600684珠江实业资产重组最新消息
≈≈珠江股份600684≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式
作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司聚焦房地产主责主
业，积极响应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，深耕核心市场，并在坚持稳中求进
的同时适度拓展业务区域。报告期内，公司大力发展房地产开发主营业务，瞄准市场
有效需求，谋划竞逐旧改新赛道，探索城市更新、产城运营等政策支持方向，并结合
自身特点，充分发挥国企优势，积极探索“房地产+”业务。
（二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明
1.房地产行业宏观环境
2021年上半年，国内经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续稳定恢复
，运行质量继续提升，GDP同比增长12.7%。随着全国系统性疫情防控和经济社会发展
扎实推进，经济发展韧性持续显现，政策驱动、结构性复苏等诸多因素共同作用下，
国内经济总体呈现稳中加固、稳中向好的发展态势。其中，房地产业增加值同比增加
13.6%，持续拉动经济增长。2021年1-6月，全国房地产开发投资额7.2万亿元，同比
增长15%；房地产开发企业到位资金为10.3万亿元，同比增长23.5%。（数据来源：国
家统计局）
2021年上半年，全国商品房销售面积为8.9亿平方米，同比增长27.7%；商
品房销售额为9.3万亿元，同比增长38.9%。
住宅市场价格整体较为平稳，上半年百城新建住宅价格累计涨幅1.7%，处
于近年同期较低水平，百城新建住宅均价16063元/平方米，整体维持在低位区间。分
区域来看，长三角区域政策效果不断显现，宁波、常州等城市市场有所降温；珠三角
房价上半年累计上涨3.16%，领涨各城市群，广州、东莞、佛山等城市累计涨幅居百
城前列；京津冀与山东半岛累计均由跌转涨，部分城市新房市场有所好转。多数城市
套总价延续上涨趋势，刚需购房比重上升明显，刚改需求积极释放。
同时，重点城市上市面积创历史同期新高，20个代表城市商品住宅月均新
批上市面积约1765万平方米，同比增长10.3%。从销供比来看，上半年重点城市成交
活跃，短期市场供应仍略显不足，20个代表城市商品住宅供销比为1.26，重点城市短
期市场成交活跃，带动市场短期库存规模及去化时间有所下滑。北京、广州、深圳、
南京、杭州等重点城市宅地供应出台“两集中”政策，全国300城住宅用地供供求规
模均有所下降，全国300城住宅用地推出5.0亿平方米，同比下降9.5%；成交4.2亿平
方米，同比下降10.6%；成交出让金2.6万亿元，同比增长13.4%。由于优质地块供应
量增多，土地市场升温，住宅用地成交楼面均价创历史新高，同比上涨26.7%，平均
溢价率达17.5%，保持高位。（数据来源：中指研究院）
2.报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况
（1）广东板块
公司在广东板块的业务集中在广东省省会广州市。广州市作为粤港澳大湾
区的核心引擎之一，充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，经济实力迈
上新台阶。广州市统筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现，经济运行延续去年下
半年以来的强劲恢复势头，主要经济指标增势平稳，城乡居民收入稳步提高，房地产
投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。《广州市国民经济和社会发展第十四个
五年规划和2035年远景目标纲要》中提出，要做强人工智能与数字经济、城市更新“
双引擎”；完善城市更新体系，推进征拆工作，城市更新更加注重民生、补齐公共服
务设施短板；打造国际城市交通枢纽；落实租赁住房建设；并构建“一核两极”产业
功能布局。
土地供应方面，广州发布《关于2021年住宅用地出让有关事宜的公告》公
告，将于3月、6-7月、9-10月分三次集中发布出让公告、集中组织住宅用地公开出让
。2021年上半年，广州市宅地供求为近7年来同期最高，供应1077.6万平方米，同比
增加42.7%；成交912.2万平方米，同比增加42.6%，其中首批集中土拍42宗地块成交
，成交金额906亿元；全市商品住宅供应总量429万平方米，与往年同期相当；成交面
积总量635万平方米，同比增长80%；库存量随着供应减少下降明显，6月库存912万平
方米，去化周期8.6个月。（数据来源：广州市统计局、克而瑞）
公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区
、从化区、增城区、南沙区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司
在广州区域共实现销售面积83,740.10平方米（含颐德大厦出售）。
（2）湖南板块
公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。长沙市在“房住不炒”
的主基调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，保持调控战略定力和相对较低房价
优势，全市经济稳步增长，主要经济指标持续上行。《湖南省国民经济和社会发展第
十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》指出，要实施“三高四新”战略，着力
建设“三个高地”支撑的现代化新湖南，加快建设长株潭都市圈，打造全国重要增长
极。长沙人口首次突破千万，自贸区实施人才新政，支持长沙县撤县立区，城市发展
空间增大。
房地产行业方面，2021年上半年，长沙市宅地供应525.1万平方米，同比增
加41.9%；成交569.3万平方米，同比增加47.4%，其中首批集中土拍33宗地块成交，
成交金额381亿元。长沙市商品住宅累计供应650.3万平方米，同比增加10.7%；成交8
52.8万平方米，同比增加10.2%，库存面积不断减少，6月库存面积1692.4万平方米，
去化周期14.1个月。（数据来源：湖南省统计局、克而瑞）
公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报
告期内，公司在长沙区域共实现销售面积为28,773.62平方米。
（3）安徽板块
公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。《安徽省国民经济和社会发
展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，要全力打造现代化中心城市
，支持合肥“五高地一示范”建设，高起点建设合肥滨湖新区，朝着国家中心城市发
展，标示着安徽省对合肥发展定位的战略高度。政策方面，合肥市出台“新政八条”
，要求增加居住用地供应量；热点区域二手房、法拍房限购，暂停企业购房；热点楼
盘“摇号+限售”，优先保障刚需群体；加强住房贷款审慎管理；从严控制商品住房
定价，土拍前即明确入市售价；热点学区“同一套住宅6年+3年”学位制；多渠道增
加租赁住房供应；严查房地产市场乱象。土地供应方面，要求2021年合肥市供应量不
少于前5年平均成交量，实行“两集中”同步公开出让。受“双集中”供地影响，土
地供求涨幅明显，
成交地价小幅上涨，房地产整体市场持续高热，供求矛盾仍较突出，成交
量价呈现稳中有涨走势。2021年上半年，合肥市宅地供应305.8万平方米，同比增加6
.9%；成交326万平方米，同比增加39.2%，其中首批集中土拍17宗地块成交，成交金
额221亿元；商品住宅累计供应319.9万平方米，同比增加11.4%；成交456.1万平方米
，同比增加32.8%，库存面积不断减少，6月库存面积1407.6万平方米，去化周期16个
月。（数据来源：安徽省统计局、克而瑞）
公司主要项目合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，项目
包括商业、酒店及写字楼。报告期内，合肥中侨中心项目实现的销售面积3,809.93平
方米。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司业绩情况
报告期内，公司实现营业收入211,299.52万元，同比增长44.87%；归属于
母公司股东的净利润为34,258.08万元，扭亏为盈，每股收益0.40元；公司加权平均
净资产收益率为15.03%，同比增加15.96个百分点。
截至报告期末，公司资产总额3,093,774.16万元，较上年末增长2.09%；归
属于母公司所有者权益245,135.55万元，较上年末增长16.25%；公司资产负债率为88
.82%，较上年末下降0.79个百分点。
（二）房地产开发销售情况
报告期内，公司实现签约备案销售面积72,767.07平方米（不含颐德大厦出
售），较上年同期增长78.96%；销售金额160,464.97万元，较上年同期增长119.51%
。
公司当期新开工面积167,724.530平方米，无新增竣工面积。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1.政策风险。在“房住不炒”的基调下，2021上半年房地产市场调控的长
效机制不断落实，城市主体责任持续强化。因地制宜，多策并举下，调控政策整体更
加全面、灵活、精准。在未来的一段时间内，更考验房企的风险防控及经营管理能力
。公司将紧跟政策导向，前置做好研判，灵活决策，全力争取将政策调控对项目供销
回的不利影响降至最低，扎实推进房地产主业发展。
2.行业风险。“三道红线”、“贷款集中度管理”、“集中供地”以及商
品住房价格备案管理等政策相继出台、实施，对行业带来深远影响，市场竞争持续白
热化，利润空间不断压缩，并给房地产企业带来挑战。在新政策背景下，公司将紧抓
国企改革发展的新机遇和新形势，不断升级融资能力、投资能力、产品开发力、运营
管理能力等内控能力，锻造核心竞争力，全面提升经营管理水平，实现持续稳定、高
质量发展。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）积极做好战略研究与大力推动机构改革
2021年是“十四五”的开局之年，公司高度重视发展战略研究与推进，组
建跨职能矩阵式战略工作小组，梳理公司核心能力、业务模块与城市布局，构建清晰
的战略布局与发展思路，制定合理进取的战略发展目标。以“十四五”战略目标为导
向，公司持续优化组织架构、全面调整骨干团队、升级管控体系，多措并举增加项目
储备，锐意改革应对市场变化，通过升级精细化、闭环化的大运营体系开拓创造高质
量发展新局面。
（二）控股股东大力支持与国有企业合作共赢
公司始终保持与控股股东间的高效沟通、协同发展。控股股东在人才、资
金、平台等各方面都对公司提供了大力支持，助力公司持续提升国有资产的保值增值
能力。
（三）底蕴深厚的综合实力与不断提升的开发效率
公司在房地产开发与运营服务领域深耕多年，在行业形势研判、项目进程
把控等多方面有着成熟的行业经验。公司在广东、湖南及安徽等地区均拥有成熟的开
发环境，并致力于打造城市标杆建筑及精品项目。公司坚持走高质量开发的道路，不
断提速增效，以房地产开发为主业，充分发挥公司先进的复合型人才培养机制，打造
更高水平的项目运营能力与精益求精的品质优势。
（四）匠心独具的精品策略与优质创新的多元产品
公司长期坚持专业化、精品化的发展道路，不断为客户提供高质量的精品
建筑和贴心的物业服务。公司时刻不忘以“改革创新，敢为人先”的精神继续开拓进
取，致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的精品项目，努力为客户提供高品
质、全链条、多方位的居住服务，以艺术精工之手笔建筑城市标杆。公司积极不断丰
富自身“房地产+”的内涵，协同推进房地产开发、环境保护等多元业务发展，建立
以市场为导向，符合市场需求，知名度与美誉度兼备的多层次产品线。
（五）发挥党建引领作用与开创国企新局面
公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、
管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党的十九大精神，推动全面从严治
党在国企落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设与
纪律建设，严格执行“三重一大”决策制度，突出选人用人导向，增强基层组织“软
实力”，扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，充分发挥党建引领作用，
积极推动党史学习教育走深走实，切实做到党建工作与企业经营有机融合，开创国有
企业高质量发展新局面。
接下来，公司将继续提升房地产开发综合运营能力，打造产业链整合能力
，培育轻资产运营能力，推进“十四五”战略规划逐步落地，实现业务升级、品牌焕
新，激发业务全新活力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司深入贯彻“控风险、稳增长、调结构、树新风”的工作主线
和经营思路，在化解风险与改革发展同步推进的大政方针指导下，扎实做好疫情防控
、安全生产、经营任务、战略规划等重点工作。公司聚焦房地产开发主业，以市场化
为导向，提升运营管控效率、品牌市场发声力度、产品设计研发水平；以互补共赢为
基础，深化与优质国有企业及标杆民营企业的战略合作，挖掘自身潜能与优势，提高
公司市场核心竞争力，坚定不移做强做优做大国有资本和国有企业，积极维护全体股
东，特别是中小股东的合法权益。
（一）公司业绩情况
报告期内，公司实现营业收入247,505.36万元，同比减少16.04%；当期归
属于母公司股东的净利润-59,081.97万元，同比减少369.45%；当期每股收益-0.69元
，同比减少365.38%；加权平均净资产收益率-23.33%，同比下降30.19个百分点。
截至报告期末，公司资产总额3,030,555.93万元，同比增长27.82%，归属
于母公司所有者权益210,877.47万元，同比减少34.40%。
（二）房地产开发情况
报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入218,319.51万元，同比减少1
3.13%。公司房地产开发业务集中在广东、湖南、安徽等区域。
（三）物业经营与物业管理情况
公司积极承担国企社会责任，落实疫情期间租金减免工作，有序稳妥开展
物业经营与物业管理工作。为进一步提升公司物业的经营效益及物业自身价值，公司
已委托珠江实业集团全资子公司广州珠江商业经营管理有限公司经营管理部分物业。
报告期内，公司物业经营及管理实现收入17,300.99
万元，同比下降3.79%，其中物业经营收入10,032.02万元，物业管理收入
5,242.91万元，旅游酒店收入2,026.06万元。
（四）工程结算及服务业务
报告期内，工程结算及服务业务实现收入475.86万元，主要包括工程设计
管理实施、环境保护等业务。报告期内，公司与中科鼎实环境工程有限公司合资成立
了广州珠江实业环境保护有限公司，布局以土壤修复为切入点的工程业务，积极参与
土地一级整理、拓展环境治理业务，逐步形成与公司主营开发业务的联动效应。环保
公司完成了当年设立、当年实现营收、当年升格二级资质的快速成长目标。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入247,505.36万元，同比下降16.04%，实现归
属于母公司股东的净利润-59,081.97万元，同比下降369.45%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1.2020年是“十三五”的全面收官和“十四五”谋篇布局之年，针对房地
产行业，国家多次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，主张通过租
购并举、因城施策，促进房地产平稳健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发
展。
2.对比发达国家城镇化发展水平，我国房地产行业仍有较大空间，尽管中
长期住房售价将持续受到抑制，但是依托强大国内市场，市场成交量及土地供应量将
维持在一定水平。其中，房地产行业存量业务与政策支持类业务市场前景较好，发展
机会较多。
3.公司将聚焦房地产开发主责主业，同时结合企业自身特点，积极探索“
房地产+”业务，适当布局多元化业务，培育公司业务新的增长点和盈利点，进而形
成具备自身发展特色和富有活力的产业协同效应。
(二)公司发展战略
新形势下，公司积极把握宏观经济形势，以风险管控为前提，对内强化公
司治理，优化组织管控；对外积极开拓市场、拓宽融资渠道，最终实现高质量自主开
发，重点包括以下几个方面：
1．提升公司治理水平
进一步完善现代化的公司治理结构，确保重大事项决策科学，切实提升信
息披露质量，积极维护投资者关系，提升公司品牌形象，促进股权精细管理，产权管
理权责清晰，将“敬畏市场、敬畏法治、敬畏专业、敬畏投资者”贯彻落实到上市公
司治理过程中。同时不断加强上市公司平台功能，助推产融互动协同发展，努力提升
股东回报水平，利用资本市场推动企业做大做强做优。
2．清晰战略发展规划
报告期内，公司深入开展“十四五”规划编制工作，以上市公司高质量发
展为主线进行谋篇布局。公司将紧抓粤港澳大湾区建设的重大历史性机遇，深耕细作
、科学布局，并以此作为“十四五”发展的“主战场”。同时公司将依托控股股东和
国有上市公司平台的资源优势，积极参与土地市场竞争，加强与实力企业的战略合作
，提升公司可持续发展能力。
3．优化管理平台建设
优化组织管理体系，打造高效协同的系统性平台。继续强化营销管理、财
务管理、运营管理、成本管理、设计管理、工程管理六大平台的建设，搭建动态货值
管理体系，并以运营管理平台、产品标准化开发平台、营销策划管理平台三大平台为
基石，构建“横向指挥、纵向一体”的高质量主营业务平台。
4．推动业务协同创新
公司长期坚持专业化、精品化的发展道路，深耕房地产主业，夯实“房地
产+”业务，通过聚焦产品设计与研发，提升项目运营管控能力，用心打造精品地产
项目。同时，公司将积极“房地产+”领域，多渠道拓展项目来源，为房地产二级开
发创造有利条件。
5．健全激励考核机制
建立现代高效考评激励机制，强化薪酬福利管理及房地产开发项目激励考
核，落实工作考核评价与结果应用，激发公司创新活力，实现“资源配置与公司目标
”和“员工收入与业绩贡献”两个匹配，为公司发展提供人才支撑。
(三)经营计划
根据公司经营情况及项目开发计划，公司2021年计划新开工项目4个，分别
为南沙湾2020NJY-14项目、珠江云上花园项目三期、长沙柏悦湾项目三期、长沙新地
东方明珠项目二期，计划新开工面积335,497平方米；2021年计划竣工项目2个，分别
为珠江云上花园项目一期、长沙柏悦湾项目一期，计划新竣工面积284,803平方米。
同时，公司还将通过自主开发和国企合作等方式，孵化新的优质房地产项目。
2021年是“十四五”战略规划的开局之年，公司一方面要加快妥善解决历
史遗留问题，缓解资金压力；另一方面要全面提升经营质量，提高开发运营效率，部
门以项目为中心、项目以营销为中心、营销以现金流为中心，追求有现金流的销售、
有利润的现金流。做好房地产主业的同时，放开视角，寻找新的业务增长极，进一步
促进上市公司高质量发展。
具体措施概括为：
1.全面推进深化组织改革，整合板块资源，激发人才潜力，提高运营效率
。
2.清晰战略布局，贯彻落实“精准投资、精准定位、精准合作、精准测算
”的经营理念，不盲目追求规模，努力挖掘存量，主动拓展潜力区域，退出低效市场
。
3.稳妥推进历史风险项目处置。
4.拓宽融资渠道，加强资金管理。
5.提升成本管控水平，合理进行成本筹划，推进项目降本增效。
6.深耕标准化建设，打造匠心产品。
7.扩大产业企业“朋友圈”，依托大学城产业园、嘉福酒店改造等项目，
以打造产业园区范本为目标，加大招商力度，打造产业联盟，逐步构建产业生态体系
。
(四)可能面对的风险
1.政策风险
房地产调整政策更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，“一
城一策”也使地方政府更加自主性、灵活性，区域调控政策差异化愈发显著，对房地
产企业战略定力、机遇把握、风险控制以及经营管理等多方面提出了更高更严的要求
。公司将对行业调控政策进行深度研判，及时调整发展策略，有效规避政策调控风险
，降低政策调控对项目销售带来的不利影响，推动房地产开发与经营健康可持续发展
。
2.行业风险
房地产行业集中度继续提升、行业内部持续竞争加剧。同时，“三条红线
”、“涉房贷”集中管理等制度相继出台，从融资需求、供给两端限制房地产企业融
资规模，房地产企业发展难度进一步提高。为此，公司将充分发挥国有控股上市公司
的品牌和融资优势，依托控股股东优质资源，加强国企间的战略合作，增强公司持续
发展能力和抗风险能力。
3.经营风险
在日益激烈的市场竞争压力下，公司坚持以管理促发展，向管理要效益，
全面提升投资能力、产品设计能力、成本控制能力、营销推广能力、开发运营效率等
房地产企业的核心能力。同时，公司将立足新发展阶段，贯彻新发展理念，积极参与
构建新发展格局，充分发挥国企的优势，响应政策号召，加强统筹谋划，在积极探索
“房地产+”业务模块上持续精准发力，全力打好“十四五”开年之战。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）深入开展战略研究，大力推进改革发展
2020年是“十三五”规划收官之年，也是“十四五”发展谋篇布局之年。
作为国有控股上市企业，公司高度重视“十四五”战略规划的编制工作和中长期战略
规划的研究工作。报告期内，公司组建了跨部门、跨职能的矩阵式战略工作小组，全
面梳理公司核心能力、业务模块、城市布局等，构建了清晰的战略布局与发展思路，
制定了稳健且多元的土地储备策略，规划了合理进取的战略发展目标。同时，公司深
化改革组织架构、全面调整骨干团队、优化升级管控体系，锐意革新应对市场变化，
通过升级精细化、闭环化的大运营体系开拓创造高质量发展新局面。
（二）控股股东大力支持，国有企业间合作共赢
公司始终保持与控股股东珠江实业集团之间的高效沟通、协同发展。控股
股东现已发展成为包括设计、监理等产业链条完整、专业资质齐备、人才队伍健全的
广州市属全资国有大型企业集团，珠江实业集团主体拥有AAA信用评级，控股股东在
人才、资金、平台等各方面都对公司提供了大力支持。同时，公司依托控股股东的综
合实力和国资背景，深化与优质国有企业及标杆民营企业的战略合作，并取得显著成
效，提升了公司国有资产的保值增值能力。
（三）底蕴深厚的综合实力与统合精益的核心竞争力
作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司在房地产开发与运
营、物业管理服务等领域深耕多年，在行业形势研判、项目进程把控等多方面有着成
熟的经验底蕴和独到的见解。公司在广东、湖南及安徽等地区均拥有成熟的开发环境
，并致力于打造城市标杆建筑，持续打造精品项目。公司坚持以房地产开发为主业、
坚持向精益管理要效益，以大运营思路构建统一的管控平台，明确权责、
统一管理语言、规范管理动作。同时，公司充分发挥自身先进的复合型人才培养机制
，持续提升投资拓展能力、产品设计能力、成本控制能力、营销推广能力、开发运营
效率等房地产企业的核心竞争能力，打造更高水平的运营管理能力与精益求精的品质
竞争优势。
（四）客户导向的精品策略与创新升级的产品体系
公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、不断进取”的核心价值观，
长期坚持专业化、年轻化、精品化的发展道路。公司延续对建筑品质的执着以及对客
户诉求的理解，瞄准和把握细分市场，开展产品系列规划升级，重点关注绿色、健康
、生态、教育等维度，指向年轻群体创作更前沿、更有体验感的房地产精品，以极致
的户型、精工的品质等价值创新亮点，致力于成为最受客户信赖的品质生活缔造者。
同时，公司积极探索“房地产+”的内涵，培育产业运营能力，改善产品片区的人居
环境和产业现状，构筑健康有序的生活空间，营造丰富多彩的居住文化。
（五）坚持党建引领核心地位，围绕业务创造价值
公司始终坚持和维护党在国有企业的领导核心地位，充分发挥党委“把方
向、管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、
四中、五中全会精神，大力推动全面从严治党在国有企业落地落实。公司持续坚持把
提高企业经营效益、增强企业综合竞争力、实现国有资产保值增值作为发挥党建引领
作用的出发点和落脚点，深刻把握“围绕中心、服务大局”大政方针，严格执行“三
重一大”集体决策制度，紧扣高质量发展要求，持续深化企业改革，扎实推进党风廉
政建设，筑牢廉洁自律思想防线，助力党建与生产经营深度融合，全力为公司“十三
五”收好官、积极为“十四五”开新局。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式
作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司聚焦房地产主责主
业，积极响应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，深耕核心市场，并在坚持稳中求进
的同时适度拓展业务区域。报告期内，公司大力发展房地产开发主营业务，瞄准市场
有效需求，谋划竞逐旧改新赛道，探索城市更新、产城运营等政策支持方向，并结合
自身特点，充分发挥国企优势，积极探索“房地产+”业务。
（二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明
1.房地产行业宏观环境
2021年上半年，国内经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续稳定恢复
，运行质量继续提升，GDP同比增长12.7%。随着全国系统性疫情防控和经济社会发展
扎实推进，经济发展韧性持续显现，政策驱动、结构性复苏等诸多因素共同作用下，
国内经济总体呈现稳中加固、稳中向好的发展态势。其中，房地产业增加值同比增加
13.6%，持续拉动经济增长。2021年1-6月，全国房地产开发投资额7.2万亿元，同比
增长15%；房地产开发企业到位资金为10.3万亿元，同比增长23.5%。（数据来源：国
家统计局）
2021年上半年，全国商品房销售面积为8.9亿平方米，同比增长27.7%；商
品房销售额为9.3万亿元，同比增长38.9%。
住宅市场价格整体较为平稳，上半年百城新建住宅价格累计涨幅1.7%，处
于近年同期较低水平，百城新建住宅均价16063元/平方米，整体维持在低位区间。分
区域来看，长三角区域政策效果不断显现，宁波、常州等城市市场有所降温；珠三角
房价上半年累计上涨3.16%，领涨各城市群，广州、东莞、佛山等城市累计涨幅居百
城前列；京津冀与山东半岛累计均由跌转涨，部分城市新房市场有所好转。多数城市
套总价延续上涨趋势，刚需购房比重上升明显，刚改需求积极释放。
同时，重点城市上市面积创历史同期新高，20个代表城市商品住宅月均新
批上市面积约1765万平方米，同比增长10.3%。从销供比来看，上半年重点城市成交
活跃，短期市场供应仍略显不足，20个代表城市商品住宅供销比为1.26，重点城市短
期市场成交活跃，带动市场短期库存规模及去化时间有所下滑。北京、广州、深圳、
南京、杭州等重点城市宅地供应出台“两集中”政策，全国300城住宅用地供供求规
模均有所下降，全国300城住宅用地推出5.0亿平方米，同比下降9.5%；成交4.2亿平
方米，同比下降10.6%；成交出让金2.6万亿元，同比增长13.4%。由于优质地块供应
量增多，土地市场升温，住宅用地成交楼面均价创历史新高，同比上涨26.7%，平均
溢价率达17.5%，保持高位。（数据来源：中指研究院）
2.报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况
（1）广东板块
公司在广东板块的业务集中在广东省省会广州市。广州市作为粤港澳大湾
区的核心引擎之一，充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，经济实力迈
上新台阶。广州市统筹疫情防控和经济社会发展成效持续显现，经济运行延续去年下
半年以来的强劲恢复势头，主要经济指标增势平稳，城乡居民收入稳步提高，房地产
投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。《广州市国民经济和社会发展第十四个
五年规划和2035年远景目标纲要》中提出，要做强人工智能与数字经济、城市更新“
双引擎”；完善城市更新体系，推进征拆工作，城市更新更加注重民生、补齐公共服
务设施短板；打造国际城市交通枢纽；落实租赁住房建设；并构建“一核两极”产业
功能布局。
土地供应方面，广州发布《关于2021年住宅用地出让有关事宜的公告》公
告，将于3月、6-7月、9-10月分三次集中发布出让公告、集中组织住宅用地公开出让
。2021年上半年，广州市宅地供求为近7年来同期最高，供应1077.6万平方米，同比
增加42.7%；成交912.2万平方米，同比增加42.6%，其中首批集中土拍42宗地块成交
，成交金额906亿元；全市商品住宅供应总量429万平方米，与往年同期相当；成交面
积总量635万平方米，同比增长80%；库存量随着供应减少下降明显，6月库存912万平
方米，去化周期8.6个月。（数据来源：广州市统计局、克而瑞）
公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区
、从化区、增城区、南沙区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司
在广州区域共实现销售面积83,740.10平方米（含颐德大厦出售）。
（2）湖南板块
公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。长沙市在“房住不炒”
的主基调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，保持调控战略定力和相对较低房价
优势，全市经济稳步增长，主要经济指标持续上行。《湖南省国民经济和社会发展第
十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》指出，要实施“三高四新”战略，着力
建设“三个高地”支撑的现代化新湖南，加快建设长株潭都市圈，打造全国重要增长
极。长沙人口首次突破千万，自贸区实施人才新政，支持长沙县撤县立区，城市发展
空间增大。
房地产行业方面，2021年上半年，长沙市宅地供应525.1万平方米，同比增
加41.9%；成交569.3万平方米，同比增加47.4%，其中首批集中土拍33宗地块成交，
成交金额381亿元。长沙市商品住宅累计供应650.3万平方米，同比增加10.7%；成交8
52.8万平方米，同比增加10.2%，库存面积不断减少，6月库存面积1692.4万平方米，
去化周期14.1个月。（数据来源：湖南省统计局、克而瑞）
公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报
告期内，公司在长沙区域共实现销售面积为28,773.62平方米。
（3）安徽板块
公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。《安徽省国民经济和社会发
展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，要全力打造现代化中心城市
，支持合肥“五高地一示范”建设，高起点建设合肥滨湖新区，朝着国家中心城市发
展，标示着安徽省对合肥发展定位的战略高度。政策方面，合肥市出台“新政八条”
，要求增加居住用地供应量；热点区域二手房、法拍房限购，暂停企业购房；热点楼
盘“摇号+限售”，优先保障刚需群体；加强住房贷款审慎管理；从严控制商品住房
定价，土拍前即明确入市售价；热点学区“同一套住宅6年+3年”学位制；多渠道增
加租赁住房供应；严查房地产市场乱象。土地供应方面，要求2021年合肥市供应量不
少于前5年平均成交量，实行“两集中”同步公开出让。受“双集中”供地影响，土
地供求涨幅明显，
成交地价小幅上涨，房地产整体市场持续高热，供求矛盾仍较突出，成交
量价呈现稳中有涨走势。2021年上半年，合肥市宅地供应305.8万平方米，同比增加6
.9%；成交326万平方米，同比增加39.2%，其中首批集中土拍17宗地块成交，成交金
额221亿元；商品住宅累计供应319.9万平方米，同比增加11.4%；成交456.1万平方米
，同比增加32.8%，库存面积不断减少，6月库存面积1407.6万平方米，去化周期16个
月。（数据来源：安徽省统计局、克而瑞）
公司主要项目合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，项目
包括商业、酒店及写字楼。报告期内，合肥中侨中心项目实现的销售面积3,809.93平
方米。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司业绩情况
报告期内，公司实现营业收入211,299.52万元，同比增长44.87%；归属于
母公司股东的净利润为34,258.08万元，扭亏为盈，每股收益0.40元；公司加权平均
净资产收益率为15.03%，同比增加15.96个百分点。
截至报告期末，公司资产总额3,093,774.16万元，较上年末增长2.09%；归
属于母公司所有者权益245,135.55万元，较上年末增长16.25%；公司资产负债率为88
.82%，较上年末下降0.79个百分点。
（二）房地产开发销售情况
报告期内，公司实现签约备案销售面积72,767.07平方米（不含颐德大厦出
售），较上年同期增长78.96%；销售金额160,464.97万元，较上年同期增长119.51%
。
公司当期新开工面积167,724.530平方米，无新增竣工面积。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1.政策风险。在“房住不炒”的基调下，2021上半年房地产市场调控的长
效机制不断落实，城市主体责任持续强化。因地制宜，多策并举下，调控政策整体更
加全面、灵活、精准。在未来的一段时间内，更考验房企的风险防控及经营管理能力
。公司将紧跟政策导向，前置做好研判，灵活决策，全力争取将政策调控对项目供销
回的不利影响降至最低，扎实推进房地产主业发展。
2.行业风险。“三道红线”、“贷款集中度管理”、“集中供地”以及商
品住房价格备案管理等政策相继出台、实施，对行业带来深远影响，市场竞争持续白
热化，利润空间不断压缩，并给房地产企业带来挑战。在新政策背景下，公司将紧抓
国企改革发展的新机遇和新形势，不断升级融资能力、投资能力、产品开发力、运营
管理能力等内控能力，锻造核心竞争力，全面提升经营管理水平，实现持续稳定、高
质量发展。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）积极做好战略研究与大力推动机构改革
2021年是“十四五”的开局之年，公司高度重视发展战略研究与推进，组
建跨职能矩阵式战略工作小组，梳理公司核心能力、业务模块与城市布局，构建清晰
的战略布局与发展思路，制定合理进取的战略发展目标。以“十四五”战略目标为导
向，公司持续优化组织架构、全面调整骨干团队、升级管控体系，多措并举增加项目
储备，锐意改革应对市场变化，通过升级精细化、闭环化的大运营体系开拓创造高质
量发展新局面。
（二）控股股东大力支持与国有企业合作共赢
公司始终保持与控股股东间的高效沟通、协同发展。控股股东在人才、资
金、平台等各方面都对公司提供了大力支持，助力公司持续提升国有资产的保值增值
能力。
（三）底蕴深厚的综合实力与不断提升的开发效率
公司在房地产开发与运营服务领域深耕多年，在行业形势研判、项目进程
把控等多方面有着成熟的行业经验。公司在广东、湖南及安徽等地区均拥有成熟的开
发环境，并致力于打造城市标杆建筑及精品项目。公司坚持走高质量开发的道路，不
断提速增效，以房地产开发为主业，充分发挥公司先进的复合型人才培养机制，打造
更高水平的项目运营能力与精益求精的品质优势。
（四）匠心独具的精品策略与优质创新的多元产品
公司长期坚持专业化、精品化的发展道路，不断为客户提供高质量的精品
建筑和贴心的物业服务。公司时刻不忘以“改革创新，敢为人先”的精神继续开拓进
取，致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的精品项目，努力为客户提供高品
质、全链条、多方位的居住服务，以艺术精工之手笔建筑城市标杆。公司积极不断丰
富自身“房地产+”的内涵，协同推进房地产开发、环境保护等多元业务发展，建立
以市场为导向，符合市场需求，知名度与美誉度兼备的多层次产品线。
（五）发挥党建引领作用与开创国企新局面
公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、
管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党的十九大精神，推动全面从严治
党在国企落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设与
纪律建设，严格执行“三重一大”决策制度，突出选人用人导向，增强基层组织“软
实力”，扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，充分发挥党建引领作用，
积极推动党史学习教育走深走实，切实做到党建工作与企业经营有机融合，开创国有
企业高质量发展新局面。
接下来，公司将继续提升房地产开发综合运营能力，打造产业链整合能力
，培育轻资产运营能力，推进“十四五”战略规划逐步落地，实现业务升级、品牌焕
新，激发业务全新活力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司深入贯彻“控风险、稳增长、调结构、树新风”的工作主线
和经营思路，在化解风险与改革发展同步推进的大政方针指导下，扎实做好疫情防控
、安全生产、经营任务、战略规划等重点工作。公司聚焦房地产开发主业，以市场化
为导向，提升运营管控效率、品牌市场发声力度、产品设计研发水平；以互补共赢为
基础，深化与优质国有企业及标杆民营企业的战略合作，挖掘自身潜能与优势，提高
公司市场核心竞争力，坚定不移做强做优做大国有资本和国有企业，积极维护全体股
东，特别是中小股东的合法权益。
（一）公司业绩情况
报告期内，公司实现营业收入247,505.36万元，同比减少16.04%；当期归
属于母公司股东的净利润-59,081.97万元，同比减少369.45%；当期每股收益-0.69元
，同比减少365.38%；加权平均净资产收益率-23.33%，同比下降30.19个百分点。
截至报告期末，公司资产总额3,030,555.93万元，同比增长27.82%，归属
于母公司所有者权益210,877.47万元，同比减少34.40%。
（二）房地产开发情况
报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入218,319.51万元，同比减少1
3.13%。公司房地产开发业务集中在广东、湖南、安徽等区域。
（三）物业经营与物业管理情况
公司积极承担国企社会责任，落实疫情期间租金减免工作，有序稳妥开展
物业经营与物业管理工作。为进一步提升公司物业的经营效益及物业自身价值，公司
已委托珠江实业集团全资子公司广州珠江商业经营管理有限公司经营管理部分物业。
报告期内，公司物业经营及管理实现收入17,300.99
万元，同比下降3.79%，其中物业经营收入10,032.02万元，物业管理收入
5,242.91万元，旅游酒店收入2,026.06万元。
（四）工程结算及服务业务
报告期内，工程结算及服务业务实现收入475.86万元，主要包括工程设计
管理实施、环境保护等业务。报告期内，公司与中科鼎实环境工程有限公司合资成立
了广州珠江实业环境保护有限公司，布局以土壤修复为切入点的工程业务，积极参与
土地一级整理、拓展环境治理业务，逐步形成与公司主营开发业务的联动效应。环保
公司完成了当年设立、当年实现营收、当年升格二级资质的快速成长目标。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入247,505.36万元，同比下降16.04%，实现归
属于母公司股东的净利润-59,081.97万元，同比下降369.45%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1.2020年是“十三五”的全面收官和“十四五”谋篇布局之年，针对房地
产行业，国家多次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，主张通过租
购并举、因城施策，促进房地产平稳健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发
展。
2.对比发达国家城镇化发展水平，我国房地产行业仍有较大空间，尽管中
长期住房售价将持续受到抑制，但是依托强大国内市场，市场成交量及土地供应量将
维持在一定水平。其中，房地产行业存量业务与政策支持类业务市场前景较好，发展
机会较多。
3.公司将聚焦房地产开发主责主业，同时结合企业自身特点，积极探索“
房地产+”业务，适当布局多元化业务，培育公司业务新的增长点和盈利点，进而形
成具备自身发展特色和富有活力的产业协同效应。
(二)公司发展战略
新形势下，公司积极把握宏观经济形势，以风险管控为前提，对内强化公
司治理，优化组织管控；对外积极开拓市场、拓宽融资渠道，最终实现高质量自主开
发，重点包括以下几个方面：
1．提升公司治理水平
进一步完善现代化的公司治理结构，确保重大事项决策科学，切实提升信
息披露质量，积极维护投资者关系，提升公司品牌形象，促进股权精细管理，产权管
理权责清晰，将“敬畏市场、敬畏法治、敬畏专业、敬畏投资者”贯彻落实到上市公
司治理过程中。同时不断加强上市公司平台功能，助推产融互动协同发展，努力提升
股东回报水平，利用资本市场推动企业做大做强做优。
2．清晰战略发展规划
报告期内，公司深入开展“十四五”规划编制工作，以上市公司高质量发
展为主线进行谋篇布局。公司将紧抓粤港澳大湾区建设的重大历史性机遇，深耕细作
、科学布局，并以此作为“十四五”发展的“主战场”。同时公司将依托控股股东和
国有上市公司平台的资源优势，积极参与土地市场竞争，加强与实力企业的战略合作
，提升公司可持续发展能力。
3．优化管理平台建设
优化组织管理体系，打造高效协同的系统性平台。继续强化营销管理、财
务管理、运营管理、成本管理、设计管理、工程管理六大平台的建设，搭建动态货值
管理体系，并以运营管理平台、产品标准化开发平台、营销策划管理平台三大平台为
基石，构建“横向指挥、纵向一体”的高质量主营业务平台。
4．推动业务协同创新
公司长期坚持专业化、精品化的发展道路，深耕房地产主业，夯实“房地
产+”业务，通过聚焦产品设计与研发，提升项目运营管控能力，用心打造精品地产
项目。同时，公司将积极“房地产+”领域，多渠道拓展项目来源，为房地产二级开
发创造有利条件。
5．健全激励考核机制
建立现代高效考评激励机制，强化薪酬福利管理及房地产开发项目激励考
核，落实工作考核评价与结果应用，激发公司创新活力，实现“资源配置与公司目标
”和“员工收入与业绩贡献”两个匹配，为公司发展提供人才支撑。
(三)经营计划
根据公司经营情况及项目开发计划，公司2021年计划新开工项目4个，分别
为南沙湾2020NJY-14项目、珠江云上花园项目三期、长沙柏悦湾项目三期、长沙新地
东方明珠项目二期，计划新开工面积335,497平方米；2021年计划竣工项目2个，分别
为珠江云上花园项目一期、长沙柏悦湾项目一期，计划新竣工面积284,803平方米。
同时，公司还将通过自主开发和国企合作等方式，孵化新的优质房地产项目。
2021年是“十四五”战略规划的开局之年，公司一方面要加快妥善解决历
史遗留问题，缓解资金压力；另一方面要全面提升经营质量，提高开发运营效率，部
门以项目为中心、项目以营销为中心、营销以现金流为中心，追求有现金流的销售、
有利润的现金流。做好房地产主业的同时，放开视角，寻找新的业务增长极，进一步
促进上市公司高质量发展。
具体措施概括为：
1.全面推进深化组织改革，整合板块资源，激发人才潜力，提高运营效率
。
2.清晰战略布局，贯彻落实“精准投资、精准定位、精准合作、精准测算
”的经营理念，不盲目追求规模，努力挖掘存量，主动拓展潜力区域，退出低效市场
。
3.稳妥推进历史风险项目处置。
4.拓宽融资渠道，加强资金管理。
5.提升成本管控水平，合理进行成本筹划，推进项目降本增效。
6.深耕标准化建设，打造匠心产品。
7.扩大产业企业“朋友圈”，依托大学城产业园、嘉福酒店改造等项目，
以打造产业园区范本为目标，加大招商力度，打造产业联盟，逐步构建产业生态体系
。
(四)可能面对的风险
1.政策风险
房地产调整政策更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，“一
城一策”也使地方政府更加自主性、灵活性，区域调控政策差异化愈发显著，对房地
产企业战略定力、机遇把握、风险控制以及经营管理等多方面提出了更高更严的要求
。公司将对行业调控政策进行深度研判，及时调整发展策略，有效规避政策调控风险
，降低政策调控对项目销售带来的不利影响，推动房地产开发与经营健康可持续发展
。
2.行业风险
房地产行业集中度继续提升、行业内部持续竞争加剧。同时，“三条红线
”、“涉房贷”集中管理等制度相继出台，从融资需求、供给两端限制房地产企业融
资规模，房地产企业发展难度进一步提高。为此，公司将充分发挥国有控股上市公司
的品牌和融资优势，依托控股股东优质资源，加强国企间的战略合作，增强公司持续
发展能力和抗风险能力。
3.经营风险
在日益激烈的市场竞争压力下，公司坚持以管理促发展，向管理要效益，
全面提升投资能力、产品设计能力、成本控制能力、营销推广能力、开发运营效率等
房地产企业的核心能力。同时，公司将立足新发展阶段，贯彻新发展理念，积极参与
构建新发展格局，充分发挥国企的优势，响应政策号召，加强统筹谋划，在积极探索
“房地产+”业务模块上持续精准发力，全力打好“十四五”开年之战。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）深入开展战略研究，大力推进改革发展
2020年是“十三五”规划收官之年，也是“十四五”发展谋篇布局之年。
作为国有控股上市企业，公司高度重视“十四五”战略规划的编制工作和中长期战略
规划的研究工作。报告期内，公司组建了跨部门、跨职能的矩阵式战略工作小组，全
面梳理公司核心能力、业务模块、城市布局等，构建了清晰的战略布局与发展思路，
制定了稳健且多元的土地储备策略，规划了合理进取的战略发展目标。同时，公司深
化改革组织架构、全面调整骨干团队、优化升级管控体系，锐意革新应对市场变化，
通过升级精细化、闭环化的大运营体系开拓创造高质量发展新局面。
（二）控股股东大力支持，国有企业间合作共赢
公司始终保持与控股股东珠江实业集团之间的高效沟通、协同发展。控股
股东现已发展成为包括设计、监理等产业链条完整、专业资质齐备、人才队伍健全的
广州市属全资国有大型企业集团，珠江实业集团主体拥有AAA信用评级，控股股东在
人才、资金、平台等各方面都对公司提供了大力支持。同时，公司依托控股股东的综
合实力和国资背景，深化与优质国有企业及标杆民营企业的战略合作，并取得显著成
效，提升了公司国有资产的保值增值能力。
（三）底蕴深厚的综合实力与统合精益的核心竞争力
作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司在房地产开发与运
营、物业管理服务等领域深耕多年，在行业形势研判、项目进程把控等多方面有着成
熟的经验底蕴和独到的见解。公司在广东、湖南及安徽等地区均拥有成熟的开发环境
，并致力于打造城市标杆建筑，持续打造精品项目。公司坚持以房地产开发为主业、
坚持向精益管理要效益，以大运营思路构建统一的管控平台，明确权责、
统一管理语言、规范管理动作。同时，公司充分发挥自身先进的复合型人才培养机制
，持续提升投资拓展能力、产品设计能力、成本控制能力、营销推广能力、开发运营
效率等房地产企业的核心竞争能力，打造更高水平的运营管理能力与精益求精的品质
竞争优势。
（四）客户导向的精品策略与创新升级的产品体系
公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、不断进取”的核心价值观，
长期坚持专业化、年轻化、精品化的发展道路。公司延续对建筑品质的执着以及对客
户诉求的理解，瞄准和把握细分市场，开展产品系列规划升级，重点关注绿色、健康
、生态、教育等维度，指向年轻群体创作更前沿、更有体验感的房地产精品，以极致
的户型、精工的品质等价值创新亮点，致力于成为最受客户信赖的品质生活缔造者。
同时，公司积极探索“房地产+”的内涵，培育产业运营能力，改善产品片区的人居
环境和产业现状，构筑健康有序的生活空间，营造丰富多彩的居住文化。
（五）坚持党建引领核心地位，围绕业务创造价值
公司始终坚持和维护党在国有企业的领导核心地位，充分发挥党委“把方
向、管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、
四中、五中全会精神，大力推动全面从严治党在国有企业落地落实。公司持续坚持把
提高企业经营效益、增强企业综合竞争力、实现国有资产保值增值作为发挥党建引领
作用的出发点和落脚点，深刻把握“围绕中心、服务大局”大政方针，严格执行“三
重一大”集体决策制度，紧扣高质量发展要求，持续深化企业改革，扎实推进党风廉
政建设，筑牢廉洁自律思想防线，助力党建与生产经营深度融合，全力为公司“十三
五”收好官、积极为“十四五”开新局。
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