600649城投控股资产重组最新消息
≈≈城投控股600649≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司业务概要
1、地产开发业务
公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房
、租赁住房、保障房、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造以及PPP项目等。
置地集团在深耕上海本地市场的基础上，积极对接融入长三角一体化发展大局。近年
来，置地集团不断提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队
，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控
继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，提高应对市场周期波动
的能力，确保地产业务平稳发展，树立行业优势地位。
开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发及运营、
科技园区开发、城市历史风貌保护街区功能性开发、保障房建设、土地一级开发等经
验，打造了一系列标杆性产品。其中：
市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住
宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能
力。
租赁住房开发：响应政府相关部门的号召，积极参与租赁住房开发建设，
规划提供租赁住房超过7400套，同时通过代建等模式进一步拓展租赁房业务规模；
科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。
一期约40万方的办公楼及园区附属生活设施已建设完毕并交付使用，形成了较为成熟
的办公氛围和生活气息。二期南块计容面积约14万方的花园式独栋总部办公楼、标准
办公楼已竣工，区域内配套租赁房“城投宽庭·湾谷社区”已交付使用；
老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，通过露香园老城厢改造项目，打
造融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发案例，使城市风貌得到
明显改善；
保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，累计交付保障房超过6万套，销
售率名列前茅。产品优化升级至4.0版，理念、技术、品质行业领先；
土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了
相关经验。
2、地产运营业务
公司地产运营业务由全资子公司置业经营公司负责经营，作为轻资产运营
业务的实施平台和运作主体，业务范围主要涵盖以下业务板块：
租赁住宅运营：负责运营租赁住宅品牌“城投宽庭”，建立长租公寓产品
体系，并致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。未来“城投
宽庭”运营租赁住房总计将达到1.5万套，包括6个社区，分别是湾谷社区、光华社区
、江湾社区、浦江社区、张江社区和九星社区，总建面达61余万方。
经营性资产管理及招商运营：负责城投控股名下经营性资产的日常招租、
运营、管理和转让处置等工作，主要包括城投控股大厦、新江湾城生活广场、新江湾
首府配套商业、湾谷科技园一期商业等。
房产营销：负责公司建设楼盘的销售去化、产品推介等工作。
物业管理：目前以城投体系内物业管理为主体，包括楼宇项目改造等，主
要配合各项目完成物业、修缮、城区管理等。
3、股权投资业务
公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。
直接股权投资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行
投资，投资方向包括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投
资领域等。
私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资基金管理平台——诚
鼎基金，组建了基金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股
东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理
，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委
员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作和管理。
（二）行业情况
2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销
售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场
预期。根据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积88635万平方米，同比
增长27.7%，其中住宅销售面积增长29.4%。商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%
，其中住宅销售额增长41.9%。房地产开发投资额为7.2万亿元，同比增长15.0%，其
中住宅开发投资额为5.4万亿元，同比增长17.0%，占房地产开发投资比重为75.2%。
整体来看，上半年全国房地产市场整体保持较快增长态势，但随着调控政策的不断加
码，调控效果逐渐显现，全国商品房销售面积和销售额同比增幅继续收窄，6月商品
房销售面积同比增幅收窄至7.5%。
2021年上半年，受供地“两集中”等政策的影响，土地市场成交量有所下
降。1—6月份，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%，土地
成交价款3808亿元，下降5.7%。下半年中央层面将继续坚持“房住不炒”基调不变，
供给端政策将持续完善和发力，同时，继续强化房地产金融监管力度，严查资金违规
流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收紧。短期内，限购、限贷、限售等政策
难以放松。“房住不炒”仍将是未来相当长一段时间内国家对房地产行业发展调控的
主旋律，并将使得地产行业呈现出新的周期规律。
二、经营情况的讨论与分析
（一）2021年上半年度经营工作
2021年是“十四五”的开局之年，站在新的起点上，公司在董事会领导下
，把握“稳健经营，锐意进取”的工作基调，聚焦核心主业，夯实发展资源，努力推
进深层次改革和高质量发展，基本完成了半年度各项工作目标。
上半年，公司实现营业收入22.04亿元，实现归母净利润5.80亿元，实现房
产销售回笼58亿元。
1、地产开发业务
公司围绕经济任务和重点目标，加快推进项目建设。报告期内，公司在建
规模约200万平方米，在建项目包括露香园低区、朱家角项目、新江湾D4租赁房、扶
苏路租赁房、浦江镇租赁房、颛桥动迁安置房、洞泾商品房、金山朱泾镇城中村改造
项目、黄山高铁新城项目、江阴PPP项目，各项目均按节点有序推进。新江湾D4租赁
房、扶苏路租赁房、浦江镇租赁房正在进行结构施工，即将进入精装期；洞泾商品房
洋房区进行装修和外立面施工；金山朱泾镇城中村改造项目主体结构施工。在加快项
目建设的同时，公司也强化了项目现场管理，狠抓质量、严控安全，全面深化标准化
工地建设。
公司在本报告期内新增土地储备86.49亩，同时持续推进长三角一体化发展
战略布局，黄山、常州项目工程建设和销售业务进展顺利，江阴PPP项目按既定计划
实施。
2、地产运营业务
报告期内，地产运营板块进一步优化职能架构，打造专业团队，完善租赁
房运营、房产营销和存量资产运营三大业务板块平台功能。
在租赁房运营方面，通过“城投宽庭-湾谷社区”的实践，总结形成宽庭社
区管理标准，进一步建立起标准化、专业化管理体系，推动社区管理趋于常态化，有
效改善新建社区的应用场景。城投宽庭品牌400客服热线系统于4月底正式上线对外开
放。社区年初荣获“2020年度上海租赁公寓最具人气榜”榜首，得到行业内外的高度
认可。
3、股权投资业务
截止报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括西部证券、海通证券、申
通地铁等，总市值规模约为44.14亿元。公司旗下诚鼎基金平稳运作，累计资金管理
规模近140亿元，当期新增投资项目4个，新增项目投资金额2.6亿元。
（二）房地产行业经营性信息分析
1.报告期内房地产储备情况
注：1.上述表格中的规划计容建筑面积最终以规划调整结果为准。
2.本公司全资子公司置地集团以人民币88,400万元收购上海鼎盛股权投资
合伙企业（有限合伙）持有的上海新江湾城投资发展有限公司36%的股权。上述事项
于2021年7月27日完成工商变更。此次股权收购完成后，城投控股直接与间接持有新
江湾城投资公司96%股权。（详见公司公告临2021-023）
2.报告期内房地产开发投资情况
单位：万元币种：人民币
3.报告期内房地产销售和结转情况
单位：万元币种：人民币
4.报告期内房地产出租情况
单位：万元币种：人民币
5.报告期内公司财务融资情况
单位：万元币种：人民币
2021年，公司将在确保财务稳健和资金安全、合规的前提下，通过银行贷
款、信托、资产证券化等多种融资方式，满足公司经营和建设资金需求。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、竞争风险
房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，头部大型房企凭借品
牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优
势，实施差异化竞争，对自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。
房地产行业与其他产业发展的关联度不断上升，通过多元化的“房地产+”模式探索
新的发展突破点，更加考验企业的资源整合和综合运营能力。
基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高，
项目整体收益和风险相对较低。
2、行业风险
房地产行业总体增速放缓，整体市场逐步从增量市场向存量市场转变。自2
018年政府工作报告中首次明确提出“房住不炒”以来，中央政府对房地产行业已逐
步建立健全长效的管控机制，2020年下半年至今房地产调控政策层层加码，供需两端
持续结构性收缩。短期内监管导向预计不会发生明显变化，但相关政策会随着市场的
变化而不断调整，可能会对公司的经营策略产生一定影响。
另外租赁住宅业务具有持有资产量大、项目回收期长、运营人员扩张要求
紧迫、管理范围广等特质，也对公司投融资能力、运营成本控制、项目安全管理机制
提出了更高的要求。
3、市场波动风险
公司持有的已上市证券的价格受资本市场价格波动的影响，会随对应标的
或相关行业价格水平变化而变化。
4、突发风险
近期德尔塔变种毒株的出现，使得疫情发展的不确定性进一步增加，地区
防控防疫强度和力度也随之持续加强，可能会对公司经营产生一定影响，包括但不限
于土地获取、开工建设、营销推广、销售运营等。
四、报告期内核心竞争力分析
城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通
过“开发、运营与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时
助力公司战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延伸。
1、地产开发业务
在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——公司深耕上海房地产市
场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造业务方面具有先发优势
；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量。
在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——公司具有多元经营格局，
在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，
提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。
在行业竞争中具有稳定的发展动力优势——公司具有多元的产品开发经验
和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、
旧区改造、城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立
并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、
管理团队。
2、地产运营业务
集团平台资源和品牌优势——公司依托上海城投的整体实力和产业资源，
实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为
运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。
市场化运作机制及专业团队——公司运营板块采用完全市场化的运作机制
，建立并完善“城投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队
，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。
3、股权投资业务
城投的产业背景——公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的
基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共
赢。
优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一
批优质且与公司保持长期合作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权
投资协会副会长单位，上海市发改委下属上海市创业投资协会副会长单位。多次被清
科、投中、上海股权投资协会评为最佳私募股权投资机构。2020年荣获上海股权协会
“2020年度最活跃投资机构”。
专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面
积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”
的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。
丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投
资等领域，拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近90家企业的投资案例和
丰富的投资经验。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是我国全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，是上海城
投一系列重大任务、重要工作的决胜之年，也是城投控股巩固和深化体制机制改革成
果的攻坚之年。继2018年“体制改革”、2019年“机制创新”的工作目标落实之后，
2020年，城投控股确立了“质量提升年”的工作主基调，着眼当下、放眼未来，全面
深化业务质量、管理质量、人才质量建设。
2020年，在公司董事会的坚强领导下，在公司全体人员的共同努力下，进
一步推动了房地产开发业务，构建了不动产运营机制，提升了股权投资收益，形成了
分工明确、主业协同的地产开发、地产运营、股权投资三大业务发展格局，夯实了公
司新一轮发展的基础。全体员工奋发努力，克服疫情影响、应对市场波动、抢抓市场
机遇，保落实、提能级、聚人心，全面超额完成了年度经济指标。
1、地产开发业务
报告期内，公司全力做大做强主业规模，积极拓展租赁住房、保障房和城
市更新业务资源。公司地产业务实现营业收入65.07亿元，同比增加83.00%，其中：
销售面积43.98万平方米，实现新增销售合同金额105.58亿元。
报告期内，公司加快在建项目建设进度。2020年置地公司项目建设规模约2
18万平方米，在建项目包括露香园低区、湾谷科技园二期、朱家角一期、新江湾D4租
赁房项目、扶苏路租赁房项目、浦江镇租赁房、九星保障房、洞泾商品房、金山朱泾
镇城中村改造项目、黄山高铁新城项目、江阴PPP项目，各项目均按节点有序推进。
露香园低区B2、B3地块完成外立面施工，B5精装修完成，B1、B4、B5地块取得交付许
可证；湾谷科技园二期完成项目综合验收；朱家角璟雲里项目E1-1、E1-2、E1-3地块
年内完成综合验收；新江湾城D4项目完成地下结构施工；扶苏路项目进行上部结构施
工；浦江镇租赁房社区大部分主体结构封顶；颛桥动迁安置房进行地上结构施工；九
星10-04保障房取得交付许可证；洞泾项目结构封顶，进行二结构施工；朱泾镇城中
村改造项目进行出土和混凝土支撑；黄山山海一期结构封顶，进行专业工程施工，二
期结构封顶，酒店部分年内完成二结构施工，商业部分年内完成地下施工；江阴PPP
项目安置房等14个子项正在实施，高新区实验中学二期等4个项目年内竣工交付。在
加快项目建设的同时，公司也强化了项目现场管理，狠抓质量、严控安全，全面深化
标准化工地建设。
公司在本报告期内实现土地储备104.32亩；长三角一体化发展战略布局持
续推进，黄山、常州项目工程建设和销售业务进展顺利，江阴PPP项目按既定计划实
施；积极参与租赁住房和保障房业务，累计落实租赁住宅近7400套。
2、地产运营业务
报告期内，地产运营板块进一步优化职能架构，打造专业团队，完善租赁
房运营、房产营销和存量资产运营三大业务板块平台功能。
租赁房运营方面，“城投宽庭”首个项目——湾谷社区于2020年6月1日试
运营，8月8日举行入住仪式，三个月内852套房源出租率超过97%。“城投宽庭”品牌
获得市场和业内认可，荣获2020金砖论坛第九届金砖价值榜“最具发展潜力公寓运营
商”称号，并荣登中国租赁式公寓品牌价值排行榜——集中式公寓成长潜力TOP20。
3、股权投资业务
报告期内，公司出售西部证券股票6,999.99万股，实现税前利润为3.25亿
元。报告期内共计收到已上市证券分红约0.45亿元。截至本报告期末，公司持有的已
上市证券市值约为53.18亿元。参与海通证券非公开发行A股，获配35,156,250股，金
额共计4.5亿元。
报告期内，公司旗下诚鼎基金聚焦赋能城市精细化管理企业的投资机会，
深耕智慧城市、城市更新、智能建筑产业链，新增投资项目5个，新增投资金额4.69
亿元。同时推动项目多渠道退出，2020年项目退出合计收回资金9.52亿元，对应投资
收益1.63亿元。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入65.65亿元，同比增长80.18%，实现归属于上
市公司股东净利润近7.70亿元，同比增长27.04%，截止本报报告期末，公司净资产19
9亿元，同比增长3.41%，总资产615亿元，同比增长54.48%，净资产收益率3.93%，资
产负债率65.30%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、行业发展背景分析
2021年伴随着国内经济的稳步复苏，监管部门在稳增长和防风险的动态平
衡中将更侧重于防范和化解金融风险，强调金融回归本源，服务实体经济。房地产金
融长效管理机制继续加快建立，房地产金融监管将持续强化，防止房地产市场过度金
融化，防范化解系统性金融风险。
2、房地产行业方面
十四五规划和二〇三五年远景目标建议中指出，坚持房子是用来住的、不
是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，整体楼市调
控基调与近几年保持一致。明确将推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下
游、产供销有效衔接。因此短期内，限购、限贷、限售等政策难以放松。另外，建议
中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，
调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展
”，也预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的
作用。
3、发展方向方面
公司的重点方向将进一步聚焦于城市基础设施相关领域，更好地发挥自身
优势和专业能力，依托主业加强产业布局和业务探索，拓展上市公司转型发展空间。
公司将重点关注以下趋势和机会：
（1）围绕长三角一体化发展的基础设施投资机会
上海市第十四个五年规划和二〇三五年远景建议和目标纲要中提出，上海
二〇三五年要基本建成令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，基本建成具有世
界影响力的社会主义现代化国际大都市和充分体现中国特色、时代特征、上海特点的
人民城市，成为具有全球影响力的长三角世界级城市群的核心引领城市，成为社会主
义现代化国家建设的重要窗口和城市标杆。进一步发挥龙头带动作用，加快建设上海
大都市圈，推动长三角各地发展规划协同，促进更高水平区域分工协作，深化与苏浙
皖分工合作。
公司将借助长三角区域一体化上升为国家战略和先行示范区正式设立的契
机，依托上海城投集团的综合实力和产业资源，加强对长三角二、三线城市、潜力城
市及重点区域的关注与研究，积极参与相关的基础设施投资，获取与房地产业务相关
的投资机会。
（2）围绕上海租赁住宅市场的发展机遇
中央政治局会议、中央经济工作会议以及全国住房和城乡建设工作会等会
议多次强调，要长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位；加快建立多主体供
给、多渠道保障、租购并举的住房制度；加强城市更新和存量住宅改造更新，大力发
展租赁住宅。”，租售并举模式将成为我国未来住房制度改革和长效机制建设的重要
发展方向。
上海市十四五规划和二〇三五年远景目标纲要提出，加快完善长租房政策
，规范发展租赁住房市场，加快推进住房租赁立法，健全市场规则明晰、政府监管有
力、权益保障充分的住房租赁法规制度规范。多主体多渠道增加租赁住房供应，发挥
各类市场主体作用，加大对城市运行基础服务人员宿舍型租赁住房的供应力度，到20
25年形成租赁住房供应40万套（包括间、宿舍床位）以上。
公司作为城市建设发展的运营商，有责任、有义务把改革创新发展与国家
战略和上海城市发展方向紧密联系起来。作为上海市租赁住房建设主体集团之一，公
司将继续积极拓展住宅租赁市场，获取长租公寓的投资机会，抢占先机。
（3）围绕上海五个新城规划建设的发展机遇
2021年3月，上海出台《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的
实施意见》等一系列新政，加快嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城规划建设
。如制定差异化的人口导入和人才引进政策，完善居住证积分和落户政策；探索出台
与中心城区差异化的购房和租赁政策；
市、区用地计划向新城的重点地区和重大项目倾斜；加大对新城财税支持
力度；聚焦新城重点区域和重大项目，实行项目审批绿色通道等。
在住房方面，加大住房用地供给，提供高品质、特色化的国际社区、创业
社区、高品质商品住宅等多样化居住产品，保持新城房地产市场平稳健康发展。完善
多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进人才安居工程，探索支持利用
集体建设用地规划建设租赁住房，提升新城“十四五”新增住房中政府、机构和企业
持有的租赁性住房比例，在轨道交通站点周边优先规划建设公共租赁住房。
公司将积极关注五个新城规划建设方面的投资机会，争取取得相关区域商
品住宅和租赁住房等方面的投资项目。
（4）围绕“科技新基建”等相关领域的投资机会
十四五期间，“科技新基建”，“基建补短板”等都是稳增长的重要抓手
，城市运营管理升级将为硬科技应用提供巨大场景。同时，科创板不断扩容，将进一
步打通诚鼎基金一直关注的智慧城市、节能环保等相关领域细分龙头企业投资与退出
渠道。
(二)公司发展战略
战略定位：以创新型房地产业务为核心，以升级型城市基础设施业务为组
合，专注住房保障体系建设和旧区改造业务领域，成为长三角城市圈的特色房地产服
务商和城市产业链投资商。
公司未来主要业务将聚焦三大板块：特色开发、智慧运营及地产金融，形
成可持续发展的业务链、生态圈。
特色开发——房地产核心业务，重点围绕区域综合开发、城市更新、租赁
住宅、保障房等，形成区域开发、规模运营、产业服务、功能联动综合能力体系，提
高公司主业核心竞争力，成为区域开发和持有经营的特色房地产企业。
智慧运营——地产运营业务，重点推进运营管理平台公司建设，实现轻重
资产分条线专业管理，落实和强化租赁住房和商办等持有资产的运营管理和市场营销
工作，实现新的业务增长点和产业链延伸，成为长三角区域卓越的综合型不动产运营
管理服务商。
地产金融——股权投资业务，重点布局城市基础设施升级改造投资业务和
房地产产业链股权投资业务，成为城市基础设施和房地产产业链专业投资商。
(三)经营计划
1、地产开发业务
一要加快项目周转，露香园二期、朱家角项目二期加紧开工；新江湾城D4
（江湾社区）、扶苏路（光华社区）、漕开发（浦江社区）租赁住宅加快推进，确保
2022年交付；露香园低区B2、B3年内交付，洞泾尚云里项目具备竣工验收条件，金山
朱泾水尚华庭项目结构封顶；南部新城保障房交付使用，颛桥动迁房结构封顶；湾谷
科技园三期商办力争开工；黄山山海一期交付使用，二期酒店完成精装修，商业完成
实物工程量；江阴项目按计划推进。
二要确保产品质量，2021年面对巨大的市场化项目交付规模，要进一步优
化验收机制，提前做好一房一验，确保产品品质，维护城投品牌。
三要聚焦优质资源拓展，根据战略稳步谨慎布局优势领域，积极关注上海
中心城区旧改、保障房及长三角一体化等公司优势领域投资机会，进一步拓展业务规
模。
2、地产运营业务
一要加大“城投宽庭”租赁住宅品牌宣传，做好业务拓展准备工作。注重
品牌维护，以宽庭品牌为核心资源、以轻资产化品牌输出为重要发展方向，聚焦品牌
核心价值，巩固品牌地位、全方位提升品牌含金量与美誉度；筹备新开项目，并按照
租赁产品标准对新建社区进行统一配置；逐步提升企业客户整体租赁业务占比；借助
湾谷社区租赁住宅运营培训基地，培养专业化运营团队。
二要精准研判市场行情，推动招商项目扎实落地。强化招商日常管理，扩
充招商资料信息库，对商户进行全方位的综合考评；充分利用优质品牌资源，借鉴现
有酒店公寓项目管理经验，复制到租赁房和商品房配套设施运营上，提高运营品质。
三要形成集约式的物业管理运营模式，助力主营业务有序开展。稳步推进
存量运营资产维修改造；推进“城投宽庭”租赁板块的相关配套改造售后维修维护；
建立新江湾城物业区域化管理模式；完善租赁住宅室内设计标准并对落地进行把控；
形成一套固定资产管理模式，通过资产管理APP与BIM的结合提高使用效率；进一步深
化落实安全管理制度，建立租赁房安全检查体系。
3、股权投资业务
一要保证持续、适度的投资规模，通过直投、创投基金等方式，在智慧城
市科技、绿色科技、智能制造等领域继续加大投研力度，寻找适合的横向和纵向并购
标的，通过联合投资、基金先行投资培育成熟后注入上市公司等多种方式，更好地为
上市公司产业整合服务。在持有性物业运营能力培育、城投产业链相关领域科技投资
与应用、资产证券化、内外部优质资源整合等方面积极探索发展路径。
二要围绕数字城投，聚焦新一代信息技术赋能的智慧城市和城市更新产业
链，深度参与国资国企改革主题。主要投资区域重点聚焦长三角地区，助力长三角生
态绿色一体化发展。
三要继续做好存量项目退出，加快资金回笼。
(四)可能面对的风险
1、竞争风险
房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，头部大型房企凭借品
牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优
势，实施差异化竞争，对自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。
房地产行业与其他产业发展的关联度不断上升，通过多元化的“房地产+”模式探索
新的发展突破点，更加考验企业的资源整合和综合运营能力。
基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高，
项目整体收益和风险相对较低。
2、行业风险
房地产行业总体增速放缓，正从增量市场向存量市场转变。同时，房地产
行业受国家及地方调控政策影响较大，随着“房住不炒”定位的进一步贯彻落实，以
及“因城施策，稳地价、稳房价、稳预期长效机制”的建立，不同地区的房价走势呈
现分化，对房地产企业在土地取得、项目开发、融资等方面均会产生相应的影响。
租赁住宅业务的持有资产量大、项目回收期长、运营人员扩张要求紧迫、
管理范围广，对公司投融资能力、运营成本控制、项目安全管理机制提出更高的要求
。
3、市场波动风险
公司持有的已上市证券的价格受资本市场价格波动的影响，会随对应标的
或相关行业价格水平变化而变化。
4、突发风险
新冠疫情仍有局部反复的风险，可能会对房地产行业产生一定影响，包括
土地获取、开工建设、营销推广、销售运营以及客户购买需求和购买行为等，行业不
确定性增加。
四、报告期内核心竞争力分析
城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通
过“开发、运营与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时
助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延
伸。
1、地产开发业务
在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——公司深耕上海房地产市
场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造业务方面具有先发优势
；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量；依托上海
城投的路桥、水务、环境等业务板块，具有板块和产业联动的资源整合优势。
在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——公司具有多元经营格局，
在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，
提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。
在行业竞争中具有稳定的发展动力优势——公司具有多元的产品开发经验
和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、
城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化
了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。
2、地产运营业务
集团平台资源和品牌优势——公司依托上海城投的整体实力和产业资源，
实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为
运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。
多元化业务及规模优势——公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商
业、科技园等多元化的产品构成，营销策划和运营业务呈现多元化和规模化特点，相
关业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势，为运营板块提供了更多业务机会与
空间。
市场化运作机制及专业团队——公司运营板块采用完全市场化的运作机制
，建立并完善“城投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队
，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。
3、股权投资业务
城投的产业背景——公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的
基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共
赢。
优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立十一年以来不断树立品牌，集
聚了一批优质且与公司保持长期合作的基金投资人，多次被评为最佳私募股权投资机
构。
专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面
积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”
的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。
丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投
资等领域，拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近90家企业的投资案例和
丰富的投资经验。
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司业务概要
1、地产开发业务
公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房
、租赁住房、保障房、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造以及PPP项目等。
置地集团在深耕上海本地市场的基础上，积极对接融入长三角一体化发展大局。近年
来，置地集团不断提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队
，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控
继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，提高应对市场周期波动
的能力，确保地产业务平稳发展，树立行业优势地位。
开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发及运营、
科技园区开发、城市历史风貌保护街区功能性开发、保障房建设、土地一级开发等经
验，打造了一系列标杆性产品。其中：
市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住
宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能
力。
租赁住房开发：响应政府相关部门的号召，积极参与租赁住房开发建设，
规划提供租赁住房超过7400套，同时通过代建等模式进一步拓展租赁房业务规模；
科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。
一期约40万方的办公楼及园区附属生活设施已建设完毕并交付使用，形成了较为成熟
的办公氛围和生活气息。二期南块计容面积约14万方的花园式独栋总部办公楼、标准
办公楼已竣工，区域内配套租赁房“城投宽庭·湾谷社区”已交付使用；
老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，通过露香园老城厢改造项目，打
造融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发案例，使城市风貌得到
明显改善；
保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，累计交付保障房超过6万套，销
售率名列前茅。产品优化升级至4.0版，理念、技术、品质行业领先；
土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了
相关经验。
2、地产运营业务
公司地产运营业务由全资子公司置业经营公司负责经营，作为轻资产运营
业务的实施平台和运作主体，业务范围主要涵盖以下业务板块：
租赁住宅运营：负责运营租赁住宅品牌“城投宽庭”，建立长租公寓产品
体系，并致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。未来“城投
宽庭”运营租赁住房总计将达到1.5万套，包括6个社区，分别是湾谷社区、光华社区
、江湾社区、浦江社区、张江社区和九星社区，总建面达61余万方。
经营性资产管理及招商运营：负责城投控股名下经营性资产的日常招租、
运营、管理和转让处置等工作，主要包括城投控股大厦、新江湾城生活广场、新江湾
首府配套商业、湾谷科技园一期商业等。
房产营销：负责公司建设楼盘的销售去化、产品推介等工作。
物业管理：目前以城投体系内物业管理为主体，包括楼宇项目改造等，主
要配合各项目完成物业、修缮、城区管理等。
3、股权投资业务
公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。
直接股权投资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行
投资，投资方向包括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投
资领域等。
私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资基金管理平台——诚
鼎基金，组建了基金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股
东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理
，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委
员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作和管理。
（二）行业情况
2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销
售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场
预期。根据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积88635万平方米，同比
增长27.7%，其中住宅销售面积增长29.4%。商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%
，其中住宅销售额增长41.9%。房地产开发投资额为7.2万亿元，同比增长15.0%，其
中住宅开发投资额为5.4万亿元，同比增长17.0%，占房地产开发投资比重为75.2%。
整体来看，上半年全国房地产市场整体保持较快增长态势，但随着调控政策的不断加
码，调控效果逐渐显现，全国商品房销售面积和销售额同比增幅继续收窄，6月商品
房销售面积同比增幅收窄至7.5%。
2021年上半年，受供地“两集中”等政策的影响，土地市场成交量有所下
降。1—6月份，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%，土地
成交价款3808亿元，下降5.7%。下半年中央层面将继续坚持“房住不炒”基调不变，
供给端政策将持续完善和发力，同时，继续强化房地产金融监管力度，严查资金违规
流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收紧。短期内，限购、限贷、限售等政策
难以放松。“房住不炒”仍将是未来相当长一段时间内国家对房地产行业发展调控的
主旋律，并将使得地产行业呈现出新的周期规律。
二、经营情况的讨论与分析
（一）2021年上半年度经营工作
2021年是“十四五”的开局之年，站在新的起点上，公司在董事会领导下
，把握“稳健经营，锐意进取”的工作基调，聚焦核心主业，夯实发展资源，努力推
进深层次改革和高质量发展，基本完成了半年度各项工作目标。
上半年，公司实现营业收入22.04亿元，实现归母净利润5.80亿元，实现房
产销售回笼58亿元。
1、地产开发业务
公司围绕经济任务和重点目标，加快推进项目建设。报告期内，公司在建
规模约200万平方米，在建项目包括露香园低区、朱家角项目、新江湾D4租赁房、扶
苏路租赁房、浦江镇租赁房、颛桥动迁安置房、洞泾商品房、金山朱泾镇城中村改造
项目、黄山高铁新城项目、江阴PPP项目，各项目均按节点有序推进。新江湾D4租赁
房、扶苏路租赁房、浦江镇租赁房正在进行结构施工，即将进入精装期；洞泾商品房
洋房区进行装修和外立面施工；金山朱泾镇城中村改造项目主体结构施工。在加快项
目建设的同时，公司也强化了项目现场管理，狠抓质量、严控安全，全面深化标准化
工地建设。
公司在本报告期内新增土地储备86.49亩，同时持续推进长三角一体化发展
战略布局，黄山、常州项目工程建设和销售业务进展顺利，江阴PPP项目按既定计划
实施。
2、地产运营业务
报告期内，地产运营板块进一步优化职能架构，打造专业团队，完善租赁
房运营、房产营销和存量资产运营三大业务板块平台功能。
在租赁房运营方面，通过“城投宽庭-湾谷社区”的实践，总结形成宽庭社
区管理标准，进一步建立起标准化、专业化管理体系，推动社区管理趋于常态化，有
效改善新建社区的应用场景。城投宽庭品牌400客服热线系统于4月底正式上线对外开
放。社区年初荣获“2020年度上海租赁公寓最具人气榜”榜首，得到行业内外的高度
认可。
3、股权投资业务
截止报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括西部证券、海通证券、申
通地铁等，总市值规模约为44.14亿元。公司旗下诚鼎基金平稳运作，累计资金管理
规模近140亿元，当期新增投资项目4个，新增项目投资金额2.6亿元。
（二）房地产行业经营性信息分析
1.报告期内房地产储备情况
注：1.上述表格中的规划计容建筑面积最终以规划调整结果为准。
2.本公司全资子公司置地集团以人民币88,400万元收购上海鼎盛股权投资
合伙企业（有限合伙）持有的上海新江湾城投资发展有限公司36%的股权。上述事项
于2021年7月27日完成工商变更。此次股权收购完成后，城投控股直接与间接持有新
江湾城投资公司96%股权。（详见公司公告临2021-023）
2.报告期内房地产开发投资情况
单位：万元币种：人民币
3.报告期内房地产销售和结转情况
单位：万元币种：人民币
4.报告期内房地产出租情况
单位：万元币种：人民币
5.报告期内公司财务融资情况
单位：万元币种：人民币
2021年，公司将在确保财务稳健和资金安全、合规的前提下，通过银行贷
款、信托、资产证券化等多种融资方式，满足公司经营和建设资金需求。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、竞争风险
房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，头部大型房企凭借品
牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优
势，实施差异化竞争，对自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。
房地产行业与其他产业发展的关联度不断上升，通过多元化的“房地产+”模式探索
新的发展突破点，更加考验企业的资源整合和综合运营能力。
基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高，
项目整体收益和风险相对较低。
2、行业风险
房地产行业总体增速放缓，整体市场逐步从增量市场向存量市场转变。自2
018年政府工作报告中首次明确提出“房住不炒”以来，中央政府对房地产行业已逐
步建立健全长效的管控机制，2020年下半年至今房地产调控政策层层加码，供需两端
持续结构性收缩。短期内监管导向预计不会发生明显变化，但相关政策会随着市场的
变化而不断调整，可能会对公司的经营策略产生一定影响。
另外租赁住宅业务具有持有资产量大、项目回收期长、运营人员扩张要求
紧迫、管理范围广等特质，也对公司投融资能力、运营成本控制、项目安全管理机制
提出了更高的要求。
3、市场波动风险
公司持有的已上市证券的价格受资本市场价格波动的影响，会随对应标的
或相关行业价格水平变化而变化。
4、突发风险
近期德尔塔变种毒株的出现，使得疫情发展的不确定性进一步增加，地区
防控防疫强度和力度也随之持续加强，可能会对公司经营产生一定影响，包括但不限
于土地获取、开工建设、营销推广、销售运营等。
四、报告期内核心竞争力分析
城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通
过“开发、运营与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时
助力公司战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延伸。
1、地产开发业务
在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——公司深耕上海房地产市
场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造业务方面具有先发优势
；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量。
在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——公司具有多元经营格局，
在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，
提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。
在行业竞争中具有稳定的发展动力优势——公司具有多元的产品开发经验
和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、
旧区改造、城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立
并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、
管理团队。
2、地产运营业务
集团平台资源和品牌优势——公司依托上海城投的整体实力和产业资源，
实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为
运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。
市场化运作机制及专业团队——公司运营板块采用完全市场化的运作机制
，建立并完善“城投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队
，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。
3、股权投资业务
城投的产业背景——公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的
基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共
赢。
优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一
批优质且与公司保持长期合作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权
投资协会副会长单位，上海市发改委下属上海市创业投资协会副会长单位。多次被清
科、投中、上海股权投资协会评为最佳私募股权投资机构。2020年荣获上海股权协会
“2020年度最活跃投资机构”。
专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面
积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”
的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。
丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投
资等领域，拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近90家企业的投资案例和
丰富的投资经验。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是我国全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，是上海城
投一系列重大任务、重要工作的决胜之年，也是城投控股巩固和深化体制机制改革成
果的攻坚之年。继2018年“体制改革”、2019年“机制创新”的工作目标落实之后，
2020年，城投控股确立了“质量提升年”的工作主基调，着眼当下、放眼未来，全面
深化业务质量、管理质量、人才质量建设。
2020年，在公司董事会的坚强领导下，在公司全体人员的共同努力下，进
一步推动了房地产开发业务，构建了不动产运营机制，提升了股权投资收益，形成了
分工明确、主业协同的地产开发、地产运营、股权投资三大业务发展格局，夯实了公
司新一轮发展的基础。全体员工奋发努力，克服疫情影响、应对市场波动、抢抓市场
机遇，保落实、提能级、聚人心，全面超额完成了年度经济指标。
1、地产开发业务
报告期内，公司全力做大做强主业规模，积极拓展租赁住房、保障房和城
市更新业务资源。公司地产业务实现营业收入65.07亿元，同比增加83.00%，其中：
销售面积43.98万平方米，实现新增销售合同金额105.58亿元。
报告期内，公司加快在建项目建设进度。2020年置地公司项目建设规模约2
18万平方米，在建项目包括露香园低区、湾谷科技园二期、朱家角一期、新江湾D4租
赁房项目、扶苏路租赁房项目、浦江镇租赁房、九星保障房、洞泾商品房、金山朱泾
镇城中村改造项目、黄山高铁新城项目、江阴PPP项目，各项目均按节点有序推进。
露香园低区B2、B3地块完成外立面施工，B5精装修完成，B1、B4、B5地块取得交付许
可证；湾谷科技园二期完成项目综合验收；朱家角璟雲里项目E1-1、E1-2、E1-3地块
年内完成综合验收；新江湾城D4项目完成地下结构施工；扶苏路项目进行上部结构施
工；浦江镇租赁房社区大部分主体结构封顶；颛桥动迁安置房进行地上结构施工；九
星10-04保障房取得交付许可证；洞泾项目结构封顶，进行二结构施工；朱泾镇城中
村改造项目进行出土和混凝土支撑；黄山山海一期结构封顶，进行专业工程施工，二
期结构封顶，酒店部分年内完成二结构施工，商业部分年内完成地下施工；江阴PPP
项目安置房等14个子项正在实施，高新区实验中学二期等4个项目年内竣工交付。在
加快项目建设的同时，公司也强化了项目现场管理，狠抓质量、严控安全，全面深化
标准化工地建设。
公司在本报告期内实现土地储备104.32亩；长三角一体化发展战略布局持
续推进，黄山、常州项目工程建设和销售业务进展顺利，江阴PPP项目按既定计划实
施；积极参与租赁住房和保障房业务，累计落实租赁住宅近7400套。
2、地产运营业务
报告期内，地产运营板块进一步优化职能架构，打造专业团队，完善租赁
房运营、房产营销和存量资产运营三大业务板块平台功能。
租赁房运营方面，“城投宽庭”首个项目——湾谷社区于2020年6月1日试
运营，8月8日举行入住仪式，三个月内852套房源出租率超过97%。“城投宽庭”品牌
获得市场和业内认可，荣获2020金砖论坛第九届金砖价值榜“最具发展潜力公寓运营
商”称号，并荣登中国租赁式公寓品牌价值排行榜——集中式公寓成长潜力TOP20。
3、股权投资业务
报告期内，公司出售西部证券股票6,999.99万股，实现税前利润为3.25亿
元。报告期内共计收到已上市证券分红约0.45亿元。截至本报告期末，公司持有的已
上市证券市值约为53.18亿元。参与海通证券非公开发行A股，获配35,156,250股，金
额共计4.5亿元。
报告期内，公司旗下诚鼎基金聚焦赋能城市精细化管理企业的投资机会，
深耕智慧城市、城市更新、智能建筑产业链，新增投资项目5个，新增投资金额4.69
亿元。同时推动项目多渠道退出，2020年项目退出合计收回资金9.52亿元，对应投资
收益1.63亿元。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入65.65亿元，同比增长80.18%，实现归属于上
市公司股东净利润近7.70亿元，同比增长27.04%，截止本报报告期末，公司净资产19
9亿元，同比增长3.41%，总资产615亿元，同比增长54.48%，净资产收益率3.93%，资
产负债率65.30%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、行业发展背景分析
2021年伴随着国内经济的稳步复苏，监管部门在稳增长和防风险的动态平
衡中将更侧重于防范和化解金融风险，强调金融回归本源，服务实体经济。房地产金
融长效管理机制继续加快建立，房地产金融监管将持续强化，防止房地产市场过度金
融化，防范化解系统性金融风险。
2、房地产行业方面
十四五规划和二〇三五年远景目标建议中指出，坚持房子是用来住的、不
是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，整体楼市调
控基调与近几年保持一致。明确将推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下
游、产供销有效衔接。因此短期内，限购、限贷、限售等政策难以放松。另外，建议
中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，
调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展
”，也预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的
作用。
3、发展方向方面
公司的重点方向将进一步聚焦于城市基础设施相关领域，更好地发挥自身
优势和专业能力，依托主业加强产业布局和业务探索，拓展上市公司转型发展空间。
公司将重点关注以下趋势和机会：
（1）围绕长三角一体化发展的基础设施投资机会
上海市第十四个五年规划和二〇三五年远景建议和目标纲要中提出，上海
二〇三五年要基本建成令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，基本建成具有世
界影响力的社会主义现代化国际大都市和充分体现中国特色、时代特征、上海特点的
人民城市，成为具有全球影响力的长三角世界级城市群的核心引领城市，成为社会主
义现代化国家建设的重要窗口和城市标杆。进一步发挥龙头带动作用，加快建设上海
大都市圈，推动长三角各地发展规划协同，促进更高水平区域分工协作，深化与苏浙
皖分工合作。
公司将借助长三角区域一体化上升为国家战略和先行示范区正式设立的契
机，依托上海城投集团的综合实力和产业资源，加强对长三角二、三线城市、潜力城
市及重点区域的关注与研究，积极参与相关的基础设施投资，获取与房地产业务相关
的投资机会。
（2）围绕上海租赁住宅市场的发展机遇
中央政治局会议、中央经济工作会议以及全国住房和城乡建设工作会等会
议多次强调，要长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位；加快建立多主体供
给、多渠道保障、租购并举的住房制度；加强城市更新和存量住宅改造更新，大力发
展租赁住宅。”，租售并举模式将成为我国未来住房制度改革和长效机制建设的重要
发展方向。
上海市十四五规划和二〇三五年远景目标纲要提出，加快完善长租房政策
，规范发展租赁住房市场，加快推进住房租赁立法，健全市场规则明晰、政府监管有
力、权益保障充分的住房租赁法规制度规范。多主体多渠道增加租赁住房供应，发挥
各类市场主体作用，加大对城市运行基础服务人员宿舍型租赁住房的供应力度，到20
25年形成租赁住房供应40万套（包括间、宿舍床位）以上。
公司作为城市建设发展的运营商，有责任、有义务把改革创新发展与国家
战略和上海城市发展方向紧密联系起来。作为上海市租赁住房建设主体集团之一，公
司将继续积极拓展住宅租赁市场，获取长租公寓的投资机会，抢占先机。
（3）围绕上海五个新城规划建设的发展机遇
2021年3月，上海出台《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的
实施意见》等一系列新政，加快嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城规划建设
。如制定差异化的人口导入和人才引进政策，完善居住证积分和落户政策；探索出台
与中心城区差异化的购房和租赁政策；
市、区用地计划向新城的重点地区和重大项目倾斜；加大对新城财税支持
力度；聚焦新城重点区域和重大项目，实行项目审批绿色通道等。
在住房方面，加大住房用地供给，提供高品质、特色化的国际社区、创业
社区、高品质商品住宅等多样化居住产品，保持新城房地产市场平稳健康发展。完善
多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进人才安居工程，探索支持利用
集体建设用地规划建设租赁住房，提升新城“十四五”新增住房中政府、机构和企业
持有的租赁性住房比例，在轨道交通站点周边优先规划建设公共租赁住房。
公司将积极关注五个新城规划建设方面的投资机会，争取取得相关区域商
品住宅和租赁住房等方面的投资项目。
（4）围绕“科技新基建”等相关领域的投资机会
十四五期间，“科技新基建”，“基建补短板”等都是稳增长的重要抓手
，城市运营管理升级将为硬科技应用提供巨大场景。同时，科创板不断扩容，将进一
步打通诚鼎基金一直关注的智慧城市、节能环保等相关领域细分龙头企业投资与退出
渠道。
(二)公司发展战略
战略定位：以创新型房地产业务为核心，以升级型城市基础设施业务为组
合，专注住房保障体系建设和旧区改造业务领域，成为长三角城市圈的特色房地产服
务商和城市产业链投资商。
公司未来主要业务将聚焦三大板块：特色开发、智慧运营及地产金融，形
成可持续发展的业务链、生态圈。
特色开发——房地产核心业务，重点围绕区域综合开发、城市更新、租赁
住宅、保障房等，形成区域开发、规模运营、产业服务、功能联动综合能力体系，提
高公司主业核心竞争力，成为区域开发和持有经营的特色房地产企业。
智慧运营——地产运营业务，重点推进运营管理平台公司建设，实现轻重
资产分条线专业管理，落实和强化租赁住房和商办等持有资产的运营管理和市场营销
工作，实现新的业务增长点和产业链延伸，成为长三角区域卓越的综合型不动产运营
管理服务商。
地产金融——股权投资业务，重点布局城市基础设施升级改造投资业务和
房地产产业链股权投资业务，成为城市基础设施和房地产产业链专业投资商。
(三)经营计划
1、地产开发业务
一要加快项目周转，露香园二期、朱家角项目二期加紧开工；新江湾城D4
（江湾社区）、扶苏路（光华社区）、漕开发（浦江社区）租赁住宅加快推进，确保
2022年交付；露香园低区B2、B3年内交付，洞泾尚云里项目具备竣工验收条件，金山
朱泾水尚华庭项目结构封顶；南部新城保障房交付使用，颛桥动迁房结构封顶；湾谷
科技园三期商办力争开工；黄山山海一期交付使用，二期酒店完成精装修，商业完成
实物工程量；江阴项目按计划推进。
二要确保产品质量，2021年面对巨大的市场化项目交付规模，要进一步优
化验收机制，提前做好一房一验，确保产品品质，维护城投品牌。
三要聚焦优质资源拓展，根据战略稳步谨慎布局优势领域，积极关注上海
中心城区旧改、保障房及长三角一体化等公司优势领域投资机会，进一步拓展业务规
模。
2、地产运营业务
一要加大“城投宽庭”租赁住宅品牌宣传，做好业务拓展准备工作。注重
品牌维护，以宽庭品牌为核心资源、以轻资产化品牌输出为重要发展方向，聚焦品牌
核心价值，巩固品牌地位、全方位提升品牌含金量与美誉度；筹备新开项目，并按照
租赁产品标准对新建社区进行统一配置；逐步提升企业客户整体租赁业务占比；借助
湾谷社区租赁住宅运营培训基地，培养专业化运营团队。
二要精准研判市场行情，推动招商项目扎实落地。强化招商日常管理，扩
充招商资料信息库，对商户进行全方位的综合考评；充分利用优质品牌资源，借鉴现
有酒店公寓项目管理经验，复制到租赁房和商品房配套设施运营上，提高运营品质。
三要形成集约式的物业管理运营模式，助力主营业务有序开展。稳步推进
存量运营资产维修改造；推进“城投宽庭”租赁板块的相关配套改造售后维修维护；
建立新江湾城物业区域化管理模式；完善租赁住宅室内设计标准并对落地进行把控；
形成一套固定资产管理模式，通过资产管理APP与BIM的结合提高使用效率；进一步深
化落实安全管理制度，建立租赁房安全检查体系。
3、股权投资业务
一要保证持续、适度的投资规模，通过直投、创投基金等方式，在智慧城
市科技、绿色科技、智能制造等领域继续加大投研力度，寻找适合的横向和纵向并购
标的，通过联合投资、基金先行投资培育成熟后注入上市公司等多种方式，更好地为
上市公司产业整合服务。在持有性物业运营能力培育、城投产业链相关领域科技投资
与应用、资产证券化、内外部优质资源整合等方面积极探索发展路径。
二要围绕数字城投，聚焦新一代信息技术赋能的智慧城市和城市更新产业
链，深度参与国资国企改革主题。主要投资区域重点聚焦长三角地区，助力长三角生
态绿色一体化发展。
三要继续做好存量项目退出，加快资金回笼。
(四)可能面对的风险
1、竞争风险
房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，头部大型房企凭借品
牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优
势，实施差异化竞争，对自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。
房地产行业与其他产业发展的关联度不断上升，通过多元化的“房地产+”模式探索
新的发展突破点，更加考验企业的资源整合和综合运营能力。
基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高，
项目整体收益和风险相对较低。
2、行业风险
房地产行业总体增速放缓，正从增量市场向存量市场转变。同时，房地产
行业受国家及地方调控政策影响较大，随着“房住不炒”定位的进一步贯彻落实，以
及“因城施策，稳地价、稳房价、稳预期长效机制”的建立，不同地区的房价走势呈
现分化，对房地产企业在土地取得、项目开发、融资等方面均会产生相应的影响。
租赁住宅业务的持有资产量大、项目回收期长、运营人员扩张要求紧迫、
管理范围广，对公司投融资能力、运营成本控制、项目安全管理机制提出更高的要求
。
3、市场波动风险
公司持有的已上市证券的价格受资本市场价格波动的影响，会随对应标的
或相关行业价格水平变化而变化。
4、突发风险
新冠疫情仍有局部反复的风险，可能会对房地产行业产生一定影响，包括
土地获取、开工建设、营销推广、销售运营以及客户购买需求和购买行为等，行业不
确定性增加。
四、报告期内核心竞争力分析
城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通
过“开发、运营与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时
助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延
伸。
1、地产开发业务
在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——公司深耕上海房地产市
场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造业务方面具有先发优势
；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量；依托上海
城投的路桥、水务、环境等业务板块，具有板块和产业联动的资源整合优势。
在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——公司具有多元经营格局，
在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，
提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。
在行业竞争中具有稳定的发展动力优势——公司具有多元的产品开发经验
和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、
城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化
了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。
2、地产运营业务
集团平台资源和品牌优势——公司依托上海城投的整体实力和产业资源，
实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为
运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。
多元化业务及规模优势——公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商
业、科技园等多元化的产品构成，营销策划和运营业务呈现多元化和规模化特点，相
关业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势，为运营板块提供了更多业务机会与
空间。
市场化运作机制及专业团队——公司运营板块采用完全市场化的运作机制
，建立并完善“城投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队
，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。
3、股权投资业务
城投的产业背景——公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的
基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共
赢。
优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立十一年以来不断树立品牌，集
聚了一批优质且与公司保持长期合作的基金投资人，多次被评为最佳私募股权投资机
构。
专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面
积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”
的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。
丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投
资等领域，拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近90家企业的投资案例和
丰富的投资经验。
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