600603ST兴 业资产重组最新消息
≈≈广汇物流600603≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）主要业务
报告期内，公司以物流园区投资、经营和配套服务以及冷链物流项目建设
、经营为主业，开展商业管理、商业保理和供应链管理等物流配套业务，并在此基础
上继续阶段性开展住宅、商业地产的开发和销售业务。
（二）经营模式
公司经营的美居物流园是乌鲁木齐市具有标杆意义的以娱乐休闲、时尚购
物、家居建材的展示销售、商贸流通及家装体验于一体的综合性物流园，是乌鲁木齐
市城北重要的商业中心。美居物流园通过改造K、L座，成功打造了时尚街区“KL星品
汇”，注入了以“星座、动漫、二次元”等时尚社交元素为主的全新体验式商业业态
，引领乌鲁木齐乃至新疆新体验消费业态的趋势和潮流。2021年3月，美居物流园部
分楼座（除K、L座）因老城区改造被乌鲁木齐高新区政府征收，公司计划打造新的家
居物流园区，升级家居服务业态，承接美居物流园被征迁后优质商户资源，继续发挥
公司在商贸物流方面的资源和经验优势。
公司北站冷链项目位于乌鲁木齐国际陆港区，计划打造成为新疆一流、国
内领先的集智能冷链仓储中心、定制仓储中心、物流信息服务中心、城市配送中心及
配套商业为一体的智慧型综合物流基地。2019年底，项目一期开业后即受到疫情冲击
，凭借突出的区位优势、先进的技术水平，在疫情期间项目被纳入疫情防控重点保障
企业、乌鲁木齐市储备肉存储企业、经开区生活物资保供企业名单以及被指定为乌鲁
木齐进口冷冻食品监管仓，稳步运营并打响了汇领鲜品牌。
2021年8月，子公司亚中物流收购格信公司，格信公司所属的丝路之光国际
物流新城项目位于乌鲁木齐临空经济示范区的核心区。根据最新规划，丝路之光国际
物流新城将建设新美居商贸物流园、汽车物流园、冷链物流园、特色文旅产业园、临
空总部产业园等物流项目，打造成为“一带一路”战略版图上的空港商贸物流新锚点
、临空经济产业新平台、中国西北全季旅游度假目的地新名片、乌鲁木齐生态康养家
园新地标和产城融合新样板。
依托广汇集团在产业链中的重要地位及其掌握的大量客户资源，公司充分
发挥“资源+市场+金融”优势，大力发展供应链金融，赋能相关产业链，加速供应链
金融与产业深度融合，助推产业发展，在严控风险的前提下获取保理和供应链业务收
益。
为确保公司业绩稳定增长，保障主业培育顺利推进，公司阶段性植入成都
市、乌鲁木齐市等核心城市的优质房地产项目，并在此基础上不断探索地产业务多元
化，前瞻性拓展商业管理业务，开启地产业务“房产开发+商业管理”双轮驱动模式
。
（三）行业概况
（1）家居建材商贸流通行业
报告期内,新疆家居建材商贸流通行业受到疫情和其他众多因素影响，面临
巨大经营压力，整体呈现供应过剩，流量锐减。新疆家居建材商贸流通行业仍处于调
整期，市场竞争激烈，本地传统线下家居建材市场趋于饱和，亟需转型升级和创新商
业模式，提升客户体验与服务，构建新的核心竞争力，但挑战和机遇并存，在消费升
级背景下，行业格局出现分化，新业态凸显，业态升级空间逐渐打开。同时，国家政
策明确支持现代物流的发展，新疆是丝绸之路经济带核心区，乌鲁木齐市作为“一带
一路”核心区的交通枢纽和商贸物流中心，其独有的区位优势为公司由传统商贸物流
向现代物流转型提供了有利条件。
（2）冷链物流行业
近年来，国家大力支持冷链物流发展，加快发展农产品冷链物流，并把城
乡冷链物流设施建设作为重点实施的补短板工程之一，着力推进建设。公司所在的新
疆地区是我国著名的“瓜果之乡”和五大牧区之一，拥有众多特色优质农副产品，并
具有一定的市场品牌优势，亟需发展现代化冷链物流体系，促进农牧业全产业链、价
值链转型升级。2020年因疫情原因，冷链物流行业加快发展，“生鲜电商+冷链宅配
”迎来了业务大爆发。未来随着技术的更迭和消费者线上购买生鲜的习惯养成，生鲜
电商渗透率有望加速上行，生鲜消费的增长将推动整个物流业加大对冷链运输、仓储
等方面的投入，冷链物流有望在后疫情时代继续保持快速发展。
（3）商业保理行业
商业保理、供应链金融作为推进供给侧结构性改革、增强金融服务实体经
济的重要力量，近年来持续发力，监管机构不断作出细化指导和要求，报告期内行业
总体继续保持快速发展，在缓解中小企业融资难、融资贵、改善商业信用环境、践行
普惠金融等方面发挥了重要作用。供应链金融的参与主体类别众多，各类主体都从各
自优势领域切入，当前呈百花齐放、百家争鸣争相布局的态势，同时新技术赋能商业
保理、供应链金融业务，推动行业创新发展。
（4）房地产行业
2021年上半年，全国房地产行业整体发展平稳，商品房销售规模大幅增加
，重点城市房地产市场仍保持发展热度。据中指数据统计，2021年上半年百城新建住
宅价格累计涨幅较去年同期扩大0.43%至1.70%，50个代表城市商品住宅月均成交面积
约3,580万平方米，同比增长40.8%，与2019年同期相比，增幅在两成以上。中央及地
方持续出台调控政策以稳定市场，明确要求增加租赁住房供应、增加重点城市土地供
应等，重点城市实施供地“两集中”新政，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标
。同时，房地产金融监管持续强化，地方政府加快建立和完善房地联动机制，部分城
市调控效果已显现。
（5）临空经济示范区
2019年3月，《乌鲁木齐临空经济示范区控制性详细规划及概念性城市设计
》审议通过并获得正式批复，确定围绕地窝堡机场打造临空经济示范区。临空经济示
范区立足新疆地处亚欧腹地的优势区位，基于中央治疆方略与“一带一路”倡议等建
设导向，依托乌鲁木齐机场的门户地位，联动综合保税区、国际陆港区等外向型功能
区，将建设成面向亚欧开放合作、引领西北地区创新驱动。示范乌鲁木齐生产、生活
、生态融合发展的丝路空港城，成为新疆经济社会新的创新增长极，打造成“产城融
合发展，临空产业特色鲜明，配套设施完善，生态环境优美”国际一流临空经济区。
乌鲁木齐临空经济示范区的建设是贯彻落实国家及区域发展战略的重要举措，对丝绸
之路经济核心区的建设和进一步发挥乌鲁木齐连接亚欧大陆桥经济走廊重要节点作用
具有重大意义。经济示范区的建设政府高度重视、规划明确、资源汇集，是新疆经济
发展中的重大机遇，是名副其实的“政策高地”和亟待拓展的“投资洼地”。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司健康、持续、稳步发展，以提高发展质量和盈利能力
为目标，立足主业，积极应对市场环境的变化，围绕重点工作目标，稳步推进各项工
作。报告期内，公司收入保持平稳增长，实现营业收入158,378.03万元，同比上升24
.25%；实现归属上市公司股东的净利润33,726.50万元，同比增长22.18%。
（一）美居物流园被纳入老城区提升改造项目
2021年3月16日，乌鲁木齐新市区人民政府发布《新疆广汇美居物流园老城
区提升改造项目国有土地上房屋征收补偿方案的公告》[乌高(新)告(2021)6号]，美
居物流园部分楼座（除K、L座）被纳入高新区（新市区）政府征收范围中。2021年4
月26日，公司2021年第二次临时股东大会审议通过了《关于全资子公司拟签订房屋拟
征收补偿协议的议案》，同意本次征收补偿方案。公司遵守乌鲁木齐市政府关于拆迁
建设工作“成熟一片、拆除一片、建设一片”的指示精神，在确保稳定的前提下，妥
善安置商户、员工等相关各方，协助政府部门稳妥推进老城区提升改造工作，并严把
安全红线，保证美居物流园各项服务保障工作到位以及所有设施设备平稳运行。同时
公司已着手研究依托KL星品汇商业运营的成功经验、良好口碑及成熟商业管理团队等
既有优势，发挥美居物流园改造升级的后发优势，植入新零售、体验式消费等元素，
构建新的美居商业圈，实现业态彻底转型和全面升级。2021年8月17日，亚中物流在
公司股东大会授权范围内与乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿
管理办公室（土地征收管理办公室）和乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新
市区）高新街片区管理委员会共同签订了《房屋征收补偿协议书》。
（二）冷链业务抓住机遇稳步推进
汇领鲜公司以冷链仓储业务为依托，充分发挥资源优势、技术优势、规模
优势及疫情期间打造的品牌优势，加强与连锁商超、生鲜企业、大型农产品贸易商的
合作，以供应链金融赋能自贸业务，持续发展电商销售平台和政府监管仓业务，上半
年冷库出租率及出入库数据持续攀升，服务能力大幅提升。
（三）格信项目打开物流主业长期发展空间
公司通过收购格信公司获得其紧邻乌鲁木齐地窝堡国际机场的大片整块土
地，该地块全部位于乌鲁木齐临空经济示范区内，属于临空经济示范区的核心区域—
—格信商贸区组团，该组团定位于承接机场高端服务功能，延伸航空文旅居住综合配
套，打造临空商贸活力区，重点发展临空商贸物流、冷链物流、特色文旅、航空总部
经济等业务。该地块面积超过4平方公里，区位优势明显，规划明确，具备短、中、
长期发展的巨大空间和深厚潜力，将逐步夯实公司物流主业，形成稳定的现金流和收
益，为公司未来的发展提供了坚实的基础。
（四）地产项目业绩品质双提升
公司各地产项目开发顺利，项目建设质量、安全精细化管理水平明显提升
，地产项目通过优秀的品质、良好的口碑、贴心的服务赢得了客户的认可，推动了公
司业绩持续增长，上半年地产业务收入、利润、回笼资金均已完成计划任务。地产项
目的顺利开展为公司物流主业的发展提供了充足的现金流和丰富的项目管理经验，为
公司稳步发展提供了强有力的支撑。
（五）商业管理、保理业务和供应链等配套业务稳步发展
商管公司针对疫情后商业特点，在确保安全运营的同时进一步提高了招商
及服务水平，并加强落实了稳商、扶商措施。多个在管项目通过持续引进健身、卡丁
车、桌游、密室逃脱等潮流体验项目不断优化场内经营氛围，有效提升了项目的品质
和吸引力，客流量稳步提升。
汇盈信保理公司主动调整经营策略，压缩高风险客户的保理规模，完善风
险管控流程制度体系，创新业务模式，全面提升保理资产质量和业务风控能力，并积
极拓展融资渠道。
汇融通供应链公司持续推进供应链渠道开发、风险管理体系建设、信息化
平台搭建等工作，上半年已与多家大型企业开展合作，业务逐步展开；与汇领鲜合作
开展供应链业务，协同冷链客户资源，以供应链服务促进冷链业务发展。
（六）参股的铁路项目开工建设
2021年4月，公司参股的将淖铁路正式开工建设，计划于2023年底竣工。将
淖铁路是以煤炭集运为主的货运铁路，通过红淖铁路与兰新铁路、额哈铁路相接，打
通了“丝绸之路”北线铁路大通道，贯穿“哈密-准东”两大国家级煤炭基地，满足
准东、三塘湖、淖毛湖矿区煤炭、煤化工产品、电解铝外运需求，将成为北疆地区资
源和物资出疆的新通道。参股铁路项目是公司探索物流新业态，进一步夯实主业，提
升公司在“一带一路”物流通道建设地位的重要举措，将有望成为公司新的业务增长
点。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
1、报告期内，乌鲁木齐市政府、高新区（新市区）政府2021年度老城区提
升改造项目拟将子公司亚中物流所属广汇美居物流园区部分楼座征收，征收范围包含
A座、B座、C座、D座、E座、F座、G座、H座、J座、O座、N座，其土地使用权254,601
.59平方米、房屋建筑面积为619,335.646平方米。2021年8月17日，亚中物流在公司
股东大会授权范围内与乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理
办公室（土地征收管理办公室）和乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区
）高新街片区管理委员会共同签订了《房屋征收补偿协议书》,根据征收补偿协议约
定，按照“拆一补一、就地安置”原则，补偿面积不低于原房屋产权面积，交付后评
估估值不低于征收决定颁布之日房屋市场公允价值的方式进行产权置换。交付后补偿
面积不足或评估估值低于征收决定颁布之日房屋市场公允价值，差额部分须由乌鲁木
齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室
）采用货币或实物资产等补偿方式予以补足。征收补偿协议签订之日至实物补偿资产
移交亚中物流期间（暂定四年，具体以实际交付为准），乌鲁木齐高新技术产业开发
区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）每年按不低于经审
计确认的美居物流园被征收资产2017-2019年三年营业利润金额平均值167,029,113.5
4元给予亚中物流货币补偿，预计对公司业绩将产生正面影响。公司将按照《企业会
计准则》等相关规定，对上述停产停业损失补偿款进行相应的会计处理，具体数据以
经年度审计确认后的结果为准。
2、公司子公司亚中物流以现金方式购买广汇房产持有的格信公司65%的股
权。格信公司所属土地均被纳入乌鲁木齐临空经济示范区中的格信商贸区组团，作为
建设用地进行开发，土地储备非常丰富，具备短、中、长期发展的巨大空间和深厚潜
力，有利于公司加快物流主业的发展，增加可持续经营能力，符合公司的未来发展规
划。
三、可能面对的风险
1、宏观政策变动的风险
政府宏观政策调控对国内房地产市场的影响举足轻重。自2020年三季度行
业景气度上升以来，中央及地方针对房价、地价的过快上涨，以“房住不炒”为主基
调出台了多项政策。在土地供给方面，2021年上半年出台了“集中供地”政策；在融
资监管方面，相继出台了“三道红线”、银行贷款集中度管理、供应链融资管理等政
策或措施，部分政策对房地产行业的发展影响深远。
随着未来房地产宏观政策的调整，公司存量地产项目的开发和销售可能受
到影响，并带来项目投资收益不确定的风险。
2、经济周期性波动风险
受疫情影响，全球经济和贸易增速放缓，复苏前景尚不明朗，国内经济虽
稳步复苏，但受经济结构不合理、市场供求关系不平衡和人口结构变化等不利因素的
影响，整体宏观经济增长仍存在较大压力。房地产、物流等行业景气周期与经济周期
息息相关，宏观经济的波动可能对公司业绩产生影响。
3、投资性房地产公允价值波动风险
公司的投资性房地产采用公允价值模式进行计量，在资产负债表日以投资
性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当
期损益。因此，若未来公司持有的投资性房地产出现公允价值大幅波动的情况，将直
接影响公司未来损益。
4、冷链物流项目建设进度和经营不达预期的风险
冷链物流项目一期建成后即受到疫情冲击，面临市场环境风险，招商、运
营进度可能不达预期；项目二期因所在地的政府行政区划调整，所在土地的征迁、收
储、招拍挂时间延后，公司能否取得该块土地有不确定性，项目手续办理及项目建设
进度具有延期风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、区位辐射优势
新疆承东启西，是“一带一路”的陆上枢纽，是丝绸之路经济带的核心区
，同时也是推动西部大开发战略，构建国内国际双循环的重要一环，具有重要的战略
地位，中央向来重视新疆建设，已出台多项政策助力新疆发展。乌鲁木齐市作为新疆
自治区首府，区位优势突出，2017年新疆自治区政府发布的《丝绸之路经济带核心区
交通枢纽中心建设规划（2016-2030年）》中指出，要将乌鲁木齐建设成为国际性枢
纽，使其成为我国通往欧洲和中西亚的内陆枢纽。公司的物流业务主要布局在新疆，
将充分利用“一带一路”的枢纽区位优势，积极把握西部大开发、国内国际双循环政
策的重要机遇，在巩固和提升商贸物流园区业务基础上，发展运输、仓储、贸易和配
送等业务，布局冷链物流，推动供应链管理，探索具有区域优势的新物流业态，以实
现传统商贸市场向现代物流转型，创品牌物流，努力成为“一带一路”领先的供应链
平台运营商。
2、产业协同优势
公司控股股东广汇集团已连续五年入围世界500强，是第一个入围该榜单的
新疆本土企业。广汇集团形成了“能源开发、汽车服务、现代物流、置业服务”等产
业并进格局，拥有广汇能源、广汇汽车、广汇宝信、广汇物流4家上市公司，本公司
是广汇集团旗下唯一的现代物流产业平台。公司依托广汇集团在供应链中的重要地位
及其掌握的大量客户资源，充分发挥“资源+市场+金融”优势，大力发展供应链金融
，加速供应链金融与现代物流主业深度融合；高效串联广汇集团优质资源，充分发挥
产业协同优势，应对房地产行业新常态，精准切入商业管理优质赛道，“房产开发+
商业管理”双轮驱动模式渐入佳境。
3、项目位置优势
北站冷链物流基地项目位于乌鲁木齐市国际陆港区核心区域，紧邻临空经
济示范区，区位优势明显，交通便利，距离乌鲁木齐空港3公里，距离乌鲁木齐火车
北站3公里，距离乌鲁木齐火车西站7公里，且有铁路专用线直达，拥有突出的区位优
势。公司将充分发挥区位条件优势，着力将该项目打造为“以冷链仓储和常温仓储为
基础，以物流信息服务为纽带，以城市配送体系为延伸”的全链条智慧型物流基地。
格信公司所属格信地块是紧邻乌鲁木齐地窝堡国际机场的大片整块土地，
全部位于乌鲁木齐临空经济示范区内，西临乌昌快速路，南至乌奎北联络线，北面是
兵团十二师的三坪组团，具有突出交通优势及土地综合利用优势，属于乌鲁木齐临空
经济示范区的核心区域。
4、品牌形象优势
经过在新疆家居建材商贸流通行业多年的精耕细作，美居物流园取得了较
好的社会效益和经济效益，积累了丰富的家居卖场运营经验，树立了良好的口碑和声
誉，被中国建材流通协会评为“全国建材重点流通市场”，被自治区工商局评为“诚
信文明市场”，被自治区消费者协会评为“自治区级诚信单位”，被乌鲁木齐市工商
局、乌鲁木齐市消费者协会评为“一会两站”先进单位，被乌鲁木齐晚报评为“风尚
之巅行业领军企业”，获得“首府商业地产最佳专业市场奖”。
5、持续创新优势
美居物流园成功打造的“KL星品汇”全新的体验式商业业态引领了乌鲁木
齐乃至新疆新体验消费业态的趋势和潮流，大幅提升了美居物流园的吸引力和客流量
，后续公司将紧抓美居物流园被纳入乌鲁木齐市老城区提升改造项目和格信信丝路之
光国际物流新城项目建设的契机，深度挖掘业务创新机会，全面夯实主业，实现公司
由传统商贸市场向现代物流的转型。格信丝路之光国际物流新城项目地处乌鲁木齐临
空经济示范区核心区，承接机场高端服务功能，给予公司业务创新和升级以广阔的空
间，将重点发展临空商贸物流、冷链物流、特色文旅、航空总部经济等新型业务。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，国内外宏观经济形势严峻复杂，突如其来的新冠疫情给经济带来
较大冲击，面对复杂严峻的市场形势，公司董事会统筹疫情防控和稳定经营工作，紧
紧围绕“全面提升发展质量”这一指导思想，牢牢抓住资金回笼这一重中之重，聚精
会神搞经营，一心一意谋发展，坚持稳中求稳，强化经营管理，狠抓工作落实，狠抓
降本增效，狠抓重点项目推进，经营业绩稳步提升，全面并超额完成年度目标任务。
2020年，公司实现营业收入43.93亿元，同比增长53.11%；实现归属上市公司股东的
净利润8.29亿元，同比增长1.24%。
（一）美居物流园受到疫情及行业趋势影响效益下降
近年来随着红星美凯龙、居然之家等头部家居建材企业在乌鲁木齐新建家
居卖场的陆续开业，市场供应大幅增加，需求却由于本地房地产市场销售中精装产品
占比逐渐上升而减少，家居建材市场的生存空间大幅压缩。加之受到电商的强力冲击
和消费者消费习惯的变化，线下家居建材销售行业性的快速萎缩，美居物流园营收逐
年下降，亟待转型升级。2020年在新疆两次新冠疫情的连续影响之下，美居物流园商
户流失严重。面对疫情，美居物流园与商户共度难关，在两次给予商户减免租金优惠
的同时多措并举，创新经营模式，携手商管公司推出多种创新业务，抓好疫情管控的
同时确保园区正常经营。
2021年3月16日，乌鲁木齐新市区人民政府发布《新疆广汇美居物流园老城
区提升改造项目国有土地上房屋征收补偿方案的公告》[乌高(新)告(2021)6号]，美
居物流园部分楼座包含在该范围中，公司已按信息披露规则及时对外做出信息披露。
（二）冷链业务抓住机遇稳步推进
公司募集配套资金投资项目乌鲁木齐北站综合物流基地项目（一期）自201
9年底开业不久即受到疫情的冲击，对招商运营工作造成较大影响，公司充分利用自
有仓储建设规格高、全流程信息化管理、便于风控监管的优势，积极参与乌鲁木齐疫
情防控保障工作，化危为机，有效对冲了疫情的影响，生产经营工作稳步开展，并有
效提升了汇领鲜品牌知名度。2020年，汇领鲜公司被纳入疫情防控重点保障企业、乌
鲁木齐市储备肉存储企业及经开区生活物资保供企业名单，乌鲁木齐北站综合物流基
地成为乌鲁木齐进口冷冻食品监管仓。后期公司将继续发挥资源优势、技术优势和规
模优势，积极拓展冷链物流业务，并逐步构建立足新疆，辐射全国的新疆农产品供应
链体系，打造“一带一路”领先的生鲜供应链平台。
（三）地产项目业绩品质双提升
报告期内，公司房地产项目主要分布在成都市、桂林及乌鲁木齐市区域，
主要销售御园二期、汇润城一期、颐景庭院、御锦城、汇茗轩、眉山汇茗城等项目。
公司通过灵活把控关键节点，加强工程质量、进度管理和成本管控，抢抓施工期，确
保项目进度正常推进。同时御园二期、汇润城一期、颐景庭院、眉山汇茗城等项目按
照既定节点顺利完成交付工作，交付质量明显提升；御锦城、汇茗轩项目实现全面开
工，新增可售面积达29万平方米，为销售提供充足货源保障；“第三方飞检”结果改
进明显，房屋建设质量稳步提升，御锦城项目先后荣获“2020中国好房子”“中国绿
色人居典范项目”等荣誉称号；美术馆项目完成对外亮相，荣获国家三星绿色建筑评
审最高认证。
（四）商业管理业务稳步发展
在房地产政策收紧与行业利润率下行的大环境下，公司前瞻性布局了商业
管理业务，使其成为公司拓展商业地产的轻资产管理模式、实现业务健康稳健可持续
发展的有效途径。目前商管公司在管总面积达37万平方米，在管项目包括KL星品汇、
OL星辰汇、成都美术馆和成都雪莲天府等多个项目，提供商业、酒店、写字楼等多业
态的招商、企划、运营等一条龙服务。其中KL星品项目作为新疆首个以星座为主题的
体验式商业街区，日均客流量1.6万人次，高峰阶段可达3.5万人次，成功实现美居物
流园部分业态升级，成为乌鲁木齐商业管理标杆性项目。
报告期内，新冠疫情对公司商管业务影响较大，但商管公司克服困难，切
实做好扶商稳商工作，全力保障商户持续经营。疫情期间推出“云逛街”“网红带货
”“明星种草”等方式，开辟线上销售绿色通道，催生“无接触”消费，多角度满足
消费者需求。
（五）保理和供应链金融业务稳健开展
汇盈信保理公司主动调整经营策略，加强整合广汇集团相关产业上下游资
源，在更加熟悉的产业供应链上开展业务，完善风险管控体系，全面提升保理资产质
量，有效控制了经营风险。2020年5月，公司保理业务正式获批接入中国人民银行第
二代征信系统，并与保险公司就履约保证保险达成合作框架。
汇融通供应链公司开拓与大型央企、龙头企业的业务合作，积极创新业务
模式，快速拓展业务规模并取得明显成效，超额完成了经营任务。
（六）积极探索具有区域优势的新物流业态
2020年6月，公司拟出资4.54亿元（股权占比18.92%）参股建设将军庙至淖
毛湖铁路。建成后，将淖铁路将连接阿富准铁路、红淖铁路，打通“丝绸之路”北线
铁路大通道，贯穿“哈密-准东”两大国家级煤炭基地，满足准东、三塘湖、淖毛湖
矿区煤炭、煤化工产品、电解铝外运需求，成为北疆地区物资出疆的新通道，具有良
好的盈利前景。参股将淖铁路为公司探索物流新业态，构建梯次有序产业结构，进一
步充实物流主业迈开了坚实一步。
二、报告期内主要经营情况
公司全年实现营业收入43.93亿元，同比增长53.11%；实现归属于上市公司
股东的净利润8.29亿元，同比增长1.24%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、家居建材商贸流通行业
2020年，新疆家居建材商贸流通行业受到疫情和其它多重因素影响，面临
巨大经营压力，整体呈现供应过剩，流量锐减，招租困难的特点。主要原因有：第一
、房地产市场增速放缓，精装房销售比重上升，家居建材销售受到明显的影响；第二
、新零售、电商渠道快速分流线下卖场流量；第三、区域性家居建材卖场供应过剩。
根据2020年全国家居建材市场饱和度（BHEI）数据分析，乌鲁木齐BHEI数值为267.32
，在全国70个大中城市排名中属于最严重过剩的20个城市之一。新疆家居建材商贸流
通行业亟需转型升级和创新商业模式。
2、冷链物流行业
近年来，国家大力支持冷链物流发展，加快发展农产品冷链物流，并把城
乡冷链物流设施建设作为重点实施的补短板工程之一，着力推进建设。公司所在的新
疆地区是我国著名的“瓜果之乡”和五大牧区之一，拥有众多特色优质农副产品，并
具有一定的市场品牌优势，而优质特色农副产品发展离不开冷链物流体系保障。
2020年5月17日，中共中央、国务院发布《中共中央、国务院关于新时代推
进西部大开发形成新格局的指导意见》，明确支持西部加强现代物流服务体系建设，
加强综合客运枢纽、货运枢纽（物流园区）建设，支持西部构建陆海联运、空铁联运
、中欧班列等有机结合的联运服务模式和物流大通道；进一步支持新疆加快丝绸之路
经济带核心区建设，形成西向交通枢纽和商贸物流、文化科教、医疗服务中心；支持
并推动西部形成现代化产业体系，促进农牧业全产业链、价值链转型升级。西部大开
发指导意见将为公司冷链物流项目、农产品供应链及物流新业态等业务提供巨大的发
展机遇。
3、商业保理行业
商业保理、供应链金融作为推进供给侧结构性改革、增强金融服务实体经
济的重要力量，近年来持续发力，监管机构不断作出细化指导和要求，报告期内行业
总体继续保持快速发展，在缓解中小企业融资难、融资贵、改善商业信用环境、践行
普惠金融等方面发挥了重要作用。供应链金融的参与主体类别众多，各类主体都从各
自优势领域切入，当前呈百花齐放、百家争鸣争相布局的态势，同时新技术赋能商业
保理、供应链金融业务，推动行业创新发展。
4、房地产行业
报告期内，在“房住不炒”的主基调下，政策上延续稳地价、稳房价、稳
预期，不将房地产作为短期刺激经济的手段，地产企业“三道红线”管住杠杆率，银
行业房地产贷款比例限制管住资金面，房地产行业“高杠杆、快周转”的传统运转模
式正发生着深刻变革，行业进入新的发展时期，内部延续分化格局，各级城市分化加
剧，房地产企业由过去追求规模转向提升质量、打造企业品牌、注重管理效率。由于
宽松的货币政策及疫情影响下新房供给延后，2020年下半年房地产出现阶段性上涨，
但增长幅度较往年趋缓。据国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积176,08
6万平方米，较上年增长2.6%，销售额173,613亿元，较上年增长8.7%，住宅新开工面
积164,329万平方米，较上年下降1.9%。
随着房地产行业增速放缓，物业和商业管理等存量管理业务对房地产企业
的战略重要性持续提升，多元化业务探索（物管、商管、物流等）成为房地产企业战
略重点之一。商业运营管理因成熟的商业模式和较宽的“护城河”（竞争力来自于物
业位置、成熟的运营团队和丰富的资源），受到资本市场青睐。据中泰国际研究部预
测，2021年随着消费复苏带来的人流、租金、消费额提升，商管服务收入有望随之提
升，持续盈利能力将不断提高，“地产+商业”双轮驱动的优质房地产企业有望迎来
估值修复。
(二)公司发展战略
公司将继续发挥“一带一路”的枢纽区位优势，积极把握西部大开发、国
内国际双循环政策的重要机遇，牢固树立和贯彻“质量、创新、安全、绿色、协调”
的发展理念，以全面提升发展质量为核心指导思想，以着力提高经营管理水平，全面
提升发展质量为发展主线，巩固和提升现有商贸市场业态，发展运输、仓储、贸易和
配送等业务，着力布局冷链物流、推动供应链管理、拓展商业管理业务，探索具有区
域优势的新物流业态，实现传统商贸市场向现代物流转型，创品牌物流，努力成为“
一带一路”领先的供应链平台运营商。
(三)经营计划
2021年，从宏观层面上来看，党的十九届五中全会、第三次中央新疆工作
座谈会的相继召开，特别是中共中央发布的“关于制定国民经济和社会发展第十四个
五年规划和二〇三五年远景目标”为我们勾画了更为美好和宏大的蓝图。国家积极构
建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，2021年中央经
济工作会议强调要坚持扩大内需，促进房地产市场平稳健康发展，实施城市更新行动
，建设现代物流体系，这都为物流、房地产行业发展提供了新契机。从具体政策来看
，党中央先后出台了“六稳”“六保”等一系列支持经济发展、支持民企的政策，核
心就是要保实体、保就业，各地也分别出台相关支持措施，这为公司稳步发展提供了
坚强政策保障。
公司将紧紧围绕“稳健经营、创新模式、充实资金”这一中心，以聚焦经
营管理、挖潜增效、全面提升发展质量为指导思想，主动寻求地产及物流各业态新的
发展机遇，保持近几年良好稳定的发展势头；有效盘活各类资源，保持充裕的资金流
动性；不断完善上市公司治理结构，提升市值管理水平，争取全面完成年度经营指标
，为公司持续发展奠定基础。
2021年主要业务板块重点经营工作如下：
美居物流园将紧抓老城区改造提升的政策机遇，本着保护上市公司和全体
股东利益的原则，与政府部门就征收补偿条件进行充分沟通协商，确保上市公司股东
利益最大化。在确保稳定的前提下，妥善安置商户、员工等相关各方，并严把安全红
线，保证美居物流园各项服务保障工作及所有设施设备平稳运行。着手研究依托KL星
品汇商业运营的成功经验、良好口碑及优质商业管理团队等既有优势，发挥美居物流
园改造升级的后发优势，植入新零售、体验式消费等元素，构建新的美居商业圈，实
现业态彻底转型和全面升级。
汇领鲜公司以冷链仓储业务为依托，充分发挥新疆资源优势、技术优势、
规模优势及疫情期间打造的品牌优势，以供应链金融赋能自贸业务，积极推进与连锁
商超、生鲜龙头企业、大型农产品贸易商等企业的合作，逐渐形成连接上下游的自贸
供销体系；加快发展生鲜供应链平台业务，协同中央厨房、城市配送、零售终端等社
会性资源，形成完整的生鲜供应链线上、线下一体化业务体系。
汇盈信保理公司和汇融通供应链公司在确保资金安全的基础上，充分发挥
公司资金优势，积极拓展创新经营模式，开展共营供应链业务、对外贸易等业务，创
造多元化、多种类的经营收入，深入挖掘农产品供应链、能源供应链、汽车供应链、
房地产供应链等相对熟悉领域的低风险业务机会，保持存量保理业务稳定，扩大业务
规模，持续拓展外部融资渠道，加大欠款清收力度，确保经营持续稳定。
公司要始终坚持以质量为中心，以成本管控为抓手，以需求为导向、全面
加强设计、开发和服务能力建设，建立并扩大品牌优势。以往贡献最大的成都区域20
21年销售的主导产品是雪莲天府商业货值超过40亿元，通过文化地产、艺术地产等增
值属性赋能项目，以提升项目品质和品味，提高项目利润率。其他项目充分发挥存量
地产项目地段好、定位清晰、成本低的内在优势，全面提升服务水平。蜀信公司将抓
紧推进重点项目建设工作，全力确保美术馆、CBD1#楼、颐景庭院山园东、汇润城二
期、桂林汇悦城一期、御园二期D地块等项目高品质交付，其它在建项目将保持合理
进度，为销售工作提供有利条件。
商管公司针对疫情后商业特点，将进一步提高招商及服务水平，加强落实
稳商、扶商措施，提升在管项目品质，增强项目吸引力。将全面创新管理模式，推行
项目内部“承包制”，充分激发项目内生动力、管理活力、创效潜力，实现目标管理
资源收益的最大化。成立专业的前置服务团队，积极做好成都雪莲天府商业等重大项
目策划、定位、招商、运营等工作，提升项目价值。商管服务作为房地产业务的补充
，将打造“房产开发+商业管理”双轮驱动，形成新的优势。
(四)可能面对的风险
1、宏观政策变动的风险
商贸物流行业近年来受到政策的支持力度较大，多部门发布了《关于推动
物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》（发改经贸(2019)352号）、《物流
业发展中长期规划（2014—2020年）》、《商务部关于促进商贸物流发展的实施意见
》（商流通函(2014)790号）、《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意
见》（国办发(2014)51号）等，对商贸物流行业发展推动作用明显。如果未来的产业
政策或行业规划出现较大变化，将可能导致公司的市场环境和发展空间出现变化，并
给公司经营带来风险。
政府宏观政策调控对国内房地产市场的影响举足轻重。国家根据房地产行
业发展状况利用行政、金融等多种手段对房地产的需求和供给进行调节，对房地产行
业的发展产生较大影响。如未来房地产宏观政策出现大幅调整，可能会对公司存量地
产项目的开发和销售产生不利影响，并带来项目投资收益下降的风险。
2、行业周期性波动风险
商贸物流行业的发展受下游市场需求及自身发展状况的影响，呈现一定的
周期性特征。我国国民经济的波动、宏观调控政策等因素的变化也会给该行业带来周
期性波动的风险。在经济下行以及行业调整周期中，可能会出现需求不振、价格下降
、入驻率不足、盈利能力下降等现象。虽然公司过去几年实现了稳步发展，表现了较
强的抗风险能力，但商贸物流行业仍然具有一定的周期性特征，如公司不能有效应对
行业未来周期波动，将面临盈利周期性波动的风险。
3、市场竞争风险
商贸物流行业近年来增速放缓，行业格局出现分化，新兴业态开始显现，
市场竞争也不断加剧。公司具有一定的规模优势、管理优势、信誉和品牌优势，并且
区位资源优势明显，竞争力也不断加强。但是，如果公司不能利用自身的优势，抓住
行业发展新趋势，并保持并提高现有的市场地位，将面临现有市场份额下降的风险。
4、投资性房地产公允价值波动风险
公司的投资性房地产采用公允价值模式进行计量，在资产负债表日以投资
性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当
期损益。因此，若未来公司持有的投资性房地产出现公允价值大幅下降的情况，将直
接影响公司未来损益。
5、冷链物流项目风险
项目一期建成后，面临市场环境风险，招商、运营进度可能不达预期；项
目二期因所在地的政府行政区划调整，以及部分土地被乌鲁木齐市经济技术开发区（
头屯河区）收储后招拍挂时间待定，公司能否取得该项土地不确定，可能导致项目手
续办理及项目建设进度出现延期的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、区位辐射优势
新疆承东启西，是“一带一路”的陆上枢纽，是丝绸之路经济带的核心区
，同时也是推动西部大开发战略，构建国内国际双循环的重要一环，具有重要的战略
地位，中央向来重视新疆建设，已出台多项政策助力新疆发展。乌鲁木齐市作为新疆
自治区首府，区位优势突出，2017年新疆自治区政府发布的《丝绸之路经济带核心区
交通枢纽中心建设规划（2016-2030年）》中指出，要将乌鲁木齐建设成为国际性枢
纽，使其成为我国通往欧洲和中西亚的内陆枢纽，人流、物流、信息流聚集地。公司
的物流业务主要布局在新疆，将充分利用“一带一路”的枢纽区位优势，积极把握西
部大开发、国内国际双循环政策的重要机遇，在巩固和提升商贸物流园区业务基础上
，发展运输、仓储、贸易和配送等业务，布局冷链物流，推动供应链管理，探索具有
区域优势的新物流业态，以实现传统商贸市场向现代物流转型，创品牌物流，努力成
为“一带一路”领先的供应链平台运营商。
2、产业协同优势
公司控股股东广汇集团已连续四年入围世界500强，是第一个入围该榜单的
新疆本土企业。广汇集团“能源开发、汽车服务、现代物流、置业服务”等产业并进
，拥有广汇能源、广汇汽车、广汇宝信、广汇物流4家上市公司，本公司是广汇集团
旗下现代物流产业平台。公司依托广汇集团在供应链中的重要地位及其掌握的大量客
户资源，充分发挥“资源+市场+金融”优势，大力发展供应链金融，加速供应链金融
与现代物流主业深度融合；高效串联广汇集团优质资源，充分发挥产业协同优势，应
对房地产行业新常态，精准切入商业管理优质赛道，“房产开发+商业管理”双轮驱
动模式渐入佳境。
3、项目位置优势
美居物流园位于新疆首府乌鲁木齐市苏州路，距离高铁站5公里，距离机场
12公里，拥有一流的交通条件和突出的区位优势，是乌鲁木齐市城北新兴的商业中心
，具有较好的人气和较高的商业价值。美居物流园在成功打造全新体验式商业街区—
“KL星品汇”后将加速改造升级、优化业态组合，提升客户体验与服务，构建新的核
心竞争力。2021年3月16日，乌鲁木齐市新市区人民政府发布《新疆广汇美居物流园
老城区提升改造项目国有土地上房屋征收补偿方案的公告》[乌高（新）告(2021)6号
]，美居物流园区部分楼座纳入乌鲁木齐市政府、高新区（新市区）政府2021年度老
城区提升改造项目，属于乌鲁木齐市政府重点项目，美居物流园有望通过征迁实现全
面改造升级，成为乌鲁木齐市的新地标。
北站冷链物流基地项目位于乌鲁木齐市国际陆港区核心区域，紧邻临空经
济示范区，区位优势明显，交通便利，距离乌鲁木齐空港3公里，距离乌鲁木齐火车
北站3公里，距离乌鲁木齐火车西站7公里，且铁路专用线直达，拥有突出的区位优势
。公司将充分发挥区位条件优势，着力将该项目打造为“以冷链仓储和常温仓储为基
础，以物流信息服务为纽带，以城市配送体系为延伸”的全链条智慧型物流基地。
4、品牌形象优势
经过在新疆家居建材商贸流通行业多年的精耕细作，美居物流园取得了较
好的社会效益和经济效益，积累了丰富的家居卖场运营经验，树立了良好的口碑和声
誉，被中国建材流通协会评为“全国建材重点流通市场”，被自治区工商局评为“诚
信文明市场”，被自治区消费者协会评为“自治区级诚信单位”，被乌鲁木齐市工商
局、乌鲁木齐市消费者协会评为“一会两站”先进单位，被乌鲁木齐晚报评为“风尚
之巅行业领军企业”，获得“首府商业地产最佳专业市场奖”。
5、持续创新优势
根据家居建材商贸流通行业市场环境和发展趋势，公司管理团队积极创新
商业模式，挖掘新消费潜力，美居物流园K、L座改造后，打造的“KL星品汇”，引领
乌鲁木齐乃至新疆新体验消费业态的趋势和潮流，是全新的体验式商业业态，吸引力
和客流量大幅提升，后续公司将借助美居物流园被纳入乌鲁木齐市老城区提升改造项
目的契机，助推公司由传统家居建材市场的管理向多样化的商业管理业务转型。同时
，公司将利用在家居建材商贸流通行业积累的招商、运营经验，适时将其导入冷链物
流业务并形成竞争优势，牢固占据市场领军地位。
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）主要业务
报告期内，公司以物流园区投资、经营和配套服务以及冷链物流项目建设
、经营为主业，开展商业管理、商业保理和供应链管理等物流配套业务，并在此基础
上继续阶段性开展住宅、商业地产的开发和销售业务。
（二）经营模式
公司经营的美居物流园是乌鲁木齐市具有标杆意义的以娱乐休闲、时尚购
物、家居建材的展示销售、商贸流通及家装体验于一体的综合性物流园，是乌鲁木齐
市城北重要的商业中心。美居物流园通过改造K、L座，成功打造了时尚街区“KL星品
汇”，注入了以“星座、动漫、二次元”等时尚社交元素为主的全新体验式商业业态
，引领乌鲁木齐乃至新疆新体验消费业态的趋势和潮流。2021年3月，美居物流园部
分楼座（除K、L座）因老城区改造被乌鲁木齐高新区政府征收，公司计划打造新的家
居物流园区，升级家居服务业态，承接美居物流园被征迁后优质商户资源，继续发挥
公司在商贸物流方面的资源和经验优势。
公司北站冷链项目位于乌鲁木齐国际陆港区，计划打造成为新疆一流、国
内领先的集智能冷链仓储中心、定制仓储中心、物流信息服务中心、城市配送中心及
配套商业为一体的智慧型综合物流基地。2019年底，项目一期开业后即受到疫情冲击
，凭借突出的区位优势、先进的技术水平，在疫情期间项目被纳入疫情防控重点保障
企业、乌鲁木齐市储备肉存储企业、经开区生活物资保供企业名单以及被指定为乌鲁
木齐进口冷冻食品监管仓，稳步运营并打响了汇领鲜品牌。
2021年8月，子公司亚中物流收购格信公司，格信公司所属的丝路之光国际
物流新城项目位于乌鲁木齐临空经济示范区的核心区。根据最新规划，丝路之光国际
物流新城将建设新美居商贸物流园、汽车物流园、冷链物流园、特色文旅产业园、临
空总部产业园等物流项目，打造成为“一带一路”战略版图上的空港商贸物流新锚点
、临空经济产业新平台、中国西北全季旅游度假目的地新名片、乌鲁木齐生态康养家
园新地标和产城融合新样板。
依托广汇集团在产业链中的重要地位及其掌握的大量客户资源，公司充分
发挥“资源+市场+金融”优势，大力发展供应链金融，赋能相关产业链，加速供应链
金融与产业深度融合，助推产业发展，在严控风险的前提下获取保理和供应链业务收
益。
为确保公司业绩稳定增长，保障主业培育顺利推进，公司阶段性植入成都
市、乌鲁木齐市等核心城市的优质房地产项目，并在此基础上不断探索地产业务多元
化，前瞻性拓展商业管理业务，开启地产业务“房产开发+商业管理”双轮驱动模式
。
（三）行业概况
（1）家居建材商贸流通行业
报告期内,新疆家居建材商贸流通行业受到疫情和其他众多因素影响，面临
巨大经营压力，整体呈现供应过剩，流量锐减。新疆家居建材商贸流通行业仍处于调
整期，市场竞争激烈，本地传统线下家居建材市场趋于饱和，亟需转型升级和创新商
业模式，提升客户体验与服务，构建新的核心竞争力，但挑战和机遇并存，在消费升
级背景下，行业格局出现分化，新业态凸显，业态升级空间逐渐打开。同时，国家政
策明确支持现代物流的发展，新疆是丝绸之路经济带核心区，乌鲁木齐市作为“一带
一路”核心区的交通枢纽和商贸物流中心，其独有的区位优势为公司由传统商贸物流
向现代物流转型提供了有利条件。
（2）冷链物流行业
近年来，国家大力支持冷链物流发展，加快发展农产品冷链物流，并把城
乡冷链物流设施建设作为重点实施的补短板工程之一，着力推进建设。公司所在的新
疆地区是我国著名的“瓜果之乡”和五大牧区之一，拥有众多特色优质农副产品，并
具有一定的市场品牌优势，亟需发展现代化冷链物流体系，促进农牧业全产业链、价
值链转型升级。2020年因疫情原因，冷链物流行业加快发展，“生鲜电商+冷链宅配
”迎来了业务大爆发。未来随着技术的更迭和消费者线上购买生鲜的习惯养成，生鲜
电商渗透率有望加速上行，生鲜消费的增长将推动整个物流业加大对冷链运输、仓储
等方面的投入，冷链物流有望在后疫情时代继续保持快速发展。
（3）商业保理行业
商业保理、供应链金融作为推进供给侧结构性改革、增强金融服务实体经
济的重要力量，近年来持续发力，监管机构不断作出细化指导和要求，报告期内行业
总体继续保持快速发展，在缓解中小企业融资难、融资贵、改善商业信用环境、践行
普惠金融等方面发挥了重要作用。供应链金融的参与主体类别众多，各类主体都从各
自优势领域切入，当前呈百花齐放、百家争鸣争相布局的态势，同时新技术赋能商业
保理、供应链金融业务，推动行业创新发展。
（4）房地产行业
2021年上半年，全国房地产行业整体发展平稳，商品房销售规模大幅增加
，重点城市房地产市场仍保持发展热度。据中指数据统计，2021年上半年百城新建住
宅价格累计涨幅较去年同期扩大0.43%至1.70%，50个代表城市商品住宅月均成交面积
约3,580万平方米，同比增长40.8%，与2019年同期相比，增幅在两成以上。中央及地
方持续出台调控政策以稳定市场，明确要求增加租赁住房供应、增加重点城市土地供
应等，重点城市实施供地“两集中”新政，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标
。同时，房地产金融监管持续强化，地方政府加快建立和完善房地联动机制，部分城
市调控效果已显现。
（5）临空经济示范区
2019年3月，《乌鲁木齐临空经济示范区控制性详细规划及概念性城市设计
》审议通过并获得正式批复，确定围绕地窝堡机场打造临空经济示范区。临空经济示
范区立足新疆地处亚欧腹地的优势区位，基于中央治疆方略与“一带一路”倡议等建
设导向，依托乌鲁木齐机场的门户地位，联动综合保税区、国际陆港区等外向型功能
区，将建设成面向亚欧开放合作、引领西北地区创新驱动。示范乌鲁木齐生产、生活
、生态融合发展的丝路空港城，成为新疆经济社会新的创新增长极，打造成“产城融
合发展，临空产业特色鲜明，配套设施完善，生态环境优美”国际一流临空经济区。
乌鲁木齐临空经济示范区的建设是贯彻落实国家及区域发展战略的重要举措，对丝绸
之路经济核心区的建设和进一步发挥乌鲁木齐连接亚欧大陆桥经济走廊重要节点作用
具有重大意义。经济示范区的建设政府高度重视、规划明确、资源汇集，是新疆经济
发展中的重大机遇，是名副其实的“政策高地”和亟待拓展的“投资洼地”。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司健康、持续、稳步发展，以提高发展质量和盈利能力
为目标，立足主业，积极应对市场环境的变化，围绕重点工作目标，稳步推进各项工
作。报告期内，公司收入保持平稳增长，实现营业收入158,378.03万元，同比上升24
.25%；实现归属上市公司股东的净利润33,726.50万元，同比增长22.18%。
（一）美居物流园被纳入老城区提升改造项目
2021年3月16日，乌鲁木齐新市区人民政府发布《新疆广汇美居物流园老城
区提升改造项目国有土地上房屋征收补偿方案的公告》[乌高(新)告(2021)6号]，美
居物流园部分楼座（除K、L座）被纳入高新区（新市区）政府征收范围中。2021年4
月26日，公司2021年第二次临时股东大会审议通过了《关于全资子公司拟签订房屋拟
征收补偿协议的议案》，同意本次征收补偿方案。公司遵守乌鲁木齐市政府关于拆迁
建设工作“成熟一片、拆除一片、建设一片”的指示精神，在确保稳定的前提下，妥
善安置商户、员工等相关各方，协助政府部门稳妥推进老城区提升改造工作，并严把
安全红线，保证美居物流园各项服务保障工作到位以及所有设施设备平稳运行。同时
公司已着手研究依托KL星品汇商业运营的成功经验、良好口碑及成熟商业管理团队等
既有优势，发挥美居物流园改造升级的后发优势，植入新零售、体验式消费等元素，
构建新的美居商业圈，实现业态彻底转型和全面升级。2021年8月17日，亚中物流在
公司股东大会授权范围内与乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿
管理办公室（土地征收管理办公室）和乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新
市区）高新街片区管理委员会共同签订了《房屋征收补偿协议书》。
（二）冷链业务抓住机遇稳步推进
汇领鲜公司以冷链仓储业务为依托，充分发挥资源优势、技术优势、规模
优势及疫情期间打造的品牌优势，加强与连锁商超、生鲜企业、大型农产品贸易商的
合作，以供应链金融赋能自贸业务，持续发展电商销售平台和政府监管仓业务，上半
年冷库出租率及出入库数据持续攀升，服务能力大幅提升。
（三）格信项目打开物流主业长期发展空间
公司通过收购格信公司获得其紧邻乌鲁木齐地窝堡国际机场的大片整块土
地，该地块全部位于乌鲁木齐临空经济示范区内，属于临空经济示范区的核心区域—
—格信商贸区组团，该组团定位于承接机场高端服务功能，延伸航空文旅居住综合配
套，打造临空商贸活力区，重点发展临空商贸物流、冷链物流、特色文旅、航空总部
经济等业务。该地块面积超过4平方公里，区位优势明显，规划明确，具备短、中、
长期发展的巨大空间和深厚潜力，将逐步夯实公司物流主业，形成稳定的现金流和收
益，为公司未来的发展提供了坚实的基础。
（四）地产项目业绩品质双提升
公司各地产项目开发顺利，项目建设质量、安全精细化管理水平明显提升
，地产项目通过优秀的品质、良好的口碑、贴心的服务赢得了客户的认可，推动了公
司业绩持续增长，上半年地产业务收入、利润、回笼资金均已完成计划任务。地产项
目的顺利开展为公司物流主业的发展提供了充足的现金流和丰富的项目管理经验，为
公司稳步发展提供了强有力的支撑。
（五）商业管理、保理业务和供应链等配套业务稳步发展
商管公司针对疫情后商业特点，在确保安全运营的同时进一步提高了招商
及服务水平，并加强落实了稳商、扶商措施。多个在管项目通过持续引进健身、卡丁
车、桌游、密室逃脱等潮流体验项目不断优化场内经营氛围，有效提升了项目的品质
和吸引力，客流量稳步提升。
汇盈信保理公司主动调整经营策略，压缩高风险客户的保理规模，完善风
险管控流程制度体系，创新业务模式，全面提升保理资产质量和业务风控能力，并积
极拓展融资渠道。
汇融通供应链公司持续推进供应链渠道开发、风险管理体系建设、信息化
平台搭建等工作，上半年已与多家大型企业开展合作，业务逐步展开；与汇领鲜合作
开展供应链业务，协同冷链客户资源，以供应链服务促进冷链业务发展。
（六）参股的铁路项目开工建设
2021年4月，公司参股的将淖铁路正式开工建设，计划于2023年底竣工。将
淖铁路是以煤炭集运为主的货运铁路，通过红淖铁路与兰新铁路、额哈铁路相接，打
通了“丝绸之路”北线铁路大通道，贯穿“哈密-准东”两大国家级煤炭基地，满足
准东、三塘湖、淖毛湖矿区煤炭、煤化工产品、电解铝外运需求，将成为北疆地区资
源和物资出疆的新通道。参股铁路项目是公司探索物流新业态，进一步夯实主业，提
升公司在“一带一路”物流通道建设地位的重要举措，将有望成为公司新的业务增长
点。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
1、报告期内，乌鲁木齐市政府、高新区（新市区）政府2021年度老城区提
升改造项目拟将子公司亚中物流所属广汇美居物流园区部分楼座征收，征收范围包含
A座、B座、C座、D座、E座、F座、G座、H座、J座、O座、N座，其土地使用权254,601
.59平方米、房屋建筑面积为619,335.646平方米。2021年8月17日，亚中物流在公司
股东大会授权范围内与乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理
办公室（土地征收管理办公室）和乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区
）高新街片区管理委员会共同签订了《房屋征收补偿协议书》,根据征收补偿协议约
定，按照“拆一补一、就地安置”原则，补偿面积不低于原房屋产权面积，交付后评
估估值不低于征收决定颁布之日房屋市场公允价值的方式进行产权置换。交付后补偿
面积不足或评估估值低于征收决定颁布之日房屋市场公允价值，差额部分须由乌鲁木
齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室
）采用货币或实物资产等补偿方式予以补足。征收补偿协议签订之日至实物补偿资产
移交亚中物流期间（暂定四年，具体以实际交付为准），乌鲁木齐高新技术产业开发
区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）每年按不低于经审
计确认的美居物流园被征收资产2017-2019年三年营业利润金额平均值167,029,113.5
4元给予亚中物流货币补偿，预计对公司业绩将产生正面影响。公司将按照《企业会
计准则》等相关规定，对上述停产停业损失补偿款进行相应的会计处理，具体数据以
经年度审计确认后的结果为准。
2、公司子公司亚中物流以现金方式购买广汇房产持有的格信公司65%的股
权。格信公司所属土地均被纳入乌鲁木齐临空经济示范区中的格信商贸区组团，作为
建设用地进行开发，土地储备非常丰富，具备短、中、长期发展的巨大空间和深厚潜
力，有利于公司加快物流主业的发展，增加可持续经营能力，符合公司的未来发展规
划。
三、可能面对的风险
1、宏观政策变动的风险
政府宏观政策调控对国内房地产市场的影响举足轻重。自2020年三季度行
业景气度上升以来，中央及地方针对房价、地价的过快上涨，以“房住不炒”为主基
调出台了多项政策。在土地供给方面，2021年上半年出台了“集中供地”政策；在融
资监管方面，相继出台了“三道红线”、银行贷款集中度管理、供应链融资管理等政
策或措施，部分政策对房地产行业的发展影响深远。
随着未来房地产宏观政策的调整，公司存量地产项目的开发和销售可能受
到影响，并带来项目投资收益不确定的风险。
2、经济周期性波动风险
受疫情影响，全球经济和贸易增速放缓，复苏前景尚不明朗，国内经济虽
稳步复苏，但受经济结构不合理、市场供求关系不平衡和人口结构变化等不利因素的
影响，整体宏观经济增长仍存在较大压力。房地产、物流等行业景气周期与经济周期
息息相关，宏观经济的波动可能对公司业绩产生影响。
3、投资性房地产公允价值波动风险
公司的投资性房地产采用公允价值模式进行计量，在资产负债表日以投资
性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当
期损益。因此，若未来公司持有的投资性房地产出现公允价值大幅波动的情况，将直
接影响公司未来损益。
4、冷链物流项目建设进度和经营不达预期的风险
冷链物流项目一期建成后即受到疫情冲击，面临市场环境风险，招商、运
营进度可能不达预期；项目二期因所在地的政府行政区划调整，所在土地的征迁、收
储、招拍挂时间延后，公司能否取得该块土地有不确定性，项目手续办理及项目建设
进度具有延期风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、区位辐射优势
新疆承东启西，是“一带一路”的陆上枢纽，是丝绸之路经济带的核心区
，同时也是推动西部大开发战略，构建国内国际双循环的重要一环，具有重要的战略
地位，中央向来重视新疆建设，已出台多项政策助力新疆发展。乌鲁木齐市作为新疆
自治区首府，区位优势突出，2017年新疆自治区政府发布的《丝绸之路经济带核心区
交通枢纽中心建设规划（2016-2030年）》中指出，要将乌鲁木齐建设成为国际性枢
纽，使其成为我国通往欧洲和中西亚的内陆枢纽。公司的物流业务主要布局在新疆，
将充分利用“一带一路”的枢纽区位优势，积极把握西部大开发、国内国际双循环政
策的重要机遇，在巩固和提升商贸物流园区业务基础上，发展运输、仓储、贸易和配
送等业务，布局冷链物流，推动供应链管理，探索具有区域优势的新物流业态，以实
现传统商贸市场向现代物流转型，创品牌物流，努力成为“一带一路”领先的供应链
平台运营商。
2、产业协同优势
公司控股股东广汇集团已连续五年入围世界500强，是第一个入围该榜单的
新疆本土企业。广汇集团形成了“能源开发、汽车服务、现代物流、置业服务”等产
业并进格局，拥有广汇能源、广汇汽车、广汇宝信、广汇物流4家上市公司，本公司
是广汇集团旗下唯一的现代物流产业平台。公司依托广汇集团在供应链中的重要地位
及其掌握的大量客户资源，充分发挥“资源+市场+金融”优势，大力发展供应链金融
，加速供应链金融与现代物流主业深度融合；高效串联广汇集团优质资源，充分发挥
产业协同优势，应对房地产行业新常态，精准切入商业管理优质赛道，“房产开发+
商业管理”双轮驱动模式渐入佳境。
3、项目位置优势
北站冷链物流基地项目位于乌鲁木齐市国际陆港区核心区域，紧邻临空经
济示范区，区位优势明显，交通便利，距离乌鲁木齐空港3公里，距离乌鲁木齐火车
北站3公里，距离乌鲁木齐火车西站7公里，且有铁路专用线直达，拥有突出的区位优
势。公司将充分发挥区位条件优势，着力将该项目打造为“以冷链仓储和常温仓储为
基础，以物流信息服务为纽带，以城市配送体系为延伸”的全链条智慧型物流基地。
格信公司所属格信地块是紧邻乌鲁木齐地窝堡国际机场的大片整块土地，
全部位于乌鲁木齐临空经济示范区内，西临乌昌快速路，南至乌奎北联络线，北面是
兵团十二师的三坪组团，具有突出交通优势及土地综合利用优势，属于乌鲁木齐临空
经济示范区的核心区域。
4、品牌形象优势
经过在新疆家居建材商贸流通行业多年的精耕细作，美居物流园取得了较
好的社会效益和经济效益，积累了丰富的家居卖场运营经验，树立了良好的口碑和声
誉，被中国建材流通协会评为“全国建材重点流通市场”，被自治区工商局评为“诚
信文明市场”，被自治区消费者协会评为“自治区级诚信单位”，被乌鲁木齐市工商
局、乌鲁木齐市消费者协会评为“一会两站”先进单位，被乌鲁木齐晚报评为“风尚
之巅行业领军企业”，获得“首府商业地产最佳专业市场奖”。
5、持续创新优势
美居物流园成功打造的“KL星品汇”全新的体验式商业业态引领了乌鲁木
齐乃至新疆新体验消费业态的趋势和潮流，大幅提升了美居物流园的吸引力和客流量
，后续公司将紧抓美居物流园被纳入乌鲁木齐市老城区提升改造项目和格信信丝路之
光国际物流新城项目建设的契机，深度挖掘业务创新机会，全面夯实主业，实现公司
由传统商贸市场向现代物流的转型。格信丝路之光国际物流新城项目地处乌鲁木齐临
空经济示范区核心区，承接机场高端服务功能，给予公司业务创新和升级以广阔的空
间，将重点发展临空商贸物流、冷链物流、特色文旅、航空总部经济等新型业务。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，国内外宏观经济形势严峻复杂，突如其来的新冠疫情给经济带来
较大冲击，面对复杂严峻的市场形势，公司董事会统筹疫情防控和稳定经营工作，紧
紧围绕“全面提升发展质量”这一指导思想，牢牢抓住资金回笼这一重中之重，聚精
会神搞经营，一心一意谋发展，坚持稳中求稳，强化经营管理，狠抓工作落实，狠抓
降本增效，狠抓重点项目推进，经营业绩稳步提升，全面并超额完成年度目标任务。
2020年，公司实现营业收入43.93亿元，同比增长53.11%；实现归属上市公司股东的
净利润8.29亿元，同比增长1.24%。
（一）美居物流园受到疫情及行业趋势影响效益下降
近年来随着红星美凯龙、居然之家等头部家居建材企业在乌鲁木齐新建家
居卖场的陆续开业，市场供应大幅增加，需求却由于本地房地产市场销售中精装产品
占比逐渐上升而减少，家居建材市场的生存空间大幅压缩。加之受到电商的强力冲击
和消费者消费习惯的变化，线下家居建材销售行业性的快速萎缩，美居物流园营收逐
年下降，亟待转型升级。2020年在新疆两次新冠疫情的连续影响之下，美居物流园商
户流失严重。面对疫情，美居物流园与商户共度难关，在两次给予商户减免租金优惠
的同时多措并举，创新经营模式，携手商管公司推出多种创新业务，抓好疫情管控的
同时确保园区正常经营。
2021年3月16日，乌鲁木齐新市区人民政府发布《新疆广汇美居物流园老城
区提升改造项目国有土地上房屋征收补偿方案的公告》[乌高(新)告(2021)6号]，美
居物流园部分楼座包含在该范围中，公司已按信息披露规则及时对外做出信息披露。
（二）冷链业务抓住机遇稳步推进
公司募集配套资金投资项目乌鲁木齐北站综合物流基地项目（一期）自201
9年底开业不久即受到疫情的冲击，对招商运营工作造成较大影响，公司充分利用自
有仓储建设规格高、全流程信息化管理、便于风控监管的优势，积极参与乌鲁木齐疫
情防控保障工作，化危为机，有效对冲了疫情的影响，生产经营工作稳步开展，并有
效提升了汇领鲜品牌知名度。2020年，汇领鲜公司被纳入疫情防控重点保障企业、乌
鲁木齐市储备肉存储企业及经开区生活物资保供企业名单，乌鲁木齐北站综合物流基
地成为乌鲁木齐进口冷冻食品监管仓。后期公司将继续发挥资源优势、技术优势和规
模优势，积极拓展冷链物流业务，并逐步构建立足新疆，辐射全国的新疆农产品供应
链体系，打造“一带一路”领先的生鲜供应链平台。
（三）地产项目业绩品质双提升
报告期内，公司房地产项目主要分布在成都市、桂林及乌鲁木齐市区域，
主要销售御园二期、汇润城一期、颐景庭院、御锦城、汇茗轩、眉山汇茗城等项目。
公司通过灵活把控关键节点，加强工程质量、进度管理和成本管控，抢抓施工期，确
保项目进度正常推进。同时御园二期、汇润城一期、颐景庭院、眉山汇茗城等项目按
照既定节点顺利完成交付工作，交付质量明显提升；御锦城、汇茗轩项目实现全面开
工，新增可售面积达29万平方米，为销售提供充足货源保障；“第三方飞检”结果改
进明显，房屋建设质量稳步提升，御锦城项目先后荣获“2020中国好房子”“中国绿
色人居典范项目”等荣誉称号；美术馆项目完成对外亮相，荣获国家三星绿色建筑评
审最高认证。
（四）商业管理业务稳步发展
在房地产政策收紧与行业利润率下行的大环境下，公司前瞻性布局了商业
管理业务，使其成为公司拓展商业地产的轻资产管理模式、实现业务健康稳健可持续
发展的有效途径。目前商管公司在管总面积达37万平方米，在管项目包括KL星品汇、
OL星辰汇、成都美术馆和成都雪莲天府等多个项目，提供商业、酒店、写字楼等多业
态的招商、企划、运营等一条龙服务。其中KL星品项目作为新疆首个以星座为主题的
体验式商业街区，日均客流量1.6万人次，高峰阶段可达3.5万人次，成功实现美居物
流园部分业态升级，成为乌鲁木齐商业管理标杆性项目。
报告期内，新冠疫情对公司商管业务影响较大，但商管公司克服困难，切
实做好扶商稳商工作，全力保障商户持续经营。疫情期间推出“云逛街”“网红带货
”“明星种草”等方式，开辟线上销售绿色通道，催生“无接触”消费，多角度满足
消费者需求。
（五）保理和供应链金融业务稳健开展
汇盈信保理公司主动调整经营策略，加强整合广汇集团相关产业上下游资
源，在更加熟悉的产业供应链上开展业务，完善风险管控体系，全面提升保理资产质
量，有效控制了经营风险。2020年5月，公司保理业务正式获批接入中国人民银行第
二代征信系统，并与保险公司就履约保证保险达成合作框架。
汇融通供应链公司开拓与大型央企、龙头企业的业务合作，积极创新业务
模式，快速拓展业务规模并取得明显成效，超额完成了经营任务。
（六）积极探索具有区域优势的新物流业态
2020年6月，公司拟出资4.54亿元（股权占比18.92%）参股建设将军庙至淖
毛湖铁路。建成后，将淖铁路将连接阿富准铁路、红淖铁路，打通“丝绸之路”北线
铁路大通道，贯穿“哈密-准东”两大国家级煤炭基地，满足准东、三塘湖、淖毛湖
矿区煤炭、煤化工产品、电解铝外运需求，成为北疆地区物资出疆的新通道，具有良
好的盈利前景。参股将淖铁路为公司探索物流新业态，构建梯次有序产业结构，进一
步充实物流主业迈开了坚实一步。
二、报告期内主要经营情况
公司全年实现营业收入43.93亿元，同比增长53.11%；实现归属于上市公司
股东的净利润8.29亿元，同比增长1.24%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、家居建材商贸流通行业
2020年，新疆家居建材商贸流通行业受到疫情和其它多重因素影响，面临
巨大经营压力，整体呈现供应过剩，流量锐减，招租困难的特点。主要原因有：第一
、房地产市场增速放缓，精装房销售比重上升，家居建材销售受到明显的影响；第二
、新零售、电商渠道快速分流线下卖场流量；第三、区域性家居建材卖场供应过剩。
根据2020年全国家居建材市场饱和度（BHEI）数据分析，乌鲁木齐BHEI数值为267.32
，在全国70个大中城市排名中属于最严重过剩的20个城市之一。新疆家居建材商贸流
通行业亟需转型升级和创新商业模式。
2、冷链物流行业
近年来，国家大力支持冷链物流发展，加快发展农产品冷链物流，并把城
乡冷链物流设施建设作为重点实施的补短板工程之一，着力推进建设。公司所在的新
疆地区是我国著名的“瓜果之乡”和五大牧区之一，拥有众多特色优质农副产品，并
具有一定的市场品牌优势，而优质特色农副产品发展离不开冷链物流体系保障。
2020年5月17日，中共中央、国务院发布《中共中央、国务院关于新时代推
进西部大开发形成新格局的指导意见》，明确支持西部加强现代物流服务体系建设，
加强综合客运枢纽、货运枢纽（物流园区）建设，支持西部构建陆海联运、空铁联运
、中欧班列等有机结合的联运服务模式和物流大通道；进一步支持新疆加快丝绸之路
经济带核心区建设，形成西向交通枢纽和商贸物流、文化科教、医疗服务中心；支持
并推动西部形成现代化产业体系，促进农牧业全产业链、价值链转型升级。西部大开
发指导意见将为公司冷链物流项目、农产品供应链及物流新业态等业务提供巨大的发
展机遇。
3、商业保理行业
商业保理、供应链金融作为推进供给侧结构性改革、增强金融服务实体经
济的重要力量，近年来持续发力，监管机构不断作出细化指导和要求，报告期内行业
总体继续保持快速发展，在缓解中小企业融资难、融资贵、改善商业信用环境、践行
普惠金融等方面发挥了重要作用。供应链金融的参与主体类别众多，各类主体都从各
自优势领域切入，当前呈百花齐放、百家争鸣争相布局的态势，同时新技术赋能商业
保理、供应链金融业务，推动行业创新发展。
4、房地产行业
报告期内，在“房住不炒”的主基调下，政策上延续稳地价、稳房价、稳
预期，不将房地产作为短期刺激经济的手段，地产企业“三道红线”管住杠杆率，银
行业房地产贷款比例限制管住资金面，房地产行业“高杠杆、快周转”的传统运转模
式正发生着深刻变革，行业进入新的发展时期，内部延续分化格局，各级城市分化加
剧，房地产企业由过去追求规模转向提升质量、打造企业品牌、注重管理效率。由于
宽松的货币政策及疫情影响下新房供给延后，2020年下半年房地产出现阶段性上涨，
但增长幅度较往年趋缓。据国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积176,08
6万平方米，较上年增长2.6%，销售额173,613亿元，较上年增长8.7%，住宅新开工面
积164,329万平方米，较上年下降1.9%。
随着房地产行业增速放缓，物业和商业管理等存量管理业务对房地产企业
的战略重要性持续提升，多元化业务探索（物管、商管、物流等）成为房地产企业战
略重点之一。商业运营管理因成熟的商业模式和较宽的“护城河”（竞争力来自于物
业位置、成熟的运营团队和丰富的资源），受到资本市场青睐。据中泰国际研究部预
测，2021年随着消费复苏带来的人流、租金、消费额提升，商管服务收入有望随之提
升，持续盈利能力将不断提高，“地产+商业”双轮驱动的优质房地产企业有望迎来
估值修复。
(二)公司发展战略
公司将继续发挥“一带一路”的枢纽区位优势，积极把握西部大开发、国
内国际双循环政策的重要机遇，牢固树立和贯彻“质量、创新、安全、绿色、协调”
的发展理念，以全面提升发展质量为核心指导思想，以着力提高经营管理水平，全面
提升发展质量为发展主线，巩固和提升现有商贸市场业态，发展运输、仓储、贸易和
配送等业务，着力布局冷链物流、推动供应链管理、拓展商业管理业务，探索具有区
域优势的新物流业态，实现传统商贸市场向现代物流转型，创品牌物流，努力成为“
一带一路”领先的供应链平台运营商。
(三)经营计划
2021年，从宏观层面上来看，党的十九届五中全会、第三次中央新疆工作
座谈会的相继召开，特别是中共中央发布的“关于制定国民经济和社会发展第十四个
五年规划和二〇三五年远景目标”为我们勾画了更为美好和宏大的蓝图。国家积极构
建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，2021年中央经
济工作会议强调要坚持扩大内需，促进房地产市场平稳健康发展，实施城市更新行动
，建设现代物流体系，这都为物流、房地产行业发展提供了新契机。从具体政策来看
，党中央先后出台了“六稳”“六保”等一系列支持经济发展、支持民企的政策，核
心就是要保实体、保就业，各地也分别出台相关支持措施，这为公司稳步发展提供了
坚强政策保障。
公司将紧紧围绕“稳健经营、创新模式、充实资金”这一中心，以聚焦经
营管理、挖潜增效、全面提升发展质量为指导思想，主动寻求地产及物流各业态新的
发展机遇，保持近几年良好稳定的发展势头；有效盘活各类资源，保持充裕的资金流
动性；不断完善上市公司治理结构，提升市值管理水平，争取全面完成年度经营指标
，为公司持续发展奠定基础。
2021年主要业务板块重点经营工作如下：
美居物流园将紧抓老城区改造提升的政策机遇，本着保护上市公司和全体
股东利益的原则，与政府部门就征收补偿条件进行充分沟通协商，确保上市公司股东
利益最大化。在确保稳定的前提下，妥善安置商户、员工等相关各方，并严把安全红
线，保证美居物流园各项服务保障工作及所有设施设备平稳运行。着手研究依托KL星
品汇商业运营的成功经验、良好口碑及优质商业管理团队等既有优势，发挥美居物流
园改造升级的后发优势，植入新零售、体验式消费等元素，构建新的美居商业圈，实
现业态彻底转型和全面升级。
汇领鲜公司以冷链仓储业务为依托，充分发挥新疆资源优势、技术优势、
规模优势及疫情期间打造的品牌优势，以供应链金融赋能自贸业务，积极推进与连锁
商超、生鲜龙头企业、大型农产品贸易商等企业的合作，逐渐形成连接上下游的自贸
供销体系；加快发展生鲜供应链平台业务，协同中央厨房、城市配送、零售终端等社
会性资源，形成完整的生鲜供应链线上、线下一体化业务体系。
汇盈信保理公司和汇融通供应链公司在确保资金安全的基础上，充分发挥
公司资金优势，积极拓展创新经营模式，开展共营供应链业务、对外贸易等业务，创
造多元化、多种类的经营收入，深入挖掘农产品供应链、能源供应链、汽车供应链、
房地产供应链等相对熟悉领域的低风险业务机会，保持存量保理业务稳定，扩大业务
规模，持续拓展外部融资渠道，加大欠款清收力度，确保经营持续稳定。
公司要始终坚持以质量为中心，以成本管控为抓手，以需求为导向、全面
加强设计、开发和服务能力建设，建立并扩大品牌优势。以往贡献最大的成都区域20
21年销售的主导产品是雪莲天府商业货值超过40亿元，通过文化地产、艺术地产等增
值属性赋能项目，以提升项目品质和品味，提高项目利润率。其他项目充分发挥存量
地产项目地段好、定位清晰、成本低的内在优势，全面提升服务水平。蜀信公司将抓
紧推进重点项目建设工作，全力确保美术馆、CBD1#楼、颐景庭院山园东、汇润城二
期、桂林汇悦城一期、御园二期D地块等项目高品质交付，其它在建项目将保持合理
进度，为销售工作提供有利条件。
商管公司针对疫情后商业特点，将进一步提高招商及服务水平，加强落实
稳商、扶商措施，提升在管项目品质，增强项目吸引力。将全面创新管理模式，推行
项目内部“承包制”，充分激发项目内生动力、管理活力、创效潜力，实现目标管理
资源收益的最大化。成立专业的前置服务团队，积极做好成都雪莲天府商业等重大项
目策划、定位、招商、运营等工作，提升项目价值。商管服务作为房地产业务的补充
，将打造“房产开发+商业管理”双轮驱动，形成新的优势。
(四)可能面对的风险
1、宏观政策变动的风险
商贸物流行业近年来受到政策的支持力度较大，多部门发布了《关于推动
物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》（发改经贸(2019)352号）、《物流
业发展中长期规划（2014—2020年）》、《商务部关于促进商贸物流发展的实施意见
》（商流通函(2014)790号）、《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意
见》（国办发(2014)51号）等，对商贸物流行业发展推动作用明显。如果未来的产业
政策或行业规划出现较大变化，将可能导致公司的市场环境和发展空间出现变化，并
给公司经营带来风险。
政府宏观政策调控对国内房地产市场的影响举足轻重。国家根据房地产行
业发展状况利用行政、金融等多种手段对房地产的需求和供给进行调节，对房地产行
业的发展产生较大影响。如未来房地产宏观政策出现大幅调整，可能会对公司存量地
产项目的开发和销售产生不利影响，并带来项目投资收益下降的风险。
2、行业周期性波动风险
商贸物流行业的发展受下游市场需求及自身发展状况的影响，呈现一定的
周期性特征。我国国民经济的波动、宏观调控政策等因素的变化也会给该行业带来周
期性波动的风险。在经济下行以及行业调整周期中，可能会出现需求不振、价格下降
、入驻率不足、盈利能力下降等现象。虽然公司过去几年实现了稳步发展，表现了较
强的抗风险能力，但商贸物流行业仍然具有一定的周期性特征，如公司不能有效应对
行业未来周期波动，将面临盈利周期性波动的风险。
3、市场竞争风险
商贸物流行业近年来增速放缓，行业格局出现分化，新兴业态开始显现，
市场竞争也不断加剧。公司具有一定的规模优势、管理优势、信誉和品牌优势，并且
区位资源优势明显，竞争力也不断加强。但是，如果公司不能利用自身的优势，抓住
行业发展新趋势，并保持并提高现有的市场地位，将面临现有市场份额下降的风险。
4、投资性房地产公允价值波动风险
公司的投资性房地产采用公允价值模式进行计量，在资产负债表日以投资
性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当
期损益。因此，若未来公司持有的投资性房地产出现公允价值大幅下降的情况，将直
接影响公司未来损益。
5、冷链物流项目风险
项目一期建成后，面临市场环境风险，招商、运营进度可能不达预期；项
目二期因所在地的政府行政区划调整，以及部分土地被乌鲁木齐市经济技术开发区（
头屯河区）收储后招拍挂时间待定，公司能否取得该项土地不确定，可能导致项目手
续办理及项目建设进度出现延期的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、区位辐射优势
新疆承东启西，是“一带一路”的陆上枢纽，是丝绸之路经济带的核心区
，同时也是推动西部大开发战略，构建国内国际双循环的重要一环，具有重要的战略
地位，中央向来重视新疆建设，已出台多项政策助力新疆发展。乌鲁木齐市作为新疆
自治区首府，区位优势突出，2017年新疆自治区政府发布的《丝绸之路经济带核心区
交通枢纽中心建设规划（2016-2030年）》中指出，要将乌鲁木齐建设成为国际性枢
纽，使其成为我国通往欧洲和中西亚的内陆枢纽，人流、物流、信息流聚集地。公司
的物流业务主要布局在新疆，将充分利用“一带一路”的枢纽区位优势，积极把握西
部大开发、国内国际双循环政策的重要机遇，在巩固和提升商贸物流园区业务基础上
，发展运输、仓储、贸易和配送等业务，布局冷链物流，推动供应链管理，探索具有
区域优势的新物流业态，以实现传统商贸市场向现代物流转型，创品牌物流，努力成
为“一带一路”领先的供应链平台运营商。
2、产业协同优势
公司控股股东广汇集团已连续四年入围世界500强，是第一个入围该榜单的
新疆本土企业。广汇集团“能源开发、汽车服务、现代物流、置业服务”等产业并进
，拥有广汇能源、广汇汽车、广汇宝信、广汇物流4家上市公司，本公司是广汇集团
旗下现代物流产业平台。公司依托广汇集团在供应链中的重要地位及其掌握的大量客
户资源，充分发挥“资源+市场+金融”优势，大力发展供应链金融，加速供应链金融
与现代物流主业深度融合；高效串联广汇集团优质资源，充分发挥产业协同优势，应
对房地产行业新常态，精准切入商业管理优质赛道，“房产开发+商业管理”双轮驱
动模式渐入佳境。
3、项目位置优势
美居物流园位于新疆首府乌鲁木齐市苏州路，距离高铁站5公里，距离机场
12公里，拥有一流的交通条件和突出的区位优势，是乌鲁木齐市城北新兴的商业中心
，具有较好的人气和较高的商业价值。美居物流园在成功打造全新体验式商业街区—
“KL星品汇”后将加速改造升级、优化业态组合，提升客户体验与服务，构建新的核
心竞争力。2021年3月16日，乌鲁木齐市新市区人民政府发布《新疆广汇美居物流园
老城区提升改造项目国有土地上房屋征收补偿方案的公告》[乌高（新）告(2021)6号
]，美居物流园区部分楼座纳入乌鲁木齐市政府、高新区（新市区）政府2021年度老
城区提升改造项目，属于乌鲁木齐市政府重点项目，美居物流园有望通过征迁实现全
面改造升级，成为乌鲁木齐市的新地标。
北站冷链物流基地项目位于乌鲁木齐市国际陆港区核心区域，紧邻临空经
济示范区，区位优势明显，交通便利，距离乌鲁木齐空港3公里，距离乌鲁木齐火车
北站3公里，距离乌鲁木齐火车西站7公里，且铁路专用线直达，拥有突出的区位优势
。公司将充分发挥区位条件优势，着力将该项目打造为“以冷链仓储和常温仓储为基
础，以物流信息服务为纽带，以城市配送体系为延伸”的全链条智慧型物流基地。
4、品牌形象优势
经过在新疆家居建材商贸流通行业多年的精耕细作，美居物流园取得了较
好的社会效益和经济效益，积累了丰富的家居卖场运营经验，树立了良好的口碑和声
誉，被中国建材流通协会评为“全国建材重点流通市场”，被自治区工商局评为“诚
信文明市场”，被自治区消费者协会评为“自治区级诚信单位”，被乌鲁木齐市工商
局、乌鲁木齐市消费者协会评为“一会两站”先进单位，被乌鲁木齐晚报评为“风尚
之巅行业领军企业”，获得“首府商业地产最佳专业市场奖”。
5、持续创新优势
根据家居建材商贸流通行业市场环境和发展趋势，公司管理团队积极创新
商业模式，挖掘新消费潜力，美居物流园K、L座改造后，打造的“KL星品汇”，引领
乌鲁木齐乃至新疆新体验消费业态的趋势和潮流，是全新的体验式商业业态，吸引力
和客流量大幅提升，后续公司将借助美居物流园被纳入乌鲁木齐市老城区提升改造项
目的契机，助推公司由传统家居建材市场的管理向多样化的商业管理业务转型。同时
，公司将利用在家居建材商贸流通行业积累的招商、运营经验，适时将其导入冷链物
流业务并形成竞争优势，牢固占据市场领军地位。
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