000031中粮地产资产重组最新消息
≈≈大悦城000031≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）行业情况分析
1、公司的主要业务分析
公司为中粮集团唯一的地产业务平台，旗下拥有在香港联合交易所上市的
大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品
牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、
商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司充分利用两个上市公
司的优势，定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、
粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边辐射区域，聚焦辽中南、山东半
岛、海西、关中等城市群的核心重点城市。
公司秉持“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念，提供标准化、系
列化的住宅与商业产品，是中国房地产开发企业国家一级资质单位。在住宅地产领域
，公司打造了面向刚需客户的鸿云系列、面向首次改善客户的锦云系列、面向再次改
善客户的祥云系列、面向高端改善客户的壹号系列，形成了四条互补的产品线，满足
多层次的客户住房需求。在商业地产领域，公司始终以创新驱动商业升级与行业发展
，成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条重点产品线，并运营多个高品质写
字楼及高端酒店。大悦城城市综合体秉承“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌内涵，
精准定位18-35岁新兴中产阶级客群，赋予产品青年文化属性，以精细化运营形成差
异化竞争优势，持续巩固行业引领者的地位；大悦春风里定位“温馨、时尚、惬意、
品位”，致力于为25-45岁城市中产阶级打造理想生活的区域型商业中心；祥云小镇
则是全景开放式休憩型商业街区，以“国际化、高品质、漫生活、情感圈”的核心定
位，引领新的国际化生活方式。同时，公司充分发挥“大悦城”品牌号召力及运营能
力，旗下大悦城地产与GIC、中国人寿、高和资本等专业机构分别成立了大悦城核心
基金、大悦城并购改造基金以及区域型并购改造基金，积极开展房地产金融领域的探
索，并结合管理输出等方式加快“轻重并举”的布局。
2、报告期内市场环境分析
上半年，我国国民经济总体呈现稳中加固、稳中向好态势，全国GDP达到人
民币53.2万亿元，同比增长12.7%，两年平均增长5.3%，消费、投资、进出口均实现
了稳步增长。消费逐步改善，上半年社会消费品零售总额同比增长23.0%。
房地产业方面，中央始终强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的
定位，稳地价、稳房价、稳预期（“三稳”目标），促进房地产市场平稳健康发展。
地方政府因城施策，部分热点城市频繁出台调控政策，落实“三稳”目标。但今年上
半年，房地产市场热度仍较高。根据国家统计局数据，2021年1-6月，全国商品房销
售面积和销售额均创历史同期新高，分别达到了8.9亿平方米和9.3万亿元，同比增幅
分别高达27.7%和38.9%。房地产价格持续上涨，上半年百城新建住宅价格累计上涨1.
7%，涨幅较去年同期扩大了0.4个百分点。各线城市销售均增长，长三角区域市场热
度整体较高。
上半年，公司已进入的部分重点城市总体表现较好，仅沈阳增速有所下降
。2021年上半年重点城市房地产市场成交如下1：
商业地产方面，国内消费复苏带动实体商业较快恢复，商铺租赁需求也逐
步恢复。2021年上半年，我国重点商圈购物中心商铺租金水平整体止跌回升，由100
个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金环比上涨0.31%。
上半年，险资、资管机构也
1数据来源为中指数据库。
2此处为商品住宅价格替代商品房价格，同比增速也为商品住宅同比增速。
3杭州数据口径为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧
山区和余杭区。
4此处为商品住宅价格替代商品房价格，同比增速也为商品住宅同比增速。
积极收购国内优质商办物业。在宏观政策、市场环境以及消费趋势的带动
下，并购改造、中小型购物中心、轻资产、商业地产证券化等商业地产新趋势涌现。
（二）公司经营情况
2021年上半年，面对行业调控政策频密、行业毛利率持续下降、后疫情时
代等复杂经营局面，公司牢牢聚焦高质量发展，落实严紧细实的工作作风，深化劳动
、人事、分配的三项制度改革，优化市场化的考核激励机制与人员编制标准，出台了
一系列改革举措，以体制机制活力推动高质量发展。同时，公司深入贯彻精细化管理
要求，控周期、提效率、降成本，项目开工开盘周期较2020年持续提升。
报告期公司实现销售额（全口径）359.59亿元，同比增长20.32%，销售面
积（全口径）163.32万平方米，同比增长37.88%。首开项目实现热销，多项目开盘当
日即售罄，如“壹号系”产品上海中粮瑞虹海景壹号、西安奥体壹号、重庆天悦壹号
等项目均实现开盘当日售罄，充分体现市场对公司产品的认可，进一步树立了公司良
好品牌形象。上半年首开项目平均去化率超90%，达历史新高。报告期公司实现全口
径销售回款340.01亿元。截至7月末，公司已实现签约金额约490亿元。下半年公司销
售型业务将继续深化3H健康生活体系，打造受消费者欢迎的美好住宅产品，同时狠抓
签约、回款，努力实现年度目标。
投资拿地方面，报告期公司获取项目10个，目前公司已进入了全国38个城
市（含香港），土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成
渝等核心都市圈。报告期新增土地面积90万平方米，新增土储计容建筑面积202万平
方米，土地款总额215亿元，平均楼面价为10,666元/平方米，平均溢价率为14%。从
布局来看，新增土地储备有53%位于长三角城市群，26%位于成渝经济圈，15%位于京
津冀城市群，多数地块土地成本低于周边项目。截至报告期末，公司土地储备可售货
值约2,465亿元。
2021年上半年，随着疫情得到有效控制，公司持有型业务恢复正常运营后
业绩稳步提升，并在规模上实现进一步增长。报告期公司投资物业及相关服务实现营
业收入24.71亿元，同比增长21.86%。持有12个已开业购物中心总建筑面积262.60万
平方米，可出租面积共计91.25万平方米，报告期平均出租率94%；写字楼与产业地产
整体出租率均为90%。报告期内公司在南京市获取了1个持有型购物中心，建筑面积约
17万平方米。
截至报告期末，公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1
个祥云小镇项目，位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等城市，
商业面积约188万平方米。报告期末，公司在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小
镇共17个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌、南京、
苏州、青岛、沈阳等城市，商业面积约176万平方米；其他非标准化产品管理项目（
如成都鸿云悦街、杭州运河文化中心、北京永丰悦界等）共8个，商业面积约14万平
方米。今年下半年预计将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京丰台大悦春风里、重
庆大悦城、武汉大悦城等5个项目开业，总计商业面积65.9万平方米。
历经十余年运营积累，公司已构建起覆盖经营、服务、团队的全维度重度
运营商业管理体系，凭借公司商业核心竞争力，公司稳步推进管理输出（轻资产）业
务。公司已通过轻资产模式运营3个大悦城项目，位于天津、昆明、鞍山，商业面积
约44万平方米；已获取尚未开业的轻资产大悦城2个，位于长沙、无锡城市，商业面
积约32万平方米。公司目前有2个轻资产管理的写字楼（北京双子座大厦及中糖大厦
）。写字楼与产业地产板块持续优化3C运营服务体系，3C运营服务将实现标准化及可
复制性，为管理输出奠定基础。下半年公司将加大购物中心轻资产项目的拓展力度，
并积极探索城市更新、TOD、社区商业等类型。
公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地，出租情况良好
，如位于深圳宝安区的中粮创芯研发中心，是华南大区首个“工改工”城市更新项目
，2021年上半年项目办公出租率超过98%，租金水平超过片区临近项目。未来公司产
业地产业务将继续提升管理精细度，发力顶层产业研究，聚焦大健康、信息科技等国
家战略性新兴产业，加强资源整合能力，搭建产业生态圈，同时加快城市更新项目进
程。
报告期内公司凭借良好的市场信用，结合外部的政策形势，充分利用公司
本部和控股子公司中粮置业两个AAA级融资平台，积极拓宽融资渠道，通过公司债券
、中期票据、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、购房尾款ABS等融资工具持续
优化债务结构，有效地降低了公司整体的融资成本；同时不断提高资金精细化管理，
提升公司对财务风险的防范能力，保障现金流安全稳健。报告期末，公司有息负债余
额735.68亿元，平均融资成本降至5.06%，较2020年下降0.04个百分点；公司现金短
债比1.44，净负债率95.19%，扣除预收账款后的资产负债率71.10%。
报告期内，公司实现营业收入142.48亿元，同比增加20.62亿元，增长16.9
2%。随着疫情减弱，各业态经营业绩均有所增长，但由于本期结算项目中低毛利项目
较多，毛利额43.03亿元，同比减少11.71亿元，下降21.40%，综合毛利率30.20%，同
比降低14.72个百分点。报告期公司实现净利润11.61亿元，同比增长20.43%；归母净
利润6.15亿元，同比增长8.65%。报告期内经营活动现金净流出77.93亿元，主要由于
本期新获取项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金净额同比增加。
报告期末公司总资产2,139.22亿元，同比增长7.03%；归属于上市公司股东的净资产1
92.32亿元，同比增长4.8%。
报告期末，公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租
及公司融资情况见以下表格（除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比
例为公司最终持股比例）。
（三）未来经营计划
公司发展战略及2021年经营计划未发生变化。下半年公司将继续深化改革
，全面贯彻精细化管理要求，坚持提供高品质产品和服务，提升运营效率，科学管控
成本，夯实精准投资，持续提升品牌价值和利润水平。同时加快推进轻资产业务，为
实现长远可持续发展奠定基础。
（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司
邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行
根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，
银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。
公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，
保证期间从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正
式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起
一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴
于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因
而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供
阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。从公司房地产
业务实际经营情况看，尚未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公
司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
截止2021年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币1,743,253.51万元。
（五）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领，定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，服务人
民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以多业态协同发展能力、
整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运营能力
，以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，
以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式，使公司能满足多元化的市场需求
，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善“商、产、文、旅、科、
居”产业生态，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块
的发展潜力，提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉
求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，
从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探
索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅
与商业优势的基础上，明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略定位，综合国
家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极整合优质资源，形成城市开发综
合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团
产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市
场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另
一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开发与产业整合
能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-
35岁新兴中产阶级，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的
“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招
商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招
商、运营、推广和研策全条线人才体系，并建立了成熟的人才培养体系，为未来发展
注入力量。
5、快速高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，
实现公司规模的跨越式发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营，实现精细化管理
，促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的高速周转提供了有力保障，形成了
快速高效的开发能力，助力公司实现快速的规模扩张。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，具有较强
市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司不断提升工程质量和商业运营能
力，传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念，坚持“年轻、时尚、潮流、
品位”的商业运营理念，持续提升产品力、服务力，塑造了良好的品牌美誉度和产品
声誉。2020年，针对疫情之下消费者居住理念的改变，公司发布了针对住宅和健康生
活的“3H健康居住体系”，让消费者住的更卫生、更舒适、更愉悦，品牌影响力及美
誉度进一步提升。
三、公司面临的风险和应对措施
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临疫情、宏观环境、信贷环境、政策
和市场等方面的风险。
1、疫情风险
当前全球疫情仍在持续演变，虽然我国疫情已经总体得到控制，但输入性疫情
仍具备较大的不确定性，影响着部分城市的生产生活，进而对房地产市场产生影响。
2、宏观环境风险
国际来看，外部环境更趋复杂严峻，疫情反复和疫苗普及错位导致全球供应链
修复缓慢，当前全球经济复苏微弱。国内来看，随着常态化疫情防控措施的持续优化
，国内经济运行已基本恢复正常，但国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。
3、信贷环境风险
上半年，在“三线四档”和房地产贷款集中度政策影响下，房地产业信贷环境
总体趋紧。部分热点城市上调贷款利率，放贷进度缓慢，房地产企业融资环境也趋于
收紧，影响供需两方。预计今年下半年房地产信贷环境仍将趋紧。
4、政策风险
2021年以来，中央多次重申要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，
重点城市实施“两集中”供地模式，多个热点城市持续出台政策调控楼市。预计下半
年房地产调控政策将保持一惯性，部分热点城市政策仍有加码风险。
5、市场风险
随着房地产市场的不断发展以及居民生活水平的提高，消费者的需求正在逐渐
发生变化，产品创新、营销管理的压力进一步加大。商业地产面临着同质化竞争风险
，对于运营能力、资源整合能力等方面也提出了更高的要求。
应对措施：面对行业不确定性增加、资金面承压、利润率下行等风险，公司将
加强对行业周期及中长期趋势的研判，积极应对市场变化、把握机遇，通过提升开发
能力和成本管控水平进一步提高盈利能力。从财务维度促进商业精细化管理，重型持
有和轻资产输出同时发力，巩固商业引领地位。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期市场环境分析
2020年，面对错综复杂的国际环境及新冠肺炎疫情的冲击，中国经济政策
更加注重“稳增长”和“调结构”的平衡，推动生产、消费、出口稳步复苏。中国经
济呈现“V”型复苏的特点，在一季度回落后稳步回升，全年GDP增速达到了2.3%，为
全球唯一实现经济正增长的主要经济体。房地产业政策方面，中央始终坚持“房住不
炒”的总基调，疫情期间的政策以支持和帮扶企业渡过难关为主，各地频繁出台房地
产相关扶持政策，房地产市场快速恢复；在疫情得到控制后，房地产调控稳中趋紧，
各地落实因城施策，确保房地产市场平稳健康发展。
综合来看，房地产业在疫情背景下的市场恢复速度超过预期。尽管一季度
房地产市场有所回落，但需求只是被延后，并未消失，二季度开始市场平稳回升，全
年全国商品房销售额达到了17.36万亿元，同比增长8.7%；商品房销售面积也达到了1
7.61亿平方米，同比增长2.6%，均再创新高。其中，一线城市市场需求韧性高，房地
产市场恢复较快，全年成交呈现增长趋势；二线城市整体规模有所调整，内部持续分
化；分布于长三角、珠三角的三四线城市，市场恢复也较快。
受房地产调控政策及新冠肺炎疫情影响，公司已进入的部分重点城市上半
年市场呈现结构性分化，总体为增长态势。
商业地产在疫情防控步入常态化后逐步复苏，各项消费支持政策也带动消
费持续回暖。
但由于疫情影响，全年全国大于两万平方米的购物中心开业数量不足300座
6，同比下降近四成。疫情也在加速行业变革，催生了线上商城、直播卖货、市集活
动等新风向。疫情得到控制后，购物中心更加注重休闲、娱乐、社交的聚客效应，节
日营销、IP营销等活动层出不穷，社群运营、首店经济、网红品牌等成为行业关注点
，品牌也开启新一轮拓店布局。
2020年是极不平凡的一年，在这场疫情大考中，中国交上了一份近乎满分
的答卷。这一年中国房地产市场，销售额、销售面积均创新高，展现出了强大的发展
韧性。
（二）报告期公司经营回顾
1、总体经营情况
2020年，面对新冠疫情冲击下的严峻市场环境，公司调整思路、把握机会
、迎难而上，积极履行央企责任，带动产业链上企业复工复产，帮助商户度过难关；
同时，继续提升经营效率和管理效益，持续完善标准化建设，优化组织管控，推进精
细化管理。公司全年实现销售额（全口径）694亿元，销售面积（全口径）312万平方
米。公司积极应对疫情给持有型业务带来的负面影响，抢客流、促销售、控费用，持
续保持品牌影响力。
土地储备方面，公司贯彻精准投资理念，坚持稳中求好的原则，优化战略
布局，提升投资质量。报告期内，公司获取项目18个，成功获取厦门大悦城综合体、
南昌大悦城综合体地块。目前公司已进入了全国36个城市（含香港），土地储备主要
分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。2020年全年
新增土地面积205.65万平方米，新增土储计容建筑面积456.73万平方米，土地款总额
209.12亿元，平均楼面价为4,579元/平方米，平均溢价率为10.2%。截止2020年末，
公司土地储备可售货值约2460亿元。
资金方面，公司强化现金管控，降低融资成本，提升资金管理水平。公司
狠抓销售回款，2020年实现权益销售回款648.73亿元，同比增长6.9%，保障了公司现
金流安全。同时，公司凭借良好的市场信用，积极拓宽融资渠道，有效地降低了公司
整体的融资成本：2020年3月控股子公司中粮置业投资有限公司发行15亿元公司债券
，2020年8月公司发行20亿元公司债，2020年11月中粮置业投资有限公司发行15亿元
中期票据。报告期末，公司有息负债余额708.06亿元，长短期融资结构合理匹配并不
断优化。平均融资成本降至5.10%，较年初下降0.13个百分点，处于行业较低水平。
报告期末，公司现金短债比1.76，公司短期偿债能力较强；净负债率85.53%；扣除预
收账款后的资产负债率71.76%。
公司持续深化大运营体系应用，运营效率和工程质量稳步提升。公司坚持
推进以“计划、货值、利润、现金流（TVPC）”为核心的大运营标准和管理体系应用
，截至报告期末，拿地到开工平均周期7.4个月，拿地到开盘平均周期11.2个月，拿
地到现金流回正平均周期29个月，分别较推行前缩短2.7个月、6.3个月、10个月，回
报指标显著提升。同时，公司从严从紧加大考核和问责激励力度，实施月度业绩龙虎
榜、业绩排名红黑榜公示机制，对业绩偏差严重、触碰业绩底线的团队，加大问责惩
罚力度。
报告期内，公司实现营业收入384.45亿元，同比增长13.76%；全年经营活
动净现金流98.14亿元，同比增长149.29%。报告期末公司总资产1,998.71亿元，归属
于上市公司股东的净资产183.51亿元，较年初减少5.18%，主要是由于本年结算项目
中低毛利项目占比提高，商品房销售毛利率较去年的38%下降约10个百分点；以及受
宏观调控及疫情影响，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工
期延误，成本增加，公司对相应的资产计提了减值。
2、各业务板块经营情况销售型业务
2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，1-2月在疫情影响下，各地售楼处、施
工现场被迫关停，全年供货、销售、交付节点被迫延迟，全国商品房销量下滑超三成
。公司销售型业务快速反应，采用各类创新手段促销售、促回款，提振客户购房信心
。同时，发布“Hygienic更卫生”、“Hospitable更舒适”、“Heart-Warming更愉
悦”的3H健康居住体系，提高产品的健康配置，在各项目全面铺开，获得了良好的市
场反馈。随着疫情得到控制，在复工复产带动下，地产行业成交情况明显回暖，公司
紧抓市场窗口期推动销售，2020年实现销售面积312万平方米，同比增长8%，销售金
额694亿，同比下降2%，销售均价2.23万元/平方米，同比下降10%。
其中，黄岩瑞府项目、眉山天府智慧城项目、沈阳隆悦祥云项目、济南祥
云项目等首开项目开盘当日去化率达80%以上，获得市场赞誉。2020年度，公司住宅
类项目实现结算面积（全口径）229万平米，结算收入（全口径）624亿元。
购物中心
报告期末，公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小
镇项目（不含管理输出项目），分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟
台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计90.77万平方米，全年平均出租率93.9
%。公司通过管理输出（轻资产）模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以
及鞍山大悦城项目。
公司在建拟建的大悦城10个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚
、深圳、厦门、南昌等城市，其中南昌和厦门项目为报告期内新增；在建拟建的大悦
春风里项目2个，位于北京、苏州等城市；在建的祥云小镇项目2个，位于青岛、武汉
等城市；同时，报告期内新增在建轻资产项目2个，位于长沙和无锡等城市。
2020年购物中心运营受新型冠状病毒疫情影响显著，客流量、出租率下降
，同时公司积极履行央企社会责任，对租户推出租金减免政策以减轻其经营压力。为
应对疫情对线下实体商业的冲击，公司迅速搭建线上商城，在1个月的时间内完成全
国13个在营商业项目的部署上线，结合小程序直播、社群导购等创新功能，有效帮助
入驻商户实现库存去化与资金回笼，携手度过难关；在疫情逐步控制后，公司及时把
握商业复苏时机，联动13个项目打造“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”等线下活动，
提振线下销售，并在后期把握各节日时点，销售额在11月成功恢复至高位，同比提升
5.9%。2020年多家主力店品牌、行业知名品牌的首店或旗舰店进驻大悦城，公司在商
业领域持续保持领先地位。
在市场不利的环境下，鞍山大悦城和首个春风里项目北京大兴大悦春风里
在2020年均已顺利开业，市场反响良好。大兴大悦春风里开业当天出租率91%，开业
率达90%，开业当天引爆大兴商圈，客流突破15万人次。
写字楼与产业地产
公司持续优化提升3C运营服务体系，推进写字楼及产业地产业态运营标准化建
设。公司在存量办公物业改造提升方面公司拥有丰富经验。此前，以中粮广场C座改
造代表的城市更新项目顺应城市发展需求，成为助力地方经济腾笼换鸟、片区重构的
样板，得到市场高度认可。2020年，公司继续拓展存量物业的升级改造项目，新增管
理输出项目中糖大厦、双子座大厦。
公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地，产业地产整体
出租率达97%，收缴率接近100%。初步完成产业资源平台搭建，实现了产业集聚。创
芯研发中心、创邑031等项目进入稳定运营阶段，各项运营指标良好。
酒店与长租公寓
2020年新冠疫情的爆发使酒店市场遭受重大打击，酒店业绩遭受重创。公司酒
店板块在严格落实防疫措施的同时，一方面突破传统模式，利用品牌跨界、新媒体、
线上直播等形式创新营销，增加收入；一方面严格控制成本，争取税收减免等惠企政
策，减少疫情带来的不利影响。随着二季度国内疫情得到控制，市场逐步复苏，酒店
出租率稳步提升，9至12月份营业收入均超过去年同期，全年酒店板块经营收入5.98
亿元，较上年同期减少28.91%，明显缩小了上半年疫情造成的营收差距。
长租公寓业务面对疫情的冲击，稳中求进，按照择机发展的策略，在深圳
新开业三家大悦乐邑门店。报告期末，公司在深圳、北京、天津持有或运营8个门店
。长租公寓业务在深圳宝安区已初具规模，并且与政府部门、企业进行人才安居合作
，取得良好效果。
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领，定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，
服务于人民美好生活，服务于城市实心化发展。目前，公司形成了以多业态协同发展
能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运
营能力，以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业
态，以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式，使公司能满足多元化的市场
需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善“商、产、文、旅、
科、居”产业生态，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务
板块的发展潜力，提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务于人民美好生
活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务
延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新
业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现
有住宅与商业优势的基础上，明确自身“城市运营商与美好生活服务商”的战略定位
，综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极整合优质资源，形成城
市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮
集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公
开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地
；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开发与产业
整合能力，争取投资回报最大化，最大化的获取土地储备，为公司未来发展奠定基础
。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定
位18-35岁新兴中产阶级，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。
独创的“主题街区商业模式”，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了
精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业运营优势明显。公司在商业领域具有
涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系，并建立了成熟的人才培养体系，为未
来发展注入力量。
5、快速高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目资金运
营效率，实现公司规模的跨越式发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营，实现精
细化管理，促进运营效率提升。大运营体系的建立能为资金的高速周转提供有力保障
，形成快速高效的住宅开发能力，助力公司实现快速的规模扩张。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，具有
较强市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司不断提升工程质量和商业运
营能力，传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念，坚持“年轻、时尚、潮
流、品位”的商业运营理念，持续提升产品力、服务力，塑造了良好的品牌美誉度和
产品声誉。2020年，针对疫情之下消费者居住理念的改变，公司发布了针对住宅和健
康生活的“3H健康居住体系”，让消费者住的更卫生、更舒适、更愉悦，品牌影响力
及美誉度进一步提升。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
2021年是我国“十四五”的开局之年，以国内循环为主体、国内国际双循
环相互促进的新发展格局将加快构建。2020年年末的中央经济工作会议上明确指出，
2021年仍将“坚持稳中求进工作总基调”，并指出要“促进房地产市场平稳健康发展
”，为今年经济和房地产发展指明了方向。2021年，国内经济将保持恢复态势，房地
产调控仍将坚持“房住不炒”的总基调，地方因城施策更加灵活适度，行业整体发展
平稳向好。住宅消费市场方面，我国新型城镇化仍在持续推进，多地放开落户政策，
吸引人才回流，将会为市场带来发展空间；疫情也进一步催生了人们对于住宅升级的
需求，改善型需求将持续释放。商业地产方面，中国拥有14亿人口，人均国内生产总
值超过1万美元，是全球最大的和最具有潜力的消费市场，“双循环”政策推动内需
释放，将为商业地产的发展提供空间。但疫情带来的消费习惯的改变仍在影响着行业
的发展，数字化技术将进一步广泛应用，社群运营更加重要，购物中心的多元性也将
持续加强。
（二）公司发展战略
展望公司未来发展，站在“十四五”开局新起点上，公司将以推进城市发
展升级为己任，不断提升品牌价值和行业引领力，坚持“双轮双核”发展模式，坚持
提供高品质产品和服务，强化城市开发和运营能力协同，致力于成为具备可持续发展
能力的城市运营商与美好生活服务商。
公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专
业化公司，既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，又能分享持有型物业带来的
长期稳定收益和升值红利。公司将围绕提升精准投资、产品规划与创新、营销和运营
、服务与资源整合、风险管控、组织发展等能力的打造，推动公司持续经营能力及核
心竞争力的不断提升。
关于城市和区域布局。公司将以“5+X”城市群布局为主线，重点布局京津
冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游五大城市群，关注辽中南、山东半岛、
海西、关中等城市群投资机会，重点聚焦经济和产业基础好、人口导入强、市场发展
好的一二线城市以及核心城市群的强三线城市，加强城市深耕，严格城市选择并进一
步拓展。
关于产品和业态。公司作为综合地产开发平台，业态涵盖商业地产、住宅
地产、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓等。商业地产方面，公司将构建包含“大
悦城”城市级时尚潮流中心、“大悦春风里”时尚生活品质中心、“祥云小镇”板块
级休闲娱乐中心的多层级产品体系，持续创新产品，深化体验。住宅地产方面，公司
形成了壹号系列、祥云系列、锦云系列及鸿云系列四条品牌住宅产品线，将进一步聚
焦改善型需求，打造明星产品。此外，公司在深圳等地拥有深圳中粮创芯公园、中粮
（福安）机器人智造产业园、中粮深圳宝安67区商务公园等较大规模的产业地产项目
及储备用地，还拥有“乐邑”系列长租公寓、三亚亚龙湾国家旅游度假区等其他创新
发展业务。公司将积极构建各业态有机结合，灵活调整、因地制宜，发挥发组合业态
优势，实现多业态协调发展的良好局面。
（三）经营计划
1、2021年公司主要拟采取的运营措施与工作
结合行业新趋势和高质量发展要求，2021年公司仍将坚持战略导向，不断
优化城市布局、提升产品品质、强化商业运营、增强服务水平、扩大品牌影响力，服
务人民美好生活，服务城市发展，为成为城市运营商和美好生活服务商不断努力。公
司将继续坚持“精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”工作方针，持续强化赢
在拿地、强在运营，通过风险识别与防控、处置能力的提升，实现良好回报。
2021年，公司将积极做大管理输出业务规模，提高人均效能，提升公司盈
利和ROE水平。
精准投资，增加项目投资方案的科学性，降低风险。持续提升运营效率，
通过聚焦关键阶段流程改善，提升前期招采工作效率等手段，实现“项目平均动态现
金流回正周期提升2个月、大运营开工达标率提升10%”的既定目标。
2、公司2021年经营计划
（1）土地储备及开发计划：公司将持续发挥低成本拿地优势，依据城市布
局战略，有计划、有节奏地推进土地储备，不断提升投资质量，优化城市布局，机会
型布局一线，深耕二线、强三线以及都市圈核心城市周边三四线城市，通过公开市场
拿地、合作拿地、收并购等方式积极获取土地资源。2021年公司计划新开工项目26个
，新开工面积377万平米。
（2）销售型业务运营计划
2021年公司销售型业务将持续降本增效，强控目标成本考核基准，实现主
动优化、压降成本；推动住宅产品标准化落地，同时打通集采，在区域实施应用；升
级3H健康居住体系，以厦门、苏州项目为试点，打造“3H体验示范区”。2021年计划
实现签约金额1,000亿元。
（3）持有型业务运营计划
购物中心
2021年，购物中心将以财务回报为管理导向，以提升管理效能为目标，加强精
细管控。
品牌推广方面，大悦城产品线将继续贯彻“青年引力场”品牌计划，以愈
加完备的原创IP体系推动青年潮流内容与细分客群的联结，打造青年文化地标的同时
实现客流和销售额之间的转换。
2021年公司将迎来商业项目的集中开业，预计将有苏州大悦春风里、长沙
大悦城、北京槐新大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个
项目开业，公司将整体把控商业定位、加大品牌储备，确保项目如期开业、强化大悦
城的市场引领地位。
2021年，公司以原有商业项目及核心商业大区为基础，将轻资产项目发展
作为重要的战略方向，以重资产与轻资产联动的点面结合、轻重结合的区域深耕式发
展为模式，为十四五期间公司ROE的提升作出保障。
写字楼与产业地产
2021年疫情影响仍在持续，写字楼及产业地产市场需求受到抑制。北京、上海
及深圳等地区市场平均出租率大幅下滑，行业进入买方市场。2021年，公司写字楼及
产业地产业态将继续推进3C运营服务体系的打造，从收入和成本两端进行管控：通过
强化运营提升租户满意度与忠诚度、加速空置面积去化、保证营收稳定性；同时，将
商业运营累积的丰富经验赋能到写字楼中商业、租户的日常运营，通过平台联动方式
，提高招商转化率，实现成本费用的优化。
酒店与长租公寓
2021年，国内新冠疫情总体上得到控制，但散发病例和局部地区聚集性疫情时
有发生，国际疫情依然严峻，酒店市场的恢复仍然具有较大的不确定性。公司将继续
强化管理，提升酒店精细化运营管理能力和收益管理水平。长租公寓业务将加强已开
业门店的运营监管，积极进行品牌推广，择机发展新项目。
3、未来公司发展所需资金情况
2021年，受疫情影响，公司将在宏观环境下，提高存货周转率，同时结合
外部的政策、形式，积极拓展融资渠道，优化债务结构，确保资金链条安全。第一，
抓回款，控支出，以“量入为出”为原则，狠抓回款，严控各项支出，强化资金日常
管理，第二，积极拓宽融资渠道，充分利用公司本部和控股子公司中粮置业两个AAA
级融资平台，加大直接融资力度，替换高息借款，平均融资成本进一步降低。
（四）可能面对的风险
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临疫情、宏观环境、信贷环境、
政策和市场等方面的风险。
1、新冠肺炎疫情风险
虽然我国疫情已经总体得到控制，但进入冬季以来，新冠肺炎疫情在我国
呈现多点散发态势，局部地区集中爆发。在疫苗得到全面接种前，我国仍存在一定的
疫情风险，对于部分区域的房地产市场产生影响。
2、宏观环境风险
国际疫情形势仍严峻，并深刻影响着国际政治格局、世界经济秩序和全球
治理体系，国际形势日趋复杂。国内经济发展也面临结构性、体制性、周期性相互交
织带来的困难和挑战，中国将要在一个更加不稳定、不确定的世界中谋求发展，这一
风险可能传导至房地产行业。
3、信贷环境风险
2020年下半年，监管部门针对房地产企业设置了“三道红线”；年末中国
人民银行、银保监会又设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
2021年，房地产业整体信贷环境将趋紧，对于房企融资、购房贷款等均产生一定影响
。
4、政策风险
房地产政策将保持连续性和稳定性，坚持“房住不炒”定位不变，地方仍
将坚持因城施策，并可能根据市场表现进一步分化，部分城市存在政策收紧风险。
5、市场风险
随着多年房地产市场的不断发展，以及居民生活水平的提高，消费者的需
求正在逐渐发生变化，产品创新、营销管理的压力进一步加大。商业地产面临着同质
化竞争风险，对于运营能力、资源整合能力等方面也提出了更高的要求。
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）行业情况分析
1、公司的主要业务分析
公司为中粮集团唯一的地产业务平台，旗下拥有在香港联合交易所上市的
大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品
牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。
公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、
商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司充分利用两个上市公
司的优势，定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，深耕京津冀、长三角、
粤港澳大湾区、成渝、长江中游等五大城市群及周边辐射区域，聚焦辽中南、山东半
岛、海西、关中等城市群的核心重点城市。
公司秉持“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念，提供标准化、系
列化的住宅与商业产品，是中国房地产开发企业国家一级资质单位。在住宅地产领域
，公司打造了面向刚需客户的鸿云系列、面向首次改善客户的锦云系列、面向再次改
善客户的祥云系列、面向高端改善客户的壹号系列，形成了四条互补的产品线，满足
多层次的客户住房需求。在商业地产领域，公司始终以创新驱动商业升级与行业发展
，成功打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条重点产品线，并运营多个高品质写
字楼及高端酒店。大悦城城市综合体秉承“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌内涵，
精准定位18-35岁新兴中产阶级客群，赋予产品青年文化属性，以精细化运营形成差
异化竞争优势，持续巩固行业引领者的地位；大悦春风里定位“温馨、时尚、惬意、
品位”，致力于为25-45岁城市中产阶级打造理想生活的区域型商业中心；祥云小镇
则是全景开放式休憩型商业街区，以“国际化、高品质、漫生活、情感圈”的核心定
位，引领新的国际化生活方式。同时，公司充分发挥“大悦城”品牌号召力及运营能
力，旗下大悦城地产与GIC、中国人寿、高和资本等专业机构分别成立了大悦城核心
基金、大悦城并购改造基金以及区域型并购改造基金，积极开展房地产金融领域的探
索，并结合管理输出等方式加快“轻重并举”的布局。
2、报告期内市场环境分析
上半年，我国国民经济总体呈现稳中加固、稳中向好态势，全国GDP达到人
民币53.2万亿元，同比增长12.7%，两年平均增长5.3%，消费、投资、进出口均实现
了稳步增长。消费逐步改善，上半年社会消费品零售总额同比增长23.0%。
房地产业方面，中央始终强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的
定位，稳地价、稳房价、稳预期（“三稳”目标），促进房地产市场平稳健康发展。
地方政府因城施策，部分热点城市频繁出台调控政策，落实“三稳”目标。但今年上
半年，房地产市场热度仍较高。根据国家统计局数据，2021年1-6月，全国商品房销
售面积和销售额均创历史同期新高，分别达到了8.9亿平方米和9.3万亿元，同比增幅
分别高达27.7%和38.9%。房地产价格持续上涨，上半年百城新建住宅价格累计上涨1.
7%，涨幅较去年同期扩大了0.4个百分点。各线城市销售均增长，长三角区域市场热
度整体较高。
上半年，公司已进入的部分重点城市总体表现较好，仅沈阳增速有所下降
。2021年上半年重点城市房地产市场成交如下1：
商业地产方面，国内消费复苏带动实体商业较快恢复，商铺租赁需求也逐
步恢复。2021年上半年，我国重点商圈购物中心商铺租金水平整体止跌回升，由100
个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金环比上涨0.31%。
上半年，险资、资管机构也
1数据来源为中指数据库。
2此处为商品住宅价格替代商品房价格，同比增速也为商品住宅同比增速。
3杭州数据口径为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧
山区和余杭区。
4此处为商品住宅价格替代商品房价格，同比增速也为商品住宅同比增速。
积极收购国内优质商办物业。在宏观政策、市场环境以及消费趋势的带动
下，并购改造、中小型购物中心、轻资产、商业地产证券化等商业地产新趋势涌现。
（二）公司经营情况
2021年上半年，面对行业调控政策频密、行业毛利率持续下降、后疫情时
代等复杂经营局面，公司牢牢聚焦高质量发展，落实严紧细实的工作作风，深化劳动
、人事、分配的三项制度改革，优化市场化的考核激励机制与人员编制标准，出台了
一系列改革举措，以体制机制活力推动高质量发展。同时，公司深入贯彻精细化管理
要求，控周期、提效率、降成本，项目开工开盘周期较2020年持续提升。
报告期公司实现销售额（全口径）359.59亿元，同比增长20.32%，销售面
积（全口径）163.32万平方米，同比增长37.88%。首开项目实现热销，多项目开盘当
日即售罄，如“壹号系”产品上海中粮瑞虹海景壹号、西安奥体壹号、重庆天悦壹号
等项目均实现开盘当日售罄，充分体现市场对公司产品的认可，进一步树立了公司良
好品牌形象。上半年首开项目平均去化率超90%，达历史新高。报告期公司实现全口
径销售回款340.01亿元。截至7月末，公司已实现签约金额约490亿元。下半年公司销
售型业务将继续深化3H健康生活体系，打造受消费者欢迎的美好住宅产品，同时狠抓
签约、回款，努力实现年度目标。
投资拿地方面，报告期公司获取项目10个，目前公司已进入了全国38个城
市（含香港），土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成
渝等核心都市圈。报告期新增土地面积90万平方米，新增土储计容建筑面积202万平
方米，土地款总额215亿元，平均楼面价为10,666元/平方米，平均溢价率为14%。从
布局来看，新增土地储备有53%位于长三角城市群，26%位于成渝经济圈，15%位于京
津冀城市群，多数地块土地成本低于周边项目。截至报告期末，公司土地储备可售货
值约2,465亿元。
2021年上半年，随着疫情得到有效控制，公司持有型业务恢复正常运营后
业绩稳步提升，并在规模上实现进一步增长。报告期公司投资物业及相关服务实现营
业收入24.71亿元，同比增长21.86%。持有12个已开业购物中心总建筑面积262.60万
平方米，可出租面积共计91.25万平方米，报告期平均出租率94%；写字楼与产业地产
整体出租率均为90%。报告期内公司在南京市获取了1个持有型购物中心，建筑面积约
17万平方米。
截至报告期末，公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1
个祥云小镇项目，位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等城市，
商业面积约188万平方米。报告期末，公司在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小
镇共17个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳、厦门、南昌、南京、
苏州、青岛、沈阳等城市，商业面积约176万平方米；其他非标准化产品管理项目（
如成都鸿云悦街、杭州运河文化中心、北京永丰悦界等）共8个，商业面积约14万平
方米。今年下半年预计将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京丰台大悦春风里、重
庆大悦城、武汉大悦城等5个项目开业，总计商业面积65.9万平方米。
历经十余年运营积累，公司已构建起覆盖经营、服务、团队的全维度重度
运营商业管理体系，凭借公司商业核心竞争力，公司稳步推进管理输出（轻资产）业
务。公司已通过轻资产模式运营3个大悦城项目，位于天津、昆明、鞍山，商业面积
约44万平方米；已获取尚未开业的轻资产大悦城2个，位于长沙、无锡城市，商业面
积约32万平方米。公司目前有2个轻资产管理的写字楼（北京双子座大厦及中糖大厦
）。写字楼与产业地产板块持续优化3C运营服务体系，3C运营服务将实现标准化及可
复制性，为管理输出奠定基础。下半年公司将加大购物中心轻资产项目的拓展力度，
并积极探索城市更新、TOD、社区商业等类型。
公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地，出租情况良好
，如位于深圳宝安区的中粮创芯研发中心，是华南大区首个“工改工”城市更新项目
，2021年上半年项目办公出租率超过98%，租金水平超过片区临近项目。未来公司产
业地产业务将继续提升管理精细度，发力顶层产业研究，聚焦大健康、信息科技等国
家战略性新兴产业，加强资源整合能力，搭建产业生态圈，同时加快城市更新项目进
程。
报告期内公司凭借良好的市场信用，结合外部的政策形势，充分利用公司
本部和控股子公司中粮置业两个AAA级融资平台，积极拓宽融资渠道，通过公司债券
、中期票据、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、购房尾款ABS等融资工具持续
优化债务结构，有效地降低了公司整体的融资成本；同时不断提高资金精细化管理，
提升公司对财务风险的防范能力，保障现金流安全稳健。报告期末，公司有息负债余
额735.68亿元，平均融资成本降至5.06%，较2020年下降0.04个百分点；公司现金短
债比1.44，净负债率95.19%，扣除预收账款后的资产负债率71.10%。
报告期内，公司实现营业收入142.48亿元，同比增加20.62亿元，增长16.9
2%。随着疫情减弱，各业态经营业绩均有所增长，但由于本期结算项目中低毛利项目
较多，毛利额43.03亿元，同比减少11.71亿元，下降21.40%，综合毛利率30.20%，同
比降低14.72个百分点。报告期公司实现净利润11.61亿元，同比增长20.43%；归母净
利润6.15亿元，同比增长8.65%。报告期内经营活动现金净流出77.93亿元，主要由于
本期新获取项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金净额同比增加。
报告期末公司总资产2,139.22亿元，同比增长7.03%；归属于上市公司股东的净资产1
92.32亿元，同比增长4.8%。
报告期末，公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租
及公司融资情况见以下表格（除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比
例为公司最终持股比例）。
（三）未来经营计划
公司发展战略及2021年经营计划未发生变化。下半年公司将继续深化改革
，全面贯彻精细化管理要求，坚持提供高品质产品和服务，提升运营效率，科学管控
成本，夯实精准投资，持续提升品牌价值和利润水平。同时加快推进轻资产业务，为
实现长远可持续发展奠定基础。
（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司
邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行
根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，
银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。
公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，
保证期间从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正
式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起
一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴
于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因
而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供
阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。从公司房地产
业务实际经营情况看，尚未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公
司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
截止2021年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币1,743,253.51万元。
（五）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领，定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方向，服务人
民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以多业态协同发展能力、
整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运营能力
，以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，
以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式，使公司能满足多元化的市场需求
，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善“商、产、文、旅、科、
居”产业生态，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块
的发展潜力，提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉
求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，
从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探
索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅
与商业优势的基础上，明确自身“城市运营与美好生活服务商”的战略定位，综合国
家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极整合优质资源，形成城市开发综
合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团
产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市
场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另
一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开发与产业整合
能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定位18-
35岁新兴中产阶级，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的
“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招
商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招
商、运营、推广和研策全条线人才体系，并建立了成熟的人才培养体系，为未来发展
注入力量。
5、快速高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，
实现公司规模的跨越式发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营，实现精细化管理
，促进运营效率提升。大运营体系的建立为资金的高速周转提供了有力保障，形成了
快速高效的开发能力，助力公司实现快速的规模扩张。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，具有较强
市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司不断提升工程质量和商业运营能
力，传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念，坚持“年轻、时尚、潮流、
品位”的商业运营理念，持续提升产品力、服务力，塑造了良好的品牌美誉度和产品
声誉。2020年，针对疫情之下消费者居住理念的改变，公司发布了针对住宅和健康生
活的“3H健康居住体系”，让消费者住的更卫生、更舒适、更愉悦，品牌影响力及美
誉度进一步提升。
三、公司面临的风险和应对措施
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临疫情、宏观环境、信贷环境、政策
和市场等方面的风险。
1、疫情风险
当前全球疫情仍在持续演变，虽然我国疫情已经总体得到控制，但输入性疫情
仍具备较大的不确定性，影响着部分城市的生产生活，进而对房地产市场产生影响。
2、宏观环境风险
国际来看，外部环境更趋复杂严峻，疫情反复和疫苗普及错位导致全球供应链
修复缓慢，当前全球经济复苏微弱。国内来看，随着常态化疫情防控措施的持续优化
，国内经济运行已基本恢复正常，但国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。
3、信贷环境风险
上半年，在“三线四档”和房地产贷款集中度政策影响下，房地产业信贷环境
总体趋紧。部分热点城市上调贷款利率，放贷进度缓慢，房地产企业融资环境也趋于
收紧，影响供需两方。预计今年下半年房地产信贷环境仍将趋紧。
4、政策风险
2021年以来，中央多次重申要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，
重点城市实施“两集中”供地模式，多个热点城市持续出台政策调控楼市。预计下半
年房地产调控政策将保持一惯性，部分热点城市政策仍有加码风险。
5、市场风险
随着房地产市场的不断发展以及居民生活水平的提高，消费者的需求正在逐渐
发生变化，产品创新、营销管理的压力进一步加大。商业地产面临着同质化竞争风险
，对于运营能力、资源整合能力等方面也提出了更高的要求。
应对措施：面对行业不确定性增加、资金面承压、利润率下行等风险，公司将
加强对行业周期及中长期趋势的研判，积极应对市场变化、把握机遇，通过提升开发
能力和成本管控水平进一步提高盈利能力。从财务维度促进商业精细化管理，重型持
有和轻资产输出同时发力，巩固商业引领地位。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期市场环境分析
2020年，面对错综复杂的国际环境及新冠肺炎疫情的冲击，中国经济政策
更加注重“稳增长”和“调结构”的平衡，推动生产、消费、出口稳步复苏。中国经
济呈现“V”型复苏的特点，在一季度回落后稳步回升，全年GDP增速达到了2.3%，为
全球唯一实现经济正增长的主要经济体。房地产业政策方面，中央始终坚持“房住不
炒”的总基调，疫情期间的政策以支持和帮扶企业渡过难关为主，各地频繁出台房地
产相关扶持政策，房地产市场快速恢复；在疫情得到控制后，房地产调控稳中趋紧，
各地落实因城施策，确保房地产市场平稳健康发展。
综合来看，房地产业在疫情背景下的市场恢复速度超过预期。尽管一季度
房地产市场有所回落，但需求只是被延后，并未消失，二季度开始市场平稳回升，全
年全国商品房销售额达到了17.36万亿元，同比增长8.7%；商品房销售面积也达到了1
7.61亿平方米，同比增长2.6%，均再创新高。其中，一线城市市场需求韧性高，房地
产市场恢复较快，全年成交呈现增长趋势；二线城市整体规模有所调整，内部持续分
化；分布于长三角、珠三角的三四线城市，市场恢复也较快。
受房地产调控政策及新冠肺炎疫情影响，公司已进入的部分重点城市上半
年市场呈现结构性分化，总体为增长态势。
商业地产在疫情防控步入常态化后逐步复苏，各项消费支持政策也带动消
费持续回暖。
但由于疫情影响，全年全国大于两万平方米的购物中心开业数量不足300座
6，同比下降近四成。疫情也在加速行业变革，催生了线上商城、直播卖货、市集活
动等新风向。疫情得到控制后，购物中心更加注重休闲、娱乐、社交的聚客效应，节
日营销、IP营销等活动层出不穷，社群运营、首店经济、网红品牌等成为行业关注点
，品牌也开启新一轮拓店布局。
2020年是极不平凡的一年，在这场疫情大考中，中国交上了一份近乎满分
的答卷。这一年中国房地产市场，销售额、销售面积均创新高，展现出了强大的发展
韧性。
（二）报告期公司经营回顾
1、总体经营情况
2020年，面对新冠疫情冲击下的严峻市场环境，公司调整思路、把握机会
、迎难而上，积极履行央企责任，带动产业链上企业复工复产，帮助商户度过难关；
同时，继续提升经营效率和管理效益，持续完善标准化建设，优化组织管控，推进精
细化管理。公司全年实现销售额（全口径）694亿元，销售面积（全口径）312万平方
米。公司积极应对疫情给持有型业务带来的负面影响，抢客流、促销售、控费用，持
续保持品牌影响力。
土地储备方面，公司贯彻精准投资理念，坚持稳中求好的原则，优化战略
布局，提升投资质量。报告期内，公司获取项目18个，成功获取厦门大悦城综合体、
南昌大悦城综合体地块。目前公司已进入了全国36个城市（含香港），土地储备主要
分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。2020年全年
新增土地面积205.65万平方米，新增土储计容建筑面积456.73万平方米，土地款总额
209.12亿元，平均楼面价为4,579元/平方米，平均溢价率为10.2%。截止2020年末，
公司土地储备可售货值约2460亿元。
资金方面，公司强化现金管控，降低融资成本，提升资金管理水平。公司
狠抓销售回款，2020年实现权益销售回款648.73亿元，同比增长6.9%，保障了公司现
金流安全。同时，公司凭借良好的市场信用，积极拓宽融资渠道，有效地降低了公司
整体的融资成本：2020年3月控股子公司中粮置业投资有限公司发行15亿元公司债券
，2020年8月公司发行20亿元公司债，2020年11月中粮置业投资有限公司发行15亿元
中期票据。报告期末，公司有息负债余额708.06亿元，长短期融资结构合理匹配并不
断优化。平均融资成本降至5.10%，较年初下降0.13个百分点，处于行业较低水平。
报告期末，公司现金短债比1.76，公司短期偿债能力较强；净负债率85.53%；扣除预
收账款后的资产负债率71.76%。
公司持续深化大运营体系应用，运营效率和工程质量稳步提升。公司坚持
推进以“计划、货值、利润、现金流（TVPC）”为核心的大运营标准和管理体系应用
，截至报告期末，拿地到开工平均周期7.4个月，拿地到开盘平均周期11.2个月，拿
地到现金流回正平均周期29个月，分别较推行前缩短2.7个月、6.3个月、10个月，回
报指标显著提升。同时，公司从严从紧加大考核和问责激励力度，实施月度业绩龙虎
榜、业绩排名红黑榜公示机制，对业绩偏差严重、触碰业绩底线的团队，加大问责惩
罚力度。
报告期内，公司实现营业收入384.45亿元，同比增长13.76%；全年经营活
动净现金流98.14亿元，同比增长149.29%。报告期末公司总资产1,998.71亿元，归属
于上市公司股东的净资产183.51亿元，较年初减少5.18%，主要是由于本年结算项目
中低毛利项目占比提高，商品房销售毛利率较去年的38%下降约10个百分点；以及受
宏观调控及疫情影响，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工
期延误，成本增加，公司对相应的资产计提了减值。
2、各业务板块经营情况销售型业务
2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，1-2月在疫情影响下，各地售楼处、施
工现场被迫关停，全年供货、销售、交付节点被迫延迟，全国商品房销量下滑超三成
。公司销售型业务快速反应，采用各类创新手段促销售、促回款，提振客户购房信心
。同时，发布“Hygienic更卫生”、“Hospitable更舒适”、“Heart-Warming更愉
悦”的3H健康居住体系，提高产品的健康配置，在各项目全面铺开，获得了良好的市
场反馈。随着疫情得到控制，在复工复产带动下，地产行业成交情况明显回暖，公司
紧抓市场窗口期推动销售，2020年实现销售面积312万平方米，同比增长8%，销售金
额694亿，同比下降2%，销售均价2.23万元/平方米，同比下降10%。
其中，黄岩瑞府项目、眉山天府智慧城项目、沈阳隆悦祥云项目、济南祥
云项目等首开项目开盘当日去化率达80%以上，获得市场赞誉。2020年度，公司住宅
类项目实现结算面积（全口径）229万平米，结算收入（全口径）624亿元。
购物中心
报告期末，公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小
镇项目（不含管理输出项目），分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟
台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计90.77万平方米，全年平均出租率93.9
%。公司通过管理输出（轻资产）模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以
及鞍山大悦城项目。
公司在建拟建的大悦城10个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚
、深圳、厦门、南昌等城市，其中南昌和厦门项目为报告期内新增；在建拟建的大悦
春风里项目2个，位于北京、苏州等城市；在建的祥云小镇项目2个，位于青岛、武汉
等城市；同时，报告期内新增在建轻资产项目2个，位于长沙和无锡等城市。
2020年购物中心运营受新型冠状病毒疫情影响显著，客流量、出租率下降
，同时公司积极履行央企社会责任，对租户推出租金减免政策以减轻其经营压力。为
应对疫情对线下实体商业的冲击，公司迅速搭建线上商城，在1个月的时间内完成全
国13个在营商业项目的部署上线，结合小程序直播、社群导购等创新功能，有效帮助
入驻商户实现库存去化与资金回笼，携手度过难关；在疫情逐步控制后，公司及时把
握商业复苏时机，联动13个项目打造“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”等线下活动，
提振线下销售，并在后期把握各节日时点，销售额在11月成功恢复至高位，同比提升
5.9%。2020年多家主力店品牌、行业知名品牌的首店或旗舰店进驻大悦城，公司在商
业领域持续保持领先地位。
在市场不利的环境下，鞍山大悦城和首个春风里项目北京大兴大悦春风里
在2020年均已顺利开业，市场反响良好。大兴大悦春风里开业当天出租率91%，开业
率达90%，开业当天引爆大兴商圈，客流突破15万人次。
写字楼与产业地产
公司持续优化提升3C运营服务体系，推进写字楼及产业地产业态运营标准化建
设。公司在存量办公物业改造提升方面公司拥有丰富经验。此前，以中粮广场C座改
造代表的城市更新项目顺应城市发展需求，成为助力地方经济腾笼换鸟、片区重构的
样板，得到市场高度认可。2020年，公司继续拓展存量物业的升级改造项目，新增管
理输出项目中糖大厦、双子座大厦。
公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地，产业地产整体
出租率达97%，收缴率接近100%。初步完成产业资源平台搭建，实现了产业集聚。创
芯研发中心、创邑031等项目进入稳定运营阶段，各项运营指标良好。
酒店与长租公寓
2020年新冠疫情的爆发使酒店市场遭受重大打击，酒店业绩遭受重创。公司酒
店板块在严格落实防疫措施的同时，一方面突破传统模式，利用品牌跨界、新媒体、
线上直播等形式创新营销，增加收入；一方面严格控制成本，争取税收减免等惠企政
策，减少疫情带来的不利影响。随着二季度国内疫情得到控制，市场逐步复苏，酒店
出租率稳步提升，9至12月份营业收入均超过去年同期，全年酒店板块经营收入5.98
亿元，较上年同期减少28.91%，明显缩小了上半年疫情造成的营收差距。
长租公寓业务面对疫情的冲击，稳中求进，按照择机发展的策略，在深圳
新开业三家大悦乐邑门店。报告期末，公司在深圳、北京、天津持有或运营8个门店
。长租公寓业务在深圳宝安区已初具规模，并且与政府部门、企业进行人才安居合作
，取得良好效果。
二、核心竞争力分析
公司坚持战略引领，定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，
服务于人民美好生活，服务于城市实心化发展。目前，公司形成了以多业态协同发展
能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运
营能力，以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。
1、多业态协同发展能力
公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业
态，以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动模式，使公司能满足多元化的市场
需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善“商、产、文、旅、
科、居”产业生态，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务
板块的发展潜力，提高发展质量。
2、整合创新能力
随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务于人民美好生
活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务
延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新
业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现
有住宅与商业优势的基础上，明确自身“城市运营商与美好生活服务商”的战略定位
，综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等，积极整合优质资源，形成城
市开发综合创新能力。
3、多元化的土地获取能力
公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮
集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公
开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地
；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开发与产业
整合能力，争取投资回报最大化，最大化的获取土地储备，为公司未来发展奠定基础
。
4、领先的商业运营能力
公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城产品精准定
位18-35岁新兴中产阶级，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。
独创的“主题街区商业模式”，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了
精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业运营优势明显。公司在商业领域具有
涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系，并建立了成熟的人才培养体系，为未
来发展注入力量。
5、快速高效的运营能力
公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目资金运
营效率，实现公司规模的跨越式发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营，实现精
细化管理，促进运营效率提升。大运营体系的建立能为资金的高速周转提供有力保障
，形成快速高效的住宅开发能力，助力公司实现快速的规模扩张。
6、良好的品牌美誉度和影响力
公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，具有
较强市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司不断提升工程质量和商业运
营能力，传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念，坚持“年轻、时尚、潮
流、品位”的商业运营理念，持续提升产品力、服务力，塑造了良好的品牌美誉度和
产品声誉。2020年，针对疫情之下消费者居住理念的改变，公司发布了针对住宅和健
康生活的“3H健康居住体系”，让消费者住的更卫生、更舒适、更愉悦，品牌影响力
及美誉度进一步提升。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
2021年是我国“十四五”的开局之年，以国内循环为主体、国内国际双循
环相互促进的新发展格局将加快构建。2020年年末的中央经济工作会议上明确指出，
2021年仍将“坚持稳中求进工作总基调”，并指出要“促进房地产市场平稳健康发展
”，为今年经济和房地产发展指明了方向。2021年，国内经济将保持恢复态势，房地
产调控仍将坚持“房住不炒”的总基调，地方因城施策更加灵活适度，行业整体发展
平稳向好。住宅消费市场方面，我国新型城镇化仍在持续推进，多地放开落户政策，
吸引人才回流，将会为市场带来发展空间；疫情也进一步催生了人们对于住宅升级的
需求，改善型需求将持续释放。商业地产方面，中国拥有14亿人口，人均国内生产总
值超过1万美元，是全球最大的和最具有潜力的消费市场，“双循环”政策推动内需
释放，将为商业地产的发展提供空间。但疫情带来的消费习惯的改变仍在影响着行业
的发展，数字化技术将进一步广泛应用，社群运营更加重要，购物中心的多元性也将
持续加强。
（二）公司发展战略
展望公司未来发展，站在“十四五”开局新起点上，公司将以推进城市发
展升级为己任，不断提升品牌价值和行业引领力，坚持“双轮双核”发展模式，坚持
提供高品质产品和服务，强化城市开发和运营能力协同，致力于成为具备可持续发展
能力的城市运营商与美好生活服务商。
公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专
业化公司，既能通过开发型物业的高周转实现现金回流，又能分享持有型物业带来的
长期稳定收益和升值红利。公司将围绕提升精准投资、产品规划与创新、营销和运营
、服务与资源整合、风险管控、组织发展等能力的打造，推动公司持续经营能力及核
心竞争力的不断提升。
关于城市和区域布局。公司将以“5+X”城市群布局为主线，重点布局京津
冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游五大城市群，关注辽中南、山东半岛、
海西、关中等城市群投资机会，重点聚焦经济和产业基础好、人口导入强、市场发展
好的一二线城市以及核心城市群的强三线城市，加强城市深耕，严格城市选择并进一
步拓展。
关于产品和业态。公司作为综合地产开发平台，业态涵盖商业地产、住宅
地产、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓等。商业地产方面，公司将构建包含“大
悦城”城市级时尚潮流中心、“大悦春风里”时尚生活品质中心、“祥云小镇”板块
级休闲娱乐中心的多层级产品体系，持续创新产品，深化体验。住宅地产方面，公司
形成了壹号系列、祥云系列、锦云系列及鸿云系列四条品牌住宅产品线，将进一步聚
焦改善型需求，打造明星产品。此外，公司在深圳等地拥有深圳中粮创芯公园、中粮
（福安）机器人智造产业园、中粮深圳宝安67区商务公园等较大规模的产业地产项目
及储备用地，还拥有“乐邑”系列长租公寓、三亚亚龙湾国家旅游度假区等其他创新
发展业务。公司将积极构建各业态有机结合，灵活调整、因地制宜，发挥发组合业态
优势，实现多业态协调发展的良好局面。
（三）经营计划
1、2021年公司主要拟采取的运营措施与工作
结合行业新趋势和高质量发展要求，2021年公司仍将坚持战略导向，不断
优化城市布局、提升产品品质、强化商业运营、增强服务水平、扩大品牌影响力，服
务人民美好生活，服务城市发展，为成为城市运营商和美好生活服务商不断努力。公
司将继续坚持“精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”工作方针，持续强化赢
在拿地、强在运营，通过风险识别与防控、处置能力的提升，实现良好回报。
2021年，公司将积极做大管理输出业务规模，提高人均效能，提升公司盈
利和ROE水平。
精准投资，增加项目投资方案的科学性，降低风险。持续提升运营效率，
通过聚焦关键阶段流程改善，提升前期招采工作效率等手段，实现“项目平均动态现
金流回正周期提升2个月、大运营开工达标率提升10%”的既定目标。
2、公司2021年经营计划
（1）土地储备及开发计划：公司将持续发挥低成本拿地优势，依据城市布
局战略，有计划、有节奏地推进土地储备，不断提升投资质量，优化城市布局，机会
型布局一线，深耕二线、强三线以及都市圈核心城市周边三四线城市，通过公开市场
拿地、合作拿地、收并购等方式积极获取土地资源。2021年公司计划新开工项目26个
，新开工面积377万平米。
（2）销售型业务运营计划
2021年公司销售型业务将持续降本增效，强控目标成本考核基准，实现主
动优化、压降成本；推动住宅产品标准化落地，同时打通集采，在区域实施应用；升
级3H健康居住体系，以厦门、苏州项目为试点，打造“3H体验示范区”。2021年计划
实现签约金额1,000亿元。
（3）持有型业务运营计划
购物中心
2021年，购物中心将以财务回报为管理导向，以提升管理效能为目标，加强精
细管控。
品牌推广方面，大悦城产品线将继续贯彻“青年引力场”品牌计划，以愈
加完备的原创IP体系推动青年潮流内容与细分客群的联结，打造青年文化地标的同时
实现客流和销售额之间的转换。
2021年公司将迎来商业项目的集中开业，预计将有苏州大悦春风里、长沙
大悦城、北京槐新大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个
项目开业，公司将整体把控商业定位、加大品牌储备，确保项目如期开业、强化大悦
城的市场引领地位。
2021年，公司以原有商业项目及核心商业大区为基础，将轻资产项目发展
作为重要的战略方向，以重资产与轻资产联动的点面结合、轻重结合的区域深耕式发
展为模式，为十四五期间公司ROE的提升作出保障。
写字楼与产业地产
2021年疫情影响仍在持续，写字楼及产业地产市场需求受到抑制。北京、上海
及深圳等地区市场平均出租率大幅下滑，行业进入买方市场。2021年，公司写字楼及
产业地产业态将继续推进3C运营服务体系的打造，从收入和成本两端进行管控：通过
强化运营提升租户满意度与忠诚度、加速空置面积去化、保证营收稳定性；同时，将
商业运营累积的丰富经验赋能到写字楼中商业、租户的日常运营，通过平台联动方式
，提高招商转化率，实现成本费用的优化。
酒店与长租公寓
2021年，国内新冠疫情总体上得到控制，但散发病例和局部地区聚集性疫情时
有发生，国际疫情依然严峻，酒店市场的恢复仍然具有较大的不确定性。公司将继续
强化管理，提升酒店精细化运营管理能力和收益管理水平。长租公寓业务将加强已开
业门店的运营监管，积极进行品牌推广，择机发展新项目。
3、未来公司发展所需资金情况
2021年，受疫情影响，公司将在宏观环境下，提高存货周转率，同时结合
外部的政策、形式，积极拓展融资渠道，优化债务结构，确保资金链条安全。第一，
抓回款，控支出，以“量入为出”为原则，狠抓回款，严控各项支出，强化资金日常
管理，第二，积极拓宽融资渠道，充分利用公司本部和控股子公司中粮置业两个AAA
级融资平台，加大直接融资力度，替换高息借款，平均融资成本进一步降低。
（四）可能面对的风险
公司在未来发展战略及决策过程中可能面临疫情、宏观环境、信贷环境、
政策和市场等方面的风险。
1、新冠肺炎疫情风险
虽然我国疫情已经总体得到控制，但进入冬季以来，新冠肺炎疫情在我国
呈现多点散发态势，局部地区集中爆发。在疫苗得到全面接种前，我国仍存在一定的
疫情风险，对于部分区域的房地产市场产生影响。
2、宏观环境风险
国际疫情形势仍严峻，并深刻影响着国际政治格局、世界经济秩序和全球
治理体系，国际形势日趋复杂。国内经济发展也面临结构性、体制性、周期性相互交
织带来的困难和挑战，中国将要在一个更加不稳定、不确定的世界中谋求发展，这一
风险可能传导至房地产行业。
3、信贷环境风险
2020年下半年，监管部门针对房地产企业设置了“三道红线”；年末中国
人民银行、银保监会又设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
2021年，房地产业整体信贷环境将趋紧，对于房企融资、购房贷款等均产生一定影响
。
4、政策风险
房地产政策将保持连续性和稳定性，坚持“房住不炒”定位不变，地方仍
将坚持因城施策，并可能根据市场表现进一步分化，部分城市存在政策收紧风险。
5、市场风险
随着多年房地产市场的不断发展，以及居民生活水平的提高，消费者的需
求正在逐渐发生变化，产品创新、营销管理的压力进一步加大。商业地产面临着同质
化竞争风险，对于运营能力、资源整合能力等方面也提出了更高的要求。
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