常；货币政策稳中渐退，节奏温和地回归常态，即“
慢转弯”。而对于房地产的主基调也基本延续此前一贯态度，即“房住不炒”、“因
城施策”、“平稳健康发展”。
因此，在国内流动性拐点初现的2021年，对于房地产行业融资保持强监管
将是常态。2020年下半年出台的“三道红线”与银行房地产贷款集中度管理条例的出
台正是房地产金融审慎管理制度和房地产长效机制的加速完善，这将使得行业从过去
粗放狂奔转向平稳健康发展。
无需过于担忧政策会过度收紧导致商品房需求下降，在经济恢复基础尚不
牢固的当前，扩内需仍是我国当前经济发展的战略基点，而作为关联上下游几十个产
业链的房地产业，其压舱石的作用短期仍无可替代。因此，对于居民端，相关政策旨
在防止居民杠杆率继续过快增长，控制银行房地产贷款占比，总体表现为抑投机，但
刚需及改善仍会得到保障。
从长期来看，当城镇化率80%、人均居住面积40㎡/人、15亿人总人口，2%
的年折旧率来看，仅每年折旧部分所释放的新建住宅需求就接近10亿㎡/年，这意味
着房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产
业，在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。“三道红线”与银行房地产贷款集中
度管理等长效机制的完善，对于行业而言更是一个让行业褪去浮躁、健康平稳发展的
新起点。
（二）公司发展战略
2020年之于世联行，既是一个时代的结束，即面向未来全面探索期的结束
；也是一个新时代的重启，即战略明确而坚定地走向聚焦轻资产专业服务能力的重启
。公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，制定了“
2111”战略，“2”代表公司业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系；三
个“1”，分别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。“一个全
国标杆”，即以横琴项目为模板打造出一个城市资管的全国标杆。“一流的客户体验
”，即以客户为中心，借助现代化的科技工具，为两大板块的业务客户提供高品质的
服务体验。“一支专业的队伍”，即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准的
专业化管理团队。
公司将构建“大交易+大资管”双核协同的业务体系，聚焦优势业务、发挥
世联特长、借力横琴资源，形成以特色业务为“钩子”，以基石业务为收入规模主体
，以增值业务提升客户粘性的多层次业务组合。“大交易”聚焦以案场为核心的新房
代理，与中介平台保持开放合作，深度服务开发商大客户，帮助开发商降低营销成本
、提升交易效率。“大资管”重点面向地方政府和企业两大核心客群，政府端以“释
放政府生产力，提升城市整体价值”为导向，通过城市运营服务协助政府优化服务、
提升城市形象，通过企业落地服务促进招商落地，并集成产业发展服务助力产业成长
，以差异化价值带动基础物管业务获取和发展。企业端以“解决企业后顾之忧、提升
租户满意度”为价值导向，通过行政外包和配套运营服务解决业主痛点，带动基础物
管业务获取和发展。公司致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。
（三）2021年经营计划
2021年是公司全面发展“大交易+大资管”的元年，在“卸掉包袱”（即将
重资产逐步剥离）、“轻装上阵”（即清理以往的投资项目）的基础上，公司必须“
聚焦能力”，即重新回到轻资产专业服务的能力上；“发挥优势”，即发扬国资背景
，市场化运营；拥抱科技力量，抓住服务业深化的机遇，焕发全体世联人的进取和服
务精神，为公司的长远发展开好局起好步。
1.大交易
房企当前主要面临三大痛点：整体营销成本高企；三道红线下，去化、周
转速度和各类账期面临资金压力大；单纯通过招拍挂拿地愈加困难，旧改、新城开发
等对规划能力要求高。公司的大交易业务明确以服务房企降成本、提效率、助拿地为
价值导向，打造从案场出发向价值链上下游延伸的“案场+”业务组合，打造差异化
核心能力。
提升大客户管理，保障优质房源获取。通过体系化的管理，形成面向重点
攻坚对象的端到端拓客、管客体系，以头部领先开发商和大型政府平台类公司为目标
，由领导班子亲自牵头大客户团队打响攻坚战。进一步提升与恒大、万科两大战略客
户的合作深度，同时从已有稳定合作的开发商中，筛选总部在一线城市、全国化布局
、具备维护公关基础的对象，开发第二梯队大客户群。
重构案场，建立运营能力。以提升案场运营效率和创收最大化为目标，打
造数字化作业、管理及分析能力，建立项目经理-策划-置业顾问-文员的分工协作机
制，发展用户运营能力，提升案场对C端用户流量获取和转化的效率。
组织结构优化，构建赋能中后台。从总部和地区两级分别构建赋能型的中
后台组织，总部层面除职能部门外，按照不同的业务模式分设不同的业务中心，负责
相关业务策略制定、落地执行、业务运营等工作；同时设立大客户部负责协调调配资
源，建立大客户项目标准化体系，支持各地区大客户项目的拓展和执行。地区层面的
中台功能包括总包业务、拓展、策略资源、合约管理等，为辖下的各项目进行赋能和
统一运营管理。
2.大资管
大资管主要服务G端和B端两类客户。G端地方政府和管委会主要面临四大痛
点：政务服务人力短缺；招商缺乏辅助团队；产业发展赋能不足；城市形象亟待提升
。B端大型企业、开发商业主也面临两大痛点：行政管理繁琐；租金收取受物业质量
影响。公司大资管业务必须针对客户的痛点灵活组合各项增值服务，以基础物管为基
石，打造“城市资管”和“泛物业管理”两大产品线，构建独特竞争力。
“城市资管”，完善横琴项目服务团队，继续推进和落实相关项目，开发
针对入驻企业或者个人的增值服务业务，以横琴项目为基础开始建立城市资管服务体
系。同时承接横琴资源，并与地区公司联动，同步开拓城市资管其他业务机会。“泛
物业管理”，充分挖掘已有物业管理项目B端客户资源，跟随B端客户全国化发展扩张
，将项目打造成标杆后，在当地进行复制推广。将拓展前置，通过顾问业务解决客户
规划、招商等痛点，获取基础物管和配套运营管理业务机会。立足优势地区优势业务
建立区域中心，聚焦资源提炼标准化业务服务体系，建立赋能体系，向周边区域复制
推广。
利用先进的硬件和互联网技术，以标杆项目试点的方式，开始建立大资管
一体化智慧平台，包括员工管理、空间管理、以及面向用户界面的服务管理等。
3.其他增值业务
公司的顾问定位成为“大交易”和“大资管”的钩子业务，通过为G端、B
端项目提供前期规划等咨询服务带来“大交易”和“大资管”合作机会，金融业务定
位成为“大交易”和“大资管”的增值业务，目前主要为大交易的C端客户提供交易
后的融资便利。
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