601588北辰实业资产重组最新消息
≈≈北辰实业601588≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司业务概要
北京北辰实业股份有限公司于一九九七年四月二日由北京北辰实业集团有
限责任公司独家发起设立，同年五月在香港联合交易所挂牌上市。二零零六年十月在
上海证券交易所成功发行A股并上市。截至报告期末，公司注册总股本为336,702万股
，其中A股为266,000万股，占总股本的79.002%，H股70,702万股，占总股本的20.998
%。
历经二十余年发展，公司主营业务包括发展物业、会展及投资物业（含酒
店）。
发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城
市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，构建了涵盖住宅、公寓、别
墅、写字楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发体系。截至报告期末，发展物业
项目已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成都、苏州、南京、廊坊、合肥、宁波
、重庆、无锡、海口、眉山等15个城市，开发规模不断提升。
投资物业以会展为龙头，积极带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展。
公司持有并运营的投资物业包括位于北京亚奥核心区的国家会议中心、北京国际会议
中心、北辰洲际酒店、五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、
北辰世纪中心、汇宾大厦、汇欣大厦、北辰时代大厦、北辰汇园酒店公寓以及位于长
沙的北辰洲际酒店、长沙北辰国际会议中心等，总面积逾128万平方米。
在做优做强持有型物业的同时，公司以旗下首都会展（集团）有限公司为
依托，大力整合会展业务资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，探索
发展包括会展场馆运营管理、展会主办承办及配套服务、会展教育咨询服务、高端国
务政务活动保障服务等业务，不断创新会展轻资产运营模式，助推公司高质量发展。
(二)公司所属行业发展情况
二零二一年上半年，我国统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，经济持
续稳定恢复，主要宏观指标持续回升，高质量发展取得新成效，整体呈现稳中加固、
稳中向好的态势。上半年GDP增速达到12.7%，两年平均增长5.3%。
1、发展物业
二零二一年上半年，疫情逐渐稳定后我国房地产市场呈现回暖态势，但由
于中央坚持“房住不炒”的政策主基调不变，对房地产市场的调控和监管力度不断加
大，地方政府严格落实中央决策部署，对于上半年房地产市场出现的新情况、新问题
实施精准调控，部分城市交易热度随之回落。总体来看，上半年全国商品住宅新开工
面积及竣工面积均有所增长，需求积极释放，成交均价稳中微涨，成交规模在去年同
期低基数影响下同比大幅提升。全国住宅用地成交规模有所下降，成交楼面均价涨幅
明显，平均溢价率高位维稳。根据国家统计局数据（下同）显示，二零二一年上半年
全国房地产市场商品住宅销售面积79,081万平方米，同比上涨29.39%，商品住宅平均
销售价格为人民币10,702元/平方米，同比上涨9.7%。
一线城市中，北京商品住宅市场成交规模保持高位运行，因低价项目去化
速度加快，成交均价同比小幅回调；广州商品住宅市场成交量大幅增长。二三线城市
商品住宅成交均价略有上涨，成交量涨幅明显。
2、会展及投资物业（含酒店）
二零二一年上半年，各会展企业通过线上线下结合办展、在线推介会、网
络发布会等方式积极拓展业务，一定程度对冲了疫情影响，中国会展业逐渐恢复，并
加速向数字化转型。酒店业随着旅游业复苏有所好转。北京写字楼市场逐渐回暖，空
置率下降，公寓市场平均租金止跌回涨。
二、经营情况的讨论与分析
二零二一年上半年，公司坚定“服务国际交往、筑造理想空间”的企业使
命，紧抓经济持续稳定恢复的有利时机，以提质增效为主线，不断优化经营策略，加
大资源整合力度，全面推进主营业务平稳健康发展，公司收入利润水平较去年同期显
著提升。
报告期内，公司实现营业收入人民币1,024,478.2万元，同比上升205.93%
。公司利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币55,023.3万元、22,935.1
万元和26,462.1万元，同比分别上升87.68%、22.44%和49.12%。
1、发展物业
在热点城市房地产调控升级，相应政策措施逐步趋向精准化、体系化的背
景下，公司深入研判政策及市场走势，围绕“一城一策”、“一盘一策”的整体策略
，扎实推进精细化管理，促进发展物业规模、质量与效益均衡发展。
二零二一年上半年，发展物业板块可结算面积增加，实现营业收入人民币9
39,373.3万元（含车位），税前利润为人民币79,369.8万元，同比分别上升255.26%
、53.52%。截至报告期末公司已进入15个城市，实现总土地储备623万平方米。报告
期内实现新开工面积41万平方米，开复工面积552万平方米，竣工面积63万平方米。
销售业绩大幅回升。面对行业变化和市场波动，公司综合各项目所在区位
、竞品情况、政策环境、市场环境等因素，差异化定位项目营销策略，灵活把握去化
节奏，利用市场回暖的窗口期取得了良好的销售业绩。报告期内，发展物业实现合同
销售面积60万平方米、合同销售金额人民币111亿元（含车位），较去年同期分别增
长116%和125%。其中，北京、重庆、长沙及成都分别实现合同销售金额人民币27亿元
、22亿元、19亿元及12亿元，重庆悦来壹号、海口北辰府等多个项目销售额位列上半
年区域市场前列，成都北辰鹿鸣苑项目开盘即售罄。
体系机制建设持续完善。公司以“大运营”理念为指导，进一步完善垂直
化运营、规范化管理的制度体系，结合供货计划、政策环境和项目特点，对各城市中
心经营情况进行梳理，建立具有北辰特色的计划运营管理体系；同时深化项目全周期
考核，优化“四维度”创新激励体系，公司管控效能不断提升。
2、会展及投资物业（含酒店）
面对国内外疫情波动下的机遇与挑战，公司立足首都城市战略定位，坚持
重资产投资型业务与轻资产服务型业务协同推进的发展模式，以会展业务高质量发展
为引领，深入探索“后疫情”时代服务业发展路径。
二零二一年上半年，会展及投资物业（含酒店）实现营业收入、税前利润
分别为人民币78,642.3万元、4,273.4万元，同比分别上升19.08%、391.93%。
（1）会展业务
报告期内，国内散发疫情时有发生，会展业虽已逐步恢复，但所受到的负
面影响尚未完全消除，为此公司上下群策群力，不断提高危中寻机、化危为机的能力
。
引入战略投资者，开启会展业务新发展阶段。为了增强会展业务资本实力
，促进会展产业转型升级，公司旗下北辰会展集团通过增资引入包括北京首钢建设投
资有限公司、北京首都旅游集团有限责任公司、京东科技控股股份有限公司、GLeven
tsChinaLimited1在内的四名战略投资者，增资后北辰会展集团正式升级更名为首都
会展（集团）有限公司。公司会展业务将立足首都会展平台这一新的起点，借助各投
资方在“云服务”、国际化展会资源、住宿餐饮、空间布局等会展相关领域的资源优
势，深入开展战略合作，不断提升会展业务市场化、专业化、品牌化、国际化发展水
平。
场馆运营管理方面，公司自持的国家会议中心、北京国际会议中心依托亚
奥核心区的地缘优势以及周边完善的配套设施，有效实现会展与旅游、商贸、办公等
相关业态的对接，综合接待服务能力处于行业龙头地位。报告期内，在会议和展览的
数量、规模不同程度受到疫情影响的情况下，公司紧抓二季度市场恢复的窗口期，积
极拓展新项目并加大排期密度，成功接待服务了阿里云峰会、完美世界游戏品牌发布
会、中国民航技术及装备展及亚宠展等一系列会展活动，上半年国家会议中心展览板
块平均单价及展览数量均位居北京市同行业之首。公司凭借会展运营多年经验积淀与
品牌影响力的不断提升，大力推进会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出，报告期内
，公司新签约雄安国际科技成果展示交易中心及配套酒店、成都空港产业服务区会议
中心及配套酒店2个委托管理项目，在南京、广州、重庆、山西、常州等省区市新签
约8个会展场馆或酒店顾问咨询项目。截至报告期末，公司已进入全国26个城市，受
托管理会展场馆17个，受托管理酒店15家，实现受托管理会展场馆总面积达334万平
方米，目前已成为国内运营会展场馆数量最多，整体规模最大，承办会议档次最高的
会展运营企业。
1为智奥会展（上海）有限公司之母公司
赤峰北辰五洲皇冠酒店
图1：截至报告期末公司受托管理的会展场馆及酒店项目
北京金海湖国际会展中心
会展主承办方面，报告期内，公司紧抓潮流趋势，成功举办自创IP消费类
展会——2021北京国际艺术设计玩具展览会，展会规模1.1万平方米，入场观众1.8万
人次，观众满意度达90%以上；在北京和武汉分别成功举办三场2021CGF中国游戏节巡
展，巡展总面积4.8万平方米，参观人数5.7万人次；积极筹备2021第四届中国西部航
空物流合作论坛，以及获得国际展览联盟（UFI）认证的2021中国西部（成都）国际
供应链与物流技术装备博览会。
会展研发方面，公司聚焦行业发展前沿，在服务政府、研究行业方面发挥
专业优势，完成《中国展览指数报告（2020）》，陆续启动包括《北京市“十四五”
时期会展业发展规划》、《以服贸会为契机首钢园会展业发展研究》等课题研究，筹
备出版参展商参展营销指南书籍。
（2）其他投资物业
公司写字楼业态实施差异化定位，多项目联销策略，一方面以提升客户满
意度为出发点，通过附加健身俱乐部、车位等弹性租赁条件，开通地铁通勤班车，组
织客户活动等方式，大力提升产品附加值和竞争力，另一方面通过组织代理行讲盘、
召开新产品发布会，持续拓宽销售渠道，注重发掘互联网科技行业引领的新一轮租赁
需求，已成功引入“字节跳动”等互联网头部企业入驻，报告期内写字楼出租率和租
金维持在较高水平。公寓业态因主要客户群中小微公司受疫情影响较大，入住率和平
均房价持续承压，为此公司采取灵活多样的销售策略，加强线上推广，适当提高优惠
力度，持续开发新客源。酒店业态利用经营空档期陆续开展更新改造，随着需求的回
暖，开业中的酒店经营指标温和回升。
3、融资工作
在金融监管加强、去杠杆的背景下，公司以确保现金流稳健为核心，一方
面加快项目销售和回款速度，另一方面积极开展“总部融资”等多元化融资模式，调
整公司负债结构。公司进一步拓宽资本市场融资渠道，取得中国证监会出具的人民币
30亿元公司债券发行批文，并已发行第一期债券人民币3.19亿元，票面利率3.46%，
融资成本创有史以来最低水平。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、新冠肺炎疫情的风险
我国新冠疫情防控形势不断好转，但海外疫情尚未得到全面控制，在全球
一体化格局下，境外输入、本土零星散发及局部爆发疫情的风险仍然存在，公司部分
房地产开发项目的进度、会展及投资物业（含酒店）的收益或将在短期内受到一定影
响，影响程度将取决于疫情防控的进展情况、持续时间及各地防控政策的实施状况。
针对上述风险，公司建立健全疫情防控机制，统筹落实开展疫情防控工作
。此外，公司将结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度降低或化解疫情可
能给公司生产经营造成的不利影响。
2、政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，且政策具有一定周期性。房
地产项目运作周期长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能为房企在获取土地、
项目开发建设、销售、融资等方面带来一定风险。
针对上述风险，公司发展物业将加强对国家宏观政策的研究，密切关注市
场变化，提高对政策和市场的敏感性，注重业务快速发展中的风险管控，同时依据政
策导向不断优化业务发展方向，增强发展物业可持续发展的潜力，提升综合竞争力。
3、市场风险
房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成
交价居高不下推升开发成本，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大
、售价难以有效提升的双重影响下，利润空间或将被压缩，给企业财务现金状况和运
营稳健性带来一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估
，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和
地区。公司将继续坚持低成本扩张思路，拓展拿地方式，减小资金压力，同时致力于
加强专业化管理，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险
。
4、人才储备的短期风险
随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局，以及会展场馆及酒店受
托管理等业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求
量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。
针对上述风险，公司成立了人才工作领导小组，通过加强内部选拔培养与
市场化选聘，举办企业领导人与年轻人才等培训班，推进高素质专业化领导人员队伍
建设，选优配强人才队伍；通过开展会展集团“雄鹰、飞鹰、精鹰”、地产集团“领
航、远航、启航”三级人才培养体系，加速人才储备；通过加大应届毕业生的引进与
培养，强化基础人才队伍建设。
四、报告期内核心竞争力分析
公司的优势及核心竞争力主要体现为复合地产开发运营能力及会展品牌综
合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源；国内领
先的会展业务凭借多年来服务高端国务、政务活动形成的品牌效应，持续带动公司写
字楼、公寓及酒店等投资物业协同发展，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相
互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。
一方面，公司具有复合地产开发运营能力。公司房地产开发的物业类型涵
盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综
合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十四年
荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公
司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地
产开发业务已进入全国15个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。
另一方面，公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，在会展、酒店领域
的高端运营服务和会展场馆输出管理领域具有比较优势，品牌认知度和影响力不断提
升。公司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾120万平方米的投资物业（含酒店
），拥有20余年的会展、酒店专业运营经验及国际化的运营服务标准和团队，在会展
场馆运营管理、会展主承办、会展信息化、会展研发的全价值产业链开展了积极的探
索与实践，形成了会展全产业链整合联动能力。近年来，圆满完成了以奥运会、APEC
会议、服贸会、杭州G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、中
国-阿拉伯国家博览会、上合组织青岛峰会、中非合作论坛北京峰会、首届联合国世
界地理信息大会、北京香山论坛、中国北京世界园艺博览会、亚洲文明对话大会为代
表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服
务口碑。
此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风
险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率
方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化
融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗
风险能力。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、公司一季度简要经营情况
2021年1-3月，就房地产开发而言，在土地储备方面，公司无新增房地产储
备，总土地储备686.18万平方米，权益土地储备611.09万平方米；在工程建设方面，
公司无新开工面积，开复工面积511.13万平方米，同比下降22.81%，竣工面积11.43
万平方米；在项目销售方面，公司实现销售面积14.07万平方米，同比上升59.70%，
权益销售面积11.82万平方米，同比上升63.26%，销售金额26.12亿元，同比上升60.7
4%，权益销售金额20.79亿元，同比上升56.20%，结算面积48.39万平方米，同比上升
188.55%，结算金额61.74亿元，同比上升185.70%。
2021年1-3月，就持有型物业而言，会议中心业态，项目总建筑面积32.88
万平方米，实现总经营收入5,179.30万元；写字楼业态，项目总建筑面积44.84万平
方米，实现总经营收入16,304.39万元；酒店业态，项目总建筑面积28.43万平方米，
实现总经营收入5,694.57万元；公寓业态，项目总建筑面积18.43万平方米，实现总
经营收入4,025.39万元。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司业务概要
北京北辰实业股份有限公司于一九九七年四月二日由北京北辰实业集团有
限责任公司独家发起设立，同年五月在香港联合交易所挂牌上市。二零零六年十月在
上海证券交易所成功发行A股并上市。截至报告期末，公司注册总股本为336,702万股
，其中A股为266,000万股，占总股本的79.002%，H股70,702万股，占总股本的20.998
%。
历经二十余年发展，公司主营业务包括发展物业、会展及投资物业（含酒
店）。
发展物业以立足北京、拓展京外为方针，近年来持续推进区域深耕和新城
市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，构建了涵盖住宅、公寓、别
墅、写字楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发体系。截至报告期末，发展物业
项目已进入北京、广州、长沙、武汉、杭州、成都、苏州、南京、廊坊、合肥、宁波
、重庆、无锡、海口、眉山等15个城市，开发规模不断提升。
投资物业以会展为龙头，积极带动酒店、写字楼、公寓等业态协同发展。
公司持有并运营的投资物业包括位于北京亚奥核心区的国家会议中心、北京国际会议
中心、北辰洲际酒店、五洲皇冠国际酒店、北京五洲大酒店、国家会议中心大酒店、
北辰世纪中心、汇宾大厦、汇欣大厦、北辰时代大厦、北辰汇园酒店公寓以及位于长
沙的北辰洲际酒店、长沙北辰国际会议中心等，总面积逾128万平方米。
在做优做强持有型物业的同时，公司以旗下首都会展（集团）有限公司为
依托，大力整合会展业务资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，探索
发展包括会展场馆运营管理、展会主办承办及配套服务、会展教育咨询服务、高端国
务政务活动保障服务等业务，不断创新会展轻资产运营模式，助推公司高质量发展。
(二)公司所属行业发展情况
二零二一年上半年，我国统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，经济持
续稳定恢复，主要宏观指标持续回升，高质量发展取得新成效，整体呈现稳中加固、
稳中向好的态势。上半年GDP增速达到12.7%，两年平均增长5.3%。
1、发展物业
二零二一年上半年，疫情逐渐稳定后我国房地产市场呈现回暖态势，但由
于中央坚持“房住不炒”的政策主基调不变，对房地产市场的调控和监管力度不断加
大，地方政府严格落实中央决策部署，对于上半年房地产市场出现的新情况、新问题
实施精准调控，部分城市交易热度随之回落。总体来看，上半年全国商品住宅新开工
面积及竣工面积均有所增长，需求积极释放，成交均价稳中微涨，成交规模在去年同
期低基数影响下同比大幅提升。全国住宅用地成交规模有所下降，成交楼面均价涨幅
明显，平均溢价率高位维稳。根据国家统计局数据（下同）显示，二零二一年上半年
全国房地产市场商品住宅销售面积79,081万平方米，同比上涨29.39%，商品住宅平均
销售价格为人民币10,702元/平方米，同比上涨9.7%。
一线城市中，北京商品住宅市场成交规模保持高位运行，因低价项目去化
速度加快，成交均价同比小幅回调；广州商品住宅市场成交量大幅增长。二三线城市
商品住宅成交均价略有上涨，成交量涨幅明显。
2、会展及投资物业（含酒店）
二零二一年上半年，各会展企业通过线上线下结合办展、在线推介会、网
络发布会等方式积极拓展业务，一定程度对冲了疫情影响，中国会展业逐渐恢复，并
加速向数字化转型。酒店业随着旅游业复苏有所好转。北京写字楼市场逐渐回暖，空
置率下降，公寓市场平均租金止跌回涨。
二、经营情况的讨论与分析
二零二一年上半年，公司坚定“服务国际交往、筑造理想空间”的企业使
命，紧抓经济持续稳定恢复的有利时机，以提质增效为主线，不断优化经营策略，加
大资源整合力度，全面推进主营业务平稳健康发展，公司收入利润水平较去年同期显
著提升。
报告期内，公司实现营业收入人民币1,024,478.2万元，同比上升205.93%
。公司利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币55,023.3万元、22,935.1
万元和26,462.1万元，同比分别上升87.68%、22.44%和49.12%。
1、发展物业
在热点城市房地产调控升级，相应政策措施逐步趋向精准化、体系化的背
景下，公司深入研判政策及市场走势，围绕“一城一策”、“一盘一策”的整体策略
，扎实推进精细化管理，促进发展物业规模、质量与效益均衡发展。
二零二一年上半年，发展物业板块可结算面积增加，实现营业收入人民币9
39,373.3万元（含车位），税前利润为人民币79,369.8万元，同比分别上升255.26%
、53.52%。截至报告期末公司已进入15个城市，实现总土地储备623万平方米。报告
期内实现新开工面积41万平方米，开复工面积552万平方米，竣工面积63万平方米。
销售业绩大幅回升。面对行业变化和市场波动，公司综合各项目所在区位
、竞品情况、政策环境、市场环境等因素，差异化定位项目营销策略，灵活把握去化
节奏，利用市场回暖的窗口期取得了良好的销售业绩。报告期内，发展物业实现合同
销售面积60万平方米、合同销售金额人民币111亿元（含车位），较去年同期分别增
长116%和125%。其中，北京、重庆、长沙及成都分别实现合同销售金额人民币27亿元
、22亿元、19亿元及12亿元，重庆悦来壹号、海口北辰府等多个项目销售额位列上半
年区域市场前列，成都北辰鹿鸣苑项目开盘即售罄。
体系机制建设持续完善。公司以“大运营”理念为指导，进一步完善垂直
化运营、规范化管理的制度体系，结合供货计划、政策环境和项目特点，对各城市中
心经营情况进行梳理，建立具有北辰特色的计划运营管理体系；同时深化项目全周期
考核，优化“四维度”创新激励体系，公司管控效能不断提升。
2、会展及投资物业（含酒店）
面对国内外疫情波动下的机遇与挑战，公司立足首都城市战略定位，坚持
重资产投资型业务与轻资产服务型业务协同推进的发展模式，以会展业务高质量发展
为引领，深入探索“后疫情”时代服务业发展路径。
二零二一年上半年，会展及投资物业（含酒店）实现营业收入、税前利润
分别为人民币78,642.3万元、4,273.4万元，同比分别上升19.08%、391.93%。
（1）会展业务
报告期内，国内散发疫情时有发生，会展业虽已逐步恢复，但所受到的负
面影响尚未完全消除，为此公司上下群策群力，不断提高危中寻机、化危为机的能力
。
引入战略投资者，开启会展业务新发展阶段。为了增强会展业务资本实力
，促进会展产业转型升级，公司旗下北辰会展集团通过增资引入包括北京首钢建设投
资有限公司、北京首都旅游集团有限责任公司、京东科技控股股份有限公司、GLeven
tsChinaLimited1在内的四名战略投资者，增资后北辰会展集团正式升级更名为首都
会展（集团）有限公司。公司会展业务将立足首都会展平台这一新的起点，借助各投
资方在“云服务”、国际化展会资源、住宿餐饮、空间布局等会展相关领域的资源优
势，深入开展战略合作，不断提升会展业务市场化、专业化、品牌化、国际化发展水
平。
场馆运营管理方面，公司自持的国家会议中心、北京国际会议中心依托亚
奥核心区的地缘优势以及周边完善的配套设施，有效实现会展与旅游、商贸、办公等
相关业态的对接，综合接待服务能力处于行业龙头地位。报告期内，在会议和展览的
数量、规模不同程度受到疫情影响的情况下，公司紧抓二季度市场恢复的窗口期，积
极拓展新项目并加大排期密度，成功接待服务了阿里云峰会、完美世界游戏品牌发布
会、中国民航技术及装备展及亚宠展等一系列会展活动，上半年国家会议中心展览板
块平均单价及展览数量均位居北京市同行业之首。公司凭借会展运营多年经验积淀与
品牌影响力的不断提升，大力推进会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出，报告期内
，公司新签约雄安国际科技成果展示交易中心及配套酒店、成都空港产业服务区会议
中心及配套酒店2个委托管理项目，在南京、广州、重庆、山西、常州等省区市新签
约8个会展场馆或酒店顾问咨询项目。截至报告期末，公司已进入全国26个城市，受
托管理会展场馆17个，受托管理酒店15家，实现受托管理会展场馆总面积达334万平
方米，目前已成为国内运营会展场馆数量最多，整体规模最大，承办会议档次最高的
会展运营企业。
1为智奥会展（上海）有限公司之母公司
赤峰北辰五洲皇冠酒店
图1：截至报告期末公司受托管理的会展场馆及酒店项目
北京金海湖国际会展中心
会展主承办方面，报告期内，公司紧抓潮流趋势，成功举办自创IP消费类
展会——2021北京国际艺术设计玩具展览会，展会规模1.1万平方米，入场观众1.8万
人次，观众满意度达90%以上；在北京和武汉分别成功举办三场2021CGF中国游戏节巡
展，巡展总面积4.8万平方米，参观人数5.7万人次；积极筹备2021第四届中国西部航
空物流合作论坛，以及获得国际展览联盟（UFI）认证的2021中国西部（成都）国际
供应链与物流技术装备博览会。
会展研发方面，公司聚焦行业发展前沿，在服务政府、研究行业方面发挥
专业优势，完成《中国展览指数报告（2020）》，陆续启动包括《北京市“十四五”
时期会展业发展规划》、《以服贸会为契机首钢园会展业发展研究》等课题研究，筹
备出版参展商参展营销指南书籍。
（2）其他投资物业
公司写字楼业态实施差异化定位，多项目联销策略，一方面以提升客户满
意度为出发点，通过附加健身俱乐部、车位等弹性租赁条件，开通地铁通勤班车，组
织客户活动等方式，大力提升产品附加值和竞争力，另一方面通过组织代理行讲盘、
召开新产品发布会，持续拓宽销售渠道，注重发掘互联网科技行业引领的新一轮租赁
需求，已成功引入“字节跳动”等互联网头部企业入驻，报告期内写字楼出租率和租
金维持在较高水平。公寓业态因主要客户群中小微公司受疫情影响较大，入住率和平
均房价持续承压，为此公司采取灵活多样的销售策略，加强线上推广，适当提高优惠
力度，持续开发新客源。酒店业态利用经营空档期陆续开展更新改造，随着需求的回
暖，开业中的酒店经营指标温和回升。
3、融资工作
在金融监管加强、去杠杆的背景下，公司以确保现金流稳健为核心，一方
面加快项目销售和回款速度，另一方面积极开展“总部融资”等多元化融资模式，调
整公司负债结构。公司进一步拓宽资本市场融资渠道，取得中国证监会出具的人民币
30亿元公司债券发行批文，并已发行第一期债券人民币3.19亿元，票面利率3.46%，
融资成本创有史以来最低水平。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、新冠肺炎疫情的风险
我国新冠疫情防控形势不断好转，但海外疫情尚未得到全面控制，在全球
一体化格局下，境外输入、本土零星散发及局部爆发疫情的风险仍然存在，公司部分
房地产开发项目的进度、会展及投资物业（含酒店）的收益或将在短期内受到一定影
响，影响程度将取决于疫情防控的进展情况、持续时间及各地防控政策的实施状况。
针对上述风险，公司建立健全疫情防控机制，统筹落实开展疫情防控工作
。此外，公司将结合疫情发展态势，积极采取有效措施，最大限度降低或化解疫情可
能给公司生产经营造成的不利影响。
2、政策风险
房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关，且政策具有一定周期性。房
地产项目运作周期长，期间相关政策一旦出现大幅调整，将可能为房企在获取土地、
项目开发建设、销售、融资等方面带来一定风险。
针对上述风险，公司发展物业将加强对国家宏观政策的研究，密切关注市
场变化，提高对政策和市场的敏感性，注重业务快速发展中的风险管控，同时依据政
策导向不断优化业务发展方向，增强发展物业可持续发展的潜力，提升综合竞争力。
3、市场风险
房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成
交价居高不下推升开发成本，而房价过高易引发调控政策出台。在地价成本占比较大
、售价难以有效提升的双重影响下，利润空间或将被压缩，给企业财务现金状况和运
营稳健性带来一定风险。
针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估
，选择市场发育较成熟，投资环境良好，人口净流入、房价收入比相对合理的城市和
地区。公司将继续坚持低成本扩张思路，拓展拿地方式，减小资金压力，同时致力于
加强专业化管理，缩短开发周期并加快周转速度，提高现金回笼比率，防范市场风险
。
4、人才储备的短期风险
随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局，以及会展场馆及酒店受
托管理等业务的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求
量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险。
针对上述风险，公司成立了人才工作领导小组，通过加强内部选拔培养与
市场化选聘，举办企业领导人与年轻人才等培训班，推进高素质专业化领导人员队伍
建设，选优配强人才队伍；通过开展会展集团“雄鹰、飞鹰、精鹰”、地产集团“领
航、远航、启航”三级人才培养体系，加速人才储备；通过加大应届毕业生的引进与
培养，强化基础人才队伍建设。
四、报告期内核心竞争力分析
公司的优势及核心竞争力主要体现为复合地产开发运营能力及会展品牌综
合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源；国内领
先的会展业务凭借多年来服务高端国务、政务活动形成的品牌效应，持续带动公司写
字楼、公寓及酒店等投资物业协同发展，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相
互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。
一方面，公司具有复合地产开发运营能力。公司房地产开发的物业类型涵
盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综
合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十四年
荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公
司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地
产开发业务已进入全国15个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。
另一方面，公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，在会展、酒店领域
的高端运营服务和会展场馆输出管理领域具有比较优势，品牌认知度和影响力不断提
升。公司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾120万平方米的投资物业（含酒店
），拥有20余年的会展、酒店专业运营经验及国际化的运营服务标准和团队，在会展
场馆运营管理、会展主承办、会展信息化、会展研发的全价值产业链开展了积极的探
索与实践，形成了会展全产业链整合联动能力。近年来，圆满完成了以奥运会、APEC
会议、服贸会、杭州G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、中
国-阿拉伯国家博览会、上合组织青岛峰会、中非合作论坛北京峰会、首届联合国世
界地理信息大会、北京香山论坛、中国北京世界园艺博览会、亚洲文明对话大会为代
表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服
务口碑。
此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风
险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率
方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化
融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗
风险能力。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、公司一季度简要经营情况
2021年1-3月，就房地产开发而言，在土地储备方面，公司无新增房地产储
备，总土地储备686.18万平方米，权益土地储备611.09万平方米；在工程建设方面，
公司无新开工面积，开复工面积511.13万平方米，同比下降22.81%，竣工面积11.43
万平方米；在项目销售方面，公司实现销售面积14.07万平方米，同比上升59.70%，
权益销售面积11.82万平方米，同比上升63.26%，销售金额26.12亿元，同比上升60.7
4%，权益销售金额20.79亿元，同比上升56.20%，结算面积48.39万平方米，同比上升
188.55%，结算金额61.74亿元，同比上升185.70%。
2021年1-3月，就持有型物业而言，会议中心业态，项目总建筑面积32.88
万平方米，实现总经营收入5,179.30万元；写字楼业态，项目总建筑面积44.84万平
方米，实现总经营收入16,304.39万元；酒店业态，项目总建筑面积28.43万平方米，
实现总经营收入5,694.57万元；公寓业态，项目总建筑面积18.43万平方米，实现总
经营收入4,025.39万元。
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