000031中粮地产股票走势分析
≈≈大悦城000031≈≈(更新:21.11.01)
[2021-11-01] 大悦城(000031):触底回升,业绩如期修复-点评报告
■长江证券
事件描述
2021三季报显示公司营收221.3亿(+24.3％),归母净利11.2亿(+46.9％),扣非后归母净利11.0亿(+49.4％),综合毛利率31.3％(-12.4pct),净利率8.3％(+0.1pct)。
事件评论
税费比例下降及信用减值利得抵销毛利率大幅下滑的影响,前三季度业绩同比高增。2021前三季度公司营收同比增长24.3％至221.3亿,综合毛利率同比下降12.4pct至31.3％。虽毛利率大幅下滑,但归母净利增速(+49.4％)高于营收增速(+24.3％),主因税金及附加比例、期间费用率、所得税率、少数股东损益占比分别同比下降5.4pct、1.1pct、7.2pct、9.2pct至5.0％、11.9％、40.6％、39.1％,本期资产减值损失为0(去年同期亏损2.1亿),信用减值利得5.2亿(去年同期减值利得0.4亿),税费比例下降及减值利得抵销毛利率下滑的影响,推动前三季度归母净利高增。展望全年,2021年三季度末公司预收款项463.0亿(+13.3％),预收款项/2021H年化结算=1.37X,保障后期开发收入结算;投资业务有望平稳成长,助力公司全年业绩稳健增长。公司业绩底部早已确立,后期业绩有望持续平稳修复。
销售增速回落,拿地相对较积极,土储充裕保障后期规模增长。2021前三季度公司销售额553.1亿元(-4.8％),销售面积293.0万方(+24.0％),销售均价18877元/方(-23.2％)(销售数据源自克而瑞),均价下降或与公司近年布局城市下沉相关。2021前三季度拿地金额309.0亿元(+122.8％),拿地建面292.5万方(-28.8％),拿地面积/销售面积=99.8％(-74.0pct),其中Q3拿地面积/销售面积=69.8％,拿地强度虽同比下降,但累计来看专业内其他公司相比仍较为积极。2021前三季度公司拿地均价10562元/方,楼面价提升与城市能级较高有关。2021H公司可售土储2465万方,年化可售周期约3.3年,土储充裕保障后期销售规模增长。
投资物业平稳成长,为公司贡献业绩增长。2021H公司已开业10大悦城+1春风里+1祥云小镇+3管理输出项目,12个自持项目商业面积约188万方(可出租面积91.25万方),出租率94％,2021H购物中心租金收入13.4亿(+30％)。2021H投资物业及相关服务业务营收同增21.9％至24.7亿,毛利率65.2％(+3.3pct)。预计公司投资物业业务后期有望保持平稳成长,贡献业绩增长。
投资建议:随着前期高价地逐渐消化、持有物业平稳成长、双平台模式下所拿优质地块进入结算,公司业绩迎来触底回升,后期有望持续平稳修复。预测2021-2023年归母净利16.6/18.5/21.0亿,2022-2023年业绩增速11.7％/13.3％,对应P/E为8.5/7.6/6.7X,给予"增持"评级。
风险提示
1.开发业务毛利率大幅下滑;
2.计提大额资产减值损失;
3.购物中心开业速度不及预期;
4.新获取项目盈利能力低于预期。
[2021-10-30] 大悦城(000031):大悦城第三季度净利润5.02亿元 同比增长157.79%
■中国证券报
10月29日晚，大悦城(000031)发布三季报。公告显示，公司前三季度实现营业收入221.29亿元，同比增长24.29%;实现归属于上市公司股东的净利润11.17亿元，同比增长46.86%;基本每股收益0.26元。其中，公司第三季度实现营业收入78.8亿元，同比增长40.29%;第三季度实现归属于上市公司股东的净利润5.02亿元，同比增长157.79%。三季报显示，报告期内公司营收增长主要是本报告期达到结算条件的商品房资源同比增加所致;公司净利润同比增长主要是前三季度结算项目权益占比较高所致。
资料显示，大悦城从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司为中粮集团唯一的地产业务平台，旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司(股票代码：00207.HK)。
[2021-08-30] 大悦城(000031):毛利率下探,投拓积极-中报点评
■华泰证券
核毛利率下探,投拓积极
公司8月29日发布中报,2021H1实现营收142.5亿元,同比+16.9％;归母净利6.0亿元,同比+8.7％;摊薄EPS0.14元。因毛利率降幅超我们预期,我们预计21-23年EPS为0.31、0.36和0.43元(前值0.36、0.43和0.49元),参考可比公司21年9.7倍PE估值(Wind一致预期),公司规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2021年12.5倍PE估值(前值12倍),目标价3.88元(前值4.32元),维持"增持"评级。
低毛利项目步入结算,业绩小幅增长
期内公司销售结算收入稳健增长13.1％,但因报告期内低毛利项目占比较高叠加基数效应,一方面造成毛利率大幅降低,期内结算毛利率同比-21.2pct至22.1％,另一方面导致土增税大幅下降,税金及附加项同比-48.1％。展望下半年,随着17年所获低毛利项目均步入结算周期,我们预计毛利率已触底,大部分亏损项目基本在20年计提,我们预计下半年业绩将稳步释放。销售规模稳步抬升,积极布局长三角期内公司实现销售额(全口径)359.6亿元,同比+20.3％,销售面积163.3万方,同比+37.9％。期内拿地积极,新增土储建面202万方,总地价215亿,地售比达60％,平均楼面价达1.1万/平,较20全年均价+132％,主要在于新增项目均布局于五大核心城市群,其中长三角城市群占比到53％。截止期末,公司土地储备可售货值约2465亿元,为向千亿规模冲击储能。
商业地产稳健增长,轻重并举
期内商业地产板块规模相对稳定,投资物业板块收入24.7亿,同比+21.9％。截至期末,公司已开业商业地产项目188万方,储备项目17个,总面积176万方,其中5个项目将在下半年入市,预计年末运营体量同比+35.1％。公司提出下半年将加大轻资产项目的拓展力度,并积极探索城市更新、TOD、社区商业等类型,我们认为公司以轻重并举的方式拓展商业地产,将不仅促使公司ROE提升,同时强化公司在商业地产运营领域的品牌溢价。
央企背景与商业地产加持,维持"增持"评级
财务角度,公司为黄档,综合融资成本5.06％,较20年-0.04pct。由于公司毛利率跌幅略超我们预期,我们预计21-23年EPS为0.31、0.36和0.43元(前值0.36、0.43和0.49元),参考可比公司21年9.7倍PE估值(Wind一致预期),公司规模效应、融资优势显著,我们予以公司2021年12.5倍PE估值,目标价3.88元(前值4.32元),维持"增持"评级。
风险提示:行业销售下滑;公司去化速度低预期;商业地产竞争激烈。
[2021-08-29] 大悦城(000031):人事变动完成,双轮驱动待发力-2021年中报点评
■国泰君安
维持增持评级,维持目标价至6.20元。上半年结算有一定提速,开发业务毛利率仍有所下滑,商业地产明显恢复,与我们预期基本一致,维持2021-2023年EPS至0.31/0.36/0.43元,增速为-/16％/19％,维持目标价至6.20元,现价对应2021年11.1倍PE。
中报归母净利润6.1亿,同比增长9％,符合市场预期。1)上半年营收同比增长17％,开发业务毛利率较2020年下滑5.6pcts至22.1％,核心城市楼市火热背景下,减值损失大幅好转;2)商业收入明显修复,但仍略低于2019年同期。公司仍在利润表修复期,利润率有望在2021年筑底。
下半年销售压力较大,商业勾地速度不及预期。1)前7个月销售金额490亿,完成全年销售目标的49％,低于头部公司,下半年销售仍需提速;2)上半年拿地建面202万方,约为销售面积的1.24倍,扩张强度不低,但综合体拿地仅南京55万方、并收购了成都TOD项目34.5万方,且权益比均不高。我们认为公司在周转层面仍需进一步改善,并加大商业与住宅的协同力度。
人事布局完成,下半年看商业发力兑现。1)上半年公司管理层调整完成,我们期待此举将进一步增强大悦城地产和大悦城控股的协同力度;2)商业地产的新产品线大悦城春风里成功开业,下半年将有5个商场开业,增长进入快车道,商业积淀提速有望拉升市值。
风险提示:商业和住宅业务协同不及预期。
[2021-05-03] 大悦城(000031):结算及权益提升,推动业绩高增长-季报点评
■华泰证券
业绩高增长,销售拿地待发力4月29日公司发布一季报,期内公司实现营收68.9亿元,同比+26.2％;
实现归母净利润2.7亿元,同比+42.0％;摊薄EPS0.06元。公司21年积极进取,销售目标跨越千亿门槛,商业地产也将集中入市。我们预计2021-2023年EPS为0.36、0.43和0.49元,维持"增持"评级。
结算提速权益提升,业绩高增长期内开发结算量提升,商业地产板块方面,因去年疫情影响导致低基数以及20年下半年2个新项目入市,开发以及商业地产板块收入均实现增长。因结算项目利润率中枢下行,同时持有物业去年同期受疫情影响较大,两方面因素影响下,期内结算项目毛利率同比-13.4pct至30.3％,较去年全年-1.2pct。因财务结构同比改善,公司财务费用率同比-3.4pct,此外因权益同比提升,少数股东权益占比同比-13.9pct,归母净利增速高于营收增速。公司运营回到正轨,我们预计全年扣非净利有望恢复至19年水平以上。
全年销售目标千亿,去化拿地或将发力据克而瑞数据,公司期内全口径销售面积71.4万方,销售额131.6亿,同比+94％,位于行业第59位。拓展方面,公司主要布局一二线城市,或受土地双集中新政下供应节奏延后影响,公司未披露一季度新增项目。截止2020年末,公司土地储备可售货值约2460亿元,21年计划实现销售额1000亿,同比增速达44％,期内全年销售目标完成率13％。我们预计公司将进一步加快去化,为跨越千亿门槛修炼内功。
央企背景与商业地产加持,融资优势显著截至期末,公司净负债率85.4％,较20年末-0.9pct,货币资金/短期有息负债194.1％,较20年末+21.2pct,扣除预收账款的资产负债率为72.0％,较20年末+0.2pct。基于"三条红线"标准,公司属于橙档。1月公司发行20亿购房尾款ABS,利率4.13％。4月发行15亿中票,利率3.73％,央企背景以及商业地产加持下,公司融资成本优势凸显。
商业品牌及融资优势加持,维持"增持"评级我们维持21-23年EPS为0.36、0.43和0.49元的预计,参考可比公司21年9.4倍PE估值(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,今年向千亿进发,态度积极。我们维持公司2021年12倍PE估值,目标价4.32元,维持"增持"评级。
风险提示:行业销售下滑;公司去化速度低预期;商业地产竞争激烈。
[2021-04-30] 大悦城(000031):毛利率高位回落,业绩边际改善-一季点评
■长江证券
事件描述
2021Q1公司实现营收68.9亿(+26.2％),归母净利2.70亿(+42.0％),扣非后归母净利2.7亿(+37.7％),净利率7.1％(-1.4pct),归母净利率3.9％(+0.4pct)。
事件评论
毛利率高位回落,但营收增长及税费比率下降等因素助力归母净利高增。2021Q1公司营收同增26.2％,主因开发业务结算资源同比增长及持有物业运营收入增加。公司毛利率跟随行业趋势高位回落,2021Q1综合毛利率同降13.4pct至30.3％,虽毛利率明显下滑,但归母净利增速(+42.0％)仍高于营收增速(+26.2％),主因项目盈利能力下降后税金及附加税率同降5.5pct至4.9％,期间费用率同降3.6％至12.2％,所得税率同降4.6pct至45.2％,少数股东损益占比同降13.8pct至45.1％,税费比率及少数股东损益占比下降使得归母净利增速高于营收增速,且归母净利率同增0.4pct至3.9％。截至2021Q1表内预收账款合计397.3亿(较2020年底增长3.8％),预收账款/年化营收=99.6％,有效保障今年收入结算。
克而瑞数据显示2021Q1销售积极,今年计划新开业6个商业项目。根据克而瑞数据显示,2021Q1公司销售额131.6亿(+93.5％),完成今年1000亿销售目标或存一定挑战,销售面积58.7万方(+196.5％),销售均价22419元/方(-34.7％),均价下降或与近年城市布局下沉策略一致。截至2020年末,公司土储总可售货值2460亿,可售周期3.5年,储备较丰厚。2020年公司已开业10大悦城+1春风里+1祥云小镇+3管理输出项目,可出租面积90.8万方(不含轻资产项目,+4.8万方),出租率93.9％(-3.1pct)。2020末公司在建拟建自持商业项目14个,预计2021年新开业6个,迎来商业项目集中开业期。
负债结构优化,三条红线指标居于"黄档"。2021Q1公司有息负债724.9亿,较2020年底增长1.9％,短债占比23.5％,较2020年底下降2.3pct,负债结构优化。2021Q1公司净负债率85.4％(-20.5pct),现金短债比=1.9X(未剔除受限资金),剔除预收账款的资产负债率72.0％(-0.8pct),三条红线指标居于"黄档"。
投资建议:2020年或为业绩底部阶段,关注后期业绩边际改善。2020年或为公司业绩底部阶段,后期随着持有物业租金提升、双平台模式下所拿优质地块进入结算,业绩或将迎来边际改善,但仍需警惕开发业务毛利率回落与计提资产减值准备的风险。预测2021-2023年归母净利16.4/19.9/22.8亿,2022-2023年业绩增速21.9％/14.4％,对应P/E为9.6/7.8/6.9X,给予"增持"评级。
风险提示
1.开发业务毛利率大幅下滑;
2.计提大额资产减值损失;
3.购物中心开业速度不及预期。
[2021-04-01] 大悦城(000031):注重修炼内功,降本增效-年报点评
■海通证券
积极复工复产,全年营收实现稳增长。2020年公司实现营业收入384.45亿元,同比增长13.76％,全年销售额(全口径)694亿元,销售面积(全口径)312万平。2020年,公司积极应对疫情给持有型业务带来的负面影响,抢客流、促销售、控费用,持续保持品牌影响力。
深化大运营体系应用,运营效率稳步提升。公司坚持推进以"计划、货值、利润、现金流(TVPC)"为核心的大运营标准和管理体系应用,2020年拿地到开工平均周期7.4个月,拿地到开盘平均周期11.2个月,拿地到现金流回正平均周期29个月,分别较推行前缩短2.7个月、6.3个月、10个月,回报指标显著提升。
强化现金管控,降低融资成本。2020年实现权益销售回款648.73亿元,同比增长6.9％。截至2020年底,公司持有货币资金318亿元,较2019年增加15.1％。此外,公司积极拓宽融资渠道,平均融资成本降至5.10％,较2019年下降0.13个百分点,处于行业较低水平。2020年底,公司现金短债比1.76,公司短期偿债能力较强,净负债率85.53％,扣除预收账款后的资产负债率71.76％,财务稳健。
持有型物业项目保持较高出租率。截至2020年底,公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积90.77万平方米,平均出租率93.9％。公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地,产业地产整体出租率达97％。
优化战略布局,提升投资质量。2020年公司获取项目18个,并成功获取厦门大悦城综合体、南昌大悦城综合体地块,新增土地面积205.65万平方米,新增土储计容建筑面积456.73万平方米,土地款总额209.12亿元,平均楼面价为4,579元/平方米,平均溢价率为10.2％。截止2020年末,公司土储可售货值约2460亿元,布局全国36个城市(含香港),主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。
投资建议:"中性"。受资产减值和联合营公司收益影响,公司2020年归母净利润同比负增长。我们认为公司后续资产减值影响会逐渐出净,利润逐步回归正常水平。我们预计公司2021年EPS为人民币0.42元,我们给予公司2021年9-11倍PE估值,对应市值区间为161-197亿元,对应合理价值区间为3.76-4.60元,2021年PEG为0.65-0.79,给予公司"中性"评级。
风险提示:联合营公司利润率不高,影响公司整体收益。
[2021-03-31] 大悦城(000031):计提减值影响业绩,21年积极进取-更新报告
■华泰证券
核心观点
公司20年业绩出现亏损,主要因为在建在售项目销售价格低于预期。但低毛利项目影响渐弱,公司21年积极进取,销售目标跨越千亿门槛,商业地产也将集中入市,我们预计2021-2023年EPS为0.36、0.43和0.49元,维持"增持"评级。
在建在售项目亏损,商业收入亦受疫情影响
20年全年业绩亏损,主要原因在于:1、因在建在售项目销售价格不达预期,公司计提13亿存货跌价准备；2、持有物业运营业务受疫情影响；3、非并表项目出现亏损,导致投资收益项亏损13.7亿元；4、结算结构影响导致报告期毛利率同比-10pct至28％。展望2021年,17年所获低毛利项目带来的亏损大部分已计提,销售规模持续增长,20年下半年持有物业收入已恢复,我们预计21年公司运营回到正轨。
20年销售同比基本持平,21年目标跨越千亿门槛
20年全口径销售面积312万方,同比+8％,销售金额694亿,同比-2％。拿地方面趋于谨慎,全年公司新增拿地额209.1亿元,同比-24％,拿地额占销售额比重约30％,主要布局五大核心城市群。截止2020年末,公司土地储备可售货值约2460亿元,21年计划实现销售额1000亿,同比增速达44％,高增长目标意味着公司将进一步加快去化,为跨越千亿门槛修炼内功。商业地产板块21年集中入市,即将迎来收获期20年公司商业地产板块规模相对稳定,全年新开购物中心两座,尽管有疫情影响,但全年投资物业板块收入依然达到44.4亿,同比降幅较中期收窄了10PCT至13.7％。截止20年底,公司储备16个商业地产项目,其中6个项目将在21年入市,商业地产体量即将大幅增长。公司提出21年商业地产将以财务回报为管理导向,十四五期间将致力于ROE的提升。我们认为21年商业地产板块即将迎来收获期。
央企背景与商业地产加持,维持"增持"评级
公司综合融资成本5.10％,同比下行0.13PCT。央企背景以及商业地产加持下,融资优势凸显。我们维持2021-2022年EPS预期,预计21-23年EPS为0.36、0.43和0.49元,参考可比公司21年9.5倍PE估值(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2021年12倍PE估值(前值11.5倍),目标价4.32元(前值4.14元),维持"增持"评级。
风险提示:行业销售下滑；公司去化速度低预期；商业地产竞争激烈。
[2021-03-31] 大悦城(000031):大悦城2021年将迎来商业项目的集中开业
■证券时报
大悦城(000031)近日举行业绩说明会表示，2021年公司将迎来商业项目的集中开业，预计有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京槐新大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个项目开业。大悦城同时透露，公司2021年销售全口径签约额目标冲千亿规模。
[2021-03-30] 大悦城(000031):当前或为业绩底部,关注后期边际改善-年度点评
■长江证券
事件描述
2020年报显示公司营收384.5亿(+13.8％),归母净利-3.9亿(2019年调整后为20.5亿),扣非后归母净利-5.0亿(2019年调整后为12.3亿)。2020年不分红派息。
事件评论
毛利率大幅下降、投资收益为负、计提资产减值准备等导致业绩亏损。公司2020年开发业务收入同增21.1％至325.8亿,受疫情影响投资物业及相关服务收入同降13.7％至44.4亿。营收增长而归母净利亏损主因开发业务毛利率同降10.2pct至27.8％、合联营企业投资收益-13.7亿(2019为-9.6亿)、应收款项信用减值损失及存货减值损失12.1亿(2019损失为2.0亿)、所得税率同增25.8pct至64.1％、少数股东损益/净利润的比值提升至134.5％(2019年为35.8％)。2020年期间费用率同降4.5pct至9.1％,税金及附加率同降2.6pct至8.1％,但难以抵消盈利能力下滑、投资收益亏损、计提资产减值等对业绩的影响。
2021仍冲刺1000亿销售目标,计划开业6个商业项目。2020年公司销售额694亿(-2.4％),或与疫情导致推货节奏放缓相关,销售面积312万方(+7.6％),销售均价2.2万元/方(-9.3％),均价下降与近年城市布局下沉策略一致。2020新拿地项目18个(2019年22个),拿地金额209.1亿(-24.3％),拿地面积456.7万方(-8.6％),拿地均价4579元/方(-17.1％),拿地面积/销售面积=146.4％(-26.0pct),拿地量虽同比下滑,但强度仍较大。截至2020年末,公司土储总可售货值2460亿,可售周期3.5年,丰富土储有助实现2021年千亿销售额目标。2020年公司已开业10大悦城+1春风里+1祥云小镇+3管理输出项目,可出租面积90.8万方(不含轻资产项目,+4.8万方),出租率93.9％(-3.1pct)。2020末公司在建拟建自持商业项目14个,预计2021年新开业6个,迎来商业项目集中开业期。
融资成本低位,三条红线改善至"黄档"。2020年公司平均融资成本5.1％(-0.1pct),有息负债708.1亿(-1.7％),净负债率85.5％(-18.9pct),扣除预收账款后的资产负债率71.8％(+1.0pct),现金短债比1.76,三条红线指标改善至"黄档"。
投资建议:当前或为业绩底部阶段,关注后期边际改善。当前或为业绩底部阶段,后期随着持有物业租金提升、双平台模式下所拿优质地块进入结算,业绩或将迎来边际改善,但仍需警惕开发业务毛利率回落与计提资产减值准备的风险。预测2021-2023年归母净利16.4/19.9/22.8亿,2022-2023年业绩增速21.9％/14.4％,对应P/E为10.2/8.3/7.3X,给予"增持"评级。
风险提示
1.开发业务毛利率大幅下滑；2.计提大额资产减值损失；3.购物中心开业速度不及预期。
[2021-03-29] 大悦城(000031):减值面临出清,商业即将发力-2020年报点评
■国泰君安
维持增持评级,下调目标价至6.20元。鉴于高价地和行业去杠杆给公司带来较大压力,下调2021-2023年EPS至0.31/0.36/0.43元(原2021/2022年为0.69/0.89元),增速为-/16％/19％,下调目标价至6.20元,现价对应2021年12.6倍PE。
公司结转高价地并计提减值,业绩转亏,2021年有望否极泰来。开发业务毛利率下滑10pcts至27％,并提前确认了部分未结项目的减值,导致亏损。公司2020年结算了229万方,为2019年的2.4倍,叠加对表内5个项目及表外应收账款的计提,我们认为利润表后续压力将大幅减轻。公司拿地价格近两年明显回落,2021年达到4579元/平,远低于2.2万/平的销售均价,后续销售向利润传导更为顺畅。
公司的核心逻辑仍是商业带动住宅,商业爆发即将到来。1)大悦城的商业品牌毋庸置疑,但扩张速度一直偏慢。2021年将有6个项目开业,春风里产品线获成功,进入快速扩张期,对住宅业务的贡献增强。2)一般的轻资产运营多是管理输出,而大悦城更多是成熟项目股权转让给基金、或是利用基金收购项目进行改造,更类似于"黑石模式",是将商场运营能力变现最好的方式,市场对此预期仍然偏低。
效率进一步提升,千亿目标兑现在即。2020年公司开工/销售/回款的周期进一步缩短,但疫情压力下,销售表现不及预期,商业和住宅拿地协同也需加强。2021年供需关系好转,公司冲刺千亿目标可期。
风险提示:商业和住宅的协同不及预期。
[2021-03-24] 大悦城(000031):大悦城预计2020年亏损 并入“中粮系”以来首亏
■中国证券报
记者了解到，中粮集团总裁栾日成或将分管集团地产板块业务和大悦城。此前，大悦城发布公告称，周政因工作需要辞去董事长一职。记者就此求证大悦城，截至发稿时，未收到公司方面的回复。
大悦城2020年业绩预告披露，公司由盈转亏，预亏3.5亿元-4.5亿元，这是其2005年并入“中粮系”后的首次亏损。公司除受疫情影响收入减少、计提增加外，“卖子”等投资收益也同比大幅下降约90%。此外，公司商品房销售及一级土地开发毛利率也出现下滑。
管理层生变
3月15日大悦城发布公告称，董事会接到董事长周政的书面辞职申请，因工作需要，周政在公司控股股东中粮集团的工作发生变动，申请辞去公司董事长职务。同时，公司同意董事会提名由伟、刘云为第十届董事会董事候选人，并提交公司股东大会审议。
3月17日，大悦城旗下大悦城地产公告称，周政辞任公司董事长兼执行董事，由伟担任公司董事长兼执行董事。
目前，曹荣根代大悦城董事长职位。中国证券报记者从相关人士处了解到，中粮集团总裁栾日成或将在原有分工安排的基础上，分管集团地产板块业务和大悦城。
中粮集团官网显示，栾日成2016年加入中粮集团。国资小新2020年11月消息，栾日成任中粮集团有限公司董事、总经理。
周政是“中粮系”的老人。资料显示，周政1993年加入中粮集团，先后任职中粮集团包装实业部总经理、中粮发展有限公司副总经理等职位，2011年1月起任大悦城董事长。
预计去年亏损
大悦城官网披露，公司前身为深圳宝恒(集团)股份有限公司，于2005年被中粮集团收购，更名中粮地产(集团)股份有限公司，并于2019年初完成重大资产重组，形成“A控红筹”架构，旗下拥有在港上市的大悦城地产。
大悦城2005年年报披露，公司主营收入(调整后)为3.66亿元，净利润为1.13亿元。2019年公司实现营业收入337.87亿元，同比增长52.41%;净利润为23.78亿元，同比增长15.27%。
不过，2020年大悦城却不“顺利”。公司披露的2020年业绩预告显示，预亏约3.5亿元-4.5亿元，2019年追溯调整后的净利润为20.49亿元。值得一提的是，若按照2005年大悦城前身并入“中粮系”的节点计算，这是15年来的首次亏损。
对此，大悦城给出的解释是，公司在2020年受新冠肺炎疫情影响，包括大悦城及祥云小镇在内的购物中心客流量和销售额下降，租金收入减少，同时公司实施租金减免政策;酒店住房需求减少，入住率降低。购物中心和酒店收入下降，致使公司全年持有型运营收入预计同比减少约9.6亿元。
项目销售方面，公司2020年结算的销售型项目收入同比增长约21%，但低毛利项目占比提高，销售毛利率较2019年的38%减少约10个百分点。
大悦城同时称，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误，成本增加，公司针对各类资产计提减值准备约13亿元。
此外，大悦城2019年处置子公司股权、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益约14.57亿元，而2020年该部分收益预计同比大幅下降约90%。
“卖子”收益部分，如2019年10月大悦城公告称，公司全资子公司将所持北京中粮万科50%股权受让给北京万科，股权对价约7.97亿元。
毛利率下降
2019年3月，大悦城由中粮地产更名为大悦城，并于当年4月宣布，将以“大悦中国赋美生活”作为全新品牌理念，以“城市运营商与美好生活服务商”为战略发展方向。
不过，二级市场上的大悦城却并不“美好”。Wind数据显示，大悦城上市以来曾在2015年8月走出22.98元/股的高位，但随后“跌跌不休”。截至3月23日收盘，大悦城每股报价4.02元，旗下大悦城地产每股报价0.495港元，已沦为仙股。
大悦城目前尚未披露2020年年报。公司2019年年报显示，公司全年实现全口径签约金额(包含权益类项目)710.82亿元(操盘口径为618.54亿元)。
2019年，公司商品房销售及一级土地开发毛利率为37.91%，较2018年减少4.98个百分点。分地区来看，华南、北京、上海的毛利率分别较2018年减少5.73个百分点、26.16个百分点、2.41个百分点。
公司此前表示，未来将坚持多元化土地获取模式，进行高效优质的扩张发展，快速提升公司规模及经营，确保2021年前销售规模破千亿的目标达成。
公司1月发布的公告披露，2020年第四季度，公司新增4个土地项目，涉及南昌、厦门和苏州，合计对价89.06亿元。销售方面，据克而瑞公布的数据，大悦城2020年全口径销售额为822.4亿元。
[2021-02-02] 大悦城(000031):计提减值叠加疫情影响,业绩亏损-年度点评
■华泰证券
计提减值准备,全年业绩亏损1月29日晚公司发布20年业绩预告,2020年实现营收384-385亿元,同比+13.7％～14.0％,归母净亏损3.5～4.5亿元。计提减值以及疫情影响下业绩下滑,销售保持稳步增长,我们下调公司2020-2022年EPS至为-0.09、0.36和0.43元,目标价4.14元(前值6.33元),下调至"增持"评级。
在建在售项目亏损,商业收入亦受疫情影响20年全年业绩亏损,主要原因在于:1、因天津、厦门等在建在售项目销售价格不达预期,公司计提13亿存货跌价准备;2、持有物业运营业务受疫情影响显著,影响收入9.6亿元;3、非并表项目出现亏损,前三季度即亏损7.3亿元;4、去年结算上海、深圳高毛利项目,结算结构影响导致报告期毛利率同比-10pct至28％。展望2021年,17年所获低毛利项目带来的亏损大部分已计提,销售规模持续增长,20年下半年持有物业收入已恢复,我们预计21年公司运营回到正轨,扣非净利有望恢复至19年水平以上。
2020年销售额822亿,谨慎扩张据克而瑞数据,公司20年全年全口径销售面积358万方,销售金额822亿,位列全国房企销售额排行第54位,销售额同比增长约16％。拿地方面趋于谨慎,全年公司新增土储总建面约459万方,总土地额约172亿元,拿地额占销售额比重约21％。20年公司新开购物中心两座,疫情下商业地产扩张也趋于谨慎。据中报披露,截至2020H1未售土储合计1191万方,充沛货值下,我们预计2021年销售有望突破千亿规模。
央企背景与商业地产加持,融资成本具备优势基于"三条红线"标准,截至2020Q3公司属于橙档,但资产负债率指标仅超2pct,去化提速大幅提升短期偿债能力,我们预计年底财务结构会进一步改善。20年子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14％-3.60％,7月获批发行20亿公司债,并于8月完成发行,利率3.78％。21年1月发行20亿购房尾款ABS,利率4.13％。
下调为"增持"评级由于公司存货亏损程度超预期,大幅计提减值准备,我们下调2020-2022年EPS至-0.09、0.36和0.43元(前值0.47、0.55和0.64元),参考可比公司2021年9倍PE估值(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们维持公司2021年11.5倍PE估值不变,目标价4.14元(前值6.33元),下调为"增持"评级。
风险提示:疫情不确定性;存货亏损超预期;商业地产竞争激烈。
[2021-01-29] 大悦城(000031):大悦城预计2020年实现营业收入约385亿元
■中国证券报
1月29日晚，大悦城发布2020年业绩预告，2020年度，公司预计实现营业收入384亿元-385亿元，而上年同期337.95亿元。2020年结算的销售型项目收入规模同比增长约21%。
[2021-01-29] 大悦城(000031):大悦城商业综合体正式签约落户南昌
■中国证券报
1月29日，南昌大悦城商业综合体项目签约仪式活动在西湖区行政中心举行，南昌大悦城商业综合体项目进行了现场签约。南昌大悦城商业综合体项目签约仪式圆满落幕，意味着大悦城商业综合体正式落定。项目将打造中粮大悦城商业综合体，涵盖200米高度标志性建筑、超12万平方米的品牌高端时尚购物中心(100%自持)、服务式公寓、住宅等。该项目的成功引进，将完善西湖区朝阳新城城市功能，助力朝阳新城板块成为南昌市最时尚最潮的城市商业中心之一。
南昌市委常委、副市长王万征指出，大悦城项目选择落户南昌，不仅展现出一流企业的商业智慧与战略眼光，而且与南昌加快推进重大商贸项目建设，引进一批国际国内知名品牌等重点工作高度契合，依托南昌市西湖区良好的商贸发展环境、优良营商环境，大悦城商业综合体的落户必将为西湖打造‘五大商圈’注入新活力，为大南昌都市圈增添一枚潮流时尚生活新地标。
大悦城控股集团股份有限公司党委书记、总经理曹荣根表示，大悦城控股非常看好南昌和西湖的未来发展，南昌大悦城综合体项目是大悦城控股布局江西的第一个商业项目，具有里程碑式的战略意义和品牌意义，将为南昌人民带来更优质、更多元的消费和生活体验，助力西湖区现代服务业升级，也将为南昌市的发展注入新的活力。
南昌市西湖区委书记梅茂发表示，西湖将始终秉持“亲商、爱商、安商、富商”的服务理念，努力营造良好的投资氛围，增强服务意识，提高服务水平，为企业在西湖的发展保驾护航。
[2021-01-11] 大悦城(000031):大悦城2020年第四季度新增4个房地产项目
■中国证券报
大悦城1月11日晚间公告发布《关于2020年第四季度新增房地产项目的公告》，2020年第四季度，公司新增4个项目。
南昌市西湖区DABJ2020048至DABJ2020050号3宗地块。该项目位于南昌市西湖区朝阳新城核心区。3宗地块土地出让面积合计136394.52平方米，计容建筑面积合计不大于520473平方米，土地用途包括商业服务设施用地、二类居住用地。三宗地块成交总价合计人民币17.96亿元。
厦门市集美区2020JP06地块1宗地块。该项目位于厦门市集美区集美新城杏林湾CBD核心区，地铁1号线与6号线双地铁交汇处。土地出让面积合计91367.43平方米，计容建筑面积合计不大于232190平方米，土地用途包括商业用地、二类居住用地、轨道交通用地。地块成交总价合计人民币39.55亿元。
苏州市新区苏地2020-WG-73号1宗地块。该项目位于高新区科技城锦峰路东、科业路南。地块土地出让面积合计72262.90平方米，计容建筑面积合计不大于144525.8平方米，土地用途为城镇住宅用地。地块成交总价为人民币23.63亿元。
苏州市吴江区JWJ-J-2020-031、WJ-J-2020-032号2宗地块。该项目位于苏州市吴江区花港路南侧。2宗地块土地出让面积合计74889.30平方米，计容建筑面积合计不大于98358.54平方米，土地用途包括公共管理与公共服务(文化设施用地)、城镇住宅用地。二宗地块成交总价合计人民币7.92亿元。
[2020-11-01] 大悦城(000031):疫情延缓结算及计提减值干扰短期业绩-三季报点评
■长江证券
事件描述公司2020年前三季度实现营收178.0亿(-20.3％),归母净利7.6亿(-67.7％),扣非后归母净利7.4亿(-49.3％);综合毛利率43.8％(-4.5pct),归母净利率4.3％(-6.3pct)。
事件评论疫情延缓结算及计提减值导致前三季度业绩下滑,综合毛利率仍处相对高位。2020前三季度公司营收同比明显下降,主因疫情影响下达到收入结算条件的商品房资源同比减少,以及自持物业收入下滑。尽管税金及附加比例、期间费用率同比有所下降,但归母净利降幅(-67.7％)明显大于营收降幅(-20.3％),主因毛利率下降、投资收益转负(去年同期+7.5亿至今年的-7.3亿)、资产减值损失增加、以及所得税率和少数股东损益占比提高。公司综合毛利率虽同比下降4.5pct至43.8％,但仍处于行业相对高位。截至9月末公司合同负债406.1亿,合同负债/(2019H2+2020H1)结算收入=1.76X。
2020前3季度销售拿地积极,土储资源充裕。2020前三季度销售较积极,克而瑞数据显示,2020年前三季度公司销售额580.9亿(+13.9％),销售面积236.3万方(+19.8％),销售均价2.46万元/方(-4.9％)。拿地方面,2020前三季度公司拿地建面410.8万方(+3.0％),拿地金额138.7亿(-35.2％),拿地均价3376.9元/方(-37.1％),拿地面积/销售面积=174％(2019同期为202％),2021年千亿销售目标指引下公司拿地积极,城市能级下沉使得拿地成本明显下降。截至2020H1公司土储计容建面2705.8万方,较2019年底增长11.4％,其中待开发土储建面692.4万方,较2019年底增长10.8％,土储资源充裕。
投资建议:销售拿地积极,静待短期业绩压力消化。2020年前三季度公司拿地销售积极,毛利率虽有下滑压力但预计仍处行业相对高位;虽然短期业绩受疫情拖延结算、租金收入下滑影响较大,但待竣工加速、自持物业需求恢复、以及前几年高价地压力消化后,预计未来经营业绩或仍值得期待。预测2020-2022年归母净利23.2/26.0/28.4亿,对应增速-2.5％/11.8％/9.4％,对应P/E为8.4/7.5/6.9X,给予"增持"评级。
风险提示1.疫情影响结算资源延后,租金下滑;2.资产减值损失增加;3.开业大悦城购物中心速度不及预期。
[2020-10-31] 大悦城(000031):销售稳步增长,融资优势斐然-季报点评
■华泰证券
受疫情影响业绩下滑,销售稳步增长30日公司发布三季报,前三季度实现营收178亿,同比-20.3％,归母净利7.6亿,同比-67.7％,EPS0.18元。疫情影响下业绩下滑,销售保持稳步增长,我们预计公司2020-2022年EPS为0.47、0.55和0.64元,目标价6.33元(前值6.58元),维持"买入"评级。
受结算结构以及疫情影响,归母净利同比大幅下降前三季度净利同比下降,主要原因在于:1、持有物业运营业务受疫情影响显著;2、地产开发业务竣工延迟,导致结算进度延缓;3、非并表项目出现7.3亿亏损;4、公司计提2.1亿存货跌价准备。5、去年同期结算上海、深圳高毛利项目,基数效应导致报告期毛利率同比-5pct至43.8％。公司可结算货值充沛,三季度末公司合同负债406亿,对19年结算收入的覆盖率达144％,待结算收入充沛,同时,去年第四季度公司归母净利为负,因此全年净利增速有望实现修复。
销售积极拿地谨慎,预计完成全年销售目标800亿无虞据克而瑞数据,公司前三季度销售面积236万方,销售金额581亿,位列全国房企销售额排行第48位,销售额同比增长约16％,销售目标完成率达73％,预计全年可实现800亿销售规模。拿地方面趋于谨慎,前三季度公司新增土储总建面约357万方,总土地额约83亿元,预计楼面价2310元/平,拿地额占销售额比重约14％。但公司货值充沛,据中报披露,截至2020H1未售土储合计1191万方,以前三季度销售均价预测总货值约3000亿。充沛货值下,我们预计2021年销售有望突破千亿规模。
央企背景与商业地产背书,财务改善进行时公司负债结构稳健,短期偿债能力进一步强化。截至2020Q3净负债率97％,较19年底-1pct,现金覆盖倍数262％,较19年底+98pct,扣除预收账款的资产负债率72％,较19年底+1pct。基于"三条红线"标准,公司属于橙档,但资产负债率指标仅超2pct,去化提速大幅提升短期偿债能力,我们预计年底财务结构会进一步改善。报告期内,子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14％-3.60％,7月获批发行20亿公司债,并于8月完成发行,利率3.78％。10月24日再获发行20亿购房尾款ABS的额度。整体而言,央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。
商业地产陌上花开,维持"买入"评级我们维持2020-2022年EPS0.47、0.55和0.64元的盈利预测,参考可比公司2021年9.2倍PE估值(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2021年11.5倍PE估值,目标价6.33元(前值6.58元),维持"买入"评级。
风险提示:疫情不确定性;一二线销售不及预期;商业地产竞争激烈。
[2020-10-30] 大悦城(000031):商业地产扩规模在即-2020年三季报点评
■国泰君安
本报告导读:短期业绩仍在受高价地结算的干扰,但2020年公司多元化拿地成本更低、疫情后商业运营能力优势凸显,未来两年将是商业落地兑现期,会给住宅业务带来更多助力。
投资要点:维持增持评级,下调目标价至8.28元。商业地产保持超强核心竞争力,但高地价项目对短期业绩有一定压制,下调2020-2022年EPS至0.52/0.69/0.89元(原为0.72/0.89/1.11元),增速为-6％/32％/30％,下调目标价至8.28元,现价对应2020年9.0倍PE。
前三季度公司净利润下滑68％,低于预期。前三季度营收178亿,同减20.3％;归母净利润7.6亿,同减67.7％。毛利率43.8％,较2019年同期下滑5.7个百分点。1)净利润大幅下滑主要是长期股权投资确认了约7亿的亏损,我们认为主要是表外高价地项目结算所致,而从2019年起,公司拿地成本已明显下降;2)考虑到年中已售未结达558万方(2019年结算面积的5.7倍),公司结算仍较大提速空间。
多元化拿地推进,土地成本再降。三季度公司仍保持以多元化拿地为主的特征,在西安、眉山继续有项目落地,而沈阳拿地也保持了较低的成本。前三季度合计拿地357万方,为2019年全年的71％,楼面价仅3361元/平。但公开市场拿地力度略低于我们的预期。
疫情后更显商业超强竞争力,扩张兑现在即。1)公司的核心竞争其实是商业地产的运营能力,疫情后,积极采取营销活动,客流恢复较好,而朝阳大悦城、西单大悦城尝试付费会员模式,再次走在了mall变革的前端。2)预计12月第二条产品线春风里将开业,目前在建拟建及储备管理输出的项目达到15个,未来两年运营能力迎来兑现期。
风险提示:疫情再爆发冲击购物中心,新拿地城市能级偏低。
[2020-10-30] 大悦城(000031):业绩下降、拿地积极,商住协同优势显现-2020年三季报点评
■华创证券
3Q20营收同比-20％、业绩同比-68％,利润率高位下行3Q2020公司营业收入178.0亿元,同比-20.3％;归母净利润7.6亿元,同比-67.7％;扣非归母净利润7.4亿元,同比-49.3％;每股基本收益0.18元,同比-70.0％。毛利率和归母净利率为43.8％和4.3％,同比分别-4.6pct和-6.6pct。三费费率13.0％,同比-0.7pct,其中财务费率-1.6pct;投资收益-7.3亿元,主要由于联营合营项目计提减值,而去年同期因发生处置子公司、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益基数较高。2020Q3末预收账款406亿元,同比+28.1％,覆盖2019年地产结算额1.5倍。
克而瑞显示3Q20销售额581亿,租金下降源于北京二次疫情影响克而瑞数据显示,3Q20公司销售额581亿元,销售面积236万平,销售均价2.5万元/平。2020H1末公司已售未结面积558万平,同比+105.5％,覆盖2019年结算面积5.8倍。持有型物业方面,IP租金20.3亿元,同比-24.0％;酒店收入1.7亿元,同比-60.9％。2020H1末公司开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇,GLA合计85万平,出租率91.4％,租金10.9亿元;并且期内新增2个轻资产项目(长沙和鞍山);储备大悦城8个、春风里3个和祥云小镇2个。2020H1末公司在北京、上海等城市持有5栋写字楼、GLA合计21万平,并轻资产拓展中糖大厦、双子座大厦等升级改造项目。
拿地积极、拿地/销售面积比达151％,"商业+住宅"整合优势显现3Q2020公司拿地积极,拿地面积357万平,权益比例67％;拿地金额120亿元,拿地均价3,361元/平;对应拿地/销售面积比达151％,拿地/销售均价比仅14％。公司拿地能级有所下沉,但"商业+住宅"模式仍具有较强拿地成本折价优势,如武汉、重庆等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。
2019年末,公司未竣工面积(包括商业)1,896万平,其中80％位于一二线。
负债率下行、融资成本低位,引入太平人寿和工银、助力公司发展2020Q3末,资产负债率77.8％,同比-1.1pct;净负债率97.0％,同比-28.1pct;
现金短债比2.6倍、大幅提升;2020H1末融资成本5.14％,8月发债20亿/5年/3.78％,处于行业低位。2019年定增完成,成功引入太平人寿和工银瑞信,定增价格为6.73元/股,两家战投持股比例分别为6.61％和1.80％,合计8.41％;
未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,料将推动公司更有质量发展。
投资建议:业绩下降、拿地积极,商住协同优势显现,维持"强推"评级大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2020-22年EPS预测分别为0.47、0.58、0.70元,现价对应20PE为9.8倍,低于定增价6.73元,鉴于业绩仍然偏弱,我们下调目标价至6.00元(原目标价8.14元),维持"强推"评级。
风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
[2020-09-02] 大悦城(000031):受疫情影响业绩下滑,销售稳增-中期点评
■华泰证券
受疫情影响业绩下滑,销售稳步增长
公司2020年上半年实现营收121.9亿,同比-33.3％,归母净利5.7亿,同比-69.7％,业绩符合中报业绩预告预期(归母净利同比降65％-76％)。疫情影响下业绩下滑,销售保持稳步增长,我们预计公司2020-2022年EPS为0.47、0.55和0.64元,目标价6.58元,维持"买入"评级。
受结算节奏以及疫情影响,归母净利大幅下降
中报业绩同比下降的主要原因在于:1、持有物业运营业务受疫情影响显著；2、地产开发业务竣工延迟,结算面积同比-16％,结算结构变化,导致地产开发收入同比-35％；3、去年同期结算上海、深圳高毛利项目,基数效应导致上半年结算毛利率同比-5pct；4、非并表项目出现3.7亿亏损；5、公司计提2.1亿存货跌价准备。公司可结算货值充沛,2020H1公司合同负债368亿,对19年结算收入的覆盖率达138％,下半年业绩增速有望修复。
上半年销售稳健增长,拿地拓展发力
上半年公司签约面积118万方,签约金额299亿,同比分别+5.7％和17.7％,维持全年新开工334万方的计划,较19年销售面积+15％,保障全年销售稳健增长。上半年公司新增土储约273.5万方,同比增长165％,楼面价同比-24％。截至2020H1未售土储合计1191万方,以上半年销售均价预测,总货值约3004亿。货值充沛,我们认为2021年公司销售有望破千亿。
疫情对持有物业运营产生一定冲击,全年有望修复上半年公司租金收入20.3亿,同比-24％,主要在于疫情的影响:1.客流骤减导致购物中心抽成租金下降,同时酒店入住率也大幅下滑；2.公司积极履行社会责任,实施了部分租金减免。同时因长风、西安大悦城出表,购物中心租赁面积同比-2.4％,导致购物中心和酒店收入同比-32％和61％。但随着疫情风险逐步下降,我们预计全年持有运营板块收入会有所修复。央企背景与商业地产背书,把握股债双机遇公司负债结构稳健,短期偿债能力进一步强化。截至2020H1净负债率105％,较19年底+7pct,现金覆盖倍数191％,较19年底+27pct。报告期整体融资成本5.14％,子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14％-3.60％,7月获批发行20亿公司债,并于8月完成发行,利率3.78％。央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。
商业地产陌上花开,维持"买入"评级因上半年非并表项目亏损以及毛利率下行幅度较大,我们预计2020-2022年EPS为0.47、0.55和0.64元(前值0.56、0.69和0.85元),参考可比公司2020年平均PE12.8倍(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2020年14倍PE估值,目标价6.58元(前值6.44-7.00元),维持"买入"评级。
风险提示:疫情不确定性；一二线销售不及预期；商业地产竞争激烈。
[2020-09-02] 大悦城(000031):销售逆市增长,融资优势突出-中报点评
■华西证券
事件概述大悦城发布2020年半年报,实现营业收入121.9亿元,同比下降33.3％,归母净利润5.7亿元,同比下降69.7％。
疫情影响业绩,盈利保持高位2020H1公司实现营业收入121.9亿元,同比下降33.3％,归母净利润5.7亿元,同比下降69.7％。净利润增速低于营收增速主要系:1)毛利率下滑4.6pct至44.9％;2)投资净收益降至-3.7元,去年同期为-0.4亿元;3)期间费用率上升3.7pct至14.0％。此外,公司毛利率及净利率分别为44.92％、7.91％,同比下降4.59pct和8.44pct。受疫情冲击和结算产品结构变动影响,公司利润率水平有所下滑,但仍保持行业前列水平。
销售成绩亮眼,投资力度稳健2020H1公司实现销售金额298.9亿元,同比上升17.7％,销售成绩亮眼。拿地方面,上半年公司新增计容建面273.5万平方米,同比上升164.5％,对应拿地金额101.5亿元,拿地金额占当期销售金额的34.0％,投资力度稳健。
财务杠杆优化,保持融资优势截至报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率为59.75％,较去年同期下降0.04pct,净负债率为104.53％,较去年同期下降13.70pct。报告期内,控股子公司成功发行15亿元公司债券,公司整体融资成本5.14％,保持较低融资成本水平。
投资建议大悦城业绩稳增,销售规模快速上升,土储优质,商业运营能力强。我们维持盈利预测不变,预计公司20-22年EPS分别为0.70/0.88/1.05元,对应PE为7.9/6.2/5.2倍,维持公司"增持"评级。
风险提示销售不及预期,计提存货跌价准备影响业绩
[2020-08-31] 大悦城(000031):精耕细作拿地,高质量冲刺千亿-2020年中报点评
■国泰君安
本报告导读:利润表艰难时期即将结束,多元化拿地能力是低风险扩张的保障,符合现阶段竞争优势,且公司自身效率明显提升,上半年销售、拿地均大幅增长,看好高质量冲刺。
投资要点:维持增持评级,维持目标价9.37元。公司商业地产占比较高,受疫情影响大于纯住宅类公司,但公司购物中心核心竞争力仍在,住宅业务不断改善,维持2020-2022年EPS至0.72/0.89/1.11元,增速为30％/23％/25％,维持9.37元目标价,现价对应2020年7.6倍PE。
上半年公司净利润下滑70％,符合预期。上半年营收122亿,同减33％;归母净利润5.7亿,同减70％。毛利率44.9％,较2019年同期下滑4.6个百分点。虽然受疫情冲击,公司上半年毛利率仍较2019年下半年改善,当前已售未结土储558万方,为2019年结算面积的5.7倍,利润表的艰难时期即将结束。
精耕细作拿地保障低风险扩张。上半年拿地成本进一步降至3713元/平(2019年已大幅降至5525元/平)。细拆可以看出,多元化拿地(与城投、一级开发房企等合作,综合体入驻等)及单地块规模偏大是关键。我们认为,公司产品及城市定位均偏高,难靠高周转扩规模,但公司当前规模不大,购物中心品牌及中粮集团的股东背景均是良好助力,精耕细作拿地可成为此阶段优势,是高质量扩张最稳妥的方式。
积极进取,冲刺千亿。上半年公司运营效率再提升,拿地到开盘降至10.6个月,销售逆势增长18％;同时拿地273万方,远超销售的118万方,保证扩张的力度。当前货币资金充裕,下半年仍有较大发力空间。但疫情冲击下,商业综合体拿地进展略低于预期。
风险提示:需求端超预期下滑,疫情再爆发冲击购物中心。
[2020-08-31] 大悦城(000031):品牌引领行业,疫情短期冲击-2020年中报点评
■中信证券
结算及疫情影响,公司上半年业绩有所下降。但是公司销售规模依然保持增长,未来结算有一定保障。公司商业地产运营品牌大悦城是行业领先品牌,西单大悦城等案例已经成为城市地标和行业标杆,轻重结合的发展方向确定。
疫情及结算规模下降影响公司业绩。公司上半年实现营业收入121.9亿元,同比下降33.3％,实现归母净利润5.7亿元,同比下降69.7％。公司业绩下降主要是由于住宅项目结算规模降低及疫情对投资物业、酒店等收入的影响。公司上半年实现签约金额298.9元,同比增长17.7％。
公司经营稳健,资金成本优势显著。上半年末,公司剔除预收账款的资产负债率为73.6％,净负债率为104.5％,现金对短期有息负债覆盖比为191.4％,公司整体融资成本5.14％。随着公司结算规模提升,净资产增加,杠杆率料将有所下降。公司做为央企,在融资成本方面的优势比较显著,有息负债中67.5％为银行贷款,且期限结构偏长。融资方面的优势,对商业地产开发运营来说是重要的。
大悦城是中国商业地产领先品牌。上半年末,公司已开业10个大悦城购物中心和1个祥云小镇,上半年可出租面积共计85万平米,平均出租率91.4％,实现租金收入10.9亿元,同时管理输出天津和平、昆明、长沙及鞍山等大悦城项目。另外公司拥有在建及拟建的大悦城8个,大悦城春风里3个及祥云小镇2个,发展方向明确。大悦城品牌定位时尚、潮流,以年轻中产、成熟中产为核心客群,是中国商业地产领先品牌,随着开发行业中物业管理及商业管理运营等轻资产业务的分拆更为普遍,公司商业地产运营的价值将会更为凸显。
风险提示:疫情对商业地产的冲击可能会有反复,将会影响到公司购物中心、酒店、长租公寓等收入。
投资建议:受结算及疫情影响,公司上半年业绩有所下降。但是公司销售规模依然保持增长,未来结算有一定保障。公司商业地产运营品牌大悦城是行业领先品牌,西单大悦城等案例已经成为城市地标和行业标杆,轻重结合的发展方向确定。公司坚持持有+销售双轮驱动,产品+服务双核赋能,在保持业绩的情况下持续培育商管能力。考虑到结算毛利率的下降及疫情对商管业务影响,我们调整2020/2021/2022年EPS预测为0.54/0.65/0.83元(原预测为0.66/0.79/0.89元),我们给予2021年12倍PE,给予7.84元/股的目标价,维持"买入"评级。
[2020-08-29] 大悦城(000031):销售维持正增长,运营类业务逐步恢复-2020年中报点评
■东方证券
核心观点营收同比下滑,毛利率有所提升。公司2020年上半年实现营收121.9亿元,同比下降33.3％,实现归母净利润5.7亿元,同比下降69.7％。公司收入下降主要由于疫情影响以及结算规模的下降,2020年上半年公司结算面积35.4万平方米,同比下降16.1％,结算收入96.9亿元,同比下降34.9％;
此外,投资物业及酒店经营等业务同比增速均有不同程度的下降。利润率方面,上半年毛利率为44.9％,较2019年提升3.7个百分点;归母净利率为4.6％,较2019年下降2.4个百分点,主要由于投资收益由正转负,占营业利润比率下降4.5个百分点,此外少数股东损益占比提升至41.4％。
销售维持正增长,投资强度稳中有降。公司2020年上半年地产销售金额298.9亿元,同比增长17.8％,销售面积118.45万平方米,同比增长5.7％,销售均价25230元/平方米,同比增长11.4％,面对疫情冲击,依然保持量价齐增。投资方面公司上半年获取项目11个,对应总建面273万方,平均地价3719元/平方米。上半年投资额101.5亿元,投资强度34％,较2019年下降5个百分点,保持稳健的拿地策略。
净负债率略有上升,短期偿债能力提高。2020年6月末公司净负债率为104.5％,较2019年上升6.9个百分点,有息负债总额为796.8亿元,较2019年增加15.2％,其中主要是长期借款较去年年底增加21.1％。报告期末,公司现金余额354.2亿元,相比2019年末增加28.3％,短债覆盖比率提升至1.9,财务结构更加稳健。
财务预测与投资建议维持买入评级,调整目标价至6.80元(原目标价7.90元)。根据中报数据我们调整公司2020-2022年EPS的预测至0.68/0.85/0.99元(原预测为0.79/1.00/1.16元)。可比公司2020年估值为10X,我们给予公司2020年10X的PE,对应目标价6.80元。
风险提示房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。宏观经济波动影响持有物业租金水平。
[2020-08-28] 大悦城(000031):大悦城上半年归属上市公司股东净利润5.66亿元
■中国证券报
大悦城8月28日晚间发布了半年报，上半年，公司实现营业收入121.87亿元，同比下降33.31%;归属上市公司股东净利润5.66亿元，同比下降69.74%;基本每股收益0.13元，同比下降72.92%。
分业务板块来看。上半年，公司销售类项目实现全口径签约面积118.45万平方米，签约金额298.86亿元;住宅类项目实现全口径结算面积35.39万平米，结算收入96.90亿元。
购物中心方面，报告期内公司已开业10个大悦城购物中心、1个祥云小镇项目(不含管理输出项目)，合计可出租面积85万平方米，上半年的平均出租率为91.4%，实现租金收入10.9亿元。
大悦城表示，在投资拿地方面，公司以“精准投资”为纲，力控风险为原则。上半年，共获取项目11个，集中在成都、武汉、西安等中西部城市;累计新增项目计容建筑面积合计273万平方米，同比增长165%。截至报告期，公司已进入全国35个城市。
[2020-08-04] 大悦城(000031):大悦城下属公司将收购台湾饭店公司剩余股权
■上海证券报
大悦城公告，控股子公司大悦城地产有限公司之全资子公司BVI97，将收购公司控股股东中粮集团持有的台湾饭店有限公司(即北京华尔道夫酒店项目，简称“台湾饭店公司”)8.36%股权，股权收购对价为8369.98万元。收购完成后，BVI97将持有台湾饭店公司100%股权，台湾饭店公司仍然为公司合并报表范围内子公司。台湾饭店公司主要从事投资、运营北京华尔道夫酒店，该酒店位于北京王府井黄金地段，是一家在北京享誉盛名的豪华酒店。通过本次收购，台湾饭店有限公司将成为大悦城地产全资子公司，从而进一步增大公司对华尔道夫酒店所享有的权益。
[2020-07-14] 大悦城(000031):深圳等地资源有短期增值弹性,核心商管品牌具长期发展空间-2020年中报业绩预告点评
■中信证券
公司既拥有中国第一流的商业物业管理平台,也拥有一线城市,包括深圳等热点区域的核心储备。目前,公司市值明显低于合理价值。
商业地产冲击可控,半年度业绩仍属正常。公司公告2020年上半年预计归母净利润为4.5-6.5亿元,同比下降65％到76％。公司购物中心客观上人流下降,主观上承担社会责任减免租金,报告期内业绩受疫情冲击较大。不过,全年而言公司主要业绩来源为开发项目结算,购物中心贡献利润不足25％。另一方面,因非经常性损益和结算节奏的影响,2019年上半年业绩基数较高(2019年H1/全年归母净利分别为19.31/23.78亿),造成本期同比降幅明显。
公司在深圳等热点区域拥有稀缺优质资源,未来可能受益于区域崛起。公司曾用名深宝恒A,目前在深圳有在售深圳中粮天悦壹号、祥云国际、云景国际、69区创芯研发中心等城市更新项目,还申报了25区、金帝食品厂、固戌项目、大洋工业统筹片区等更新项目。2019年年底,公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积131万平米。公司还在北京、上海、三亚等核心城市拥有优质资源储备。
中国领先的商业地产管理品牌。我们注意到,公司大悦城品牌运营经验丰富、管理团队优秀、注重科技应用,已开业商业地产项目13个,在建拟建项目13个,在管商业面积107万平米,其中西单大悦城等项目是国内商业地产的标杆。且公司探索基金化运作管理,在商场经营考核层面和轻资产公司无异。我们参照可比公司市值,认为公司轻资产平台整体价值就超过110亿元。
公司当前股价仍略低于长期投资者入股价格,具备极高的安全边际。公司当前6.29元/股的股价仍略低于6.56元/股(除权)的定向增发机构投资者入股价格,也成为当前极少数市值仍在长期投资者入股市值之下的上市公司。这从一定程度上反映出公司市值被明显低估。
风险提示:下半年商业地产经营或仍然受到冲击,公司业绩不达预期的风险。
稀缺性资源价值凸显,继续看好公司价值。公司在深圳的资源短期具有增值弹性,商业地产管理公司亦是目前市场稀缺的优质标的。我们维持公司2020/2021/2022年EPS预测0.66/0.79/0.89元,公司NAV价值较高(不算轻资产价值,不算潜在工业用地更新改造资源增值,扣净负债,保守估计高达329亿元)。考虑到公司商管平台资源价值可观,品牌价值高于现有的上市商管企业,资源价值十分稀缺,近期深圳等城市资源有进一步重估空间,我们给予公司2021年10倍PE估值,上调公司目标价到7.90元/股,维持"买入"评级。
[2020-07-10] 大悦城(000031):大悦城上半年净利润预减65%-76%
■证券时报
大悦城(000031)7月10日晚披露业绩预告，公司2020年半年度净利润预计为盈利4.5亿元-6.5亿元，比上年同期(调整后)下降约65%-76%。报告期内，购物中心运营受新型冠状病毒肺炎疫情影响显著，客流量、出租率下降，同时为应对疫情对租户推出租金减免政策以减轻其经营压力。
[2020-06-02] 大悦城(000031):品牌为成长之本,虚拟分拆厘清公司价值-投资价值分析报告
■中信证券
公司掌握业内领先的商业综合体品牌,探索轻重结合和基金化运作,突出管理经营优势。我们认为,虽然公司仍面临杠杆率高、资产重的问题,但可以采取虚拟轻重分离的办法评估其合理价值,当前市值已经明显低于其合理价值。
中粮集团唯一地产业务平台,以商业地产、住宅地产和产业地产为核心,"持有+销售"双轮驱动,业务互补。
领先的商业综合体品牌。公司大悦城品牌凭借丰富运营经验,优秀管理团队和持续科技应用,持续保持运营购物中心客流和租金收入领先。当前公司已开业商业地产项目13个,在建拟建项目13个(含轻资产),逐渐完成中国一二线城市的品牌布局。
探索轻重结合和基金化运作管理,突出发挥运营管理优势。公司向三只地产投资基金持续转让一些项目层面股权,致力于化物业持有者为资产经营者,突出能力优势,加快发展速度。
注重均衡的地产开发模式。2019年公司地产开发业务销售额超过700亿元,聚焦核心城市。且公司并没有陷入"住宅+商业"模式的传统误区,既抓住宅回款,也求商场运营势能构建。公司土地储备充足,融资成本还有下降空间。
虚拟的轻重分离估值办法。公司品牌影响力领先,实际上也在逐渐轻资产化,且没有实质杠杆风险。我们测算,公司轻资产平台(物管+商管)2019年评估并表收入约17亿元,服务平台价值约111亿元,A股享受权益价值84亿元。
风险因素:商业地产仍受疫情冲击风险。公司结算不达预期风险。
给予公司"买入"的投资评级和6.57元/股的目标价。我们测算公司重资产(剔除负债)NAV329亿元,给予40％的折价,合理价值约为197亿元。加上轻资产部分价值,我们给予公司6.57元/股的目标价,公司当前股价为4.90元/股,我们首次覆盖公司,给予"买入"的投资评级,预测公司2020/2021/2022年EPS为0.66/0.79/0.89元/股。
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[2021-11-01] 大悦城(000031):触底回升,业绩如期修复-点评报告
■长江证券
事件描述
2021三季报显示公司营收221.3亿(+24.3％),归母净利11.2亿(+46.9％),扣非后归母净利11.0亿(+49.4％),综合毛利率31.3％(-12.4pct),净利率8.3％(+0.1pct)。
事件评论
税费比例下降及信用减值利得抵销毛利率大幅下滑的影响,前三季度业绩同比高增。2021前三季度公司营收同比增长24.3％至221.3亿,综合毛利率同比下降12.4pct至31.3％。虽毛利率大幅下滑,但归母净利增速(+49.4％)高于营收增速(+24.3％),主因税金及附加比例、期间费用率、所得税率、少数股东损益占比分别同比下降5.4pct、1.1pct、7.2pct、9.2pct至5.0％、11.9％、40.6％、39.1％,本期资产减值损失为0(去年同期亏损2.1亿),信用减值利得5.2亿(去年同期减值利得0.4亿),税费比例下降及减值利得抵销毛利率下滑的影响,推动前三季度归母净利高增。展望全年,2021年三季度末公司预收款项463.0亿(+13.3％),预收款项/2021H年化结算=1.37X,保障后期开发收入结算;投资业务有望平稳成长,助力公司全年业绩稳健增长。公司业绩底部早已确立,后期业绩有望持续平稳修复。
销售增速回落,拿地相对较积极,土储充裕保障后期规模增长。2021前三季度公司销售额553.1亿元(-4.8％),销售面积293.0万方(+24.0％),销售均价18877元/方(-23.2％)(销售数据源自克而瑞),均价下降或与公司近年布局城市下沉相关。2021前三季度拿地金额309.0亿元(+122.8％),拿地建面292.5万方(-28.8％),拿地面积/销售面积=99.8％(-74.0pct),其中Q3拿地面积/销售面积=69.8％,拿地强度虽同比下降,但累计来看专业内其他公司相比仍较为积极。2021前三季度公司拿地均价10562元/方,楼面价提升与城市能级较高有关。2021H公司可售土储2465万方,年化可售周期约3.3年,土储充裕保障后期销售规模增长。
投资物业平稳成长,为公司贡献业绩增长。2021H公司已开业10大悦城+1春风里+1祥云小镇+3管理输出项目,12个自持项目商业面积约188万方(可出租面积91.25万方),出租率94％,2021H购物中心租金收入13.4亿(+30％)。2021H投资物业及相关服务业务营收同增21.9％至24.7亿,毛利率65.2％(+3.3pct)。预计公司投资物业业务后期有望保持平稳成长,贡献业绩增长。
投资建议:随着前期高价地逐渐消化、持有物业平稳成长、双平台模式下所拿优质地块进入结算,公司业绩迎来触底回升,后期有望持续平稳修复。预测2021-2023年归母净利16.6/18.5/21.0亿,2022-2023年业绩增速11.7％/13.3％,对应P/E为8.5/7.6/6.7X,给予"增持"评级。
风险提示
1.开发业务毛利率大幅下滑;
2.计提大额资产减值损失;
3.购物中心开业速度不及预期;
4.新获取项目盈利能力低于预期。
[2021-10-30] 大悦城(000031):大悦城第三季度净利润5.02亿元 同比增长157.79%
■中国证券报
10月29日晚，大悦城(000031)发布三季报。公告显示，公司前三季度实现营业收入221.29亿元，同比增长24.29%;实现归属于上市公司股东的净利润11.17亿元，同比增长46.86%;基本每股收益0.26元。其中，公司第三季度实现营业收入78.8亿元，同比增长40.29%;第三季度实现归属于上市公司股东的净利润5.02亿元，同比增长157.79%。三季报显示，报告期内公司营收增长主要是本报告期达到结算条件的商品房资源同比增加所致;公司净利润同比增长主要是前三季度结算项目权益占比较高所致。
资料显示，大悦城从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司为中粮集团唯一的地产业务平台，旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司(股票代码：00207.HK)。
[2021-08-30] 大悦城(000031):毛利率下探,投拓积极-中报点评
■华泰证券
核毛利率下探,投拓积极
公司8月29日发布中报,2021H1实现营收142.5亿元,同比+16.9％;归母净利6.0亿元,同比+8.7％;摊薄EPS0.14元。因毛利率降幅超我们预期,我们预计21-23年EPS为0.31、0.36和0.43元(前值0.36、0.43和0.49元),参考可比公司21年9.7倍PE估值(Wind一致预期),公司规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2021年12.5倍PE估值(前值12倍),目标价3.88元(前值4.32元),维持"增持"评级。
低毛利项目步入结算,业绩小幅增长
期内公司销售结算收入稳健增长13.1％,但因报告期内低毛利项目占比较高叠加基数效应,一方面造成毛利率大幅降低,期内结算毛利率同比-21.2pct至22.1％,另一方面导致土增税大幅下降,税金及附加项同比-48.1％。展望下半年,随着17年所获低毛利项目均步入结算周期,我们预计毛利率已触底,大部分亏损项目基本在20年计提,我们预计下半年业绩将稳步释放。销售规模稳步抬升,积极布局长三角期内公司实现销售额(全口径)359.6亿元,同比+20.3％,销售面积163.3万方,同比+37.9％。期内拿地积极,新增土储建面202万方,总地价215亿,地售比达60％,平均楼面价达1.1万/平,较20全年均价+132％,主要在于新增项目均布局于五大核心城市群,其中长三角城市群占比到53％。截止期末,公司土地储备可售货值约2465亿元,为向千亿规模冲击储能。
商业地产稳健增长,轻重并举
期内商业地产板块规模相对稳定,投资物业板块收入24.7亿,同比+21.9％。截至期末,公司已开业商业地产项目188万方,储备项目17个,总面积176万方,其中5个项目将在下半年入市,预计年末运营体量同比+35.1％。公司提出下半年将加大轻资产项目的拓展力度,并积极探索城市更新、TOD、社区商业等类型,我们认为公司以轻重并举的方式拓展商业地产,将不仅促使公司ROE提升,同时强化公司在商业地产运营领域的品牌溢价。
央企背景与商业地产加持,维持"增持"评级
财务角度,公司为黄档,综合融资成本5.06％,较20年-0.04pct。由于公司毛利率跌幅略超我们预期,我们预计21-23年EPS为0.31、0.36和0.43元(前值0.36、0.43和0.49元),参考可比公司21年9.7倍PE估值(Wind一致预期),公司规模效应、融资优势显著,我们予以公司2021年12.5倍PE估值,目标价3.88元(前值4.32元),维持"增持"评级。
风险提示:行业销售下滑;公司去化速度低预期;商业地产竞争激烈。
[2021-08-29] 大悦城(000031):人事变动完成,双轮驱动待发力-2021年中报点评
■国泰君安
维持增持评级,维持目标价至6.20元。上半年结算有一定提速,开发业务毛利率仍有所下滑,商业地产明显恢复,与我们预期基本一致,维持2021-2023年EPS至0.31/0.36/0.43元,增速为-/16％/19％,维持目标价至6.20元,现价对应2021年11.1倍PE。
中报归母净利润6.1亿,同比增长9％,符合市场预期。1)上半年营收同比增长17％,开发业务毛利率较2020年下滑5.6pcts至22.1％,核心城市楼市火热背景下,减值损失大幅好转;2)商业收入明显修复,但仍略低于2019年同期。公司仍在利润表修复期,利润率有望在2021年筑底。
下半年销售压力较大,商业勾地速度不及预期。1)前7个月销售金额490亿,完成全年销售目标的49％,低于头部公司,下半年销售仍需提速;2)上半年拿地建面202万方,约为销售面积的1.24倍,扩张强度不低,但综合体拿地仅南京55万方、并收购了成都TOD项目34.5万方,且权益比均不高。我们认为公司在周转层面仍需进一步改善,并加大商业与住宅的协同力度。
人事布局完成,下半年看商业发力兑现。1)上半年公司管理层调整完成,我们期待此举将进一步增强大悦城地产和大悦城控股的协同力度;2)商业地产的新产品线大悦城春风里成功开业,下半年将有5个商场开业,增长进入快车道,商业积淀提速有望拉升市值。
风险提示:商业和住宅业务协同不及预期。
[2021-05-03] 大悦城(000031):结算及权益提升,推动业绩高增长-季报点评
■华泰证券
业绩高增长,销售拿地待发力4月29日公司发布一季报,期内公司实现营收68.9亿元,同比+26.2％;
实现归母净利润2.7亿元,同比+42.0％;摊薄EPS0.06元。公司21年积极进取,销售目标跨越千亿门槛,商业地产也将集中入市。我们预计2021-2023年EPS为0.36、0.43和0.49元,维持"增持"评级。
结算提速权益提升,业绩高增长期内开发结算量提升,商业地产板块方面,因去年疫情影响导致低基数以及20年下半年2个新项目入市,开发以及商业地产板块收入均实现增长。因结算项目利润率中枢下行,同时持有物业去年同期受疫情影响较大,两方面因素影响下,期内结算项目毛利率同比-13.4pct至30.3％,较去年全年-1.2pct。因财务结构同比改善,公司财务费用率同比-3.4pct,此外因权益同比提升,少数股东权益占比同比-13.9pct,归母净利增速高于营收增速。公司运营回到正轨,我们预计全年扣非净利有望恢复至19年水平以上。
全年销售目标千亿,去化拿地或将发力据克而瑞数据,公司期内全口径销售面积71.4万方,销售额131.6亿,同比+94％,位于行业第59位。拓展方面,公司主要布局一二线城市,或受土地双集中新政下供应节奏延后影响,公司未披露一季度新增项目。截止2020年末,公司土地储备可售货值约2460亿元,21年计划实现销售额1000亿,同比增速达44％,期内全年销售目标完成率13％。我们预计公司将进一步加快去化,为跨越千亿门槛修炼内功。
央企背景与商业地产加持,融资优势显著截至期末,公司净负债率85.4％,较20年末-0.9pct,货币资金/短期有息负债194.1％,较20年末+21.2pct,扣除预收账款的资产负债率为72.0％,较20年末+0.2pct。基于"三条红线"标准,公司属于橙档。1月公司发行20亿购房尾款ABS,利率4.13％。4月发行15亿中票,利率3.73％,央企背景以及商业地产加持下,公司融资成本优势凸显。
商业品牌及融资优势加持,维持"增持"评级我们维持21-23年EPS为0.36、0.43和0.49元的预计,参考可比公司21年9.4倍PE估值(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,今年向千亿进发,态度积极。我们维持公司2021年12倍PE估值,目标价4.32元,维持"增持"评级。
风险提示:行业销售下滑;公司去化速度低预期;商业地产竞争激烈。
[2021-04-30] 大悦城(000031):毛利率高位回落,业绩边际改善-一季点评
■长江证券
事件描述
2021Q1公司实现营收68.9亿(+26.2％),归母净利2.70亿(+42.0％),扣非后归母净利2.7亿(+37.7％),净利率7.1％(-1.4pct),归母净利率3.9％(+0.4pct)。
事件评论
毛利率高位回落,但营收增长及税费比率下降等因素助力归母净利高增。2021Q1公司营收同增26.2％,主因开发业务结算资源同比增长及持有物业运营收入增加。公司毛利率跟随行业趋势高位回落,2021Q1综合毛利率同降13.4pct至30.3％,虽毛利率明显下滑,但归母净利增速(+42.0％)仍高于营收增速(+26.2％),主因项目盈利能力下降后税金及附加税率同降5.5pct至4.9％,期间费用率同降3.6％至12.2％,所得税率同降4.6pct至45.2％,少数股东损益占比同降13.8pct至45.1％,税费比率及少数股东损益占比下降使得归母净利增速高于营收增速,且归母净利率同增0.4pct至3.9％。截至2021Q1表内预收账款合计397.3亿(较2020年底增长3.8％),预收账款/年化营收=99.6％,有效保障今年收入结算。
克而瑞数据显示2021Q1销售积极,今年计划新开业6个商业项目。根据克而瑞数据显示,2021Q1公司销售额131.6亿(+93.5％),完成今年1000亿销售目标或存一定挑战,销售面积58.7万方(+196.5％),销售均价22419元/方(-34.7％),均价下降或与近年城市布局下沉策略一致。截至2020年末,公司土储总可售货值2460亿,可售周期3.5年,储备较丰厚。2020年公司已开业10大悦城+1春风里+1祥云小镇+3管理输出项目,可出租面积90.8万方(不含轻资产项目,+4.8万方),出租率93.9％(-3.1pct)。2020末公司在建拟建自持商业项目14个,预计2021年新开业6个,迎来商业项目集中开业期。
负债结构优化,三条红线指标居于"黄档"。2021Q1公司有息负债724.9亿,较2020年底增长1.9％,短债占比23.5％,较2020年底下降2.3pct,负债结构优化。2021Q1公司净负债率85.4％(-20.5pct),现金短债比=1.9X(未剔除受限资金),剔除预收账款的资产负债率72.0％(-0.8pct),三条红线指标居于"黄档"。
投资建议:2020年或为业绩底部阶段,关注后期业绩边际改善。2020年或为公司业绩底部阶段,后期随着持有物业租金提升、双平台模式下所拿优质地块进入结算,业绩或将迎来边际改善,但仍需警惕开发业务毛利率回落与计提资产减值准备的风险。预测2021-2023年归母净利16.4/19.9/22.8亿,2022-2023年业绩增速21.9％/14.4％,对应P/E为9.6/7.8/6.9X,给予"增持"评级。
风险提示
1.开发业务毛利率大幅下滑;
2.计提大额资产减值损失;
3.购物中心开业速度不及预期。
[2021-04-01] 大悦城(000031):注重修炼内功,降本增效-年报点评
■海通证券
积极复工复产,全年营收实现稳增长。2020年公司实现营业收入384.45亿元,同比增长13.76％,全年销售额(全口径)694亿元,销售面积(全口径)312万平。2020年,公司积极应对疫情给持有型业务带来的负面影响,抢客流、促销售、控费用,持续保持品牌影响力。
深化大运营体系应用,运营效率稳步提升。公司坚持推进以"计划、货值、利润、现金流(TVPC)"为核心的大运营标准和管理体系应用,2020年拿地到开工平均周期7.4个月,拿地到开盘平均周期11.2个月,拿地到现金流回正平均周期29个月,分别较推行前缩短2.7个月、6.3个月、10个月,回报指标显著提升。
强化现金管控,降低融资成本。2020年实现权益销售回款648.73亿元,同比增长6.9％。截至2020年底,公司持有货币资金318亿元,较2019年增加15.1％。此外,公司积极拓宽融资渠道,平均融资成本降至5.10％,较2019年下降0.13个百分点,处于行业较低水平。2020年底,公司现金短债比1.76,公司短期偿债能力较强,净负债率85.53％,扣除预收账款后的资产负债率71.76％,财务稳健。
持有型物业项目保持较高出租率。截至2020年底,公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积90.77万平方米,平均出租率93.9％。公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地,产业地产整体出租率达97％。
优化战略布局,提升投资质量。2020年公司获取项目18个,并成功获取厦门大悦城综合体、南昌大悦城综合体地块,新增土地面积205.65万平方米,新增土储计容建筑面积456.73万平方米,土地款总额209.12亿元,平均楼面价为4,579元/平方米,平均溢价率为10.2％。截止2020年末,公司土储可售货值约2460亿元,布局全国36个城市(含香港),主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。
投资建议:"中性"。受资产减值和联合营公司收益影响,公司2020年归母净利润同比负增长。我们认为公司后续资产减值影响会逐渐出净,利润逐步回归正常水平。我们预计公司2021年EPS为人民币0.42元,我们给予公司2021年9-11倍PE估值,对应市值区间为161-197亿元,对应合理价值区间为3.76-4.60元,2021年PEG为0.65-0.79,给予公司"中性"评级。
风险提示:联合营公司利润率不高,影响公司整体收益。
[2021-03-31] 大悦城(000031):计提减值影响业绩,21年积极进取-更新报告
■华泰证券
核心观点
公司20年业绩出现亏损,主要因为在建在售项目销售价格低于预期。但低毛利项目影响渐弱,公司21年积极进取,销售目标跨越千亿门槛,商业地产也将集中入市,我们预计2021-2023年EPS为0.36、0.43和0.49元,维持"增持"评级。
在建在售项目亏损,商业收入亦受疫情影响
20年全年业绩亏损,主要原因在于:1、因在建在售项目销售价格不达预期,公司计提13亿存货跌价准备；2、持有物业运营业务受疫情影响；3、非并表项目出现亏损,导致投资收益项亏损13.7亿元；4、结算结构影响导致报告期毛利率同比-10pct至28％。展望2021年,17年所获低毛利项目带来的亏损大部分已计提,销售规模持续增长,20年下半年持有物业收入已恢复,我们预计21年公司运营回到正轨。
20年销售同比基本持平,21年目标跨越千亿门槛
20年全口径销售面积312万方,同比+8％,销售金额694亿,同比-2％。拿地方面趋于谨慎,全年公司新增拿地额209.1亿元,同比-24％,拿地额占销售额比重约30％,主要布局五大核心城市群。截止2020年末,公司土地储备可售货值约2460亿元,21年计划实现销售额1000亿,同比增速达44％,高增长目标意味着公司将进一步加快去化,为跨越千亿门槛修炼内功。商业地产板块21年集中入市,即将迎来收获期20年公司商业地产板块规模相对稳定,全年新开购物中心两座,尽管有疫情影响,但全年投资物业板块收入依然达到44.4亿,同比降幅较中期收窄了10PCT至13.7％。截止20年底,公司储备16个商业地产项目,其中6个项目将在21年入市,商业地产体量即将大幅增长。公司提出21年商业地产将以财务回报为管理导向,十四五期间将致力于ROE的提升。我们认为21年商业地产板块即将迎来收获期。
央企背景与商业地产加持,维持"增持"评级
公司综合融资成本5.10％,同比下行0.13PCT。央企背景以及商业地产加持下,融资优势凸显。我们维持2021-2022年EPS预期,预计21-23年EPS为0.36、0.43和0.49元,参考可比公司21年9.5倍PE估值(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2021年12倍PE估值(前值11.5倍),目标价4.32元(前值4.14元),维持"增持"评级。
风险提示:行业销售下滑；公司去化速度低预期；商业地产竞争激烈。
[2021-03-31] 大悦城(000031):大悦城2021年将迎来商业项目的集中开业
■证券时报
大悦城(000031)近日举行业绩说明会表示，2021年公司将迎来商业项目的集中开业，预计有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京槐新大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个项目开业。大悦城同时透露，公司2021年销售全口径签约额目标冲千亿规模。
[2021-03-30] 大悦城(000031):当前或为业绩底部,关注后期边际改善-年度点评
■长江证券
事件描述
2020年报显示公司营收384.5亿(+13.8％),归母净利-3.9亿(2019年调整后为20.5亿),扣非后归母净利-5.0亿(2019年调整后为12.3亿)。2020年不分红派息。
事件评论
毛利率大幅下降、投资收益为负、计提资产减值准备等导致业绩亏损。公司2020年开发业务收入同增21.1％至325.8亿,受疫情影响投资物业及相关服务收入同降13.7％至44.4亿。营收增长而归母净利亏损主因开发业务毛利率同降10.2pct至27.8％、合联营企业投资收益-13.7亿(2019为-9.6亿)、应收款项信用减值损失及存货减值损失12.1亿(2019损失为2.0亿)、所得税率同增25.8pct至64.1％、少数股东损益/净利润的比值提升至134.5％(2019年为35.8％)。2020年期间费用率同降4.5pct至9.1％,税金及附加率同降2.6pct至8.1％,但难以抵消盈利能力下滑、投资收益亏损、计提资产减值等对业绩的影响。
2021仍冲刺1000亿销售目标,计划开业6个商业项目。2020年公司销售额694亿(-2.4％),或与疫情导致推货节奏放缓相关,销售面积312万方(+7.6％),销售均价2.2万元/方(-9.3％),均价下降与近年城市布局下沉策略一致。2020新拿地项目18个(2019年22个),拿地金额209.1亿(-24.3％),拿地面积456.7万方(-8.6％),拿地均价4579元/方(-17.1％),拿地面积/销售面积=146.4％(-26.0pct),拿地量虽同比下滑,但强度仍较大。截至2020年末,公司土储总可售货值2460亿,可售周期3.5年,丰富土储有助实现2021年千亿销售额目标。2020年公司已开业10大悦城+1春风里+1祥云小镇+3管理输出项目,可出租面积90.8万方(不含轻资产项目,+4.8万方),出租率93.9％(-3.1pct)。2020末公司在建拟建自持商业项目14个,预计2021年新开业6个,迎来商业项目集中开业期。
融资成本低位,三条红线改善至"黄档"。2020年公司平均融资成本5.1％(-0.1pct),有息负债708.1亿(-1.7％),净负债率85.5％(-18.9pct),扣除预收账款后的资产负债率71.8％(+1.0pct),现金短债比1.76,三条红线指标改善至"黄档"。
投资建议:当前或为业绩底部阶段,关注后期边际改善。当前或为业绩底部阶段,后期随着持有物业租金提升、双平台模式下所拿优质地块进入结算,业绩或将迎来边际改善,但仍需警惕开发业务毛利率回落与计提资产减值准备的风险。预测2021-2023年归母净利16.4/19.9/22.8亿,2022-2023年业绩增速21.9％/14.4％,对应P/E为10.2/8.3/7.3X,给予"增持"评级。
风险提示
1.开发业务毛利率大幅下滑；2.计提大额资产减值损失；3.购物中心开业速度不及预期。
[2021-03-29] 大悦城(000031):减值面临出清,商业即将发力-2020年报点评
■国泰君安
维持增持评级,下调目标价至6.20元。鉴于高价地和行业去杠杆给公司带来较大压力,下调2021-2023年EPS至0.31/0.36/0.43元(原2021/2022年为0.69/0.89元),增速为-/16％/19％,下调目标价至6.20元,现价对应2021年12.6倍PE。
公司结转高价地并计提减值,业绩转亏,2021年有望否极泰来。开发业务毛利率下滑10pcts至27％,并提前确认了部分未结项目的减值,导致亏损。公司2020年结算了229万方,为2019年的2.4倍,叠加对表内5个项目及表外应收账款的计提,我们认为利润表后续压力将大幅减轻。公司拿地价格近两年明显回落,2021年达到4579元/平,远低于2.2万/平的销售均价,后续销售向利润传导更为顺畅。
公司的核心逻辑仍是商业带动住宅,商业爆发即将到来。1)大悦城的商业品牌毋庸置疑,但扩张速度一直偏慢。2021年将有6个项目开业,春风里产品线获成功,进入快速扩张期,对住宅业务的贡献增强。2)一般的轻资产运营多是管理输出,而大悦城更多是成熟项目股权转让给基金、或是利用基金收购项目进行改造,更类似于"黑石模式",是将商场运营能力变现最好的方式,市场对此预期仍然偏低。
效率进一步提升,千亿目标兑现在即。2020年公司开工/销售/回款的周期进一步缩短,但疫情压力下,销售表现不及预期,商业和住宅拿地协同也需加强。2021年供需关系好转,公司冲刺千亿目标可期。
风险提示:商业和住宅的协同不及预期。
[2021-03-24] 大悦城(000031):大悦城预计2020年亏损 并入“中粮系”以来首亏
■中国证券报
记者了解到，中粮集团总裁栾日成或将分管集团地产板块业务和大悦城。此前，大悦城发布公告称，周政因工作需要辞去董事长一职。记者就此求证大悦城，截至发稿时，未收到公司方面的回复。
大悦城2020年业绩预告披露，公司由盈转亏，预亏3.5亿元-4.5亿元，这是其2005年并入“中粮系”后的首次亏损。公司除受疫情影响收入减少、计提增加外，“卖子”等投资收益也同比大幅下降约90%。此外，公司商品房销售及一级土地开发毛利率也出现下滑。
管理层生变
3月15日大悦城发布公告称，董事会接到董事长周政的书面辞职申请，因工作需要，周政在公司控股股东中粮集团的工作发生变动，申请辞去公司董事长职务。同时，公司同意董事会提名由伟、刘云为第十届董事会董事候选人，并提交公司股东大会审议。
3月17日，大悦城旗下大悦城地产公告称，周政辞任公司董事长兼执行董事，由伟担任公司董事长兼执行董事。
目前，曹荣根代大悦城董事长职位。中国证券报记者从相关人士处了解到，中粮集团总裁栾日成或将在原有分工安排的基础上，分管集团地产板块业务和大悦城。
中粮集团官网显示，栾日成2016年加入中粮集团。国资小新2020年11月消息，栾日成任中粮集团有限公司董事、总经理。
周政是“中粮系”的老人。资料显示，周政1993年加入中粮集团，先后任职中粮集团包装实业部总经理、中粮发展有限公司副总经理等职位，2011年1月起任大悦城董事长。
预计去年亏损
大悦城官网披露，公司前身为深圳宝恒(集团)股份有限公司，于2005年被中粮集团收购，更名中粮地产(集团)股份有限公司，并于2019年初完成重大资产重组，形成“A控红筹”架构，旗下拥有在港上市的大悦城地产。
大悦城2005年年报披露，公司主营收入(调整后)为3.66亿元，净利润为1.13亿元。2019年公司实现营业收入337.87亿元，同比增长52.41%;净利润为23.78亿元，同比增长15.27%。
不过，2020年大悦城却不“顺利”。公司披露的2020年业绩预告显示，预亏约3.5亿元-4.5亿元，2019年追溯调整后的净利润为20.49亿元。值得一提的是，若按照2005年大悦城前身并入“中粮系”的节点计算，这是15年来的首次亏损。
对此，大悦城给出的解释是，公司在2020年受新冠肺炎疫情影响，包括大悦城及祥云小镇在内的购物中心客流量和销售额下降，租金收入减少，同时公司实施租金减免政策;酒店住房需求减少，入住率降低。购物中心和酒店收入下降，致使公司全年持有型运营收入预计同比减少约9.6亿元。
项目销售方面，公司2020年结算的销售型项目收入同比增长约21%，但低毛利项目占比提高，销售毛利率较2019年的38%减少约10个百分点。
大悦城同时称，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误，成本增加，公司针对各类资产计提减值准备约13亿元。
此外，大悦城2019年处置子公司股权、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益约14.57亿元，而2020年该部分收益预计同比大幅下降约90%。
“卖子”收益部分，如2019年10月大悦城公告称，公司全资子公司将所持北京中粮万科50%股权受让给北京万科，股权对价约7.97亿元。
毛利率下降
2019年3月，大悦城由中粮地产更名为大悦城，并于当年4月宣布，将以“大悦中国赋美生活”作为全新品牌理念，以“城市运营商与美好生活服务商”为战略发展方向。
不过，二级市场上的大悦城却并不“美好”。Wind数据显示，大悦城上市以来曾在2015年8月走出22.98元/股的高位，但随后“跌跌不休”。截至3月23日收盘，大悦城每股报价4.02元，旗下大悦城地产每股报价0.495港元，已沦为仙股。
大悦城目前尚未披露2020年年报。公司2019年年报显示，公司全年实现全口径签约金额(包含权益类项目)710.82亿元(操盘口径为618.54亿元)。
2019年，公司商品房销售及一级土地开发毛利率为37.91%，较2018年减少4.98个百分点。分地区来看，华南、北京、上海的毛利率分别较2018年减少5.73个百分点、26.16个百分点、2.41个百分点。
公司此前表示，未来将坚持多元化土地获取模式，进行高效优质的扩张发展，快速提升公司规模及经营，确保2021年前销售规模破千亿的目标达成。
公司1月发布的公告披露，2020年第四季度，公司新增4个土地项目，涉及南昌、厦门和苏州，合计对价89.06亿元。销售方面，据克而瑞公布的数据，大悦城2020年全口径销售额为822.4亿元。
[2021-02-02] 大悦城(000031):计提减值叠加疫情影响,业绩亏损-年度点评
■华泰证券
计提减值准备,全年业绩亏损1月29日晚公司发布20年业绩预告,2020年实现营收384-385亿元,同比+13.7％～14.0％,归母净亏损3.5～4.5亿元。计提减值以及疫情影响下业绩下滑,销售保持稳步增长,我们下调公司2020-2022年EPS至为-0.09、0.36和0.43元,目标价4.14元(前值6.33元),下调至"增持"评级。
在建在售项目亏损,商业收入亦受疫情影响20年全年业绩亏损,主要原因在于:1、因天津、厦门等在建在售项目销售价格不达预期,公司计提13亿存货跌价准备;2、持有物业运营业务受疫情影响显著,影响收入9.6亿元;3、非并表项目出现亏损,前三季度即亏损7.3亿元;4、去年结算上海、深圳高毛利项目,结算结构影响导致报告期毛利率同比-10pct至28％。展望2021年,17年所获低毛利项目带来的亏损大部分已计提,销售规模持续增长,20年下半年持有物业收入已恢复,我们预计21年公司运营回到正轨,扣非净利有望恢复至19年水平以上。
2020年销售额822亿,谨慎扩张据克而瑞数据,公司20年全年全口径销售面积358万方,销售金额822亿,位列全国房企销售额排行第54位,销售额同比增长约16％。拿地方面趋于谨慎,全年公司新增土储总建面约459万方,总土地额约172亿元,拿地额占销售额比重约21％。20年公司新开购物中心两座,疫情下商业地产扩张也趋于谨慎。据中报披露,截至2020H1未售土储合计1191万方,充沛货值下,我们预计2021年销售有望突破千亿规模。
央企背景与商业地产加持,融资成本具备优势基于"三条红线"标准,截至2020Q3公司属于橙档,但资产负债率指标仅超2pct,去化提速大幅提升短期偿债能力,我们预计年底财务结构会进一步改善。20年子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14％-3.60％,7月获批发行20亿公司债,并于8月完成发行,利率3.78％。21年1月发行20亿购房尾款ABS,利率4.13％。
下调为"增持"评级由于公司存货亏损程度超预期,大幅计提减值准备,我们下调2020-2022年EPS至-0.09、0.36和0.43元(前值0.47、0.55和0.64元),参考可比公司2021年9倍PE估值(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们维持公司2021年11.5倍PE估值不变,目标价4.14元(前值6.33元),下调为"增持"评级。
风险提示:疫情不确定性;存货亏损超预期;商业地产竞争激烈。
[2021-01-29] 大悦城(000031):大悦城预计2020年实现营业收入约385亿元
■中国证券报
1月29日晚，大悦城发布2020年业绩预告，2020年度，公司预计实现营业收入384亿元-385亿元，而上年同期337.95亿元。2020年结算的销售型项目收入规模同比增长约21%。
[2021-01-29] 大悦城(000031):大悦城商业综合体正式签约落户南昌
■中国证券报
1月29日，南昌大悦城商业综合体项目签约仪式活动在西湖区行政中心举行，南昌大悦城商业综合体项目进行了现场签约。南昌大悦城商业综合体项目签约仪式圆满落幕，意味着大悦城商业综合体正式落定。项目将打造中粮大悦城商业综合体，涵盖200米高度标志性建筑、超12万平方米的品牌高端时尚购物中心(100%自持)、服务式公寓、住宅等。该项目的成功引进，将完善西湖区朝阳新城城市功能，助力朝阳新城板块成为南昌市最时尚最潮的城市商业中心之一。
南昌市委常委、副市长王万征指出，大悦城项目选择落户南昌，不仅展现出一流企业的商业智慧与战略眼光，而且与南昌加快推进重大商贸项目建设，引进一批国际国内知名品牌等重点工作高度契合，依托南昌市西湖区良好的商贸发展环境、优良营商环境，大悦城商业综合体的落户必将为西湖打造‘五大商圈’注入新活力，为大南昌都市圈增添一枚潮流时尚生活新地标。
大悦城控股集团股份有限公司党委书记、总经理曹荣根表示，大悦城控股非常看好南昌和西湖的未来发展，南昌大悦城综合体项目是大悦城控股布局江西的第一个商业项目，具有里程碑式的战略意义和品牌意义，将为南昌人民带来更优质、更多元的消费和生活体验，助力西湖区现代服务业升级，也将为南昌市的发展注入新的活力。
南昌市西湖区委书记梅茂发表示，西湖将始终秉持“亲商、爱商、安商、富商”的服务理念，努力营造良好的投资氛围，增强服务意识，提高服务水平，为企业在西湖的发展保驾护航。
[2021-01-11] 大悦城(000031):大悦城2020年第四季度新增4个房地产项目
■中国证券报
大悦城1月11日晚间公告发布《关于2020年第四季度新增房地产项目的公告》，2020年第四季度，公司新增4个项目。
南昌市西湖区DABJ2020048至DABJ2020050号3宗地块。该项目位于南昌市西湖区朝阳新城核心区。3宗地块土地出让面积合计136394.52平方米，计容建筑面积合计不大于520473平方米，土地用途包括商业服务设施用地、二类居住用地。三宗地块成交总价合计人民币17.96亿元。
厦门市集美区2020JP06地块1宗地块。该项目位于厦门市集美区集美新城杏林湾CBD核心区，地铁1号线与6号线双地铁交汇处。土地出让面积合计91367.43平方米，计容建筑面积合计不大于232190平方米，土地用途包括商业用地、二类居住用地、轨道交通用地。地块成交总价合计人民币39.55亿元。
苏州市新区苏地2020-WG-73号1宗地块。该项目位于高新区科技城锦峰路东、科业路南。地块土地出让面积合计72262.90平方米，计容建筑面积合计不大于144525.8平方米，土地用途为城镇住宅用地。地块成交总价为人民币23.63亿元。
苏州市吴江区JWJ-J-2020-031、WJ-J-2020-032号2宗地块。该项目位于苏州市吴江区花港路南侧。2宗地块土地出让面积合计74889.30平方米，计容建筑面积合计不大于98358.54平方米，土地用途包括公共管理与公共服务(文化设施用地)、城镇住宅用地。二宗地块成交总价合计人民币7.92亿元。
[2020-11-01] 大悦城(000031):疫情延缓结算及计提减值干扰短期业绩-三季报点评
■长江证券
事件描述公司2020年前三季度实现营收178.0亿(-20.3％),归母净利7.6亿(-67.7％),扣非后归母净利7.4亿(-49.3％);综合毛利率43.8％(-4.5pct),归母净利率4.3％(-6.3pct)。
事件评论疫情延缓结算及计提减值导致前三季度业绩下滑,综合毛利率仍处相对高位。2020前三季度公司营收同比明显下降,主因疫情影响下达到收入结算条件的商品房资源同比减少,以及自持物业收入下滑。尽管税金及附加比例、期间费用率同比有所下降,但归母净利降幅(-67.7％)明显大于营收降幅(-20.3％),主因毛利率下降、投资收益转负(去年同期+7.5亿至今年的-7.3亿)、资产减值损失增加、以及所得税率和少数股东损益占比提高。公司综合毛利率虽同比下降4.5pct至43.8％,但仍处于行业相对高位。截至9月末公司合同负债406.1亿,合同负债/(2019H2+2020H1)结算收入=1.76X。
2020前3季度销售拿地积极,土储资源充裕。2020前三季度销售较积极,克而瑞数据显示,2020年前三季度公司销售额580.9亿(+13.9％),销售面积236.3万方(+19.8％),销售均价2.46万元/方(-4.9％)。拿地方面,2020前三季度公司拿地建面410.8万方(+3.0％),拿地金额138.7亿(-35.2％),拿地均价3376.9元/方(-37.1％),拿地面积/销售面积=174％(2019同期为202％),2021年千亿销售目标指引下公司拿地积极,城市能级下沉使得拿地成本明显下降。截至2020H1公司土储计容建面2705.8万方,较2019年底增长11.4％,其中待开发土储建面692.4万方,较2019年底增长10.8％,土储资源充裕。
投资建议:销售拿地积极,静待短期业绩压力消化。2020年前三季度公司拿地销售积极,毛利率虽有下滑压力但预计仍处行业相对高位;虽然短期业绩受疫情拖延结算、租金收入下滑影响较大,但待竣工加速、自持物业需求恢复、以及前几年高价地压力消化后,预计未来经营业绩或仍值得期待。预测2020-2022年归母净利23.2/26.0/28.4亿,对应增速-2.5％/11.8％/9.4％,对应P/E为8.4/7.5/6.9X,给予"增持"评级。
风险提示1.疫情影响结算资源延后,租金下滑;2.资产减值损失增加;3.开业大悦城购物中心速度不及预期。
[2020-10-31] 大悦城(000031):销售稳步增长,融资优势斐然-季报点评
■华泰证券
受疫情影响业绩下滑,销售稳步增长30日公司发布三季报,前三季度实现营收178亿,同比-20.3％,归母净利7.6亿,同比-67.7％,EPS0.18元。疫情影响下业绩下滑,销售保持稳步增长,我们预计公司2020-2022年EPS为0.47、0.55和0.64元,目标价6.33元(前值6.58元),维持"买入"评级。
受结算结构以及疫情影响,归母净利同比大幅下降前三季度净利同比下降,主要原因在于:1、持有物业运营业务受疫情影响显著;2、地产开发业务竣工延迟,导致结算进度延缓;3、非并表项目出现7.3亿亏损;4、公司计提2.1亿存货跌价准备。5、去年同期结算上海、深圳高毛利项目,基数效应导致报告期毛利率同比-5pct至43.8％。公司可结算货值充沛,三季度末公司合同负债406亿,对19年结算收入的覆盖率达144％,待结算收入充沛,同时,去年第四季度公司归母净利为负,因此全年净利增速有望实现修复。
销售积极拿地谨慎,预计完成全年销售目标800亿无虞据克而瑞数据,公司前三季度销售面积236万方,销售金额581亿,位列全国房企销售额排行第48位,销售额同比增长约16％,销售目标完成率达73％,预计全年可实现800亿销售规模。拿地方面趋于谨慎,前三季度公司新增土储总建面约357万方,总土地额约83亿元,预计楼面价2310元/平,拿地额占销售额比重约14％。但公司货值充沛,据中报披露,截至2020H1未售土储合计1191万方,以前三季度销售均价预测总货值约3000亿。充沛货值下,我们预计2021年销售有望突破千亿规模。
央企背景与商业地产背书,财务改善进行时公司负债结构稳健,短期偿债能力进一步强化。截至2020Q3净负债率97％,较19年底-1pct,现金覆盖倍数262％,较19年底+98pct,扣除预收账款的资产负债率72％,较19年底+1pct。基于"三条红线"标准,公司属于橙档,但资产负债率指标仅超2pct,去化提速大幅提升短期偿债能力,我们预计年底财务结构会进一步改善。报告期内,子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14％-3.60％,7月获批发行20亿公司债,并于8月完成发行,利率3.78％。10月24日再获发行20亿购房尾款ABS的额度。整体而言,央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。
商业地产陌上花开,维持"买入"评级我们维持2020-2022年EPS0.47、0.55和0.64元的盈利预测,参考可比公司2021年9.2倍PE估值(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2021年11.5倍PE估值,目标价6.33元(前值6.58元),维持"买入"评级。
风险提示:疫情不确定性;一二线销售不及预期;商业地产竞争激烈。
[2020-10-30] 大悦城(000031):商业地产扩规模在即-2020年三季报点评
■国泰君安
本报告导读:短期业绩仍在受高价地结算的干扰,但2020年公司多元化拿地成本更低、疫情后商业运营能力优势凸显,未来两年将是商业落地兑现期,会给住宅业务带来更多助力。
投资要点:维持增持评级,下调目标价至8.28元。商业地产保持超强核心竞争力,但高地价项目对短期业绩有一定压制,下调2020-2022年EPS至0.52/0.69/0.89元(原为0.72/0.89/1.11元),增速为-6％/32％/30％,下调目标价至8.28元,现价对应2020年9.0倍PE。
前三季度公司净利润下滑68％,低于预期。前三季度营收178亿,同减20.3％;归母净利润7.6亿,同减67.7％。毛利率43.8％,较2019年同期下滑5.7个百分点。1)净利润大幅下滑主要是长期股权投资确认了约7亿的亏损,我们认为主要是表外高价地项目结算所致,而从2019年起,公司拿地成本已明显下降;2)考虑到年中已售未结达558万方(2019年结算面积的5.7倍),公司结算仍较大提速空间。
多元化拿地推进,土地成本再降。三季度公司仍保持以多元化拿地为主的特征,在西安、眉山继续有项目落地,而沈阳拿地也保持了较低的成本。前三季度合计拿地357万方,为2019年全年的71％,楼面价仅3361元/平。但公开市场拿地力度略低于我们的预期。
疫情后更显商业超强竞争力,扩张兑现在即。1)公司的核心竞争其实是商业地产的运营能力,疫情后,积极采取营销活动,客流恢复较好,而朝阳大悦城、西单大悦城尝试付费会员模式,再次走在了mall变革的前端。2)预计12月第二条产品线春风里将开业,目前在建拟建及储备管理输出的项目达到15个,未来两年运营能力迎来兑现期。
风险提示:疫情再爆发冲击购物中心,新拿地城市能级偏低。
[2020-10-30] 大悦城(000031):业绩下降、拿地积极,商住协同优势显现-2020年三季报点评
■华创证券
3Q20营收同比-20％、业绩同比-68％,利润率高位下行3Q2020公司营业收入178.0亿元,同比-20.3％;归母净利润7.6亿元,同比-67.7％;扣非归母净利润7.4亿元,同比-49.3％;每股基本收益0.18元,同比-70.0％。毛利率和归母净利率为43.8％和4.3％,同比分别-4.6pct和-6.6pct。三费费率13.0％,同比-0.7pct,其中财务费率-1.6pct;投资收益-7.3亿元,主要由于联营合营项目计提减值,而去年同期因发生处置子公司、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益基数较高。2020Q3末预收账款406亿元,同比+28.1％,覆盖2019年地产结算额1.5倍。
克而瑞显示3Q20销售额581亿,租金下降源于北京二次疫情影响克而瑞数据显示,3Q20公司销售额581亿元,销售面积236万平,销售均价2.5万元/平。2020H1末公司已售未结面积558万平,同比+105.5％,覆盖2019年结算面积5.8倍。持有型物业方面,IP租金20.3亿元,同比-24.0％;酒店收入1.7亿元,同比-60.9％。2020H1末公司开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇,GLA合计85万平,出租率91.4％,租金10.9亿元;并且期内新增2个轻资产项目(长沙和鞍山);储备大悦城8个、春风里3个和祥云小镇2个。2020H1末公司在北京、上海等城市持有5栋写字楼、GLA合计21万平,并轻资产拓展中糖大厦、双子座大厦等升级改造项目。
拿地积极、拿地/销售面积比达151％,"商业+住宅"整合优势显现3Q2020公司拿地积极,拿地面积357万平,权益比例67％;拿地金额120亿元,拿地均价3,361元/平;对应拿地/销售面积比达151％,拿地/销售均价比仅14％。公司拿地能级有所下沉,但"商业+住宅"模式仍具有较强拿地成本折价优势,如武汉、重庆等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。
2019年末,公司未竣工面积(包括商业)1,896万平,其中80％位于一二线。
负债率下行、融资成本低位,引入太平人寿和工银、助力公司发展2020Q3末,资产负债率77.8％,同比-1.1pct;净负债率97.0％,同比-28.1pct;
现金短债比2.6倍、大幅提升;2020H1末融资成本5.14％,8月发债20亿/5年/3.78％,处于行业低位。2019年定增完成,成功引入太平人寿和工银瑞信,定增价格为6.73元/股,两家战投持股比例分别为6.61％和1.80％,合计8.41％;
未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,料将推动公司更有质量发展。
投资建议:业绩下降、拿地积极,商住协同优势显现,维持"强推"评级大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2020-22年EPS预测分别为0.47、0.58、0.70元,现价对应20PE为9.8倍,低于定增价6.73元,鉴于业绩仍然偏弱,我们下调目标价至6.00元(原目标价8.14元),维持"强推"评级。
风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
[2020-09-02] 大悦城(000031):受疫情影响业绩下滑,销售稳增-中期点评
■华泰证券
受疫情影响业绩下滑,销售稳步增长
公司2020年上半年实现营收121.9亿,同比-33.3％,归母净利5.7亿,同比-69.7％,业绩符合中报业绩预告预期(归母净利同比降65％-76％)。疫情影响下业绩下滑,销售保持稳步增长,我们预计公司2020-2022年EPS为0.47、0.55和0.64元,目标价6.58元,维持"买入"评级。
受结算节奏以及疫情影响,归母净利大幅下降
中报业绩同比下降的主要原因在于:1、持有物业运营业务受疫情影响显著；2、地产开发业务竣工延迟,结算面积同比-16％,结算结构变化,导致地产开发收入同比-35％；3、去年同期结算上海、深圳高毛利项目,基数效应导致上半年结算毛利率同比-5pct；4、非并表项目出现3.7亿亏损；5、公司计提2.1亿存货跌价准备。公司可结算货值充沛,2020H1公司合同负债368亿,对19年结算收入的覆盖率达138％,下半年业绩增速有望修复。
上半年销售稳健增长,拿地拓展发力
上半年公司签约面积118万方,签约金额299亿,同比分别+5.7％和17.7％,维持全年新开工334万方的计划,较19年销售面积+15％,保障全年销售稳健增长。上半年公司新增土储约273.5万方,同比增长165％,楼面价同比-24％。截至2020H1未售土储合计1191万方,以上半年销售均价预测,总货值约3004亿。货值充沛,我们认为2021年公司销售有望破千亿。
疫情对持有物业运营产生一定冲击,全年有望修复上半年公司租金收入20.3亿,同比-24％,主要在于疫情的影响:1.客流骤减导致购物中心抽成租金下降,同时酒店入住率也大幅下滑；2.公司积极履行社会责任,实施了部分租金减免。同时因长风、西安大悦城出表,购物中心租赁面积同比-2.4％,导致购物中心和酒店收入同比-32％和61％。但随着疫情风险逐步下降,我们预计全年持有运营板块收入会有所修复。央企背景与商业地产背书,把握股债双机遇公司负债结构稳健,短期偿债能力进一步强化。截至2020H1净负债率105％,较19年底+7pct,现金覆盖倍数191％,较19年底+27pct。报告期整体融资成本5.14％,子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14％-3.60％,7月获批发行20亿公司债,并于8月完成发行,利率3.78％。央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。
商业地产陌上花开,维持"买入"评级因上半年非并表项目亏损以及毛利率下行幅度较大,我们预计2020-2022年EPS为0.47、0.55和0.64元(前值0.56、0.69和0.85元),参考可比公司2020年平均PE12.8倍(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2020年14倍PE估值,目标价6.58元(前值6.44-7.00元),维持"买入"评级。
风险提示:疫情不确定性；一二线销售不及预期；商业地产竞争激烈。
[2020-09-02] 大悦城(000031):销售逆市增长,融资优势突出-中报点评
■华西证券
事件概述大悦城发布2020年半年报,实现营业收入121.9亿元,同比下降33.3％,归母净利润5.7亿元,同比下降69.7％。
疫情影响业绩,盈利保持高位2020H1公司实现营业收入121.9亿元,同比下降33.3％,归母净利润5.7亿元,同比下降69.7％。净利润增速低于营收增速主要系:1)毛利率下滑4.6pct至44.9％;2)投资净收益降至-3.7元,去年同期为-0.4亿元;3)期间费用率上升3.7pct至14.0％。此外,公司毛利率及净利率分别为44.92％、7.91％,同比下降4.59pct和8.44pct。受疫情冲击和结算产品结构变动影响,公司利润率水平有所下滑,但仍保持行业前列水平。
销售成绩亮眼,投资力度稳健2020H1公司实现销售金额298.9亿元,同比上升17.7％,销售成绩亮眼。拿地方面,上半年公司新增计容建面273.5万平方米,同比上升164.5％,对应拿地金额101.5亿元,拿地金额占当期销售金额的34.0％,投资力度稳健。
财务杠杆优化,保持融资优势截至报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率为59.75％,较去年同期下降0.04pct,净负债率为104.53％,较去年同期下降13.70pct。报告期内,控股子公司成功发行15亿元公司债券,公司整体融资成本5.14％,保持较低融资成本水平。
投资建议大悦城业绩稳增,销售规模快速上升,土储优质,商业运营能力强。我们维持盈利预测不变,预计公司20-22年EPS分别为0.70/0.88/1.05元,对应PE为7.9/6.2/5.2倍,维持公司"增持"评级。
风险提示销售不及预期,计提存货跌价准备影响业绩
[2020-08-31] 大悦城(000031):精耕细作拿地,高质量冲刺千亿-2020年中报点评
■国泰君安
本报告导读:利润表艰难时期即将结束,多元化拿地能力是低风险扩张的保障,符合现阶段竞争优势,且公司自身效率明显提升,上半年销售、拿地均大幅增长,看好高质量冲刺。
投资要点:维持增持评级,维持目标价9.37元。公司商业地产占比较高,受疫情影响大于纯住宅类公司,但公司购物中心核心竞争力仍在,住宅业务不断改善,维持2020-2022年EPS至0.72/0.89/1.11元,增速为30％/23％/25％,维持9.37元目标价,现价对应2020年7.6倍PE。
上半年公司净利润下滑70％,符合预期。上半年营收122亿,同减33％;归母净利润5.7亿,同减70％。毛利率44.9％,较2019年同期下滑4.6个百分点。虽然受疫情冲击,公司上半年毛利率仍较2019年下半年改善,当前已售未结土储558万方,为2019年结算面积的5.7倍,利润表的艰难时期即将结束。
精耕细作拿地保障低风险扩张。上半年拿地成本进一步降至3713元/平(2019年已大幅降至5525元/平)。细拆可以看出,多元化拿地(与城投、一级开发房企等合作,综合体入驻等)及单地块规模偏大是关键。我们认为,公司产品及城市定位均偏高,难靠高周转扩规模,但公司当前规模不大,购物中心品牌及中粮集团的股东背景均是良好助力,精耕细作拿地可成为此阶段优势,是高质量扩张最稳妥的方式。
积极进取,冲刺千亿。上半年公司运营效率再提升,拿地到开盘降至10.6个月,销售逆势增长18％;同时拿地273万方,远超销售的118万方,保证扩张的力度。当前货币资金充裕,下半年仍有较大发力空间。但疫情冲击下,商业综合体拿地进展略低于预期。
风险提示:需求端超预期下滑,疫情再爆发冲击购物中心。
[2020-08-31] 大悦城(000031):品牌引领行业,疫情短期冲击-2020年中报点评
■中信证券
结算及疫情影响,公司上半年业绩有所下降。但是公司销售规模依然保持增长,未来结算有一定保障。公司商业地产运营品牌大悦城是行业领先品牌,西单大悦城等案例已经成为城市地标和行业标杆,轻重结合的发展方向确定。
疫情及结算规模下降影响公司业绩。公司上半年实现营业收入121.9亿元,同比下降33.3％,实现归母净利润5.7亿元,同比下降69.7％。公司业绩下降主要是由于住宅项目结算规模降低及疫情对投资物业、酒店等收入的影响。公司上半年实现签约金额298.9元,同比增长17.7％。
公司经营稳健,资金成本优势显著。上半年末,公司剔除预收账款的资产负债率为73.6％,净负债率为104.5％,现金对短期有息负债覆盖比为191.4％,公司整体融资成本5.14％。随着公司结算规模提升,净资产增加,杠杆率料将有所下降。公司做为央企,在融资成本方面的优势比较显著,有息负债中67.5％为银行贷款,且期限结构偏长。融资方面的优势,对商业地产开发运营来说是重要的。
大悦城是中国商业地产领先品牌。上半年末,公司已开业10个大悦城购物中心和1个祥云小镇,上半年可出租面积共计85万平米,平均出租率91.4％,实现租金收入10.9亿元,同时管理输出天津和平、昆明、长沙及鞍山等大悦城项目。另外公司拥有在建及拟建的大悦城8个,大悦城春风里3个及祥云小镇2个,发展方向明确。大悦城品牌定位时尚、潮流,以年轻中产、成熟中产为核心客群,是中国商业地产领先品牌,随着开发行业中物业管理及商业管理运营等轻资产业务的分拆更为普遍,公司商业地产运营的价值将会更为凸显。
风险提示:疫情对商业地产的冲击可能会有反复,将会影响到公司购物中心、酒店、长租公寓等收入。
投资建议:受结算及疫情影响,公司上半年业绩有所下降。但是公司销售规模依然保持增长,未来结算有一定保障。公司商业地产运营品牌大悦城是行业领先品牌,西单大悦城等案例已经成为城市地标和行业标杆,轻重结合的发展方向确定。公司坚持持有+销售双轮驱动,产品+服务双核赋能,在保持业绩的情况下持续培育商管能力。考虑到结算毛利率的下降及疫情对商管业务影响,我们调整2020/2021/2022年EPS预测为0.54/0.65/0.83元(原预测为0.66/0.79/0.89元),我们给予2021年12倍PE,给予7.84元/股的目标价,维持"买入"评级。
[2020-08-29] 大悦城(000031):销售维持正增长,运营类业务逐步恢复-2020年中报点评
■东方证券
核心观点营收同比下滑,毛利率有所提升。公司2020年上半年实现营收121.9亿元,同比下降33.3％,实现归母净利润5.7亿元,同比下降69.7％。公司收入下降主要由于疫情影响以及结算规模的下降,2020年上半年公司结算面积35.4万平方米,同比下降16.1％,结算收入96.9亿元,同比下降34.9％;
此外,投资物业及酒店经营等业务同比增速均有不同程度的下降。利润率方面,上半年毛利率为44.9％,较2019年提升3.7个百分点;归母净利率为4.6％,较2019年下降2.4个百分点,主要由于投资收益由正转负,占营业利润比率下降4.5个百分点,此外少数股东损益占比提升至41.4％。
销售维持正增长,投资强度稳中有降。公司2020年上半年地产销售金额298.9亿元,同比增长17.8％,销售面积118.45万平方米,同比增长5.7％,销售均价25230元/平方米,同比增长11.4％,面对疫情冲击,依然保持量价齐增。投资方面公司上半年获取项目11个,对应总建面273万方,平均地价3719元/平方米。上半年投资额101.5亿元,投资强度34％,较2019年下降5个百分点,保持稳健的拿地策略。
净负债率略有上升,短期偿债能力提高。2020年6月末公司净负债率为104.5％,较2019年上升6.9个百分点,有息负债总额为796.8亿元,较2019年增加15.2％,其中主要是长期借款较去年年底增加21.1％。报告期末,公司现金余额354.2亿元,相比2019年末增加28.3％,短债覆盖比率提升至1.9,财务结构更加稳健。
财务预测与投资建议维持买入评级,调整目标价至6.80元(原目标价7.90元)。根据中报数据我们调整公司2020-2022年EPS的预测至0.68/0.85/0.99元(原预测为0.79/1.00/1.16元)。可比公司2020年估值为10X,我们给予公司2020年10X的PE,对应目标价6.80元。
风险提示房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。宏观经济波动影响持有物业租金水平。
[2020-08-28] 大悦城(000031):大悦城上半年归属上市公司股东净利润5.66亿元
■中国证券报
大悦城8月28日晚间发布了半年报，上半年，公司实现营业收入121.87亿元，同比下降33.31%;归属上市公司股东净利润5.66亿元，同比下降69.74%;基本每股收益0.13元，同比下降72.92%。
分业务板块来看。上半年，公司销售类项目实现全口径签约面积118.45万平方米，签约金额298.86亿元;住宅类项目实现全口径结算面积35.39万平米，结算收入96.90亿元。
购物中心方面，报告期内公司已开业10个大悦城购物中心、1个祥云小镇项目(不含管理输出项目)，合计可出租面积85万平方米，上半年的平均出租率为91.4%，实现租金收入10.9亿元。
大悦城表示，在投资拿地方面，公司以“精准投资”为纲，力控风险为原则。上半年，共获取项目11个，集中在成都、武汉、西安等中西部城市;累计新增项目计容建筑面积合计273万平方米，同比增长165%。截至报告期，公司已进入全国35个城市。
[2020-08-04] 大悦城(000031):大悦城下属公司将收购台湾饭店公司剩余股权
■上海证券报
大悦城公告，控股子公司大悦城地产有限公司之全资子公司BVI97，将收购公司控股股东中粮集团持有的台湾饭店有限公司(即北京华尔道夫酒店项目，简称“台湾饭店公司”)8.36%股权，股权收购对价为8369.98万元。收购完成后，BVI97将持有台湾饭店公司100%股权，台湾饭店公司仍然为公司合并报表范围内子公司。台湾饭店公司主要从事投资、运营北京华尔道夫酒店，该酒店位于北京王府井黄金地段，是一家在北京享誉盛名的豪华酒店。通过本次收购，台湾饭店有限公司将成为大悦城地产全资子公司，从而进一步增大公司对华尔道夫酒店所享有的权益。
[2020-07-14] 大悦城(000031):深圳等地资源有短期增值弹性,核心商管品牌具长期发展空间-2020年中报业绩预告点评
■中信证券
公司既拥有中国第一流的商业物业管理平台,也拥有一线城市,包括深圳等热点区域的核心储备。目前,公司市值明显低于合理价值。
商业地产冲击可控,半年度业绩仍属正常。公司公告2020年上半年预计归母净利润为4.5-6.5亿元,同比下降65％到76％。公司购物中心客观上人流下降,主观上承担社会责任减免租金,报告期内业绩受疫情冲击较大。不过,全年而言公司主要业绩来源为开发项目结算,购物中心贡献利润不足25％。另一方面,因非经常性损益和结算节奏的影响,2019年上半年业绩基数较高(2019年H1/全年归母净利分别为19.31/23.78亿),造成本期同比降幅明显。
公司在深圳等热点区域拥有稀缺优质资源,未来可能受益于区域崛起。公司曾用名深宝恒A,目前在深圳有在售深圳中粮天悦壹号、祥云国际、云景国际、69区创芯研发中心等城市更新项目,还申报了25区、金帝食品厂、固戌项目、大洋工业统筹片区等更新项目。2019年年底,公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积131万平米。公司还在北京、上海、三亚等核心城市拥有优质资源储备。
中国领先的商业地产管理品牌。我们注意到,公司大悦城品牌运营经验丰富、管理团队优秀、注重科技应用,已开业商业地产项目13个,在建拟建项目13个,在管商业面积107万平米,其中西单大悦城等项目是国内商业地产的标杆。且公司探索基金化运作管理,在商场经营考核层面和轻资产公司无异。我们参照可比公司市值,认为公司轻资产平台整体价值就超过110亿元。
公司当前股价仍略低于长期投资者入股价格,具备极高的安全边际。公司当前6.29元/股的股价仍略低于6.56元/股(除权)的定向增发机构投资者入股价格,也成为当前极少数市值仍在长期投资者入股市值之下的上市公司。这从一定程度上反映出公司市值被明显低估。
风险提示:下半年商业地产经营或仍然受到冲击,公司业绩不达预期的风险。
稀缺性资源价值凸显,继续看好公司价值。公司在深圳的资源短期具有增值弹性,商业地产管理公司亦是目前市场稀缺的优质标的。我们维持公司2020/2021/2022年EPS预测0.66/0.79/0.89元,公司NAV价值较高(不算轻资产价值,不算潜在工业用地更新改造资源增值,扣净负债,保守估计高达329亿元)。考虑到公司商管平台资源价值可观,品牌价值高于现有的上市商管企业,资源价值十分稀缺,近期深圳等城市资源有进一步重估空间,我们给予公司2021年10倍PE估值,上调公司目标价到7.90元/股,维持"买入"评级。
[2020-07-10] 大悦城(000031):大悦城上半年净利润预减65%-76%
■证券时报
大悦城(000031)7月10日晚披露业绩预告，公司2020年半年度净利润预计为盈利4.5亿元-6.5亿元，比上年同期(调整后)下降约65%-76%。报告期内，购物中心运营受新型冠状病毒肺炎疫情影响显著，客流量、出租率下降，同时为应对疫情对租户推出租金减免政策以减轻其经营压力。
[2020-06-02] 大悦城(000031):品牌为成长之本,虚拟分拆厘清公司价值-投资价值分析报告
■中信证券
公司掌握业内领先的商业综合体品牌,探索轻重结合和基金化运作,突出管理经营优势。我们认为,虽然公司仍面临杠杆率高、资产重的问题,但可以采取虚拟轻重分离的办法评估其合理价值,当前市值已经明显低于其合理价值。
中粮集团唯一地产业务平台,以商业地产、住宅地产和产业地产为核心,"持有+销售"双轮驱动,业务互补。
领先的商业综合体品牌。公司大悦城品牌凭借丰富运营经验,优秀管理团队和持续科技应用,持续保持运营购物中心客流和租金收入领先。当前公司已开业商业地产项目13个,在建拟建项目13个(含轻资产),逐渐完成中国一二线城市的品牌布局。
探索轻重结合和基金化运作管理,突出发挥运营管理优势。公司向三只地产投资基金持续转让一些项目层面股权,致力于化物业持有者为资产经营者,突出能力优势,加快发展速度。
注重均衡的地产开发模式。2019年公司地产开发业务销售额超过700亿元,聚焦核心城市。且公司并没有陷入"住宅+商业"模式的传统误区,既抓住宅回款,也求商场运营势能构建。公司土地储备充足,融资成本还有下降空间。
虚拟的轻重分离估值办法。公司品牌影响力领先,实际上也在逐渐轻资产化,且没有实质杠杆风险。我们测算,公司轻资产平台(物管+商管)2019年评估并表收入约17亿元,服务平台价值约111亿元,A股享受权益价值84亿元。
风险因素:商业地产仍受疫情冲击风险。公司结算不达预期风险。
给予公司"买入"的投资评级和6.57元/股的目标价。我们测算公司重资产(剔除负债)NAV329亿元,给予40％的折价,合理价值约为197亿元。加上轻资产部分价值,我们给予公司6.57元/股的目标价,公司当前股价为4.90元/股,我们首次覆盖公司,给予"买入"的投资评级,预测公司2020/2021/2022年EPS为0.66/0.79/0.89元/股。
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