600693东百集团资产重组最新消息
≈≈东百集团600693≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司主要业务及经营模式
公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以
“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储
场景中基础设施和运营服务的需要。
1.商业零售
东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每
一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、精细化运营、数据化运营、全
时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、线上业务等，经营
模式包括自营、联营和租赁。
百货业态：是以时尚类商品销售为主，同时配套餐饮、娱乐、休闲等服务
项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，主要满足消费者
时尚化、个性化的消费需求，经营商品品类主要包括化妆品、服饰鞋帽、珠宝首饰、
家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和
运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百
中心”为标杆的“超级百货”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大
消费者提供超预期的购物体验。
购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域
内，向消费者提供综合服务的商业集合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市
边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店
、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位
特点，打造了亲子公园、社区配套、城市奥莱、运动生活等不同主题的购物中心业务
产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近几年，东百商业聚
焦模式创新，打造了以“兰州中心”为标杆的“超级购物中心1.0版本”，功能齐全
，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化功能于一体，全方位服务，同时兼具百货的强商
品力和精细化运营能力。
线上业务：为促进全渠道发展，推动线上线下融合，东百商业各门店陆续
上线云商城，在线服务顾客和销售商品，进行线上线下的联动营销和即时服务；同时
，通过微信社群、直播、短视频等社交媒体增加消费者触点，激发消费者的购物意愿
。另外，东百集团与阿里巴巴合作启动“天猫同城购”业务，东百中心成为福建首家
上线天猫同城购的商业体，更好地满足消费者对即时零售、即时配送的需求。通过线
上流量入口的打造，不仅可以第一时间触达顾客，让顾客体验在线服务、购物、送货
到家或到店自提等多种服务场景，而且还能实现线上到线下、线下到线上的跨渠道营
销，为顾客提供更优质、更便捷的购物体验。
2.仓储物流
东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通
过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案
，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场
”新架构。
东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式
，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现
资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各
类金融机构以及全球领先的管理公司合作，建立完善的基金管理平台，促进资产管理
规模快速增长。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、
快递物流企业。
东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产
出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产
价值增加部分形成的收益。
（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流
项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资
产所有人收取相应比例的管理费报酬。
（二）报告期行业情况
1.商业零售行业
据国家统计局数据，2021年上半年，我国社会消费品零售总额21.19万亿元
，同比增长23.0%，较2019年同期增长9.0%，两年平均增长4.4%，呈现较好的恢复增
长态势；上半年，居民消费价格指数（CPI）由降转涨总体平稳，CPI同比上涨0.5%。
随着我国疫情管控效果的进一步显现，国内经济正逐步恢复至前期增长轨迹，居民的
消费信心以及国内消费市场活力稳健恢复，零售行业规模及业绩增速将回归疫情前水
平。
2021年3月13日，新华社公布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十
四个五年规划和2035年远景目标纲要》专门有一篇阐释“加快数字化发展，建设数字
中国”，文中提到“深入推进服务业数字化转型，培育众包设计、智慧物流、新零售
等新增长点”。随着我国由人口数量红利步入人口素质红利阶段，消费需求由满足基
本生活向享受型需求发展，催生了传统零售业态向新零售业态的发展，零售企业必须
顺应时代潮流，寻求新的经济增长点。零售业的未来必须以实体为基础，通过业态创
新和数字化改造，不断融入线上线下相互促进的零售业发展格局，应对消费的需求变
化，向消费者提供更加定制化的服务。直播模式、网红带货、公众号等新业务模式的
发展为商业零售带来新的增长空间，加速推进行业变革。
面对新的商业零售行业发展趋势，公司加快数字化转型，各门店布局云商
城，推进实施“会员数字化、商品数字化、导购数字化”，开展多渠道营销，构建东
百1.0直播矩阵，将直播作为常态化销售渠道，同时建立爆品矩阵，通过高需求、高
传播、高转化率爆品的推出，拉动用户流量，提升销售规模。
2.仓储物流行业
根据中国物流与采购联合会数据，2021年上半年，全国社会物流总额150.9
万亿元，按可比价格计算，同比增长15.7%（上年同期为-0.5%），两年平均增长7.3%
；上半年，物流业景气指数平均为54.5%，位于较高景气区间，二季度为55.9%，比一
季度明显回升；2021年6月中国仓库指数为53.2%，仓储物流行业发展保持向好趋势。
根据高力国际数据，2021年上半年，34个核心物流城市高标仓存量建筑面
积合计约7,283万平方米，市场整体出租率86%。仓储物流的主要客户包括电商企业、
第三方物流企业、零售企业、制造业企业等。上半年，实物商品网上零售额累计增长
18.7%，两年平均增长16.5%，比一季度加快1.1个百分点；实物商品网上零售额占社
会消费品零售总额的比重为23.7%，比一季度提高1.8个百分点。电商业务保持快速增
长，线上渗透力继续提高，对高标仓的需求增长形成有力支撑。另外，我国大力改善
国内需求，重点提振高科技产品和零部件生产，高科技制造业的仓储需求有所提升。
2021年上半年，公募REITs政策进一步完善，首批9只公募REITs试点产品正式上市，
其中2只为仓储物流公募REITs，上述产品上市以来总体运行平稳。首批公募REITs试
点的成功落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结
构性改革，增强资本市场服务实体经济效果。
截止报告期末，公司运营、建设及储备中的物流项目建筑面积约182万平方
米，公司未来将继续通过战略合作、资产并购等方式实现高质量扩张，加快全国物流
产业网络布局，建设高标准的仓储项目，满足仓储物流日益增长的升级需求，提高公
司的市场竞争力和影响力。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司秉承“目标明确、战略深化、组织变革、资本驱动”
的经营理念，聚焦发展，积极推进各项工作，主要经营指标和重点工作取得了阶段性
成效。
东百商业聚焦“智慧零售”、“品质商业”、“组织提效”三个核心战略
，继续巩固福州区域优势，实现销售规模和增长率双第一，市场份额逐年增长。东百
商业品牌标签逐步深化，上半年共有50个品牌销售额进入全国TOP10，其中5个品牌销
售额全国第一。东百商业聚焦品类经营，深耕国际一线化妆品经营，27个品牌销售额
跻身全国TOP30。东百物流搭建资管平台，坚持市场化路线，加强团队建设，创新激
励机制，寻找破解业务发展瓶颈的方法，为仓储物流业务的快速发展打下平台和组织
基础。此外，公司商业地产板块福清东百利桥项目取得阶段性进展。
（一）商业零售加快转型升级
1.聚焦内容端，做品质商业
“南北灯塔”中的“北灯塔”兰州中心加快品牌结构升级，持续引进国际
知名品牌，报告期內引进了包括CHANEL、POPMART等在内的28家首进甘肃品牌。兰州
中心通过企业商学院推行精细化管理，顾客满意度持续提高，会员数量快速增长，上
半年会员纳新14万人，会员消费客单显著提升；同时，通过月度品牌会员日、明星到
店、半年庆典等形式多样的营销活动提升客流，上半年非周末日均客流达到7.7万人
次，周末客流达到10.8万人次。兰州中心进入快速成长期，销售规模、客流量稳居兰
州市场第一。
此外，报告期内，东百运动生活城于5月1日正式开业，东百城永嘉天地店1
F完成调改升级于5月26日重新开业，同时东百中心及东百爱琴海店亦分别启动“超级
百货”3.0版本、“无界百货”2.0版本的调改工作。
2.智慧零售落地，聚焦线上业务
东百商业聚焦“会员数字化、商品数字化、导购数字化”，智慧零售落地
，云商城服务体验升级，更加年轻化、社交化、娱乐化，新增上架商品SKU超3.6万个
，上半年线上销售总额1.28亿元。上半年公司自主开发了会员管理系统，统一会员管
理，打造会员固定栏目，建立爆品矩阵，上半年会员纳新近26万，截止报告期末，会
员总量超250万。导购营销工具和运营能力升级，上半年导购上线超8,000人，运营社
群超860个，完成直播超440场。
3.优化组织架构，管理精细化
近年来，东百商业将传统的科层式垂直组织架构逐步转变为扁平化、网络
化的组织架构，推行智慧零售虚拟组织架构、招商部虚拟组织架构，使组织变得更灵
活，减员增效，优化员工年龄及学历，致力于打造年轻化、高素质的商业团队，聚焦
人才培养，五级人才库持续建设,建立了“东道主”、“东百英才”、“东百将才”
人才培养体系，细化管理模型，推进梯队化人才培养，坚持竞聘文化，提升团队能力
，保持整个组织的活力和竞争力。
（二）仓储物流持续稳定发展
截至报告期末，公司运营、建设及储备中的物流项目建筑面积约182万平方
米，土地面积约202万平方米。其中，公司持有100%股权的已竣工物流项目建筑面积
约25万平方米；转让部分股权公司负责运营管理的已竣工物流项目建筑面积约50万平
方米；在建物流项目建筑面积约88万平方米；储备物流项目建筑面积约19万平方米。
报告期内，公司竣工物流项目1个，建筑面积约4万平方米。
报告期内，公司稳定运营物流项目出租率约96%，在管物流项目租金及物业
管理费收入合计逾1.18亿元，与京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等20多家大客户
开展了密切合作，电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比约70%。
未来，公司将继续围绕现有物流网络节点布局，加大对粤港澳大湾区、京
津冀、长三角区域的核心物流网络节点建设力度，并逐步完成对中西部“一带一路”
倡议重要节点城市物流网络的进一步覆盖。
（三）商文旅项目顺利推进
公司于2019年成功竞得福清利桥片区一宗占地面积约19万平方米的商业用
地，规划整体开发、重现福清利桥历史文化街区，打造具有人文历史特色的城市商业
综合体和文旅新地标。报告期内，《福清利桥特色历史文化街区旅游总体规划》通过
专家评审会，《福清利桥特色历史文化街区省保单位保护区划内建设工程方案设计》
经国家文物局及福建省政府批复通过，福清东百利桥项目施工建设工作正在有序推进
中，项目展示中心于7月11日开放，项目营销工作取得重要进展。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1.政策及监管风险
金融环境、再融资政策及银行对贷款的控制可能对项目扩展进度造成影响
，公司将通过拓展融资渠道积极应对；此外，公司尝试拓展的新商业业务模式、设立
仓储物流领域开发或持有基金等，有关准入条件及资质的获得将成为相关业务能否顺
利拓展的重要前提和基础，公司将持续关注相关领域政策变动，并做好相关预案。
2.转型风险
公司将在商业零售、仓储物流主业领域全面推进业态及发展模式的转型升
级。无论是智慧零售、轻资产模式探索、新业务拓展，亦或是仓储物流主题基金的建
立、以资管平台带动项目投拓，不再是对传统业务模式的局部优化，而是更符合行业
发展趋势的创新。转型规划设计的合理性、资源整合能力的强弱、团队创新能力的持
续性都决定着企业转型的成败，也是公司在转型升级中最重要的关注点。
3.跨区域运营风险
随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内
部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效
执行、引进关键岗位优秀人才、加强标杆学习交流、强化在岗在职培训等方式，锤炼
人才团队、打造高适应性、强学习能力、强执行力的运营体系。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）模式优势
公司商业零售核心门店均为公司自持物业，抗风险能力较强。公司通过打
造“超级百货”“无界百货”新模式，将优质网点资源和各门店多业态相互整合，加
强协同联动发展效应，满足消费升级需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建
-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现
高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。
（二）精细化运营优势
公司基于多年积累的东百大数据，从顾客、品牌结构、品牌关联角度，利
用销售诊断、顾客行为分析、品牌竞争力分析等精细化数据分析方式，发掘品牌潜能
与成长空间。通过顾客挖掘、定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。
东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运
营情况，合理规划产品。其次，通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，
缩短空置期。再次，东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营
设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能
力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等大量的优质客户资源。
（三）区位优势
公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位
于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷
”以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。受益于城市核心区域
的人员集中度及旅游资源带来人流效应，显著的区位优势将为公司销售业绩增长提供
有力支撑。
公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中西部
“一带一路”倡议的重要节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
（四）管理优势
公司深耕百货零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应
商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道；此外，公
司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，
投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
（五）战略资源优势
公司持续聚焦内容端建设，致力于提升城市商业品牌格局，引领消费升级
。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著
名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利双赢，提升供应商的战略协同性。
（六）物流融资优势
2018年，公司与美国黑石集团达成战略合作，截止报告期末，公司已与美
国黑石集团完成4个物流项目的合作，项目品质及团队能力得到知名基金的认可，也
获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会
资本进行开发基金的合作模式。
REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合
理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融
资渠道。
（七）政策优势
福建在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势，同时被
定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，
将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
（八）数据优势
公司主力门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，同时仓储物流项目位于
全国物流核心区域，区域数据源上拥有难以替代的优势。结合“数字中国”、“数字
福建”的大力推行建设，通过不断深化与国内大型电商的战略合作，深入挖掘区域数
据，针对性地服务消费者，提供更为优质的消费体验。目前公司数字化建设已初具成
效，实现系统覆盖核心业务，未来将继续大力推进数字化建设以迅速追赶行业标杆。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司面对新冠疫情的冲击和挑战，通过各种创新经营手段，加速
战略迭代升级，实现商业零售和仓储物流两大核心业务的平稳向好发展。
公司商业零售业务在“开源节流、线上提速、低谷布局、组织创新”的经
营策略下，业绩快速恢复，联营销售规模占福州百货市场份额连续4年递增，保持福
州百货市场第一，共有458个品牌取得区域销售冠军。公司商业零售业务聚焦品类经
营，深耕国际一线化妆品经营，核心品类化妆品的销售同比增长23%，5个品牌销售额
跻身全国TOP榜。公司仓储物流业务通过加强招商运营、投资拓展，促进降本增效，
不断提高行业影响力，在行业受疫情影响较大的一季度，科学防范，坚守项目进度，
高效拓展知名电商、冷链医药、快递快运板块的高质量客户群，贯彻集团精细化运营
理念，赢得客户认可。此外，公司商业地产板块在福清东百利桥等项目上取得阶段性
进展。公司经营管理方面，构建集团大管控体系，建立高效组织体系，加速数字化进
程，坚持合作共赢，做大做强商业零售和仓储物流业务。
（一）精细化管理积极防疫
疫情发生后，公司高度重视，积极行动，及时制定了《新冠病毒肺炎疫情
疫情期间营运流程工作指引》《新型冠状病毒感染的肺炎病毒防控应急预案》、《疫
情期间物业管理细则》等规范文件，对防控工作周密部署安排，形成标准化操作流程
，各项保障工作落实有效，防护用品保障到位，经营环境安全有序，做到无一经营场
所、无一员工发生疫情，防疫工作卓有成效。
同时，公司积极承担社会责任，缓解供应商的经营压力，给予租赁和联营
供应商减免租金及管理费的支持，合计减免逾6,800万元。
（二）商业零售加快转型升级
1.聚焦内容端，做品质商业
报告期内，东百爱琴海店完成调改升级并于2020年11月重装开业，是东百
集团继“超级百货”后的第二个重磅调改作品——“无界百货”。此次调改在物理空
间上打破门户壁垒，兼具购物中心体验优势与百货精细化、数据化运营优势，实现1+
1>2的效应，并引进14个国际一线化妆品品牌。调改后的东百爱琴海店在开业期间
客流同比增长141.99%，销售规模同比增长93.64%，34个品牌拿下区域销量冠军，其
中含1个全国销量冠军。东百中心持续升级，引进CHANEL、HR赫莲娜、GUERLAIN、POL
A、迪桑特、始祖鸟、泡泡玛特、乐高旗舰店等，为东百中心注入新鲜血液，打造东
百中心超级百货2.0版本。
2.加速数字化，布局线上业务
报告期内，公司加速数字化转型，推进实施“会员数字化、商品数字化、
导购数字化”，各门店陆续上线云商城，并迅速开启直播销售，通过“集团性+门店
性+一级营销节点+品牌”四轮驱动模式，将直播日活动逐渐常态化，全年累计开展直
播超600场。通过核心品类将迅速吸粉，同时结合美妆爆品、直播日等活动引流，全
年线上整体销售额逾8,000万元，VIP累计新登录人数近20万人。公司深入社群运营，
为顾客提供全时线上的实时服务，截至2021年1月东百商业社群数总计624个，社群人
数总计13万人。疫情期间，消费者对即时零售、即时配送的需求被发掘放大，“近场
电商”成为潜在增量。东百商业与阿里集团合作启动“天猫同城购”业务，东百中心
也成为了福建首家上线天猫同城购的商业体，开设双十一“城市直播间”为同城顾客
带来好物和优惠，双方资源共享、全链路营销合作，共同探索同城购消费新模式。
3.优化组织架构，管理精细化
近年来，东百商业将传统的科层式垂直组织结构逐步转变为扁平化、网络
化的组织结构，使组织变得更灵活，主张最小的作战单元，发挥每一个个体的能动性
，以组织赋能，让企业更具活力。同时，公司建立了“东道主”、“东百英才”人才
培养体系，细化管理模型，落地门店责任人、品牌责任人评价模型，推进梯队人才培
养，保持整个组织的活力和竞争力。
（三）仓储物流持续拓展规模
截至报告期末，公司运营及储备中的物流项目建筑面积约182万平方米，土
地面积约202万平方米。其中，公司持有100%股权的已竣工物流项目建筑面积约21万
平方米；转让部分股权公司负责运营管理的已竣工物流项目建筑面积约50万平方米；
在建物流项目建筑面积约84万平方米；储备物流项目建筑面积约27万平方米。报告期
内，公司完成转让佛山睿信物流管理有限公司80%股权给美国黑石集团的交易，该物
流项目建筑面积约15万平方米，项目累计收益约2.21亿元，归属于2020年度收益0.73
亿元。
报告期内，公司稳定运营物流项目达到95.67%的高出租率，在管物流项目
租金及物业管理费总收入逾2亿元，与京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等20多家大
客户开展了密切合作，电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比79.2
%。
未来，公司将继续围绕现有物流网络节点布局，加大对粤港澳大湾区、京
津冀、长三角区域的核心物流网络节点建设力度，并逐步完成对中部“一带一路”倡
议重要节点城市物流网络的进一步覆盖。
（四）商文旅项目顺利推进
公司于2019年成功竞得福清利桥片区一宗19万平方米的商业用地，规划整
体开发、重现福清利桥历史文化街区，打造具有人文历史特色的城市商业综合体和文
旅新地标。报告期内，公司相继完成对荷园、卢氏侨厝、吴氏侨厝、黄氏民居群、林
氏岭顶厝、闽剧院等保留建筑的修缮工作，福清东百利桥项目整体设计及建设工作正
在有序推进中。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入18.24亿元，较上期减少55.51%；归属上市公
司股东的净利润实现2.05亿元，较上期减少43.16%；归属上市公司股东的扣除非经营
性损益的净利润实现0.26亿元，较上期减少81.74%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1.商业零售行业
2021年，伴随经济复苏持续向好，消费正强势回归。根据国家统计局数据
显示，2021年1-2月份，社会消费品零售总额6.97万亿元，同比增长33.8%，较2019年
1-2月份增长6.4%。商务部部长王文涛在全国两会期间表示“对今年消费总的判断，
应该是处于一种恢复性的快速增长”。
从行业发展趋势上看，未来将提倡升级传统消费，培育新型消费，创新消
费平台，改善消费环境。首先商业业态结构将持续调整优化、丰富创新，重消费体验
。购物中心、百货店等业态及时调整经营结构，提升购物环境，丰富消费体验，由传
统销售场所向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费等转变。其次经营机制创新
协同将被不断拓宽。商业零售企业在理念、技术、模式将持续创新，提升数字化转型
，积极探索5G、物联网、大数据等新一代信息技术，加强信息消费，拥抱新型消费。
最后企业的资源整合能力将被持续推进。将通过多种形式整合资源，将线下物流、服
务、体验等优势与线上商流、资金流、信息流加速融合，打造完整的消费链路，实现
产业升级。
公司将加快推进商业零售调改升级，不断优化消费结构与消费环境；深化
信息化建设，以会员数字化、商品数字化、导购数字化为基础，以数字化营销和数据
化运营为两大抓手，通过微信云商城和天猫同城购平台持续推进智慧零售。并且基于
会员数据的沉淀积累和深度运营，以精准高效、线上线下一体化的运营方式，提升商
业运营效率，实现东百商业的数字化转型；同时优化组织架构、创新管理方式，推动
商业零售、仓储物流的有机融合，进一步巩固公司在福建区域商业零售的领军地位。
2.仓储物流行业
疫情期间居民消费习惯发生改变，预计电商业务将继续保持增长。同时，
国家所倡导的“内外双循环”也将仓储物流的发展放到了重要位置，无论是“国内循
环”还是“国外循环”都离不开高效的物流体系，目前我国高标仓规模占整体仓储的
比重尚不足10%，与世界平均水平相比存在明显差距，未来潜在市场有望逐步释放。
根据世邦魏理仕报告显示，受益于电商、第三方物流需求增长，可选消费行业周期性
回升以及企业仓储需求升级，2021年高标仓新增需求同比增长30%-50%，整体市场租
金将恢复增长。
随着国内REITs试点工作的推进，有利于盘活仓储物流资产，拓宽融资渠道
，提升投资建设和运营效率，形成良性投资循环，为行业发展带来新的机遇。同时，
“仓储物流+金融工具”的轻资产模式已然成为发展的关键，深入物流产业链条，形
成强运营能力，与客户达成紧密合作，才能在未来形成竞争力。
目前，东百集团已经在长三角、大湾区、京津冀等地区布局高标仓，未来
公司将加快拿地速度，聚焦电商平台和医药冷链客户的市场机会，积极探索如产业基
金、REITs等新的融资渠道，实现快速高效的发展，不断提高行业市场占比。
(二)公司发展战略
公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物
流”为双轮驱动，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，专注于生活消费
领域基础设施的提供和运营，并通过全面数字化转型、多业态及轻资产商业发展模式
的探索、积极推动主题基金的建立，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；
形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。
1.商业零售
东百商业将秉承精心服务每一位消费者的品质生活为使命，坚持效益优先
的经营原则，确保区域领先、区域做强的总体目标不动摇，在“品质商业”经营的基
础上，结合商业模式的迭代发展，积极拥抱数字化转型浪潮，推动“商业零售”向“
智慧零售”转型；不断对城市核心商业综合体产品模型进行锤炼和优化，培养精英化
商管团队，为商业零售管理输出及轻资产化发展奠定坚实基础；同时，通过与外部平
台公司共同探索合作，开拓跨境、免税等新业务发展机会。
2.仓储物流
东百物流将紧紧围绕“规模化”“强效益”两大主题持续发展，重点聚焦
国内物流核心区域，通过产业基金、资管平台推动物流业务规模化发展，努力成为以
粤港澳大湾区、长三角、京津冀核心城市群为基础，以华中、西南、西北重要节点城
市为支撑，以新兴仓储物流城市为补充的现代化物流资产运营商；同时，以项目工程
建设和运营效率的提升持续优化经营效益，并对关联性产业链进行投资、加快与客户
联动，提供一体化的业务服务。
(三)经营计划
2021年，公司将以“目标明确、战略深化、组织变革、资本驱动”十六字
开启东百集团战略关键之年，继续将坚持创新发展，持续推进转型变革，提升管理效
率，提升核心竞争力，实现商业零售、仓储物流的高质量发展。
1.商业零售业务
（1）做强存量，品质提升
标杆门店东百中心、兰州中心、东百爱琴海持续升级，打造东百商业区域
型标杆；发展门店维稳经营，持续发展；集中精力攻克难点，突破创新，通过门店必
赢之战，实现存量项目品质全面升级。
（2）数字化运营，搭建精准营销体系
聚焦会员、商品、导购数字化，深化与国内大型电商在线上零售与线下体
验的战略合作，推动南北双塔的数字化，带动东百商业的数字化转型。通过建立数据
分析模型、搭建扁平化组织架构、重构内部考核体系等方式，全面提升一线营运管理
人员的数据化、精细化运营水平、组织能力，建立精准营销体系。
（3）加强多元化合作，探索发展新业务模式
2020年7月，公司及子公司兰州东方友谊置业有限公司已分别向相关政府部
门递交了有关支持申请免税品经营资质的请示，公司将持续关注免税政策变动，与有
关部门保持沟通。同时，公司在数字化会员体系不断完善的基础上，将积极与消费领
域跨境电商、具有免税业务资质企业等共同探索新业务发展机会。
（4）产品模型优化，推动商管轻资产项目拓展
公司将重点推动城市核心商业超级百货模式的轻资产项目输出，在产品模
型持续优化的基础上，建立商管投资平台、大力打造商管核心团队。
（5）推进福清利桥商业项目建设，打造“商文旅”特色新项目
以成功运营“东百中心-三坊七巷”、“兰州中心-甘肃省博物馆”商业与
文化、旅游相结合的项目经验为基础，重点推动福清利桥商业项目的打造，力争将项
目打造成为全国4A级（或以上）旅游景区，建立东百“商文旅”项目标杆模型。
2.仓储物流业务
（1）落地物流产业基金，保障仓储物流业务发展需要
为提高开发效率，放大轻资产运营效益，公司将以自有优质物流资产以及
项目持续获取能力为基础，拓展融资渠道和融资方式，积极推进与国内外产业基金、
各类金融机构合作，在公司物流资产开发或运营阶段设立物流产业基金进行赋能和管
理，实现战略发展目标。
（2）完善开发建设流程，提升工程管理水平
参照市场需求和公司开发思路，进一步完善项目设计和开发标准化流程，
满足投资和租赁需求，有效控制工程成本；通过完善招采流程、质量控制、施工管理
等，提升工程管理水平。
（3）科技赋能，提高运营管理效率，打造智慧生态园区
通过数字化物业管理，建立仓储运营大数据库，提高运营管理效率，完善
大客户服务体系，确保自持及基金管理项目持续运营管理效率；以合作方式引入人工
智能视觉识别系统、新能源无人驾驶运输工具等进行物流园区管理场景应用，不断提
升园区运营品质，打造智慧生态园区。
（4）打造物流项目投资平台，多渠道推进项目获取
结合中央双循环战略，打造多维度投资渠道。构建物流资管平台，与多方
资金合作，通过熟练的园区开发和运作、园区轻资产开发运营模式的复制，不断做大
项目规模。在增值业务方面，公司将在园区规模化、网络化运营的基础上配套与集团
战略相关的产业供应链服务。
（5）加强招商和营运管理能力，发展物流园区供应链服务能力，为全国KA
客户提供供应链一体化服务。
3.进一步完善团队激励措施，建立持续合理的人才管理机制
为应对公司业务高速增长需要，保证公司发展，持续引进外部高端专业人
才，公司将充分利用已回购股份实施股权激励，通过日常绩效奖励、超额利润分成等
多元化激励措施，进一步建立健全公司人才激励机制，同时培养内部年轻新秀，不断
优化现有人才结构，形成人才梯队，为公司业务的持续发展提供支持。
(四)可能面对的风险
1.惯性思维风险
随着经济的发展、电子商务的不断渗透，尤其在经历2020年疫情后，居民
的线上消费意愿及依赖度也在不断加深。在社会零售品消费总额多年保持两位数增速
的情况下，传统线下百货零售业却连续多年表现为负增长。要抓住社会经济发展、居
民消费升级的红利就必须克服惯性思维的影响，关注微观层面的消费需求、关注行业
发展趋势、不断以积极的心态拥抱变革，大胆尝试、敢破敢立。
2.政策及监管风险
金融环境、再融资政策及银行对贷款的控制可能对项目扩展进度造成影响
，公司将通过拓展融资渠道积极应对；此外，公司尝试拓展的新商业业务模式、设立
仓储物流领域开发或持有基金等，有关准入条件及资质的获得将成为相关业务能否顺
利拓展的重要前提和基础，公司将持续关注相关领域政策变动，并做好相关预案。
3.转型风险
公司将在商业零售、仓储物流主业领域全面推进业态及发展模式的转型升
级。无论是智慧零售、轻资产模式探索、新业务拓展，抑或是仓储物流主题基金的建
立、以资管平台带动项目投拓，都不再是对传统业务模式的局部优化，都将是向着更
符合时代潮流与行业发展方向的决然转身。对公司发展战略的共识的不足、转型步骤
规划设计的不当、企业文化和凝聚力的不足、组织能力的缺失都有可能导致转型失败
的风险，以上也将成为公司在转型升级中最重要的关注点。
4.运营管理风险
随着公司向全新业务模式的转型，内部运营管理能力将面临挑战。业态的
增加将极大增加运营管理的条线及复杂程度，业务规模的快速增长将极大提高运营管
理体系的负荷，作为新业务领域的初入者，在关键节点设置、管控力度、范围等方面
都将有一个探索的过程。为此，公司将通过引进关键岗位优秀人才、加强标杆学习交
流、强化在岗在职培训等方式，锤炼人才团队、打造高适应性、强学习能力、强执行
力的运营体系。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）模式优势
公司商业零售核心门店均为公司自持物业，抗风险能力较强。公司通过打
造“超级百货”新模式，将优质网点资源和各门店多业态相互整合，加强协同联动发
展效应，满足消费升级需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建
-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现
高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。
（二）精细化运营优势
公司基于多年积累的东百大数据，从顾客、品牌结构、品牌关联角度，利
用销售诊断、顾客行为分析、品牌竞争力分析等精细化数据分析方式，发掘品牌潜能
与成长空间。通过顾客挖掘、定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。
东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运
营情况，合理规划产品。其次，通过提前市场推广及客户跟进工作，提高预租赁比例
，缩短空置期。再次，东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运
营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营
能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等大量的优质客户资源。
（三）区位优势
公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位
于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷
”以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。受益于城市核心区域
的人员集中度及旅游资源带来人流效应，显著的区位优势将为公司销售业绩增长提供
有力支撑。
公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中西部
“一带一路”倡议的重要节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
（四）管理优势
公司深耕百货零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应
商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道；此外，公
司物流管理团队在物流仓储领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，
投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
（五）战略资源优势
公司持续聚焦内容端建设，致力于提升城市商业品牌格局，引领消费升级
。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著
名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利双赢，提升供应商的战略协同性。
（六）物流融资优势
2018年，东百集团与美国黑石集团达成战略合作，截至报告期末，东百集
团已经与美国黑石集团完成4个物流项目的合作，项目品质及团队能力得到知名基金
的认可，也获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极研究与国内外大型基
金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合
理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融
资渠道。
（七）政策优势
福建在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势，同时被
定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之自由贸易试验区的设立，将推动福建区
域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
（八）数据优势
公司主力门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，同时仓储物流项目位于
全国物流核心区域，区域数据源上拥有难以替代的优势。结合“数字中国”、“数字
福建”的大力推行建设，通过不断深化与国内大型电商的战略合作，深入挖掘区域数
据，针对性地服务消费者，提供更为优质的消费体验。目前公司数字化建设已初具成
效，实现系统覆盖核心业务，未来将继续大力推进数字化建设以迅速追赶行业标杆。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司主要业务及经营模式
公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以
“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储
场景中基础设施和运营服务的需要。
1.商业零售
东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每
一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、精细化运营、数据化运营、全
时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、线上业务等，经营
模式包括自营、联营和租赁。
百货业态：是以时尚类商品销售为主，同时配套餐饮、娱乐、休闲等服务
项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，主要满足消费者
时尚化、个性化的消费需求，经营商品品类主要包括化妆品、服饰鞋帽、珠宝首饰、
家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和
运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百
中心”为标杆的“超级百货”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大
消费者提供超预期的购物体验。
购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域
内，向消费者提供综合服务的商业集合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市
边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店
、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位
特点，打造了亲子公园、社区配套、城市奥莱、运动生活等不同主题的购物中心业务
产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近几年，东百商业聚
焦模式创新，打造了以“兰州中心”为标杆的“超级购物中心1.0版本”，功能齐全
，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化功能于一体，全方位服务，同时兼具百货的强商
品力和精细化运营能力。
线上业务：为促进全渠道发展，推动线上线下融合，东百商业各门店陆续
上线云商城，在线服务顾客和销售商品，进行线上线下的联动营销和即时服务；同时
，通过微信社群、直播、短视频等社交媒体增加消费者触点，激发消费者的购物意愿
。另外，东百集团与阿里巴巴合作启动“天猫同城购”业务，东百中心成为福建首家
上线天猫同城购的商业体，更好地满足消费者对即时零售、即时配送的需求。通过线
上流量入口的打造，不仅可以第一时间触达顾客，让顾客体验在线服务、购物、送货
到家或到店自提等多种服务场景，而且还能实现线上到线下、线下到线上的跨渠道营
销，为顾客提供更优质、更便捷的购物体验。
2.仓储物流
东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通
过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案
，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场
”新架构。
东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式
，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现
资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各
类金融机构以及全球领先的管理公司合作，建立完善的基金管理平台，促进资产管理
规模快速增长。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、
快递物流企业。
东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产
出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产
价值增加部分形成的收益。
（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流
项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资
产所有人收取相应比例的管理费报酬。
（二）报告期行业情况
1.商业零售行业
据国家统计局数据，2021年上半年，我国社会消费品零售总额21.19万亿元
，同比增长23.0%，较2019年同期增长9.0%，两年平均增长4.4%，呈现较好的恢复增
长态势；上半年，居民消费价格指数（CPI）由降转涨总体平稳，CPI同比上涨0.5%。
随着我国疫情管控效果的进一步显现，国内经济正逐步恢复至前期增长轨迹，居民的
消费信心以及国内消费市场活力稳健恢复，零售行业规模及业绩增速将回归疫情前水
平。
2021年3月13日，新华社公布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十
四个五年规划和2035年远景目标纲要》专门有一篇阐释“加快数字化发展，建设数字
中国”，文中提到“深入推进服务业数字化转型，培育众包设计、智慧物流、新零售
等新增长点”。随着我国由人口数量红利步入人口素质红利阶段，消费需求由满足基
本生活向享受型需求发展，催生了传统零售业态向新零售业态的发展，零售企业必须
顺应时代潮流，寻求新的经济增长点。零售业的未来必须以实体为基础，通过业态创
新和数字化改造，不断融入线上线下相互促进的零售业发展格局，应对消费的需求变
化，向消费者提供更加定制化的服务。直播模式、网红带货、公众号等新业务模式的
发展为商业零售带来新的增长空间，加速推进行业变革。
面对新的商业零售行业发展趋势，公司加快数字化转型，各门店布局云商
城，推进实施“会员数字化、商品数字化、导购数字化”，开展多渠道营销，构建东
百1.0直播矩阵，将直播作为常态化销售渠道，同时建立爆品矩阵，通过高需求、高
传播、高转化率爆品的推出，拉动用户流量，提升销售规模。
2.仓储物流行业
根据中国物流与采购联合会数据，2021年上半年，全国社会物流总额150.9
万亿元，按可比价格计算，同比增长15.7%（上年同期为-0.5%），两年平均增长7.3%
；上半年，物流业景气指数平均为54.5%，位于较高景气区间，二季度为55.9%，比一
季度明显回升；2021年6月中国仓库指数为53.2%，仓储物流行业发展保持向好趋势。
根据高力国际数据，2021年上半年，34个核心物流城市高标仓存量建筑面
积合计约7,283万平方米，市场整体出租率86%。仓储物流的主要客户包括电商企业、
第三方物流企业、零售企业、制造业企业等。上半年，实物商品网上零售额累计增长
18.7%，两年平均增长16.5%，比一季度加快1.1个百分点；实物商品网上零售额占社
会消费品零售总额的比重为23.7%，比一季度提高1.8个百分点。电商业务保持快速增
长，线上渗透力继续提高，对高标仓的需求增长形成有力支撑。另外，我国大力改善
国内需求，重点提振高科技产品和零部件生产，高科技制造业的仓储需求有所提升。
2021年上半年，公募REITs政策进一步完善，首批9只公募REITs试点产品正式上市，
其中2只为仓储物流公募REITs，上述产品上市以来总体运行平稳。首批公募REITs试
点的成功落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结
构性改革，增强资本市场服务实体经济效果。
截止报告期末，公司运营、建设及储备中的物流项目建筑面积约182万平方
米，公司未来将继续通过战略合作、资产并购等方式实现高质量扩张，加快全国物流
产业网络布局，建设高标准的仓储项目，满足仓储物流日益增长的升级需求，提高公
司的市场竞争力和影响力。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司秉承“目标明确、战略深化、组织变革、资本驱动”
的经营理念，聚焦发展，积极推进各项工作，主要经营指标和重点工作取得了阶段性
成效。
东百商业聚焦“智慧零售”、“品质商业”、“组织提效”三个核心战略
，继续巩固福州区域优势，实现销售规模和增长率双第一，市场份额逐年增长。东百
商业品牌标签逐步深化，上半年共有50个品牌销售额进入全国TOP10，其中5个品牌销
售额全国第一。东百商业聚焦品类经营，深耕国际一线化妆品经营，27个品牌销售额
跻身全国TOP30。东百物流搭建资管平台，坚持市场化路线，加强团队建设，创新激
励机制，寻找破解业务发展瓶颈的方法，为仓储物流业务的快速发展打下平台和组织
基础。此外，公司商业地产板块福清东百利桥项目取得阶段性进展。
（一）商业零售加快转型升级
1.聚焦内容端，做品质商业
“南北灯塔”中的“北灯塔”兰州中心加快品牌结构升级，持续引进国际
知名品牌，报告期內引进了包括CHANEL、POPMART等在内的28家首进甘肃品牌。兰州
中心通过企业商学院推行精细化管理，顾客满意度持续提高，会员数量快速增长，上
半年会员纳新14万人，会员消费客单显著提升；同时，通过月度品牌会员日、明星到
店、半年庆典等形式多样的营销活动提升客流，上半年非周末日均客流达到7.7万人
次，周末客流达到10.8万人次。兰州中心进入快速成长期，销售规模、客流量稳居兰
州市场第一。
此外，报告期内，东百运动生活城于5月1日正式开业，东百城永嘉天地店1
F完成调改升级于5月26日重新开业，同时东百中心及东百爱琴海店亦分别启动“超级
百货”3.0版本、“无界百货”2.0版本的调改工作。
2.智慧零售落地，聚焦线上业务
东百商业聚焦“会员数字化、商品数字化、导购数字化”，智慧零售落地
，云商城服务体验升级，更加年轻化、社交化、娱乐化，新增上架商品SKU超3.6万个
，上半年线上销售总额1.28亿元。上半年公司自主开发了会员管理系统，统一会员管
理，打造会员固定栏目，建立爆品矩阵，上半年会员纳新近26万，截止报告期末，会
员总量超250万。导购营销工具和运营能力升级，上半年导购上线超8,000人，运营社
群超860个，完成直播超440场。
3.优化组织架构，管理精细化
近年来，东百商业将传统的科层式垂直组织架构逐步转变为扁平化、网络
化的组织架构，推行智慧零售虚拟组织架构、招商部虚拟组织架构，使组织变得更灵
活，减员增效，优化员工年龄及学历，致力于打造年轻化、高素质的商业团队，聚焦
人才培养，五级人才库持续建设,建立了“东道主”、“东百英才”、“东百将才”
人才培养体系，细化管理模型，推进梯队化人才培养，坚持竞聘文化，提升团队能力
，保持整个组织的活力和竞争力。
（二）仓储物流持续稳定发展
截至报告期末，公司运营、建设及储备中的物流项目建筑面积约182万平方
米，土地面积约202万平方米。其中，公司持有100%股权的已竣工物流项目建筑面积
约25万平方米；转让部分股权公司负责运营管理的已竣工物流项目建筑面积约50万平
方米；在建物流项目建筑面积约88万平方米；储备物流项目建筑面积约19万平方米。
报告期内，公司竣工物流项目1个，建筑面积约4万平方米。
报告期内，公司稳定运营物流项目出租率约96%，在管物流项目租金及物业
管理费收入合计逾1.18亿元，与京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等20多家大客户
开展了密切合作，电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比约70%。
未来，公司将继续围绕现有物流网络节点布局，加大对粤港澳大湾区、京
津冀、长三角区域的核心物流网络节点建设力度，并逐步完成对中西部“一带一路”
倡议重要节点城市物流网络的进一步覆盖。
（三）商文旅项目顺利推进
公司于2019年成功竞得福清利桥片区一宗占地面积约19万平方米的商业用
地，规划整体开发、重现福清利桥历史文化街区，打造具有人文历史特色的城市商业
综合体和文旅新地标。报告期内，《福清利桥特色历史文化街区旅游总体规划》通过
专家评审会，《福清利桥特色历史文化街区省保单位保护区划内建设工程方案设计》
经国家文物局及福建省政府批复通过，福清东百利桥项目施工建设工作正在有序推进
中，项目展示中心于7月11日开放，项目营销工作取得重要进展。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1.政策及监管风险
金融环境、再融资政策及银行对贷款的控制可能对项目扩展进度造成影响
，公司将通过拓展融资渠道积极应对；此外，公司尝试拓展的新商业业务模式、设立
仓储物流领域开发或持有基金等，有关准入条件及资质的获得将成为相关业务能否顺
利拓展的重要前提和基础，公司将持续关注相关领域政策变动，并做好相关预案。
2.转型风险
公司将在商业零售、仓储物流主业领域全面推进业态及发展模式的转型升
级。无论是智慧零售、轻资产模式探索、新业务拓展，亦或是仓储物流主题基金的建
立、以资管平台带动项目投拓，不再是对传统业务模式的局部优化，而是更符合行业
发展趋势的创新。转型规划设计的合理性、资源整合能力的强弱、团队创新能力的持
续性都决定着企业转型的成败，也是公司在转型升级中最重要的关注点。
3.跨区域运营风险
随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内
部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效
执行、引进关键岗位优秀人才、加强标杆学习交流、强化在岗在职培训等方式，锤炼
人才团队、打造高适应性、强学习能力、强执行力的运营体系。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）模式优势
公司商业零售核心门店均为公司自持物业，抗风险能力较强。公司通过打
造“超级百货”“无界百货”新模式，将优质网点资源和各门店多业态相互整合，加
强协同联动发展效应，满足消费升级需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建
-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现
高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。
（二）精细化运营优势
公司基于多年积累的东百大数据，从顾客、品牌结构、品牌关联角度，利
用销售诊断、顾客行为分析、品牌竞争力分析等精细化数据分析方式，发掘品牌潜能
与成长空间。通过顾客挖掘、定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。
东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运
营情况，合理规划产品。其次，通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，
缩短空置期。再次，东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营
设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能
力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等大量的优质客户资源。
（三）区位优势
公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位
于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷
”以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。受益于城市核心区域
的人员集中度及旅游资源带来人流效应，显著的区位优势将为公司销售业绩增长提供
有力支撑。
公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中西部
“一带一路”倡议的重要节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
（四）管理优势
公司深耕百货零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应
商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道；此外，公
司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，
投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
（五）战略资源优势
公司持续聚焦内容端建设，致力于提升城市商业品牌格局，引领消费升级
。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著
名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利双赢，提升供应商的战略协同性。
（六）物流融资优势
2018年，公司与美国黑石集团达成战略合作，截止报告期末，公司已与美
国黑石集团完成4个物流项目的合作，项目品质及团队能力得到知名基金的认可，也
获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会
资本进行开发基金的合作模式。
REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合
理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融
资渠道。
（七）政策优势
福建在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势，同时被
定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，
将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
（八）数据优势
公司主力门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，同时仓储物流项目位于
全国物流核心区域，区域数据源上拥有难以替代的优势。结合“数字中国”、“数字
福建”的大力推行建设，通过不断深化与国内大型电商的战略合作，深入挖掘区域数
据，针对性地服务消费者，提供更为优质的消费体验。目前公司数字化建设已初具成
效，实现系统覆盖核心业务，未来将继续大力推进数字化建设以迅速追赶行业标杆。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司面对新冠疫情的冲击和挑战，通过各种创新经营手段，加速
战略迭代升级，实现商业零售和仓储物流两大核心业务的平稳向好发展。
公司商业零售业务在“开源节流、线上提速、低谷布局、组织创新”的经
营策略下，业绩快速恢复，联营销售规模占福州百货市场份额连续4年递增，保持福
州百货市场第一，共有458个品牌取得区域销售冠军。公司商业零售业务聚焦品类经
营，深耕国际一线化妆品经营，核心品类化妆品的销售同比增长23%，5个品牌销售额
跻身全国TOP榜。公司仓储物流业务通过加强招商运营、投资拓展，促进降本增效，
不断提高行业影响力，在行业受疫情影响较大的一季度，科学防范，坚守项目进度，
高效拓展知名电商、冷链医药、快递快运板块的高质量客户群，贯彻集团精细化运营
理念，赢得客户认可。此外，公司商业地产板块在福清东百利桥等项目上取得阶段性
进展。公司经营管理方面，构建集团大管控体系，建立高效组织体系，加速数字化进
程，坚持合作共赢，做大做强商业零售和仓储物流业务。
（一）精细化管理积极防疫
疫情发生后，公司高度重视，积极行动，及时制定了《新冠病毒肺炎疫情
疫情期间营运流程工作指引》《新型冠状病毒感染的肺炎病毒防控应急预案》、《疫
情期间物业管理细则》等规范文件，对防控工作周密部署安排，形成标准化操作流程
，各项保障工作落实有效，防护用品保障到位，经营环境安全有序，做到无一经营场
所、无一员工发生疫情，防疫工作卓有成效。
同时，公司积极承担社会责任，缓解供应商的经营压力，给予租赁和联营
供应商减免租金及管理费的支持，合计减免逾6,800万元。
（二）商业零售加快转型升级
1.聚焦内容端，做品质商业
报告期内，东百爱琴海店完成调改升级并于2020年11月重装开业，是东百
集团继“超级百货”后的第二个重磅调改作品——“无界百货”。此次调改在物理空
间上打破门户壁垒，兼具购物中心体验优势与百货精细化、数据化运营优势，实现1+
1>2的效应，并引进14个国际一线化妆品品牌。调改后的东百爱琴海店在开业期间
客流同比增长141.99%，销售规模同比增长93.64%，34个品牌拿下区域销量冠军，其
中含1个全国销量冠军。东百中心持续升级，引进CHANEL、HR赫莲娜、GUERLAIN、POL
A、迪桑特、始祖鸟、泡泡玛特、乐高旗舰店等，为东百中心注入新鲜血液，打造东
百中心超级百货2.0版本。
2.加速数字化，布局线上业务
报告期内，公司加速数字化转型，推进实施“会员数字化、商品数字化、
导购数字化”，各门店陆续上线云商城，并迅速开启直播销售，通过“集团性+门店
性+一级营销节点+品牌”四轮驱动模式，将直播日活动逐渐常态化，全年累计开展直
播超600场。通过核心品类将迅速吸粉，同时结合美妆爆品、直播日等活动引流，全
年线上整体销售额逾8,000万元，VIP累计新登录人数近20万人。公司深入社群运营，
为顾客提供全时线上的实时服务，截至2021年1月东百商业社群数总计624个，社群人
数总计13万人。疫情期间，消费者对即时零售、即时配送的需求被发掘放大，“近场
电商”成为潜在增量。东百商业与阿里集团合作启动“天猫同城购”业务，东百中心
也成为了福建首家上线天猫同城购的商业体，开设双十一“城市直播间”为同城顾客
带来好物和优惠，双方资源共享、全链路营销合作，共同探索同城购消费新模式。
3.优化组织架构，管理精细化
近年来，东百商业将传统的科层式垂直组织结构逐步转变为扁平化、网络
化的组织结构，使组织变得更灵活，主张最小的作战单元，发挥每一个个体的能动性
，以组织赋能，让企业更具活力。同时，公司建立了“东道主”、“东百英才”人才
培养体系，细化管理模型，落地门店责任人、品牌责任人评价模型，推进梯队人才培
养，保持整个组织的活力和竞争力。
（三）仓储物流持续拓展规模
截至报告期末，公司运营及储备中的物流项目建筑面积约182万平方米，土
地面积约202万平方米。其中，公司持有100%股权的已竣工物流项目建筑面积约21万
平方米；转让部分股权公司负责运营管理的已竣工物流项目建筑面积约50万平方米；
在建物流项目建筑面积约84万平方米；储备物流项目建筑面积约27万平方米。报告期
内，公司完成转让佛山睿信物流管理有限公司80%股权给美国黑石集团的交易，该物
流项目建筑面积约15万平方米，项目累计收益约2.21亿元，归属于2020年度收益0.73
亿元。
报告期内，公司稳定运营物流项目达到95.67%的高出租率，在管物流项目
租金及物业管理费总收入逾2亿元，与京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等20多家大
客户开展了密切合作，电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比79.2
%。
未来，公司将继续围绕现有物流网络节点布局，加大对粤港澳大湾区、京
津冀、长三角区域的核心物流网络节点建设力度，并逐步完成对中部“一带一路”倡
议重要节点城市物流网络的进一步覆盖。
（四）商文旅项目顺利推进
公司于2019年成功竞得福清利桥片区一宗19万平方米的商业用地，规划整
体开发、重现福清利桥历史文化街区，打造具有人文历史特色的城市商业综合体和文
旅新地标。报告期内，公司相继完成对荷园、卢氏侨厝、吴氏侨厝、黄氏民居群、林
氏岭顶厝、闽剧院等保留建筑的修缮工作，福清东百利桥项目整体设计及建设工作正
在有序推进中。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入18.24亿元，较上期减少55.51%；归属上市公
司股东的净利润实现2.05亿元，较上期减少43.16%；归属上市公司股东的扣除非经营
性损益的净利润实现0.26亿元，较上期减少81.74%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1.商业零售行业
2021年，伴随经济复苏持续向好，消费正强势回归。根据国家统计局数据
显示，2021年1-2月份，社会消费品零售总额6.97万亿元，同比增长33.8%，较2019年
1-2月份增长6.4%。商务部部长王文涛在全国两会期间表示“对今年消费总的判断，
应该是处于一种恢复性的快速增长”。
从行业发展趋势上看，未来将提倡升级传统消费，培育新型消费，创新消
费平台，改善消费环境。首先商业业态结构将持续调整优化、丰富创新，重消费体验
。购物中心、百货店等业态及时调整经营结构，提升购物环境，丰富消费体验，由传
统销售场所向社交体验、家庭消费、时尚消费、文化消费等转变。其次经营机制创新
协同将被不断拓宽。商业零售企业在理念、技术、模式将持续创新，提升数字化转型
，积极探索5G、物联网、大数据等新一代信息技术，加强信息消费，拥抱新型消费。
最后企业的资源整合能力将被持续推进。将通过多种形式整合资源，将线下物流、服
务、体验等优势与线上商流、资金流、信息流加速融合，打造完整的消费链路，实现
产业升级。
公司将加快推进商业零售调改升级，不断优化消费结构与消费环境；深化
信息化建设，以会员数字化、商品数字化、导购数字化为基础，以数字化营销和数据
化运营为两大抓手，通过微信云商城和天猫同城购平台持续推进智慧零售。并且基于
会员数据的沉淀积累和深度运营，以精准高效、线上线下一体化的运营方式，提升商
业运营效率，实现东百商业的数字化转型；同时优化组织架构、创新管理方式，推动
商业零售、仓储物流的有机融合，进一步巩固公司在福建区域商业零售的领军地位。
2.仓储物流行业
疫情期间居民消费习惯发生改变，预计电商业务将继续保持增长。同时，
国家所倡导的“内外双循环”也将仓储物流的发展放到了重要位置，无论是“国内循
环”还是“国外循环”都离不开高效的物流体系，目前我国高标仓规模占整体仓储的
比重尚不足10%，与世界平均水平相比存在明显差距，未来潜在市场有望逐步释放。
根据世邦魏理仕报告显示，受益于电商、第三方物流需求增长，可选消费行业周期性
回升以及企业仓储需求升级，2021年高标仓新增需求同比增长30%-50%，整体市场租
金将恢复增长。
随着国内REITs试点工作的推进，有利于盘活仓储物流资产，拓宽融资渠道
，提升投资建设和运营效率，形成良性投资循环，为行业发展带来新的机遇。同时，
“仓储物流+金融工具”的轻资产模式已然成为发展的关键，深入物流产业链条，形
成强运营能力，与客户达成紧密合作，才能在未来形成竞争力。
目前，东百集团已经在长三角、大湾区、京津冀等地区布局高标仓，未来
公司将加快拿地速度，聚焦电商平台和医药冷链客户的市场机会，积极探索如产业基
金、REITs等新的融资渠道，实现快速高效的发展，不断提高行业市场占比。
(二)公司发展战略
公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物
流”为双轮驱动，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，专注于生活消费
领域基础设施的提供和运营，并通过全面数字化转型、多业态及轻资产商业发展模式
的探索、积极推动主题基金的建立，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；
形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。
1.商业零售
东百商业将秉承精心服务每一位消费者的品质生活为使命，坚持效益优先
的经营原则，确保区域领先、区域做强的总体目标不动摇，在“品质商业”经营的基
础上，结合商业模式的迭代发展，积极拥抱数字化转型浪潮，推动“商业零售”向“
智慧零售”转型；不断对城市核心商业综合体产品模型进行锤炼和优化，培养精英化
商管团队，为商业零售管理输出及轻资产化发展奠定坚实基础；同时，通过与外部平
台公司共同探索合作，开拓跨境、免税等新业务发展机会。
2.仓储物流
东百物流将紧紧围绕“规模化”“强效益”两大主题持续发展，重点聚焦
国内物流核心区域，通过产业基金、资管平台推动物流业务规模化发展，努力成为以
粤港澳大湾区、长三角、京津冀核心城市群为基础，以华中、西南、西北重要节点城
市为支撑，以新兴仓储物流城市为补充的现代化物流资产运营商；同时，以项目工程
建设和运营效率的提升持续优化经营效益，并对关联性产业链进行投资、加快与客户
联动，提供一体化的业务服务。
(三)经营计划
2021年，公司将以“目标明确、战略深化、组织变革、资本驱动”十六字
开启东百集团战略关键之年，继续将坚持创新发展，持续推进转型变革，提升管理效
率，提升核心竞争力，实现商业零售、仓储物流的高质量发展。
1.商业零售业务
（1）做强存量，品质提升
标杆门店东百中心、兰州中心、东百爱琴海持续升级，打造东百商业区域
型标杆；发展门店维稳经营，持续发展；集中精力攻克难点，突破创新，通过门店必
赢之战，实现存量项目品质全面升级。
（2）数字化运营，搭建精准营销体系
聚焦会员、商品、导购数字化，深化与国内大型电商在线上零售与线下体
验的战略合作，推动南北双塔的数字化，带动东百商业的数字化转型。通过建立数据
分析模型、搭建扁平化组织架构、重构内部考核体系等方式，全面提升一线营运管理
人员的数据化、精细化运营水平、组织能力，建立精准营销体系。
（3）加强多元化合作，探索发展新业务模式
2020年7月，公司及子公司兰州东方友谊置业有限公司已分别向相关政府部
门递交了有关支持申请免税品经营资质的请示，公司将持续关注免税政策变动，与有
关部门保持沟通。同时，公司在数字化会员体系不断完善的基础上，将积极与消费领
域跨境电商、具有免税业务资质企业等共同探索新业务发展机会。
（4）产品模型优化，推动商管轻资产项目拓展
公司将重点推动城市核心商业超级百货模式的轻资产项目输出，在产品模
型持续优化的基础上，建立商管投资平台、大力打造商管核心团队。
（5）推进福清利桥商业项目建设，打造“商文旅”特色新项目
以成功运营“东百中心-三坊七巷”、“兰州中心-甘肃省博物馆”商业与
文化、旅游相结合的项目经验为基础，重点推动福清利桥商业项目的打造，力争将项
目打造成为全国4A级（或以上）旅游景区，建立东百“商文旅”项目标杆模型。
2.仓储物流业务
（1）落地物流产业基金，保障仓储物流业务发展需要
为提高开发效率，放大轻资产运营效益，公司将以自有优质物流资产以及
项目持续获取能力为基础，拓展融资渠道和融资方式，积极推进与国内外产业基金、
各类金融机构合作，在公司物流资产开发或运营阶段设立物流产业基金进行赋能和管
理，实现战略发展目标。
（2）完善开发建设流程，提升工程管理水平
参照市场需求和公司开发思路，进一步完善项目设计和开发标准化流程，
满足投资和租赁需求，有效控制工程成本；通过完善招采流程、质量控制、施工管理
等，提升工程管理水平。
（3）科技赋能，提高运营管理效率，打造智慧生态园区
通过数字化物业管理，建立仓储运营大数据库，提高运营管理效率，完善
大客户服务体系，确保自持及基金管理项目持续运营管理效率；以合作方式引入人工
智能视觉识别系统、新能源无人驾驶运输工具等进行物流园区管理场景应用，不断提
升园区运营品质，打造智慧生态园区。
（4）打造物流项目投资平台，多渠道推进项目获取
结合中央双循环战略，打造多维度投资渠道。构建物流资管平台，与多方
资金合作，通过熟练的园区开发和运作、园区轻资产开发运营模式的复制，不断做大
项目规模。在增值业务方面，公司将在园区规模化、网络化运营的基础上配套与集团
战略相关的产业供应链服务。
（5）加强招商和营运管理能力，发展物流园区供应链服务能力，为全国KA
客户提供供应链一体化服务。
3.进一步完善团队激励措施，建立持续合理的人才管理机制
为应对公司业务高速增长需要，保证公司发展，持续引进外部高端专业人
才，公司将充分利用已回购股份实施股权激励，通过日常绩效奖励、超额利润分成等
多元化激励措施，进一步建立健全公司人才激励机制，同时培养内部年轻新秀，不断
优化现有人才结构，形成人才梯队，为公司业务的持续发展提供支持。
(四)可能面对的风险
1.惯性思维风险
随着经济的发展、电子商务的不断渗透，尤其在经历2020年疫情后，居民
的线上消费意愿及依赖度也在不断加深。在社会零售品消费总额多年保持两位数增速
的情况下，传统线下百货零售业却连续多年表现为负增长。要抓住社会经济发展、居
民消费升级的红利就必须克服惯性思维的影响，关注微观层面的消费需求、关注行业
发展趋势、不断以积极的心态拥抱变革，大胆尝试、敢破敢立。
2.政策及监管风险
金融环境、再融资政策及银行对贷款的控制可能对项目扩展进度造成影响
，公司将通过拓展融资渠道积极应对；此外，公司尝试拓展的新商业业务模式、设立
仓储物流领域开发或持有基金等，有关准入条件及资质的获得将成为相关业务能否顺
利拓展的重要前提和基础，公司将持续关注相关领域政策变动，并做好相关预案。
3.转型风险
公司将在商业零售、仓储物流主业领域全面推进业态及发展模式的转型升
级。无论是智慧零售、轻资产模式探索、新业务拓展，抑或是仓储物流主题基金的建
立、以资管平台带动项目投拓，都不再是对传统业务模式的局部优化，都将是向着更
符合时代潮流与行业发展方向的决然转身。对公司发展战略的共识的不足、转型步骤
规划设计的不当、企业文化和凝聚力的不足、组织能力的缺失都有可能导致转型失败
的风险，以上也将成为公司在转型升级中最重要的关注点。
4.运营管理风险
随着公司向全新业务模式的转型，内部运营管理能力将面临挑战。业态的
增加将极大增加运营管理的条线及复杂程度，业务规模的快速增长将极大提高运营管
理体系的负荷，作为新业务领域的初入者，在关键节点设置、管控力度、范围等方面
都将有一个探索的过程。为此，公司将通过引进关键岗位优秀人才、加强标杆学习交
流、强化在岗在职培训等方式，锤炼人才团队、打造高适应性、强学习能力、强执行
力的运营体系。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）模式优势
公司商业零售核心门店均为公司自持物业，抗风险能力较强。公司通过打
造“超级百货”新模式，将优质网点资源和各门店多业态相互整合，加强协同联动发
展效应，满足消费升级需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建
-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现
高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。
（二）精细化运营优势
公司基于多年积累的东百大数据，从顾客、品牌结构、品牌关联角度，利
用销售诊断、顾客行为分析、品牌竞争力分析等精细化数据分析方式，发掘品牌潜能
与成长空间。通过顾客挖掘、定向导流、精准营销，最终实现经营赋能。
东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运
营情况，合理规划产品。其次，通过提前市场推广及客户跟进工作，提高预租赁比例
，缩短空置期。再次，东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运
营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营
能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等大量的优质客户资源。
（三）区位优势
公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位
于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街“三坊七巷
”以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。受益于城市核心区域
的人员集中度及旅游资源带来人流效应，显著的区位优势将为公司销售业绩增长提供
有力支撑。
公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中西部
“一带一路”倡议的重要节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。
（四）管理优势
公司深耕百货零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应
商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道；此外，公
司物流管理团队在物流仓储领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，
投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。
（五）战略资源优势
公司持续聚焦内容端建设，致力于提升城市商业品牌格局，引领消费升级
。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著
名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利双赢，提升供应商的战略协同性。
（六）物流融资优势
2018年，东百集团与美国黑石集团达成战略合作，截至报告期末，东百集
团已经与美国黑石集团完成4个物流项目的合作，项目品质及团队能力得到知名基金
的认可，也获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极研究与国内外大型基
金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合
理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融
资渠道。
（七）政策优势
福建在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势，同时被
定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之自由贸易试验区的设立，将推动福建区
域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。
（八）数据优势
公司主力门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，同时仓储物流项目位于
全国物流核心区域，区域数据源上拥有难以替代的优势。结合“数字中国”、“数字
福建”的大力推行建设，通过不断深化与国内大型电商的战略合作，深入挖掘区域数
据，针对性地服务消费者，提供更为优质的消费体验。目前公司数字化建设已初具成
效，实现系统覆盖核心业务，未来将继续大力推进数字化建设以迅速追赶行业标杆。
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