600648外高桥 资产重组最新消息
≈≈外高桥600648≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）园区产业开发板块：由外联发公司、新发展公司从事外高桥保税区
、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区（二期）、保税区南块主题产业园、外高桥
集团（启东）产业园的开发、运营和管理，负责园区厂房、仓库、办公楼宇的投资建
设、招商引资工作，为客户提供出租、出售、政策咨询、物业管理等配套服务。通过
“以租为主、租售并举”的经营模式，为公司带来房地产租赁收入、房地产销售收入
及服务收入。
（二）商业办公地产板块：通过承接自贸区溢出效应，提升城市化水平，
区镇联动，打造浦东枢纽型国际贸易城。由集团地产事业部从事上海市浦东新区森兰
区域的开发，负责森兰区域内的土地前期开发、商业、办公、住宅、绿地、市政项目
的投资建设，森兰商运公司从事森兰区域已建成商办项目的运营和管理。并选择部分
物业实施长期持有租赁、部分物业出售的经营策略，为公司带来房地产租赁收入、房
地产销售收入及部分服务收入。
（三）贸易物流服务板块：以贸易商务咨询、进出口代理服务、商品展示
、专业贸易平台、物流、信息和贸易金融为一体的“一站式贸易物流服务”经营模式
，为客户提供全流程的综合贸易物流解决方案。由营运中心公司为客户提供国际贸易
进出口代理服务、仓储、运输等物流服务，以吸收加盟、少量直营的方式经营自贸区
进口商品直销中心；提供汽车上牌、二手车交易、车辆维修和进口汽车销售等服务。
企业中心公司为保税交易市场会员客户提供市场咨询等配套业务。该业务板块为公司
带来稳定的商品销售收入、进出口代理收入、物流收入和服务收入。
（四）文化产业投资板块：发挥自贸区和外高桥保税区的政策功能优势，
服务于各类文化企业和机构，打造国际艺术品展示交易中心，主要由文化投资公司为
客户提供文化及艺术品的会展服务、进出口通道服务、艺术品现货仓储服务、交易服
务、艺术衍生品交易服务及销售、咨询服务等。
（五）金融服务业务板块：发挥集团财务公司“资金归集平台、资金结算
平台、资金监管平台、金融服务平台”的四大平台功能，以所有集团成员企业为服务
对象，提高资金集中管理效率，打造境内外一体化资金运营平台。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是中国共产党成立100周年，是“十四五”发展的开启之年，更是外
高桥新30年征程的起步之年。外高桥集团股份深入贯彻落实总书记在浦东开发开放三
十周年庆祝大会上的重要讲话精神，聚焦上海“五型经济”，持续推进新区“五大倍
增行动”计划，全力投入“五场战役”，全面开展“五项行动”，坚持开放引领、创
新发展、统筹联动，服务构建新发展格局、打造浦东北部区域的“金拇指”。
（一）经营业绩数据
2021年上半年，公司完成营业总收入39.25亿元，完成年度预算的38%；归
属上市公司股东净利润4.39亿元，净资产收益率3.94%。
在营业总收入中，房地产租赁收入为8.18亿元，占比21%；房地产转让出售
业务收入为7.11亿元，占比18%；贸易物流收入为16.74亿元，占比43%；制造、服务
金融和其他业务收入为7.22亿元，占比18%。
（二）上半年主要经营工作
1、锻造外向型长板，构筑自贸区功能新优势
①集聚高能级贸易主体，扩大外贸规模
（1）提升外高桥国家级进口贸易促进创新示范区进口规模，上半年外高桥
保税区完成进出口总额4980亿元，同比增长18%；其中进口额3783亿元，同比增长20%
，出口额1197亿元，同比增长12%。
（2）全力对接第四届进博会，推动形成文化贸易组团参展，与进博局共同
设立国际文物艺术品交易专区，展区面积1080㎡，已签约通过审核展商22家；在进博
会食品与农产品展区设立90㎡集中展示区，在国展中心花蕊部分设立199㎡自贸区国
别中心体验馆。
②聚焦区域化贸易协议，持续吸引外资
（3）加快落实全球营运商计划（GOP），以问题和需求为导向，以工作专
班为抓手，切实解决企业发展的瓶颈问题。完成首批41家签约企业建档工作并动态更
新，累计收集诉求192条，其中130条已现场解决或明确解决途径。
（4）持续加大总部项目招商力度，上半年完成实到外资13亿，实现时间过
半任务过半；新增跨国公司地区总部8家，累计跨国公司地区总部125家。
③建设口岸特色综保区，培育竞争新优势
（5）外高桥港综合保税区正式揭牌，全国第一个保税物流园区――外高桥
保税物流园区转型升级为外高桥港综合保税区。近日，上海期货交易所沪铜指定交割
仓库、上海国际能源交易中心国际铜交割指定仓库在外高桥港综合保税区正式揭牌启
用，首次实现了在同一库区内完成“国内期货、国际期货、国内现货、国际现货”四
个市场上的完全流通，成为全国第一个大宗商品国际国内的双循环战略平台。
2、坚持高质量发展，增强全球资源配置能力
①打造特色产业园区，推动产业集群发展
（6）上半年，集团积极打造两个市级特色产业园。其中：智能制造服务产
业园迎来了德国机床制造商协会入驻，并完成了进口智能设备零部件仓库建设，园区
上半年实现商品销售额480亿元。生物医药产业园成功举办了《医疗器械监督管理条
例》保税区专场培训解析会，并分别与上海交通大学医学院附属瑞金医院签订战略合
作框架协议，与上海理工大学下属上海市高端医疗装备创新中心达成战略合作，持续
推进“产、学、研、用”相融合的大健康产业生态圈建设。
（7）文化创意产业着力强化艺术品全链条服务，初步完成在线交易系统的
搭建；通过第四届进口博览会服务贸易展区文化板块推介会，扩大全流程进出境通道
服务、展位搭建、布撤展和进口征税代理结算业务。
②加快开发建设和项目引进，提振实体经济能级
（8）上半年，集团共计推进住宅、商办、产业等项目16个，建筑面积78.6
0万平方米，项目总投资54.64亿。其中重点推动：D1-1生物医药产业园、H2地块研发
总部产业园、D2-10地块新建项目等开工建设；加快驯鹿医疗、利勃海尔、山姆会员
旗舰店等项目建设进度。启动高安地块上海自贸区国别（地区）集中展示中心建设。
（9）推动汽车及零部件产业能级提升，上半年实现商品销售额380亿元。
近日外高桥港综合保税区内首辆保税汽车顺利入库，成为综保区揭牌以来进口的首辆
保税汽车，标志着综保区保税汽车存储功能实现“首单”突破。
③促进平台要素集聚，提升专业服务能力
（10）上半年，化妆品平台举办了第二届森兰美丽跑、化妆品春夏沙龙、
化妆品专委会会员大会等活动；汽车平台召开了汽车全产业链服务研讨会；酒类平台
组织参加了五五购物节、嗨购节、国别缤纷月等活动。
（11）保税区域23家企业被评定为国际贸易分拨中心示范企业。酒类专业
平台携手多家会员单位参加第104届全国糖酒商品交易会主展会及酒店展；钟表高技
能人才培养基地首期师资培训班开班，以提高上海钟表高技能人才培养基地的教师专
业教学能力和专业技能。
（12）上海首家面向医疗器械、具有专业办学资质的职业技能培训学校---
上海名育职业技能培训有限公司入驻医疗器械展示交易中心；智能制造服务产业园协
助园区23家智能制造企业参加第十七届中国国际机床展览会，审批参展的进口机床设
备装备数量超30台，总货值超800万美金；工程机械进出口交易中心在外高桥港综保
区首单工程机械保税仓储业务试单成功。
④发挥贸易引领优势，实现长三角联动互补
（13）积极参与长三角自贸试验区联盟建设，自贸试验区版权服务中心有
序开展版权登记服务，上半年累计服务自贸区作品登记量约6.6万件，快速登记量732
0件。
3、做好桥梁与纽带，推进区域产城融合发展
①打造森兰湾高品质商圈，提升高行商业商务环境
（14）上半年，无锋科技项目入驻“森兰湾”商业商务区正式开业，同时
依托盒马X会员店、跨境体验中心和“一带一路”国别汇等主力店带动效应，打造森
兰地区首店经济，助力国际消费中心建设。在生活配套上，上半年森兰星河湾项目二
期开盘销售；森兰绿地内的第一座公园——绿洲公园正式对外开放，森兰湖景观工程
完工并举办亮灯仪式。
②建设邮轮特色产业小镇，提升高东产业发展环境
（15）上半年，邮轮内装平台项目按进度推进建设工作，年内可实现竣工
投产；同时根据邮轮目标客户需求，进一步深化外高桥物流园区二期邮轮产业发展规
划，并做好物流园区二期摘牌准备工作。
③投身“东进南下”战略，推进空港区域开发建设
（16）上半年，集团积极参与了东站相邻区域的市政、交通及产业规划布
局的相关规划讨论；完成了祝桥海天名筑项目的总包和施工监理单位招标工作，力争
项目于7月份开工。
4、提高数字化管理水平，提升区域智能化营商环境
①推动智慧园区建设，形成区域智能化管理
（17）产业园区，外联发“智慧园区”已全面建成，持续优化、完善现有
平台系统，不断研发、拓展系统功能；城市绿地，森兰“智慧绿地”一期基本建成，
与高行城运中心信息平台对接，通过信息化手段改善周边居民休闲娱乐、文化交流、
健康运动等多样化都市服务功能。
②搭建区域客户管理系统，提高客户服务能级
（18）参与保税区全要素集成平台、中小企业投融资平台、疫情防控系统
的开发建设，集团客户关系管理信息系统项目建设完成立项。
（19）智贸桥关务库存辅助系统完成升级，在原仅支持智贸桥关务系统用
户或智贸桥WMS用户基础上，扩展其他有关务库存需求的用户；举办多场匠岭电票培
训会，提升企业对匠岭的熟悉度和好感度，同时与公司内外其它服务联动，拓展匠岭
传播渠道，提升品牌影响力。
（三）下半年经营工作计划
结合“十四五”期间的相关功能定位和党中央支持浦东高水平改革开放、
打造社会主义现代化建设引领区政策的新优势，全力投入“五场战役”，促进服务构
建新发展格局。
1、持续推进“金色中环等重点区域”攻坚战
加快祝桥镇森兰海天名筑（推广名）项目开工，完善祝桥空港周边配套设
施。继续探索在机场北噪音区落位高铁快运作业基地、上药超级工厂、医疗物资保障
基地等项目。
2、持续推进“特色园区产业集聚”立体战
加快建设德国工业4.0应用技术推广实验室，举办上海自贸区生物医药高质
量发展论坛。培育建设文化创意产业园、跨境电商产业园两个特色园区；储备策划邮
轮小镇、集成电路产业园、进口汽车产业园三个特色园区。
3、持续推进“数字化转型”升级战
积极配合保税区管理局、保税区海关，研究建设外高桥保税区域大数据管
理平台和诚信管理系统，形成地方政府与职能部门齐抓共管合力，筑牢外高桥国际贸
易便利化的优势地位。加快外联发智慧资产集成平台（二期）开发，推进集团客户关
系管理信息系统项目一期建设，完成人事系统一期项目实施，启动OA统一审批中心项
目，逐步实现集团各部门间及与下属公司间协同管理目标。
4、持续推进“功能提升”持久战
配合保税区管理局，加大GOP推介培育力度，启动第二批“一企一档”建档
立册；积极对接第四届进博会，协助进博局成立文物艺术品专委会，首次设立文物艺
术品交易专区，设立挂牌国际文物艺术品交易中心；加快自贸区国别（地区）集中展
示中心建设，确保年内具备开业条件，提升自贸区改革创新显示度和集中度。推动在
外高桥港综保区内形成中转集拼、跨采配送、口岸增值、多式联运、大宗商品交割及
检测维修六大功能，持续探索区港一体化联动发展新机制。
5、持续推进“民生保障”提升战
推动森兰雅诗阁公寓实现开业，推进三岔港楔形绿地及高化留白区域（15.
5公里黄浦江岸线）的规划建设。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
2020年伊始新冠疫情席卷全球，这场疫情使得全球经济发展速度放缓，也
给世界格局和秩序带来深远的影响。随着病毒的持续变异、疫情的不断反复，全世界
仍将在较长时期内处于不确定的大环境之中。
经过30年的开发，外高桥已经发展成为高度成熟的开发区域，伴随着中美
贸易摩擦和国内经济下行压力的加大，叠加新冠疫情的影响，市场主体投资设立企业
意向减弱，区域新设企业投资回落，外商投资中增资比重已超过五成，区域招商更多
地依赖存量企业的再投资；受经济下滑及行业形势影响，企业调整投资架构和产业布
局以降低综合成本，跨国公司内部企业整合渐成趋势，在这一大背景下，不乏区域内
企业被区外企业撤并。这都将给公司的招商稳商工作带来持续性的压力。
公司将密切关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，提质增效练好内
功，不断增强企业自身核心竞争力。包括：锻造外向型长板，构筑自贸区功能新优势
；坚持高质量发展，增强全球资源配置能力；做好桥梁与纽带，推进区域产城融合发
展；提高数字化管理水平，提升区域智能化营商环境；夯实企业内部管理，提升公司
治理能力；坚持不懈做好疫情防控工作。
四、报告期内核心竞争力分析
1、优势
（1）经过30多年的发展，外高桥区域内注册企业近3万家，集团与其中大
量企业维持着良好的长期合作关系，客户资源丰富。
（2）贸易便利化优势，集团为客户提供全产业链集成服务，帮助客户降低
运营成本，提升运营效率，区域营商环境优越。
（3）集团的服务团队在产业开发、建设、运营、招商、服务等领域积累了
丰富经验，团队专业度高。
2、机遇
（1）中共中央、国务院印发《关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会
主义现代化建设引领区的意见》，上海市发布行动方案，浦东新区推出《浦东新区推
进高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区实施方案》，相关的产业扶持政策
和制度创新，将给外高桥的区域发展带来新动能。
（2）长三角自由贸易试验区联盟的成立，进一步推进了长三角区域一体化
，为自贸试验区建设注入新动力，为长三角高质量一体化发展搭建新平台，公司将积
极参与其中，在版权服务、专业贸易平台等方面发挥功能。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，在新冠肺炎疫情全球大流行、外部经济不确定因素明显增多的形
势下，公司咬定目标、狠抓实干，立足“四个务必”定位，围绕新区“四高战略”，
聚焦“五大倍增行动”计划，坚持疫情防控是警戒线，招商引资是生命线，项目投资
是保障线，营商环境是风景线、社区营造是幸福线，全面落实重点工作，确保疫情防
控和经济发展工作双胜利。
（一）经营业绩数据
2020年，公司完成主要经营指标的预算目标，实现资产总额392.9亿元，同
比增长12.9%；营业总收入102.2亿元，同比增长13.5%；归属于上市公司股东的净利
润7.2亿元，同比下降17.6%，下降主要是因公司贯彻落实市区两级国资委支持中小企
业抗击疫情要求，减免了承租公司物业的近千家中小企业3个月租金所致。
（二）2020年重点工作
1、积极投身疫情一线，认真抓好防控工作
（1）严格落实疫情防控，保障区域平稳运行
一是管好人。公司成立新冠肺炎疫情联防联控工作领导小组并下设5个工作
组，明确责任分工，有序推进各项工作。二是守好门。齐抓共管“外高桥保税区片区
包干”防控，对园区自有物业以及其他业主物业进行全面摸底，建立多层级、全方位
、常态化的防控机制。三是援联防。驰援浦东国际机场防控，公司选送六批共67人至
机场入境人员转运和酒店隔离点服务岗位，选派5人至新区疫情防控工作协调小组。
四是保物资。发挥外高桥国际贸易专业优势，为新区、商务委、国资委系统组织落实
进口防疫物资和设备。五是强保障。外高桥皇冠假日酒店自2020年3月7日起作为浦东
新区集中隔离点，提供隔离及医护人员住宿57778间次，服务60727人次。
（2）帮助企业复工复产，推动经济有序恢复
英得网络公司及时开发区域疫情防控系统，招稳商团队积极配合摸清家底
，帮助企业开展复工自主申报，有序推动复工复产，率先帮助企业渡过疫情影响的艰
难时刻。同时，年内协助重点客户办理来华工作外籍人员邀请函1370批次，3000人次
。
（3）全面落实疫情减负，减免中小企业租金
集团共计减免中小企业租金2.52亿人民币（不含税），涉及租赁合同1120
份，面积223万平方米，涵盖厂房、仓库、办公楼、商业配套等各类型物业。
2、招商引资不断不乱，推动产业能级倍增
（1）着力推动重点项目落地
全国首家盒马X会员店、特斯拉森兰交付中心、美孚1号车养护上海臻选示
范店、森兰花园城、迪思科营运总部、百济神州医药研发中心等项目相继开业。新引
进孚创实业、西门子数字医疗科技等4家世界500强投资的企业。
（2）持续提升总部经济能级
在保税区管理局的带领下，在驻区职能部门的支持下，聚焦产业链、供应
链、价值链，培育复合功能，启动了全球营运商计划，推荐首批41家企业试点。年内
新增惠氏、安迪生物、珐菲琦、利勃海尔、艾迪科等跨国公司地区总部12家。集团系
统9家企业跻身上海进出口百强企业。
（3）外高桥保税物流园区成功转型综保区
2020年8月底，国务院正式批复上海外高桥保税物流园区整合优化为上海外
高桥港综合保税区。（2021年1月18日通过联合验收并签署验收纪要）进一步优化国
际中转集拼监管方式，拓展国际中转集拼业务规模。虽受疫情影响，全年实现中转箱
量5027TEU，确保中转业务规模不减。
（4）举好区域特色旗，提升产业影响力
积极克服疫情影响，举办各类主题招商活动15场，包括：9月跨境电商主题
论坛暨淘分销招商会、10月化妆品主题论坛、11月第六届“上海对话”高峰论坛、首
届外高桥医药健康国际合作论坛、“U-LAB”生物专场；以及离岸转手买卖、普惠金
融等系列主题活动。
3、围绕倍增行动方案，夯实项目投资倍增
（1）开发建设方面
全年在建物业项目30个，面积82.1万平方米，其中新开工物业项目12个，
面积28.6万平方米，如沃尔玛山姆会员中国旗舰店、利勃海尔总部大楼、森兰电竞馆
、驯鹿医疗等项目年内全面开工；年内竣工物业项目11个，面积23.3平方米，如森兰
D4-3地块商办楼、物流二期5-3地块仓库等。
（2）股权投资方面
年内完成股权投资项目7个，投资金额25亿元。公司投资的中船外高桥邮轮
供应链（上海）有限公司正式运作，邮轮内装制造平台基地项目开工建设，标志着外
高桥邮轮产业扬帆起航。
4、精心打造特色产业，着力功能优势倍增
（1）聚焦“智能造”，提升服务能级
外高桥智能制造服务产业园被认定为上海市第一批特色产业园。新设智能
制造创新服务中心，引进瑞士肖布林集团、瑞士3R公司、德国机械设备制造业联合会
等重点项目。新建进口设备零部件公共仓储分拨平台，为入驻企业提供保税和非保的
仓储分拨服务。依托“上海市智能制造高技能人才培养基地外高桥分基地”，引进专
业职业技能培训机构，形成“产学研”相结合的新功能、新服务。
（2）围绕“创新药”，构筑生物医药生态圈
外高桥生物医药产业园被认定为市级特色产业园。i-Space医疗器械展示交
易平台、U-Lab共享实验室揭幕，百济神州研发中心开业，推动施乐辉和伟创力达成
医疗器械注册人业务合作，不断夯实外高桥产、医、研、贸、检等独具保税区特色的
生命健康产业生态。
（3）集聚文化资源，打造文化贸易新高地
文投公司全面参与第二届上海国际艺术品交易月，成功举办第六届“上海
对话——艺术开启未来”高峰论坛；发布权威艺术品行业指数Artprice和Artnet等全
球艺术市场报告；发布《艺术品及贵重物品存储安全防范技术规范》；国艺中心项目
完成竣工备案，投入正式运营；稳步推进文创IP运营，成功孵化“颜究苑”等4个自
有品牌,在全国26个大中城市铺设近70个线下销售点；继续加强自贸区版权服务功能
和保护力度,全年版权认证数量超15万件。
（4）抢抓跨境贸易，提升电商交易量排名
营运中心公司运作的跨境仓库成为淘宝全球购在上海的首个指定合作仓库
，打造淘分销新业态。森兰盒马跨境体验中心年内开业，凸显外高桥跨境电商品牌集
聚特色。
2020年，外高桥保税区、外高桥保税物流园区、机场综合保税区合计实现
跨境电商订单797.7万单，占全市28.2%，排名上海各跨境电商示范区第二；全年实现
交易金额14.8亿元，占全市20.7%，排名上海各跨境电商示范区第一。
（5）拓展离岸贸易，增强全球资源配置能力
围绕“离岸转手买卖先行示范区”建设，中国(上海)自由贸易试验区离岸
转手买卖产业服务中心正式启动，进入常态化、规范化、规模化的发展阶段。2020年
新增备案企业53家。
（6）做强融资租赁，提升租赁产业发展规模
做大单船单机SPV子公司集聚规模，拓展大型装备、高端装备等租赁业务，
年内设立外高桥保税区和机场综保区2个融资租赁产业服务点。新增东航、民生等SPV
项目公司52家。
5、开展规划转型研究，推动土地效益倍增
（1）同步规划土地与老旧物业开发
完成新发展园区南块待开发地块64.4万平方米的产业规划，启动区域空间
形态规划设计。外联发园区推进老旧物业二次开发，当年二次开发利用土地总面积14
.1
万平方米，总建筑面积36.3万平方米，为向特色产业园区转型升级提供空
间载体。
（2）继续培育亿元楼宇园区
外高桥大厦、融航中心等10栋亿元楼宇获浦东新区经济突出贡献表彰。
6、以产业链集成服务，促进服务效能倍增
（1）全员动员，投身安稳商服务
集团领导班子走访企业183次，各公司走访、接待企业超2700家次，为重点
企业确定服务专员，解决企业各类诉求276条。
（2）不负重托，全力对接进博会
继续派驻进博会工作小组，承办第三届进博会服务贸易展区展前供需对接
会，通过集团签约的第三届进博会项目18个，分布在装备、医疗器械及医药保健、消
费品、食品及农产品各个展区。集团连续两年在国家会展中心搭建自贸区国别（地区
）中心展馆，三凯香港公司首次参展，致力于一带一路沿线国家与中国之间商品贸易
、投资和文化交流。
（3）持之以恒，提供专业化服务
集团财务公司获批成为银行间外汇市场会员，顺利完成首笔人民币外汇即
期结售汇业务；UDC全球并购网为全球范围内项目方、资金方、服务方、渠道方间的
资金项目对接提供集信息、交易、社交的一体化的服务，打造投融资产业链闭环；企
业中心“Sherpas匠岭”持续推动功能更新完善，以全周期、一站式的综合服务为企
业发展壮大提供有力支持；英得网络“智贸桥”通过智能仓管、关务辅助、货主助理
等智能辅助工具帮助企业实现降本增效。
二、报告期内主要经营情况
见下述明细项目分析
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
产业园区作为产业配置和产城融合的重要载体与核心支撑，将在下一阶段
的城市发展建设中承担新的历史使命。外高桥作为上海国际贸易中心、国际航运中心
建设的核心承载区，始终坚持对标国际最高标准、最好水平的自由贸易园区，着眼于
“两个放在”，进一步强化全球资源配置和开放门户枢纽功能，全力打造“世界一流
自由贸易引领区，五洲通衢国际贸易活力城”。集团将实现开发运营模式从园区开发
向园区和城市开发及运营服务转型，将外高桥区域打造成为浦东北部的“金拇指”。
上海市在全国率先提出打响“四大品牌”推动高质量发展的战略要求，浦
东新区推出专项行动打造“自贸功效新高地”，自贸试验区保税区域在2020年12月启
动实施“全球营运商计划”，助力浦东打造社会主义现代化建设引领区。“全球营运
商计划”依托保税区具备统筹国际国内两个市场的区位优势及政策功能的叠加优势，
帮助区内总部型跨国企业搭建辐射更大范围、具备更多功能（单一或综合功能）的资
源统筹中心，打通其可辐射统筹全球资源的重要脉络节点，形成总部经济与服务经济
的合力推进。外高桥集团作为创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商，
将在“全球营运商计划”具体实施中扮演重要的角色。
习近平总书记多次指出，要聚焦关键领域发展创新型产业，加快在集成电
路、生物医药、人工智能等领域打造世界级产业集群。外高桥集团依托上海特色产业
园区建设和浦东“六大硬核产业”发展方向，结合区域发展实际，全力促进生物医药
、智能制造服务、文化创意、邮轮制造、集成电路等重点产业强链扩链，带动区域经
济结构转型升级。
(二)公司发展战略
1、“十四五”战略定位
“十四五”是公司高质量发展的关键时期，公司将重点聚焦保税区域及高
桥、高东、高行“三高”地区所辐射的100平方公里，形成区域联动发展带，统筹布
局，超前规划，面向现代产业体系，提供优质的产品和服务。以外高桥保税区为核心
，推动“三高区域”联动、资源整合，强化贸易功能，叠加复合功能，更好地实现产
城融合，打造浦东北部更新的港城；以浦东综合交通枢纽为核心依托，大力培育集聚
度高、带动度大、体系完整的临空经济体系，积极参与祝桥国际航空城建设。
企业愿景：将保税区域及“三高”地区所辐射的100平方公里，打造成为“
世界一流自由贸易引领区、五洲通衢国际贸易活力城”。
战略定位：创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商。
2、“十四五”发展重点和主要举措
（1）聚焦五大特色产业，引领经济高质量发展
生物医药产业：外高桥生物医药产业园形成了“2+6+N”的产业阵型，“2
”是指生物医药和医疗器械两大主导产业，“6”是指国际贸易、生产加工、物流配
送、研发检测、共享实验室、医院诊疗服务等六大业务类型，“N”是指分布在保税
区内多个位置的重点项目、重点企业和重点平台。“十四五”期间，生物医药园将加
强特色园区建设，不断提升产业能级，进一步完善产业链，借助资本力量引进高精尖
项目，推动生物医药产业政策创新，搭建公共服务平台，拓展生物医药企业的药物临
床试验功能，实现自贸区千亿级生物医药产业的可持续发展。
智能制造服务产业：外高桥智能制造服务产业园形成了“1+N”的产业发展
格局，“1”是指10万平方米的智能制造服务产业园集中展示和公共服务平台；“N”
是指分布在保税区内的,与智能制造产业相关的企业与项目。“十四五”期间，智能
制造服务产业园将持续加大对重点优秀企业的聚集和培育力度，壮大园区贸易服务规
模，打造优势更优、强项更强、特色更特的品牌园区。着力培育壮大园区建设发展新
动能，在不断赋能的过程中实现新作为，凭借高品质园区建设不断推动高质量产业发
展。
文化产业：外高桥文化产业园逐步形成“一个平台+五大中心”的产业发展
格局，一个平台即上海国际艺术品365保税服务平台，五大中心即上海自贸区国际艺
术品交易中心、中国（上海）自贸区版权服务中心、上海国际艺术品保税服务中心、
上海自贸区文创IP运营中心、上海自贸区艺术品评估鉴定中心。“十四五”期间，通
过集聚海内外资源、搭建综合服务平台、拓展产业功能、提升服务能级等方面，将上
海自贸区保税区域建设成为全国最快捷高效的艺术品进出境通道，力争将文化产业发
展为自贸区新千亿级产业平台。
邮轮制造特色小镇：外高桥邮轮小镇以塑造邮轮产业功能核心为重点，规
划建设邮轮建造战略供应商集群总部、邮轮产业服务商总部集聚区、邮轮产业人才培
育基地、邮轮运营增值服务商总部集聚区等功能，形成围绕豪华邮轮建造运营的产业
生态系统。“十四五”期间，重点关注与邮轮制造相关的上下游环节，通过邮轮供应
链管理平台、邮轮内装整合平台、邮轮创新孵化平台，吸引上下游供应链集聚，提供
产业配套和服务。
集成电路产业：外高桥集成电路产业配套服务区，以行业龙头为纽带，以
制度创新为依托，不断拓展产业发展空间，业务范围涵盖从封装测试、设备制造、研
发配套到贸易销售、第三方供应链等全环节，推动区域集成电路产业链、价值链向高
端继续延伸。“十四五”期间，继续发挥保税区集成电路产业进出口集散中心优势，
以产业链核心企业为抓手，聚焦封装测试等产业链优势环节，通过补链强链增强综合
配套服务能力，努力引进更多在地经营的实体型项目，支持存量企业增资扩产、改造
升级，提升承载能级，赋能集成电路产业高速发展，在构建集成电路产业生态圈上持
续发力，加快形成千亿级产业规模。
（2）夯实传统业务板块，积极拓展新兴业务
区域开发：区域开发板块“深耕外高桥，南下航空城，辐射长三角”，涵
括园区开发和商业地产两个业务方向。园区开发业务是集团运转的“造血中枢”，通
过对产业项目的运营，形成持续、稳定的现金流来源。“十四五”期间，集团将通过
提高项目质量、提高区域价值、提高管理效能、提高资本总量来实现该业务的稳定增
长。商业地产业务是集团市场化运作的突破口，是集团扩张发展的核心业务，也是集
团主要利润增长点。“十四五”期间，一是以市场化运作为切入点，积极布局精品住
宅、社区商业至中大型商业综合体等商业地产类型，提升商业地产总体的开发、运营
和盈利能力；二是以向城市综合商转变为切入点，在开发商办和住宅产品的基础上，
拓展和持有城市配套资产，完善“100平方公里”城市配套。
贸易服务：贸易服务板块是集团的“造血中枢调节器”，在“十四五”期
间主要以“两个提高”和“两个拓展”为工作重点。提高贸易服务的行业专注度，识
别重点发力产业和潜力产业，结合收入贡献、综合竞争力和进入难度，制定对各产业
的进入路线图，并以当前外贸服务为支点，在建立专业性供应链的同时加强区域产业
集聚。提高现有贸易服务水平，围绕当前所处贸易环节，提升服务能力，促进“保税
+非保”业务融合，更大程度满足客户需求。由传统向创新贸易形态拓展，建设集成
服务平台，聚拢服务贸易流量，发力于离岸贸易，发展数字贸易，提供跨境电商综合
解决方案。由单环节服务商向供应链参与者拓展，升级一站式贸易服务，帮助大客户
平衡成本与效率，基于积累信息保障风险控制，推出金融增值服务，进一步升级为客
户的供应链服务商，扩大服务范围。
文化产业：文化产业板块是集团多元化发展推手，在“十四五”期间以“
三个打造”为工作重点：一是打造文化艺术品全产业链，结合自身平台服务和物流服
务优势，聚焦交易和物流服务两个高附加值环节。二是加强数字文化贸易领域布局，
进一步增强IP的资源量级、周边产品质量和影响力，并开发自主创新的文化IP；同时
布局文化服务贸易的出口，重点聚焦原创文学、媒体作品、网络游戏等知识产权和IP
的确权服务、投资和交易服务。三是促进文化企业的集聚，打造区域文化氛围。并积
极利用国艺中心、电竞多功能馆等载体，积极举办文化创意活动、会议会展、节日和
赛事等提升区域人气。
3、“十四五”规划实施的保障措施
（1）切实落实国有企业党组织管党治党责任。进一步加强思想政治建设，
深化“党的领导融入公司治理”机制建设，夯实基层组织建设，延伸“四责协同”机
制建设，完善企业文化发展体系建设。（2）建立战略管控模式为主的管控体系。选
择战略导向为主的管控模式，推动集团内部组织结构整合，以“主业更强、管控有力
、效益更优”为导向，聚焦“区域综合开发”和“园区集成服务”两大主业。（3）
建立市场化的管理机制，强化集团内部联动。针对产业发展板块建立具备市场竞争力
的人才机制；积极探索建立容错机制，支持改革创新、市场化运作；成立统筹领导小
组，完善激励机制，推动多方联动。（4）提升资本运作能力。近期重点制定资本运
作整体规划和相应的管理考核机制，中期主要进行战略投资者引入和并购重组推升，
远期启动业务板块分拆上市。（5）建立完善的人才发展体系。制定人才战略管理总
体框架和人才发展目标，完善员工培训体系，关注培训制度完善和课程规划设计。
(三)经营计划
2021年是中国共产党成立100周年，是“十四五”发展的开启之年，更是外
高桥新30年征程的起步之年。面对复杂严峻的国际形势，新冠肺炎疫情的持续影响，
公司要深入贯彻落实总书记在浦东开发开放三十周年庆祝大会上的重要讲话精神，聚
焦上海“五型经济”和浦东“五大倍增行动”计划，坚持开放引领、创新发展、统筹
联动，以服务构建新发展格局、打造浦东北部区域的“金拇指”为目标，以落实新任
务、肩负新使命、引领新要求、开启新征程为工作主线，抓住机遇、迎接挑战，落实
好国家、市、区“十四五”规划发展及倍增行动计划的新任务；谋划布局、明确定位
，肩负好外高桥而立之年再出发及三高区域产城融合的新使命；聚焦功能、促进转型
，引领好自贸区创新示范及打造国内大循环中心节点、国际国内双循环战略链接的新
要求；勇于担当，敢于攻坚，开启打造进口贸易示范、特色产业集聚、营商环境卓越
的新征程。
结合“十四五”期间的相关功能定位和党中央支持浦东高水平改革开放、
打造社会主义现代化建设引领区政策的新优势，2021年集团要坚持“外”向型特征，
聚焦“高”质量发展，发挥“桥”梁纽带作用，促进服务构建新发展格局。
1、锻造外向型长板，构筑自贸区功能新优势
①集聚高能级贸易主体，扩大外贸规模
（1）在传统贸易上，提升外高桥国家级进口贸易促进创新示范区进口规模
。关注新关税准则，深化贸易物流协同发展，创新贸易便利化举措。通过离岸转手买
卖产业服务中心，持续引导更多企业参与离岸贸易，力争全年离岸转手买卖外汇结算
规模超80亿美元；在全球疫情影响下，紧扣“服务进口，链接全球”主题，扩大先进
技术、设备和服务进口，提升外贸规模和能级。
（2）在新型贸易上，加强前瞻性和趋势性研究。探索一般贸易商品与跨境
商品账册互转，进一步做大跨境电商保税进口规模；探索开展跨境电商出口，为企业
提供时效更强、组合更优的出口模式；积极发展数字贸易、市场采购等新型国际贸易
方式。
（3）全力对接第四届进博会，在现有智能制造设备组团基础上，推动形成
集成电路组团以及文化贸易组团参展，打造新亮点；积极回应进博会参展企业诉求，
提供全产业链的贸易与物流服务，承接溢出效应，推动更多项目落地。
②聚焦区域化贸易协议，持续吸引外资
（4）加快落实全球营运商计划（GOP），以问题和需求为导向，以工作专
班为抓手，切实解决企业发展的瓶颈问题。配合保税区管理局，加大推介培育力度，
启动第二批GOP企业“一企一档”建档立册。
（5）抓住区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）、中欧全面投资协定（CAI
）在投资准入、贸易服务等方面的发展机遇，加大招商力度，持续打造吸引外资的“
首选地”。
③建设口岸特色综保区，培育竞争新优势
（6）探索区港一体化联动发展新机制，力争在外高桥港综保区内形成中转
集拼、跨采配送、口岸增值、多式联运、大宗商品交割及检测维修六大功能；培育跨
境电商全模式生态圈；建设产业多元化发展、智能监管全覆盖的智慧园区；利用市政
府关于促进综保区高质量发展的实施意见，加强综保区与保税区的联动互补。
2、坚持高质量发展，增强全球资源配置能力
①打造特色产业园区，推动产业集群发展
（7）智能制造服务产业要向人工智能领域延伸，探索“产学研”发展新模
式，成为创新成果研发、转化、示范应用推广的重要平台；加快完成德国工业4.0的
应用技术推广实验室的合作建设项目；加强职业技能人才培训功能；完成进口智能设
备零部件仓储中心建设；做强功能优势、壮大服务规模，进一步推动智能制造设备实
现千亿级销售规模。
（8）生物医药产业要实现保税研发、分拨、临时出区展示等功能落地，推
广医疗器械注册人制度应用；稳步推进空间载体建设，促进产业集聚发展；联动长三
角药品及医疗器械技术审评检查分中心，推动第三方检测资源集聚；打造共享实验室
、展示交易、投资孵化等多元化公共服务平台；拓展临床试验功能，构建国际化研究
型医疗服务新模式。
（9）集成电路配套服务产业要围绕产业链上下游环节，引导贸易型企业向
生产、制造、研发等实体化转型，鼓励企业通过延长产业链、技术改造等举措，提升
产业能级；依托保税区域功能优势，增强对集成电路配套企业的吸引力。
（10）文化创意产业要强化艺术品全链条服务，推动数字文化贸易发展；
依托文化发展基金吸引文化企业集聚。年内与进博局成立文物艺术品专委会，设立文
物艺术品交易专区，开展线上线下招展推介会及艺术讲座活动；落实部、市共建协议
，设立挂牌国际文物艺术品交易中心；策划实施文化艺术类保税特色展览系列活动，
形成自贸区文化产业创新发展高地和特色文化创意活动集聚地。
（11）以特色产业为抓手，会同海关等职能部门，进一步扩大保税研发试
点、简化非保入区、保税与非保维修、艺术品“客带货”等业务开展。以产业高质量
发展为导向，着力推进解决产业发展瓶颈问题，切实提升区域贸易自由化、便利化水
平。
②加快开发建设和项目引进，提振实体经济能级
（12）加快外联发、新发展区域产业类新建、更新改造项目开工建设。重
点推动D1-1生物医药产业园、H2地块研发总部产业园、D2-10地块新建项目等开工建
设；加快驯鹿医疗、利勃海尔、山姆会员旗舰店等项目建设进度。启动高安地块上海
自贸区国别（地区）集中展示中心建设。
（13）推动汽车及零部件产业的研发、制造、物流分拨与贸易加快发展，
实现企业能级提升、创新转型；利用上海外高桥港综合保税区的进口汽车保税仓储、
展示功能，加大整车进口业务，推进汽车及零部件实现千亿级销售规模。
③促进平台要素集聚，提升专业服务能力
（14）消费品平台，进一步研究平台发展路径，不断丰富酒类、化妆品、
钟表、汽车、文化等专业贸易服务平台的商品品类，提升以贸易便利化为支撑的一站
式服务能力，进一步壮大平台的贸易规模。
（15）专业商品平台，集聚医药品、医疗器械、智能制造、工程机械等平
台的要素资源，在政策功能、产业导向、科学展示以及制度创新等方面为保税区域企
业赋能，构建企业和区域经济发展的命运共同体。
（16）国别（地区）中心，要强化核心功能、提升服务能级，以优质产品
为切入点，不断深化贸易、技术、文化等各方面互联互通，打造企业引进来、走出去
和投资、贸易、文化往来的综合性开放合作大平台；年内新引进1-2家国别中心项目
，推进保税区内外集中展示和延展点建设。
④发挥贸易引领优势，实现长三角联动互补
（17）进一步发挥中国（上海）自贸试验区版权服务中心和国家版权创新
发展基地（上海浦东）功能，深化版权服务的示范引领作用，以“版权行为发生地”
为原则，创新版权登记服务，加快发展长三角版权交易服务功能。
（18）充分发挥上海自贸试验区专业贸易服务平台功能，做优进博会“6+3
65”常年展示交易平台，集中展示海外优质产品及服务、长三角自贸试验区企业的高
端产品，助力长三角中小企业个性化采购需求。
3、做好桥梁与纽带，推进区域产城融合发展
①打造森兰湾高品质商圈，提升高行商业商务环境
（19）“森兰湾”商业商务区基本建成，打造森兰地区中心产城融合样板
，推动药明汇英、无锋科技等项目入驻开业，争取年内出租率达50%；推动招商银行
信用卡呼叫中心入驻森兰美奂；依托盒马X会员店、跨境体验中心和“一带一路”国
别汇等主力店带动效应，打造森兰地区首店经济，助力国际消费中心建设。
在生活配套上，年内完成森兰星河湾项目285套房源开盘销售；森兰雅诗阁
公寓实现开业；推进电竞多功能馆、森兰湖景观工程等功能性项目以及停车库、地下
连通道出入口等配套交通项目建设并投入使用；加快森兰楔形绿地管理用房和中块绿
地工程建设，有序推进张杨北路沿线绿地及防护绿地景观工程。
②建设邮轮特色产业小镇，提升高东产业发展环境
（20）加快邮轮内装平台项目建设，年内实现竣工投产；根据邮轮目标客
户需求，深化外高桥物流园区二期1#2#地块的设计与投资方案，争取首个地块投资立
项和获准挂牌；深化邮轮产业发展规划，举办主题论坛活动。
③投身“东进南下”战略，推进空港区域开发建设
（21）积极参与东站相邻区域的市政、交通及产业规划布局；加快祝桥海
天名筑项目开工。
4、提高数字化管理水平，提升区域智能化营商环境
①推动智慧园区建设，形成区域智能化管理
（22）完成森兰绿地“智慧园区”一期建设，做好与高行城运中心的信息
平台对接，通过信息化手段改善周边居民休闲娱乐、文化交流、健康运动等多样化都
市服务功能；确保上半年庭安路绿地向周边居民开放。
（23）加快外联发智慧资产集成平台（二期）开发，实现区域设备资产全
面可视化信息化运作；持续完善、优化智慧园区平台日常化运作，建立健全园区数字
化管理系统；依托外联发现有平台资源及相关标准，向新发展区域推广，逐步实现整
体数字化营运，打造外高桥园区资产营运管理品牌。
②搭建区域客户管理系统，提高客户服务能级
（24）积极参与保税区全要素集成平台、中小企业投融资平台、疫情防控
系统的开发建设；启动集团客户关系管理信息系统项目建设，与全要素集成平台进行
数据对接和交换。
③推广智贸桥和匠岭系列产品，拓展公共服务能级
（25）持续提升智贸桥和匠岭系列产品用户体验和客户粘性，延伸产品线
和特色功能，提高市场占有率，努力成为企业服务的公共产品。
(四)可能面对的风险
2020年新冠疫情席卷全球，传播速度之快、感染范围之广、防控难度之大
是几千年来人类与病毒抗争史上十分罕见的。这场疫情使得全球经济发展速度放缓，
也将给世界格局和秩序带来深远的影响。病毒的变异、疫情的反复，这让全世界继续
处于不确定的大环境之中。
2020年8月份，中国人民银行、住房和城乡建设部宣布，为房地产企业融资
设立了新的风险控制规则，即“三条红线”。“三条红线”新规的实施，改变了房地
产开发资金来源结构，将在一定程度上对公司房地产投资的可持续性产生影响。
2020年进出口超预期，短期表现向好，很重要的原因是国内与国外疫情的
不同步以及生产恢复的不同步。如果从出口增长面来看，出口的结构性压力依然较大
。随着未来疫情关系走向对称，乃至全球疫情消失之后，我国出口可能会面临极大压
力，公司贸易服务业务发展不容乐观。
为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，并以提质
增效为抓手，不断增强企业自身核心竞争力以应对各类风险。包括：谋篇布局，不断
增强集团的活力、控制力、影响力和抗风险能力；强化上市公司规范治理，进一步提
升公司系统法律事务管理力度，并加强日常监督管理和重点风险防控，提升公司治理
水平；推进信息化项目建设，强化标准设计，提高管控效率；完善考核机制，打造高
素质人员队伍；完善投资管理，优选股权投资项目，推动横向整合；强化审计监督，
推进合规管理，完善内控风险防范机制；落实安全生产“党政同责、一岗双责”和企
业主体责任，营造安全稳定营商环境。
四、报告期内核心竞争力分析
1、优势
（1）企业资源丰富。经过多年的发展，外高桥积累了数量庞大的企业资源
，区内注册企业约3万家，集团与大量企业维持了良好持续的合作关系，是集团未来
发展最宝贵的资源。
（2）发展空间潜力大。外高桥与周边“三高”地区联动辐射近100平方公
里土地面积，为集团将该区域打造成为国际化的产城融合“滨海新城”提供了充足的
发展空间。
（3）营商环境优越。基于贸易便利化优势，集团为客户提供了全产业链集
成服务，帮助客户降低运营成本，提升运营效率，同时也为集团贡献了专业贸易服务
收入。
（4）团队专业度高。集团的专业团队在产业开发、建设、运营、招商、服
务等领域有着领先全国的丰富经验，这也是当前集团最大的竞争优势。
（5）品牌影响力大。外高桥已在全国范围形成了独特的品牌影响力，是国
内自贸区学习效仿的最佳案例，为集团未来在价值输出方面奠定了基础。
2、机遇
（1）经济“内循环”的机遇。以外向型经济为特征的外高桥，在国内大循
环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局下，应关注外资外贸与国内经济的
深层次链接。
（2）打造社会主义现代化建设引领区的机遇。习近平总书记提出推动浦东
高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区，外高桥应尽快完善城市和产业的
布局，下好先手棋。
（3）发展科技创新产业的机遇。由于外部环境的改变，我国通过自主创新
进行产业升级成为必然的趋势，因此科技创新企业是集团在产业投资、产业招商、产
业培育等领域的重点方向。
（4）长三角区域一体化的机遇。长三角的自贸区已经跨过了成立、深化两
个里程碑，下一步的关键在于“联动”，而联动的核心在市场间的联动，更多参与到
联动开发，是集团发展的一大机遇。
（5）“一带一路”是外循环的重要平台。今年初我国在对外贸易整体下滑
的背景下，与“一带一路”沿线国家贸易实现逆势增长，我国将转向更均衡、更多面
向发展中国家的全球化模式，逐步摆脱中国制造、欧美研发消费的传统模式。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）园区产业开发板块：由外联发公司、新发展公司从事外高桥保税区
、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区（二期）、保税区南块主题产业园、外高桥
集团（启东）产业园的开发、运营和管理，负责园区厂房、仓库、办公楼宇的投资建
设、招商引资工作，为客户提供出租、出售、政策咨询、物业管理等配套服务。通过
“以租为主、租售并举”的经营模式，为公司带来房地产租赁收入、房地产销售收入
及服务收入。
（二）商业办公地产板块：通过承接自贸区溢出效应，提升城市化水平，
区镇联动，打造浦东枢纽型国际贸易城。由集团地产事业部从事上海市浦东新区森兰
区域的开发，负责森兰区域内的土地前期开发、商业、办公、住宅、绿地、市政项目
的投资建设，森兰商运公司从事森兰区域已建成商办项目的运营和管理。并选择部分
物业实施长期持有租赁、部分物业出售的经营策略，为公司带来房地产租赁收入、房
地产销售收入及部分服务收入。
（三）贸易物流服务板块：以贸易商务咨询、进出口代理服务、商品展示
、专业贸易平台、物流、信息和贸易金融为一体的“一站式贸易物流服务”经营模式
，为客户提供全流程的综合贸易物流解决方案。由营运中心公司为客户提供国际贸易
进出口代理服务、仓储、运输等物流服务，以吸收加盟、少量直营的方式经营自贸区
进口商品直销中心；提供汽车上牌、二手车交易、车辆维修和进口汽车销售等服务。
企业中心公司为保税交易市场会员客户提供市场咨询等配套业务。该业务板块为公司
带来稳定的商品销售收入、进出口代理收入、物流收入和服务收入。
（四）文化产业投资板块：发挥自贸区和外高桥保税区的政策功能优势，
服务于各类文化企业和机构，打造国际艺术品展示交易中心，主要由文化投资公司为
客户提供文化及艺术品的会展服务、进出口通道服务、艺术品现货仓储服务、交易服
务、艺术衍生品交易服务及销售、咨询服务等。
（五）金融服务业务板块：发挥集团财务公司“资金归集平台、资金结算
平台、资金监管平台、金融服务平台”的四大平台功能，以所有集团成员企业为服务
对象，提高资金集中管理效率，打造境内外一体化资金运营平台。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是中国共产党成立100周年，是“十四五”发展的开启之年，更是外
高桥新30年征程的起步之年。外高桥集团股份深入贯彻落实总书记在浦东开发开放三
十周年庆祝大会上的重要讲话精神，聚焦上海“五型经济”，持续推进新区“五大倍
增行动”计划，全力投入“五场战役”，全面开展“五项行动”，坚持开放引领、创
新发展、统筹联动，服务构建新发展格局、打造浦东北部区域的“金拇指”。
（一）经营业绩数据
2021年上半年，公司完成营业总收入39.25亿元，完成年度预算的38%；归
属上市公司股东净利润4.39亿元，净资产收益率3.94%。
在营业总收入中，房地产租赁收入为8.18亿元，占比21%；房地产转让出售
业务收入为7.11亿元，占比18%；贸易物流收入为16.74亿元，占比43%；制造、服务
金融和其他业务收入为7.22亿元，占比18%。
（二）上半年主要经营工作
1、锻造外向型长板，构筑自贸区功能新优势
①集聚高能级贸易主体，扩大外贸规模
（1）提升外高桥国家级进口贸易促进创新示范区进口规模，上半年外高桥
保税区完成进出口总额4980亿元，同比增长18%；其中进口额3783亿元，同比增长20%
，出口额1197亿元，同比增长12%。
（2）全力对接第四届进博会，推动形成文化贸易组团参展，与进博局共同
设立国际文物艺术品交易专区，展区面积1080㎡，已签约通过审核展商22家；在进博
会食品与农产品展区设立90㎡集中展示区，在国展中心花蕊部分设立199㎡自贸区国
别中心体验馆。
②聚焦区域化贸易协议，持续吸引外资
（3）加快落实全球营运商计划（GOP），以问题和需求为导向，以工作专
班为抓手，切实解决企业发展的瓶颈问题。完成首批41家签约企业建档工作并动态更
新，累计收集诉求192条，其中130条已现场解决或明确解决途径。
（4）持续加大总部项目招商力度，上半年完成实到外资13亿，实现时间过
半任务过半；新增跨国公司地区总部8家，累计跨国公司地区总部125家。
③建设口岸特色综保区，培育竞争新优势
（5）外高桥港综合保税区正式揭牌，全国第一个保税物流园区――外高桥
保税物流园区转型升级为外高桥港综合保税区。近日，上海期货交易所沪铜指定交割
仓库、上海国际能源交易中心国际铜交割指定仓库在外高桥港综合保税区正式揭牌启
用，首次实现了在同一库区内完成“国内期货、国际期货、国内现货、国际现货”四
个市场上的完全流通，成为全国第一个大宗商品国际国内的双循环战略平台。
2、坚持高质量发展，增强全球资源配置能力
①打造特色产业园区，推动产业集群发展
（6）上半年，集团积极打造两个市级特色产业园。其中：智能制造服务产
业园迎来了德国机床制造商协会入驻，并完成了进口智能设备零部件仓库建设，园区
上半年实现商品销售额480亿元。生物医药产业园成功举办了《医疗器械监督管理条
例》保税区专场培训解析会，并分别与上海交通大学医学院附属瑞金医院签订战略合
作框架协议，与上海理工大学下属上海市高端医疗装备创新中心达成战略合作，持续
推进“产、学、研、用”相融合的大健康产业生态圈建设。
（7）文化创意产业着力强化艺术品全链条服务，初步完成在线交易系统的
搭建；通过第四届进口博览会服务贸易展区文化板块推介会，扩大全流程进出境通道
服务、展位搭建、布撤展和进口征税代理结算业务。
②加快开发建设和项目引进，提振实体经济能级
（8）上半年，集团共计推进住宅、商办、产业等项目16个，建筑面积78.6
0万平方米，项目总投资54.64亿。其中重点推动：D1-1生物医药产业园、H2地块研发
总部产业园、D2-10地块新建项目等开工建设；加快驯鹿医疗、利勃海尔、山姆会员
旗舰店等项目建设进度。启动高安地块上海自贸区国别（地区）集中展示中心建设。
（9）推动汽车及零部件产业能级提升，上半年实现商品销售额380亿元。
近日外高桥港综合保税区内首辆保税汽车顺利入库，成为综保区揭牌以来进口的首辆
保税汽车，标志着综保区保税汽车存储功能实现“首单”突破。
③促进平台要素集聚，提升专业服务能力
（10）上半年，化妆品平台举办了第二届森兰美丽跑、化妆品春夏沙龙、
化妆品专委会会员大会等活动；汽车平台召开了汽车全产业链服务研讨会；酒类平台
组织参加了五五购物节、嗨购节、国别缤纷月等活动。
（11）保税区域23家企业被评定为国际贸易分拨中心示范企业。酒类专业
平台携手多家会员单位参加第104届全国糖酒商品交易会主展会及酒店展；钟表高技
能人才培养基地首期师资培训班开班，以提高上海钟表高技能人才培养基地的教师专
业教学能力和专业技能。
（12）上海首家面向医疗器械、具有专业办学资质的职业技能培训学校---
上海名育职业技能培训有限公司入驻医疗器械展示交易中心；智能制造服务产业园协
助园区23家智能制造企业参加第十七届中国国际机床展览会，审批参展的进口机床设
备装备数量超30台，总货值超800万美金；工程机械进出口交易中心在外高桥港综保
区首单工程机械保税仓储业务试单成功。
④发挥贸易引领优势，实现长三角联动互补
（13）积极参与长三角自贸试验区联盟建设，自贸试验区版权服务中心有
序开展版权登记服务，上半年累计服务自贸区作品登记量约6.6万件，快速登记量732
0件。
3、做好桥梁与纽带，推进区域产城融合发展
①打造森兰湾高品质商圈，提升高行商业商务环境
（14）上半年，无锋科技项目入驻“森兰湾”商业商务区正式开业，同时
依托盒马X会员店、跨境体验中心和“一带一路”国别汇等主力店带动效应，打造森
兰地区首店经济，助力国际消费中心建设。在生活配套上，上半年森兰星河湾项目二
期开盘销售；森兰绿地内的第一座公园——绿洲公园正式对外开放，森兰湖景观工程
完工并举办亮灯仪式。
②建设邮轮特色产业小镇，提升高东产业发展环境
（15）上半年，邮轮内装平台项目按进度推进建设工作，年内可实现竣工
投产；同时根据邮轮目标客户需求，进一步深化外高桥物流园区二期邮轮产业发展规
划，并做好物流园区二期摘牌准备工作。
③投身“东进南下”战略，推进空港区域开发建设
（16）上半年，集团积极参与了东站相邻区域的市政、交通及产业规划布
局的相关规划讨论；完成了祝桥海天名筑项目的总包和施工监理单位招标工作，力争
项目于7月份开工。
4、提高数字化管理水平，提升区域智能化营商环境
①推动智慧园区建设，形成区域智能化管理
（17）产业园区，外联发“智慧园区”已全面建成，持续优化、完善现有
平台系统，不断研发、拓展系统功能；城市绿地，森兰“智慧绿地”一期基本建成，
与高行城运中心信息平台对接，通过信息化手段改善周边居民休闲娱乐、文化交流、
健康运动等多样化都市服务功能。
②搭建区域客户管理系统，提高客户服务能级
（18）参与保税区全要素集成平台、中小企业投融资平台、疫情防控系统
的开发建设，集团客户关系管理信息系统项目建设完成立项。
（19）智贸桥关务库存辅助系统完成升级，在原仅支持智贸桥关务系统用
户或智贸桥WMS用户基础上，扩展其他有关务库存需求的用户；举办多场匠岭电票培
训会，提升企业对匠岭的熟悉度和好感度，同时与公司内外其它服务联动，拓展匠岭
传播渠道，提升品牌影响力。
（三）下半年经营工作计划
结合“十四五”期间的相关功能定位和党中央支持浦东高水平改革开放、
打造社会主义现代化建设引领区政策的新优势，全力投入“五场战役”，促进服务构
建新发展格局。
1、持续推进“金色中环等重点区域”攻坚战
加快祝桥镇森兰海天名筑（推广名）项目开工，完善祝桥空港周边配套设
施。继续探索在机场北噪音区落位高铁快运作业基地、上药超级工厂、医疗物资保障
基地等项目。
2、持续推进“特色园区产业集聚”立体战
加快建设德国工业4.0应用技术推广实验室，举办上海自贸区生物医药高质
量发展论坛。培育建设文化创意产业园、跨境电商产业园两个特色园区；储备策划邮
轮小镇、集成电路产业园、进口汽车产业园三个特色园区。
3、持续推进“数字化转型”升级战
积极配合保税区管理局、保税区海关，研究建设外高桥保税区域大数据管
理平台和诚信管理系统，形成地方政府与职能部门齐抓共管合力，筑牢外高桥国际贸
易便利化的优势地位。加快外联发智慧资产集成平台（二期）开发，推进集团客户关
系管理信息系统项目一期建设，完成人事系统一期项目实施，启动OA统一审批中心项
目，逐步实现集团各部门间及与下属公司间协同管理目标。
4、持续推进“功能提升”持久战
配合保税区管理局，加大GOP推介培育力度，启动第二批“一企一档”建档
立册；积极对接第四届进博会，协助进博局成立文物艺术品专委会，首次设立文物艺
术品交易专区，设立挂牌国际文物艺术品交易中心；加快自贸区国别（地区）集中展
示中心建设，确保年内具备开业条件，提升自贸区改革创新显示度和集中度。推动在
外高桥港综保区内形成中转集拼、跨采配送、口岸增值、多式联运、大宗商品交割及
检测维修六大功能，持续探索区港一体化联动发展新机制。
5、持续推进“民生保障”提升战
推动森兰雅诗阁公寓实现开业，推进三岔港楔形绿地及高化留白区域（15.
5公里黄浦江岸线）的规划建设。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
2020年伊始新冠疫情席卷全球，这场疫情使得全球经济发展速度放缓，也
给世界格局和秩序带来深远的影响。随着病毒的持续变异、疫情的不断反复，全世界
仍将在较长时期内处于不确定的大环境之中。
经过30年的开发，外高桥已经发展成为高度成熟的开发区域，伴随着中美
贸易摩擦和国内经济下行压力的加大，叠加新冠疫情的影响，市场主体投资设立企业
意向减弱，区域新设企业投资回落，外商投资中增资比重已超过五成，区域招商更多
地依赖存量企业的再投资；受经济下滑及行业形势影响，企业调整投资架构和产业布
局以降低综合成本，跨国公司内部企业整合渐成趋势，在这一大背景下，不乏区域内
企业被区外企业撤并。这都将给公司的招商稳商工作带来持续性的压力。
公司将密切关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，提质增效练好内
功，不断增强企业自身核心竞争力。包括：锻造外向型长板，构筑自贸区功能新优势
；坚持高质量发展，增强全球资源配置能力；做好桥梁与纽带，推进区域产城融合发
展；提高数字化管理水平，提升区域智能化营商环境；夯实企业内部管理，提升公司
治理能力；坚持不懈做好疫情防控工作。
四、报告期内核心竞争力分析
1、优势
（1）经过30多年的发展，外高桥区域内注册企业近3万家，集团与其中大
量企业维持着良好的长期合作关系，客户资源丰富。
（2）贸易便利化优势，集团为客户提供全产业链集成服务，帮助客户降低
运营成本，提升运营效率，区域营商环境优越。
（3）集团的服务团队在产业开发、建设、运营、招商、服务等领域积累了
丰富经验，团队专业度高。
2、机遇
（1）中共中央、国务院印发《关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会
主义现代化建设引领区的意见》，上海市发布行动方案，浦东新区推出《浦东新区推
进高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区实施方案》，相关的产业扶持政策
和制度创新，将给外高桥的区域发展带来新动能。
（2）长三角自由贸易试验区联盟的成立，进一步推进了长三角区域一体化
，为自贸试验区建设注入新动力，为长三角高质量一体化发展搭建新平台，公司将积
极参与其中，在版权服务、专业贸易平台等方面发挥功能。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，在新冠肺炎疫情全球大流行、外部经济不确定因素明显增多的形
势下，公司咬定目标、狠抓实干，立足“四个务必”定位，围绕新区“四高战略”，
聚焦“五大倍增行动”计划，坚持疫情防控是警戒线，招商引资是生命线，项目投资
是保障线，营商环境是风景线、社区营造是幸福线，全面落实重点工作，确保疫情防
控和经济发展工作双胜利。
（一）经营业绩数据
2020年，公司完成主要经营指标的预算目标，实现资产总额392.9亿元，同
比增长12.9%；营业总收入102.2亿元，同比增长13.5%；归属于上市公司股东的净利
润7.2亿元，同比下降17.6%，下降主要是因公司贯彻落实市区两级国资委支持中小企
业抗击疫情要求，减免了承租公司物业的近千家中小企业3个月租金所致。
（二）2020年重点工作
1、积极投身疫情一线，认真抓好防控工作
（1）严格落实疫情防控，保障区域平稳运行
一是管好人。公司成立新冠肺炎疫情联防联控工作领导小组并下设5个工作
组，明确责任分工，有序推进各项工作。二是守好门。齐抓共管“外高桥保税区片区
包干”防控，对园区自有物业以及其他业主物业进行全面摸底，建立多层级、全方位
、常态化的防控机制。三是援联防。驰援浦东国际机场防控，公司选送六批共67人至
机场入境人员转运和酒店隔离点服务岗位，选派5人至新区疫情防控工作协调小组。
四是保物资。发挥外高桥国际贸易专业优势，为新区、商务委、国资委系统组织落实
进口防疫物资和设备。五是强保障。外高桥皇冠假日酒店自2020年3月7日起作为浦东
新区集中隔离点，提供隔离及医护人员住宿57778间次，服务60727人次。
（2）帮助企业复工复产，推动经济有序恢复
英得网络公司及时开发区域疫情防控系统，招稳商团队积极配合摸清家底
，帮助企业开展复工自主申报，有序推动复工复产，率先帮助企业渡过疫情影响的艰
难时刻。同时，年内协助重点客户办理来华工作外籍人员邀请函1370批次，3000人次
。
（3）全面落实疫情减负，减免中小企业租金
集团共计减免中小企业租金2.52亿人民币（不含税），涉及租赁合同1120
份，面积223万平方米，涵盖厂房、仓库、办公楼、商业配套等各类型物业。
2、招商引资不断不乱，推动产业能级倍增
（1）着力推动重点项目落地
全国首家盒马X会员店、特斯拉森兰交付中心、美孚1号车养护上海臻选示
范店、森兰花园城、迪思科营运总部、百济神州医药研发中心等项目相继开业。新引
进孚创实业、西门子数字医疗科技等4家世界500强投资的企业。
（2）持续提升总部经济能级
在保税区管理局的带领下，在驻区职能部门的支持下，聚焦产业链、供应
链、价值链，培育复合功能，启动了全球营运商计划，推荐首批41家企业试点。年内
新增惠氏、安迪生物、珐菲琦、利勃海尔、艾迪科等跨国公司地区总部12家。集团系
统9家企业跻身上海进出口百强企业。
（3）外高桥保税物流园区成功转型综保区
2020年8月底，国务院正式批复上海外高桥保税物流园区整合优化为上海外
高桥港综合保税区。（2021年1月18日通过联合验收并签署验收纪要）进一步优化国
际中转集拼监管方式，拓展国际中转集拼业务规模。虽受疫情影响，全年实现中转箱
量5027TEU，确保中转业务规模不减。
（4）举好区域特色旗，提升产业影响力
积极克服疫情影响，举办各类主题招商活动15场，包括：9月跨境电商主题
论坛暨淘分销招商会、10月化妆品主题论坛、11月第六届“上海对话”高峰论坛、首
届外高桥医药健康国际合作论坛、“U-LAB”生物专场；以及离岸转手买卖、普惠金
融等系列主题活动。
3、围绕倍增行动方案，夯实项目投资倍增
（1）开发建设方面
全年在建物业项目30个，面积82.1万平方米，其中新开工物业项目12个，
面积28.6万平方米，如沃尔玛山姆会员中国旗舰店、利勃海尔总部大楼、森兰电竞馆
、驯鹿医疗等项目年内全面开工；年内竣工物业项目11个，面积23.3平方米，如森兰
D4-3地块商办楼、物流二期5-3地块仓库等。
（2）股权投资方面
年内完成股权投资项目7个，投资金额25亿元。公司投资的中船外高桥邮轮
供应链（上海）有限公司正式运作，邮轮内装制造平台基地项目开工建设，标志着外
高桥邮轮产业扬帆起航。
4、精心打造特色产业，着力功能优势倍增
（1）聚焦“智能造”，提升服务能级
外高桥智能制造服务产业园被认定为上海市第一批特色产业园。新设智能
制造创新服务中心，引进瑞士肖布林集团、瑞士3R公司、德国机械设备制造业联合会
等重点项目。新建进口设备零部件公共仓储分拨平台，为入驻企业提供保税和非保的
仓储分拨服务。依托“上海市智能制造高技能人才培养基地外高桥分基地”，引进专
业职业技能培训机构，形成“产学研”相结合的新功能、新服务。
（2）围绕“创新药”，构筑生物医药生态圈
外高桥生物医药产业园被认定为市级特色产业园。i-Space医疗器械展示交
易平台、U-Lab共享实验室揭幕，百济神州研发中心开业，推动施乐辉和伟创力达成
医疗器械注册人业务合作，不断夯实外高桥产、医、研、贸、检等独具保税区特色的
生命健康产业生态。
（3）集聚文化资源，打造文化贸易新高地
文投公司全面参与第二届上海国际艺术品交易月，成功举办第六届“上海
对话——艺术开启未来”高峰论坛；发布权威艺术品行业指数Artprice和Artnet等全
球艺术市场报告；发布《艺术品及贵重物品存储安全防范技术规范》；国艺中心项目
完成竣工备案，投入正式运营；稳步推进文创IP运营，成功孵化“颜究苑”等4个自
有品牌,在全国26个大中城市铺设近70个线下销售点；继续加强自贸区版权服务功能
和保护力度,全年版权认证数量超15万件。
（4）抢抓跨境贸易，提升电商交易量排名
营运中心公司运作的跨境仓库成为淘宝全球购在上海的首个指定合作仓库
，打造淘分销新业态。森兰盒马跨境体验中心年内开业，凸显外高桥跨境电商品牌集
聚特色。
2020年，外高桥保税区、外高桥保税物流园区、机场综合保税区合计实现
跨境电商订单797.7万单，占全市28.2%，排名上海各跨境电商示范区第二；全年实现
交易金额14.8亿元，占全市20.7%，排名上海各跨境电商示范区第一。
（5）拓展离岸贸易，增强全球资源配置能力
围绕“离岸转手买卖先行示范区”建设，中国(上海)自由贸易试验区离岸
转手买卖产业服务中心正式启动，进入常态化、规范化、规模化的发展阶段。2020年
新增备案企业53家。
（6）做强融资租赁，提升租赁产业发展规模
做大单船单机SPV子公司集聚规模，拓展大型装备、高端装备等租赁业务，
年内设立外高桥保税区和机场综保区2个融资租赁产业服务点。新增东航、民生等SPV
项目公司52家。
5、开展规划转型研究，推动土地效益倍增
（1）同步规划土地与老旧物业开发
完成新发展园区南块待开发地块64.4万平方米的产业规划，启动区域空间
形态规划设计。外联发园区推进老旧物业二次开发，当年二次开发利用土地总面积14
.1
万平方米，总建筑面积36.3万平方米，为向特色产业园区转型升级提供空
间载体。
（2）继续培育亿元楼宇园区
外高桥大厦、融航中心等10栋亿元楼宇获浦东新区经济突出贡献表彰。
6、以产业链集成服务，促进服务效能倍增
（1）全员动员，投身安稳商服务
集团领导班子走访企业183次，各公司走访、接待企业超2700家次，为重点
企业确定服务专员，解决企业各类诉求276条。
（2）不负重托，全力对接进博会
继续派驻进博会工作小组，承办第三届进博会服务贸易展区展前供需对接
会，通过集团签约的第三届进博会项目18个，分布在装备、医疗器械及医药保健、消
费品、食品及农产品各个展区。集团连续两年在国家会展中心搭建自贸区国别（地区
）中心展馆，三凯香港公司首次参展，致力于一带一路沿线国家与中国之间商品贸易
、投资和文化交流。
（3）持之以恒，提供专业化服务
集团财务公司获批成为银行间外汇市场会员，顺利完成首笔人民币外汇即
期结售汇业务；UDC全球并购网为全球范围内项目方、资金方、服务方、渠道方间的
资金项目对接提供集信息、交易、社交的一体化的服务，打造投融资产业链闭环；企
业中心“Sherpas匠岭”持续推动功能更新完善，以全周期、一站式的综合服务为企
业发展壮大提供有力支持；英得网络“智贸桥”通过智能仓管、关务辅助、货主助理
等智能辅助工具帮助企业实现降本增效。
二、报告期内主要经营情况
见下述明细项目分析
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
产业园区作为产业配置和产城融合的重要载体与核心支撑，将在下一阶段
的城市发展建设中承担新的历史使命。外高桥作为上海国际贸易中心、国际航运中心
建设的核心承载区，始终坚持对标国际最高标准、最好水平的自由贸易园区，着眼于
“两个放在”，进一步强化全球资源配置和开放门户枢纽功能，全力打造“世界一流
自由贸易引领区，五洲通衢国际贸易活力城”。集团将实现开发运营模式从园区开发
向园区和城市开发及运营服务转型，将外高桥区域打造成为浦东北部的“金拇指”。
上海市在全国率先提出打响“四大品牌”推动高质量发展的战略要求，浦
东新区推出专项行动打造“自贸功效新高地”，自贸试验区保税区域在2020年12月启
动实施“全球营运商计划”，助力浦东打造社会主义现代化建设引领区。“全球营运
商计划”依托保税区具备统筹国际国内两个市场的区位优势及政策功能的叠加优势，
帮助区内总部型跨国企业搭建辐射更大范围、具备更多功能（单一或综合功能）的资
源统筹中心，打通其可辐射统筹全球资源的重要脉络节点，形成总部经济与服务经济
的合力推进。外高桥集团作为创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商，
将在“全球营运商计划”具体实施中扮演重要的角色。
习近平总书记多次指出，要聚焦关键领域发展创新型产业，加快在集成电
路、生物医药、人工智能等领域打造世界级产业集群。外高桥集团依托上海特色产业
园区建设和浦东“六大硬核产业”发展方向，结合区域发展实际，全力促进生物医药
、智能制造服务、文化创意、邮轮制造、集成电路等重点产业强链扩链，带动区域经
济结构转型升级。
(二)公司发展战略
1、“十四五”战略定位
“十四五”是公司高质量发展的关键时期，公司将重点聚焦保税区域及高
桥、高东、高行“三高”地区所辐射的100平方公里，形成区域联动发展带，统筹布
局，超前规划，面向现代产业体系，提供优质的产品和服务。以外高桥保税区为核心
，推动“三高区域”联动、资源整合，强化贸易功能，叠加复合功能，更好地实现产
城融合，打造浦东北部更新的港城；以浦东综合交通枢纽为核心依托，大力培育集聚
度高、带动度大、体系完整的临空经济体系，积极参与祝桥国际航空城建设。
企业愿景：将保税区域及“三高”地区所辐射的100平方公里，打造成为“
世界一流自由贸易引领区、五洲通衢国际贸易活力城”。
战略定位：创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商。
2、“十四五”发展重点和主要举措
（1）聚焦五大特色产业，引领经济高质量发展
生物医药产业：外高桥生物医药产业园形成了“2+6+N”的产业阵型，“2
”是指生物医药和医疗器械两大主导产业，“6”是指国际贸易、生产加工、物流配
送、研发检测、共享实验室、医院诊疗服务等六大业务类型，“N”是指分布在保税
区内多个位置的重点项目、重点企业和重点平台。“十四五”期间，生物医药园将加
强特色园区建设，不断提升产业能级，进一步完善产业链，借助资本力量引进高精尖
项目，推动生物医药产业政策创新，搭建公共服务平台，拓展生物医药企业的药物临
床试验功能，实现自贸区千亿级生物医药产业的可持续发展。
智能制造服务产业：外高桥智能制造服务产业园形成了“1+N”的产业发展
格局，“1”是指10万平方米的智能制造服务产业园集中展示和公共服务平台；“N”
是指分布在保税区内的,与智能制造产业相关的企业与项目。“十四五”期间，智能
制造服务产业园将持续加大对重点优秀企业的聚集和培育力度，壮大园区贸易服务规
模，打造优势更优、强项更强、特色更特的品牌园区。着力培育壮大园区建设发展新
动能，在不断赋能的过程中实现新作为，凭借高品质园区建设不断推动高质量产业发
展。
文化产业：外高桥文化产业园逐步形成“一个平台+五大中心”的产业发展
格局，一个平台即上海国际艺术品365保税服务平台，五大中心即上海自贸区国际艺
术品交易中心、中国（上海）自贸区版权服务中心、上海国际艺术品保税服务中心、
上海自贸区文创IP运营中心、上海自贸区艺术品评估鉴定中心。“十四五”期间，通
过集聚海内外资源、搭建综合服务平台、拓展产业功能、提升服务能级等方面，将上
海自贸区保税区域建设成为全国最快捷高效的艺术品进出境通道，力争将文化产业发
展为自贸区新千亿级产业平台。
邮轮制造特色小镇：外高桥邮轮小镇以塑造邮轮产业功能核心为重点，规
划建设邮轮建造战略供应商集群总部、邮轮产业服务商总部集聚区、邮轮产业人才培
育基地、邮轮运营增值服务商总部集聚区等功能，形成围绕豪华邮轮建造运营的产业
生态系统。“十四五”期间，重点关注与邮轮制造相关的上下游环节，通过邮轮供应
链管理平台、邮轮内装整合平台、邮轮创新孵化平台，吸引上下游供应链集聚，提供
产业配套和服务。
集成电路产业：外高桥集成电路产业配套服务区，以行业龙头为纽带，以
制度创新为依托，不断拓展产业发展空间，业务范围涵盖从封装测试、设备制造、研
发配套到贸易销售、第三方供应链等全环节，推动区域集成电路产业链、价值链向高
端继续延伸。“十四五”期间，继续发挥保税区集成电路产业进出口集散中心优势，
以产业链核心企业为抓手，聚焦封装测试等产业链优势环节，通过补链强链增强综合
配套服务能力，努力引进更多在地经营的实体型项目，支持存量企业增资扩产、改造
升级，提升承载能级，赋能集成电路产业高速发展，在构建集成电路产业生态圈上持
续发力，加快形成千亿级产业规模。
（2）夯实传统业务板块，积极拓展新兴业务
区域开发：区域开发板块“深耕外高桥，南下航空城，辐射长三角”，涵
括园区开发和商业地产两个业务方向。园区开发业务是集团运转的“造血中枢”，通
过对产业项目的运营，形成持续、稳定的现金流来源。“十四五”期间，集团将通过
提高项目质量、提高区域价值、提高管理效能、提高资本总量来实现该业务的稳定增
长。商业地产业务是集团市场化运作的突破口，是集团扩张发展的核心业务，也是集
团主要利润增长点。“十四五”期间，一是以市场化运作为切入点，积极布局精品住
宅、社区商业至中大型商业综合体等商业地产类型，提升商业地产总体的开发、运营
和盈利能力；二是以向城市综合商转变为切入点，在开发商办和住宅产品的基础上，
拓展和持有城市配套资产，完善“100平方公里”城市配套。
贸易服务：贸易服务板块是集团的“造血中枢调节器”，在“十四五”期
间主要以“两个提高”和“两个拓展”为工作重点。提高贸易服务的行业专注度，识
别重点发力产业和潜力产业，结合收入贡献、综合竞争力和进入难度，制定对各产业
的进入路线图，并以当前外贸服务为支点，在建立专业性供应链的同时加强区域产业
集聚。提高现有贸易服务水平，围绕当前所处贸易环节，提升服务能力，促进“保税
+非保”业务融合，更大程度满足客户需求。由传统向创新贸易形态拓展，建设集成
服务平台，聚拢服务贸易流量，发力于离岸贸易，发展数字贸易，提供跨境电商综合
解决方案。由单环节服务商向供应链参与者拓展，升级一站式贸易服务，帮助大客户
平衡成本与效率，基于积累信息保障风险控制，推出金融增值服务，进一步升级为客
户的供应链服务商，扩大服务范围。
文化产业：文化产业板块是集团多元化发展推手，在“十四五”期间以“
三个打造”为工作重点：一是打造文化艺术品全产业链，结合自身平台服务和物流服
务优势，聚焦交易和物流服务两个高附加值环节。二是加强数字文化贸易领域布局，
进一步增强IP的资源量级、周边产品质量和影响力，并开发自主创新的文化IP；同时
布局文化服务贸易的出口，重点聚焦原创文学、媒体作品、网络游戏等知识产权和IP
的确权服务、投资和交易服务。三是促进文化企业的集聚，打造区域文化氛围。并积
极利用国艺中心、电竞多功能馆等载体，积极举办文化创意活动、会议会展、节日和
赛事等提升区域人气。
3、“十四五”规划实施的保障措施
（1）切实落实国有企业党组织管党治党责任。进一步加强思想政治建设，
深化“党的领导融入公司治理”机制建设，夯实基层组织建设，延伸“四责协同”机
制建设，完善企业文化发展体系建设。（2）建立战略管控模式为主的管控体系。选
择战略导向为主的管控模式，推动集团内部组织结构整合，以“主业更强、管控有力
、效益更优”为导向，聚焦“区域综合开发”和“园区集成服务”两大主业。（3）
建立市场化的管理机制，强化集团内部联动。针对产业发展板块建立具备市场竞争力
的人才机制；积极探索建立容错机制，支持改革创新、市场化运作；成立统筹领导小
组，完善激励机制，推动多方联动。（4）提升资本运作能力。近期重点制定资本运
作整体规划和相应的管理考核机制，中期主要进行战略投资者引入和并购重组推升，
远期启动业务板块分拆上市。（5）建立完善的人才发展体系。制定人才战略管理总
体框架和人才发展目标，完善员工培训体系，关注培训制度完善和课程规划设计。
(三)经营计划
2021年是中国共产党成立100周年，是“十四五”发展的开启之年，更是外
高桥新30年征程的起步之年。面对复杂严峻的国际形势，新冠肺炎疫情的持续影响，
公司要深入贯彻落实总书记在浦东开发开放三十周年庆祝大会上的重要讲话精神，聚
焦上海“五型经济”和浦东“五大倍增行动”计划，坚持开放引领、创新发展、统筹
联动，以服务构建新发展格局、打造浦东北部区域的“金拇指”为目标，以落实新任
务、肩负新使命、引领新要求、开启新征程为工作主线，抓住机遇、迎接挑战，落实
好国家、市、区“十四五”规划发展及倍增行动计划的新任务；谋划布局、明确定位
，肩负好外高桥而立之年再出发及三高区域产城融合的新使命；聚焦功能、促进转型
，引领好自贸区创新示范及打造国内大循环中心节点、国际国内双循环战略链接的新
要求；勇于担当，敢于攻坚，开启打造进口贸易示范、特色产业集聚、营商环境卓越
的新征程。
结合“十四五”期间的相关功能定位和党中央支持浦东高水平改革开放、
打造社会主义现代化建设引领区政策的新优势，2021年集团要坚持“外”向型特征，
聚焦“高”质量发展，发挥“桥”梁纽带作用，促进服务构建新发展格局。
1、锻造外向型长板，构筑自贸区功能新优势
①集聚高能级贸易主体，扩大外贸规模
（1）在传统贸易上，提升外高桥国家级进口贸易促进创新示范区进口规模
。关注新关税准则，深化贸易物流协同发展，创新贸易便利化举措。通过离岸转手买
卖产业服务中心，持续引导更多企业参与离岸贸易，力争全年离岸转手买卖外汇结算
规模超80亿美元；在全球疫情影响下，紧扣“服务进口，链接全球”主题，扩大先进
技术、设备和服务进口，提升外贸规模和能级。
（2）在新型贸易上，加强前瞻性和趋势性研究。探索一般贸易商品与跨境
商品账册互转，进一步做大跨境电商保税进口规模；探索开展跨境电商出口，为企业
提供时效更强、组合更优的出口模式；积极发展数字贸易、市场采购等新型国际贸易
方式。
（3）全力对接第四届进博会，在现有智能制造设备组团基础上，推动形成
集成电路组团以及文化贸易组团参展，打造新亮点；积极回应进博会参展企业诉求，
提供全产业链的贸易与物流服务，承接溢出效应，推动更多项目落地。
②聚焦区域化贸易协议，持续吸引外资
（4）加快落实全球营运商计划（GOP），以问题和需求为导向，以工作专
班为抓手，切实解决企业发展的瓶颈问题。配合保税区管理局，加大推介培育力度，
启动第二批GOP企业“一企一档”建档立册。
（5）抓住区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）、中欧全面投资协定（CAI
）在投资准入、贸易服务等方面的发展机遇，加大招商力度，持续打造吸引外资的“
首选地”。
③建设口岸特色综保区，培育竞争新优势
（6）探索区港一体化联动发展新机制，力争在外高桥港综保区内形成中转
集拼、跨采配送、口岸增值、多式联运、大宗商品交割及检测维修六大功能；培育跨
境电商全模式生态圈；建设产业多元化发展、智能监管全覆盖的智慧园区；利用市政
府关于促进综保区高质量发展的实施意见，加强综保区与保税区的联动互补。
2、坚持高质量发展，增强全球资源配置能力
①打造特色产业园区，推动产业集群发展
（7）智能制造服务产业要向人工智能领域延伸，探索“产学研”发展新模
式，成为创新成果研发、转化、示范应用推广的重要平台；加快完成德国工业4.0的
应用技术推广实验室的合作建设项目；加强职业技能人才培训功能；完成进口智能设
备零部件仓储中心建设；做强功能优势、壮大服务规模，进一步推动智能制造设备实
现千亿级销售规模。
（8）生物医药产业要实现保税研发、分拨、临时出区展示等功能落地，推
广医疗器械注册人制度应用；稳步推进空间载体建设，促进产业集聚发展；联动长三
角药品及医疗器械技术审评检查分中心，推动第三方检测资源集聚；打造共享实验室
、展示交易、投资孵化等多元化公共服务平台；拓展临床试验功能，构建国际化研究
型医疗服务新模式。
（9）集成电路配套服务产业要围绕产业链上下游环节，引导贸易型企业向
生产、制造、研发等实体化转型，鼓励企业通过延长产业链、技术改造等举措，提升
产业能级；依托保税区域功能优势，增强对集成电路配套企业的吸引力。
（10）文化创意产业要强化艺术品全链条服务，推动数字文化贸易发展；
依托文化发展基金吸引文化企业集聚。年内与进博局成立文物艺术品专委会，设立文
物艺术品交易专区，开展线上线下招展推介会及艺术讲座活动；落实部、市共建协议
，设立挂牌国际文物艺术品交易中心；策划实施文化艺术类保税特色展览系列活动，
形成自贸区文化产业创新发展高地和特色文化创意活动集聚地。
（11）以特色产业为抓手，会同海关等职能部门，进一步扩大保税研发试
点、简化非保入区、保税与非保维修、艺术品“客带货”等业务开展。以产业高质量
发展为导向，着力推进解决产业发展瓶颈问题，切实提升区域贸易自由化、便利化水
平。
②加快开发建设和项目引进，提振实体经济能级
（12）加快外联发、新发展区域产业类新建、更新改造项目开工建设。重
点推动D1-1生物医药产业园、H2地块研发总部产业园、D2-10地块新建项目等开工建
设；加快驯鹿医疗、利勃海尔、山姆会员旗舰店等项目建设进度。启动高安地块上海
自贸区国别（地区）集中展示中心建设。
（13）推动汽车及零部件产业的研发、制造、物流分拨与贸易加快发展，
实现企业能级提升、创新转型；利用上海外高桥港综合保税区的进口汽车保税仓储、
展示功能，加大整车进口业务，推进汽车及零部件实现千亿级销售规模。
③促进平台要素集聚，提升专业服务能力
（14）消费品平台，进一步研究平台发展路径，不断丰富酒类、化妆品、
钟表、汽车、文化等专业贸易服务平台的商品品类，提升以贸易便利化为支撑的一站
式服务能力，进一步壮大平台的贸易规模。
（15）专业商品平台，集聚医药品、医疗器械、智能制造、工程机械等平
台的要素资源，在政策功能、产业导向、科学展示以及制度创新等方面为保税区域企
业赋能，构建企业和区域经济发展的命运共同体。
（16）国别（地区）中心，要强化核心功能、提升服务能级，以优质产品
为切入点，不断深化贸易、技术、文化等各方面互联互通，打造企业引进来、走出去
和投资、贸易、文化往来的综合性开放合作大平台；年内新引进1-2家国别中心项目
，推进保税区内外集中展示和延展点建设。
④发挥贸易引领优势，实现长三角联动互补
（17）进一步发挥中国（上海）自贸试验区版权服务中心和国家版权创新
发展基地（上海浦东）功能，深化版权服务的示范引领作用，以“版权行为发生地”
为原则，创新版权登记服务，加快发展长三角版权交易服务功能。
（18）充分发挥上海自贸试验区专业贸易服务平台功能，做优进博会“6+3
65”常年展示交易平台，集中展示海外优质产品及服务、长三角自贸试验区企业的高
端产品，助力长三角中小企业个性化采购需求。
3、做好桥梁与纽带，推进区域产城融合发展
①打造森兰湾高品质商圈，提升高行商业商务环境
（19）“森兰湾”商业商务区基本建成，打造森兰地区中心产城融合样板
，推动药明汇英、无锋科技等项目入驻开业，争取年内出租率达50%；推动招商银行
信用卡呼叫中心入驻森兰美奂；依托盒马X会员店、跨境体验中心和“一带一路”国
别汇等主力店带动效应，打造森兰地区首店经济，助力国际消费中心建设。
在生活配套上，年内完成森兰星河湾项目285套房源开盘销售；森兰雅诗阁
公寓实现开业；推进电竞多功能馆、森兰湖景观工程等功能性项目以及停车库、地下
连通道出入口等配套交通项目建设并投入使用；加快森兰楔形绿地管理用房和中块绿
地工程建设，有序推进张杨北路沿线绿地及防护绿地景观工程。
②建设邮轮特色产业小镇，提升高东产业发展环境
（20）加快邮轮内装平台项目建设，年内实现竣工投产；根据邮轮目标客
户需求，深化外高桥物流园区二期1#2#地块的设计与投资方案，争取首个地块投资立
项和获准挂牌；深化邮轮产业发展规划，举办主题论坛活动。
③投身“东进南下”战略，推进空港区域开发建设
（21）积极参与东站相邻区域的市政、交通及产业规划布局；加快祝桥海
天名筑项目开工。
4、提高数字化管理水平，提升区域智能化营商环境
①推动智慧园区建设，形成区域智能化管理
（22）完成森兰绿地“智慧园区”一期建设，做好与高行城运中心的信息
平台对接，通过信息化手段改善周边居民休闲娱乐、文化交流、健康运动等多样化都
市服务功能；确保上半年庭安路绿地向周边居民开放。
（23）加快外联发智慧资产集成平台（二期）开发，实现区域设备资产全
面可视化信息化运作；持续完善、优化智慧园区平台日常化运作，建立健全园区数字
化管理系统；依托外联发现有平台资源及相关标准，向新发展区域推广，逐步实现整
体数字化营运，打造外高桥园区资产营运管理品牌。
②搭建区域客户管理系统，提高客户服务能级
（24）积极参与保税区全要素集成平台、中小企业投融资平台、疫情防控
系统的开发建设；启动集团客户关系管理信息系统项目建设，与全要素集成平台进行
数据对接和交换。
③推广智贸桥和匠岭系列产品，拓展公共服务能级
（25）持续提升智贸桥和匠岭系列产品用户体验和客户粘性，延伸产品线
和特色功能，提高市场占有率，努力成为企业服务的公共产品。
(四)可能面对的风险
2020年新冠疫情席卷全球，传播速度之快、感染范围之广、防控难度之大
是几千年来人类与病毒抗争史上十分罕见的。这场疫情使得全球经济发展速度放缓，
也将给世界格局和秩序带来深远的影响。病毒的变异、疫情的反复，这让全世界继续
处于不确定的大环境之中。
2020年8月份，中国人民银行、住房和城乡建设部宣布，为房地产企业融资
设立了新的风险控制规则，即“三条红线”。“三条红线”新规的实施，改变了房地
产开发资金来源结构，将在一定程度上对公司房地产投资的可持续性产生影响。
2020年进出口超预期，短期表现向好，很重要的原因是国内与国外疫情的
不同步以及生产恢复的不同步。如果从出口增长面来看，出口的结构性压力依然较大
。随着未来疫情关系走向对称，乃至全球疫情消失之后，我国出口可能会面临极大压
力，公司贸易服务业务发展不容乐观。
为此，公司将密切关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，并以提质
增效为抓手，不断增强企业自身核心竞争力以应对各类风险。包括：谋篇布局，不断
增强集团的活力、控制力、影响力和抗风险能力；强化上市公司规范治理，进一步提
升公司系统法律事务管理力度，并加强日常监督管理和重点风险防控，提升公司治理
水平；推进信息化项目建设，强化标准设计，提高管控效率；完善考核机制，打造高
素质人员队伍；完善投资管理，优选股权投资项目，推动横向整合；强化审计监督，
推进合规管理，完善内控风险防范机制；落实安全生产“党政同责、一岗双责”和企
业主体责任，营造安全稳定营商环境。
四、报告期内核心竞争力分析
1、优势
（1）企业资源丰富。经过多年的发展，外高桥积累了数量庞大的企业资源
，区内注册企业约3万家，集团与大量企业维持了良好持续的合作关系，是集团未来
发展最宝贵的资源。
（2）发展空间潜力大。外高桥与周边“三高”地区联动辐射近100平方公
里土地面积，为集团将该区域打造成为国际化的产城融合“滨海新城”提供了充足的
发展空间。
（3）营商环境优越。基于贸易便利化优势，集团为客户提供了全产业链集
成服务，帮助客户降低运营成本，提升运营效率，同时也为集团贡献了专业贸易服务
收入。
（4）团队专业度高。集团的专业团队在产业开发、建设、运营、招商、服
务等领域有着领先全国的丰富经验，这也是当前集团最大的竞争优势。
（5）品牌影响力大。外高桥已在全国范围形成了独特的品牌影响力，是国
内自贸区学习效仿的最佳案例，为集团未来在价值输出方面奠定了基础。
2、机遇
（1）经济“内循环”的机遇。以外向型经济为特征的外高桥，在国内大循
环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局下，应关注外资外贸与国内经济的
深层次链接。
（2）打造社会主义现代化建设引领区的机遇。习近平总书记提出推动浦东
高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区，外高桥应尽快完善城市和产业的
布局，下好先手棋。
（3）发展科技创新产业的机遇。由于外部环境的改变，我国通过自主创新
进行产业升级成为必然的趋势，因此科技创新企业是集团在产业投资、产业招商、产
业培育等领域的重点方向。
（4）长三角区域一体化的机遇。长三角的自贸区已经跨过了成立、深化两
个里程碑，下一步的关键在于“联动”，而联动的核心在市场间的联动，更多参与到
联动开发，是集团发展的一大机遇。
（5）“一带一路”是外循环的重要平台。今年初我国在对外贸易整体下滑
的背景下，与“一带一路”沿线国家贸易实现逆势增长，我国将转向更均衡、更多面
向发展中国家的全球化模式，逐步摆脱中国制造、欧美研发消费的传统模式。
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