600848自仪股份资产重组最新消息
≈≈上海临港600848≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业发展情况
2021年上半年全球新冠疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内
经济恢复仍然不稳固、不均衡。面对新冠肺炎疫情的冲击和复杂严峻的国内外环境，
我国统筹国内国际两个大局、统筹疫情防控和经济社会发展，有效实施宏观政策，经
济持续稳定恢复、稳中向好。近年来，随着供给侧改革持续深化，国内经济呈现出高
质量发展的新发展格局，公司所属园区开发行业在产业内核、运营模式等方面呈现出
全新的特征及发展趋势。
1、产城人文融合逐渐成为主流模式
随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素
和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经
济逐渐走向融合。在经济新常态下的“新城建设”新趋势中，园区开发将进入以规划
主导发展的新阶段，产城人文融合发展正逐步成为主流模式。
2、园区数字化转型速度持续提升
“数字中国”在十九大被提上国家重要议程，数字经济已成为构筑我国经
济增长的关键支撑。园区作为产业集聚的重要载体、区域产业经济的重要引擎，产业
服务与运营升级也在发生多元化裂变升级，随着全球物联网、移动互联网、云计算等
新一轮信息技术的迅速发展和深入应用和国家越来越多的相关政策支持，园区信息化
、智慧化建设的发展趋势越发显著，产业园区全面数字化转型升级速度加快。
3、城市能级成为园区发展压舱石
随着我国城镇化进程加速，核心城市能级不断提升，产业园区面临的土地
、功能制约将逐步凸显，进入“辐射效应”大于“虹吸效应”的新阶段。都市圈产业
园区规模效应、集聚效应、协同效应的释放也使产业园区竞争的逻辑发生根本性转变
，从单个园区与单个园区间的竞争将逐步演变为都市圈“园区群”与“园区群”间的
竞争。
（二）公司主营业务及经营模式
上海临港以租售结合、产投联动、科创赋能、服务配套为经营特色，形成
了以产业地产为载体、以科创产业为特色、以产业集聚为支点、以产业升级为动能的
独特发展模式。公司立足上海产业空间布局规划，通过打造品牌园区、特色园区和精
品园区，推动科技创新和产业发展，践行区域转型和城市更新。针对特色产业、特色
工艺、特色功能的特殊用途，公司通过科学设计、合理布局物业载体和配套设施，涵
盖了产业综合体、研发办公、标准厂房、物流仓储等不同类型的产业载体，形成“人
无我有，人有我优，人优我特”的稀缺载体资源。
公司构建与产业高度适配的物业载体服务体系、全方位特色化的科创服务
体系、全链条生态化的“基地+基金”模式的金融服务体系、贴近企业实际需求的人
才服务体系、完善产城融合和职住平衡的配套服务体系等“五大服务体系”，通过产
城融合、产金融合、产学研融合、产教融合，形成系统化、体系化的园区发展支撑能
力，为园区企业赋能，助力企业提升核心竞争力。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是中国共产党建党一百周年，是我国全面建设社会主义现代化国家
新征程的开局年，是决战决胜临港新片区、实现“一年一个样、三年大变样”的攻坚
突破年。上海临港坚持服务于上海自贸区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化
等国家战略，贯彻新发展理念、构建新发展格局、铸造新发展优势，提升“战略发展
能力、开发建设能力、投资融资能力、科创服务能力”，旗下各园区产业要素加速聚
集、产业链条持续完善、产业结构稳健调整、产业能级持续提升，公司的运营质量、
创新质量、治理质量均有所提升，实现了预期目标。
（一）立足国家和上海发展战略，开创园区建设新局面
7月15日，党中央、国务院正式公布《关于支持浦东新区高水平改革开放打
造社会主义现代化建设引领区的意见》（以下简称“《引领区意见》”），明确中国
（上海）自贸试验区及临港新片区先行先试，更好发挥“试验田”作用，对标最高标
准、最高水平，实行更大程度的压力测试，在若干重点领域率先实现突破。临港新片
区将进一步扩大开放高度，在数字贸易、服务贸易等方面深化探索；强化金融、贸易
、航运、科创等核心功能建设，成为国内大循环的中心节点和国内国际双循环的战略
链接；加大金融开放力度，促进人民币离岸交易、跨境贸易结算和海外融资服务，构
建金融服务发展新格局。《引领区意见》提出提升洋山特殊综合保税区功能，创新一
体化管理体制机制，推进海关特殊监管区域建设，优化海关特殊监管区域电子账册管
理，加强商事争端等领域与国际通行规则接轨，探索试点自由贸易账户的税收安排，
吸引更多国际经济组织和企业总部在中国（上海）自由贸易试验区落户。
近年来，公司以“主导开发+参股投资”的模式深度参与临港新片区的开发
建设，重点聚焦新片区重要行业和关键领域，着力打造洋山特殊综合保税区、临港新
片区航空产业园、滴水湖金融湾、临港新片区信息飞鱼等特色园区，助力临港新片区
参与国内大循环、国内国际双循环。《引领区意见》的出台为公司“十四五”期间的
发展提供了重大战略机遇，依托临港新片区对外开放优势、制度创新优势、区位资源
优势，公司全面推进洋山特殊综保区、临港新片区航空产业园等区域的建设，加速形
成特色产业集聚效应。
此外，公司深度融入上海城市空间新格局，积极参与上海“五大新城”建
设，以高起点规划、高标准建设、高能级招商、高质量服务，打造“产业发展新高地
、城市发展新地标、产业融合新典范”；立足上海产业空间布局规划，做强园区特色
产业，打造优势更优、特色更特、强项更强的特色产业园区，围绕创新引领、特色聚
焦、卓越服务、绿色融合和开放共享等新一代园区发展理念，打造了临港新片区航空
产业园、松江园区工业互联网、南桥园区智行生态谷、浦江园区创芯之城等一批特色
产业园区。
（二）聚焦主业主责，经营增速持续提升
上海临港围绕临港新片区“五个重要”以及上海发挥“三大作用”、实现
“四大目标”的工作要求，聚焦临港新片区和全市重点区域开发建设的主责主业，全
力推动旗下园区跑出加速度、提升活跃度、打出显示度。
1、经营业绩加速增长，盈利能力持续提升
报告期内，公司营业收入34.17亿元，同比增长61.58%；实现归属于上市公
司股东的净利润10.00亿元，同比增长25.75%。截至报告期末，公司总资产457.23亿
元，同比增长8.99%；归属于上市公司股东的净资产148.43亿元，同比增长2.05%。
2、扎实推进项目建设，助力园区高质量发展
报告期内，上海临港各工程项目稳步推进。2021年上半年，新开工面积共6
.6万平方米，均为标准厂房项目；竣工面积共24.1万平方米，其中，研发办公项目面
积15.3万平方米，标准厂房项目面积8.8万平方米。截至6月30日，公司下属园区各类
物业载体总在建面积286.9万平方米，其中研发办公项目面积209.6万平方米，物流仓
储项目面积57.9万平方米，标准厂房项目19.4万平方米。今年，松江园区的G60科创
云廊项目荣获中国建筑金属结构协会“中国钢结构金奖”、上海市金属结构行业协会
“金钢奖”。
3、强力推进招商引资，提升专业服务能力
报告期内，上海临港坚持“劳动创造价值，劳动最光荣”的理念，以“挂
图作战，建功立业，庆祝建党100周年劳动竞赛”为引领，激发一线员工新活力新动
能，营造比学赶超的氛围，围绕重点产业和特色产业，依托公司的统筹能力，实现招
商引资新突破。通过不断创新服务理念和方法，打造具有专业产业研判能力和政策解
读能力的招商团队，提高园区招商能级和服务能力。截至报告期末，公司总在租面积
239.2万平方米，报告期内签约销售面积约15.5万平方米。
4、统筹布局投资项目，推动业务协同转型
报告期内，上海临港不断强化以园区开发为主体，以产业投资、配套服务
为两翼的“一体两翼”发展布局，加大产业投资力度，推动公司收入结构转型，实现
公司可持续性发展。通过统筹方式进行投资项目管理，逐步向投管协同转型；通过多
种方式投资智能制造、节能环保、生物医药等领域内的行业龙头与新兴科技企业，不
断增强投资收入，夯实公司战略目标转型的基础。
5、强化资金管理能级，多措并举提质增效
上海临港在完善资金集控的基础上，遵循“稳步经营、持续优化”原则，
聚焦重点产业，助力重点项目，着力推进园区金融服务方案；统筹调配资金，通过多
渠道融资，有效降低资金成本，提升资金集控效益。
6、快速构建科创生态，做强做优科创服务品牌
上海临港坚持“内强统筹”与“外强联动”，着力构建科创生态，打响科
创品牌，提升科创引领，进一步提升科创服务对园区发展支撑作用。发挥创新发展驱
动力作用，赋予园区高质量发展更多内涵；全力打造“9+1”科创文旅系列精品线路
，率先推出的“G60工业互联体验之旅”和“零食博物馆之旅”，打响“科创+文旅”
融合创新品牌；围绕创新领域重点关注指标，探索构建“848科创指数”和一批关键
指数体系，打造科技园区科创发展水平的引领性评价体系，全面提升科创品牌价值。
7、聚焦产业链部署创新链，打造特色产业园区
上海临港以“国家亟需、战略必需”为园区产业发展导向，以“打造品牌
特色园区”为园区发展核心，增强园区产业定位、载体建设、政策聚焦、团队打造、
服务配套等能力，形成特色产业、特色载体、特色服务、特色平台、特色团队的园区
发展模式。
漕河泾开发区兼具国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区的
功能，在国家商务部公布的国家级经开区综合评价中，漕河泾园区综合排名位于前列
。园区积极发挥总部经济强磁场效应，引进多家行业龙头企业和一批人工智能、大数
据、网络安全等前沿科技领域的新兴产业企业，集聚一大批在线新经济、生物医药和
芯片设计领域知名企业。在本市开发区综合评价中，漕河泾园区综合发展指数继续排
名中型园区第一。
临港松江科技城是上海市首个“区区合作，品牌联动”示范基地，是第二
批上海市特色产业园区之一。报告期内，松江园区加快构建更有活力和竞争力的产业
生态，全力突出核心产业特色与产业升级能效。在获评全市首个“工业互联网标杆示
范园区”的基础上，松江园区打造联和投资生态链总部，引进工业互联网、智能制造
等领域内高新技术企业，成功搭建起良好的工业互联网生态圈。在全市104产业区块
综合评价中，松江园区在综合发展指数继续位列榜首。
临港浦江国际科技城是上海科创中心建设重要承载区和闵行“国家产城融
合示范区”两大核心园区之一，浦江创芯之城是上海市特色产业园区。浦江园区坚持
以“主业、品牌、核心竞争力”作为产业发展抓手，聚焦集成电路、生命健康、文化
创意等特色产业。上半年，浦江园区成功引入壁仞科技、天数智芯、英科医疗、谱创
医疗等一批行业龙头企业，在人工智能、高端装备制造、生物医药大健康等领域形成
了产业集聚优势。园区从开发建设、运营管理、综合服务等多个维度，打造园区特色
产业品牌，加速园区特色产业集聚。
临港康桥商务绿洲、临港南桥科技城通过“导入一批、投资一批、孵化一
批”的产业发展路径，不断发挥园区产业规模效应。南桥园区聚焦智能网联汽车核心
技术创新承载区和东方美谷核心区建设，引进一批电子科技、生物医药等行业领先企
业，临港南桥智行生态谷是上海市首批特色产业园区中唯一一个以智能网联产业为主
题的特色园区。康桥园区聚焦集成电路、人工智能等重点产业发展。两大园区围绕主
导产业，不断加强龙头企业、头部企业及高精尖企业的招引、入驻、服务与联动，不
断提升园区产业能级和产业集聚度。
临港新片区洋山特殊综保区以洋山保税港区升级为洋山特殊综合保税区为
契机，依托临港新片区“五区联动”发展策略，深挖多式联运功能、在岸离岸枢纽、
跨境服务平台优势，提升“一体两翼”大服务能级。上半年，园区积极导入全球供应
链亚太中心、全球汽车整车及零部件分拨中心和全球保税冷链贸易服务中心；打造大
宗商品交易中心、全球跨境电商服务中心和全球融资租赁交易中心；推动全球医药医
械综合服务中心、全球保、税检测维修和再制造中心、全球离岸研发设计制造中心和
全球国际中转集拼中心建设，形成园区产业创新发展、集聚发展、融合发展、开放发
展新趋势。
临港新片区航空产业园作为上海市首批特色产业园，是公司深度参与临港
新片区产业发展的重要抓手，园区以临港新片区浦东机场南侧区域开发建设为载体，
坚持“大飞机、大枢纽、创新谷、自贸港”发展定位，发挥新片区、特殊综保区“全
方位高水平开放”的政策优势，以总装试飞、关键零部件、口岸物流、航空生产性服
务为核心，打造“航空制造+航空服务”双链融合的世界级航空产业集群。上半年，
航空产业园完成20个余项目签约，加速促进民用航空产业特色化、集群化发展。
临港新片区现代服务业开放区以金融贸易为核心，发挥洋山特殊综合保税
区和临港新片区特殊经济功能区的“双特”效应，打造临港新片区现代服务业产业要
素集聚区。构建跨境金融、国际贸易、数字经济等产业服务平台，深化区域联动，构
建国内国际“双循环”战略节点枢纽。以滴水湖金融品牌建设为契机，推动临港新片
区金融、法律、航运、人才、国际贸易、离岸贸易等产业要素快速集聚，形成现代服
务业产业服务的健康生态体系。
临港金山枫泾园区围绕长三角一体化战略，紧盯“上海金山一流园区”发
展目标，推进临港枫泾智能制造园和先进制造业基地二期、三期项目的整体开发。上
半年，金山园区通过招商统筹联动，成功引进多家智能实体企业，同时重点在谈和储
备了医疗新材料平台、碳纤维材料、氢能源装备、5G芯片制造等一批优质先进制造项
目和大型名牌企业。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、国内外经济环境复杂严峻
2021年上半年，我国统筹疫情防控和经济社会发展的成果得到持续拓展和
巩固，宏观经济延续稳中向好的趋势，经济运行质量进一步提升。但目前全球疫情仍
在持续演变，外部环境更加复杂严峻，国内经济恢复不稳固、不均衡的现象依旧突出
。在后疫情时期，我国的经济从强劲复苏转到常态化回归，经济周期、人口结构等因
素将成为经济持续恢复面临的问题。公司将密切关注全球疫情防控态势和宏观经济政
策走势，把握宏观经济走势和政策着力点，积极调整经营计划，提升公司整体竞争能
力。
2、创新资源争夺激烈
十四五期间，园区开发从“增量开发”时代走向“存量运营”时代的趋势
更加明显，存量博弈阶段的竞争将更加残酷，产业园区的发展已经从强调“规模经济
”进入到比拼“创新经济生态”的阶段。产业园区在大数据、云计算、人工智能等产
业发展上的同质化竞争愈发激烈，“争夺创新资源，形成竞争优势”成为园区开发建
设发展新思路和新观念。上海临港需要及时转变思路，要从过去基于自然禀赋的“比
较优势”或基于产业规模的“竞争优势”，向营造“创新生态”的竞争优势转变，追
求园区高端产业创新资源集聚，确立自己的优先方向和发展重点，实现园区高品质、
高质量发展。
3、项目开发风险
在园区开发过程中，涉及规划设计单位、施工单位、建材供应商、物业管
理等多家合作单位，同时受到国土资源、规划、城建等多个政府部门的监管。上述因
素使得园区产业载体开发项目存在一定的不确定性，在经营中若不能及时应对和解决
上述问题，可能对未来公司经营业绩产生一定的影响。因此公司将综合分析外部宏观
、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理的分析与策划
，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风险管控和动态
管理，不断提升公司的风险管控能力，同时进行适量的土地资源、项目资源、人才资
源的储备，确保未来的可持续发展。
4、产业投资风险
近年来，公司积极探索“基金+基地”、产金融合的创新业务模式，进一步
加大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。目前，
公司处在收入结构转型初期，产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定
的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资
收益的不确定性。为此，公司依托园区优质企业资源优势，不断优化公司的投资管理
体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地监督
和管理，确保产业投资的安全和效益。
四、报告期内核心竞争力分析
上海临港作为专业从事园区开发、载体建设和运营服务的国有控股上市公
司，以“科技创新和产业发展的推动者、区域转型和城市更新的建设者”为使命，服
从服务上海自由贸易区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家战略，
全力支持上海建设“社会主义现代化建设引领区”等战略承载，为投资者创造价值、
为产业创造价值、为城市创造价值。公司的核心竞争力主要表现为：
（一）承接国家战略
上海临港积极顺应国家大势，寻求公司发展与国家重点战略和上海发展战
略相适应，依托上海自由贸易区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等战
略机遇，以支持浦东新区高水平改革开放打造“社会主义现代化建设引领区”为支点
，积极谋划布局、精准承接任务。在临港新片区建设上，公司紧跟临港新片区前沿产
业发展“十四五”规划，全面打开未来发展的重要战略空间；在社会主义现代化建设
引领区打造上，公司紧紧围绕“一个引领区、三个成为、三个展示”，充分发挥产业
园区幅射带动与要素流通功能，提前谋划、率先布局；在上海城市未来发展重点板块
建设上，公司依托区位优势，紧抓产业特色，强化规模效应，目前旗下园区均已成为
国家重点战略的重要承载区。
（二）树立品牌优势
上海临港依托“临港”、“漕河泾”、“科技绿洲”等成熟品牌，以建设
卓越科创园区为抓手，以增强产业集中度和显示度为重点，深入推进科创中心和“五
型经济”的重要承载区建设，基于“宜业、宜居、宜人”的品牌定位，通过高起点规
划、高标准建设、高水平管理和高质量服务，贯通载体开发、管理运营与服务保障，
成功建设了多个以科技、智慧、生态、人文、平安、和谐为特征的产业园区，打造了
一系列国际领先、国内一流的品牌园区和特色园区，引进一系列关键重要领域的突破
性高新项目，多次获得国内外重要建筑奖项和园区运营管理认证，市场认可度稳步提
升。
（三）创新协同模式
上海临港长期负责上海市重点发展区域的开发建设与招商引资工作，在旗
下园区的开发建设过程中，通过“区区合作，品牌联动”的创新协同模式，与上海市
各区县紧密合作并引入各类战略合作伙伴，共同提升产业链整体服务能级，在土地规
划、工程建设、项目招商、园区配套等方面均获得各方的积极支持，充分发挥上海临
港在产业园区开发领域的专业优势，形成了以园区为核、多点联动的发展格局，拉动
周边区域的城乡一体化发展，实现城市区域价值的共同提升，在“五大新城”建设和
上海产业布局转型上持续为全市的产业升级贡献力量。
（四）创新融合发展
上海临港通过“开放、共享、创新、互联”的发展理念和“外接资源、内
强统筹”原则，围绕产业链部署创新链、围绕创新链布局产业链，前瞻性布局战略性
新兴产业，培育发展未来产业，构建科创服务氛围，形成园区创新融合生态体系。以
创新为驱动力，通过创新为园区产业发展提供动力，集聚和培育一批代表科创未来发
展趋势的产业，推动产城融合、产金融合、产学研融合、产教融合，建设卓越的科创
服务型园区。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是“十三五”规划的收官之年，是上海践行“三大任务、一大平台
”国家战略的关键之年，是上海临港从战略初创期迈入全面发展期的转型之年，也是
公司启动核心动能转换的奋进之年。在“科技创新和产业发展的推动者、区域转型和
城市更新的建设者”的使命引领下，公司围绕上海自贸区临港新片区建设、市值管理
、市场战略、投资效能、科创服务、金融运行、业财联动、团队机制、风控体系、党
建引领、疫情防控等重点领域，凝心聚力、逆势而上，实现了预期目标。
（一）公司经营稳中提质，关键时期彰显担当
1、园区招商成果显著
上海临港在园区招商方面统筹推进、各园区产业创新要素加速聚集，产业
链条持续完善，产业结构稳健调整。经统计，截至报告期末，上海临港总在租面积达
到218.4万平方米，较上年末增加20.7%，报告期内出售面积达9.7万平方米。
2、工程项目稳步推进
报告期内，上海临港各项目工程稳步推进。全年新开工面积共132.2万平方
米，其中，研发办公项目面积77.3万平方米，物流仓储项目面积42.1万平方米，标准
厂房项目面积12.8万平方米。全年竣工面积共121.4万平方米，其中，研发办公项目
面积99.4万平方米，物流仓储项目面积16.3万平方米，标准厂房项目面积5.7万平方
米。年末各类物业载体总在建面积304万平方米，其中研发办公项目面积224.5万平方
米，物流仓储项目面积57.9万平方米，标准厂房项目21.6万平方米。漕河泾科技绿洲
四期项目获评上海市文明工地、市优质工程、建筑工程“白玉兰”奖等奖项，松江园
区的G60科创云廊项目荣获LEED铂金级认证，浦江园区智慧之岸一期建筑荣获LEEDCS
认证，南桥园区一期项目获得“二星级绿色建筑设计认证”。
3、土地储备规模合理
报告期内，上海临港新增土地储备面积约34.5万平方米，截至报告期末，
上海临港及下属控股子公司共计持有待开发土地面积约33.1万平方米。其中，漕河泾
园区持有待开发土地面积约为1.2万平方米，松江园区持有待开发土地面积约为10.3
万平方米，浦江园区持有待开发土地面积约为15.8万平方米，南桥园区持有待开发土
地面积约为5.8万平方米。公司积极践行国家及上海市规划发展战略，在相关区域重
点布局，土地储备规模合理，促进未来可持续发展。
4、落实疫情防控，彰显社会责任担当
2020年，面临疫情的冲击，公司以“防疫情，保运行，促发展”为工作重
点，成立“疫情防控领导工作组”，设立“上海临港同舟共济新冠病毒防控专项资金
”，积极支持公司下属园区内企业抗击新冠肺炎疫情，并且关键时期彰显企业社会责
任，减轻中小企业负担，与园区企业共渡难关，营造良好的营商环境，积极履行社会
责任。
5、全面进军新片区，助力新片区产业发展
公司主动对接“临港新片区”战略，以“直接参与+间接投资+区域联动”
模式，助力临港新片区大飞机航空产业园、特殊综合保税区、滴水湖金融湾形成了新
片区产业发展的“三驾马车”。同时公司将重点围绕新片区战略和国家大飞机战略，
坚持“大飞机、大枢纽、创新谷、自贸港”发展定位，发挥“全方位高水平对外开放
”政策优势、大飞机“工业皇冠”的产业集聚优势、浦东机场国际航空港的全球联动
优势，搭建具有国际竞争力的开放型航空产业体系，形成世界级航空产业集群，奋力
打造以“航空集群、自由贸易、双脑智能、产城融合”为靓丽名片、世界一流的大飞
机航空产业园。
6、增强投资效能，推动利润结构升级
2020年，公司快速响应、逆势发力，围绕产业链上下游的行业性投资以及
针对园区内企业的区域性投资，通过直接投资及产业基金投资等方式，先后投资了国
微思尔芯、壁仞科技、上海智能网联汽车、字节跳动等一批公司下属园区内的人工智
能、半导体、车联网领域科创企业，与被投资企业共同提升产业链整体服务能级，完
善园区服务体系，助力园区企业快速发展。公司着力推动投资体制机制创新，从重点
项目投资、临港新片区投资、园区产业投资、基金模式探索的四大方面增强效能。
7、完善集控融资，落实金融运行赋能
公司围绕“重计划、提归集、保总量、降成本、调结构、求创新”，通过
计划、归集、调拨、融资等各项工作，赋能金融运行，实现公司全年降本创利、维稳
负债率等工作，保证各类融资以最优条件顺利推进。同时，公司积极提升内部资金效
益、建设园区金融功能、融资降本增效、多元融资拓宽渠道等，为园区发展奠定良好
基础和资金保障。
8、扎实聚焦成本内控，夯实风控系统功能
2020年，公司在平台建设、成本管理、专项审计、内控检查、公司流程审
核等多个方面夯实了风控系统功能，通过集中聚焦内控措施与工程成本两大抓手，充
分发挥了“监管中心”功能。其中，公司着重整合资源统一内控，编制工程成本合理
指引，开展成本指标范围管控，完善负面清单治理等，提升了公司风险管控能力和水
平。
（二）园区产业加速集聚，服务能力持续提升
2020年，面对突如其来的新冠疫情和复杂多变的宏观经济形势，上海临港
“防疫情、保运行、促发展”，不断深化“区区合作、品牌联动”，加快园区产业要
素集聚，营造园区科创氛围，提升园区产业能级。
1、产业能级提升，科创氛围浓厚
漕河泾园区以打造具有国际影响力的高端产业引领地为目标，发挥园区总
部与研发中心的集聚优势，加快推进“一部三中心”建设，重点提升电子信息和现代
服务业产业能级，加快提升数字经济、人工智能、生命健康三大先导产业的集聚度和
显示度，不断释放园区科创效能和影响力。在国家级经开区综合评价中，漕河泾园区
综合发展水平位于前列；在上海市开发区综合评价中，漕河泾园区综合发展指数在中
型园区中排名第一；营商环境指数、持续发展指数和产业发展指数排名第一；产业发
展指数和创新发展指数、创新成果指数和管理服务水平指数排名第二。2020年，漕河
泾园区引入近90余个新项目，包括线上经济、生物医药和芯片设计等新兴产业领域知
名企业的多个重大项目，在新材料、高端装备、生物医药、汽车研发配套、环保新能
源等领域逐步形成产业集聚新动态。
松江园区不断强化科创策源能力，构建园区创新产业生态链，释放产业集
聚新动能。在2020年全市104开发区综合评价中，松江园区连续5年位列小型园区综合
排名三甲；亩均税收、亩均产出位列第四；获评上海市首个工业互联网标杆示范园区
、上海市商标品牌创新创业基地。松江园区围绕工业互联网、生命健康、集成电路等
前沿重点产业领域引入一批龙头企业项目，大力提升科技创新引领作用，发挥园区特
色产业带动作用，丰富园区产业生态。搭建科技融资服务平台，全力推动G60科技成
果转化，累计导入70余个工业互联网相关领域项目，深化“基金+基地”服务模式，
赋能优质科技企业开拓创新，进一步提升创新创业服务质量，打造园区双创品牌。
浦江园区聚焦新一代信息技术、生物医药等战略新兴产业，按照2+1产业发
展导向，精准发力，加速推动园区主导产业集聚。浦江园区先后引进一批集成电路设
计及生物医药领域的龙头企业，并成为上海市“1+5”生物医药产业特色园区之一。
园区已集聚了20余家市级以上企业研发中心、工程中心和技术中心等；2020年全年新
增科创转化项目20余个，新增科创转化平台1个，新增知识产权拥有数超过900件，新
增高新技术企业70余家。浦江园区科创体系不断完善，产业能级进一步提升，主导产
业加速集聚并形成发展优势。
康桥园区、南桥园区围绕打造特色产业园区，通过导入行业领域内的领军
企业，不断提升产业能级和服务质量，产业集聚度逐步显现。康桥园区以“人工智能
、新材料”为主导产业，通过产学研深度融合，不断提升园区创新策源能力。南桥园
区以“东方美谷+未来空间”为战略，围绕“智能网联汽车、生物医药”产业，先后
导入了汽车电子控制技术和信息内容分析技术等两大国家工程实验室，成立智能网联
汽车技术中心前瞻研究所，南桥园区继嘉定、临港之后成为上海第三个自动驾驶测试
区，并被奉贤区认定为5G+智慧试点园区、创业孵化示范基地，南桥园区已成为上海
特色产业园区，其打造的智能网联平台已成为上海智能网联产业领域中崛起的新势力
。2020年，园区企业新增各类知识产权超过160件，高新技术企业数量超过20家，产
业特色日臻显现。
洋山特殊综保区作为全国唯一特殊综合保税区，把握临港新片区创新发展
、集聚发展、融合发展、开放发展新趋势，推动“国际供应链管理平台”、“国际金
融贸易平台”、“跨境新兴服务业平台”三大平台建设。依托临港新片区的区位和政
策优势，园区在金融服务领域寻求创新发展，年内新增融资租赁型企业超过20家，完
成临港新片区首单跨境船舶租赁业务，成为洋山特殊综保区融资项目“绿色通道”指
定服务商，洋山特殊综保区已成为融资租赁相关业务创新高地。
临港新片区大飞机航空产业园作为上海特色产业园区，以“大飞机、大枢
纽、创新谷、自贸港”作为发展定位，力争建设成为世界级的航空产业集群、全球影
响力的大飞机科创中心、全球竞争力的航空枢纽服务平台、国际知名的航空智慧新城
。报告期内，园区已取得项目首发地块并正式开工建设，成功导入首批22个产业项目
，未来临港新片区大飞机航空产业园将以洋山特殊综合保税区作为产业先导启动区，
围绕大飞机总装批产，打造“航空制造+航空科技+航空服务”三链融合的航空产业集
群，逐步形成“一个园区、七大集群、千亿产值、万亿带动”的发展态势，目标打造
具有全球影响力和竞争力、世界一流的大飞机航空产业园，成为我国“更深层次、更
宽领域、以更大力度推进全方位高水平开放”的先行示范区。
临港新片区现代服务业开放区以打造“特殊经济功能区”和建设“现代化
产业新城”为目标，以滴水湖金融湾建设为契机，积极推动跨境金融、国际贸易、数
字经济等产业发展及功能平台构建。围绕总部经济、跨境金融、国际贸易、数字经济
等重点产业，推动相关机构快速导入，夯实临港新片区产业发展和金融功能创新的基
础，培育高质量的现代化服务业产业集群。
金山园区紧抓长三角一体化发展上升为国家战略的重大机遇，主动承接上
海自贸区临港新片区建设的溢出效应。园区以先进制造、生命健康、新一代信息技术
为目标产业，储备了新材料、信息技术、节能环保等领域一批优质项目，不断强化产
业集聚效应和规模效应，搭建园区服务平台，逐步构建起集“人才租住+智慧生活+互
动交流”为一体的综合生活社区，大力提升园区服务配套水平，吸引产业资源向园区
集聚。
嘉定园区重点围绕生物医药、新一代信息技术、人工智能及服务等领域，
引进龙头企业和重点项目，积极培育新兴业态，储备汽车电子、光通讯、生物医药和
医疗器械、商贸流通和供应链金融服务等领域的项目，打造园区特色产业集群。
2、持续创新举措，提升服务能级
上海临港以客户至上为宗旨，以服务创新为引领，围绕知识产权、法律法
规、科技金融等服务领域，搭建标准化的服务体系，通过不断做实做深“科创服务引
领者”的角色功能，助力“科技创新和产业发展的推动者、区域转型和城市更新的建
设者”的使命践行。
漕河泾园区始终把“客户至上，追求卓越”作为园区服务的核心竞争力，
持续优化提升园区营商环境和服务品质，打造具有特色的企业服务机制，逐步构建起
多层次、立体化、全覆盖的园区服务体系。年内，上海证券交易所资本市场服务徐汇
漕河泾开发区基地正式揭牌，徐汇人工智能产业知识产权联盟、上海市商标品牌创新
创业（漕河泾）基地和中国（上海）知识产权维权援助中心漕河泾工作站等相继成立
，漕河泾科技服务示范区辐射力和影响力进一步提升，力争成为上海科技创新新引擎
、产业发展新高地、城市更新新标杆、产城融合新典范。此外，漕河泾园区继续推动
信息化系统建设，升级改造园区网络系统，引入人工智能技术，打造绿色生态科技走
廊，园区服务体系不断向“专业化、精细化、品牌化、国际化”演进。
松江园区作为G60科创走廊“重要产业科技创新策源区和重大科技成果转化
承载区”，以产融结合为契机，稳步推进园区科技融资平台建设，探索建立“政府+
园区+担保+银行”的创新融资模式；组建专业化的运行服务团队，以服务创造价值，
形成以“园区招商、企业发展、创新服务”为核心的精细化服务模式，构建全方位的
园区服务体系；以科技、文化、商务、交易、体验为驱动力，引入多个知名品牌和网
红品牌，打造具有新生活、新科技、新艺术、新体验的商业文化空间，形成“人与自
然和谐发展”的产业社区。
浦江园区坚持“产城融合、创新驱动”的发展思路，以创新型经济为导向
，稳步提升科创服务能级。园区整合各类资源，围绕“点、线、站、员”的服务网络
体系，打造企业服务“金牌窗口”；承办中国创新创业大赛，举办“智慧工匠”品牌
活动；围绕生物医药、集成电路等园区重点产业领域，举办产业论坛、创业大赛、投
融资路演等科创活动，不断强化创新驱动，营造科创氛围。此外，浦江园区进一步探
索基金投资与产业链龙头企业引进的联动效应，开展对园区优质科创项目的投资。在
上海打造国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略链接中，浦江园区发挥了重
要的作用。
康桥园区、南桥园区以更开放、更积极的举措，全力提升园区服务产业、
服务创新、服务人才的专业化服务能力，从功能提级、服务提质、团队提升三个方面
不断完善园区服务体系。汇聚各服务部门的资源，对企业情况进行摸底、调研，为入
驻企业提供定制的规划建议书，提供全方位、全过程的服务。针对企业发展需求，提
出多元化金融服务方案、推出个性化金融产品。康桥园区打造的人工智能专业孵化器
获得浦东新区创新载体认定，南桥园区的专业孵化器正积极推进市级孵化器的申创工
作，园区服务能力显著提升。
洋山特殊综保区立足全局、挖掘潜力，发挥企业服务和配套产业协作的创
新优势，着力提升科技创新和产业融合的服务能力。围绕园区企业实际需求，为园区
入驻企业提供报关、仓储、运输、金融等综合服务，以及工商、税务、人才等保障性
服务。园区积极推动服务建设标准化、品牌化建设，目前基本形成了“政策服务、金
融服务、供应链服务、人才服务、物业服务”一体化的大服务体系，不断提升园区服
务能级，提升品牌知名度。
临港新片区大飞机航空产业园积极探索特殊综保区政策创新、业务场景创
新，围绕“生活服务、产业服务”，计划构建创新型园区服务体系。园区导入普励航
空质量认证平台、埃森博航空资产评估中心、航空制造计量测试中心、综保物流航空
供应链服务中心等4家科创服务平台，逐步构建评估、物流及生产性服务等功能类服
务平台，园区产业特色初步显现，为集群化发展夯实基础。
临港新片区现代服务业开放区重点围绕服务创新，计划搭建金融、人才、
法律、航运、贸易、文化、教育等八大产业功能平台，构建全方位的产业服务生态。
通过临港新片区金融创新政策的支持和助推，进一步打造国际营商环境高地，持续提
升临港新片区核心竞争力。
金山园区搭建服务平台，建立起以注重服务质量为宗旨，产业资源向园区
集聚的发展态势。园区融合居住、办公、餐饮、商业、休闲等板块功能，构建“人才
租住+智慧生活+互动交流”为一体的综合生活社区；强化对入驻企业的服务能力，依
托园区服务平台为企业提供财税、产业、科技、人才等一站式服务，协助园区企业项
目落地，帮助中小企业经营发展，园区服务能级不断提升，营商环境持续优化。
嘉定园区以服务促招商，集聚各类服务资源，优化服务功能，提升园区核
心竞争力。搭建园区产业服务系统，通过大数据分析和了解企业需求，组建专业的服
务团队，为园区企业提供丰富服务内容，助力企业发展。
二、报告期内主要经营情况
2020年度，公司实现营业收入39.30亿元，较2019年同期下降0.51%；归属
于上市公司股东的净利润14.14亿元，较2019年同期增长5.02%，公司在提升发展质量
、推动收入利润结构转型方面初见成效。截至报报告期末，公司总资产418.10亿元，
较2019年末增长10.67%，归属于上市公司股东的净资产145.33亿元，较2019年末增长
6.68%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2020年，新冠肺炎疫情对中国经济社会发展带来前所未有的冲击，世界经
济严重衰退，产业链、供应链循环受阻，国际贸易投资萎缩，中国经济面临的不稳定
不确定因素显著增多。可喜的是，国内新冠肺炎疫情在短期内得到了较好的控制，疫
情影响并未冲击到中国经济长期向好的基本面，中国经济的长期增长中枢仍然处于稳
定运行通道。
在供给侧结构性改革持续深化的背景下，传统产业结构不断升级优化，园
区作为产业发展的推动者、优势资源的整合者，通过园区平台的有效运作，实现土地
资源的高效配置、政策资源的有效落地、产业资源的有效导入，在引领产业升级、深
化改革创新、提升区域竞争力等方面发挥了举足轻重的作用，园区开发行业迎来新的
发展机遇。
同时，园区产业正在向中高端迈进，各地园区普遍加大对于创新产业、创
新机构、创新产品和创新人才的争夺，存量博弈阶段的竞争将更加残酷。产业地产领
域竞争日趋激烈，越来越多的实体制造企业、传统开发商、金融企业纷纷入场，模式
多样，对创新资源的争夺竞争更加激烈。
近年来，在改革和创新的驱动下，园区开发行业经济带动效应显著，信息
技术融合渗透加速，专业化分工日益明确，绿色转型持续推进。
1、经济带动效应显著，成为产业发展强力引擎
2020年，国家级产业园区生产总值和上交税收均超过全国1/5，高新技术企
业总数超过全国2/5。近年来，国家“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带发
展、长三角一体化发展等国家战略不断落实，粤港澳大湾区、长江中游城市群建设等
区域协同逐步深化，资源跨区域流动整合、合理配置与梯度转移正在焕发各地园区新
活力，产业园区进一步发挥对经济社会转型发展的重要支撑作用。
2、信息技术融合渗透加速，园区数字化转型升级脱虚向实
2020年，在疫情的影响之下，工业化与信息化融合更加深入渗透。信息化
推进制造业与新一代信息技术融合发展是园区发展的重要方向，成为产业园区向智慧
园区转型发展的重要路径。疫情倒逼产业园区管理服务体系线上化、精细化，打造线
上线下闭环的服务流程，沉淀企业服务数据，优化园区的服务体系。
3、专业化分工日益明确，区域产业转型推动园区高速发展
2020年，随着存量博弈阶段竞争的日益激烈，园区专业化分工日益明确。
东部地区领先走在产业升级发展的前端，未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金
融、信息等生产性服务业，加快进入工业4.0时代，占据产业结构升级的高地。随着
长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的产业地产机会，尤其是航运能
力提高将极大刺激物流地产需求。
4、绿色转型持续推进，低碳循环成为园区发展重点
一直以来，国家级经开区作为经济发展最活跃和工业生产活动最为集中的
区域之一，存在着过度依赖资源和能源消耗的情况。面临经济高质量发展和产业转型
升级的迫切需求，国家级经开区也成为实施绿色、低碳、循环发展的重点区域。近年
来，产业园区持续推进技术改造、循环化改造和环境优化改造，取得了一定进展和成
效。
(二)公司发展战略
上海临港始终坚持将自身发展融入时代潮流，坚持服从服务国家重大战略
和上海重点任务，积极参与上海自贸区临港新片区建设、长三角一体化和打造具有全
球影响力的科创中心等工作，以建设临港新片区、“上海全球科创中心重要承载区”
为使命，致力于打造“国际知名、国内领先的多功能综合性科技产业园区”。立足全
局、着眼未来，发挥公司资源禀赋和品牌优势，推动公司园区高标准、高品质、高质
量发展，努力实现投资者、员工、客户和各相关方互惠共赢，为公司股东持续创造价
值。
在服从服务国家重大战略、上海重点任务的新征程上，上海临港将高举“
区区合作、品牌联动”旗帜，提升“战略发展能力、开发建设能力、投资融资能力、
科创服务能力”，贯彻“聚焦主责主业、强化内部管理、统筹资源要素、联动协同发
展”要求，以“四大能力”和“四大要求”践行“科技创新和产业发展的推动者、区
域转型和城市更新的建设者”使命。
(三)经营计划
1、响应国家战略、深度布局新片区
设立上海自贸区临港新片区是党中央高瞻远瞩、统揽全局作出的重大战略
部署，是上海临港长期服务国家重大战略、上海重点任务落实过程中的又一项光荣使
命。面对建设临港新片区的重大历史新机遇，上海临港将统筹资源、加快布局，进一
步全面深度参与临港新片区的开发建设，充分发挥上市公司核心平台功能、塑造新片
区建设核心团队，在临港新片区发挥好上市公司在开发建设、招商引资、投融资等方
面的核心能力，利用各园区的产业优势和联动效应，提升公司核心竞争力和可持续发
展能力，为股东创造价值。
2、布局一体两翼、提升统筹能级
上海临港将以“一体两翼”为拓展架构，强化以园区开发为主体，以产业
投资、配套服务为两翼的发展布局，夯实旗下存量板块，开拓域外增量项目，做实内
部互联与统筹招商成效，进一步拓展“朋友圈”和“平台网络”。通过局部体制机制
改革，调集各方资源、激发资源活力，重点做好上海域外项目轻资产服务业务突破。
通过持续推进与头部企业、龙头机构的战略合作，加速临港品牌建设。
3、推动投资服务、升级利润结构
2021年，公司将以“投资驱动、服务驱动”的转型抓手，着力推动收入利
润结构的转型优化，推动投资性收入的持续提升和服务性收入的突破发力，用园区开
发基金主导园区主业投资，用产业投资基金主导产业发展投资，用上市公司直接投资
主导园区配套投资的操作框架，进一步扩大市场化基金的参与力度。通过“募投管退
”一体化操作，在资产培育与收入利润之间找准平衡点，不断以投资收益支撑优质战
略资源的合理沉淀，促进上市公司利润结构的持续优化。
4、深化科创服务、向实向深发展
2021年，公司将切实推动科创服务体系向实向深发展，以科创金融为支点
，助力各园区种子基金撬动园区科创企业的“选苗育苗”工程，重点推动遴选园区内
初创型科技企业。重点推广“漕河泾科创嘉年华”、“吴黎英工作室”、“春雷关务
工作室”等一批科创服务品牌，对接“创新月”等活动，适时发布“848科创指数”
，统筹强化各园区与科研院所、孵化平台、共享平台、转化中心、联合工作站的资源
链接。
5、升级风控体系、赋能公司治理
通过完善内控流程、完成制度更新、做好业务过程管控、精细化控价指引
和合同指引、审价复核工程建设进度安排、组织经营过程中的专项审计等措施，进一
步保障核心动能转换过程中的公司风控系统的稳步增强。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济面临挑战
2020年新冠疫情的爆发对全球经济造成重大影响，对中国经济社会发展带
来前所未有的冲击。目前国内疫情得到较好控制，但国外疫情持续变化，导致产业链
供应链循环受阻，国际贸易投资萎缩，中国经济面临的不稳定不确定因素增多，疫情
仍然是影响市场信心和经济活动的重要因素。预计2021年宏观经济政策将保持连续性
、稳定性和可持续性，但政策力度可能会有所调整。公司将密切关注宏观经济和政策
走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，
提升公司整体竞争能力。
2、创新资源争夺激烈
目前，全国各地创新政策层出不穷，区域经济各有特色。随着产业园区向
中高端发展迈进，各地园区普遍加大对于创新产业、创新机构、创新产品和创新人才
的争夺，存量博弈阶段的竞争将更加残酷，不同类型的园区开发主体对创新资源的争
夺竞争更加激烈，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区之间的竞争，而是政
策、服务、产业等一揽子方案竞争，上海临港需要有效应对市场变化，强化公司核心
竞争力，获得产业链整体利益的最优化。
3、产业投资风险
公司积极探索“基金+基地”、“培育+投资”的创新业务模式，进一步加
大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。目前，公
司处在收入结构转型初期，产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的
培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收
益的不确定性。为此，公司将不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度，强
化对投资项目“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理，降低产业投资风险。
4、开发项目建设风险
虽然公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，
建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区项目开发具有开发周期长、投入
资金量大、开发内容复杂等特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在
项目审批、工程进度等方面存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等
问题，在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生一定
的影响。公司将积极对开发项目作出科学合理的分析与策划，强化对项目开发过程的
风险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
四、报告期内核心竞争力分析
上海临港作为专业从事科技产业园区开发建设、运营服务和产业投资的国
有控股上市公司，坚持围绕上海自由贸易区临港新片区、上海科创中心及长三角一体
化建设等国家战略，积极为投资者创造价值、为产业转型创造价值、为城市发展创造
价值。公司的核心竞争力主要表现为：
（一）承接国家战略的政策优势
上海临港积极寻求公司发展与国家重点战略和上海发展战略相适应，紧抓
历史发展机遇，提前谋划、加快布局，依托上海自由贸易区临港新片区、上海科创中
心及长三角一体化建设等国家战略，抢抓机遇、主动布局、顺势发展。公司下属各园
区均位于上海未来城市发展的重点板块，具有丰富的资源优势、区位优势以及园区产
业特色和规模效应，积极优化资源配置，立足长远发展，主动践行上海自贸区临港新
片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家战略。
（二）深耕科技园区的品牌优势
（三）集成产品优势的规模效应
上海临港深耕园区开发运营，通过“区区合作、品牌联动”的成功模式，
与上海各区紧密合作，充分发挥在产业园区开发领域的专业优势。依托“临港”、“
漕河泾”等成熟品牌，基于“宜业、宜居、宜人”的园区定位，打造了一系列国际领
先、国内一流的品牌园区，在园区开发行业树立了高起点规划、高标准建设、高水平
管理、高品质服务的专业核心，积累了良好的品牌口碑。上海临港拥有产业综合体、
甲级写字楼、高标准研发楼、标准厂房、特殊用途专业厂房、仓储物业等各类载体形
成的全产品链，形成了全面完备的产品优势，拥有数千家园区落地企业的客户资源，
数十万员工形成的消费流量，提供丰富的应用场景，形成高质量产业、高品质物业、
高素质人才共同组成的高活力业态，上海临港的规模经济效益正逐步凸显。
（四）产业生态循环的多元发展
上海临港建成并持续优化“平台+中心+服务”的立体服务集成体系，在人
力资源、商务对接、创新创业、政务政策、行业协会等各领域提供完善支持，为入驻
企业营造了良好的营商环境；同时，通过集聚党建、科技、人才、金融、信息、环境
、能源、居住、生态等服务要素，上海临港还为园区企业员工提供了宜居、宜业的软
环境。立足于以上优势，上海临港不断推动“产城融合”“产金融合”“产学研融合
”，形成产业生态系统的大循环，在综合服务、产业投资等业务领域多元发展。
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1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所属行业发展情况
2021年上半年全球新冠疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内
经济恢复仍然不稳固、不均衡。面对新冠肺炎疫情的冲击和复杂严峻的国内外环境，
我国统筹国内国际两个大局、统筹疫情防控和经济社会发展，有效实施宏观政策，经
济持续稳定恢复、稳中向好。近年来，随着供给侧改革持续深化，国内经济呈现出高
质量发展的新发展格局，公司所属园区开发行业在产业内核、运营模式等方面呈现出
全新的特征及发展趋势。
1、产城人文融合逐渐成为主流模式
随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素
和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经
济逐渐走向融合。在经济新常态下的“新城建设”新趋势中，园区开发将进入以规划
主导发展的新阶段，产城人文融合发展正逐步成为主流模式。
2、园区数字化转型速度持续提升
“数字中国”在十九大被提上国家重要议程，数字经济已成为构筑我国经
济增长的关键支撑。园区作为产业集聚的重要载体、区域产业经济的重要引擎，产业
服务与运营升级也在发生多元化裂变升级，随着全球物联网、移动互联网、云计算等
新一轮信息技术的迅速发展和深入应用和国家越来越多的相关政策支持，园区信息化
、智慧化建设的发展趋势越发显著，产业园区全面数字化转型升级速度加快。
3、城市能级成为园区发展压舱石
随着我国城镇化进程加速，核心城市能级不断提升，产业园区面临的土地
、功能制约将逐步凸显，进入“辐射效应”大于“虹吸效应”的新阶段。都市圈产业
园区规模效应、集聚效应、协同效应的释放也使产业园区竞争的逻辑发生根本性转变
，从单个园区与单个园区间的竞争将逐步演变为都市圈“园区群”与“园区群”间的
竞争。
（二）公司主营业务及经营模式
上海临港以租售结合、产投联动、科创赋能、服务配套为经营特色，形成
了以产业地产为载体、以科创产业为特色、以产业集聚为支点、以产业升级为动能的
独特发展模式。公司立足上海产业空间布局规划，通过打造品牌园区、特色园区和精
品园区，推动科技创新和产业发展，践行区域转型和城市更新。针对特色产业、特色
工艺、特色功能的特殊用途，公司通过科学设计、合理布局物业载体和配套设施，涵
盖了产业综合体、研发办公、标准厂房、物流仓储等不同类型的产业载体，形成“人
无我有，人有我优，人优我特”的稀缺载体资源。
公司构建与产业高度适配的物业载体服务体系、全方位特色化的科创服务
体系、全链条生态化的“基地+基金”模式的金融服务体系、贴近企业实际需求的人
才服务体系、完善产城融合和职住平衡的配套服务体系等“五大服务体系”，通过产
城融合、产金融合、产学研融合、产教融合，形成系统化、体系化的园区发展支撑能
力，为园区企业赋能，助力企业提升核心竞争力。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是中国共产党建党一百周年，是我国全面建设社会主义现代化国家
新征程的开局年，是决战决胜临港新片区、实现“一年一个样、三年大变样”的攻坚
突破年。上海临港坚持服务于上海自贸区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化
等国家战略，贯彻新发展理念、构建新发展格局、铸造新发展优势，提升“战略发展
能力、开发建设能力、投资融资能力、科创服务能力”，旗下各园区产业要素加速聚
集、产业链条持续完善、产业结构稳健调整、产业能级持续提升，公司的运营质量、
创新质量、治理质量均有所提升，实现了预期目标。
（一）立足国家和上海发展战略，开创园区建设新局面
7月15日，党中央、国务院正式公布《关于支持浦东新区高水平改革开放打
造社会主义现代化建设引领区的意见》（以下简称“《引领区意见》”），明确中国
（上海）自贸试验区及临港新片区先行先试，更好发挥“试验田”作用，对标最高标
准、最高水平，实行更大程度的压力测试，在若干重点领域率先实现突破。临港新片
区将进一步扩大开放高度，在数字贸易、服务贸易等方面深化探索；强化金融、贸易
、航运、科创等核心功能建设，成为国内大循环的中心节点和国内国际双循环的战略
链接；加大金融开放力度，促进人民币离岸交易、跨境贸易结算和海外融资服务，构
建金融服务发展新格局。《引领区意见》提出提升洋山特殊综合保税区功能，创新一
体化管理体制机制，推进海关特殊监管区域建设，优化海关特殊监管区域电子账册管
理，加强商事争端等领域与国际通行规则接轨，探索试点自由贸易账户的税收安排，
吸引更多国际经济组织和企业总部在中国（上海）自由贸易试验区落户。
近年来，公司以“主导开发+参股投资”的模式深度参与临港新片区的开发
建设，重点聚焦新片区重要行业和关键领域，着力打造洋山特殊综合保税区、临港新
片区航空产业园、滴水湖金融湾、临港新片区信息飞鱼等特色园区，助力临港新片区
参与国内大循环、国内国际双循环。《引领区意见》的出台为公司“十四五”期间的
发展提供了重大战略机遇，依托临港新片区对外开放优势、制度创新优势、区位资源
优势，公司全面推进洋山特殊综保区、临港新片区航空产业园等区域的建设，加速形
成特色产业集聚效应。
此外，公司深度融入上海城市空间新格局，积极参与上海“五大新城”建
设，以高起点规划、高标准建设、高能级招商、高质量服务，打造“产业发展新高地
、城市发展新地标、产业融合新典范”；立足上海产业空间布局规划，做强园区特色
产业，打造优势更优、特色更特、强项更强的特色产业园区，围绕创新引领、特色聚
焦、卓越服务、绿色融合和开放共享等新一代园区发展理念，打造了临港新片区航空
产业园、松江园区工业互联网、南桥园区智行生态谷、浦江园区创芯之城等一批特色
产业园区。
（二）聚焦主业主责，经营增速持续提升
上海临港围绕临港新片区“五个重要”以及上海发挥“三大作用”、实现
“四大目标”的工作要求，聚焦临港新片区和全市重点区域开发建设的主责主业，全
力推动旗下园区跑出加速度、提升活跃度、打出显示度。
1、经营业绩加速增长，盈利能力持续提升
报告期内，公司营业收入34.17亿元，同比增长61.58%；实现归属于上市公
司股东的净利润10.00亿元，同比增长25.75%。截至报告期末，公司总资产457.23亿
元，同比增长8.99%；归属于上市公司股东的净资产148.43亿元，同比增长2.05%。
2、扎实推进项目建设，助力园区高质量发展
报告期内，上海临港各工程项目稳步推进。2021年上半年，新开工面积共6
.6万平方米，均为标准厂房项目；竣工面积共24.1万平方米，其中，研发办公项目面
积15.3万平方米，标准厂房项目面积8.8万平方米。截至6月30日，公司下属园区各类
物业载体总在建面积286.9万平方米，其中研发办公项目面积209.6万平方米，物流仓
储项目面积57.9万平方米，标准厂房项目19.4万平方米。今年，松江园区的G60科创
云廊项目荣获中国建筑金属结构协会“中国钢结构金奖”、上海市金属结构行业协会
“金钢奖”。
3、强力推进招商引资，提升专业服务能力
报告期内，上海临港坚持“劳动创造价值，劳动最光荣”的理念，以“挂
图作战，建功立业，庆祝建党100周年劳动竞赛”为引领，激发一线员工新活力新动
能，营造比学赶超的氛围，围绕重点产业和特色产业，依托公司的统筹能力，实现招
商引资新突破。通过不断创新服务理念和方法，打造具有专业产业研判能力和政策解
读能力的招商团队，提高园区招商能级和服务能力。截至报告期末，公司总在租面积
239.2万平方米，报告期内签约销售面积约15.5万平方米。
4、统筹布局投资项目，推动业务协同转型
报告期内，上海临港不断强化以园区开发为主体，以产业投资、配套服务
为两翼的“一体两翼”发展布局，加大产业投资力度，推动公司收入结构转型，实现
公司可持续性发展。通过统筹方式进行投资项目管理，逐步向投管协同转型；通过多
种方式投资智能制造、节能环保、生物医药等领域内的行业龙头与新兴科技企业，不
断增强投资收入，夯实公司战略目标转型的基础。
5、强化资金管理能级，多措并举提质增效
上海临港在完善资金集控的基础上，遵循“稳步经营、持续优化”原则，
聚焦重点产业，助力重点项目，着力推进园区金融服务方案；统筹调配资金，通过多
渠道融资，有效降低资金成本，提升资金集控效益。
6、快速构建科创生态，做强做优科创服务品牌
上海临港坚持“内强统筹”与“外强联动”，着力构建科创生态，打响科
创品牌，提升科创引领，进一步提升科创服务对园区发展支撑作用。发挥创新发展驱
动力作用，赋予园区高质量发展更多内涵；全力打造“9+1”科创文旅系列精品线路
，率先推出的“G60工业互联体验之旅”和“零食博物馆之旅”，打响“科创+文旅”
融合创新品牌；围绕创新领域重点关注指标，探索构建“848科创指数”和一批关键
指数体系，打造科技园区科创发展水平的引领性评价体系，全面提升科创品牌价值。
7、聚焦产业链部署创新链，打造特色产业园区
上海临港以“国家亟需、战略必需”为园区产业发展导向，以“打造品牌
特色园区”为园区发展核心，增强园区产业定位、载体建设、政策聚焦、团队打造、
服务配套等能力，形成特色产业、特色载体、特色服务、特色平台、特色团队的园区
发展模式。
漕河泾开发区兼具国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区的
功能，在国家商务部公布的国家级经开区综合评价中，漕河泾园区综合排名位于前列
。园区积极发挥总部经济强磁场效应，引进多家行业龙头企业和一批人工智能、大数
据、网络安全等前沿科技领域的新兴产业企业，集聚一大批在线新经济、生物医药和
芯片设计领域知名企业。在本市开发区综合评价中，漕河泾园区综合发展指数继续排
名中型园区第一。
临港松江科技城是上海市首个“区区合作，品牌联动”示范基地，是第二
批上海市特色产业园区之一。报告期内，松江园区加快构建更有活力和竞争力的产业
生态，全力突出核心产业特色与产业升级能效。在获评全市首个“工业互联网标杆示
范园区”的基础上，松江园区打造联和投资生态链总部，引进工业互联网、智能制造
等领域内高新技术企业，成功搭建起良好的工业互联网生态圈。在全市104产业区块
综合评价中，松江园区在综合发展指数继续位列榜首。
临港浦江国际科技城是上海科创中心建设重要承载区和闵行“国家产城融
合示范区”两大核心园区之一，浦江创芯之城是上海市特色产业园区。浦江园区坚持
以“主业、品牌、核心竞争力”作为产业发展抓手，聚焦集成电路、生命健康、文化
创意等特色产业。上半年，浦江园区成功引入壁仞科技、天数智芯、英科医疗、谱创
医疗等一批行业龙头企业，在人工智能、高端装备制造、生物医药大健康等领域形成
了产业集聚优势。园区从开发建设、运营管理、综合服务等多个维度，打造园区特色
产业品牌，加速园区特色产业集聚。
临港康桥商务绿洲、临港南桥科技城通过“导入一批、投资一批、孵化一
批”的产业发展路径，不断发挥园区产业规模效应。南桥园区聚焦智能网联汽车核心
技术创新承载区和东方美谷核心区建设，引进一批电子科技、生物医药等行业领先企
业，临港南桥智行生态谷是上海市首批特色产业园区中唯一一个以智能网联产业为主
题的特色园区。康桥园区聚焦集成电路、人工智能等重点产业发展。两大园区围绕主
导产业，不断加强龙头企业、头部企业及高精尖企业的招引、入驻、服务与联动，不
断提升园区产业能级和产业集聚度。
临港新片区洋山特殊综保区以洋山保税港区升级为洋山特殊综合保税区为
契机，依托临港新片区“五区联动”发展策略，深挖多式联运功能、在岸离岸枢纽、
跨境服务平台优势，提升“一体两翼”大服务能级。上半年，园区积极导入全球供应
链亚太中心、全球汽车整车及零部件分拨中心和全球保税冷链贸易服务中心；打造大
宗商品交易中心、全球跨境电商服务中心和全球融资租赁交易中心；推动全球医药医
械综合服务中心、全球保、税检测维修和再制造中心、全球离岸研发设计制造中心和
全球国际中转集拼中心建设，形成园区产业创新发展、集聚发展、融合发展、开放发
展新趋势。
临港新片区航空产业园作为上海市首批特色产业园，是公司深度参与临港
新片区产业发展的重要抓手，园区以临港新片区浦东机场南侧区域开发建设为载体，
坚持“大飞机、大枢纽、创新谷、自贸港”发展定位，发挥新片区、特殊综保区“全
方位高水平开放”的政策优势，以总装试飞、关键零部件、口岸物流、航空生产性服
务为核心，打造“航空制造+航空服务”双链融合的世界级航空产业集群。上半年，
航空产业园完成20个余项目签约，加速促进民用航空产业特色化、集群化发展。
临港新片区现代服务业开放区以金融贸易为核心，发挥洋山特殊综合保税
区和临港新片区特殊经济功能区的“双特”效应，打造临港新片区现代服务业产业要
素集聚区。构建跨境金融、国际贸易、数字经济等产业服务平台，深化区域联动，构
建国内国际“双循环”战略节点枢纽。以滴水湖金融品牌建设为契机，推动临港新片
区金融、法律、航运、人才、国际贸易、离岸贸易等产业要素快速集聚，形成现代服
务业产业服务的健康生态体系。
临港金山枫泾园区围绕长三角一体化战略，紧盯“上海金山一流园区”发
展目标，推进临港枫泾智能制造园和先进制造业基地二期、三期项目的整体开发。上
半年，金山园区通过招商统筹联动，成功引进多家智能实体企业，同时重点在谈和储
备了医疗新材料平台、碳纤维材料、氢能源装备、5G芯片制造等一批优质先进制造项
目和大型名牌企业。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、国内外经济环境复杂严峻
2021年上半年，我国统筹疫情防控和经济社会发展的成果得到持续拓展和
巩固，宏观经济延续稳中向好的趋势，经济运行质量进一步提升。但目前全球疫情仍
在持续演变，外部环境更加复杂严峻，国内经济恢复不稳固、不均衡的现象依旧突出
。在后疫情时期，我国的经济从强劲复苏转到常态化回归，经济周期、人口结构等因
素将成为经济持续恢复面临的问题。公司将密切关注全球疫情防控态势和宏观经济政
策走势，把握宏观经济走势和政策着力点，积极调整经营计划，提升公司整体竞争能
力。
2、创新资源争夺激烈
十四五期间，园区开发从“增量开发”时代走向“存量运营”时代的趋势
更加明显，存量博弈阶段的竞争将更加残酷，产业园区的发展已经从强调“规模经济
”进入到比拼“创新经济生态”的阶段。产业园区在大数据、云计算、人工智能等产
业发展上的同质化竞争愈发激烈，“争夺创新资源，形成竞争优势”成为园区开发建
设发展新思路和新观念。上海临港需要及时转变思路，要从过去基于自然禀赋的“比
较优势”或基于产业规模的“竞争优势”，向营造“创新生态”的竞争优势转变，追
求园区高端产业创新资源集聚，确立自己的优先方向和发展重点，实现园区高品质、
高质量发展。
3、项目开发风险
在园区开发过程中，涉及规划设计单位、施工单位、建材供应商、物业管
理等多家合作单位，同时受到国土资源、规划、城建等多个政府部门的监管。上述因
素使得园区产业载体开发项目存在一定的不确定性，在经营中若不能及时应对和解决
上述问题，可能对未来公司经营业绩产生一定的影响。因此公司将综合分析外部宏观
、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理的分析与策划
，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风险管控和动态
管理，不断提升公司的风险管控能力，同时进行适量的土地资源、项目资源、人才资
源的储备，确保未来的可持续发展。
4、产业投资风险
近年来，公司积极探索“基金+基地”、产金融合的创新业务模式，进一步
加大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。目前，
公司处在收入结构转型初期，产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定
的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资
收益的不确定性。为此，公司依托园区优质企业资源优势，不断优化公司的投资管理
体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地监督
和管理，确保产业投资的安全和效益。
四、报告期内核心竞争力分析
上海临港作为专业从事园区开发、载体建设和运营服务的国有控股上市公
司，以“科技创新和产业发展的推动者、区域转型和城市更新的建设者”为使命，服
从服务上海自由贸易区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家战略，
全力支持上海建设“社会主义现代化建设引领区”等战略承载，为投资者创造价值、
为产业创造价值、为城市创造价值。公司的核心竞争力主要表现为：
（一）承接国家战略
上海临港积极顺应国家大势，寻求公司发展与国家重点战略和上海发展战
略相适应，依托上海自由贸易区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等战
略机遇，以支持浦东新区高水平改革开放打造“社会主义现代化建设引领区”为支点
，积极谋划布局、精准承接任务。在临港新片区建设上，公司紧跟临港新片区前沿产
业发展“十四五”规划，全面打开未来发展的重要战略空间；在社会主义现代化建设
引领区打造上，公司紧紧围绕“一个引领区、三个成为、三个展示”，充分发挥产业
园区幅射带动与要素流通功能，提前谋划、率先布局；在上海城市未来发展重点板块
建设上，公司依托区位优势，紧抓产业特色，强化规模效应，目前旗下园区均已成为
国家重点战略的重要承载区。
（二）树立品牌优势
上海临港依托“临港”、“漕河泾”、“科技绿洲”等成熟品牌，以建设
卓越科创园区为抓手，以增强产业集中度和显示度为重点，深入推进科创中心和“五
型经济”的重要承载区建设，基于“宜业、宜居、宜人”的品牌定位，通过高起点规
划、高标准建设、高水平管理和高质量服务，贯通载体开发、管理运营与服务保障，
成功建设了多个以科技、智慧、生态、人文、平安、和谐为特征的产业园区，打造了
一系列国际领先、国内一流的品牌园区和特色园区，引进一系列关键重要领域的突破
性高新项目，多次获得国内外重要建筑奖项和园区运营管理认证，市场认可度稳步提
升。
（三）创新协同模式
上海临港长期负责上海市重点发展区域的开发建设与招商引资工作，在旗
下园区的开发建设过程中，通过“区区合作，品牌联动”的创新协同模式，与上海市
各区县紧密合作并引入各类战略合作伙伴，共同提升产业链整体服务能级，在土地规
划、工程建设、项目招商、园区配套等方面均获得各方的积极支持，充分发挥上海临
港在产业园区开发领域的专业优势，形成了以园区为核、多点联动的发展格局，拉动
周边区域的城乡一体化发展，实现城市区域价值的共同提升，在“五大新城”建设和
上海产业布局转型上持续为全市的产业升级贡献力量。
（四）创新融合发展
上海临港通过“开放、共享、创新、互联”的发展理念和“外接资源、内
强统筹”原则，围绕产业链部署创新链、围绕创新链布局产业链，前瞻性布局战略性
新兴产业，培育发展未来产业，构建科创服务氛围，形成园区创新融合生态体系。以
创新为驱动力，通过创新为园区产业发展提供动力，集聚和培育一批代表科创未来发
展趋势的产业，推动产城融合、产金融合、产学研融合、产教融合，建设卓越的科创
服务型园区。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是“十三五”规划的收官之年，是上海践行“三大任务、一大平台
”国家战略的关键之年，是上海临港从战略初创期迈入全面发展期的转型之年，也是
公司启动核心动能转换的奋进之年。在“科技创新和产业发展的推动者、区域转型和
城市更新的建设者”的使命引领下，公司围绕上海自贸区临港新片区建设、市值管理
、市场战略、投资效能、科创服务、金融运行、业财联动、团队机制、风控体系、党
建引领、疫情防控等重点领域，凝心聚力、逆势而上，实现了预期目标。
（一）公司经营稳中提质，关键时期彰显担当
1、园区招商成果显著
上海临港在园区招商方面统筹推进、各园区产业创新要素加速聚集，产业
链条持续完善，产业结构稳健调整。经统计，截至报告期末，上海临港总在租面积达
到218.4万平方米，较上年末增加20.7%，报告期内出售面积达9.7万平方米。
2、工程项目稳步推进
报告期内，上海临港各项目工程稳步推进。全年新开工面积共132.2万平方
米，其中，研发办公项目面积77.3万平方米，物流仓储项目面积42.1万平方米，标准
厂房项目面积12.8万平方米。全年竣工面积共121.4万平方米，其中，研发办公项目
面积99.4万平方米，物流仓储项目面积16.3万平方米，标准厂房项目面积5.7万平方
米。年末各类物业载体总在建面积304万平方米，其中研发办公项目面积224.5万平方
米，物流仓储项目面积57.9万平方米，标准厂房项目21.6万平方米。漕河泾科技绿洲
四期项目获评上海市文明工地、市优质工程、建筑工程“白玉兰”奖等奖项，松江园
区的G60科创云廊项目荣获LEED铂金级认证，浦江园区智慧之岸一期建筑荣获LEEDCS
认证，南桥园区一期项目获得“二星级绿色建筑设计认证”。
3、土地储备规模合理
报告期内，上海临港新增土地储备面积约34.5万平方米，截至报告期末，
上海临港及下属控股子公司共计持有待开发土地面积约33.1万平方米。其中，漕河泾
园区持有待开发土地面积约为1.2万平方米，松江园区持有待开发土地面积约为10.3
万平方米，浦江园区持有待开发土地面积约为15.8万平方米，南桥园区持有待开发土
地面积约为5.8万平方米。公司积极践行国家及上海市规划发展战略，在相关区域重
点布局，土地储备规模合理，促进未来可持续发展。
4、落实疫情防控，彰显社会责任担当
2020年，面临疫情的冲击，公司以“防疫情，保运行，促发展”为工作重
点，成立“疫情防控领导工作组”，设立“上海临港同舟共济新冠病毒防控专项资金
”，积极支持公司下属园区内企业抗击新冠肺炎疫情，并且关键时期彰显企业社会责
任，减轻中小企业负担，与园区企业共渡难关，营造良好的营商环境，积极履行社会
责任。
5、全面进军新片区，助力新片区产业发展
公司主动对接“临港新片区”战略，以“直接参与+间接投资+区域联动”
模式，助力临港新片区大飞机航空产业园、特殊综合保税区、滴水湖金融湾形成了新
片区产业发展的“三驾马车”。同时公司将重点围绕新片区战略和国家大飞机战略，
坚持“大飞机、大枢纽、创新谷、自贸港”发展定位，发挥“全方位高水平对外开放
”政策优势、大飞机“工业皇冠”的产业集聚优势、浦东机场国际航空港的全球联动
优势，搭建具有国际竞争力的开放型航空产业体系，形成世界级航空产业集群，奋力
打造以“航空集群、自由贸易、双脑智能、产城融合”为靓丽名片、世界一流的大飞
机航空产业园。
6、增强投资效能，推动利润结构升级
2020年，公司快速响应、逆势发力，围绕产业链上下游的行业性投资以及
针对园区内企业的区域性投资，通过直接投资及产业基金投资等方式，先后投资了国
微思尔芯、壁仞科技、上海智能网联汽车、字节跳动等一批公司下属园区内的人工智
能、半导体、车联网领域科创企业，与被投资企业共同提升产业链整体服务能级，完
善园区服务体系，助力园区企业快速发展。公司着力推动投资体制机制创新，从重点
项目投资、临港新片区投资、园区产业投资、基金模式探索的四大方面增强效能。
7、完善集控融资，落实金融运行赋能
公司围绕“重计划、提归集、保总量、降成本、调结构、求创新”，通过
计划、归集、调拨、融资等各项工作，赋能金融运行，实现公司全年降本创利、维稳
负债率等工作，保证各类融资以最优条件顺利推进。同时，公司积极提升内部资金效
益、建设园区金融功能、融资降本增效、多元融资拓宽渠道等，为园区发展奠定良好
基础和资金保障。
8、扎实聚焦成本内控，夯实风控系统功能
2020年，公司在平台建设、成本管理、专项审计、内控检查、公司流程审
核等多个方面夯实了风控系统功能，通过集中聚焦内控措施与工程成本两大抓手，充
分发挥了“监管中心”功能。其中，公司着重整合资源统一内控，编制工程成本合理
指引，开展成本指标范围管控，完善负面清单治理等，提升了公司风险管控能力和水
平。
（二）园区产业加速集聚，服务能力持续提升
2020年，面对突如其来的新冠疫情和复杂多变的宏观经济形势，上海临港
“防疫情、保运行、促发展”，不断深化“区区合作、品牌联动”，加快园区产业要
素集聚，营造园区科创氛围，提升园区产业能级。
1、产业能级提升，科创氛围浓厚
漕河泾园区以打造具有国际影响力的高端产业引领地为目标，发挥园区总
部与研发中心的集聚优势，加快推进“一部三中心”建设，重点提升电子信息和现代
服务业产业能级，加快提升数字经济、人工智能、生命健康三大先导产业的集聚度和
显示度，不断释放园区科创效能和影响力。在国家级经开区综合评价中，漕河泾园区
综合发展水平位于前列；在上海市开发区综合评价中，漕河泾园区综合发展指数在中
型园区中排名第一；营商环境指数、持续发展指数和产业发展指数排名第一；产业发
展指数和创新发展指数、创新成果指数和管理服务水平指数排名第二。2020年，漕河
泾园区引入近90余个新项目，包括线上经济、生物医药和芯片设计等新兴产业领域知
名企业的多个重大项目，在新材料、高端装备、生物医药、汽车研发配套、环保新能
源等领域逐步形成产业集聚新动态。
松江园区不断强化科创策源能力，构建园区创新产业生态链，释放产业集
聚新动能。在2020年全市104开发区综合评价中，松江园区连续5年位列小型园区综合
排名三甲；亩均税收、亩均产出位列第四；获评上海市首个工业互联网标杆示范园区
、上海市商标品牌创新创业基地。松江园区围绕工业互联网、生命健康、集成电路等
前沿重点产业领域引入一批龙头企业项目，大力提升科技创新引领作用，发挥园区特
色产业带动作用，丰富园区产业生态。搭建科技融资服务平台，全力推动G60科技成
果转化，累计导入70余个工业互联网相关领域项目，深化“基金+基地”服务模式，
赋能优质科技企业开拓创新，进一步提升创新创业服务质量，打造园区双创品牌。
浦江园区聚焦新一代信息技术、生物医药等战略新兴产业，按照2+1产业发
展导向，精准发力，加速推动园区主导产业集聚。浦江园区先后引进一批集成电路设
计及生物医药领域的龙头企业，并成为上海市“1+5”生物医药产业特色园区之一。
园区已集聚了20余家市级以上企业研发中心、工程中心和技术中心等；2020年全年新
增科创转化项目20余个，新增科创转化平台1个，新增知识产权拥有数超过900件，新
增高新技术企业70余家。浦江园区科创体系不断完善，产业能级进一步提升，主导产
业加速集聚并形成发展优势。
康桥园区、南桥园区围绕打造特色产业园区，通过导入行业领域内的领军
企业，不断提升产业能级和服务质量，产业集聚度逐步显现。康桥园区以“人工智能
、新材料”为主导产业，通过产学研深度融合，不断提升园区创新策源能力。南桥园
区以“东方美谷+未来空间”为战略，围绕“智能网联汽车、生物医药”产业，先后
导入了汽车电子控制技术和信息内容分析技术等两大国家工程实验室，成立智能网联
汽车技术中心前瞻研究所，南桥园区继嘉定、临港之后成为上海第三个自动驾驶测试
区，并被奉贤区认定为5G+智慧试点园区、创业孵化示范基地，南桥园区已成为上海
特色产业园区，其打造的智能网联平台已成为上海智能网联产业领域中崛起的新势力
。2020年，园区企业新增各类知识产权超过160件，高新技术企业数量超过20家，产
业特色日臻显现。
洋山特殊综保区作为全国唯一特殊综合保税区，把握临港新片区创新发展
、集聚发展、融合发展、开放发展新趋势，推动“国际供应链管理平台”、“国际金
融贸易平台”、“跨境新兴服务业平台”三大平台建设。依托临港新片区的区位和政
策优势，园区在金融服务领域寻求创新发展，年内新增融资租赁型企业超过20家，完
成临港新片区首单跨境船舶租赁业务，成为洋山特殊综保区融资项目“绿色通道”指
定服务商，洋山特殊综保区已成为融资租赁相关业务创新高地。
临港新片区大飞机航空产业园作为上海特色产业园区，以“大飞机、大枢
纽、创新谷、自贸港”作为发展定位，力争建设成为世界级的航空产业集群、全球影
响力的大飞机科创中心、全球竞争力的航空枢纽服务平台、国际知名的航空智慧新城
。报告期内，园区已取得项目首发地块并正式开工建设，成功导入首批22个产业项目
，未来临港新片区大飞机航空产业园将以洋山特殊综合保税区作为产业先导启动区，
围绕大飞机总装批产，打造“航空制造+航空科技+航空服务”三链融合的航空产业集
群，逐步形成“一个园区、七大集群、千亿产值、万亿带动”的发展态势，目标打造
具有全球影响力和竞争力、世界一流的大飞机航空产业园，成为我国“更深层次、更
宽领域、以更大力度推进全方位高水平开放”的先行示范区。
临港新片区现代服务业开放区以打造“特殊经济功能区”和建设“现代化
产业新城”为目标，以滴水湖金融湾建设为契机，积极推动跨境金融、国际贸易、数
字经济等产业发展及功能平台构建。围绕总部经济、跨境金融、国际贸易、数字经济
等重点产业，推动相关机构快速导入，夯实临港新片区产业发展和金融功能创新的基
础，培育高质量的现代化服务业产业集群。
金山园区紧抓长三角一体化发展上升为国家战略的重大机遇，主动承接上
海自贸区临港新片区建设的溢出效应。园区以先进制造、生命健康、新一代信息技术
为目标产业，储备了新材料、信息技术、节能环保等领域一批优质项目，不断强化产
业集聚效应和规模效应，搭建园区服务平台，逐步构建起集“人才租住+智慧生活+互
动交流”为一体的综合生活社区，大力提升园区服务配套水平，吸引产业资源向园区
集聚。
嘉定园区重点围绕生物医药、新一代信息技术、人工智能及服务等领域，
引进龙头企业和重点项目，积极培育新兴业态，储备汽车电子、光通讯、生物医药和
医疗器械、商贸流通和供应链金融服务等领域的项目，打造园区特色产业集群。
2、持续创新举措，提升服务能级
上海临港以客户至上为宗旨，以服务创新为引领，围绕知识产权、法律法
规、科技金融等服务领域，搭建标准化的服务体系，通过不断做实做深“科创服务引
领者”的角色功能，助力“科技创新和产业发展的推动者、区域转型和城市更新的建
设者”的使命践行。
漕河泾园区始终把“客户至上，追求卓越”作为园区服务的核心竞争力，
持续优化提升园区营商环境和服务品质，打造具有特色的企业服务机制，逐步构建起
多层次、立体化、全覆盖的园区服务体系。年内，上海证券交易所资本市场服务徐汇
漕河泾开发区基地正式揭牌，徐汇人工智能产业知识产权联盟、上海市商标品牌创新
创业（漕河泾）基地和中国（上海）知识产权维权援助中心漕河泾工作站等相继成立
，漕河泾科技服务示范区辐射力和影响力进一步提升，力争成为上海科技创新新引擎
、产业发展新高地、城市更新新标杆、产城融合新典范。此外，漕河泾园区继续推动
信息化系统建设，升级改造园区网络系统，引入人工智能技术，打造绿色生态科技走
廊，园区服务体系不断向“专业化、精细化、品牌化、国际化”演进。
松江园区作为G60科创走廊“重要产业科技创新策源区和重大科技成果转化
承载区”，以产融结合为契机，稳步推进园区科技融资平台建设，探索建立“政府+
园区+担保+银行”的创新融资模式；组建专业化的运行服务团队，以服务创造价值，
形成以“园区招商、企业发展、创新服务”为核心的精细化服务模式，构建全方位的
园区服务体系；以科技、文化、商务、交易、体验为驱动力，引入多个知名品牌和网
红品牌，打造具有新生活、新科技、新艺术、新体验的商业文化空间，形成“人与自
然和谐发展”的产业社区。
浦江园区坚持“产城融合、创新驱动”的发展思路，以创新型经济为导向
，稳步提升科创服务能级。园区整合各类资源，围绕“点、线、站、员”的服务网络
体系，打造企业服务“金牌窗口”；承办中国创新创业大赛，举办“智慧工匠”品牌
活动；围绕生物医药、集成电路等园区重点产业领域，举办产业论坛、创业大赛、投
融资路演等科创活动，不断强化创新驱动，营造科创氛围。此外，浦江园区进一步探
索基金投资与产业链龙头企业引进的联动效应，开展对园区优质科创项目的投资。在
上海打造国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略链接中，浦江园区发挥了重
要的作用。
康桥园区、南桥园区以更开放、更积极的举措，全力提升园区服务产业、
服务创新、服务人才的专业化服务能力，从功能提级、服务提质、团队提升三个方面
不断完善园区服务体系。汇聚各服务部门的资源，对企业情况进行摸底、调研，为入
驻企业提供定制的规划建议书，提供全方位、全过程的服务。针对企业发展需求，提
出多元化金融服务方案、推出个性化金融产品。康桥园区打造的人工智能专业孵化器
获得浦东新区创新载体认定，南桥园区的专业孵化器正积极推进市级孵化器的申创工
作，园区服务能力显著提升。
洋山特殊综保区立足全局、挖掘潜力，发挥企业服务和配套产业协作的创
新优势，着力提升科技创新和产业融合的服务能力。围绕园区企业实际需求，为园区
入驻企业提供报关、仓储、运输、金融等综合服务，以及工商、税务、人才等保障性
服务。园区积极推动服务建设标准化、品牌化建设，目前基本形成了“政策服务、金
融服务、供应链服务、人才服务、物业服务”一体化的大服务体系，不断提升园区服
务能级，提升品牌知名度。
临港新片区大飞机航空产业园积极探索特殊综保区政策创新、业务场景创
新，围绕“生活服务、产业服务”，计划构建创新型园区服务体系。园区导入普励航
空质量认证平台、埃森博航空资产评估中心、航空制造计量测试中心、综保物流航空
供应链服务中心等4家科创服务平台，逐步构建评估、物流及生产性服务等功能类服
务平台，园区产业特色初步显现，为集群化发展夯实基础。
临港新片区现代服务业开放区重点围绕服务创新，计划搭建金融、人才、
法律、航运、贸易、文化、教育等八大产业功能平台，构建全方位的产业服务生态。
通过临港新片区金融创新政策的支持和助推，进一步打造国际营商环境高地，持续提
升临港新片区核心竞争力。
金山园区搭建服务平台，建立起以注重服务质量为宗旨，产业资源向园区
集聚的发展态势。园区融合居住、办公、餐饮、商业、休闲等板块功能，构建“人才
租住+智慧生活+互动交流”为一体的综合生活社区；强化对入驻企业的服务能力，依
托园区服务平台为企业提供财税、产业、科技、人才等一站式服务，协助园区企业项
目落地，帮助中小企业经营发展，园区服务能级不断提升，营商环境持续优化。
嘉定园区以服务促招商，集聚各类服务资源，优化服务功能，提升园区核
心竞争力。搭建园区产业服务系统，通过大数据分析和了解企业需求，组建专业的服
务团队，为园区企业提供丰富服务内容，助力企业发展。
二、报告期内主要经营情况
2020年度，公司实现营业收入39.30亿元，较2019年同期下降0.51%；归属
于上市公司股东的净利润14.14亿元，较2019年同期增长5.02%，公司在提升发展质量
、推动收入利润结构转型方面初见成效。截至报报告期末，公司总资产418.10亿元，
较2019年末增长10.67%，归属于上市公司股东的净资产145.33亿元，较2019年末增长
6.68%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2020年，新冠肺炎疫情对中国经济社会发展带来前所未有的冲击，世界经
济严重衰退，产业链、供应链循环受阻，国际贸易投资萎缩，中国经济面临的不稳定
不确定因素显著增多。可喜的是，国内新冠肺炎疫情在短期内得到了较好的控制，疫
情影响并未冲击到中国经济长期向好的基本面，中国经济的长期增长中枢仍然处于稳
定运行通道。
在供给侧结构性改革持续深化的背景下，传统产业结构不断升级优化，园
区作为产业发展的推动者、优势资源的整合者，通过园区平台的有效运作，实现土地
资源的高效配置、政策资源的有效落地、产业资源的有效导入，在引领产业升级、深
化改革创新、提升区域竞争力等方面发挥了举足轻重的作用，园区开发行业迎来新的
发展机遇。
同时，园区产业正在向中高端迈进，各地园区普遍加大对于创新产业、创
新机构、创新产品和创新人才的争夺，存量博弈阶段的竞争将更加残酷。产业地产领
域竞争日趋激烈，越来越多的实体制造企业、传统开发商、金融企业纷纷入场，模式
多样，对创新资源的争夺竞争更加激烈。
近年来，在改革和创新的驱动下，园区开发行业经济带动效应显著，信息
技术融合渗透加速，专业化分工日益明确，绿色转型持续推进。
1、经济带动效应显著，成为产业发展强力引擎
2020年，国家级产业园区生产总值和上交税收均超过全国1/5，高新技术企
业总数超过全国2/5。近年来，国家“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带发
展、长三角一体化发展等国家战略不断落实，粤港澳大湾区、长江中游城市群建设等
区域协同逐步深化，资源跨区域流动整合、合理配置与梯度转移正在焕发各地园区新
活力，产业园区进一步发挥对经济社会转型发展的重要支撑作用。
2、信息技术融合渗透加速，园区数字化转型升级脱虚向实
2020年，在疫情的影响之下，工业化与信息化融合更加深入渗透。信息化
推进制造业与新一代信息技术融合发展是园区发展的重要方向，成为产业园区向智慧
园区转型发展的重要路径。疫情倒逼产业园区管理服务体系线上化、精细化，打造线
上线下闭环的服务流程，沉淀企业服务数据，优化园区的服务体系。
3、专业化分工日益明确，区域产业转型推动园区高速发展
2020年，随着存量博弈阶段竞争的日益激烈，园区专业化分工日益明确。
东部地区领先走在产业升级发展的前端，未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金
融、信息等生产性服务业，加快进入工业4.0时代，占据产业结构升级的高地。随着
长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的产业地产机会，尤其是航运能
力提高将极大刺激物流地产需求。
4、绿色转型持续推进，低碳循环成为园区发展重点
一直以来，国家级经开区作为经济发展最活跃和工业生产活动最为集中的
区域之一，存在着过度依赖资源和能源消耗的情况。面临经济高质量发展和产业转型
升级的迫切需求，国家级经开区也成为实施绿色、低碳、循环发展的重点区域。近年
来，产业园区持续推进技术改造、循环化改造和环境优化改造，取得了一定进展和成
效。
(二)公司发展战略
上海临港始终坚持将自身发展融入时代潮流，坚持服从服务国家重大战略
和上海重点任务，积极参与上海自贸区临港新片区建设、长三角一体化和打造具有全
球影响力的科创中心等工作，以建设临港新片区、“上海全球科创中心重要承载区”
为使命，致力于打造“国际知名、国内领先的多功能综合性科技产业园区”。立足全
局、着眼未来，发挥公司资源禀赋和品牌优势，推动公司园区高标准、高品质、高质
量发展，努力实现投资者、员工、客户和各相关方互惠共赢，为公司股东持续创造价
值。
在服从服务国家重大战略、上海重点任务的新征程上，上海临港将高举“
区区合作、品牌联动”旗帜，提升“战略发展能力、开发建设能力、投资融资能力、
科创服务能力”，贯彻“聚焦主责主业、强化内部管理、统筹资源要素、联动协同发
展”要求，以“四大能力”和“四大要求”践行“科技创新和产业发展的推动者、区
域转型和城市更新的建设者”使命。
(三)经营计划
1、响应国家战略、深度布局新片区
设立上海自贸区临港新片区是党中央高瞻远瞩、统揽全局作出的重大战略
部署，是上海临港长期服务国家重大战略、上海重点任务落实过程中的又一项光荣使
命。面对建设临港新片区的重大历史新机遇，上海临港将统筹资源、加快布局，进一
步全面深度参与临港新片区的开发建设，充分发挥上市公司核心平台功能、塑造新片
区建设核心团队，在临港新片区发挥好上市公司在开发建设、招商引资、投融资等方
面的核心能力，利用各园区的产业优势和联动效应，提升公司核心竞争力和可持续发
展能力，为股东创造价值。
2、布局一体两翼、提升统筹能级
上海临港将以“一体两翼”为拓展架构，强化以园区开发为主体，以产业
投资、配套服务为两翼的发展布局，夯实旗下存量板块，开拓域外增量项目，做实内
部互联与统筹招商成效，进一步拓展“朋友圈”和“平台网络”。通过局部体制机制
改革，调集各方资源、激发资源活力，重点做好上海域外项目轻资产服务业务突破。
通过持续推进与头部企业、龙头机构的战略合作，加速临港品牌建设。
3、推动投资服务、升级利润结构
2021年，公司将以“投资驱动、服务驱动”的转型抓手，着力推动收入利
润结构的转型优化，推动投资性收入的持续提升和服务性收入的突破发力，用园区开
发基金主导园区主业投资，用产业投资基金主导产业发展投资，用上市公司直接投资
主导园区配套投资的操作框架，进一步扩大市场化基金的参与力度。通过“募投管退
”一体化操作，在资产培育与收入利润之间找准平衡点，不断以投资收益支撑优质战
略资源的合理沉淀，促进上市公司利润结构的持续优化。
4、深化科创服务、向实向深发展
2021年，公司将切实推动科创服务体系向实向深发展，以科创金融为支点
，助力各园区种子基金撬动园区科创企业的“选苗育苗”工程，重点推动遴选园区内
初创型科技企业。重点推广“漕河泾科创嘉年华”、“吴黎英工作室”、“春雷关务
工作室”等一批科创服务品牌，对接“创新月”等活动，适时发布“848科创指数”
，统筹强化各园区与科研院所、孵化平台、共享平台、转化中心、联合工作站的资源
链接。
5、升级风控体系、赋能公司治理
通过完善内控流程、完成制度更新、做好业务过程管控、精细化控价指引
和合同指引、审价复核工程建设进度安排、组织经营过程中的专项审计等措施，进一
步保障核心动能转换过程中的公司风控系统的稳步增强。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济面临挑战
2020年新冠疫情的爆发对全球经济造成重大影响，对中国经济社会发展带
来前所未有的冲击。目前国内疫情得到较好控制，但国外疫情持续变化，导致产业链
供应链循环受阻，国际贸易投资萎缩，中国经济面临的不稳定不确定因素增多，疫情
仍然是影响市场信心和经济活动的重要因素。预计2021年宏观经济政策将保持连续性
、稳定性和可持续性，但政策力度可能会有所调整。公司将密切关注宏观经济和政策
走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，
提升公司整体竞争能力。
2、创新资源争夺激烈
目前，全国各地创新政策层出不穷，区域经济各有特色。随着产业园区向
中高端发展迈进，各地园区普遍加大对于创新产业、创新机构、创新产品和创新人才
的争夺，存量博弈阶段的竞争将更加残酷，不同类型的园区开发主体对创新资源的争
夺竞争更加激烈，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区之间的竞争，而是政
策、服务、产业等一揽子方案竞争，上海临港需要有效应对市场变化，强化公司核心
竞争力，获得产业链整体利益的最优化。
3、产业投资风险
公司积极探索“基金+基地”、“培育+投资”的创新业务模式，进一步加
大产业孵化和产业投资的力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。目前，公
司处在收入结构转型初期，产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的
培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投资退出风险，进而导致投资收
益的不确定性。为此，公司将不断优化公司的投资管理体系、完善投资管理制度，强
化对投资项目“投前-投中-投后”的全程化地监督和管理，降低产业投资风险。
4、开发项目建设风险
虽然公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，
建立了一套完善的开发流程和开发标准。但由于园区项目开发具有开发周期长、投入
资金量大、开发内容复杂等特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在
项目审批、工程进度等方面存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等
问题，在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生一定
的影响。公司将积极对开发项目作出科学合理的分析与策划，强化对项目开发过程的
风险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
四、报告期内核心竞争力分析
上海临港作为专业从事科技产业园区开发建设、运营服务和产业投资的国
有控股上市公司，坚持围绕上海自由贸易区临港新片区、上海科创中心及长三角一体
化建设等国家战略，积极为投资者创造价值、为产业转型创造价值、为城市发展创造
价值。公司的核心竞争力主要表现为：
（一）承接国家战略的政策优势
上海临港积极寻求公司发展与国家重点战略和上海发展战略相适应，紧抓
历史发展机遇，提前谋划、加快布局，依托上海自由贸易区临港新片区、上海科创中
心及长三角一体化建设等国家战略，抢抓机遇、主动布局、顺势发展。公司下属各园
区均位于上海未来城市发展的重点板块，具有丰富的资源优势、区位优势以及园区产
业特色和规模效应，积极优化资源配置，立足长远发展，主动践行上海自贸区临港新
片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家战略。
（二）深耕科技园区的品牌优势
（三）集成产品优势的规模效应
上海临港深耕园区开发运营，通过“区区合作、品牌联动”的成功模式，
与上海各区紧密合作，充分发挥在产业园区开发领域的专业优势。依托“临港”、“
漕河泾”等成熟品牌，基于“宜业、宜居、宜人”的园区定位，打造了一系列国际领
先、国内一流的品牌园区，在园区开发行业树立了高起点规划、高标准建设、高水平
管理、高品质服务的专业核心，积累了良好的品牌口碑。上海临港拥有产业综合体、
甲级写字楼、高标准研发楼、标准厂房、特殊用途专业厂房、仓储物业等各类载体形
成的全产品链，形成了全面完备的产品优势，拥有数千家园区落地企业的客户资源，
数十万员工形成的消费流量，提供丰富的应用场景，形成高质量产业、高品质物业、
高素质人才共同组成的高活力业态，上海临港的规模经济效益正逐步凸显。
（四）产业生态循环的多元发展
上海临港建成并持续优化“平台+中心+服务”的立体服务集成体系，在人
力资源、商务对接、创新创业、政务政策、行业协会等各领域提供完善支持，为入驻
企业营造了良好的营商环境；同时，通过集聚党建、科技、人才、金融、信息、环境
、能源、居住、生态等服务要素，上海临港还为园区企业员工提供了宜居、宜业的软
环境。立足于以上优势，上海临港不断推动“产城融合”“产金融合”“产学研融合
”，形成产业生态系统的大循环，在综合服务、产业投资等业务领域多元发展。
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