600716凤凰股份资产重组最新消息
≈≈凤凰股份600716≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）主营业务
公司的主营业务为房地产开发，业务范围主要集中在江苏省和安徽省。公
司开发的商品类别以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订
），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照《
上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业经
营性信息披露。
（二）行业情况说明
2021年上半年，房地产市场延续去年年底的热度，部分城市甚至出现升温
过快的现象。针对这种现象，国家的调控政策不断升级。从政策总基调来看，维稳是
核心，“房住不炒”依然是主旋律，从市场参与的各大主体来看，银行端，房贷集中
度管理政策控制资金流入房地产；房企端，“三道红线”从房企融资方面抑制房企投
资扩张；土地端，集中供地政策改变了房企拿地的节奏，三大主体齐发力，多措并举
，进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。
上半年，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%。其中，住宅投
资54244亿元，增长17.0%。房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长
10.2%。其中，住宅施工面积617480万平方米，增长10.5%。房屋新开工面积101288万
平方米，增长3.8%。其中，住宅新开工面积75515万平方米，增长5.5%。房屋竣工面
积36481万平方米，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26254万平方米，增长27.0%。房
地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元
，下降5.7%。商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%。其中，住宅销售面积
增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销
售额达92931亿，同比增长38.9%，其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼销售额增长1
0.7%，商业营业用房销售额增长8.8%（数据来源国家统计局）。
从上半年的数据来看，销售分化延续，二三线城市楼市火爆，东部增幅回
落、中部东北部城市回调压力加大，整体规模低速增长；其次，上半年新开工规模较
低，尤其三季度热点城市新增供应面积恐将出现“青黄不接”，供应不济而导致成交
数据下滑；再次，随着金融政策收紧，房贷利率上升，各地区居民信贷端在2021年上
半年已出现明显收紧。下半年房地产开发投资额将继续维持高位体量增长，主要基于
两个方面。一方面，下半年土拓投资和建安投资预期乐观，房企在核心城市积极开工
、拿地下两者投资规模将较上半年有明显提升；另一方面2021年竣工大年的大背景不
会改变，建安投资融资并未设限，房屋施工面积随着交付节点的到来在下半年继续保
持高位。两项支撑下全国房地产投资规模和增速将继续保持高位。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
2021年，公司在建项目3个约86.4万平方米。
1、泰兴凤凰文化广场项目：总占地177亩，总建筑面积约46.6万平方米，
产品类别为商业、普通住宅。项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块
组成。目前北地块于2017年已全部交付。南地块的1号楼、2号楼已完成竣工交付，3
号楼已于今年一季度完成竣工。
2、宜兴凤凰怡然居项目：总占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，产
品类别为花园洋房、低层住宅，项目配套有活动中心、康复医养中心，该项目为公司
进军养老产业的试点项目。目前该项目1、2组团花园洋房已交付；3、4组团低层住宅
可销售面积约3.3万平方米，目前正在加紧施工，3、4组团已进入室外管网，绿化工
程施工阶段，4组团将于今年年底交付，3组团交付时间待定。
3、镇江凤凰和颐居项目：总占地133亩，总建筑面积约22.6万平方米，宗
地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭
路。规划用途为居住，容积率1.8，可建地上计容建筑面积15.984万平方米，地下约6
.45万平方米。规划有19东花园洋房、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。
地块方正，区位优越。该项目A区9栋结构封顶，B区高层4栋桩基施工，C区3栋桩基施
工，D区4栋结构施工过半，预计明年一月开始销售，年底竣工交付。
（二）健康养老产业的转型发展
报告期内，公司在坚持房地产开发主业经营的同时，积极探索战略转型，
进军健康养老产业，在江苏宜兴打造健康养老地产项目——凤凰怡然居。该项目以配
套养老服务为核心，着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老
养生项目，是公司涉足养老的试点项目。公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步
完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公司通过与专业养老运营团队的合作，
聘请专业企业对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、适老化设计等多项咨
询策划，并将社会资源、政策资源进行充分整合，努力形成“机构→社区→家庭”三
位一体、医养融合的康复养老管理模式，从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多
个领域协同发展。
（三）继续保持规范治理的良好态势
公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开4次董事会
、2次监事会、1次股东大会；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股
东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完整
。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。2021年上半年，受国家政
策调控的影响，房地产市场面临的调控不会放松，拿地融资受限，开发贷额度短缺等
诸多不利因素，房地产市场政策仍处于高压态势。作为中小型房企，所面临的风险较
高。公司应全面理解贯彻国家的宏观调控政策，提升抵御行业风险能力。
2、经营风险
房地产行业属于资源密集型行业，我国的房地产企业数量多规模小，企业
分散开发能力较弱，营销中不能充分利用有限资源创出最大的效益，在管理中不太注
重品牌效应，针对以上经营问题，公司应找准自己的定位，进行合理的调整，完善产
品结构，提升整体竞争力和实现资源的效益最大化。
3、产品结构风险
公司目前的产品结构较为单一，住宅库存较少，商业办公楼的体量较大。
在当前的楼市政策背景下，去化较为困难，公司应找准定位，进行合理调整，完善产
品结构及营销策略。
4、财务风险
房地产开发具有投资大、耗力多、周期长、高盈利、高风险的特点。从开
发购地、规划设计建设、销售到回笼资金，是一个较长的过程，所以经营效果的不确
定性和风险程度也较高。因此，对于公司而言，必须提高财务管理水平并采取有力措
施应对各种风险。通过合理的财务筹划，充分发挥自身的长处优势，解决自身短板问
题。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东为江苏凤凰出版传媒集团有限公司（
凤凰集团），实际控制人为江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司产业领
域主要是出版、发行、印务、影视、文化酒店、金融投资等板块，是全国文化体制改
革先进单位，连续十一年在新闻出版业总体经济规模综合评价中名列第一，连续十二
届入选“全国文化企业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金
等方面均获得了控股股东的全力支持。
（二）文化品牌优势
公司依附凤凰集团丰富的文化资源，立足于进行文化地产的开发，以文化
产业基础设施建设和文化茂相结合的方式，推动周边商住项目开发，实现了文化与地
产的有效整合。公司开发的项目以优良的品质获得了市场的广泛认可，“和”系列的
住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具
备了较高的知名度。
（三）资源整合利用优势
房地产公司对于资源整合的能力亦是公司的生存之道，资源整合包含内部
资源整合、外部资源整合。公司在长期的开发项目过程中，很好地将资金、土地资源
、企业管理效能及管理人才、客户群、建筑商等各类要素进行优化组合、优势互补、
相互作用，在一定程度上提升了综合能力，增强了企业的核心竞争力。
（四）资金优势
房地产企业生存高度依赖于资金，从多渠道获取可以让投资大、运作及盈
利周期长的房地产公司正常运转的资金，是房地产企业的重中之重。公司通过多年经
营，积累了大量的现金，充分保证了公司正常经营资金流动的顺畅，资产负债率在同
类上市企业中处于较低水平。
（五）管理优势
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够
引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公
司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
2020年，公司在建项目3个，总建筑面积约86.4万平方米。
1.泰兴凤凰文化广场项目：占地177亩，总建筑面积约46.6万平方米，总投
资额为210,250.00万元，本年实际投资额为9322.28万元。产品类别为商业、普通住
宅。项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。目前北地块于2017
年已全部交付。截止2020年底，南地块完成住宅楼竣工备案和交付，完成文化MALL竣
工和质监、人防、节能等所有专项验收工作。
2.宜兴凤凰怡然居项目：占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，总投资
额为118,970.00万元，本年实际投资额为8120.78万元。产品类别为花园洋房、别墅
，项目配套有活动中心、康复医养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。目
前该项目1、2组团花园洋房已交付；3、4组团别墅可销售面积约3.3万平方米，已预
售面积为2.1万平方米，交付时间为2021年底。目前正在加紧施工，4组团已全部封顶
，3组团正在进行土石方和基础施工。
3.镇江凤凰和颐居项目：占地133亩，总建筑面积约22.6万平方米，总投资
额为205,294.00万元，本年实际投资额约为2234.59万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑
，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，
容积率1.8，可建地上计容建筑面积15.984万平方米，地下约6.45万平方米。规划有1
9栋花园洋房、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。地块方正，区位优越。
该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设，目前正在进行地库施工，预计
2021年三季度开始销售，2022年二季度局部竣工交付。
（二）公司已完工项目去库存销售情况
报告期内，苏州写字楼项目完成剩余在售物业整体交易所有手续，5.964亿
元交易金额分三个节点全部到账。2020年苏州公司共完成销售金额6.086亿元，款清6
.086亿元，可结转金额6.086亿元。至此，苏州项目真正实现了彻底清盘。
截止报告期，合肥项目尚有在售办公楼7.06万平方米，车位1033个；镇江
项目住宅下底层商业面积0.63万平方米，南通项目办公库存208套，计2.61万平方米;
盐城凤凰文化广场公寓、商业共计7.5万平方米。2021年的主要任务依然是去库存，
苏州项目的彻底清盘为公司的去库存提供了成功的销售模式，公司其他去库存项目会
借鉴苏州项目的成功经验，积极探索整体销售，力争年内能有所突破。
（三）健康养老产业的转型发展
报告期内，公司坚持主营业务的同时，积极探索战略转型，进军健康养老
失业，在江苏宜兴打造健康养老地产项目——凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为
核心，着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生项目，是
公司践行转型布局的试点项目。
未来公司将集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节
。公司通过与养老团队合作，对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、适老
化设计等多项咨询策划，并将社会资源、政策资源进行充分整合，努力形成“机构→
社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式。
（四）继续保持规范治理的良好态势
公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开董事会10
次、监事会5次、股东大会1次；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股
股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完
整。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入894,108,011.60元，归属于母公司股东的净
利润为57,514,777.94元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
新冠病毒疫情自2020年初爆发以来，仍在持续蔓延并不断影响至全球多个
国家。在举国上下同心协力抗击疫情时，除民生及社会健康问题之外，来势汹汹的疫
情对中国经济的运行也带来了巨大的影响。从宏观角度看，市场需求骤降，对投资、
消费、出口等都带来了明显的冲击；对于行业来说，餐饮业、旅游业、房地产、交通
及运输业等都受到很大冲击，其中，房地产企业受到不可避免的冲击，不少企业也面
临着巨大的挑战。展望2021年，新冠疫情虽令人心有余悸，但在全国同心协力之下，
将慢慢平稳恢复。具体到房地产行业，在“房住不炒”的大背景下，城市市场分化加
剧，行业竞争向产品回归，稳地价、稳房价、稳预期，以促进房地产市场平稳健康发
展依旧是主旨，并延续要解决好大城市住房突出问题的政策，首提尽最大努力帮助新
市民、青年人等缓解住房困难。
土地政策方面，住建部将在全国22个重点城市暂停发布住宅用地公告，并
要求重点城市实现两集中，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次，“两集中”带
来土地供应端变革，意味着重点城市土地供应量会在短期内明显增加，一二线城市土
地溢价率有望下降，改善房企毛利率。集中供地政策可以平稳土地交易市场，减少热
门土地被“哄抢”的局面；此外集中供地会带来商品房集中上市的局面，一年仅发布
3次土地出让公告，分散地块的竞拍关注度，进而降低地市竞拍热度，控制地价上涨
。与此同时，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草案
）》提请审查，实化量化“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务，针对房
地产方面提出，完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来
炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住
有所居、职住平衡。
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整
房地产交易环节契税、营业税优惠政策；一系列政策的出台都旨在稳定楼市，稳定地
产行业行情。预计2021年房地产行业仍是去杠杆的重要领域，金融要去房地产化，房
地产也要去金融化。预计未来房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，有
序引导企业负债率、居民杠杆率逐渐回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融
风险的政策底线。
(二)公司发展战略
公司系江苏凤凰出版传媒集团旗下的房地产经营公司，依托于集团，公司
在做好房地产开发的同时，顺应形势积极进行战略转型，将公司自有的文化地产品牌
与养老地产进行对接与整合，并积极寻找其他产业机会实施购并，进一步提升公司的
综合竞争能力。
1.继续做好疫情防控，做好全面复工复产工作
对于疫情不掉以轻心，继续积极做好安全保障工作，全面恢复复工复产，
狠抓项目施工建设安全，对于租赁及办公场所要严格把控，在严峻的市场环境中打好
防疫情促生产攻坚战。
2.立足于主营业务，继续推行“和”字品牌战略
进一步巩固和提升品牌价值，强化公司的核心竞争优势。目前以文化地产
为载体推出的凤凰“和”系列住宅、办公产品已经形成了优秀的市场品牌，尤其在江
苏省内具备了较高的知名度，为公司房地产业务持续、健康、稳定地发展打下了坚实
基础，公司将继续推行稳中求质、求变的发展战略。
3.推进养老型资产和服务的有机结合
随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业地产的兴起，公司也适时地抓住
发展机遇，结合主营业务，公司在战略转型上将养老地产作为公司的重要战略发展方
向。公司将江苏宜兴作为第一个试点项目，该项目居家养老为基础，以机构养老为支
撑，以社区服务为依托，通过与专业医院和医疗团队的合作，提供持续性养老服务。
公司将继续逐步完善养老地产的各个环节，实现医疗保健、养生养老多个领域协同发
展，从而建立新的利润增长点和综合竞争能力。
4.择机资产购并，寻求产业转型
受疫情的影响，全球经济下行，在这样的背景之下，作为房地产行业，公
司面临着重大的挑战，积极寻求转型是当下形势所致，公司将在主业以外，寻求适合
于公司主业协同和管理能力的资产，择机购并，为促进公司产业转型奠定基础。
(三)经营计划
2021年，面临市场的不确定，为了公司稳定高质量的发展，公司将在去库
存上继续积极推进销售，回笼资金；在战略转型上，推动文化地产与养老地产融合的
同时，积极整合外部资源，务实推进公司更稳定、更高质量的发展。
1.积极推进去库存，完善租赁业务
目前公司所售项目主要集中于三四线城市，且办公楼的存量占比较大。202
1年疫情逐步平稳，房地产行业也开始出现回暖现象，公司应顺应市场形势，积极探
索调整营销思路，制定精准的营销策略，加大销售力度，加大回款力度，提升公司业
绩。同时公司继续推行“租售并举”的长效机制，完善内部经营管理，使公司的租赁
业务更趋成熟。
2.深入研究健康养老产业，实现养老地产的有益探索
公司将继续积极探索新的产业发展方向，建设新型“养老地产”。打造居
家式养老，以社区服务中心或专业养老机构为平台，构建居家养老与机构养老相结合
的养老模式。使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑、相互补充，形成高端的养
老服务体系。凤凰怡然居是公司打造的第一个养老项目，力争在养老地产开发领域建
立先发竞争优势，形成公司新的利润增长点。
3.加强基础管理，提升公司抗风险能力和持续发展能力
重点是围绕战略规划、人力资源、疫情防控、风险管理、合法合规、财务
共享、信息技术等方面夯实基础。同时通过培训学习提升公司的专业能力，重点提升
市场销售、产品设计、成本管理、工程质量、运营管理等方面的能力。
(四)可能面对的风险
1.行业风险
2020年，受新冠疫情的影响，全球经济下行，各行各业均受到了严重的影
响，房地产行业亦不可避免。政策方面，在坚持“房住不炒”的原则下，国家相继也
出台了相关政策。从行业整体格局来看，房地产市场仍处在“房企分化，集中度加剧
”的通道中，行业竞争更加激烈，优胜劣汰加剧，市场份额、土地储备、融资资源进
一步向大型房企和标杆企业集中，公司作为中小型房企，抵御行业风险能力较弱。
2.产品结构风险
回顾2020年，各房地产企业都加快了商品房销售力度，但仍然是住宅类产
品一枝独秀，办公类产品销售压力较大，而公司目前房地产库存中办公楼库存占比较
高。在当前经济环境下，去化速度较慢，去化困难较大。公司将根据现行国家政策和
市场情况，及时调整产品结构及营销策略。
3.转型风险
“转型”这几年是房地产企业谈论较多的话题，大到行业标杆企业万科，
在2018年也开启了转型升级之路；恒大在新能源汽车领域发力；碧桂园明确地产、机
器人、现代农业是未来三大重点业务。作为中小型房企，转型变得尤为迫切，公司依
托集团文化企业的优势，加之十几年累积的经验，嫁接文化产业主题，整合地产、建
筑、旅游、运动、医疗健康、养老等资源，形成泛文化旅游产业链格局。虽然有着良
好的发展机遇，但也面临着资金投入大、回报周期长，商业模式不成熟、缺乏新领域
商业经验等转型风险。
四、报告期内核心竞争力分析
(一)体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（
凤凰集团），实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国
文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻
出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保
、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。
（二）文化品牌优势
公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰
集团丰富的文化资源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建
设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效
整合。公司始终坚持文化地产发展观，着力于实现内部互动、资源共享、优势互补。
随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需求，营造了浓郁的文化氛围，同
时也促进了城市文化事业的发展，实现了物质和精神文明的双赢。
公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可
，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品
牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。
（三）养老资源优势
公司在认真调研的基础上，经过可行性论证，拟定了向养老地产转型的战
略规划。近年来公司积极践行转型布局，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式
，使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑，相互补充，形成“机构→社区→家庭
”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，建立新的利润增长点和先发竞争优势，
努力成为业内领先企业。
（四）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国
家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资
金，控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦通过减持部分
南京证券股票、出售华夏证券ETF回收现金，保证了公司正常经营资金流动顺畅，资
产负债率在同类上市企业中处于较低水平。
（五）管理优势
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够
引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公
司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。
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免责条款
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）主营业务
公司的主营业务为房地产开发，业务范围主要集中在江苏省和安徽省。公
司开发的商品类别以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订
），公司的主营业务为房地产开发与经营，属于“K70房地产业”，相关披露按照《
上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业经
营性信息披露。
（二）行业情况说明
2021年上半年，房地产市场延续去年年底的热度，部分城市甚至出现升温
过快的现象。针对这种现象，国家的调控政策不断升级。从政策总基调来看，维稳是
核心，“房住不炒”依然是主旋律，从市场参与的各大主体来看，银行端，房贷集中
度管理政策控制资金流入房地产；房企端，“三道红线”从房企融资方面抑制房企投
资扩张；土地端，集中供地政策改变了房企拿地的节奏，三大主体齐发力，多措并举
，进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。
上半年，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%。其中，住宅投
资54244亿元，增长17.0%。房地产开发企业房屋施工面积873251万平方米，同比增长
10.2%。其中，住宅施工面积617480万平方米，增长10.5%。房屋新开工面积101288万
平方米，增长3.8%。其中，住宅新开工面积75515万平方米，增长5.5%。房屋竣工面
积36481万平方米，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26254万平方米，增长27.0%。房
地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元
，下降5.7%。商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%。其中，住宅销售面积
增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销
售额达92931亿，同比增长38.9%，其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼销售额增长1
0.7%，商业营业用房销售额增长8.8%（数据来源国家统计局）。
从上半年的数据来看，销售分化延续，二三线城市楼市火爆，东部增幅回
落、中部东北部城市回调压力加大，整体规模低速增长；其次，上半年新开工规模较
低，尤其三季度热点城市新增供应面积恐将出现“青黄不接”，供应不济而导致成交
数据下滑；再次，随着金融政策收紧，房贷利率上升，各地区居民信贷端在2021年上
半年已出现明显收紧。下半年房地产开发投资额将继续维持高位体量增长，主要基于
两个方面。一方面，下半年土拓投资和建安投资预期乐观，房企在核心城市积极开工
、拿地下两者投资规模将较上半年有明显提升；另一方面2021年竣工大年的大背景不
会改变，建安投资融资并未设限，房屋施工面积随着交付节点的到来在下半年继续保
持高位。两项支撑下全国房地产投资规模和增速将继续保持高位。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
2021年，公司在建项目3个约86.4万平方米。
1、泰兴凤凰文化广场项目：总占地177亩，总建筑面积约46.6万平方米，
产品类别为商业、普通住宅。项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块
组成。目前北地块于2017年已全部交付。南地块的1号楼、2号楼已完成竣工交付，3
号楼已于今年一季度完成竣工。
2、宜兴凤凰怡然居项目：总占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，产
品类别为花园洋房、低层住宅，项目配套有活动中心、康复医养中心，该项目为公司
进军养老产业的试点项目。目前该项目1、2组团花园洋房已交付；3、4组团低层住宅
可销售面积约3.3万平方米，目前正在加紧施工，3、4组团已进入室外管网，绿化工
程施工阶段，4组团将于今年年底交付，3组团交付时间待定。
3、镇江凤凰和颐居项目：总占地133亩，总建筑面积约22.6万平方米，宗
地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭
路。规划用途为居住，容积率1.8，可建地上计容建筑面积15.984万平方米，地下约6
.45万平方米。规划有19东花园洋房、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。
地块方正，区位优越。该项目A区9栋结构封顶，B区高层4栋桩基施工，C区3栋桩基施
工，D区4栋结构施工过半，预计明年一月开始销售，年底竣工交付。
（二）健康养老产业的转型发展
报告期内，公司在坚持房地产开发主业经营的同时，积极探索战略转型，
进军健康养老产业，在江苏宜兴打造健康养老地产项目——凤凰怡然居。该项目以配
套养老服务为核心，着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老
养生项目，是公司涉足养老的试点项目。公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步
完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公司通过与专业养老运营团队的合作，
聘请专业企业对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、适老化设计等多项咨
询策划，并将社会资源、政策资源进行充分整合，努力形成“机构→社区→家庭”三
位一体、医养融合的康复养老管理模式，从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多
个领域协同发展。
（三）继续保持规范治理的良好态势
公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开4次董事会
、2次监事会、1次股东大会；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股
东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完整
。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。2021年上半年，受国家政
策调控的影响，房地产市场面临的调控不会放松，拿地融资受限，开发贷额度短缺等
诸多不利因素，房地产市场政策仍处于高压态势。作为中小型房企，所面临的风险较
高。公司应全面理解贯彻国家的宏观调控政策，提升抵御行业风险能力。
2、经营风险
房地产行业属于资源密集型行业，我国的房地产企业数量多规模小，企业
分散开发能力较弱，营销中不能充分利用有限资源创出最大的效益，在管理中不太注
重品牌效应，针对以上经营问题，公司应找准自己的定位，进行合理的调整，完善产
品结构，提升整体竞争力和实现资源的效益最大化。
3、产品结构风险
公司目前的产品结构较为单一，住宅库存较少，商业办公楼的体量较大。
在当前的楼市政策背景下，去化较为困难，公司应找准定位，进行合理调整，完善产
品结构及营销策略。
4、财务风险
房地产开发具有投资大、耗力多、周期长、高盈利、高风险的特点。从开
发购地、规划设计建设、销售到回笼资金，是一个较长的过程，所以经营效果的不确
定性和风险程度也较高。因此，对于公司而言，必须提高财务管理水平并采取有力措
施应对各种风险。通过合理的财务筹划，充分发挥自身的长处优势，解决自身短板问
题。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东为江苏凤凰出版传媒集团有限公司（
凤凰集团），实际控制人为江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司产业领
域主要是出版、发行、印务、影视、文化酒店、金融投资等板块，是全国文化体制改
革先进单位，连续十一年在新闻出版业总体经济规模综合评价中名列第一，连续十二
届入选“全国文化企业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金
等方面均获得了控股股东的全力支持。
（二）文化品牌优势
公司依附凤凰集团丰富的文化资源，立足于进行文化地产的开发，以文化
产业基础设施建设和文化茂相结合的方式，推动周边商住项目开发，实现了文化与地
产的有效整合。公司开发的项目以优良的品质获得了市场的广泛认可，“和”系列的
住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具
备了较高的知名度。
（三）资源整合利用优势
房地产公司对于资源整合的能力亦是公司的生存之道，资源整合包含内部
资源整合、外部资源整合。公司在长期的开发项目过程中，很好地将资金、土地资源
、企业管理效能及管理人才、客户群、建筑商等各类要素进行优化组合、优势互补、
相互作用，在一定程度上提升了综合能力，增强了企业的核心竞争力。
（四）资金优势
房地产企业生存高度依赖于资金，从多渠道获取可以让投资大、运作及盈
利周期长的房地产公司正常运转的资金，是房地产企业的重中之重。公司通过多年经
营，积累了大量的现金，充分保证了公司正常经营资金流动的顺畅，资产负债率在同
类上市企业中处于较低水平。
（五）管理优势
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够
引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公
司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
2020年，公司在建项目3个，总建筑面积约86.4万平方米。
1.泰兴凤凰文化广场项目：占地177亩，总建筑面积约46.6万平方米，总投
资额为210,250.00万元，本年实际投资额为9322.28万元。产品类别为商业、普通住
宅。项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。目前北地块于2017
年已全部交付。截止2020年底，南地块完成住宅楼竣工备案和交付，完成文化MALL竣
工和质监、人防、节能等所有专项验收工作。
2.宜兴凤凰怡然居项目：占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，总投资
额为118,970.00万元，本年实际投资额为8120.78万元。产品类别为花园洋房、别墅
，项目配套有活动中心、康复医养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。目
前该项目1、2组团花园洋房已交付；3、4组团别墅可销售面积约3.3万平方米，已预
售面积为2.1万平方米，交付时间为2021年底。目前正在加紧施工，4组团已全部封顶
，3组团正在进行土石方和基础施工。
3.镇江凤凰和颐居项目：占地133亩，总建筑面积约22.6万平方米，总投资
额为205,294.00万元，本年实际投资额约为2234.59万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑
，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，
容积率1.8，可建地上计容建筑面积15.984万平方米，地下约6.45万平方米。规划有1
9栋花园洋房、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。地块方正，区位优越。
该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设，目前正在进行地库施工，预计
2021年三季度开始销售，2022年二季度局部竣工交付。
（二）公司已完工项目去库存销售情况
报告期内，苏州写字楼项目完成剩余在售物业整体交易所有手续，5.964亿
元交易金额分三个节点全部到账。2020年苏州公司共完成销售金额6.086亿元，款清6
.086亿元，可结转金额6.086亿元。至此，苏州项目真正实现了彻底清盘。
截止报告期，合肥项目尚有在售办公楼7.06万平方米，车位1033个；镇江
项目住宅下底层商业面积0.63万平方米，南通项目办公库存208套，计2.61万平方米;
盐城凤凰文化广场公寓、商业共计7.5万平方米。2021年的主要任务依然是去库存，
苏州项目的彻底清盘为公司的去库存提供了成功的销售模式，公司其他去库存项目会
借鉴苏州项目的成功经验，积极探索整体销售，力争年内能有所突破。
（三）健康养老产业的转型发展
报告期内，公司坚持主营业务的同时，积极探索战略转型，进军健康养老
失业，在江苏宜兴打造健康养老地产项目——凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为
核心，着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生项目，是
公司践行转型布局的试点项目。
未来公司将集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节
。公司通过与养老团队合作，对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、适老
化设计等多项咨询策划，并将社会资源、政策资源进行充分整合，努力形成“机构→
社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式。
（四）继续保持规范治理的良好态势
公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开董事会10
次、监事会5次、股东大会1次；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股
股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完
整。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入894,108,011.60元，归属于母公司股东的净
利润为57,514,777.94元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
新冠病毒疫情自2020年初爆发以来，仍在持续蔓延并不断影响至全球多个
国家。在举国上下同心协力抗击疫情时，除民生及社会健康问题之外，来势汹汹的疫
情对中国经济的运行也带来了巨大的影响。从宏观角度看，市场需求骤降，对投资、
消费、出口等都带来了明显的冲击；对于行业来说，餐饮业、旅游业、房地产、交通
及运输业等都受到很大冲击，其中，房地产企业受到不可避免的冲击，不少企业也面
临着巨大的挑战。展望2021年，新冠疫情虽令人心有余悸，但在全国同心协力之下，
将慢慢平稳恢复。具体到房地产行业，在“房住不炒”的大背景下，城市市场分化加
剧，行业竞争向产品回归，稳地价、稳房价、稳预期，以促进房地产市场平稳健康发
展依旧是主旨，并延续要解决好大城市住房突出问题的政策，首提尽最大努力帮助新
市民、青年人等缓解住房困难。
土地政策方面，住建部将在全国22个重点城市暂停发布住宅用地公告，并
要求重点城市实现两集中，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次，“两集中”带
来土地供应端变革，意味着重点城市土地供应量会在短期内明显增加，一二线城市土
地溢价率有望下降，改善房企毛利率。集中供地政策可以平稳土地交易市场，减少热
门土地被“哄抢”的局面；此外集中供地会带来商品房集中上市的局面，一年仅发布
3次土地出让公告，分散地块的竞拍关注度，进而降低地市竞拍热度，控制地价上涨
。与此同时，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草案
）》提请审查，实化量化“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务，针对房
地产方面提出，完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来
炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住
有所居、职住平衡。
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整
房地产交易环节契税、营业税优惠政策；一系列政策的出台都旨在稳定楼市，稳定地
产行业行情。预计2021年房地产行业仍是去杠杆的重要领域，金融要去房地产化，房
地产也要去金融化。预计未来房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，有
序引导企业负债率、居民杠杆率逐渐回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融
风险的政策底线。
(二)公司发展战略
公司系江苏凤凰出版传媒集团旗下的房地产经营公司，依托于集团，公司
在做好房地产开发的同时，顺应形势积极进行战略转型，将公司自有的文化地产品牌
与养老地产进行对接与整合，并积极寻找其他产业机会实施购并，进一步提升公司的
综合竞争能力。
1.继续做好疫情防控，做好全面复工复产工作
对于疫情不掉以轻心，继续积极做好安全保障工作，全面恢复复工复产，
狠抓项目施工建设安全，对于租赁及办公场所要严格把控，在严峻的市场环境中打好
防疫情促生产攻坚战。
2.立足于主营业务，继续推行“和”字品牌战略
进一步巩固和提升品牌价值，强化公司的核心竞争优势。目前以文化地产
为载体推出的凤凰“和”系列住宅、办公产品已经形成了优秀的市场品牌，尤其在江
苏省内具备了较高的知名度，为公司房地产业务持续、健康、稳定地发展打下了坚实
基础，公司将继续推行稳中求质、求变的发展战略。
3.推进养老型资产和服务的有机结合
随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业地产的兴起，公司也适时地抓住
发展机遇，结合主营业务，公司在战略转型上将养老地产作为公司的重要战略发展方
向。公司将江苏宜兴作为第一个试点项目，该项目居家养老为基础，以机构养老为支
撑，以社区服务为依托，通过与专业医院和医疗团队的合作，提供持续性养老服务。
公司将继续逐步完善养老地产的各个环节，实现医疗保健、养生养老多个领域协同发
展，从而建立新的利润增长点和综合竞争能力。
4.择机资产购并，寻求产业转型
受疫情的影响，全球经济下行，在这样的背景之下，作为房地产行业，公
司面临着重大的挑战，积极寻求转型是当下形势所致，公司将在主业以外，寻求适合
于公司主业协同和管理能力的资产，择机购并，为促进公司产业转型奠定基础。
(三)经营计划
2021年，面临市场的不确定，为了公司稳定高质量的发展，公司将在去库
存上继续积极推进销售，回笼资金；在战略转型上，推动文化地产与养老地产融合的
同时，积极整合外部资源，务实推进公司更稳定、更高质量的发展。
1.积极推进去库存，完善租赁业务
目前公司所售项目主要集中于三四线城市，且办公楼的存量占比较大。202
1年疫情逐步平稳，房地产行业也开始出现回暖现象，公司应顺应市场形势，积极探
索调整营销思路，制定精准的营销策略，加大销售力度，加大回款力度，提升公司业
绩。同时公司继续推行“租售并举”的长效机制，完善内部经营管理，使公司的租赁
业务更趋成熟。
2.深入研究健康养老产业，实现养老地产的有益探索
公司将继续积极探索新的产业发展方向，建设新型“养老地产”。打造居
家式养老，以社区服务中心或专业养老机构为平台，构建居家养老与机构养老相结合
的养老模式。使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑、相互补充，形成高端的养
老服务体系。凤凰怡然居是公司打造的第一个养老项目，力争在养老地产开发领域建
立先发竞争优势，形成公司新的利润增长点。
3.加强基础管理，提升公司抗风险能力和持续发展能力
重点是围绕战略规划、人力资源、疫情防控、风险管理、合法合规、财务
共享、信息技术等方面夯实基础。同时通过培训学习提升公司的专业能力，重点提升
市场销售、产品设计、成本管理、工程质量、运营管理等方面的能力。
(四)可能面对的风险
1.行业风险
2020年，受新冠疫情的影响，全球经济下行，各行各业均受到了严重的影
响，房地产行业亦不可避免。政策方面，在坚持“房住不炒”的原则下，国家相继也
出台了相关政策。从行业整体格局来看，房地产市场仍处在“房企分化，集中度加剧
”的通道中，行业竞争更加激烈，优胜劣汰加剧，市场份额、土地储备、融资资源进
一步向大型房企和标杆企业集中，公司作为中小型房企，抵御行业风险能力较弱。
2.产品结构风险
回顾2020年，各房地产企业都加快了商品房销售力度，但仍然是住宅类产
品一枝独秀，办公类产品销售压力较大，而公司目前房地产库存中办公楼库存占比较
高。在当前经济环境下，去化速度较慢，去化困难较大。公司将根据现行国家政策和
市场情况，及时调整产品结构及营销策略。
3.转型风险
“转型”这几年是房地产企业谈论较多的话题，大到行业标杆企业万科，
在2018年也开启了转型升级之路；恒大在新能源汽车领域发力；碧桂园明确地产、机
器人、现代农业是未来三大重点业务。作为中小型房企，转型变得尤为迫切，公司依
托集团文化企业的优势，加之十几年累积的经验，嫁接文化产业主题，整合地产、建
筑、旅游、运动、医疗健康、养老等资源，形成泛文化旅游产业链格局。虽然有着良
好的发展机遇，但也面临着资金投入大、回报周期长，商业模式不成熟、缺乏新领域
商业经验等转型风险。
四、报告期内核心竞争力分析
(一)体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（
凤凰集团），实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国
文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻
出版业第一，名列“全国文化产业30强”。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保
、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。
（二）文化品牌优势
公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰
集团丰富的文化资源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建
设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效
整合。公司始终坚持文化地产发展观，着力于实现内部互动、资源共享、优势互补。
随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需求，营造了浓郁的文化氛围，同
时也促进了城市文化事业的发展，实现了物质和精神文明的双赢。
公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可
，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品
牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。
（三）养老资源优势
公司在认真调研的基础上，经过可行性论证，拟定了向养老地产转型的战
略规划。近年来公司积极践行转型布局，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式
，使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑，相互补充，形成“机构→社区→家庭
”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，建立新的利润增长点和先发竞争优势，
努力成为业内领先企业。
（四）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国
家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资
金，控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度授信，公司亦通过减持部分
南京证券股票、出售华夏证券ETF回收现金，保证了公司正常经营资金流动顺畅，资
产负债率在同类上市企业中处于较低水平。
（五）管理优势
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够
引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公
司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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